Tổng quan tàı lıệu
Cơ sở khoa học về quy hoạch sử dụng đất và gıá đất
2.1.1 Cơ sở khoa học về quy hoạch sử dụng đất và thực hiện quy hoạch sử dụng đất
2.1.1.1 Cơ sở khoa học về quy hoạch sử dụng đất
Quy hoạch sử dụng đất đai là một hiện tượng kinh tế - xã hội, thể hiện ba tính chất chính: kinh tế, kỹ thuật và pháp chế.
Tính kinh tế: Thể hiện bằng hiệu quả sử dụng đất đai;
Tính kỹ thuật: Bao gồm các tác nghiệp chuyên môn kỹ thuật như điều tra, khảo sát, xây dựng bản đồ, khoanh định, xử lý số liệu;
Tính pháp chế là việc xác lập tính pháp lý cho mục đích và quyền sử dụng đất theo quy hoạch, nhằm đảm bảo việc sử dụng và quản lý đất đai tuân thủ đúng quy định của pháp luật.
Quy hoạch sử dụng đất là hệ thống các biện pháp kinh tế, kỹ thuật và pháp chế của Nhà nước nhằm tổ chức, sử dụng và quản lý đất đai một cách đầy đủ, hợp lý và khoa học Mục tiêu của quy hoạch là phân bố quỹ đất cho các mục đích và ngành khác nhau, đồng thời tổ chức sử dụng đất như tư liệu sản xuất để nâng cao hiệu quả sản xuất xã hội, bảo vệ đất đai và môi trường.
QHSDĐ là hệ thống quy hoạch sử dụng đất được thực hiện ở nhiều cấp độ khác nhau, từ vĩ mô đến vi mô Tại Việt Nam, hệ thống này bao gồm 4 cấp theo Điều 25 - Luật đất đai 2003: quy hoạch sử dụng đất toàn quốc, quy hoạch cấp tỉnh (bao gồm các tỉnh và thành phố trực thuộc trung ương), quy hoạch cấp huyện (bao gồm quận, huyện, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh), và quy hoạch cấp xã (bao gồm xã, phường, thị trấn) Quy hoạch sử dụng đất cấp xã được gọi là quy hoạch chi tiết, vì nó được lập cụ thể gắn với từng thửa đất.
Quy hoạch sử dụng đất được xây dựng trên những luận điểm khoa học cơ bản sau:
Quản lý Nhà nước về đất đai bao gồm việc xác định định hướng sử dụng đất phù hợp với mục tiêu phát triển, hoạch định chính sách sử dụng đất, tạo môi trường và điều kiện thuận lợi cho người sử dụng đất, cũng như kiểm soát việc sử dụng đất hiệu quả.
Việc sử dụng tài nguyên đất bao gồm đánh giá tiềm năng của đất đai, sắp xếp sử dụng đất theo nhu cầu cho các mục đích khác nhau, phân hạng đất một cách hợp lý và xác định các loại hình sử dụng đất tối ưu.
Để đạt được mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, cần dự báo nhu cầu sử dụng đất cho phát triển, cấu trúc và phân bổ lãnh thổ hợp lý Điều này sẽ giúp xây dựng cơ cấu sử dụng đất phù hợp với yêu cầu đa dạng hóa, chuyên môn hóa và phát triển tổng hợp trong sản xuất.
Để thích ứng với xu thế hợp tác hóa, khu vực hóa và toàn cầu hóa, Việt Nam cần hình thành các vùng lãnh thổ đối tác và xác định nhu cầu về đất chuyên dùng cho lĩnh vực kinh tế dịch vụ, nhằm thu hút liên doanh và tổ chức nước ngoài đầu tư vào đất nước.
Căn cứ vào đặc điểm và thuộc tính của đất đai, cùng với các nguồn lực tự nhiên và kinh tế xã hội, là cơ sở khách quan và thực tiễn để tổ chức sử dụng đất hiệu quả.
- Hiệu quả sử dụng đất theo quan điểm sinh thái, bền vững, phù hợp xã hội và bảo vệ môi trường
Quy hoạch sử dụng đất (QHSDĐ) đóng vai trò quan trọng trong quản lý và sử dụng đất đai, là công cụ hiệu quả để tạo điều kiện lãnh thổ cho việc sử dụng đất hiệu quả Tại Việt Nam, QHSDĐ được hiểu là hệ thống biện pháp của Nhà nước nhằm tổ chức và quản lý, tối đa hóa việc sử dụng tài nguyên đất, đồng thời bảo vệ môi trường và phát triển bền vững Điều này bao gồm việc phân bố quỹ đất cho các mục đích sử dụng khác nhau.
