Tiểu Luận - Quản Trị Chiến Lược - Đề Tài - Phân Tích Áp Lực Cạnh Tranh Từ Sản Phẩm & Dịch Vụ Thay Thế Đối Với Sản Phẩm & Dịch Vụ Bất Động Sản Của Vingroup

1, GIỚI THIỆU CHUNG VỀ TẬP ĐOÀNTập đoàn Vingroup – Công ty CP là một trong những Tập đoàn kinh tế tư nhân hàng đầu Việt Nam và là doanh nghiệp bất động sản lớn nhất trên thị trường chứng

QUẢN TRỊ CHIẾN LƯỢC

ĐỀ TÀI PHÂN TÍCH ÁP LỰC CẠNH TRANH TỪ SẢN PHẨM & DỊCH VỤ THAY THẾ ĐỐI VỚI SẢN PHẨM &

DỊCH VỤ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA VINGROUP

BẤT ĐỘNG SẢN VINGROUP

1, GIỚI THIỆU CHUNG VỀ TẬP ĐOÀN

Tập đoàn Vingroup – Công ty CP là một trong những Tập đoàn kinh tế tư nhân hàng đầu Việt Nam và là

doanh nghiệp bất động sản lớn nhất trên thị trường chứng khoán Việt Nam Với các thương hiệu Vinhomes,

Vincom Retail, Vincom Office và Vinpearl, Tập đoàn Vingroup đã trở thành nhà đầu tư bất động sản toàn diện

trong hầu hết các lĩnh vực, thuộc phân khúc cao cấp.Tập đoàn Vingroup chính thức đi vào hoạt động trong lĩnhvực bất động sản từ năm 2000 Công ty CP Vincom đã trở thành một trong những doanh nghiệp Việt Nam hàngđầu trong lĩnh vực bất động sản (BĐS) Trong 3 năm liền công ty Cổ phần Vincom đều nằm trong bảng xếphạng Top 500 doanh nghiệp lớn nhất Việt Nam về doanh thu (VNR500) theo mô hình của Fortune 500

Tên công ty : CÔNG TY CỔ PHẦN CHỨNG KHOÁN VINCOM

Tên rút gọn : CÔNG TY CHỨNG KHOÁN VINCOM Tên tiếng Anh : VINCOM SECURITIES JOINT

STOCK COMPANY Tên viết tắt : VincomSCGiấy phép thành lập : số 70/UBCK-GP do UBCKNN cấp ngày 10/12/2007

Vốn Điều lệ : 300.000.000.000 đồng Logo:

VINCOM SECURITIESCÒNG NGHỆ VƯỢT TRỘI - DỊCH vụ HOÀN HẢO

Website : www.vincomsc.com.vn

Email : vincomsc@vfg.com.vn

• Bất động sản hoàn thành và đã chuyên nhượng: Vincom Financial Tower.

• Bất động sản đang triển khai: dự án Royal City, dự án Eco City, khu đô thị sinh thái Vincom Village, dự án

Viettronics, dự án Long Biên, dự án Eden A, dự án Green City, dự án Vincom Hải Phòng

• Đồng Khởi, Vincom Mega Mall Times City, Vincom Mega Mall Royal City hệ thống nghỉ dưỡng

Vinpearl Nha Trang, Đà Nẵng

• Lĩnh vực hoạt động kinh doanh chính mà VinCom tập trung là:

− Kinh doanh và cho thuê bất động sản cao cấp trên hệ thống tài sản hiện có

− Nghiên cứu và đầu tư phát triển các dịch vụ BĐS tại các vị trí đẹp ở đô thị lớn của Việt Nam

− Phát triển đa dạng các hình thức kinh doanh: văn phòng, trung tâm thương mại, biệt thự, căn hộ cao cấp, bệnh

viện, trường học và các công trình hỗn hợp

Thị trường bất động sản có thể được chia thành 4 nhóm lớn như sau: Thị trường nhà ở, căn hộ; Thị trườngvăn phòng cho thuê; Thị trường trung tâm thương mại; Thị trường khách sạn Và một trong những đặc điêm

quan trọng nhất là thị trường bất động sản có tính chất chu kỳ rất rõ rệt

Danh mục đầu tư của Vincom là một loạt các tổ hợp trung tâm thương mại, căn hộ cao cấp, văn phòng cho thuêlớn và hiện đại bậc nhất tại Hà Nội, Hải Phòng và TP.HCM Tính đến ngày 31/03/2011, tổng đầu tư vào các dự

án của Công ty khoảng 688 triệu Đô la Mỹ với các hạng mục chính như sau:

