Đánh giá và nhận xét về sản phẩm “cho vay trả góp mua nhà ở, đất ở” tại ngân hàng tmcp phương nam southernbank

Theo tính chất và mục tiêu hoạt động, các loại hình ngân hàng gồm ngân hàng thương mại, ngân hàng phát triển, ngân hàng đầu tư, ngân hàng chính sách, ngân hàng hợp tác và các

LỜI NÓI ĐẦU Trong quá trình thực hiện công cuộc Công nghiệp hoá - Hiện đại hoá

đất nước Việt Nam đã có những chuyển biến sâu sắc trên tất cả các lĩnh vựccủa đời sống kinh tế, xã hội Năm 2007, kinh tế tăng trưởng cao 8,48% (nếu

so sánh với các nước trong khu vực, theo đánh giá của Ngân hàng Phát TriểnChâu Á – ADB, Việt Nam có tốc độ tăng trưởng cao thứ 2, sau Trung Quốc(11,2 %), vượt qua cả Singapore (7,2 %) và các nước khách) Việt Nam cóchính trị ổn định thúc đẩy hoạt động đầu tư, xây dựng, kinh doanh, buôn bánphát triển, tạo tiền để cho việc tăng việc làm, thu nhập và nâng cao đời sốngcủa các tầng lớp dân cư

Nhân dân ta thường nói “An cư, lạc nghiệp”, câu nói đó nói lên ướcmuốn giản dị của mỗi người Việt Nam về một căn nhà để ổn định cuộc sống.Nhưng ước muốn giản dị đó lại không đơn giản chút nào Bởi một căn nhà,một mái nhà nhiều khi quá sức đối với nhiều người trong hoàn cảnh nước tacòn nghèo, thu nhập của người dân còn hạn chế Do đó nhà ở cho người dântại các đô thị hiện nay là một bài toán rất nan giải Đặc biệt là trong thời gian2004-2005 khi mà thị trường BĐS “Đóng băng” kéo dài, giao dịch BĐSdường như chững lại cho đến cuối năm 2007 thị trường BĐS đã nóng trở lại

và tăng đột biến vào những tháng đầu năm 2008 (có nơi tăng đến 100%) doNhà nước ta đã có nhiều giải pháp nhằm “Phá băng”, tìm ra lối thoát để thịtrường BĐS ổn định trở lại nhằm giải quyết nhanh chóng những nhu cầu thiếtyếu đó người dân Một trong những giải pháp đó là sự tham gia của NHTMqua việc tài trợ vốn cho người dân mua nhà để ở

Xuất phát từ thực trạng về nhà ở của người dân Việt Nam hiện nay vàcũng xuất phát từ nhu cầu phát triển của mỗi ngân hàng trong xu thế hội nhậphiện nay Qua quá trình thực tập tại Ngân hàng TMCP Phương Nam – Chi

nhánh Đống Đa ( Southernbank ), em đã chọn đề tài: “̉Đánh giá và nhận xét

về sản phẩm “cho vay trả góp mua nhà ở, đất ở” tại Ngân hàng TMCP Phương Nam - Southernbank” để làm chuyên đề tốt nghiệp.

Chuyên đề của em được trình bày theo 3 chương :

Chương I: Tổng quan chung về hoạt động cho vay mua nhà của các

ngân hàng thương mại

Chương II: Thực trạng về cho vay mua nhà tại các Ngân hàng thương

mại Việt Nam hiện nay

Chương III: Giải pháp nhằm phát triển sản phẩm “cho vay trả góp mua

nhà ở, đất ở” tại Ngân hàng TMCP Phương Nam

Do còn hạn chế về kiến thức và kinh nghiệm thực tiễn nên chuyên đềcủa em còn rất nhiều sai sót Em rất mong nhận được sự chỉ bảo của thầy cô

và những người quan tâm để chuyên đề của em được hoàn thiện hơn

Chương ITỔNG QUAN VỀ HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA NHÀ

Ở CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI

1.1 Ngân hàng thương mại và các loại hình cho vay của ngân hàng thương mại

1.1.1 Khái niệm về Ngân hàng thương mại

Ngân hàng là một trong những tổ chức tài chính quan trọng nhất của nềnkinh tế, có mối quan hệ mật thiết với tất cả các ngành, các lĩnh vực khác Sựhiện hữu của ngân hàng giúp cho các cá nhân, hộ gia đình có thể nhận đượccác khoản vay để trang trải chi phí học tập, mua sắm ô tô, đồ dùng gia đình,sửa chữa và mua nhà ở…Với các hãng kinh doanh, các khoản vay ngân hàngđược coi như nguồn tài trợ hiệu quả khi bổ sung vốn để mở rộng sản xuất,thực hiện hợp đồng ký kết, nâng cao chất lượng sản phẩm, tăng khả năngcạnh tranh và hội nhập với kinh tế quốc tế Hơn thế nữa, NHTM với tư cách

là một doanh nghiệp kinh doanh tiền tệ (kinh doanh đồng vốn), Ngân hàngvừa là người “cung cấp” vốn đồng thời cũng là người “tiêu thụ” đồng vốncủa khách hàng Tất cả các hoạt động “mua, bán” này thường thông qua mộtsố công cụ và nghiệp vụ ngân hàng Ngân hàng thương mại tìm kiếm lợi

các điều kiện thuận lợi cho người gửi tiền Tiếp đó, ngân hàng phải tìm cáchcó lợi để đem cho vay những gì đã vay được Và những hoạt động này củangân hàng lại đem lại lợi ích thực sự cho cả khách hàng và Ngân hàng Ngânhàng là nơi mà chúng ta được hưởng các dịch vụ tiện ích nhất hay là nơichúng ta có thể nhận được những lời tư vấn về tất cả các lĩnh vực Tài chính –Ngân hàng

Ngày nay, cùng với sự phát triển chung của kinh tế, ngành Ngân hàngkhông ngừng phát triển Sự phát triển đó có thể nhận thấy từ sự ra đời của cácsản phẩm, các dịch vụ mới cho đến sự xuất hiện của các tập đoàn Ngân hàngcó quy mô lớn và có ảnh hưởng lớn đến nhiều quốc gia với hàng triệu ngườitiêu dùng cùng với số lượng lớn các cơ quan chính quyền địa phương

Có thể nói rằng, mỗi chủ thể trong nền kinh tế dù trực tiếp hay gián tiếp,dù ít hay nhiều đều ít nhất một lần được hưởng những lợi ích do hoạt độngngân hàng đem lại Vậy ngân hàng là gì mà có thể đem lại những lợi ích lớnđối với kinh tế – xã hội như vậy?

Hoạt động ngân hàng liên quan đến hầu hết các lĩnh vực trong nền kinhtế để có thể định nghĩa về Ngân hàng một cách chính xác chúng ta phải tuỳthuộc vào mục đích khía cạnh nghiên cứu Khi xem xét phương diện nhữngloại hình dịch vụ cung cấp, ngân hàng là loại hình tổ chức tài chính cung cấpmột số dịch vụ như: tín dụng, tiết kiệm, dịch vụ thanh toán và thực hiện nhiềuchức năng tài chính nhất so với bất kỳ một tổ chức kinh doanh nào trong nềnkinh tế

Tuy nhiên dưới góc độ nghiên cứu của một nhà quản lý, chúng ta có thểđưa ra một khái niệm chung như sau:

“Ngân hàng là loại hình tổ chức tín dụng được thực hiện toàn bộ hoạt động ngân hàng và các hoạt động kinh doanh khác có liên quan Theo tính chất và mục tiêu hoạt động, các loại hình ngân hàng gồm ngân hàng thương mại, ngân hàng phát triển, ngân hàng đầu tư, ngân hàng chính sách, ngân hàng hợp tác và các hình thức ngân háng khác” (Luật các tổ chức tín dụng và các văn băn hướng dẫn)

1.1.2 Các hình thức cho vay của Ngân hàng thương mại

Với sự phát triển của nền kinh tế thị trường, nhu cầu về vốn để đầu tư vào sảnxuất kinh doanh ngày càng cao nên hoạt động cho vay ngày càng gia tăng vàphát triển mạnh mẽ, đóng góp quan trọng vào sự phát triển kinh tế

Hoạt động cho vay mang lại thu nhập chính cho Ngân hàng, mặc khácchứa đựng rủi ro cho Ngân hàng Do vậy để mở rộng hoạt động cho vay, bêncạnh việc phải xây dựng và thực hiện các chính sách tín dụng đúng đắn, phảikhông ngừng đa dạng hoá các loại hình cho vay của NHTM phù hợp với nhucầu và thị hiếu của khách hàng Hiện nay, hoạt động cho vay được phân theonhiều loại khác nhau tuỳ theo yêu cầu của khách hàng và mục tiêu quản lýcủa ngân hàng

1.1.2.1 Căn cứ vào kỳ hạn cho vay

* Cho vay ngắn hạn: là hình thức cấp tín dụng có thời hạn một năm trởxuống và mục đích chủ yếu là bù đắp thiếu hụt vốn tạm thời như phục vụ chothanh toán tiền hàng hoá, tài trợ cho vốn lưu động

* Cho vay trung hạn: là hình thức cấp tín dụng có thời hạn từ 01 đến 05năm và thường được áp dụng cho vay các trường hợp đổi mới trang thiết bị,mua sắm máy móc mà thời gian khấu hao thường không quá dài để có thểhoàn trả vốn đúng hạn cho ngân hàng

* Cho vay dài hạn: là khoản cấp tín dụng có thời hạn trên 05 năm chovay các đối tượng xây dựng nhà xưởng, đầu tư dây truyền công nghệ vớinhững dự án lớn có thời gian thu hồi vốn dài Các khoản vay này thường cólãi suất cao hơn và ngân hàng chịu nhiều rủi ro

Trong thực tế có những khoản cho vay không xác định rõ thời hạn nhưcho vay luân chuyển Khách hàng thoả thuận với ngân hàng về việc ngânhàng được quyền trích trên tài khoản tiền gửi thanh toán để thu nợ khi tàikhoản có tiền Việc xác định trước tài khoản thu nợ trong trường hợp này cóthể gây khó khăn cho khách hàng trong việc tiêu thụ sản phẩm

1.1.2.2 Căn cứ vào tính chất bảo đảm vốn vay

* Cho vay có bảo đảm: là loại cho vay dựa trên cơ sở các bảo đảm nhưcầm cố, thế chấp hoặc phải có bảo lãnh của bên thứ ba Việc cho vay có bảođảm nhằm hạn chế rủi ro cho ngân hàng khi khách hàng mất khả năng thànhtoán khi đến hạn Ngân hàng có thể phát mại tài sản nếu khách hàng không có

khả năng chi trả khi đã áp dụng các biện pháp cần thiết Giá trị tài sản bảođảm thông thường cao hơn giá trị khoản vay nhằm đề phòng sự mất mát, haohụt, trượt giá và chi phí quản lý.

