Khi tạo lập bất động sản nhằm mục đích bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua, chủ đầu tư phải làm thủ tục xin giới thiệu địa điểm xây dựng; thực hiện khảo sát; lập quy hoạch xây dựn
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUẢN LÝ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN
KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
1.1.1 Khái niệm kinh doanh bất động sản
Kinh doanh bất động sản là hoạt động đầu tư vốn vào xây dựng, mua, chuyển nhượng, cho thuê và cung cấp dịch vụ liên quan đến bất động sản nhằm mục đích sinh lợi Bất động sản bao gồm các tài sản không thể di dời như đất đai, nhà ở và các công trình xây dựng Đất đai được phân loại thành đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp, với đất nông nghiệp phục vụ cho các mục đích như trồng cây và nuôi trồng thủy sản, trong khi đất phi nông nghiệp bao gồm đất ở, đất chuyên dùng và các loại đất khác Công trình xây dựng liên quan đến bất động sản bao gồm nhà ở và các cơ sở hạ tầng như cấp điện, cấp thoát nước, cùng với các tài sản gắn liền như máy điều hòa và hệ thống chiếu sáng.
Theo quy định pháp luật của từng quốc gia, không phải tất cả các loại đất và tài sản gắn liền với đất đều được phép giao dịch trên thị trường bất động sản Bất động sản được giao dịch dựa trên sự hiện có tại thời điểm ký kết, bao gồm bất động sản có sẵn và bất động sản hình thành trong tương lai Bất động sản có sẵn là những tài sản đã được xây dựng và được phép sử dụng khi hợp đồng giao dịch được ký kết.
Pham Phuong Nam and Phan Thi Thanh Huyen (2018) discuss the evolution of the Vietnam real estate market in the context of the Fourth Industrial Revolution Their findings were presented at the 1st International Conference on Contemporary Issues in Economics, Management, and Business (CIEMB 2018) held on November 29th-30th They highlight that future developments in real estate include properties that are not yet constructed at the time of the real estate transaction, such as purchasing apartments based on project designs.
Kinh doanh bất động sản bao gồm hai nhóm hoạt động chính: Thứ nhất, tạo lập bất động sản thông qua xây dựng mới, cải tạo, mua, chuyển nhượng quyền sử dụng đất để bán, cho thuê hoặc cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi Thứ hai, thực hiện các dịch vụ liên quan đến mua, thuê và thuê mua bất động sản như tư vấn, môi giới, quảng cáo, định giá và quản lý bất động sản.
Theo quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản ở nhiều quốc gia, các hoạt động liên quan đến bất động sản nhằm mục đích sinh lợi được xem là kinh doanh bất động sản Tuy nhiên, một số quốc gia chỉ công nhận một số hoạt động nhất định là kinh doanh bất động sản, hoặc có thể có sự thay đổi trong việc xác định hoạt động này theo từng giai đoạn khác nhau.
Theo Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 của Việt Nam, hoạt động kinh doanh bất động sản bao gồm việc đầu tư, mua, thuê và cho thuê bất động sản nhằm mục đích sinh lợi Kinh doanh dịch vụ bất động sản hỗ trợ các hoạt động này, bao gồm môi giới, định giá, và quản lý bất động sản Tuy nhiên, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 đã mở rộng khái niệm này, bao gồm cả hoạt động xây dựng và các dịch vụ liên quan nhằm sinh lợi Mặc dù vậy, một số dịch vụ như định giá và quảng cáo bất động sản không được quy định trong luật năm 2006.
1.1.2 Vai trò của kinh doanh bất động sản
Kinh doanh bất động sản đóng vai trò quan trọng trong việc kết nối sản xuất và tiêu dùng, thúc đẩy sự phát triển kinh tế và tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước Thị trường bất động sản là nơi giao thoa giữa người bán và người mua, tạo điều kiện thuận lợi cho các giao dịch Ngoài ra, lĩnh vực này còn góp phần ổn định xã hội và nâng cao đời sống nhân dân Kinh doanh bất động sản, đặc biệt là quyền sử dụng đất và nhà ở, luôn gắn liền với chính sách và pháp luật liên quan Nếu hoạt động này không được quản lý tốt, sẽ dẫn đến rối loạn thị trường và gia tăng đầu cơ, ảnh hưởng tiêu cực đến niềm tin của người dân vào chính sách của nhà nước Ngược lại, một hoạt động kinh doanh bất động sản lành mạnh sẽ giúp điều hòa cung cầu và bình ổn giá cả, từ đó góp phần duy trì sự ổn định xã hội.
Kinh doanh bất động sản có vai trò quan trọng trong các quan hệ kinh tế - xã hội, do đó, nhiều chính sách và pháp luật liên quan đến lĩnh vực này cần được hoàn thiện Các vấn đề như tài chính, thu hồi đất, giải phóng mặt bằng, phát hành trái phiếu bất động sản, và đăng ký hành nghề tư vấn, môi giới, quản lý bất động sản đều ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh Sự phát triển của ngành bất động sản cùng với những thách thức mới đòi hỏi hệ thống chính sách và pháp luật phải được sửa đổi và bổ sung để đáp ứng nhu cầu thực tiễn.
Kinh doanh bất động sản đóng vai trò quan trọng trong việc mở rộng thị trường cả trong nước và quốc tế, đồng thời ảnh hưởng tích cực đến sự phát triển của thị trường bất động sản.
Thị trường bất động sản có mối quan hệ chặt chẽ với các thị trường khác trong nền kinh tế như vật liệu xây dựng, trang thiết bị nội thất, tài chính, tín dụng và lao động Sự phát triển của thị trường bất động sản không chỉ thúc đẩy mà còn hỗ trợ sự phát triển của các thị trường này Trong bối cảnh hội nhập quốc tế, hoạt động kinh doanh bất động sản đã mở rộng ra toàn cầu, với nhiều nhà đầu tư nước ngoài tham gia vào thị trường Việt Nam thông qua các hình thức đầu tư và dịch vụ liên quan Theo Cục Đầu tư nước ngoài, tổng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào thị trường bất động sản năm 2018 đạt 6,6 tỷ USD, chiếm 18,6% tổng vốn đầu tư đăng ký, đặc biệt là trong các dự án nhà ở và khu đô thị có hạ tầng đồng bộ, góp phần tăng cường số lượng giao dịch thực tế.
Cục Đầu tư nước ngoài - Bộ Kế hoạch và Đầu tư (2018) đã báo cáo về tình hình thu hút đầu tư nước ngoài trong năm 2018 Đầu tư nước ngoài không chỉ góp phần phát triển thị trường bất động sản mà còn giải quyết vấn đề nhà ở, tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước và thúc đẩy hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản.
