TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
Cơ sở lý luận về việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất
Theo Điều 158 Bộ luật Dân sự (2015), quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu Sở hữu thể hiện mối quan hệ giữa các cá nhân trong việc tạo ra và phân phối tài sản Đối tượng của quyền sở hữu là tài sản cụ thể, và chủ sở hữu có thể là cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình hoặc cộng đồng.
Quyền sở hữu bao gồm 3 quyền năng:
Quyền chiếm hữu là quyền của chủ sở hữu trong việc nắm giữ và quản lý tài sản của mình Theo quy định pháp luật, trong một số trường hợp, người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền chiếm hữu tài sản Việc chiếm hữu của chủ sở hữu không bị hạn chế về thời gian, trừ khi có sự chuyển giao quyền chiếm hữu cho người khác hoặc có quy định pháp luật khác (Nguyễn Văn Khánh, 2013).
Quyền sử dụng tài sản cho phép chủ sở hữu khai thác công dụng và hưởng lợi từ tài sản, nhưng phải đảm bảo không gây thiệt hại đến lợi ích của Nhà nước, cộng đồng và quyền lợi hợp pháp của người khác Người không phải chủ sở hữu cũng có quyền sử dụng tài sản nếu được chủ sở hữu giao quyền, như trong trường hợp Nhà nước giao quyền sử dụng đất cho tổ chức, hộ gia đình hoặc cá nhân.
Quyền định đoạt là quyền của chủ sở hữu trong việc chuyển giao hoặc từ bỏ quyền sở hữu tài sản, và chỉ có thể được thực hiện bởi người có năng lực hành vi dân sự theo quy định pháp luật Chủ sở hữu có quyền thực hiện các giao dịch như bán, trao đổi, tặng cho, cho vay, thừa kế, hoặc các hình thức định đoạt khác phù hợp với pháp luật Người không phải là chủ sở hữu chỉ có thể định đoạt tài sản theo ủy quyền của chủ sở hữu hoặc theo quy định của pháp luật.
Các hình thức sở hữu tài sản bao gồm: sở hữu nhà nước (sở hữu toàn dân), sở hữu tư nhân, sở hữu của tổ chức, sở hữu tập thể (sở hữu riêng), và sở hữu chung (Bộ luật dân sự 2015).
Sở hữu toàn dân là hình thức sở hữu đất đai tại Việt Nam, được quy định tại Điều 5 của Luật Đất đai năm 2003, khẳng định rằng đất đai thuộc sở hữu toàn dân.
Theo Điều 4 Luật Đất đai 2013, "Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý." Điều này khẳng định rằng Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người dân theo quy định pháp luật, thể hiện bản chất Nhà nước của dân, do dân và vì dân Quyền sở hữu đất đai thuộc về nhân dân, phù hợp với điều kiện cụ thể của Việt Nam hiện nay Chế độ sở hữu đất đai ở Việt Nam đã hình thành và phát triển qua các giai đoạn lịch sử, chịu ảnh hưởng bởi các hình thái kinh tế - xã hội khác nhau.
Quá trình hình thành chế độ và các hình thức sở hữu đất đai ở Việt Nam đã bắt đầu từ thời phong kiến với nhiều hình thức và mức độ khác nhau Quyền sở hữu toàn dân về đất đai được thiết lập theo Hiến pháp 1959, được khẳng định trong Hiến pháp 1980 và tiếp tục được củng cố trong Hiến pháp 1992 Điều 17 của Hiến pháp nêu rõ những nguyên tắc này.
Hiến pháp 1992 khẳng định rằng tất cả tài nguyên thiên nhiên như đất đai, rừng núi, sông hồ, và nguồn nước thuộc sở hữu toàn dân và được Nhà nước quản lý thống nhất theo quy hoạch và pháp luật Luật Đất đai qua các năm 1993, 2003, và 2013 đã cụ thể hóa chính sách đất đai của Đảng, đồng thời quy định các nguyên tắc quản lý đất đai nhằm sử dụng hợp lý, hiệu quả và tiết kiệm, bảo vệ môi trường, và phát triển bền vững.