• Biệt thự cao cấp Vincom Village

Với các biệt thự cao cấp được thiết kế theo phong cách Tân cổ điển lãng mạn, mỗi biệt thự đều có mặt hướngsông, vườn cây sinh thái, bến thuyền riêng, cùng hệ thống kênh đào bao quanh, Vincom Village trở thành mộttrong những khu đô thị đầu tiên tại Việt Nam sở hữu khu biệt thự bên sông đẳng cấp, có quy mô sánh ngang

với những dự án biệt thự cao cấp trên thế giới

• Căn hộ cao cấp Vinhomes những khu đô thị hàng đầu Việt Nam mang đẳng cấp quốc tế do Tập đoàn Vingroup đầu tư, cung

cấp đến khách hàng một tiêu chuẩn sống đẳng cấp vượt trội mới

Với tầm nhìn chiến lược và phát triển bền vững, mỗi khu đô thị trong hệ thống Vinhomes đều tọa lạc tại các vịtrí trung tâm Hà Nội và TP.Hồ Chí Minh, hội tụ những giá trị vượt trội: Sản phẩm nhà ở chất lượng cao; Dịch vụtại gia chuyên nghiệp; Môi trường sống xanh, sạch; Văn hóa cộng đồng nhân văn; An ninh - An toàn được đảm

bảo; Tiện ích đồng bộ, đầy đủ

-Vinhomes Riverside là Dự án Khu đô thị đẳng cấp được thiết kế và xây dựng theo mô hình của thành phố

Venice (Italy) bao gồm: Trung tâm thương mại Vincom Long Biên với khu vui chơi giải trí rộng lớn, khu ẩmthực phong phú; Hệ thống trường phổ thông, Trường mầm non; Sân chơi ngoài trời dành cho trẻ em; VinhomesHealth Club; Vườn nướng BBQ ; Hai cụm bể bơi ngoài trời; Sân tập golf tiêu chuẩn quốc tế; Khu thể thao phứchợp ngoài trời …; cùng chuỗi công viên cây xanh, hồ nước rộng gần 600.000 m2… Với hệ thống sông đào

trong xanh, vườn cây sinh thái đa dạng

− Căn hộ cao cấp Times City

Khu căn hộ hạng sang Times City được thiết kế và bố trí hài hòa trong quần thể chung nhằm phát huy tối đatiện ích cũng như công năng của hệ thống trang thiết bị tối tân, hệ thống dịch vụ hoàn hảo Bên cạnh những tiệnnghi sống hiện đại và an toàn được trang bị chung, cư dân của Times City có thể chủ động lựa chọn, lên

phương án thiết kế nội thất cho căn hộ của gia đình theo đúng sở thích và yêu cầu

− Căn hộ cao cấp Royal City

Khu căn hộ đẳng cấp và sang trọng Royal City được xây dựng với kiến trúc mang phong cách hoàng gia châu

Âu, sử dụng các tiện nghi công nghệ cao, hiện đại và an toàn cho cuộc sống của mỗi gia đình Môi trường sống

ở đây gắn liền với không gian cây xanh rộng lớn và quần thể các dịch vụ đa dạng, đáp ứng nhu cầu của cư dânthành phố Hoàng Gia Các tòa nhà Royal City đều có giải pháp sử dụng năng lượng thân thiện với môi trường,

tiết kiệm năng lượng và giảm thiểu ô nhiễm

− Căn hộ cao cấp Vincom Center HCM

Khu căn hộ của Vincom Center HCM được thiết kế với các tiêu chí: hợp lý, đẳng cấp, sang trọng, tiện nghi.Với khoảng 80 căn, trong đó nổi trội là các căn Penthouse với thiết kế thông tầng và vị trí tuyệt đẹp, nơi bạn cóthể phóng tầm mắt của mình thật xa, thật rộng để cảm nhận được mình đang thực sự làm chủ không gian, thời

gian yên tĩnh và khoáng đạt

− Khu căn hộ Vincom Center Hà Nội

Dự án Khu căn hộ Vincom Center Hà Nội được thiết kế liên thông kết nối với Tòa tháp đôi Vincom Center HàNội tạo thành quần thể Trung tâm Thương mại, văn phòng, căn hộ lớn, sang trọng và hiện đại nhất tại Thủ đô

Hà Nội Với diện tích sử dụng gần 40.000 m2, Dự án Khu căn hộ Vincom Center Hà Nội với tòa nhà cao 25tầng và 3 tầng hầm sẽ cung cấp cho cộng đồng dân cư những không gian nghỉ ngơi và thư giãn sang trọng tại vị

