Thực trạng xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản (trường hợp nghiên cứu tại thành phố phan thiết)

Do các quy định pháp luật về xử lý vi phạm pháp luật cũng như vi phạm pháp luật trong lĩnh vực KDBĐS chưa được chặt chẽ mà ngày càng xuất hiện nhiều vi phạm như: Đưa bất động sản vào gia

Bình Thuận, Tháng 09 năm 2020

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC PHAN THIẾT

BÁO CÁO TỔNG KẾT

ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU KHOA HỌC CỦA SINH VIÊN

THỰC TRẠNG XỬ LÝ VI PHẠM HÀNH CHÍNH TRONG LĨNH VỰC KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN (TRƯỜNG HỢP NGHIÊN

CỨU TẠI THÀNH PHỐ PHAN THIẾT)

Mã số:

Thuộc nhóm ngành khoa học: Luật Hành chính

Bình Thuận, Tháng 09 năm 2020

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC PHAN THIẾT

BÁO CÁO TỔNG KẾT

ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU KHOA HỌC CỦA SINH VIÊN

THỰC TRẠNG XỬ LÝ VI PHẠM HÀNH CHÍNH TRONG LĨNH VỰC KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN (TRƯỜNG HỢP NGHIÊN

CỨU TẠI THÀNH PHỐ PHAN THIẾT)

Mã số:

Thuộc nhóm ngành khoa học: Luật hành chính

Ngành học: Luật kinh tế

Thành viên cùng thực hiện: Nguyễn Thị Bạch Huệ Giới tính: nữ

Ngành học: Luật kinh tế

Người hướng dẫn: ThS Phạm Thị Hồng Tâm

3

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

4

MỤC LỤC

LỜI MỞ ĐẦU 6

1 Tính cấp thiết của đề tài 6

2 Tình hình nghiên cứu 7

3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu 8

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 8

5 Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu 9

6 Kết cấu của đề tài 10

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ XỬ LÝ VI PHẠM HÀNH CHÍNH TRONG LĨNH VỰC KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 11

1.1 Các vấn đề chung về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực KDBĐS 11

1.1.1 Khái niệm và đặc điểm vi phạm hành chính trong lĩnh vực KDBĐS 11

1.1.2 Khái niệm, đặc điểm xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực KDBĐS 15

1.2 Nội dung của pháp luật về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực KDBĐS 17 1.2.1 Nguyên tắc xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực KDBĐS 17

1.2.2 Phân loại các vi phạm hành chính bị xử lý trong lĩnh vực KDBĐS 19

1.2.3 Các hình thức xử phạt và biện pháp khắc phục hậu quả trong xử phạt vi phạm hành chính về lĩnh vực KDBĐS 20

1.2.4 Thủ tục xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực KDBĐS 23

1.2.5 Thẩm quyền áp dụng hình thức xử phạt và các biện pháp khắc phục hậu quả trong lĩnh vực KDBĐS 24

1.3 Mục đích, ý nghĩa của việc xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực KDBĐS 25 Kết luận chương 1 27

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT XỬ LÝ VI PHẠM HÀNH CHÍNH TRONG LĨNH VỰC KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TỪ THỰC TIỄN TẠI THÀNH PHỐ PHAN THIẾT 28

2.1 Thực trạng pháp luật về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực KDBĐS 28

2.1.1 Đối tượng bị xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực KDBĐS 28

2.1.1.1 Đối với chủ thể là cá nhân bị xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực KDBĐS 28

2.1.1.2 Đối với chủ thể là tổ chức bị xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực KDBĐS 29

2.1.2 Các hình thức xử phạt được áp dụng để xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực KDBĐS 32

2.1.2.1 Hình thức xử phạt tiền 33

2.1.2.2 Hình thức xử phạt đình chỉ hoạt động KDBĐS; đình chỉ hoạt động kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản 35

5

2.1.2.3 Hình thức xử phạt tước quyền sử dụng quyết định công nhận cơ sở đủ

điều kiện đào tạo 38

2.1.3 Các biện pháp khắc phục hậu quả được áp dụng để xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực KDBĐS 40

2.1.3.1 Hạn chế trong kĩ thuật lập pháp về quy định biện pháp khắc phục hậu quả 40

2.1.3.2 Một số biện pháp khắc phục hậu quả trong xử phạt vi phạm hành chính về lĩnh vực KDBĐS đã “hình chính hóa” các quan hệ dân sự 41

2.1.4 Thẩm quyền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực KDBĐS 42

2.2 Thực tiễn xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực KDBĐS tại thành phố Phan Thiết 43

2.2.1 Tình hình xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực KDBĐS tại thành phố Phan Thiết 43

2.2.2 Đánh giá thực tiễn xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực KDBĐS tại thành phố Phan Thiết 50

2.2.2.1 Ưu điểm 50

2.2.2.2 Hạn chế và nguyên nhân 52

Kết luận Chương 2 55

CHƯƠNG 3: MỘT SỐ KIẾN NGHỊ NHẰM HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ XỬ LÝ VI PHẠM HÀNH CHÍNH TRONG LĨNH VỰC KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ PHAN THIẾT 56

3.1 Yêu cầu về hoàn thiện pháp luật xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực KDBĐS tại TP Phan Thiết 56

3.2 Một số kiến nghị cụ thể nhằm hoàn thiện pháp luật về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực KDBĐS từ thực tiễn tại TP Phan Thiết 58

3.3 Các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực KDBĐS từ thực tiễn tại TP Phan Thiết 63

Kết luận Chương 3 67

KẾT LUẬN 68

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 69

6

LỜI MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Các Mác đã từng viết: Đất là tài sản mãi mãi với loài người, là điều kiện sinh

tồn, là điều kiện không thể thiếu được của sản xuất cơ bản trong nông – lâm – ngư nghiệp Nếu không có đất thì con người sẽ không có chốn để ở, không có nơi để làm bởi “đất là mẹ và sức lao động là cha” 1 Như vậy, bất động sản là một loại tài sản vô

cùng quan trọng của mỗi quốc gia Nó là thành phần sống của xã hội loài người Sự phát triển của nền sản xuất hàng hóa theo cơ chế thị trường kéo theo nền sản xuất hàng hóa bất động sản phát triển Loại hàng hóa này được đem ra trao đổi, mua, bán trên thị trường từ đó hình thành nên thị trường bất động sản – nơi diễn ra các hoạt động KDBĐS

Cùng với sự phát triển chung của nền kinh tế cả nước, thị trường bất động sản đã

có những bước chuyển mình để hội nhập và đóng góp to lớn cho kinh tế nước nhà Hoạt động KDBĐS phát triển dựa trên các quy định của pháp luật, đảm bảo cho thị trường bất động sản có những bước phát triển tích cực và mạnh mẽ Trong những năm trở lại đây hoạt động của thị trường bất động sản của cả nước nói chung và thành phố

TP Phan Thiết nói riêng đang diễn biến rất sôi nổi Với lợi thế về đường bờ biển trải dài, đẹp, khí hậu ôn hoà TP Phan Thiết luôn được các chủ đầu về lĩnh vực KDBĐS đặc biệt quan tâm Vì thế thị trường bất động sản tại TP Phan Thiết phát triển rất nhanh và luôn trong tình trạng “cháy hàng” Tuy nhiên do tác động của cơ chế thị trường, việc quản lý còn chưa được kiểm soát chặt chẽ nên vẫn còn trường hợp giao dịch bất động sản phi chính thức, vì lợi nhuận mà tạo ra các cơn sốt đất ảo đẩy giá lên quá cao nhằm đầu cơ trốn lậu thuế Do các quy định pháp luật về xử lý vi phạm pháp luật cũng như vi phạm pháp luật trong lĩnh vực KDBĐS chưa được chặt chẽ mà ngày càng xuất hiện nhiều vi phạm như: Đưa bất động sản vào giao dịch khi chưa đủ điều kiện, hoạt động KDBĐS khi không có giấy phép kinh doanh… Nguyên nhân của những vi phạm này là do hành lang pháp lý chưa được hoàn thiện, các quy định chưa chặt chẽ và xử phạt vi phạm hành chính đối với các trường hợp vi phạm chưa được rõ ràng, minh bạch

Để đảm bảo cho hoạt động KDBĐS được diễn ra có hiệu quả, minh bạch, công bằng và đặc biệt là tuân thủ đúng quy định pháp luật thì việc xử lý vi phạm hành chính đối với các chủ thể có hành vi vi phạm pháp luật để trục lợi, gây thiệt hại cho quyền và lợi ích hợp pháp của cá nhân, tổ chức, trật tự quản lý của nhà nước là việc làm vô cùng

cần thiết Vì vậy, nhóm tác giả đã chọn đề tài “Thực trạng xử lý vi phạm hành chính

trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản (trường hợp nghiên cứu tại thành phố Phan Thiết)” để nghiên cứu với mong muốn đóng góp một phần nhỏ vào việc khắc

1 C.Mác và Ph Ăngghen: Tuyển tập Nxb Sự thật, Hà Nội 1980, t.1, tr 297

- Sách chuyên khảo “Bình luận các quy định về xử phạt vi phạm hành chính” (do

tác giả Cao Vũ Minh làm chủ biên, xuất bản năm 2019) đã nghiên cứu, phân tích cụ thể các quy định pháp luật về xử phạt vi phạm hành chính trong rất nhiều lĩnh vực như đất đai, môi trường, y tế, giáo dục, … trên cơ sở phân tích các quy định pháp luật tác giả đã đưa ra nhiều kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật và đảm bảo thi hành hiệu quả trên thực tế, quyển sách này là một công trình có phạm vi nghiên cứu rất rộng Tuy nhiên, vấn đề xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực KDBĐS chưa được đề cập trong quyển sách này

- Sách chuyên khảo “Một số biện pháp khắc phục hậu quả trong xử phạt vi

phạm hành chính - Thực trạng và hướng hoàn thiện” (do tác giả Cao Vũ Minh làm

chủ biên, xuất bản năm 2019), quyển sách là một công trình nghiên cứu chuyên sâu về các biện pháp khắc phục hậu trong xử phạt vi phạm hành chính – một trong những biện pháp xử lý hành chính được pháp luật quy định nhằm khắc phục các hậu quả do

vi phạm hành chính để lại Quyển sách này đã nghiên cứu những vấn đề lý luận và pháp lý về biện pháp khắc phục hậu quả trong xử phạt vi phạm hành chính, trong đó

đã nếu được các vấn đề trọng tâm như: khái niệm, đặc điểm, ý nghĩa và lịch sử phát triển của các quy định pháp luật về biện pháp khắc phục hậu quả Đồng thời, trong sách này đã phân tích được thực trạng pháp luật quy định về biện pháp khắc phục quả trong xử phạt vi phạm hành chính, trên cở sở phân tích thực trạng nhóm tác của sách

đã đưa ra những kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật về quy định biện pháp khắc phục hậu quả trong xử phạt vi phạm hành chính Trong sách có phân tích một số biện pháp khắc phục hậu quả được áp dụng để xử lý vi phạm hành chính trong hoạt động KDBĐS như: buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu, buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp

do vi phạm hành chính gây ra, tuy nhiên những phân trên tập trung chủ yếu trong các quy định của Luật xử lý vi phạm hành chính năm 2012 chứ chưa nghiên cứu sâu về lĩnh vực xử lý vi phạm hành chính trong KDBĐS

Ngoài ra có thể kể đến một số tạp chí tiêu biển như: Nguyễn Nhật Khanh (2018),

Biện pháp khắc phục hậu quả buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện vi phạm hành chính, Tạp chí Khoa học pháp lý, số 07(119)/2018; Lưu Quốc Thái (2017),

8

Một số hạn chế của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014: nhìn từ góc độ kỹ thuật lập pháp, Tạp chí Khoa học pháp lý, số 05 (108)/2017; Bùi Tiến Đại (2011), Triết lý trong xây dựng và hoàn thiện pháp luật về xử lý vi phạm hành chính, Tạp chí Nhà

nước và Pháp luật, số 2/2011

Nhìn chung các công trình nghiên cứu của các tác giả nêu trên chủ yếu nghiên cứu về những vấn đề lý luận liên quan đến vi phạm hành chính và xử lý vi phạm hành chính; Phân tích, đánh giá những vấn đề pháp luật liên quan cũng như thức tiễn thi hành pháp luật trong lĩnh vực KDBĐS ở góc độ chung… Tuy nhiên, chưa có công trình nào nghiên cứu chuyên sâu về hoạt động xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực KDBĐS, đặc biệt từ thực tiễn tại TP Phan Thiết – nơi mà hoạt động KDBĐS đang diễn ra một cách sôi động và phức tạp

