Pháp luật đất đai về quy hoạch sử dụng đất thực trạng và giải pháp

Quy hoạch sử dụng đất là công cụ để Nhà nước quản lý đất đai một cách thống nhất và là phương tiện để Nhà nước khẳng định quyền định đoạt đối với đất đai, giúp Nhà nước lựa chọn được phư

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan Luận văn này là công trình nghiên cứu của riêng tôi có

sự hỗ trợ và hướng dẫn của giảng viên khoa học TS Lưu Quốc Thái; Sở Tài

nguyên và Môi trường tỉnh An Giang; các cơ quan hành chính Nhà nước trực thuộc UBND huyện Tịnh Biên và các bạn đồng nghiệp, quý thầy cô giáo của Trường Đại học Hòa Bình

Các kết quả nêu trong Luận văn này, do tôi nghiên cứu chưa được công

bố trong bất kỳ công trình nào khác Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong Luận văn này đảm bảo tính chính xác, tin cậy và trung thực

Tác giả

Nguyễn Hùng Cường

LỜI CẢM ƠN

Chân thành biết ơn và gửi lời cảm ơn sâu sắc đến Thầy Lưu Quốc Thái đã tận tình hướng dẫn và giúp đỡ tôi trong suốt thời gian thực hiện và hoàn thành luận văn tốt nghiệp

Xin cảm ơn quý thầy, cô giáo của Trường Đại học Hòa Bình và các bạn học viên chuyên ngành Luật Kinh tế đã tận tình giảng dạy, tạo điều kiện và hỗ trợ giúp đỡ tôi trong suốt thời gian học tập cũng như trong suốt thời gian nghiên cứu và hoàn thiện Luận văn này

Xin cảm ơn các cơ quan, sở, ban ngành đã tạo điều kiện, giúp đỡ, hỗ trợ tôi về cơ sở pháp lý, tài liệu chuyên ngành cũng như cung cấp thông tin và dữ liệu, số liệu thống kê có giá trị giúp tôi hoàn thành luận văn

Cuối cùng, tôi chân thành cảm ơn đến bạn bè, đồng nghiệp người thân luôn động viên, giúp đỡ để tôi hoàn thành đề tài này

Trong quá trình thực hiện, Luận văn này sẽ không tránh khỏi những hạn chế, thiếu sót nhất định, rất mong nhận được sự thông cảm và chia sẻ của quý thầy, cô giáo và người đọc Xin chân thành cảm ơn!

Nguyễn Hùng Cường

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

MỤC LỤC iii

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT vi

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Tổng quan về tình hình nghiên cứu có liên quan đến đề tài 2

3 Mục tiêu của đề tài 6

3.1 Mục tiêu chung 6

3.2 Mục tiêu cụ thể 6

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 7

4.1 Đối tượng nghiên cứu 7

4.2 Về phạm vi nghiên cứu 7

5 Phương pháp nghiên cứu của đề tài 8

6 Kết cấu luận văn 8

Chương 1 NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT 9

1.1.Khái quát về quy hoạch sử dụng đất 9

1.1.1 Khái niệm quy hoạch sử dụng đất 9

1.1.2 Đặc điểm của quy hoạch sử dụng đất 12

1.1.3 Vai trò của pháp luật quy hoạch sử dụng đất 15

1.2 Nội dung, nguyên tắc cơ bản, mục tiêu, ý nghĩa của quy hoạch sử dụng đất 16

1.2.1 Các nguyên tắc cơ bản của quy hoạch sử dụng đất 16

1.2.2 Mục tiêu, ý nghĩa quy hoạch sử dụng đất 20

1.2.3 Nội dung cơ bản của pháp luật quy hoạch sử dụng đất 21

1.3 Khái quát quá trình phát triển của pháp luật về quy hoạch sử dụng đất 23

1.3.1 Pháp luật quy hoạch sử dụng đất trước Luật đất đai 1993 23

1.3.2 Pháp luật quy hoạch sử dụng đất từ Luật đất đai 1993 đến Luật đất đai 2003 24

1.3.3 Pháp luật quy hoạch sử dụng đất từ Luật đất đai 2003 đến Luật đất đai 2013 26

1.3.4 Pháp luật quy hoạch sử dụng đất từ sau Luật đất đai 2013 đến Luật quy hoạch 2017 28

1.3.5 Pháp luật quy hoạch sử dụng đất tại Việt Nam từ sau Luật quy hoạch 2017 đến nay 29

Chương 2 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT 32

2.1 Nguyên tắc, căn cứ lập quy hoạch sử dụng đất 32

2.1.1 Nguyên tắc lập quy hoạch sử dụng đất 32

2.1.2 Căn cứ lập quy hoạch sử dụng đất 36

2.2 Nội dung, kỳ quy hoạch sử dụng đất 37

2.2.1 Nội dung quy hoạch sử dụng đất 37

2.2.2 Kỳ quy hoạch sử dụng đất 38

2.3 Quy trình lập quy hoạch sử dụng đất 38

2.3.1 Quy định về lập quy hoạch sử dụng đất 38

2.3.2 Thông qua, xét duyệt, quyết định quy hoạch sử dụng đất 40

2.4 Công bố quy hoạch sử dụng đất 41

2.5 Thực hiện quy hoạch sử dụng đất 43

2.6 Điều chỉnh, hủy bỏ quy hoạch sử dụng đất 45

2.6.1 Điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất 45

2.6.2 Hủy bỏ quy hoạch sử dụng đất 45

2.6.3 Quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất của đơn vị hành chính cấp trên và quy hoạch sử dụng đất của các đơn vị hành chính cấp dưới 46

2.7 Một số kết quả đạt được trong thực hiện pháp luật quy hoạch sử dụng đất

hiện nay 47

2.7.1 Về chỉ đạo thực hiện quy hoạch sử dụng đất 47

2.7.2 Về ban hành chính sách, pháp luật về quy hoạch sử dụng đất 48

2.7.3 Về thực hiện hiện pháp luật về quy hoạch sử dụng đất 51

2.8 Những tồn tại, vướng mắc trong việc thực hiện pháp luật về quy hoạch sử dụng đất 52

2.8.1 Những tồn tại, vướng mắc do nội dung của pháp luật về quy hoạch sử dụng đất 52

2.8.2 Những tồn tại, vướng mắc trong thi hành pháp luật về quy hoạch sử dụng đất 54

2.9 Nguyên nhân của những tồn tại, yếu kém trong việc lập và thực hiện quy hoạch sử dụng đất theo luật đất đai 60

Chương 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ QHSDĐ VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ QHSDĐ 65

3.1 Vấn đề đặt ra, thách thức, yêu cầu hoàn thiện pháp luật về quy hoạch sử dụng đất 65

3.1.1 Những vấn đề đặt ra đối với pháp luật về quy hoạch sử dụng đất hiện hành 65

3.1.2 Thách thức trong việc thực hiện pháp luật về quy hoạch sử dụng đất theo Luật Quy hoạch 69

3.1.3 Yêu cầu hoàn thiện pháp luật về quy hoạch sử dụng đất 73

3.2 Sự cần thiết phải hoàn thiện pháp luật về quy hoạch sử dụng đất 75

3.3 Giải pháp cụ thể hoàn thiện pháp luật về quy hoạch sử dụng đất 79

KẾT LUẬN 84

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 86

QHSDĐĐ: Quy hoạch sử dụng đất đai

UBND: Ủy ban nhân dân

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là một loại tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá của quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là địa bàn phân bố dân cư, là bộ phận cấu thành nên lãnh thổ quốc gia Việt Nam, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là nơi diễn ra tất cả các hoạt động sống của con người và động, thực vật Có vai trò to lớn

về mọi mặt trong đời sống kinh tế, chính trị, xã hội của con người Tuy nhiên, tài nguyên đất đai ngày càng cạn kiệt và suy thoái Quá trình sử dụng đất tại Việt Nam hiện nay tương đối chưa hợp lý, chưa phát huy được hết vai trò của đất đai Trong giai đoạn phát triển kinh tế - xã hội hiện nay, quản lý hiệu quả mối quan hệ đất đai

là góp phần bình ổn các quan hệ xã hội Nâng cao hiệu quả quản lý và sử dụng đất

đã và đang trở thành vấn đề cấp thiết của xã hội Trong đó xây dựng quy hoạch sử dụng đất là một trong những hoạt động cơ bản trong quá trình quản lý nhà nước về đất đai Quy hoạch sử dụng đất là công cụ để Nhà nước quản lý đất đai một cách thống nhất và là phương tiện để Nhà nước khẳng định quyền định đoạt đối với đất đai, giúp Nhà nước lựa chọn được phương án sử dụng đất tối ưu, đạt hiệu quả cao nhất về kinh tế - xã hội, môi trường - sinh thái, quốc phòng - an ninh … Với ý nghĩa pháp lý và vai trò quan trọng trong mọi hoạt động của con người, nhưng công tác xây dựng, quản lý quy hoạch sử dụng đất hiện nay đang còn nhiều hạn chế, bất cập ảnh hưởng không nhỏ đến hiệu quả quản lý và sử dụng đất hiện nay Pháp luật về quy hoạch sử dụng đất đã đến lúc cần được hoàn thiện để điều chỉnh có hiệu quả các quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình lập quy hoạch sử dụng đất

Vì những lý do trên, tác giả đã chọn vấn đề: “Pháp luật đất đai về quy hoạch sử dụng đất - thực trạng và giải pháp” làm đề tài nghiên cứu với mục đích

nhằm đi sâu nghiên cứu những quy định pháp luật về thực hiện quy hoạch sử dụng đất, chỉ ra điểm đổi mới mang tính đột phá, cũng như những hạn chế có liên quan đến việc quy hoạch Đồng thời, đề xuất một số giải pháp hoàn thiện hệ thống pháp luật của Việt Nam về quy hoạch sử dụng đất

2 Tổng quan về tình hình nghiên cứu có liên quan đến đề tài

Nghiên cứu những vấn đề lý luận về quy hoạch sử dụng đất, pháp luật quy hoạch sử dụng đất tại Việt Nam trước những năm 1980, từ 1981 - 1986, 1987 -

