Tiểu Luận - PHÁP LUẬT kinh doanh bất động sản - Đề Tài - Điều Kiện Pháp Lý Của Các Chủ Thể Kinh Doanh Bất Động Sản;Thực Tiễn, Đánh Giá Những Thuận Lợi Và Hạn Chế Của quy định của pháp luật Hiện Hành Trong Việc Đảm Bảo An Toàn

Tiểu Luận Plkdbđs Đề Tài - Điều Kiện Pháp Lý Của Các Chủ Thể Kinh Doanh Bất Động Sản; Thực Tiễn, Đánh Giá Những Thuận Lợi Và Hạn Chế Của Qđpl Hiện Hành Trong Việc Đảm Bảo An Toàn Cho Hoạt Động Của Thị Trường Bất Động Sản

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1

NỘI DUNG 1

1 Điều kiện pháp lý của các chủ thể kinh doanh bất động sản 1

1.1 Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã 1

1.2 Vốn pháp định 3

1.3 Đánh giá quy định về điều kiện pháp lý của chủ thể kinh doanh bất động sản .4

1.3.1 Những thành tựu đạt được 4

1.3.2 Những hạn chế, bất cập còn tồn tại 4

2 Trên cơ sở thực tiễn, đánh giá những thuận lợi và hạn chế của quy định pháp luật hiện hành trong việc đảm bảo an toàn cho hoạt động của thị trường bất động sản 5

2.1 Thực trạng quy định pháp luật hiện hành trong việc đảm bảo an toàn cho hoạt động của thị trường bất động sản 5

2.2 đánh giá quy định pháp luật hiện hành trong việc đảm bảo an toàn cho hoạt động của thị trường bất động sản 5

2.2.1 Những thành tựu đạt được 5

2.2.2 Những bất cập, hạn chế còn tồn tại 6

2.3 Một số kiến nghị hoàn thiện quy định pháp luật hiện hành trong việc đảm bảo an toàn cho hoạt động của thị trường kinh doanh bất động sản 8

2.3.1 Về phía Nhà nước 9

2.3.2 Về phía các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản 10

KẾT LUẬN 10

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 10

MỞ ĐẦU

Trong thời gian qua, thị trường bất động sản (BĐS) đã có bước phát triển đáng kể, góp phần quan trọng vào việc phát triển kinh tế – xã hội Những điều kiện pháp lý của chủ thể kinh doanh bất động sản ngày càng được hoàn thiện đã tạo ra những thuận lợi cho tổ chức cá nhân kinh doanh bất động sản Bên cạnh đó, khung pháp lý đảm bảo cho việc phát triển lành mạnh thị trường bất động sản Việt Nam đã từng bước được hoàn thiện Tuy nhiên, thực tiễn thi hành các văn bản pháp luật có liên quan bộc lộ không ít những hạn chế, bất cập, phần nào kìm hãm sự phát triển lành mạnh của thị trường bất

động sản ở nước ta Dưới đây là sự phân tích của nhóm chúng em về vấn đề “Điều kiện pháp lý của các chủ thể kinh doanh bất động sản; Thực tiễn, đánh giá những thuận lợi

và hạn chế của QĐPL hiện hành trong việc đảm bảo an toàn cho hoạt động của thị trường bất động sản”.

NỘI DUNG

1 Điều kiện pháp lý của các chủ thể kinh doanh bất động sản

Vì chủ thể kinh doanh bất động sản có thể hoạt động kinh doanh bất động sản hoặc kinh doanh dịch vụ bất động sản Vì vậy, điều kiện về chủ thể kinh doanh phải gắn với hoạt động kinh doanh

Pháp luật hiện hành quy định điều kiện pháp lý của các chủ thể kinh doanh bất động sản tại khoản 1 và khoản 2 Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014

“Điều 10 Điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản

1 Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã (sau đây gọi chung là doanh nghiệp) và có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này

2 Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.”