QHSDĐ là công cụ dự báo quan trọng, thể hiện các mục tiêu chiến lược phát triển kinh tế - xã hội Sau khi được phê duyệt, nó trở thành công cụ quản lý nhà nước về đất đai, giúp các cấp, các ngành điều chỉnh việc khai thác và sử dụng đất phù hợp với từng giai đoạn phát triển QHSDĐ cũng đóng vai trò quan trọng trong việc xử lý các vấn đề bất cập và vi phạm pháp luật liên quan đến quản lý và sử dụng đất Trong các quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch cấp tỉnh giữ vị trí trung tâm, tạo ra khung sườn liên kết giữa tổng thể và cụ thể, giữa Trung ương và địa phương.
Nó ảnh hưởng trực tiếp đến việc sử dụng đất của các Bộ, ngành, vùng, huyện và các dự án, đồng thời cũng có vai trò cụ thể hóa, bổ sung và hoàn thiện quy hoạch sử dụng đất trên toàn quốc (Đoàn Công Quỳ, 2006).
2.1.1.2 Cơ sở khoa học về thực hiện quy hoạch sử dụng đất a Khái niệm về thực hiện quy hoạch sử dụng đất đai
Hiện nay, quy hoạch sử dụng đất đai chưa có khái niệm cụ thể, nhưng mục đích của nó là tổ chức lại việc sử dụng đất theo đúng mục đích, hạn chế lãng phí và tránh chuyển đổi mục đích tùy tiện Điều này giúp bảo vệ quỹ đất nông nghiệp, đặc biệt là đất lúa và đất rừng, đồng thời ngăn chặn các hiện tượng tiêu cực như tranh chấp, lấn chiếm và ô nhiễm môi trường Việc thực hiện quy hoạch còn góp phần duy trì sự cân bằng sinh thái và hỗ trợ phát triển kinh tế - xã hội, đồng thời giảm thiểu những rủi ro về bất ổn chính trị và an ninh quốc phòng trong bối cảnh chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường.
Sau khi nội dung quy hoạch sử dụng đất đai được phê duyệt, việc thực hiện quy hoạch này trở thành một hệ thống các hoạt động pháp lý, đóng vai trò quan trọng trong việc bố trí và sử dụng đất đai theo kế hoạch đã đề ra.
Thực hiện quy hoạch sử dụng đất đai là một chuỗi hoạt động có tổ chức, logic và theo trình tự nhất định, nhằm triển khai các nội dung quy hoạch đã được phê duyệt.
Cơ sở thực tıễn về thực hıện quy hoạch sử dụng đất và gıá đất
Luật Đất đai năm 2003 cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, dẫn đến giá đất nông nghiệp trong khu vực quy hoạch đô thị hoặc khu dân cư nông thôn cao hơn nhiều so với ngoài khu vực này Giá đất được xác định theo mục đích sử dụng, với đất sản xuất nông nghiệp trong quy hoạch có giá cao hơn do tiềm năng chuyển đổi thành đất ở Đất nông nghiệp có năng suất thấp, dẫn đến lợi nhuận và hiệu quả sử dụng thấp Tuy nhiên, nếu chuyển sang đất chuyên dùng hoặc đô thị, năng suất và lợi nhuận sẽ cao hơn, làm tăng giá đất Do đó, giá đất phụ thuộc vào mục đích sử dụng, với khả năng sinh lợi cao hơn dẫn đến giá đất cao hơn.
Quy hoạch sử dụng đất có thể thay đổi vị trí và tính chất của thửa đất, từ đó ảnh hưởng đến giá trị của nó Trong bối cảnh dân số gia tăng và kinh tế phát triển, nhu cầu về đất đai ngày càng lớn, khiến quy hoạch sử dụng đất trở nên quan trọng trong việc thúc đẩy thị trường bất động sản Khi quy hoạch được phê duyệt, người dân sẽ yên tâm đầu tư vào đất, dẫn đến gia tăng giao dịch và giá đất có thể tăng cao hơn nhiều so với giá trị thực.
