Tính c ấ p thi ế t c ủa đề tài
Lĩnh vực thẩm định giá tại Việt Nam bắt đầu hình thành khi nền kinh tế chuyển đổi từ mô hình kế hoạch hóa tập trung sang nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Hoạt động này nhằm đáp ứng nhu cầu ngày càng đa dạng trong các lĩnh vực như xác định giá trị tài sản công, góp vốn, thế chấp và bảo đảm vay vốn ngân hàng, đặc biệt trong quá trình cổ phần hóa các doanh nghiệp nhà nước (DNNN) Trong bối cảnh hội nhập kinh tế toàn cầu ngày càng sâu rộng và sự phát triển của cuộc cách mạng Công nghiệp 4.0, lĩnh vực thẩm định giá hứa hẹn sẽ có nhiều cơ hội tăng tốc phát triển, phù hợp với các mô hình kinh doanh mới đang nổi lên.
Thẩm định giá đóng vai trò quan trọng trong phát triển kinh tế hiện đại, đặc biệt là trong lĩnh vực bất động sản, giúp các cơ quan, doanh nghiệp xác định chính xác giá trị tài sản trên thị trường Dịch vụ thẩm định giá góp phần hỗ trợ quyết định mua bán, vay vốn, quản lý tài chính, đánh thuế và đảm bảo tính minh bạch trong các giao dịch kinh doanh Với khung pháp lý rõ ràng, các doanh nghiệp thẩm định giá đã thực hiện hàng trăm nghìn tỷ đồng giá trị tài sản và đạt mức tăng trưởng doanh thu, lợi nhuận đáng kể, đồng thời tuân thủ đầy đủ nghĩa vụ với ngân sách nhà nước Tuy nhiên, do đặc thù là dịch vụ tài chính phức tạp ảnh hưởng lớn đến hoạt động kinh tế, chất lượng dịch vụ thẩm định giá cần đảm bảo tính khách quan, trung thực, nhất là trong bối cảnh biến động mạnh của thị trường bất động sản Hiện nay, vẫn tồn tại thực trạng cạnh tranh không lành mạnh và vi phạm pháp luật trong ngành, gây ảnh hưởng xấu đến uy tín và hiệu quả của dịch vụ thẩm định giá, đặc biệt tại các chi nhánh như SBA.
SBA là một trong những đơn vị hàng đầu tại Việt Nam chuyên cung cấp dịch vụ tư vấn quy hoạch và thẩm định giá, bao gồm thẩm định giá bất động sản, máy móc, thiết bị và dự án đầu tư Với các chi nhánh tại Hà Nội, Hồ Chí Minh, Bắc Ninh cùng hệ thống văn phòng giao dịch trên khắp cả nước, SBA đảm bảo mở rộng phạm vi phục vụ và nâng cao chất lượng dịch vụ Để nâng cao hiệu quả và chất lượng của hoạt động thẩm định giá, đặc biệt tại chi nhánh Hà Nội, việc nghiên cứu công tác thẩm định giá bất động sản trở nên cấp thiết và được đặt lên hàng đầu Chính vì vậy, đề tài nghiên cứu của chúng tôi tập trung vào đánh giá hoạt động thẩm định giá bất động sản của chi nhánh Công ty Cổ phần Tư vấn quy hoạch và Thẩm định giá.
M ục đích nghiên cứ u
- Tìm hiểu hoạt động thẩm định giá bất động sản của Chi nhánh Công ty Cổ phần Tư vấn quy hoạch và Thẩm định giá SBA tại Hà Nội.
- Đánh giá chất lượng dịch vụ thẩm định giá tại chi nhánh Công ty Cổ phần
Tư vấn quy hoạch và Thẩm định giá SBA tại Hà Nội
- Đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện những công tác dịch vụ thẩm định giá bất động sản tại chi nhánh.
Yêu c ầ u nghiên c ứ u
- Nắm được những quy định của pháp luật về dịch vụ thẩm định giá BĐS.
Số liệu đã phản ánh đúng thực trạng hoạt động dịch vụ thẩm định giá tại Chi nhánh Công ty Tư vấn Quy hoạch và Thẩm định giá SBA Hà Nội, giúp đánh giá chính xác hiệu quả và mức độ phát triển của lĩnh vực này Thông qua các số liệu này, có thể nhận thấy các xu hướng, thách thức và cơ hội để nâng cao chất lượng dịch vụ thẩm định giá trong khu vực Các thống kê cũng cho thấy mức độ cạnh tranh và tiêu chuẩn hoạt động của chi nhánh, từ đó đề xuất các giải pháp phù hợp nhằm cải thiện hoạt động kinh doanh và mở rộng thị trường.
- Đề xuất những giải pháp có tính khả thi và phù hợp với điều kiện thực tế của chi nhánh công ty.
TỔ NG QUAN TÀI LI Ệ U
Cơ sở lý lu ậ n v ề th ẩm đị nh giá b ất độ ng s ả n
1.1.1 Khái quát v ề thẩm định giá
1.1.1.1 Khái quát về thẩm định giá
Thẩm định giá, theo Từ điển Oxford, được định nghĩa là quá trình ước tính giá trị bằng tiền của một vật hoặc tài sản, nhằm xác định giá trị hiện hành trong hoạt động kinh doanh Quá trình này cũng liên quan đến việc đánh giá giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể dưới dạng tiền tệ để phục vụ các mục đích đã được xác định rõ ràng Thẩm định giá đóng vai trò quan trọng trong việc hỗ trợ quyết định tài chính, quản lý tài sản và xác định giá trị thực của các đối tượng tài chính trong doanh nghiệp.