Theo Điều 4 Luật Đất đai 2013, Nhà nước đại diện cho chủ sở hữu toàn dân về đất đai, thực hiện quản lý thống nhất nhằm đảm bảo quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất Điều này không chỉ bảo vệ lợi ích của Nhà nước mà còn của người sử dụng đất Nhà nước cũng thực hiện đầy đủ các quyền của chủ sở hữu, bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt.
Nhà nước các cấp chiếm hữu đất đai thuộc phạm vi lãnh thổ của mình một cách tuyệt đối và không điều kiện Người sử dụng được phép chiếm hữu đất trong thời gian cụ thể, có thể lâu dài nhưng không vĩnh viễn, nhằm sử dụng đất đúng mục đích Việc chiếm hữu này có thể thông qua các hình thức giao đất không thu tiền, giao đất có thu tiền và cho thuê đất Quyền sử dụng đất (QSĐD) của Nhà nước được trao cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trên những thửa đất cụ thể, đảm bảo thống nhất về mục đích sử dụng và mức độ hưởng lợi Nhà nước điều tiết nguồn thu từ đất theo quy định pháp luật để phục vụ phát triển kinh tế, xã hội, đảm bảo lợi ích quốc gia và cộng đồng, đồng thời bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất.
Tuy nhiên, quyền sở hữu toàn dân về đất đai chỉ được hình thành theo
Hiến pháp 1959 đã được khẳng định là duy nhất từ Hiến pháp 1980 và tiếp tục củng cố trong Hiến pháp 1992 Điều 17 của Hiến pháp 1992 xác định rằng tất cả tài nguyên như đất đai, rừng núi, sông hồ, và nguồn nước thuộc sở hữu toàn dân và do Nhà nước quản lý Theo Điều 18, Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật Luật Đất đai 2013 đã thể chế hóa chính sách đất đai của Đảng và cụ thể hóa các quy định về đất đai trong Hiến pháp.
Luật Đất đai (2013) quy định rằng đất đai thuộc sở hữu toàn dân, với Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và quản lý thống nhất Nhà nước phải quản lý đất đai theo quy hoạch và kế hoạch, đảm bảo đúng mục đích sử dụng, sử dụng tiết kiệm và hiệu quả, đồng thời bảo vệ môi trường và không gây tổn hại đến lợi ích chính đáng của người sử dụng đất xung quanh.
Nhân dân, với tư cách là chủ thể trong quan hệ sở hữu đất đai, có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt tài sản của mình Tuy nhiên, quyền này không thể được thực hiện một cách độc lập mà cần phải chuyển giao cho Nhà nước.
“Đất đai thuộc sở hữu toàn dân” phản ánh lịch sử và công sức của nhiều thế hệ nhân dân trong việc tạo lập và bảo vệ tài sản đất đai Đất đai của nước ta là thành quả của sự hy sinh và nỗ lực của nhân dân Nhà nước đại diện cho quyền sở hữu toàn dân và thực hiện quản lý thống nhất về đất đai, thể hiện sự ủy quyền của nhân dân đối với quyền sở hữu này.
Quy định về quyền đối với đất đai tại một số nước trên thế giới
1.2.1 Quy định về thực hiện quyền đối với đất đai tại Thụy Điển
Pháp luật đất đai tại Thụy Điển chủ yếu dựa trên sở hữu tư nhân và nền kinh tế thị trường, được quy định trong Bộ luật Đất đai năm 1970 Tất cả đất đai được chia thành các đơn vị bất động sản và ghi nhận trong sổ đăng ký Quyền sở hữu đất bao gồm quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đối với thửa đất trong không gian ba chiều Các hình thức sở hữu bao gồm sở hữu nhà nước, sở hữu chính quyền tự trị và sở hữu cá nhân Quyền sử dụng đất (QSDĐ) bao gồm quyền cho thuê lên đến 50 năm, thuê không gian tòa nhà, quyền địa dịch, quyền đi qua, quyền thế chấp và quyền sử dụng lô đất sở hữu thế chấp tín dụng.