Theo đó, tổ chức, cá nhân muốn kinh doanh bất động sản phải đáp ứng các điều kiện sau:

1.1 Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã

Vấn đề này được quy định cụ thể chi tiết hơn tại khoản 1 Điều 3 Nghị định 76/2015/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản:

“1 Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc hợp tác xã theo quy định của pháp luật

về hợp tác xã (sau đây gọi chung là doanh nghiệp) và phải có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng, trừ các trường hợp sau:

a) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên quy định tại Điều 5 Nghị định này;

b) Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản quy định tại Chương IV Luật Kinh doanh bất động sản”

Việc thành lập doanh nghiệp, hợp tác xã phải tuân thủ theo quy định pháp luật theo Luật Doanh nghiệp 2014, Luật Hợp tác xã hiện hành và các văn bản hướng dẫn Trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chỉ bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản có quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai, nộp thuế theo quy định của pháp luật như thuế thu nhập cá nhân, thuế thu nhập doanh nghiệp,…

Có hai trường hợp khi tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản không phải thành lập doanh nghiệp, hợp tác xã, đó là:

Thứ nhất, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê

mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên, bao gồm:

1 Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản mà không phải do đầu tư dự án bất động sản để kinh doanh và trường hợp hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản do đầu tư

dự án bất động sản để kinh doanh nhưng dự án có tổng mức đầu tư dưới 20 tỷ đồng (không tính tiền sử dụng đất)

2 Tổ chức chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà, công trình xây dựng do phá sản, giải thể, chia tách

3 Tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng (AMC), công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC) và các tổ chức, cá nhân khác chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng dự án bất động sản, bán nhà, công trình xây dựng đang bảo lãnh, thế chấp để thu hồi nợ

4 Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà, công trình xây dựng để xử lý tài sản theo quyết định của Tòa án, của cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi xử lý tranh chấp, khiếu nại, tố cáo

5 Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua mà không phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về nhà ở

6 Các cơ quan, tổ chức khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà, công trình xây dựng thuộc sở hữu Nhà nước theo quy định của pháp luật về quản lý tài sản công

7 Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản thuộc sở hữu của mình

Thứ hai, tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản quy định tại Chương IV Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 Các hoạt động dịch vụ bất động sản theo đó

bao gồm: môi giới bất động sản; sàn giao dịch bất động sản; tư vấn, quản lý bất động sản

1.2 Vốn pháp định

Quy định về vốn pháp định của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản theo Luật Kinh doanh bất động sản trước đây là 06 tỷ đồng Tuy nhiên, theo quy định tại khoản 1 Điều 10 của Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành thì vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng

Căn cứ xác định mức vốn pháp định doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được quy định tại Điều 4 Nghị định 76/2015/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều

của Luật Kinh doanh bất động sản: “ Mức vốn pháp định quy định tại Điều 3 Nghị định này được xác định căn cứ vào số vốn điều lệ của doanh nghiệp, hợp tác xã theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp, pháp luật về hợp tác xã Doanh nghiệp, hợp tác xã không phải làm thủ tục đăng ký xác nhận về mức vốn pháp định”.

Cùng với đó, Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 lại quy định về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai:

“1 Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng.”

Do đó, chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được tổ chức tài chính hoặc tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam thực hiện bảo lãnh việc bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai Trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết và bên mua, bên thuê mua có yêu cầu thì bên bảo lãnh có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết

Mặt khác, theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành thì vốn tự có khi thực hiện đầu tư dự án của chủ đầu tư không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy

mô sử dụng đất dưới 20 ha và không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên

1.3 Đánh giá quy định về điều kiện pháp lý của chủ thể kinh doanh bất động sản 1.3.1 Những thuận lợi trong quy định của pháp luật