Seabrooke) Theo ông Fred Peter Marrone – Giám đốc Marketing của AVO, Úc,
Thẩm định giá là quá trình xác định giá trị của bất động sản tại một thời điểm nhất định, dựa trên đặc điểm và mục đích của việc thẩm định Quá trình này sử dụng dữ liệu thị trường so sánh mà các thẩm định viên thu thập và phân tích để đưa ra mức giá phù hợp với tài sản cần định giá Thẩm định giá giúp xác định chính xác giá trị của bất động sản dựa trên các yếu tố khách quan và thị trường Các chuyên gia và nhà nghiên cứu trên thế giới đã phát triển nhiều phương pháp tiếp cận khác nhau nhằm nâng cao độ chính xác trong việc xác định giá trị bất động sản.
Theo quy định của Luật giá số 2012 tại Việt Nam, thẩm định giá là quá trình xác định giá trị của tài sản theo tiêu chuẩn thẩm định giá nhằm cung cấp cơ sở định giá phù hợp với thực tế thị trường tại một thời điểm nhất định Thẩm định giá tài sản, hàng hóa, dịch vụ giúp xác định giá thị trường của các loại tài sản hữu hình, vô hình, động sản hay bất động sản tại một thời điểm cụ thể Công tác này do các thẩm định viên chuyên môn, có kiến thức, kinh nghiệm và trung thực thực hiện theo các tiêu chuẩn do nhà nước quy định, đảm bảo tính chính xác và khách quan trong việc xác định giá trị tài sản Kết quả thẩm định giá là cơ sở để tổ chức, cá nhân đưa ra mức giá phù hợp trong các giao dịch mua bán, trao đổi và định giá tài sản một cách hợp pháp và minh bạch.
1.1.1.2 Đặc điểm của thẩm định giá
Chủ thể của hoạt động thẩm định giá là các cá nhân, cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá được công nhận hợp pháp Chỉ những đối tượng này mới có quyền thực hiện hoạt động thẩm định giá, đảm bảo tính hợp pháp và giá trị pháp lý của kết quả thẩm định Các tổ chức, cá nhân không có chức năng thẩm định giá sẽ không có thẩm quyền pháp lý để thực hiện hoặc công nhận kết quả thẩm định giá Việc xác định chủ thể đúng chức năng là yếu tố quan trọng để đảm bảo hoạt động thẩm định giá diễn ra đúng quy định pháp luật.
Thẩm định giá là hoạt động xác định giá trị bằng tiền của tài sản, dựa trên việc đánh giá hoặc đánh giá lại hàng hóa phù hợp với thị trường tại một thời điểm và địa điểm nhất định Khác với hoạt động định giá chủ quan và ấn định giá bán hàng hóa, thẩm định giá diễn ra một cách khách quan, độc lập theo các tiêu chuẩn về thẩm định giá Việc xác định đúng giá trị tài sản đòi hỏi thẩm định viên phải hiểu rõ đặc tính kỹ thuật của tài sản và nhận diện rõ các đặc điểm khác nhau của tài sản trên thị trường để đảm bảo kết quả chính xác và phù hợp với thực tế thị trường.
- Đối tượng của thẩm định giá là tài sản
Tài sản là khái niệm chung chỉ những vật, quyền thuộc sở hữu của cá nhân hoặc tổ chức Việc xác định tài sản tập trung vào quyền sở hữu hơn là đặc điểm của chính nó Trong thực tế, thẩm định giá thường tập trung vào các đối tượng như động sản, bất động sản, doanh nghiệp, và các loại tài sản có thể quy đổi thành tiền Để được định giá, các tài sản này cần đáp ứng các điều kiện nhất định, như được phép lưu thông trên thị trường và có thể nhận biết sự hiện diện của chúng thông qua các phương thức nhất định.
1.1.1.3 Vai trò của thẩm định giá Đối tượng của thẩm định rất đa dạng gồm cả động sản, bất động sản, doanh nghiệp, dự án đầu tư, thiết kế, công trình xây dựng Do đó, trong quá trình hội nhập kinh tế quốc tế với nhiều thách thức và cạnh tranh giữa các doanh nghiệp trong nước và quốc tế, thẩm định giá là đặc biệt quan trọng đối với nền kinh tế thị trường, và là nhu cầu thiết yếu đối với các tổ chức tín dụng, doanh nghiệp, các nhà đầu tư và cá nhân Vì vậy, thẩm định giá có những vai trò chung như sau:
– Thẩm định góp phần đảm bảo tính chính xác của việc xác định giá trị của tài sản trong nhiều mục đích công.
