Đánh giá kết quả bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất của một số dự án tại huyện lương sơn, tỉnh hòa bình

Tuy nhiên, đất đai phần lớn được giao cho người sử dụng đất nên Nhà nước phải ra quyết định thu hồi QSDĐ của chủ SDĐ hoặc đất được Nhà nước giao cho các cơ quan Nhà nướ

HOÀNG VĂN HUẤN

ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT CỦA MỘT SỐ DỰ ÁN TẠI HUYỆN LƯƠNG SƠN, TỈNH HÒA BÌNH

CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

MÃ NGÀNH: 8850103

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:

1: TS NGUYỄN BÁ LONG 2: TS TRẦN THỊ THANH BÌNH

Hà Nội, 2021

LỜI CAM ĐOAN

Tôi cam đoan, đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kỳ công trình nghiên cứu nào khác

Nếu nội dung nghiên cứu của tôi trùng lặp với bất kỳ công trình nghiên cứu nào đã công bố, tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm và tuân thủ kết luận đánh giá luận văn của Hội đồng khoa học

Lương Sơn, ngày 02 tháng 9 năm 2022

Người cam đoan

Hoàng Văn Huấn

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình thực hiện nghiên cứu đề tài, tôi nhận được sự quan tâm giúp đỡ nhiệt tình, sự đóng góp quý báu của nhiều tập thể, cá nhân đã tạo điều kiện thuận lợi cho tôi hoàn thành Luận văn thạc sĩ này

Trước tiên, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới TS Nguyễn Bá Long,

TS Trần Thị Thanh Bình là những người trực tiếp hướng dẫn, giúp đỡ và chỉ bảo tận tình trong suốt thời gian nghiên cứu thực hiện đề tài

Tôi xin trân trọng cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy giáo, cô giáo Viện Quản lý đất đai và Phát triển nông thôn - Trường Đại học Lâm nghiệp, cùng toàn thể bạn bè, đồng nghiệp, đã giúp đỡ tôi trong quá trình học tập và thực hiện đề tài

Tôi cũng xin trân trọng cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của lãnh đạo, cán bộ Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Lương Sơn; Chi cục Thống kê huyện Lương Sơn; Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện Lương Sơn; UBND các xã Tân Vinh, thị trấn Lương Sơn đã tạo mọi điều kiện giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu thực hiện đề tài trên địa bàn

Cảm ơn gia đình, các anh chị đồng nghiệp, bạn bè đã luôn động viên, giúp đỡ và tạo điều kiện thuận lợi cho tôi hoàn thành luận văn này

Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện luận văn do kinh nghiệm nghiên cứu còn hạn chế nên luận văn không tránh khỏi thiếu sót Tôi rất mong nhận được ý kiến đóng góp của quý thầy cô và bạn bè để tôi hoàn thiện luận văn này

Tôi xin trân thành cảm ơn!

Hà Nội, ngày 02 tháng 9 năm 2022

Tác giả

Hoàng Văn Huấn

MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN I LỜI CẢM ƠN II MỤC LỤC III DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT VI DANH MỤC CÁC BẢNG VII DANH MỤC HÌNH VIII

MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 4

1.1 Khái quát chung về vấn đề bồi thường giải phóng mặt bằng 4

1.1.1 Một số khái niệm cơ bản 4

1.1.2 Mục đích và vai trò của bồi thường giải phóng mặt bằng 7

1.1.3 Đặc điểm của bồi thường giải phóng mặt bằng 8

1.1.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất 10

1.1.5 Trình tự, thủ tục thu hồi đất, bồi thường và giải phóng mặt bằng 14 1.2 Văn bản pháp luật liên quan đến vấn đề bồi thường giải phóng mặt bằng 15

1.3 Vấn đề bồi thường, hỗ trợ và giải phóng mặt bằng tại một số nước trên thế giới và Việt Nam 17

1.3.1 Chính sách BT, HT&TĐC khi thu hồi đất của một số nước trên thế giới 17

1.3.2 Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi thu hồi đất tại Việt Nam 22

1.3.3 Thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất tại Việt Nam 35

CHƯƠNG 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 38

2.1 Địa điểm và thời gian nghiên cứu 38

2.1.1 Địa điểm nghiên cứu 38

2.1.2 Thời gian nghiên cứu 38

2.2 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 38

2.2.1 Đối tượng nghiên cứu 38

2.2.2 Phạm vi nghiên cứu 38

2.3 Nội dung nghiên cứu 39

2.4 Phương pháp nghiên cứu 39

2.4.1 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 39

2.4.2 Phương pháp thu thập số liệu 40

2.4.3 Phương pháp tổng hợp và phân tích số liệu 41

2.4.4 Phương pháp chuyên gia 42

CHƯƠNG 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 43

3.1 Khái quát đặc điểm cơ bản của huyện Lương Sơn tỉnh Hòa Bình 43

3.1.1 Điều kiện tự nhiên 43

3.1.2 Đặc điểm kinh tế - xã hội 47

3.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất tại huyện Lương Sơn 52

3.2.1 Tình hình quản lý đất đai của huyện Lương Sơn 52

3.2.2 Tình hình sử dụng đất tại huyện Lương Sơn 56

3.3 Kết quả công tác bồi thường, hỗ trợ và giải phóng mặt bằng tại huyện Lương Sơn 60

3.3.1 Năm 2018 60

3.3.2 Năm 2019 61

3.3.3 Năm 2020 62

3.3.4 Tình hình tiếp nhận đơn kiến nghị liên quan tới bồi thường, hỗ trợ dự án nghiên cứu 63

3.4 Kết quả thực hiện bồi thường, hỗ trợ và giải phóng mặt bằng tại 2 dự án nghiên cứu 64

3.4.1 Giới thiệu về hai dự án 64

3.4.2 Kết quả thực hiện dự án 64

3.5 Ảnh hưởng của việc thu hồi đất tại 2 dự án nghiên cứu đến đời sống và việc làm của người dân 68

3.5.1 Thông tin chung về hộ điều tra 68

3.5.2 Vấn đề sử dụng tiền bồi thường và hỗ trợ của hộ điều tra 69

3.5.3 Ý kiến của người dân về các vấn đề trong phương án bồi thường giải phóng mặt bằng 70

3.5.4 Ý kiến của các hộ điều tra về đời sống và việc làm sau khi Nhà nước thu hồi đất 71

3.6 Thuận lợi và khó khăn trong quá trình thực hiện bồi thưởng, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất tại huyện Lương Sơn 73

3.6.1 Thuận lợi 73

3.6.2 Khó khăn 74

3.7 Giải pháp nâng cao hiệu quả công tác bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất tại huyện Lương Sơn, tỉnh Hòa Bình 75

3.7.1 Về chính sách bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất 75

3.7.2 Về giá đất bồi thường 76

3.7.3 Về chính sách hỗ trợ khi thu hồi đất 77

3.7.4 Về tăng cường công tác quản lý nhà nước về đất đai 78

3.7.5 Về tổ chức thực hiện 79

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 80

TÀI LIỆU THAM KHẢO 83

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

BT, GPMB Bồi thường, giải phóng mặt bằng

TTPTQĐ Trung tâm Phát triển quỹ đất

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3.1 Giá trị sản xuất và cơ cấu giá trị sản xuất huyện Lương Sơn 47