1993 và từ 1993 đến nay Phân tích thực trạng các nguyên tắc, căn cứ lập quy hoạch, nội dung quy hoạch sử dụng đất; kỳ quy hoạch sử dụng đất, xây dựng quy hoạch; công bố quy hoạch; thực hiện và quản lý quy hoạch; quan hệ giữa quy hoạch

sử dụng đất của đơn vị hành chính cấp trên và quy hoạch sử dụng đất của các đơn vị hành chính cấp dưới, qua đó đánh giá những hạn chế, bất cập của pháp luật về xây dựng, thực hiện quy hoạch sử dụng đất Trên cơ sở những yêu cầu đổi mới pháp luật

về quy hoạch sử dụng đất tại Việt Nam, đề xuất một số giải pháp đổi mới những quy định chung mang tính định hướng; quy định pháp luật về nội dung quy hoạch

sử dụng, kỳ quy hoạch sử dụng đất; quy định của pháp luật về quy hoạch; về quản

lý và thực hiện quy hoạch sử dụng nhằm góp phần đổi mới, hoàn thiện hệ thống pháp luật đất đai nói chung, chế độ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai nói riêng, đồng thời nâng cao hiệu quả hoạt động xây dựng quy hoạch sử dụng đất trong thực

Việc tập trung nghiên cứu thực trạng sự tác động, điều chỉnh của các quy phạm pháp luật đối với công tác quản lý quy hoạch đô thị ở Việt Nam trên cơ sở có

sự so sánh, đối chiếu với pháp luật của một số nước trên thế giới Từ đó nêu lên một

số kiến nghị để hoàn thiện hệ thống pháp luật về quản lý quy hoạch đô thị ở Việt Nam, góp phần khắc phục những hạn chế mà pháp luật về quản lý quy hoạch đô thị

Nghiên cứu về đề tài “Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp thực hiện phương án quy hoạch sử dụng đất 2011 - 2020 tại huyện Lệ Thủy, tỉnh Quảng Bình” Đề tài đã Khái quát đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của huyện Lệ Thủy, tỉnh Quảng Bình Hiện trạng sử dụng các loại đất năm 2015 và biến động các loại đất giai đoạn 2011 - 2015 Đánh giá kết quả thực hiện quy hoạch sử dụng đất

theo phương án quy hoạch đã được phê duyệt từ năm 2011 đến năm 2015 Đề xuất phương án điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 và các giải pháp để

Hiện nay, quá trình đô thị hóa ở Việt Nam đang diễn ra với tốc độ khá nhanh, các đô thị được hình thành nhưng những điều kiện cần thiết để đô thị phát triển bền vững vẫn chưa kịp đáp ứng Các văn bản luật trên lĩnh vực quy hoạch và quản lý quy hoạch đô thị ra đời cơ bản đầy đủ nhưng việc áp dụng vẫn chưa thật sự tốt nên hiệu quả, hiệu lực quản lý nhà nước trên lĩnh vực này chưa cao Bên cạnh đó, những quy định của các văn bản luật vẫn còn tồn tại một số hạn chế, bất cập và chồng chéo dẫn đến khó khăn trong quá trình thực thi Trên địa bàn tỉnh Bến Tre, việc áp dụng các văn bản luật để xây dựng quy hoạch và quản lý quy hoạch đô thị được quan tâm

3

Trương Ngọc Tân (2017) Đại học Quốc gia Hà Nội khoa luật, Luận văn thạc sỹ luật học “Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp thực hiện phương án quy hoạch sử dụng đất 2011 - 2020 tại huyện Lệ Thủy, tỉnh Quảng Bình”

4 Trần Xuân Thảo (2019) Thực trạng thực thi pháp luật về quy hoạch đô thị trên địa bàn tỉnh Bến Tre Luận văn thạc sỹ, Trường Đại học Kinh tế Tp Hồ Chí Minh

5

Phan Thanh Tùng (2015) Đánh giá kết quả thực hiện và đề xuất giải pháp hoàn thành phương án quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 tại huyện Đakrông, tỉnh Quảng Trị Luận văn thạc sĩ lịch sử trường đại học Nông Lâm Huế.

sử dụng đất và quy hoạch nông thôn mới tại huyện Hải Lăng Đề xuất định hướng

Nghiên cứu, đánh giá hệ thống sử dụng đất đai phục vụ quy hoạch sử dụng đất nông nghiệp bền vững (nghiên cứu điểm: xã Đại Thành, huyện Quốc Oai, thành phố Hà Nội) Xã Đại Thành, huyện Quốc Oai có diện tích đất nông nghiệp tương đối lớn 144,21 ha chiếm 49,07% tổng diện tích đất tự nhiên và sản xuất nông nghiệp chiếm tỷ trọng 51,6% cơ cấu kinh tế của xã Bài báo trình bày kết quả xác định hệ thống sử dụng đất của xã Đại Thành, huyện Quốc Oai gồm 7 hệ thống sử dụng đất dựa trên cơ sở phân tích 2 đơn vị đất đai và 03 loại hình sử dụng đất chính trên địa bàn Kết quả đánh giá các hệ thống sử dụng đất theo các tiêu chí về tính thích nghi sinh thái, hiệu quả về mặt kinh tế, xã hội và môi trường cho phép xác định các lợi thế và hạn chế trong phát triển các loại hình sử dụng đất nông nghiệp trên địa bàn gồm: chuyên lúa nước, chuyên màu và cây ăn quả lâu năm Hệ thống sử dụng đất trồng cây ăn quả lâu năm (nhãn) được ưu tiên phát triển trong quy hoạch sử dụng đất của xã đến 2020 do có diện tích thích nghi khá lớn, mang lại hiệu quả kinh tế cao nhất (168,4 triệu đồng/ha/năm) và cho hiệu quả cao về xã hội và môi trường Quy trình đánh giá hệ thống sử dụng đất có thể áp dụng cho các xã khác có quỹ đất

hoạch sử dụng đất đai trên địa bàn thành phố Cần Thơ theo góc nhìn người sử dụng đất thông qua mô hình phân tích nhân tố khám phá, và mô hình hồi quy tuyến tính

đa biến được sử dụng nhằm xác định các yếu tố ảnh hưởng đến quy hoạch sử dụng đất đai trên địa bàn thành phố Cần Thơ Thông qua thực hiện phỏng vấn điều tra với

6

Phan Đình Đại (2019) Đánh giá việc thực hiện quy hoạch sử dụng đất trong xây dựng nông thôn mới tại huyện Hải Lăng, tỉnh Quảng Trị, Luận văn thạc sĩ lịch sử trường đại học Nông Lâm Huế

7 Trần Văn Tuấn, Ctv… (2015) Nghiên cứu, đánh giá hệ thống sử dụng đất đai phục vụ quy hoạch

sử dụng đất nông nghiệp bền vững (nghiên cứu điểm: xã Đại Thành, huyện Quốc Oai, thành phố

Hà Nội) VNU Journal of Science: Earth and Environmental Sciences, 31(1)

8 Nguyễn Minh Thông, Ctv…(2021) Xác định yếu tố ảnh hưởng đến quy hoạch sử dụng đất đai

trên địa bàn thành phố Cần Thơ theo góc nhìn người sử dụng đất Tạp chí Khoa học Trường Đại

học Cần Thơ, 57(3), 23-32.

100 người sử dụng đất trong vùng quy hoạch trên địa bàn thành phố Cần Thơ, kết quả phân tích hồi quy tuyến tính đa biến cho thấy quy hoạch sử dụng đất thành phố Cần Thơ bị ảnh hưởng 55,1% bởi các nhóm yếu tố đưa vào mô hình nghiên cứu Theo kết quả nghiên cứu, có 5 nhóm yếu tố có ảnh hưởng tích cực đến quy hoạch sử dụng đất tại thành phố Cần Thơ theo góc nhìn người sử dụng đất với mức ý nghĩa thống kê là 1% (xếp theo mức độ từ mạnh đến yếu) gồm: nhóm yếu tố kinh tế, nhóm yếu tố môi trường, nhóm các yếu tố khác, nhóm yếu tố xã hội, nhóm yếu tố thể chế, pháp lý

Một nghiên cứu nhằm đánh giá thực trạng sản xuất nông nghiệp và định hướng quy hoạch sử dụng đất tại huyện Ba Tri, Bến Tre Nghiên cứu sử dụng phương pháp điều tra thu thập số liệu, đánh giá thích nghi đất đai FAO và mô hình toán để xây dựng kế hoạch sử dụng đất tối ưu Kết quả đánh giá thích nghi đã chia đất nông nghiệp của huyện Ba Tri thành 3 vùng thích nghi đáp ứng cho 5 kiểu sử dụng đất đai hiện tại như lúa 3 vụ, chuyên màu, chuyên dừa, chuyên tôm và muối

Đề tài đã đề xuất được phương án kế hoạch quy hoạch sử dụng đất với tối ưu hoá tổng thu nhập và định hướng cho sản lượng sản phẩm nông nghiệp bố trí cho 5 kiểu

sử dụng đất: Vùng I thích nghi cho lúa 3 vụ, chuyên dừa khoảng 12.091 ha Vùng II thích nghi cho lúa 3 vụ, chuyên màu khoảng 4.475 ha Vùng III thích nghi cho chuyên màu khoảng 4.983 ha Vùng IV thích nghi cho lúa 3 vụ khoảng 1.572 ha Vùng V thích nghi cho chuyên màu, chuyên dừa khoảng 507 ha Vùng VI thích nghi cho chuyên tôm khoảng 5 ha Vùng VII thích nghi cho chuyên tôm, muối khoảng 2.143 ha Kết quả nghiên cứu giúp địa phương hoạch định chính sách tốt nhất cho quy hoạch kế hoạch sử dụng đất nông nghiệp trong tương lai Thêm vào

đó, chính quyền địa phương cần có chính sách hỗ trợ vốn và kỹ thuật cho nông dân

Nghiên cứu về công tác quản lý đất đai thị xã Phổ Yên, tỉnh Thái Nguyên bước đầu đã có nhiều chuyển biến tích cực, tuy nhiên vẫn còn nhiều bất cập Qua

9 Lê Tấn Lợi, Thanh, H N T., Hằng, N L., & Thanh, V P (2016) Thực trạng sản xuất và định hướng quy

hoạch sử dụng đất nông nghiệp tại huyện Ba Tri, tỉnh Bến Tre Tạp Chí Khoa Học Trường Đại Học Cần Thơ,

(45), 49-63

việc thu thập số liệu thứ cấp; chọn điểm nghiên cứu, chọn đối tượng điều tra sơ cấp

của công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nhằm góp phần cho sự phát triển kinh

tế - xã hội của thị xã Phổ Yên Kết quả bước đầu cho thấy địa phương đã chú trọng quy hoạch giảm diện tích đất nông nghiệp và tăng đất phi nông nghiệp, nhằm đảm bảo mục tiêu phát triển thị xã theo hướng đô thị, tuy nhiên xây dựng quy hoạch còn nhiều tồn tại chưa khả thi Về mức độ tác động cho thấy ở 3 vùng nghiên cứu khác nhau là khác nhau Trên cơ sở đó thấy rằng công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đều có tác động đến cả 6 mặt của phát triển kinh tế xã hội Tác động mạnh mẽ nhất đến thị trường bất động sản, mức độ phát triển cơ sở hạ thầng và thu hút vốn đầu tư cho địa phương Cần tiếp tục đánh giá công tác quản lý đất đai còn lại để có

