Bài Tập Lớn Môn - Luật Kinh Doanh Bất Động Sản - Chủ Đề - Phân Tích Nội Dung Các Quy Định Pháp Luật Về Những Hành Vi Bị Cấm Trong Kinh Doanh Bất Động Sản

Những hành vi bị cấm trong kinh doanh bất động sản Mọi tổ chức các nhân tham gia hoạt động bất động sản đều phải bình đẳng trước pháp luật, tự do thỏa thuận trên cơ sở tôn trọng quyền và

Học viện Ngân Hàng Khoa luật

Bài tập lớn môn: Luật kinh doanh bất động sản

Chủ đề:

Phân tích nội dung các quy định pháp luật về những hành vi bị cấm trong kinh doanh bất động sản? Bình luận về chế tài xử lí vi phạm pháp luật trong kinh doanh bất động sản? Hãy đưa ra những giải pháp hoàn thiện về xử lí vi phạm

pháp luật tring kinh doanh bất động sản và liên hệ thực tế?

Mục lục:

Lời nói đầu………

Nội dung………

I Quy định của pháp luật về những hành vi bị cấm trong kinh doanh bất động sản………

1 Những hành vi bị cấm trong kinh doanh bất động sản………

2 Bình luận những chế tài xử lí hành vi vi phạm pháp luật KD BĐS………

II Liên hệ thực tế………

III Đề xuất giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật………

Lời kết………

Danh mục tài liệu tham khảo………

Lời nói đầu

Kinh doanh bất động sản là một hoạt động đang diễn ra sôi động trên thị trường Mặc dù đòi hỏi một nguồn vốn lớn nhưng có sức hút rất mạnh mẽ với các nhà đầu tư Hoạt động mang lại nguồn lợi nhuận khổng lồ nhưng cũng ẩn chứa nhiều rủi ro Hoạt động kinh doanh bất động sản đem lại nhiều lợi nhuận nên các nhà đầu tư đua nhau tìm đến thị trường bất động sản Điều này khiến thih trường kinh doanh bất động sản trở nên hỗn loạn và nhiều khi không kiểm soát được Để thu được lợi nhuận cao, các nhà kinh doanh bất động sản đã thực hiện không ít những hành vi bị cấm hay còn gọi là hành vi pham pháp trong kinh doanh bất động sản để thu đc lượi nhuận cao Mặc dù pháp luật đã đưa ra rất nhiều chế tài hạn chế các hành vi vi phạm đó nhưng cũng chỉ hạn chế được một phần

I Quy định của pháp luật về những hành vi bị cấm trong

kinh doanh bất động sản:

1 Những hành vi bị cấm trong kinh doanh bất động sản

Mọi tổ chức các nhân tham gia hoạt động bất động sản đều phải bình đẳng trước pháp luật, tự do thỏa thuận trên cơ sở tôn trọng

quyền và lợi ích hợp pháp của các bên và không trái các quy định của

pháp luật Trong hoạt đông kinh doanh bất động sản các nhà kinh doanh luôn tìm đủ mọi cách để nhằm cạnh tranh kiếm lời, điều này có thể gây lũng loạn thị trường và xâm hại nghiêm trọng đến khách hàng

Để hạn chế việc cạnh tranh không lành mạnh trong hoạt đông KD BĐS thì các nhà làm luật đã đưa ra điều luật quy định các hành vi bị cấm trong KDBĐS Cụ thể:

Theo điều 8 luật KDBĐS 2014 có quy định về các hành vi bị cấm:

1.1 Kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện theo quy định của luật này.

Pháp luật có quy định các loại bất động sản được đưa vào kinh

doanh tại Điều 5 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, cụ thể gồm

các loại sau:

- Nhà, công trình xây dựng có sẵn của các tổ chức, cá nhân;

- Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai của các tổ chức, cá nhân;

- Nhà, công trình xây dựng là tài sản công được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đưa vào kinh doanh;

- Các loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì được phép kinh doanh quyền sử dụng đất

1.1 Quyết định việc đầu tư dự án BĐS không phù hợp với quy hoạch, kế hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Trên thực tế, có nhiều tổ chức, cá nhân lợi dụng chức quyền để lách luật, ra quyết định cho phép đầu tư không phù hợp với quy

hoạch, kế hoạch cơ quan nhà nước đã phê duyệt So với Luật Kinh doanh bất động sản 2006, quy định về các hành vi bị cấm trong hoạt động kinh doanh bất động sản đã được Nhà nước đưa ra cụ thể hơn,

chi tiết hơn, điều này cũng góp phần nâng cao tính răn đe đối với những hành vi trái pháp luật của cá nhân, tổ chức có thẩm quyền, thể hiện quyền lực của Nhà nước trong đảm bảo cân bằng lợi ích giữa các chủ thể trong xã hội

1.3.Không công khai hoặc công khai không đầy đủ, trung thực thông tin về BĐS.