Hệ thống pháp luật đất đai của Thụy Điển bao gồm nhiều đạo luật và quy định liên quan đến đo đạc địa chính và quản lý đất đai Khi có chuyển nhượng đất đai, tòa án thực hiện việc đăng ký quyền sở hữu Người mua cần đăng ký quyền sở hữu trong vòng 3 tháng sau khi mua, nộp hợp đồng chuyển nhượng để xin đăng ký Tòa án sẽ xem xét và đối chiếu với sổ đăng ký đất, nếu hợp pháp, sẽ tiến hành đăng ký quyền sở hữu cho người mua Bản sao hợp đồng chuyển nhượng được lưu tại tòa án, trong khi bản gốc được trao lại cho người mua.
Tòa án cũng xem xét các hạn chế về chuyển nhượng của bên bán như cấm bán (Nguyễn Đình Bồng và cs., 2014)
Hệ thống đăng ký đất đai tại Thụy Điển chứng thực quyền sở hữu hợp pháp của chủ sở hữu, tăng cường sự vững chắc về quyền sở hữu và ưu tiên trong các tranh chấp Việc đăng ký quyền sở hữu là cần thiết khi thế chấp, giúp bảo vệ quyền lợi của chủ sở hữu mới Hệ thống thế chấp, bao gồm việc đăng ký thế chấp tài sản, đóng vai trò quan trọng trong các hoạt động kinh tế như đầu tư vào đất đai và nhà ở Thông qua hệ thống này, giá trị tài sản có thể chuyển đổi thành vốn sinh lợi, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế Khoảng 80% tổng tín dụng ở Thụy Điển được bảo đảm bằng thế chấp, cho thấy tầm quan trọng của nó trong việc đảm bảo đầu tư.
Hệ thống thế chấp hiện đại kết hợp chặt chẽ với ngân hàng thông qua việc đăng ký vi tính hóa, cho phép các văn bản thế chấp được lưu trữ dưới dạng dữ liệu điện tử Ngân hàng kết nối thu thập thông tin quan trọng về người vay, bao gồm tình trạng kinh tế và thu nhập, trước khi đưa ra quyết định cho vay Đây là một ví dụ điển hình về "Chính phủ điện tử" (Nguyễn Đình Bồng và cs., 2014).
1.2.2 Quy định về thực hiện quyền đối với đất đai tại Cộng hòa Liên bang Đức Đối với Cộng hòa Liên bang Đức, mục tiêu chuyển đổi sang thị trường đối với lĩnh vực bất động sản được xác định rất rõ ràng, Chính phủ thực hiện sự cam kết với chương trình hành động cụ thể, cũng như việc hình thành khuôn khổ pháp lý bảo đảm cho quá trình chuyển đổi Ở Cộng hòa Liên bang Đức, quyền có nhà ở của công dân được quy định trong Liên bang Theo đó, đất và nhà không tách rời, nhà đất được mua bán theo nguyên tắc thị trường
Hiến pháp Cộng hòa Liên bang Đức (Điều 14) đảm bảo quyền sở hữu đất và quyền thừa kế xây dựng, nhưng yêu cầu chủ sở hữu phải sử dụng tài sản của mình theo lợi ích chung của xã hội Quyền thừa kế xây dựng cho phép người thừa kế xây dựng và sử dụng công trình trên đất của người khác, với hợp đồng cho phép tối đa 99 năm Người mua quyền thừa kế có nghĩa vụ thanh toán hàng năm cho chủ đất một khoản tiền nhất định.