2.2 CƠ SỞ THỰC TIỄN VỀ THỰC HIỆN QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT
2.2.1 Thực tiễn về thực hiện quy hoạch sử dụng đất và giá đất trên Thế giới
2.2.1.1 Tình hình thực hiện quy hoạch sử dụng đất ở một số nước trên thế giới
Quy hoạch sử dụng đất đóng vai trò quan trọng trong quản lý đất đai của mỗi quốc gia và đã được thực hiện từ nhiều năm trước Phương pháp và quan điểm quy hoạch sử dụng đất có sự khác biệt tùy thuộc vào điều kiện của từng nước Ở các quốc gia phát triển như Đức và Mỹ, quy hoạch sử dụng đất gắn liền với việc giải quyết các yêu cầu về môi trường và đảm bảo sử dụng đất hiệu quả, bền vững, dẫn đến tính khả thi cao trong quy hoạch Các nguyên tắc về sử dụng đất đã được thông qua tại thành phố New York từ năm trước đây.
Từ năm 1916 đến những năm 30, hầu hết các Bang của Mỹ tuân thủ nguyên tắc quy hoạch đất đai, nhưng đến những năm 70, các vấn đề về môi trường và bảo tồn di tích lịch sử đã thúc đẩy sự cần thiết phải có tầm nhìn xa hơn Luật đất đai mới của Mỹ đã hình thành hệ thống quy hoạch sử dụng đất mới để đáp ứng yêu cầu này Tại Đức, đặc biệt là Berlin, hệ thống quy hoạch sử dụng đất đã được thiết lập sớm, với bản đồ tỉ lệ 1:50.000 được xây dựng vào năm 1994 sau sự thống nhất lãnh thổ Việc điều chỉnh và cập nhật thường xuyên giúp hệ thống này hiệu quả, đảm bảo sử dụng đất bền vững và hỗ trợ phát triển kinh tế Ở Pháp, quy hoạch sử dụng đất được xây dựng theo mô hình hóa nhằm tối ưu hóa hiệu quả kinh tế trong việc sử dụng tài nguyên, môi trường và lao động, từ đó thúc đẩy sự phát triển kinh tế.
Hệ thống pháp luật đất đai ở các nước phát triển thường hoàn thiện, giúp quy hoạch sử dụng đất được triển khai hiệu quả về kinh tế, xã hội và môi trường Ngược lại, ở các nước kém phát triển, sự thiếu hụt kinh phí và cán bộ chuyên môn dẫn đến hệ thống Luật đất đai không đồng bộ, làm giảm hiệu quả quy hoạch sử dụng đất và ảnh hưởng tiêu cực đến sự phát triển kinh tế.
2.2.1.3 Công tác định giá đất ở một số nước trên thế giới
Mục đích của định giá đất là để quản lý và sử dụng đất một cách hiệu quả, với các yêu cầu khác nhau tùy thuộc vào từng quốc gia Các nghiên cứu và luận văn về định giá đất cũng phản ánh sự đa dạng trong mục đích này.
Bảng 2.1 Mục đích định giá đất của một số nước trên thế giới
Nước Mục đích định giá đất Úc - Xuất phát từ nhu cầu công ích, nhu cầu kinh doanh và nhu cầu của người dân;
- Để xác định thuế, mức thuế nhà đất/bất động sản, thừa kế, thuế trước bạ, hiến tặng, tiền đền bù;
Hungari xác định giá đất để tính toán cho các công trình công cộng như đường giao thông và các công trình khác Trong khi đó, Croatia sử dụng giá đất làm cơ sở để tính thuế.
