Tiểu Luận - Định Giá Bất Động Sản - Đề Tài : Phân Tích Các Yếu Tố Ảnh Hưởng Đến Giá Trị Của Một Bất Động Sản Cụ Thể ? Vận Dụng Phương Pháp So Sánh Để Định Giá Bất Động Sản Đó

Như vậy, thẩm định giá bất động sản là số tiền ước tính về giá trị của quyền sửdụng đất, quyền sở sở hữu nhà, công trình vật kiến trúc gắn liền với đất đang được muabán trên thị trường v

Lời Mở Đầu

Trong những năm qua nền kinh tế đang dần được vực dậy vào quỹ đạo ổn định sauviệc ảnh hưởng khủng hoảng kinh tế toàn cầu năm 2008 Cùng với sự phát triển ổn địnhcủa kinh tế là sự phát triển của thi trường bất động sản Đặc biệt là sau khi Luật KinhDoanh bất động sản ra đời năm 2005 đã càng khẳng định hơn nữa vai trò của thịt trườngbất động sản Trong tiến trình kinh doanh , để có thể biết được giá trị của một bất độngsản không thể không nhắc đến hoạt động quan trọng và cần thiết đó là hoạt động thẩmđịnh giá Đây là hoạt động có lịch sử hình thành và tồn tại từ rất lâu đời ở các nước trênthế giới Ở Việt Nam thẩm định giá được coi là một nghề hình thành từ những thập kỉ 90

và phát triển rất nhanh chóng với nhiều loại hình doanh nghiệp tham gia và đội ngũ thẩmđịnh viên ngày càng chuyên nghiệp hơn Khi mà thị trường bất động sản càng phát triểnthì định giá bất động sản lại càng trở nên quan trọng hơn Nước ta đang trong quá trìnhphát triển, hội nhập với các nước trên thế giới, kinh tế phát triển khi đồng tiền dư giả thìnhu cầu đầu tư là rất lớn, đặc biệt là các thị trường đầu tư hấp dẫn trong đó có bất độngsản Chính vì thế mà hoạt động định giá bất động sản trở nên cần thiết hơn bao giờ hết

Có rất nhiều phương pháp để định giá một bất động sản, nhưng có thể nói phương phápđược sử dụng nhiều nhất đó là so sánh trực tiếp Để hiểu rõ hơn về phương pháp này,

nhóm sẽ đi sâu khai thác đề tài “ Phân Tích Các Yếu Tố Ảnh Hưởng Đến Giá Trị Của Một Bất Động Sản Cụ Thể? Vận Dụng Phương Pháp So Sánh Để Định Giá Bất Động Sản Đó”

Chương 1: Cơ Sở Lý Luận Phương Pháp So Sánh Và Các Yếu Tố Ảnh Hưởng Đến Giá Trị Của Một Bất Động Sản.

1.1 Những khái niệm cơ bản

1.1.1 Khái niệm bất động sản và thẩm định giá bất động sản.

Theo Điều 174 Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11 được Quốc hội nước Cộng hoà

xã hội chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 14/6/2005 quy định:

“1 Bất động sản là các tài sản bao gồm:

a) Đất đai;

b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó;

c) Các tài sản khác gắn liền với đất đai;

d) Các tài sản khác do pháp luật quy định…”

Theo điều 4 Pháp lệnh Giá số 40 quy định: “Thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế”.

Như vậy, thẩm định giá bất động sản là số tiền ước tính về giá trị của quyền sửdụng đất, quyền sở sở hữu nhà, công trình vật kiến trúc gắn liền với đất đang được muabán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá và cho một mục đích đã được xác định rõtrong những điều kiện của một thị trường nhất định với những phương pháp phù hợp

1.1.2 Khái niệm về giá trị và giá cả bất động sản

1.1.2.1 Giá trị bất động sản.

Trên lý thuyết, người ta có thể đánh giá hay giải thích giá trị theo nhiều cáchkhác nhau, tuy nhiên, giá trị thị trường vẫn luôn là khái niệm được nhiều người quantâm, nhất là trong lĩnh vực bất động sản

