ĐIỀU KIỆN CÓ HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM

Trước yêu cầu xây dựng Nhà nước pháp quyền, việc xây dựng cơ chế pháp lý cụ thể, đầy đủ, khách quan, minh bạch, qua đó giúp người dân nhận thức đúng đắn, sâu sắc hơn các quy định của pháp luật về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã đặt ra những vấn đề lý luận và là cấp thiết trong hoạt động thực tiễn của Toà án nhân dân các cấp khi thực hiện pháp luật và vận dụng pháp luật trong hoạt động xét xử. Với tinh thần đó, việc học viên chọn vấn đề “Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật Việt Nam” làm đề tài luận văn Thạc sĩ Luật học bảo đảm tính cấp thiết và tính thời sự của vấn đề nghiên cứu.

ỦY BAN NHÂN DÂN TỈNH TRÀ VINH

TRƯỜNG ĐẠI HỌC TRÀ VINH

LÊ MINH SƯƠNG

ĐIỀU KIỆN CÓ HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT

VIỆT NAM

LUẬN VĂN THẠC SĨ NGÀNH LUẬT DÂN SỰ VÀ TỐ TỤNG DÂN SỰ

ỦY BAN NHÂN DÂN TỈNH TRÀ VINH

TRƯỜNG ĐẠI HỌC TRÀ VINH

LÊ MINH SƯƠNG

ĐIỀU KIỆN CÓ HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT

VIỆT NAM

Ngành: Luật Dân sự và Tố tụng dân sự

Mã ngành: 8380103

LUẬN VĂN THẠC SĨ

Người hướng dẫn khoa học:

TS BÙI KIM HIẾU

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan Luận văn này là công trình nghiên cứu do tôi thực hiện Mọi tàiliệu trích dẫn, tham khảo sử dụng trong Luận văn này đều được thực hiện theo đúngquy định

Kính mong nhà trường xét duyệt Luận văn để tôi hoàn thành khóa học

Tôi xin chân thành cám ơn!

Trà Vinh, ngày tháng năm 2022

Học viên

Lê Minh Sương

LỜI CẢM ƠN

Sau một quá trình học tập, nỗ lực nghiên cứu, tìm hiểu, tôi đã hoàn thành luậnvăn thạc sĩ chuyên ngành Luật Dân sự và Tố tụng dân sự với tên đề tài “Điều kiện cóhiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luậtViệt Nam”.

Lời đầu tiên, tôi xin được bày tỏ lòng biết ơn chân thành và sâu sắc đến Tiến sĩBùi Kim Hiếu - người đã tận tình hướng dẫn, truyền đạt phương pháp nghiên cứu, chỉbảo và tạo những điều kiện tốt nhất cho tôi từ khi bắt đầu nghiên cứu đề tài cho đếnkhi hoàn thành luận văn này Bên cạnh đó, tôi cũng xin phép được cám ơn và tri ân cácthầy, cô giáo khoa Sau đại học – Đại học Trà Vinh đã tận tình giảng dạy, đào tạo,truyền thụ lại cho tôi những kiến thức, kinh nghiệm quý giá, đồng thời tạo điều kiệntốt nhất cho tôi trong suốt quá trình học tập, nghiên cứu tại trường Qua đây, tôi cũngxin gửi lời cảm ơn chân thành đến những người thân trong gia đình cùng toàn thể bạn

bè, đồng nghiệp đã luôn giúp đỡ, động viên và hỗ trợ tôi trong những lúc gặp phảinhững vướng mắc, khó khăn trong việc học tập và nghiên cứu

Mặc dù đã có nhiều cố gắng, tham khảo từ nhiều nguồn tài liệu có uy tín songkiến thức là vô hạn mà khả năng của tác giả lại hữu hạn nên đôi lúc khó tránh khỏinhững sai sót nhất định Tác giả rất mong nhận được sự đóng góp ý kiến, phê bình trêntinh thần xây dựng của các nhà khoa học, Quý Thầy, Cô cũng như các bạn đọc giả đểLuận văn được hoàn thiện hơn

Xin chân thành cảm ơn!

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT v

TÓM TẮT vi

MỞ ĐẦU 1

1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI 1

2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU ĐỀ TÀI 3

3 TỔNG QUAN CÁC NGHIÊN CỨU CÓ LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI 4

4 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 7

5 PHẠM VI GIỚI HẠN ĐỀ TÀI 8

6 ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU VÀ ĐỐI TƯỢNG KHẢO SÁT 8

7 KẾT CẤU LUẬN VĂN 8

CHƯƠNG 1 - KHÁI QUÁT CHUNG VỀ ĐIỀU KIỆN CÓ HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 9

1.1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 9

1.1.1 Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 9

1.1.2 Đặc trưng của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 13

1.2 HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 17

1.2.1 Khái niệm hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 17

1.2.2 Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 18

1.3 PHÁP LUẬT VỀ ĐIỀU KIỆN CÓ HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 21

1.3.1 Các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 21

1.3.2 Những nội dung cơ bản của pháp luật về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 24

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 29

CHƯƠNG 2 - THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ ĐIỀU KIỆN CÓ HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT - KIẾN NGHỊ VÀ GIẢI PHÁP 30

2.1 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT QUY ĐỊNH ĐIỀU KIỆN VỀ CHỦ THỂ

-MỘT SỐ GIẢI PHÁP 30

2.1.1 Thực trạng pháp luật quy định về điều kiện chủ thể của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 30

2.1.2 Kiến nghị hoàn thiện quy định pháp luật điều kiện về chủ thể của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 37

2.2 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT QUY ĐỊNH VỀ ĐIỀU KIỆN LIÊN QUAN ĐẾN SỰ TỰ NGUYỆN THAM GIA HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT – MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN 38

2.2.1 Thực trạng pháp luật quy định về điều kiện về sự tự nguyện tham gia hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 38

2.2.2 Kiến nghị hoàn thiện quy định pháp luật điều kiện về sự tự nguyện tham gia hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 44

2.3 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT QUY ĐỊNH ĐIỀU KIỆN VỀ MỤC ĐÍCH, NỘI DUNG CỦA HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT – MỘT SỐ GIẢI PHÁP 45

2.3.1 Thực trạng pháp luật điều chỉnh về điều kiện liên quan mục đích, nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 45

2.3.2 Kiến nghị hoàn thiện quy định pháp luật điều kiện về mục đích, nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 49

2.4 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT QUY ĐỊNH VỀ ĐIỀU KIỆN HÌNH THỨC CỦA HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT – MỘT SỐ GIẢI PHÁP 50

2.4.1 Thực trạng pháp luật quy định về điều kiện hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 50

2.4.2 Kiến nghị hoàn thiện quy định pháp luật điều kiện về hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 65

KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 66

KẾT LUẬN 67

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 69

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

CNQSDĐ:

Bộ luật Dân sựChuyển nhượng quyền sử dụng đất

HĐTPTANDTC: Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao

TÓM TẮT

Tên đề tài: Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụngđất theo quy định của pháp luật Việt Nam

Đề tài gồm 04 phần: Phần mở đầu, chương 1, chương 2 và kết luận

Phần mở đầu bao gồm: Tính cấp thiết của đề tài, mục tiêu và nhiệm vụ nghiêncứu, phương pháp nghiên cứu đề tài, tổng quan các nghiên cứu có liên quan đến đề tài,phạm vi giới hạn đề tài, đối tượng nghiên cứu và đối tượng khảo sát

Thực tế cho thấy, việc CNQSDĐ thời gian qua còn tồn tại nhiều vấn đề phứctạp Tình trạng CNQSDĐ trái pháp luật, vi phạm về các điều kiện có hiệu lực của hợpđồng CNQSDĐ vẫn diễn ra khá phổ biến Ngoài ra, các cơ sở pháp lý, căn cứ để xácđịnh, đảm bảo quyền cũng như lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất còn gặp nhữngkhó khăn nhất định do quy định của pháp luật có liên quan đến vấn đề này trong từngthời kỳ còn thiếu thống nhất Mặc dù quy định của pháp luật về điều kiện có hiệu lựccủa hợp đồng CNQSDĐ đã được xây dựng tương đối đầy đủ, có những điểm tiến bộ

so với trước, tuy nhiên việc thực thi và áp dụng pháp luật trong việc giải quyết tranhchấp vẫn gặp nhiều khó khăn, vướng mắc, hành lang pháp lý còn chưa chặt chẽ, một

số vấn đề luật còn bỏ ngỏ hoặc chưa đồng bộ Đây cũng là lý do chứng minh rằng tínhcần thiết phải đi sâu nghiên cứu, tìm hiểu bản chất pháp lý của các điều kiện có hiệulực của hợp đồng CNQSDĐ so với những hợp đồng dân sự khác

Trước yêu cầu xây dựng Nhà nước pháp quyền, việc xây dựng cơ chế pháp lý cụthể và đầy đủ, qua đó giúp người dân nhận thức đúng đắn, sâu sắc hơn các quy địnhcủa pháp luật về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng CNQSDĐ càng đặt ra nhiều hơnnhững vấn đề lý luận và là cấp thiết trong hoạt động thực tiễn khi thực hiện pháp luật

và vận dụng pháp luật trong hoạt động xét xử của Toà án

Ở Chương 1: Tác giả nêu khái quát chung các nội dung đề tài về khái niệm, đặctrưng, hiệu lực của HĐCN QSDĐ, đồng thời nêu quy định của pháp luật Việt Nam vềđiều kiện có hiệu lực về HĐCN QSDĐ

Đến Chương 2: Tác giả nêu lên những quy định cụ thể của pháp luật về điềukiện có hiệu lực của HĐCN QSDĐ về chủ thể, sự tự nguyện, mục đích, nội dung, hìnhthức, đồng thời đánh giá những ưu điểm và hạn chế của pháp luật về điều kiện có hiệulực của HĐCN QSDĐ

Bên cạnh đó, Tác giả trình bày thực tiễn áp dụng pháp luật về điều kiện có hiệulực của HĐCN QSDĐ và đưa ra một số kiến nghị, đề xuất về hoàn thiện pháp luật và

áp dụng pháp luật về điều kiện có hiệu lực của HĐCN QSDĐ

Xuất phát lý do trên, tác giả chọn đề tài “Điều kiện có hiệu lực của HĐCN QSDĐ theo quy định của pháp luật Việt Nam” làm đề tài nghiên cứu luận văn tốt

nghiệp cho mình./

MỞ ĐẦU

1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI

Hợp đồng và hiệu lực hợp đồng là một chế định quan trọng trong pháp luật dân

sự nước ta nói riêng và các nước khác trên thế giới nói chung Đây được xem là mộttrong những phương tiện pháp lý chủ yếu để các cá nhân, tổ chức trao đổi lợi ích nhằmthỏa mãn nhu cầu mà mình mong muốn đạt được Xã hội càng phát triển, hợp đồngngày càng được sử dụng nhiều, nhất là trong các lĩnh vực dân sự, kinh doanh, thươngmại và đặc biệt là đất đai, một trong những lĩnh vực “nhạy cảm”, được nhiều ngườiquan tâm nhất hiện nay Đất đai là tư liệu sản xuất, tài sản đặc biệt thuộc sở hữu toàndân, Nhà nước chịu trách nhiệm thống nhất quản lý Do có giá trị về nhiều mặt, conngười luôn mong muốn tác động vào đất đai để tạo ra những giá trị, lợi ích vật chất,tinh thần nhằm phục vụ đời sống và thỏa mãn các nhu cầu của mình Do có đặc tínhbền vững, bản chất “thực thể” đất đai không phải là đối tượng của giao dịch dân sự,tuy nhiên, quyền sử dụng “thực thể” đất đai đó lại là đối tượng được pháp luật chophép thực hiện việc chuyển giao trong giao dịch dân sự Sự chuyển dịch quyền sửdụng đất đai từ chủ thể này sang chủ thể khác là một quy luật vận động tất yếu và tùytừng thời kỳ lịch sử nhất định có thể bị thu hẹp hoặc mở rộng, thậm chí thu hồi theoquy định của pháp luật Lần đầu tiên, Luật Đất đai năm 1993 ghi nhận chính thứcQuyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại khoản 2, 3 Điều 3 Tiếp đó, hợp đồngchuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng bắt đầu được ghi nhận ở Bộ luật Dân sự năm

