Bài Tập Lớn - Kinh Doanh Bất Động Sản - Chủ Đề - Pháp Luật Về Kinh Doanh Dịch Vụ Môi Giới Bất Động Sản

Có thể nói đây là một trong các lĩnhvực pháp luật cơ bản của pháp luật về kinh doanh bất động sản.Lĩnh vực pháp luật này được hiểu như sau: Pháp luật về môi giớibất động sản bao gồm các

HỌC VIỆN NGÂN HÀNG

-& -BÀI TẬP LỚN CHỦ ĐỀ : PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH DỊCH VỤ

MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN

MỤC LỤC

LỜI MỞ ĐẦU

1 Tổng quan pháp luật về kinh doanh dịch

vụ môi giới bất động sản tại nước ta

1.1 Khái niệm môi giới bất động sản

1.2 Khái niệm pháp luật về môi giới bất động sản

1.3 Nội dung quy định về các nguyên tắc kinh

doanh dịch vụ môi giới bất động sản

1.4 Nội dung hoạt động kinh doanh dịch vụ môi

giới bất động sản

1.5 Nội dung quy định về điều kiện kinh doanh

dịch vụ môi giới bất động sản

1.6 Nội dung quy định về thù lao môi giới bất

động sản và hoa hồng môi giới bất động sản

1.7 Nội dung quy định về quyền và nghĩa vụ của

tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động

sản

1.8 Nội dung quy đinh về thủ tục xin cấp chứng

chỉ hành nghề môi giới

2 Thực trạng thi hành pháp luật về kinh

doanh môi giới bất động sản tại Việt Nam

2.1 Những thành tựu đạt được trong thời gian vừa

qua

2.2 Những tồn tại, hạn chế trong việc thi hành

pháp luật về kinh doanh môi giới bất động sản ở nước

ta

2.3 Nguyên nhân của những tồn tại, hạn chế

3 Giải pháp nâng cao hiệu quả thi hành

pháp luật về kinh doanh dịch vụ môi giới bất

01

020203

050709101113

1313

1622

242424

LỜI MỞ ĐẦU

Với sự phát triển không ngừng của thị trường bất động sản, hoạt độngkinh doanh môi giới ra đời như một tất yếu khách quan Việc cho phép cánhân, tổ chức môi giới bất động sản phát triển sẽ thúc đẩy thị trường, kíchthích nhu cầu, mở rộng kênh phân phối, gián tiếp hình thành và làm tăng giátrị của bất động sản, tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư bất động sảnrút ngắn thời gian thu hồi vốn, tái đầu tư, bảo đảm hiệu quả kinh tế, tăng uytín và tính hấp dẫn cho nhà đầu tư, người tiêu dùng có nhu cầu được phục vụtốt hơn

Tuy nhiên, hoạt động kinh doanh môi giới bất động sản cũng bộc lộ một

số hạn chế, yếu kém như tính chưa chuyên nghiệp của các nhà môi giới; cókhông ít nhà môi giới chưa tuân thủ nghiêm chỉnh bộ quy tắc đạo đức nghềnghiệp khi hành nghề hay năng lực, trình độ hiểu biết pháp luật còn hạnchế, Để khắc phục những yếu kém, hạn chế đó, Luật Kinh doanh bất độngsản năm 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành đã có những sửa đổi, bổsung các quy định về kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, Đặt trongbối cảnh đó, việc nghiên cứu, tìm hiểu pháp luật về môi giới bất động sản làđiều hết sức cần thiết, để từ đó nhằm đưa ra giải pháp nâng cao hiệu quả việcthi hành Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và các văn bản hướng dẫnthi hành Với ý nghĩa như vậy, nhóm chúng em lựa chọn đề tài “Pháp luật vềkinh doanh môi giới bất động sản ở Việt Nam và liên hệ thực tiễn.”