Kinh doanh bất động sản không chỉ nhằm mục đích sinh lời mà còn thúc đẩy việc áp dụng khoa học kỹ thuật và đổi mới công nghệ, từ đó nâng cao chất lượng hàng hóa bất động sản Hoạt động này phải tuân theo cơ chế thị trường, bao gồm cung cầu, cạnh tranh và giá cả Để thành công, hàng hóa bất động sản cần đáp ứng nhu cầu của người mua, người thuê với các yếu tố như loại hình, vị trí, quy mô và chất lượng, đồng thời phải có giá cả cạnh tranh Các doanh nghiệp cần ứng dụng công nghệ trong xây dựng và sử dụng đất đai một cách tiết kiệm, đảm bảo môi trường sống tốt nhất cho khách hàng với chi phí hợp lý.
Kinh doanh bất động sản đóng vai trò quan trọng trong việc giải quyết vấn đề nhà ở cho người dân bằng cách cung cấp các loại hình nhà ở đa dạng với mức giá phù hợp Các doanh nghiệp trong lĩnh vực này cần tiến hành nghiên cứu và phân tích thị trường để dự đoán chính xác nhu cầu của khách hàng và khả năng tài chính của họ Từ đó, họ có thể quyết định đầu tư vào các phân khúc nhà ở cao cấp, trung cấp hoặc giá bình dân, nhằm tối ưu hóa lợi nhuận và đáp ứng tốt nhất nhu cầu của thị trường.
1.1.3 Đặc điểm của kinh doanh bất động sản
Kinh doanh bất động sản là ngành nghề có điều kiện theo quy định của Luật Đầu tư, yêu cầu phải đáp ứng các tiêu chí về quốc phòng, an ninh, trật tự xã hội, và sức khỏe cộng đồng (Điều 7 Luật Đầu tư năm 2014) Để được phép kinh doanh, doanh nghiệp cần có Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh, giấy phép kinh doanh, và chứng chỉ hành nghề cho một số lĩnh vực cụ thể, cùng với yêu cầu về vốn pháp định và vốn chủ sở hữu Đầu tư vào bất động sản thường đòi hỏi quy mô lớn và tổ chức quản lý chặt chẽ, do đó chỉ những chủ thể có đủ điều kiện pháp lý và tài chính mới được phép hoạt động trong lĩnh vực này Theo Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006, vốn pháp định tối thiểu là 6 tỷ đồng, trong khi Luật năm 2014 yêu cầu vốn pháp định tối thiểu là 20 tỷ đồng Doanh nghiệp cung cấp dịch vụ sàn giao dịch bất động sản cần có ít nhất 02 người có chứng chỉ hành nghề môi giới, và giám đốc sàn giao dịch cũng phải có chứng chỉ hành nghề này cùng với các điều kiện khác theo quy định pháp luật.
Khách thể của kinh doanh bất động sản phải đáp ứng các quy định pháp luật cụ thể cho từng loại bất động sản Quyền sử dụng đất tham gia giao dịch cần có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, không bị kê biên, không có tranh chấp và còn thời hạn sử dụng Đối với nhà ở, cần có Giấy chứng nhận theo quy định (trừ một số trường hợp đặc biệt như nhà ở hình thành trong tương lai, nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, nhà ở xã hội, và nhà ở phục vụ tái định cư) Nhà ở không được có tranh chấp, khiếu nại về quyền sở hữu, phải trong thời hạn sở hữu, không bị kê biên để thi hành án hoặc chấp hành quyết định hành chính, và không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất hoặc thông báo giải tỏa, phá dỡ từ cơ quan có thẩm quyền.
GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
1.2.1 Khái niệm giá bất động sản
Giá bất động sản bao gồm giá đất và giá tài sản gắn liền với đất Giá đất được xác định dựa trên đơn vị diện tích và do Nhà nước quyết định, hình thành từ giao dịch quyền sử dụng đất và các yếu tố cấu thành giá trị đất đai Giá trị đất đai phụ thuộc vào cả yếu tố tự nhiên và sự khai thác của con người; lợi ích từ đất đai càng lớn thì giá trị càng cao Giá tài sản gắn liền với đất cũng được tính trên đơn vị diện tích hoặc đơn vị dài và do Nhà nước quyết định hoặc hình thành từ giao dịch, dựa trên các yếu tố cấu thành giá trị của tài sản Đơn vị diện tích có thể là mét vuông, héc ta, sào, hoặc mét dài mặt tiền.
Giá bất động sản được hình thành từ quyết định của Nhà nước và các giao dịch mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, được gọi là giá cả thị trường bất động sản Giá đất do Nhà nước quyết định bao gồm giá trong khung giá do Chính phủ ban hành, bảng giá do UBND cấp tỉnh ban hành, và giá cụ thể cho các mục đích khác nhau Giá cả thị trường phụ thuộc vào giá trị thị trường của bất động sản và yếu tố cá nhân của người mua, người bán Giá trị thị trường được xác định dựa trên các yếu tố như khả năng sinh lợi, vị trí, kích thước, mục đích sử dụng, quan hệ cung cầu và giá cả giao dịch phổ biến trong điều kiện bình thường.
Theo Luật Đất đai năm 2013, giá đất phổ biến trên thị trường (hay còn gọi là giá đất thị trường) được xác định dựa trên giá của loại đất đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất, hoặc giá đất căn cứ vào thu nhập từ việc sử dụng đất.
1.2.2 Định giá bất động sản Định giá bất động sản là ước tính giá bất động sản cho các mục đích khác nhau như mua bán bất động sản, góp vốn kinh doanh bằng bất động sản, phân tích đầu tư, bảo hiểm bất động sản, đánh thuế bất động sản, thế chấp bất động sản Định giá bất động sản nhằm ước tính giá trị của một bất động sản cụ thể cho mục đích xác định và tại một thời điểm nhất định có tính đến các đặc điểm của bất động sản và các nhân tố tiềm ẩn trong thị trường bất động sản Định giá bất động sản được thực hiện thông qua một hoặc một số phương pháp định giá bất động sản cụ thể, căn cứ vào đặc điểm của bất động sản, thông tin về bất động sản tương tự với bất động sản cần được định giá và các thông tin khác có ảnh hưởng đến giá bất động sản Để định giá bất động sản, cần thực hiện theo các nguyên tắc và áp dụng các phương pháp định giá khác nhau tùy thuộc vào loại bất động sản và đặc điểm bất động sản cần định giá
Nguyên tắc định giá bất động sản là những nguyên tắc kinh tế cơ bản, liên quan chặt chẽ đến học thuyết kinh tế và ảnh hưởng trực tiếp đến quan niệm hiện đại về giá thị trường.
