Tính cấp thiết của đề tài
Nhà ở là nhu cầu cơ bản, tài sản có giá trị lớn, nơi tái tạo sức lao động và phát triển nguồn lực con người Nhà ở thể hiện sự thành đạt, vị trí xã hội và sự phát triển kinh tế - xã hội của khu vực, quốc gia Phát triển nhà ở góp phần chỉnh trang đô thị, nông thôn, cảnh quan và thúc đẩy tăng trưởng kinh tế.
Phát triển nhà ở thương mại theo dự án là nội dung quan trọng trong chương trình phát triển nhà ở địa phương, đòi hỏi tăng cường quản lý nhà nước (QLNN) QLNN tạo môi trường pháp lý cho các dự án phát triển theo cơ chế thị trường, đồng thời định hướng phát triển kinh tế xã hội và đô thị của quốc gia.
Trong Chương trình phát triển nhà ở của tỉnh Quảng Nam đến năm 2020 tầm nhìn đến năm 2030, ngoài lƣợng lớn nhà ở do dân tự đầu tƣ xây dựng
Tỉnh Quảng Nam đặt mục tiêu phát triển 1.291.400 m2 sàn xây dựng nhà ở thương mại để đáp ứng nhu cầu đô thị hóa Tuy nhiên, các dự án bất động sản chủ yếu tập trung ở các khu vực năng động như Điện Bàn - Hội An, Điện Nam - Điện Ngọc, Hội An, Núi Thành Đến tháng 11/2017, tỉnh có gần 120 dự án phát triển nhà ở, chủ yếu dưới hình thức phân lô bán nền Công tác quản lý nhà nước đối với các dự án còn nhiều hạn chế do quy định pháp luật chồng chéo và thiếu hướng dẫn cụ thể Tỉnh chưa có kế hoạch phát triển nhà ở thương mại hàng năm và danh mục dự án thu hút đầu tư, dẫn đến tình trạng dự án tập trung ở một vài nơi và dừng lại ở phân lô bán nền Công tác quản lý tài chính và kiểm tra, giám sát việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn yếu kém, gây thất thoát ngân sách.
Thực tế đặt ra yêu cầu hoàn thiện công tác quản lý nhà nước đối với các dự án phát triển nhà ở thương mại tại Quảng Nam, nhằm đáp ứng nhu cầu phát triển của thị trường nhà ở trong tương lai Đề tài "Quản lý nhà nước đối với các dự án phát triển nhà ở thương mại trên địa bàn tỉnh Quảng Nam" được chọn để giải quyết vấn đề này.
Mục tiêu của đề tài
- Hệ thống hóa cơ sở lý luận về QLNN đối với các dự án phát triển nhà ở thương mại;
- Phân tích, đánh giá thực trạng công tác QLNN đối với các dự án phát triển nhà ở thương mại trên địa bàn tỉnh Quảng Nam;
Để hoàn thiện công tác quản lý nhà nước đối với các dự án phát triển nhà ở thương mại tại Quảng Nam, cần có những giải pháp và kiến nghị cụ thể, tập trung vào việc nâng cao hiệu quả quản lý, đảm bảo tuân thủ quy định pháp luật và đáp ứng nhu cầu thực tế của thị trường.
Để đạt được mục tiêu nghiên cứu, luận văn tập trung trả lời các câu hỏi trọng tâm về khái niệm nhà ở thương mại và dự án phát triển nhà ở thương mại, nội dung QLNN đối với các dự án này, thực trạng công tác QLNN tại Quảng Nam (bao gồm thành tựu, hạn chế và nguyên nhân), và cuối cùng là các giải pháp hoàn thiện công tác QLNN đối với các dự án phát triển nhà ở thương mại trên địa bàn tỉnh Quảng Nam.
Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu tập trung vào các vấn đề lý luận và thực tiễn liên quan đến công tác quản lý nhà nước đối với các dự án phát triển nhà ở thương mại, nhằm làm rõ các khía cạnh quan trọng trong lĩnh vực này.
hay **nhà ở xã hội** Điều này giúp tập trung phân tích sâu hơn vào các vấn đề quản lý nhà nước cụ thể đối với phân khúc nhà ở thương mại.
- Về không gian: Nghiên cứu đƣợc thực hiện tại tỉnh Quảng Nam
- Về thời gian: Đánh giá thực trạng từ năm 2012 đến 2016, các giải pháp và kiến nghị có ý nghĩa đến 2030
Phương pháp nghiên cứu
Để xây dựng cơ sở lý thuyết vững chắc cho đề tài, phương pháp tiếp cận hệ thống được sử dụng để tổng hợp và hệ thống hóa các vấn đề lý luận Đồng thời, phương pháp đối chiếu và so sánh được áp dụng để phân tích các văn bản pháp luật của Nhà nước liên quan đến công tác quản lý nhà nước đối với các dự án phát triển nhà ở thương mại.