– Thẩm định làm giảm gánh nặng và hạn chế rủi ro trong xác định trách nhiệm, ví dụ như trách nhiệm bồi thường thiệt hại, trách nhiệm bảo hiểm,…
– Thẩm định góp phần tạo ra các phương thức giải quyết bất đồng giữa các bên trong tranh chấp
– Thẩm định góp phần làm minh bạch thị trường, thúc đẩy phát triển thị trường tài sản trong nước cũng như trên toàn thế giới
Bảo vệ quyền lợi chính đáng, hợp pháp của công dân là nhiệm vụ trọng yếu nhằm đảm bảo sự công bằng và dân chủ trong xã hội Đáp ứng các yêu cầu đa dạng của các thành phần trong xã hội trong thời kỳ hội nhập quốc tế giúp nâng cao vị thế của đất nước trên trường quốc tế Công tác này góp phần xây dựng một xã hội công bằng, dân chủ, văn minh, đồng thời thúc đẩy sự phát triển bền vững của đất nước trong bối cảnh hội nhập toàn cầu.
1.1.1.4 Lịch sử hình thành và phát triển của hoạt động dịch vụ thẩm định giá ở Việt Nam
Hoạt động thẩm định giá đã phát triển hàng trăm năm trên thế giới, chứng tỏ vai trò quan trọng trong các giao dịch tài chính và thị trường bất động sản Tuy nhiên, tại Việt Nam, dịch vụ thẩm định giá vẫn còn khá mới mẻ và đang trong giai đoạn phát triển, cần được thúc đẩy để đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng của thị trường.
Trong giai đoạn từ năm 1997 đến 2001, hoạt động thẩm định giá tại Việt Nam tập trung vào việc xây dựng thể chế quản lý nhà nước đối với ngành thẩm định giá Các hoạt động này bắt nguồn từ nhu cầu mua sắm tài sản từ ngân sách nhà nước, nhằm đảm bảo tính minh bạch và chính xác trong định giá tài sản công.
Trong công tác thẩm định giá, nhà nước và các cơ quan quản lý tập trung tại Cục Chống hàng giả của Chính phủ Ban đầu, các đơn vị thẩm định chủ yếu là các trung tâm do Cục giá Chính phủ thành lập tại phía Bắc và phía Nam, như Trung tâm Thẩm định Hà Nội và Trung tâm Thông tin và Thẩm định TP.HCM Các trung tâm này chịu trách nhiệm chính trong việc thẩm định giá và mua tài sản từ ngân sách nhà nước Hoạt động của các đơn vị này được tổ chức dưới dạng đơn vị sự nghiệp có thu, tự chịu trách nhiệm về các hoạt động của mình, đảm bảo hiệu quả trong công tác quản lý giá trị tài sản công.
Trong quá trình hội nhập và phát triển, nghề thẩm định giá đã khẳng định vai trò và vị trí quan trọng trong ngành tài chính, được pháp luật công nhận và quy định rõ ràng Năm 2002, Chính phủ ban hành Pháp lệnh Giá số 40, sau đó được Quốc hội luật hóa năm 2013 theo Luật số 11/2012/QH13, đánh dấu bước phát triển pháp lý cho ngành Hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam bắt đầu hình thành từ năm 2005 và liên tục được cập nhật phù hợp với lý thuyết thẩm định giá quốc tế và đặc điểm nền kinh tế Việt Nam Đến nay, Bộ Tài chính đã ban hành 13 tiêu chuẩn thẩm định giá nhằm đáp ứng nhu cầu xác định giá trị tài sản cho các mục đích đa dạng như đầu tư, liên doanh, mua bán tài sản công, bảo hiểm, và các mục đích tài chính khác Giai đoạn 2013-2020, Bộ Tài chính cũng đã ban hành Đề án "Nâng cao năng lực hoạt động thẩm định giá của Việt Nam", ghi dấu mốc quan trọng cho ngành trong nền kinh tế quốc gia Hiện tại, có khoảng 2.108 thẩm định viên về giá được cấp thẻ, trong đó hơn phân nửa đăng ký hành nghề tại các doanh nghiệp thẩm định giá, với hơn 300 doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực này, chủ yếu theo hình thức công ty cổ phần chiếm tỷ lệ 52,3% và công ty TNHH chiếm 47,7%.
Thị trường thẩm định giá tài sản tại Việt Nam đang phát triển nhanh chóng, trở thành hoạt động thiết yếu trong xã hội Ngành thẩm định giá ngày càng hoàn thiện về pháp lý, được hỗ trợ kịp thời bởi cơ quan quản lý nhà nước chuyên môn, giúp nâng cao uy tín và xây dựng thương hiệu bền vững cho các doanh nghiệp Nghề thẩm định giá góp phần bảo vệ quyền lợi hợp pháp của công dân, hỗ trợ khách hàng đưa ra các quyết định chính xác trong kinh doanh, đầu tư, vay vốn ngân hàng và giao dịch minh bạch trên thị trường Sự phát triển của ngành mang lại lợi ích lớn cho nền kinh tế, đóng vai trò quan trọng trong quá trình hội nhập kinh tế quốc tế ngày càng sâu rộng.
1.1.2 Khái quát v ề Bất động sản
1.1.2.1 Khái niệm Bất động sản
Phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản” có nguồn gốc từ Luật cổ La Mã, trong đó bất động sản không chỉ bao gồm đất đai mà còn mở rộng đến tất cả các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng và những tài sản gắn liền với đất đai, không thể tách rời Bất động sản bao gồm những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất và các vật gắn liền với đất đai, phản ánh sự liên kết chặt chẽ giữa tài sản và mảnh đất sở hữu Việc phân loại này có ý nghĩa quan trọng trong luật pháp và trong quản lý tài chính, giúp xác định quyền sở hữu và sử dụng tài sản một cách rõ ràng, phù hợp với quy định của pháp luật Việt Nam.