Vì vậy, đề tài “Thực trạng xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực kinh

doanh bất động sản (trường hợp nghiên cứu tại thành phố Phan Thiết)” là một đề

tài mới và cần được nghiên cứu một cách toàn diện

3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu

Mục đích nghiên cứu của đề tài nhằm đánh giá pháp luật và thực tiễn thi hành pháp luật về xử lý vi phạm, từ đó đề xuất các giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu qủa thực thi pháp luật về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực KDBDS tại

TP Phan Thiết

Với mục đích trên, đề tài nhằm giải quyết các vấn đề sau:

- Làm sáng tỏ những ưu điểm và bất cập của pháp luật hiện hành điều chỉnh về

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu: Đề tài nghiên cứu những vấn đề lý luận và quy định của

pháp luật về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực KDBĐS, cũng như thực tiễn xử

lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực KDBĐS tại TP Phan Thiết

Phạm vi nghiên cứu:

- Về nội dung: Đề tài tập trung chủ yếu vào những quy định pháp luật về lĩnh

vực KDBĐS trong Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014; Luật Đất đai năm 2013; Luật Xử lý vi phạm hành chính năm 2012; Nghị định 139/2017/NĐ-CP quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng; khai thác, chế biến, kinh doanh khoáng sản làm vật liệu xây dựng, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản

9

lý công trình hạ tầng kỹ thuật; kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà và công sở; các văn bản hướng dẫn thi hành, các văn bản của cơ quan quản

lý Nhà nước ban hành để xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực KDBĐS Trong đó,

đề tài tập trung phân tích về các hình thức xử phạt, biện pháp khắc phục hậu quả do vi phạm hành chính gây ra và thẩm quyền xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực KDBĐS

- Về không gian : Đề tài nghiên cứu, đánh giá thực tiễn xử lý vi phạm hành chính

trong lĩnh vực KDBĐS tại TP Phan Thiết, từ đó chỉ ra những bất cập, vướng mắc và nguyên nhân của những bất cập, trên cơ sở đó nhóm tác giả đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực KDBĐS tại TP Phan Thiết

- Về thời gian: Đề tài lấy mốc bắt đầu từ năm 2002 vì khi phân tích các vấn đề pháp lý liên quan đến xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực KDBĐS, đề tài có so sánh với các quy định pháp luật trước đây với các quy định pháp luật hiện hành để có một góc nhìn tổng quan về sự phát triển của quy định pháp luật, cụ thể là Pháp lệnh

Xử lý vi phạm hành chính năm 2002 ra đời và sửa đổi bổ sung vào năm 2008, tiếp theo

đó và Luật Xử lý vi phạm hành chính năm 2012 và Nghị định 139/2017/NĐ-CP quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực KDBĐS Khi đề xuất phương hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật, nhóm nghiên cứu đề xuất các giải pháp từ nay cho đến năm 2020 và xa hơn là đến năm 2025, về sửa đổi, bổ sung hoặc ban hành mới các văn bản quy phạm pháp luật điều chỉnh

5 Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu

Về cơ sở lý luận, nhóm tác giả đã vận dụng phương pháp luận của Chủ nghĩa Mác – Lenin, đường lối của Đảng, chính sách và pháp luật của Nhà nước về kinh doanh bất động ở Việt Nam, thực tiễn áp dụng pháp luật xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực KDBĐS

Để giải quyết các yêu cầu mà đề tài đặt ra, trong quá trình nghiên cứu khoa học

đã sử dụng các phương pháp nghiên cứu chủ yếu sau:

- Phương pháp nghiên cứu khoa học biện chứng và duy vật lịch sử là phương pháp chủ đạo, xuyên suốt trong toàn bộ quá trình nghiên cứu của bài nghiên cứu khoa học nhằm đưa ra những nhận định, kết luận khoa học, đảm bảo tính khách quan, chân thực Bên cạnh đó nhóm tác giả còn sử dụng các phương pháp sau:

- Phương pháp phân tích là phương pháp có sự đánh giá, bình luận và đưa ra nhận xét về các vấn đề có liên quan đến đề tài nghiên cứu, phương pháp này được áp dụng chủ yếu trong Chương 1 và Chương 2 Khi áp dụng phương pháp này, nhóm nghiên cứu đã phân tích các quy định của pháp luật và những vấn đề lý luận về xử lý

vi phạm hành chính trong lĩnh vực KDBĐS như khái niệm, đặc điểm; phân tích và

- Phương pháp tổng hợp là phương pháp đòi hỏi sự hệ thống hóa những vấn đề

có tính lý luận liên quan đến hoạt động xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực KDBĐS Phương pháp này được sử dụng chủ yếu Chương 1 nhằm hệ thống hóa các quan điểm, khái niệm của các tác giả, công trình nghiên cứu trước để từ đó đưa ra sự đánh giá và so sánh nhằm chỉ ra những vấn đề đã giải quyết và còn bỏ ngỏ và cũng là nhiệm vụ của đề tài cần tiếp tục nghiên cứu để làm sáng tỏ

6 Kết cấu của đề tài

Ngoài phần lời mở đầu, phần kết luận, bài nghiên cứu khoa học được bố cục thành 03 chương, bao gồm:

Chương 1: Cơ sở lý luận về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực kinh doanh

bất động sản

Chương 2: Thực trạng pháp luật và thực tiễn xử lý vi phạm hành chính trong

lĩnh vực kinh doanh bất động sản tại thành phố Phan Thiết

Chương 3: Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả xử

lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản tại thành phố Phan Thiết

11

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ XỬ LÝ VI PHẠM HÀNH CHÍNH TRONG LĨNH VỰC KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

1.1 Các vấn đề chung về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực KDBĐS

1.1.1 Khái niệm và đặc điểm vi phạm hành chính trong lĩnh vực KDBĐS

Trước khi nghiên cứu khái niệm về vi phạm hành chính trong lĩnh vực KDBĐS,

ta cần làm rõ các khái niệm sau: vi phạm hành chính, bất động sản, KDBĐS Từ những phân tích các khái niệm đó ta sẽ rút ra được đặc điểm và khái niệm của vi phạm hành chính trong lĩnh vực KDBĐS

Vi phạm pháp luật là hiện tượng lệch chuẩn xã hội, là những hành vi phản ứng tiêu cực của một số cá nhân và tổ chức đi ngược lại với ý chí của Nhà nước, lợi ích của

xã hội được quy định trong pháp luật Những hành vi có tính chất tiêu cực đó luôn gây hại cho Nhà nước, xã hội và Nhân dân, do vậy, chúng luôn bị Nhà nước, xã hội và Nhân dân lên án, đấu tranh đòi loại bỏ ra khỏi đời sống xã hội (2) Tóm lại, vi phạm pháp luật là hành vi gây nguy hại cho xã hội, trái pháp luật, do chủ thể có năng lực trách nhiệm pháp lý thực hiện, xâm hại hoặc đe dọa xâm hại đến các quan hệ xã hội được Nhà nước xác lập và bảo vệ

Trong mọi lĩnh vực, tuân thủ pháp luật và vi phạm pháp luật luôn luôn tồn tại song hành Hoạt động quản lý nhà nước cũng không ngoại lệ, luôn có những vi phạm pháp luật xảy ra, trong đó có vi phạm hành chính Theo khoản 1 Điều 2 Luật Xử lý vi phạm hành chính năm 2012 quy định: vi phạm hành chính là hành vi có lỗi do cá nhân,

tổ chức thực hiện, vi phạm quy định của pháp luật về quản lý nhà nước mà không phải

là tội phạm và theo quy định của pháp luật phải bị xử phạt vi phạm hành chính Vi phạm hành chính xảy ra phổ biến trong xã hội, nó xâm phạm trực tiếp đến lợi ích của các cá nhân, tổ chức, lợi ích của cộng đồng và Nhà nước Mặc dù mức độ gây nguy hiểm cho xã hội không cao bằng tội phạm nhưng có thể nói vi phạm hành chính là nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tình trạng nảy sinh tội phạm nếu không được xử lý kịp thời

Khái niệm bất động sản lần đầu tiên được quy định tại Điều 181 Bộ luật Dân sự năm 1995 là tài sản không di, dời được Hiện nay theo quy định tại khoản 1 Điều 107

Bộ luật Dân sự hiện hành, bất động sản được liệt kê thành các tài sản cụ thể bao gồm: đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; tài sản khác theo quy định của pháp luật Bất động sản có tính cá biệt nhưng lại chi phối lẫn nhau vì mỗi bất động sản là một tài sản riêng biệt và

có những yếu tố riêng không giống với bất kỳ một bất động sản nào khác, sự ra đời hay hoàn thiện của bất động sản này là điều kiện để ra đời hoặc mất đi, để tăng thêm

2 Đại học luật Hà Nội, (2010), Giáo trình lý luận chung về Nhà nước và pháp luật, NXB, Chính trị quốc gia – Hà Nội, tr.423

12

hoặc giảm bớt giá trị của bất động sản kia Bất động sản có giới hạn về quy mô và do yếu tố vị trí nên quan hệ cung - cầu luôn mất cân bằng theo hướng cung nhỏ hơn cầu khiến cho giá cả bất động sản thường có chiều hướng gia tăng, ít khi giảm giá

Cùng với sự phát triển chung của nền kinh tế cả nước, thị trường bất động sản đã

có những bước chuyển mình để hội nhập và đóng góp vào sự phát triển đó Để có được

sự phát triển nhanh và đạt hiệu quả, hành lang pháp lý điều chỉnh hoạt động KDBĐS phải chặt chẽ, rõ ràng, minh bạch là yếu tố bắt buộc để từ đó tạo điều kiện thuận lợi cho các chủ thể tham gia vào quan hệ giao dịch bất động sản Khoản 1 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đưa ra khái niệm KDBĐS là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch

vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi

Từ những phân tích các khái niệm trên có thể hiểu vi phạm hành chính trong lĩnh

vực KDBĐS như sau: Vi phạm hành chính trong lĩnh vực KDBĐS là hành vi có lỗi

do cá nhân, tổ chức có năng lực trách nhiệm pháp lý thực hiện xâm hại hoặc đe dọa xâm hại đến các quan hệ xã hội trong lĩnh vực KDBĐS được nhà nước xác lập và bảo

vệ mà không phải là tội phạm và theo quy định pháp luật phải bị xử phạt vi phạm hành chính

Từ phân tích khái niệm trên, có thể thấy, vi phạm hành chính trong lĩnh vực KDBĐS có những dấu hiệu của vi phạm pháp luật nói chung, đồng thời, có những đặc điểm riêng xuất phát từ đặc thù của tổ chức và hoạt động trong lĩnh vực KDBĐS Khi một chủ thể thực hiện hành vi vi phạm hành chính trong lĩnh vực KDBĐS thì hành vi

đó sẽ được xem xét, đánh giá và là cơ sở để xử phạt vi phạm hành chính Hành vi vi phạm hành chính trong lĩnh vực KDBĐS được cấu thành từ các yếu tố: chủ thể, khách thể, mặt chủ quan, mặt khách quan của vi phạm hành chính Nếu thiếu một trong những yếu tố này thì sẽ không tồn tại một vi phạm hành chính trong lĩnh vực KDBĐS trên thực tế Cụ thể, cấu thành vi phạm hành chính trong lĩnh vực KDBĐS mang những đặc điểm sau:

Thứ nhất, chủ thể vi phạm hành chính trong lĩnh vực KDBĐS

Chủ thể vi phạm hành chính trong lĩnh vực KDBĐS có thể là cá nhân hoặc tổ chức

Đối với nhóm chủ thể là cá nhân Chủ thể là cá nhân vi phạm hành chính trong

lĩnh vực KDBĐS tương đối đa dạng, gồm các bên tham gia giao dịch bất động sản như

là chủ đầu tư dự án bất động sản, người sử dụng bất động sản Ngoài ra, các chủ thể không phải là một trong các bên tham gia giao dịch bất động sản vẫn có thể là đối tượng vi phạm hành chính trong lĩnh vực KDBĐS như nhân viên môi giới bất động