1995 (tại các điều từ 705 đến 713) Đây được xem là bước đột phá quan trọng, mở ramột giai đoạn mới với hành lang pháp lý thông thoáng hơn trong việc quy định cácquyền của người sử dụng đất, tạo điều kiện “mở” cho các quan hệ đất đai vận độngphù hợp với cơ chế thị trường

Chuyển quyền sử dụng đất được hiểu là việc chủ thể có quyền sử dụng đất hợppháp chuyển giao đất và quyền sử dụng đất của mình cho một chủ thể khác, được Nhànước công nhận tính hợp pháp trong hành vi chuyển giao này theo quy định của phápluật dân sự và pháp luật đất đai, qua đó chấm dứt quyền sử dụng đất của chủ thể cũ vàthiết lập quyền sử dụng đất cho chủ thể mới Luật Đất đai 2013 quy định các hình thứcchuyển quyền sử dụng đất hiện hành là: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, chothuê lại, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất Trong

số đó, chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xem là hình thức giao dịch sôi động và

phổ biến nhất hiện nay Luật Đất đai 2013 và Bộ luật Dân sự 2015 đều xác định rất rõ:người sử dụng đất thực hiện đúng và đầy đủ các quy định của pháp luật về đất đaithuộc sở hữu của mình thì có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ngườikhác Do vậy, ngoài việc khai thác, sử dụng, người sử dụng đất hợp pháp còn có thểchuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác để thu về một khoản tiền tương ứngvới giá trị của nó, biến đất đai trở thành tài sản có giá trị được quy đổi chung nhất bằngtiền, đồng thời đưa quyền sử dụng đất tham gia vào thị trường bất động sản.

Tuy nhiên, cùng với sự phát triển không ngừng của xã hội, pháp luật điều chỉnhcác mối quan hệ xã hội cũng ngày càng hoàn thiện hơn, phù hợp với tình hình pháttriển kinh tế xã hội theo định hướng xã hội chủ nghĩa Trong đó điều kiện có hiệu lựccủa hợp đồng dân sự nói chung và điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượngquyền sử dụng đất nói riêng là một trong số những quy định được nhà làm luật chútrọng Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng là tổng hợp những yêu cầu pháp lý bắt buộcphải được tuân thủ khi xác lập, giao kết hợp đồng, nhằm đảm bảo cho hợp đồng đượclập ra và thực thi theo đúng bản chất vốn có của nó Một hợp đồng được ký kết nếuthiếu các điều kiện đó thì chưa thể tạo ra quyền và nghĩa vụ giữa các bên, pháp luậtcũng chưa tác động đến cách xử sự của các bên theo quy định của hợp đồng đó, do vậylúc này hợp đồng đương nhiên vô hiệu hoặc có thể bị vô hiệu Các điều kiện có hiệulực của hợp đồng sẽ giúp cho việc bảo vệ quyền lợi của các chủ thể có liên quan đượctốt hơn, qua đó nâng cao ý thức của các chủ thể tham gia vào quan hệ hợp đồng, tạo sựbình đẳng dân sự trong giải quyết các mâu thuẫn, tranh chấp phát sinh trong quá trìnhgiao kết, thực hiện hợp đồng

Ngày nay, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thực hiện trongcác giao dịch dân sự ngày càng nhiều, trở nên thông dụng và phổ biến Hơn thế nữa,trong thực tiễn, nhu cầu về giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đangtrở thành vấn đề cấp thiết, phong phú cả về nội dung và đối tượng Kéo theo đó, hiệntượng tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng diễn ra khá thườngxuyên Để giải quyết các được các tranh chấp đó, câu hỏi đặt ra là liệu hợp đồng có tồntại và hợp đồng có hiệu lực hay không? Để từ đó xác định quyền và nghĩa vụ của cácbên tham gia hợp đồng Vì vậy, những quy định về điều kiện có hiệu lực của hợp đồngchuyển nhượng quyền sử dụng đất có vai trò quan trọng trong việc điều chỉnh quan hệ

về dân sự, đất đai trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa hiện nay

Để hạn chế các hợp đồng giao kết vi phạm quy định dẫn đến việc hợp đồng bị vô hiệuthì điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và đảm bảoquyền và lợi ích hợp pháp của mỗi chủ thể khi tham gia vào các giao dịch chuyểnnhượng quyền sử dụng đất là điều quan trọng trong toàn bộ hợp đồng

Thực tế cho thấy, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thời gian qua còn tồntại nhiều vấn đề phức tạp Tình trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trái pháp luật,

vi phạm về các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đấtvẫn diễn ra khá phổ biến Trong khi đó, việc xác định và đảm bảo quyền lợi hợp phápcủa người sử dụng đất còn gặp không ít khó khăn, bất cập do quy định của pháp luật

về căn cứ, hình thức xác lập quyền sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụngđất, trong từng thời kỳ còn chưa thực sự rõ ràng và thiếu thống nhất Mặc dù điềukiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được đề cập vàquy định tương đối đầy đủ trong hệ thống pháp luật nước ta, nhưng việc thực thi và ápdụng pháp luật trong thực tiễn, nhất là việc giải quyết tranh chấp vẫn gặp nhiều khókhăn, vướng mắc, một số vấn đề luật còn bỏ ngỏ, thiếu cơ sở pháp lý hoặc chưa đồng

bộ Đây cũng là lý do chứng minh cho sự cần thiết phải nghiên cứu tìm hiểu bản chấtpháp lý của các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

so với những hợp đồng dân sự khác

Trước yêu cầu xây dựng Nhà nước pháp quyền, việc xây dựng cơ chế pháp lý cụthể, đầy đủ, khách quan, minh bạch, qua đó giúp người dân nhận thức đúng đắn, sâusắc hơn các quy định của pháp luật về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyểnnhượng quyền sử dụng đất đã đặt ra những vấn đề lý luận và là cấp thiết trong hoạtđộng thực tiễn của Toà án nhân dân các cấp khi thực hiện pháp luật và vận dụng pháp

luật trong hoạt động xét xử Với tinh thần đó, việc học viên chọn vấn đề “Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật Việt Nam” làm đề tài luận văn Thạc sĩ Luật học bảo đảm tính cấp thiết và tính

thời sự của vấn đề nghiên cứu

2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU ĐỀ TÀI

2.1 Mục tiêu chung

Mục đích nghiên cứu của đề tài là phân tích, đánh giá những quy định về điềukiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trên cơ sở đó đềxuất, kiến nghị, đưa ra những giải pháp mang tính định hướng nhằm hoàn thiện pháp

luật và cơ chế áp dụng pháp luật về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượngquyền sử dụng trong thời gian tới.

- Phân tích, đánh giá việc thực hiện các quy định của pháp luật về điều kiện cóhiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong tình hình hiện nay, chỉ

rõ những điểm chưa phù hợp, bất cập giữa các ngành luật, giữa pháp luật và thực tiễn.Xác định việc nghiên cứu thực trạng pháp luật với mục đích hoàn thiện pháp luật vàđảm bảo sự phù hợp với thực tiễn, luận văn đưa ra các ví dụ cụ thể là một số bản áncủa Tòa án nhân dân các cấp để minh họa, đánh giá, đảm bảo cơ sở thực tiễn cho cáckết luận

- Cuối cùng, trên cơ sở kết quả nghiên cứu về các vấn đề lý luận, thực trạngpháp luật, thực tiễn áp dụng quy định pháp luật, tác giả dự báo tình hình và đề xuấtmột số giải pháp nhằm góp phần hoàn thiện pháp luật về điều kiện có hiệu lực của hợpđồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nâng cao hiệu quả thực thi trên thực tế

3 TỔNG QUAN CÁC NGHIÊN CỨU CÓ LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI

Nghiên cứu về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sửdụng đất đã được nhiều nhà khoa học pháp lý chú ý quan tâm trong các thời kỳ dướinhiều góc độ khác nhau Đối với vấn đề về hiệu lực hợp đồng nói chung, hợp đồngchuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng, các bài giảng trong giáo trình trường Đạihọc Luật Hà Nội, Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội, Đại học Luật Thành phố HồChí Minh, Khoa Kinh tế - Luật Đại học Quốc gia Thành phố Hồ Chí Minh, Học việnKhoa học xã hội, Đại học Luật Huế… cũng đã có những khái lược rất cơ bản và tổngquát Bên cạnh đó, một số đề tài khoa học, luận án Tiến sĩ, luận văn Thạc sỹ, các bài

báo khoa học trên các tạp chí chuyên ngành luật (Công an, Tòa án, Viện kiểm sát)được công bố thời gian qua cũng đã đề cập đến vấn đề này ở những khía cạnh khácnhau Cụ thể, khi nghiên cứu vấn đề điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyểnnhượng quyền sử dụng đất, học viên đã tìm hiểu một số công trình có liên quan như:

- Về giáo trình, sách chuyên khảo có:

+ “Giáo trình Luật Dân sự”, tập II, Trường Đại học Luật Hà Nội, Nhà xuất bảnCông an nhân dân (2016) Trong đó, các khái niệm về hợp đồng dân sự, một số hợpđồng thông dụng, khái niệm hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất và phân tích một sốhợp đồng có đối tượng là quyền sử dụng đất, đã được cuốn sách đề cập và phân tíchkhá chi tiết

+ “Giáo trình Luật Đất đai”, Trường Đại học Luật Hà Nội, Nhà xuất bản Công

an nhân dân (2013): Giáo trình đã phân tích cụ thể một số nội dung thuộc chuyênngành luật đất đai có liên quan đến vấn đề mà đề tài luận văn của tác giả đang nghiêncứu như khái niệm, đối tượng, phương pháp điều chỉnh, nguyên tắc, quan hệ pháp luật,chế độ sở hữu toàn dân về đất đai,

+ Cuốn sách “Bình luận khoa học Bộ luật Dân sự năm 2005”, Nhà xuất bảnChính trị quốc gia do Viện Khoa học pháp lý, Bộ Tư pháp chủ biên: Tại tập II, phầnthứ 3 “Nghĩa vụ dân sự và Hợp đồng dân sự”, các tác giả cuốn sách đã đi sâu phântích, đánh giá, luận bàn các quy định của pháp luật dân sự Việt Nam có liên quan đếnđiều kiện có hiệu lực của hợp đồng dân sự nói chung như nghĩa vụ dân sự, các biệnpháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và các hợp đồng dân sự (giao kết, xác lập, thực hiện,chấm dứt, hủy bỏ, hợp đồng vô hiệu , giúp cho tác giả có sự kết nối đi từ cái chungđến cái riêng là vấn đề mà tác giả đang nghiên cứu

+ Sách chuyên khảo “Giao dịch dân sự về quyền sử dụng đất vô hiệu pháp luật

và thực tiễn xét xử” của tác giả Nguyễn Văn Cường và Nguyễn Minh Hằng do Nhàxuất bản Thông tin và truyền thông xuất bản năm 2011; Hoàng Thế Liên (chủ biên)