Bảng 3.2 Thực trạng dân số và lao động huyện Lương Sơn năm 2020 50

Bảng 3.3 Hiện trạng sử dụng đất năm 2020 tại huyện Lương Sơn 56

Bảng 3.4 Kết quả thực hiện bồi thường khi Nhà nước năm 2018 tại huyện Lương Sơn 60

Bảng 3.5 Kết quả thực hiện bồi thường khi Nhà nước năm 2019 61

tại huyện Lương Sơn 61

Bảng 3.6 Kết quả thực hiện bồi thường khi Nhà nước năm 2020 62

tại huyện Lương Sơn 62

Bảng 3.7: Tình hình đơn thư khiếu nại, tố cáo, kiến nghị trong quá trình bồi thường, hỗ trợ tại huyện Lương Sơn trong giai đoạn 2018-2020 63

Bảng 3.8 Cơ cấu các loại đất thu hồi của 02 dự án nghiên cứu 64

Bảng 3.9 Kết quả bồi thường, hỗ trợ của 02 dự án nghiên cứu 66

Bảng 3.10 So sánh giá bồi thường đất của 02 dự án nghiên cứu 67

Bảng 3.11: Thông tin chung về hộ điều tra 68

Bảng 3.12: Vấn đề sử dụng tiền bồi thường và hỗ trợ của hộ điều tra tại 2 dự án 69

Bảng 3.13 Ý kiến của hộ điều tra về các vấn đề trong phương án bồi thường giải phóng mặt bằng tại 2 dự án điều tra 70

Bảng 3.14 Ý kiến của các hộ điều tra về cuộc sống sau khi Nhà nước thu hồi đất 71

DANH MỤC HÌNH

Hình 3.1 Sơ đồ vị trí tại huyện Lương Sơn, tỉnh Hòa Bình 43 Hình 3.2 Kết quả biến động các loại đất giai đoạn 2018- 2020 tại huyện Lương Sơn 59

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là tư liệu sản xuất, là tài nguyên, tài sản, là thành phần không thể thiếu bố trí mặt bằng cho các hoạt động sản xuất, đáp ứng nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực và các địa phương Đất đai được sử dụng cho nhiều mục đích khác nhau theo quy hoạch sử dụng đất Tuy nhiên, đất đai phần lớn được giao cho người sử dụng đất nên Nhà nước phải ra quyết định thu hồi QSDĐ của chủ SDĐ hoặc đất được Nhà nước giao cho các cơ quan Nhà nước quản lý, tiến hành bồi thường, hỗ trợ cho người sử dụng đất để tạo quỹ đất sạch phục vụ triển khai các dự án

Thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư là một trong những nội dung quan trọng, phức tạp trong các nội dung quản lý Nhà nước về đất đai Theo báo cáo tổng kết của Bộ Tài nguyên và Môi trường, đơn thư khiếu nại liên quan tới đất đai chiếm tới 70% tổng số đơn thư cả nước, trong đó chủ yếu lại là đơn thư liên quan tới công tác bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất Nguyên nhân chính là do chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư chưa phù hợp, người dân chưa đồng thuận với chính sách thu hồi đất của Nhà nước dẫn đến khiếu nại, chậm bàn giao mặt bằng, từ đó ảnh hưởng tới tiến độ

dự án, gây thiệt hại cũng như ảnh hưởng tới tốc độ phát triển kinh tế - xã hội

Lương Sơn là huyện cửa ngõ phía Đông của tỉnh Hòa Bình, tiếp giáp với Thủ đô Hà Nội, với 11 đơn vị hành chính (gồm 10 xã và 1 thị trấn) và tổng diện tích đất tự nhiên là 36.475,27 ha Ngày 11/11/2019, Hội đồng thẩm định cấp Nhà nước do Bộ Xây dựng chủ trì đã công nhận thị trấn Lương Sơn và khu vực mở rộng đạt tiêu chí đô thị loại IV Ngày 20/11/2019, Bộ Xây dựng đã ký Quyết định số 986/QĐ-BXD, công nhận thị trấn Lương Sơn và khu vực mở rộng đạt tiêu chí đô thị loại IV, phấn đấu năm 2023 sẽ trở thành

thị xã Vì vậy, huyện đang trong giai đoạn đầu tư phát triển các dự án cơ sở

hạ tầng phục vụ cuộc sống của người dân địa phương và tạo quỹ đất sạch để thu hút đầu tư các dự án phát triển kinh tế - xã hội

Từ năm 2020, UBND tỉnh đã bố trí vốn đầu tư nhiều công trình hạ tầng

kỹ thuật, chỉnh trang đô thị để đảm bảo các tiêu chí đô thị loại IV Quy hoạch

đô thị, đấu giá đất và nhiều dự án đầu tư các khu nghỉ dưỡng, khu công nghiệp đồng loạt triển khai gây sức ép lên công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng của huyện

Mặc dù huyện ủy, UBND huyện cùng cả hệ thống chính trị đã vào cuộc quyết liệt trong công tác vận động, tuyên truyền đối với người dân đồng thuận trong công tác bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất, tuy nhiên vì nhiều nguyên nhân khác nhau dẫn đến tiến độ các dự án hầu hết bị chậm, nhiều hộ gia đình chậm hoặc không bàn giao mặt bằng và phải tiến hành cưỡng chế Nguyên nhân chính là do tập trung triển khai đồng loạt nhiều

dự án, trong khi nhân lực của Trung tâm Phát triển quỹ đất của huyện lại mỏng, giá bồi thường chưa sát thị trường, sai sót trong đo đạc, chủ sử dụng chưa được cấp GCNQSDĐ, chủ đầu tư không hợp tác, đặc biệt đợt “sốt đất” giai đoạn 2020-2021 làm cho công tác giải phóng mặt bằng càng phức tạp

Xuất phát từ thực tế những tồn tại, hạn chế và khó khăn vướng mắc trên,

tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá kết quả bồi thường, hỗ trợ khi Nhà

nước thu hồi đất của một số dự án tại huyện Lương Sơn, tỉnh Hòa Bình”

2 Mục tiêu nghiên cứu

2.1 Mục tiêu tổng quát

Trên cơ sở đánh giá kết quả thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất tại huyện Lương Sơn, từ đó đề xuất những giải pháp nhằm khắc phục những khó khăn trong công tác bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất tại địa phương, góp phần nâng cao hiệu quả công tác quản lý Nhà nước về đất đai tại huyện Lương Sơn, tỉnh Hòa Bình

2.2 Mục tiêu cụ thể

- Đánh giá kết quả công tác bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất tại 2 dự án nghiên cứu tại huyện Lương Sơn, tỉnh Hòa Bình

- Đánh giá được đời sống, việc làm của người dân có đất bị thu hồi một

số dự án nghiên cứu tại huyện Lương Sơn, tỉnh Hòa Bình

- Đề xuất một số giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả của công tác bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất và giải pháp giải quyết việc làm,

ổn định đời sống cho người dân có đất bị thu hồi tại huyện Lương Sơn, tỉnh Hòa Bình

3 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài nghiên cứu

- Ý nghĩa khoa học

Hoàn thiện cơ sở lý luận và khoa học về bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất Bổ sung các nguyên nhân, yếu tố ảnh hưởng tới công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, các chỉ tiêu đánh giá kết quả thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và tái đinh cư