3 Mục tiêu của đề tài

3.1 Mục tiêu chung

Mục tiêu nghiên cứu của đề tài là nhằm sáng tỏ những vấn đề lý luận và thực tiễn của pháp luật về quy hoạch sử dụng đất Thông qua việc tìm hiểu thực trạng của pháp luật quy hoạch sử dụng đất, thực trạng quy hoạch sử dụng đất, luận văn đề xuất một số giải pháp góp phần đổi mới hoàn thiện hệ thống pháp luật về quy hoạch

10 Vũ Thị Kim Hảo, Ctv… (2020) Đánh giá hiệu quả của công tác quy hoạch, kế hoahcj sử dụng đất trên địa

bàn thị xã Phổ Yên, tỉnh Thái Nguyên TNU Journal of Science and Technology, 225(07), 176-182

- Đánh giá, tìm ra những hạn chế, bất cập của pháp luật về xây dựng, thực hiện quy hoạch sử dụng đất;

- Đề xuất một số giải pháp nhằm góp phần đổi mới, hoàn thiện hệ thống pháp luật đất đai nói chung, chế định quy hoạch sử dụng đất nói riêng, đồng thời nâng cao hiệu quả của hoạt động xây dựng quy hoạch sử dụng đất trong thực tiễn

4 Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu

4.1 Đối tượng nghiên cứu

- Hệ thống các văn bản pháp lý về đất đai trước đây và hiện hành Quá trình

hình thành và phát triển của pháp luật về thực hiện quy hoạch sử dụng đất

- Công tác quản lý, triển khai thực hiện quy hoạch sử dụng đất của chính quyền các cấp Cơ sở hạ tầng, trang thiết bị phục vụ công tác quản lý nhà nước về quy hoạch sử dụng đất

- Các tổ chức, cá nhân, nhà đầu tư và doanh nghiệp chịu ảnh hưởng, tác động

của quy hoạch sử dụng đất

4.2 Về phạm vi nghiên cứu

- Phạm vi về nội dung nghiên cứu: Dựa trên các mục tiêu nghiên cứu trên, đề

tài chỉ tập trung nghiên cứu việc áp dụng pháp luật về thực hiện quy hoạch sử dụng đất; thực tiễn và các giải pháp hoàn thiện Cụ thể như:

+ Việc áp dụng pháp luật về thực hiện quy hoạch sử dụng đất như thế nào theo quy định và thực tiễn

+ Sự tham gia của các cấp, các ngành như thế nào trong quá trình xây dựng, lập quy hoạch sử dụng đất

+ Đối tượng nào thuộc phạm vi ảnh hưởng của quy hoạch sử dụng đất, Yếu

tố tác động nào của quy hoạch sử dụng đất đến việc nâng cao nguồn lực đất đai?

+ Giải pháp nào để cải thiện hệ thống các văn bản pháp lý cũng như nâng cao hiệu quả quản lý quy hoạch sử dụng đất đối với địa phương

- Phạm vi về không gian nghiên cứu: Nghiên cứu về áp dụng pháp luật thực hiện quy hoạch sử dụng đất nhằm kiến nghị các giải pháp hoàn thiện pháp luật thực hiện quy hoạch sử dụng đất ở Việt Nam

- Phạm vi về thời gian nghiên cứu: 2017 – 2020

- Thời gian thực hiện đề tài: Bắt đầu tháng 01/2021 kết thúc tháng 04/2021

5 Phương pháp nghiên cứu của đề tài

- Phương pháp phân tích được sử dụng để nghiên cứu các văn bản pháp luật, các

đề tài nghiên cứu có liên quan về pháp luật đối với quy hoạch sử dụng đất

- Phương pháp chứng minh, so sánh, thống kê, đánh giá vấn đề được sử dụng để đưa ra các nhận định, đánh giá về các quy định pháp luật, thực tiễn áp dụng pháp luật

và các số liệu phản ánh về tình hình quản lý đối với quy hoạch sử dụng đất

- Phương pháp tính toán theo định mức: Đây là phương pháp áp dụng nhiều trong quy hoạch sử dụng đất để dự đoán và tạo ra các hình thức tổ chức lãnh thổ mới dựa vào các định mức tính toán về thời gian, chi phí vật chất, lao động, dân số…

- Phương pháp tổng hợp được sử dụng xuyên suốt trong quá trình nghiên cứu hình thành luận văn để đưa ra các kết luận và các kiến nghị hoàn thiện pháp luật quản

lý đối với quy hoạch sử dụng đất trong giai đoạn hiện nay

- Phương pháp thống kê xử lý số liệu: Dựa vào các số liệu thu thập được từ cơ

sở dữ liệu về chỉ tiêu kinh tế - xã hội, cơ sở hạ tầng, tình hình sử dụng đất đai Từ đó chọn lọc, liên kết số liệu để có kết quả sát thực tế nhất dựa trên những số liệu thu thập được

- Phương pháp bình luận đưa ra các nhận xét về thực trạng thực hiện pháp luật

và chứng minh, diễn giải cho kiến nghị của tác giả

6 Kết cấu luận văn

Ngoài phần Mở đầu, phần Kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, tác giả dự kiến bố cục đề tài luận văn sẽ được chia làm ba (03) chương gồm:

Chương 1: Những vấn đề chung về quy hoạch sử dụng đất

Chương 2: Thực trạng pháp luật về quy hoạch sử dụng đất

Chương 3: Giải pháp hoàn thiện pháp luật về quy hoạch sử dụng đất và nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về quy hoạch sử dụng đất

Chương 1 NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT

1.1 Khái quát về quy hoạch sử dụng đất

1.1.1 Khái niệm quy hoạch sử dụng đất

Xét về mặt thuật ngữ, quy hoạch nói chung được hiểu là “sự bố trí sắp xếp toàn bộ theo một trình tự hợp lý trong từng thời gian, làm cơ sở cho việc lập kế

Khi nói về quy hoạch sử dụng đất có rất nhiều định nghĩa khác nhau của các nhà nghiên cứu và các nhà khoa học, do họ nhìn nhận quy hoạch sử dụng đất ở những khía cạnh khác nhau hoặc cách diễn đạt khác nhau

Theo Giáo sư Nguyễn Lân (2006), quy hoạch là “sự trù tính một cách cụ thể

Còn đất đai được hiểu là: “Đất đai là một phần diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm cả các yếu tố cấu thành môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đất như khí hậu, thổ nhưỡng, dạng địa hình, địa mạo, nước mặt (hồ, sông, suối, đầm lầy ) các lớp trầm tích sát bề mặt cùng với nước ngầm, tập đoàn động thực vật, trạng thái định cư của con người, những kết quả hoạt động của con người trong quá khứ và hiện tại để lại (san nền, xây dựng hồ chứa nước, hệ thống tiêu thoát nước, đường xá, nhà cửa…)

Để sử dụng đất đai một cách hợp lý và có hiệu quả cần phải làm quy hoạch Quy hoạch sử dụng đất là quá trình nghiên cứu, lao động sáng tạo nhằm xác định ý nghĩa, mục đích của từng phần lãnh thổ và đề xuất một trật tự sử dụng đất nhất định

Quy hoạch sử dụng đất như là phương tiện giúp cho lãnh đạo quyết định sử dụng đất đai như thế nào thông qua việc đánhgiá có hệ thống cho việc chọn mẫu hình trong sử dụng đất đai, mà trong sự chọn lựa này sẽ đáp ứng với những mục

tiêu riêng biệt, và từ đó hình thành nên chính sách và chương trình cho sử dụng đất đai Một định nghĩa khác QHSDĐ như là dạng hình của quy hoạch vùng, trực tiếp cho thấy việc sử dụng tốt nhất về đất đai trên quan điểm chấp nhận những mục tiêu,

và những cơ hội về môi trường, xã hội và những vấn đề hạn chế khác Do đó QHSDĐ, trong một thời gian dài với quyết định từ trên xuống nên cho kết quả là nhà quy hoạch bảo người dân phải làm những gì Trong phương pháp tổng hợp và người sử dụng đất đai là trung tâm lại định nghĩa về QHSDĐ như sau: QHSDĐ là một tiến trình xây dựng những quyết định để đưa đến những hành động trong việc phân chia đất đai cho sử dụng để cung cấp những cái có lợi bền vững nhất Với cái nhìn về quan điểm khả năng bền vững thì chức năng của QHSDĐ là hướng dẫn sự quyết định trong sử dụng đất đai để làm sao trong nguồn tài nguyên đó được khai thác có lợi cho con người, nhưng đồng thời cũng được bảo vệ cho tương lai Cung cấp những thông tin tốt liên quan đến nhu cầu và sự chấp nhận của người dân, tiềm năng thực tại của nguồn tài nguyên và những tác động đến môi trường có thể có của những sự lựa chọn là một yêu cầu đầu tiên cho tiến trình QHSDĐ thành công Ở đây đánh giá đất đai giữ vai trò quan trọng như là công cụ để đánh giá thực trạng của đất đai khi được sử dụng cho mục đích riêng biệt, hay như là một phương pháp

để giải nghĩa hay dự đoán tiềm năng sử dụng của đất đai Do đó có thể định nghĩa:

“QHSDĐ là sự đánh giá tiềm năng đất nước có hệ thống, tính thay đổi trong sử dụng đất đai và những điều kiện kinh tế xã hội để chọn lọc và thực hiện các sự chọn lựa sử dụng đất đai tốt nhất Đồng thời QHSDĐ cũng là chọn lọc và đưa vào thực hành những sử dụng đất đai đó mà nó phải phù hợp với yêu cầu cần thiết của con

Quy hoạch sử dụng đất là một hiện tượng kinh tế - xã hội có tính đặc thù, đây là một hoạt động vừa mang tính khoa học, vừa mang tính pháp lý của một hệ thống các biện pháp kỹ thuật, kinh tế - xã hội được xử lý bằng các biện pháp phân tích, tổng hợp về sự phân bố địa lý của các điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội để tổ chức lại việc sử dụng đất theo pháp luật nhằm đáp ứng nhu cầu sử dụng đất hiện tại

và tương lai của xã hội một cách tiết kiệm, khoa học và có hiệu quả cao nhất

13

Lê Quang Trí (2005), Giáo trình quy hoạch sử dụng đất đai, tài liệu soạn thảo theo FAO