* Cho vay không có bảo đảm: là loại cho vay không có tài sản thế chấp,cầm cố hoặc sự bảo lãnh của bên thế ba mà việc cho vay chỉ dựa vào uy tíncủa bản thân khách hàng đi vay Cho vay không có tài sản bảo đảm thôngthường dành cho khách hàng có uy tín cao, khách hàng truyền thống, tìnhhình tài chính lành mạnh, thường xuyên có lãi Tuy nhiên đây là hình thứccho vay mang nhiều rủi ro đối với các ngân hàng Ngân hàng cần thẩm địnhkỹ khách hàng trước khi quyết định cho vay hay không

1.1.2.3 Căn cứ vào phương thức cho vay

* Cho vay từng lần: Mỗi lần ngân hàng và khách hàng làm thủ tục vay

vốn cần thiết ký kết hợp đồng tín dụng Mỗi lần khách hàng có nhu cầu vayvốn thì việc ký kết hợp đồng được thực hiện từ đầu, sẽ thỏa thuận riêng chotừng lần đi kèm với các điều khoản về lãi suất, thời hạn, tài sản bảo đảm ̣

* Cho vay theo hạn mức tín dụng: Ngân hàng và khách hàng ký kết mộthợp đồng tín dụng trong đó quy định giá trị tối đa mà khách hàng được vaytrong thời gian cố định Trong kỳ khách hàng có thể thực hiện vay trả nhiềulần, song dư nợ không được vượt quá hạn mức tín dụng

* Cho vay theo dự án đầu tư: Ngân hàng cho khách hàng vay để thựchiện dự án đầu tư, phát triển sản xuất kinh doanh, dịch vụ và các dự án đầu tưphục vụ đời sống Ngân hàng có thể giải ngân theo từng hạng mục mà dự ánđang thực hiện khi khách hàng cung cấp đủ tài liệu, chứng từ ngân hàng yêucầu cho lần giải ngân đó

* Cho vay hợp vốn: Một nhóm các tổ chức tín dụng cùng cho vay đốivới một dự án vay vốn của khách hàng Trong đó có một tổ chức tín dụng làmđầu mối dàn xếp, phối hợp với các tổ chức tín dụng khác Các tổ chức tíndụng phải ký kết với nhau về việc hợp vốn trên và khách hàng vay vốn khôngthể biết đượng điều đó Hiện nay ở Việt Nam hình thức này tương đối pháttriển và là một trong những nguyên nhân làm phát triển là nhiều khách hàngcó nhu cầu vay vốn lớn nhưng các ngân hàng bị giới hạn bởi Luật ngân hàng

và các tổ chức tín dụng quy định mỗi ngân hàng không được cho vay đối với

01 khách hàng vượt quá 15% vốn điều lệ

* Cho vay theo hạn mức tín dụng dự phòng: Ngân hàng cam kết đápứng nguồn vốn cho khách hàng trong phạm vi hạn mức tín dụng nhất định đểđầu tư cho dự án khi khách hàng có nhu cầu Căn cứ vào nhu cầu vay, kháchhàng và ngân hàng thoả thuận hạn mức tín dụng dự phòng, thời hạn hiệu lựccủa hạn mức dự phòng và mức chi trả cho ngân hàng

1.1.2.4 Căn cứ vào phương thức hoàn trả

* Cho vay trả một lần: là những khoản vay mà trong hợp đồng tín dụng

thoả thuận khách hàng hoàn trả toàn bộ một lần vào thời gian đáo hạn cuốicùng

* Cho vay trả góp: là hình thức tín dụng, theo đó ngân hàng cho phépkhách hàng trả gốc làm nhiều lần trong thời hạn tín dụng đã thoả thuận Nhờvậy việc hoàn trả không phải là một lần duy nhất như trong trường hợp chovay trả một lần Cho vay trả góp thường được áp dụng với các khoản vaytrung và dài hạn, tài trợ cho tài sản cố định hoặc tài sản lâu bền Số tiền vàthời gian hoàn trả được tính được tính sao cho phù hợp với khả năng hoàn trảcủa khách hàng Trong cho vay trả góp đối tượng cho vay thông thường làngười có thu nhập ổn định, phù hợp với mỗi lần hoàn trả cho ngân hàng

1.1.2.5 Căn cứ vào mục đích sử dụng món vay

* Cho vay sản xuất kinh doanh: là loại cho vay của tổ chức tín dụng đối

với các dự án đầu tư sản xuất kinh doanh Các khoản vay này thường được sửdụng vào việc tài trợ cho vốn lưu động, mua sắm và lãi suất và đối tượngkhách hàng chủ yếu của loại hình này là các doanh nghiệp

* Cho vay tiêu dùng: là loại hình cho vay để tài trợ cho việc tiêu dùngnhằm giúp người tiêu dùng có thể sử dụng hàng hoá, dịch vụ trước khi họ cókhả năng chi trả, tạo điều kiện cho người vay được hưởng mức sống cao hơn.Thông thường quy mô những khoản vay này thường nhỏ rủi ro cao nên lãisuất cho vay tiêu dùng thường cao Tuy nhiên cho vay tiêu dùng là hình thứcđem lại lợi nhuận cao cho ngân hàng Đối tượng được vay là các cá nhân vàhộ gia đình để phục vụ cho mục đích xây dựng, sửa chữa, mua nhà ở, mua ô

tô, du học, du lịch…

1.2 Cho vay mua nhà ở của NHTM

Cho vay BĐS chiếm 1/3 khoản mục cho vay và chiếm 1/5 tài sản củacác NHTM Mặc dù tổng giá trị các khoản cho vay BĐS mà ngân hàng nắmgiữ vượt quá 500 tỷ đô la, nó không hoàn toàn nói lên được hoạt động ngânhàng trong cho vay BĐS Ngân hàng bán nhiều khoản cho vay BĐS mà họthực hiện, vì thế số tiền vay BĐS mà các ngân hàng thực hiện vượt xa con sốtrên bảng cân đối

Loại cho vay BĐS lớn nhất mà ngân hàng thực hiện là xây dựng nhà ở.Loại này chiếm khoản 60% các khoản cho vay BĐS Phần lớn dư nợ hiện có

là cho vay xây dựng và phát triển, và các khoản cho vay đối với các tài sảnthương mại

Các ngân hàng thường cho người tiêu dùng vay để tài trợ cho họ trongviệc mua những tài sản như nhà cửa, chung cư, khu văn phòng có nhiều lý

do khiến các ngân hàng thích mở rộng tín dụng thế chấp bằng nhà ở Nóichung, các ngân hàng thích cách cho vay nào có lợi cho xã hội và ít có hìnhthức tín dụng nào đáp ứng được các tiêu chuẩn đó, hơn là việc cho vay nhà ở.Một khi đã được thực hiện, hầu hết các khoản cho vay đối với các tài sản nhàở cần ít sự điều hành, trong thời gian dài chúng sinh lợi

Trong những thập kỷ vừa qua, cho vay mua nhà ở các nước phát triểntrên thế giới rất phát triển và nó vẫn đang tăng trưởng với tốc độ cao Tại Việt

Nam, tuy mới phát triển nhưng loại hình cho vay mua nhà trong những nămvừa qua đã thực sự khởi sắc cùng với cho vay tiêu dùng nói chung.

1.2.1 Khái niệm cho vay mua nhà ở

Cho vay mua nhà là loại hình cho vay mua BĐS Khoản cho vay dùngđể mua nhà hoặc tu sửa nơi cư trú được xếp vào các khoản vay mua nhà thếchấp Các cá nhân và hộ gia đình có nhu cầu mua nhà cửa hoặc các căn hộchung cư sẽ làm tăng nhu cầu vay vốn dài hạn lên và các khoản vay nàythường được đảm bảo bằng chính BĐS đó

1.2.2 Đặc điểm của cho vay mua nhà

Cho vay mua nhà thuộc vào cho vay mua BĐS nên đối tượng vay có thể

là người tiêu dùng, người kinh doanh nhà hay các hãng kinh doanh nhà Tuynhiên trong chuyên đề này, chúng ta chỉ nghiên cứu đối tượng vay là ngườitiêu dùng và do vậy nhiều đặc điểm của nó mang tính chất chung của cho vaytiêu dùng

1.2.2.1 Đặc điểm về đối tượng vay

Đối tượng cho vay mua nhà trước tiên là những cá nhân có đủ năng lựcpháp lý và thuộc diện pháp luật cho phép và tuỳ theo các tiêu chí phân loại màđối tượng của cho vay mua nhà được phân như sau:

* Phân theo mức thu nhập

- Các đối tượng có thu nhập thấp: họ là những người có hoàn cảnh khókhăn, rất muốn cải thiện đời sống của mình nhưng bị hạn chế do thu nhậpkhông đủ để thoả mãn nhu cầu đa dạng của họ Tuy nhiên họ cũng có mongmuốn cuộc sống tốt hơn như bất kỳ những người có thu nhập cao hơn nào Dođó, Ngân hàng cũng cần có các biện pháp phù hợp để thu hút những ngườinày đến ngân hàng hiện tại và trong tương lai Xét trong hoàn cảnh cụ thể ởViệt Nam thời gian này thì đây là những khách hàng tiềm năng đối với cácNHTM Hiện nay Đảng và Nhà nước ta đang có những chính sách lớn nhằmđẩy mạnh việc cho thuê, xây nhà đối với những đối tượng có thu nhập thấp.Nếu các NHTM có thể liên kết được với các công ty xây dựng để tài trợ đượcđối với đối tượng trên thì khách hàng đến với Ngân hàng cũng không hề nhỏ

- Các đối tượng có thu nhập trung bình: khi thu nhập tăng thì nhu cầucải thiện điều kiện sống của người tiêu dùng cũng tăng Đối với những ngườinày thì cho vay mua nhà là thị trường mục tiêu bởi nhu cầu của họ lớn đồngthời thu nhập của họ cao hơn nhóm trên Tại Việt Nam nếu xét về loại hìnhnhà ở thì những đối tượng này có thể phù hợp với các loại nhà chung cư cũ,những chung cư mới có diện tích nhỏ hoặc nhà riêng diện tích không quá lớn

- Các đối tượng có thu nhập cao: họ vay để làm tăng khả năng thanhtoán và coi đó như là một khoản linh hoạt để chi tiêu khi mà tiền vốn tích luỹcủa mình đã đầu tư trung và dài hạn Nói cách khác, những người này coi vay

là khoản ứng trước và họ hoàn trả khi doanh thu và lợi nhuận của các khoảnđầu tư trên mang lại Mặc dù việc vay mượn nhằm mục đích mua sắm nhàcửa của họ chỉ thể hiện tỷ trọng nhỏ trong tổng số tài sản mà họ sở hữu nhưng

những món tiền lớn hơn so với nhóm khách hàng nên ngân hàng tỏ ra quantâm đặc biệt tới nhóm khách hàng này Những ngôi nhà mà các đối tượng nàyquan tâm là chung cư có diện tích lớn, nhà biệt thự hay nhà riêng biệt…Trongthực tế đang diễn ra ở các NHTM Việt Nam, có nhiều người đến vay ngânhàng nhiều tỷ đồng để mua biệt thự hay chung cư lớn và họ sẽ trả phụ thuộcvào tình hình kinh doanh, thu nhập của họ Hiện nay loại hình này đang có xuhướng ngày càng phát triển.

