Báo cáo thực tập môi giới bất động sản tại công ty cổ phần bất động sản hà nội luận văn, đồ án, đề tài tốt nghiệp

Báo cáo thực tập môi giới bất động sản tại công ty cổ phần bất động sản hà nội

Báo cáo thực tập môi giới BĐS KI5

1

Sinh Viên: Đinh Văn Tuân

I GIỚI THIỆU ĐÔI NÉT VÈ HỌC VIÊN

Họ Và Tên: Đinh Văn Tuân

Địa chỉ: Xã Liêm cần- Huyện Thanh Liêm- Tỉnh Hà Nam

Nghề nghiệp: Hiện đang là sinh viên chuyên ngành Kinh Te và Quán lý ĐịaChính K49- Khoa Bất Động Sản & Kinh Te Tài Nguyên- Trường Đại học Kinh TếQuốc Dân

II GIỚI THIỆU VÈ Cơ SỞ THỤC TẬP

Tên cơ sở: CÔNG TY CỔ PHẦN BẨT ĐỘNG SẢN HÀ NỘI

Địa chỉ: Trụ sở đặt tại số 13, Ngõ 51, Phố Lãng Yên, Phường Thanh Lương,Quận Hai Bà Trưng, Tp Hà Nội

Với khẩu hiệu “ Vì một tương lai tươi đẹp hơn”, công ty đang không ngừng

phấn đấu để xây dựng trở thành doanh nghiệp hàng đầu của Việt Nam trong lĩnhvục kinh doanh bất động sản và xây dựng dân dụng

Trải qua những năm tháng bắt đầu từ lúc khởi nguồn là một công ty với lựclượng cán bộ công nhân viên ít ỏi, đến nay công ty đã trở thành một công ty lớnvới bộ máy tổ chức chuyên nghiệp, đội ngũ cán bộ khung của công ty có 91 người,gồm các kỹ sư, cán bộ kỹ thuật có kinh nghiệm, tay nghề vững vàng, số lượng cán

bộ công nhân viên đã và đang ngày một gia tăng không chỉ về chất và lượng Toànthể công ty là một bộ máy vận hành thống nhất, rất khoa học và kiên quyết tù’ Banlãnh đạo xuống các bộ phận trục tiếp sản xuất Với đội ngũ kiến trúc sư, kỹ sư,

Báo cáo thực tập môi giới BĐS KI5

2

Sinh Viên: Đinh Văn Tuân

chuyên nghiệp xây dựng và công nhân lành nghề có nhiều năm kinh nghiệm đãđược công ty chắt lọc Tất là những thành viên mang nhiều

nhiệt huyết, năng động, sáng tạo, yêu nghề, luôn kịp thời nắm bắt mọi yêu cầu theo xu hướng phát triển của xã hội.

A Bộ MÁY TỎ CHỨC CỒNG TY

a Ban lãnh đạo công ty gồm:

Hội đồng quản trị công ty

• Ông: Tô Đức Nhuần

• Ông: Trịnh Công Khánh

• Bà: Tô Kim Dung

b Ban kiểm soát

• Ông: Tô Đình Nguyên

„ 7 Trưởng ban kiêm soát

Kiêm soát viên Kiểm soát viên

Kiểm soát viên

Tổng giám đốc Phó Tổng giám đốc Phó

Tổng giảm đốc.

Giám đốc Chi nhánh Phó Giám đốc Chi nhánh

Trưởng phòng Tài chính kế toán Trưởng phòng Kinh Tế Trưởng phòng Hành chính tổ chức Trưởng phòng Giao dịch BĐS Trưởng ban quản lý Chợ Lạng Sơn

thị có tầm cỡ quốc gia, với đầy đủ các hạng mục đã và đang từng bước được hoànthiện, đem đến một diện mạo mới cho toàn Thành phố Lạng Sơn

Tên Chi nhánh: Chi nhánh công ty cổ phần bất động sản Hà Nội Địa chỉ: số 1 LK.C2, Khu đô thị mới Phú Lộc IV, Phường Hoàng Văn Thụ, Thành Phố Lạng Sơn, tỉnh Lạng Sơn

Giấy phép kinh doanh: số 1413000040 do Sở Kế hoạch và đầu tư tỉnh Lạng Sơn cấp ngày 21/3/2005 Số điện thoại: (84 - 25) 3713715 Số Fax: (84-25)