- Ý nghĩa thực tiễn

Tìm ra được những mặt hạn chế, khó khăn vướng mắc trong công tác bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất Trên cơ sở đó, kiến nghị, đề xuất những chính sách, giải pháp thực hiện tốt công tác bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất để triển khai các dự án đầu tư nhằm phát triển kinh tế - xã hội, ổn định chính trị, quốc phòng, an ninh tại địa phương

Chương 1 TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1 Khái quát chung về vấn đề bồi thường giải phóng mặt bằng

1.1.1 Một số khái niệm cơ bản

1.1.1.1 Khái niệm Nhà nước thu hồi đất

Hiện nay, để đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế xã hội của đất nước theo hướng công nghiệp hóa hiện đại hóa, đã có nhiều dự án mới được thực hiện trên cơ sở của việc Nhà nước thu hồi đất của người dân Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào các mục đích khác nhau như: xây dựng đường giao thông, xây nhà ở, các khu chung cư, xây dựng khu công nghiệp, xây dựng các công trình công cộng…

Theo Khoản 11 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy đinh: Nhà nước thu hồi

đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được

Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai (Quốc hội, 2013)

1.1.1.2 Khái niệm về bồi thường về đất

Theo từ điển tiếng Việt, bồi thường thiệt hại có nghĩa là trả lại tương xứng giá trị hoặc công lao cho một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì một hành vi của chủ thể khác gây ra

Theo từ điển Luật học thì bồi thường là bù đắp những thiệt hại về vật chất, tinh thần do mình gây ra cho người khác do không thực hiện, thực hiện chậm, thực hiện không đầy đủ một nghĩa vụ dân sự hay do vi phạm pháp luật

Bồi thường thiệt hại là việc bên vi phạm bồi thường những tổn thất

do hành vi vi phạm hợp đồng gây ra cho bên bị vi phạm Giá trị bồi thường thiệt hại bao gồm giá trị tổn thất thực tế, trực tiếp mà bên bị vi phạm phải chịu do bên vi phạm gây ra và khoản lợi trực tiếp mà bên bị vi phạm đáng

lẽ được hưởng nếu không có hành vi vi phạm (Nguyễn Bá Long, Xuân Thị Thu Thảo, 2014)

Theo Đào Trung Chính (2014), khi chuyển từ thuật ngữ “đền bù thiệt hại” sang thuật ngữ “bồi thường” khi Nhà nước thu hồi đất đã thể hiện tư tưởng chỉ đạo trong xây dựng Luật đó là việc bồi thường cần phải đổi mới để việc tính toán mức độ thiệt hại một cách khách quan, tôn trọng ý kiến của người bị thiệt hại và bồi thường một cách sòng phẳng như khi thực hiện bồi thường thiệt hại theo pháp luật dân sự, tuy nhiên, thực tế triển khai vẫn còn một khoảng cách khá xa so với tư tưởng chỉ đạo này mà một trong những nguyên nhân của nó nằm ở ngay chính sự khác biệt giữa cơ chế bồi thường theo pháp luật đất đai với bồi thường theo pháp luật dân sự, cụ thể như sau:

- Trong Luật đất đai, việc thương thảo về mức độ thiệt hại và giá trị bồi thường diễn ra một chiều theo hướng áp đặt ý kiến chủ quan của Nhà nước đối với người bị thiệt hại, dễ dẫn đến sự thiếu bình đẳng trong mối quan hệ này, trong khi đó, bồi thường theo pháp luật dân sự, mối quan hệ giữa bên gây

ra thiệt hại và bên bị thiệt hại là quan hệ bình đẳng, dựa trên sự đồng thuận của cả hai bên

- Trong Luật đất đai, Nhà nước tham gia quan hệ bồi thường với tư cách là bên gây ra thiệt hại, đồng thời Nhà nước lại đóng vai trò là trung gian hòa giải thông qua hoạt động giải quyết khiếu nại của tổ chức, cá nhân, đo đó tính khách quan trong quá trình giải quyết khiếu nại rất dễ bị vi phạm, Điều này khác với bồi thường trong pháp luật dân sự, khi đó Nhà nước chỉ đóng vai trò trung gian hòa giải giữa bên gây ra thiệt hại và bên bị thiệt hại nên các phán quyết của Nhà nước đưa ra có tính khách quan hơn

Theo Điều 42 Luật Đất đai 2013, Bổi thường về đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất thu hồi cho người sử dụng đất Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì

được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do UBND cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất (Quốc hội, 2013)

1.1.1.3 Khái niệm hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất

Theo Từ điển Tiếng Việt thông dụng: "Hỗ trợ là giúp thêm, góp thêm vào" Theo Khoản 14 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định: Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trợ giúp cho người có đất thu hồi để ổn định đời sống, sản xuất và phát triển (Quốc hội, 2014) Hiện nay ở Việt Nam

có những chính sách hỗ trợ sau: hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất, hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề và tạo việc làm đối với trường hợp bị thu hồi đất nông nghiệp; hỗ trợ di chuyển, hỗ trợ tái định cư đối với trường hợp thu hồi đất ở; hỗ trợ khi thu hồi đất nông nghiệp trong khu dân cư; đất vườn; ao không được công nhận là đất ở; hỗ trợ khác Các khoản hỗ trợ này được hiểu

là phần giúp đỡ thêm của Nhà nước sau khi đã bồi thường đầy đủ theo giá trị quyền sử dụng đất và tài sản và là điều khoản tiết từ phần giá trị gia tăng từ đất đai cho người sử dụng đất mà không phải do đầu tư mà người sử dụng đất mang lại

1.1.1.4 Khái niệm tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

Tái định cư là việc Nhà nước bố trí đất ở, nhà ở tại nơi mới cho những người bị Nhà nước thu hồi đất mà họ không còn chỗ ở nào khác Việc thu hồi đất ở thông qua một quyết định hành chính là một quá trình không tự nguyện,

có tính cưỡng chế và đòi hỏi có sự “hy sinh” của người sử dụng đất Do đó, không chỉ đơn thuần là sự đền bù về mặt vật chất mà còn phải đảm bảo lợi ích của người bị thu hồi đất, họ phải có được chỗ ở ổn định, điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ

1.1.1.5 Giá đất và giá trị quyền sử dụng đất

Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định (Quốc hội,

2013) Như vậy, có thể hiểu Nhà nước bồi thường đất, tức là Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất thông qua định giá đất (bằng các phương pháp định giá đất theo quy định của pháp luật), giá đất được bồi thường gọi là giá đất cụ thể (căn cứ để xây dựng phương án bồi thường, hỗ trợ)

1.1.1.6 Khái niệm giải phóng mặt bằng

Giải phóng mặt bằng là quá trình thực hiện các công việc liên quan đến việc di dời nhà cửa, cây cối, các công trình xây dựng và một bộ phận dân cư trên một phần đất nhất định được quy hoạch cho việc cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng một công trình mới Quá trình giải phóng mặt bằng được tính từ khi bắt đầu hình thành Hội đồng bồi thường, giải phóng mặt bằng đến khi giải phóng xong và giao đất cho chủ đầu tư mới (Nguyễn Bá Long, Xuân Thị Thu Thảo, 2014)

1.1.2 Mục đích và vai trò của bồi thường giải phóng mặt bằng

1.1.2.1 Tạo quỹ đất đai cần thiết để phát triển cơ sở hạ tầng đáp ứng các nhu cầu phát triển (công nghiệp hóa, hiện đại hóa, đô thị,…)

