Bài Tập Lớn - Kinh Doanh Bất Động Sản - Chủ Đề - Quá Trình Hình Thành Và Phát Triển Thị Trường Bđs Việt Nam Và Sự Cần Thiết Cần Có Sự Điều Chỉnh Của Pháp Luật

sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi.” khoản 1 điều 3 luật kinh doanh BDS 2014 mà có thể đưa ra khái niệ

Chủ đề : Quá trình hình thành và phát triển thị trường BĐS Việt Nam và sự cần thiết cần có sự điều chỉnh của pháp luật.

1

Tổng quan chung

1.1 Bất động sản.

Có nhiều cách đưa ra định nghĩa về bất động sản tuy nhiên nếu nhìn dưới góc độ pháp lý thì khái niệm bất động sản được quy định

ở các đạo luật khác nhau qua từng thời kì Hiện nay được quy định

cụ thể trong bộ luật dân sự 2015 như sau :

Điều 107 Bất động sản và động sản

1 Bất động sản bao gồm:

a Đất đai;

b Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai;

c Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng;

d Tài sản khác theo quy định của pháp luật

Cách liệt kê trên đã đưa ra một cách tổng quát về việc nhận dạng đâu là bất động sản đồng thời khoản d chính là điều dự phòng

nhằm mở ra hướng tư duy rộng giúp cho điều khoản tránh khỏi tình trạng lỗi thời nếu sau này có sự xuất hiện tài sản khác mà được quy định của pháp luật coi là bất động sản

1.2 Thị trường Bất động sản.

Có nhiều quan điểm khác nhau khi định nghĩa về thị trường Bất động sản, do bản chất khái niệm bất động sản có nhiều cách đưa ra định nghĩa khác nhau Tuy nhiên căn cứ dưới cách định nghĩa về Bất động sản ( bộ luật dân sự 2015) và luật kinh doanh bất động

sản 2014 về kinh doanh bất động sản ( “Kinh doanh bất động

sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động Kinh doanh bất

động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua,

nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động

sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi.”) ( khoản 1 điều 3 luật kinh doanh BDS 2014) mà có thể đưa ra khái niệm thị trường bất động sản như sau:

- Thị trường BĐS là nơi diên ra các hoạt động đầu tư vốn vốn để

kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động

xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ

tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi

1.3 Đặc điểm thị trường bất động sản.

- Có đối tương vô cùng đặc biệt : Bất động sản không thể dịch chuyển , tính lâu bền, giá trị sử dụng phong phú

- Thị trường BĐS là thị trường diễn ra các giao dịch liên quan đến BDDdS và lợi ích chứa đựng bất động sản thông qua giấy tờ pháp

lý là quyền sở hữu, quyền sử dụng BĐS

- Ngoài chịu sự tác động của quy luật của hoàng hóa: Quy luật cung – cầu, quy luật cạnh tranh còn chịu sự chi phối bởi nhà nước

và chính sách pháp luật của nhà nước

- Giá trị lớn, độ an toàn cao, tính thanh khoản thấp nhất trong các loại tài sản

- Gắn liền với thị trường có liên quan như thị trường tiền tệ, thị trường xây dựng, thị trường bảo hiểm,…

- Sự phát triển kéo theo sự ra đời phát triển các ngành nghề mới như tư vấn, mua giới, quảng cáo,…

2 Quá trình hình thành sự phát triển của thị trường bất động sản.

2.1 Các giai đoạn hình thành phát triển của thị trường bất động sản Quá trình hình thành và phát triển của thị trường BĐS là một quá trình tất yếu khách quan gắn liền với quá trình phát triển của sản

xuất hàng hóa Cơ sở kinh tế - xã hội của sự ra đời và tồn tại của sản xuất hàng hóa là phân công lao động giữa người sản xuất này

và người sản xuất khác, do quan hệ khác nhau về tư liệu sản xuất quy định

Con người ngoài các nhu cầu về ăn mặc,làm việc, lao động , thì nhà ở cũng là một nhu cầu không thể thiếu được của cộng sống