Pháp luật của nhiều quốc gia trên thế giới đều quy định bất động sản gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai Tuy nhiên, mỗi quốc gia có hệ thống pháp luật riêng biệt với những nét đặc thù thể hiện qua quan điểm và tiêu chí phân loại bất động sản, tạo ra “khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm bất động sản và động sản”.
1.1.2.2 Khái niệm Bất động sản của Việt Nam trong Bộ luật dân sự
Bộ luật dân sựnăm 2015 có quy định về như sau:
Cơ sở pháp lý
1.2 1 Văn bản hướng dẫn về nghiệp vụ thẩm định giá
- Quyết định 21/2004/QĐ-BTC của Bộ Tài chính ban hành Quy chế cấp, sử dụng và quản lý Thẻthẩmđịnh viên về giá
- Quyết định 24/2005/QĐ-BTC của Bộ Tài chính về việc ban hành 03 tiêu chuẩnthẩmđịnh giá Việt Nam
- Quyết định 77/2005/QĐ-BTC của Bộ Tài chính về việc ban hành 03 tiêu chuẩnthẩmđịnh giá Việt Nam (đợt 2)
- Quyết định 129/2008/QĐ-BTC của Bộ Tài chính về việc ban hành 6 tiêu chuẩnthẩmđịnh giá (đợt 3)
- Nghị định 170/2003/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một sốđiềucủa Pháp lệnh Giá
- Nghịđịnh101/2005/NĐ-CP của Chính phủvềthẩmđịnh giá
- Pháp lệnh 40/2002/PL-UBTVQH10 của Ủy ban Thường vụ Quốchội về Giá
Thông tư 15/2004/TT-BTC của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định 170/2003/NĐ-CP gồm các quy định chi tiết về việc thi hành các điều khoản của Pháp lệnh Giá, nhằm đảm bảo sự thống nhất và minh bạch trong quản lý giá cả hàng hóa, dịch vụ Văn bản này giúp các cơ quan chức năng thực hiện các chính sách giá một cách chính xác và hiệu quả, góp phần ổn định thị trường và bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng Thông tư đề ra các hướng dẫn cụ thể về cách xác định giá, điều chỉnh giá và kiểm tra, giám sát việc thực hiện nhằm tăng cường công tác quản lý giá trong phạm vi toàn quốc.
- Thông tư 17/2006/TT-BTC của Bộ Tài chính về việc hướng dẫn thực hiện Nghịđịnhsố101/2005/NĐ-CP ngày 03/8/2005 của Chính phủvềThẩmđịnh giá
Nghị định 75/2008/NĐ-CP của Chính phủ đã sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 170/2003/NĐ-CP ngày 25/12/2003, nhằm quy định chi tiết thi hành một số điều của Pháp lệnh Giá Thông qua nghị định này, chính phủ điều chỉnh các quy định liên quan đến giá cả để phù hợp với thực tiễn kinh tế và đảm bảo bình ổn giá trên thị trường Nghị định 75/2008/NĐ-CP góp phần nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về giá, tạo điều kiện thuận lợi cho công tác điều hành giá và ổn định thị trường.
- Nghị định 177/2013/NĐ-CP của Chính phủ về việc quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Giá
- Nghịđịnh89/2013/NĐ-CP của Chính phủvềviệc quy định chi tiết thi hành mộtsốđiềucủaLuật Giá vềthẩmđịnh giá
1.2.2 Các văn bản có liên quan khác
- Luật Xây dựng số 50/2014/QH13năm 2020
- Luật Đầu tư số 61/2020/QH14 ngày 17 tháng 6 năm 2020
- Luật Kinh doanh Bất động sản số 66/2014/QH13 năm 2014
- Luật đất đai số 45/2013/QH13 năm 2013
Cơ sở th ự c ti ễ n
1.3.1 Th ực trạng về dịch vụ thẩm định giá ở một số nước trên thế giới
Dịch vụ thẩm định giá phát triển không đồng đều trên toàn thế giới, với trình độ và quy mô khác nhau giữa các quốc gia Ở Anh, hoạt động thẩm định giá đã tồn tại hơn 200 năm, trong khi tại Úc, thời gian phát triển khoảng 100 năm Các nước ASEAN như Singapore, Philippines và Thái Lan mới bắt đầu phát triển dịch vụ này trong vòng vài thập kỷ gần đây, còn các quốc gia như Myanmar, Lào và Campuchia hầu như mới xuất hiện hoạt động thẩm định giá.
Chính phủ các nước đều có chính sách xây dựng hệ thống pháp lý rõ ràng để thúc đẩy hoạt động thẩm định giá phát triển phù hợp với từng quốc gia Mức độ phát triển của dịch vụ thẩm định giá còn chênh lệch đáng kể giữa các nước, đặc biệt là giữa các quốc gia công nghiệp và các nước đang phát triển Sự khác biệt này phản ánh trình độ và khả năng quản lý dịch vụ thẩm định giá tại mỗi quốc gia, ảnh hưởng đến chất lượng và hiệu quả của các dịch vụ này trên thị trường.