+ Sách “Luật Hợp đồng Việt Nam - Bản án và bình luận án”, Nhà xuất bảnChính trị quốc gia (2010) của tác giả Đỗ Văn Đại Trong đó, thông qua một số bản án

cụ thể, cuốn sách đã tập trung bình luận chuyên sâu, đa chiều các nội dung trọng tâmliên quan đến chế định hợp đồng trong pháp luật dân sự nước ta Thông qua đó, tác giảđưa ra các quan điểm bình luận và xử lý đối với những vấn đề vướng mắc xung quanhviệc áp dụng và thực thi pháp luật hợp đồng trong thực tiễn

- Về đề tài nghiên cứu khoa học, luận án Tiến sĩ, luận văn Thạc sĩ có:

+ Đề tài cấp bộ “Một số vấn đề lý luận và thực tiễn cơ bản về tư pháp dân sự ởViệt Nam hiện nay”, do Viện Nhà nước và pháp luật thực hiện năm 2010

+ Luận án “Hiệu lực của hợp đồng theo quy định của pháp luật Việt Nam”(2010) của tác giả Lê Minh Hùng nghiên cứu chuyên biệt về vấn đề hiệu lực của hợpđồng, giúp tác giả kế thừa một số nội dung lý luận cơ bản về hợp đồng như bản chất,khái niệm hợp đồng, hiệu lực, các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng, bất cập trongquy định pháp luật hiện hành,…

+ Luận án “Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanhbất động sản ở Việt Nam” (2012), tác giả Nguyễn Thị Hồng Nhung, (Đại học Luật HàNội): Đề tài luận án đã đi vào đánh giá các vấn đề lý luận và thực trạng pháp luật vềchuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với lĩnh vực đặc biệt là kinh doanh bất động sản

ở Việt Nam Trong đó, tác giả có đề cập một số nội dung về điều kiện có hiệu lực củahợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Ngoài ra còn có Luận án “Chế độ hợpđồng trong nền kinh tế thị trường ở Việt Nam trong giai đoạn hiện nay” của Tiến sĩPhạm Hữu Nghị cũng có đề cập đến nội hàm của vấn đề hiệu lực hợp đồng dân sự

+ Luận văn “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của

pháp luật dân sự Việt Nam” của tác giả Nguyễn Viết Tuấn, Khoa Luật - Đại học Quốc

gia Hà Nội, năm 2006; luận văn “Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất” của

tác giả Doãn Văn Cương, bảo vệ tại Khoa Luật trực thuộc Đại học Quốc gia Hà Nội

năm 2011; luận văn “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất - Những vấn đề lý

luận và thực tiễn” của tác giả Nguyễn Hoài Nam, bảo vệ tại Khoa luật trực thuộc Đại

học Quốc gia Hà Nội năm 2012; luận văn “Chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở theo

pháp luật Việt Nam” của tác giả Phạm Thị Thanh Vân, bảo vệ tại Trường Đại học

Luật Hà Nội năm 2012;

- Về tạp chí có một số bài viết tham khảo sau: “Một số vấn đề đặt ra đối với

quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong Bộ luật Dân sự” của tác

giả Nguyễn Xuân Anh - Ban Biên tập Tạp chí Toà án nhân dân tối cao đăng trên Tạpchí Toà án nhân dân số 12/2004; Đỗ Văn Đại: Luật hợp đồng Việt Nam - Bản án và

bình luận bản án, Nhà xuất bản Chính trị quốc gia 2009; Phạm Hoàng Giang: Sự phát

triển của pháp luật hợp đồng từ nguyên tắc tự do giao kết hợp đồng đến nguyên tắc công bằng, Tạp chí Nhà nước và pháp luật số 10/2006; Phan Tấn Phát: Giao dịch dân

sự vô hiệu và hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức; Nguyễn Ngọc Điện: Hoàn thiện chế độ pháp lý về xác lập hợp đồng; TS Ngô Huy Cương: Những bất cập lớn trong các quy định về hợp đồng và những định hướng cải cách; Bùi Thị Thanh Hằng: Chế định hợp đồng dân sự trước yêu cầu sửa đổi bổ sung Bộ luật dân sự 2005; bài viết “Bình luận về các biện pháp xử

lý vi phạm hợp đồng trong Bộ luật Dân sự 2015”, Tạp chí Khoa học pháp lý số 3/

2017 đã phân tích, luận bàn các quy định của Bộ luật dân sự 2015 về các biện pháp xử

lý đối với hành vi vi phạm hợp đồng như: Buộc thực hiện đúng hợp đồng, bồi thườngthiệt hại, phạt vi phạm, đơn phương chấm dứt và hủy bỏ hợp đồng

Nay trên cơ sở những công trình nghiên cứu đó, tác giả có sự tổng hợp và kếthừa để nghiên cứu một cách có hệ thống, từ đó phân tích và đưa ra những nhận định,đánh giá của mình về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sửdụng đất theo quy định của pháp luật hiện hành và thực tiễn áp dụng quy định củapháp luật về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tạiViệt Nam hiện nay

Từ đánh giá thực trạng của pháp luật về điều kiện có hiệu lực của hợp đồngchuyển nhượng quyền sử dụng đất và thực tiễn của quan hệ hợp đồng chuyển nhượngquyền sử dụng đất diễn ra trong thời gian vừa qua cho thấy rằng: việc nghiên cứu mộtcách có hệ thống và phân tích các quy định của pháp luật về điều kiện có hiệu lực củahợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để đưa ra biện pháp hoàn thiện nó có ýnghĩa rất lớn trong tình hình hiện nay

4 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

Cơ sở phương pháp luận của việc nghiên cứu đề tài là chủ nghĩa duy vật biệnchứng Mác - Lênin; tư tưởng Hồ Chí Minh, đường lối của Đảng, chính sách pháp luậtcủa Nhà nước về Nhà nước và pháp luật nói chung và các loại hợp đồng, về chuyểnnhượng quyền sử dụng đất và các phương pháp chuyên ngành khoa học pháp lý để giảiquyết những vấn đề lý luận và thực tiễn về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyểnnhượng quyền sử dụng đất nói riêng Ngoài ra, luận văn sử dụng các phương pháp cụthể sau: Phương pháp tổng kết kinh nghiệm; phương pháp phân tích, tổng hợp; phươngpháp thống kê, so sánh, phương pháp chuyên gia, phương pháp tọa đàm, phương phápphân tích quy phạm nhằm giải quyết vấn đề một cách hợp lý và rõ ràng nhất

5 PHẠM VI GIỚI HẠN ĐỀ TÀI

5.1 Phạm vi nội dung

Luận văn tập trung nghiên cứu các vấn đề lý luận liên quan đến điều kiện cóhiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thực tiễn của việc ápdụng quy định của pháp luật trong việc giải quyết các tranh chấp liên quan đến điềukiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử đất Bên cạnh đó, đề tài cònphân tích những quy định của pháp luật về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyểnnhượng quyền sử dụng đất, cụ thể là Bộ luật Dân sự 2015 và các văn bản pháp luậtchuyên ngành như: Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành, Luật Kinhdoanh bất động sản năm 2014

5.2 Phạm vi không gian, thời gian

- Về không gian: Luận văn tập trung nghiên cứu, khảo sát chung đối với địa bànnước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam

- Về thời gian: Do phạm vi địa bàn rộng nên mốc thời gian nghiên cứu của luậnvăn có sự linh động, nhưng phạm vi chủ yếu từ năm 2016 đến nay

6 ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU VÀ ĐỐI TƯỢNG KHẢO SÁT

6.1 Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của đề tài là những quy định về điều kiện có hiệu lực củahợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong các văn bản quy phạm pháp luậtcủa Việt Nam và thực tiễn áp dụng những quy định đó trong thực tế

6.2 Đối tượng khảo sát

Trong điều kiện phạm vi không gian của luận văn rất rộng, đối tượng khảo sátcủa đề tài là một số bản án đã có hiệu lực của Tòa án nhân dân một số địa phươngthuộc nước Việt Nam

7 KẾT CẤU LUẬN VĂN

Ngoài phần mở đầu, kết luận, phụ lục tham khảo, luận văn được bố cục thành

02 chương Cụ thể như sau:

Chương 1 Khái quát chung về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyểnnhượng quyền sử dụng đất

Chương 2 Thực trạng pháp luật về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyểnnhượng quyền sử dụng đất - kiến nghị và giải pháp

CHƯƠNG 1 KHÁI QUÁT CHUNG VỀ ĐIỀU KIỆN CÓ HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG

CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

1.1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

1.1.1 Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Từ trước đến nay, một số ngành khoa học đã xem đất đai là đối tượng nghiêncứu của mình như địa chất, khảo cổ học, pháp lý, , tùy từng lĩnh vực mà đất đai cũngđược định nghĩa khác nhau Ở góc độ pháp lý, đất đai được xem xét là tài sản và đượckhẳng định là tài sản công, thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện làm chủ vàthống nhất quản lý, vấn đề này được ghi nhận tại Hiến pháp năm 2013 Nhà nướcthông qua chức năng quản lý tối cao của mình không trực tiếp chiếm hữu, sử dụng đấtđai mà bằng các hình thức giao đất, cho thuê đất, thừa nhận việc sử dụng đất ổn địnhhoặc công nhận QSDĐ được xác lập bởi các hành vi chuyển chuyền sử dụng đất hợppháp để trao cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất (QSDĐ)

QSDĐ là quyền của các chủ thể được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợiích từ việc sử dụng đất một cách hợp pháp được Nhà nước giao, cho thuê hoặc đượcchuyển giao từ chủ thể khác thông qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, chothuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ của người sử dụng đất là một phạm trù rộng, baogồm nhiều quyền năng pháp lý khác nhau, trong đó có quyền chuyển QSDĐ Quyềnnày phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt đều nằm trong một “khuôn khổ” nhất định Đóchính là sự cụ thể hóa ý chí của Nhà nước thông qua việc ban hành các quy định củapháp luật về hình thức, thủ tục, điều kiện, quyền và nghĩa vụ các bên tham gia quan hệchuyển QSDĐ mà người sử dụng đất và các cơ quan quản lý nhà nước bắt buộc phảithực hiện đúng, đầy đủ

Hợp đồng dân sự là một khái niệm có nguồn gốc lâu đời và thông dụng nhất, làmột trong những chế định quan trọng của pháp luật dân sự Đã có nhiều công trìnhkhoa học trong nước và nước ngoài nghiên cứu chuyên sâu về khái niệm hợp đồng vàđưa ra nhiều cách định nghĩa khác nhau về “hợp đồng dân sự” Tuy nhiên, dù khai thác

ở góc độ nào, khái niệm hợp đồng dân sự đều phải được xem xét dưới những khíacạnh sau:

- Một là, hợp đồng dân sự là các quy phạm pháp luật được nhà nước thiết lập vàban hành nhằm điều chỉnh các quan hệ xã hội được phát sinh do quá trình trao đổi cáclợi ích vật chất giữa các chủ thể tham gia quan hệ đó với nhau.