Ổn định chỗ ở là công việc đầu tiên con người cần làm trước khi bắt tay vào thực hiện các dự định tiếp theo Hiện nay trong khi dân

số đang tăng nhanh quá trình đô thị hóa diễn ra nhanh chóng, mức sống con người tăng lên, Nhu cầu về nhà ở, đất đai cũng tăng lên trong khi đó đất đai và nhà ở cũng có hạn, việc mua bán, chuyển nhượng, cho thuê là một hoạt động tất yếu phải xảy ra Bên cạnh

đó, các yếu xã hội như tấm lí, thói quen, tập quán cũng ảnh hưởng đến nhu cầu bất động sản Ngày nay, khi cuộc sống ở các đô thị ngày càng phát triển, thì số thế hệ trong một gia đình giảm đi, nhu cầu được sống riêng tăng lên, con cái điều mong muốn có phòng riêng nên nhu cầu mở rộng chỗ ở tăng lên Điều nay là một trong những nguyên nhân làm nhu cầu BĐS tăng lên Trong nền kinh tế thị trường khi mà đã có cầu, lợi nhuận mà cầu này mang lại rất lớn, pháp luật lại không cấm thì tất yếu người ta sẽ tìm cách đáp ứng cung Cung cầu gặp nhau trên cơ sở pháp luật thì tất yếu hình

thành thị trường

Nền kinh tế vận hành theo cơ chế thị trường, mọi yếu tố đầu vào, đầu ra đều trở thành hàng hóa và hình thành các loại thị trường chuyên biệt phát triển cở các mức độ khác nhau Trong điều kiện

đó, nếu không thừa nhận BĐS là hàng hóa, không thừa nhận thị trường bất động sản, sẽ tạo nên sự khuyết thiếu, kém đồng bộ trong hệ thống thị trường làm suy yếu động lực thúc đẩy của cơ chế thị trường tới sự vận hành của nền kinh tế

Thị trường bất động sản là một bộ phận của hệ thống thị trường,

có nghĩa là thị trường bất động sản là một loại thị trường, nó tồn tại

và phát triển như quy luật riêng nhưng cũng chịu ảnh hưởng của các loại thị trường khác.Xã hội càng phát triển, thì nhà đất càng có vai trò quan trọng Việt Nam phát triển nền kinh tế theo định hướng

xã hội chủ nghĩa càng phải hiểu rõ thị trường bất động sản như một

bộ phận cấu thành của thị trường nước nhà có tính tới điều kiện hội nhập quốc tế Việc xây dựng nền kinh té thị trường còn nhiều thời gian cho việc hoàn thiện thị trưởng bất động sản Có thể khẳng định

sự hình thành, tồn tại, và phát triển của thị trường BĐS không phải trước mắt mà là lâu dài

Quá trình hình thành và phát triển TTBĐS ở nước ta có thể chia ra hai thời kỳ:

Thời kì thú nhất, thời kỳ trước khi bước vào công cuộc đổi mới

nền kinh tế ( từ 1986 trở về trước)

TTBĐS Việt Nam đã có từ lâu, có thể khẳng định nó có từ trước khi nước Việt Nam dân chủ cộng hòa ra đời, nếu lấy mốc từ 1986 trở

về trước, TTBĐS nước ta phát triển qua các gia đoạn :

- Trước năm 1960 chủ yếu là tư nhân mua bán với nhau bằng sự thỏa thuận và bằng tiền mặt hoặc vàng và chủ yếu không thông qua Nhà nước

- Những năm 1974 – 1975 Hà Nội thú điểm lần đầu tiên bán nhà cho dân trả dần tại các khu Yên Lãng, Trương Định, Văn Chương, với khoảng 600-700 căn hộ Có thể nói đây là dạng kinh doanh nhà đầu tiên do nhà nước thực hiện, rất tiếc sau đó vì chiến tranh mà đã phải dừng lại

- Năm 1986 thay đổi một cách căn bản việc kinh doanh BĐS

Có thể nhận thấy rằng: TTBĐS nước ta hình thành từ trước thời kì đổi mới kinh tế, nhưng nhìn chung ở giai đoạn này thì TTBĐS còn

sơ khai, các hoạt động trên thị trường còn đơn giản, tự phát và là thị trường không chính thống do không được sự công nhận của Nhà nước Mặc dù không được sự công nhận của Nhà nước

nhưng hoạt động TTBĐS Việt Nam đã gia tăng về số lượng, quy

mô và mức độ tác động đến nhiều lĩnh vực của kinh tế - xã hội

Thời kì thứ 2, thời kì đổi mới, phát triển nền kinh tế thị trường theo

định hướng xã hội Chủ nghĩa ( từ 1987 đến nay)

