Tiểu Luận - Quản Trị Bất Động Sản - Chuyên Đề Thiết Lập Kế Hoạch Quản Lý Bất Động Sản

• Các công ty BĐS dường như chỉ tập trung vào việc xây dựng BĐS mà thiếu một sự lưu ý đối với người mua về các tiêu chuẩn về quản lý, các dịch vụ được cung cấp và ước tính phí quản lý tr

CHUYÊN ĐỀ

THIẾT LẬP KẾ HOẠCH QUẢN LÝ

BẤT ĐỘNG SẢN

Gồm 3 phần:

SAIGON CENTRE TOWER

1 Phân tích thị trường

Sau hơn 20 năm đổi mới, thị trường BĐS nước ta đã có những bước phát triển vượt bậc cả về lượng và chất Hơn lúc nào hết nhu cầu về đào tạo kỹ sư cho các cơ quan quản

lý nhà nước, các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực kinh tế và quản lý BĐS ngày càng trở nên cấp thiết

• Các công ty BĐS dường như chỉ tập trung vào việc xây dựng BĐS mà thiếu một sự lưu ý đối với người mua về các tiêu chuẩn về quản lý, các dịch vụ

được cung cấp và ước tính phí quản lý trong tương lai khi các khu chung cư đó đưa vào sử dụng

• Các tiêu chuẩn về khu căn hộ, đô thị mới dường như chỉ dừng lại ở chất lượng xây dựng, các tiện ích chứ chưa có những tiêu chuẩn rõ ràng về quản

lý, các dịch vụ được cung cấp và phí dịch vụ Khái niệm dịch vụ được cung cấp và phí dịch vụ nhằm tạo nên một môi trường sống hợp lý tiện nghi là còn khá xa lạ đối với nhiều cư dân

 Tại một số các khu căn hộ đã đưa vào hoạt động,

việc xây dựng cơ chế quản lý, nội quy , hình thành ban quản lý tòa nhà đại diện cho quyền lợi của cư dân còn gặp rất nhiều khó khăn và bất cập do thiếu kinh nghiệm thực tế và chưa có các quy định hướng dẫn cụ thể của Nhà nước.

 Thị trường các công ty cung cấp các dịch vụ BĐS

chuyên nghiệp chưa phát triển Số lượng các công ty này là không nhiều, điển hình chỉ có một số công ty cung cấp dịch vụ của nước ngoài và giá cả là điều bí mật của các công ty này, tùy thuộc vào quy mô BĐS

và thỏa thuận với chủ đầu tư sử dụng nhiều hay ít dịch vụ.

Chu kỳ thị trường

Trạng thái của nền kinh tế quốc gia

Xu hướng dân số địa phương

Các chính sách của chính phủ

2 Phân tích giá trị BĐS:

CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG TỚI BĐS:

3 Nội dung quản trị BĐS

4.Lập kế hoạch quản trị

• Kế hoạch là gì?

Kế hoạch thông thường có thể được hiểu là một

khoảng thời gian cho những dự định sẽ hành động và

thông qua đó ta hy vọng sẽ đạt được mục tiêu đã đề ra Kế hoạch có thể được thực hiện một cách chính thức hoặc

không chính thức, công khai minh bạch hoặc bí mật

4 Lập kế hoạch quản trị

Tại sao phải lập kế hoạch quản trị?

Kế hoạch nghiên cứu BĐS là tổng hợp quá trình

nghiên cứu đánh giá đối tượng quản lý, hoạch định giải pháp quản lý, phương án khai thác, xây dựng kế hoạch thực hiện đảm bảo đầy đủ các yếu tố cấu thành của hoạt động quản lý, nhằm đảm bảo BĐS được vận hành an toàn, chất lượng dịch vụ tốt, khai thác có hiệu quả cao nhất

1.Nghiên cứu và phân tích đối tượng quản lý

 Mục đích đầu tư của dự án: mua bán, cho thuê, kinh doanh bất động sản…

 Loại hình, công năng của bđs: theo giấy phép: chung cư căn hộ, cao ốc văn phòng, khách sạn, thương mại dịch vụ…

Việc này nhằm đánh giá tiềm năng, mức độ cũng như xây dựng các phương án khai thác đạt hiệu quả cao hơn

 Đặc điểm kiến trúc, kết cấu của bđs: đánh giá đặc điểm kiến

trúc, hình dáng, không gian, mặt bằng, tiện ích, kết cấu xây

dựng…

Nhằm phục vụ cho việc đưa ra các phương án quản lý và vận hành bđs như PCCC, an ninh, vệ sinh, phương thức khai thác…

1.Nghiên cứu và phân tích đối tượng quản lý

 Đặc điểm của hệ thống trang thiết bị bên trong bđs: kiểu loại, xuất xứ, đặc tính của hệ thống trang thiết bị, máy móc…