Giá trị của mảnh đất thường dao động từ 6 – 7% Quyền thừa kế xây dựng có thể được thế chấp, và khi hợp đồng hết hạn, chủ đất có quyền mua lại nhà Trong trường hợp sở hữu từng phần, người mua căn hộ trong một tòa nhà sẽ có quyền sở hữu căn hộ cùng với một phần đất trong khuôn viên tòa nhà Phần đất này được xác định theo tỷ lệ phần trăm của tổng diện tích đất, mặc dù không chỉ rõ vị trí cụ thể Tỷ lệ này phụ thuộc vào diện tích và vị trí không gian của căn hộ trong tòa nhà (Nguyễn Đình Bồng và cs., 2014).
1.2.3 Quy định về thực hiện quyền đối với đất đai tại Trung Quốc
Hiến pháp 1982 của Cộng hoà Nhân dân Trung Hoa quy định rằng đất đai ở Trung Quốc thuộc sở hữu Nhà nước đối với đất đô thị và sở hữu tập thể đối với đất nông thôn Quyền sở hữu toàn bộ đất đai đều nằm dưới sự quản lý của Nhà nước Trung Quốc, mặc dù không thừa nhận tư hữu đất đai Tuy nhiên, theo Điều 2 của Hiến pháp sửa đổi năm 1988, quyền sử dụng đất (QSDĐ) được phép chuyển nhượng tại Trung Quốc.
Trong bối cảnh hiện tại, quyền sử dụng đất (QSDĐ) đã tách rời khỏi quyền sở hữu đất đai Tại Trung Quốc, QSDĐ được phân thành hai loại: QSDĐ "cấp" và QSDĐ "giao" QSDĐ "cấp" là hình thức truyền thống dành cho các doanh nghiệp nhà nước, trong đó nhà nước cấp đất mà không thu phí hoặc chỉ thu một khoản rất nhỏ, đồng thời có quyền thu hồi bất cứ lúc nào Trong trường hợp này, QSDĐ không được phép chuyển nhượng, cho thuê hay thế chấp.
Vào cuối những năm 1980, việc thiết lập hệ thống kinh tế thị trường ở
Trung Quốc đã giới thiệu hình thức quyền sử dụng đất (QSDĐ) “giao”, cho phép doanh nghiệp và người sử dụng đất mua QSDĐ từ Nhà nước với thời gian sử dụng cụ thể, thường từ 40 đến 70 năm tùy thuộc vào mục đích Việc mua bán QSDĐ có thể thực hiện qua thoả thuận, đấu thầu hoặc đấu giá Sau khi sở hữu QSDĐ, người sử dụng đất có thể thực hiện các giao dịch đất đai theo nhiều hình thức khác nhau.
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) yêu cầu ba điều kiện cơ bản: hoàn thành nghĩa vụ tài chính, có giấy chứng nhận QSDĐ, và đã đầu tư ít nhất 25% tổng số vốn cho dự án (Lưu Quốc Thái, 2006) Theo pháp luật Trung Quốc, giấy tờ chuyển nhượng không cần công chứng nhà nước Người nhận chuyển nhượng phải đăng ký QSDĐ trong vòng 15 ngày sau khi ký hợp đồng và nộp phí tương ứng Giá chuyển nhượng thường do các bên thỏa thuận, nhưng nếu giá thấp một cách đáng ngờ, chính quyền địa phương có quyền ưu tiên mua để ngăn chặn gian lận trong chuyển nhượng.
Người sử dụng đất có thể cho thuê quyền sử dụng đất (QSDĐ) để nhận tiền thuê, và giao dịch này cần được thực hiện qua hợp đồng Sau khi hợp đồng có hiệu lực, hai bên phải đến cơ quan quản lý nhà nước về đất đai để đăng ký việc cho thuê trong vòng 20 ngày Hợp đồng quy định rằng bên thuê phải sử dụng đất đúng theo thời hạn và điều kiện mà bên cho thuê đã cam kết trước đó.