Phương pháp điều tra xã hội học được sử dụng để thu thập dữ liệu sơ cấp, ghi nhận ý kiến đánh giá từ các nhà đầu tư và quản lý về thực trạng quản lý nhà nước đối với các dự án phát triển nhà ở thương mại.
Phân tích và đánh giá tình hình thực tế về công tác quản lý nhà nước đối với các dự án phát triển nhà ở thương mại tại Quảng Nam được thực hiện thông qua phương pháp thống kê mô tả, so sánh và tổng hợp.
Dữ liệu thứ cấp bao gồm các tài liệu và báo cáo từ các cơ quan quản lý như Chính phủ, Bộ Xây dựng, Cục Thống kê Tỉnh Quảng Nam, UBND tỉnh Quảng Nam, và các Sở ban ngành liên quan Các báo cáo, đề tài, dự án và công trình nghiên cứu đã công bố về quản lý nhà nước đối với các dự án phát triển nhà ở thương mại, đặc biệt trên địa bàn tỉnh Quảng Nam, cũng là nguồn dữ liệu quan trọng.
Dữ liệu sơ cấp được thu thập thông qua khảo sát bằng bảng hỏi đối với 50 chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại tại Quảng Nam, tập trung vào đánh giá của họ về công tác quản lý nhà nước liên quan đến các dự án này Bảng hỏi được thiết kế dựa trên các tiêu chí đánh giá về QLNN và được gửi đến các nhà đầu tư để thu thập thông tin Dữ liệu thu thập được xử lý bằng MS Excel và thống kê mô tả, nhằm cung cấp minh chứng cho phân tích thực trạng và đề xuất các giải pháp hoàn thiện công tác QLNN đối với các dự án phát triển nhà ở thương mại tại tỉnh Quảng Nam.
Kết cấu của đề tài
Ngoài phần mở đầu, mục lục, danh mục tài liệu tham khảo và phần phụ lục, bố cục luận văn gồm 3 chương:
Chương 1: Cơ sở lý luận về quản lý nhà nước đối với các dự án phát triển nhà ở thương mại
Chương 2: Thực trạng công tác quản lý nhà nước đối với các dự án phát triển nhà ở thương mại trên địa bàn tỉnh Quảng Nam
Để hoàn thiện công tác quản lý nhà nước đối với các dự án phát triển nhà ở thương mại trên địa bàn tỉnh Quảng Nam, cần có các giải pháp đồng bộ và hiệu quả, bao gồm cả việc hoàn thiện khung pháp lý, nâng cao năng lực quản lý của các cơ quan nhà nước, và tăng cường sự tham gia của cộng đồng.
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI CÁC DỰ ÁN PHÁT TRIỂN NHÀ Ở THƯƠNG MẠI
KHÁI NIỆM VỀ QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI CÁC DỰ ÁN PHÁT TRIỂN NHÀ Ở THƯƠNG MẠI
1.1.1 Một số khái niệm về nhà ở thương mại và dự án phát triển nhà ở thương mại a Nhà ở thương mại
Nhà ở, xét từ góc độ xây dựng, là kết quả của quá trình xây dựng, tạo ra một không gian có tổ chức, tách biệt với môi trường bên ngoài và được thiết kế đặc biệt cho mục đích cư trú.
Dưới góc độ kinh tế, nhà ở là tài sản có giá trị đặc biệt, đóng vai trò quan trọng trong việc bảo vệ con người trước các hiện tượng tự nhiên.
Theo Luật Nhà ở 2014 của Việt Nam, nhà ở được định nghĩa là công trình xây dựng với mục đích chính là để ở và đáp ứng các nhu cầu sinh hoạt thiết yếu của hộ gia đình, cá nhân.
Theo Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia, nhà ở được phân thành hai loại chính dựa trên nguyên tắc phân loại và phân cấp công trình dân dụng, công nghiệp và hạ tầng kỹ thuật đô thị, giúp xác định rõ các tiêu chuẩn và quy định áp dụng cho từng loại hình nhà ở.
Nhà ở riêng lẻ, bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề và nhà ở độc lập, được xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân.