Thứ nhất, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 đã quy định rõ ràng và chi tiết

về từng chủ thể kinh doanh bất động sản, mở rộng phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân trong nước Đưa ra quy định đặc thù đối với Quyền và nghĩa vụ của các bên trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai Trong đó bên mua, bên thuê mua có quyền yêu cầu bên bán, bên cho thuê mua cung cấp thông tin về tiến độ đầu tư xây dựng, việc sử dụng tiền ứng trước và kiểm tra thực tế tại công trình Ngược lại bên bán, bên cho thuê mua có nghĩa vụ cung cấp thông tin về tiến

độ đầu tư xây dựng, việc sử dụng tiền ứng trước và tạo điều kiện để bên mua, bên thuê mua kiểm tra thực tế tại công trình Quy định này nhằm hạn chế tối đa các rủi ro cho người mua nhà

Thứ hai, về vấn đề bán nhà ở hình thành trong tương lai thì trước đây Luật Luật

Kinh doanh bất động sản năm 2006 quy định chưa chặt chẽ Do vậy, thực tế phát sinh nhiều khiếu kiện, tranh chấp xảy ra Chủ đầu tư có thể vì lý do nào đó triển khai dự án chậm, hoặc không còn khả năng triển khai dự án nữa Do đó, người dân, nhà đầu tư đã nộp tiền cho chủ dự án rồi và dự án không bàn giao đúng tiến độ được, người dân phải chịu thiệt thòi Khắc phục những tồn tại, Luật Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đã bổ sung nhiều quy định về hoạt động kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai, chú trọng đến trách nhiệm của chủ đầu tư đối với tiền ứng trước của khách hàng khi bán, cho thuê, cho thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai để tránh tình trạng chiếm dụng vốn của khách hàng để sử dụng sai mục đích để bảo đảm công khai, minh bạch, tạo tính thanh khoản cho thị trường…

Thứ ba, các quy định về vốn cho đầu tư bất động sản khắc phục tình trạng tự phát

theo phong trào và lệch pha cung – cầu, giảm tồn kho

1.3.2 Những hạn chế, bất cập còn tồn tại

Nếu xem vốn điều lệ là điều kiện của ngành nghề đầu tư, kinh doanh bất động sản thì vốn điều lệ lúc này có thể sẽ là một khoản vốn “chết” mà doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải “để dành” trong ngân hàng hoặc bằng một loại tài sản bất di bất dịch khác Điều này là một bất lợi không nhỏ đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản

Có những doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thành lập từ lâu cho đến nay đã thành những doanh nghiệp kinh doanh ổn định, có lãi nhưng không có vốn pháp định hoặc vốn pháp định chỉ có dưới 20 tỉ đồng, bây giờ phải bổ sung vốn pháp định cho đủ 20 tỉ đồng

2 Trên cơ sở thực tiễn, đánh giá những thuận lợi và hạn chế của quy định pháp luật hiện hành trong việc đảm bảo an toàn cho hoạt động của thị trường bất động sản

2.1 Khái quát về thực trạng quy định pháp luật hiện hành trong việc đảm bảo

an toàn cho hoạt động của thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam mặc dù còn non trẻ nhưng đã có những bước phát triển tích cực, đóng góp quan trọng vào tăng trưởng kinh tế - xã hội của đất nước Theo thống kê của Tổng cục Thuế, các khoản thu ngân sách có liên quan đến nhà, đất hàng năm chiếm khoảng 7% GDP Nhiều dự án phát triển nhà ở, khu công nghiệp, văn phòng, khách sạn đã được triển khai đầu tư xây dựng, đáp ứng nhu cầu về chỗ ở của người dân, góp phần thay đổi bộ mặt đô thị, nông thôn cả nước Tính chung 10 năm gần đây, quỹ nhà ở toàn quốc tăng thêm trên 700 triệu m2 (tương đương 70 triệu m2/năm), trong đó, khu vực đô thị tăng thêm khoảng 225 triệu m2