Người sử dụng đất có thể thế chấp quyền sử dụng đất (QSDĐ) thông qua Giấy chứng nhận QSDĐ tại các tổ chức tín dụng địa phương để vay vốn, với giao dịch được thực hiện qua hợp đồng giữa bên thế chấp và bên cho vay Nếu không thanh toán đúng hạn, bên cho vay có quyền đăng ký trở thành người sử dụng đất mới Tuy nhiên, người sử dụng đất nước ngoài gặp khó khăn trong việc thế chấp QSDĐ để vay vốn từ các tổ chức tín dụng địa phương, vì họ thường được xem là nguồn cung cấp vốn cho thị trường trong nước, không phải là người đi vay.
Trên thế giới hiện nay, có nhiều mô hình sở hữu đất đai, trong đó mô hình phổ biến nhất là thừa nhận nhiều hình thức sở hữu Ngoài ra, còn có mô hình chỉ công nhận sở hữu nhà nước về đất đai là hình thức duy nhất Mô hình đầu tiên được áp dụng rộng rãi ở hầu hết các quốc gia, trong khi mô hình thứ hai mang tính đặc thù do lý do chính trị và lịch sử.
Trung Quốc công nhận nhiều hình thức sở hữu đất đai, chủ yếu là sở hữu nhà nước và sở hữu tập thể, nhưng thực chất có thể xem như sở hữu nhà nước Mặc dù không thừa nhận sở hữu tư nhân đối với đất đai, nước này đã có sự thay đổi trong việc thực hiện quyền sở hữu theo hướng tư nhân hóa các quyền tài sản Hiến pháp và luật pháp đã công nhận việc điều phối đất đai theo quan hệ thị trường, coi đất đai như một loại hàng hóa, với quyền tài sản của người sử dụng đất được ghi nhận và bảo vệ Tuy nhiên, việc phân loại mô hình sở hữu đất đai chỉ mang tính hình thức nếu không xem xét các yếu tố như tính chất, cơ cấu diện tích và cấu trúc sở hữu Do đó, dù Hiến pháp hay pháp luật có quy định quyền sở hữu nào, người làm luật cần cân nhắc điều chỉnh các điều khoản để đảm bảo sự cân bằng giữa các bên, đặc biệt là giữa nhân dân và chính quyền, nhằm tạo ra sự hòa hợp bền vững về lợi ích kinh tế, xã hội và lịch sử.
Thực hiện quyền của người sử dụng đất tại Việt Nam và tỉnh Hòa Bình 23 1 Thực hiện các quyền của người sử dụng đất tại Việt Nam
1.3.1 Thực hiện các quyền của người sử dụng đất tại Việt Nam
1.3.1.1 Giai đoạn trước khi Luật Đất đai 1987 có hiệu lực
Pháp luật về đất đai của Nhà nước Việt Nam Dân chủ Cộng hòa bắt đầu với Luật cải cách ruộng đất năm 1953 Năm 1980, Chính phủ ban hành Quyết định 210-CP nhằm thống nhất quản lý ruộng đất và tăng cường công tác quản lý trên toàn quốc Thủ tướng Chính phủ cũng đã ban hành Chỉ thị 299-TTg về công tác đo đạc, phân hạng và đăng ký thống kê ruộng đất Quyết định số 56/ĐKTK của Tổng cục Quản lý ruộng đất vào năm 1981 đã quy định thủ tục đăng ký thống kê ruộng đất, đánh dấu sự khởi đầu của việc đăng ký đất đai tại Việt Nam Việc đăng ký này được thực hiện theo một trình tự chặt chẽ, với hồ sơ đầy đủ bao gồm bản đồ giải thửa, sổ đăng ký ruộng đất và sổ mục kê Các tài liệu này phải được lưu giữ tại cấp xã và huyện, và phải được Ủy ban nhân dân phê duyệt để có giá trị pháp lý Điều 11 Hiến pháp năm 1959 ghi nhận các hình thức sở hữu tư liệu sản xuất, bao gồm sở hữu nhà nước, sở hữu hợp tác xã, sở hữu của người lao động riêng lẻ và sở hữu của nhà tư sản dân tộc, trong đó Nhà nước bảo hộ quyền sở hữu về đất đai theo quy định tại Điều 12.