Ở mỗi giai đoạn phát triển kinh tế xã hội cần có sự phát triển thích ứng của hạ tầng kinh tế - xã hội Giải phóng mặt bằng sẽ tạo quỹ đất để triển khai thực hiện các dự án đầu tư, xây dựng, phát triển xác hệ thống hạ tầng kỹ thuật như giao thông, cấp thoát nước, điện…; xây dựng các khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao, khu đô thị mới Qua đó góp

phần phát triển kinh tế - xã hội, đảm bảo quốc phòng – an ninh

1.1.2.2 Về tiến độ hoàn thành của dự án

Tiến độ thực hiện dự án phụ thuộc vào nhiều yếu tố như: tài chính, lao động, công nghệ, điều kiện tự nhiên, tập quán của người dân trong diện bị giải tỏa…trong đó việc bàn giao mặt bằng mang tính quyết định Nhiều dự

án bị chậm tiến độ do công tác bồi thường giải phóng mặt bằng làm chưa tốt, như bồi thường chưa đáp ứng nguyện vọng của người bị thu hồi đất, chậm chi trả tiền bồi thường, thiếu công khai minh bạch khi thực hiện…Đó

là nguyên nhân dẫn đến khiếu kiện gây mất trật tự an toàn ở nhiều địa phương trong cả nước trong thời gian qua, chậm bàn giao mặt bằng cho nhà đầu tư để thi công dự án

1.1.2.3 Về kinh tế của dự án

Công tác giải phóng mặt bằng thực hiện tốt sẽ giảm bớt chi phi, tiến độ hoàn thành của dự án nhanh hơn Đối với dự án xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh, không đáp ứng được tiến độ đầu tư thì mất cơ hội kinh doanh, hiệu quả thấp Đối với dự án không sản xuất kinh doanh, thời gian thi công kéo dài, gây lãng phí, ảnh hưởng đến cả cuộc sống của người dân xung quanh và cả chất lượng công trình

1.1.2.4 Đối với sự phát triển kinh tế - xã hội

Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng không được giải quyết thỏa đáng, xuất hiện các dự án “treo” khiến mục tiêu ban đầu không thực hiện được, từ đó gây lãng phí ngân sách Nhà nước, đồng thời lợi ích hợp pháp của người có đất bị thu hồi bị ảnh hưởng xuất hiện việc khiếu kiện khiến chính trị

xã hội bất ổn định (Nguyễn Bá Long, Xuân Thị Thu Thảo, 2014)

Tuy nhiên, dù thực hiện theo hình thức nào thì Nhà nước cũng phải quan tâm, quản lí chặt chẽ các hoạt động cũng như tiến độ thực hiện các dự

án, tránh sự tham nhũng trong quá trình thực hiện Nhà nước cần đề ra mức bồi thường thiệt hại cụ thể đối với từng dự án Tránh trường hợp các dự án của doanh nghiệp muốn đẩy nhanh tiến độ GPMB họ thường chi trả bồi thường cao hơn các dự án có vốn ngân sách gây ra sự so bì của người dân có đất bị thu hồi giữa các dự án, gây khó khăn cho GPMB

1.1.3 Đặc điểm của bồi thường giải phóng mặt bằng

Để thực hiện dự án đúng tiến độ thì chủ đầu tư phải giải phóng được mặt bằng Đó là công việc trọng tâm và hết sức quan trọng Công việc này mang tính chất phức tạp, tốn kém nhiều thời gian, công sức và tiền của Ngày này, công việc này ngày càng trở nên khó khăn hơn do đất đai ngày càng có

giá trị và khan hiếm Bên cạnh đó công tác GPMB liên quan đến quan đến lợi ích của cá nhân, tập thể và của toàn xã hội Ở các địa phương khác nhau thì công tác GPMB thì cũng có nhiều đặc điểm khác nhau Vì vậy phải có những phương pháp hợp lý để thực hiện công tác này

Theo Phan Thị Thanh Huyền và các cộng sự (2020) thì thu hồi đất có đặc điểm mang tính quyền lực của Nhà nước, khi bị thu hồi thì người sử dụng đất vĩnh viễn mất quyền sử dụng đất Cho nên khi Nhà nước thu hồi thì người

sử dụng đất được bồi thường về đất

Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất để xây dựng các công trình mang tính đa dạng và phức tạp Nó thể hiện khác nhau đối với mỗi một dự án, liên quan trực tiếp đến lợi ích của các bên tham gia và lợi ích của toàn xã hội

- Tính đa dạng: Mỗi dự án được tiến hành trên một vùng đất khác nhau với điều kiện tự nhiên, KTXH dân cư khác nhau Khu vực nội thành, mật độ dân cư cao, ngành nghề đa dạng, giá trị đất và tài sản trên đất lớn; khu vực ven đô, mức độ tập trung dân cư khá cao, ngành nghề dân cư phức tạp, hoạt động sản xuất đa dạng: Công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, thương mại, buôn bán nhỏ; khu vực ngoại thành, hoạt động sản xuất chủ yếu của dân cư là sản xuất nông nghiệp Do đó, mỗi khu vực BT, GPMB có những đặc trưng riêng và được tiến hành với những giải pháp riêng phù hợp với những đặc điểm riêng của mỗi khu vực và từng dự án cụ thể

- Tính phức tạp: Đất đai là tài sản có giá trị cao, có vai trò quan trọng trong đời sống KTXH đối với mọi người dân Đối với khu vực nông thôn, dân

cư chủ yếu sống nhờ vào hoạt động sản xuất nông nghiệp mà đất đai lại là tư liệu sản xuất quan trọng trong khi trình độ sản xuất của nông dân thấp, khả năng chuyển đổi nghề nghiệp khó khăn do đó tâm lý dân cư vùng này là giữ được đất để sản xuất, thậm chí họ cho thuê đất còn được lợi nhuận cao hơn là sản xuất nhưng họ vẫn không cho thuê Mặt khác, cây trồng, vật nuôi trên vùng đó cũng đa dạng dẫn đến công tác tuyên truyền, vận động dân cư tham

gia di chuyển, định giá BT rất khó khăn và việc HT chuyển đổi nghề nghiệp là điều cần thiết để đảm bảo đời sống dân cư sau này (Nguyễn Bá Long, Xuân

Thị Thu Thảo, 2014)

Đối với đất ở lại càng phức tạp hơn do những nguyên nhân sau:

- Đất ở là tài sản có giá trị lớn, gắn bó trực tiếp với đời sống và sinh hoạt của người dân mà tâm lý, tập quán là ngại di chuyển chỗ ở

- Do yếu tố lịch sử để lại nên nguồn gốc sử dụng đất phức tạp và do cơ chế chính sách chưa đáp ứng được với nhu cầu sử dụng đất nên chưa giải quyết được các vướng mắc và tồn tại

- Việc quản lý đất đai chưa chặt chẽ đến các hiện tượng lẫn chiếm, xây dựng nhà trái phép nhưng lại không được chính quyền địa phương sử lý dẫn đến việc phân tích hồ sơ đất đai và áp giá phương án bồi thường gặp rất nhiều khó khăn

- Thiếu quỹ đất dành cho xây dựng khu tái định cũng như chất lượng tái định cư thấp chưa đảm bảo được yêu cầu…

- Việc áp dụng giá đất để tính bồi thường giữa thực tế và quy định của Nhà nước có những khoảng cách khá xa cho nên việc triển khai thực hiện cũng không được sự đồng thuận của những người dân