13

sản, cá nhân quản lý bất động sản Về mặt lý luận thì một cá nhân khi tham vào quan

hệ pháp luật phải đảm bảo đầy đủ nặng lực pháp luật và năng lực hành vi Đối với năng lực pháp luật của cá nhân khi tham gia vào quan hệ pháp luật KDBĐS là khả năng của chủ thể có được những quyền và nghĩa vụ pháp lý theo quy định của luật KDBĐS và pháp luật khác có liên quan Tuy nhiên, năng lực pháp luật chỉ mới là tiền

đề, để thực hiện được các quyền và nghĩa vụ thì cá nhân phải có năng lực hành vi Năng lực hành vi pháp luật KDBĐS là khả năng của cá nhân được nhà nước xác nhận trong các quy định của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 Với khả năng đó, cá nhân bằng chính hành vi của mình thực hiện, xác lập các quyền và nghĩa vụ pháp lý và độc lập chịu trách nhiệm pháp lý khi tham gia vào quan hệ pháp luật KDBĐS KDBĐS là một lĩnh vực đặc biệt đòi hỏi phải có vốn và kiến thức chuyên môn nhất định, vì vậy các cá nhân khi tham gia vào lĩnh vực này phải có đầy đủ năng lực pháp luật và năng lực hành vi hay nói cách khác là cá nhân muốn tham gia vào quan hệ pháp luật KDBĐS phải có đầy đủ năng lực chủ thể

Đối với nhóm chủ thể là tổ chức Tổ chức là một nhóm người có liên kết một

cách chặt chẽ, bền vững, thành lập và hoạt động nhằm đạt được những mục đích nhất định Tổ chức vi phạm hành chính trong lĩnh vực KDBĐS được xác định thông qua vi phạm hành chính của các thành viên trong tổ chức đó Khi tham gia thị trường bất động sản, cá nhân được pháp nhân ủy quyền tham gia giao dịch bất động sản, họ là người trực tiếp gây ra vi phạm hành chính trong lĩnh vực KDBĐS khi thực hiện các nhiệm vụ được giao Tổ chức là chủ thể vi phạm hành chính, sau khi chấp hành xong quyết định xử phạt vi phạm hành chính phải xác định trách nhiệm pháp lý của cá nhân gây ra vi phạm hành chính đó theo quy định của pháp luật

Tổ chức là chủ thể vi phạm hành chính trong lĩnh vực KDBĐS có thể là: cơ quan nhà nước, doanh nghiệp, tổ chức nước ngoài, tổ chức có tư cách pháp nhân Khác với năng lực pháp luật và năng lực hành vi của cá nhân là chủ thể quan hệ pháp luật hành chính, năng lực pháp luật và năng lực hành vi của tổ chức là chủ thể quan hệ pháp luật hành chính mang tính chuyên biệt, nó xuất hiện cùng lúc ở thời điểm tổ chức đó được thành lập hợp pháp hoặc được công nhận là hợp pháp và mất đi khi tổ chức ấy bị giải thể

Thứ hai, khách thể của vi phạm hành chính trong lĩnh vực KDBĐS

Khách thể bảo vệ của pháp luật là những quan hệ cơ bản, phổ biến, điển hình liên quan đến việc bảo vệ lợi ích giai cấp thống trị được Nhà nước xác định cần được bảo

vệ bằng các loại quy phạm pháp luật trong từng lĩnh vực cụ thể Khách thể vi phạm hành chính trong lĩnh vực KDBĐS là các quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể tham gia vào quan hệ giao dịch KDBĐS hoặc các bên cung ứng dịch vụ, tạo điều kiện cho hoạt động KDBĐS được hình thành, duy trì và phát triển, được nhà nước xác lập

14

và bảo vệ, bị các chủ thể vi phạm hành chính xâm hại hoặc đe dọa xâm hại Khách thể

là yếu tố quan trọng quy định tính chất, mức độ nguy hiểm cho xã hội của vi phạm hành chính Vì vậy, những quan hệ xã hội được Nhà nước xác lập và bảo vệ phải được xác định rõ ràng trong các văn bản quy phạm pháp luật hiện hành

Thứ ba, mặt khách quan của vi phạm hành chính trong lĩnh vực KDBĐS

Mặt khách quan của vi phạm hành chính trong lĩnh vực KDBĐS là phương diện thể hiện ra bên ngoài của vi phạm hành chính Nó bao gồm, hành vi trái pháp luật hành chính, hậu quả của hành vi đó, mối quan hệ nhân quả giữa hành vi trái pháp luật hành chính và hậu quả, công cụ, phương tiện, thời gian, địa điểm, hoàn cảnh, phương thức thực hiện vi phạm hành chính Cụ thể như sau:

Hành vi vi phạm hành chính trong lĩnh vực KDBĐS xâm phạm trực tiếp đến các quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể tham gia giao dịch KDBĐS và những quy tắc quản lý nhà nước trong lĩnh vực này Mỗi vi phạm hành chính sẽ gây ra những thiệt hại khác nhau, tùy vào tính chất, mức độ của hành vi gây ra thiệt hại, chủ thể có thẩm quyền xử phạt sẽ căn cứ vào đó để đưa ra những mức phạt xứng đáng

Hậu quả của vi phạm hành chính trong lĩnh vực KDBĐS bao gồm thiệt hại về vật chất và tinh thần Về vật chất, trước hết vi phạm hành chính trong lĩnh vực KDBĐS sẽ gây tổn thất về tài sản như của khách hàng có nhu cầu sử dụng bất động sản mà chủ đầu tư thu các loại phí không đúng theo quy định của pháp luật, thu tiền không đúng tiến độ dự án hoặc thu vượt tỉ lệ phần trăm trong hợp đồng Về tinh thần, sẽ gây tâm lý hoang mang, lo sợ cho khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà, công trình xây dựng đúng tiến độ được thỏa thuận trong hợp đồng

Mối quan hệ nhân quả giữa hành vi vi phạm hành chính trong lĩnh vực KDBĐS

và hậu quả do hành vi đó gây ra thường được hiểu là thiệt hại trên thực tế đã xảy ra Quan hệ nhân quả là mối liên hệ giữa nguyên nhân và kết quả, trong đó hành vi là cái

có trước, giữ vai trò nguyên nhân, hậu quả là cái có sau và là tính tất yếu của hành vi Trong mối quan hệ nhân quả của hành vi vi phạm hành chính này không nhất thiết phải đặt ra thiệt hại cụ thể trên thực tế Bởi lẽ, chỉ cần là hành vi bị pháp luật hành chính ngăn cấm mà các chủ thể cố tình thực hiện, thì dù có thiệt hại hay không vẫn là một hành vi vi phạm hành chính

Vi phạm hành chính trong lĩnh vực KDBĐS có những tính chất phức tạp riêng, vì đây là lĩnh vực liên quan đến nhiều ngành, lĩnh vực khác như pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở và đặc biệt là pháp luật về dân sự mà hợp đồng là căn cứ làm phát sinh các quyền và nghĩa vụ của các chủ thể tham gia quan hệ pháp luật KDBĐS Vì vậy, khi xem xét một hành vi có phải là vi phạm hành chính trong lĩnh vực KDBĐS hay không phải xét đến nhiều khía cạnh để từ đó áp dụng các hình thức xử phạt và biện pháp khắc phục hậu quả hợp lý

15

Thứ tư, mặt chủ quan của vi phạm hành chính trong lĩnh vực KDBĐS

Vi phạm hành chính trong lĩnh vực KDBĐS có những dấu hiệu như yếu tố lỗi, động cơ và mục đích vi phạm Cụ thể:

Về lỗi Lỗi là trạng thái tâm lý và mức độ nhận thức của người vi phạm pháp luật

đối với hành vi của họ và hậu quả của hành vi đó Theo tinh thần của Luật Xử lý vi phạm hành chính năm 2012 vi phạm hành chính chứa đựng yếu tố lỗi của cá nhân hoặc

tổ chức dưới hình thức cố ý hoặc vô ý Đối với tổ chức không phải là một thể nhân nên không thể có trạng thái tâm lý hay thái độ đối với hành vi trái pháp luật do mình gây

ra Mọi hoạt động của tổ chức được điều khiển bởi các cá nhân con người Vì thế, hành vi vi phạm của tổ chức thực chất là những hành vi do con người thực hiện nhưng không thực hiện vì lợi ích cá nhân con người mà nhân danh chính tổ chức mình đại diện Lỗi của tổ chức chính là lỗi của những cá nhân thực hiện, biểu hiện ý chí và thái

độ tiêu cực của cá nhân Chính vì thế, nhóm tác giả cho rằng không nên đặt ra yếu tố lỗi đối với tổ chức, chỉ cần đó là những hành vi đi ngược lại ý chí của quản lý nhà nước, đi ngược lại pháp luật KDBĐS thì đều bị xử lý vi phạm hành chính

Về động cơ và mục đích Động cơ vi phạm hành chính trong lĩnh vực KDBĐS là

động lực bên trong thúc đẩy chủ thể thực hiện vi phạm hành chính trong lĩnh vực KDBĐS Mục đích vi phạm hành chính trong lĩnh vực KDBĐS là kết quả trong ý thức chủ quan mà chủ thể vi phạm đặt ra khi thực hiện vi phạm hành chính trong lĩnh vực KDBĐS Đây không phải là yếu tố bắt buộc phải xác định trong mặt chủ quan của vi phạm hành chính về lĩnh vực KDBĐS Vì nếu chủ thể thực hiện hành vi với lỗi vô ý thì không thể nói đến động cơ và mục đích vi phạm hành chính, người vi phạm hành chính do vô ý hoàn toàn không mong muốn thực hiện vi phạm hành chính Họ không nhận thức được hành vi của mình là nguy hiểm cho xã hội hoặc tin tưởng rằng hành vi của mình không thể trở thành vi phạm hành chính trong lĩnh vực KDBĐS Động cơ, mục đích vi phạm hành chính trong lĩnh vực KDBĐS chỉ có thể làm thay đổi mức độ nguy hiểm cho xã hội Vì vậy, đây có thể được xem là những tình tiết tăng nặng hoặc giảm nhẹ trách nhiệm pháp lý, khi chủ thể có thẩm quyền lựa chọn áp dụng các biện pháp xử phạt vi phạm hành chính đối với chủ thể vi phạm

1.1.2 Khái niệm, đặc điểm xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực KDBĐS

Vi phạm pháp luật trong lĩnh vực KDBĐS diễn biến ngày càng tinh vi và phức tạp Đặc biệt là vi phạm hành chính, tuy có mức độ nguy hiểm không bằng tội phạm nhưng lại diễn ra rất phổ biến gây thiệt hại cho Nhà nước, lợi ích hợp pháp của cá nhân, tổ chức Vì vậy, hoạt động xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực này phải càng được chú trọng nhằm góp phần vào công tác đấu tranh, phòng, chống vi phạm hành chính đảm bảo cho hoạt động quản lý nhà nước đối với thị trường KDBĐS được

ổn định

16

Theo khoản 2 Điều 2 Luật Xử lý vi phạm hành chính năm 2012 thì xử phạt vi phạm hành chính là việc người có thẩm quyền xử phạt áp dụng các hình thức xử phạt, biện pháp khắc phục hậu quả đối với cá nhân, tổ chức thực hiện hành vi vi phạm hành chính theo quy định của pháp luật về xử phạt vi phạm hành chính Từ quy định trên có thể hiểu, xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh KDBĐS là hoạt động do chủ thể có thẩm quyền xử phạt áp dụng các hình thức xử phạt, biện pháp khắc phục hậu quả đối với cá nhân, tổ chức vi phạm pháp luật KDBĐS mà không phải là tội phạm và theo quy định pháp luật phải bị xử phạt vi phạm hành chính

Xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực KDBĐS là một bộ phận của xử lý vi phạm hành chính Vì vậy, ngoài những đặc điểm giống với xử lý vi phạm hành chính thì nó còn mang những đặc điểm riêng cụ thể như sau:

Thứ nhất, xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực KDBĐS mang tính quyền lực

