Một số vấn đề lý luận về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
1.1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất ở
Đất đai là tài nguyên thiên nhiên quý giá, đóng vai trò là tư liệu sản xuất đặc biệt trong nông nghiệp và lâm nghiệp Nó không chỉ là địa bàn phân bố các khu dân cư và ngành kinh tế, mà còn là nguyên liệu quan trọng để sản xuất của cải vật chất và phát triển hệ sinh thái Đất đai là phần lãnh thổ thiêng liêng của mỗi quốc gia, gắn liền với con người qua các thế hệ Lịch sử cho thấy, nhiều cuộc cách mạng đều xoay quanh vấn đề đất đai, vì giữ đất đồng nghĩa với giữ chủ quyền Chủ tịch Hồ Chí Minh đã nhấn mạnh tầm quan trọng của đất đai khi nói: “Việt Nam có hai tiếng Tổ quốc Ta gọi Tổ quốc là đất nước, có đất có nước mới thành Tổ quốc Có đất lại có nước thì dân giàu, nước mạnh.”
Sau khi giành được chính quyền từ thực dân Pháp, mục tiêu hàng đầu của các nhà lãnh đạo Việt Nam Dân chủ Cộng hòa là "người cày có ruộng", tập trung vào chính sách đất đai nông nghiệp Khi đất nước chuyển sang công nghiệp hóa, nhu cầu sử dụng đất gia tăng, buộc các nhà hoạch định chính sách phải xem xét quy hoạch và mục đích sử dụng đất để đảm bảo phát triển bền vững Luật Đất đai năm 1987 và 1993 đã phân chia đất đai thành nhiều loại khác nhau, với Luật 1987 phân loại đất dựa trên mục đích sử dụng chính.
Luật Đất đai năm 1993 kế thừa các quy định của Luật Đất đai 1987 và phân loại quyền sử dụng đất thành 06 loại: đất nông nghiệp, đất chuyên dùng, đất khu dân cư nông thôn, đất đô thị, đất chưa sử dụng Đặc biệt, Luật Đất đai năm 1993 đã bổ sung quy định về “đất khu dân cư”, bao gồm cả đất ở, thể hiện sự phát triển trong quản lý đất đai so với Luật Đất đai năm 1987.
Luật Đất đai năm 2013 đã cải cách việc phân loại đất đai, không chỉ dựa vào mục đích sử dụng mà còn theo quy hoạch đô thị và nông thôn, nhằm khắc phục sự trùng lặp và khó khăn trong quản lý đất đai Luật này chia đất thành ba loại chính: đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng, với đất ở chính thức có vị trí pháp lý độc lập Điều 10 của Luật Đất đai năm 2013 quy định rõ ràng về việc phân loại đất dựa trên mục đích sử dụng.
Nhóm đất nông nghiệp bao gồm nhiều loại, như đất trồng cây hàng năm (gồm đất trồng lúa và các loại cây hàng năm khác), đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, và các loại đất nông nghiệp khác, bao gồm cả đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các công trình phục vụ cho mục đích trồng trọt.
Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm nhiều loại đất khác nhau, như đất ở, đất xây dựng trụ sở cơ quan, và đất sử dụng cho mục đích quốc phòng, an ninh Ngoài ra, còn có đất xây dựng công trình sự nghiệp, bao gồm các cơ sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục, thể dục thể thao, khoa học và công nghệ, cũng như các công trình ngoại giao Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp cũng rất đa dạng, với các khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, và đất thương mại, dịch vụ Các loại đất khác như đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản, sản xuất vật liệu xây dựng, và đất công cộng cũng nằm trong nhóm này, bao gồm đất giao thông, thủy lợi, và các di tích lịch sử - văn hóa Cuối cùng, nhóm đất phi nông nghiệp còn bao gồm đất cho các công trình năng lượng, bưu chính, viễn thông, chợ, và các cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng.