Là một công ty con, được thành lập theo định hướng phát triển của công ty mẹ

và đòi hỏi của Thị trường

Tên công ty: Công ty cổ phần Xây dựng Phúc Lợi;

Tên tiếng anh: Phuc Loi Contruction Joint Stock Company;

Tên viết tắt: Phuc Loi Co ,JSC;

Trụ sở chính : số 18 LK.C3, Khu đô thị mới Phú Lộc IV, Phường Hoàng

Văn Thụ, Thành Phố Lạng Sơn, Tỉnh Lạng Sơn;

Giấy phép đăng ký kinh doanh số 4900297720 do sở Kế hoạch đầu tư tỉnh Lạng Sơn cấp ngày 02/3/2009;

• Buôn bán vật liệu xây dựng;

• Tư vấn thiết kế công trình hạ tầng;

• Tư vấn giám sát thi công công trình dân dụng, công nghiệp, hạ tầng kỹ thuật,giao thông, thủy lợi;

• Kinh doanh nhà hàng, khách sạn, các dịch vụ vui chơi giải trí;

• Lữ hành du lịch;

• Buôn bán thiết bị máy móc xây dựng;

• Tổ chức hội chợ, triển lãm, tổ chức các chương trinh biểu diễn văn hóa vănnghệ

B MỤC TIÊU VÀ CHIẾN LƯỢC KINH DOANH

1 Muc tiêu

• Trở thành công ty hàng đầu trong lĩnh vực xây dựng, kinh doanh bất độngsản, thương mại và dịch vụ tại Việt Nam, trở thành 1 tập đoàn lớn mạnh phát triểnbền vững, là lựa chọn số 1 đối với người tiêu dùng cũng như các chủ đầu tư nhờ uytín và khả năng cung cấp các công trình xây dựng, sản phẩm dịch vụ

• Trở thành nhà cung cấp chuyên nghiệp các sản phẩm liên quan đến ngành xâydựng, các dịch vụ thương mại, dịch vụ nhà hàng, khách sạn

• Xây dựng công ty thành một tổ chức chuyên nghiệp, tạo dựng công ăn việclàm ổn định, môi trường làm việc chuyên nghiệp, năng động, thu nhập cao chotoàn bộ cán bộ công nhân viên công ty

2 Chiến lược kinh doanh

+ Lấy tiêu chí “ KỶ CƯƠNG - TRUNG THựC - HIỆU QUẢ” làm nền tảng pháttriển bền vững, công ty cổ phần bất động sản Hà Nội đã, đang và sẽ vượt qua mọikhó khăn để đi đến cái đích của mình

+ Công ty cổ phần bất động sản Hà Nội hướng tới thành công bằng việc cungcấp cho khách hàng những công trình xây dựng và dịch vụ đa dạng, hoàn hảo Sựhài lòng và lợi ích của khách hàng là động lực quan trọng nhất thúc đẩy sự pháttriển của công ty

+ Sử dụng những phương thức quảng cáo trung thực nhất để quảng bá hình ảnh

và sản phẩm công ty đến với người tiêu dùng, đối tác

+ Giữ vững và phát huy tốc độ phát triển của công ty về doanh số, thị phần, thịtrường, uy tín và trình độ nhân lực

+ Quan hệ chặt chẽ, gắn bó hai bên cùng có lợi với các đối tác chiến lược, đốitác truyền thống

+ Tăng cường đào tạo, phát huy tính sáng tạo trong đội ngũ cán bộ công nhânviên nhằm tăng hàm lượng công nghệ, nâng cao hiệu quả công việc

+ Đầu tư nghiên cứu công nghệ, hoàn thiện các giải pháp tích hợp

c NHỮNG THÀNH Tựu ĐÃ ĐẠT ĐƯỢC

1 Bằng khen của Chủ tịch UBND Tỉnh Lạng sơn tặng công ty cổ phần bất độngsản Hà Nội “ Đã có thành tích xuất sắc trong hoạt động sản xuất kinh doanh gópphần vào sự phát triển kinh tế xã hội của Tỉnh Lạng sơn năm 2007”

2 Bằng khen của Chủ tịch UBND Tỉnh Lạng sơn tặng công ty cổ phần bất độngsản Hà Nội “ Tham gia tổ chức thành công chợ Công nghệ và Thiết bị Hữu nghịViệt - Trung 2008”

3 Công trình TTTM Phú Lộc - Chợ Lạng Sơn được gắn biển công trình chấtlượng Vàng do Bộ xây dựng cấp nhân kỷ niệm 50 năm ngành Xây dựng

III GIỚI THIỆU CHƯNG VÈ DỊCH vụ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN

Theo từ điển Bách khoa tiếng Việt thì môi giới được định nghĩa là: chủ thể

thể khác tạo được quan hệ trong giao tỉếp, kỉnh doanh

Hay có thể nói: Môi giới là hoạt động kết nối giữa hai hay nhiều chủ thế với

nhau để hoạt động của các chủ thể đó đạt hiệu quả cao hơn

Vậy thì hoạt động môi giới xuất hiện khi nào?