Trong nghiên cứu của Phạm Phương Nam, Nguyễn Thị Thu Hương và Phan Thị Thanh Huyền (2019), các yếu tố ảnh hưởng đến giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất ở thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh được đánh giá dựa trên các nguyên tắc cơ bản Những nguyên tắc này thường không được xem xét riêng lẻ mà liên quan chặt chẽ với nhau, nhằm đảm bảo kết quả định giá bất động sản phù hợp với giá thị trường Trong nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần tại Việt Nam, việc định giá cần tuân thủ các nguyên tắc như đánh giá các yếu tố tạo ra thu nhập thực từ bất động sản, sử dụng cao nhất và tốt nhất, dự báo trước, thay đổi, cạnh tranh, phù hợp, đóng góp, cung cầu, khả năng sinh lời của đất, thay thế, tăng giảm phần sinh lợi và cân đối.
Phương pháp định giá bất động sản là cách ước tính giá trị của bất động sản dựa trên các đặc điểm riêng của nó Các phương pháp này được chia thành hai nhóm chính: định giá đất và định giá tài sản gắn liền với đất Đối với đất, các phương pháp bao gồm so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư và hệ số điều chỉnh giá đất Phương pháp so sánh trực tiếp được sử dụng khi có các thửa đất tương tự đã giao dịch trên thị trường, trong khi phương pháp chiết trừ áp dụng cho thửa đất có tài sản gắn liền Phương pháp thu nhập được dùng khi xác định được các khoản thu nhập từ việc sử dụng đất, và phương pháp thặng dư áp dụng cho đất có tiềm năng phát triển Đối với tài sản gắn liền với đất, các phương pháp như so sánh, chi phí thay thế, chi phí tái tạo, vốn hóa trực tiếp và dòng tiền chiết khấu thường được sử dụng, đặc biệt là cho nhà ở và bất động sản thương mại Đối với bất động sản công nghiệp, phương pháp chi phí thay thế và dòng tiền chiết khấu thường được áp dụng Cuối cùng, việc lựa chọn phương pháp định giá phụ thuộc vào mục đích, cơ sở giá trị, đặc điểm pháp lý và mức độ sẵn có của thông tin.
CHÍNH SÁCH, PHÁP LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
1.3.1 Khái niệm chính sách, pháp luật kinh doanh bất động sản
1.3.1.1 Khái niệm chính sách kinh doanh bất động sản
Khái niệm “chính sách” được sử dụng rộng rãi nhưng chưa có định nghĩa thống nhất Theo từ điển Oxford, chính sách là đường lối hành động được theo đuổi bởi chính quyền, đảng, hay chính khách, không chỉ là quyết định mà còn là phương thức đạt mục tiêu Trong khi đó, từ điển Cambridge định nghĩa chính sách là tập hợp ý tưởng hay kế hoạch cho các tình huống cụ thể, được thống nhất bởi nhóm người, tổ chức kinh doanh, hay chính phủ Định nghĩa này bao hàm nội dung rõ ràng hơn, mở rộng đối tượng ban hành chính sách không chỉ giới hạn ở đảng chính trị hay nhà nước.
Chính sách, theo Đại từ điển tiếng Việt (1999), là tập hợp các chủ trương và hành động của nhà nước nhằm đạt được các mục tiêu phát triển toàn diện trong các lĩnh vực kinh tế, văn hóa, xã hội và môi trường Nó thể hiện cụ thể đường lối chính trị chung và được định ra dựa trên cương lĩnh chính trị của đảng cầm quyền Chính sách không chỉ là cơ sở để xây dựng pháp luật mà còn là sự cụ thể hóa các nghị quyết của đảng chính trị lãnh đạo Trong khi đó, theo từ điển tiếng Anh, chính sách có thể được ban hành không chỉ bởi nhà nước mà còn bởi các đảng chính trị, nhóm người, tổ chức kinh doanh, nhà cai trị hoặc chính khách, cho thấy sự đa dạng hơn trong các chủ thể ban hành chính sách.
Chính sách có thể được phân thành hai nhóm chính: chính sách công và chính sách tư Chính sách công được ban hành bởi các chủ thể có quyền lực chính trị như đảng chính trị, nhà nước và chính khách, trong khi chính sách tư do các doanh nghiệp và hợp tác xã ban hành Phạm vi tác động của chính sách công rộng hơn so với chính sách tư, vì chính sách tư chỉ ảnh hưởng đến các doanh nghiệp và hợp tác xã cụ thể.
Chính sách kinh doanh bất động sản là tập hợp các mục tiêu và hành động nhằm đạt được những mục tiêu đó trong lĩnh vực bất động sản, do các tổ chức và cá nhân có quyền lực chính trị ban hành Chính sách này được chia thành hai loại: chính sách công, do nhà nước ban hành, và chính sách tư, do doanh nghiệp hoặc hợp tác xã kinh doanh bất động sản ban hành Tại Việt Nam, khi nhắc đến chính sách kinh doanh bất động sản, thường ám chỉ đến chính sách công do nhà nước quy định.
Chính sách kinh doanh bất động sản do nhà nước ban hành là nền tảng cho việc xây dựng pháp luật trong lĩnh vực này, nhằm thúc đẩy sự phát triển bền vững và hiệu quả của hoạt động kinh doanh bất động sản, đồng thời góp phần vào sự phát triển kinh tế - xã hội và đảm bảo an ninh trật tự Các công ty cũng cần xây dựng chính sách kinh doanh bất động sản với mục tiêu nâng cao uy tín, thương hiệu và thị phần, đồng thời đảm bảo thu nhập cho các thành viên và tăng cường đóng góp cho xã hội Việc tuân thủ các quy định pháp luật của nhà nước là điều kiện tiên quyết cho sự thành công của các chính sách này.
1.3.1.2 Khái niệm pháp luật kinh doanh bất động sản
Pháp luật là hệ thống quy tắc xử sự do nhà nước ban hành và bảo đảm thực hiện, thể hiện ý chí của nhà nước nhằm điều chỉnh các quan hệ xã hội vì sự tồn tại và phát triển của xã hội, đồng thời phục vụ lợi ích của giai cấp thống trị Được ban hành qua quy trình chặt chẽ với sự tham gia của các cơ quan nhà nước, pháp luật có tính khoa học, chính xác và ổn định Nhà nước bảo đảm thực hiện pháp luật bằng nhiều biện pháp, bao gồm cả biện pháp cưỡng chế Pháp luật còn mang tính quy phạm phổ biến với các quy tắc xử sự bắt buộc và có hình thức xác định rõ ràng.