• Trung tâm thương mại

− TTTM Vincom Center Hà Nội

Nằm trong tổ hợp dự án “Trung tâm Thương mại (TTTM) - Văn phòng – Căn hộ cao cấp và Bãi đậu xe ngầmVincom” (Vincom Center Hà Nội) do Công ty Cổ phầnVincom làm chủ đầu tư, TTTM Vincom Center Hà Nội

được mệnh danh là “Thiên đường mua sắm của Việt Nam”

Sở hữu trọn vẹn 5 tầng đế của 3 Tòa Tháp Vincom Center Hà Nội, TTTM Vincom Center Hà Nội có tổng diệntích lên tới 36.603m2, được thiết kế thành nhiều không gian mua sắm, ẩm thực, thư giãn sang trọng, tiện nghi

− TTTM Vincom Center TP.HCM

TTTM Vincom Center TP.HCM thuộc tổ hợp dự án “TTTM - Khách sạn – Văn phòng - Căn hộ cao cấp và Bãiđậu xe ngầm Vincom” (Vincom Center TP.HCM), được xây dựng trên địa bàn Quận I - TP.HCM với 3 mặttiền hướng ra 3 trục phố chính của Thành phố: Đồng Khởi - Lê Thánh Tôn và Lý Tự Trọng Vincom CenterTP.HCM cao 26 tầng (6 tầng ngầm và 20 tầng nổi), được hoạt động theo mô hình dịch vụ khép kín: từ TTTMđến văn phòng và căn hộ cao cấp cho thuê; trong đó, khu TTTM (nối từ tầng hầm B3 đến tầng L2) có diện tích

lên tới 57.704m2, được bố trí thành những không mua sắm tiện nghi, sang trọng

− TTTM Vincom Mega Mall - Royal City

Với diện tích hơn 230.000m2, chia thành 2 tầng hầm và 2 tầng nổi Trung tâm thương mại Vincom Mega Mallcủa Royal City sẽ trở thành khu mua sắm sầm uất và lớn nhất Việt Nam Đây là nơi hội tụ của nhiều thương

hiệu đẳng cấp trong nước và quốc tế, thỏa mãn nhu cầu của cư dân và du khách

− TTTM Vincom Mega Mall - Times City

Với tổng diện tích lên tới hơn 230.000m2, chia thành nhiều không gian: Khu mua sắm, Khu ẩm thực, Siêu thịtiêu dùng…, Trung tâm Thương mại Vincom Mega Mall - Times City được thiết kế và bố trí hài hòa tại tầnghầm và tầng nổi trong các tòa nhà sẽ trở thành một trong những Trung tâm Thương mại quy mô và hiện đại bậc

nhất tại Việt Nam

− TTTM Vincom Center Long Biên

Với diện tích 45.000m2, Vincom Center Long Biên là điểm hội tụ lý tưởng của những phong cách thời trang

cao cấp, độc đáo và thịnh hành nhất trên thế giới

Bên cạnh đó, sự góp mặt của các nhãn hiệu mỹ phẩm, trang sức, đồng hồ, sản phẩm nội thất, điện máy & tiêudùng, cùng hệ thống dịch vụ vui chơi giải trí, ẩm thực… chất lượng cao cũng sẽ góp phần mang lại cho Quý

khách không gian mua sắm tiện nghi và sự thư giãn tuyệt vời

Từ bất động sản nhà ở (căn hộ/ biệt thự); bất động sản dịch vụ (căn hộ cho thuê, văn phòng cao cấp, mặt bằngbán lẻ ) đến bất động sản nghỉ dưỡng- khách sạn , lĩnh vực nào Vingroup cũng ghi dấu ấn nổi bật với hàngchục dự án trên toàn quốc Trong đó, nhiều dự án đã đi vào vận hành và khẳng định được đẳng cấp như: chuỗikhu đô thị Vinhomes Riverside; Royal City, Times City; chuỗi trung tâm thương mại Vincom Center Bà Triệu,

Vincom Center

• Tính đến thời điểm này,Tập đoàn Vingroup đã và đang phát triển thành công nhiều dự án nhà ở tại ba địađiểm chính của Việt Nam, trong đó bao gồm Vinhomes Times City, Vinhomes Royal City, VinhomesRiverside, Vinhomes Nguyễn Chí Thanh (Hà Nội), Vinpearl land (Đà Nẵng) … và mới đây Vingroup đã choxây dựng khu đô thị hạng sang bậc nhất Việt Nam mang tên Vinhomes Central Park Tân Cảng tại TP Hồ Chí

minh tổng diện tích hơn 43ha

3 THỊ TRƯỜNG

- Ở các thị trường đắc địa đông dân như Hà Nội, TP.Hồ Chí Minh, và Hải Phòng và đang có dự định mở rộng

ra các nước Đông Nam Á và châu Á

- Tập trung vào thị trường đáp ứng nhà ở ở phân khúc thu nhập cao Cung cấp sản phẩm chất lượng đẳng cấp

