Bài giảng địa vị pháp lý của người sử dụng đất luật đất đai 2013

Địa vị pháp lý của người sử dụng đất luật đất đai 20131. Khái niệm địa vị pháp lý của NSDĐ2. Căn cứ xác lập và chấm dứt quyền và nghĩa vụ của NSDĐ3. Quyền chung và nghĩa vụ chung của NSDĐ 4. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn QSDĐ5. Thời điểm thực hiện các quyền của người SDĐ6. Nhận quyền sử dụng đất7. QSDĐ bị hạn chế vì thửa đất liền kề8. Điều kiện thực hiện quyền của NSDĐ9. Điều kiện chuyển nhượng QSDĐ trong thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở; dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê10. Các hình thức trả tiền thuê đất11. Quyền và nghĩa vụ của tổ chức được NN giao đất có thu tiền SDĐ, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê12. Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập SDĐ thuê trả tiền thuê đất hàng năm13. Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng QSDĐ, chuyển mục đích SDĐ14. Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế nhận góp vốn bằng QSDĐ; QSDĐ của tổ chức kinh tế khi giải thể, phá sản15. Quyền và nghĩa vụ của người Việt Nam định cư ở nước ngoài có chức năng ngoại giao, doing nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài SDĐ

3 Quyền chung và nghĩa vụ chung của

NSDĐ

4 Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp,

góp vốn QSDĐ

04

Điều kiện thực hiện quyền của

NSDĐ

đầu tư xây dựng kinh doanh

nhà ở; dự án đầu tư xây dựng

thời gian thuê

12

Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập SDĐ thuê trả tiền

thuê đất hàng năm

Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế nhận góp vốn bằng QSDĐ; QSDĐ của tổ chức kinh

tế khi giải thể, phá sản

15

Quyền và nghĩa vụ của người Việt Nam định cư ở nước ngoài

Anh X

 Ông A và bà B chết để lại thừa

kế cho anh X

 Thửa đất 300m2, trong đó gồm 200m2 đất ở và 100m2 đất

trồng cây hàng năm

 Sau khi, ông A và bà B chết, 03 người con của ông A là X, Y, Z lập văn bản phân chia di sản thừa kề để chuyển quyền toàn

bộ thửa đất cho X, cấp GCN cho

Tình huống 2: Công ty có những quyền và nghĩa vụ

gì đối với diện tích đất trên nếu:

- Công ty thuê đất trả tiền hàng năm?

- Công ty trả tiền thuê đất 1 lần cho toàn bộ thời gian thuê?

Công ty cổ phần Chiến Thắng

 Công ty cổ phần Chiến Thắng được UBND tỉnh cho thuê 100 0M2 đất với thời hạn 50 năm

 Hiện nay, Công ty muốn chuyển nhượng thửa đất cho người khác

Khái niệm: “Địa vị pháp lý của NSDĐ

bao gồm những quyền và nghĩa vụ của NSDĐ phát sinh trong quá trình SDĐ trên

cơ sở các quy định của pháp luật hoặc từ những hành vi do họ thực hiện”

Nói cách khác: Địa vị của người SDĐ là

2.1 Căn cứ xác lập quyền, nghĩa vụ SDĐ

2.2 Căn cứ chấm dứt quyền, nghĩa vụ SDĐ

- Giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ

- Chuyển quyền, chuyển dịch QSDĐ theo luật dân sự, luật đất đai (thừa kế, tặng cho, mua bán…)

- Mất QSDĐ do thiên tai, lũ lụt

- Chuyển dịch đất đai bằng pháp luật dân sự, pháp luật đất đai

3.1 Quyền chung của NSDĐ

3 Nghĩa vụ chung của NSDĐ

gắn liền với đất.

ii) Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất

NHƯỢNG, CHO THUÊ, CHO THUÊ LẠI, THỪA KẾ, TẶNG CHO,THẾ

CHẤP, GÓP VỐN QSDĐ

- Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền SDĐ,

QSDĐ và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ

- Giao dịch mà một bên là tổ chức kinh

doanh BĐS: Hợp đồng cho thuê, cho thuê

lại QSDĐ, QSDĐ và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp;

hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, QSDĐ và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng

thực theo yêu cầu của các bên

5.1 NSDĐ được thực hiện chuyển nhượng, cho

thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp

vốn QSDĐ khi có Giấy chứng nhận Đối với

trường hợp chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp thì QSDĐ được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế QSDĐ thì QSDĐ được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

+ Giấy chứng nhận QSDĐ cấp trước ngày 10/12/2009 (“BÌA ĐỎ”, Nghị

định số 60-CP ngày 05/7/1994, Nghị định số 60-CP , Thông tư số 346/1998/TT-TCĐC ngày 16/3/1998; Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01/11/; Quyết định số 08/2006/QĐ-BTNMT ngày ngày 21/7/2006) + Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và QSDĐ ở cấp trước ngày