* Phân theo tình trạng công tác hay lao động: Nhu cầu vay mua nhà củacá nhân phụ thuộc vào tính chất công việc, nghề nghiệp hoặc nơi công tác.Xét theo đặc điểm phân loại trên, chúng ta có các nhóm khách hàng sau:

- Những khách hàng làm công ăn lương

- Những người có công việc kinh doanh riêng

- Những người hành nghề chuyên nghiệp (Ca sĩ, luật sư, bác sĩ …̣)

- Những người lao động tự do

Theo cách phân loại trên thì trên thực tế những người thuộc nhóm 3 đầucó thu nhập ổn định và cao hơn so với nhóm cuối và nhu cầu nhà ở nhữngnhóm đó là chủ yếu

1.2.2.2 Đặc điểm về quy mô khoản vay

Khác với hầu hết các khoản vay tiêu dùng, quy mô khoản vay mua nhàthường lớn hơn nhiều so với quy mô trung bình của các khoản vay tiêu dùngthông thường Điều đó là do các căn nhà thường có giá trị lớn Do vậy, trongcho vay tiêu dùng thì cho vay mua nhà góp phần đáng kể vào tỷ trọng tíndụng nói chung do số lượng món vay nhiều và quy mô mỗi món vay không hềnhỏ

1.2.2.3 Đặc điểm về rủi ro, lãi suất, sinh lời và thời gian cho vay

Cho vay mua nhà thường có kỳ hạn dài nhất (có thể từ 10 đến 30 năm)trong danh mục cho vay của ngân hàng Nhìn chung với khoảng thời gian dàinhư trên thì loại hình cho vay này chứa đựng những nguy cơ rủi ro đáng kểbởi vì có nhiều vấn đề có thể xảy ra bao gồm cả những thay đổi tiêu cực trongnền kinh tế, trong lãi suất, sức khoẻ của người vay…

Với một thời gian dài như trên, cho vay mua nhà có thể áp dụng lãi suấtcố định hoặc thả nổi (ngày càng phổ biển trong những năm gần đây) Đây lànét khác biệt của cho vay mua nhà so với cho vay tiêu dùng nói chung nơi màlãi suất ở một mức cố định, đặc biệt là trong cho vay trả góp Ngân hàng vàkhách hàng ký kết hợp đồng tín dụng có thể quy định mức lãi suất làm cơ sở(có thể là lãi suất huy động có kỳ hạn) cộng với một biên độ cố định

Cho vay mua nhà trong những năm gần đây phát triển nhanh chóng Lý

do của sự gia tăng này một phần là do loại hình này đem lại nhiều lợi nhuậncho các ngân hàng Tuy nhiên hình thức này lại là một trong những hình thứcrủi ro nhất trong hoạt động tín dụng Ví dụ, đầu những năm 90, các khoản chovay mua nhà không được thanh toán chiếm một nửa tổng số tài sản có vấn đề

do các ngân hàng Mỹ nắm giữ Do đó, vấn đề đặt ra đối với các NHTM là làm

Ngân hàng

Người tiêu

thế nào để phát triển được hình thức tín dụng này mà vẫn đảm bảo an toàn đốivới mỗi hệ thống Ngân hàng

1.2.3 Các phương thức cho vay mua nhà

Cũng như cho vay tiêu dùng, ngân hàng cho vay đối với người mua nhà

có thể cho vay trực tiếp hoặc thông qua tài trợ cho các doanh nghiệp, các công

ty xây dựng để các doanh nghiệp này bán hàng trả góp

* Ngân hàng cho vay trực tiếp đối với người mua:

Khi ngân hàng cho vay đối với người tiêu dùng để dùng mua nhà thì cónhiều hình cho vay linh hoạt phù hợp với khách hàng vay và với mỗi Ngânhàng

- Trả đều: Ngân hàng tính toán một cách phù hợp rồi thống nhất vớingười vay hàng kỳ ( tháng, quý, sáu tháng ̣) phải trả cho ngân hàng mộtkhoản cố định đến hết thời gian vay Như vậy khách hàng phải luôn luôn trảcố định một khoản tiền từ đợt trả đầu tiên cho đến lần cuối cùng Để làm đượcđiều trên, ngân hàng căn cứ vào mức lãi suất phù hợp, thời gian vay và số tiềnđể đưa ra cụ thể số tiền mà mỗi tháng người vay phải nộp Việc tính toán trênrất là cơ bản đối với tất cả các Ngân hàng

- Trả không đều: Trong hình thức này bao gồm nhiều hình thức khácnhau Ví dụ như thanh toán nợ theo khoản thanh toán nợ gốc cố định, trả đềunhưng lãi thanh toán vào đầu mỗi thời kỳ…̣Thực chất đó chỉ là thoả thuậngiữa ngân hàng và khách hàng sao cho phù hợp với khả năng trả nợ của ngânhàng

Tuy nhiên thì hiện nay các ngân hàng đang áp dụng một trong cácphương thức trả nợ:

- Trả góp cho ngân hàng số tiền cố định hàng tháng bao gồm cả gốc vàlãi (niên kim cố định)

- Trả nợ gốc cố định hàng tháng cho ngân hàng, lãi tính theo dư nợgiảm dần và trả cùng kỳ với gốc

- Nợ gốc trả vào cuối thời hạn vay, lãi tính trên dư nợ và được trả hàngtháng (tuy nhiên hình thức này chỉ áp dụng với những khoản vay ngắn hạn)

* Ngân hàng cho vay gián tiếp với người mua:

Sơ đồ 1: Cho vay gián tiếp đối với người mua (Cho vay trả góp đối với người tiêu dùng)

(1) Ngân hàng ký hợp đồng với doanh nghiệp bán lẻ về việc tài trợ (toàn bộhoặc một phần) cho người mua nhà trả góp Ngân hàng sẽ phân tích tình hìnhtiêu thụ của doanh nghiệp và khả năng thu tiền hàng sau khi bán Nếu mốiliên hệ của doanh nghiệp với khách hàng không tốt thì khả năng thu hồi tiềntrả góp gặp khó khăn.

(1’) Ngân hàng cũng có thể ký hợp đồng trực tiếp với người mua về cho vaymua nhà để trả tiền cho doanh nghiệp bán lẻ Trường hợp này ngân hàng phảiphân tích tình hình thu nhập của khách hàng và yêu cầu tài sản đảm bảo nếucần Trong trường hợp cho vay mua nhà, ngân hàng có thể yêu cầu người muathế chấp chính ngôi nhà mua bằng vốn vay

(2) Doanh nghiệp bán lẻ ký hợp đồng trả góp với người tiêu dùng

(3) Doanh nghiệp tập trung hoá đơn bán hàng đưa lên Ngân hàng để Ngânhàng thanh toán

(4) Doanh nghiệp thu tiền trả góp của người mua và nộp cho Ngân hàng(nếu doanh nghiệp làm đại lý thu tiền cho ngân hàng)

(4’) Người mua trực tiếp trả tiền cho ngân hàng nếu ngân hàng cho vay trựctiếp đối với người mua

1.2.4.Vai trò của cho vay mua nhà

* Vai trò đối với hoạt động của ngân hàng

Đa dạng hoá các hoạt động của Ngân hàng là một chiến lược kinh doanhnhằm thoả mãn ngày càng tốt nhu cầu của người dân, tạo thói quen cho nhândân khi tiếp cận dịch vụ; tiện ích Ngân hàng Và hoạt động cho vay mua nhà

là một giải pháp mang tính khả thi cao

Thứ nhất là vấn đề an toàn đối với Ngân hàng Hiện nay, các ngân hàngcủa Việt Nam vẫn đang đứng trước nhiều rủi ro Các NHTM quốc doanh đangở trong tình trạng “đổ xô vào các dự án lớn” Tình trạng cho vay quá tập trungvào một số khách hàng lớn là một thực trạng, đặc biệt là đối với 4 NHTMquốc doanh Chẳng hạn, đối với Ngân hàng Ngoại thương Việt Nam (VCB),

dư nợ cho vay 30 khách hàng lớn chiếm 32% tổng dư nợ (khoảng 30.000 tỷđồng), 10 khách hàng lớn nhất chiếm 22%, riêng 5 khách hàng lớn nhất chiếmđến 15% Đây là điều đáng lo lắng bởi nó đi ngược lại với nguyên tắc phântán rủi ro Chỉ cần một dự án vay dài hạn vài trăm tỉ chứ chưa nói đến dự ánhàng nghìn tỉ đồng không hiệu quả là ngân hàng sẽ lập tức rơi vào tình trạng

ro là cần thiết Cho vay mua nhà là một hình thức cho vay tiêu dùng với mộtmón tiền lớn Theo thống kê của Ngân hàng thế giới, đầu tư nhà ở chiếmkhoảng 30% tổng tài sản thế giới, lớn hơn cả trái phiếu (27%) và vốn cổ phần(19%) Tất nhiên thị trường BĐS Việt Nam còn nhiều yếu kém nhưng có thểnói nhu cầu về nhà ở vẫn là rất lớn Mỗi một căn hộ trị giá hàng trăm triệuđồng sẽ kèm với nó là những hợp đồng tín dụng lớn Việc những chung cư

hàng trăm căn hộ hay những biệt thự hàng trăm tỷ đồng sẽ đem lại cho Ngânhàng các khoản lợi từ hoạt động này.