- Hai là, hợp đồng dân sự là một giao dịch dân sự mà trong đó để đi đến sựthỏa thuận chung thì các bên tự trao đổi ý chí với nhau nhằm làm phát sinh các quyền

và nghĩa vụ dân sự nhất định của các chủ thể tham gia Ở góc độ này, hợp đồng dân

sự vừa được xem xét ở dạng cụ thể vừa được xem xét ở dạng khái quát Hợp đồng

dân sự dưới dạng cụ thể thì được hiểu: “Hợp đồng dân sự là thỏa thuận giữa các bên

về việc xác lập, thay đổi hay chấm dứt các quyền và nghĩa vụ của các bên trong mua bán, thuê, vay, mượn, tặng, cho tài sản, làm một việc hoặc không làm một việc, một dịch vụ hoặc các thỏa thuận khác mà trong đó một hoặc các bên nhằm đáp ứng nhu cầu sinh hoạt, tiêu dùng” Hay hợp đồng dân sự được hiểu một cách đơn giản, khái

quát là “sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi và chấm dứt các quyền

Dưới góc độ pháp luật, khái niệm hợp đồng dân sự tại Việt Nam được quy định

trong BLDS 2005 theo đó: “Hợp đồng dân sự là sự thỏa thuận giữa các bên về việc

“Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt

sự” sau hai từ “hợp đồng” Quy định mới về khái niệm hợp đồng tại Điều 385 củaBLDS năm 2015 là điểm mới quan trọng, đáng chú ý không những về mặt kỹ thuật lậppháp và còn làm tăng tính khả thi, minh bạch trong thực tiễn áp dụng, mở rộng phạm

vi điều chỉnh

Theo quy định tại BLDS 2005: HĐCN QSDĐ được hiểu là “sự thỏa thuận giữa

các bên, theo đó bên chuyển nhượng QSDĐ có nghĩa vụ chuyển giao đất và quyền sử dụng của mình cho bên nhận chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ

một trong những hình thức cụ thể của hợp đồng chuyển QSDĐ được quy định chungnhất tại Phần thứ năm của BLDS 2005 Tuy nhiên, quy định chung này có những điểmtrùng lặp, chồng chéo với các quy định khác trong phần hợp đồng Bởi vì quyền sử

1 Đại học Luật Hà Nội (2016), Giáo trình Luật Dân sự tập II, Nhà xuất bản Công an nhân dân, Hà Nội.

2 Điều 388 Bộ Luật Dân sự 2005 (Luật số: 33/2005/QH11) ngày 14/6/2005.

3 Điều 385 Bộ Luật Dân sự 2015 (Luật số: 91/2015/QH13) ngày 24/11/2015.

4 Điều 697 Bộ Luật Dân sự 2005 (Luật số: 33/2005/QH11) ngày 14/6/2005.

dụng đất cũng là một loại quyền về tài sản và là tài sản theo Luật dân sự nên hợp đồng

về quyền này cũng chịu sự điều chỉnh của các quy định chung về hợp đồng Do đó,BLDS 2015 đã bỏ phần thứ năm của BLDS 2005 Đồng thời, những hợp đồng chuyểnQSDĐ, trong đó có HĐCNQSDĐ được quy định chung thành hợp đồng về QSDĐ vàchuyển về phần các hợp đồng thông dụng với một số quy định mang tính nguyên tắcchung và chỉ dẫn áp dụng pháp luật5

Theo đó, hợp đồng về QSDĐ được hiểu "là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó

người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn QSDĐ hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho

Thực tế cho thấy, hình thức chuyển nhượng thường chiếm đại đa số trong các hợpđồng về QSDĐ Đây được xem là hình thức phổ biến, biểu hiện rõ nhất và tập trungnhất tính chất của hợp đồng về QSDĐ Sự hình thành, tồn tại và phát triển của kháiniệm hợp đồng về QSDĐ nói chung và HĐCN QSDĐ nói riêng luôn gắn bó mật thiết

và quan hệ chặt chẽ với sự hình thành, tồn tại và phát triển của chế độ sở hữu nhà nước

về đất đai trong từng thời kỳ

Quy định này còn nhằm đảm bảo sự tương thích về cách hiểu chung mà nguồnluật chuyên ngành điều chỉnh về vấn đề này đã điều chỉnh đó chính là quy định tại

khoản 10 Điều 3 Luật Đất đai 2013: “Chuyển QSDĐ là việc chuyển giao QSDĐ từ

người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa

Ở các chế độ có nhiều hình thức sở hữu khác như sở hữu tập thể, sở hữu cánhân, sở hữu hỗn hợp, trong đó có hình thức sở hữu tư nhân về đất đai, thì không

được đặt ra khái niệm HĐCN QSDĐ mà thay vào đó là các khái niệm “mua bán đất

đai” hoặc “mua bán, chuyển nhượng đất đai” hoặc “mua bán, chuyển nhượng ruộng đất” Vì vậy, chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở nước ta có mối liên hệ chặt

chẽ, không thể tách rời với khái niệm HĐCN QSDĐ Trong đó, cái có trước là kháiniệm sở hữu toàn dân về đất đai, cái có sau là khái niệm HĐCN QSDĐ Đồng thời,

nó được xác định trên cơ sở sự khẳng định và thừa nhận Nhà nước là người đại diệnchủ sở hữu về đất đai, các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chỉ được coi là chủ thể sửdụng đất và Nhà nước cho phép, thừa nhận họ có quyền chuyển nhượng QSDĐ Việc

5 Đỗ Văn Đại (2016), Bình luận Khoa học Bộ luật Dân sự năm 2015, NXB Hồng Đức, tr.435-436.

6 Điều 500 Bộ Luật Dân sự 2015 (Luật số: 33/2005/QH11) ngày 14/6/2005.

chuyển nhượng QSDĐ giữa các chủ thể này do Nhà nước quy định cả về điều kiệnlẫn cách thức, trình tự, thủ tục chuyển nhượng QSDĐ cũng như quyền và nghĩa vụcủa các bên tham gia quan hệ chuyển nhượng QSDĐ.

Vì những lý do khác nhau mà người có QSDĐ trong quan hệ chuyển nhượngQSDĐ không có khả năng hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất, khi đó mục đích chínhcủa họ là chuyển nhượng lại cho người khác có nhu cầu sử dụng và thay vào đó, họ sẽnhận lại cho mình một khoản lợi ích vật chất (hoặc có thể phi vật chất) nhất định.Trong mối quan hệ này, Nhà nước sẽ chấm dứt quan hệ sử dụng đất của chủ thểchuyển nhượng QSDĐ trước pháp luật, đồng thời tạo điều kiện thiết lập một quan hệ

sử dụng đất mới, đó là quan hệ sử dụng đất giữa Nhà nước và người nhận chuyểnnhượng Như vậy, việc thông qua Nhà nước - chủ thể thống nhất quản lý đất đai và đạidiện chủ sở hữu đối với đất đai là điều bắt buộc trong chấm dứt hay thiết lập QSDĐcủa từng chủ thể Với vai trò và “quyền năng” đó, nhà nước đã đưa ra những quy địnhrất chặt chẽ, để việc chấm dứt hay thiết lập các quan hệ luôn luôn được thực hiện theomột vòng trật tự nhất định7, thể hiện ở một số điểm sau:

+ Nhà nước quy định các điều kiện nhất định buộc các bên tham gia quan hệHĐCN QSDĐ phải tuân thủ Việc Nhà nước đưa ra những điều kiện xuất phát từ tínhchất quan trọng của hành vi chuyển nhượng QSDĐ Trong quan hệ HĐCN, do bênchuyển nhượng QSDĐ muốn chấm dứt quan hệ sử dụng đất để thu lại một khoản lợiích tương ứng, vì vậy phải đảm bảo những điều kiện, yêu cầu nhất định mới đượcchuyển nhượng Ngược lại, người nhận chuyển nhượng mặc dù chấp nhận bỏ ra mộtkhoản tiền tương đương với giá trị của thửa đất nhằm thiết lập QSDĐ với thửa đất đónhưng vẫn phải tuân thủ những điều kiện do Nhà nước quy định để đảm bảo việc sửdụng đất có hiệu quả, tránh hiện tượng đầu cơ đất đai hoặc không khai thác hết tiềmnăng của đất

+ Từng loại đất khác nhau sẽ có điều kiện chuyển nhượng khác nhau Xuất phát

từ lợi ích, tầm quan trọng của từng loại đất mà Nhà nước đưa ra điều kiện chuyểnnhượng đối với từng loại cụ thể Chẳng hạn: so với các loại đất khác như đất ở, điềukiện chuyển nhượng QSDĐ đặt ra đối với đất nông nghiệp, lâm nghiệp để trồng rừng

có phần chặt chẽ hơn, do loại đất này có vai trò quan trọng đối với nền sản xuất nôngnghiệp quá ở nước ta, tham gia thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội

+ Các bên tham gia quan HĐCN QSDĐ phải thực hiện nghĩa vụ tài chính với

7 Hoàng Thế Liên (2009), Bình luận khoa học BLDS 2005 (tập 1 và tập 2), NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội.

Nhà nước theo quy định của pháp luật8, bao gồm thuế thu nhập cá nhân theo quy địnhcủa Luật thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính và thẩm định hồ sơ.Nhà nước đưa ra quy định về nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân với mục đích nhằmđiều tiết thu nhập của người chuyển nhượng QSDĐ phát sinh thông qua việc chuyểnnhượng QSDĐ cho người khác.

Như vậy, dưới góc độ pháp lý, không có khái niệm độc lập về HĐCN QSDĐ,loại hợp đồng này được hiểu là một dạng của hợp đồng về chuyển QSDĐ Thông quanhững phân tích trên, có thể định nghĩa HĐCN QSDĐ là sự thỏa thuận thống nhất ýchí giữa các bên; theo đó, người có quyền sử dụng đất (bên chuyển nhượng) có nghĩa

vụ giao quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng

có nghĩa vụ trả tiền cho bên chuyển nhượng theo thỏa thuận và các bên phải thựchiện nghĩa vụ với Nhà nước theo quy định của pháp luật

1.1.2 Đặc trưng của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Để hiểu rõ thêm những đặc trưng riêng của HĐCN QSDĐ chúng ta cần nghien cứ,xem xét và phân tích, so sánh trong tương quan với một số hình thức chuyển quyền khác

(i) So sánh giữa HĐCN QSDĐ với hợp đồng chuyển đổi QSDĐ

Hợp đồng chuyển đổi QSDĐ là “sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó các bên

chuyển giao đất và chuyển QSDĐ cho nhau theo quy định của BLDS và pháp luật về

thông một tư liệu sản xuất đặc biệt là đất đai Do đó, pháp luật quy định về chuyểnQSDĐ cũng mang tính đặc thù Chuyển đổi QSDĐ là hình thức chuyển quyền sử dụngđất đơn giản nhất trong các hình thức chuyển QSDĐ Việc chuyển đổi được thực hiện

thông qua hợp đồng để các bên chuyển giao đất và QSDĐ cho nhau “Chuyển đổi

QSDĐ là việc chuyển các quyền và nghĩa vụ trong việc sử dụng đất giữa các chủ thể

không phải là đất đai mà là QSDĐ trên một diện tích nhất định

Cũng như HĐCN QSDĐ, hợp đồng chuyển đổi QSDĐ là một hình thức chuyểnQSDĐ, theo đó Nhà nước chấm dứt QSDĐ của bên này để thiết lập QSDĐ cho bênkia Tuy nhiên, giữa hai hình thức này có sự khác nhau và nó thể hiện ở chỗ, nếu nhưtrong quan hệ chuyển nhượng QSDĐ, đối tượng của quan hệ là “đổi đất lấy tiền” và

8 Khoản 5 Điều 39 Luật Kinh doanh BĐS 2014.

9 Điều 693, Bộ luật Dân sự 2005 (Luật số: 33/2005/QH11) ngày 14/6/2005.