Quy hoạch sử dụng đất không chỉ đơn thuần là các biện pháp kỹ thuật, cũng không đơn thuần là một quy phạm pháp luật thông thường Xét một cách toàn diện, quy hoạch sử dụng đất là một hiện tượng kinh tế - xã hội đặc thù thể hiện đồng thời

ba tính chất

Một là, tính pháp lý, pháp chế: Quy hoạch có tính pháp lý, pháp chế bởi nó

nhằm đảm bảo chế độ quản lý và sử dụng đất theo pháp luật thông qua việc xác nhận mục đích sử dụng đất của người sử dụng đất theo quy hoạch Cùng với pháp luật thì quy hoạch sử dụng đất là công cụ để Nhà nước quản lý đất đai được thống nhất và toàn vẹn

Hai là, tính kỹ thuật: Ngoài tính pháp lý, pháp chế, quy hoạch sử dụng đất

còn có tính kỹ thuật bởi đó là việc sử dụng các công tác chuyên môn như điều tra, khoanh vùng, khảo sát, xây dựng bản đồ, xử lý số liệu, biên tập để xây dựng và tổ chức thực hiện quy hoạch sử dụng đất trên cơ sở tiến bộ của khoa học kỹ thuật

Ba là, tính kinh tế: Quy hoạch sử dụng đất mang tính kinh tế thể hiện bằng

việc hiệu quả sử dụng đất đai phụ thuộc vào tính khoa học, hợp lý của quy hoạch sử dụng đất Đây là biện pháp quan trọng nhất nhằm khai thác hợp lý và có hiệu quả cao tiềm năng đất đai

Như vậy, Quy hoạch sử dụng đất là một hệ thống các biện pháp kinh tế, kỹ thuật và pháp lý của nhà nước về tổ chức sử dụng đất đầy đủ, hợp lý, có hiệu quả cao thông qua việc phân phối và tái phân phối quỹ đất cả nước, tổ chức sử dụng đất như một tư liệu sản xuất cùng với các tư liệu sản xuất khác gắn liền với đất nhằm

Từ góc nhìn pháp lý quy hoạch sử dụng đất tập thể tác giả Trường Đại học Luật Hà Nội đưa ra định nghĩa về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất như sau:

Quy hoạch đất đai là việc khoanh vùng hoặc điều chỉnh việc khoanh vùng đối với các loại đất cho phù hợp với từng giai đoạn phát triển kinh tế - xã hội của

14 Trường đại học Nông nghiệp I Hà Nội (2015), Giáo trình quy hoạch sử dụng đất, Nxb Nông nghiệp, Hà Nội

từng địa phương và trong phạm vi cả nước là sự tính toán, phân bổ sử dụng đất cụ

Theo quy định tại khoản 1, Điều 3, Luật Quy hoạch 2017, quy hoạch được định nghĩa như sau: “Quy hoạch là việc sắp xếp, phân bố không gian các hoạt động kinh tế – xã hội, quốc phòng và an ninh gắn với phát triển kết cấu hạ tầng, sử dụng tài nguyên và bảo vệ môi trường trên lãnh thổ xác định để sử dụng hiệu quả các nguồn lực của đất nước phục vụ mục tiêu phát triển bền vững cho thời kỳ xác định”

Tóm lại, quy hoạch sử dụng đất là hệ thống các biện pháp kinh tế, kỹ thuật

và pháp chế của nhà nước về tổ chức sử dụng và quản lý đất đai đầy đủ, hợp lý, khoa học và có hiệu quả cao nhất thông qua việc phân bổ quỹ đất đai (khoanh định cho các mục đích và các ngành) và tổ chức sử dụng đất như tư liệu sản xuất (các giải pháp sử dụng cụ thể) nhằm nâng cao hiệu quả sản xuất của xã hội, tạo điều kiện bảo vệ đất đai và môi trường…”

1.1.2 Đặc điểm của quy hoạch sử dụng đất

Các đặc điểm của quy hoạch sử dụng đất được thể hiện như sau:

Một là, tính lịch sử - xã hội

Lịch sử phát triển của xã hội chính là lịch sử phát triển của quy hoạch sử dụng đất Mỗi hình thái kinh tế - xã hội đều có một phương thức sản xuất của xã hội thể hiện theo hai mặt là lực lượng sản xuất và quan hệ sản xuất Trong quy hoạch sử dụng đất, luôn luôn nảy sinh quan hệ giữa người với đất đai và quan hệ giữa con người với con người Quy hoạch sử dụng đất thể hiện đồng thời là yếu tố thúc đẩy phát triển lực lượng sản xuất, vừa là yếu tố thúc đẩy các mối quan hệ sản xuất, vì vậy nó luôn là một bộ phận của phương thức sản xuất của xã hội

Ở Việt Nam ta, quy hoạch sử dụng đất nhằm phục vụ nhu cầu của người sử dụng đất và quyền lợi của toàn xã hội Nó góp phần tích cực thay đổi quan hệ sản xuất ở nông thôn, nhằm sử dụng, bảo vệ đất và nâng cao hiệu quả sản xuất xã hội Đặc biệt, trong nền kinh tế thị trường hiện nay, quy hoạch sử dụng đất góp phần

15

Trường Đại học Luật Hà Nội (2017), Giáo trình Luật Đất đai, NXB Tư Pháp, Hà Nội

giải quyết các mâu thuẫn giữa lợi ích kinh tế với lợi ích xã hội và môi trường - sinh thái nảy sinh trong quá trình sử dụng đất

Hai là, tính tổng hợp

Với đặc điểm này, quy hoạch có trách nhiệm tổng hợp toàn bộ nhu cầu sử dụng đất, điều hoà các mâu thuẫn về đất đai của các ngành, lĩnh vực Quy hoạch sử dụng đất còn xác định và điều phối phương hướng, phương thức phân bố sử dụng đất phù hợp với mục tiêu kinh tế - xã hội, bảo đảm cho nền kinh tế quốc dân luôn phát triển bền vững, đạt tốc độ cao và ổn định

Tính tổng hợp của quy hoạch sử dụng đất biểu hiện chủ yếu ở chỗ, đối tượng của quy hoạch sử dụng đất là khai thác, sử dụng, cải tạo, bảo vệ toàn bộ tài nguyên đất đai cho nhu cầu của toàn bộ nền kinh tế quốc dân Quy hoạch sử dụng đất cũng đề cập đến nhiều lĩnh vực về khoa học, kinh tế - xã hội như: khoa học tự nhiên, khoa học xã hội, dân số và đất đai, sản xuất nông nghiệp, công nghiệp, môi trường sinh thái

Ba là, tính dài hạn

Quy hoạch sử dụng đất mang tính dài hạn nhằm đáp ứng nhu cầu về đất để phát triển lâu dài kinh tế - xã hội Cơ cấu và phương thức sử dụng đất được điều chỉnh từng bước trong thời gian dài cùng với quá trình phát triển dài hạn kinh tế - xã hội cho đến khi đạt được mục tiêu mong muốn Thời hạn của QHSDĐ thường từ trên 10 năm đến 20 năm hoặc lâu hơn, có những quốc gia thời hạn quy hoạch còn lên đến 60, 70 năm

Trên cơ sở các dự báo, xu hướng biến động dài hạn của những yếu tố kinh

tế - xã hội quan trọng như sự thay đổi về nhân khẩu, tiến bộ kỹ thuật, đô thị hoá, công nghiệp hoá, hiện đại hoá nông nghiệp , từ đó xác định quy hoạch trung hạn

và dài hạn về sử dụng đất, đề ra các phương hướng, chính sách và biện pháp có tính chiến lược, tạo căn cứ khoa học cho việc xây dựng kế hoạch sử dụng đất hàng năm

và ngắn hạn

Bốn là, tính chiến lược và chỉ đạo vĩ mô

Với đặc tính này QHSDĐ còn dự kiến trước được các xu thế thay đổi phương hướng, mục tiêu, cơ cấu và phân bố sử dụng đất mang tính tổng thể, không

dự kiến được các hình thức và nội dung cụ thể, chi tiết của sự thay đổi Vì vậy, QHSDĐ là quy hoạch mang tính chiến lược, các chỉ tiêu của quy hoạch mang tính chỉ đạo vĩ mô, tính phương hướng và khái lược về sử dụng đất của các ngành như:

Phương hướng, mục tiêu và trọng điểm chiến lược của việc sử dụng đất trong vùng;

- Cân đối tổng quát nhu cầu sử dụng đất của các ngành

- Điều chỉnh cơ cấu sử dụng đất và phân bố đất đai trong vùng

- Phân định ranh giới và các hình thức quản lý việc sử dụng đất đai trong vùng

- Đề xuất các biện pháp, các chính sách lớn để đạt được mục tiêu của phương hướng sử dụng đất

Do khoảng thời gian dự báo tương đối dài, chịu ảnh hưởng của nhiều nhân

tố kinh tế - xã hội khó xác định, nên chỉ tiêu quy hoạch càng khái lược hoá, quy hoạch sẽ càng ổn định

Năm là, tính chính trị

Quy hoạch sử dụng đất thể hiện tính chính trị Khi xây dựng phương án phải quán triệt các chính sách, quy định có liên quan đến đất đai của Đảng và Nhà nước, đảm bảo thực hiện cụ thể trên mặt bằng đất đai các mục tiêu phát triển nền kinh tế quốc dân, phát triển kinh tế - xã hội Quy hoạch tuân thủ các quy định, các chỉ tiêu khống chế về dân số, đất đai và môi trường sinh thái

Sáu là, tính khả biến

Dưới sự tác động của nhiều yếu tố khó dự đoán trước, theo nhiều phương diện khác nhau, quy hoạch sử dụng đất chỉ là một trong những giải pháp biến đổi hiện trạng sử dụng đất sang trạng thái mới được định hướng thích hợp hơn cho việc phát triển kinh tế trong một thời kỳ nhất định Khi xã hội phát triển, khoa học kỹ thuật ngày càng tiến bộ, chính sách và tình hình kinh tế thay đổi, các dự kiến của quy hoạch sử dụng đất không còn phù hợp Việc chỉnh sửa, bổ sung, hoàn thiện quy hoạch và điều chỉnh biện pháp thực hiện là cần thiết Điều này thể hiện tính khả biến của quy hoạch Quy hoạch sử dụng đất luôn là quy hoạch động, một quá trình lặp lại theo chiều xoắn ốc "quy hoạch - thực hiện - quy hoạch lại hoặc điều chỉnh -

tiếp tục thực hiện " với chất lượng, mức độ hoàn thiện và tính phù hợp ngày càng

1.1.3 Vai trò của pháp luật quy hoạch sử dụng đất

Điều 18 Hiến pháp 1992 quy định "Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật, bảo đảm sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả"