Việt Nam hiện nay và trong thời gian sắp tới sẽ xây dựng thêm nhiềunhà chung cư ở các đô thị lớn như Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh Theoquy hoạch tổng thể định hướng cho phát triển đô thị đến năm 2020 thì dân số

đô thị sẽ chiếm khoảng 45% dân số cả nước Theo ban quản lý dự án pháttriển nhà và đô thị VINAHUD (VINA- CONEX) khu đô thị An Khánh (HàTây) cách Hà Nội 15 đã được khởi công xây dựng vào quý II năm 2006 vớimức đầu tư hạ tầng trên 100 triệu USD (1.600 tỷ VND) Đây sẽ là khu đô thịcao nhất với tiêu chuẩn kỹ thuật loại 1 Điểm nhấn của khu đô thị rộng 246 ha

là toà thấp đôi 75 tầng với kiến trúc hiện đại Quanh tháp đôi là 100 toà nhàcao thấp từ 15 đến 25 tầng với kiến trúc hiện đại Các căn hộ chung cư được

ra, xây dựng 1.300 nhà vườn, biệt thự Khu đô thị An Khánh mới chỉ là mộttrong những ví dụ điển hình ngoài ra hiện này Việt Nam đang có những dự ánrất lớn khác nữa Như vậy sức ép về nhà ở càng lớn và cho vay mua nhà thờigian tới sẽ trở thành mối quan tâm lớn của người dân đặc biệt là những ngườithu nhập thấp

Ngân hàng là một loại hình doanh nghiệp đặc biệt nên hai mối quan tâmchính trong quản trị là an toàn và hiệu quả Qua nghiên cứu ở trên thì chúng ta

thể giúp cho ngân hàng an toàn và hiệu quả

* Vai trò đối với khách hàng và kinh tế – xã hội

Người dân Việt Nam có câu: “An cư, lạc nghiệp” Với người dân ViệtNam, có một ngôi nhà là vô cùng quan trọng Thế nhưng không phải ai muốn

là có thể có được hoặc nếu có cũng không phải dễ dàng gì, nhiều khi để muađược một căn nhà phải phấn đấu cả đời người Ví dụ ở Hà Nội, diện tích ở

Bộ xây dựng cũng đặt chỉ tiêu dứt điểm hoàn thành quy hoạch vùng thủ đô HàNội và TP.HCM trình Chính phủ trong quý I năm 2008 Năm 2008 phấn đấu

đây mới chỉ là mục tiêu phấn đấu còn có đạt được hay không thì còn phải chờđến cuối năm 2008 Sống tại Hà Nội, nhà ở luôn luôn là vấn đề bức súc củangười dân cũng như chính quyền thành phố Các dự án phát triển khu đô thịmới cũng chỉ đáp ứng được một phần nhu cầu nhà ở của dân cư, chủ yếuthuộc tầng lớp trung bình trở lên Do vậy nhu cầu nhà ở của người dân Hà Nộinói riêng và của dân các đô thị nói chung là rất lớn trong khi nhiều người cóthu nhập thấp vẫn chưa đủ khả năng mua nhà Vì vậy, việc có một căn nhàmong muốn và chưa phải trả toàn bộ số tiền bằng cách mua nhà trả góp, vaycủa các ngân hàng hiện nay là một nhu cầu thiết thực, đáp ứng nguyện vọngcháy bỏng của người dân

Ngoài ra, vấn đề cho vay tiêu dùng mua nhà rất có ý nghĩa đối với chủtrương xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp của các đô thị hay chính là cónghĩa to lớn đối với xã hội Số vốn cần thiết để đầu tư vào lĩnh vực nhà ở cao

và không hợp lý Hiện ở Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh đang có giải pháp

là các công ty xây dựng bán nhà cho Uỷ ban Nhân dân các thành phố và từ đóphân phối lại cho người thu nhập thấp Chủ trương là bán những căn hộ hay làcho vay trả góp thông qua các tổ chức tín dụng Mặt khác tài trợ cho vay muanhà dài hạn, ngoài việc tạo điều kiện cho người thu nhập thấp và thu nhậptrung bình có thể mua được nhà, còn góp phần vào hoạt động thị trường địa

và làm tăng sức mua nội địa, tăng mức sống của người dân, thu hút vốn vàolĩnh vực tài chính thông qua đầu tư vào lĩnh vực BĐS, thúc đẩy tài trợ tiêudùng tạo nên bảng cân đối lành mạnh và tăng lợi nhuận cho các Ngân hàng

Và như vậy thông qua hoạt động của ngân hàng đã có những hoạt động rất cóý nghĩa đối với xã hội

* Vai trò của cho vay mua nhà trong quá trình hội nhập quốc tế

Thực hiện nhất quán đường lối đối ngoại độc lập, tự chủ, mở rộng, đaphương hoá, đa dạng hoá các quan hệ quốc tế “Việt Nam sẵn sàng là bạn, làđối tác tin cậy của các nước trong cộng đồng quốc tế, phấn đấu vì hoà bình,độc lập và phát triển”, đồng thời “chủ động hội nhập kinh tế quốc tế theo lộtrình phù hợp với điều kiện của nước ta và bảo đảm thực hiện những cam kếttrong quan hệ song phương và đa phương như AFTA, APEC, Hiệp địnhthương mại Việt – Mỹ (BTA), gia nhập WTO…” Trong những năm qua,ngành ngân hàng Việt Nam đã không ngừng mở rộng quan hệ đối ngoại, chủđộng và nâng cao hiệu quả hội nhập kinh tế quốc tế trên cơ sở quan điểm chỉđạo của Đảng, nhà nước, tạo tiền đề vững chắc phát triển trong những nămtiếp theo Có thể nói Việt Nam đang bước vào một “sân chơi mới”

Yêu cầu đặt ra cho các bên là mở cửa thị trường, tạo thuận lợi cho cạnhtranh một cách bình đẳng, điều đó đã và đang đặt ra cho các ngân hàng ViệtNam những thách thức mới Theo lộ trình thực hiện của BTA chỉ còn khoảng

10 năm nữa là các ngân hàng Mỹ được thực hiện đầy đủ các chức năng củanhư một ngân hàng Việt Nam tại thị trường Việt Nam Các ngân hàng ViệtNam có một cơ chế quản lý cũ, tính đồng bộ chưa cao Trong khi đó các Ngânhàng Hoa Kỳ nổi tiếng trình độ quản lý tốt, tính sáng tạo cao, các sản phẩmdịch vụ tốt, đa dạng và có nguồn vốn tự có rất lớn Do vậy chỉ trong một thờigian ngắn nữa, các ngân hàng Việt Nam sẽ phải đối mặt với những khó khănrất lớn Khi đó nếu không có những sự chuẩn bị cần thiết thì chắc chắn cácngân hàng của chúng ta sẽ bị cạnh tranh quyết liệt

Trong cho vay tiêu dùng, các ngân hàng Mỹ có rất nhiều kinh nghiệm sovới các ngân hàng của chúng ta Do đó nếu chúng ta không có những nghiêncứu và triển khai cần thiết thì thị phần cho vay tiêu dùng sẽ bị thu hẹp lại Đó

là những vấn đề hết sức nghiêm túc đặt ra cho các ngân hàng Việt Nam trongquá trình hội nhập.

Cho vay mua nhà rõ ràng có ý nghĩa to lớn đối với ngân hàng và xã hội.Nhưng chúng ta chưa hề có một lộ trình tổng quát cho sự phát triển hình thứctrên Những con số đạt được là nhỏ bé so với yêu cầu và nguyện vọng từ cácphía

Vậy để tìm hiểu những điều kiện cần thiết cho việc phát triển hình thứctrên, cũng như phân tích nguyên nhân tại sao các ngân hàng chưa mở rộngđược hình thức này chúng ta nghiên cứu: Các nhân tố ảnh hưởng đến cho vaymua nhà

1.3 Các nhân tố ảnh hưởng tới mở rộng cho vay mua nhà ở của NHTM

Có thể chia các nhân tố ảnh hưởng tới hoạt động cho vay mua nhà thànhhai nhóm nhân tố: Các nhân tố khách quan và các nhân tố chủ quan

1.3.1 Các nhân tố khách quan

Các nhân tố khách quan ảnh hưởng tới hoạt động cho vay mua nhà nhưmôi trường kinh tế - xã hội, yếu tố văn hoá, môi trường pháp lý, các chínhsách kinh tế của nhà nước và liên hệ của các thành phần kinh tế

* Môi trường kinh tế:

Môi trường kinh tế bao gồm mọi hoạt động của tất cả các thành phầnkinh tế mà đặc trưng của nó là trình độ phát triển kinh tế, thu nhập quốc dân,thu nhập bình quân đầu người cùng mức sống của dân cư Hoạt động tín dụngcủa NHTM rất nhạy cảm với những biến động của nền kinh tế Khi nền kinhtế ở giai đoạn hưng thịnh, tốc độ tăng trưởng cao và ổn định thì nhu cầu thoảmãn tiêu dùng cao khi đời sống của người dân được nâng cao Do đó, nhu cầuvay mua nhà hay tiêu dùng của cá nhân và hộ gia đình sẽ tăng lên do họ yêntâm rằng trong tương lai thu nhập và các điều kiện kinh tế khác sẽ cao vàthuận lợi Ngược lại, nếu nền kinh tế ở tình trạng trì trệ, không ổn định thì nhucầu chi tiêu sẽ giảm đi, nhu cầu tiêu dùng của người dân sẽ không thể tăngcao do họ nghĩ rằng một tương lai khó khăn đang chờ đợi họ phía trước và họcần phải tiết kiệm ngay từ bây giờ

Trong môi trường kinh tế thì thu nhập của người dân ảnh hưởng rấtnhiều đến hoạt động Ngân hàng Hơn nữa, trong khuôn khổ của chuyên đềnày thì đối tượng nghiên cứu là cho vay mua nhà ở, tài sản có giá trị lớn thìthu nhập có ảnh hưởng càng quan trọng Vì vậy chúng ta đi sâu vào thu nhậpcủa người dân và ảnh hưởng của nó tới loại hình cho vay này

Thu nhập là từ phía khách hàng nhưng điều kiện ảnh hưởng lớn đến hoạtđộng cho vay này tại các Ngân hàng là khách hàng làm thế nào để có đủ khảnăng trả nợ trong khi hiện nay thu nhập bình quân đầu người ở Việt Nam tăngtừ mức 423 USD năm 2001 lên 722 USD năm 2006 (tăng gần 70,7%) Tỷ lệ

còn khoảng 5%, Việt Nam phấn đấu đến năm 2010 thu nhập bình quân đầu

người đạt khoảng 1.000 USD/người/năm Thu nhập như trên là thấp và nhưvậy ảnh hưởng đến hoạt động cho vay mua nhà Tuy nhiên với thu nhập củangười dân ở khu vực thành thị như hiện nay và gia tăng mạnh trong tương laithì hoạt động này hoàn toàn có cở sở phát triển ở Việt Nam

* Môi trường pháp lý:

Mọi thành phần tồn tại trong nền kinh tế thị trường đều có quyền tự do

vay mua nhà cũng phải tuân theo quy định của Nhà nước, luật các tổ chức tíndụng, luật dân sự và nhiều quy định khác Hơn nữa lĩnh vực BĐS là một lĩnhvực rất nhạy cảm và càng nhạy cảm hơn khi ở Việt Nam những năm gần đâyluôn ở trong tình trạng không ổn định Do đó, nếu những văn bản, quy định

khe hở gây khó khăn trong hoạt động của Ngân hàng Một ví dụ là những nămtrong thập kỷ 90 tại Việt Nam, có không ít những khách hàng chỉ cùng một

“Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở” nhưng đã cóthể thế chấp tại nhiều tổ chức tín dụng và điều đó đã gây ra nhiều thiệt hại chocác ngân hàng trong thời kỳ đó, những quy định của pháp luật và các quy địnhkhác chưa chặt chẽ và nhiều đối tượng đã lợi dụng những kẽ hở để phạmpháp Do đó, những quy định chặt chẽ, đồng bộ sẽ góp phần tạo ra môi trường