10 Đại học Luật Hà Nội (2016), Giáo trình Luật Dân sự tập II, NXB Công an nhân dân, Hà Nội, tr.356-359.

việc thực hiện quan hệ này là quá trình chấm dứt QSDĐ của bên chuyển nhượng đểthiết lập QSDĐ cho bên nhận chuyển nhượng (quan hệ một chiều), thì trong quan hệchuyển đổi QSDĐ, đối tượng chủ yếu của quan hệ là “đổi đất lấy đất” Trong quan hệchuyển đổi QSDĐ, để bù đắp giá trị chênh lệch giữa hai thửa đất, các bên có thể thỏathuận chuyển tiền cho nhau Tuy nhiên, mục đích cơ bản và cũng là vấn đề mà cảngười sử dụng đất lẫn cơ quan quản lý nhà nước quan tâm đó là các bên đổi QSDĐcho nhau Đây chính là việc cùng một lúc chấm dứt QSDĐ của cả hai bên đối với thửađất mà họ đang sử dụng để thiết lập QSDĐ cho cả hai bên nhận QSDĐ từ phía bên kia(quan hệ hai chiều).

(ii) So sánh giữa HĐCN QSDĐ với hợp đồng thế chấp QSDĐ

“Hợp đồng thế chấp QSDĐ là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên sử dụng đất (bên thế chấp) dùng QSDĐ của mình để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia (bên nhận thế chấp) Bên thế chấp được tiếp tục sử dụng đất trong thời

Thế chấp QSDĐ là trường hợp người sử dụng đất mang QSDĐ của mình đi thếchấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, vì QSDĐ chỉ xử lý để đảm bảo thực hiệnnghĩa vụ khi bên thế chấp QSDĐ không thực hiện, thực hiện không đúng nghĩa vụcủa mình trong một quan hệ hợp đồng Nghĩa vụ dân sự là nghĩa vụ của bên thế chấp,phổ biến nhất là được phát sinh từ hợp đồng vay mượn tiền, tài sản của bên nhận thếchấp và tiền, tài sản này phải thấp hơn giá trị QSDĐ được đem ra thế chấp Việc Nhà

nước ghi nhận quyền này nhằm “tạo điều kiện cho người sử dụng đất có thể dùng

QSDĐ của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong quá trình tạo lập cho mình một khoản tiền một cách hợp pháp để đầu tư vào công việc sản xuất, kinh doanh, hoặc

Cũng như chuyển nhượng QSDĐ, khi thế chấp QSDĐ, bên thế chấp QSDĐ phảichuyển giao GCN QSDĐ cho bên nhận thế chấp Mặc dù vậy, trong thời hạn thế chấphoặc chưa giải trừ thế chấp, sự chuyển giao này chỉ mang tính chất tạm thời cho đếnkhi người thế chấp đã thực hiện xong nghĩa vụ dân sự

Khác với HĐCN QSDĐ, việc sử dụng đất của bên thế chấp không bị chấm dứt

và được tiếp tục sử dụng Bên nhận thế chấp dù đã có GCN QSDĐ của bên thế hấp tuynhiên không có quyền sử dụng đất cả về mặt thực tế lẫn pháp lý Lúc này, họ chỉ có

11 Điều 715, Bộ luật Dân sự 2005 (Luật số: 33/2005/QH11) ngày 14/6/2005.

12 Đại học Luật Hà Nội (2016), Giáo trình Luật Dân sự tập II, Nhà xuất bản Công an nhân dân, Hà Nội, tr.380.

quyền kiểm soát quyền năng pháp lý của bên thế chấp và chỉ khi bên thế chấp khôngthực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ dân sự mà hai bên đã thỏa thuận, họmới có quyền đưa QSDĐ này ra phát mại bán đấu giá Như vậy, khác với HĐCNQSDĐ, thế chấp QSDĐ là hình thức chuyển QSDĐ không trọn vẹn và có điều kiện,hay nói một cách khác, việc “chuyển quyền” ở đây thực ra là chuyển “QSDĐ theodanh nghĩa pháp lý” từ bên thế chấp sang cho bên nhận thế chấp trong quan hệ thếchấp nhằm mục đích kiểm soát, nắm giữ “QSDĐ theo danh nghĩa pháp lý” đó, còn

“QSDĐ thực tế” vẫn thuộc về bên thế chấp Bên nhận thế chấp chỉ có quyền “địnhđoạt theo quy định của pháp luật” QSDĐ của bên nhận thế chấp khi họ vi phạm nghĩa

vụ của hợp đồng Điều kiện chủ thể của bên nhận thế chấp do đó có phần “khắt khe”hơn bên nhận chuyển nhượng, chính vì vậy, theo quy định hiện hành, chỉ có tổ chứctín dụng và đảm bảo những điều kiện nhất định mới được Nhà nước công nhận cóquyền nhận thế chấp

(iii) So sánh giữa HĐCN QSDĐ với hình thức hợp đồng mua bán tài sản

Hợp đồng mua bán tài sản “là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán có

nghĩa vụ chuyển giao tài sản và quyền sở hữu tài sản cho bên mua và nhận tiền bán tài sản, còn bên mua có nghĩa vụ nhận tài sản mua và trả tiền cho bên bán theo thời

Giữa HĐCN QSDĐ và hợp đồng mua bán tài sản có điểm giống nhau là cácquan hệ của nó đều thuộc đối tượng điều chỉnh của pháp luật dân sự Theo đó, thôngqua hình thức hợp đồng, quyền và nghĩa vụ dân sự của các bên được phát sinh nhưsau: quyền của bên này là nghĩa vụ phải làm của bên kia, một bên có nghĩa vụ chuyểngiao QSDĐ (đối với HĐCN QSDĐ) hoặc tài sản (đối với hợp đồng mua bán tài sản)

và nhận tiền; ngược lại, bên kia có nghĩa vụ tương ứng phải trả tiền và nhận QSDĐhoặc tài sản Tuy nhiên, giữa hai loại hợp đồng này có những điểm khác biệt, cụ thể là:

Thứ nhất, trong quan hệ mua bán tài sản, nếu đối tượng của hợp đồng mua bán

tài sản là tài sản thuộc quyền sở hữu của bên bán (gồm quyền tài sản và vật có thực),bên bán có toàn quyền định đoạt bằng việc bán quyền sở hữu tài sản cho bên mua màkhông phụ thuộc vào ý chí của người khác Thì trong quan hệ chuyển nhượng QSDĐ,đối tượng của HĐCN QSDĐ chỉ là QSDĐ của bên chuyển nhượng, còn quyền sở hữucủa thửa đất này vẫn thuộc về Nhà nước - người đại diện quyền sở hữu của toàn dânđối với đất đai Do đó, khi chuyển nhượng cho người khác, bên chuyển nhượng QSDĐ

13 Điều 428, Bộ luật Dân sự 2005 (Luật số: 33/2005/QH11) ngày 14/6/2005.

phải được sự cho phép của đại diện chủ sở hữu đối với thửa đất chuyển nhượng đó làNhà nước.

Thứ hai, hợp đồng mua bán tài sản có thể được giao kết bằng nhiều hình thức

khác nhau như: từ lời nói, văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể và hiệu lực của hợp đồngnày thường có giá trị thi hành ngay sau khi xác lập (cam kết hoặc ký kết), trừ hợp đồngmua bán nhà ở và một số tài sản mà Nhà nước có quy định phải được lập bằng văn bản.Trong khi đó, HĐCN QSDĐ bắt buộc phải được lập bằng văn bản và chỉ sau khi được

cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép, hợp đồng này mới có hiệu lực thi hành

Thứ ba, trong hợp đồng mua bán tài sản, bên bán tài sản cũng như bên mua tài

sản không phải thực hiện trách nhiệm, nghĩa vụ gì trước Nhà nước, trừ trường hợp Nhànước quy định khi mua bán một số loại tài sản bên mua phải đăng ký quyền sở hữu,nộp lệ phí trước bạ, thì trong chuyển nhượng QSDĐ, các bên chuyển nhượng và bênnhận chuyển nhượng đều phải thực hiện nghĩa vụ nộp thuế chuyển QSDĐ, lệ phí trước

bạ, lệ phí địa chính theo quy định của pháp luật

Đặc trưng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Việc so sánh giữa HĐCN QSDĐ và các loại hợp đồng khác như hợp đồngchuyển đổi QSDĐ, hợp đồng thế chấp QSDĐ, hợp đồng mua bán tài sản nhằm làmnổi bật lên những điểm khác biệt của HĐCN QSDĐ so với các loại hợp đồng khác Từ

đó có thể thấy rõ được những điểm đặc trưng cơ bản của HĐCN QSDĐ Qua những sosánh trên có thể thấy được những điểm đặc trưng của HĐCN QSDĐ như sau:

+ Về chủ thể: Không phải chủ thể sử dụng đất nào cũng đều được phép chuyểnnhượng QSDĐ mà chỉ những chủ thể là cá nhân, tổ chức, hộ gia đình tham gia HĐCNQSDĐ đáp ứng các điều kiện theo quy định của Luật Đất đai 2013, Luật Kinh doanhbất động sản năm 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành mới được phép chuyểnnhượng QSDĐ

+ Về đối tượng: Đối tượng của HĐCN QSDĐ là QSDĐ và lợi ích vật chất đượctạo ra từ việc chuyển nhượng QSDĐ là tiền

+ Về hình thức: HĐCN QSDĐ phải được lập thành văn bản và có công chứng,chứng thực, đây là yếu tố bắt buộc trong hình thức của HĐCN QSDĐ

+ Về nội dung: Nội dung của HĐCN QSDĐ phải được thể hiện đầy đủ, chínhxác các thông tin về: Chủ thể hợp đồng, về QSDĐ, về giá chuyển nhượng, phươngthức và thời hạn thanh toán, thời hạn giao đất, thỏa thuận về quyền và nghĩa vụ của các

bên, các biện pháp chế tài khi vi phạm hợp đồng và cách thức giải quyết tranh chấp.

1.2 HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

1.2.1 Khái niệm hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Khi xây dựng pháp luật về hợp đồng, các quốc gia trên thế giới đều quan tâmđến quy định về các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng, về hợp đồng vô hiệu đểđảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp cho các bên và ổn định trật tự lưu thông, đảm bảobình đẳng và hai hòa các quan hệ xã hội

Hiện nay, khái niệm về hiệu lực của hợp đồng nói chung và hiệu lực của HĐCNQSDĐ nói riêng chưa được xác định cụ thể, rõ ràng Trong từ điển giải thích thuật ngữLuật học có giải thích khái niệm “hiệu lực của hợp đồng dân sự” là “giá trị bắt buộc thihành đối với các chủ thể tham gia giao kết hợp đồng”14 Tuy ngắn gọn nhưng, nhưngđịnh nghĩa này cũng phản ánh được bản chất khái niệm hiệu lực của hợp đồng Tuyvậy, nội hàm của định nghĩa này vẫn chưa đầy đủ, rõ ràng Bởi vì, hiệu lực của hợpđồng, hiểu đúng theo bản chất, thì không chỉ là “giá trị bắt buộc thi hành” mà bao gồm

cả việc quy định quyền và nghĩa vụ của các bên chủ thể tham gia hợp đồng

Tham khảo thực tiễn pháp luật liên quan đến vấn đề này trên thế giới, có thểthấy khái niệm hiệu lực của hợp đồng được quy định trong văn bản quy phạm pháp

luật của một số quốc gia Theo quy định của BLDS Pháp 1804 thì “hợp đồng được

giao kết hợp pháp có giá trị là luật đối với các bên”, chỉ có thể bị hủy bỏ trên cơ sở có thỏa thuận chung, hoặc theo những căn cứ do pháp luật quy định” và “phải được thực

tôn trọng và bảo vệ, có giá trị là luật thi hành đối với các bên, buộc các chủ thể liênquan phải tuân thủ và thực hiện một cách nghiêm túc, thiện chí Các bên chỉ có thể hủy

bỏ, chấm dứt hợp đồng dựa trên ý chí tự nguyện của tất cả các bên hoặc các căn cứ dopháp luật quy định

Trong thực tiễn pháp luật Việt Nam, BLDS 1995 từng có quy định về hiệu lựchợp đồng như sau:

“1 Hợp đồng được giao kết hợp pháp có hiệu lực bắt buộc đối với các bên;

2 Hợp đồng chỉ có thể bị sửa đổi hoặc hủy bỏ, nếu có thỏa thuận hoặc pháp

14 Đinh Văn Thanh, Phạm Công Lạc (1999), Thuật ngữ Luật Dân sự, trong bộ từ điển Giải thích thuật ngữ Luật

học, Nhà xuất bản Công an nhân dân, Hà Nội, tr.65.