Nhằm xây dựng kế hoạch và phương án quản lý vận hành các

hệ thống kỹ thuật của tòa nhà và hệ thống PCCC…

 Phân hạng chất lượng và cấp của bđs: cao ốc văn phòng

hạng A, B, C; khách sạn 1 sao-5 sao; chung cư cao cấp, trung bình, thấp…

2 Yêu cầu quản lý

Với tùy mục đích của nhà đầu tư mà các công ty quản lý đưa ra những kế hoạch quản lý phù hợp để thỏa mản vả đáp ứng của nhà đầu tư như:

 Gia tăng lợi nhuận:

Qua sự quản lý chuyên nghiệp, khách hàng sẵn sàng trả giá cao hơn để được những dịch vụ hoàn hảo Khách hàng sẽ ở trong toà nhà của bạn lâu hơn khi đựợc chúng tôi quản lý một cách chuyên nghiệp

2 Yêu cầu quản lý

 Giảm bớt chi phí: Với đội ngũ nhân sự chuyên môn hóa và

hệ thống quản lý, chúng tôi có kinh nghiệm quản lý và vận hành tòa nhà với một chi phí tối ưu Giảm thời gian quản lý, những rủi ro do nhân sự thiếu kinh nghiệm, đó là những lợi thế khi Nhà đầu tư chọn Rolanno là đơn vị quản lý tòa nhà

 Chăm sóc tài sản: Chăm sóc tài sản đúng kỹ thuật và quy

trình là một trong những yếu tố duy trì sự vận hành tòa nhà một cách trơn tru và mang lại sự hài lòng nhất co khách

hàng; cũng như giảm chi phí sữa chữa, thay thế mới Đây là trách nhiệm của chúng tôi trước Nhà Đầu Tư

CHỦ ĐẦU T / CH Ư/ CH Ủ SỞ HỮU CÔNG TY QUẢN LÝ

TRƯ/ CHỞNG BAN QUẢN LÝ

Vệ sinh

Quản lý và chăm sóc khách hàng

An ninh Kinh

doanh, tiếp thị

Chủ đầu tư:

Là người phải chịu trách nhiệm toàn diện trước người quyết định đầu tư và pháp luật về các mặt chất lượng, tiến độ, chi phí vốn đầu tư và các quy định khác của pháp luật

Công ty quản lý :

Là công ty cung cấp đầy đủ các dịch vụ quản lý cho nhiều loại hinh bđs, cung cấp các giải pháp toàn diện nhất nhằm bảo vệ và tối đa hóa giá trị tài sản trong khi giảm thiểu được chi phí và

giúp chủ đầu tư yên tâm hơn với tài sản của mình

Trưởng ban quản lý:

Phân tích các công việc chính trong từng giai đoạn và phân công trách nhiệm cụ thể cho những nhân viên chủ chốt tham gia quản lý dự án

Tiếp tân – hành chánh,vận hành

• Hỗ trợ kịp thời khách thuê;

• Thanh kiểm tra, kiểm kê tài sản định kỳ;

• Thường xuyên báo cáo các vấn đề quan trọng cho chủ đầu tư

• Hỗ trợ, tư vấn cho khách thuê về các thủ tục hành chính;

• Quản lý và hỗ trợ các chương trình xúc tiến thương mại cho khách thuê;

• Báo cáo công tác thu phí và quản lý phí cho chủ đầu tư

hàng tháng, hàng quý, hàng năm…

 Vệ sinh:

+ Vệ sinh công nghiệp là sự kết hợp giữa vệ sinh thông thường

và vệ sinh hiện đại với máy móc, thiết bị, dụng cụ, hóa chất

chuyên dụng cùng phương pháp xử lý tối ưu nhằm đem lại sự thỏa mãn cao nhất cho khách hàng

+ Dịch vụ vệ sinh tốt nhất là dịch vụ đáp ứng đủ các yêu cầu

về nghỉ ngơi, an toàn về vật chất, an toàn về tinh thần và thỏa mãn mong muốn của khách hàng

Bộ phận an ninh

Để đảm bảo an toàn, an ninh cho cộng đồng dân cư, nhân viên

an ninh chung cư có nhiệm vụ và trách nhiệm sau:

+ Ngăn chặn việc ra vào tòa nhà trái phép Nếu thấy có người khả nghi trong tòa nhà, cần tìm hiểu rõ thông tin của người đó

và báo cáo ngay cho cảnh sát nếu nghi ngờ là tội phạm Các

trường hợp xâm phạm khác sẽ bị đưa ra khỏi tòa nhà

+ Ghi lại tất cả các sự kiện xảy ra trong tòa nhà: thang máy hư hỏng, rò rỉ nước, có chuông báo động…