Các nước công nghiệp phát triển đã nghiên cứu chỉ số tăng trưởng về đầu tư nhà ở tại một số quốc gia châu Âu, cho thấy thị trường nhà ở đã tăng đến năm 1999, 2000 rồi có xu hướng giảm trong các năm sau Điều này nhấn mạnh tầm quan trọng của dịch vụ thẩm định giá tài sản, không chỉ trong xác định giá trị bất động sản mà còn trong việc định giá doanh nghiệp thông qua các công cụ và kỹ thuật tính toán cao hơn dựa trên giá cổ phần trên thị trường chứng khoán Các hoạt động mua bán, sáp nhập công ty trong và ngoài nước ngày càng diễn ra phổ biến, phù hợp với xu hướng toàn cầu hoá hiện nay.
Trên thế giới dịch vụ thẩm định giá thường có các dạng như:
- Thẩm định giá Bất động sản
- Thẩm định giá Động sản
- Thẩm định giá tài sản vô hình
- Thẩm định giá trị doanh nghiệp
- Thẩm định giá lợi ích tài chính
- Thẩm định giá thương hiệu
1.3.2 Th ực trạng hoạt động thẩm định giá ở Việt Nam hiện nay
Thị trường thẩm định giá tài sản tại Việt Nam đã có sự phát triển vượt bậc trong những năm gần đây, trở thành hoạt động thiết yếu của xã hội Ngành thẩm định giá sở hữu hành lang pháp lý ngày càng hoàn thiện, nhận được sự hỗ trợ chuyên môn từ các cơ quan quản lý nhà nước Nhiều doanh nghiệp thẩm định giá đã xây dựng thương hiệu uy tín và duy trì khách hàng ổn định trên thị trường Tính đến ngày 01/01/2021, cả nước có 409 doanh nghiệp đạt điều kiện hoạt động do Bộ Tài chính cấp phép, trong đó 333 doanh nghiệp đang đăng ký hoạt động cùng 1.723 thẩm định viên, chiếm tỷ lệ đăng ký hành nghề trên 73%.
Hội Thẩm định giá Việt Nam cho biết, các doanh nghiệp thẩm định giá đã thẩm định hàng trăm nghìn tỷ đồng giá trị tài sản, chủ yếu tập trung vào tài sản mua sắm từ nguồn ngân sách nhà nước, bất động sản và máy móc thiết bị để xác định giá trị doanh nghiệp phục vụ công tác cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước Doanh thu và lợi nhuận của các doanh nghiệp thẩm định giá đạt mức tăng trưởng trung bình từ 5-10% mỗi năm, giúp giảm chi phí cho khách hàng và tiết kiệm từ 10-15% chi phí mua sắm tài sản so với giá trị tài sản chưa qua thẩm định Hầu hết các doanh nghiệp thẩm định giá đều tuân thủ đầy đủ pháp luật về hoạt động thẩm định, thực hiện đúng các nghĩa vụ với ngân sách nhà nước và có đóng góp tích cực cho cộng đồng qua các hoạt động xã hội, đền ơn đáp nghĩa, khắc phục hậu quả thiên tai và hỗ trợ người nghèo.
Mặc dù lĩnh vực thẩm định giá tại Việt Nam đã đạt được những kết quả tích cực, nhưng hoạt động này vẫn gặp phải nhiều hạn chế và bất cập, như quy định chưa thống nhất và còn mâu thuẫn giữa các ngành Thẩm định giá là hoạt động kinh doanh có điều kiện, kết quả được sử dụng làm căn cứ để các cơ quan, tổ chức, cá nhân quyết định, phê duyệt giá trị tài sản, đòi hỏi tính khách quan, trung thực và độ tin cậy cao Tuy nhiên, hiện vẫn tồn tại cạnh tranh không lành mạnh, cùng với những hành vi vi phạm pháp luật trong ngành thẩm định giá chưa được kiểm soát hiệu quả, khiến chất lượng dịch vụ bị ảnh hưởng tiêu cực.
Nguồn nhân lực chất lượng cao trong lĩnh vực thẩm định giá của Việt Nam hiện vẫn chưa đáp ứng đầy đủ yêu cầu thực tế, do công tác đào tạo chuyên viên chủ yếu tập trung vào lý thuyết và chưa kết hợp thực hành thực tế Hệ thống các môn học cơ sở phục vụ đào tạo thẩm định giá còn chưa phù hợp, gây hạn chế trong việc nâng cao năng lực chuyên môn của các chuyên viên Để khắc phục những hạn chế này, cần xây dựng nền tảng pháp lý vững chắc và tăng cường quản lý nhà nước đối với hoạt động thẩm định giá, nhằm thúc đẩy sự phát triển của các doanh nghiệp thẩm định giá đủ năng lực cạnh tranh Qua đó, hoạt động thẩm định giá sẽ trở thành một dịch vụ tư vấn chuyên nghiệp, độc lập, khách quan, góp phần bảo vệ lợi ích hợp pháp của các bên tham gia thị trường.
NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨ U
Đối tượ ng và ph ạ m vi nghiên c ứ u
2.1.1 Đối tượng nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu của đề tài là hoạt động dịch vụthẩm định giá bất động sản(chủ yếu là BĐS nhà đất) của chi nhánh Công ty Cổ phần Tư vấn quy hoạch và Thẩm định giá SBA tại Hà Nội
2.1.2 Ph ạm vi nghiên cứu
- Phạm vi không gian: nghiên cứu tại Công ty Cổ phần Tư vấn quy hoạch và Thẩm định giá SBA chi nhánh ở Hà Nội.
- Phạm vi thời gian: đề tài nghiên cứu về hoạt động thẩm định giá của chi nhanh trong giai đoạn từ năm 2019-2021.
N ộ i dung nghiên c ứ u
2.2.1 Khái quát v ề Công ty Cổ phần Tư vấn quy hoạch và Thẩm định giá SBA
- Lịch sử hình thành và phát triển của Công tyCổ phần Tư vấn quy hoạch và Thẩm định giá SBA
- Nguồn lực của chi nhánh Công ty Cổ phần Tư vấn quy hoạch và Thẩm định giá SBA
2.2.2 Th ực trạng hoạt động định giá bất động sản của chi nhánh Công ty Cổ ph ần Tư vấn quy hoạch và Thẩm định giá SBA trong giai đoạn 2019-2021
- Khái quát chung về hoạt động dịch vụ thẩm định giá BĐS của chi nhánh…
- Quy trình thẩm định giá BĐS tại chi nhánh
- Số lượng hợp đồng thực hiện dịch vụ thẩm định giá tại chi nhánh trong giai đoạn 2019-2021
- Phí dịch vụ thẩm định tại chi nhánh
- Đánh giá chung về hoạt động dịch vụ thẩm định giá BĐS tại chi nhánh Công ty…
2.2.3 K ết quả hoạt động của Công ty
Công ty Cổ phần Tư vấn quy hoạch và Thẩm định giá SBA đã đạt được nhiều thành tựu quan trọng trong lĩnh vực thẩm định giá tài sản, bất động sản, máy móc và thiết bị Công ty nổi bật với kỹ năng đánh giá chính xác và chuyên nghiệp về các loại tài sản đa dạng trên thị trường Với kiến thức sâu rộng về các loại hình tài sản, SBA đã khẳng định vị thế hàng đầu trong việc xác định giá trị doanh nghiệp và các tài sản khác, góp phần thúc đẩy sự phát triển bền vững của khách hàng.
Cung cấp cho khách hàng ý kiến về giá trị tài sản, dựa trên cơ sở những căn cứ pháp lý (địa vị pháp lý của thẩm định viên và công ty thẩm định giá, các văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến đặc tính pháp lý, quyền lợi ích trong tài sản thẩm định…), những bằng chứng xác đáng trên thị trường ( về tài sản thẩm định, tài sản so sánh…)
Trong báo cáo này, chúng tôi đánh giá mức độ hài lòng của khách hàng sử dụng dịch vụ thẩm định giá bất động sản tại chi nhánh Công ty Cổ phần Tư vấn quy hoạch và Thẩm định giá SBA, nhằm xác định các yếu tố ảnh hưởng đến chất lượng dịch vụ Bên cạnh đó, đề xuất các giải pháp cải thiện và hoàn thiện quy trình thẩm định giá bất động sản để nâng cao sự hài lòng của khách hàng và tăng cường hiệu quả hoạt động của chi nhánh SBA Các phương án tối ưu hóa công tác thẩm định giá sẽ góp phần nâng cao uy tín và cạnh tranh của công ty trên thị trường bất động sản.
Phương pháp nghiên cứ u
2.3.1 Phương pháp thu thập số liệu:
Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp bao gồm việc thu thập các tài liệu liên quan đến hoạt động thẩm định giá của Công ty Cổ phần Tư vấn Quy hoạch và Thẩm định Giá SBA, như danh sách khách hàng tham gia dịch vụ môi giới tại sàn Chi nhánh, số lượng giao dịch và nhân viên môi giới Việc này giúp hiểu rõ cách tổ chức và hoạt động môi giới của công ty, cũng như phương thức tiếp cận khách hàng hiệu quả Những dữ liệu này cung cấp cái nhìn toàn diện về thực trạng hoạt động của công ty trong lĩnh vực thẩm định giá và môi giới bất động sản.
Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp của đề tài là sử dụng phiếu khảo sát trực tuyến để đo lường mức độ hài lòng của khách hàng về hoạt động môi giới bất động sản của Công ty Cổ phần Tư vấn Quy hoạch và Thẩm định giá SBA Nghiên cứu dựa trên mô hình SERVPERF của Cronin và Taylor, giúp đánh giá các yếu tố dịch vụ qua các yếu tố như khả năng phục vụ, độ tin cậy và trải nghiệm khách hàng nhằm cung cấp dữ liệu chính xác và đáng tin cậy cho phân tích.
Trong nghiên cứu năm 1992, các tiêu chí điều tra được xây dựng dựa trên mức độ cảm nhận của khách hàng khi sử dụng dịch vụ, tập trung vào những yếu tố như sự tin cậy (REL) và khả năng đáp ứng của dịch vụ Tuy nhiên, phương pháp này bỏ qua việc xem xét giá trị kỳ vọng của khách hàng trước khi sử dụng dịch vụ Điều này cho thấy rằng cảm nhận của khách hàng sau trải nghiệm có vai trò quan trọng trong việc đánh giá chất lượng dịch vụ Do đó, để có cái nhìn toàn diện về mức độ hài lòng của khách hàng, cần kết hợp đánh giá dựa trên cảm nhận thực tế lẫn kỳ vọng ban đầu.