- Nhóm đất chưa sử dụng bao gồm các loại đất hiện nay chưa xác định mục đích sử dụng
Luật đất đai 2013 không định nghĩa rõ ràng về khái niệm đất ở, nhưng đã phân loại đất ở thành hai loại chính: đất ở tại nông thôn và đất ở tại đô thị, dựa trên địa bàn và khu vực cụ thể.
- Đất ở tại nông thôn được quy định tại Điều 143 Luật Đất đai năm 2013:
Đất ở nông thôn do hộ gia đình, cá nhân sử dụng bao gồm đất xây dựng nhà ở, công trình phục vụ đời sống, vườn và ao trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư Việc sử dụng đất này phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Đất ở tại đô thị được quy định tại Điều 144 Luật Đất đai 2013, bao gồm đất để xây dựng nhà ở, các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư đô thị Những loại đất này phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Luật Đất đai năm 2013 đã thống nhất việc xác định đất ở tại nông thôn và đô thị, bao gồm cả đất xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống hộ gia đình Các loại đất này, cùng với vườn ao trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư nông thôn, phải phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước phê duyệt Việc xác định diện tích đất vườn ao trong thửa đất ở của hộ gia đình là quy định hợp lý, phù hợp với thực tiễn quản lý và sử dụng đất hiện nay.
Dựa trên các phân tích, đất ở được định nghĩa là loại đất phi nông nghiệp, phục vụ cho việc xây dựng các công trình phục vụ đời sống và sinh hoạt của cá nhân và hộ gia đình Điều này bao gồm nhà ở và các công trình liên quan như vườn, ao trong khuôn viên đất được xác định là đất ở theo quy định pháp luật.
Quyền sử dụng đất (QSDĐ) ở Việt Nam bao gồm ba quyền năng cơ bản: chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đất đai Theo Điều 53 Hiến pháp năm 2013, đất đai và tài nguyên thiên nhiên khác thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và quản lý QSDĐ là quyền phụ thuộc vào Nhà nước, có mối quan hệ chặt chẽ với quyền sở hữu đất đai Nhà nước thực hiện các quyền chi phối như xác định mục đích sử dụng đất, quy hoạch, giá đất, và quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất.
Quyền sử dụng đất (QSDĐ) của mỗi chủ thể chỉ được xác lập với sự cho phép của Nhà nước, thông qua các phương thức như giao đất, cho thuê đất, hoặc công nhận QSDĐ Người sử dụng đất chỉ được khai thác và sử dụng theo đúng mục đích đã được Nhà nước xác định, và không được tự ý thay đổi mục đích sử dụng đất hay phá vỡ quy hoạch Quyền định đoạt QSDĐ phải tuân theo các điều kiện mà Nhà nước đã quy định, và mọi chuyển giao QSDĐ cũng cần được sự cho phép của Nhà nước.
Quyền sử dụng đất ở (QSDĐ ở) được xem như một quyền dân sự, cho phép người sử dụng khai thác lợi ích từ đất để mang lại lợi ích cá nhân Về mặt pháp lý, QSDĐ ở là quyền mà Nhà nước trao cho người sử dụng, nhằm phục vụ lợi ích cá nhân và xã hội Trong bối cảnh nền kinh tế thị trường và hội nhập quốc tế, Nhà nước đang mở rộng quyền cho người sử dụng đất ở, tạo điều kiện cho họ khai thác giá trị quyền sử dụng đất Điều này giúp người sử dụng đất tiến gần hơn đến quyền "định đoạt" đất đai, nhưng vẫn dưới sự kiểm soát và điều tiết của Nhà nước.
Quyền sử dụng đất ở được định nghĩa là một phần của quyền sở hữu đất ở, theo PGS.TS Phạm Hữu Nghị Nhà nước trao cho người sử dụng đất quyền giao đất và cho thuê đất, kèm theo những quyền và nghĩa vụ nhất định trong thời gian thuê hoặc nhận giao đất.