15 Điều 1134, Bộ luật Dân sự Pháp 1804.

luật có quy định” 16

BLDS 2005 không quy định cụ thể về hiệu lực của hợp đồng, mà chỉ quy định

khái quát: “Hợp đồng được giao kết hợp pháp có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ

này của BLDS 2005 không thể hiện rõ bản chất của khái niệm hiệu lực hợp đồng là giátrị pháp lý ràng buộc đối với các bên, mà chủ yếu là để xác định thời điểm phát sinhhiệu lực của hợp đồng

Tóm lại, qua nghiên cứu khía cạnh pháp lý và các khái niệm hiệu lực của hợpđồng, có hai dấu hiệu thể hiện bản chất hiệu lực của hợp đồng đó có thể khẳng định là:

+ Giá trị pháp lý của hợp đồng có có sự tương đồng với pháp luật, quy định rõcác quyền và nghĩa vụ của các chủ thể;

+ Hiệu lực mang tính cưỡng chế và buộc các chủ thể tham gia phải tôn trọng vàthực hiện đúng, đầy đủ các cam kết trong hợp đồng;

Từ những cơ sở trên, chúng ta có thể hiểu rằng “Hiệu lực của HĐCN QSDĐ là

giá trị pháp lý của hợp đồng làm phát sinh các quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia HĐCN QSDĐ và có giá trị thi hành bắt buộc đối với các bên tham gia HĐCN QSDĐ Các bên tham gia HĐCN QSDĐ phải tôn trọng và thi hành nghiêm túc các quyền và nghĩa vụ đó”.

Khái niệm “Hiệu lực của HĐCN QSDĐ” thể hiện rõ các yếu tố quan trọngmang tính bản chất của hiệu lực HĐCN QSDĐ, đó là sự phát sinh, thay đổi, chấm dứtcác quyền và nghĩa vụ giữa các bên Đồng thời tạo ra sự ràng buộc chặt chẽ về mặtpháp lý buộc các bên tham gia HĐCN QSDĐ phải tôn trọng và nghiêm túc thực hiệncác quyền và nghĩa vụ đó Khi xem xét về hiệu lực của HĐCN QSDĐ, người tathường nhìn nhận ở các khía cạnh như: Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng, thời điểm

16 Điều 404, Bộ luật Dân sự 1995 (Luật s ố : 4 4 - L / C T N ) n g à y 2 8 / 1 0 / 1 9 9 5

17 Điều 405, Bộ luật Dân sự 2005 (Luật số: 33/2005/QH11) ngày 14/6/2005.

có hiệu lực của HĐCN QSDĐ, hiện đang có những quan điểm khác nhau gây ra vướngmắc trong việc giải quyết tranh chấp về HĐCN QSDĐ.

- Quan điểm thứ nhất: HĐCN QSDĐ có hiệu lực kể từ thời điểm được côngchứng viên ký và có đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng

Theo BLDS 2015 quy định: “Hợp đồng về QSDĐ phải được lập thành văn bản

theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định

Ngoài ra, Luật Đất đai 2013 còn quy định như sau:

“3 Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ, QSDĐ và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ

Và căn cứ theo quy định của Luật Công chứng 2014:

“Văn bản công chứng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và đóng

Căn cứ theo các quy định trên, thì HĐCN QSDĐ là một văn bản công chứng và

có hiệu lực pháp luật theo quy định của Luật Công chứng hiện hành

- Quan điểm thứ hai: HĐCN QSDĐ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký QSDĐtại Văn phòng đăng ký QSDĐ, hoặc kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính

BLDS 2015 quy định: “Việc chuyển QSDĐ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký

nhượng QSDĐ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính22 Trước đây,Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai

2003 cũng có quy định: “Hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, thuê, thuê lại QSDĐ;

hợp đồng hoặc văn bản tặng cho QSDĐ; hợp đồng thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng

Căn cứ vào các quy định trên, thì một số người có quan điểm cho rằng HĐCNQSDĐ tuy được lập thành văn bản, đã được công chứng viên ký và có đóng dấu của tổ

18 Khoản 1 Điều 502 Bộ luật Dân sự 2015 (Luật số: 91/2015/QH13) ngày 24/11/2015.

19 Điểm a, Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 (Luật số: 45/2013/QH13) ngày 29/11/2013.

20 Khoản 1 Điều 5 Luật Công chứng 2014 (Luật số: 53/2014/QH13) ngày 20/6/2014.

21 Điều 503, Bộ luật Dân sự 2015 (Luật số: 91/2015/QH13) ngày 24/11/2015.

22 Khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013 (Luật số: 45/2013/QH13) ngày 29/11/2013.

23 Khoản 4 Điều 146, Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai.

chức hành nghề công chứng nhưng hợp đồng đó vẫn chưa có hiệu lực pháp luật.HĐCN QSDĐ chỉ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký QSDĐ tại Văn phòng đăng kýQSDĐ hoặc kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Xuất phát từ những phân tích trên, tác giả đưa ra quan điểm của mình như sau:HĐCN QSDĐ có hiệu lực kể từ khi được công chứng viên ký và có đóng dấu của tổchức hành nghề công chứng Bởi vì, khi HĐCN QSDĐ đã được các bên ký kết, có sựchứng nhận của tổ chức hành nghề công chứng thì tức là thỏa thuận của các bên thamgia HĐCN QSDĐ đã được công nhận và quyền, nghĩa vụ của các bên tham gia hợpđồng đã phát sinh hiệu lực

BLDS 2015 quy định về việc chuyển QSDĐ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng

ký QSDĐ và theo quy định của Luật Đất đai 2013 thì việc “chuyển nhượng QSDĐ” cóhiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính24 Nhưng người viết cho rằng “việcchuyển QSDĐ” được hiểu là một quy trình rộng hơn so với HĐCN QSDĐ, tức là việcchuyển QSDĐ sẽ có thể bao gồm nhiều giai đoạn như: thỏa thuận đặt cọc cho việcchuyển QSDĐ (hợp đồng đặt cọc), tiếp đến là xác lập hợp đồng chuyển QSDĐ, giaiđoạn tiếp theo là thực hiện các quyền và nghĩa vụ của các bên đã thỏa thuận trongHĐCN QSDĐ như giao tiền, giao GCN QSDĐ và bước cuối cùng trong việc chuyểnQSDĐ là hoàn tất đăng ký QSDĐ tại Văn phòng đăng ký QSDĐ HĐCN QSDĐ làmột bước trong quy trình “chuyển QSDĐ” đó Nên hiệu lực của “việc chuyển QSDĐ”hay “chuyển nhượng quyền sử dụng đất” và hiệu lực của “HĐCN QSDĐ” là khônggiống nhau

Mặc dù Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thihành Luật Đất đai 2003 đã có quy định về hiệu lực của HĐCN QSDĐ có hiệu lực kể

từ thời điểm đăng ký QSDĐ tại Văn phòng đăng ký QSDĐ Tuy nhiên, quy định này

đã không còn có trong Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành Luật đấtđai Theo quan điểm của tác giả, quy định trên là không phù hợp với các quy địnhtrong Luật Công chứng 2014

Vậy thời điểm có hiệu lực của HĐCN QSDĐ có ý nghĩa xác định việc đăng kýQSDĐ có phải là một trong những điều kiện có hiệu lực của HĐCN QSDĐ hay không

Vì, nếu HĐCN QSDĐ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký QSDĐ tại Văn phòng đăng

ký QSDĐ, thì việc đăng ký đó được xác định sẽ là một trong những điều kiện bắt buộc

để HĐCN QSDĐ có hiệu lực Tác giả cho rằng HĐCN QSDĐ có hiệu lực kể từ thời

24 Điều 503, 18, khoản 3 Điều 188, Bộ luật Dân sự 2015 (Luật số: 91/2015/QH13) ngày 24/11/2015.

điểm được công chứng viên ký và có đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng, nênviệc đăng ký QSDĐ sẽ không phải là một trong những điều kiện để HĐCN QSDĐ cóhiệu lực.

1.3 PHÁP LUẬT VỀ ĐIỀU KIỆN CÓ HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

1.3.1 Các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

1.3.1.1 Khái quát về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền

sử dụng đất

Các điều kiện để hợp đồng có hiệu lực là những yêu cầu pháp lý mà các bên đãcam kết khi xác lập, giao kết hợp đồng, buộc các chủ thể tham gia quan hệ hợp đồngphải tuân thủ và thực hiện nghiêm túc, đầy đủ, nếu thiếu các điều kiện đó thì hợp đồngđương nhiên vô hiệu hoặc có thể bị vô hiệu Đề cập đến vấn đề này, hệ thống pháp luậtcủa một số nước trên thế giới đã có những cách tiếp cận khác nhau, tuy nhiên tựuchung lại đều xem điều kiện về chủ thể, nội dung và ý chí tự nguyện của các bên thamgia hợp đồng là những yêu cầu pháp lý bắt buộc phải tuân thủ khi xác lập hợp đồng

Theo quy định trong BLDS Pháp 1804, hợp đồng được thừa nhận là có hiệu lực

thì phải thỏa mãn bốn điều kiện chủ yếu: Các bên giao kết hợp đồng phải hoàn toàn tự

BLDS Đức 1896 cũng có những quy định tương đồng với BLDS 2015 trong

việc quy định các điều kiện xác lập giao dịch: về năng lực giao dịch pháp luật của cá

Theo luật Anh - Mỹ, để có hiệu lực thì hợp đồng phải tuân thủ các yêu cầu: có

sự đề nghị; có sự chấp nhận đề nghị; lợi ích đối xứng (considerration); các bên phải

có ý thức thực sự muốn giao kết hợp đồng; cam kết chắc chắn và sự thỏa thuận hoàn

25 Điều 1109, Bộ luật Dân sự Pháp 1804.

26 Điều 1123, Bộ luật Dân sự Pháp 1804.

27 Điều 1126, Bộ luật Dân sự Pháp 1804.

28 Điều 1131, Bộ luật Dân sự Pháp 1804.

29 Điều 104, Bộ luật Dân sự Đức 1896.

30 Điều 119.1, Bộ luật Dân sự Đức 1896.

31 Điều 1, Bộ luật Dân sự Đức 1896.