Từ các điểm trên cho thấy mỗi dự án khác nhau đều có những tính đặc

thù riêng biệt do đó công tác tổ chức cũng khác nhau

1.1.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất

1.1.4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội

- Điều kiện tự nhiên: Mỗi dự án được tiến hành trên một vùng đất khác nhau với điều kiện tự nhiên, dân cư khác nhau nên công tác BT, HT ở đó cũng

có những tác động khác nhau Khu vực nội thành, mật độ dân cư cao, ngành nghề đa dạng, giá trị đất và tài sản trên đất lớn; khu vực ven đô, mức độ tập trung dân cư khá cao, ngành nghề dân cư phức tạp, hoạt động sản xuất đa

dạng: Công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, thương mại, buôn bán nhỏ; khu vực ngoại thành, hoạt động sản xuất chủ yếu của dân cư là sản xuất nông nghiệp

Do đó, việc thu hồi đất, BT, HT có những đặc trưng riêng và được tiến hành với những giải pháp riêng phù hợp với những đặc điểm riêng của mỗi khu vực và từng dự án cụ thể

Ngoài ra, đất đai còn có một đặc trưng rất cơ bản là cố định về vị trí, vì vậy thậm chí ngay trong một khu vực có điều kiện KTXH giống nhau thì 02 thửa đất (kể cả liền kề) cũng có những đặc điểm riêng không giống nhau và điều này dẫn đến giá của chúng không đồng nhất Vì vậy, nhu cầu BT cũng

khác nhau Pháp luật hiện hành quy định: “…BT để người dân có thể tạo lập

được một nơi ở mới bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ…”, cũng đã khiến cho người

dân và chính quyền gặp nhiều vướng mắc vì cách hiểu “bằng, hoặc tốt

hơn…” của 02 đối tượng này không giống nhau

- Kinh tế: Đất đai là tài sản có giá trị cao, có vai trò quan trọng trong đời sống KTXH đối với mọi người dân Đối với khu vực nông thôn, dân cư chủ yếu sống nhờ vào hoạt động sản xuất nông nghiệp mà đất đai lại là tư liệu sản xuất quan trọng trong khi trình độ sản xuất của nông dân thấp, khả năng chuyển đổi nghề nghiệp khó khăn, do đó tâm lý dân cư vùng này là giữ được đất để sản xuất, thậm chí họ cho thuê đất còn được lợi nhuận cao hơn là sản xuất nhưng họ vẫn không cho thuê Mặt khác, cây trồng, vật nuôi trên vùng đó cũng đa dạng dẫn đến công tác tuyên truyền, vận động dân cư tham gia di chuyển, định giá BT rất khó khăn và việc HT chuyển đổi nghề nghiệp là điều cần thiết để đảm bảo đời sống dân cư sau này (CARE Quốc tế tại Việt Nam, 2005)

Về lý thuyết, giá đất luôn có xu hướng tăng vì bị hạn chế bởi số lượng trong khi đó dân số ngày càng tăng và nhu cầu về đất đai lại càng nhiều Tuy nhiên, đầu tư vào bất động sản nói chung và đất đai nói riêng cũng ẩn chứa những rủi ro: Lượng vốn lớn, tính thanh khoản không cao, bị chi phối bởi rất nhiều thị trường khác Vì vậy, thường xảy ra một nghịch lý: Khi nền kinh tế

phát triển, nhu cầu về đất đai cao, cung luôn luôn không đáp ứng được cầu thì quá trình BT, GPMB lại gặp khó khăn vì người dân luôn có những đòi hỏi về giá BT cũng như các khoản hỗ trợ khác cao hơn bình thường Còn khi kinh tế khủng hoảng, lập tức thị trường đất đai đóng băng, giá đất thấp nên việc BT cho những người dân có đất bị thu hồi lại dễ dàng hơn Ở Việt Nam, giai đoạn từ năm 1995 đến năm 2010 nền kinh tế phát triển rất mạnh, số lượng các dự án tăng kỷ lục Tuy nhiên, công tác GPMB gặp rất nhiều vướng mắc, và có một thực trạng là khi kinh tế suy thoái, số lượng các dự án hoặc bỏ hoang, hoặc còn đang dang dở rất nhiều, nhiều người dân sẵn sàng thỏa thuận với Chính phủ để chuyển đổi đất đai (Phạm Đức Phong, 2002)

- Xã hội (phong tục, tập quán, văn hóa, trình độ dân trí): tiếp cận vấn đề đất đai luôn luôn đòi hỏi sự nghiên cứu chuyên sâu về các vấn đề xã hội, vì thực tế chính các yếu tố tự nhiên (khí hậu, đất đai ) tạo ra sự khác biệt trong đời sống của con người, tạo ra bản sắc riêng đối với mỗi dân tộc Thu hồi đất đã khiến cho người dân phải di chuyển chỗ ở, đồng nghĩa với việc thay các đặc tính, cách thức canh tác và phương thức sản xuất, thậm trí cả các vấn đề

về tâm linh, tôn giáo, tín ngưỡng của từng đồng bào dân tộc Hiện nay và mãi sau này, chính sách xã hội đối với các khu vực bị thu hồi đất luôn luôn là vấn

đề then chốt, có tính chất quyết định tới sự thành công của dự án (Đặng Thái Sơn, 2000)

1.1.4.2 Việc ban hành và thực thi các văn bản quy phạm pháp luật

Tất cả các quốc gia trong quá trình phát triển đều có nhu cầu sử dụng đất đai để xây dựng công trình hạ tầng, công trình phúc lợi xã hội, thực hiện các quy hoạch chi tiết v.v để phục vụ lợi ích công cộng Do có tính chất đặc thù nên việc cung ứng đất đai cho nhu cầu này không thể dựa vào cơ chế thị trường mà phải thông qua biện pháp mang tính bắt buộc, gọi là trưng thu, trưng dụng có BT (Trung Quốc, Đài Loan ), hoặc truất hữu (Pháp )

Tại các nước có chế độ sở hữu tư nhân đất đai, mặc dù Hiến pháp bảo

vệ quyền sở hữu đất đai nhưng Luật cũng cho phép Nhà nước trưng thu, trưng dụng hoặc truất hữu đất đai vì lợi ích công cộng Còn tại các nước mà đất đai thuộc sở hữu toàn dân hoặc sở hữu nhà nước, nếu có nền kinh tế chỉ huy (như nước ta trước đổi mới) thì công việc này thực hiện khá đơn giản vì đất đai chỉ

có giá trị sử dụng và cũng chỉ sử dụng vì lợi ích nhà nước hay lợi ích tập thể Nhưng khi có nền kinh tế thị trường mà quyền sử dụng đất được giao có thu tiền hoặc cho thuê thì vấn đề trở nên phức tạp hơn nhiều, vì quyền sử dụng đó đã trở thành tài sản có giá Tuy vậy, vì quyền sử dụng đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê, nay Nhà nước cần đến thì thu hồi lại chứ không gọi là trưng thu hay truất hữu (IFC, World Bank, VCCI, 2011)