NỘI DUNG

1 Tổng quan pháp luật về kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản tại nước ta

1.1 Khái niệm môi giới bất động sản

Theo khoản 2 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản năm2014: “Môi giới bất động sản là việc làm trung gian cho các bêntrong mua bán, chuyển nhượng cho thuê, cho thuê lại, cho thuêmua bất động sản”

Môi giới bất động sản bao gồm một số đặc điểm sau đây:

Thứ nhất, môi giới bất động sản chính là hoạt động trung

gian nhằm mục đích sinh lợi Theo quy định của Luật Kinhdoanh bất động sản năm 2014 thì môi giới bất động sản chính

là hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản Bên môi giới bấtđộng sản không phải là chủ thể tham gia giao dịch kinh doanhbất động sản mà đóng vai trò là người trung gian, là “cầu nối”giữa bên bán và bên mua trong giao dịch kinh doanh bất độngsản nhằm hỗ trợ, tư vấn, giúp đỡ các bên đạt được thỏa thuận

và xác lập thành công một giao dịch về bất động sản Môi giớibất động sản với vai trò trung gian đảm nhiệm việc đại diệntheo ủy quyền để thực hiện một số công việc liên quan đến bấtđộng sản Thông qua việc môi giới, bên môi giới sẽ nhận đượcmột khoản tiền nhất định do bên được môi giới trả, đó chính làthù lao môi giới hoặc hoa hồng môi giới do các bên tự thỏathuận Mục đích cuối cùng và duy nhất của hoạt động môi giớibất động sản là nhà môi giới được nhận được thù lao hoặc hoahồng từ công việc của mình

Thứ hai, hoạt động môi giới bất động sản là ngành nghề

kinh doanh có điều kiện theo quy định của pháp luật Theo quyđịnh của pháp luật hiện hành, cá nhân, tổ chức muốn tham gia

kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải thỏa mãn cácđiều kiện, bao gồm:

 Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sảnphải thành lập doanh nghiệp và phải có ít nhất 02 người cóchứng chỉ hành nghề MGBĐS, trừ trường hợp cá nhân kinhdoanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập

 Cá nhân có quyền kinh doanh dịch vụ môi giới bất độngsản độc lập nhưng phải có chứng chỉ hành nghề môi giớibất động sản và đăng ký nộp thuế theo quy định của phápluật về thuế

 Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sảnkhông được đồng thời vừa là nhà môi giới vừa là một bênthực hiện hợp đồng trong một giao dịch kinh doanh bấtđộng sản

Để được cấp chứng chỉ hành nghề MGBĐS, cá nhân phải có

đủ các điều kiện sau đây: Một là, có năng lực hành vi dân sựđầy đủ; hai là, có trình độ tốt nghiệp trung học phổ thông trởlên; ba là, đã qua sát hạch về kiến thức môi giới bất động sản

Thứ ba, hoạt động môi giới bất động sản được thực hiện

trên cơ sở dịch vụ tư vấn và thông qua hợp đồng

Thứ tư, hoạt động môi giới bất động sản coi trọng và đề

cao năng lực, trình độ chuyên môn, kĩ năng hành nghề

1.2 Khái niệm pháp luật về môi giới bất động sản

Pháp luật về môi giới bất động sản là một lĩnh vực củapháp luật kinh doanh bất động sản Lĩnh vực pháp luật này rađời cùng với việc ban hành Luật Kinh doanh bất động sản năm

2006, bởi lẽ các quy định về môi giới bất động sản lần đầu tiên

được ghi nhận trong đạo Luật này Chế định môi giới bất độngsản tiếp tục được kế thừa và phát triển trong Luật Kinh doanhbất động sản năm 2014 Có thể nói đây là một trong các lĩnhvực pháp luật cơ bản của pháp luật về kinh doanh bất động sản.Lĩnh vực pháp luật này được hiểu như sau: Pháp luật về môi giớibất động sản bao gồm các quy phạm pháp luật do Nhà nướcban hành và đảm bảo thực hiện bằng sức mạnh cưỡng chế củaNhà nước nhằm điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh tronglĩnh vực kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản giữa nhà môigiới với khách hàng trong một thương vụ môi giới bất động sảnnhằm đảm bảo tính công khai minh bạch và chuyên nghiệp gópphần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh.