Một thực trạng đáng buồn trên thị trường BĐS Việt Nam là cầu lớn

Những khu đô thị mới ở Hà Nội như Linh Đàm, Định Công, Nghĩa Tân,Trung Hoà - Nhân Chính, Mỹ Đình có thời gian được đẩy lên cái giá quá caomặc dù giá trị của nó thấp hơn nhiều Giá chấp nhận được và có lãi đối với

căn nhà ở các đô thị hiện nay thì giá được đội lên rất nhiều như dự án khuXuân Đỉnh treo biển “Bán căn hộ cao cấp giá gốc” nhưng gốc ở đây cũng tới

hộ ở tầng năm hướng ra hai mặt đường với diện tích gần 100m2 tới 900 triệuđồng Chung cư Vimexco, đối diện Trung tâm Hội nghị quốc gia trên đườngPhạm Hùng, giá một căn hộ tầng chín được hét tới 12 triệu đồng/m2 Mức giánày ngay cả các quan chức Sở Tài nguyên - môi trường nhà đất Hà Nội cũngphải thừa nhận là quá cao Ngay những khu tái định cư Nam Trung Yên, MễTrì Hạ bị đánh giá là hàng xấu giá cũng tới 7-7,5 triệu đồng/m2 Và hậu quảtất yếu xảy ra là nhu cầu thì rất lớn nhưng ở những đô thị mới lại có nhiều cănhộ không có người ở Do giá nhà quá cao và bị đầu cơ, những căn nhà cònđang trên bản vẽ đã bị mua, nên đây là một trong những khó khăn cho cácNgân hàng khi không thể tiếp cận được với khách hàng

đề nhà ở Ở những nước thị trường BĐS pháp triển, chính phủ có những biệnpháp rất quyết liệt với nạn đầu cơ Ở Hàn Quốc, chính phủ đã đánh thuế rất

cao đối với các vụ giao dịch bị tình nghi là đầu cơ BĐS và nâng thuế trước bạđối với các khu nhà, đất được coi là đắt giá, đồng thời kiểm soát chặt cáckhoản vay từ Ngân hàng đầu tư vào BĐS Thị trường BĐS của Việt Namkhông thể so sánh với các thị trường trên Do đó, có thể nói trong thời điểmnày các ngành chức năng đang kiểm soát không có hiệu quả đối với các giaodịch nhà đất

* Môi trường xã hội:

Các yếu tố như dân số, tôn giáo, trình độ văn hoá, phong tục, tập quán,

…có ảnh hưởng rõ nét đến hoạt động cho vay mua nhà Nếu như ngườiphương tây coi thuê nhà để ở trong một thời gian dài là bình thường thì ở cácnước Phương Đông như Việt Nam lại có một sự khác biệt lớn Người ViệtNam luôn quan niệm phải có một căn nhà để ổn định và phát triển cuộc sống.Theo một nghiên cứu gần đây về dân số Việt Nam cho thấy dân số chúng ta làdân số trẻ với số người trong tuổi lao động trên 70% Những người này đangtrong độ tuổi lập gia đình, tạo dựng cuộc sống, có nhu cầu lớn về nhà ở Dođó, các Ngân hàng nên coi đó là những điều kiện thuận lợi để phát triển

Trong cho vay mua nhà thì tâm lý rất quan trọng Trước tiên là về tâm lýcủa người dân hay là của người tiêu dùng Người dân hiện nay đang ngàycàng quen dần với sự tiêu dùng và hưởng thụ hiện đại hơn Hình ảnh nhữngngôi nhà chung cư cũ nát, không tiện nghi, chật hẹp của thời kỳ trước chắcchắn vẫn ám ảnh người dân ở các đô thị Nhưng hiện nay, với những căn nhàchung cư mới, những biệt thự ở các khu đô thị thì người dân đã thay đổi và rấthài lòng với những tiện nghi của nó như thang máy, bãi để xe, sân chơi, Nhìnchung người dân ở các đô thị đang làm quen dần với sự góp mặt của các loạihình nhà ở mới với một thái độ tích cực

Về phía các ngân hàng thì hiện nay đang ngày càng chú ý đến hoạt độngcho vay tiêu dùng nói chung và cho vay mua nhà nói riêng do những ích lợicủa nó mang lại Nhiều ngân hàng đã coi hoạt động cho vay tiêu dùng, trongđó có cho vay mua nhà là hướng phát triển trong thời gian tới Trong thời giangần đây đã có nhiều các buổi hội thảo bàn về hướng mở rộng hoạt động chovay mua nhà ở các NHTM quốc doanh và NHTM cổ phần Không còn tìnhtrạng các Ngân hàng còn thờ ơ trước cho vay mua nhà nhưng thực sự cácngân hàng rất cần sự giúp đỡ của Chính Phủ và Ngân hàng Nhà nước

* Chủ trương chính sách của nhà nước:

Những chủ trương chính sách của chính phủ, nhà nước tại mỗi quốc giaảnh hưởng nhiều đến hoạt động cho vay BĐS tại mỗi nước Tại Việt Nam,định hướng chung của nhà nước, chính phủ đã xác định đảm bảo chỗ ở chongười dân là một chủ trương lớn nhằm cải thiện đời sống cho nhân dân và giảiquyết các vấn đề về chính sách xã hội Các tỉnh, thành phố đã có những consố rõ ràng về diện tích cần xây dựng, số vốn đầu tư và quan trọng là sự thamgia của các tổ chức tín dụng Có thể nói, sự phát triển nhà ở Việt Nam hiệnnay và trong tương lai đang có sự thuận lợi rất lớn bởi các chính sách của nhà

nước Trên thế giới cũng như các nước trong khu vực thì hiện nay vấn đề nàylại rất nhạy cảm và không hề thuận lợi như ở Việt Nam Chính phủ các nướcnhư Hàn Quốc, Thái Lan, Trung Quốc, đang kiểm soát rất chặt chẽ về vấn đềxây dựng BĐS Những bài học về sự đổ bể thị trường BĐS ở Thái Lan hay sựphát triển quá nóng ở Hàn Quốc, Trung Quốc làm cho chính phủ các nướcnày hết sức lo sợ Còn ở Việt Nam, mặc dù chúng ta rất quan tâm đến nhữngbài học của các nước trên nhưng đặc điểm và hoàn cảnh nước ta có nhữngkhác biệt Diện tích về nhà ở của người dân hiện nay rất hạn chế nên Đảng vàNhà nước đang nhấn mạnh việc xây dựng nhà ở Nếu như trước kia ở côngtrình xây dựng nào chúng ta cũng lo đến thiếu vốn thì hiện nay đó không còn

là vấn đề quan tâm chính mà là việc giải phóng mặt bằng…̣Như vậy, nhữngchủ trương và chính sách của Đảng và Nhà nước là những điều kiện thuận lợicho các NHTM đẩy mạnh hoạt động cho vay mua nhà

1.3.2 Các nhân tố chủ quan

* Chính sách tín dụng:

Mỗi ngân hàng có chính sách tín dụng riêng bao gồm: giới hạn cho vayđối với khách hàng, lãi suất, tài sản đảm bảo…Một chính sách tín dụng với trả

nợ gốc, lãi linh hoạt, đa dạng, thời gian vay dài,…̣sẽ thu hút được nhiều kháchhàng đến vay Các yếu tố của chính sách tín dụng Ngân hàng đưa ra mà hợplý, linh hoạt, đáp ứng nhu cầu đa dạng của người tiêu dùng thì chắc chắn ngânhàng sẽ thành công trong việc mở rộng cho vay Trong khi đó, nếu không chúý đến hay chính sách cứng nhắc sẽ hạn chế cho vay, giảm tính cạnh tranhtrong hoạt động của Ngân hàng

* Quá trình thẩm định:

Quá trình thẩm định hiểu quả và không rườm rà là một trong nhữngphương thức rất hữu hiệu để lôi kéo khách hàng Một hệ thống các thangđiểm, chỉ tiêu đánh giá khách hàng một cách khoa học, đơn giản nhưng hợp lý

là yếu tố quyết định đến chất lượng thẩm định, chất lượng khoản tín dụng.Trong việc thẩm định khách hàng và đặc biệt là thẩm định tài sản đảm bảo thìhiện nay ở Việt Nam còn nhiều khó khăn và mất nhiều thời gian Tuy nhiênnếu Ngân hàng nào có quy trình hợp lý, khoa học,…̣thì sẽ là một yếu tố giúpcạnh tranh cho Ngân hàng hiệu quả

* Thông tin tín dụng:

Trong cho vay tiêu dùng nói chung và cho BĐS nói riêng, ngành Ngânhàng cần phải xây dựng một hệ thống cơ sở dữ liệu về người tiêu dùng Đâykhông phải là điều kiện bắt buộc đối với ngành ngân hàng nhưng nếu có mộttrung tâm quản lý về người tiêu dùng luôn cập nhật đầy đủ về các đặc điểmnhư thu nhập, việc làm,…thì sẽ rất thuận lợi cho Ngân hàng trong việc quảnlý ở các nước mà dịch vụ cho vay tiêu dùng phát triển thì họ có những trungtâm như vậy và các ngân hàng khi cho các khách hàng vay thì luôn tìm kiếmnhững thông tin về khách hàng từ trung tâm đó trước khi quyết định cho

người tiêu dùng vay hay không Ở Việt Nam chúng ta chưa có được nhữngtrung tâm mang tính chuyên nghiệp như vậy Hiện nay chúng ta mới chỉ cótrung tâm thông tin tín dụng CIC (Credit information center) của Ngân hàngnhà nước giúp các NHTM trong việc hỏi về thông tin tín dụng đối với kháchhàng của mình

* Chất lượng cán bộ tín dụng và cơ sở vật chất thiết bị:

Chất lượng tín dụng thể hiện qua trình độ nghiệp vụ cũng như khả nănggiao tiếp của cán bộ tín dụng Dưới con mắt của khách hàng, cán bộ tín dụng

là hình ảnh của Ngân hàng Do sản phẩm của ngân hàng mang tính hình tháiphi vật chất, mang tính thông dụng, đơn điệu nên ngân hàng phải linh hoạtmới tăng được khả năng cạnh tranh Khả năng Marketing của cán bộ tín dụngcũng thu hút được khách hàng đến Ngân hàng, chiếm lĩnh thị trường mới, amhiểu luật pháp là những điều kiện rất cần cho cán bộ tín dụng của các Ngânhàng trong quá trình mở rộng hoạt động tín dụng nói chung và cho vay muanhà nói riêng

Cơ sở vật chất thiết bị phục vụ cho hoạt động tín dụng cũng ảnh hưởng

cũng là hình ảnh của Ngân hàng Hơn nữa, các Ngân hàng cũng cần quan tâmđến hiện đại hoá Ngân hàng bởi những yêu cầu đặc thù của ngành Ngân hàng

Chương IITHỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA NHÀ Ở ĐẤT Ở TẠI NGÂN HÀNG TMCP SOUTHERNBANK –

