BÁO CÁO - Pháp Luật Kinh Doanh Bất Động Sản - Chủ Đề - Đánh giá chung về thị trường bất động sản hiện nay - Hãy nhận diện các rủi ro có thể gặp phải khi tham gia TTKDBĐS và cách kiểm soát

Khái niệm về thị trường bất động sản Theo quy định tại Khoản 1 Điều 147 BLDS 2005: “Bất động sản là các tài sản không thể di dời được, bao gồm đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn l

LỜI MỞ ĐẦU

Thị trường bất động sản (BĐS) đóng một vai trò quan trọng trong nền kinh tế quốc dân Trong phần tài sản cố định của các nước có nền kinh tế thị trường ổn định thì bất động sản chiếm khoảng 60% giá trị Không những chiếm giá trị lớn mà thị trường bất động sản còn có ảnh hưởng mạnh mẽ đến các thị trường khác như: thị trường vốn, thị trường hàng hóa, dịch vụ Khi thị trường bất động sản biến động cũng sẽ làm cho các thị trường khác biến động theo Hơn nữa thị trường bất động của ở Việt Nam so với các nước phát triển còn khá non trẻ nên vẫn còn khá nhiều hạn chế và gặp nhiều rủi ro Do đó mà đầu tư kinh doanh bất động sản có thể thu lại một nguồn lợi cao nhưng rủi ro chẳng may xảy ra cũng gây nên không ít hậu quả khó lường Và để tìm hiểu kỹ hơn những thuận lợi cũng như rủi ro khi một cá

nhân hay một tổ chức kinh doanh bất động sản, nhóm em xin chọn đề bài : “Đánh giá chung về thị trường bất động sản hiện nay? Hãy nhận diện các rủi ro có thể gặp phải khi tham gia thị trường kinh doanh bất động sản và cách kiểm soát”.

NỘI DUNG

I TỔNG QUAN CHUNG VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN (BĐS)

1 Khái niệm về thị trường bất động sản

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 147 BLDS 2005: “Bất động sản là các tài

sản không thể di dời được, bao gồm đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định”.

2 Đặc điểm của môi trường bất động sản

a Tính cá biệt và khan hiếm:

Đặc điểm này của BĐS xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của đất đai Tính khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ v.v Chính vì tính khan hiếm, tính

cố định và không di dời được của đất đai nên hàng hoá BĐS có tính cá biệt Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai BĐS cạnh nhau đều có những yếu tố không giống nhau Trên thị trường BĐS khó tồn tại hai BĐS hoàn toàn giống nhau vì chúng có

vị trí không gian khác nhau kể cả hai công trình cạnh nhau và cùng xây theo một thiết kế Ngay trong một toà cao ốc thì các căn phòng cũng có hướng và cấu tạo nhà khác nhau Ngoài ra, chính các nhà đầu tư, kiến trúc sư đều quan tâm đến tính

dị biệt hoặc để tạo sự hấp dẫn đối với khách hàng hoặc thoả mãn sở thích cá nhân

b Tính bền lâu:

Do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem như không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp Đồng thời, các vật kiến trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian

sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa Vì vậy, tính bền lâu của BĐS là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và công trình xây dựng

c Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau:

BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một BĐS này có thể bị tác động của BĐS khác Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cáo giá trị sử dụng của BĐS trong khu vực đó Trong thực tế, việc xây dựng BĐS này làm tôn thêm vẻ đẹp và

sự hấp dẫn của BĐS khác là hiện tượng khá phổ biến

d Các tính chất khác:

-Tính thích ứng:

Lợi ích của BĐS được sinh ra trong quá trình sử dụng BĐS trong quá trình sử dụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những nét đặc trưng của nó, đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu dùng trong việc thoả mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất-kinh doanh và các hoạt động khác

-Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý :

Hàng hoá BĐS đòi hỏi khả năng và chi phí quản lý cao hơn so với các hàng hoá thông thường khác Việc đầu tư xây dựng BĐS rất phức tạp, chi phí lớn, thời gian dài Do đó, BĐS đòi hỏi cần có khả năng quản lý thích hợp và tương xứng

-Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội:

Hàng hoá BĐS chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hoá thông thường khác Nhu cầu về BĐS của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại đó Yếu

tố tâm lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh v.v chi phối nhu cầu và hình thức BĐS

II ĐÁNH GIÁ CHUNG VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN HIỆN NAY

1 Thị trường đang tốt lên

Rất nhiều chuyên gia cho rằng, thị trường BĐS cả nước đang bước vào chu

kỳ phát triển mới có thể kéo dài từ 5-7 năm, điểm bắt đầu là từ năm 2015 Tại một hội thảo mới đây, một chuyên gia đã dẫn lại các số liệu giao dịch trên thị trường BĐS, chủ yếu là phân khúc thị trường căn hộ Theo đó, trong năm 2015, toàn thị

trường đã thanh khoản được khoảng 42.000 căn hộ Đây là con số giao dịch lớn nhất từ trước đến nay Điều này cho thấy, quy mô thị trường BĐS đang được mở rộng đều ra cả nước chứ không còn gói gọn ở các thành phố lớn như TP.HCM và

Hà Nội…

Riêng tại TP.HCM, quy mô thị trường đang mở rộng cả hướng Nam - Đông Nam - Tây Bắc chứ không còn gói gọi ở khu Nam hoặc khu Đông như trước đây Tổng nguồn cung của cả năm 2016 là khoảng 57.000 căn hộ, đó là chưa kể đến các

dự án phân lô bán nền, khách hàng mua đất xây nhà ở các vùng ven Bình quân, cứ mỗi quý, các Cty kinh doanh BĐS đưa ra thị trường hơn 10.000 căn hộ, chẳng hạn quý II/2016, TP.HCM có thêm gần 11.000 căn hộ, tăng hơn quý I/2016 là 20% nhưng vẫn thấp hơn nguồn cung của quý II/2015 gần 10%

Tại Hà Nội, tổng cộng 6.100 căn hộ được mở bán mới từ 17 dự án, tăng 19%

so với quý trước, nhưng giảm 23% cùng kỳ Trong quý II ghi nhận sự trở lại của phân khúc cao cấp, bao gồm lượng căn mở bán mới từ 3 dự án, cung cấp cho thị trường khoảng 700 căn

Một điểm nữa để giới BĐS lạc quan tin rằng thị trường đang tốt lên đó là mặt bằng giá cả đang tăng chóng mặt kể từ năm 2015 Phân khúc thị trường căn hộ đã liên tục tăng từ năm 2015 đến nay Đối với thị trường căn hộ bình dân, giá đã tăng khoảng 8% tính từ cuối năm 2015 đến nay Riêng phân khúc căn hộ cao cấp tăng

từ 1-3% Đối với phân phúc đất nền, nhà phố của các khu vực trọng điểm phát triển đô thị như quận 7, quận 2, quận 9, Thủ Đức… giá đã tăng 10% đến 30% tính

từ năm 2015 đến nay

Căn cứ trên diễn biến chiều rộng của thị trường, số lượng giao dịch gia tăng

ở tất cả các phân khúc, rất nhiều chuyên gia tin rằng thị trường bất động sản đang ở trong giai đoạn phát triển ổn định Những diễn biến tiêu cực của thị trường trong thời gian vừa qua khiến giao dịch chậm lại là do thị trường phản ứng với những chính sách mới mà cụ thể là việc sửa đổi Thông tư 36 Hiện nay, Thông tư 06 đã lộ

diện, với những quy định mới không quá khắc nghiệt, thị trường sẽ sớm thích nghi

và vượt qua

2 Xấu đi

Có một thực tế là diễn biến thị trường từ đầu năm 2016 đến nay đang diễn biến xấu đi rất rõ ràng, đặc biệt là phân khúc thị trường căn hộ trung cao cấp Nhận định thị trường đang xấu đi không phải là ý kiến chủ quan của một hay hai chuyên gia đơn lẻ, điều này xuất phát từ những con số thật từ kết quả nghiên cứu thị trường của một loạt các Cty chuyên nghiên cứu thị trường BĐS Báo cáo thị trường BĐS trong quý II/2016 tại TP.HCM cho thấy, lượng căn hộ giao dịch thành công