Thứ hai, xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực KDBĐS do các chủ thể có

thẩm quyền thực hiện

Với bản chất là hoạt động thực thi quyền lực nhà nước nên việc áp dụng các hình thức xử phạt và biện pháp khắc phục hậu quả phải do các chủ thể có thẩm quyền thực hiện Hoạt động xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực KDBĐS chủ yếu được tiến hành bởi các cơ quan hành chính nhà nước và những người có thẩm quyền trong các

cơ quan nhà nước Cụ thể tại Nghị định số 139/2017/NĐ-CP (sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 21/2020/NĐ-CP) quy định các chủ thể có thẩm quyền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực KDBĐS như Chủ tịch ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Chánh thanh tra Sở xây dựng, Trưởng đoàn thanh tra chuyên ngành, … Người có thẩm quyền

xử phạt quy định tại Nghị định này chỉ được xử phạt vi phạm hành chính trong phạm

vi thẩm quyền, trường hợp hành vi vi phạm vượt quá thẩm quyền thì phải lập biên bản

vi phạm hành chính chuyển cho người có thẩm quyền ban hành quyết định xử phạt

3 Nguyễn Cửu Việt, Giáo trình luật hành chính Việt Nam, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội, 2013, tr 524

17

Thứ ba, xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực KDBĐS được tiến hành theo

những nguyên tắc, trình tự, thủ tục, được quy định trong các văn bản pháp luật do Quốc hội và Chính phủ ban hành

Xử lý vi phạm hành chính và thủ tục tiến hành xử lý trong lĩnh vực KDBĐS được quy định rõ ràng, chặt chẽ trong các quy phạm pháp luật hành chính Ngoài ra, chủ thể có thẩm quyền xử lý xử vi phạm hành chính nhân danh quyền lực Nhà nước để thực hiện chức năng chấp hành – điều hành, đảm bảo cho hoạt động quản lý hành chính nhà nước được diễn ra hiệu quả Đây là đặc điểm quan trọng nhằm phân biệt xử

lý vi phạm hành chính với các biện pháp áp dụng theo những thủ tục pháp lý khác như thủ tục tố tụng, thủ tục trọng tài

1.2 Nội dung của pháp luật về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực KDBĐS

1.2.1 Nguyên tắc xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực KDBĐS

Xử lý vi phạm hành chính là hoạt động của các chủ thể có thẩm quyền nhằm xác định hành vi vi phạm hành chính để áp dụng các hình thức xử phạt và các biện pháp khắc phục hậu quả đối với cá nhân, tổ chức thực hiện hành vi vi phạm hành chính Cũng như các hoạt động xử lý vi phạm hành chính trong các lĩnh vực khác, xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực KDBĐS phải tuân theo những nguyên tắc nhất định

để xử phạt đúng đắn, chính xác, vừa bảo vệ quyền, lợi ích của Nhà nước, của xã hội, đồng thời vẫn bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của cá nhân, tổ chức bị xử lý Các nguyên tắc xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực KDBĐS cụ thể như sau:

Một là, mọi vi phạm hành chính trong lĩnh vực KDBĐS phải được phát hiện, ngăn chặn kịp thời và phải bị xử lý nghiêm minh, mọi hậu quả do vi phạm hành chính gây ra phải được khắc phục theo quy định tại Nghị định số 139/2017/NĐ-CP (sửa đổi,

bổ sung bởi Nghị định số 21/2020/NĐ-CP) và các quy định của pháp luật khác có liên quan

Nguyên tắc này yêu cầu cá nhân, cơ quan có thẩm quyền phải nỗ lực trong công tác điều tra, thanh tra để phát hiện ra những hành vi vi phạm hành chính trong lĩnh vực

mà mình quản lý để kịp thời xử lý và giải quyết triệt để, đóng góp cho việc xây dựng một khuôn khổ nhất định trong lĩnh vực KDBĐS, tạo hiệu quả cao trong công tác đấu tranh phòng chống vi phạm hành chính

Hai là, việc xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực KDBĐS được tiến hành nhanh chóng, công khai, khách quan, đúng thẩm quyền, bảo đảm công bằng, đúng quy định của pháp luật

Đây là nguyên tắc pháp chế trong hoạt động xử lý vi phạm hành chính, chỉ chủ thể có thẩm quyền theo quy định của pháp luật mới có thể xử lý vi phạm hành chính,

từ đó đòi hỏi ở các chủ thể có quyền xử lý này củng cố tinh thần trách nhiệm, luôn

18

luôn tuân theo chủ trương và quy định của pháp luật trong thực hiện xử lý vi phạm hành chính Việc xử lý đúng thẩm quyền sẽ tạo nên sự thống nhất, không bị mâu thuẫn, chồng chéo, đảm bảo không bỏ lọt vi phạm và xử lý chính xác Việc xử lý cũng phải bảo đảm công bằng để chủ thể nào vi phạm cũng đều bị xử lý, vi phạm giống nhau thì phải xử lý giống nhau, đồng thời có tính đến các yếu tố đặc thù về chủ thể vi phạm, điều kiện, hoàn cảnh vi phạm nhưng trong giới hạn pháp luật quy định

Ba là, việc xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực KDBĐS phải căn cứ vào tính chất, mức độ, hậu quả vi phạm, đối tượng vi phạm và tình tiết giảm nhẹ, tình tiết tăng nặng

Đây là nguyên tắc tối trọng vì mỗi vi phạm sẽ có tính chất, mức độ, hậu quả khác nhau nên chủ thể có thẩm quyền xử lý khi tiến hành xử phạt phải căn cứ vào các yếu tố

đó, đồng thời phải xem xét đến đối tượng vi phạm là ai, tình tiết tăng nặng, tình tiết giảm nhẹ là gì, để đưa ra mức xử phạt phù hợp, đảm bảo tính răn đe, trừng trị, phòng ngừa và giáo dục chủ thể vi phạm hành chính trong lĩnh vực KDBĐS Việc xử phạt quá mức cần thiết hoặc xử phạt quá nhẹ, sẽ dẫn đến giá trị của việc xử phạt giảm sút, không đạt được mục đích giáo dục, răn đe chủ thể vi phạm

Bốn là, chỉ xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực KDBĐS khi có hành vi vi phạm hành chính do pháp luật quy định

Một hành vi vi phạm hành chính chỉ bị xử phạt một lần; nhiều người cùng thực hiện một hành vi vi phạm hành chính thì mỗi người vi phạm đều bị xử phạt về hành vi

vi phạm hành chính đó; một người thực hiện nhiều hành vi vi phạm hành chính hoặc vi

phạm hành chính nhiều lần thì bị xử phạt về từng hành vi vi phạm

Nguyên tắc này thể hiện quan điểm là chỉ có chủ thể có thẩm quyền mới có quyền xác định một hành vi có phải là vi phạm hành chính trong lĩnh vực KDBĐS hay không và trong trường hợp có hành vi thực sự mang tính nguy hiểm cho xã hội mà vì

lý do nào đó pháp luật chưa quy định hành vi đó là vi phạm hành chính thì không ai có thể bắt cá nhân, tổ chức chịu trách nhiệm hành chính về hành vi đó Nguyên tắc này còn có ý nghĩa trong việc chống xử phạt oan người không vi phạm Một hành vi vi phạm hành chính chỉ bị xử phạt một lần, nguyên tắc này xuất phát từ sự công bằng của pháp luật, không ai phải chịu trách nhiệm hai lần về cùng một hành vi Điều này có nghĩa, khi một vi phạm có quyết định xử phạt có hiệu lực thì không ai được quyền ra quyết định xử phạt lần thứ hai

Năm là, nguyên tắc người có thẩm quyền xử phạt có trách nhiệm chứng minh vi phạm hành chính; cá nhân, tổ chức bị xử phạt có quyền tự mình hoặc thông qua người đại diện hợp pháp chứng minh mình không vi phạm hành chính

Trước đây, Pháp lệnh xử lý vi phạm hành chính năm 2002 (sửa đổi, bổ sung năm

2006, 2007) không ghi nhận nguyên tắc này, đây là một điểm tiến bộ và hợp lý của

19

Luật Xử lý vi phạm hành chính năm 2012 Nguyên tắc này đảm bảo trong quá trình xử phạt người có thẩm quyền không lạm quyền và áp đặt ý chí chủ quan của mình, bắt buộc người có thẩm quyền xử phạt phải làm việc hiệu quả, đưa ra quyết định xử phạt chính xác, nếu không người bị xử phạt sẽ có quyền khiếu nại hoặc bắt buộc người xử phạt phải giải trình về quyết định xử phạt của mình Chứng minh vi phạm là nghĩa vụ của chủ thể có thẩm quyền xử phạt còn chứng minh không vi phạm là quyền của người

bị truy cứu trách nhiệm hành chính Quy định này “rút ngắn” sự mất cân bằng trong quan hệ xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực KDBĐS giữa một bên là chủ thể

có quyền lực (người có thẩm quyền xử phạt) và một bên yếu thế (người bị truy cứu trách nhiệm hành chính)

Sáu là, đối với cùng một hành vi vi phạm hành chính trong lĩnh vực KDBĐS thì mức phạt tiền đối với tổ chức bằng 02 lần mức phạt tiền đối với cá nhân

Đây cũng là nguyên tắc mới được đưa vào trong Luật xử lý vi phạm hành chính năm 2012 Tổ chức khi tham gia KDBĐS có cơ cấu chặt chẽ, hoạt động của tổ chức thường xuyên gắn với việc thực hiện pháp luật, hiểu biết pháp luật của tổ chức cao hơn

cá nhân Do vậy, quy định tổ chức bị phạt tiền cao hơn gấp đôi cá nhân là hợp lý, vừa

đề cao tính phòng ngừa, trách nhiệm của tổ chức đối với xã hội vừa phù hợp với điều kiện thi hành quyết định xử phạt (4)

1.2.2 Phân loại các vi phạm hành chính bị xử lý trong lĩnh vực KDBĐS

Vi phạm hành chính lĩnh vực KDBĐS là hành vi có lỗi do cá nhân, tổ chức có năng lực pháp luật thực hiện xâm hại hoặc đe dọa xâm hại đến các quan hệ xã hội trong lĩnh vực KDBĐS được nhà nước xác lập và bảo vệ mà không phải là tội phạm và theo quy định pháp luật phải bị xử phạt vi phạm hành chính Theo đó, hành vi vi phạm của cá nhân, tổ chức được biểu hiện dưới hai hình thức là hành động hoặc không hành động Trong đó, hành động là trường hợp chủ thể làm một việc mà pháp luật cấm hoặc

sử dụng quyền vượt quá giới hạn mà pháp luật cho phép, không hành động là chủ thể không thực hiện nghĩa vụ pháp lý mặc dù có đủ điều kiện để làm

Vi phạm hành chính trong lĩnh vực KDBĐS có thể được phân loại theo các tiêu chí cụ thể như sau:

- Căn cứ vào loại hình KDBĐS có thể chia thành 2 loại:

+ Hành vi vi phạm hành chính trong kinh doanh hàng hóa bất động sản

+ Hành vi vi phạm hành chính trong kinh doanh dịch vụ bất động sản

- Căn cứ vào các giao dịch trên thị trường KDBĐS gồm 3 loại:

+ Hành vi vi phạm hành chính về mua, bán, chuyển nhượng bất động sản

+ Hành vi vi phạm hành chính về cho thuê bất động sản

4 Đại học luật thành phố Hồ Chí Minh, (2018), Giáo trình Luật Hành chính Việt Nam, NXB, Hồng Đức – Hà Nội, tr 577

20

+ Hành vi vi phạm hành chính về cho thuê mua bất động sản

- Căn cứ vào loại bất động sản tham gia vào thị trường KDBĐS, đó là:

+ Hành vi vi phạm hành chính về kinh doanh quyền sử dụng đất

+ Hành vi vi phạm hành chính về kinh doanh nhà, công trình xây dựng

Phân loại vi phạm hành chính trong lĩnh vực KDBĐS giúp xác định các vi phạm hành chính cụ thể, từ đó đưa ra các biện pháp xử lý phù hợp với tính chất, mức độ của hành vi đó gây ra Pháp luật quy định hành vi nào chủ thể được phép thực hiện, hành

vi nào chủ thể không được phép thực hiện Trong lĩnh vực KDBĐS cũng vậy, nếu cá nhân, tổ chức cố tình thực hiện hành vi mà pháp luật cấm hoặc thực hiện không đúng, không đầy đủ, vượt quá giới hạn mà pháp luật cho phép thì đương nhiên sẽ bị xử phạt

vi phạm hành chính hoặc bị truy cứu các trách nhiệm pháp lý khác như trách nhiệm hình sự, trách nhiệm dân sự

1.2.3 Các hình thức xử phạt và biện pháp khắc phục hậu quả trong xử phạt vi phạm hành chính về lĩnh vực KDBĐS

Các hình thức xử phạt và biện pháp khắc phục hậu quả là những giải pháp hữu hiệu để các chủ thể có thẩm quyền áp dụng đối với các cá nhân, tổ chức vi phạm hành chính trong lĩnh vực KDBĐS, nhằm buộc các chủ thể vi phạm hành chính phải gánh chịu hậu quả bất lợi do hành vi của mình gây ra