Chúng ta có thể thấy rằng hoạt động môi giới phát sinh khi hội tụ những yếu tốsau:

• Xuất hiện quan hệ giữa các bên;

• Các bên không thể giải quyết công việc hay giải quyết không hiệu quả

• Tồn tại người thứ 3, là nhà môi giới, có đủ năng lực, điều kiện để giải quyếtnhững công việc liên quan đến các bên

Trong thực tế có các dạng môi giới như: môi giới hôn nhân, môi giới việc làm,môi giới các loại hàng hóa nói chung Tùy từng lĩnh vực mà ta có thể đưa ra địnhnghĩa về môi giới đối với loại hình đó một cách cụ thể khác nhau

Vậy môi giới bất động sản là gì? Đó là hoạt động thực hiện công việc cho những người khác mà đối tượng là những quyền hạn khác nhau liên quan đến bất

động sản Điều đó được thể hiện thông qua việc nhà môi giới thực hiện những yêucầu của khách hàng như hợp đồng mua- bán, chuyển nhượng, thuê và cho thuê bấtđộng sản Vậy thì mục đích cuối cùng của nhà môi giới khi thực hiện các công việctrên là gì? Chúng ta đều có thể thấy rõ mục đích cuối cùng của họ là nhận được thùlao, hoa hồng từ khách hàng khi hoàn thành xong những thỏa thuận giữa kháchhàng và nhà môi giới bằng miệng hay thông qua hợp đồng môi giới

Đe hoạt động trong lĩnh vực môi giới nói chung và môi giới BĐS nói riêng, hay

để trở thành một nhà môi giới chuyên nghiệp thì người môi giới cần hội tụ rấtnhiều yếu tố, tuân thủ theo nhiều nguyên tắc Trong báo cáo này em xin đề cập đếnmột phần rất nhỏ những kỹ năng để tạo nên một nhà môi giới bất động sản chuyên

nghiệp, đó là Kỹ năng môi giới, bao gồm:

> Kỹ năng thu thập, xử lỷ thông tin

> Kỹ năng giao dịch với khách hàng

> Kỹ năng soạn thảo hợp đồng môi giới

IV KỸ NĂNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN

A Kỹ năng thu thập, xử lý thông tin

1 Kỹ năng thu thập, xử lỷ thông tin về bất động sản

Trong thực tế mỗi một bất động sản đều ẩn dấu trong đó một bí mật, sự huyền

bí, tính hấp dẫn và thường xuyên hơn cả là một vài khiếm khuyết nào đó Chính vìvậy nhà môi giới cần tiến hành xem xét bất động sản một cách kỹ càng bởi nhữngnguyên nhân được đưa ra sau đây:

+ Mỗi một bất động sản đều có những đặc điểm khác nhau, không thể dựa trênkinh nghiệm của bẳn thân để phán đoán, nhận xét

+ Chỉ có sự xem xét, ghi chép của bản thân mới có thể miêu tả chính xác bứctranh toàn cảnh về bất động sản, nhằm kiểm tra, đánh giá chínhxác, chân thựchơn những lời miêu tả tốt đẹp của chủ sở hữu, từ đó bước đầu đánh giá được giá trịcủa bất động sản Có thể nói, nếu nhà môi giới chỉ dựa trên những lời miêu tả củachủ sở hữu về các thông tin liên quan đến bất động sản thì rất dễ gây ra sự hiều biếtlệch lạc, thiếu chân thực về bất động sản

+ Chỉ khi có mặt tại hiện trường bất động sản mới có thể xác định được tínhcách và sở thích của chủ sở hữu để đưa ra những phương án tiếp cận họp lý, đạthiệu quả trong những lần gặp gỡ về sau