Xét tình hình thị trường bất động sản phát triển còn tự phát, thiếu lành mạnh, giao dịch "ngầm" vẫn chiếm tỷ lệ lớn, tình trạng đầu cơ nhà đất, kích cầu ảo để nâng giá bất động sản làm cho thị trường

"nóng, lạnh" thất thường, thông tin về bất động sản không đầy đủ, thiếu minh bạch; quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia giao dịch không được bảo đảm, Nhà nước đã ban hành quy định này Để góp phần bảo đảm công khai, minh bạch trong hoạt động kinh doanh bất động sản, bảo vệ quyền lợi hợp pháp của tổ chức, cá nhân tham gia giao dịch bất động sản, Luật Kinh doanh bất động sản quy định tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải công khai thông tin về bất động sản tại sàn giao dịch Thông tin về bất động sản bao gồm: vị trí, quy mô, tính chất, công năng, thực trạng và tình trạng pháp

lý của bất động sản

1.4.Gian lận, lừa dối trong KDBĐS

Trước đây, khi thị trường bất động sản bắt đầu khởi sắc, các nhà đầu tư thường lợi dụng sự cả tin, thiếu kiến thức pháp luật của người mua bất động sản để sử dụng những thủ thuật che mắt khiến người mua chịu lép vế trong giao dịch bất động sản Luật Kinh doanh bất động sản đưa trường hợp này vào một trong những hành vi bị cấm trong kinh doanh bất động sản đã thể hiện sự chú trọng của nhà nước trong việc đảm bảo lợi ích của bên mua khi tham gia giao dịch trong thị trường bất động sản

1.4 Huy động, chiếm dụng vốn trái phép, sử dung vốn huy động của tổ chức, cá nhân và tiền ứng trước của bên mua, bên thuê,

bên thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai không đúng mục đích theo cam kết.

Theo K2- Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản, chủ đầu tư

phải sử dụng tiền ứng trước của khách hàng theo đúng mục đích đã cam kết Như vậy, để chủ động cho việc chi thi công nhà ở hình thành trong tương lai, bên bán vẫn được luật cho phép đứng ra thu tiền của bên mua, tùy từng lần, tùy giai đoạn và tùy đối tượng luật đã quy định

cụ thể mức thu như nêu trên Để đảm bảo lợi ích của bên mua trong quá trình giao dịch với nhà đầu tư, Nhà nước đã quy định hành vi huy động, chiếm dụng vốn trái phép; sử dụng vốn huy động của tổ chức,

cá nhân và tiền ứng trước của bên mua, bên thuê, bên thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai không đúng mục đích theo cam kết là hành vi bị cấm trong kinh doanh bất động sản

1.6.Không thực hiện hoặc thực hiện khồn đầy đủ nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.

Nghĩa vụ tài chính được quy định trong phần nghĩa vụ của bên

bán nhà, công trình xây dựng tại khoản 7 Điều 22; nghĩa vụ của bên cho thuê nhà, công trình xây dựng tại khoản 6 Điều 27; nghĩa vụ của bên cho thuê mua nhà, công trình xây dựng tại khoản 8 Điều 33; nghĩa vụ của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại khoản 5 Điều 39; nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại khoản 4 Điều 41; nghĩa vụ của bên cho thuê quyền sử dụng đất tại khoản 5 Điều 43; nghĩa vụ của các bên trong chuyển nhượng toàn

bộ hoặc một phần của dự án bất động sản tại Điều 52 Luật Kinh Doanh bất động sản 2014 Quy định này không chỉ đảm bảo việc

thực hiện nghĩa vụ tài chính của các chủ thể tham gia kinh doanh bất động sản mà còn giúp Nhà nước quản lí được hoạt động kinh doanh bất động của họ

1.7.Cấp và sử dụng chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản không đúng quy định của Luật này

Theo quy định thì người hoạt động môi giới bất động sản phải có chứng chỉ mới được hành nghề Người muốn được cấp chứng chỉ hành nghề phải theo học tại các cơ sở đào tạo được Bộ Xây dựng công nhận là cơ sở đủ điều kiện đào tạo Sau khi có tín chỉ đào tạo do các cơ sở đào tạo này cấp, người xin cấp chứng chỉ hành nghề sẽ làm hồ sơ tới Sở Xây dựng để tham dự kỳ thi sát hạch, nếu đạt điểm thi theo quy định được Sở Xây dựng cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản

Chứng chỉ có giá trị sử dụng trên phạm vi cả nước trong thời hạn 5 năm kể từ ngày được cấp, khi chứng chỉ hết hạn nếu muốn cấp lại chứng chỉ thì phải thi sát hạch theo quy định Quy định này không chỉ buộc người hành nghề môi giới bất động sản phải thực hiện đúng quy định của pháp luật mà ngay cả tổ chức, cá nhân có thẩm quyền cấp chứng chỉ hành nghề cũng nằm trong phạm vi điều chỉnh của pháp luật

1.8.Thu phí, lệ phí và các khoản tiền liên quan đến kinh doanh bất động sản trái quy định của pháp luật.

Việc đưa hành vi này vào nhóm các hành vi bị cấm trong kinh doanh bất động sản nhằm hạn chế khả năng các tổ chức, cá nhân lạm dụng chức quyền để thu lợi cho bản thân, thu phí, lệ phí và các khoản tiền liên quan đến kinh doanh bất động sản một cách trái phép

2 Bình luận những chế tài xử lí hành vi vi phạm pháp luật KD BĐS

2.1 Chế tài hành chính.

Điều 58 Nghị định 139/2017/NĐCP cũng quy định, phạt tiền từ 10

-15 triệu đồng đối với một trong các hành vi: Kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS độc lập mà không có chứng chỉ hành nghề hoặc chứng chỉ hành nghề hết thời hạn sử dụng theo quy định Phạt tiền từ 30 - 40 triệu đồng đối với một trong các hành vi: Kinh doanh môi giới BĐS mà không thành lập DN theo quy định, không đủ số người có chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS theo quy định hoặc chứng chỉ hành nghề hết thời hạn sử dụng theo quy định; không lập hợp đồng hoặc hợp đồng môi giới BĐS không đầy đủ các nội dung chính đã được quy định tại Điều 61 Luật Kinh doanh BĐS

Theo tài liệu hội thảo, trong khoảng 300.000 môi giới BĐS đang hoạt động tại Việt Nam, hiện chỉ có 27.000 người có chứng chỉ hành nghề theo luật cũ, 8.000 người đã có chứng chỉ hành nghề theo luật mới Nhà môi giới tại Việt Nam nhìn chung đều “thờ ơ” và bỏ qua những quy định của pháp luật khi hành nghề Khi rào cản pháp luật vô hình chung không có nhiều “giá trị” với những người làm nghề môi giới, thì việc trông đợi các nhà môi giới tuân thủ đạo đức nghề nghiệp, đóng góp cho sự phát triển minh bạch của thị trường BĐS là một điều không đơn giản,

2.2Chế tài dân sự

Trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, chế tài dân sự chủ yếu

áp dụng đối với các hợp đồng kinh doanh bất động sản Hợp đồng trong lĩnh vực bất động sản nói chung cũng vô hiệu do các nguyên nhân dẫn đến hợp đồng vô hiệu như hợp đồng dân sự

Hậu quả của hợp đồng dân sự vô hiệu là:

+ Hợp đồng dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập

+ Khi hợp đồng dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường

Và Toà án chỉ công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi hợp đồng đó có đầy đủ các điều kiện sau đây:

- Người tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có năng lực hành vi dân sự;

- Người tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoàn toàn tự nguyện;

- Mục đích và nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không trái pháp luật, đạo đức xã hội;

- Đất chuyển nhượng đã được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003;

- Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có đủ điều kiện chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có đủ điều kiện về nhận chuyển nhượng theo qui định của pháp luật;

- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được lập thành văn bản có chứng nhận của Công chứng nhà nước hoặc chứng thực của

Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền

2.3Chế tài hình sự

Luật hình sự hiện tại mới đề cập tới xử lý tội vi phạm các quy định về quản lý đất đai:

“1 Người nào lợi dụng hoặc lạm dụng chức vụ, quyền hạn giao đất, thu hồi, cho thuê, cho phép chuyển quyền sử dụng, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trái pháp luật, đã bị xử lý kỷ luật về hành vi này

mà còn vi phạm, thì bị phạt cải tạo không giam giữ đến ba năm hoặc phạt tù từ sáu tháng đến ba năm.

2 Phạm tội thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tù từ hai năm đến bảy năm:

a) Đất có diện tích lớn hoặc có giá trị lớn;

b) Gây hậu quả nghiêm trọng.

3 Người phạm tội còn có thể bị phạt tiền từ năm triệu đồng đến năm mươi triệu đồng, cấm đảm nhiệm chức vụ, cấm hành nghề hoặc làm công việc nhất định từ một năm đến năm năm.”