Thứ nhất, các hình thức xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực KDBĐS

Các hình thức xử phạt vi phạm hành chính chung được quy định trong Luật Xử

lý vi phạm hành chính năm 2012 bao gồm: cảnh cáo; phạt tiền; tước quyền sử dụng giấy phép, chứng chỉ hành nghề có thời hạn hoặc đình chỉ hoạt động có thời hạn; tịch thu tang vật vi phạm hành chính phương tiện được sử dụng để vi phạm hành chính; trục xuất Trong đó, hình thức xử phạt cảnh cáo và phạt tiền được quy định và áp dụng

là hình thức xử phạt chính Các hình thức còn lại có thể được quy định là hình thức xử phạt chính hoặc hình thức xử phạt bổ sung Trong lĩnh vực KDBĐS các hình thức xử phạt mà chủ thể có thẩm quyền áp dụng đối với các cá nhân, tổ chức vi phạm hành

chính gồm:

Một là, hình thức xử phạt chính Hình thức xử phạt này được áp dụng độc lập,

điều này có nghĩa với mỗi vi phạm hành chính thì cá nhân, tổ chức chỉ bị áp dụng một hình thức xử phạt chính mà không nhất thiết phải áp dụng các hình thức xử phạt bổ sung kèm theo

Phạt tiền là hình thức xử phạt chính duy nhất được áp dụng trong lĩnh vực KDBĐS Mức phạt tiền tối đa đối với tổ chức có vi phạm hành chính trong lĩnh vực KDBĐS là 300.000.000 Đối với cùng một hành vi vi phạm hành chính thì mức phạt tiền đối với cá nhân bằng 1/2 mức phạt tiền đối với tổ chức Phạt tiền tác động đến lợi

21

ích vật chất của chủ thể vi phạm, gây ra những thiệt hại về tài chính, vì vậy có tính răn

đe rất cao Mức phạt tiền càng cao thì sức răn đe càng lớn và ngược lại

Hai là, hình thức xử phạt bổ sung Hình thức xử phạt này không được áp dụng

độc lập mà phải áp dụng kèm theo hình thức xử phạt chính Đối với mỗi vi phạm hành chính thì cá nhân, tổ chức có thể bị áp dụng một hoặc nhiều hình thức xử phạt bổ sung Đình chỉ hoạt động KDBĐS, đình chỉ hoạt động kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản và tước quyền sử dụng quyết định công nhận cơ sở đủ điều kiện đào tạo có thời hạn là những hình thức xử phạt bổ sung được quy trong Nghị định số 139/2017/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung bở Nghị định số 21/2020/NĐ-CP) để áp dụng đối với các chủ thể vi phạm hành chính trong lĩnh vực KDBĐS

Hình thức xử phạt tước quyền sử dụng quyết định công nhận cở sở đủ điều kiện đào tạo không được quy định trong Luật Xử lý vi phạm hành chính năm 2012 mà được quy định trong Nghị định của Chính phủ để áp dụng đối với cá tổ chức có vi phạm các hoạt động ghi trong quyết định Quy định này đặc biệt có ý nghĩa trong nhiều trường hợp, việc áp dụng các hình thức xử phạt chính như cảnh cáo phạt tiền lại không gây nên nhiều ảnh hưởng đến đời sống của cá nhân, tổ chức bằng tước quyền sử dụng giấy phép, chứng chỉ hành nghề (5)

Hình thức xử phạt đình chỉ hoạt động KDBĐS (đến 12 tháng) và đình chỉ hoạt động kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản (từ 06 tháng đến 12 tháng) cũng được Chính phủ quy định Về bản chất, đây là hai hình thức xử phạt “phái sinh” từ hình thức xử phạt đình chỉ hoạt động có thời hạn

Cần phân biệt đình chỉ hoạt động có thời hạn trong xử phạt vi phạm hành chính

và đình chỉ hoạt động có thời hạn theo pháp luật hình sự Trong xử phạt vi phạm hành chính, thời hạn đình chỉ hoạt động từ 01 đến 24 tháng, kể từ ngày quyết định xử phạt

có hiệu lực thi hành Hoạt động này chủ yếu do cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền hoặc người đại diện cho quyền lực nhà nước áp dụng theo thủ tục hành chính Chủ thể bị xử phạt hành chính với hình thức đình chỉ hoạt động có thời hạn nếu sau 01 năm, kể từ ngày chấp hành xong quyết định xử phạt hành chính hoặc từ ngày hết thời hiệu thi hành quyết định xử phạt vi phạm hành chính mà không tái phạm thì được coi

là chưa bị xử phạt vi phạm hành chính

Hình phạt đình chỉ hoạt động có thời hạn (Điều 78) trong Bộ luật Hình sự năm

2015 là tạm dừng hoạt động của pháp nhân thương mại trong một hoặc một số lĩnh vực mà pháp nhân thương mại phạm tội gây thiệt hại đến tính mạng, sức khỏe con người, môi trường hoặc an ninh, trật tự, an toàn xã hội và hậu quả gây ra có khả năng khắc phục trên thực tế Thời hạn đình chỉ hoạt động theo pháp luật hình sự là từ 06

5 Đại học luật thành phố Hồ Chí Minh, (2018), Giáo trình Luật Hành chính Việt Nam, NXB, Hồng Đức – Hà Nội, tr 584

22

tháng đến 03 năm và do tòa án quyết định theo thủ tục tư pháp Sau 02 năm kể từ khi chấp hành xong hình phạt đình chỉ hoạt động có thời hạn hoặc từ khi hết thời hiệu thi hành bản án mà pháp nhân thương mại không phạm tội mới thì đương nhiên được xóa

án tích

Thứ hai, các biện pháp khắc phục hậu quả trong lĩnh vực KDBĐS

Biện pháp khắc phục hậu quả là hình thức cưỡng chế do Nhà nước tiến hành, buộc cá nhân, tổ chức vi phạm hành chính phải thực hiện những nghĩa vụ pháp lý nhất định nhằm khôi phục lại một phần hoặc toàn bộ những thiệt hại do vi phạm hành chính gây ra (6) Trong lĩnh vực KDBĐS, việc áp dụng các biện pháp khắc phục hậu quả rất quan trọng nhằm khôi phục trật tự pháp luật do các chủ thể vi phạm xâm hại, giải quyết vi phạm một cách triệt để, góp phần giáo dục các chủ thể vi phạm và những cá nhân, tổ chức khác

Các biện pháp khắc phục hậu quả để áp dụng đối với chủ thể vi phạm hành chính trong lĩnh vực KDBĐS rất đa dạng, được quy định trong Luật xử lý vi phạm hành chính năm 2012 và Nghị định của Chính phủ Như:

- Các biện pháp khắc phục hậu quả trong Luật Xử lý vi phạm hành chính năm

2012 được áp dụng để xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực KDBĐS:

+ Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu;

+ Buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện vi phạm hành chính hoặc buộc nộp lại số tiền bằng trị giá tang vật, phương tiện vi phạm hành chính đã bị tiêu thụ, tẩu tán, tiêu hủy trái quy định của pháp luật;

+ Buộc cải chính thông tin sai sự thật hoặc gây nhầm lẫn;

- Các biện pháp khắc phục hậu quả do Chính phủ quy định để xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực KDBĐS:

+ Đề nghị cơ quan có thẩm quyền thu hồi chứng chỉ hành nghề;

+ Buộc cung cấp đầy đủ, chính xác thông tin cho cơ quan quản lý cơ sở dữ liệu

về nhà ở và thị trường bất động sản;

+ Buộc hủy bỏ kết quả đào tạo, thu hồi giấy chứng nhận đã cấp;

Có thể thấy ngoài các hình thức xử phạt và biện pháp khắc phục hậu quả được Quốc hội quy định trong Luật Xử lý vi phạm hành chính năm 2012 thì Chính phủ còn quy định thêm các biện pháp khắc phục hậu quả khác Điều này cũng dễ hiểu, vì hoạt động quản lý nhà nước trong các lĩnh vực của đời sống – xã hội nói chung và trong lĩnh vực KDBĐS nói riêng luôn vận động và thay đổi liên tục, đòi hỏi phải có một cơ chế linh hoạt để “bắt kịp” những thay đổi đó, kịp thời ban hành các văn bản quy phạm

6 Cao Vũ Minh (chủ biên): Một số biện pháp khắc phục hậu quả trong xử phạt vi phạm hành chính – thực trạng

và hướng hoàn thiện, NXB Chính trị quốc gia Sự thật, Hà Nội, 2019, tr 15

“ủy quyền” lại cho Chính phủ quy định các biện pháp khắc phục hậu quả nhằm xử lý triệt để các vi phạm hành chính trong lĩnh vực KDBĐS nói riêng và các lĩnh vực quản

lý nhà nước khác nói chung

1.2.4 Thủ tục xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực KDBĐS

Dưới góc độ ngôn ngữ thì “thủ tục” là trình tự và phương pháp làm việc Do đó, thủ tục xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực KDBĐS là cách thức thực hiện các hành động diễn ra kế tiếp nhau theo trình tự thời gian xác định kể từ thời điểm người

có thẩm quyền phát hiện vi phạm hành chính trong lĩnh vực KDBĐS đến khi người có thẩm quyền xử lý ban hành quyết định xử phạt vi phạm hành chính và tổ chức thực hiện quyết định xử phạt vi phạm hành chính đó trên thực tế

Xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực KDBĐS là việc người có thẩm quyền

xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực KDBĐS áp dụng các hình thức xử phạt, biện pháp khắc phục hậu quả đối với cá nhân, tổ chức thực hiện vi phạm hành chính trong lĩnh vực KDBĐS theo quy định của pháp luật về xử phạt vi phạm hành chính Vì vậy, thủ tục xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực KDBĐS cũng được áp dụng giống với thủ tục xử phạt vi phạm hành chính quy định trong Luật Xử lý vi phạm hành chính năm 2012

Theo Điều 55 Luật Xử lý vi phạm hành chính năm 2012, khi phát hiện vi phạm hành chính, người đang thi hành công vụ dùng lời nói, còi, hiệu lệnh, văn bản hoặc hình thức khác buộc chấm dứt hành vi vi phạm Sau đó, người có thẩm quyền có thể

áp dụng một trong hai hình thức xử phạt vi phạm hành chính là thủ tục xử phạt không lập biên bản và thủ tục có lập biên bản:

- Thủ tục không lập biên bản áp dụng trong trường hợp xử phạt cảnh cáo hoặc phạt tiền đến 250.000 đồng đối với cá nhân, 500.000 đồng đối với tổ chức trừ trường hợp vi phạm hành chính được phát hiện nhờ sử dụng phương tiện, thiết bị kỹ thuật, nghiệp vụ thì phải lập biên bản

- Thủ tục xử phạt có lập biên bản là loại thủ tục được sử dụng phổ biến nhất trong hoạt động xử phạt vi phạm hành chính, được áp dụng với các trường hợp còn lại

và phải tuân thủ các bước sau:

Bước một, khi phát hiện vi phạm thì người có thẩm quyền phải kịp thời lập biên

bản hành vi vi phạm Biên bản vi phạm hành chính phải được lập ít nhất 02 bản và giao cho cá nhân, tổ chức vi phạm 01 bản Nếu vi phạm hành chính không thuộc thẩm

24

quyền hoặc vượt quá thẩm quyền xử phạt của người lập biên bản thì biên bản phải được chuyển ngay đến người có thẩm quyền xử phạt để tiến hành xử phạt7

Bước hai, khi chủ thể có thẩm quyền ra quyết định xử phạt phải tuân thủ theo

quy định tại Điều 56 Luật Xử lý vi phạm hành chính năm 2012 về thời hạn ra quyết định xử phạt

1.2.5 Thẩm quyền áp dụng hình thức xử phạt và các biện pháp khắc phục hậu quả trong lĩnh vực KDBĐS

Trong pháp luật xử phạt vi phạm hành chính, thẩm quyền xử phạt là một chế định pháp lý bao gồm tổng thể các quy phạm pháp luật quy định quyền và nghĩa vụ của những chức danh có thẩm quyền xử phạt trong việc áp dụng hình thức xử phạt, biện pháp khắc phục hậu quả đối với chủ thể vi phạm Chính vì tầm quan trọng của thẩm quyền xử phạt vi phạm hành chính nên Luật Xử lý vi phạm hành chính năm 2012