Theo quy định của pháp luật, những rừng cây và đất hoang thuộc sở hữu nhà nước (SHTD) Việc mua bán, tặng cho, hay cầm cố đất đai không được thực hiện do không có quy định trong hiến pháp và các văn bản pháp lý Khi nhà nước cần thu hồi đất, họ sẽ sắp xếp công ăn việc làm cho người bị ảnh hưởng hoặc bù đắp bằng đất ở nơi khác, đồng thời bồi thường hợp lý cho những ruộng đất đã bị thu hồi.
1.3.1.2 Giai đoạn Luật Đất đai 1987 có hiệu lực
Giai đoạn 1987-1993 đánh dấu thời kỳ nghiêm cấm mọi hoạt động mua bán, lấn chiếm đất đai và phát canh thu tô Các hành vi như nhận đất được giao mà không sử dụng, sử dụng không đúng mục đích, hoặc tự ý chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp và đất rừng đều bị cấm, nhằm bảo vệ tài nguyên đất đai.
Sau 4 năm thi hành Luật Đất đai năm 1987 cho thấy thực tế đã nảy sinh những bất cập, đó là người sử dụng đất thực sự không có quyền đối với mảnh đất mình được giao, kể cả quyền thừa kế, chuyển nhượng, họ chỉ được chuyển QSDĐ trong các trường hợp: khi hộ nông dân vào hoặc ra hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp; khi hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp và cá thể thoả thuận đổi đất cho nhau để tổ chức lại sản xuất; khi người được giao đất chuyển đi nơi khác hoặc đã chết mà thành viên trong hộ của người đó vẫn tiếp tục sử dụng đất đó Luật chỉ cho phép được thừa kế nhà ở hoặc mua nhà ở đồng thời được QSDĐ ở có ngôi nhà đó, sau khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền sở hữu đối với nhà ở
Luật hiện hành chưa đáp ứng nhu cầu sử dụng đất của người dân, dẫn đến việc mua bán đất đai trá hình, như xây dựng túp lều để bán đất thực chất Nhà nước chỉ quản lý đất đai theo cách hành chính, chưa thể hiện đầy đủ quản lý kinh tế Trong quá trình thực hiện Luật đất đai 1987, chính sách khoán 100 và khoán 10 đã làm thay đổi tình hình sử dụng đất, gây khó khăn cho công tác đăng ký và quản lý đất đai do thiếu hệ thống văn bản hoàn chỉnh.
Công tác quản lý đất đai và lập hồ sơ địa chính trong giai đoạn này chưa đạt hiệu quả cao, với khoảng 1.600.000 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho nông dân tại gần 1.500 xã vào năm 1993, chủ yếu tập trung ở vùng đồng bằng sông Cửu Long (40%) Chính sách đất đai không ổn định dẫn đến việc cấp giấy chứng nhận chủ yếu là tạm thời, chủ yếu cho các xã tự kê khai.
1.3.1.3 Giai đoạn Luật Đất đai 1993 có hiệu lực
Hiến pháp 1992 quy định rằng tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) theo quy định của pháp luật Do đó, Quốc hội đã đưa việc sửa đổi Luật Đất đai vào chương trình xây dựng pháp luật năm 1993 Luật Đất đai năm 1993, được thông qua ngày 14/07/1993 và có hiệu lực từ 15/10/1993, kế thừa Luật Đất đai 1987 và bổ sung một số quyền mới cho người sử dụng đất Cụ thể, Luật cho phép người sử dụng đất thực hiện 5 quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế và thế chấp QSDĐ Điều này cho thấy Luật đã mở rộng quyền của người sử dụng đất, cho phép họ định đoạt hạn chế QSDĐ của mình, nhưng vẫn phải tuân theo các điều kiện và quy định của Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai.