CHI NHÁNH ĐỐNG ĐA

2.1 Hoạt động và thực trạng cho vay mua nhà tại các NHTM Việt Nam

* Hoạt động cho vay mua nhà tại các NHTM Việt Nam

Do đặc điểm của người Á Đông nói chung và người Việt Nam nói riêng, việcmua đất, xây hoặc sửa chữa nhà là công việc trọng đại trong đời người Dovậy, để chuẩn bị các việc trên, họ cần một khoảng thời gian nhất định, có thểhàng chục năm để tích luỹ nguồn tài chính và các điều kiện khác, vay củangười thân hoặc bạn bè, rất ít vay tiền từ ngân hàng Vấn đề này xuất phát từthói quen ngại vay mượn của người Việt Nam, song một phần còn do thịtrường tài chính chưa phát triển, đã hạn chế mục đích vay tiền của nhân dân.Trong 8 năm trở lại đây, các dịch vụ tiện ích của ngân hàng đã phát triển vớitốc độ khá cao, đã tạo điều kiện cho người dân dễ dàng hơn trong việc tiếpcận nguồn vốn từ ngân hàng để hoạt động sản xuất kinh doanh cũng như nhucầu cải thiện đời sống Các ngân hàng đang hướng tới cung cấp dịch vụ bán lẻđể đáp ứng nhu cầu của các cá nhân và hộ gia đình Trong đó, việc cho vayvới mục đích mua, xây dựng hoặc sửa chữa lớn nhà ở đã được nhiều ngânhàng triển khai thực hiện như Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nôngthôn Việt Nam (AgriBank), Ngân hàng Thương mại cổ phần Á Châu (ACB),Ngân hàng TMCP Nhà Hà Nội (HabuBank), Ngân hàng Sài Gòn Thường Tín(SacomBank), Ngân hàng Kỹ thương (TechcomBank), Ngân hàng Thành phốHồ Chí Minh (HHB), Ngân hàng TMCP Đông Nam Á (SEABANK), Ngânhàng TMCP Phương Nam (Southernbank) và một số ngân hàng lớn đangchuẩn bị bước vào lĩnh vực này như Ngân hàng Ngoại thương Việt Nam(VietcomBank), Ngân hàng Công thương (IncomBank) Tuy nhiên, các khoảncho vay để mua, xây dựng hoặc sửa chữa lớn về nhà ở trong thời gian vừa quachủ yếu là triển khai thực hiện chính sách của Nhà nước chiếm tỷ trọng lớn,riêng AgriBank đã chiếm khoảng 86% các khoản cho vay liên quan đến nhàở, tiếp đến là SEABANK chiếm 8,4%, ACB chiếm 4,5% và Southernbank

mới và phức tạp do đặc điểm đối tượng vay là BĐS BĐS là tài sản có tínhnhạy cảm cao, vô cùng quan trọng và ảnh hưởng lớn đến đời sống dân sinh.Chính vì vậy, Nhà nước có rất nhiều các quy định trong lĩnh vực này nhằmquản lý một cách hiệu quả Đối với hoạt động cho vay mua nhà có nhiều vănbản liên quan cùng với hoạt động tín dụng nói chung

* Thực trạng cho vay mua nhà của các Ngân hàng thương mại

Trong những năm gần đây cho vay tiêu dùng nói chung và cho vay muanhà nói riêng phát triển mạnh ở các NHTM Việt Nam Hiện nay, các ngân

hàng cổ phần như ACB, Techcombank, Sacombank, Habubank, chiếm thịphần lớn đối với thị phần cho vay mua nhà.

Các ngân hàng quốc doanh tham gia vào hoạt động này có Ngân hàngNông nghiệp và Phát triển Nông thôn Chính vì hoạt động cho vay mua nhà

hoạt động cho vay mua nhà đã được các Ngân hàng chú trọng hơn Doanh sốcho vay BĐS nói chung và cho vay mua nhà có xu hướng gia tăng trongnhững năm gần đây Tốc độ tăng dư nợ cho vay BĐS nhanh hơn tốc độ tăngtrưởng dư nợ tín dụng của nền kinh tế Trong hoạt động cho vay BĐS, chovay trung dài hạn là chủ yếu chiếm khoảng 79%, cho vay dài hạn chỉ khoảng21% Đồng thời các ngân hàng tập trung cho vay mua sắm sửa chữa nhà

mức độ đầu tư tín dụng trong lĩnh vực BĐS so với đầu tư tín dụng trong lĩnhvực khác của nền kinh tế thì chưa phải nhiều Tỷ trọng dư nợ cho vay BĐSđến nay chỉ chiếm khoảng hơn 10% tổng dư nợ cho vay của nền kinh tế (ởThành phố Hồ Chí Minh là 14%, Hà Nội là 10%) so với tỷ lệ trung bình 20%ở các nước trong khu vực thì con số này thấp hơn nhiều Đánh giá về tìnhhình cho vay BĐS của ngân hàng trong thời gian qua, theo báo cáo của cácngân hàng thì tỷ lệ nợ xấu thấp, song hiện nay có dấu hiệu gia tăng từ 0,37%năm 2003 lên đến 1.6% đầu năm 2005 Đây là dấu hiệu cảnh báo cho cácNHTM khi cho vay BĐS Hơn thế nữa, việc cho vay mua nhà còn bị hạn chếbởi khả năng huy động vốn trung và dài hạn của các ngân hàng, hiện nay mấtcân đối về kỳ hạn đang là tiềm ẩn về rủi ro trong hoạt động ngân hàng, việcmở rộng hoạt động cho vay trung và dài hạn đang là khó khăn không nhỏ củangân hàng Bên cạnh đó, hệ thống thông tin thị trường nói chung còn bất cập,nhất là thị trường BĐS Tình trạng thiếu ổn định của thị trường BĐS một sốngân hàng ngần ngại trong việc cho vay mua nhà và không muốn mở rộnghoạt động này Những khó khăn như vấn đề pháp lý, thu nhập của người dânchưa cao, luật đất đai, thuế với những cá nhân mua nhà so sánh với hoạt độngcho vay mua nhà tại các nước trên thế giới : Pháp, Mỹ, và các nước trong khuvực như Trung Quốc, Thái Lan, Malaysia thì Việt Nam còn rất nhiều yếukém Trong những năm gần đây, mô hình cho vay mua nhà với lãi suất thấp,thời hạn cho vay dài (30 năm) đã được áp dụng thành công ở các quốc giatrên nhưng điều này còn hạn chế ở Việt Nam Thực tế ở các NHTM Việt Namcác khoản vay mua nhà được thẩm định một cách riêng lẻ, không bài bản,không hệ thống mà chủ yếu dự trên chính sách nội bộ của từng ngân hàng nênkhông thể đưa ra thời hạn cho vay dài như tại các quốc gia khác Mức khác lãisuất cho vay đối với các khoản vay mua nhà trên thị trường hiện nay là khácao, đôi khi vượt quá 13%/năm, và các khoản vay thường có kỳ hạn khoảng 5năm – 7 năm, hay đôi khi còn ngắn hơn.Với chính sách như vậy, quyền sởhữu nhà như nằm ngoài tầm tay của những người thu nhập thấp hay trungbình Chẳng hạn nếu giá một căn nhà 40.000 USD và số tiền vay chiếm 60%giá trị căn nhà (tương đương 24.000 USD), lãi suất vay 12%, thời hạn 5 năm,

thì số tiền phải trả hàng tháng cao nhất là 640 USD Cũng như ví dụ trên, nếuthời hạn cho vay được kéo dài 30 năm thì khoản tiền phải trả hàng tháng là

306 USD, là số tiền có thể chấp nhận được

Nguyên nhân hạn chế sự phát triển của hoạt động cho vay mua nhà tạicác NHTM Việt Nam gồm:

- Vốn huy động chủ yếu là tiền gửi thường là ngắn hạn chủ yếu từ 3tháng đến 1 năm, trong khi nhu cầu vốn cho phát triển nhà ở lại là trung dàihạn (thường là trên 10 năm) Vì vậy, các Ngân hàng chỉ có thể cho vay tớithời hạn tối đa từ 3 đến 7 năm, như vậy đã hạn chế đến khả năng đi vay chomục đích nhà ở Thu nhập hàng tháng cần thiết để trả các nghĩa vụ cho mộtkhoản vay 12 năm chỉ bằng một nửa số tiền cần thiết cho một khoản vay 5năm

- Các Ngân hàng thường có định kiến về khu vực nhóm dân cư nhu cầumua nhà là một khu vực có khả năng rủi ro cao Trong khi đó những yêu cầuvề tài sản thế chấp lại chưa được đáp ứng đầy đủ, do những rắc rối trong cấp

tiêu tốn nhiều chi phí và nhân lực đối với Ngân hàng

- Các sản phẩm cho vay mua nhà của Ngân hàng còn tồn tại những yếutố không phù hợp với khả năng trả nợ của khách hàng như thời hạn vay,phương thức trả nợ, các điều kiện đảm bảo Những yếu tố không phù hợp củasản phẩm cho vay mua nhà thường xuất phát từ cơ cấu nguồn vốn mất cân đốivới tỷ trọng vốn trung dài hạn lớn và cũng xuất phát từ nhu cầu hạn chế rủi ro

và các chi phí phát sinh của các Ngân hàng do việc kéo dài thời hạn vay haycho vay với giá trị lớn

- Khả năng thẩm định của các cán bộ tín dụng chưa đáp ứng được yêucầu về kiến thức và kinh nghiệm, về các nghiệp vụ chuyên môn Việc đánhgiá thu nhập của người dân trong nền kinh tế Việt Nam là rất khó do chưa cóđược chế tài bắt buộc người dân phải mở tài khoản tại Ngân hàng và thực hiệnmọi thanh toán qua đó (như trả lương, chuyển tiền nhà ở ) Hiện nay khoảng50% - 80% tất cả các giao dịch ở Việt Nam được thực hiện bằng tiền mặt Vìvậy các Ngân hàng rất khó khăn trong việc đánh giá khả năng trả nợ củakhách hàng và nhiều khi đưa ra điều kiện trả nợ quá cao so với thu nhập củangười đó

Vào đầu năm 2008, khi mà tỉ lệ lạm phát tăng quá cao, NHNN ViệtNam đã yêu cầu tất cả các NHTM vẫn tiến hàng cho vay BĐS nhưng cần phảithận trọng hơn, tránh tình trạng đầu cơ tran lan

Do vậy để mở rộng hoạt động cho vay mua nhà, rất cần các NHTM ViệtNam tìm ra các giải pháp khả thi

2.2 Đặc điểm kinh tế kỹ thuật của Southernbank

2.2.1 Quá trình hình thành và phát triển của SOUTHERNBANK

Ngân hàng TMCP Phương Nam được thành lập vào ngày 19/05/1993với vốn điều lệ ban đầu là 10 tỷ đồng Năm đầu, Southernbank đạt tổng vốnhuy động 31,2 tỷ đồng ; dư nợ 21,6 tỷ đồng ; lợi nhuận 258 triệu đồng Vớimạng lưới tổ chức hoạt dộng là 01 Hội sở và 01 chi nhánh

Trước những khó khăn của nền kinh tế thị trường còn non trẻ và sự tác độngmạnh của cuộc khủng hoảng tài chính khu vực (1997), Ngân hàng Nhà nướcđã chủ trương tập trung xây dựng hệ thống Ngân hàng thương mại vữngmạnh Theo chủ trương đó, Hội đồng Quản trị Ngân hàng đã đề ra nhữngchiến lược tạo tiền đề vững chắc cho sự phát triển sau này của Southernbank :