Quy định trên của Hiến pháp cho thấy quản lý nhà nước về đất đai thông qua quy hoạch sử dụng đất đã trở thành một nguyên tắc hiến định Mọi tổ chức, cá nhân, và cả các cơ quan nhà nước đều phải tuân thủ nguyên tắc ấy Tất cả văn bản pháp luật có giá trị pháp lý thấp hơn như các đạo luật, luật, văn bản dưới luật đều nhằm cụ thể hóa hiến pháp và không được trái với hiến pháp

Luật Đất đai hiện hành và các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai đã

cụ thể hóa quy định QLNN về đất đai thông qua quy hoạch

Trong công tác quản lý đất đai, quy hoạch sử dụng đất chính là cơ sở khoa học là căn cứ pháp lý quan trọng để Nhà nước quản lý các biến động về đất đai, nó trực tiếp thể hiện phương thức, yêu cầu trong công tác quản lý và sử dụng đất đai QHSDĐ là một trong những phương tiện để Nhà nước thực hiện các chủ trương, chính sách đất đai của mình, giúp cho Nhà nước can thiệp một cách sâu sắc vào quá trình sử dụng đất, đồng thời khắc phục những khó khăn do lịch sử để lại Việc quản

lý đất đai theo quy hoạch chính là điều kiện để đất đai được sử dụng hợp lý và có hiệu quả

Trong nền kinh tế hiện nay, người sử dụng đất có nhiều mục đích sử dụng đất khác nhau nhưng nếu trái với quy hoạch là trái với pháp luật Vì quy hoạch sau khi đã được quyết định là biện pháp, chính sách, phương thức để Nhà nước quản lý đất đai

Tất cả các cơ quan quản lý đất đai và người sử dụng đất phải tuyệt đối tuân thủ theo quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt Đất đai dù là nguồn tài nguyên dù có phong phú, đa dạng đến đâu thì nó cũng

16

Lê Thị Phúc (2008) Đại học Quốc gia Hà Nội khoa luật, Luận văn thạc sỹ luật học “pháp luật về quy hoạch kế hoạch sử dụng đất tại việt nam”

không phải là vô tận, mà là một đại lượng hữu hạn Trong khi đó, nhu cầu sử dụng đất ngày càng gia tăng Nhà nước không thể cho phép các nhu cầu đó phát triển một cách tự phát mà phải có quy hoạch, điều tiết nó phù hợp với quá trình phát triển kinh tế - xã hội Vì vậy, quy hoạch sử dụng đất là cơ sở khoa học của quá trình xây dựng các chiến lược về khai thác, sử dụng đất, là tiền đề cho việc thực hiện đúng đắn các nội dung QLNN về đất đai Pháp luật về quy hoạch sử dụng đất sẽ là quy tắc xử sự bắt buộc để điều chỉnh các quan hệ xã hội liên quan đến quá trình sử dụng đất của mọi tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, quá trình quản lý đất đai của các cơ quan QLNN về đất đai

Pháp luật điều chỉnh hoạt động QHSDĐ ở chỗ, quy định trách nhiệm của mỗi cơ quan nhà nước, mỗi ngành, mỗi đơn vị trong xây dựng quy hoạch sử dụng đất đồng thời đảm bảo cho các quy hoạch đó có hiệu lực pháp luật trong thực tế

Tóm lại, không có quy hoạch rất khó khăn trong quản lý đất đai Quy hoạch được xây dựng mà không quản lý đất đai theo quy hoạch, không sử dụng đất theo quy hoạch là hành vi vi phạm pháp luật Vì vậy, pháp luật về quy hoạch sử dụng đất

có vai trò quan trọng trong QLNN về đất đai, trong việc phát triển kinh tế - xã hội của đất nước

1.2 Nội dung, nguyên tắc cơ bản, mục tiêu, ý nghĩa của quy hoạch sử dụng đất

1.2.1 Các nguyên tắc cơ bản của quy hoạch sử dụng đất

Các quy luật phát triển kinh tế khách quan của phương thức sản xuất xã hội chủ nghĩa là yếu tố quyết định nội dung và phương pháp quy hoạch sử dụng đất Nói một cách khác, các quy luật đó đã điều khiển hoạt động của Nhà nước trong lĩnh vực phân phối và sử dụng tài nguyên đất Quyền sở hữu toàn dân về đất đai mà Nhà nước là chủ thể đại diện là cơ sở để bố trí hợp lý các ngành, tạo điều kiện để chuyên môn hóa sâu các vùng kinh tế và là một trong những điều kiện quan trọng nhất của bước quá độ từ nền kinh tế nghèo nàn lạc hậu lên nền kinh tế sản xuất lớn

xã hội chủ nghĩa

Theo quá trình phát triển đó quy hoạch sử dụng đất đóng vai trò quan trọng Thông qua quy hoạch Nhà nước thực hiện chức năng phân phối và phân phối lại quỹ đất nhằm đáp ứng nhu cầu về đất sử dụng cho các ngành, các chủ thể sử dụng

đất Quy hoạch sử dụng đất còn là công cụ để nhà nước điều chỉnh các mối quan hệ đất đai, thiết lập thể chế quản lý, sử dụng tài nguyên đất, cũng cố pháp chế xã hội chủ nghĩa

Quy hoạch sử dụng đất thể hiện qua 5 nguyên tắc cơ bản sau:

Một là, tuân thủ nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là

đại diện chủ sở hữu

Nguyên tắc này là cơ sở của mọi hoạt động và giải pháp có liên quan tới quyền sử dụng đất (QSDĐ), là nguyên tắc quan trọng nhất trong công tác lập quy hoạch sử dụng đất Nó không chỉ mang ý nghĩa kinh tế mà còn là một vấn đề chính trị quan trọng, bởi đất đai đã được xã hội hóa thành sở hữu toàn dân Nhà nước là người có quyền đại diện toàn dân thực hiện các quyền năng của chủ sở hữu

Quy hoạch sử dụng đất có vai trò quan trọng trong việc ngăn ngừa các hành

vi xâm phạm đến quyền và lợi ích của các chủ thể sử dụng đất Khi quy hoạch dụng đất người ta đã lập nên đường ranh giới giữa các chủ thể sử dụng đất, giữa các loại đất, tức là đã xác định phạm vi quyền lợi giữa những người sử dụng đất với nhau Người sử dụng đất chỉ có quyền sử dụng mà không có quyền sở hữu Người sử dụng đất được mở rộng các quyền trong quá trình sử dụng đất như chuyển đổi mục đích sử dụng đất, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp , nhưng mọi thay đổi trong cơ cấu sử dụng đất phải được kịp thời phản ánh trong các tài liệu thích hợp để Nhà nước theo dõi, kiểm tra, giám sát

Hai là, sử dụng đất tiết kiệm, bảo vệ đất và bảo vệ thiên nhiên

Đất đai có một đặc tính quan trọng là nếu được sử dụng đúng và hợp lý thì chất lượng đất ngày càng tốt lên Tính chất đặc biệt này của đất đòi hỏi chúng ta phải hết sức chú ý trong quá trình sử dụng đất Một trong những vấn đề bảo vệ đất

là ngăn ngừa và hạn chế quá trình xói mòn ô nhiễm đất, suy thoái đất, bảo vệ các yếu tố của môi trường thiên nhiên Bảo vệ và cải tạo thảm thực vật, diện tích đất mặt nước cũng là nhiệm vụ quan trọng trong quy hoạch sử dụng đất

Để tránh lãng phí, khi cấp đất cho các nhu cầu phi nông nghiệp, trong các phương án quy hoạch sử dụng đất phải bố trí hợp lý các công trình nhà ở và phục vụ sản xuất với tinh thần hết sức tiết kiệm đất

Ba là, tổ chức phân bổ quỹ đất cho các ngành

Khi phân bổ quỹ đất cho các ngành, cần đảm bảo nguyên tắc tổ chức sử dụng tài nguyên đất vì lợi ích của nền kinh tế quốc dân nói chung và từng ngành nói riêng, trong đó ưu tiên cho ngành nông nghiệp Sự phát triển của các ngành công nghiệp, giao thông vận tải, xây dựng, thủy điện, dầu khí đều đòi hỏi phải có đất Việc bố trí các khu công nghiệp, các tuyến đường giao thông vận tải, các khu khai thác khoáng sản và các công trình xây dựng lớn thường được dự kiến trước trong kế hoạch phát triển kinh tế quốc dân dài hạn Nhưng trong các quy hoạch đó thường mới chỉ dự kiến vùng và địa điểm sẽ xây dựng, còn vị trí cụ thể (bãi xây dựng) thì

sẽ được xác định trong quá trình quy hoạch sử dụng đất dưới hình thức thành lập một đơn vị sử dụng đất phi nông nghiệp mới Thực chất đó là việc lấy một khoảnh đất nào đó từ quỹ đất dự phòng của quốc gia hoặc từ quỹ đất nông nghiệp để bố trí cho một công trình phi nông nghiệp

Khi giao đất cho các nhu cầu phi nông nghiệp, hầu như bao giờ cũng làm thay đổi cơ cấu sử dụng đất của đơn vị bị mất đất Do đó, khi xây dựng dự án giao đất cần lưu ý để hoạt động sản xuất của cơ sở đó không bị hoặc ít bị ảnh hưởng nhất Những diện tích đất giao cho các nhu cầu phi nông nghiệp nên lấy từ đất chưa

sử dụng hoặc sử dụng kém hiệu quả trong nông nghiệp Trong trường hợp việc giao đất cho nhu cầu phi nông nghiệp làm cho cơ cấu sử dụng đất bị thay đổi nhiều, tổ chức lãnh thổ bên trong bị đảo lộn thì phải quy hoạch lại toàn phần hoặc từng bộ phận cho đơn vị sử dụng đất bị ảnh hưởng đó

Trong trường hợp giao đất cho nhu cầu khai thác khoáng sản (vị trí của các khoảnh đất này không thể thay đổi được) thì phải lường trước mọi hậu quả có thể xảy ra cho các đơn vị bị mất đất và từ đó đề xuất các biện pháp khắc phục hậu quả hoặc giảm bớt ảnh hưởng xấu của nó

Khi đánh giá về mặt kinh tế những hậu quả do việc thu hồi đất, giao đất gây

ra phải tính đến các khoản chi phí và thiệt hại như sau:

- Giá trị nhà cửa, công trình có trên diện tích đất bị thu hồi

- Những chi phí đầu tư trên đất chưa sử dụng hết của người sử dụng đất

- Những chi phí để di chuyển dân cư

- Chi phí để tháo gỡ nhà cửa, công trình và khôi phục lại ở địa điểm mới

- Những thiệt hại của sản xuất và những phí tổn do phải quy hoạch mang lại

Bốn là, tạo ra những điều kiện tổ chức lãnh thổ hợp lý

Khi quy hoạch sử dụng đất cần tạo ra những điều kiện tổ chức lãnh thổ hợp

lý để thực hiện những nhiệm vụ của Nhà nước, của riêng từng ngành

Quy hoạch sử dụng đất phải nhằm mục đích tạo ra những điều kiện về tổ chức lãnh thổ thúc đẩy các đơn vị sản xuất Khi quy hoạch sử dụng đất, người ta dự kiến phương hướng sử dụng đất trong một thời gian dài Tương lai phát triển các đơn vị sử dụng đất cũng là một trong những căn cứ để xây dựng các phương án trong quy hoạch

Tóm lại, khi giải quyết mỗi nội dung của đồ án quy hoạch sử dụng đất phải căn cứ vào yêu cầu tổ chức hợp lý sản xuất Chẳng hạn, khi tổ chức và bố trí sử dụng đất nông nghiệp, trước hết cần dựa vào cơ cấu, quy mô và hướng chuyên môn hóa của các ngành đã được xác định trước trong quy hoạch phát triển tương lai Việc tổ chức sử dụng hợp lý đất đai phụ thuộc vào việc tổ chức sử dụng các tư liệu sản xuất khác và toàn bộ quá trình sản xuất nói chung Bên cạnh đó việc sử dụng đất

có ảnh hưởng đến việc phát triển và bố trí các ngành nghề, đến việc tổ chức lao động và năng suất lao động, đến hiệu quả sử dụng các tư liệu sản xuất Như vậy đất đai chỉ có thể được tổ chức sử dụng đúng và hợp lý nếu nó gắn bó với việc tổ chức các tư liệu sản xuất khác, với tổ chức lao động và quản lý đơn vị

Năm là, phù hợp với các điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của từng vùng,

lãnh thổ

Mỗi vùng, mỗi đơn vị sử dụng đất đều có những điểm khác biệt về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, nếu không tính đến điều đó thì không thể tổ chức sử dụng hợp lý đất đai

Điều kiện tự nhiên như chất lượng đất, độ màu mỡ, phì nhiêu của đất sẽ được tính toán để phân bổ, quyết định mục đích sử dụng đất Ngoài ra, khi lựa chọn phương án sử dụng đất các nhà quy hoạch còn phải tính đến hiệu quả kinh tế, các điều kiện xã hội để phương án mình lựa chọn có tính khả thi

Tóm lại, khi xây dựng phương án quy hoạch sử dụng đất của cả nước, của từng vùng, từng đơn vị hành chính lãnh thổ phải tính đến các điều kiện tự nhiên, điều kiện kinh tế - xã hội

Nguyên tắc lập quy hoạch sử dụng đất được quy định rõ đó là: “Quy hoạch

sử dụng đất cấp quốc gia phải đảm bảo tính đặc thù, liên kết của các vùng kinh tế -

xã hội; quy hoạch sử dụng đất cấp huyện phải thể hiện rõ nội dung sử dụng đất của cấp xã” (khoản 2, điều 35, Luật đất đai 2013) Như vậy sẽ không còn việc lập quy hoạch sử dụng đất cấp xã theo như quy định của Luật đất đai 2013, hệ thống quy hoạch sử dụng đất theo luật đất đai 2013 chỉ còn 3 cấp là: cấp quốc gia, cấp tỉnh và cấp huyện Tại khoản 8 điều 35 quy định: “Quy hoạch của ngành, lĩnh vực, địa phương có sử dụng đất phải bảo đảm phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, phê duyệt”

1.2.2 Mục tiêu, ý nghĩa quy hoạch sử dụng đất

Mục tiêu của việc lập quy hoạch sử dụng đất

Mục tiêu của việc lập quy hoạch sử dụng đất là nhằm lựa chọn được giải pháp, phương án sử dụng đất đạt hiệu quả cao nhất Hiệu quả sử dụng đất cao mà Nhà nước hướng đến trong hoạt động quy hoạch sử dụng đất nói riêng và công tác quản lý đất đai nói chung không chỉ là hiệu quả về mặt kinh tế - xã hội, mà còn hiệu quả về môi trường - sinh thái hay Quốc phòng – An ninh

- Ý nghĩa của quy hoạch sử dụng đất:

Quy hoạch sử dụng đất có ý nghĩa to lớn về mọi mặt đối với sự phát triển kinh tế - xã hội của một quốc gia Cùng với pháp luật, quy hoạch sử dụng đất là công cụ hữu hiệu để nhà nước quản lý đất đai được thống nhất Cụ thể:

+ Quy hoạch sử dụng đất là một trong những công cụ để Nhà nước quản lý

đất đai được thống nhất Quy hoạch sử dụng đất của cả nước nói chung của các địa phương nói riêng sau khi được quyết định, xét duyệt nó mang tính pháp lý Mọi hoạt động giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất phải căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất Người sử dụng đất trong quá trình sử dụng đất và thực hiện các quyền của mình cũng phải tuân thủ, không được trái với quy hoạch sử dụng đất

+ Quy hoạch sử dụng đất đảm bảo cho đất đai được sử dụng hợp lý, tiết kiệm Ý đồ sử dụng đất của Nhà nước được ghi nhận và thực hiện thông qua quy hoạch sử dụng đất Qua việc lập quy hoạch sử dụng đất Nhà nước tính toán đến các điều kiện kinh tế, chính trị, xã hội, đến nhu cầu sử dụng đất cho các mục tiêu phát triển của đất nước, tính toán đến quỹ đất của cả nước và từng địa phương để tìm ra phướng án sử dụng đất hợp lý, tiết kiệm

+ Thông qua quy hoạch sử dụng đất Nhà nước sử dụng quyền định đoạt với đất đai Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu Vì vậy, Nhà nước có đầy đủ ba quyền năng của chủ sở hữu là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt Nhưng đất đai là loại tài sản đặc biệt nên nhà nước không thể định đoạt đất đai như tài sản thông thường là bán, tặng, cho mà định đoạt thông qua hoạt động quy hoạch sử dụng đất và một số hoạt động khác

1.2.3 Nội dung cơ bản của pháp luật quy hoạch sử dụng đất

Như đã phân tích, pháp luật điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình xây dựng và thực hiện quy hoạch sử dụng đất nhưng không thể điều chỉnh hết tất cả các quan hệ ấy mà chỉ điều chỉnh những quan hệ cơ bản Pháp luật quy hoạch bao gồm những nội dung cơ bản chủ yếu sau:

Thứ nhất, nguyên tắc, căn cứ lập quy hoạch sử dụng đất

Nội dung này khẳng định nâng cao vai trò, vị trí của quy hoạch sử dụng đất, nhấn mạnh vào công tác phân bố đất đai cho các ngành, lĩnh vực sử dụng hợp lý, hiệu quả, tránh chồng chéo; khắc phục những khó khăn, bất cập trong việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; đồng thời làm căn cứ để văn bản dưới Luật quy định chi tiết trách nhiệm của ủy ban nhân dân các cấp trong việc rà soát quy hoạch, kế hoạch của ngành, lĩnh vực, địa phương có sử dụng đất bảo đảm phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt với một hệ thống quy hoạch sử dụng đất phân theo ngành, theo cấp liền mạch, liên thông

Thứ hai, nội dung quy hoạch sử dụng đất và kỳ quy hoạch sử dụng đất

Đây là một nội dung rất quan trọng trong quy hoạch sử dụng đất nhằm cụ thể hoá các định hướng của quy hoạch để tổ chức khai thác sử dụng đất, tổ chức

không gian cho việc xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật cho phát triển kinh tế xã hội Tùy theo từng cấp độ quy hoạch mà nội dung quy hoạch được quy định có khác nhau theo phân cấp vùng, lãnh thổ, đơn vị hành chính và đươc điều chỉnh định kỳ theo khoản thời gian nhất định

Thứ ba, trình tự, thẩm quyền xây dựng quy hoạch sử dụng đất gồm có: Lập

quy hoạch sử dụng đất, thông qua quy hoạch sử dụng đất, xét duyệt, quyết định quy hoạch sử dụng đất

Quy hoạch sử dụng đất là cơ sở của phát triển và tái cơ cấu nền kinh tế, trong đó phản ánh cụ thể các ý tưởng về tương lai của các ngành, các cấp một cách cân đối và nhịp nhàng; thông qua những trình tự hành chính pháp lý nhất định để trở thành quy chế xã hội, mọi người đều có quyền và nghĩa vụ thực hiện Quá trình

tổ chức, thành lập thực hiện, điều chỉnh quy hoạch là quá trình huy động mọi nguồn lực xã hội vào phát triển sản xuất và sự nghiệp công cộng theo phương thức dân chủ, nên đó cũng là quá trình xây dựng và củng cố chính quyền dân chủ nhân dân Do đó, trình tự, thẩm quyền xây dựng quy hoạch sử dụng đất vừa là phương thức để phát triển vừa là công cụ để xây dựng và củng cố nhà nước

Thứ tƣ, công bố và thực hiện quy hoạch sử dụng đất

Để bảo đảm tính dân chủ, minh bạch và bảo đảm quyền lợi của cá nhân, tổ chức sử dụng đất, Luật đất đai quy định về vấn đề công bố công khai các quy hoạch,

kế hoạch sử dụng đất các cấp tại Điều 48 Theo đó, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia, cấp tỉnh, cấp huyện sau khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, phê duyệt phải được công bố công khai

Thứ năm, thực hiện quy hoạch sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch sử dụng

Đây là nội dung quan trọng và phức tạp trong quá trình thực hiện quy hoạch nhằm tổ chức thực hiện và khai thác hiệu quả tài nguyên đất đai; đồng thời là cơ sở sắp xếp, triển khai dự án phù hợp với tiềm lực phát triển kinh tế – xã hội của mỗi địa phương cũng như kêu gọi, thu hút đầu tư, tạo thêm nguồn lực để phát triển kinh

tế - xã hội Bên cạnh đó, các quy hoạch lập mới và điều chỉnh phải giải quyết được các vướng mắc, khó khăn trong quá trình triển khai thực hiện, đặc biệt trong công

tác thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, v.v… Các khu vực dân cư được chỉnh trang, các chỉ tiêu quản lý nhà ở được ban hành tạo nhiều thuận lợi cho việc quản lý sử dụng đất, đảm bảo cho tổ chức, cá nhân và người dân được thực hiện đầy đủ các quyền và nghĩa vụ liên quan đến sử dụng đất và đầu tư xây dựng công trình…