Từ khi nước ta chuyển từ nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung sang nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa và từ khi Luật Đất đai ra đời, TTBĐS nước ta càng phát triển nhanh hơn Có thể điểm qua một số mốc sau:

- Giai đoạn 1993-1994 ( Cơn sốt lần 1)

* Nguyên nhân: Luật đất đai 1993 ra đời trong đó có quy định Giao đất nông nghiệp, đất ở cho hộ gia đình để họ có thể ổn định sản xuất , kinh doanh lâu dài trong đó nổi bật là cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở điều 10 luật này Cùng với đó là bộ luật dân

sự 1995 có quy định về tài sản là bất động sản, điều kiện hợp đồng mua bán tài sản, Thêm vào đó là các quy định về thừ kế, chuyển nhượng, cho thuê , thế chấp, đã kích thích nhanh chóng các hoạt động kinh doanh BĐS phát triển

Sau một thời gian hội nhập đến 1993 thì nền kinh tế ghi nhận

những tín hiệu tăng trưởng, phát triển đột phá kéo theo đó là cơn sốt đất tại các đô thị nơi hình thành phát triển mạnh mẽ các nhà máy công nghiệp lớn điều nay làm cho nhu cầu đất kinh doanh và đất nhà ở đô thị phát triển

* Biểu hiện: Nhu cầu quyền sử dụng đất tăng lên thành cơn sốt

- Giai đoạn 1995-1999 ( Đóng băng lần 1)

* Nguyên nhân: Nguyên nhân do các chính sách vĩ mô và sự biến động của nền kinh tế

Nghị định 18/1995/NĐ-CP ban hành ngày 13/02/1995 quy định chi tiết thi hành pháp lệnh về Quyền và Nghĩa vụ của các tổ chức trong

và ngoài nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất đã làm cho giới đầu cơ chùn tay Nhà đầu cơ phải bán đất để trả nợ cho ngân hàng

* Biểu hiện: Sau cơn sốt mạnh thị trường bất động sản Việt Nam bước vào giai đoạn đóng băng kéo dài 5 năm

- Giai đoạn 2001- 2002 ( Cơn sốt lần 2)

* Nguyên nhân:- Chủ trương cho phép Việt kiều mua nhà ở làm cho nhà đầu tư kì vọng một lượng vốn lớn đổ về thị trường Bất động sản trong nước GDP nhưng năm 2000-2001 tăng 6,8 % so với

1999 cùng với đó lạm pháp ổn định làm cho các nhà đầu tư kì vọng

sự tăng trưởng trở lại của thị trường BĐS

Luật đất đai 1993 bộc lộ nhiều điểm hạn chế và thời điểm này gấp rúp ban hành văn bản dưới luật điều chỉnh quy định luật đất đai

1993 Ví dụ nghị định 181/2004 trong đó cấm mua bán đất nền , chỉ thị 05 của thành phố Hồ Chí Minh ngày 29/10/2004 cấm chia lô bán nền làm cho người chủ đầu tư rơi vào cảnh lao đao khi đầu cơ đất nền quá lớn ở thời gian trước

* Biểu hiện:Sau một thời gian bình lặng thì giai đoạn này giá nhà đất tăng cao rồi có nhưng thời điểm chạm mốc cao đến mức người

ta ví như cao nhất đắt đỏ nhất thế giới , khi so với giá nhà đất Hồng Kong , Hoa Kỳ,…

- Giai đoạn 2007- 2008 ( Cơn sốt đất lần 3)

* Nguyên nhân: Nguồn vốn FDI đổ vào Việt Nam rất lớn tạo ra đòn bẩy tăng trưởng kinh tế.2006-2007 được coi là thời kì huy hoàng của thị trường chứng khoán Việt Nam điều này tạo ra một lượng vốn lớn trong nền kinh tế các nhà đầu tư chuyển dịch lượng vốn

này sang kinh doanh bất động sản làm thị trường BĐS sôi động trở lại , đặc biệt sốt mạnh loại hình nhà ở căn hộ và biệt thự cao cấp