- Phát triển năng lực tài chính lành mạnh, vững vàng đáp ứng mọi nhu cầuhoạt động kinh doanh và phát triển kinh tế

- Xây dựng bộ máy quản lý điều hành có năng lực chuyên môn giỏi, đạo đứctốt và trách nhiệm cao Bảo đảm cho mỗi bước đi của Southernbank luônđúng hướng, an toàn và phát triển bền vững

- Trải rộng mạng lưới hoạt động tại các vùng kinh tế trọng điểm của cả nước,góp phần tạo động lực tích cực cho phát triển kinh tế - chính trị - xã hội củatừng khu vực, đưa Southernbank trở thành Ngân hàng đa phần sở hữu lớnmạnh theo mô hình Ngân hàng thương mại cổ phần của Nhà nước và nhândân

Theo chiến lược đó, Southernbank đã tiến hành sáp nhập các Ngân hàng

và các tổ chức tín dụng trong giai đoạn 1997 – 2003 :

- Sáp nhập Ngân hàng TMCP Đồng Tháp năm 1997

- Sáp nhập Ngân hàng TMCP Đạo Nam năm 1999

- Năm 2000 mua Quỹ Tín Dụng Nhân Dân Định Công Thanh Trì Hà Nội

- Năm 2001 Sáp nhập Ngân hàng TMCP Nông Thôn Châu Phú

- Năm 2003 Sáp nhận Ngân hàng TMCP Nông Thôn Cái Sắn, Cần Thơ

Bằng niềm tin vững chắc và lòng nhiệt huyết của Ban lãnh đạo cùng vớiđội ngũ nhân viên năng động, Southernbank đã có những bước đi vững chắc

và đầy ấn tượng Trải qua nhiều thăng trầm, đến 2008 Southernbank đã cómạng lưới hoạt động là 84 chi nhánh, phòng giao dịch và công ty trực thuộctrên toàn quốc ; Vốn điều lệ tăng lên 1,434 tỷ 210 triệu đồng và dự tính là

3000 tỷ đồng

Ra đời trong bối cảnh cạnh tranh gay gắt của thị trường tài chính, tiền tệkhi trên cùng địa bàn có hàng trăm chi nhánh NHTM có bề dày về kinhnghiệm hoạt động, Southernbank - Chi nhánh Đống Đa đứng trước thách thứctưởng chừng như không thể vượt qua: không có khách hàng truyền thống,thương hiệu SOUTHERNBANK hoàn toàn mới lạ đối với đại đa số ngườidân thủ đô; trụ sở phải đi thuê; nguồn nhân lực ban đầu còn hạn chế Ngay từnhững ngày đầu, Ban Giám Đốc Chi nhánh đã quyết tâm tìm một hướng đi đểNgân hàng có thể trụ vững và phát triển: đó là phải xây dựng cho được môi

trường văn hoá doanh nghiệp mang phong cách mới đó là cầu nối ngắn nhấtđể Ngân hàng đến với khách hàng Tuy mới được thành lập, nhưngSouthernbank - Chi nhánh Đống Đa đã nhanh chóng khẳng định được vị thếcủa mình trên thị trường tiền tệ thủ đô, có những đóng góp tích cực cho sựphát triển kinh tế – xã hội thành phố, đặc biệt là “chương trình phát triển nhàở đến năm 2010” của UBND thành phố Hà Nội Sự ra đời của Southernbank -Chi nhánh Đống Đa đánh dấu bước đi đầu tiên trong chiến lược phát triểnmạng lưới của SOUTHERNBANK tại khu vực phía Bắc.

* Nội dung hoạt động của Southernbank - Chi nhánh Đống Đa

Trong khuôn khổ quy định của pháp luật, Southernbank - Chi nhánhĐống Đa được thực hiện các hoạt động sau:

● Huy động vốn ngắn hạn, trung hạn, dài hạn bằng đồng Việt Nam và bằngngoại tệ từ mọi tổ chức, cá nhân trong nước, ngoài nước dưới các hình thức:

- Nhận tiền gửi không kỳ hạn, có kỳ hạn, tiền gửi thanh toán của tất cảcác tổ chức dân cư;

- Phát hành các loại chứng chỉ tiền gửi, tín phiếu, kỳ phiếu và tráiphiếu;

● SOUTHERNBANK có các hình thức huy động vốn khác nhau

- Tiếp nhận vốn tài trợ, vốn uỷ thác đầu tư từ Chính phủ, NHNN và các tổchức quốc tế, quốc gia và các cá nhân cho các chương trình phát triển nhà ở

và các chương trình xây dựng cơ sở hạ tầng kinh tế- xã hội và sản xuất kinhdoanh vùng đồng bằng sông Cửu Long

- Vay vốn NHNN, các tổ chức tài chính, tín dụng khác ở trong nước và ngoàinước, các tổ chức và cá nhân nước ngoài

● Cho vay:

- Cho vay ngắn hạn, trung hạn và dài hạn chủ yếu vào mục đích làm nhà ở.Ngoài ra cho vay xây dựng cơ sở hạ tầng kinh tế, xã hội và sản xuất, kinhdoanh vùng đồng bằng sông Cửu Long trên cơ sở khả năng nguồn vốn chophép;

- Cho vay và đồng tài trợ các dự án kinh tế phục vụ sự phát triển vùng đồngbằng sông Cửu Long;

- Chiết khấu các giấy tờ có giá được bằng tiền

- Thực hiện các dịch vụ thanh toán giữa các khách hàng

- Thực hiện nghiệp vụ ngân hàng đối và một số dịch vụ khác của ngân hàngtheo quy định của NHNN

● Đầu tư, sửa chữa, cải tạo nâng cấp tài sản thế chấp, cầm cố đã chuyển thànhtài sản thuộc quyền sở hữu Nhà nước do SOUTHERNBANK quản lý để sửdụng hoặc kinh doanh

● Tự doanh và liên doanh đầu tư xây dựng cơ sở vật chất kỹ thuật trực tiếpphục vụ kinh doanh

● Đầu tư dưới hình thức hùn vốn, liên doanh, mua cổ phần với các doanhnghiệp và các tổ chức tài chính – tín dụng khác theo quy định của pháp luật

Thực hiện dịch vụ tư vấn về tiền tệ, tín dụng, đại lý ngân hàng, quản lý tiềnvốn và các dự án đầu tư phát triển vùng Đồng bằng sông Cửu Long theo yêucầu của khách hàng.

● Cất giữ, bảo quản các giấy tờ trị giá được bằng tiền và các tài sản quý kháccho khách hàng

● Thực hiện nghiệp vụ bảo lãnh hoặc tái bảo lãnh vay vốn đầu tư phát triển,bảo lãnh đấu thầu cho các doanh nghiệp, tổ chức tài chính – tín dụng trongnước và nước ngoài hoạt động tại Việt Nam nhằm phục vụ choặchương trìnhphát triển vùng Đồng bằng sông Cửu Long

● SOUTHERNBANK thực hiện các nghiệp vụ sau đây khi có đủ điều kiện vàđược NHNN, các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép:

- Kinh doanh vàng, bạc, kim khí quý, đá quý;

- Thực hiện kinh doanh, môi giới, đại lý dịch vụ bảo hiểm cho khách hàng;

- Kinh doanh chứng khoán và làm môi giới, đại lý phát hành chứng khoán chokhách hàng;

- Thực hiện nghiệp vụ cầm cố BĐS

- Kinh doanh những ngành nghề ngoài những ngành nghề đã được đăng ký,khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép

- Thực hiện các nghiệp vụ uỷ nhiệm khác của Nhà nước và của NHNN

2.2.2 Sứ mệnh và tầm nhìn 2010

* Sứ mệnh:

Southernbank luôn cam kết mang đến giá trị tín trong chất lượng từngdịch vụ, thủ tục nhanh chóng, lãi suất hấp dẫn với nhiều giá trị cộng thêm…Cùng với tiêu chí hoạt động của mình – “Tất cả vì sự thịnh vượng của kháchhàng”, Southernbank mang sứ mệnh đem sự thịnh vượng đến với cộng đồng,xã hội và đến từng khách hàng

* Tầm nhìn:

Trở thành tập đoàn tài chính đa năng và là một trong những Ngân hàngbán lẻ hàng đầu của Việt Nam được công nhận trên thị trường tài chính cácnước trong khu vực thông qua nỗ lực nâng cao chất lượng phục vụ kháchhàng, đưa ra nhiều giải pháp và phương hướng kinh doanh mới và sử dụng tối

ưu nguồn tài nguyên của Southernbank (nhân lực, cơ sở hạ tầng, tài nguyênbất động sản)

* Chiến lược hoạt động

Phát triển thành tập đoàn tài chính đa năng và mạnh mẽ của khu vựcbằng chiến lược phát triển phạm vi hoạt động tài chính như: chứng khoán, bảohiểm, bất động sản,…

Tích cực tìm kiếm các đối tác chiến lược trong và ngoài nước để trao đổi kinhnghiệm và công nghệ, hoàn thiện các qui định nội bộ ( bao gồm quản trịdoanh nghiệp và quản trị rủi ro), liên kết cùng phát triển vì mục tiêu phát triểnbền vững của Ngân hàng nói riêng và của cộng đồng nói chung

Tối đa hoá giá trị đầu tư của các cổ đông; giữi vững tốc độ tăng trưởnglợi nhuận và năng lực tài chính lành mạnh

Trải rộng hệ thống chi nhánh trên toàn quốc để mở rộng thị phần về cácdịch vụ tài chính, làm cầu nối đưa hình ảnh Ngân hàng đến gần hơn với kháchhàng.