32 Điều 138, Bộ luật Dân sự Đức 1896.

chỉnh 33 ; phải tuân thủ theo quy định khác về: các bên có năng lực chủ thể để giao kết

hợp đồng, không thiếu những yếu tố mà thiếu nó có thể làm cho hợp đồng bị vộ hiệu,

không đảm bảo một trong các điều kiện nêu trên thì có thể bị xem là không có hiệu

lực Tuy vậy, trong một số trường hợp riêng biệt, các hợp đồng thiếu yếu tố đối ứng có

thể được tòa án công nhận là có giá trị thực thi vì mỗi bên bị tước quyền hủy bỏ hợp đồng, do tòa án căn cứ vào thuyết không được rút lại lời nói hay hành vi đã cam kết

HĐCN QSDĐ bản chất vẫn là một loại giao dịch dân sự nên chịu sự điều chỉnhcủa pháp luật trong quy định chung về các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự.Bên cạnh đó, HĐCN QSDĐ là hành vi pháp lí song phương nên các bên phải có sự thểhiện thống nhất ý chí để có thể làm phát sinh, thay đổi hay chấm dứt quyền, nghĩa vụdân sự của mình Tuy nhiên, để làm phát sinh một hậu quả pháp lý nhất định, sự thốngnhất ý chí của các bên tham gia HĐCN QSDĐ phải phù hợp với các quy định của phápluật Chỉ khi sự thống nhất ý chí này đáp ứng các điều kiện của pháp luật thì mới cóthể phát sinh hiệu lực của HĐCN QSDĐ

Chuyển nhượng QSDĐ liên quan tới nhiều lĩnh vực trong đời sống xã hội nhưquản lý đất đai, giao dịch dân sự, kinh doanh thương mại, nên ngoài được điều chỉnhbởi BLDS như đã phân tích thì còn được điều chỉnh bằng các văn bản pháp luậtchuyên ngành khác nhau, chẳng hạn như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Thương mại,Luật Kinh doanh bất động sản

BLDS 2015 quy định điều kiện để giao dịch dân sự có hiệu lực, bao gồm:

“- Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

- Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

- Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội;

- Hình thức của hợp đồng là điều kiện có hiệu lực của hợp đồng trong

33 MacMillan C.A & R Stone (2004), Elements of the Law of Contract, University of London, London, p.57-68.

34 Lando, Ole (2004), “A Vision of a Future World Contract Law: Impact of European and Unidroit Contract

Principles”, UCC Law Journal, Fall, p.3-4.

35 Brain, Robert D., Contract - Quick Review, 6th ed., West Group, CA 1999, p.9-10.

36 Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 (Luật số: 91/2015/QH13) ngày 24/11/2015.

Luật Đất đai 2013 quy định cụ thể hơn về điều kiện có hiệu lực của HĐCNQSDĐ như sau:

“Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp QSDĐ; góp vốn bằng QSDĐ khi có các điều kiện sau đây:

- Có GCN, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp QSDĐ, góp vốn bằng QSDĐ phải đăng ký tại

Ngày nay với sự phát triển không ngừng của xã hội, pháp luật điều chỉnh cácmối quan hệ cũng không ngừng hoàn thiện hơn, phù hợp với thời đại Nếu không quyđịnh điều kiện có hiệu lực của HĐCN QSDĐ làm căn cứ phát sinh hiệu lực của HĐCNQSDĐ thì việc hướng tới công bằng xã hội sẽ không được đảm bảo Do vậy làm sáng

tỏ các quy định của pháp luật về điều kiện có hiệu lực của HĐCN QSDĐ, để xác địnhxem hợp đồng có giá trị pháp lý hay không và để tạo hành lang pháp lý an toàn chocác chủ thể tham gia hợp đồng là cần thiết Điều này bắt nguồn từ các lý do sau đây:

Thứ nhất, về phương diện lý luận, việc xác định chính xác các điều kiện có hiệu

lực của HĐCN QSDĐ là cơ sở để tiếp cận các vấn đề liên quan đến việc nghiên cứuquá trình tạo lập, xác nhận giá trị pháp lý và thực thi HĐCN QSDĐ trong thực tế Cácbên khi tham gia HĐCN QSDĐ có quyền tự do, tự nguyện giao kết nhưng phải đảmbảo tuân thủ đúng các quy định của pháp luật Việc pháp luật quy định về các điềukiện có hiệu lực của HĐCN QSDĐ nhằm mục đích bảo vệ quyền và lợi ích của cácbên khi tham gia giao kết hợp đồng Bên cạnh đó, việc quy định điều kiện có hiệu lựccủa HĐCN QSDĐ sẽ giúp cho việc bảo vệ quyền lợi của các chủ thể có liên quan đượctốt hơn, qua đó nâng cao ý thức của các chủ thể tham gia vào quan hệ hợp đồng, tạo sự

37 Điều 188 Luật Đất đai 2013 (Luật số: 45/2013/QH13) ngày 29/11/2013.

bình đẳng dân sự trong giải quyết các mâu thuẫn, tranh chấp phát sinh trong quá trìnhgiao kết, thực hiện hợp đồng.

Thứ hai, điều kiện có hiệu lực của HĐCN QSDĐ là một trong những nội dung

cơ bản, quyết định sự ổn định, bền vững và hiệu quả của các giao dịch được thực hiệntrong cuộc sống hằng ngày như giao dịch dân sự, giao dịch thương mại nói chung vàtrong mua bán, chuyển nhượng QSDĐ nói riêng Nếu pháp luật không có những quyđịnh cụ thể, rõ ràng, minh bạch sẽ làm cho các chủ thể gặp tâm lý tiêu cực, e dè khitham gia giao dịch dân sự, thương mại, thậm chí có thể gây ra những hậu quả khólường đối với nền kinh tế - xã hội Đồng thời, trong một chừng mực nhất định có thểtạo ra sự tùy tiện trong quá trình áp dụng pháp luật của các chủ thể có liên quan Vìvậy, vấn đề về điều kiện có hiệu lực của HĐCN QSDĐ cần phải được nghiên cứu vàxem xét, đưa ra những giải pháp cụ thể nhằm mang lại sự ổn định và tạo đà cho sựphát triển của nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng

Thứ ba, việc quy định điều kiện có hiệu lực của HĐCN QSDĐ cũng thể hiện sự

quản lý của nhà nước trong việc kiểm tra, giám sát việc thực hiện pháp luật của cácchủ thể tham gia xác lập HĐCN QSDĐ, đồng thời áp dụng các biện pháp chế tài chocác bên vi phạm khi cần thiết

1.3.2 Những nội dung cơ bản của pháp luật về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

1.3.2.1 Điều kiện về chủ thể

Chủ thể của quan hệ pháp luật dân sự mà cụ thể ở đây là quan hệ HĐCN QSDĐ

là những “người” tham gia vào quan hệ đó Phạm vi người tham gia quan hệ HĐCNQSDĐ bao gồm: cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác, tổ chức khác không có tưcách pháp nhân Điều kiện để HĐCN QSDĐ có hiệu lực là “chủ thể có năng lực phápluật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập”- nhưvậy “người” ở đây phải được nhìn nhận dưới góc độ pháp lý tức là không chỉ là cánhân mà còn bao gồm pháp nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác, tổ chức khác không có tưcách pháp nhân

Pháp luật dân sự quy định chủ thể tham gia hợp đồng phải có năng lực pháp luật

dân sự, năng lực hành vi: “Năng lực pháp luật dân sự của cá nhân là khả năng của cá

là khả năng của cá nhân bằng hành vi của mình xác lập, thực hiện quyền, nghĩa vụ

38 Điều 6, Bộ luật Dân sự 2015 (Luật số: 91/2015/QH13) ngày 24/11/2015.

dân sự” 39 Nếu như năng lực pháp luật dân sự là tiền đề, là quyền dân sự khách quancủa chủ thể thì năng lực hành vi là khả năng hành động của chính chủ thể để tạo ra cácquyền, thực hiện quyền và nghĩa vụ của họ.

1.3.2.2 Điều kiện về khách thể

Khách thể của quan hệ pháp luật về điều kiện có hiệu lực của HĐCN QSDĐ

là QSDĐ Về lý thuyết, QSDĐ là tài sản thuộc quyền sở hữu của chủ thể có QSDĐ

là tài sản ở dạng quyền tài sản (vô hình) luôn gắn liền với một loại tài sản khác ởdạng vật (hữu hình) là đất đai nên đối tượng chuyển nhượng trong HĐCN QSDĐbao gồm đất và QSDĐ HĐCN QSDĐ là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bênchuyển nhượng QSDĐ chuyển giao đất và QSDĐ cho bên nhận chuyển nhượng,còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng theo quy định củaBLDS và pháp luật về đất đai

Khi xác định về đối tượng chuyển giao trong HĐCN QSDĐ cần phải xác định

rõ loại đất được chuyển giao theo các nhóm đã được pháp luật quy định cụ thể như: (i)

Nhóm đất nông nghiệp (bao gồm đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác; đất trồng cây lâu năm; đất rừng sản xuất; đất rừng phòng hộ; đất rừng đặc dụng; đất nuôi trồng thủy sản; đất làm muối; đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng

nông nghiệp (bao gồm đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị; đất xây dựng trụ sở cơ quan; đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất xây dựng công trình sự nghiệp gồm đất xây dựng trụ sở của tổ chức sự nghiệp; đất xây dựng cơ sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao, khoa học và công nghệ, ngoại giao và công trình sự nghiệp khác; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất; đất thương mại, dịch vụ;

Khi xác lập HĐCN QSDĐ, căn cứ vào các giấy tờ chứng nhận QSDĐ, quyền sởhữu tài sản gắn liền với đất hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất, các bên tiến hành

39 Điều 19, Bộ luật Dân sự 2015 (Luật số: 91/2015/QH13) ngày 24/11/2015.

40 Khoản 1 Điều 10 Luật đất đai 2013 (Luật số: 45/2013/QH13) ngày 29/11/2013.

41 Khoản 2 Điều 10 Luật đất đai 2013 (Luật số: 45/2013/QH13) ngày 29/11/2013.

42 Khoản 3 Điều 10 Luật Đất đai 2013 (Luật số: 45/2013/QH13) ngày 29/11/2013.

xác định loại đất được quyền chuyển nhượng QSDĐ theo quy định của pháp luật, bao

gồm: Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác; đất

có mục đích trồng cây lâu năm nhưng chưa trồng cây; đất nuôi trồng thủy sản; đất làm muối; đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác

1.3.2.3 Điều kiện về sự tự nguyện tham gia hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Tự nguyện tham gia HĐCN QSDĐ là việc chủ thể tự mình quyết định xác lập,thực hiện tham gia hoặc không tham gia HĐCN QSDĐ theo nguyện vọng, ý chí riêngcủa bản thân mình, không chịu bất cứ sự chi phối, tác động, ảnh hưởng, can thiệp chủquan nào từ những cá nhân khác Pháp luật nước ta đòi hỏi những người tham gia xáclập, thực hiện hợp đồng phải trên cơ sở tự nguyện Đây cũng chính là nguyên tắc pháp

lý cơ bản của pháp luật dân sự

Ý chí tự nguyện của chủ thể là dấu hiệu thuộc về tâm lý mang yếu tố chủ quan,nếu không được biểu hiện ra bên ngoài, thì ngoài bản thân ra không ai có thể biếtđược Có tác giả cho rằng, “tự do ý chí và bày tỏ ý chí là hai mặt của tự nguyện” Tựnguyện nghĩa là phải có tự do ý chí, tự do “bày tỏ ý chí” và phải có “sự thống nhấtgiữa ý chí với sự bày tỏ ý chí” Không có tự do ý chí và sự bày tỏ ý chí hoặc phá vỡtính thống nhất giữa hai yếu tố này, thì sẽ không có sự tự nguyện44 Theo quan điểm

của TANDTC, thì “người tham gia giao dịch (hợp đồng) hoàn toàn tự nguyện được

hiểu là: các bên tham gia giao dịch hoàn toàn tự do bày tỏ ý chí, nguyện vọng của mình, tự nguyện thoả thuận với nhau về các nội dung của giao dịch mà không bị lừa dối, đe doạ, cưỡng ép từ phía bên kia hoặc của người khác; các bên tự nguyện thoả thuận các vấn đề nhằm làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của mình” 45

Quan điểm này cũng thể hiện đúng tinh thần của BLDS hiện hành Hợp đồng dochủ thể xác lập, thực hiện không tự nguyện, thì có thể bị vô hiệu hoặc đương nhiên vôhiệu Sự tự nguyện của một bên (hành vi pháp lý đơn phương) và sự tự nguyện của các

43 Điều 57 của Luật Đất đai năm 2013 (Luật số: 45/2013/QH13) ngày 29/11/2013.