đã khái quát hóa thành nguyên tắc xử phạt là “việc xử phạt vi phạm hành chính được

tiến hành nhanh chóng, công khai, khách quan, đúng thẩm quyền, bảo đảm công bằng, đúng quy định của pháp luật” (8)

Thẩm quyền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực KDBĐS là tổng thể các quyền và nghĩa vụ của chủ thể quản lý nhà nước trong lĩnh vực KDBĐS áp dụng các hình thức xử phạt và biện pháp khắc phục hậu quả đối với cá nhân, tổ chức vi phạm hành chính trong lĩnh vực KDBĐS Thẩm quyền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực KDBĐS bao gồm:

- Thanh tra viên xây dựng

- Trưởng đoàn thanh tra chuyên ngành

- Chánh thanh tra Sở xây dựng

- Chánh thanh tra Bộ xây dựng

- Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp xã

- Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp huyện

- Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh

Người có thẩm quyền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực KDBĐS chỉ được xử phạt vi phạm hành chính trong phạm vi thẩm quyền, trường hợp hành vi vi phạm vượt quá thẩm quyền thì phải lập biên bản vi phạm hành chính chuyển cho người có thẩm quyền ban hành quyết định xử phạt Trường hợp vi phạm hành chính thuộc thẩm quyền của nhiều người thì việc xử phạt vi phạm hành chính do người thụ

lý đầu tiên thực hiện

7 khoản 3 Điều 58 Luật Xử lý vi phạm hành chính năm 2012

8 Điểm b khoản 1 Điều 3 Luật Xử lý vi phạm hành chính năm 2012

25

1.3 Mục đích, ý nghĩa của việc xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực KDBĐS

Xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực KDBĐS là một bộ phận của pháp luật

về xử lý vi phạm hành chính, là biện pháp chế tài mà Nhà nước áp dụng đối với các tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm hành chính, buộc các chủ thể này phải gánh chịu hậu quả pháp lý bất lợi khi thực hiện hành vi vi phạm pháp luật hành chính của mình Với ý nghĩa đó, hoạt động xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực KDBĐS được coi như một yếu tố điều chỉnh quan hệ xã hội phát sinh trong lĩnh vực KDBĐS, giữ vị trí quan trọng đảm bảo sự ổn định và duy trì trật tự quản lý nhà nước về KDBĐS Vai trò của hoạt động này được thể hiện như sau:

Thứ nhất, hoạt động xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực KDBĐS có mục đích trừng phạt người vi phạm

Việc quyết định áp dụng các biện pháp xử phạt thể hiện sự trừng phạt nghiêm khắc của Nhà nước đối với các tổ chức, cá nhân vi phạm hành chính nên đây là vai trò trực tiếp của các biện pháp xử phạt vi phạm hành chính đối với các hành vi vi phạm hành chính trong lĩnh vực KDBĐS, nhằm nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước trong lĩnh vực này Tuy việc trừng phạt trong vi phạm hành chính có tính chất nhẹ hơn sự trừng phạt trong pháp luật hình sự nhưng các biện pháp phạt tiền, phạt bổ sung như tước quyền sử dụng giấy phép có thời hạn, cũng đã đủ để thể hiện tính chất trừng phạt người vi phạm, làm cho họ bị tổn thất nhất định về cả kinh tế lẫn tinh thần

Thứ hai, hoạt động xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực KDBĐS góp phần duy trì và đảm bảo trật tự quản lý nhà nước trong lĩnh vực KDBĐS

Nhà nước sử dụng hoạt động xử lý vi phạm hành chính như một phương tiện để thực hiện quyền lực trong hoạt động quản lý, kiểm tra, thanh tra và giám sát chặt chẽ các hoạt động của các tổ chức, cá nhân liên quan đến lĩnh vực KDBĐS Nhờ có hoạt động xử lý vi phạm hành chính, trật tự quản lý nhà nước về KDBĐS được thiết lập, đi vào kỷ cương, nề nếp, đảm bảo thực hiện đúng chủ trương, đường lối của Đảng; chính sách, pháp luật của Nhà nước; đảm bảo pháp chế xã hội chủ nghĩa; góp phần nâng cao chất lượng, hiệu quả của hoạt động y tế trong giai đoạn hội nhập hiện nay

Thứ ba, xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực KDBĐS góp phần răn đe và phòng ngừa các hành vi vi phạm hành chính; góp phần giáo dục ý thức chấp hành pháp luật của các tổ chức, cá nhân khi tham gia hoạt động KDBĐS

Tuỳ vào tính chất, mức độ vi phạm hành chính trong lĩnh KDBDS mà chủ thể quản lý nhà nước có những biện pháp áp dụng hình phạt và biện pháp khắc phục hậu quả phù hợp, nhằm giáo dục, răn đe và phòng ngừa Nếu áp dụng khung hình phạt quá thấp thì dẫn đến việc người vi phạm hành chính lại không nhận thức được sự ảnh hưởng của hành vi vi phạm đối với các chủ thể khác, đối với xã hội Nhưng nếu áp

26

dụng khung hình phạt quá cao thì lại không đảm bảo được quyền và lợi ích hợp pháp của người vi phạm hành chính Vì vậy, xử lý vi phạm hành chính quy định cụ thể các mức hình phạt phù hợp với mức độ vi phạm hành chính giúp cho việc áp dụng vi phạm hành chính dễ dàng, thuận tiện và hiệu quả hơn

27

Kết luận chương 1

KDBĐS là một lĩnh vực quan trọng, góp phần thúc đẩy các ngành, lĩnh vực khác phát triển như xây dựng, tài chính – tiền tệ Vi phạm hành chính trong lĩnh vực này diễn biến ngày càng phức tạp và tinh vi, gây ra những thiệt hại đáng kể cho Nhà nước, quyền và lợi ích hợp pháp của cá nhân, tổ chức khác trong xã hội Trong nội dung chương 1, nhóm tác giả đã trình bày những cơ cở lý luận và pháp luật về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực KDBĐS như khái niệm, đặc điểm của xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực KDBĐS; Các nguyên tắc xử lý vi phạm hành chính; … Ngoài ra, trong chương này còn làm rõ mục đích và ý nghĩa của xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực KDBĐS Từ đó làm tiền đề để nghiên cứu chương tiếp theo là thực trạng xử

lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực KDBĐS

28

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT XỬ LÝ VI PHẠM HÀNH

CHÍNH TRONG LĨNH VỰC KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TỪ THỰC

TIỄN TẠI THÀNH PHỐ PHAN THIẾT

2.1 Thực trạng pháp luật về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực

KDBĐS

2.1.1 Đối tượng bị xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực KDBĐS

Đối tượng bị xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực KDBĐS bao gồm: tổ

chức và cá nhân, trong đó: tổ chức trong nước, tổ chức nước ngoài, doanh nghiệp được

gọi chung là tổ chức; tổ chức có thể có tư cách pháp nhân hoặc không có tư cách pháp

nhân Hộ gia đình, cộng đồng dân cư, cá nhân trong nước, cá nhân nước ngoài, cá

nhân là người Việt Nam định cư ở nước ngoài được gọi chung là cá nhân9

2.1.1.1 Đối với chủ thể là cá nhân bị xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực

KDBĐS

Cá nhân là nhóm chủ thể chiếm tỷ lệ lớn nhất trong thị trường bất động sản, cá

nhân khi vào tham gia thị trường bất động sản có thể với tư cách là người bán, người

cho thuê, người cho thuê lại hoặc là người mua, người đi thuê, người kinh doanh dịch

vụ môi giới bất động sản Về mặt lý luận thì một cá nhân khi tham vào quan hệ pháp

luật phải đảm bảo đầy đủ nặng lực pháp luật và năng lực hành vi Đối với năng lực

pháp luật của cá nhân khi tham gia vào quan hệ pháp luật KDBĐS là khả năng của chủ

thể có được những quyền và nghĩa vụ pháp lý theo quy định của luật KDBĐS và pháp

luật khác có liên quan Tuy nhiên, năng lực pháp luật chỉ mới là tiền đề, để thực hiện

được các quyền và nghĩa vụ thì cá nhân phải có năng lực hành vi Năng lực hành vi

pháp luật KDBĐS là khả năng của cá nhân được nhà nước xác nhận trong các quy

định của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 Với khả năng đó, cá nhân bằng

chính hành vi của mình thực hiện, xác lập các quyền và nghĩa vụ pháp lý và độc lập

chịu trách nhiệm pháp lý khi tham gia vào quan hệ pháp luật KDBĐS KDBĐS là một

lĩnh vực đặc biệt đòi hỏi phải có vốn và kiến thức chuyên môn nhất định, vì vậy các cá

nhân khi tham gia vào lĩnh vực này phải có đầy đủ năng lực pháp luật và năng lực

hành vi hay nói cách khác là cá nhân muốn tham gia vào quan hệ pháp luật KDBĐS

phải có đầy đủ năng lực chủ thể

Ví dụ, đối với cá nhân khi muốn tham gia kinh doanh dịch vụ môi giới bất động

sản thì phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản, để có được chứng chỉ này

thì cá nhân phải có năng lực hành vi dân sự đầy đủ10, cụm từ “đầy đủ” ở đây được hiểu

là cá nhân phải đạt đến một độ tuổi nhất định và không bị mất, bị hạn chế năng lực

hành dân dự hoặc có khó khăn trong nhận thức làm chủ hành vi Về độ tuổi để được

9 Khoản 3 Điều 2 Nghị định số 139/2017/NĐ-CP (sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 21/2020/NĐ-CP)

10 Điểm a, khoản 1 Điều 68 Luật Kinh doan bất động sản năm 2014

29

xem là có năng lực hành vi dân sự đầy đủ thì cá nhân phải từ đủ mười tám trở lên Trong quá trình hành nghề, nếu cá nhân có hành vi vi phạm pháp luật KDBĐS như tẩy xóa, sửa chữa, cho mượn, cho thuê hoặc thuê, mượn chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản để thực hiện các hoạt động liên quan đến môi giới bất động sản 11 thì sẽ bị xử phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 15.000.000 và bị thu hồi chứng chỉ hành nghề12

2.1.1.2 Đối với chủ thể là tổ chức bị xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực KDBĐS

Nhóm chủ thể là tổ chức tham gia vào thị trường bất động sản tương đối đa dạng, như các tổ chức kinh tế, các tổ chức tư vấn và môi giới bất động sản, các tổ chức tài chính Các tổ chức tham gia vào thị trường bất động sản với những vai trò khác nhau, nhưng đều chung mục đích là tạo điều kiện, hỗ trợ cho hoạt động KDBĐS được diễn

ra thuận lợi Như đã trình bày, tổ chức bị xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực KDBĐS có thể có tư cách pháp nhân hoặc không có tư cách pháp nhân Đối với tổ chức có tư cách pháp nhân thì phải có các điều kiện13 sau:

- Được thành lập hợp pháp;

- Có cơ cấu tổ chức chặt chẽ;

- Có tài sản độc lập với cá nhân, pháp nhân khác và tự chịu trách nhiệm bằng tài sản đó;

- Nhân danh mình tham gia các quan hệ pháp luật một cách độc lập

Đối với nhóm tổ chức không có tư cách pháp nhân như doanh nghiệp tư nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản hoặc doanh nghiệp tư nhân kinh doanh dịch

vụ tư vấn, quản lý bất động sản thì không phải đáp ứng các điều kiện trên

Nhìn chung, đối tượng bị xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực KDBĐS được quy định trong Nghị định số 139/2017/NĐ-CP (sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định

số 21/2020/NĐ-CP) đã bao quát được các chủ thể tham gia thị trường bất động sản, tạo điều kiện cho hoạt động xử lý vi phạm hành chính không bỏ lọt chủ thể vi phạm Tuy nhiên, quy định về đối tượng bị xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực KDBĐS vẫn còn một số hạn chế cần hoàn thiện, cụ thể:

Theo khoản 2 Điều 2 Luật Xử lý vi phạm chính năm 2012 quy định: “Xử phạt vi

phạm hành chính là việc người có thẩm quyền xử phạt áp dụng hình thức xử phạt, biện pháp khắc phục hậu quả đối với cá nhân, tổ chức thực hiện hành vi vi phạm hành chính theo quy định của pháp luật về xử phạt vi phạm hành chính” Như vậy, theo