4, SẢN PHẨM THAY THẾ

Hình 1.1 Mô hình năm tác lực cạnh tranh của Michael Porter

Sản phấm thay thế

Tác lực cuối cùng trong năm tác lực cạnh tranh theo mô hình của Michael Porter là sức cạnh tranh của nhữngsản phâm thay thế Sản phẩm thay thế là những sản phẩm của các đối thủ cạnh tranh trong cùng ngành hoặc cácngành hoạt động kinh doanh cùng có chức năng đáp ứng nhu cầu tiêu dùng giống nhau của khách hàng Để hạn

chế sức ép quan trọng của nguy cơ này, công ty cần phải xem xét hết sức cấn thận khuynh hướng giá cả và dự

báo của các sản phâm thay thế trong tương lai

Bất động sản là một sản phâm đặc biệt, có những đặc trưng riêng, là kết hợp của nhiều loại sản phẩm củanhiều ngành khác nhau Đây là một sản phâm rất phức tạp, có một không hai, không có một sản phẩm bấtđộng sản nào giống sản phẩm khác Một phần vì trong thành phần chính cấu tạo nên bất động sản chính là đấtđai, mà đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt và có tính khác biệt Đất đai ở vị trí khác nhau thì khác nhau vềgiá trị và không bao giờ có một vị trí khác tương tự vậy được Tiếp đó để có được một sản phâm bất động sảnđòi hởi sự kết hợp một cách hoàn hảo các sản phẩm tù’ các ngành khác và phải có một loại sản phẩm để quản

lý quá trình kết hợp này là quản lý dự án

Đe dọa từ sản phẩm thay thế:

• Sản phẩm chủ yếu của công ty cổ phần Vincom là những chung cư cao cấp cho nên đối tượng kháchhàng chính của họ là những người có thu nhập cao Những khách hàng này ngoài lựa chọn mua chung cư họ cóthe mua đất đê xây nhà hoặc mua biệt thự nhà vườn Vì vậy, muốn họ lựa chọn mua chung cư đế sổng thì cácsản phẩm của công ty phải tạo được sự khác biệt, thể hiện được sự tiện nghi và đẳng cấp Đó cũng là lý do vìsao các tòa nhà của Vincom thường được thiết kế dựa theo kiến trúc của những thành phố nôi tiếng thế giớinhư dự án khu đô thị xanh Royal City mang phong cách hoàng gia châu Âu, dự án khu đô thị cao cấp Vincom

Village - một thành phố Venice (Italy) xinh đẹp, sang trọng và quyến rũ ở Việt Nam

• Một thực tế có thể dễ dàng nhận ra đó là không phải khách hàng nào mua nhà chung cư cũng với mụcđích đê ở, cũng có người mua với mục đích đầu tư hay coi đó như một cách đê giữ tiền Một nhà đầu tư có thêlựa chọn cho mình nhiều phương án đầu tir khác nhau như đầu tư vào sản xuất kinh doanh, đầu tư chứngkhoán, đầu tư bất động sản, đầu tư vàng Như vậy, chỉ cần một sự thay đổi nhỏ trên các thị trường còn lại thìthị trường bất động sản cũng có thể bị ảnh hưởng Ví dụ như khi thị trường chứng khoán sôi động, lợi nhuậnthu được từ việc đầu tư chứng khoán tăng nhanh, các nhà đầu tư thường có xu hướng rút vốn từ các khoản đầu

tư khác để đầu tư vào chứng khoán.

• Bảng 2-7: xếp hạng các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thuộc danh sách VRN 500-500

doanh nghiệp lớn nhất Việt Nam

nghiệp Tân Tạo

Cổ phần

4 257

Công ty Cổ phần Đầu tư Kinh

Cổ phần

Việt Nam — Singapore

Liên doanh

•

• Công ty liên doanh Phú Mỹ Hung phát triển 750 ha trong 5 cụm phát triển: Trung tâm đô thị mớiPhú Mỹ Hưng (Khu A - 409ha), Làng Đại Học (Khu B - 95ha), Trung tâm Kỹ Thuật Cao (Khu C- 46ha),Trung tâm Lưu Thông Hàng Hóa I & II (Khu E & Khu D - 115ha và 85ha), nằm trong Khu đô thị NamSài Gòn, quận 7, thành phổ Hồ Chí Minh Công ty đã xây dựng đại lộ Nguyễn Văn Linh dài 17.8 km, lộgiới 120m, 10 làn xe và xây dựng đô thị Phú Mỹ Hung xoay quanh tuyến đưòng, góp phần vào chưong

trình giãn dân từ nội thành của thành phố Hồ Chí Minh

•

• Công ty Cổ phần Khu công nghiệp Tân Tạo (ITACO)