10/12/2009 (“BÌA HỒNG”, Nghị định số 60-CP ngày 05/7/1994)

+ Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền

với đất (“BÌA HỒNG”, Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009;

Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009; Luật Đất đai 2013 )

hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi

nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền

5.3 Thời điểm người thực hiện chuyển nhượng

QSDĐ trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê; chuyển nhượng QSDĐ đồng thời chuyển nhượng toàn

bộ dự án đối với dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê sau khi có Giấy chứng nhận và có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 194 LDĐ 2013 (Xem

Điều 194)

i) Tổ chức, HGĐ, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ

sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ

đích SDĐ theo quy hoạch, kế hoạch SDĐ

tế

cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư

ở nước ngoài được nhận QSDĐ thông qua việc NN giao đất; doanh nghiệp có vốn đầu

tư nước ngoài nhận QSDĐ thông qua việc

NN giao đất để thực hiện các dự án đầu tư

tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được nhận QSDĐ thông qua việc NN cho thuê đất.

tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản

i) HGĐ, cá nhân muốn nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ trồng lúa phải trực tiếp

hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng thì phải

sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ,

rừng đặc dụng đó (K4 Đ191)

nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho

nông nghiệp cho HGĐ, cá nhân đang sinh

sống trong khu vực rừng phòng hộ đó

(K2 Đ192)

QSDĐ sau 10 năm kể từ ngày có quyết định giao đất nếu được UBND cấp xã nơi có đất xác

nhận không còn nhu cầu sử dụng do chuyển

khỏi địa bàn xã, phường, thị trấn nơi cư trú

để đến nơi khác hoặc do chuyển sang làm nghề

+ Thoát nước mưa (250 BLDS): Chủ sở

hữu nhà, công trình xây dựng khác phải lắp đặt đường dẫn nước sao cho nước mưa từ mái nhà, công trình xây dựng của mình không được chảy xuống bất động sản của chủ sở hữu bất động sản liền kề

+ Thoát nước thải (251 BLDS): Chủ

sở hữu nhà, công trình xây dựng khác phải làm cống ngầm hoặc rãnh thoát nước để đưa nước thải ra nơi quy định, sao cho nước thải không chảy tràn sang bất động sản của chủ sở hữu bất động sản liền kề, ra đường công cộng hoặc nơi sinh hoạt công cộng

• Trường hợp do vị trí tự nhiên của bất động

sản mà việc cấp, thoát nước buộc phải qua một bất động sản khác thì chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua phải dành một lối cấp, thoát nước thích hợp, không được cản trở hoặc ngăn chặn dòng nước chảy

• Người sử dụng lối cấp, thoát nước phải hạn

chế đến mức thấp nhất thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua khi lắp đặt đường dẫn nước; nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường Trường hợp nước tự nhiên chảy từ vị trí cao xuống vị trí thấp mà gây thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua thì người sử dụng lối cấp, thoát nước không phải bồi thường thiệt hại

* Lối đi được mở trên bất động sản liền

kề nào mà được coi là thuận tiện Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác

NN có thẩm quyền khác xác định.

mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc qua bất động sản của các chủ sở hữu khác một cách hợp lý, nhưng phải bảo đảm an toàn và thuận tiện cho các chủ sở hữu đó; nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường.

Các trường hợp không được nhận chuyển nhưng, tặng cho QSDĐ

8.4

Các trường hợp không được nhận chuyển nhương, tặng cho QSDĐ

8.5

HGĐ, cá nhân chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ có điều kiện

8.6 Điều kiện nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê QSDĐ nông nghiệp để thực hiện dự

án đầu tư sản xuất,

+ Đất không có tranh chấp+ QSDĐ không bị kê biên để thi hành án+ Trong thời hạn SDĐ

VD: Đất thuê trả tiền hàng năm chỉ được mua bán tài sản gắn liền với đất và đã hoàn thành việc xây dựng theo đúng quy hoạch xây

hàng năm (189)

Thứ nhất, tổ chức kinh tế, HGĐ, cá

nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được bán tài sản gắn liền với đất thuê của NN khi có đủ các điều kiện sau đây:

hàng năm (189)

- Đã hoàn thành việc xây dựng theo đúng quy hoạch xây dựng chi tiết và dự án đầu tư đã được phê duyệt, chấp thuận

hàng năm (189)

- Người mua tài sản được NN tiếp tục cho thuê đất trong thời hạn SDĐ còn lại theo giá đất cụ thể, SDĐ đúng mục đích đã được xác định trong dự án

từ người khác thì chỉ được chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp trong cùng xã, phường, thị trấn cho HGĐ, cá nhân khác để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp và không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển đổi QSDĐ và lệ phí trước bạ.

tặng cho QSDĐ (191)

- Tổ chức, HGĐ, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ

sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ

tặng cho QSDĐ (191)

- Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng QSDĐ trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của HGĐ, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích SDĐ theo quy

tặng cho QSDĐ (191)