* Biểu hiện: Chỉ tập trung vào căn hộ cao cấp , biệt thự

- Giai đoạn 2008 đến nay ( đóng băng lần 3)

* Nguyên nhân: bong bóng bất động sản, lạm phát tăng một cách chóng mặt Chính phủ tiến hành điều tiết thị trường bằng chính sách ổn định kinh tế vĩ mô , điều tiết nền kinh tế như : ổn định thị trường, kiểm soát lạm phát như chính sách tín dụng, chính sách cấm tích trữ vàng trong dân với số lượng lớn giai đoạn 2010-2012,

….chính sách pháp luật có nhiều thay đổi : ví dụ sự ra dưới văn bản dưới luật hạn chế tình hình giá đất tăng mất kiểm soát như nghị định 11 /2011 về thu thuế sử dụng đát, sự đi vào đời sống kinh tế của luật phá sản 2014 đã loại bỏ đi doanh nghiệp yếu kém thiếu giúp nên kinh tế “ khỏe mạnh “ hơn với “tế bào thực sự mạnh” đã làm kinh tế phát triển

* Biểu hiện: Thi trường bất động sản ảm đạm , giá đất , giá sản phẩm bất động sản bớt leo thang giúp thị trường bất động sản ổn định

Hiện nay đang xuất hiện loại hình đầu tư bất động sản mới đó là đầu tư bất động sản vào lĩnh vực tâm linh- văn hóa , nghĩ dưỡng cao cấp,…đem lại lợi nhuận khổng lồ điển hình là Công ty cổ phần xây dựng Xuân trường , Vin group, FLC,…

2.2 Một số kết quả đạt được của hoạt động TTBĐS trong thời gian qua

Sự đóng góp của TTBĐS trong giai đoạn này được thể hiện trên các mặt:

- Thị trường quyền sử dụng đất đã nhanh chóng hình thành và phát triển với vai trò là một loại tư liệu sản xuất đặc biệt, thúc đẩy nhiều

ngành và lĩnh vực của nền kinh tế phát triển như công nghiệp, nông nghiệp, giao thông vận tải, xây dựng, các loại hình dịch vụ, du lịch,

- Thị trường nhà ở phát triển nhanh góp phần thúc đẩy các hoạt động đầu tư phát triển ( cả đầu tư trong và người nước ) đã từng bước cải thiện nhu cầu về chỗ ở của người dân, làm thay đổi nhanh nền kinh tế và xã hội của Việt Nam, ngoài ra sự phát triển này cũng góp phần huy động được một lượng vốn lớn trong dân đưa vào sử dụng trong nền kinh tế

- Phát triển TTBĐS đã thúc đẩy sự phát triển của các đô thị và vùng nông thông theo hướng văn minh, hiện đại hơn

- Thông qua thực hiện vận hành của TTBĐS đã giúp cho công tác quản lí Nhà nươc và các thể chế TTBĐS cũng hình thành và dần hoàn thiện theo nhằm phù hợp với nhu cầu phát triển và hội nhập

3 Vấn đề quản lý nhà nước với thị trường bất động sản

3.1 Thị trường bất động sản là một yếu tố quan trọng khi đất nước chuyển mình sang nền kinh tế thị trường

Đại hội đại biểu toàn quốc lần 8 đã xác định: “Tổ chức, quản lý tốt thị trường BĐS Chăm lo giải quyết vấn đề nhà ở cho nhân dân, nhất là ở các vùng đô thị; phát triển các doanh nghiệp nhà nước xây dựng và kinh doanh nhà ở Khuyến khích các thành phần kinh

tế tham gia xây dựng và kinh doanh nhà ở theo sự hướng dẫn và quản lý của nhà nước.”