đã giảm gần 50% so với cùng kỳ Cụ thể, số lượng căn hộ giao dịch thành công trong quý II/2016 của TP.HCM chỉ đạt gần 5.900 căn hộ, giảm 45% so với cùng kỳ năm 2015 và giảm 35% so với quý I/2016

Các báo cáo thị trường của các Cty có một sự chênh lệch về số căn hộ giao dịch thành công trong nửa đầu năm 2016 nhưng có một mẫu số chung đó là từ đầu năm đến nay thị trường đang có xu hướng đi xuống rất rõ, quý II/2016 giao dịch giảm so với quý I/2016 và giảm so với cùng kỳ năm 2015 Một số liệu khác còn đáng lo ngại hơn, tỉ lệ hấp thu của các dự án mới đang thấp kỷ lục, quý I/2016 tỉ lệ hấp thu dự án mới là 17%, bước sang quý II/2016 tỉ lệ này tiếp tục giảm xuống chỉ còn 16% Các Cty nghiên cứu thị trường đều có chung nhận định, nhu cầu đã không theo kịp tốc độ gia tăng nguồn cung, đây là nguyên nhân làm cho giá nhà không thể tăng, thậm chí còn giảm

3.Khó bật lên

Theo một chuyên gia uy tín, năm 2015, khi thị trường BĐS thức tỉnh, đã thu hút được cả 4 dòng vốn cùng tham gia thị trường Ở trong nước, có sự tham gia của giới đầu tư thứ cấp và của người mua nhà để ở Cũng trong nước, các Cty BĐS bắt đầu bung vốn đổ vào phát triển các dự án BĐS Dòng vốn thứ 4 đó là dòng vốn ngoại đổ vào thị trường thông qua các dự án đầu tư trực tiếp hoặc gián tiếp thông

qua các Cty trong nước Chính sự “hợp lưu” của cả 4 dòng vốn đã làm thị trường BĐS phình to, đẩy nguồn cung tăng với cấp số nhân Chỉ tính riêng TP.HCM, tổng nguồn cung của năm 2016 và 2017 có thể gấp 4 lần nguồn cung năm 2015 và sẽ còn tăng mạnh trong những năm tiếp theo

Cũng theo chuyên gia này, mặc dù nguồn cung gia tăng nhanh chóng nhưng sức cầu trong nước đã không theo kịp Nhu cầu nhà ở tự nhiên, mỗi năm chỉ tăng tối đa 7%, nếu chỉ dựa vào nhu cầu nhà ở thì không thể tạo sức bật cho thị trường BĐS như thời gian qua Riêng đối với nhu cầu đầu tư, mua căn hộ như một kênh đầu tư là một ẩn số Có một sự gia tăng đáng kể các nhà đầu tư thứ cấp mua nhà với kỳ vọng sẽ bán lại khi giá tăng Chính lực lượng đông đảo các nhà đầu tư thứ cấp tham gia thị trường đã làm cho số lượng giao dịch thành công bùng nổ Nhưng

2 năm nay, giá phân khúc căn hộ trung và cao cấp tăng không đáng kể Diễn biến thị trường không như kỳ vọng các nhà đầu tư thứ cấp, do mặt bằng giá không tăng các nhà đầu tư thứ cấp không thể bán lại được quỹ căn hộ đã “ôm” Khi các nhà đầu tư thứ cấp không thể quay vòng vốn, thị trường lập tức bị mất một động lực