Thứ sáu, quản lý quy hoạch sử dụng đất

Việc quản lý thực hiện theo quy hoạch, Triển khai thực hiện đúng trình tự, thủ tục, đảm bảo theo tiến độ kế hoạch, đúng thời hạn đề ra Đặc biệt, đối với hoạt động kiểm tra, thanh tra chuyên ngành phải thường xuyên, kịp thời, phát hiện ngay hành vi vi phạm và xử lý theo quy định hiện hành

1.3 Khái quát quá trình phát triển của pháp luật về quy hoạch sử dụng đất

Quy hoạch sử dụng đất bản thân nó mang tính lịch sử như đã phân tích ở phần trên, vì vậy pháp luật xây dựng và thực hiện quy hoạch sử dụng đất tại Việt Nam cũng có qúa trình phát triển qua các thời kỳ

1.3.1 Pháp luật quy hoạch sử dụng đất trước Luật đất đai 1993

Trước năm 1980, quy hoạch sử dụng đất tại Việt Nam chưa được coi là công tác của ngành quản lý đất đai mà chỉ được đề cập đến như là một phần của quy hoạch phát triển nông nghiệp Từ năm 1975 đến cuối năm 1978, Chính phủ đã phê duyệt phương án phân vùng sản xuất nông lâm nghiệp và công nghiệp chế biến nông lâm sản theo bảy vùng và trên địa bàn lãnh thổ là cấp tỉnh Các phương án phân vùng nông lâm nghiệp của tỉnh đã đề cập đến phương hướng sử dụng tài nguyên trong đó có tính toán đến quỹ đất nông nghiệp, lâm nghiệp Tuy nhiên, do mục đích đề ra ngay từ đầu chỉ là phục vụ, phát triển nông lâm nghiệp nên các loại đất khác chưa được đề cập đến Bên cạnh đó, do thiếu nhiều tài liệu, chưa tính được khả năng đầu tư nên các phương án này có tính khả thi chưa cao

Tóm lại, trước những năm 1980, pháp luật quy hoạch sử dụng đất chưa được chú trọng đúng mức, nó chỉ là một phần trong pháp luật quy hoạch phát triển nông nghiệp và chưa có tính khả thi Cũng trong thời kỳ này, hầu hết 500 huyện của

cả nước đã tiến hành xây dựng quy hoạch tổng thể của huyện Trong các sơ đồ phân

bố lực lượng sản xuất của tỉnh đều đề cập đến vấn đề sử dụng đất đai và chưa được tính toán tương đối có hệ thống để khớp với cả nước, các vùng kinh tế lớn, các

huyện trong tỉnh Công tác quy hoạch sử dụng đất vẫn chưa phải là một công tác độc lập mà vẫn chỉ là một phần trong sơ đồ phân bố lực lượng sản xuất của các tỉnh, pháp luật về quy hoạch sử dụng đất vì vậy cũng chưa được quan tâm xây dựng

Luật đất đai đầu tiên năm 1987 ra đời đến trước khi có Luật đất đai năm

1993 Thời kỳ này công tác quy hoạch đã có được cơ sở pháp lý quan trọng Triển khai một thời gian ngắn, sau đó lại trầm lắng, công tác quy hoạch sử dụng đất vẫn chưa được xúc tiến như luật định Nguyên nhân của vấn đề này là do nền kinh tế Việt Nam trong thời kỳ này đang đứng trước nhiều khó khăn và thử thách lớn lao khi chuyển sang cơ chế thị trường Tuy vậy, đây là thời kỳ công cuộc đổi mới ở nông thôn diễn ra sâu sắc cùng với việc giảm vai trò quản lý tập trung của hợp tác

xã nông nghiệp, tăng quyền tự chủ cho nông dân và thực thi các chính sách đổi mới khác Công tác quy hoạch cấp xã trong giai đoạn này nổi lên như một vấn đề cấp bách về giao đất, cấp đất Đây là mốc đầu tiên của việc triển khai QHSDĐ cấp xã trên khắp các xã của cả nước Tuy nhiên, quy hoạch sử dụng đất vẫn còn nhiều hạn chế về nội dung và phương pháp thực hiện

Mặc dù còn nhiều hạn chế song công tác quy hoạch thời kỳ này được xem như bước khởi đầu và tồn tại độc lập với các công tác quy hoạch khác và đã được ghi nhận trong các văn bản pháp luật Luật Đất đai năm 1987 cụ thể hóa và Hiến pháp năm 1992 đã quy định quy hoạchviệc sử dụng đất là một trong các hoạt động QLNN về đất đai

1.3.2 Pháp luật quy hoạch sử dụng đất từ Luật đất đai 1993 đến Luật đất đai 2003

Trong giai đoạn này, việc nghiên cứu, triển khai công tác quy hoạch sử dụng đất trên phạm vi cả nước được các ngành, các cấp và mọi thành viên trong xã hội hưởng ứng Đây chính là cái mốc bắt đầu của thời kỳ đưa công tác quản lý đất đai vào nề nếp sau một thời gian dài tuyệt đối hóa về công hữu đất đai ở miền Bắc

và buông lỏng công tác này ở các tỉnh phía Nam dẫn đến tình trạng có quá nhiều diện tích bỏ hoang, không có chủ sử dụng đất

Cụ thể hóa Hiến pháp năm 1992, Luật Đất đai năm 1993 ra đời, tại Điều 13 quy định một trong những nội dung QLNN về đất đai là quy hoạch việc sử dụng

đất Từ Điều 16 đến Điều 18, Luật Đất đai năm 1993 quy định về thẩm quyền lập, xét duyệt, nội dung của quy hoạch sử dụng đất

Từ năm 1995, Chính phủ đã chỉ đạo công tác quy hoạch sử dụng đất cụ thể hơn Đây là lần đầu tiên có một báo cáo về quy hoạch sử dụng đất tương đối đầy đủ các khía cạnh về chính trị, kinh tế, xã hội, quốc phòng, an ninh, môi trường, sinh thái đối với việc khai thác sử dụng đất đai cho một thời gian tương đối dài được soạn thảo theo phương pháp tiếp cận từ trên xuống dưới và có điều tra thống kê để tổng hợp từ dưới lên

Cùng với báo cáo quy hoạch sử dụng đất cả nước, đã có nhiều tỉnh soạn thảo và triển khai quy hoạch sử dụng đất thời kỳ 1996- 2010 Còn ở cấp huyện và

xã cũng đang được tổ chức triển khai lập quy hoạch theo hướng dẫn của Bộ Tài nguyên và Môi trường Các phương án quy hoạch này ngày càng được đảm bảo tốt hơn các yêu cầu về nội dung khoa học và pháp lý nhằm đáp ứng nhu cầu thực tiễn đặt ra

Đặc biệt, trên tinh thần kế thừa Luật Đất đai năm 1993 và các luật sửa đổi,

bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 1993 vẫn còn nhiều bất cập, tính khả thi chưa cao, chưa được quan tâm đúng mức Luật Đất đai 2003 ra đời đã bổ sung và hoàn thiện các quy định về quy hoạch sử dụng đất Công tác quy hoạch sử dụng đất được Nhà nước ngày càng quan tâm Luật Đất đai 2003 lần đầu tiên đã quy định về

Pháp luật hiện hành về quy hoạch sử dụng đất được quy định bởi các văn bản sau:

Hiến pháp năm 1992 quy định: Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật, bảo đảm sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả (Điều 18)

Luật Đất đai năm 2003: Mục II Chương II từ Điều 21 đến Điều 30

Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai: Chương III từ Điều 12 đến Điều 29

17 Phạm Hữu Nghị (2001) “Luật đất đai năm 1993 qua hai lần sữa đổi, bổ sung”, tạp chí Nhà nước

và Pháp luật số 10/2001

Thông tư số 30/2004/TT-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về hướng dẫn lập, điều chỉnh và thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Thông tư số 04/2006/TT-BTNMT ngày 22/5/2006 của Bộ Tài nguyên và Môi trường Hướng dẫn phương pháp tính đơn giá dự toán, xây dựng dự toán kinh phí thực hiện lập và điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Quyết định số 04/2005/QĐ-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường ngày 30 tháng 6 năm 2005 Ban hành Quy trình lập và điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

1.3.3 Pháp luật quy hoạch sử dụng đất từ Luật đất đai 2003 đến Luật đất đai 2013

Trong bối cảnh Việt Nam đang thực hiện đường lối đổi mới nền kinh tế và hội nhập vào nền kinh tế quốc tế Nhu cầu phát triển kinh tế đã dẫn đến việc thu hồi đất cho các dự án công nghiệp, hạ tầng cơ sở là rất lớn, việc QHSDĐ được thay đổi cho bắt kịp với thời kỳ mới

Về quy định liên quan đến quy hoạch sử dụng đất được Luật đất đai 2003 quy định tương đối cụ thể Theo Điều 20 Luật đất đai 2003 thì: Bản đồ quy hoạch

sử dụng đất được lập mười năm một lần gắn với kỳ quy hoạch sử dụng đất quy định tại Điều 24 của Luật này Bản đồ quy hoạch sử dụng đất của xã, phường, thị trấn được lập trên bản đồ địa chính gọi là bản đồ quy hoạch sử đụng đất chi tiết

Nhằm tránh tình trạng lạm đụng việc quy hoạch, không tuân theo quy định,

có can thiệp vào công tác quy hoạch sử dụng đất, Luật đất đai 2003 quy định các nguyên tắc cần tuân thủ khi lập quy hoạch sử dụng đất Theo đó, việc lập quy hoạch

sử dụng đất phải bảo đảm: Phù hợp với chiến lược, quy hoạch tổng thể, kế hoạch phát triến kinh tế - xã hội, quốc phòng - an ninh; Được lập từ tổng thể đến chi tiết; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cấp dưới phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử đụng đất của cấp trên; kế hoạch sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch

sử dụng đất đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định, xét duyệt; quy hoạch sử dụng đất của cấp trên phải thể hiện nhu cầu sử dụng đất của cấp dưới; Sử dụng đất tiết kiệm và có hiệu quả; Khai thác hợp lý tài nguyên thiên nhiên và bảo vệ

môi trường; Bảo vệ, tôn tạo di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh; Dân chủ

và công khai; Quy hoạch sử dụng đất của mỗi kỳ phải được quyết định, xét duyệt trong năm cuối của kỳ trước đó