Pháp luật kinh doanh bất động sản là hệ thống quy tắc do nhà nước ban hành, điều chỉnh các quan hệ xã hội trong lĩnh vực bất động sản nhằm phát triển xã hội và bảo vệ lợi ích của nhà nước Nó bao gồm các văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến giao dịch bất động sản như mua bán, chuyển nhượng, cho thuê và cho thuê mua Pháp luật này không chỉ là cơ sở pháp lý quan trọng mà còn là công cụ thực thi chính sách kinh doanh bất động sản, tạo ra khuôn khổ pháp lý cần thiết để điều chỉnh mọi quan hệ xã hội liên quan đến lĩnh vực này.
1.3.2 Mối quan hệ giữa chính sách và pháp luật kinh doanh bất động sản
Chính sách kinh doanh bất động sản luôn đi trước và định hướng cho pháp luật kinh doanh bất động sản, tạo nền tảng cho việc xây dựng các quy định pháp lý Nó phản ánh trung thực điều kiện hoạt động kinh doanh tại thời điểm cụ thể và dự báo xu hướng phát triển trong tương lai Chính sách này có tính ổn định tương đối, giúp pháp luật kinh doanh bất động sản thực thi hiệu quả trong thực tế Ngược lại, pháp luật không chỉ là căn cứ để xây dựng chính sách mà còn là công cụ cụ thể hóa và thực thi các chính sách đó.
Chính sách kinh doanh bất động sản cần phải dựa trên hệ thống pháp luật hiện hành và không được trái với các quy định của pháp luật này Để xây dựng chính sách hiệu quả, cần nắm rõ các quy định pháp luật liên quan Pháp luật kinh doanh bất động sản phản ánh các chính sách ở điểm cân bằng, điều này rất quan trọng vì nó điều chỉnh các mối quan hệ ổn định và lặp đi lặp lại Nếu không xác định được điểm cân bằng, chính sách khó có thể trở thành luật Việc ban hành và thực thi pháp luật kinh doanh bất động sản sẽ giúp các quan hệ xã hội diễn ra có trật tự, đồng thời hướng tới sự thống nhất với các chính sách đã đề ra.
THÔNG TIN VÀ MARKETING BẤT ĐỘNG SẢN
1.4.1 Thông tin bất động sản
1.4.1.1 Khái niệm thông tin bất động sản Để có thể hiểu thông tin bất động sản là gì, cần hiểu thông tin là gì? Theo cách hiểu thông thường, thông tin là tất cả các sự việc, sự kiện, ý tưởng, phán đoán làm tăng thêm sự hiểu biết của con người Theo quan điểm triết học, thông tin là sự phản ánh của tự nhiên và xã hội bằng ngôn từ, ký hiệu, hình ảnh hay nói rộng hơn bằng tất cả các phương tiện tác động lên giác quan của con người
Thông tin bất động sản bao gồm tất cả các sự việc, sự kiện, ý tưởng và phán đoán liên quan đến lĩnh vực này Theo sơ đồ 1.3, thông tin bất động sản được phân loại thành 12 nhóm chính.
Nhóm thông tin về bất động sản bao gồm thông tin về đất đai và tài sản gắn liền với đất, như đất ở, đất sản xuất kinh doanh, và các loại đất khác Tài sản gắn liền với đất bao gồm công trình xây dựng hiện có hoặc dự kiến, cùng với cây cối và hoa màu Các công trình xây dựng có thể là nhà ở chung cư, biệt thự, nhà ở xã hội, trung tâm thương mại, và nhiều loại hình khác Vị trí bất động sản có thể được xác định chính xác đến số nhà, thửa đất, hoặc mô tả tương đối như gần trung tâm thành phố, với khoảng cách cụ thể Thông tin quy hoạch liên quan đến bất động sản bao gồm quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch sử dụng đất, và quy hoạch xây dựng đô thị, giúp khách hàng đánh giá và so sánh giá trị bất động sản trong tương lai.
Sơ đồ 1.3 Thông tin bất động sản
Quy mô bất động sản bao gồm diện tích đất, diện tích xây dựng, tổng diện tích sàn, số tầng, số phòng và công suất thiết kế Đặc điểm của bất động sản liên quan đến phong cách kiến trúc, hình dáng, kích thước, vật liệu xây dựng, màu sắc, và chất lượng nội, ngoại thất Hạ tầng bao gồm hệ thống giao thông, cấp thoát nước, chiếu sáng, thông tin liên lạc, cấp điện, cùng với các cơ sở giáo dục, y tế và khu vui chơi giải trí Môi trường xung quanh bất động sản cần xem xét các yếu tố như khói bụi, tiếng ồn và phóng xạ Hạn chế đối với bất động sản có thể là chiều cao công trình, diện tích xây dựng và mật độ xây dựng Thông tin pháp lý bao gồm quyền sở hữu, quyền sử dụng, giấy phép xây dựng và hợp đồng liên quan Giá bất động sản bao gồm giá mua bán, chuyển nhượng, cho thuê và giá thị trường Quyền và nghĩa vụ của bên thứ ba liên quan đến quyền sở hữu, chiếm hữu và lợi ích kinh tế từ bất động sản, cùng với các thông tin khác theo quy định của pháp luật.
1.4.1.2 Vai trò của thông tin bất động sản
Thông tin bất động sản là yếu tố quan trọng đối với người tiêu dùng có nhu cầu mua, thuê hoặc thuê mua bất động sản Nó cung cấp các thông tin cần thiết về loại, vị trí, quy mô, chất lượng và tình trạng pháp lý của bất động sản Đặc biệt, thông tin chính xác về tính pháp lý giúp hạn chế tranh chấp và là cơ sở để giải quyết các vấn đề phát sinh liên quan đến bất động sản.
Đối với nhà đầu tư bất động sản, thông tin chính xác là yếu tố then chốt để đánh giá cơ hội lợi nhuận và rủi ro trong giao dịch Quyết định đầu tư dựa trên việc thu thập, phân tích và dự đoán thông tin về thị trường bất động sản Một nguồn thông tin đáng tin cậy sẽ hỗ trợ sự phát triển kinh doanh, trong khi quyết định sai lầm do thông tin không chính xác có thể dẫn đến thiệt hại nghiêm trọng.