- HGĐ, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ trồng lúa

i) HGĐ, cá nhân muốn nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ trồng lúa phải trực tiếp sản xuất nông nghiệp và phải

có nơi cư trú tại nơi có đất (K3 Đ 191)

ii) HGĐ, cá nhân muốn được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng thì

điều kiện (192)

iii) HGĐ, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa

có điều kiện chuyển ra khỏi phân khu đó thì chỉ

được chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ ở, đất

rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp,

nuôi trồng thủy sản cho HGĐ, cá nhân sinh

sống trong phân khu đó (K1 Đ192)

điều kiện (192)

iv) HGĐ, cá nhân được NN giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ ở, đất sản xuất nông nghiệp cho

điều kiện (192)

v) HGĐ, cá nhân đồng bào dân tộc thiểu số SDĐ do được NN giao đất theo chính sách hỗ trợ của NN chỉ được chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ sau 10 năm kể

từ ngày có quyết định giao đất nếu được UBND cấp xã

nơi có đất xác nhận không còn nhu cầu sử dụng do

chuyển khỏi địa bàn xã, phường, thị trấn nơi cư trú để đến nơi khác hoặc do chuyển sang làm nghề

khác hoặc không còn khả năng lao động (K3 Đ192, K1 Đ40 NĐ 43/2014).

NHÀ Ở, DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KẾT CẤU HẠ TẦNG ĐỂ

đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc

CÓ THU TIỀN SDĐ, CHO THUÊ

lần cho cả thời gian thuê (174)

11.1 Các quyền và nghĩa vụ chung tại Điều 166 và Điều 170 Luật Đất đai

lần cho cả thời gian thuê (174)

11.2 Các quyền và nghĩa vụ

cụ thể

i Chuyển nhượng QSDĐ, tài sản

lần cho cả thời gian thuê (174)

ii Cho thuê QSDĐ, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đối với trường hợp được NN giao đất có thu tiền SDĐ; cho thuê lại QSDĐ, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đối với trường hợp được NN cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho

cả thời gian thuê;

lần cho cả thời gian thuê (174)

iii Tặng cho QSDĐ cho NN; tặng cho QSDĐ cho cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng; tặng cho nhà

lần cho cả thời gian thuê (174)

iv Thế chấp bằng QSDĐ, tài sản thuộc

sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam;

lần cho cả thời gian thuê (174)

v Góp vốn bằng QSDĐ, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức,

cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu

lần cho cả thời gian thuê (174)

11.3 Tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính được NN cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà tiền thuê đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách NN thì có quyền và nghĩa vụ nói tại mục 11.1 và 11.2; việc thực hiện các quyền phải được sự chấp thuận bằng văn bản của cơ quan NN có thẩm quyền.

lần cho cả thời gian thuê (174)

11.4 Tổ chức được NN giao đất có thu tiền SDĐ, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn, giảm tiền SDĐ, tiền thuê đất thì có các quyền

TIỀN THUÊ ĐẤT HÀNG NĂM

năm (175)

12.1 Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập được NN cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm:

năm (175)

- Các quyền và nghĩa vụ khác:

+ Thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt

Nam;

năm (175)

+ Bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê khi có đủ điều kiện quy định tại Điều 189 LĐĐ; người mua

năm (175)

+ Góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê;

người nhận góp vốn bằng tài sản được

NN tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định;

năm (175)

12.2 Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập SDĐ thuê của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân ngoài khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất thì có các quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về dân sự.

13.1 Các quyền, nghĩa vụ chung tại Điều 166 và Điều

170 Luật đất đai

13.2 Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng QSDĐ có nguồn gốc do được NN giao có thu tiền SDĐ hoặc NN cho thuê đất trả trước tiền một lần cho cả thời gian thuê mà tiền SDĐ, tiền thuê đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách NN thì có quyền và

13.3 Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp theo quy định của pháp luật thì có các quyền và nghĩa

vụ sau đây:

- Trường hợp nhận chuyển nhượng và không chuyển mục đích SDĐ thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 2 Điều 174 LĐĐ

- Trường hợp nhận chuyển nhượng

và chuyển mục đích SDĐ mà thuộc trường hợp được NN giao đất có thu tiền SDĐ hoặc cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê

- Trường hợp nhận chuyển nhượng

và chuyển mục đích SDĐ mà thuộc trường hợp được NN cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm thì có quyền

và nghĩa vụ quy định tại Điều 175 của LĐĐ

QSDĐ CỦA TỔ CHỨC KINH TẾ KHI GIẢI

THỂ, PHÁ SẢN

Điều 177 Luật Đất Đai 2013

NAM ĐỊNH CƯ Ở NƯỚC NGOÀI CÓ CHỨC NĂNG NGOẠI GIAO, DOANH NGHIỆP CÓ VỐN ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI

SDĐ

Điều 182 Luật Đất Đai – Điều 187 Luật Đất Đai

2013