Pháp luật về môi giới bất động sản bao gồm một số đặcđiểm chủ yếu sau đây:

Một là, pháp luật về môi giới bất động sản bao gồm các

quy phạm pháp luật của một số đạo Luật có liên quan mà trướchết là Luật Kinh daonh bất động sản, Luật thương mại, Luậtdoanh nghiệp, Bộ luật dân sự,

Hai là, pháp luật về môi giới bất động sản bao gồm các

quy định thuộc lĩnh vực pháp luật công và các quy định thuộclĩnh vực tư

Các quy định thuộc lĩnh vực pháp luật công bao gồm quyđịnh về quản lý nhà nước về môi giới bất động sản, quy định vềthẩm quyền sát hạch, cấp chứng chỉ môi giới bất động sản; quyđịnh về thanh tra, kiểm tra, xử lý vi phạm pháp luật trong kinhdoanh dịch vụ môi giới bất động sản,

Các quy định thuộc lĩnh vực tư bao gồm quy định về thỏathuận ký kết hợp đồng môi giới bất động sản, quy định về thỏathuận về thù lao môi giới và hoa hồng môi giới, quy định về

phương thức thanh toán thù lao môi giới và hoa hồng môi giới;

về tư vấn bất động sản, cung cấp thông tin về bất động sản, hỗtrợ các bên đàm phán, ký kết hợp đồng; và nhận ủy quyền thựchiện các thủ tục về mua bán, cho thuê, cho thuê mua bất độngsản,

Ba là, pháp luật về môi giới bất động sản thuộc lĩnh vựcpháp luật thương mại Điều này có nghĩa là pháp luật về môigiới bất động sản quy định tổ chức, cá nhân muốn kinh doanhdịch vụ môi giới bất động sản phải thành lập doanh nghiệp, cógiấy phép đăng ký kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, cóchứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản Hơn nữa, lĩnh vựcpháp luật này còn quy định về vấn đề thù lao môi giới và hoahồng môi giới trong kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản

1.3 Nội dung quy định về các nguyên tắc kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản

Mỗi một loại hình kinh doanh dịch vụ bất động sản có những đòi hỏi vàyêu cầu riêng mà tổ chức, cá nhân khi kinh doanh phải tuân thủ Do đó, môi giớibất động sản, bên cạnh việc tuân thủ các nguyên tắc chung về kinh doanh bấtđộng sản còn phải tuân thủ các nguyên tắc đặc thù của hoạt động môi giới bấtđộng sản, cụ thể như sau:

Thứ nhất, nguyên tắc về chủ thể môi giới bất động sản Theo đó, tổ chức,

cá nhân có đủ điều kiện quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 62 của Luật Kinhdoanh bất động sản năm 2014 được kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản,làm trung gian trong việc đàm phán, ký hợp đồng kinh doanh bất động sản vàđược hưởng thù lao và hoa hồng môi giới theo hợp đồng môi giới bất động sản

Như vậy theo nguyên tắc này, không phải bất cứ tổ chức, cá nhân nàocũng được pháp luật cho phép kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản mà chỉ

có tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện do Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014quy định mới được phép hoạt động Nguyên tắc này ra đời nhằm bảo đảm cho

môi giới bất động sản trở thành một nghề hoạt động mang tính chuyên nghiệp,hạn chế và từng bước loại bỏ loại hình dịch vụ “cò” nhà, đất đang tồn tại trênthực tế, hoạt động tự phát gây thiệt hại cho quyền, lợi ích hợp pháp của kháchhàng.

Thứ hai, những hoạt động này cần tuân thủ pháp luật của Việt Nam.

Không một hành vi, động thái nào được phép sai lệch với những luật lệ, quyđịnh đã ban hành Hoạt động môi giới bất động sản phải dựa trên sự công bằng,minh bạch về thông tin