Thông tin về bất động sản được sử dụng làm tài sản thế chấp là yếu tố quan trọng giúp các tổ chức tín dụng đánh giá tính pháp lý và giá trị của bất động sản Điều này là cơ sở để xem xét quyết định cho vay, mức cho vay và thời hạn cho vay, nhằm đảm bảo khả năng thu hồi nợ và hạn chế rủi ro liên quan đến khoản vay.
Thông tin về bất động sản đóng vai trò quan trọng đối với nhà nước, giúp nắm bắt thực trạng cung cầu và diễn biến giao dịch trong các phân khúc bất động sản Những thông tin này là cơ sở để nhà nước ban hành các biện pháp quản lý và thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật liên quan Thông tin bất động sản bao gồm chính sách, pháp luật, thông tin pháp lý, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và tình hình cung cầu Đảm bảo tính chính xác và pháp lý của thông tin sẽ thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản, trong khi thông tin sai lệch có thể gây ra sự đảo lộn và thiệt hại cho các bên tham gia.
1.4.1.3 Công bố thông tin bất động sản
Công bố thông tin bất động sản là việc công khai thông tin trên các phương tiện truyền thông để người quan tâm có thể tra cứu và sử dụng Đây là một giải pháp quan trọng giúp thị trường bất động sản hoạt động minh bạch, giảm thiểu rủi ro cho các bên liên quan Thông tin công khai cũng hỗ trợ cơ quan quản lý nhà nước theo dõi tình hình hoạt động của thị trường Theo quy định, Sở Xây dựng chịu trách nhiệm công bố thông tin và chỉ tiêu thống kê trong cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản địa phương Thông tin được cập nhật thường xuyên trên cổng thông tin điện tử của Sở Xây dựng, bao gồm các văn bản pháp luật liên quan, chương trình phát triển nhà ở, dự án đầu tư xây dựng và thông tin về sàn giao dịch bất động sản Các chỉ tiêu thống kê được công bố định kỳ hàng quý, 6 tháng hoặc hàng năm.
Thông tin và chỉ tiêu thống kê về giao dịch bất động sản được công bố định kỳ hàng quý, bao gồm số lượng giao dịch theo loại bất động sản và theo địa phương Các loại bất động sản được thống kê bao gồm căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ, đất nền chuyển nhượng và văn phòng cho thuê Thống kê cũng được thực hiện theo từng đơn vị hành chính cấp tỉnh và thành phố trực thuộc Trung ương.
Thông tin và chỉ tiêu thống kê về giao dịch kinh doanh bất động sản sẽ được công bố định kỳ 6 tháng Số lượng giao dịch sẽ được thống kê theo loại bất động sản, hình thức giao dịch và theo từng địa phương.
Nghị định số 117/2015/NĐ-CP của Chính phủ Việt Nam quy định về việc xây dựng, quản lý và sử dụng hệ thống thông tin liên quan đến nhà ở và thị trường bất động sản Hệ thống này bao gồm các loại bất động sản như căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ, đất nền và văn phòng thương mại Thống kê được thực hiện theo hình thức giao dịch, bao gồm mua bán và cho thuê, và được phân loại theo từng đơn vị hành chính cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.
Thông tin và chỉ tiêu thống kê hàng năm bao gồm tổng số nhà ở khởi công, hoàn thành, và tổng diện tích nhà ở theo dự án Các số liệu được phân loại theo loại nhà (căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ), khu vực (thành thị, nông thôn), và địa phương (tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương) Tổng số nhà ở và diện tích nhà ở xã hội hoàn thành trong năm cũng được tổng hợp theo loại nhà, hình thức giao dịch (bán, cho thuê mua, cho thuê), khu vực và địa phương.
1.4.2.1 Khái niệm marketing bất động sản
Hiện nay, khái niệm marketing bất động sản vẫn chưa thống nhất Một số tác giả cho rằng marketing bất động sản chỉ đơn thuần là quảng cáo để người dân biết thông tin về bất động sản, vị trí, giá cả và các thông tin liên quan nhằm mua, thuê hoặc thuê mua Tuy nhiên, cách hiểu này chưa đầy đủ Để định nghĩa marketing bất động sản, trước tiên cần hiểu marketing là gì Theo Hiệp hội Marketing Mỹ, marketing là một nhiệm vụ trong tổ chức, bao gồm các tiến trình tạo ra, trao đổi và truyền tải giá trị đến khách hàng, đồng thời quản lý quan hệ khách hàng để mang lại lợi ích cho tổ chức và cổ đông Một quan niệm khác cho rằng marketing là ý tưởng và cách tiếp cận mà doanh nghiệp sử dụng để sản xuất hàng hóa và dịch vụ đáp ứng nhu cầu thị trường Ý tưởng kinh doanh và cách tiếp cận này được hình thành từ việc điều tra, đánh giá và phân tích thị trường, bao gồm xác định loại hàng hóa, dịch vụ có nhu cầu, cách tạo ra chúng với giá cả hợp lý, kênh phân phối và xúc tiến bán hàng để đảm bảo lợi nhuận bền vững cho doanh nghiệp.
Marketing hiện đại tập trung vào khách hàng, coi họ là trung tâm và tìm kiếm giải pháp để giải quyết vấn đề của họ, thay vì chỉ chú trọng vào sản phẩm như trong marketing truyền thống Doanh nghiệp cần suy nghĩ về những giải pháp có thể cung cấp, nhằm đáp ứng nhu cầu thực sự của khách hàng Bên cạnh đó, marketing hiện đại cũng chú trọng đến giá cả mà khách hàng chấp nhận, với mục tiêu sản xuất và kinh doanh hiệu quả nhất để cung cấp sản phẩm với giá thấp nhất Việc tạo điều kiện thuận lợi cho khách hàng tiếp cận sản phẩm và dịch vụ là rất quan trọng, đồng thời cần xây dựng kênh thông tin hai chiều để doanh nghiệp có thể nhận phản hồi từ khách hàng, từ đó cải thiện dịch vụ và sản phẩm để đáp ứng tốt hơn nhu cầu của họ.
SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN
1.5.1 Khái niệm, mục đích của sàn giao dịch bất động sản
1.5.1.1 Khái niệm về sàn giao dịch bất động sản
Sự phát triển của thị trường bất động sản đã dẫn đến sự chuyên môn hóa trong sản xuất hàng hóa bất động sản với số lượng ngày càng tăng Tuy nhiên, đặc tính không di dời của bất động sản khiến bên bán, bên cho thuê không thể mang sản phẩm đi giao dịch, dẫn đến việc các giao dịch có thể diễn ra mà không có sự hiện diện của bất động sản Thêm vào đó, thị trường bất động sản còn thiếu thông tin và không hoàn hảo, do đó cần có một không gian để kết nối người bán và người mua, được gọi là "sàn giao dịch bất động sản" Tại đây, không có sản phẩm được bày bán mà chỉ có thông tin để người tham gia tham khảo.