• Tiền thân là Công ty TNHH Đầu tư - Xây dựng - Kinh doanh Cơ sở hạ tầng Khu Công Nghiệp tậptrung Tân Tạo, chủ đầu tu1 Khu công nghiệp Tân Tạo Tống diện tích theo quy hoạch của Khu côngnghiệp Tân Tạo là 443,25 ha, trong đó Khu Hiện hữu 181 ha Hiện nay, Khu công nghiệp Tân Tạo vẫn làkhu công nghiệp dẫn đầu về số lượng nhà máy đi vào hoạt động tại thành phố Hồ Chí Minh 204 nhà đầu

tư trong nước với tống vốn đăng ký hơn 5.309 tỷ đồng, và 34 nhà đầu tư nước ngoài với tống vốn trên

140 triệu USD; trong đó đã có 184 doanh nghiệp đi vào sản xuất, kinh doanh, tạo việc làm cho hơn lao

động

•

• Công ty Cổ phần đầu tư và Kinh doanh Nhà

• Là doanh nghiệp Nhà nước được xếp hạng loại 1 Được thành lập từ năm 1992, cố phần hóa năm

2000 Trong 15 năm qua, Công ty đã xây dựng trên 4825 căn hộ ở các khu dân cư nhà ở Tô Hiến Thành(Quận 10), Văn Thánh (Quận Bình Thạnh), Bình Thới (Quận 11), Quận 2, Quận Gò vấp v.v Thi công

xây dựng nhiều công trình nhà ở, khách sạn, văn phòng đạt chất lượng cao ở thành phố Hồ Chí Minh,Vũng Tàu, cần Thơ, Pleiku Được thưởng 9 huy chương vàng chất lượng cao ngành xây dựng Việt Nam.Hằng năm công ty được giao nhiệm vụ xây dựng được 300 đến 500 căn hộ đe phục vụ chương trình giải

tỏa nhà trên và ven kênh rạch và các khu lụp xụp của thành phố Hồ Chí Minh

• Công ty TNHH Vạn Phát Hưng

•

• Công ty Cổ phần Vạn Phát Hưng được biết đến là một thương hiệu phát triển địa ốc có tiếng tămnhờ vào thiết kế ưu việt, dự án chất lượng cao và môi trường sống có tầm cỡ quốc tế Công ty được sự tincậy của cộng đồng vì đã cung cấp một môi trường sống lành mạnh, tốt đẹp, và thực hiện được những lợiích lớn lao cho nhiều gia đình Trong 5 năm tới công ty tập trung vào: Phát triển vị trí Công ty vào nhóm

5 Công ty địa ốc hàng đầu của Việt Nam; Phát triến các dự án có qui mô lớn trên 100 ha, tập trung tạithành phố Hồ Chí Minh và các đô thị trọng điếm trong cả nước; Mở rộng đầu tư qua lĩnh vực tài chính vàgiáo dục đào tạo; Phát triển hệ thống chi nhánh hoạt động kinh doanh bất động sản và dịch vụ

•

• Các công ty trên đều là các công ty kinh doanh bất động sản lớn và rất nối tiếng tại Việt Nam vàhầu hết đều hoạt động chính tại thành phố Hồ Chí Minh Mỗi công ty đều có thế mạnh riêng của mình, đivào phân tích sản phâm cũng như thị trường chính của các công ty trên ta thấy Công ty cố phần Khucông nghiệp Tân Tạo, Công ty Liên doanh TNHH Khu công nghiệp Việt Nam - Singapore hoạt độngchính là kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp Công ty Liên doanh Phú Mỹ Hưng đầu tư phát triển khu đôthị mới Phú Mỳ Hưng tại Khu Nam thành phố Hồ Chí Minh, gồm nhiều sản pham bất động sản như: căn

hộ, nhà biệt thự, trung tâm mua sắm, cao ốc văn phòng, Công ty Cổ phần Đầu tư và Kinh doanh Nhà,Công ty TNHH thương mại Him Lam chuyên về thực hiện các dự án phân lô bán nền đất Công tyTNHH Vạn Phát Hưng chuyên thực hiện các dịch vụ môi giới, đại lý phân phối các sản phâm căn hộ và

nền đất của các chủ đầu tư bất động sản khác