+ Cho phép nhà môi giới đưa ra những câu hỏi cụ thể Hơn nữa, nhà môi giới cóthể được xem các giấy tờ liên quan ngay tại bất động sản Từ đó nhà môi giới cóthể hiểu thêm rất nhiều về bất động sản, về tính pháp lý của nó cũng như tính cách,

sở thích của chủ sở hữu của nó

+ Và một điều khá quan trọng là nhà môi giới sẽ không rơi vào thế bị động khikhách hàng mua bất động sản hỏi xem chúng ta đã xem tận mắt bất động sản đóhay chưa

Bạn có biết tâm lý của khách hàng khi họ tìm đến văn phòng của bạn là gì không? Có thể nói rằng họ luôn hy vọng rằng bạn hay các nhà môi giới nói chung

giúp họ không chỉ nhanh chóng và hiệu quả đạt được mục đích, mà còn thay thếhoàn toàn các công việc của họ để họ không bị mất công sức, thời gian cho việcthực hiện các giao dịch bất động sán Trong thực tế, không phải lúc nào cũng làmđược như vậy Chúng ta có thể nhận thấy rõ điều này ở việc bán bất động sản chokhách hàng Sở dĩ khó thực hiện bởi tập hợp những giấy tờ và thông tin mà kháchhàng cung cấp cho nhà môi giới nhiều khi còn thiếu và chưa hợp lệ, chưa chínhxác Có rất nhiều dạng thiếu sót về mặt giấy tờ do các nguyên nhân khác nhau liênquan đến tình trạng pháp lý của bất động sản vấn đề này xuất phát từ sự thiếu hiểubiết, nhận thức không phù hợp thực tế, hay đơn giản là chủ sở hữu chưa hoặckhông muốn làm Vì vậy nhà môi giới cần tư vấn, nhiều khi là giúp đỡ chủ sở hữuhoàn thiện hồ sơ của bất động sản.

Đe thu thập thông tin về tình trạng pháp lý của bất động sản chúng ta đôi khiphải nhờ sự trợ giúp cuả luật sư, nhà địa chất hay kiến trúc sư Bằng con đườngnày chúng ta mới có thể hiểu rõ hơn về bất động sản Để có được những nguồnthông tin quan trọng mỗi nhà môi giới đều phải xây dựng cho mình một phongcách, cách tiếp cận và xử lý riêng, vấn đề này dựa trên nền tảng kiến thức về tâm

lý, năng lực ứng xử, giao tiếp “Nhất thân, nhì quen” vấn đề này đặc biệt đúng vớithị trường Việt Nam và cũng luôn được các nhà môi giới Việt Nam chú ý khi hoạtđộng Từ đây ta có thể thấy tầm quan trọng của việc xây dựng các mối quan hệ vớicác cấp chính quyền, các ngành như: xây dựng, quy hoạch, kiến trúc, giao thông,địa chính, ngân hàng, tòa án, các văn phòng luật sư, công chứng, và các văn phòngmôi giới khác Thực tế cho thấy có những nhà môi giới năng lực chưa phải là giỏinhưng với sự quen biết rộng và sâu của mình, họ đạt được những thành công lớn

mà các nhà môi giới giỏi nghiệp vụ khác phải mơ ước

Để thành công trong sự nghiệp nhà môi giới phải là người nhạy bén nắm bắtthông tin trên các phương tiện như internet, báo chí, truyền hình, các diễn đàn, hộithảo về bất động sản, các mối quan hệ với khách hàng cũ, khách hàng hiện tại, vàvới cả mạng lưới những người cùng hành nghề môi giới với mình Thậm chí đôikhi trong những câu chuyện bâng quơ với một người chưa quen biết, nhà môi giới

có thể bắt được thông tin quan trọng, quyết định đến sự thành bại của một thươngvụ.

Trong các hoạt động nghề nghiệp nói chung và nghề môi giới bất động sản nóiriêng nhà môi giới cần luôn luôn tâm niệm rằng “mọi cố gắng đều sẽ được đền đápmột cách xứng đáng” Điều đó đôi khi giúp nhà môi giới có đủ kiên trì, tự tin để điđến kết quả cuối cùng của những thương vụ khó khăn

Khi thực hiện nghiệp vụ của mình nhà môi giới cần khéo léo hướng cuộc đốithoại đến chủ đề họ cần tìm hiểu Qua đó nhà môi giới có thể chắt lọc được nhữngthông tin hữu ích từ phía khách hàng hay đối tác của khách hàng Tuy vậy, cần chú