Luật Xử lý vi phạm chính năm 2012 thì đối tượng bị xử phạt vi phạm hành chính chỉ

có thể là cá nhân hoặc tổ chức Tuy nhiên theo khoản 3 Điều 2 Nghị định số

11 Điểm b khoản 1 Điều 58 Nghị định số 139/2017/NĐ-CP (sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 21/2020/NĐ-CP)

12 Điểm a khoản 5 Điều 58 Nghị định số 139/2017/NĐ-CP (sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 21/2020/NĐ-CP)

13 Khoản 1 Điều 74 Bộ luật Dân sự năm 2015

30

139/2017/NĐ-CP (sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 21/2020/NĐ-CP)14 thì đối tượng

bị xử phạt vi phạm hành chính không chỉ là cá nhân, tổ chức mà còn có thể là hộ gia đình, cộng đồng dân cư

Trước đây, pháp lệnh Xử lý vi phạm hành chính năm 2002 (sửa đổi, bổ sung năm

2007, 2008) quy định mức tiền phạt như nhau đối cá nhân và tổ chức Tuy nhiên, theo Luật xử lý vi phạm hành chính năm 2012 thì mức tiền phạt của tổ chức gấp hai lần mức tiền phạt của cá nhân đối với cùng một hành vi vi phạm Sở dĩ pháp luật quy định vấn đề này vì tổ chức khi vào thị trường bất động sản có cơ cấu chặt chẽ, hoạt động của tổ chức thường xuyên gắn với việc thực hiện pháp luật, hiểu biết pháp luật của tổ chức cao hơn cá nhân Do đó, việc xác định tư cách chủ thể vi phạm là cá nhân hay tổ chức đóng vai trò rất quan trọng, nhằm xác định chính xác mức tiền phạt15 Theo khoản 3 Điều 2 Nghị định số 139/2017/NĐ-CP (sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 21/2020/NĐ-CP) thì hộ gia đình, cộng đồng dân cư có hành vi vi phạm hành chính sẽ

bị xử lý như đối với cá nhân Tuy nhiên, quy định mang tính chất nguyên tắc như trong Nghị định số 139/2017/NĐ-CP (sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 21/2020/NĐ-CP) chưa thật sự hợp lý, bởi:

Thứ nhất, đối với hộ gia đình

Theo từ điển Luật học thì hộ gia đình là “tập hợp nhóm người có quan hệ nhân

hôn nhân, huyết thống và nuôi dưỡng” 16 Theo đó, hộ gia đình để được xem là chủ thể

của quan hệ pháp luật thì phải có nhiều người và những người này phải có quan hệ hôn nhân, quan hệ huyết thống hoặc quan hệ nuôi dưỡng Do đó, không thể xem hộ gia đình như cá nhân, để từ đó áp dụng các quy định xử phạt vi phạm hành chính như đối với cá nhân Các quy định trong Bộ luật Dân sự năm 2015 điều chỉnh cá nhân và hộ gia đình hoàn toàn khác nhau Theo Điều 103 Bộ luật dân sự năm 2015 thì nghĩa vụ dân sự phát sinh từ việc tham gia quan hệ dân sự của hộ gia đình được bảo đảm thực hiện bằng tài sản chung của các thành viên Còn đối với cá nhân thì nghĩa vụ dân sự pháp sinh từ việc tham gia quan hệ dân sự sẽ được đảm bảo thực hiện bằng chính tài sản của cá nhân đó

Điều này cũng được gián tiếp khẳng định trong Luật Đất đai năm 2013 Theo quy

định tại khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 thì “hộ gia đình sử dụng đất là những

người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về

14 Nghị định số 139/2017/NĐ-CP (sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 21/2020/NĐ-CP) quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng; khai thác, chế biến, kinh doanh khoáng sản làm vật liệu xây dựng, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà và công sở

15 Cao Vũ Minh – Nguyễn Nhật Khanh: Bình luận các quy định về xử phạt vi phạm hành chính NXB Lao động – Xã hội, Hà Nội, 2019, tr 191

16 Bộ Tư pháp – Viện Khoa học pháp lý, Từ điển Luật học, Nxb Từ điểm bách khoa và Nxb Tư pháp, 2006, tr

373

31

hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất” Sở dĩ, hộ gia đình được xác định là chủ thể của quan hệ pháp luật

về đất đai vì trong một khoảng thời gian dài cá nhân không được thừa nhận là chủ sở hữu các tư liệu sản xuất, trong đó có đất đai, không có quyền tự do kinh doanh nên không thể là chủ thể kinh doanh còn hộ gia đình là một chủ thể được nhà nước giao đất, cho thuê đất17 Sự tồn tại chủ thể hộ gia đình bên cạnh cá nhân, tổ chức trong quan

hệ pháp luật là vấn đề mang tính lịch sử

Pháp luật KDBĐS cũng không đồng nhất hộ gia đình với cá nhân Cụ thể, tại

khoản 2 Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định “Tổ chức, hộ gia

đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ,

không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật” Như vậy, với quy định này thì có thể thấy pháp luật

KDBĐS xem hộ gia đình và cá nhân là hai chủ thể độc lập với nhau Do vậy, khoản 3 Điều 2 Nghị định số 139/2017/NĐ-CP (sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số

21/2020/NĐ-CP) quy định “hộ gia đình được gọi chung là cá nhân” là chưa thật sự

hợp lý Giả sử, có trường hợp trong một hộ gia đình gồm hai vợ chồng đều có hành vi

vi phạm hành chính liên quan đến lĩnh vực KDBĐS nhưng do Nghị định số 139/2017/NĐ-CP (sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 21/2020/NĐ-CP) không quy định hợp lý nên các cơ quan có thẩm quyền xử phạt sẽ gặp nhiều khó khăn trong việc xác định chủ thể vi phạm là cả hai vợ chồng hay là hộ gia đình

Thứ hai, đối với cộng đồng dân cư

Nghị định số 139/2017/NĐ-CP (sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số CP) ngoài điều chỉnh lĩnh vực KDBĐS thì còn điều chỉnh các lĩnh vực khác như đầu

21/2020/NĐ-tư xây dựng; khai thác, chế biến, kinh doanh khoáng sản làm vật liệu xây dựng, sản xuất,… đối tượng bị xử phạt vi phạm hành chính trong Nghị định số 139/2017/NĐ-CP (sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 21/2020/NĐ-CP) được áp dụng đối với tất cả lĩnh vực mà Nghị định này quy định Hiện nay, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 không ghi nhận cộng đồng dân cư là chủ thể trong quan hệ pháp luật KDBĐS Tuy nhiên, trong Nghị định số 139/2017/NĐ-CP (sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 21/2020/NĐ-CP) lại quy định cộng đồng dân cư là đối tượng bị xử phạt vi phạm hành chính, điều này là chưa hợp lý, dẫn đến sự không thống nhất giữa các văn bản quy phạm pháp luật

Nhân đây, nhóm tác giả cũng phân tích về chủ thể “cộng đồng dân cư” trong

lĩnh vực đất đai vì có một quy định trong Nghị định 139/2017/NĐ-CP (sửa đổi, bổ

17 Hà Thị Mai Hiên, “Pháp nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2005: Những bất

cập và hướng hoàn thiện”, Tạp chí Nhà nước và pháp luật số 10, năm 2013

32

sung bởi Nghị định số 21/2020/NĐ-CP) dẫn chiếu đến Nghị định 91/2019/NĐ-CP quy định về xử phạt vi phạm hành trong lĩnh vực đất đai Cụ thể, tại điểm c khoản 4 Điều

57 Nghị định 139/2017/NĐ-CP (sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 21/2020/NĐ-CP)

quy định “trường hợp chuyển nhượng khi chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất, khi đang có tranh chấp về quyền sử dụng đất hoặc bị kê biên để đảm bảo thi hành án; bên nhận chuyển nhượng không phải là doanh nghiệp KDBĐS hoặc không đủ năng lực tài chính theo quy định thì xử phạt theo quy định tại Nghị định của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai” Theo đó, hoạt động xử

phạt vi phạm hành chính đối với vi phạm trên sẽ áp dụng Nghị định số

91/2019/NĐ-CP, trong Nghị định này quy định cộng đồng dân cư là đối tượng bị xử phạt vi phạm hành chính

Theo quy định tại Điều 2 Nghị định số 91/2019/NĐ-CP thì cộng đồng dân cư khi

có hành vi vi phạm sẽ bị xử phạt như cá nhân Tuy nhiên, theo khoản 3 Điều 5 Luật

Đất đai năm 2013 thì “Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống

trên cùng địa bàn thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cư tương tự có cùng phong tục, tập quán hoặc có chung dòng họ” Theo đó, cộng đồng

dân cư trước hết phải bao gồm nhiều người Việt Nam, cùng sinh sống trên địa bàn cụ thể và thống nhất với nhau về phong tục tập quán Cộng đồng dân cư có người đại diện

là trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố hoặc người được cộng đồng dân cư thỏa thuận cử ra18 Giả sử trường hợp cộng đồng dân cư bao gồm nhiều người, theo “chỉ đạo” của người đại diện, cùng thực hiện hành lấn, chiếm đất nông nghiệp thì các cơ quan nhà nước sẽ xử phạt như thế nào? Nếu xử phạt từng người trong cộng

đồng dân cư thì không thuyết phục bởi như vậy thì đặt ra đối tượng xử phạt là “cộng

đồng dân cư” bên cạnh “cá nhân” để làm gì? Nếu chỉ xử phạt cộng đồng dân cư bằng

mức phạt của cá nhân thì lại không phù hợp với nguyên tắc nhiều người cùng thực hiện một hành vi vi phạm hành chính thì mỗi người vi phạm đều bị xử phạt về hành vi

vi phạm hành chính đó được quy định tại khoản 1 Điều 3 Luật Xử lý vi phạm hành chính năm 201219

2.1.2 Các hình thức xử phạt được áp dụng để xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực KDBĐS

Hiện nay, Điều 21 Luật Xử lý vi phạm hành chính năm 2012 quy định 05 hình thức xử phạt áp dụng trong xử phạt vi phạm hành chính gồm: (i) Cảnh cáo, (ii) Phạt tiền; (iii) Tước quyền sử dụng giấy phép, chứng chỉ hành nghề có thời hạn hoặc đình

18 Khoản 3 Điều 7 Luật Đất đai năm 2013

19 Cao Vũ Minh – Nguyễn Nhật Khanh: Bình luận các quy định về xử phạt vi phạm hành chính NXB Lao động – Xã hội, Hà Nội, 2019, tr 194

33

chỉ hoạt động có thời hạn; (iv) Tịch thu tang vật vi phạm hành chính, phương tiện được sử dụng để vi phạm hành chính; (v) Trục xuất

Đối với lĩnh vực KDBĐS được quy định từ Điều 57 đến Điều 61 trong Nghị định

số 139/2017/NĐ-CP (sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 21/2020/NĐ-CP) thì gồm các hình thức xử phạt vi phạm hành chính sau:

2.1.2.1 Hình thức xử phạt tiền

Trong số các hình thức xử phạt vi phạm hành chính, phạt tiền là hình xử phạt phổ biến và được áp dụng rộng rãi đối với hoạt động xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực KDBĐS Theo quy định tại điểm e khoản 1 Điều 24 Luật Xử lý vi phạm hành chính năm 2012 thì mức tiền phạt tối đa đối với cá nhân có hành vi vi phạm trong lĩnh KDBĐS là 150.000.000 đồng Trên cơ sở quy định của Luật Xử lý vi phạm hành chính năm 2012 thì tại khoản 2 Điều 4 Nghị định 139/2017/NĐ-CP (sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 21/2020/NĐ-CP) cũng quy định mức tiền phạt tối đa đối với lĩnh vực KDBĐS là 300.000.000 Hai quy định trên không mẫu thuẫn mà thống nhất với nhau,

vì theo quy định tại khoản 2 Điều 24 Luật Xử lý vi phạm hành chính năm 2012 thì mức tiền tối đa trong lĩnh vực quản lý nhà nước quy định tại khoản 1 Điều này đối với

tổ chức bằng 02 lần mức phạt tiền đối với cá nhân

Ngoài những ưu điểm mà hình thức phạt tiền mang lại, thực trạng quy định về hình thức xử phạt này trong hoạt động xử phạt vi phạm hành chính về lĩnh vực KDBĐS còn một số bất cập hoàn thiện, cụ thể như sau:

Một là, mức phạt tiền đối với vi phạm hành chính trong lĩnh vực KDBĐS còn thấp, chưa đủ sức răn đe

Hình thức xử phạt tiền được áp dụng để tác động vào “túi tiền” của chủ thể vi phạm nhằm giúp họ nhận thấy thiệt hại về mặt vật chất để từ đó nghiêm chỉnh chấp hành quy định của pháp luật Tuy nhiên, điểm hạn chế còn tồn tại là mức phạt tiền đối với các vi phạm hành chính trong lĩnh vực KDBĐS còn quá thấp nên không đủ sức răn

đe, trừng trị đối với chủ thể vi phạm

Đơn cử, tại điểm a khoản 1 Điều 58 Nghị định số 139/2017/NĐ-CP (sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 21/2020/NĐ-CP) quy định phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 15.000.000 đồng đối với cá nhân thực hiện hành vi kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập mà không có chứng chỉ hành nghề hoặc chứng chỉ hành nghề hết thời hạn sử dụng theo quy định Tuy nhiên, thực tế cho thấy mức phạt này còn quá thấp dẫn đến tâm lý sẵn sàng chấp nhận nộp phạt để tiếp tục thực hiện hành vi vi phạm, bởi vì khoản lợi ích có được từ việc môi bất động sản cao hơn nhiều mức phạt mà Nghị định

số 139/2017/NĐ-CP (sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 21/2020/NĐ-CP) quy định Theo thống kê của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, lực lượng tham gia hành nghề môi giới bất động sản của Việt Nam có khoảng 300.000 người, trong đó chỉ

34

27.000 người có chứng chỉ hành nghề theo luật cũ; 8.000 người đã có chứng chỉ hành nghề theo luật mới Số còn lại khoảng 265.000 chưa có chứng chỉ hành nghề20 Những con số thống kê trên cho thấy các “con cò” bất động sản bất chấp quy định của pháp luật để thực hiện hành vi môi giới bất động sản phi pháp ảnh hưởng ít nhiều đến trật tự quản lý nhà nước trong lĩnh vực KDBĐS, chưa kể đến các đối tượng môi giới bất động sản thực hiện các giao dịch bất động sản lên đến vài tỷ đến hàng trăm tỷ nhưng không

có chứng hành nghề hoặc chứng chỉ hành nghề hết thời hạn sử dụng, không kê khai nộp thuế theo quy định pháp luật làm thất thoát một số tiền không nhỏ của Nhà nước

Hai là, vi phạm hành chính trong lĩnh vực KDBĐS có tính chất, mức độ giống nhau nhưng lại áp dụng mức tiền phạt khác nhau

Để đảm bảo tính thống nhất giữa các quy định của pháp luật về xử phạt vi phạm hành chính, khoản 5 Điều 2 Nghi định số 81/2013/NĐ-CP (sửa đổi, bổ sung bởi Nghị

định số 97/2017/NĐ-CP) quy định: “Hành vi vi phạm hành chính phải được quy định

tại các nghị định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực quản lý nhà nước tương ứng, phù hợp với tính chất vi phạm của hành vi đó Trường hợp hành vi vi phạm hành chính thuộc lĩnh vực này nhưng do tính chất vi phạm đặc thù của hành vi đó, thì có thể quy định và xử phạt trong nghị định xử phạt vi phạm hành chính thuộc lĩnh vực khác Trong trường hợp này, hình thức, mức xử phạt quy định phải thống nhất với quy định tại Nghị định xử phạt vi phạm hành chính của lĩnh vực quản lý nhà nước tương ứng”

Tuy nhiên, khảo sát các quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực KDBĐS, nhóm tác giả nhận thấy vẫn còn tồn tại vi phạm hành chính tuy có cấu thành, tính chất, mức độ vi phạm giống nhau nhưng lại bị áp dụng mức tiền phạt khác nhau

Cụ thể, tại điểm e khoản 1 Điều 60 Nghị định số 139/2017/NĐ-CP (sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 21/2020/NĐ-CP) quy định phạt tiền từ 2.000.000 đến 5.000.000 đối với tổ chức có hành vi không lưu trữ hồ sơ đào tạo hoặc hồ sơ liên quan đến từng

kỳ thi sát hạch theo quy định Trong khi đó, điểm e khoản 1 Điều 61 Nghị định số 139/2017/NĐ-CP (sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 21/2020/NĐ-CP) quy định phạt tiền từ 10.000.000 đến 20.000.000 đối với hành vi không lưu trữ hồ sơ đào tạo theo quy định Cùng là hành vi không lưu trữ hồ sơ đào tạo nhưng theo quy định tại điểm e khoản 1 Điều 60 Nghị định số 139/2017/NĐ-CP (sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 21/2020/NĐ-CP) lại bị áp dụng khung hình phạt nhẹ hơn rất nhiều so với quy định tại điểm e khoản 1 Điều 61 Nghị định số 139/2017/NĐ-CP (sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 21/2020/NĐ-CP) Việc áp dụng hình thức xử phạt tiền trên thực tế tác động trực tiếp đến chủ thể vi phạm, do đó cần thận trọng khi ban hành các quy định pháp luật

20 1 Trần kháng – Dân Việt, Sẽ xử phạt nghiêm môi giới không có chứng chỉ hành nghề, Website: http://kientrucvietnam.org.vn/se-xu-phat-nghiem-moi-gioi-khong-co-chung-chi-hanh-nghe/

cụ thể thời hạn tước quyền sử dụng giấy phép, chứng chỉ hành nghề, thời hạn đình chỉ hoạt động từ 01 tháng đến 24 tháng, kể từ ngày quyết định xử phạt có hiệu lực thi hành21 Trên cơ sở quy định của Luật Xử lý vi phạm hành chính năm 2012, Nghị định 139/2017/NĐ-CP (sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 21/2020/NĐ-CP) quy định thời hạn tước quyền sử dụng giấy phép, chứng chỉ năng lực, chứng chỉ hành nghề hoặc đình chỉ hoạt động từ 03 tháng đến 24 tháng22 Cách quy định này là rất cần thiết trong hoạt động xử phạt vi phạm hành chính về lĩnh vực KDBĐS nhằm tạo ra sự phân hóa mức độ trách nhiệm hành chính của chủ thể vi phạm trong trường hợp vi phạm thông thường với vi phạm hành chính có tình tiết giảm nhẹ, tình tiết tăng nặng

Theo quy tại khoản 5 Điều 57 Nghị định số 139/2017/NĐ-CP (sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 21/2020/NĐ-CP) thì các hành vi KDBĐS mà bất động sản đó không đảm bảo đầy đủ các điều kiện theo quy định hoặc không được phép đưa vào kinh

doanh theo quy định; KDBĐS không đúng phạm vi được kinh doanh theo quy định; ủy

quyền hoặc giao cho bên tham gia hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết, hợp tác kinh doanh hoặc góp vốn thực hiện ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng hoặc cho thuê mua bất động sản ngoài bị áp dụng hình thức xử phạt chính là phạt tiền từ 250.000.000 đồng đến 300.000.00023 còn có thể bị áp dụng hình thức xử phạt bổ sung là đình chỉ hoạt động KDBĐS đến 12 tháng Quy định này được thiết kế theo công thức “thời hạn đình chỉ theo mức cố định”, ưu điểm của việc quy định “thời hạn đình chỉ theo mức cố định” sẽ giúp người có thẩm quyền dễ dàng khi áp dụng hình thức xử phạt bổ sung đình chỉ hoạt động có thời hạn Tuy nhiên, hạn chế của quy định này ở chỗ không tạo

ra được sự phân hóa mức độ trách nhiệm hành chính của người vi phạm bởi lẽ các vi phạm hành chính dù có tính chất, mức độ khác nhau cũng sẽ áp dụng một thời hạn đình chỉ giống nhau Do vậy, việc xây dựng khung thời gian đình chỉ hoạt động để thực hiện các quy định nêu trên là rất cần thiết để đảm bảo cho hoạt động xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực KDBĐS được hiệu quả, nhằm tạo ra sự phân hóa mức

độ trách nhiệm hành chính của chủ thể vi phạm giữa trường hợp vi phạm hành chính

21 Khoản 3 Điều 25 Luật Xử lý vi phạm hành chính năm 2012

22 Khoản 2 Điều 3 Nghị định 139/2017/NĐ-CP (sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 21/2020/NĐ-CP)

23 Khoản 3 Điều 57 Nghị định số 139/2017/NĐ-CP (sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 21/2020/NĐ-CP)

36

thông thường với vi phạm hành chính trong các trường hợp đặc biệt khi có tình tiết

giảm nhẹ, tình tiết tăng nặng nhằm thực hiện nguyên tắc xử phạt “việc xử phạt vi

phạm hành chính phải căn cứ vào tính chất, mức độ, hậu quả vi phạm, đối tượng vi phạm và tình tiết giảm nhẹ, tình tiết tăng nặng”2425

Hai là, khoảng cách chênh lệch giữa thời gian tối thiểu và tối đa của hình thức

xử phạt đình chỉ hoạt động kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản khá lớn

Để bảo đảm việc xử phạt không tạo ra cách biệt quá lớn giữa những vi phạm hành chính có cùng cấu thành vi phạm, khoản 1 Điều 3 Nghị định số 81/2013/NĐ-CP

(sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 97/2017/NĐ-CP) quy định: “Thời hạn tước quyền

sử dụng giấy phép, chứng chỉ hành nghề đối với hành vi vi phạm hành chính phải được quy định thành khung thời gian cụ thể, khoảng cách giữa thời gian tước tối thiểu

và tối đa không quá lớn” Quy định rất cần thiết để hạn chế tình trạng lạm quyền, tùy

tiện của chủ thể có thẩm quyền khi xử phạt; đáng tiếc rằng Nghị định trên chỉ quy định cho hình thức xử phạt tước quyền sử dụng giấy phép, chứng chỉ hành nghề nhưng lại không quy định đối với hình thức xử phạt đình chỉ hoạt động có thời hạn26

Khác với hình thức xử phạt đình chỉ hoạt động KDBĐS được quy định tại khoản

5 Điều 57 Nghị định số 139/2017/NĐ-CP (sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 21/2020/NĐ-CP), hình thức xử phạt đình chỉ hoạt kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản được quy định tại khoản 4 Điều 58 Nghị định số 139/2017/NĐ-CP (sửa đổi,

bổ sung bởi Nghị định số 21/2020/NĐ-CP) lại thiết kế theo công thức “thời hạn đình chỉ theo khung thời gian từ tối thiểu đến tối đa” Cụ thể, theo quy định tại khoản 4 Điều 58 Nghị định số 139/2017/NĐ-CP (sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 21/2020/NĐ-CP) thì hành vi đưa lên sàn giao dịch bất động sản bất động sản không đảm bảo đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định ngoài bị áp dụng hình thức xử phạt chính là phạt tiền từ 40.000.000 đến 50.000.00027 còn có thể bị áp dụng hình thức

xử phạt bổ sung là đình chỉ hoạt động kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản

từ 06 tháng đến 12 tháng Có thể thấy, do khoản 1 Điều 3 Nghị định số

81/2013/NĐ-CP (sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 97/2017/NĐ-81/2013/NĐ-CP) không quy định khoảng cách

giữa thời gian tối thiểu và tối đa đối với hình thức “đình chỉ hoạt động có thời hạn

không quá lớn” nên dẫn đến quy định mang tính tùy nghi có “biên độ giao động” giữa

thời gian tối thiếu và tối đa theo quy định tại khoản 4 Điều 58 Nghị định số 139/2017/NĐ-CP (sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 21/2020/NĐ-CP) là 06 tháng, một khoảng cách chênh lệch khá lớn Với quy định như vậy, một số chủ thể có thẩm

24 Nguyễn Nhật Khanh, Hoàn thiện pháp luật về các hình thức xử phạt bổ sung trong xử phạt vi phạm hành chính, Tạp chí Nguyên cứu Lập pháp số 21 (397), tháng 11/2019

25 Điểm c khoản 1 Điều 3 Luật Luật Xử lý vi phạm hành chính năm 2012

26 Nguyễn Nhật Khanh, Hoàn thiện pháp luật về các hình thức xử phạt bổ sung trong xử phạt vi phạm hành chính, Tạp chí Nguyên cứu Lập pháp số 21 (397), tháng 11/2019

27 Khoản 3 Điều 58 Nghị định số 139/2017/NĐ-CP (sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 21/2020/NĐ-CP)