III NHỮNG RỦI RO KHI THAM GIA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ CÁCH KIỂM SOÁT

1 Những rủi ro thường gặp khi tham gia thị trường bất động sản

a Rủi ro nguồn vốn:

Các Công ty đầu tư bất động sản hiện nay đều phải sử dụng nguồn vốn vay, do vậy vốn vay và lãi suất tiền vay là yếu tố ảnh hưởng lớn về hiệu quả kinh doanh Rủi ro nguồn vốn xảy ra khi công ty không đặt ra chiến lược kinh doanh với nhiều biện pháp khai thác để nhanh chóng thu hồi nguồn vốn đầu tư, để dự án kéo dài dẫn đến không còn hiệu quả, mất khả năng thanh toán nợ vay ngân hàng Do đó Công ty chủ động tích cực tránh trường hợp rủi ro trên nhằm nâng cao hiệu quả trong chiến lược đầu tư bất động sản là một lĩnh vực đầu tư đòi hỏi phải có nguồn vốn trung, dài hạn vững mạnh, một kế hoạch tài chính ổn định

Do thiếu tính công khai minh bạch nên thị trường BĐS đã và đang chịu tác động của tin đồn, của các chiêu trò làm giá, tạo sóng của giới đầu cơ Mặt khác, hiện có một tỷ lệ khá lớn các giao dịch trên thị trường nhà đất là phi chính thức do nhà, đất còn thiếu căn cứ pháp lý, do qui hoạch không ổn định, do qui hoạch

“treo”, do thủ tục quá rườm rà và phức tạp, thậm chí nhiều Tập đoàn kinh tế đã biến mặt bằng sản xuất thành hàng hóa BĐS non và/hoặc kinh doanh BĐS ngoài chức năng Với môi trường “dưới chuẩn” này đã tạo điều kiện cho hoạt động cò mồi, đầu cơ, bơm giá BĐS phát triển mạnh, tạo ra những cơn sốt ảo, kích thích đầu

cơ theo phong trào và chắc chắn kéo theo việc gia tăng rủi ro cho TD BĐS (tiêu dùng bất động sản)

b, Rủi ro lãi suất và tỉ giá

 Tác động đến nhà đầu tư:

Lãi suất cao tạo rủi ro lớn cho các nhà đầu tư vì các dự án đầu tư trong nước đều có một tỉ lệ vốn vay khá cao , nhưng thị trường BĐS tạo lợi nhuận rất lớn, nên

họ sẵn sàng chấp nhận rủi ro để vay một khoản nợ lớn để mua bất động sản, đầu tư chi phí cho nó

Phần lớn nhà đầu tư bất động sản ở Viêt Nam đều vay nguồn vốn từ ngân hàng thương mại để tạo lợi nhuận cho mình, mặc dù biết là rủi ro có thể xảy ra, và các nhà đầu tư cũng đã phòng ngừa rủi ro Vì phân tích không đúng đắn, tiếp cận thông tin thị trường không minh bạch, không giải quyết được đầu ra cho thị trường (nhất

là việc phân khúc thị trường còn mắc nhiều sai lầm lớn)… nên mức độ rủi ro lãi suất vượt quá tầm kiểm soát của nhà đầu tư, tạo các khoản nợ xấu , không chỉ đe dọa cho các nhà đầu tư trong ngành mà còn gây thiệt hại lớn đến nền kinh tế Việt Nam thông qua nguy cơ sụp đổ của các hệ thống ngân hàng thương mại ảnh hưởng đến nền kinh tế vĩ mô

 Áp lực của tỷ giá khi các doanh nghiệp quyết định đầu tư bằng ngoại tệ:

Khi thị trường lãi suất tăng cao, nhiều nhà đầu tư sẽ chuyển hướng sang đầu tư

bằng ngoại tệ với lãi suất nhỏ hơn, việc tăng nhu cầu sử dụng, vay ngoại tệ cho BĐS sẽ tăng mạnh, làm cho giá ngoại tệ tăng nhanh theo nhu cầu, lượng cung tiền vào thị trường càng lớn gây ra các bất ổn về lãi suất, lạm phát, thiếu hụt ngoại hối chính phủ và hàng loạt các bất ổn về kinh tế Ngược lại giá ngoại tệ giảm, khả năng các nhà đầu tư phải chịu lỗ là rất lớn Đòi hỏi nhà đầu tư phải xác định được

xu hướng của thị trường đưa ra các quyết định chính xác, hiệu quả cao

 Tác động người tiêu dùng BĐS:

Do lãi suất tăng cao, các nhà đầu tư chuyển hướng sẽ gửi tiền vào ngân hàng để thu lãi làm cho tồn kho BĐS tăng cao.Người tiêu dùng BĐS cuối cùng sẽ không có khả năng vay vốn để mua BĐS phục vụ nhu cầu sử dụng, nên hàng tồn kho càng không thể tiêu thụ được.Trước tình trạng đó chính phủ phải can thiệp, quy định mức lãi trần cho các ngân hàng để cứu doanh nghiệp, các nhà đầu tư BĐS giảm bớt gánh nặng chi phí Nhưng khoản nợ của các nhà đầu tư ngày càng khó thanh toán, trong khi tồn kho lại không thể giải quyết được, thị trường BĐS xuống giá liên tục,

nợ xấu từ ngành ngày càng lớn và nguy cơ đỗ vỡ có thể sẽ xảy ra trong thời gian tới

c, Rủi ro về giá

Rủi ro về giá cả phát sinh khi có sự chênh lệch giữa đồng Việt Nam so với vàng và

đô la Khi vàng và đồng đô la tăng mạnh nhưng giá bán bất động sản trên thị trường không tăng theo tương xứng, khách hàng luôn cân nhắc kỹ khi chọn kênh đầu tư nào cho phù hợp, đây là một thách thức lớn cho các Công ty đầu tư kinh doanh Bất động sản "đánh đu" với vàng, đô la

 Giá đất lấy chuẩn giá vàng

Bất động sản có độ trễ nhất định so với những biến động trên thị trường vàng

và đô la Thế nhưng, khi phản ứng, thì đó là những phản ứng khá mạnh mẽ, khốc liệt… Mà, việc định giá đất lại được thực hiện vô tội vạ, được “bơm vá” bởi đội

ngũ “cò” đất Ngoại trừ những giao dịch có liên quan đến cơ quan nhà nước, còn lại thì hầu như bảng giá đất được UBND cấp tỉnh, thành phố ban hành hằng năm chẳng có ý nghĩa gì nhiều trên thị trường

 Giá nhà được tính theo đô la

Dù có quy định giao dịch bằng tiền Việt Nam, nhưng trên thị trường bất động sản, phần lớn sản phẩm đều được rao bán hoặc cho thuê bằng đô la một cách công khai Thậm chí, trên nhiều trang thông tin về bất động sản, các sản phẩm căn hộ cũng được nhiều người chào giá bằng “đô” Đây là hệ quả của một thời gian dài hiện tượng lạm dụng USD diễn ra khá phổ biến trên thị trường Với việc định giá bán theo USD, chủ đầu tư đã đạt được mục tiêu đẩy rủi ro về phía khách hàng Và thực tế này cũng đem lại cho thị trường bất động sản Việt Nam thêm nhiều rủi ro…

d, Cho vay thế chấp bất động sản dự án làm cho rủi ro chồng chất

Một dự án bất động sản được thế chấp để vay vốn ngân hàng, sau đó lại được ngân hàng cho vay để khách hàng mua các căn hộ của chính dự án đó.Như vậy, rủi

ro từ việc cho vay thế chấp tài sản là dự án bất động sản sẽ rất lớn, bởi ngân hàng