Theo quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản Việt Nam, sàn giao dịch bất động sản là nơi thực hiện các giao dịch mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cho thuê và tư vấn bất động sản Để thành lập sàn giao dịch, cần phải có tổ chức kinh tế hoạt động trong lĩnh vực dịch vụ bất động sản, đáp ứng các yêu cầu về điều kiện thành lập và tổ chức hoạt động Sàn giao dịch không chỉ là địa điểm mà còn là thị trường bất động sản thu nhỏ, nơi các bên có thể gặp gỡ, trao đổi thông tin và thương thảo hợp đồng.
Theo quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản của một số nước như Hoa
Tại Kỳ, Singapore và Pháp, khái niệm "sàn giao dịch bất động sản" không tồn tại; thay vào đó, người ta sử dụng khái niệm đại lý bất động sản (Real Estate Agent) và nhân viên môi giới bất động sản (real estate broker) Các đại lý bất động sản phải là doanh nghiệp và tuân thủ các quy định pháp luật của từng quốc gia Để thực hiện môi giới bất động sản, nhân viên môi giới cũng cần đáp ứng các điều kiện cụ thể.
Sàn giao dịch bất động sản là doanh nghiệp cung cấp các dịch vụ liên quan đến bất động sản như môi giới, tư vấn và quản lý Để hoạt động hiệu quả, doanh nghiệp cần tuân thủ đầy đủ các quy định của pháp luật doanh nghiệp và pháp luật kinh doanh bất động sản, cũng như các quy định liên quan khác.
1.5.1.2 Mục đích thành lập sàn giao dịch bất động sản
Việc thành lập sàn giao dịch bất động sản nhằm công khai hóa thông tin về quyền sử dụng bất động sản là cần thiết để các đối tượng như nhà nước, doanh nghiệp và cá nhân có nhu cầu mua, thuê hoặc thuê mua có thể dễ dàng tìm kiếm và tham khảo Khi các giao dịch bất động sản được niêm yết trên sàn, hệ thống thông tin sẽ được sàng lọc, từ đó tạo ra một thị trường bất động sản minh bạch, công khai và đảm bảo tính pháp lý.
Sàn giao dịch bất động sản cung cấp môi trường kinh doanh chuyên nghiệp, nâng cao kiến thức thực tế cho người tham gia Đây là địa chỉ tin cậy cho doanh nghiệp và nhà đầu tư giao lưu, học hỏi Giao dịch qua sàn giúp khách hàng thực hiện thủ tục mua, thuê, thuê mua bất động sản nhanh chóng, giảm thiểu rủi ro Khách hàng còn được tư vấn pháp lý và tiếp cận các khoản vay với lãi suất hợp lý.
Sàn giao dịch bất động sản đóng vai trò quan trọng trong việc hỗ trợ các cơ quan quản lý nhà nước thu thập và tổng hợp thông tin về hoạt động của thị trường Điều này giúp thực hiện các biện pháp quản lý và điều tiết hiệu quả, bền vững cho thị trường bất động sản, đồng thời tăng cường ngân sách nhà nước thông qua việc thu thuế doanh nghiệp, thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ.
1.5.2 Phân loại sàn giao dịch bất động sản
Các sàn giao dịch bất động sản được phân loại thành sàn giao dịch thực và sàn giao dịch ảo (trực tuyến) dựa trên hình thức giao tiếp với khách hàng Trong bối cảnh Cách mạng Công nghiệp lần thứ Tư, sự phát triển của công nghệ đã dẫn đến sự xuất hiện song song của sàn giao dịch bất động sản truyền thống và sàn giao dịch bất động sản số.
Sàn giao dịch bất động sản thực là địa điểm cụ thể với trang thiết bị cần thiết để thực hiện các giao dịch bất động sản, hoạt động theo thời gian nhất định trong ngày hoặc tháng Loại hình này có hệ thống đại diện bán hàng tại trụ sở, văn phòng, chi nhánh và các dự án đầu tư bất động sản Khách hàng có nhu cầu giao dịch bất động sản cần đến sàn giao dịch hoặc chi nhánh của sàn để thực hiện các giao dịch.
Hình 1.1 Tổ chức không gian sàn giao dịch bất động sản thực
Sàn giao dịch bất động sản ảo là không gian ảo được xây dựng từ công nghệ số, hoạt động liên tục và phục vụ khách hàng mọi lúc, mọi nơi Nhờ vào trí tuệ nhân tạo, internet kết nối vạn vật và cơ sở dữ liệu lớn, khách hàng có thể tìm kiếm bất động sản theo yêu cầu về loại, vị trí, giá cả và chất lượng, với sự hỗ trợ tận tình từ nhân viên tư vấn ảo Khách hàng còn có thể xem mô hình bất động sản chi tiết, thay đổi công năng, màu sắc và nội thất theo ý thích, điều mà sàn giao dịch truyền thống khó có thể thực hiện và nếu có thì chi phí cũng rất cao.
Sàn giao dịch bất động sản ảo cung cấp thông tin về sản phẩm và thị trường bất động sản qua internet và các thiết bị số Tuy nhiên, sàn giao dịch này chỉ có chức năng trao đổi thông tin, và mọi giao dịch cuối cùng vẫn phải thực hiện qua sàn giao dịch bất động sản thực.
Các sàn giao dịch bất động sản được phân loại theo mức độ độc lập về tư cách pháp nhân thành hai loại: sàn giao dịch hoạt động độc lập như một doanh nghiệp, cung cấp dịch vụ bất động sản theo quy định pháp luật, và sàn giao dịch thuộc sự quản lý của các tập đoàn, tổng công ty, công ty đang thực hiện các dự án bất động sản.