Thị trường bất động sản (TTBĐS), đặc biệt là thị trường quyền sử dụng đất có hình thành và phát triển nhanh hay không phụ thuộc rất lớn vào việc hoàn thiện luật pháp về đất đai Với mục tiêu xây dựng thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, vai trò quản lý của Nhà nước đối với thị trường cũng là tất yếu khách quan, điều đó trước hết là khắc phục những thất bại của thị trường, đảm bảo cho nền kinh tế phát triển ổn định, công bằng và hiệu quả

Thị trường BĐS có đặc điểm là một thị trường không hoàn hảo, sự chi phối của Nhà nước bởi các quy hoạch kế hoạch sử dụng đất; thông tin thị trường còn chưa minh bạch, khó tiếp cận; thị trường thiếu tính chuyên ngiệp, chính quy tạo cơ hội cho thị trường ngầm phát triển Vì vậy thị trường BĐS còn nhiều rủi ro gây ảnh hưởng đến sự phát triển thị

trường trong đó rủi ro về chính sách, các quy định của pháp luật đảm bảo cho hoạt động của thị trường kinh doanh bất động sản: Các chính sách có tác động trực tiếp như thuế,

ngân hàng, Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản mới sửa đổi đều ảnh hưởng rất lớn đến việc kinh doanh địa ốc Chính sách có thể trở thành cú hích kéo thị trường đi lên và ngược lại nó cũng đủ sức đánh gục các doanh nghiệp và nhà đầu tư cá nhân nếu như vướng mắc chỉ vài chi tiết nhỏ Đơn cử như cách tính tiền sử dụng đất đã và đang trở thành nỗi ám ảnh đối với nhà đầu tư bất động sản hiện nay Có những dự án án binh bất động nhiều năm nay chỉ vì nếu nộp tiền sử dụng đất thì chủ đầu tư lỗ nặng Nhà đầu tư cần theo dõi và phân tích những ảnh hưởng cụ thể của các chính sách đến dự án liên quan Vì vậy cần đặt ra cải cách và tiếp tục sửa đổi các quy iịnh của pháp luật để đảm bảo hơn nữa cho hoạt động của thị trường bất động sản của nước ta hiện nay, nhất là nước ta trong bối cảnh công nghiêp hóa - hiện đại hóa đất nước

2.2 Đánh giá quy định pháp luật hiện hành trong việc đảm bảo an toàn cho hoạt động của thị trường bất động sản.

2.2.1 Những thuận lợi của quy định pháp luật hiện hành trong việc đảm bảo an toàn cho hoạt động của thị trường bất động sản.

Cùng với sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản, trong những năm qua, quy định pháp luật hiện hành trong việc bảo đảm an toàn cho hoạt động của thị trường bất động sản đã có những thuận lợi sau: Trong năm 2018, kinh doanh bất động

sản sẽ có những khởi sắc với các quy định pháp luật mới về cải cách thủ tục hành chính, nhiều ưu đãi cho chủ đầu tư và cả những người mua nhà

Thứ nhất, rút ngắn thời hạn cấp sổ đỏ 15 ngày:

Theo Nghị định 01/2017 sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai, thời hạn cấp sổ đỏ cho người được chuyển nhượng quyền sử dụng đất không được quá 15 ngày Quy định này nhằm giúp người dân thuận tiện hơn trong thực hiện các thủ tục hành chính về đất đai nói chung và thủ tục cấp sổ đỏ khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng

Thứ hai, phạt tiền từ 250 – 300 triệu đồng đối với chủ đầu tư chậm tiến độ:

Chính phủ vừa ban hành Nghị định 139/2017/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng, kinh doanh bất động sản,… có hiệu lực từ 15/1/2018 Theo đó, xử phạt đối với hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình sai nội dung giấy phép xây dựng được cấp phạt tiền từ 10 – 20 triệu đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ tại đô thị; phạt tiền đối với hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình không có giấy phép xây dựng từ 20 – 30 triệu đồng