Nhà chung cư là công trình từ 2 tầng trở lên, bao gồm nhiều căn hộ với lối đi và cầu thang chung, có phần sở hữu riêng và chung Đây là loại hình nhà ở phổ biến, bao gồm cả chung cư được xây dựng với mục đích để ở và chung cư hỗn hợp, kết hợp mục đích ở và kinh doanh.
Ngoài ra, theo chức năng và đối tƣợng sử dụng, Luật Nhà ở 2014 phân biệt nhà ở thành các loại:
Nhà ở công vụ là loại hình nhà ở dành cho các đối tượng được thuê trong thời gian đảm nhận chức vụ, công tác theo quy định của pháp luật, đáp ứng nhu cầu về chỗ ở ổn định và hợp pháp.
Nhà ở xã hội, được Nhà nước hỗ trợ cho các đối tượng chính sách theo luật định, và nhà ở tái định cư, dành cho các hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất hoặc giải tỏa nhà ở, là hai loại hình nhà ở quan trọng được pháp luật quy định và bảo vệ.
+ Nhà ở thương mại: là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường [12, điều 3]
Nhà ở thương mại là nhà ở riêng lẻ hoặc chung cư được xây dựng để bán, cho thuê hoặc cho thuê mua theo cơ chế thị trường, nơi các yếu tố cung, cầu và giá cả vận động dưới sự điều tiết của quy luật thị trường nhằm mục tiêu lợi nhuận Nhà ở để bán được xây dựng với mục đích kinh doanh mua bán, chuyển quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở thông qua hợp đồng bằng văn bản Nhà ở cho thuê được đầu tư xây dựng để cho thuê, trong đó bên cho thuê có quyền sở hữu và bên thuê có quyền sử dụng trong thời gian thuê.
Cần phân biệt mua bán nhà ở không nhằm mục đích kinh doanh như nhà không còn nhu cầu sử dụng, nhà thừa kế, nhà được biếu tặng Với luận văn thạc sĩ có điều kiện thanh toán trước, số tiền thanh toán không quá 50% giá trị nhà ở thuê mua Số tiền còn lại được tính thành tiền thuê nhà trả hàng tháng, và sau khi hết hạn thuê mua, người thuê mua có quyền sở hữu nhà ở đó.
Phát triển nhà ở, theo Luật Nhà ở 2014, bao gồm đầu tư xây dựng mới, xây dựng lại hoặc cải tạo để tăng diện tích nhà ở Luật quy định hai hình thức phát triển nhà ở chính: theo dự án và theo hộ gia đình, cá nhân Các loại hình phát triển nhà ở bao gồm nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ, nhà ở tái định cư và nhà ở của hộ gia đình, cá nhân.
Phát triển nhà ở thương mại là hoạt động đầu tư xây dựng mới, cải tạo nhà ở riêng lẻ hoặc chung cư, tăng diện tích nhà ở nhằm mục đích bán, cho thuê hoặc cho thuê mua theo cơ chế thị trường, đáp ứng nhu cầu của người mua và tuân thủ các quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.
Theo quy định pháp luật, mỗi địa phương xây dựng chương trình phát triển nhà ở dựa trên chiến lược quốc gia và các quy hoạch liên quan Chương trình này được lập cho cả khu vực đô thị và nông thôn, theo từng giai đoạn 5 năm và 10 năm hoặc dài hơn Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức lập, phê duyệt kế hoạch phát triển nhà ở hằng năm và 5 năm, bao gồm nhà ở thương mại, xã hội, công vụ và các loại hình nhà ở khác.
- Khái niệm dự án phát triển nhà ở thương mại
Dự án là tập hợp các hoạt động phụ thuộc lẫn nhau, tạo ra sản phẩm hoặc dịch vụ trong thời gian xác định, bị ràng buộc về nguồn lực và bối cảnh không chắc chắn Hiểu đơn giản, dự án là tập hợp công việc được thực hiện để đạt kết quả dự kiến với thời gian và kinh phí dự kiến.
Dự án đầu tư là tập hợp các đề xuất bỏ vốn trung và dài hạn nhằm thực hiện các hoạt động đầu tư kinh doanh trên một địa bàn cụ thể và trong một khoảng thời gian nhất định Đầu tư kinh doanh bao gồm việc nhà đầu tư sử dụng vốn để thực hiện các hoạt động kinh doanh thông qua nhiều hình thức khác nhau, như thành lập tổ chức kinh tế, góp vốn, mua cổ phần, hoặc thực hiện dự án đầu tư.