Trong khảo sát này, các yếu tố như Res (Sự đảm bảo), Ass (Sự tin tưởng), Emp (Sự đồng cảm) và Tan (Phương tiện hữu hình) được đo lường bằng thang điểm Likert 5 mức độ để đánh giá mức độ hài lòng của khách hàng Các yếu tố này đóng vai trò quan trọng trong việc xác định chất lượng dịch vụ và trải nghiệm khách hàng Việc sử dụng thang đo Likert giúp thu thập dữ liệu chính xác và dễ dàng phân tích các mức độ hài lòng khác nhau của khách hàng Từ đó, doanh nghiệp có thể điều chỉnh chiến lược nhằm nâng cao dịch vụ và tạo dựng lòng tin với khách hàng hiệu quả hơn.
(1) rất không hài lòng, (2) không hài lòng, (3) không ý kiến, (4) hài lòng, (5) rất hài lòng Cụ thể các thang đo được thể hiện trong bảng 2.1.
Bảng 2.1 thể hiện thang đo mức độ hài lòng của khách hàng đối với dịch vụ thẩm định giá tại Công ty Cổ phần Tư vấn quy hoạch và Thẩm định giá SBA Thang đo này giúp đánh giá chính xác mức độ hài lòng của khách hàng, từ đó nâng cao chất lượng dịch vụ Các tiêu chí đánh giá bao gồm độ chính xác, thái độ phục vụ và thời gian hoàn thành báo cáo Kết quả khảo sát phản ánh sự hài lòng của khách hàng về dịch vụ thẩm định giá tại SBA, góp phần vào việc cải thiện và phát triển dịch vụ tốt hơn Thang đo này là công cụ quan trọng để doanh nghiệp nâng cao trải nghiệm khách hàng và thúc đẩy uy tín thương hiệu.
STT THANG ĐO KÍ HIỆU
1 Phí giao dịch hợp lý REL1
2 Thông tin truyền đạt đáng tin cậy REL2
3 Công ty luôn thực hiện tốt những gì đã cam kết với khách hàng REL3
4 Nhân viên công ty thực hiện nhiệm vụ một cách trung thực, liêm chính, tuân thủđạo đức nghề nghiệp REL4
5 Các tài liệu về thông tin dịch vụ của công ty chính xác và rõ ràng REL5
6 Nhân viên luôn nghiêm túc trong giờ làm việc REL6
II Mức độđáp ứng RES
7 Thái độ nhiệt tình hỗ trợ và phục vụ khách hàng RES1
8 Nhân viên công ty có nói rõ với người sử dụng dịch vụ về thời gian nhận kết quả thẩm định RES2
9 Nhân viên thông báo kết quả thẩm định đúng hẹn RES3
10 Thời gian giao dịch nhanh, thuận tiện RES4
11 Nhân viên luôn sẵn sàng giải đáp các thắc mắc của khách hàng RES5
12 An toàn khi giao dịch ASS1
13 Thông tin cá nhân được đảm bảo bí mật, không rò rỉ ASS2
14 Nhân viên là những người có kiến thức chuyên môn, có thểđưa ra lời khuyên và giải đáp thắc mắc một cách chính xác ASS3
16 Nhân viên linh động thời gian hẹn vào thời gian thuận tiện cho khách hàng EMP1
17 Luôn quan tâm tới những mong muốn của khách hàng EMP2
18 Coi trọng lợi ích của khách hàng là quan trọng nhất EMP3
19 Năm bắt được nhu cầu của khách hàng EMP4
V Phương tiện hữu hình TAN
Trụ sở và trang thiết bị của công ty được thiết kế hiện đại, hấp dẫn, tạo thiện cảm đối với khách hàng Công ty còn trang bị đầy đủ các thiết bị phòng chống dịch bệnh nhằm đảm bảo an toàn tuyệt đối cho khách hàng khi thực hiện các giao dịch Nhờ đó, khách hàng yên tâm hơn khi đến và trải nghiệm dịch vụ tại hiện trường Công nghệ và cơ sở vật chất tiên tiến giúp nâng cao chất lượng dịch vụ, đảm bảo môi trường làm việc an toàn và chuyên nghiệp.
21 Trang phục nhân viên thanh lịch, gọn gàng TAN2
22 Vị trí thuận tiện TAN3
24 Trang bị bảng biểu về phí, lệphí theo qui định TAN5
VI Sự hài lòng SAT
1 Hài lòng về quá trình sử dụng dịch vụ SAT1
2 Các phương tiện hữu hình đẹp, hiện đại SAT2
3 Hài lòng về chất lượng phục vụ SAT3
Theo Hair và cộng sự (2006), để sử dụng phân tích nhân tố khám phá (EFA), kích thước mẫu tối thiểu là 50, tốt hơn là 100, với tỷ lệ biến quan sát so với biến đo lường là 5:1 Điều này có nghĩa là mỗi biến đo lường cần tối thiểu năm biến quan sát để đảm bảo tính chính xác của phân tích Trong mô hình nghiên cứu đề xuất với 24 biến quan sát, số mẫu tối thiểu cần thiết là 120 phiếu khảo sát (24 x 5) nhằm đáp ứng yêu cầu về kích thước mẫu trong phân tích nhân tố khám phá.