Vì các nguyên nhân như:

+ Kinh doanh BĐS là một trong những ngành kinh tế mũi nhọn góp phần tăng thu ngân sách và chiếm tỷ trọng đáng kể trong tổng sản phẩm quốc nội đối với một quốc gia

+ Nhà ở còn là một tài sản của mỗi quốc gia, chiếm 20% – 50% tài sản, nhờ đó mà tạo ra động lực to lớn thúc đẩy quá trình tích luỹ

của các hộ gia đình và cá nhân

+ Khi nhìn vào thị trường bất động sản của một quốc gia ta sẽ đánh giá được nền kinh tế của quốc gia đó, mức thu nhập của người dân , mức sống

+ Nhà ở còn là tài sản lớn của người dân, là nơi diễn ra các hoạt động sinh hoạt sống và còn là hình ảnh không gian, mỹ quan và cảnh quan môi trường đô thị…

Bên cạnh đó còn nhiều lí do như sự phát triển thị trường BĐS sẽ góp phần phát triển các thị trường phụ trợ, BĐS hinh thành và phát triển tạo điều kiện huy động nguồn vốn phục vụ cho sản xuất, xă hội vận động dẫn đến quá trình sản xuất xã hội đựơc tiến hành trôi chảy ;tạo điều kiện cho việc sản xuất,chuyển tài sản đến người sử dụng ,tài sản phục vụ sản xuất kinh doanh có hiệu quả va thúc đẩy việc tiết kiệm trong sản xuất kinh doanh Từ đây ta có thể đưa ra kết luận: BĐS có vai trò cực kỳ quan trọng đối với mỗi quốc gia 3.2 Sự cần thiết phải có sự quản lý của nhà nước, pháp luật với thị trường BĐS

Cũng như các loại thị trường khác tồn tại trong nền kinh tế - xã hội, thị trường BĐS luôn chứa đựng những lợi ích to lớn cho sự phát triển của đất nước Theo sau những lợi ích to lớn ấy là những rủi ro không lường trước được do những biến động, thay đổi trên thị trường này mang lại, ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống xã hội, ảnh hưởng đến nhân dân Việc nhà nước sử dụng pháp luật như một công cụ quản lí thị trường BĐS cho thấy tầm quan trọng của việc quản lí này Dưới đây là sự diễn giải sự cần thiết trong quản lí pháp luật, vai trò của nhà nước đối với thị trường bất đông sản:

- Thị trường BĐS phát triển mang tính tự phát, thiếu lành mạnh, các giao dịch ngầm chiếm tỉ lệ lớn Tình trạng đầu cơ nhà, đất, kích cầu

ảo để nâng giá bất động sản làm cho thị trường “nóng, lạnh” bất thường và nhiều cơn sốt giá nhà, đất đã xảy ra những năm gần đây khiến cho thị trường trở nên khó kiểm soát

- Thông tin về BĐS còn khó tiếp cận và không đầy đủ minh bạch, các thủ tục còn phúc tạp, phải trải qua nhiều trung gian, chi phí cao,

và xuất hiện nhiều lừa đảo trong môi giới nhà đất, Tại phía đô thị, tính pháp lí của quy hoạch đang bị xâm phạm trong thực thi từ cả phía nhà nước, và một bộ phận nhân dân, khiến cho cấp phép quy hoạch tràn lan

- BĐS khi tham gia thị trường chưa được sử dụng hiệu quả, xuất hiện nhiều tiêu cực, cũng như để thất thoát, tham nhũng, lãng phí gây bất bình trong xã hội

- Thị trường BĐS hoạt động bằng các huy động nguồn vốn lớn trong xã hội và luôn đi cùng sự phát triển các lĩnh vực xây dựng, quảng cáo, dịch vụ du lịch, Như vậy, quản lí ổn định thị trường BĐS là một trọng các nhiệm vụ hàng đầu để điều tiết nền kinh tế vĩ mô

- Thị trường BĐS mang lại nguồn thu thuế, lệ phí lớn cho đất

nước Mỗi ngày có rất nhiều giao dịch liên quan đến bất động sản trên thị trường bất động sản Vì vậy, việc quản lí thị trường này giúp trách thất thu một lượng lớn thuế cho nhà nước

- Quản lí bằng pháp luật trên thị trường bất động sản là cơ chế để hạn chế tình trạng độc quyền, đầu cơ gây lũng đoạn thị trường, đẩy giá lên cao so với thực tế

3.3 Nhà nước đã khắc phục bằng rất nhiều biện pháp đồng bộ

- Xây dựng hệ thống pháp luật đồng bộ, hoàn chỉnh ổn định và có hiệu lực để thị trường BĐS hoạt động thông thoáng thuận lợi, tuân thủ pháp luật, đảm bảo quyền lợi hợp pháp của người mua, người