NỘI DUNG VÀ TIÊU CHÍ ĐÁNH GIÁ QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI CÁC DỰ ÁN PHÁT TRIỂN NHÀ Ở THƯƠNG MẠI TẠI CÁC ĐƠN VỊ HÀNH CHÍNH CẤP TỈNH
1.2.1 Nội dung quản lý nhà nước đối với các dự án phát triển nhà ở thương mại tại các đơn vị hành chính cấp tỉnh a Công tác xây dựng và ban hành văn bản quy phạm pháp luật cụ thể hóa, hướng dẫn hoạt động QLNN đối với các dự án phát triển nhà ở thương mại trên địa bàn tỉnh của chính quyền cấp tỉnh Đây là một nội dung cơ bản, quan trọng đặc biệt của hoạt động quản lý đối với bất kỳ ngành, lĩnh vực nào của chính quyền cấp tỉnh Theo quy định của pháp luật, chính quyền trung ƣơng mới có quyền ban hành khung pháp luật, còn chính quyền cấp tỉnh ban hành các qui định pháp luật cụ thể hóa, tổ luan van tot nghiep download luanvanfull moi nhat z z @gmail.com Luan van thac si chức thực hiện tại địa phương mình, các hình thức văn bản thường là nghị quyết của HĐND tỉnh hoặc quyết định, chỉ thị của UBND tỉnh Việc ban hành các văn bản này của chính quyền cấp tỉnh giúp công tác QLNN về các dự án phát triển nhà ở thương mại được dễ dàng, chính xác và thuận lợi hơn Ngoài ra, có trường hợp có những vấn đề phát sinh trong thực tiễn QLNN đối với các dự án phát triển nhà ở thương mại mà chính quyền trung ương chưa qui định trong các khung pháp luật, chính quyền cấp tỉnh có thể đề xuất xin chỉ đạo của trung ương và xử lý các tình huống này ở địa phương bằng các qui định pháp luật của chính quyền địa phương
Các quy định pháp luật được ban hành nhằm cụ thể hóa các văn bản pháp luật của trung ương về các dự án phát triển nhà ở thương mại, bao gồm các nội dung cơ bản sau.
- Cụ thể hóa các quy định về điều kiện, trình tự, thủ tục thực hiện dự án đầu tư phát triển nhà ở thương mại;
Cụ thể hóa các quy định pháp lý, đảm bảo quyền và nghĩa vụ của nhà đầu tư khi thực hiện dự án phát triển nhà ở thương mại, là yếu tố then chốt Song song đó, chính quyền cấp tỉnh cần chú trọng xây dựng và tổ chức thực hiện các chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở thương mại một cách hiệu quả.
Quản lý nhà nước đối với các dự án phát triển nhà ở thương mại bao gồm việc xây dựng và tổ chức thực hiện các chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở thương mại, đóng vai trò then chốt trong hoạt động này.
Theo Luật Nhà ở 2014, UBND cấp tỉnh xây dựng chương trình phát triển nhà ở địa phương 5-10 năm, bao gồm cả nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, và nhà ở tái định cư Chiến lược phát triển nhà ở thương mại cần phù hợp với nhu cầu nhà ở, điều kiện kinh tế - xã hội, và quy hoạch sử dụng đất Đồng thời, phải tuân thủ pháp luật về nhà ở, tiêu chuẩn xây dựng, phòng chống cháy nổ, bảo vệ môi trường, và ứng phó với biến đổi khí hậu.
Xây dựng chiến lược và kế hoạch phát triển nhà ở liên quan mật thiết đến các quy hoạch đô thị và xây dựng khác, đặc biệt thông qua việc xác định quỹ đất Chính quyền địa phương có trách nhiệm lập danh sách các dự án phát triển nhà ở thương mại để định hướng phát triển nhà ở đúng hướng Công tác tổ chức thực hiện pháp luật về các dự án phát triển nhà ở thương mại cần được chú trọng ở cấp tỉnh.
Pháp luật cần bám rễ trong cuộc sống để mọi chủ thể tuân theo Trong phát triển nhà ở thương mại, pháp luật Việt Nam hiệu lực khi các bên hiểu biết và tuân thủ quy phạm pháp luật về nhà ở, xây dựng và đầu tư Luận văn tập trung vào đảm bảo thực thi nghiêm túc các quy định về dự án phát triển nhà ở thương mại của trung ương và tỉnh.