Ngoài ra, Luật đất đai 2003 còn quy định về căn cứ lập quy hoạch sử dụng đất Theo đó, căn cứ để lập quy hoạch sử đụng đất bao gồm: Chiến lược, quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng - an ninh của cả nước; quy hoạch phát triển của các ngành và các địa phương; Kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội của Nhà nước; Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và nhu cầu của thị trường; Hiện trạng

sử dụng đất và nhu cầu sử dụng đất; Định mức sử dụng đất; Tiến bộ khoa học và công nghệ có liên quan đến việc sử dụng đất; Kết quả thực hiện quy hoạch sử dụng đất kỳ trước

Những quy định trong Luật đất đai 2003 về quy hoạch sử dụng đất đã có sự sửa đổi, bổ sung so với trước đó, nhiều quy định đã khắc phục nhược điểm là “tính tạm thời” của quy hoạch, việc thay đổi quy hoạch có thể diễn ra không theo trình tự

Ngoài Luật đất đai năm 2003, các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền còn ban hành các văn bản có liên quan đến thi hành luật đất đai nói chung và quy hoạch

sử dụng đất nói riêng Những văn bản này gồm có:

Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29-10-2004 về thi hành Luật đất đai năm 2003

Nghị Định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 sửa đổi các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai

Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 về cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Như vậy, nghiên cứu những quy định về quy hoạch sử dụng đất trong Luật đất đai năm 2003 cho chúng ta đánh giá được quy định trong văn bản này về vấn đề

18 Phạm Hữu Nghị (2002), “về thực trạng chính sách đất đai tại Việt Nam”, tạp chí Nhà nước và Pháp luật số 8/2002.

quy hoạch sử dụng đất Trong đó có nhiều quy định đã trở nên bất cập, hạn chế Điều này đã được Luật đất đai năm 2013 sửa đổi, bổ sung nhằm tạo ra sự hoàn thiện

về hệ thống pháp luật quy hoạch sử dụng đất

1.3.4 Pháp luật quy hoạch sử dụng đất từ sau Luật đất đai 2013 đến Luật quy hoạch 2017

Trong giai đoạn này pháp luật đất đai nói chung và pháp luật về quy hoạch

sử đụng đất nói riêng có sự đổi mới trên cơ sở có Nghị quyết số 19-NQ/TW tại Hội nghị lần thứ VI (Khóa XI) về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh toàn diện công cuộc đổi mới công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước Trong bối cảnh sau gần mười năm thực hiện Luật đất đai năm 2003, bên cạnh những kết quả tích cực trong công tác quy hoạch sử dụng đất góp phần khai thác và phát huy hiệu quả nguồn lực đất đai, thì cũng bộc lộ nhiều hạn chế, nhất là trong quy hoạch sử dụng đất, định giá đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng, hỗ trợ và tái định cư

Luật Đất đai năm 2013 được Quốc hội khóa XII thông qua ngày 29 tháng

11 năm 2013 gồm 14 chương 212 điều, tăng 7 chương và 66 điều so với Luật Đất đai năm 2003 Trong đó vấn đề quy hoạch sử dụng đất được quy định tại Chương

IV từ Điều 35 tới Điều 51 Bên cạnh đó, các cơ quan có thẩm quyền còn ban hành nhiều văn bản có liên quan tới vấn đề thi hành Luật và quy hoạch sử dụng đất Gồm có:

Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai 2013

Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về giá đất

Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về thu tiền sử dụng đất Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước

Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất

Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14/11/2014 quy định về khung giá đất

Vấn đề thực thi những quy định về quy hoạch sử dụng đất trong Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản liên quan sẽ được phân tích tại các chương sau của luận văn, nhằm làm rõ hơn những tính mới cũng như những vấn đề cần tiếp tục bổ sung và hoàn thiện

1.3.5 Pháp luật quy hoạch sử dụng đất tại Việt Nam từ sau Luật quy hoạch

2017 đến nay

Tại kỳ họp thứ 3, Quốc hội khóa XIV đã thông qua Luật Quy hoạch số 21/2017/QH14 ngày 24/11/2017, bao gồm 6 Chương, 59 Điều và 3 Phụ lục Luật quy định việc lập, thẩm định, quyết định hoặc phê duyệt, công bố, thực hiện, đánh giá, điều chỉnh quy hoạch trong hệ thống quy hoạch quốc gia; quản lý nhà nước trong hoạch định quy hoạch Luật có hiệu lực thi hành từ ngày 1/1/2019 Các quy định của Luật về lập, thẩm định quy hoạch cấp quốc gia, quy hoạch vùng, quy hoạch tỉnh có hiệu lực thi hành từ ngày 01/3/2018

Thời gian gần đây, Chính phủ và các Bộ, Ngành cũng đã ban hành nhiều văn bản pháp luật mới có liên quan đến lĩnh vực quy hoạch như: Nghị định 139/2017/NĐ-CP ngày 21/11/2017 về quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng; Thông tư số 05/2017/TT-BXD ngày 05/4/2017 hướng dẫn xác định, quản lý chi phí quy hoạch xây dựng và quy hoạch đô thị, Thông tư số 02/2017/TT-BXD ngày 01/3/2017 về việc hướng dẫn về quy hoạch xây dựng nông thôn

Chính phủ đã trình Quốc hội, Ủy ban thường vụ Quốc hội ban hành 02 luật

và 01 pháp lệnh sửa đổi, bổ sung một số điều của 52 luật, pháp lệnh có liên quan đến quy hoạch Đồng thời, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 37/2019/NĐ-CP ngày 07/5/2019 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Quy hoạch và Nghị định số 41/2019/NĐ-CP ngày 15/5/2019, Nghị định số 53/2019/NĐ-CP ngày 17/6/2019 quy định chi tiết về lập, thẩm định, phê duyệt và điều chỉnh quy hoạch thủy lợi; đê điều; phòng, chống lũ của tuyến sông có đê, Nghị định số 56/2019/NĐ-

CP ngày 24/6/2019 hướng dẫn thi hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của 37 luật có liên quan đến quy hoạch Việc ra đời Luật Quy hoạch nhằm đưa công tác quy hoạch sử dụng đất đi vào khuôn khổ pháp luật, thành một hệ thống đồng bộ,

thống nhất, đảm bảo các nguyên tắc đề ra trong Luật là: "Sự tuân thủ, tính liên tục,

kế thừa, ổn định, thứ bậc trong hệ thống quy hoạch; tính nhân văn, hài hòa lợi ích của quốc gia, các vùng, các địa phương và lợi ích của người dân, trong đó lợi ích quốc gia là cao nhất; tính khoa học, khả thi, tiết kiệm và sử dụng hiệu quả nguồn lực của đất nước, tính khách quan, công khai, minh bạch, tính bảo tồn"

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1

Qua nghiên cứu Chương 1 của luận văn, tác giả rút ra được những kết luận một số vấn đề như sau: Vấn đề quy hoạch về sử dụng đất ở Việt Nam hiện nay đang là vấn đề quan trọng Trong nội dung chương 1 tác giả đã đưa ra khái niệm về quy hoạch sử dụng đất, đồng thời phân tích những đặc điểm của quy hoạch sử dụng đất và ý nghĩa, mục tiêu của việc quy hoạch sử dụng đất trong giai đoạn hiện nay

Ngoài ra, Chương 1 còn phân tích, đánh giá pháp luật về quy hoạch sử dụng đất ở Việt Nam trong giai đoạn hiện nay Trong đó việc phân tích về vai trò của pháp luật về quy hoạch sử dụng đất là một trong những tiền đề để đưa ra được khái niệm về quy hoạch sử dụng đất Từ đó, tác giả đưa ra những nội dung chủ yếu của pháp luật về quy hoạch sử dụng đất Trong đó có sáu nội dung chủ yếu nhất Đây là căn cứ để tác giả phân tích, đánh giá nội dung của pháp luật về quy hoạch

sử dụng đất của Việt Nam trong những giai đoạn khác nhau

Tóm lại, với mấy chục năm ra đời và phát triển, pháp luật QHSDĐ ở nước

ta đã không ngừng được đổi mới, hoàn thiện Mặc dù còn bộc lộ một số nhược điểm như vấn đề bảo vệ môi trường, sử dụng đất bền vững, tính khả thi nhưng pháp luật đã điều chỉnh các quan hệ phát sinh từ quy hoạch sử dụng đất đem lại nhiều thành tựu đáng kể, góp phần quan trọng vào quá trình quản lý và sử dụng đất hiệu quả, bền vững đồng thời thúc đẩy sự phát triển một cách tích cực của nền sản xuất xã hội, tăng cường pháp chế Xã hội Chủ nghĩa

Chương 2

THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT

2.1 Nguyên tắc, căn cứ lập quy hoạch sử dụng đất

2.1.1 Nguyên tắc lập quy hoạch sử dụng đất

Nguyên tắc lập QHSDĐ là những phương hướng chỉ đạo, những tư tưởng xuyên suốt, là cơ sở chủ yếu để dựa vào đó mà pháp luật điều chỉnh những quy định

về quy hoạch sử dụng đất Để hạn chế những bất cập của công tác quy hoạch, Luật Đất đai 2013 lần đầu tiên đã quy định rõ về các nguyên tắc trong hoạt động quy hoạch sử dụng đất Theo đó, Điều 35, Luật đất đai 2013 việc lập quy hoạch phải tuân thủ 8 nguyên tắc cơ bản đó là:

Thứ nhất, phù hợp với chiến lược, quy hoạch tổng thể, kế hoạch phát triển

kinh tế - xã hội, quốc phòng - an ninh

Quy hoạch sử dụng đất khi được xây dựng phải phù hợp với quy hoạch, chiến lược tổng thể bởi nó là một phần trong quy hoạch tổng thế đó Ngoài ra, quy hoạch sử đụng đất còn phải phù hợp với kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội; quốc phòng - an ninh, có như vậy mới tạo được sự đồng bộ và nâng cao tính khả thi của quy hoạch sử dụng đất

Thứ hai, được lập từ tổng thể đến chi tiết; quy hoạch sử dụng đất của cấp

dưới phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất của cấp trên; Quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia phải bảo đảm tính đặc thù, liên kết của các vùng kinh tế - xã hội; quy hoạch sử dụng đất cấp huyện phải thể hiện nội dung sử dụng đất của cấp xã

Nhà nước quản lý đất đai thống nhất theo quy hoạch và pháp luật Để đạt được sự thống nhất đó quy hoạch sử dụng đất của cả nước và các địa phương phải

có sự thống nhất Quy hoạch sử dụng đất chi tiết của xã, phường, thị trấn phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất của cấp huyện, quy hoạch sử dụng đất của cấp huyện phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất của cấp tỉnh, quy hoạch sử dụng đất của cấp tỉnh lại phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất của cả nước