Đối với vi phạm quy định về nghiệm thu, thanh toán, quyết toán vốn đầu tư xây dựng công trình, phạt tiền từ 50 – 60 triệu đồng; phạt tiền từ 70 – 80 triệu đồng đối với hành vi bàn giao, đưa hạng mục công trình, công trình xây dựng vào sử dụng khi chưa

có văn bản chấp thuận kết quả nghiệm thu của cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền theo quy định

Đối với vi phạm quy định về kinh doanh bất động sản phạt tiền từ 250 – 300 triệu đồng đối với một trong các hành vi: Triển khai dự án chậm tiến độ đã được phê duyệt; Bán hoặc cho thuê mua nhà ở thương mại hình thành trong tương lai mà chưa được ngân hàng thương mại thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính theo quy định; Không làm thủ tục đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua hoặc không cung cấp hồ sơ, giấy tờ pháp lý liên quan cho người mua, thuê mua nhà ở theo quy định; Ủy quyền hoặc giao cho bên tham gia hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết, hợp tác kinh doanh hoặc góp vốn thực hiện ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng hoặc cho thuê mua bất động sản;

Phạt tiền từ 270 – 300 triệu đồng đối với chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản khi huy động hoặc chiếm dụng vốn trái phép; sử dụng vốn huy động của tổ chức, cá nhân hoặc tiền ứng trước của bên mua, bên thuê, bên thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai không đúng mục đích cam kết

Thứ ba, nhiều chính sách ưu đãi đầu tư xây dựng nhà ở xã hội:

Theo Quyết định 630/QĐ-TTg của Thủ tướng vừa ban hành, đối với nhà ở xã hội sẽ được hưởng lãi suất cho vay ưu đãi tại Ngân hàng Chính sách xã hội với lãi suất 4,8%/năm (0,4%/tháng) Lãi suất nợ quá hạn được tính bằng 130% lãi suất khi cho vay Đây là tin vui cho những người muốn vay ưu đãi mua nhà ở xã hội Các đối tượng nếu đáp ứng điều kiện quy định tại Điều 51 của Luật nhà ở 2014 thì được hưởng chính sách

hỗ trợ về nhà ở xã hội, hỗ trợ cho vay vốn ưu đãi của Nhà nước thông qua Ngân hàng chính sách xã hội, tổ chức tín dụng do Nhà nước chỉ định Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội không sử dụng nguồn vốn ngân sách được miễn Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất đã được Nhà nước giao, cho thuê, kể cả quỹ đất để xây dựng các công trình kinh doanh thương mại đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt trong phạm vi dự án xây dựng nhà ở xã hội;

Ngoài ra, chủ đầu tư dự án còn được miễn, giảm thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp Trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội chỉ để cho thuê thì được giảm 70% thuế suất thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về thuế đối với nhà ở xã hội hiện hành Chủ đầu tư dự án được vay vốn ưu đãi khi xây dựng nhà ở xã hội chỉ để cho thuê thì được vay với thời hạn tối thiểu là 15 năm và tối đa không quá 20 năm, trường hợp có nhu cầu vay dưới 15 năm thì được thỏa thuận với ngân hàng thời hạn cho vay thấp hơn thời hạn cho vay tối thiểu Với những chính sách ưu đãi về vay vốn, miễn Tiền sử dụng đất, thuê đất doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đầu tư xây dựng nhà ở xã hội sẽ có nhiều ưu đãi khi triển khai các dự án nhà ở

xã hội

Thứ tư, vốn pháp định đối với doanh nghiệp bất động sản không thấp hơn 20 tỷ:

Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định các tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã và có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng Như vậy năm 2017, 2018, các tổ chức kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã với vốn pháp định 20 tỷ đồng trở lên Với mức vốn đảm bảo năng lực của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản để huy động vốn phát triển các dự án bất động sản