Công khai, minh bạch hóa hoạt động của thị trường bất động sản là mộttrong những yêu cầu và giải pháp nhằm phát triển thị trường bất động sản Đây

là nguyên tắc được các nước trên thế giới thừa nhận rộng rãi Việc công khai,trung thực và tuân thủ pháp luật đảm bảo cho hoạt động môi giới bất động sảnphát triển lành mạnh Lợi ích của Nhà nước và lợi ích của khách hàng được tôntrọng và bảo vệ Nguyên tắc này có ý nghĩa đặc biệt quan trọng đặt trong bốicảnh thị trường bất động sản Việt Nam có chỉ số minh bạch thấp Những vụ lừađảo, chiếm đoạt tiền của người mua nhà chung cư, mua đất dự án,… ở nước tatrong thời gian vừa qua đều có nguyên nhân chủ yếu từ sự thiếu công khai, minhbạch và tuân thủ pháp luật của các nhà đầu tư kinh doanh bất động sản nóichung và tổ chức, cá nhân hoạt động môi giới bất động sản nói riêng

Thứ ba, nguyên tắc không được vừa là nhà môi giới vừa là một bên trong

một giao dịch kinh doanh bất động sản, phải lấy mục tiêu lợi ích của khách hànglàm định hướng, bảo đảm lợi ích của các bên khách hàng, hài hoà giữa lợi íchkhách hàng và lợi ích nhà môi giới Nguyên tắc này được ghi nhận tại Khoản 3Điều 62 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014: “Tổ chức, cá nhân kinh doanhdịch vụ môi giới bất động sản không được đồng thời vừa là nhà môi giới vừa làmột bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch kinh doanh bất động sản”

Đây là một nguyên tắc đặc thù của hoạt động môi giới bất động sản Nhàlàm luật quy định như trên là nhằm đảm bảo tính trung thực, công bằng của hoạtđộng môi giới Bởi lẽ, môi giới bất động sản là một hoạt động dịch vụ trunggian, nhà môi giới có chức năng tìm kiếm đối tác cho khách hàng, đồng thời hỗ

trợ, giúp đỡ khách hàng trong thương lượng, trao đổi, đàm phán, xác lập thànhcông một giao dịch kinh doanh bất động sản Họ không thể trở thành một bênđối tác của khách hàng Nếu nhà môi giới bất động sản trở thành một bên củaquan hệ giao dịch bất động sản thì trong trường hợp này, khách hàng sẽ ở vào vịtrí bất lợi Bởi lẽ, nhà môi giới với lợi thế tiếp cận, nắm bắt thông tin về bấtđộng sản lại có kinh nghiệm trong lĩnh vực bất động sản sẽ dễ dàng lấn át kháchhàng và tạo ra những điều kiện có lợi cho mình trong đàm phán Hơn nữa, nếunhà môi giới bất động sản đồng thời là một bên trong giao dịch kinh doanh bấtđộng sản thì tính chất của hoạt động môi giới bất động sản sẽ bị thay đổi Nhàmôi giới sẽ không còn đóng vai trò là người trung gian, hỗ trợ các bên trongđàm phán, ký kết hợp đồng mua bán bất động sản.

Thứ tư, hoạt động môi giới phải được thực hiện dựa trên nền tảng của

kiến thức chuyên môn và kinh nghiệm thực tế với ý thức trách nhiệm cao nhất,phải coi đạo đức nghề nghiệp là kim chỉ nam, là sợi chỉ đỏ xuyên suốt trong toàn

bộ quá trình tác nghiệp

Môi giới bất động sản là một hoạt động kinh doanh dịch vụ mang tínhnghề nghiệp Trong mỗi ngành, nghề đều có những quy tắc đạo đức nghề nghiệpriêng buộc những tổ chức, cá nhân khi hành nghề phải tuân theo, và môi giới bấtđộng sản cũng vậy Tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới bấtđộng sản chuyên nghiệp bên cạnh việc chấp hành pháp luật còn phải tuân thủcác quy tắc đạo đức nghề nghiệp Ở các nước phát triển, vấn đề đạo đức nghềnghiệp môi giới bất động sản rất được coi trọng Các hiệp hội môi giới bấtđộng sản đã ban hành bộ tiêu chuẩn quy tắc đạo đức nghề nghiệp bắt buộc hộiviên phải tuân theo Trường hợp vi phạm quy tắc đạo đức nghề nghiệp, ảnhhưởng đến uy tín của nghề thì hội viên sẽ bị khai trừ và bị tước chứng chỉ hànhnghề, thậm chí còn bị cấm hành nghề vĩnh viễn, nếu vi phạm nghiêm trọng quytắc đạo đức nghề nghiệp

Hiện nay, ở Việt Nam đã nhất trí thông qua bộ “Quy tắc đạo đức nghềnghiệp môi giới bất động sản” gồm có 20 quy tắc Bộ Quy tắc này quy định về

những nguyên tắc quan trọng phải có đối với các nhà môi giới, đảm bảo hoạtđộng môi giới bất động sản ngày càng công khai, minh bạch và đi vào chiều sâu.