đã hai lần giải ngân cho hai khoản vay khác nhau mà chỉ có một tài sản bảo đảm

Đối với các dự án tòa nhà văn phòng, khu căn hộ , dù chủ đầu tư có chuẩn bị

vốn lớn đến đâu, thì vẫn phải phụ thuộc vào nguồn vốn tín dụng trung và dài hạn Xét cho cùng, tăng trưởng của quốc gia nhờ một phần quan trọng của tăng trưởng

dư nợ tín dụng, mà phần tăng trưởng dư nợ tín dụng thường gắn chặt với tăng trưởng bất động sản Trong các trường hợp cho vay này, tài sản bảo đảm bên đi vay đưa vào thế chấp chính là tài sản được hình thành bởi nguồn vốn vay: bất động sản từ dự án Đây là phần chiếm tỷ trọng rất lớn trong cơ cấu cho vay của ngân hàng và của cả nền kinh tế Tài sản bảo đảm đó có thể là chính công trình, tòa nhà hình thành trong tương lai và được định giá theo cơ cấu vốn đầu tư: tổng tài sản,

dự toán vốn đầu tư, dự toán khai thác Kinh doanh bất động sản dự án thường nhắm vào các tòa nhà văn phòng, căn hộ và hướng tới mục tiêu bán hoặc cho thuê

Nhiều trường hợp chủ đầu tư đề nghị ngân hàng hỗ trợ khâu bán hàng thông qua quy trình khép kín là ngân hàng phối hợp cho vay mua sản phẩm bất động sản của chủ đầu tư dự án bằng các sản phẩm tín dụng tiêu dùng cho vay mua nhà Trong trường hợp này, ngân hàng cho khách hàng vay tiền để mua căn hộ và tài sản bảo đảm là chính căn hộ Như vậy, một tài sản nhưng lại được chủ đầu tư và người vay mua nhà cùng thế chấp

Hoạt động vay thế chấp sai lệch: nhà cung cấp và nhà thầu lại thế chấp các tài sản là vật tư, hàng hóa lưu động như xi măng, sắt thép, thang máy và nguồn trả

nợ chính là thu bán hàng từ dự án Khi người vay không có khả năng thanh toán, ngân hàng tiến hành xiết nợ, xử lý tài sản thế chấp là vật tư, hàng hóa Nhưng khi thế chấp dự án, toàn bộ vật tư, hàng hóa đã được tính toán hình thành nên giá trị của dự án trong lần thế chấp trước đó Tính ra, cùng một tài sản bảo đảm mà giá trị cho vay dựa trên tài sản đảm bảo đã được nhân lên gấp 2, gấp 3 lần.Thực tế ghi nhận, có ngân hàng nhận được đề nghị cho vay đối với một dự án căn hộ, có dự toán hàng trăm tỷ đồng Thủ tục pháp lý của dự án đã hoàn tất, chủ đầu tư đã có giấy phép xây dựng và Ngân hàng đã cho vay với tài sản bảo đảm là toàn bộ dự án

đó Sau khi được giải ngân, chủ dự án lại bán căn hộ dưới dạng góp vốn đầu tư Những người góp vốn đầu tư cũng là chủ sở hữu một phần của dự án Khi phát hiện ra điều này, Ngân hàng đã dừng giải ngân và tiến hành thu hồi nợ trước hạn thì vướng mắc về sở hữu, dẫn đến tài sản bảo đảm của Ngân hàng không còn Ngân hàng đối mặt với tranh chấp mới, tranh chấp với các chủ nợ khác, trong đó,

có những người góp vốn với chủ đầu tư để sở hữu bất động sản

2 Cách kiểm soát

Thứ nhất, cần phải kiểm soát chặt chẽ thị trường bất động sản Bộ Xây dựng

cùng phối hợp với các cơ quan, địa phương kiểm soát chặt chẽ thị trường bất động sản, chống đầu cơ, thao túng giá cả trong lĩnh vực này Bộ Xây dựng cũng sẽ đề nghị các địa phương đánh giá chính xác tình hình sử dụng nhà ở tại các dự án phát