Dự đoán thị trường BĐS Việt Nam trong năm tới được đánh giá tích cực bởi nguồn cung phù hợp tiếp tục được bung ra thị trường trước nhu cầu tìm kiếm BĐS dự báo tăng lên Mặt khác, năng lực của các doanh nghiệp đầu tư bất động sản cũng sẽ được cải thiện nhiều trong năm 2018 khi mà họ tận dụng các kết quả kinh doanh trước đó Với những quy định pháp luật, chính sách ưu đãi về vay vốn, cải cách hành chính sẽ thúc đẩy thị trường đầu tư trở nên sôi động, tạo hành lang pháp lý cho kinh doanh bất động sản khởi sắc

2.2.2 Những bất cập, hạn chế còn tồn tại

Có thể thấy sự phát triển của thị trường bất động sản vẫn chưa thực sự bền vững, còn tiềm ẩn nhiều rủi ro, cụ thể là:

Thứ nhất, hệ thống pháp luật điều chỉnh thị trường bất động sản còn bất cập

(chồng chéo, hay thay đổi, thiếu nhất quán) Thậm chí, đã có những quy định khó áp dụng, gây khó khăn cho nhà đầu tư lẫn người mua Đặc biệt, trong bối cảnh Việt Nam đang nỗ lực xử lý nợ xấu như hiện nay thì việc cho phép các nhà đầu tư nước ngoài tham gia mua - bán nợ sẽ tạo nguồn lực tốt hơn và giúp một phần đẩy nhanh tiến độ mua-bán nợ Tuy nhiên, cho dù chủ trương mua-bán nợ xấu với khối ngoại được chào đón, nhưng với việc sửa lại những quy định với nhà đầu tư nước ngoài khi tham gia kinh doanh bất động sản tại thị trường Việt Nam, thị trường mua – bán nợ với khối ngoại coi như vẫn "đóng chặt" như trước

Thứ hai, một số quy định của pháp luật về điều kiện của các chủ thể khi tham gia

kinh doanh bất động sản còn nhiều hạn chế, khó đáp ứng được quy định Chẳng hạn như quy định của pháp luật về điều kiện của chủ thể tham gia hoạt đông kinh doanh bất động sản thường xuyên vốn điều lệ không dưới 20 tỷ đồng Hay quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2014 về điều kiện chủ thể tham gia kinh doanh dịch vụ bất

động sản “Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản không được đồng thời vừa là nhà môi giới vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch kinh doanh bất động sản”(Điều 62) “Doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải có ít nhất 2 người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản; người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản.”(Điều 69) Các quy định này có thể sẽ gây trở ngại cho các chủ thể

khi tham gia vào thị trường bất động sản

Thứ ba, quy định thủ tục còn rườm rà, cách thức phức tạp cũng làm cho tính

minh bạch, công khai của thị trường bất động sản bị hạn chế

Thứ tư, hệ thống các định chế tài chính bất động sản chưa được hoàn thiện, thiếu

nguồn vốn trung và dài hạn cho thị trường bất động sản; chính sách tín dụng bất động sản không ổn định, gây khó khăn cho các nhà đầu tư, cũng như người dân Nguồn vốn cho đầu tư bất động sản chủ yếu từ ngân hàng và huy động của người dân có nhu cầu Chính sách tín dụng cho bất động sản không ổn định và rõ ràng, tỷ lệ dư nợ tín dụng bất động sản trên tổng dư nợ của tổ chức tín dụng vẫn còn bị hạn chế do phải đảm bảo an toàn hệ thống, lãi suất thay đổi nhiều lần trong thời gian ngắn gây khó khăn cho doanh nghiệp

