Bài Giảng Định Giá Tài Sản ( Combo Full Slides 5 Chương )

Khái niệm định giá tài sản• Theo giáo sư W.Seabrooke - Viện đại học Portsmouth Vương quốc Anh: Định giá là sự ước tính về giá trị các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ

Nội dung nghiên cứu học phần

• Chương 1: Tổng quan về định giá tài sản (6,0)

• Chương 2: Định giá bất động sản (6,2)

• Chương 3: Định giá máy móc thiết bị (6,1)

• Chương 4: Định giá tài sản vô hình (8,3)

• Chương 5: Định giá doanh nghiệp (10,3)

Tài liệu tham khảo

• [1] PGS TS Lê Thị Kim Nhung, TS Vũ Xuân Dũng (2017), Giáo trình Định giá tài sản, Nhà xuất bản Hà Nội.

• [2] TS Nguyễn Minh Hoàng (2011), Định giá tài sản, Nhà xuất bản

Thống kê

• [3] TS Vũ Đức Minh (2011), Giáo trình Nguyên lý và Tiêu chuẩn thẩm

định giá, Nhà xuất bản Đại học Kinh tế Quốc dân

• [4] Đoàn Văn Trường (2004), Các phương pháp thẩm định giá trị máy

móc thiết bị, Nhà xuất bản Khoa học kỹ thuật.

• [5] Nguyễn Minh Điện (2010), Thẩm định giá tài sản và doanh nghiệp,

Nhà xuất bản Thống kê

• [6] Shiman Z.Benninga and Oded H.Sarig (1997), Corporate finance – A

valuation approach, McGraw-Hill

• [7] Mar Grinblatt, Sheridan Titman (2002) Financial markets and

corporate strategy, McGraw-Hill

Chương 1: Tổng quan về định giá tài sản

1.1 Đối tượng và mục đích của định giá tài sản 1.2 Một số khái niệm liên quan đến tài sản và giá trị tài sản

1.3 Các nguyên tắc và quy trình định giá tài sản 1.4 Hoạt động định giá tài sản

1.1.1 Khái niệm định giá tài sản

• Theo giáo sư W.Seabrooke - Viện đại học Portsmouth

Vương quốc Anh: Định giá là sự ước tính về giá trị các

quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ.

• Theo Fred Peter Marrone - Giám đốc marketing của AVO

(Hiệp hội thẩm định giá Austraylia): Định giá là việc xác định

giá trị của bất động sản tại một thời điểm, có tính đến bản chất của bất động sản và mục đich thẩm định giá.

Chương 5: ĐỊNH GIÁ DOANH NGHIỆP

5.1 Giá trị doanh nghiệp và định giá doanh nghiệp 5.2 Các phương pháp chủ yếu định giá doanh nghiệp 5.3 Quy trình định giá doanh nghiệp

1.1.1 Khái niệm định giá tài sản

• Theo IVSC: Định giá là sự ước tính về giá trị các

quyền sở hữu tài sản (BĐS) cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ.

• Định giá là việc ước tính bằng tiền với độ tin cậy cao

nhất về lợi ích mà tài sản (BĐS) có thể mang lại cho

chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định

Đặc trưng cơ bản của định giá là:

• Định giá là công việc ước tính

• Định giá là một hoạt động đòi hỏi tính chuyên môn

• Giá trị của tài sản được tính bằng tiền

• Tài sản được định giá có thể là bất kỳ tài sản nào, song chủ yếu là bất động sản

• Xác định tại một thời điểm cụ thể

• Xác định cho một mục đích nhất định

• Dữ liệu được sử dụng trực tiếp hoặc gián tiếp liên quan đến thị trường

1.1.2 Đối tượng của định giá tài sản

Đối tượng ĐG là những tài sản hợp pháp

được tham gia thị trường tài sản theo quy định hiện hành của pháp luật

1.1.3 Mục đích của định giá tài sản

- Xác định giá trị tài sản để chuyển giao quyền sở hữu

- Xác định giá trị tài sản cho các mục đích tài chính và tín

dụng

- Xác định giá trị tài sản để xác định giá trị số tiền cho thuê theo hợp đồng

- Xác định giá trị tài sản để phát triển tài sản và đầu tư

- Xác định giá trị tài sản trong DN

- Xác định giá trị tài sản nhằm đáp ứng các yêu cầu có tính pháp lý

1.2 Một số khái niệm liên quan đến tài

sản và giá trị tài sản

• 1.2.2 Giá trị tài sản

• 1.2.3 Giá trị thị trường và giá trị phi thị trường

sản

1.2.1 Tài sản

• Khái niệm:

Theo Viện Ngôn ngữ học: Tài sản là của cải vật chất hoặc

tinh thần có giá trị đối với chủ sở hữu

Theo chuẩn mực kế toán quốc tế: Tài sản là nguồn lực do

doanh nghiệp kiểm soát, là kết quả của những hoạt động

trong quá khứ, mà từ đó một số lợi ích kinh tế trong tương lai có thể dự kiến trước một cách hợp lý

Theo chuẩn mực kế toán Việt Nam (VAS 04): Tài sản là

nguồn lực: (a) DN kiểm soát được; và (b) Dự tính đem lại lợi ích kinh tế trong tương lai cho DN

1.2.1 Tài sản

• Khái niệm: Theo IVSC Tài sản là nguồn lực

được kiểm soát bởi một chủ thể nhất định.

• Phân loại tài sản:

Tài sản gắn liền với quyền tài sản trong ĐG bao gồm 4 loại:

- Bất động sản

- Động sản

- Doanh Nghiệp

- Các quyền tài sản

1.2.1 Tài sản (tiếp)

Các quyền về tài sản:

Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền và

có thể chuyển giao trong giao dịch dân sự, kể

cả quyền sở hữu trí tuệ.

- Quyền chiếm hữu

- Quyền sử dụng,

- Quyền định đoạt.

1.2.2 Giá trị tài sản

Theo quan điểm của C.Mác: Giá trị của hàng hóa được xác định

ở mặt chất và lượng Chất của giá trị là lao động của người sản xuất hàng hóa, nói một cách cụ thể hơn là lao động trừu tượng của người sản xuất hàng hóa kết tinh trong hàng hóa Lượng của giá trị được tính theo thời gian lao động xã hội cần thiết

Theo quan điểm định giá tài sản: Giá trị tài sản là biểu hiện bằng

tiền về những lợi ích mà tài sản đó mang lại cho chủ thể nào

đó tại một thời điểm nhất định

1.2.2 Giá trị tài sản (tiếp)

1.2.3 Giá trị thị trường và giá trị phi thị trường

- Giá trị thị trường là số tiền trao đổi ước tính về tài sản vào

thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là người bán sẵn sàng bán với một bên là người mua sẵn sàng mua, sau một quá trình tiếp thị công khai, mà tại đó các bên hành động một

cách khách quan, hiểu biết và không bị ép buộc.

- Giá trị phi thị trường là số tiền ước tính của một tài sản dựa trên việc đánh giá yếu tố chủ quan của giá trị nhiều hơn là dựa vào khả năng có thể mua bán tài sản trên thị trường.

1.2.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị tài

1.3 Các nguyên tắc và quy trình định giá tài sản

1.3.1 Các nguyên tắc định giá tài sản

1.3.2 Quy trình định giá tài sản

1.3.1 Các nguyên tắc định giá tài sản

1 Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất

1 Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất

• Cơ sở của nguyên tắc:

Con người luôn có xu

hướng tìm cách khai thác

một cách tối đa lợi ích của

tài sản

Nội dung của nguyên tắc:

Mỗi tài sản có thể sử dụng vào nhiều mục đích và đưa lại các lợi ích khác nhau, nhưng giá trị chỉ được thừa nhận trong điều kiện sử dụng một cách tốt nhất

và hiệu quả nhất.

Chú ý khi vận dụng nguyên tắc trong định giá:

+ Phải chỉ ra các khả năng thực tế và những lợi ích của việc sử

dụng đó

+ Khẳng định tình huống nào là cơ hội sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất

1 Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và… (tiếp)

IVSC GIẢI THÍCH MỘT TÀI SẢN ĐƯỢC COI LÀ

SỬ DỤNG TỐT NHẤT VÀ HIỆU QUẢ NHẤT KHI:

• Khả năng sử dụng tài sản tốt nhất tài sản trong bối cảnh tự nhiên;

• Pháp luật cho phép

• Tài chính cho phép và mang lại giá trị cao nhất cho tài sản.

1 Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và… (tiếp)

• Tài sản được sử dụng trong điều kiện tự

nhiên: có thực, có độ tin cậy; không phải sử

dụng trong điều kiện bất bình thường hay có sự

bi quan hoặc lạc quan quá mức.

• Tài sản sử dụng phải được phép về mặt pháp lý và phù hợp với thông lệ hay tập quán xã hội

• Tài sản sử dụng phải đặt trong điều kiện khả thi

về mặt tài chính cho phép và mang lại giá trị cao nhất cho tài sản.

2 Nguyên tắc thay thế

• Cơ sở của nguyên tắc:

• Những người mua thận trọng

sẽ không trả nhiều tiền hơn để

mua một tài sản nào đó, nếu

anh ta tốn ít tiền hơn nhưng

vẫn có thể có một tài sản tương

tự như vậy.

Nội dung của nguyên tắc:

Giá trị của một tài sản có thể được đánh giá thông qua chi phí

để có một tài sản tương đương.

Chú ý khi vận dụng nguyên tắc trong định giá:

+ Phải nắm được các thông tin về giá cả hay chi phí sản xuất của các tài sản tương tự, gần với thời điểm định giá

+ Nhất thiết phải được trang bị các kỹ năng về cách điều chỉnh sự khác biệt giữa các loại tài sản

3 Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích tương lai

• Cơ sở của nguyên tắc:

• Giá trị của một tài sản

được quyết định bởi

những lợi ích mà nó sẽ

mang lại cho nhà đầu tư

Nội dung của nguyên tắc:

Phải dự kiến được các khoản lợi ích trong tương lai mà tài sản có thể mang lại cho chủ thể làm cơ

sở để ước tính giá trị tài sản.

Chú ý khi vận dụng nguyên tắc trong định giá:

+ Phải dự kiến được những lợi ích và nhất thiết phải dựa vào các khoản lợi ích đó để ước tính giá trị tài sản

+ Phải thu thập những chứng cớ thị trường của các tài sản tương

tự để tiến hành so sánh, phân tích, điều chỉnh và cuối cùng là ước tính giá trị của tài sản.

4 Nguyên tắc đóng góp

• Cơ sở của nguyên tắc:

• Khi kết hợp với tài sản khác

thì tổng giá trị của nó sẽ cao

hơn tổng giá trị của các tài

sản đơn lẻ (theo lý thuyết hệ

thống).

Nội dung của nguyên tắc:

Giá trị của một tài sản hay của một

bộ phận cấu thành một tài sản phụ thuộc vào sự có mặt hay vắng mặt của nó sẽ làm cho giá trị của toàn

bộ tài sản thay đổi như thế nào.

Chú ý khi vận dụng nguyên tắc trong định giá:

Khi đánh giá tổ hợp tài sản không được cộng giá trị của các tài sản riêng lẻ lại với nhau.

5 Nguyên tắc cung cầu

Cơ sở của nguyên tắc:

Căn cứ chủ yếu và phổ biến nhất

của việc định giá trị tài sản là dựa

vào giá trị thị trường Giá trị thị

trường của tài sản lại tỷ lệ thuận

với yếu tố cầu và tỷ lệ nghịch với

yếu tố cung.

Nội dung của nguyên tắc:

Định giá một tài sản phải đặt nó trong sự tác động của các yếu tố cung cầu.

Chú ý khi vận dụng nguyên tắc trong định giá:

Phải đánh giá được tác động của yếu tố cung cầu đối với các giao dịch trong quá khứ và dự báo ảnh hưởng của chúng trong tương lai.

1.3.2 Quy trình định giá tài sản

Quy trình định giá tài sản là một quá trình có tính hệ thống, logic, qua đó cung cấp cho thẩm định viên sự hướng dẫn hành động một cách rõ ràng, phù hợp với công tác định giá.

1 Xác định vấn đề

2 Xây dựng kế hoạch

3 Khảo sát hiện trường, thu thập

thông tin

4 Phân tích thông tin

5 Xác định giá trị tài sản

cần định giá

6 Lập báo cáo, chứng thư

1.3.2 Quy trình định giá tài sản (tiếp)

Bước 1: Xác định vấn đề

Mục đích của bước này: giúp cho thẩm định viên có thể thỏa thuận, đàm phán và xây dựng được các điều khoản trong hợp đồng định giá một cách cụ thể và rõ ràng Đồng thời, cũng là căn cứ để thẩm định viên lên kế hoạch định giá một cách chi tiết.

Bao gồm:

- Nhận biết các đặc tính vật chất của TS mục tiêu: vị trí, kích thước…

- Nhân biết các đặc tính pháp lý của TS mục tiêu: các giấy tờ về quyền sở hữu, quyền sử dụng…

- Xác định rõ mục đích định giá của khách hàng: mua bán, cho thuê,… từ đó xác định loại giá trị sẽ ước tính: GT thị trường, giá trị đầu tư, giá thế chấp, giá bồi thường…

- Xác định phương pháp định giá và các tài liệu cần thiết cho định giá

- Xác định ngày có hiệu lực của việc thẩm định giá

- Xác định mức phí thỏa thuận và thời gian hoàn thành.

1.3.2 Quy trình định giá tài sản (tiếp)

Bước 2: Lập kế hoạch định giá:

Mục đích xây dựng kế hoạch định giá là xác định các công việc cần thực hiện và dự kiến thời gian tiến hành và hoàn thành các công việc trong quá trình định giá

Kế hoạch định giá phụ thuộc 3 yếu tố: Phạm vi và khối lượng công việc cần được thực hiện, mục đích định giá của khách hàng và loại hình tài sản được định giá

1.3.2 Quy trình định giá tài sản (tiếp)

Bước 3: Khảo sát hiện trường và thu thập tài liệu.

Mục đích: xem xét và phân tích các động thái thị trường, chỉ ra những hạn chế tác động đến kết quả định giá

* Khảo sát hiện trường: kiểm tra lại những thông số cơ bản như đặc điểm tự nhiên, quyền và lợi ích liên quan đến tài sản Quá trình này phải tiến hành thông qua khảo sát thực địa, phỏng vấn, thu thập thông tin qua báo chí…

* Thu thập tài liệu: phân biệt được các nguồn tài liệu chủ yếu và thứ yếu; Có thể thu thập được từ các cơ quan chuyên môn, các tổ chức quốc tế, các ngân hàng, các công ty đánh giá hệ số tín nhiệm, các viện nghiên cứu, các cuộc điều tra của các tổ chức tư nhân hoặc Chính Phủ

1.3.2 Quy trình định giá tài sản (tiếp)

• Bước 4: phân tích tài liệu và ước tính giá trị.

* Phân tích tài liệu: cần tiến hành các loại phân tích: Phân tích thị

trường, phân tích tài sản, phân tích so sánh, phân tích sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất.

* Ước tính giá trị:

Xác định phương pháp định giá chính, các phương pháp định giá

có tính chất bổ sung hoặc tham chiếu; Đánh giá tính hợp lý, sự

thuận lợi và hạn chế của mỗi phương pháp.

Cơ sở lựa chọn phương pháp: thuộc tính của tài sản, khả năng sử dụng các dữ liệu thị trường, mục đích và nguyên tắc định giá chủ yếu được vận dụng Thẩm định viên có thể áp dụng một hay nhiều phương pháp định giá.

1.3.2 Quy trình định giá tài sản (tiếp)

Bước 5: Chuẩn bị báo cáo định giá

Mục đích: truyền đạt kết quả và các kết luận định giá một cách có hiệu quả đối với người sử dụng thông tin, tránh sự hiểu lầm có thể xẩy ra

Yêu cầu báo cáo: trình bày một cách rõ ràng, đầy đủ, logic,

có hệ thống

1.3.2 Quy trình định giá tài sản (tiếp)

Bước 6: Báo cáo định giá.

Nội dung của báo cáo:

1 Mục tiêu của việc định giá.

2 Mô tả chính xác tài sản được định giá.

3 Thời hạn ước tính giá trị.

4 Công bố rõ nguồn gốc của các tài liệu được sử dụng, số liệu minh họa và phân tích.

5 Trình bày các phương pháp định giá được chấp nhận.

6 Tuyên bố về giá trị ước tính của tài sản.

7 Những điều kiện hạn chế hay bảo lưu nào gắn với sự ước tính:

8 Những mâu thuẫn và trách nhiệm của người sử dụng thông tin định giá

1.4 Hoạt động định giá tài sản

• 1.4.1 Vai trò của hoạt động định giá tài sản

• 1.4.2 Các cấp độ hoạt động định giá tài sản

• 1.4.3 Phạm vi của dịch vụ định giá tài sản chuyên nghiệp

• 1.4.4 Mối quan hệ giữa kiểm toán và định giá tài sản

• 1.4.5 Nhiệm vụ và những phẩm chất cần thiết của người làm công tác định giá tài sản

• 1.4.6 Giới thiệu về một số tổ chức nghề nghiệp

định giá tài sản trên thế giới

1.4.1 Vai trò của hoạt động định giá tài sản

- Định giá là một hoạt động trung tâm của các hoạt động kinh

1.4.2 Các cấp độ hoạt động định giá tài sản

- Cấp độ đầu tiên: tự định giá

- Cấp độ thứ 2: những người trong nghề bất động sản

thường xuyên phải tiến hành xác định giá như là 1 phần công việc của họ, khi cần thiết họ sẽ yêu cầu sự giúp đỡ của các nhà thẩm định giá chuyên nghiệp

- Cấp độ thứ 3: những nhà thẩm định giá chuyên nghiệp

1.4.3 Phạm vi của dịch vụ định giá tài sản

chuyên nghiệp

• Hành nghề định giá trong tất cả các vấn đề về tài sản, cho

tất cả các mục đích

• Hoạt động định giá cũng được sử dụng kết hợp với các cố

vấn pháp luật, thanh tra, hoạch định,… về các dự án phát triển, các vấn đề kinh tế về dự án xây dựng công ty, thành lập công ty…

• Hoạt động định giá cũng được các cấp chính quyền thuê

thẩm định giá tài sản cho việc đánh thuế,…

1.4.4 Mối quan hệ giữa kiểm toán và

định giá tài sản

* Sự giống nhau

• Đều được cung cấp bởi các tổ chức chuyên nghiệp, độc lập

được quy định ở mỗi nước

• Đều được thừa nhận trên trường quốc tế

• Đều là công cụ quyết định để sử dụng trong quản lý và các

mục đích khác

• Đều chấp nhận một số cách tiếp cận chung

• Trong một số trường hợp, giá trị thanh lý, các chi phí thay

thế và giá trị thị trường đều được sử dụng trong cả cam kết

về kiểm toán lẫn thẩm định giá

Kiểm toán

• Kiểm toán cho ý kiến khách

quan hợp lý đối với việc trình

bày các BCTC

• Số liệu kiểm toán phục vụ

cho cổ đông, nhà cung cấp,

khách hàng, ngân hàng, cơ

quan quản lý NN xem xét

tình hình doanh nghiệp

• Kiểm toán viên dựa vào mức

giá công bố trên các hóa đơn

hoặc hợp đồng được duyệt

(chi phí lịch sử).

• Phân tích và kiểm tra nội bộ

liên quan đến luồng thông tin

dẫn đến các tài khoản của

DN.

• Ý kiến về xác định 1 phần giá trị của DN, đôi khi về giá trị của bản thân DN.

• Thực hiện nhằm mục đích xác định để lựa chọn các phương án đầu tư, cung cấp thông tin cho mục đích bảo hiểm, để hợp nhất mua lại DN, thiết lập giá trị của số tiền cho vay hoặc thế chấp,…

• Cân nhắc giá trị tại mức giá thị trường hoặc chi phí thay thế mà không đề cập đến giá trị được viết trên hóa đơn.

• Cách tiếp cận này không sử dụng trong công việc của thẩm định giá

Định giá

1.4.5 Nhiệm vụ và những phẩm chất cần thiết của

người làm công tác định giá tài sản

* Nhiệm vụ của nhà thẩm định giá

• Xác định giá trị thị trường của tài sản

• Là người cố vấn cho các nhà đầu tư

• Cung cấp cho người khác sử dụng, giúp họ đưa ra các quyết định liên quan đến tài sản