Giai đoạn 1993-1998 đánh dấu thời kỳ Luật Đất đai 1993 cho phép người sử dụng đất thực hiện năm quyền quan trọng: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế và thế chấp quyền sử dụng đất.
Sự phát triển nhanh chóng của nền kinh tế và xã hội đã làm cho quan hệ đất đai trở nên phức tạp, với nhiều vấn đề lịch sử chưa được giải quyết và các vấn đề mới phát sinh mà Luật Đất đai 1993 chưa quy định Để khắc phục điều này, Luật Đất đai đã được sửa đổi và bổ sung vào năm 1998, trong đó bổ sung thêm quyền cho người sử dụng đất như quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất và quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất Từ năm 1998 đến trước khi Luật Đất đai 2003 có hiệu lực, người sử dụng đất đã có 7 quyền riêng biệt, bao gồm chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp và góp vốn bằng quyền sử dụng đất Luật sửa đổi lần này đã giải quyết một số vấn đề quan trọng về quyền sử dụng đất.
Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp và các loại đất khác phải dựa trên quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt Người sử dụng đất có quyền thế chấp giá trị quyền sử dụng đất (QSDĐ) theo quy định pháp luật và có thể bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ tại các tổ chức tín dụng hợp pháp tại Việt Nam, bao gồm cả các tổ chức tín dụng có vốn đầu tư nước ngoài Trong bối cảnh công nghiệp hóa - hiện đại hóa, việc quản lý và sử dụng đất cần được chú trọng hơn sau ba năm thực hiện Luật Đất đai sửa đổi.
2001 đã cho thấy còn bộc lộ những thiếu sót, yếu kém
Mặc dù đã quy định 7 quyền của người sử dụng đất, nhưng các quy định trong lĩnh vực pháp luật đất đai và các lĩnh vực liên quan như dân sự vẫn chưa đồng bộ và thống nhất Giá trị đất đai không phản ánh đúng thị trường, và thị trường bất động sản chưa thực sự phát triển mạnh mẽ Nhận thức của người dân về pháp luật đất đai còn thấp, dẫn đến việc thực hiện quyền của người sử dụng đất như chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, thế chấp còn hạn chế, đặc biệt là ở vùng nông thôn.
1.3.1.4 Giai đoạn Luật Đất đai 2003 có hiệu lực
Luật Đất đai 2003 quy định quyền sử dụng đất (QSDĐ) của tổ chức, hộ gia đình và cá nhân được Nhà nước giao bao gồm nhiều quyền như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế và thế chấp QSDĐ Nhà nước chỉ thu hồi đất trong những trường hợp đặc biệt vì lợi ích quốc gia và công cộng, và việc hết thời hạn giao đất không đồng nghĩa với việc thu hồi Nếu Nhà nước thu hồi đất, sẽ có bồi thường thiệt hại cho người sử dụng Thực tế, người được giao QSDĐ thực hiện quyền sở hữu và sử dụng một cách toàn diện, mặc dù quyền định đoạt có một số hạn chế, nhưng các quyền như chuyển nhượng và cho thuê vẫn gần với khái niệm quyền định đoạt.
1.3.1.5 Giai đoạn Luật Đất đai 2013 có hiệu lực đến nay
Luật Đất đai 2013, được Quốc hội thông qua vào ngày 29/11/2013 và có hiệu lực từ 01/7/2014, đã dẫn đến việc Nhà nước ban hành các văn bản dưới luật mới để thay thế cho các văn bản cũ.
Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT, ban hành ngày 19/5/2014 bởi Bộ Tài nguyên và Môi trường, quy định chi tiết về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất.
- Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính
Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT, ban hành ngày 02/6/2014 bởi Bộ Tài nguyên và Môi trường, quy định chi tiết về hồ sơ liên quan đến giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất.
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai
- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất
- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất
