Bài Giảng - Chuyên Đề - Thị Trường Bất Động Sản

- Khái niệm 3: thị trường bất động sản là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như môi giới, tư vấn… giữa các chủ thể trên

Chuyên đề

Thị trường bất động sản

I TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN

 Thị trường là phạm trù kinh

tế tổng hợp gắn liền với quá trình sản xuất và lưu thông hàng hoá

 - Thị trường gắn với sản xuất hàng hoá Sản xuất hàng hoá là

cơ sở kinh tế quan trọng của thị trường

 Thị trường phản ánh trình độ và mức độ của nền sản xuất xã hội.

 - Mối quan hệ giữa thị trường trong nước và thị trường nước ngoài ngày càng được nhận thức đầy đủ và đúng đắn

 Ngày nay không tồn tại thị trường dưới dạng thuần tuý đơn nhất

 Trong nền kinh tế mỗi nước đều tồn tại nhiều dạng thức, nhiều thể loại và nhiều cấp độ thị trường khác nhau.

Khái niệm cổ điển cho rằng :

 thị trường là nơi diễn ra các hoạt động trao đổi, mua bán hàng hoá

Theo khái niệm này người ta đã đồng nhất thị trường với chợ và những địa điểm mua bán hàng hoá cụ thể

 Trong kinh tế hiện đại ít dùng khái niệm này

Khái niệm hiện đại

 Theo sự tương tác của các chủ thể trên thị trường người ta cho rằng: thị trường

là quá trình người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau để giải quyết giá cả

và số lượng hàng hoá mua bán

 Theo quan niệm này tác động và hình thành thị trường là một quá trình không thể chỉ là thời điểm hay thời gian cụ thể

 thị trường là tổng thể các quan

hệ về lưu thông hàng hoá và lưu thông tiền tệ, tổng thể các giao dịch mua bán và các dịch vụ

tố ảo , vừa có yếu tố thực

 Bản chất của thị trường là giải quyết các quan hệ.

có thể tổng hợp lại rằng,

 người bán và người mua là hai lực

lượng cơ bản trên thị trường Đó cũng

là hình ảnh cụ thể nhất của 2 yếu tố

cung-cầu của thị trường.

 Trong hệ thống thị trường, mọi thứ đều

có giá cả, đó là giá trị của hàng hoá và dịch vụ được tính bằng tiền

 Hầu hết các nước đều coi BĐS là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai , được xác định bởi vị trí địa lý của đất

 (Điều 517, 518 Luật Dân sự Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản, Điều 130 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Đức…)

 Tuy nhiên, mỗi nước lại có quan niệm khác nhau về những tài sản “gắn liền” với đất đai được coi là BĐS

 Điều 100 Luật Dân sự Thái Lan quy định:

“BĐS là đất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất

gồm đất đai và các tài sản gắn với đất.

 I.1 Khái niệm

 I.1.1 Khái niệm về bất động sản:

 Theo Bộ Luật dân sự số 33/2005/QH11 được Quốc hội nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 14/06/2005 thì Bất động sản là các tài sản bao gồm:

 Theo tiêu chuẩn quốc tế

2005 thì bất động sản được sản được định nghĩa là đất đai và những công trình do con người tạo nên gắn liền với đất.

- Khái niệm 1:

 thị trường bất động sản là nơi hình thành các quyết định về việc ai tiếp cận được BĐS và BĐS đó được sử dụng như thế nào và vì mục đích gì.

- Khái niệm 3:

 thị trường bất động sản là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như môi giới, tư vấn… giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh đối với thị trường BĐS.

- Khái niệm 4:

 thị trường bất động sản là 'nơi' tiến hành các giao dịch

nhượng, cho thuê, thế chấp

và các dịch vụ hỗ trợ như môi giới, tư vấn

 Thị trường BĐS là quá trình giao dịch hàng hoá BĐS giữa các bên có liên quan

 Là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch

vụ có liên quan như trung gian, môi giới, tư vấn liên quan đến BĐS như trung gian, môi giới, tư vấn giữa các chủ thể trên thị trường

mà ở đó vai trò quản lý nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường BĐS.

I.1.2 Khái niệm liên quan khác:

+ Bản đồ hiện trạng sử dụng đất:

là bản đồ thể hiện sự phân

bố các loại đất tại một thời điểm, được lập theo đơn

vị hành chính.

 I.1 Khái niệm

 I.1.1 Khái niệm về bất động sản:

 Theo Bộ Luật dân sự số 33/2005/QH11 được Quốc hội nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 14/06/2005 thì Bất động sản là các tài sản bao gồm:

- đất đai; nhà,

- công trình gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà,

- công trình xây dựng đó;

- các tài sản khác gắn liền với đất đai;

- các tài sản khác do pháp luật quy định.

 Theo tiêu chuẩn quốc tế

2005 thì bất động sản được sản được định nghĩa là đất đai và những công trình do con người tạo nên gắn liền với đất.

I.1.2 Khái niệm liên quan khác:

+ Bản đồ hiện trạng sử dụng đất:

là bản đồ thể hiện sự phân

bố các loại đất tại một thời điểm xác sản, được lập theo đơn vị hành chính.

29

 + Bản đồ quy hoạch sử dụng đất

là bản đồ được lập tại thời điểm đầu kỳ quy hoạch, thể hiện sự phân bố các loại đất tại thời điểm cuối kỳ quy hoạch.

31

+ Quyền sản đoạt:

là quyền chuyển giao quyền

sở hữu tài sản hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó.

 + Quyền chiếm hữu:

Quyền nắm giữ, quản lý tài sản

 I.2 Thuộc tính

 - Tính bất động: Đất đai là hàng hoá đặc biệt, dù được đem chuyển nhượng, bán nhưng chỉ được quyền sử dụng và khai thác, không thể chuyển bất động sản đó đến một nơi họ muốn, đến một nơi mà

họ đang sinh sống

 Quyền sử dụng đất nằm trong thị trường bất động sản, vị trí của đất đai gắn liền với điều kiện sinh thái, kinh tế xã hội, điều đó đã tác động đến phương thức sử dụng đất và giá đất,

 đó chính là nguyên nhân tại sao giá đất lại khác nhau dù ở vị trí

 - Tính không đồng nhất:

Mỗi người sinh ra trên trái đất đều cần có một chỗ ở, đất ở gắn liển đến đời sống con người như thế nào, có ảnh hưởng đến quan điểm

và cách nhìn vào vấn đề của mỗi đối tượng mua, kể cả nhu cầu của

họ nữa.



 Trong thời kỳ bao cấp cũng như trong thời kỳ mới, phát triển nền kinh tế thị trường, hàng hóa rất đa dạng và phức tạp nên khó thẻ tìm kiếm được

2 tài sản giống hoàn toàn mà nó chỉ tương đồng về đặc điểm, chính vì vậy giá cả của bất động sản gắn liền với đặc điểm của mỗi tài sản.

 Giả sử rằng hai bất động sản cùng nằm trong 1 khu vực nhưng giá cả chúng còn phụ thuộc vào thời điểm bán như thế nào, người mua có thích hay không, tâm lý của người đi mua lúc đó như thế nào và đặc điểm cụ thể của bất động sản đó nữa, tất

cả điều này chứng minh cho sự không đồng nhất đối với bất động sản và nhất là trong nền kinh tế thị trường hiện nay.

- Tính khan hiếm: diện tích đất là có hạn so với sự phát triển của dân số do vậy về lâu dài giá đất có xu hướng ngày càng tăng lên

Diện tích đất đai có chiều hướng giảm có rất nhiều nguyên nhân:

biệt là vùng nông thôn;

trường theo hướng công nghiệp hóa hiện đại hóa làm cho diện tích đất nông nghiệp giảm;

 - Do nhu cầu lao động ở thành thị bao giờ cũng cao hơn nông thôn dẫn đến tình trạng dân số ở thành phố tăng lên đột biến vì vậy nhu cầu về chỗ ở cũng tăng lên vì vậy phát sinh nhu cầu mua bán bất động sản, kinh doanh nhà cho thuê.

 - Tính bền vững đời sống kinh

tế dài:

 Bất động sản bao gồm cả đất đai

và các công trình trên đất, đất đai là nguồn tài nguyên do thiên nhiên ban tặng, là tư liệu sản xuất đặc biệt mà không có tài

 Nó được tham gia vào quá trình tái sản xuất xã hội nhưng dù đem sử dụng cho mục đích nào đi nữa thì nó cũng vẫn mang lại lợi ích cho chủ sở hữu nên nó mang tính bền vững.

 Hơn nữa, đất đai được sử dụng để hưởng quyền sở hữu đất đai và hưởng các lợi ích do đất mang lại và thời gian sử dụng lại vô hạn làm cho ý nghĩa của đất đai, bất động sản được nhân đôi.

 Điều này thể hiện đời sống kinh tế bền vững

 I.3 Đặc trưng của bất động sản:

I.3.1 Khả năng co giãn của cung bất động sản kém:

 Nhìn chung cung đối với bất động sản là tương đối kém đàn hồi với những thay đổi giá cả, do có những hạn chế nhất định về cung ứng đất đai thể hiện trên các mặt sau:

 - Tổng cung toàn bộ về đất đai và cố định ở đây muốn đề cập đến vấn đề quỹ đất luôn luôn không thay đổi.

 - Cung ứng đất đai phù hợp với các mục đích riêng biệt là có giới hạn.

 Bên cạnh các mặt hạn chế về mặt tự nhiên nêu trên còn có mặt hạn chế về mặt qui hoạch

và đây là mặt hạn chế nổi bật nhất Bởi vì:

 Việc phân bổ đất đai cho những mục đích sử dụng cụ thể phải tuân thủ quy hoạch

Những thay dổi về chiều cao, diện tích đất xây dựng cũng phải đảm bảo tuân theo quy hoạch và điều lệ xây dựng của chính quyền địa phương.

I.3.2 Thời gian mua, bán giao dịch dài, chi phí mua, bán giao dịch cao

 Do bất động sản là một tài sản quan trọng có giá trị cao do vậy việc mua, bán bất động sản phải được cân nhắc thận trọng dẫn đến thời gian mua, bán giao dịch thường là dài so với các tài sản khác, điều đó dẫn đến chi phí mua, bán giao dịch cao

 Hơn nữa, giao dịch giữa người mua và người bán không trực tiếp, phải qua “cò” như hiện nay nên phải trả thêm chi phí cho những người môi giới, đồng thời phát triển đất nước theo hướng CNH- HĐH, chính sách pháp luật của nhà nước, nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng để đáp ứng tình hình phát triển hiện nay,

 tất cả đều làm cho chi phí mua- bán giao dịch bất động sản tăng.

 I.3.3 Khả năng chuyển hoá thành tiền mặt kém linh hoạt

 Bất động sản là một hàng hóa đặc biệt, quan trọng nên có giá trị cao, lợi nhuận mang lại cũng lớn, do đó việc chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt

 Trong nhiều trường hợp đôi khi chủ sở hữu có một bất động sản nào đó tương đối lớn, giá trị bằng tiền của nó cao nhưng khi khẩn cấp không thể cắt một miếng để bán và có tiền mặt ngay được mà phải kéo dài nhiều khi bỏ lỡ rất nhiều cơ hội.

I.3.4 Sự can thịệp và quản lý của Nhà nước chặt chẽ:

 Chính vì bất động sản có tầm quan trọng đối với nền kinh tế, xã hội và chính trị của một quốc gia nên Nhà nước cần phải có những quy định để điều tiết, quản lý chặt chẽ đối với việc

sử dụng và chuyển dịch bất động sản vì

 II TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

II.1 Khái niệm:

 Thị trường bất động sản là một môi trường trong đó giữa người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau để thực hiện việc mua bán BĐS thông qua cơ chế giá .