Malaysia - Để tính thuế tài sản, đầu tư, mua bán, bảo hiểm tài sản Thụy Điển - Mua bán, thế chấp, tính thuế, đền bù
Singapore - Để xác định giá đền bù khi Nhà nước thu hồi đất;
- Nghiên cứu và đưa ra phương pháp định giá bất động sản phù hợp
- Để tính thuế và giá cho thuê đất
- Để tính giá tài sản chính cho các dự án tái phất triển thực hiện quản lý bất động sản
Nguồn: Bộ Tài nguyên và Môi trường (2012) Như vậy, mục đích định giá đất của các nước nói chung là:
Làm cơ sở để tính thuế đất, thuế chuyển nhượng đất;
Làm cơ sở để tiến hành bồi thường khi Nhà nước thu hồi hoặc chiếm đoạt đất cho các mục đích công cộng;
Tiến hành các hoạt động cải tạo, nâng cao giá trị của đất;
Giải quyết các tranh chấp về đất đai;
* Nguyên tắc và phương pháp xác định giá đất:
Có 5 phương pháp định giá cơ bản hiện nay đang được áp dụng trên thế giới là: Phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập, phương pháp giá thành, phương pháp lợi nhuận và phương pháp thặng dư (ở Việt Nam cũng sử dụng các phương pháp này) luan van tot nghiep download luanvanfull moi nhat z z @gmail.com Luan van thac si
Bảng 2.2 Nguyên tắc và phương pháp xác định giá đất của một số nước trên thế giới Nước Nguyên tắc và phương pháp xác định giá đất
Trong trường hợp bán đất cho Nhà nước, giá bán sẽ được xác định dựa trên giá địa chính của đất Việc định giá đất cần phải thực hiện thông qua việc xác định giá trao đổi trên thị trường.
Belize Thông qua khảo sát giá thị trường, Phòng định giá cấp huyện có trách nhiệm thực hiện theo Luật
Estonia Phương pháp so sánh bán, phương pháp thu thập tư bản hóa, phương pháp chi phí và kết hợp là được sử dụng trong đánh giá
Hungari Gía được xác định phù hợp với giá mua bán tại từng địa phương
Phần Lan Quy định về việc mua bán đất, giá đất do sự th a thuận giữa người mua và người bán
Giá trị thị trường của bất động sản tại Croatia được xác định là giá mà bất động sản có thể thu được hoặc dự kiến sẽ thu được trên thị trường vào thời điểm mua lại.
Malaysia Đất đô thị được tiến hành theo phương pháp định giá bất động sản
Định giá bất động sản phải tuân theo quy định pháp luật về khả năng đóng thuế Những bất động sản không có khả năng đóng thuế sẽ không cần thực hiện định giá Quá trình định giá dựa trên các yếu tố quyết định giá trị của bất động sản.
Nguồn: Bộ Tài nguyên và Môi trường (2012)
2.2.2 Thực tiễn về thực hiện quy hoạch sử dụng đất và giá đất tại Việt Nam
2.2.2.1 Tình hình thực hiện quy hoạch sử dụng đất ở Việt Nam Ở Việt Nam, từ năm 1994 Chính phủ đã đã triển khai xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai cả nước đến năm 2010 Năm 1997, Quốc hội có Nghị quyết số: 01/1997/QH9 về quy hoạch sử dụng đất cả nước 5 năm 1996 – 2000 và được Quốc hội khoá XI phê duyệt tại kỳ họp thứ 5
Tại kỳ họp thứ 6 Quốc Hội khóa XIII vào ngày 29.11.2013, Luật đất đai năm 2013 đã được thông qua, quy định về quy hoạch sử dụng đất tại Việt Nam Quy hoạch này bao gồm các cấp độ như quốc gia, tỉnh, huyện, quốc phòng và an ninh, với kỳ quy hoạch sử dụng đất là 10 năm Trong khi đó, kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia, cấp tỉnh và kế hoạch sử dụng đất quốc phòng, an ninh có thời gian là 5 năm, còn kế hoạch sử dụng đất cấp huyện được lập hàng năm.
Quy hoạch sử dụng đất cấp huyện bao gồm định hướng sử dụng đất trong 10 năm, xác định diện tích các loại đất đã phân bổ trong quy hoạch cấp tỉnh và nhu cầu sử dụng đất cấp huyện, cấp xã Căn cứ lập kế hoạch sử dụng đất hàng năm dựa vào kế hoạch cấp tỉnh, quy hoạch cấp huyện, nhu cầu sử dụng đất của các ngành và khả năng huy động nguồn lực Theo Điều 46 Luật đất đai 2013, việc điều chỉnh quy hoạch chỉ được thực hiện khi có sự thay đổi trong chiến lược phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, hoặc do thiên tai, điều chỉnh từ quy hoạch cấp trên, và thay đổi địa giới hành chính.
Việc điều chỉnh kế hoạch sử dụng đất chỉ được phép thực hiện khi có sự thay đổi trong quy hoạch sử dụng đất hoặc khi khả năng thực hiện kế hoạch sử dụng đất có sự thay đổi.