1.4 Nội dung hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản

Môi giới bất động sản là cầu nối để các bên khách hàng gặp được nhau.Thông qua hoạt động này, con đường tìm đến với nhau của các bên sẽ ngắn lạirất nhiều và đảm bảo cho các giao dịch được thực hiện một cách an toàn và đúngpháp luật Nội dung hoạt động môi giới bất động sản được quy định tại Điều 63LuậtKinh doanh bất động sản năm 2014, cụ thể như sau:

Thứ nhất, tìm kiếm đối tác đáp ứng các điều kiện của khách hàng để

tham gia đàm phán hợp đồng

Đây là công việc chủ yếu của nhà môi giới bất động sản Do thị trườngbất động sản mang tính địa phương và chịu ảnh hưởng của yếu tố tâm lý, thịhiếu của người dân, thông tin không hoàn hảo, Mặt khác, giao dịch kinhdoanh bất động sản phải trải qua nhiều thủ tục pháp lý phức tạp mà không phảibất cứ chủ thể nào tham gia giao dịch cũng đều có sự am hiểu thấu đáo

Trên thực tế, người có nhu cầu bán hoặc cho thuê bất động sản không tìmđược người mua, người thuê bất động sản thích hợp thì họ thường gặp rất nhiềukhó khăn trong việc tìm kiếm các đối tác thích hợp, do đó họ thường tìm đếnnhà môi giới để mong nhận được sự giúp đỡ Nhờ có kinh nghiệm và sự am hiểu

về thị trường bất động sản, nhà môi giới có thể giúp đỡ khách hàng tìm kiếmđược đối tác đáp ứng yêu cầu của họ để có thể gặp gỡ, trao đổi thông tin và tiếntới việc đàm phán, ký kết hợp đồng

Thứ hai, đại diện theo uỷ quyền để thực hiện các công việc liên quan đến

các thủ tục mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bấtđộng sản

Để thực hiện thành công một giao dịch kinh doanh bất động sản, các bênđối tác phải tiến hành rất nhiều các công đoạn từ khâu trao đổi, gặp gỡ nắm bắtthông tin về bất động sản đến thương lượng, đàm phán về các nội dung của hợpđồng, ký kết hợp đồng, Tuy nhiên, trong nhiều trường hợp, các bên tham gia

giao dịch về bất động sản lại không nắm bắt và hiểu biết cụ thể về những vấn đềnày Nên trong một số trường hợp, khách hàng ủy quyền cho nhà môi giới thựchiện một số công việc liên quan như đại diện trong việc đàm phán với đối tác,đại diện trong việc làm các thủ tục ký kết hợp đồng, ủy quyền để thực hiện cáccông việc liên quan đến thủ tục pháp lý về mua bán, chuyển nhượng, cho thuê,cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản, ủy quyền về việc đặt cọc,

Thứ ba, cung cấp thông tin, hỗ trợ cho các bên trong việc đàm phán, ký

hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bấtđộng sản

Có thể thấy, việc thu thập thông tin trên thị trường bất động sản là không

hề đơn giản, có những thông tin có độ chính xác không cao khiến cho kháchhàng không thể đàm phán cũng như kí kết hợp đồng kinh doanh bất động sản

Do vậy mà trong trường hợp này, khách hàng thường tìm đến các nhà môi giới

để có thể được cung cấp những thông tin đấy đủ và chinh xác hơn

1.5 Nội dung quy định về điều kiện kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản

Kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản là một loại hình kinh doanh

có điều kiện Điều này có nghĩa là không phải bất kỳ tổ chức, cá nhân nào cũngđược phép kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản mà chỉ tổ chức, cá nhân có