Kinh doanh tiếp thị

Quản lý vệ sinh

+ Quy trình làm sạch khu vực công cộng

+ Quy trình làm sạch khu vực ngoại cảnh

+ Quy trình làm sạch vách kính

+ Quy trình làm sạch sân vườn

+ Quy trình làm sạch các thiết bị trên cao

+ Danh mục các công việc vệ sinh định kỳ

+ Quy trình kiểm soát nhà thầu chăm sóc cây cảnh

Sửa chữa,bảo trì,vận hành hệ thống kĩ thuật

+ Quy trình vận hành hệ thống báo cháy

+ Quy trình vận hành máy phát điện

+ Quy trình vận hành hệ thống quạt thông gió

+ Quy trình vận hành hệ thống quạt tăng áp

+ Quy trình vận hành hệ thống quạt thông gió bãi đậu xe

+ Quy trình cứu hộ thang máy

+ Quy trình bảo dưỡng máy phát điện

+ Quy trình bảo dưỡng hệ thống quạt thông gió

Quản lý hình ảnh:

+ Công ty quản lý xây dựng website riêng cho từng dự án, đây

là cổng thông tin chính thức giới thiệu , quảng bá hình ảnh của

dự án đến cộng đồng

+ Có thể nói căn nhà là một trong những giá trị tài sản lớn nhất đối với đa số người dân Việt Nam Chính vì vậy, để gia tăng giá trị cho bất động sản, trách nhiệm của công ty quản lý ngoài việc bảo dưỡng, duy trì tình trạng vật lý của tòa nhà còn phải chú ý đến việc quản lý hình ảnh của chung cư trong mắt cộng đồng

I NGHIÊN CỨU ĐÁNH

GIÁ ĐỐI TƯỢNG

QUẢN LÝ

Centre building( căn

Tiện ích:

 Tòa nhà 6 thang máy cao cấp tốc độ cao,02 thang bộ và 02 thang thoát hiểm;

 Hệ thống báo cháy và chữa cháy tự động;

 Hệ thống điện 3 pha 220/380V Máy phát điện dự phòng

100% công suất

 Hệ thống internet, điện thoại lắp sẵn tại từng khu vực trong tòa nhà

 Vị trí tòa nhà nằm ngay trung tâm thành phố

 Bãi đậu xe rộng rãi: dưới tầng hầm và khuôn viên tại tòa nhà

GIÁ TRỊ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH

Center : 672,000VND ~ 32USD/m2/tháng

Khoản mục Gt đầu tư VAT Suất đầu tư

II CHIẾN LƯỢC, PHƯƠNG ÁN QUẢN LÝ

 Chúng tôi nỗ lực đưa ra các chiến lược và giải pháp tiếp thị nhằm:

 Thu hút sự quan tâm của công chúng đối với dự án và Chủ đầu tư

 Xây dựng hình ảnh thân thiện của Chủ đầu tư và dự án đối với khách hàng

 Quảng bá hình ảnh của dự án và Chủ đầu tư đến với khách hàng

 Phát triển doanh thu cho Chủ đầu tư;

 Duy trì tỷ lệ diện tích cho thuê cao ngay cả khi tình hình thị trường gặp khó khăn;

 Thu hút và giữ chân khách hàng tốt nhất…

 Bên cạnh đó, các chuyên gia môi giới cho thuê văn phòng tìm kiếm đối tác cho thuê văn phòng

 Bảo vệ lợi ích của chủ sở hữu trong việc đàm phán các điều khoản hợp đồng;

 Giám sát quá trình cho thuê theo đúng thỏa thuận trong hợp đồng…

CƠ CẤU TỔ CHỨC: CHỦ ĐẦU T / CHƯ/ CH Ủ SỞ HỮU

CÔNG TY QUẢN LÝ

TRƯ/ CHỞNG BAN QUẢN LÝ

Bộ phận giám sát

Tiếp tân – hành chánh

Quản lý hạ tầng kỹ thuật

Vệ sinh

Quản lý và chăm sóc khách hàng

An ninh Kinh

doanh, tiếp thị

1 Quản

Lý

2 Người

2 Chăm sóc

1 Quản

Lý

4 Người 8 Người 4 Người 4 Người

DỰ KIẾN KINH PHÍ QUẢN LÝ

*Phí dịch vụ : 126,000VND ~ 6USD/m2/tháng

 - Phí gởi xe máy : 420,000VND ~ 20USD/xe/tháng

 - Phí gởi xe hơi : 4,200,000VND ~ 200USD/xe/tháng

* Phí dịch vụ ở đây bao gồm :

 Hệ thống điều hòa không khí và thông gió cho các khu vực

chung trong giờ hành chánh (giờ tiêu chuẩn) [từ 8h00 đến

18h00 (từ thứ hai đến thứ sáu) thứ Bảy từ 8h00 đến 12h00 [Trừ chủ nhật và ngày lễ]

 Lương cho nhân viên và chi phí quản lý tòa nhà.