Thứ năm, đối với chế tài cho việc xử lý vi phạm pháp luật còn chưa triệt để, chưa

thực sự đủ mạnh để răn đe và phòng ngừa các vi phạm pháp luật Chẳng hạn như, đối với kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai, chế tài cho việc xử lý vi phạm pháp luật trong kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai được quy định chưa chặt chẽ và chưa đủ tính răn đe Theo quy định tại Nghị định sô 139/2017/NĐ-CP ngày 27/11/2017 của Chính phủ, việc xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng, kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, mức phạt cao nhất đối với các hành vi

bị cấm chỉ là 300 triệu đồng Nếu so với lợi ích thu được từ việc lợi dụng kẽ hở của

mức phạt này là quá thấp, nhiều nhà đầu tư cố tình làm trái quy định pháp luật, chấp nhận nộp phạt, gây ảnh hưởng lớn đến quyền lợi của các chủ thể khác Chế tài pháp luật bên cạnh tính trừng phạt, khắc phục hậu quả còn mang phải tính ngăn chặn, phòng ngừa hành vi vi phạm pháp luật Vì vậy, các chế tài xử lý các hành vi vi phạm trong lĩnh vực mua bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai phải thực sự đủ mạnh, phải nghiêm khắc hơn nữa thì mới có tác dụng ngăn chặn, răn đe, phòng ngừa các hành

vi trái pháp luật

2.3 Một số kiến nghị hoàn thiện quy định pháp luật hiện hành trong việc đảm bảo an toàn cho hoạt động của thị trường kinh doanh bất động sản

Nhằm hỗ trợ thị trường bất động sản phát triển bền vững và hạn chế những tồn tại, khó khăn, Nhà nước cần tập trung rà soát, đề xuất đơn giản hóa thủ tục hành chính, bãi

bỏ các điều kiện đầu tư kinh doanh không cần thiết, không phù hợp; Lấy ý kiến, đối thoại với doanh nghiệp, hiệp hội để tạo sự đồng thuận, tính minh bạch trong việc ban hành các điều kiện đầu tư kinh doanh, chủ động sửa đổi, bổ sung theo thẩm quyền hoặc kiến nghị sửa đổi các văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến đầu tư, kinh doanh Luật Quy hoạch được Quốc hội khóa XIV thông qua tại kỳ họp thứ 4 cũng đặt ra yêu cầu phải tiếp tục hoàn thiện, bảo đảm sự thống nhất, đồng bộ của hệ thống pháp luật về lĩnh vực này Do vậy, việc sửa đổi, bổ sung Luật Xây dựng năm 2014, Luật Nhà

ở năm 2014, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 là hết sức cần thiết trong giai đoạn hiện nay

Bộ Tài chính cũng cần nghiên cứu, đề xuất và báo cáo Chính phủ về thuế bất động sản, nhằm hạn chế đầu cơ, sử dụng có hiệu quả tài nguyên đất đai, bất động sản; Nghiên cứu, sửa đổi quy định về thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản cho phù hợp với tình hình thực tế;

Chính phủ cũng cần ban hành Nghị định hướng dẫn thi hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Chứng khoán, trong đó điều chỉnh mô hình quỹ đầu tư bất động sản, nhằm hỗ trợ vốn cho thị trường thông qua kênh thị trường chứng khoán Hạn chế việc cho các cá nhân vay kinh doanh bất động sản

Tuy nhiên, để thị trường bất động sản phát triển bền vững, cần thiết lập hệ thống các giải pháp tổng thể liên quan đến quy hoạch đô thị, sử dụng đất đai, chính sách tài chính và chính sách điều tiết thị trường bất động sản, cụ thể:

2.3.1 Về phía Nhà nước

Thứ nhất, sớm hoàn chỉnh hệ thống pháp luật đồng bộ và minh bạch về BĐS, đặc

biệt là nhanh chóng đổi mới chính sách tài chính về thị trường BĐS Chủ động điều tiết giá đất bằng quan hệ cung cầu, xây dựng và hoàn thiện khung pháp lý để dễ dàng chuyển bất động sản thành vốn đầu tư

Thứ hai, nâng cao chất lượng quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch đầu tư phát

triển bất động sản Nhà nước chủ động quản lý toàn bộ thị trường đất đai sơ cấp, điều