đủ điều kiện do pháp luật Kinh doanh bất động sản quy định mới được hànhnghề dịch vụ môi giới bất động sản Các điều kiện kinh doanh dịch vụ môi giớibất động sản được quy định cụ thể tại Điều 62 Luật Kinh doanh bất động sảnnăm 2014, những điều kiện này bao gồm:

 Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải thànhlập doanh nghiệp và phải có ít nhất 2 người có chứng chỉ hành nghềmôi giới bất động sản

 Cá nhân có quyền kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lậpnhưng phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản và đăng kýnộp thuế theo quy định của pháp luật về thuế

 Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản khôngđược đồng thời vừa là nhà môi giới vừa là một bên thực hiện hợp đồngtrong một giao dịch kinh doanh bất động sản

1.6 Nội dung quy định về thù lao môi giới bất động sản và hoa hồng môi giới bất động sản

1.6.1 Thù lao môi giới bất động sản

Theo điều 64 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 thì các doanhnghiệp, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản được hưởng thù laomôi giới từ khách hàng không phụ thuộc vào kết quả giao dịch mua bán, chuyểnnhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản giữa khách hàng vàngười thứ ba Ngoài ra thì điều luật này cũng quy định về mức thù lao môi giớibất động sản do các bên thoả thuận chứ không phụ thuốc vào giá của giao dịchđược môi giới

Tuy nhiên, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 chưa làm rõ hay nóicách khác chưa dự liệu đối với trường hợp một khi các bên không có thỏa thuậnthì giải quyết như thế nào Như vậy, thù lao môi giới bất động sản được hiểu làkhoản tiền mà khách hàng trả cho nhà môi giới bất động sản để đền bù lại côngsức thực hiện một công việc theo yêu cầu của khách hàng

1.6.2 Hoa hồng môi giới bất động sản

Vấn đề này cũng được quy định tại điều 65 Luật Kinh doanh bất động sảnnăm 2014 Theo điều luật này thì các doanh nghiệp, cá nhân kinh doanh dịch vụmôi giới bất động sản được hưởng hoa hồng môi giới khi khách hàng thực hiện

ký kết hợp đồng về bất động sản Và mức hoa hồng môi giới bất động sản docác bên thoả thuận trong hợp đồng

Thông thường, chi phí hoa hồng môi giới bất động sản do người mua hoặcngười thuê bất động sản và người bán hoặc người cho thuê bất động sản tự thỏathuận với nhau, chi phí này do người bán hoặc người cho thuê bất động sản cónghĩa vụ chi trả Chi phí hoa hồng môi giới bất động sản trong thực tế thường

dao động từ mức 0,5% đến 2% trên tổng giá trị bất động sản giao dịch Tuynhiên, cũng không thiếu các trường hợp có tỷ lệ hoa hồng cao hơn Tùy theo giátrị bất động sản nhỏ hay lớn mà chi phí hoa hồng ít hay nhiều Thực tế chỉ cónhững hợp đồng môi giới bất động sản có giá trị lớn thì các bên mới làm hợpđồng dịch vụ môi giới bất động sản Bởi nếu có hợp đồng dịch vụ môi giới bấtđộng sản thì phải đóng thuế thu nhập Đây là một trong những nguyên nhân phátsinh những “sự cố” trong giao dịch kinh doanh bất động sản Do không thỏathuận cụ thể trong hợp đồng dịch vụ, dẫn đến khi giao dịch thành công, khôngthiếu trường hợp tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sảnkhông nhận được khoản tiền hoa hồng từ khách hàng Ngược lại, nếu kháchhàng gặp phải nhà môi giới không trung thực thì sẽ phải trả một khoản tiền hoahồng môi giới rất lớn so với giá trị giao dịch kinh doanh bất động sản.