Tại hầu hết các nước phát triển, định nghĩa giá trị thị trường của bất động sảnđều được chuẩn hóa để tiện việc nghiên cứu, thống kê, quản lý và giao dịch mua bán

Một số nước phát triển đã đưa ra chuẩn mực thống nhất về thực hành định giáchuyên nghiệp (Uniform Standards of Professional Appraisal Practice - USPAP)trong đó giá trị thị trường được hiểu là giá có nhiều khả năng hình thành nhất củamột bất động sản trên một thị trường cạnh tranh và công khai dưới tất cả các điềukiện cần thiết đối với việc mua bán sòng phẳng, người mua và người bán đều hành

xử thận trọng, có hiểu biết và thừa nhận rằng giá không bị ảnh hưởng bởi những yếu

tố kích thích thái quá.

Nói một cách khác, người mua và người bán đều phải có thông tin đầy đủ và

có đầy đủ thời gian quyết định trên một thị trường mua bán công khai Khái niệm vềgiá trị này thường được xem là đồng nghĩa với giá trị trao đổi mà nói theo ngôn ngữthường ngày là thuận mua vừa bán

1.1.2.2 Giá cả bất động sản

Cũng như các hàng hoá thông thường khác, giá cả BĐS được hình thành trên

cơ sở quan hệ cung - cầu về BĐS trên thị trường

Bản chất của giá cả BĐS: giá cả là biểu hiện bằng tiền giá trị của tài sản màbên bán và bên mua có thể chấp nhận Nó bao gồm giá của đất và giá nhà

Đất đai không có giá thành sản xuất Giá trị của đất đai một phần do tự nhiênsinh ra, một phần do con người khai thác sử dụng đất đai mang lại được gọi là “giátrị đất đai” (địa tô tư bản hoá) Lợi ích thu được từ đất đai càng lớn thì giá trị của nócàng cao Trong nền kinh tế thị trường, đất đai được mua bán, chuyển nhượng dẫn tớiđất đai có “giá trị trao đổi” Giá trị của đất đai được biểu hiện dưới hình thức tiền tệ,

đó chính là “giá cả của đất đai” thường gọi là giá đất

Còn giá nhà được tính bằng các chi phí về nguyên vật liệu và các chi phí kháccần thiết để xây dựng nên ngôi nhà

Tuy nhiên, hàng hoá BĐS là hàng hoá đặc biệt, do đó, giá cả BĐS có một sốđặc trưng riêng Giá cả BĐS phụ thuộc vào mức độ lợi ích sử dụng, mức độ khanhiếm tương đối và mức cầu của người mua

1.2 Phương pháp so sánh trực tiếp

1.2.1 Thực chất của phương pháp so sánh trong thẩm định giá

Là phương pháp thẩm định trên cơ sở của các tài sản tương tự với tài sản cầnthẩm định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua bán trên thị trường trong điềukiện thương mại bình thường vào thời điểm cần định giá hoặc gần thời điểm cầnthẩm định giá để ước tính và xác định giá thị trường của các tài sản

Phương pháp so sánh dựa trên lý thuyết cho rằng giá trị thị trường của một tàisản có quan hệ mật thiết với các giá trị của các tài sản đã được giao dịch trên thịtrường, phương pháp này quan tâm đến sự nhận biết và đo lường tác động của một,hay một số đặc điểm nào đó tồn tại hay không tồn tại ở các tài sản so sánh so với tài

sản cần thẩm định, hoặc một số đặc tính có trong giá cả,tiền thuê của tài sản.

Để sử dụng phương pháp này trước hết ta phải tìm kiếm các tài sản đã đượcgiao dịch trên thị trường có đặc điểm tương đồng với tài sản cần thẩm định và tiếnhành điều chỉnh thích hợp để phân tích giá tài sản cần thẩm định

1.2.2 Cơ sở khoa học của phương pháp.

Phương pháp so sánh này dựa trên giá trị lý thuyết giá trị thị trường của bấtđộng sản mục tiêu có liên hệ với bất động sản tương tự đã được mua bán trên thịtrường Cho rằng giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá có mối quan hệ mậtthiết với giá trị của các tài sản tương tự đã hoặc đang giao dịch trên thị trường Vìvậy phương pháp này quan tâm đến sự nhận biết và đo lường tác động của sự hiệnhữu, hoặc thiếu vắng, hoặc một số đặc tính có trong giá cả của các tài sản có thể sosánh được

cơ sở lý luận chủ yếu cho phương pháp so sánh Thực hiện nguyên tắc này đòi hỏinhững thẩm định viên phải nắm được thông tin về giá bán của các tài sản tương tự,gần với thời điểm thẩm định để làm cơ sở so sánh và đánh giá giá trị của tài sản cầnthẩm định giá

- Nguyên tắc đóng góp: trong quá trình điều chỉnh để ước tính giá trị tài sảnphải dựa trên cơ sở có sự tham gia đóng góp của các yếu tố hình thành nên giá trị tàisản Giá trị của những yếu tố này phụ thuộc vào sự nếu thiếu vắng nó sẽ làm giảm đibao nhiêu giá trị của toàn bộ tài sản, có nghĩa là lượng giá trị mà nó đóng góp vàotoàn bộ giá trị của tài sản là bao nhiêu

1.2.4 Ưu nhược điểm của phương pháp so sánh.

- Ưu điểm: sử dụng phương pháp so sánh trong thẩm định giá ít gặp khó khăn

về mặt kỹ thuật, là phương pháp thể hiện sự đánh giá của thị trường, là cơ sở hay còngọi là đầu vào của các phương pháp khác

- Nhược điểm: để sử dụng được phương pháp so sánh này cần phải có giao dịch

về các tài sản tương tự ở trong cùng khu vực thì mới có thể sử dụng được Các thôngtin chứng cứ thường mang tính chất lịch sử Phương pháp này đòi hỏi thẩm định viên

phải có nhiều kinh nghiệm về kiến thức thị trường thì mới có thể tiến hành định giátài sản cho thích hợp.

1.2.5 Các bước tiến hành định giá theo phương pháp so sánh

Để đạt đến một kết luận ước tính đạt giá trị cơ sở và có thể tin tưởng được, cácthẩm định viên cần thẩm định giá theo quá trình hành động có trật tự và logic được

bố cục phù hợp Các bước tiến hành thẩm định giá theo phương pháp so sánh baogồm:

Bước 1: nghiên cứu thị trường để có thông tin về giá giao dịch, giá niêm yếthoặc giá chào bán và các yếu tố so sánh của những tài sản tương tự với tài sản cầnthẩm định giá, đã giao dịch thành công hoặc đang mua bán trên thị trường

Bước 2: Thu thập kiểm tra thông tin, số liệu về các yếu tố so sánh từ các tàisản cùng loại hoặc tương tự có thể so sánh được với tài sản cần thẩm định giá đã giaodịch thành công hoặc đang mụa, bán trên thị trường vào thời điểm cần thẩm định giáhoặc gần với thời điểm cần thẩm định giá

Bước 3: lựa chọn đơn vị so sánh chuẩn và xây dựng bảng phân tích, so sánhđối với mỗi đơn vị so sánh chuẩn

Bước 4: Phân tích, xác định các yếu tố khác biệt giữa các tài sản so sánh và tàisản cần thẩm định giá từ đó thực hiện điều chỉnh giá của các tài sản so sánh theo sựkhác biệt về các yếu tố so sánh so với tài sản cần thẩm định giá, tìm ra mức giá chỉdẫn cho mỗi tài sản so sánh

Bước 5: Phân tích tổng hợp các mức giá chỉ dẫn của các tài sản so sánh, rút ramức giá chỉ dẫn đại diện để ước tính và xác định mức giá của tài sản cần thẩm định

1.2.5.1 Các yếu tố so sánh cơ bản cần thu thập

* Nhà ở dân cư:

- Tình trạng pháp lý (quyền tài sản): quyền tài sản giữa tài sản cần thẩm định giá vàcác tài sản so sánh phải như nhau Nếu không giống nhau thì phải thực hiện điềuchỉnh

- Các điều khoản về tài chính của các giao dịch phải tương tự nhau

- Điều chỉnh giá theo thời hạn giao đất.

- Tính chất của các giao dịch: phải là giao dịch giữa bên mua, bên bán độc lập khôngrang buộc, tự nguyện, có khả năng tiếp cận thông tin về tài sản như nhau và không bịsức ép từ bên ngoài Nếu tính chất giao dịch của tài sản dự kiến đưa vào so sánhkhông đáp ứng được yêu cầu trên thì cần phải loại bỏ khỏi diện so sánh, tìm một tàisản khác đáp ứng yêu cầu trên

- Chi phí phải bỏ ra ngay sau khi mua: nếu có chi phí này phát sinh thì phải cộng vàomức giá giao dịc thành công

- Giá trị tài sản không phải là bất động sản: trong trường hợp phát sinh việc bán kèmcác tài sản không phải là bất động sản thì phải xem xét loại trừ hoặc cộng giá trị cáctài sản này vào giá bán tùy thuộc vào trường hợp này thuộc tài sản so sánh hay tàisản thẩm định giá

- Tình hình thị trường lúc dao dịch của tài sản cần thẩm định giá và tài sản so sánhphải tương tự nhau Nếu có biến động giá phải thực hiện việc điều chỉnh

Tỷ lệ điều chỉnh biến động giá phải căn cứ vào điều tra trên thị trường:

+ Địa điểm, địa thế

+ Các đặc điểm tự nhiên: hình dáng, chiều rộng mặt tiền, chiều sâu lô đất… Việcđiều chỉnh sự chênh lệch về đặc điểm tự nhiên cần quy đổi về giá giao dịc trên thịtrường hoặc chi phí phát sinh để khắc phục điểm bất lợi, căn cứ vào chứng cứ thuthập thị trường

+ Quy hoạch: khi xem xét so sánh giá bán của các bất động sản cần chú ý đến bấtđộng sản cần thẩm định giá với các bất động sản đối chiếu so sánh có đồng dạng vớinhau về mặt quy hoạch của khu vực hay không

+ Đặc điểm của tài sản trên đất ( nhà hoặc các hạng mục xây dựng khác)

* Cửa hàng, chợ, siêu thị, khu thương mại:

- Giá bán,thuê

- Vị trí, khả năng sinh lời

- Thời gian kinh doanh

- Chiều rộng mặt tiền

- Điều kiện bán, thuê mướn mặt bằng

- Điều kiện giao nhận và phân phối hàng hóa

- Sự phù hợp của thiết kế với công năng làm nơi bán hàng

- Hệ thống thông tin liên lạc

- Cầu thang máy, lối thoát hiểm

- Dịch vụ vệ sinh, môi trường

- Mức độ thuận lợi, khó khăc của hệ thống giao thông nội bộ

- Loại, hạng, tình trạng và đặc điểm công trình xây dựng phục vụ trang trại

1.2.5.2 Thời gian, điều kiện thu thập thông tin:

a Thời gian thu thập thông tin

Thông tin về tài sản so sánh là những thông tin phải được thu thập khi tài sản

đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bản trên thị trường vào thời điểm cẩn thẩmđịnh giá hoặc gần với điểm cẩn thẩm định giá và với địa điểm giao dịch gần nhất vớitài sản cần thẩm định giá

Trường hợp không thu thập được những thông tin trong khoảng thời gian cầnthẩm định giá hoặc gần nhất với thời điểm cần thẩm định giá thì có thể thu thậpthông tin về tài sản so sánh trong thời gian trước đó tối đa 01 năm tính đến thời điểmcần thẩm định giá

Trường hợp giá tài sản có biến động trong khoảng thời gian từ thời điểm

chuyển nhượng thành công của tài sản so sánh đến thời điểm cần thẩm định giá thìtrước khi thực hiện việc điều chỉnh mức giá của tài sản so sánh theo các yếu tố sosánh, cần phải điều chỉnh tăng hoặc giảm mức giá giao dịch thành công theo chỉ sốbiến động giá của loại tài sản đó do các cơ quan có trách nhiệm công bố hoặc dothẩm định viên về già thống kê tính toán cho phù hợp với biến động của giá thịtrường trong khoảng thời gian này.

b Điều kiện thu nhập thông tin

Thông tin phải được thu thập từ kết quả cấc giao dịch thành công trên thịtrường trong đó bên mua, bên bán có khả năng tiếp cận thông tỉn về tài sản như nhau,thỏa thuận mua bán không trái với quy định của pháp luật, tự nguyện, không chịu bất

cứ sức ép nào từ bên ngoài

Thông tin thu thập phải đảm bảo khách quan đúng theo thực tế các giao dịchtài sản và dựa trên bằng chứng cụ thể để chứng minh về mức giá của tài sản đã giaodịch thành công trên thị trường ghi rõ nguồn gốc thời gian thu thập thông tin trongbáo cáo thẩm định giá Tùy tình hình thực tế của tài sản mà thẩm định viên có thể thuthập các chứng cứ thị trường lựa chọn từ một trong các chỉ dẫn (hoặc trong tất cả cácchỉ dẫn) sau: thông qua hợp đồng, hóa đơn, chứng từ mua bán, các kết quả giao dịchthành công trên các sàn giao dịch, các phương tiện thông tin đại chúng, các phiếuđiều tra thực tế thị trường các thẩm định viên về giá, các chứng cứ được ghi trongcác văn bản của các cơ quan nhà nước, các doanh nghiệp sản xuất kinh doanh…

Đối với các thông tin về giá tài sản đã giao dịch thành công trên thị trường thuthập thông qua phỏng vấn qua điện thoại, phỏng vấn trực tiếp, qua phương tiện thôngtin đại chúng, sàn giao dịch bất động sản, trên mạng internet… thì thẩm định viên vềgiá phải có sự thẩm định, xem xét, đánh giá và kiểm chứng thận trọng bảo đảmnhững thông tin đó có thể sử dụng được trước khi sử dụng vào phân tích, tính toán

Đối với các tài sản đang chào bán (giao dịch chưa thành công), thẩm định viêncần phải thu thập thông tin, so sánh giữa mức giá chào bán ( thường cao hơn giá phổbiến trên thị trường) với giá thị trường để có sự điều chỉnh hợp lí, tìm ra mức giá phùhợp trước khi sử dụng đưa vào làm mức giá so sánh

Đối với các tài sản đang chào mua (giao dịch chưa thành công), thẩm địnhviên cần phải thu thập thông tin, so sánh giữa mức giá chào mua (thường thấp hơngiá trị phổ biến trên thị trường) với giá thị trường để có sự điều chỉnh hợp lí, tìm ramức giá phù hợp trước khi sử dụng đưa vào làm mức giá so sánh

Thẩm định viên về giá phải lưu giữ các bằng chứng về: giá tài sản đã giaodịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường về thời điểm diễn ra giao dịch,địa điểm diễn tả giao dịch, một hoặc nhiều bên tham gia giao dịch, các chứng cứ sosánh… trong Hồ sơ thẩm định giá để đảm bảo đáp ứng yêu cầu kiểm tra của cơ quanquản lý Nhà nước về thẩm định giá khi cần thiết hoặc phục vụ việc xử lý tranh chấp

về kết quả thẩm định giá (nếu có phát sinh)

1.2.5.3 Phân tích thông tin

Phân tích, so sánh để rút ra những điểm tương tự và những điểm khác biệt,những lợi thế và điểm bất lợi của tài sản cần thẩm định giá với tài sản so sánh Việcphân tích được thực hiện trên hai hình thức:

- Phân tích định lượng (phân tích theo số lượng): bao gồm phân tích theo cặp, phântích thống kê, phân tích hồi qui, phân tích chi phí… tìm ra mức điều chỉnh là số tiềnhoặc tỷ lệ phần trăm

- Phân tích định tính (phân tích theo chất lượng) bao gồm phân tích so sánh tươngquan, phân tích xếp hạng và phỏng vấn các bên liên quan Phân tích định tính cho kếtquả điều chỉnh là dãy số lớn hơn (có dấu điều chỉnh là âm) hoặc nhỏ hơn (có dấuđiều chỉnh là dương)

1.2.5.4 Điều chỉnh mức giá của các tài sản so sánh căn cứ vào chênh lệch các yếu tố

so sánh.

Phân tích, so sánh rút ra những điểm tương tự và những điểm khác biệt, những

ưu điểm và bất lợi của tài sản cần thẩm định giá với tài sản so sánh Việc phân tích,

so sánh thực hiện đối với các yếu tố so sánh định lượng (xoa thể lượng hóa thànhtiền) trước, các yếu tố so sánh định tính ( không thể lượng hóa thành tiền) sau

a, Đối tượng điều chỉnh: là giá bán hoặc giá quy đổi về đơn vị so sánh chuẩn ( giágiao dịch thành công hoặc giá chào mua, giá chào bán trên thị trường sau khi đã có

sự điều chỉnh hợp lý về mức giá mua bán phổ biến trên thị trường)

+ Đất đai, trang trại: giá tính theo đơn vị so sánh chuẩn, giá/m2 , giá/ mét dài mặt tiền,giá/ sào…

+ Căn hộ trung cư, biệt thự: giá/ căn hộ, giá/m2

+ Kho hàng: giá/m2 , giá/m3

+Cầu tàu, bến cảng: giá/m2 , giá/ha

+ Bệnh viện: giá/ giường bệnh

+ Rạp chiếu phim: giá/ ghế ngồi

+ Máy thiết bị: giá đơn vị công suất , giá/ đơn vị kỹ thuật chủ yếu.…

b, Căn cứ điều chỉnh: dựa vào chênh lệch các yếu tố so sánh (khả năng sinh lợi, tìnhtrạng pháp lý, cơ sở hạ tầng, các đặc điểm tự nhiên: vị trí, hình dạng thửa đất, hướng,cảnh quan, môi trường, thiết kế nội thất, ngoại thất, tỉ lệ sử dụng đất, quy định vềchiều cao công trình, công suất, năng suất, hệ số tiêu hao nguyên liệu, nhiên liệu…)giữa tài sản so sánh và tài sản cần thẩm định giá

Lấy tài sản cần thẩm định làm chuẩn

Những yếu tố ở tài sản so sánh kém hơn so với tài sản cần thẩm định giá thìđiều chỉnh tăng mức giá tính theo đơn vị chuẩn của tài sản so sánh (cộng)

Những yếu tố ở tài sản so sánh vượt trội hơn so với tài sản cần thẩm định giáthì điều chỉnh giảm mức giá tính theo đơn vị chuẩn tài sản so sánh (trừ)

Những yếu tố ở tài sản so sánh giống tương tự với tài sản cần thẩm định giáthì giữ nguyên mức giá của tài sản so sánh (không điều chỉnh)

d, Phương thức điều chỉnh:

Điều chỉnh theo số tiền tuyệt đối: áp dụng đối với chênh lệch các yếu tố sosánh có thể lượng hóa thành tiền như: điều kiện thanh toán, chi phí pháp lý, trang bịnội thất, sân vường, bể bơi, gẩ ô tô… ( đối với bất động sản): điều kiện thanh toán,thiết bị kèm theo, chi phí lắp đặt, huấn luyện sử dụng… ( đối với máy, thiết bị).Những yếu tố nào có liên quan đến giao dịch có quan hệ nguyên nhân – kết quả thìnhân với nhau, những yếu tố nào tương tác cùng ảnh hưởng đến giá trị tài sản thìcộng với nhau