 Thu gom rác sinh hoạt/ văn phòng

 Dịch vụ nhà vệ sinh nam nữ tại mỗi tầng

 Bảo vệ an ninh tòa nhà 24h/7

 Điện dự phòng từ máy phát điện với hệ thống chuyển mạch

tự động

 Dịch vụ thang máy

 Bảo trì, bảo dưỡng các thiết bị và máy móc thuộc hệ thống chung của tòa nhà

 Chiếu sáng khu vực công cộng và cho khu đậu xe

 Xử lý nước/rác sinh hoạt

Vệ sinh:

 Có 8 nhân viên lao công, mỗi

nhân viên phụ trách 3 tầng của

tòa nhà với việc dọn dẹp hành

lang,lau cửa kính và nhà vệ sinh.

 Thường xuyên tiến hành dọn dẹp và bảo trì máng rác và họng rác Rác tích tụ trên bề mặt của hành lang, mái nhà, sân…

cũng cần được dọn dẹp ngay để tránh gây tắc nghẽn đường cống Cần xử lý ngay các dấu hiệu tắc nghẽn trên

 Các vật dụng có cạnh sắc nhọn hoặc có tính chất nguy hiểm (như vật liệu dễ cháy nổ, ăn mòn) phải được đóng gói và xử

lý riêng Các loại rác thải như báo cũ, nhựa, kim loại, chai

nhựa cũng như các vật liệu tương tự khác phải được phân

loại cho mục đích tái chế

* Các quy định chung về việc phân loại rác thải nhằm mục đích xử lý, tái chế rác thải, bảo vệ môi trường.

 Các dụng cụ sử dụng cho việc phân loại và xử lý rác thải

được để ở khu vực công cộng như các họng rác hay tại chân cầu thang để thuận tiện cho cư dân

 Đảm bảo các dụng cụ, thiết bị phân loại và tái chế rác thải được duy trì ở điều kiện và vệ sinh tốt, tránh gây phiền phức cho khách thuê

 Thường xuyên tổ chức các hoạt động tuyên truyền nhằm

nâng cao nhận thức của người dân về môi trường và khuyến khích người dân tham gia bảo vệ môi trường

Sửa chữa bảo trì

THANG MÁY

 Kiểm tra, làm sạch, tra dầu định kỳ hàng tháng;

 Kiểm tra độ an toàn của thiết bị theo thời gian quy định;

 Kiểm tra tải trọng tối đa, vượt tải và phanh theo thời gian quy định

 Trong quá trình vận hành hệ thống thang máy, bộ phận bảo trì chịu trách nhiệm đảm bảo tuân thủ nghiêm ngặt các quy trình, kiểm tra rủi ro hàng ngày để đảm bảo hệ thống hoạt

động một cách trơn tru và thực hiện công tác cứu nạn nếu có

sự cố xảy ra

THIẾT BỊ ĐIỆN

 Lắp đặt các thiết bị điện

+ Việc sửa chữa và bảo trì hệ thống điện phải do các nhà

thầu/kỹ thuật viên có trình độ chuyên môn của công ty quản lý thực hiện

+ Các chủ sở hữu phải đảm bảo rằng việc sử dụng điện không được vượt quá công suất tiêu thụ tối đa mà các công ty điện cho phép

 Quy định kiểm tra định kỳ thiết bị điện

+ Các khách hàng cố tình làm trái các quy định về an toàn thiết

bị điện sẽ bị truy tố pháp luật nhằm đảm bảo an toàn cho con người và tài sản trong khu chung cư

+ Quy trình kiểm tra hệ thống điện định kỳ

+ Việc kiểm tra định kỳ hệ thống điện phải do các nhà thầu về điện có tên trong danh sách của Ban quản trị thực hiện

HỆ THỐNG PCCC

 Hệ thống báo cháy: chuông

báo cháy bằng tay, loa…

 Hệ thống vòi rồng chữa cháy

 Bình cứu hỏa

 Hệ thống phun nước tự động

 Các phương tiện thoát hiểm

AN NINH

 Ngăn chặn việc ra vào tòa nhà

trái phép Các trường hợp xâm

nhập khác sẽ bị đưa ra khỏi

tòa nhà.

 Ghi lại tất cả các sự kiện xảy

ra trong tòa nhà, ví dụ như:

thang máy hư hỏng, mất điện,

rò rỉ nước, có chuông báo

động,

 Ghi chép, theo dõi chìa khóa

phòng thang máy, phòng máy

điều hòa không khí và phòng

công tơ

 Dọn dẹp hành lang công cộng

và lối thoát hiểm để đảm bảo

không có chướng ngại vật

 Nếu xảy ra trường hợp khẩn

cấp, cần phải hỗ trợ ngay và gọi

đến các dịch vụ khẩn cấp