1.7 Nội dung quy định về quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản

1.7.1 Quyền của doanh nghiệp, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản

Điều 66 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 đã nêu lên một số quyền mà các doanh nghiệp, cá nhân khi tham gia kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản nhận được như sau:

Thứ nhất, thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản theo đúng quy định

Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014

Thứ hai, yêu cầu khách hàng cung cấp hồ sơ, thông tin bất động sản Thứ ba, hưởng thù lao, hoa hồng môi giới theo thoả thuận trong hợp đồng

đã ký với khách hàng

Thứ tư, thuê doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, cá

nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập khác thực hiện công việcmôi giới bất động sản trong phạm vi hợp đồng dịch vụ môi giới bất động sản đã

ký với khách hàng, nhưng phải chịu trách nhiệm trước khách hàng về kết quảmôi giới

1.7.2 Nghĩa vụ của doanh nghiệp, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản

Luật Kinh doanh bất động sản 2014 không chỉ quy định quyền của các doanh nghiệp, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản mà còn quy định về nghĩa vụ của họ Nghĩa vụ của các doanh nghiệp và các cá nhân này được quy định tại điều 67 của Luật này bao gồm:

Thứ nhất, thực hiện đúng hợp đồng đã ký với khách hàng

Thứ hai, cung cấp hồ sơ, thông tin về bất động sản do mình môi giới và

chịu trách nhiệm về hồ sơ, thông tin do mình cung cấp

Thứ ba, hỗ trợ các bên trong việc đàm phán, ký kết hợp đồng mua bán,

chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản

Thứ tư, thực hiện chế độ báo cáo theo quy định của pháp luật và chịu sự

kiểm tra, thanh tra của cơ quan nhà nước có thẩm quyền

Thứ năm, bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra

Thứ sáu, thực hiện nghĩa vụ về thuế với Nhà nước theo quy định của

pháp luật Và các nghĩa vụ khác trong hợp đồng

1.8 Nội dung quy đinh về thủ tục xin cấp chứng chỉ hành nghề môi

giới

Theo khoản 1 Điều 68 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 thì cánhân được cấp chứng chỉ hành nghề môi giới khi đáp ứng được các điều kiệnsau :

 Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ

 Có trình độ tốt nghiệp trung học phổ thông trở lên

 Đã qua sát hạch về kiến thức môi giới bất động sản

Khi các cá nhân đủ những điều kiện trên thì trình tự cấp thủ tục được tiếnhành theo những bước sau:

Thứ nhất, cá nhân có nhu cầu cấp chứng chỉ thì đăng ký và tham gia kỳ thi sát

hạch do Sở Xây dựng tổ chức

Thứ hai, sau khi có kết quả sát hạch, Chủ tịch hội đồng thi báo cáo Giám đốc

Sở xây dựng về quá trình tổ chức kỳ thi và phê duyệt kết quả thi theo đề nghịcủa đơn vị tổ chức kỳ thi

Thứ ba, trên cơ sở báo cáo của Chủ tịch hội đồng thi và kết quả thi do Chủ tịch

hội đồng thi phê duyệt, Giám đốc Sở Xây dựng phê duyệt danh sách các cá nhânđược cấp chứng chỉ

Thứ tư, căn cứ quyết định phê duyệt danh sách các cá nhân được cấp chứng chỉ,

đơn vị tổ chức kỳ thi sát hạch có trách nhiệm chuyển bản photo bài thi và hồ sơ

cá nhân đó về Sở Xây dựng để cấp chứng chỉ

Cuối cùng là, trong thời gian 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ,

Sở Xây dựng tổ chức in và ký phát hành chứng chỉ Chứng chỉ có giá trị sử dụngtrong thời hạn 5 năm kể từ ngày được cấp chứng chỉ

2 Thực trạng thi hành pháp luật về kinh doanh môi giới bất động sản tại Việt Nam

2.1 Những thành tựu đạt được trong thời gian vừa qua

Hiện nay ở Việt Nam kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản rất phát triển và đã gặt hái được một số các thành tựu như :

Thứ nhất, về công tác xây dựng, ban hành hệ thống văn

bản pháp luật tạo cơ sở pháp lý cho hoạt động kinh doanh dịch

vụ môi giới bất động sản

Trong cơ chế quản lý tập trung quan liêu bao cấp, thì đất đai không được thừa nhận có giá và pháp luật còn nghiêm cấm mua bán, chuyển nhượng đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức ( Điều 5 Luật Đất đai năm 1987) Không chỉ vậy mà