Hình 1.2 Sàn giao dịch bất động sản trực tuyến (sàn ảo)
Các sàn giao dịch bất động sản có thể được phân hạng dựa trên các tiêu chí tổng hợp như diện tích sàn, cơ sở vật chất, số lượng nhân sự có chứng chỉ hành nghề, số lượng dịch vụ thực hiện, tổng số giao dịch thành công, thời gian hoạt động, uy tín và mức độ chấp hành pháp luật Những tiêu chí này giúp khách hàng lựa chọn sàn giao dịch phù hợp khi có nhu cầu Ví dụ, để xác định 10 sàn giao dịch bất động sản xuất sắc nhất năm 2019, các tiêu chí bao gồm chất lượng dịch vụ, số lượng giao dịch thành công, tư vấn chuyên môn và sản phẩm từ các thương hiệu uy tín Danh sách 10 sàn giao dịch xuất sắc nhất năm 2019 bao gồm Công ty Cổ phần Bất động sản Thế kỷ Cen Land, Công ty Cổ phần DKRA Việt Nam, Công ty Bất động sản Lộc Sơn Hà, Công ty Rever, Công ty CP Đất Xanh miền Trung, và Công ty CP Đầu tư và Kinh doanh bất động sản Hải Phát.
CP Tập đoàn Địa ốc Cát Tường, Công ty Cổ phần Dịch vụ Bất động sản Danh Khôi (DKRS), Sàn giao dịch bất động sản Khải hoàn Land thuộc Khải hoàn Group, và Công ty CP Thương mại Địa ốc 5 Sao là những đơn vị hàng đầu trong lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam.
1.5.3 Vai trò, chức năng và nội dung hoạt động của sàn giao dịch bất động sản 1.5.3.1 Vai trò của sàn giao dịch bất động sản
Sàn giao dịch bất động sản đóng vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản bằng cách cung cấp thông tin pháp lý rõ ràng, chính xác và khách quan Bên cạnh đó, sàn giao dịch còn phát triển các dịch vụ tư vấn chuyên nghiệp, tạo giá trị gia tăng cho chủ đầu tư thông qua nghiên cứu thị trường, tư vấn lập dự án, thiết kế sản phẩm, dịch vụ tiếp thị, chăm sóc khách hàng và quản lý bất động sản.
QUẢN LÝ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN
1.6.1 Khái niệm quản lý sàn giao dịch bất động sản Đến nay, chưa có khái niệm chính thức về quản lý sàn giao dịch bất động sản Do vậy, để đưa ra khái niệm về quản lý sàn giao dịch bất động sản cần xuất phát từ khái niệm “quản lý” Quản lý có nhiều cách hiểu khác nhau Theo Frederick Winslow Taylor, quản lý là biết chính xác điều bạn muốn người khác làm và sau đó biết được rằng họ đã hoàn thành công việc đó một cách tốt nhất Theo Henry Fayol, quản lý là một tiến trình bao gồm tất cả các khâu lập kế hoạch, tổ chức, lãnh đạo, kiểm tra các nỗ lực của các thành viên trong tổ chức và sử dụng tất cả các nguồn lực khác của tổ chức nhằm đạt được mục tiêu đã định trước Còn theo Mary Parker Follett, quản lý là nghệ thuật đạt mục tiêu thông qua con người Nói cách khác, quản lý là quá trình bảo đảm các hoạt động được hoàn thành một cách có hiệu quả Như vậy, có thể hiểu, quản lý là sự tác động có chủ đích của chủ thể quản lý tới đối tượng quản lý một cách liên tục, có tổ chức nhằm đạt tới mục tiêu đã đề ra Bản chất của quản lý là sự tác động có mục đích rõ ràng, liên tục, có tổ chức của chủ thể quản lý lên đối tượng quản lý nhằm đạt mục tiêu đề ra Quá trình quản lý bao gồm chủ thể quản lý, đối tượng quản lý, mục tiêu quản lý Chủ thể quản lý là các tác nhân tạo ra các tác động quản lý và con người Đối tượng quản lý là thực thể tiếp nhận sự tác động của chủ thể quản lý, bao gồm con người, giới vô sinh hay giới vi sinh vật Mục tiêu quản lý là đích cần đạt tới tại một thời điểm trong tương lai được chủ thể quản lý đặt ra Mục tiêu được thể hiện qua các kết quả, các giá trị cần đạt được
Quản lý sàn giao dịch bất động sản là quá trình mà các chủ thể quản lý, như giám đốc và các thành viên hội đồng, tác động có chủ đích và tổ chức đến các đối tượng quản lý nhằm đạt được mục tiêu của sàn Các cá nhân làm việc tại sàn giao dịch phải tuân theo sự quản lý của các chủ thể này, theo quy chế hoạt động đã được quy định Mục tiêu chính của sàn là cung cấp dịch vụ tốt nhất cho khách hàng và tối đa hóa lợi nhuận, từ đó phát triển bền vững và nâng cao uy tín Sự tác động này không chỉ nhằm đạt được lợi nhuận mà còn để xây dựng thương hiệu và uy tín cho sàn giao dịch bất động sản.
Quản lý sàn giao dịch bất động sản có thể được hiểu là quản lý nhà nước nhằm đảm bảo hoạt động của sàn giao dịch tuân thủ quy định pháp luật Điều này không chỉ giúp phát triển thị trường bất động sản mà còn góp phần vào sự phát triển kinh tế.
- xã hội, cũng như đảm bảo an ninh, trật tự
1.6.2 Chức năng và nguyên tắc của quản lý sàn giao dịch bất động sản
1.6.2.1 Chức năngcủa quản lý sàn giao dịch bất động sản
Quản lý sàn giao dịch bất động sản bao gồm bốn chức năng cơ bản: dự báo và lập kế hoạch, tổ chức thực hiện, lãnh đạo và chỉ đạo, kiểm tra kiểm soát, cùng với việc ra quyết định điều chỉnh Các chức năng này có mối quan hệ chặt chẽ và cần được thực hiện đồng bộ để tạo ra sự cộng hưởng, đảm bảo sàn giao dịch hoạt động liên tục và phát triển bền vững, đạt được các mục tiêu đã đề ra.
Sơ đồ 1.5 Các chức năng của quản lý sàn giao dịch bất động sản
Chức năng dự báo và lập kế hoạch là yếu tố cốt lõi trong quản lý sàn giao dịch bất động sản, giúp xác định tình hình và môi trường bên trong, bên ngoài để xây dựng mục tiêu và phân bổ nguồn lực Chức năng tổ chức thực hiện kế hoạch bao gồm việc thiết lập cơ cấu tổ chức, phân công nhân lực và phân bổ nguồn lực cho từng cá nhân, nhóm và bộ phận Đồng thời, việc tổ chức thực hiện kế hoạch kinh doanh cũng cần xây dựng chính sách và cơ chế phối hợp để đảm bảo hiệu quả trong mọi hoạt động của sàn giao dịch bất động sản.