(1) Lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại
(2) Lập và thẩm định phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500
(3) Chấp thuận chủ trương đầu tư
(4) Cam kết thực hiện dự án đầu tƣ (nếu có)
(5) Lập, thẩm định, phê duyệt báo cáo đánh giá tác động môi trường; kế hoạch bảo vệ môi trường
(6) Lập, thẩm định thiết kế cơ sở
Thủ tục thu hồi đất cần được lập, thẩm định và phê duyệt một cách bài bản, đồng thời tổ chức thực hiện phương án bồi thường, giải phóng mặt bằng (GPMB) và hỗ trợ tái định cư một cách hiệu quả để đảm bảo quyền lợi của người dân và tiến độ dự án.
(8) Lập, thẩm định, phê duyệt thiết kế bản vẽ thi công (hoặc thiết kế kỹ thuật – nếu có)
Quyết định giao đất và cho thuê đất là bước quan trọng để nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người dân và doanh nghiệp Việc chuyển mục đích sử dụng đất cần tuân thủ quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt Xác định giá đất là cơ sở để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, đảm bảo tính công bằng và minh bạch Hợp đồng thuê đất quy định rõ quyền và nghĩa vụ của các bên liên quan Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là sự bảo đảm pháp lý cao nhất của Nhà nước đối với quyền sử dụng đất hợp pháp của người sử dụng đất.
(10) Cấp giấy phép xây dựng
(11) Nghiệm thu công trình xây dựng
(12) Huy động vốn cho nhà ở thương mại và Thông báo đủ điều kiện đƣợc huy động vốn của Sở Xây dựng
(13) Bảo hành, bảo trì công trình
(14) Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản trên đất
(15) Bàn giao công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội (nếu có) cho địa phương
Thanh tra, kiểm tra dự án đầu tư phát triển nhà ở thương mại là nội dung quản lý cơ bản của chính quyền cấp tỉnh, đảm bảo thực thi pháp luật và phát hiện bất cập trong chính sách Việc này giúp chính quyền địa phương giám sát việc thực hiện pháp luật, đồng thời kiến nghị sửa đổi, bổ sung chính sách lên cấp trung ương.
Trong quá trình thực hiện dự án nhà ở thương mại, tranh chấp, khiếu nại là điều khó tránh khỏi do bất cập pháp luật và mục tiêu tối đa hóa lợi nhuận của nhà đầu tư Vi phạm pháp luật trong lĩnh vực này cũng thường xảy ra khi chủ đầu tư tìm cách giảm thiểu chi phí Do đó, xử lý vi phạm trong xây dựng nhà ở thương mại là một nội dung quan trọng trong quản lý nhà nước của chính quyền cấp tỉnh.
Thuế là nguồn thu ngân sách nhà nước chủ yếu, và việc nộp thuế là nghĩa vụ đồng thời là quyền lợi của mọi tổ chức, cá nhân theo quy định pháp luật Quản lý thuế đóng vai trò quan trọng trong việc đảm bảo thực thi thu nộp thuế một cách nghiêm túc, đúng quy định và hiệu quả Trong lĩnh vực phát triển nhà ở thương mại, chủ đầu tư dự án có trách nhiệm kê khai và nộp thuế theo luật định Quản lý kê khai và thu thuế là một nội dung quan trọng của quản lý nhà nước đối với các dự án này.
1.2.2 Tiêu chí đánh giá quản lý nhà nước đối với các dự án phát triển nhà ở thương mại tại các đơn vị hành chính cấp tỉnh
Hiện tại, vẫn thiếu các nghiên cứu hệ thống và toàn diện về các tiêu chí đánh giá QLNN đối với dự án phát triển nhà ở thương mại Dựa trên cơ sở lý luận về dự án và QLNN, có thể đề xuất các tiêu chí đánh giá công tác QLNN đối với loại dự án này.
Hiệu lực quản lý nhà nước đối với các dự án phát triển nhà ở thương mại thể hiện ở mức độ tuân thủ pháp luật và chấp hành chỉ đạo từ các cơ quan quản lý nhà nước của các tổ chức đầu tư Đồng thời, nó biểu hiện mức độ hiện thực quyền lực nhà nước và uy tín của các cơ quan này đối với các tổ chức đầu tư dự án.
Hiệu quả trong quản lý nhà nước (QLNN) đối với các dự án phát triển nhà ở thương mại là chỉ tiêu then chốt, phản ánh trình độ khai thác tối đa các yếu tố đầu vào để đạt được kết quả hoạt động tối ưu với chi phí QLNN tối thiểu Đây là thước đo năng suất và hiệu suất sử dụng chi phí đầu vào trong QLNN.
- Tiêu chí công bằng: đòi hỏi sự cân đối về quyền và nghĩa vụ giữa các tổ chức đầu tư các dự án phát triển nhà ở thương mại