Trong khảo sát về mức độ hài lòng của khách hàng khi sử dụng dịch vụ thẩm định giá, phiếu điều tra còn thu thập các thông tin chung như giới tính, độ tuổi, trình độ học vấn, nghề nghiệp và thu nhập của khách hàng Các dữ liệu này giúp phân tích và đánh giá chính xác hơn về đặc điểm khách hàng, từ đó nâng cao chất lượng dịch vụ Việc nắm bắt các yếu tố nhân khẩu học này đóng vai trò quan trọng trong việc cải thiện trải nghiệm khách hàng và đạt được mục tiêu nghiên cứu.
2.3.2 Phương pháp xử lý và phân tích số liệu
Số liệu sơ cấp được xử lý và kiểm định thông qua Cronbach’s Alpha và EFA:
Để đánh giá độ tin cậy của thang đo, chúng tôi sử dụng hệ số Cronbach’s Alpha nhằm kiểm tra mức độ ảnh hưởng của các biến số Hệ số này đảm bảo tính đáng tin cậy của dữ liệu khi nằm trong khoảng từ 0,6 đến 1,0 theo tiêu chuẩn của Hair và các cộng sự, giúp xác định mức độ nhất quán nội bộ của các câu hỏi trong thiết kế nghiên cứu.
1998) và hệ số tương quan biến tổng >= 0,3 (Hoàng Trọng Chu và Nguyễn Mộng Ngọc, 2008);
Exploratory Factor Analysis (EFA) nhằm mục đích nhóm các nhân tố có điểm tương đồng thông qua quá trình rút trích thành phần chính (principal component) và phép quay varimax để nâng cao khả năng giải thích các nhân tố Để đảm bảo độ tin cậy của kết quả phân tích nhân tố, các điều kiện cần thiết theo Hair và cộng sự (1998) phải được đáp ứng đầy đủ.
Factor loading (hệ số tải nhân tố hay trọng số nhân tố) là chỉ tiêu quan trọng để đảm bảo tính thực tiễn của phân tích nhân tố khám phá (EFA) Một factor loading >0,5 cho thấy mức độ liên kết mạnh giữa biến quan sát và nhân tố, từ đó giúp xác định các yếu tố tiềm ẩn có ý nghĩa thực tiễn Việc đạt ngưỡng này là điều kiện cần thiết để kết quả phân tích EFA trở nên có giá trị và phù hợp với mục tiêu nghiên cứu.
Hệ số KMO (Kaiser-Meyer-Olkin) là chỉ số đánh giá mức độ phù hợp của phân tích nhân tố, với giá trị cần đạt từ 0,5 trở lên (0,5 < KMO < 1) Để xác định độ phù hợp của phân tích nhân tố, hệ số Sig của kiểm định Bartlett phải nhỏ hơn 0,05 Nếu hệ số KMO < 0,5, khả năng cao là phân tích nhân tố không phù hợp với dữ liệu, gây ảnh hưởng đến độ chính xác của kết quả nghiên cứu.
+ Total Varicance Explained (tổng phương sai trích) đạt giá trị từ 50% trở lên; + Eigenvalue (đại diện cho phần biến thiên được giải thích bởi mỗi nhân tố)
>1 thì nhân tố rút ra có ý nghĩa tóm tắt thông tin tốt nhất.
2.3.3 Phương pháp sử dung mô hình hồi quy tuyến tính đa biến về đánh giá sự hài lòng c ủa khách hàng sử dụng dịch vụ thẩm định giá tại Công ty Cổ phần Tư v ấn quy hoạch và Thẩm định giá SBA
Sau khi thực hiện kiểm định nhân tố EFA, những nhân tố đạt tiêu chuẩn sẽ được chọn để đưa vào phân tích hồi quy Quá trình này giúp xác định phương trình hồi quy phù hợp và hệ số hồi quy tương ứng Việc này giúp hiểu rõ ảnh hưởng của các nhân tố đến biến phụ thuộc, từ đó nâng cao hiệu quả trong phân tích dữ liệu nghiên cứu.
Mô hình đạt độ phù hợp cao khi kiểm định Anova cho Sig nhỏ hơn hoặc bằng 0,05, cho thấy mô hình phù hợp với dữ liệu Ngoài ra, hiện tượng tương quan và đa cộng tuyến không đáng kể được xác định dựa trên các chỉ số như DW nằm trong khoảng từ 1 đến 3, và hệ số VIF thấp hơn 10, đảm bảo khả năng dự đoán chính xác mà không gặp vấn đề về đa cộng tuyến (Hoàng Trọng và Chu Nguyễn Mộng Ngọc, 2008; Mai Văn Nam, 2008).
- Để đánh giá mức độ hài lòng của khách hàng cần thông qua hệ số hồi quy
(Standard.Beta) Hệ số hồi quy càng lớn chứng tỏ yếu tố đó có mức độ hài lòng càng lớn vềsử dụng dịch vụ môi giới
2.3.4 Phương pháp xử lý số liệu bằng các phần mềm máy tính