44 Phạm Công Lạc (1998), “Ý chí trong giao dịch dân sự”, Tạp chí Luật học, (5), tr.6-9&24.

45 Tòa án Nhân dân Tối cao (2002), Công văn số177/2002/KHXX ngày 05/12/2002, Hà Nội, tr.40.

bên trong một giao dịch chuyển nhượng QSDĐ (hợp đồng) là một trong các nguyêntắc đã được luật định (Điều 3, BLDS 2015: Tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận) Viphạm sự tự nguyện của chủ thể là vi phạm pháp luật Vì vậy, giao dịch này thiếu sự tựnguyện không làm phát sinh hậu quả pháp lý BLDS hiện hành cũng quy định một sốtrường hợp giao dịch dân sự xác lập sẽ bị vô hiệu khi không có sự tự nguyện Đó là vôhiệu do giả tạo; do nhầm lẫn; do bị lừa dối, bị đe dọa, cưỡng ép; do xác lập tại thờiđiểm mà chủ thể tham gia không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình.

1.3.2.4 Điều kiện về mục đích và nội dung

Mục đích của giao dịch dân sự (hay hợp đồng) là “lợi ích hợp pháp mà các bên

các điều khoản của các bên chủ thể tham gia hợp đồng đã cam kết, thỏa thuận tronghợp đồng Những điều khoản này xác định quyền và nghĩa vụ của các bên

Mục đích và nội dung của hợp đồng có mối quan hệ chặt chẽ với nhau Để hợpđồng có hiệu lực thì mục đích của hợp đồng cũng phải không vi phạm điều cấm củapháp luật và không trái đạo đức xã hội Có thể hiểu: Điều cấm của luật là những quyđịnh của pháp luật Việt Nam buộc các chủ thể không được phép thực hiện những hành

vi nhất định, mà nếu thực hiện hành vi đó, chủ thể đó sẽ phải gánh chịu hậu quả pháp

lý Đạo đức xã hội là những chuẩn mực giao tiếp, ứng xử chung giữa người với ngườitrong truyền thống văn hóa xã hội Việt Nam, được cộng đồng thừa nhận và tôn trọng.Những hợp đồng xác lập vi phạm các điều cấm của pháp luật hoặc trái đạo đức xã hội

là những hợp đồng có mục đích và nội dung không hợp pháp, không làm phát sinhhiệu lực pháp luật của giao dịch hợp đồng đó

1.3.2.5 Điều kiện về hình thức

Hình thức là một yếu tố pháp lý quan trọng, không thể thiếu của hợp đồng, cóquan hệ biện chứng với bản chất, nội dung, giá trị hiệu lực, thời điểm có hiệu lực củahợp đồng Đó đồng thời là phương tiện, công cụ để diễn đạt ý chí của các bên, cũngnhư thừa nhận sự tồn tại của hợp đồng, nếu hợp đồng không được thể hiện dưới mộthình thức xác định thì sẽ không ai biết đến sự tồn tại của hợp đồng

Hình thức của HĐCN QSDĐ cũng phải đảm bảo các yêu cầu của hợp đồng dân

sự nói chung Theo đó, những điều khoản, nội dung trong hợp đồng mà các bên đãtham gia xác lập, cam kết, thỏa thuận phải được biểu hiện ra bên ngoài dưới dạng vậtchất hữu hình nhất định, hay nói cách khác hình thức của hợp đồng là phương tiện, là

46 Điều 118 Bộ Luật Dân sự 2015 (Luật số: 91/2015/QH13) ngày 24/11/2015.

“cái” dùng để ghi nhận nội dung mà các chủ thể đã xác định Theo quy định của BLDS

2015 thì hình thức của giao dịch dân sự có thể được lập bằng một trong ba hình thức:bằng lời nói, bằng văn bản, bằng hành vi cụ thể Giao dịch dân sự thông qua phương

tiện điện tử dưới hình thức thông điệp dữ liệu theo quy định của pháp luật về giao

dịch điện tử được coi là giao dịch bằng văn bản Trường hợp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng hoặc chứng thực, phải đăng

47 Điều 119 Bộ Luật Dân sự 2015 (Luật số: 91/2015/QH13) ngày 24/11/2015.

nghĩa vụ nộp lệ phí trước bạ và lệ phí địa chính theo quy định của pháp luật Hiệu lựccủa HĐCN QSDĐ là vấn đề mang tính bản chất của hợp đồng, nên nó là cơ sở để xácđịnh các điều kiện có hiệu lực của HĐCN quyền sử dụng đất Ý nghĩa của việc xácđịnh điều kiện có hiệu lực của HĐCN QSDĐ nhằm hạn chế các tranh chấp về HĐCNQSDĐ đang có xu hướng diễn ra ngày một nhiều hơn và trở nên phức tạp, đồng thờigóp phần làm lành mạnh hóa quan hệ chuyển nhượng QSDĐ.

Dựa vào bản chất hợp đồng, pháp luật Việt Nam qui định ba điều kiện bắt buộc

để hợp đồng có hiệu lực: chủ thể tham gia hợp đồng có năng lực pháp luật dân sự,năng lực hành vi dân sự; chủ thể tham gia hợp đồng hoàn toàn tự nguyện; nội dung,mục đích của hợp đồng không vi phạm điều cấm của luật và không trái đạo đức xã hội.Hình thức của hợp đồng cũng là điều kiện có hiệu lực của hợp đồng, nếu pháp luật cóquy định Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng là tiền đề pháp lý để hợp đồng có hiệulực Nhìn chung, các qui định về vấn đề này trong pháp luật Việt Nam hiện hành đãhoàn thiện về cơ bản Để có cái nhìn cụ thể hơn, tác giả đi vào nghiên cứu chương 2

“Thực tiễn pháp luật về điều kiện có hiệu lực của HĐCN QSDĐ”.

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ ĐIỀU KIỆN CÓ HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT - KIẾN NGHỊ

VÀ GIẢI PHÁP

2.1 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT QUY ĐỊNH ĐIỀU KIỆN VỀ CHỦ THỂ

Tư cách chủ thể của cá nhân khi tham gia vào hợp đồng phụ thuộc vào mức độ

năng lực hành vi dân sự của họ Theo quy định của BLDS 2015: Đối với những cá

nhân có năng lực hành vi dân sự đầy đủ là những người đã thành niên (từ đủ 18 tuổi trở lên) trừ trường hợp bị Toà án tuyên bố mất năng lực hành vi, tuyên bố hạn chế

lực hành vi dân sự một phần chỉ có thể xác lập, thực hiện quyền và nghĩa vụ trong một

giới hạn nhất định do pháp luật dân sự quy định Đó là những người từ đủ 6 tuổi đến

chưa đủ 15 tuổi khi xác lập, thực hiện giao dịch dân sự phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý, trừ giao dịch dân sự phục vụ nhu cầu sinh hoạt hàng ngày phù hợp với lứa tuổi Những người từ đủ 15 tuổi đến chưa đủ 18 tuổi tự mình xác lập, thực hiện giao dịch dân sự, trừ giao dịch dân sự liên quan đến bất động sản, động sản phải đăng ký và giao dịch dân sự khác theo quy định của luật phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý Họ có thể bằng hành vi của mình tạo ra quyền và phải chịu những nghĩa vụ khi tham gia hợp đồng để phục vụ nhu cầu sinh hoạt hằng ngày phù

dịch “phục vụ nhu cầu sinh hoạt hằng ngày và phù hợp với lứa tuổi” nhưng có thể

+ Có giá trị nhỏ;

+ Mục đích của hợp đồng là phục vụ nhu cầu sinh hoạt, học tập hằng ngày Đối với các giao dịch này được coi là những người đại diện của họ cho phép thực hiện mà không cần sự đồng ý trực tiếp của những người đại diện Trừ các giao

48 Điều 20, Bộ luật Dân sự 2015 (Luật số: 91/2015/QH13) ngày 24/11/2015.

49 Khoản 3,4 Điều 21, Bộ luật Dân sự 2015 (Luật số: 91/2015/QH13) ngày 24/11/2015.

50 Đại học Luật Hà Nội (2016), Giáo trình Luật Dân sự, tập I, Nhà xuất bản Công an nhân dân, Hà Nội, tr.91-92

dịch có tính chất trên, khi tham gia HĐCN QSDĐ do người từ đủ 6 tuổi đến chưa đủ

18 tuổi xác lập, thực hiện phải được người đại diện đồng ý - đồng ý việc thực hiện HĐCN QSDĐ cũng như nội dung của hợp đồng Thời điểm đồng ý không có ý nghĩa quyết định, nếu người được đại diện đó thực hiện HĐCN QSDĐ không có sự đồng ý của người đại diện thì với tư cách là người đại diện, họ có quyền yêu cầu Toà án tuyên bố HĐCN QSDĐ vô hiệu theo quy định của pháp luật Đối với những người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự là người “nghiện ma túy, nghiện các chất kích thích

người “do bị bệnh tâm thần hoặc mắc bệnh khác mà không thể nhận thức, làm chủ

Theo quy định của Luật Đất đai 2013 thì hộ gia đình, cá nhân trong nước lànhững người sử dụng đất Cá nhân được nhận chuyển nhượng QSDĐ, nhận chuyểnnhượng QSDĐ nông nghiệp theo quy định53 và cá nhân được chuyển nhượng QSDĐ,chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp theo quy định54

- Trường hợp cá nhân là người Việt Nam định cư ở nước ngoài có thể tham giavào quan hệ HĐCN QSDĐ trong các trường hợp sau55:

+ "Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế";

+ "Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về nhà ở được nhận chuyển quyền sử dụng đất ở thông qua hình thức mua, thuê mua, nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở hoặc được nhận quyền sử dụng đất ở trong các dự án phát triển nhà ở";

+ "Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước giao đất".

Vậy việc xác định cá nhân có năng lực hành vi dân sự thì mới có thể tham giathực hiện HĐCN QSDĐ, việc xác định tư cách chủ thể của cá nhân khi thực hiệnHĐCN QSDĐ còn phải căn cứ vào các quyền của cá nhân có được chuyển nhượng,

51 Khoản 1, Điều 24, Bộ luật Dân sự 2015 (Luật số: 91/2015/QH13) ngày 24/11/2015.

52 Khoản 1, Điều 24, Bộ luật Dân sự 2015 (Luật số: 91/2015/QH13) ngày 24/11/2015.

53 Điểm a, điểm b, khoản 1 Điều 169, Luật Đất đai 2013 (Luật số: 45/2013/QH13) ngày 29/11/2013.

54 Điểm c, khoản 1, Điều 179, Luật Đất đai 2013 (Luật số: 45/2013/QH13) ngày 29/11/2013.

55 Điều 169 Luật Đất đai 2013 (Luật số: 45/2013/QH13) ngày 29/11/2013.