2.3 Thực trạng cho vay mua nhà tại SOUTHERNBANK - Chi nhánh Đống Đa

Năm 2007, tốc độ tăng trưởng GDP cả nước tương đối cao 8,48% trongđó giá trị sản xuất công nghiệp mức tăng trưởng cao, sản xuất nông nghiệptiếp tục duy trì ổn định Đây là một trong những nhân tố thuận lợi ảnh hưởngtrực tiếp đến hoạt động kinh doanh của một NHTM nói chung vàSouthernbank - Chi nhánh Đống Đa nói riêng Mặt khác, lãi suất cơ bản, lãisuất chuết khấu, lãi suất tái cấp vốn được điều chỉnh kịp thời phù hợp với yêucầu của thị trường và chính sách tiền tệ của NHNN

Nội bộ Southernbank - Chi nhánh Đống Đa đoàn kết có sự thống nhấttrong chỉ đạo điều hành, phối hợp tốt cấp uỷ Đảng, chính quyền và các đoànthể Công đoàn, đoàn thanh niên trong việc thực hiện nhiệm vụ chính trị; tạodựng được môi trường làm việc dân chủ, lành mạnh, bộ máy tổ chức tinh gọn,đội ngũ cán bộ chủ chốt trẻ, năng động, phong cách điều hành mới, hiệu quả

Những thành tích chung Southernbank đạt được :

Bảng 1: Báo cáo kết quả kinh doanh các năm 2005, 2006 của Southernbank

Đơn vị triệu đồng

(Nguồn: Báo cáo kết quả kinh doanh Southernbank các năm 2005, 2006)

Biểu 1: Lợi nhuận trước thuế của Southernbank

Đơn vị triệu đồng

(Nguồn:Xử lý số liệu từ bảng 1)

- Về nguồn vốn huy động:

Tại thời điểm 31/12/2004, tổng nguồn vốn của Southernbank đạt 2.421tỷ đồng, trong năm 2005, mặc dù thị trường vốn rất sôi động và diễn biến theochiều hướng bất lợi đối với hoạt động huy động vốn của ngân hàng- lãi suấtliên tục tăng cao do ảnh hưởng của lạm phát và những động thái tăng lãi suấtcủa FED - nhưng SouthernBank đã áp dụng mọi biện pháp thích hợp để tiếptục duy trì và tăng trưởng nguồn vốn, dự kiến đến 31/12/2005, đạt mức 3.050tỷ đồng, tăng 126% so với cuối năm 2004, trong đó tỷ lệ vốn thị trường I trêntổng nguồn tăng mạnh đạt được mục tiêu đề ra từ 8% của năm 2004 tăng lên18% tính đến cuối năm 2005

Đến 31/12/2006 tổng nguồn vốn là 7.309 tỷ đồng, về cơ cầu nguồn vốnđảm bảo đúng định hướng hội đồng quản trị: vốn không kỳ hạn chỉ chiếm0,5% tổng nguồn vốn Nguồn vốn huy động lớn trên đã tạo được thế chủ độngcho hoạt động tín dụng cho toàn hệ thống Tổng dư nợ: 4.665 tỷ đồng đạt190,2% kế hoạch được giao, trong đó nợ quá hạn và nợ khó đòi là 504 tỷđồng

Để đạt được kết quả này, tập thể Southernbank đã rất quyết tâm trongviệc khai thác thị trường, nâng cao uy tín thương hiệu, áp dụng các giải phápmarketing phù hợp, quan tâm khai thác nguồn vốn tiềm năng từ các dự án đềnbù giải phóng mặt bằng, quan tâm phát triển sản phẩm mới, Chi nhánh đã đưa

ra thị trường sản phẩm tiết kiệm luỹ tiến với mức lãi suất gia tăng cùng tiềngửi, liên tục đưa ra các chương trình khuyến mãi nhằm thu hút khách hàng Với nguồn vốn lớn mạnh như trên, Southernbank đã hoàn toàn tạo đượcthế chủ động trong đầu tư tín dụng cho các tổ chức và cá nhân trên địa bàn,đồng thời đã đáp ứng vốn cho toàn hệ thống tăng trưởng và phát triển

Bảng 2: Tình hình huy động vốn của Southernbank

Đơn vị triệu đồng

(Nguồn: Kết quả thực hiện một số chỉ tiêu các năm 2005 –2006)

- Về đầu tư tín dụng:

Năm 2006, 2005 dư nợ tăng trưởng vượt bậc so với cuối năm 2004, đạt

180 tỷ đồng bằng 340% so với cuối năm 2004 đạt 180% kế hoạch Công tácđầu tư, cho vay của chi nhánh thực hiện theo đúng định hướng của NHNN vàhệ thống SOUTHERNBANK - "tăng trưởng tín dụng đi đôi với an toàn hiệuquả", tập trung cho vay doanh nghiệp vừa và nhỏ, cá nhân có tài sản bảo đảmvào các lĩnh vực ngành nghề ít rủi ro, hạn chế cho vay dự án lớn, dài hạn

- Kinh doanh đối ngoại, thanh toán quốc tế:

Năm 2006, Chi nhánh đã triển khai tốt hoạt động kinh doanh ngoại tệ vàthanh toán quốc tế tại tất cả các điểm giao dịch Tích cực tìm kiếm kháchhàng và tận dụng triệt để cơ hội kinh doanh nhằm tăng trưởng doanh số, tăngthu lợi nhuận Chi nhánh đã tham gia mua bán ngoại tệ trên thị trường liênNgân hàng, đạt được kết quả khả quan, tăng gấp 2 lần so với năm 2005, giúpChi nhánh tăng trưởng tín dụng và dịch vụ ngân hàng

- Doanh số mua vào: 40 triệu USD

- Doanh số bán ra : 39,5 triệu USD

- Về công tác thanh toán và ngân quỹ:

Năm 2006, hệ thống SOUTHERNBANK đã thực hiện chuyển đổi tàikhoản vào tháng 6/2006 trong khi đầu năm 01/01/2005 cũng vừa mới hoànthành xong chuyển đổi tài khoản Chi nhánh Đống Đa đã hoàn thành xuất sắcđảm bảo chính xác đúng thời hạn việc chuyển đổi tài khoản theo quy định.Chương trình kế toán giao dịch ngày càng được hoàn thiện, nâng cấp Hoạtđộng thu chi tiền mặt luôn đảm bảo kịp thời, an toàn, chính xác, không để xảy

ra tình trạng mất mát hoặc để khách hàng phàn nàn Hệ thống sổ sách, báo cáo,quy trình ra vào kho tiền luôn tuân thủ nghiêm ngặt quy tắc, chế độ Cán bộ thủquỹ kiểm ngân luôn nêu cao và phát huy tính trung thực, liêm khiết, nhiều lầntrả lại tiền thừa cho khách hàng, phong cách giao tiếp lịch sự, tận tình chu đáo

"vui lòng khách đến, vừa lòng khách đi", góp phần tạo lập niềm tin của khách

hàng đối với Ngân hàng TMCP Phương Nam Chi nhánh chú trọng việc pháttriển cả về chất và lượng các dịch vụ thanh toán, tham gia hệ thống thanh toánđiện tử liên Ngân hàng thực hiện chuyển tiền nhanh thông qua Westerm Union,thanh toán Master Card Nhờ đó, doanh thu từ dịch vụ năm 2006 đã tăng vượtbậc - bằng 200% so với năm 2005, tổng giá trị thanh toán tăng 150% so vớinăm 2005.

- Ổn định tổ chức và phát triển mạng lưới:

Hiện nay, sau hơn 15 năm hoạt động, đến năm 2008, SouthernBank đãcó 01 sở giao dịch, 04 chi nhánh và 05 phòng giao dịch dải đều trên địa bàn

TP Hà Nội có trụ sở khang trang, vị trí các điểm giao dịch đều rất thuận lợicho hoạt động kinh doanh, phát huy tinh thần đoàn kết, những đơn vị mới rađời đều đã sớm ổn định tổ chức, đoàn kết nhất trí cao trong chỉ đạo điều hành,tác nghiệp, tập trung phát triển thị trường, tăng trưởng doanh số hoạt động.Đây là một trong những yếu tố then chốt dẫn đến thành công trong hoạt độngkinh doanh của Southernbank - Chi nhánh Đống Đa

- Kết quả hoạt động tài chính (công khai báo cáo tài chính)

Southernbank - Chi nhánh Đống Đa là đơn vị hạch toán phụ thuộc, nêntheo quy chế tài chính không có quỹ phúc lợi, quỹ khen thưởng mà toàn bộ lợinhuận được chuyển về Hộ sở

Bảng 3 : Tình hình thu nhập của cán bộ công nhân viên tại SouthernBank

Đơn vị : Triệu đồng

(Nguồn Báo cáo tài chính hợp nhất năm 2005, 2006)

Để đạt được những thành tích trên, cấp uỷ Đảng, Công đoàn và BanLãnh đạo Chi nhánh Đống Đa đã đồng tâm hiệp lực, phối hợp chặt chẽ phátđộng kịp thời và hiệu quả các phong trào thi đua trong toàn Chi nhánh, BanGiám đốc đã có những giải pháp thích hợp trong chỉ đạo, điều hành

Những thành tích Southernbank - Chi nhánh Đống Đa đạt được trong cho vay mua nhà:

Trong hơn hai năm qua hoạt động tín dụng tại Southernbank - Chinhánh Đống Đa đều tăng Để hiểu rõ hoạt động cho vay mua nhà, chúng ta đi

vào đánh giá hoạt động tín dụng của Southernbank - Chi nhánh Đống Đa sovới hệ thống SOUTHERNBANK trong cả nước

Bảng 4: Hoạt động tín dụng của Southernbank - Chi nhánh Đống Đa

so với toàn hệ thống SOUTHERNBANK

Đơn vị triệu đồng

Năm

Cho vay của

Cho vay của

(Nguồn: Báo cáo tình hình hoạt động tín dụng Southernbank - Chi nhánh Đống Đa)

Qua bảng số liệu trên ta thấy, hoạt động tín dụng của Southernbank Chi nhánh Đống Đa giai đoạn có sự tăng trưởng khá đồng đều Với chiến lượccủa mình Southernbank - Chi nhánh Đống Đa tập chung cho vay doanhnghiệp vừa và nhỏ, cho hộ gia đình vay để mua nhà, Cùng với hình ảnh Ngânhàng mới – Phong cách mới, hoạt động tín dụng của ngân hàng đã khôngngừng mở rộng Ngân hàng đã được quyền cho khách hàng vay những mónvay lớn theo đúng quy định của luật các tổ chức tín dụng, điều mà trước đâyngân hàng chỉ được phép cho vay tối đa 3 tỷ đồng trên một món vay Cùngvới sự khởi sắc toàn hệ thống SOUTHERNBANK, Southernbank - Chi nhánhĐống Đa đã chứng tỏ sự gia tăng về quy mô các khoản vay và tình an toàncủa nó Hoạt động tín dụng trong 2 năm trở lại đây không ngừng tăng cả về sốlượng và chất lượng Số món vay nhiều hơn trong khi đó nợ quá hạn liên tụcgiảm qua các năm Chất lượng tín dụng làm cho lợi nhuận trước thuế củangân hàng tăng lên rõ rệt (xem LNTT trong bảng 1) Để đạt được con số ấntượng như trên, Southernbank - Chi nhánh Đống Đa đã phải cố gắng rất nhiềutrong việc mở rộng hoạt động tín dụng nhưng phải đảm bảo chất lượng tíndụng

Cùng với việc quan tâm tới chất lượng tín dụng, công tác phát triển cácsản phẩm cũng được chú ý phát triển Southernbank - Chi nhánh Đống Đaluôn quan tâm đến các sản phẩm dịch vụ mới phù hợp với nhu cầu thị trường.Trong đó hoạt động cho vay mua nhà

Bảng 5: Tỷ trọng cho vay mua nhà so với tín dụng khác của Southernbank - Chi nhánh Đống Đa ( từ 01/12/2007 đến 31/12/2007)

CV mua,sửa chữa, xây dựng

Bảng 6:Báo cáo tình hình cho vay xây dựng và phục vụ nhà ở của Southernbank - Chi nhánh Đống Đa từ ngày 01/12/2007 đến 31/12/2007

Đơn vị nghìn đồng

ST

tíndụng

số thunợ

Dư nợ

Doanh số

CV trongkỳ

Trong đó:

doanh số

CV KHmới