ý trong khi nói chuyện với những nhà môi giới khác Cũng vì do tính chất cạnhtranh, các nhà môi giới thường tung “hỏa mù” tức là đưa ra các thông tin khôngđúng sự thật, làm hạ thấp hay làm nâng cao qua mức các thông tin liên quan đến:bất động sản, chủ sở hữu của nó Vì vậy, trong lúc giao tiếp (với các nhà môi giớikhác hay khách hàng), khi nói đến những thông tin mà chúng ta quan tâm, nhà môigiới nên nhìn thẳng, nhìn sâu vào mắt người đối thoại Nếu làm việc này một cáchthường xuyên và có kinh nghiệm sẽ giúp chúng ta vùa chứng tỏ sự trung thực củamình, vừa là phương pháp hữu hiệu để tìm hiểu xem có bao nhiêu % sự thật tronglời nói của người đối thoại Đây là một phương pháp rất khó, nhưng lại không quákhó đối với những nhà môi giới có kinh nghiệm và nhạy cảm đặc biệt là đối vớinhững nhà môi giới nghiên cứu và am hiểu tâm lý con người

Ngoài các dạng thông tin đã nói đến ở trên, có một dạng thông tin thường làkhông có cơ sở rõ ràng nhưng nhiều khi lại mang tính quyết định đối với thương

vụ môi giới, nhất là khi nhà môi giới phục vụ cho khách hàng là người Việt

Sinh Viên: Đinh Văn Tuân 11

Báo cáo thực tập môi giới BĐS KI5

Nam Đó là dạng thông tin mang tính chất tâm linh, hay mê tín Chúng ta có thểkhẳng định rằng một ngôi nhà mà chủ sở hữu sống trong đó làm ăn thất bát liêntục, hoặc bị ốm đau, cho dù chưa rõ nguyên nhân thì căn nhà cũng rất khó bán.Chính vì vậy, nhà môi giới sẽ rất khó khăn khi khai thác từ chủ sở hữu nếu nhàmôi giới không có kỹ năng bởi vì không chủ sở hữu nào tự nói không tốt về bấtđộng sản của mình khi người đó đang muốn bán hay cho thuê nó Để khai thác tốtcác thông tin dạng này thì các nhà môi giới có thể tìm hiểu từ hàng xóm xungquanh hay người quen của chủ sở hữu thậm chí có thể là bà bán trà đá gần đó, côdọn vệ sinh hay cô bé, cậu bé bán báo quanh khu vực đó

Các thông tin mà nhà môi giới cần thu thập về bất động săn mục tiêu gồm:

a Xác định vị tri, đặc điểm của bất động sản: Đây là những thông tin cơ bẳn

nhất mà bất cứ nhà môi giới nào cũng cần thu thập Việc thu thập chính xác, đầy

đủ, chi tiết và có hình ảnh minh ho ạ sẽ làm tăng độ chuyên nghiệp của nhà môigiới trong con mắt của người bán và người mua Điều đó giúp tạo ấn tượng banđầu tốt và là cơ sở đầu tiên dẫn đến giao dịch thành công Những thông tin về khíacạnh này gồm có:

• Địa điểm, địa chỉ của BĐS: cần ghi rõ mảnh đất thuộc lô, thửa, tờ bản đồ số,

số nhà, ngõ (độ rộng ngõ, tuyến đường phố, phường (xã), Quận (Huyện), Việcxác định chính xác các thông tin này giúp nhà môi giới có thể tìm hiểu kỹ hơn vềtính pháp lý của bất động sản đó

• Có gần đầu phố không, cạnh đường giao thông hay không và mật độ giaothông trên các tuyến đường đó như thế nào?;

1 2

Sinh Viên: Đinh Văn Tuân

Báo cáo thực tập môi giới BĐS KI5

• Khoảng cách đến các khu vực công cộng: Ben xe, công viên, vườn hoa, bệnhviện, trường học, nhà trẻ, chợ - siêu thị, bến xe bus, và hơn thế nữa là khoảng cáchđến các khu trung tâm thương mại, các ngân hàng, đến nơi làm việc, học tập củacác thành viên trong gia đình khách hàng mà mình đại diện việc xác địnhkhoảng cách này giúp nhà môi giới có những nhận định chính xác về giá trị của bấtđộng sán và nó có phù hợp với những yêu cầu mà khách hàng đưa ra hay không?