Chức năng lãnh đạo trong quản lý sàn giao dịch bất động sản bao gồm việc chỉ đạo và khuyến khích nhân viên thực hiện nhiệm vụ thông qua các chính sách và phong cách làm việc hiệu quả Đồng thời, chức năng kiểm tra và kiểm soát đóng vai trò quan trọng trong việc theo dõi hoạt động của sàn giao dịch, thiết lập hệ thống thông tin quản lý và thu thập dữ liệu cần thiết để đảm bảo kế hoạch được thực hiện đúng và kịp thời điều chỉnh khi cần thiết.
1.6.2.2 Nguyên tắc của quản lý sàn giao dịch bất động sản
Nguyên tắc quản lý là các quy định bắt buộc cho các chủ thể trong quá trình quản lý, và sàn giao dịch bất động sản cũng phải tuân thủ những nguyên tắc này Các nguyên tắc áp dụng bao gồm chuyên môn hóa, thẩm quyền đi kèm với trách nhiệm, kỷ luật, thống nhất trong mệnh lệnh, lợi ích chung, thù lao, tập trung hóa, xích lãnh đạo, trật tự và công bằng, ổn định nhiệm vụ, sáng kiến, và tinh thần đoàn kết Chuyên môn hóa lao động giúp nâng cao hiệu quả công việc, trong khi thẩm quyền hợp lý đảm bảo trách nhiệm cho các quyết định Kỷ luật và sự tuân thủ quy tắc là yếu tố then chốt cho hoạt động hiệu quả của sàn giao dịch Nguyên tắc thống nhất về mệnh lệnh đảm bảo nhân viên chỉ nhận chỉ đạo từ một lãnh đạo, tránh tình trạng mâu thuẫn trong yêu cầu công việc Các nhóm làm việc cần có sự lãnh đạo thống nhất để đảm bảo phối hợp nhịp nhàng trong mọi hoạt động.
Lợi ích chung của sàn giao dịch bất động sản là yếu tố quan trọng nhất, và việc hòa giải giữa lợi ích cá nhân và lợi ích chung là nhiệm vụ của cấp quản lý Mức thù lao cần công bằng và thỏa mãn cho cả nhân viên và sàn giao dịch Nguyên tắc tập trung hóa trong quản lý quy định quyền lực phải tập trung vào những người quản lý ở các cấp độ khác nhau Mối quan hệ giữa lãnh đạo và nhân viên cần rõ ràng và hợp lý, đảm bảo sự linh hoạt trong việc thực hiện mệnh lệnh Nguyên tắc trật tự giúp mỗi nhân viên có vị trí riêng, tạo sự tự tin và an toàn trong môi trường làm việc Sự công bằng tạo lòng trung thành và tận tụy của nhân viên Nguyên tắc ổn định nhiệm vụ giúp các thành viên thích ứng và thực hiện công việc hiệu quả Ổn định đảm bảo hoạt động có mục tiêu rõ ràng và điều kiện chuẩn bị chu đáo Áp dụng nguyên tắc sáng kiến để phát huy tối đa khả năng của các thành viên, nâng cao hiệu quả kinh doanh Cuối cùng, nguyên tắc đoàn kết giúp duy trì sự hòa hợp trong công việc, góp phần nâng cao hiệu quả hoạt động của sàn giao dịch bất động sản.
1.6.2.2 Đặc điểm của quản lý sàn giao dịch bất động sản
- Quản lý sàn giao dịch bất động sản vừa là một khoa học, vừa là một nghệ thuật
Quản lý sàn giao dịch bất động sản là một lĩnh vực khoa học tuân theo các quy luật khách quan, sử dụng các phương pháp quản lý khoa học và cụ thể như diễn dịch, quy nạp, tổng hợp và thống kê Đồng thời, đây cũng là một nghệ thuật, yêu cầu người quản lý phải có khả năng "đóng vai" để thực hiện hiệu quả công việc của mình.
Người lãnh đạo trong lĩnh vực quản lý sàn giao dịch bất động sản cần thể hiện kỹ năng phù hợp với đối tượng và hoàn cảnh Họ phải nhanh nhạy, quyết đoán, có khả năng tư duy sáng tạo, cảm hứng và tính linh hoạt cao để giải quyết các vấn đề phát sinh.
Quản lý sàn giao dịch bất động sản là một hoạt động phức tạp và chuyên biệt, được xác định bởi đặc điểm của đối tượng quản lý, bao gồm con người và tổ chức với tâm lý đa dạng Để đáp ứng yêu cầu này, người quản lý cần có phẩm chất, kiến thức và kỹ năng chuyên sâu, đồng thời phải chú trọng đến quá trình tự đào tạo để nâng cao năng lực quản lý.
Quản lý sàn giao dịch bất động sản là một hoạt động gián tiếp, với sản phẩm được đánh giá qua sự phát triển của cá nhân và tập thể Kết quả và hiệu quả hoạt động của tập thể do cá nhân phụ trách là những yếu tố quan trọng Người quản lý sàn giao dịch bất động sản và lãnh đạo thực hiện nhiệm vụ chủ yếu thông qua tổ chức, điều khiển và tác động đến con người và tổ chức.
Quản lý sàn giao dịch bất động sản chủ yếu dựa vào hoạt động giao tiếp, vì đây là quá trình tổ chức và điều khiển con người Giao tiếp diễn ra liên tục và có mặt ở mọi khâu của quản lý, thông qua lời nói, văn bản hoặc các hình thức không lời khác.
- Quản lý sàn giao dịch bất động sản là một hoạt động có tính sáng tạo cao
Trong quản lý sàn giao dịch bất động sản, yêu cầu sáng tạo và tư duy linh hoạt là rất quan trọng Mỗi tình huống cần có cách xử lý phù hợp, trong khi các văn bản chỉ thị và quy chế chỉ là quy định chung Việc áp dụng chúng vào thực tiễn đa dạng đòi hỏi sự nhạy bén, mềm dẻo và khả năng sáng tạo.
Quản lý sàn giao dịch bất động sản là một hoạt động nhạy cảm, đòi hỏi sự theo dõi và nắm bắt công việc liên tục Người quản lý phải giải quyết nhiều vấn đề trong điều kiện thời gian, không gian và thông tin hạn chế, đồng thời cần thay đổi tư duy linh hoạt Một số công việc yêu cầu suy nghĩ lâu dài, trong khi những công việc khác lại cần sự linh hoạt nhưng vẫn phải tuân thủ nguyên tắc.
1.6.3 Một số mô hình tổ chức quản lý sàn giao dịch bất động sản