Có thể thấy, chế tài xử lí vi phạm trong hoạt động kinh doanh bất động sản chủ yếu là chế tài hành chính Các quy định của dân sự và

hình sự còn khá ít và chưa cụ thể Việc này cũng gây khá nhiều bất lợi cho các cơ quan xử lí vi phạm hoạt động kinh doanh bất động sản

II Liên hệ thực tế

a Tình huống thực tế 1

Dự án Binh đoàn 12 Đại Mỗ do Công ty Cổ phần Kiến trúc đô thị Nam Thăng Long làm chủ thầu xây dựng, Công ty TNHH Quản lý BĐS Thế Kỷ (Công ty Thế Kỷ - thành viên của CEN Group) là đơn vị

ký hợp đồng huy động vốn từ các khách hàng Mặc dù, Công ty Thế

Kỷ đã thực hiện việc huy động vốn của khách hàng hơn 2 năm qua nhưng đến nay khách hàng dự án Binh Đoàn 12 Đại Mỗ vẫn chưa thể

ký được hợp đồng mua bán Theo như thông tin từ dư luận, thì Công

ty TNHH Quản lý BĐS Thế Kỷ đã sử dụng vốn huy động sai mục đích, dùng tiền huy động của khách để đầu tư vào dự án khác Hàng trăm khách hàng đã góp vốn vào dự án như đang ngồi trên đống lửa khi nhìn hàng tỷ đồng của mình bị ngâm nhiều năm, còn dự án có nguy

cơ khó thực hiện trong bối cảnh hiện nay Nhiều khách hàng đã quyết định làm đơn đề nghị Công ty Thế Kỷ hoàn trả lại số tiền góp vốn, song điều này khó mà được giải quyết nhanh chóng

Như vậy, việc làm của công ty TNHH Quản lý BĐS Thế Kỷ có thể quy vào hành vi bị cấm tại khoản 5, điều 8 Luật kinh doanh Bất động sản 2014 (Huy động chiếm dụng vốn trái phép, sử dụng vốn huy động của tổ chức, cá nhân và tiền ứng trước của bên mua, bên thuê, bên thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai không đúng mục đích theo cam kết)

b Tình huống thực tế 2 (vẫn là vi phạm khoản 5 điều 8)

Tại dự án chung cư Văn Phú - Victoria (Hà Đông, Hà Nội) xảy ra tình trạng một số công ty thứ cấp sau khi thu tiền từ khách hàng mua nhà nhưng không nộp đủ cho chủ đầu tư Ông Nguyễn Văn Hương,

khách hàng mua nhà tại dự án Văn Phú - Victoria cho biết sau gần 3 năm chờ đợi đến thời điểm nhận nhà, ông mới tá hỏa khi được biết toàn bộ số tiền gần 2 tỷ đồng tương ứng 80% giá trị hợp đồng ông đã nộp cho Công ty cổ phần tập đoàn ĐTP, là một nhà đầu tư thứ cấp của dự án, nhưng công ty này mới chuyển cho chủ đầu tư có 45% Như vậy ông Hương không thể nhận nhà đúng thời hạn vì chưa nộp

đủ tiền còn công ty thứ cấp kia đã chiếm dụng vốn trái phép của

người dân trong thời gian dài

III Đề xuất giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật

Một số giải pháp nâng cao công tác xử lí VPPL trong KDBĐS :

- Luật hình sự cần có những quy định cụ thể về vuệc xử lí các vi phạm trong KDBĐS bao gồm các tội phạm vi phạm , hinhg thức

xử lí và mức độ xử lí

- Nhà nước sớm xây dựng và ban hành các quy chế về tổ chức

và hoạt động của tổ chức môi giới BĐS, tổ chức tư vấn BĐS, tổ chức định giá BĐS, tổ chức quản lí sàn giao dịch BĐS, Tổ chức quản lí BĐS

- Sớm sửa đổi, bổ sung quy định giải quyết mâu thuẩn giữa Luật Nhà ở, Luật Xây dựng, Luật Đất đai, Luật bảo vệ va phát triển rừng…đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ của hệ thống pháp luật kinh doanh BĐS

- Đẩy mạnh công tác tuyên truyền cho người dân về pháp luật kinh doanh cũng như nâng cao hiểu biết của người dân về kinh doanh bất động sản

- Hoàn thiện hệ thống cơ sở dữ liệu, thông tin về BĐS để cho các nhà đầu tư dễ dàng tra cứu, tìm kiếm thông tin trước khi đi đến quyết định có đầu tư vào lĩnh vực kinh doanh bất động sản hay không