• Hàng xóm liền kề, an ninh khu vực: Điều này cũng tác động rất lớn tới tâm lýcủa khách hàng trong việc lựa chọn có nên tiến hành giao dịch hay không nếu hàngxóm của mình là một người khó tính hay tốt bụng; an ninh trong khu vực đó tốthay rất tồi, cuộc sống luôn bị đe dọa, sống trong lo lắng

Tóm lại, các yếu tố nêu trên không chỉ ảnh hưởng đến đời sống của khách hàngkhi thực hiện việc mua, thuê mà còn ảnh hưởng đến khả năng về phát triển kinh tế,khả năng sinh lời của bất động sản trong tương lai Chính vì vậy, nhà môi giới cầnxem xét và ghi chép cụ thể tại hiện trường bất động sản đó để có thể đưa ra cácbiện pháp thuyết phục khách hàng của mình hiệu quả nhất

b Những thông tin về tình trạng kỹ thuật toà nhà

Đối với bất động sản gồm cả nhà và đất thì những thông tin này làm cơ sở để cóthể định giá nhà từ đó định giá được giá trị của toàn bộ bất động sản Nếu chủ nhàthuê thiết kế xây dựng thì tất cả những thông tin này có trong bản thiết kế chi tiếtxây dựng

• Diện tích đất xây dựng, diện tích sàn sử dụng;

• Loại hình nhà, chất lượng công trình, khấu hao sử dụng;

• Số tầng số phòng thiết kế, diện tích sử dụng tòng phòng;

• Kết cấu móng, tường, cột kèo, mái,

• Sơn, bả bên ngoài, nội thất cố định bên trong,

c Những thông tin về trang thiết bị

Đây là những thông tin về hạ tầng cơ bản ảnh hưởng đến đến khả năng hiệudụng cơ bản sau này của bất động sản Bao gồm:

Sinh Viên: Đinh Văn Tuân 13

Báo cáo thực tập môi giới BĐS KI5

• Hệ thống điện sử dụng;

• Hệ thống chiếu sáng bên ngoài (đèn đường,

• Hệ thống nước sinh hoạt;

• Hệ thống đường dẫn nước thải;

• Các hệ thống phục vụ trong nhà khác: Hệ thống điều hoà nhiệt độ, đường điệnthoại, cáp truyền hình; đường truyền Internet,

• Những đồ vật để lại của bất động sản: Điều hoà, quạt, bồn tắm, máy nóng

lạnh, tủ lạnh, máy hút mùi, Những đồ vật này nên ghi rõ nhãn mác, kiểudáng,thời gian đã sử dụng, tình trạng sử dụng hiện tại, để tránh tình trạngnhững đồvật đó bị thay thế đồ mới bằng đồ cũ, đồ tốt thành đồ kém chất lượng sau khi đã kỹhợp đồng, làm thiệt hại đến lợi ích của khách hàng mà mình đại diện

Đối với nhà chung cư ta cũng cần quan tâm đến hệ thống trang thiết bị sử dụngchung như hệ thống phòng cháy, chữa cháy; hệ thống thang máy, hệ thống điệnhành lang, hệ thống thu thập và xử lý rác thải

Tất cả những thông tin về trang thiết bị tốt nhất nên có máy ảnh chụp lại bằnghình ảnh để lưu vào hồ sơ bất động sản

d Tình trạng pháp lý

• Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (cóhay không, có khả năng được cấp hay không, có đảm bảo cho khách hàng mua haykhông, ), có đứng tên chính chủ hay không, mục đích sử dụng đất theo quy địnhcủa nhà nước là đất thổ cư hay đất trồng cây lâu năm, Đây là những yếu tố pháp

lý được quan tâm hàng đầu quyết định thương vụ mua bán

• Bất động sản hiện có sử dụng vào mục đích cầm cố, thế chấp; có bị kê biên đểthực hiện bản án, quyết định của tóa án hay cơ quan nhà nước có thẩm quyền haykhông, vấn đề này rất dễ kiểm tra nhưng nếu nhà môi giới không để ý sẽ dễ bị lừa,gây thiệt hại lớn về kinh tế

1 4

Sinh Viên: Đinh Văn Tuân

Báo cáo thực tập môi giới BĐS KI5

• Có tranh chấp với hàng xóm về ranh giới thửa đất hay không, có tranh chấptài sản giữa người nhà với nhau hay không, những thông tin này rất cần nhà môigiới phải quan tâm vì sẽ rất dễ làm mất uy tín của mình và công ty

• Những thông tin về quy hoạch vùng, quy hoạch không gian, các cơ sở hạ tầng

kỹ thuật khác, các dịch vụ công cộng, nơi có bất động sản đang toạ lạc Vớinhững thông tin chính xác về quy hoạch sẽ giúp người mua an tâm hơn, thậm chí

có nhiều hy vọng về giá trị tương lai của bất động sản, khiến bất động sản có thêmphần hấp dẫn

• Quyền năng và những giới hạn về quyền năng của bất động sản như: ngõchung, chỉ giới xây dựng, hạn chế độ cao xây dựng, Đây là những thông tinkhông thể thiếu để dự báo cho khách hàng (đặc biệt là những khách hàng mua đất).Nếu không thu thập loại thông tin này, hay không cảnh báo cho người mua đất sẽrất dễ phát sinh tranh chấp không đáng có giữa đôi bên dẫn đến giao dịch khôngthành ở giai đoạn cuối thì rất đáng tiếc

e Những yếu tố lịch sử - xã hội

• Lịch sử bất động sản: (Thời gian tồn tại, người sử dụng, người xây dựng, quá

trinh phát triển cho tới thời điểm hiện tại) Trên thực tế có rất nhiều khách hàngquan tâm đến thông tin này do mê tín Bất động sản có lịch sử đẹp sẽ rất thuận lợikhi giao dịch, đây cũng là những thông tin quý mà nhà môi giới cần khai thác đểthuyết phục khách hàng của mình

• Môi trường xã hội, dân cư: Hay còn gọi là môi trường sống xung quanh, yếu

tố này quyết định rất lớn đến giá trị của bất động sản và khả năng thực hiện giaodịch Khách hàng sẵn sàng trả tiền nhiều hơn để được sống tại môi trường có trình

độ dân trí cao hơn, an ninh tốt, văn minh hơn, có mặt bằng sinh hoạt lịch sự hơn

và ngược lại

• Phong thủy và các yếu tố đặc biệt khác: Đôi khi yếu tố này lại là yếu tố

quyết định thương vụ có thành công hay không Vì đây là những yếu tố mang tínhtâm linh nên nó tuỳ vào tâm lý và mức độ sùng bái tâm linh của từng khách hàngkhác nhau Đây là yếu tố để nhà môi giới phát huy nghệ thuật khai thác tâm

Sinh Viên: Đinh Văn Tuân 1 5

Báo cáo thực tập môi giới BĐS KI5

lý khách hàng Có thể nói, một nhà môi giới giỏi cần phái có một kiến thức rấtsâu, rộng về phong thủy và các yếu tố đặc biệt khác

/ Đánh giá khả năng sinh lợi của bất động săn: Đó là việc phân tích và đưa ra

những đánh giá về tiềm năng sinh lợi của bất động sản Một khách hàng muốnmua, thuê, một bất động sản để kinh doanh sẽ có những tiêu chí khác đối với mộtbất động sản để ở Việc đánh giá chính xác một bất động sản phù hợp với mục đích

để ở, để kinh doanh dịch vụ hay dùng để làm văn phòng cho thuê, từ đó tìmkiếm đúng đối tượng khách hàng có nhu cầu là điểm khởi tạo cho một giao dịchthành công Hơn thế nữa, khi đã tìm được khách hàng rồi thì nhà môi giới vẫn phảiluôn đóng vai trò là nhà tư vấn kinh tế đối với các mục đích sử dụng bất động sảnhiệu quả khi khách hàng của mình không hoặc chưa nhận thức đúng được về tiềmnăng sinh lời của nó ở hiện tại và trong tương lai

2 Kỹ năng thu thập thông tin từ khách hàng

Ngay tù’ buổi nói chuyện đầu tiên nhà môi giới phái nắm bắt được từ kháchhàng những thông tin cơ bản sau đây:

Những thông tin ban đầu

Khả năng tài chính

Thương vụ liên quan

Giới hạn thời gian

Kiểm tra, cập nhật những thông tin về bất động sản

Ỷ nghĩa của thông tin phản hồi

Nhà môi giới cần dành nhiều thời gian, sự chú ý vào những thông tin phản hồinhận được từ khách hàng liên quan đến bất động sản Bằng cách này nhà môi giớithu thập thêm được những thông tin cụ thể về nhu cầu của khách hàng, đồng thời