 Hoặc: Thị trường bất động sản là một hệ thống các quan hệ, thông qua đó các giao dịch về bất động sản của bên tham gia được thực hiện

phân thành thị trường đất đai, thị trường nhà ở thị trường các công trình kiến trúc khác nhau

 I1.2 Các đặc trung của thị trường bất động sản:

 Bất động sản mang tính bất động không thể di dời được và lại có giá trị cao, lợi nhuận mang lại lớn cho nhà đầu tư do đó phải trải qua một quá trình giao dịch dài cần có tổ chức đứng ra làm

1.2.2 Thị trường mang tính chất địa phương nhất là thị trường nhà ở

 Đặc tính của đất đai là bất động không thể thiêu hủy, chia cắt mang đi để đáp ứng sự thiếu đất đai ở một địa phương khác làm cho thị trường bất động sản có đặc tính địa phương và cần có sự can thịệp của Nhà nước thông qua các chính sách thuế, chính sách hỗ trợ nhà ở theo từng thời kỳ, địa phương cụ thể

 Và thị trường nhà ở của từng địa phương sẽ diễn biến theo

sự tác động của các chính sách Nhà nước và theo quy luật của thị trường ở mỗi địa phương khác nhau.

1.2.3 Là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo

 Thị trường bất động sản là một thị trường đòi hỏi của sự can thịêp nhiều

và trực tiếp của Nhà nước nên mức độ hòan hảo của thị trường bất động sản thường thấp hơn các thị trường hàng hóa tiêu dùng, thị trường tư liệu sản

 Bên cạnh đó, do tính không tái tạo được hay do tính khan hiếm của đất nên thị trường bất động sản mang tính độc quyền và các thông tin về quy hoạch, về quản lý, kinh tế xã hội liên quan đến đất đai chưa được phổ biến triệt để điều này làm cho thị trường bất động sản có cạnh tranh những là cạnh tranh ngầm, cạnh tranh không hoàn hảo

1.2.4 Có quan hệ mật thiết với các thị trường khác nhất là thị truờng tài chính tiền tệ và với sư phát triển kinh tế của 1 quốc gia

 Với tư cách là một thị trường đầu vào của cảc ngành sản xuất - kinh doanh, thị trường bất động sản chiếm vi trí độc tôn, chiếm vị trí chủ yếu trong việc điều hoà cung cầu cua các loại hàng hoá trong nền kinh tế thị

ngoài sự vận hành của chính mình, thị trường bất động sản không những có mối quan hệ mật thịết với các thị trường khác nhất là thị trường tài chính mà còn có quan hệ tác động đối với tổng thể nền kinh

tế quốc dân.

 Thực tế thị trường bất động sản là một thị trường có tiềm năng sinh lợi rất lớn nên lãi suất tiền gửi thấp hơn đáng kể

so với lợi nhuận từ việc kinh doanh thì các nhà đầu tư không những rút tiền gửi ngân hàng mà còn đàm phán để có thêm vốn đầu tư cho việc kinh doanh của họ, điều đó đã tác động đến thị trường tín dụng

 Trong trạng thái bình thường thì hai thị trường này nương tựa lẫn nhau để cùng phát triển do các tổ chức tài chính luôn đứng giữa người mua và bán để giúp

họ thanh toán các khoản tài chính một cách an toàn, hiệu quả.

 III PHÂN LOẠI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

III.1 Thị trường đất sản xuất nông nghiệp

những địa phương mà sản xuất nông nghiệp là ngành kinh tế chủ yếu

 Thị trường này phát sinh do nhu cầu chuyển dịch và tích tụ đất sản xuất nông nghiệp trong nội bộ nhân dân

thẩm sản giá hiện nay quan tâm đúng mức nên rất thiếu thông tin có

hệ thống về thị trường này.

III.2 Thị trường nhà ở

Đây là thị ttường sôi động hiện nay, nhất

là ở những vùng đang đô thị hoá

Thị trường này có thể phân ra thành 4 nhóm:

 Nhà biệt thự:

 Nhà vườn:

Nhà phố riêng biệt và phố liên kế:

Nhà biệt thự:

NHÀ VƯỜN

NHÀ PHỐ RIÊNG BIỆT

NHÀ PHỐ LIÊN KẾ

NHÀ CHUNG CƯ

1 Định nghĩa “chung cư” tại Việt Nam

Theo Điều 70 của Luật Nhà ở 2005:

1 Nhà chung cư là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân Nhà chung cư có phần sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân và phần sở hữu chung của tất cả các hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cư.

2 Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm:

a) Phần diện tích bên trong căn hộ, bao gồm cả diện tích ban công, lôgia gắn liền với căn hộ đó;

b) Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là

sở hữu riêng theo quy định của pháp luật;