Ở nước ta, do các đặc điểm lịch sử, KT-XH của đất nước trong mấy thập

kỷ qua có nhiều biến động lớn, nên các chính sách về đất đai cũng theo đó không ngừng được sửa đổi, bổ sung Từ năm 1993 đến năm 2003, Nhà nước đã ban hành hơn 200 văn bản quy phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất Sau khi Quốc hội thông qua Luật Đất đai năm 2003 cùng với các văn bản hướng dẫn thi hành đã nhanh chóng đi vào cuộc sống Với một hệ thống quy phạm khá hoàn chỉnh, chi tiết, cụ thể, rõ ràng, đề cập mọi quan hệ đất đai phù hợp với thực tế Các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai của Nhà nước đã tạo cơ sở pháp lý quan trọng trong việc tổ chức thực hiện các nội dung quản lý nhà nước

về đất đai, giải quyết tốt mối quan hệ đất đai ở khu vực nông thôn, bước đầu đã đáp ứng được quan hệ đất đai mới hình thành trong quá trình công nghiệp hóa và đô thị hóa; hệ thống pháp Luật Đất đai luôn đổi mới, ngày càng phù hợp hơn với yêu cầu phát triển kinh tế, bảo đảm quốc phòng, an ninh và ổn định xã hội (Tôn Gia Huyên, 2005) Đặc biệt, Luật Đất đai năm 2013 (có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 7 năm 2014) có rất nhiều thay đổi trong công tác BT, HT so với Luật Đất đai năm 2003, nên đánh giá việc áp dụng các quy định mới trong công tác BT, HT theo Luật Đất đai năm 2013 là rất cần thiết

Theo đó, chính sách BT, GPMB cũng luôn được Chính phủ không ngừng hoàn thiện, sửa đổi nhằm giải quyết các vướng mắc trong công tác BT, GPMB, phù hợp với yêu cầu thực tế triển khai Với những đổi mới về pháp Luật Đất đai, thời gian qua công tác GPMB đã đạt những kết quả đáng khích

lệ, đã cơ bản đáp ứng được nhu cầu về mặt bằng cho việc phát triển các dự án đầu tư (Nguyễn Thanh Trà và Phạm Phương Nam, 2012) Tuy nhiên, bên cạnh đó, do tính chưa ổn định, chưa thống nhất của pháp Luật Đất đai qua các thời kỳ mà công tác BT, GPMB đã gặp khá nhiều khó khăn và cản trở Thực tiễn triển khai cho thấy việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai có ảnh hưởng rất lớn đến công tác BT, GPMB Hệ thống văn bản pháp Luật Đất đai còn có những nhược điểm như là số lượng nhiều, mức độ phức tạp cao, không thuận lợi trong sử dụng, nội bộ hệ thống chưa đồng bộ, chặt chẽ, gây lúng túng trong xử lý và tạo kẽ hở trong thực thi pháp luật (Tôn Gia Huyên, 2005)

1.1.5 Trình tự, thủ tục thu hồi đất, bồi thường và giải phóng mặt bằng

Công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng được quy định theo từng địa phương, theo tính chất, quy mô của của dự án bồi thường giải phóng mặt bằng Tuy nhiên, các bước cơ bản đều thực hiện theo nguyên tắc và các nội dung cơ bản như trên Trình tự, thủ tục chi tiết thu hồi và bồi thường GPMB một dự án có thể chia thành các bước như sau:

- Thông báo thu hồi đất, xây dựng và thực hiện kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo dạc, kiểm đếm, kiểm đếm bắt buộc, quyết định chướng chế kiểm đếm bắt buộc và tổ chức cưỡng chế kiểm đếm bắt buộc thực hiện theo quy định tại khoản 1 Điều 69, 70 Luật Đất đai năm 2013

- Lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; Niêm yết công khai phương án lấy ý kiến người bị thu hồi; Thẩm định, phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư: Thực hiện theo quy định tại Khoản 2,3 Điều 69,85 Luật đất đai năm 2013 và Điều 26, khoản 1,2 Điều 28 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014

- Tổ chức chi trả bồi thường, hỗ trợ, tái định cư: Thực hiện theo quy định tại Điều 93 Luật Đất đai, Điều 30 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/201 Trường hợp diện tích đất thu hồi đang có tranh chấp về quyền sử dụng đất mà chưa giải quyết xong thì tiền bồi thường, hỗ trợ đối với phần diện tích tranh chấp đó được chuyển vào Kho bạc Nhà nước chờ sau khi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giải quyết xong thì trả cho người có quyền sử dụng đất’

- Cưỡng chế quyết định thu hồi đất: Nguyên tắc, điều kiện cưỡng chế, thành phần Ban cưỡng chế, trình tự, thủ tục cưỡng chế thu hồi đất và giải quyết khiếu kiện phát sinh từ việc cưỡng chế thu hồi đất thực hiện theo quy định tại Điều 71 Luật Đất đai, khoản 3, 4, 5, 6 Điều 17 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014

1.2 Văn bản pháp luật liên quan đến vấn đề bồi thường giải phóng mặt bằng

Chính sách về BT, HT khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển

kinh tế theo Luật Đất đai năm 2013 được hướng dẫn thi hành trong các văn

bản quy phạm pháp luật sau:

- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai

- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về giá đất;

- Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về BT, HT khi Nhà nước thu hồi đất;

- Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai;

- Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất;

- Thông tư số 37/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng 06 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết về BT, HT khi Nhà nước thu hồi đất;

- Thông tư số 74/2015/TT-BTC ngày 15 tháng 5 năm 2015 của Bộ Tài chính hướng dẫn việc lập dự toán, sử dụng và thanh quyết toán kinh phí tổ chức thực hiện BT, HT khi Nhà nước thu hồi đất;

- Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT ngày 27 tháng 01 năm 2015 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ;

- Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT ngày 29 tháng 9 năm 2017 của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn quy định chi tiết Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai và sửa đổi, bổ sung một số điều của các thông tư hướng dẫn thi hành Luật Đất đai;

- Thông tư số 69/2017/TT-BTNMT ngày 29/12/2017 của Bộ TN&MT quy định về quy trình xây dựng, điều chỉnh khung giá đất do Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành

- Thông tư số 70/2017/TT-BTNMT ngày 29/12/2017 của Bộ TN&MT

về định mức kinh tế - kỹ thuật xây dựng, điều chỉnh khung giá đất do Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành

- Nghị định số 96/2019/NĐ-CP ngày 19/12/2019 của Chính phủ ban hành khung giá đất

- Văn bản hợp nhất 05/VBHN-BTNMT ngày 07/8/2020 Bộ TN&MT hợp nhất Thông tư quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất do Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành

- Nghị định số 41/2020/NĐ-CP ngày 08/4/2020 của Chính phủ về gia hạn thời hạn nộp thuế và tiền thuê đất;

- Nghị định số 148/2020/NĐ-CP ngày 18/12/2020 của Chính phủ về sửa đổi một số Nghị định hướng dẫn Luật Đất đai;

- Thông tư số 09/2021/TT-BTNMT ngày 30/6/2021 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về sửa đổi Thông tư quy định hướng dẫn Luật Đất đai

1.3 Vấn đề bồi thường, hỗ trợ và giải phóng mặt bằng tại một số nước trên thế giới và Việt Nam

1.3.1 Chính sách BT, HT&TĐC khi thu hồi đất của một số nước trên thế giới

1.3.1.1 Ở Trung Quốc

Có thể nói, mục tiêu bao trùm lên chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định

cư là hạn chế đến mức tối đa việc thu hồi đất, giải tỏa mặt bằng, cũng như số lượng người bị ảnh hưởng bởi việc thu hồi đất để thực hiện dự án đầu tư Theo quy định của pháp luật Trung Quốc, khi Nhà nước thu hồi đất thì người nào sử dụng đất sau đó sẽ có trách nhiệm bồi thường Người bị thu hồi đất được thanh toán ba loại tiền:

- Tiền bồi thường đất đai

- Tiền trợ cấp về tái định cư

- Tiền trợ cấp bồi thường hoa màu trên đất

Cách tính tiền bồi thường đất đai và tiền trợ cấp tái định cư căn cứ theo tổng giá trị tổng sản lượng của đất đai những năm trước đây rồi nhân với hệ

số Tiền bồi thường cho hoa màu, cho các loại tài sản trên đất được tính theo giá cả hiện tại

Mức bồi thường cho giải tỏa mặt bằng được thực hiện theo nguyên tắc đảm bảo cho người dân có cuộc sống bằng hoặc cao hơn nơi ở cũ Việc quản

lý giải phóng mặt bằng được giao cho các cục quản lý tài nguyên đất đai ở địa phương đảm nhiệm Tổ chức, cá nhân được quyền sử dụng thửa đất nào sẽ trả tiền thuê một đơn vị xây dựng giải tỏa mặt bằng

Để giải quyết nhà ở cho người dân khi giải phóng mặt bằng, phương thức chủ yếu của Trung Quốc là trả tiền và hỗ trợ bằng cách tính ba khoản sau: Một là, giá cả xây dựng lại, chênh lệch giữa giá xây dựng lại nhà mới và nhà cũ;

Hai là, giá đất tiêu chuẩn;

Ba là, trợ cấp về giá cả

Ba khoản này cộng lại là tiền bồi thường về nhà ở Việc bồi thường nhà

ở cho dân ở thành phố khác với việc bồi thường cho dân ở nông thôn, bởi có

sự khác nhau về hình thức sở hữu đất đai ở thành thị và nông thôn Đối với nhà ở của người dân thành phố, nhà nước bồi thường bằng tiền là chính, với mức giá do thị trường bất động sản quyết định qua các tổ chức trung gian để đánh giá, xác định giá Với người dân nông thôn, nhà nước thực hiện theo những cách thức rất linh hoạt, theo đó, mỗi đối tượng khác nhau sẽ có cách bồi thường khác nhau:

- Tiền bồi thường về sử dụng đất đai

- Tiền bồi thường về hoa màu

- Tiền bồi thường tài sản tập thể

Theo đánh giá của một số chuyên gia tái định cư, sở dĩ Trung Quốc có những thành công nhất định trong công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư là do:

- Thứ nhất, đã xây dựng các chính sách và thủ tục rất chi tiết, ràng buộc đối với các hoạt động tái định cư, đảm bảo mục tiêu tạo cơ hội phát triển cho người dân tái định cư, tạo các nguồn lực sản xuất cho những người tái định cư

- Thứ hai, năng lực thể chế của các chính quyền địa phương khá mạnh Chính quyền cấp tỉnh chịu trách nhiệm hoàn toàn trong việc thực hiện chương trình bồi thường hỗ trợ tái định cư

- Thứ ba, quyền sở hữu đất tập thể làm cho việc thực hiện bồi thường hỗ trợ tái định cư có nhiều thuận lợi, đặc biệt là ở nông thôn Tiền đền bù cho đất đai bị mất không trả cho từng hộ gia đình mà được cộng đồng sử dụng để tìm kiếm, phát triển đất mới hoặc mua của các cộng đồng sở tại hay dùng để phát

triển kết cấu hạ tầng Chính quyền thôn, xã chịu trách nhiệm phân chia cho các hộ bị ảnh hưởng

Bên cạnh những thành công như vậy, chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của Trung Quốc cũng bộc lộ những tồn tại nhất định mà chủ yếu là vấn đề việc làm; tốc độ tái định cư chậm, thiếu đồng bộ, thực hiện giải phóng mặt bằng trước khi xây xong nhà tái định cư (Nguyễn Bá Long, Xuân Thị Thu Thảo, 2014)

1.3.1.2 Hàn Quốc

Đối với các dự án do Nhà nước đầu tư như đường cao tốc, khu đô thị, khu công nghiệp và các dự án cơ sở hạ tầng quan trọng khác thì Nhà nước quyết định trưng mua đất đai của người đang có quyền sở hữu Diện tích đất Nhà nước quyết định trưng mua thực hiện theo quy hoạch sử dụng đất Tổ chức được giao nhiệm vụ BT thực hiện hiệp thương với người sở hữu đất và tài sản gắn với đất trên cơ sở giá đất và giá tài sản do tổ chức hoặc cá nhân hành nghề định giá xác định Trường hợp chỉ hiệp thương được với đại bộ phận chủ sở hữu đất (trên 85%) thì phần diện tích đất còn lại Nhà nước thực hiện cưỡng chế thu hồi

Luật phát triển đô thị của Hàn Quốc quy định các dự án phát triển đô thị do tư nhân là chủ đầu tư sẽ thực hiện bằng cách tái cơ cấu đất (tự chuyển đổi mục đích sử dụng đất), thu hồi quyền sở hữu hoặc kết hợp cả hai hình thức này Theo đó, nếu dự án này phục vụ lợi ích cộng đồng, chủ dự án sở hữu hơn 2/3 diện tích mảnh đất hoặc được sự đồng ý của 2/3 các chủ đất khác thì có thể được cho quyền thu hồi quyền sở hữu phần diện tích còn lại, đối với các loại dự án còn lại thì chủ dự án phải là chủ sở hữu của 95% diện tích hoặc phải được sự đồng ý của 95% các chủ sở hữu khác mới được phép thu hồi phần diện tích còn lại để thực hiện dự án

Luật BT thiệt hại ở Hàn Quốc được chia làm 02 thể chế Một là “Đặc lệ” liên quan đến BT thiệt hại cho đất công cộng đã được thực hiện theo

thủ tục thương lượng của pháp luật Hai là “Sung công đất” theo thủ tục quy định cưỡng chế của công pháp Luật “Sung công đất” được thiết lập trước vào năm 1962 Sau đó pháp luật quy định, ngoài mục đích thương lượng thu hồi đất công cộng thì phải đảm bảo quyền tài sản của công nên Luật này đã được ban hành vào năm 1975 để triển khai chính sách BT, HT thiệt hại trong thu hồi đất

Tuy nhiên, dưới 02 thể chế luật và trong quá trình thực hiện Luật

“Đặc lệ” thương lượng không đạt được thoả thuận thì luật “Sung công đất” được thực hiện bằng cách cưỡng chế, nhưng nếu như thế thì phải lặp đi lặp lại quá trình này và đôi khi bị trùng hợp cho nên thời gian có thể bị kéo dài hoặc chi phí BT sẽ tăng lên Do đó, đến nay đã có nhiều thoả thuận thống nhất 02 thể chế này thành một và thi hành vào tháng 01 năm 2003, được thực hiện theo hướng:

- Thứ nhất, tiền BT thiệt hại về đất sẽ được giám định viên công cộng đánh giá trên tiêu chuẩn giá quy định để thu hồi đất phục vụ cho công trình công cộng Giá quy định không dựa vào những lợi nhuận khai thác do đó có thể đảm bảo sự khách quan trong việc BT Mỗi năm Hàn Quốc cho thi hành đánh giá đất trên 27 triệu địa điểm trên toàn quốc và chỉ định 470.000 địa điểm làm tiêu chuẩn và thông qua đánh giá của giám định để dựa theo đó hình thành giá quy định cho việc BT Giá BT thiệt hại về đất không dựa vào lợi nhuận khai thác đã đảm bảo tính khách quan trong BT

- Thứ hai, pháp luật quy định không cho phép gây thiệt hại nhiều cho người có quyền sở hữu đất trong quá trình thương lượng chấp nhận thu hồi đất Quy trình chấp nhận theo thứ tự là công nhận mục đích, lập biên bản tài sản và đất đai, thương lượng chấp nhận thu hồi

- Thứ ba, biện pháp di dời là điểm quan trọng Quá trình này được Nhà nước HT tích cực về mọi mặt nhằm bảo đảm điều kiện sinh hoạt của con người, cung cấp đất đai cho những người bị di dời Chính sách này đảm bảo lôi

cuốn người dân tự nguyện di dời và ảnh hưởng tích cực tới GPMB Theo luật

BT, nếu như toà nhà nơi dự án sẽ triển khai thực hiện có trên 10 người sở hữu thì phải xây dựng cho các đối tượng hưởng lợi, xây cư trú hoặc HT 30% giá trị của toà nhà đó Còn nếu như là dự án xây nhà chung cư thì cung cấp cho các đối tượng này nhà chung cư hoặc nhà ở với giá thấp hơn giá thành Đối với các đối tác kinh doanh để kiếm sống nhưng có pháp nhân, các đối tác kinh doanh nông nghiệp, gia cầm thì chính sách BT mang tính chất “ân huệ”, ngoài biện pháp di dời còn ưu tiên cung cấp cho họ các cửa hàng hoặc khu vực kinh doanh

- Thứ tư, chế độ và Luật GPMB: Theo Luật “Sung công đất đai” thì nếu như Nhà nước đã trả hoặc đặt cọc tiền BT xong nhưng người sử dụng đất không chịu di dời thì được xem như gây hại cho lợi ích công cộng do đó phải thi hành cưỡng chế giải tỏa theo luật hành chính và quyền thi hành phải theo thủ tục pháp lệnh cưỡng chế

Như vậy, chính sách này đề cao việc thương lượng trong công tác GPMB, giúp cho người bị thu hồi đất cũng như chủ dự án có những trao đổi thương lượng trên cơ sở phải đảm bảo quyền tài sản của công Quá trình BT,

HT được Nhà nước HT tích cực về mọi mặt nhằm bảo đảm điều kiện sinh hoạt của con người, cung cấp đất đai cho những người bị di dời (Tổng cục Quản lý đất đai, 2010)

1.3.1.3 Đức

Hiến Pháp của Đức chỉ cho phép thu hồi quyền sở hữu nếu có đủ các điều kiện: (1) việc thu hồi là vì lợi ích cộng đồng, (2) phù hợp với quy định của pháp luật Liên bang về tính chất dự án và mức độ BT, (3) không còn giải pháp nào khác với mức độ can thiệp thấp hơn và buộc phải thu hồi và Chính phủ phải cố gắng có thiện chí trong việc mua lại đất trước khi thu hồi quyền

sở hữu

Từng bang trong 16 bang ở Đức lại có một đạo luật thu hồi quyền sở hữu riêng quy định các thủ tục và yêu cầu BT Bộ Luật Xây dựng Liên bang quy định một hệ thống quy hoạch tổng thể không ràng buộc pháp lý và quy hoạch chi tiết có ràng buộc pháp lý Chính quyền thành phố chỉ thông qua quy hoạch chi tiết có ràng buộc pháp lý sau khi đã thực hiện quy trình đánh giá tác động và lấy ý kiến công khai từ công chúng và người sở hữu về kế hoạch đó Việc thu hồi quyền sở hữu dựa trên cơ sở quy hoạch chi tiết (quy hoạch có ràng buộc pháp lý) và bằng quyết định của cơ quan có thẩm quyền theo luật định Quyết định này có thể bị kháng cáo tại Tòa án

Việc BT phải được áp dụng cho người chủ sở hữu bị thu hồi đất hoặc

kể cả khi không có sự thu hồi đất nhưng gây ra những tổn thất cho chủ sở hữu Nguyên tắc là BT sẽ đem lại cho chủ sở hữu cơ hội có được tài sản tương tự BT sẽ bằng tiền mặt theo giá thị trường, trừ phi kế sinh nhai của người chủ sở hữu phụ thuộc vào tài sản, khi đó tài sản thay thế sẽ phải được cung cấp Tiêu chuẩn BT ở Đức quy định ưu ái đặc biệt cho những người dễ bị tổn thương và phải bao gồm cả kế hoạch di dời nhà, tìm việc khác hoặc chuyển vị trí kinh doanh Trợ cấp khó khăn được trao cho những người thuê nhà nhằm ngăn ngừa hoặc giảm thiểu những bất lợi về kinh tế cho những đối tượng này (Tổng cục Quản lý đất đai, 2012a)

1.3.2 Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi thu hồi đất tại Việt Nam

1.3.2.1 Giai đoạn trước khi có Luật Đất đai năm 1987

Sau cách mạng tháng 8 năm 1945, Hiến pháp đầu tiên của nước Việt Nam dân chủ cộng hoà (1946) chỉ rõ: “Nhiệm vụ của dân tộc ta trong giai đoạn này là nhằm bảo toàn lãnh thổ giành độc lập hoàn toàn và kiến thiết quốc gia trên nền tảng dân chủ, ” Với mục tiêu người cày có ruộng, ngày 04 tháng 12 năm 1953, Luật cải cách ruộng đất ra đời nhằm thủ tiêu quyền chiếm

hữu ruộng đất của thực dân Pháp và tay sai bán nước ở Việt Nam, xóa bỏ chế độ phong kiến về chiếm hữu ruộng đất, thực hiện chế độ sở hữu ruộng đất của nông dân, đồng thời tịch thu, trưng thu, trưng mua ruộng Cuộc cải cách ruộng đất hoàn thành, nông dân có quyền sở hữu ruộng đất được chia, cấp

Ngay sau khi hoà bình được lập lại ở miền Bắc (1954), Đảng và Nhà nước ta đã khẳng định con đường tất yếu của cách mạng Việt Nam là xây dựng chủ nghĩa xã hội ở Miền Bắc và đấu tranh giải phóng Miền Nam Để đáp ứng nhiệm vụ xây dựng đất nước trong giai đoạn cách mạng mới, ngày 14 tháng 4 năm 1959, Hội đồng Chính phủ (nay là Chính phủ) đã ban hành Nghị định số 151/TTg quy định tạm thời về trưng dụng ruộng đất, đây có thể coi là văn bản pháp quy đầu tiên liên quan tới BT và TĐC bắt buộc ở Việt Nam Tiếp sau đó, Liên Bộ Ủy ban Kế hoạch nhà nước và Bộ Nội vụ ban hành Thông tư Liên bộ

số 1424/TTLB ngày 06 tháng 7 năm 1959 hướng dẫn việc thi hành Nghị định

số 151/TTg ngày 14 tháng 4 năm 1959 của Hội đồng Chính phủ với các nguyên tắc cơ bản như phải đảm bảo kịp thời và đủ diện tích cần thiết cho xây dựng, đồng thời chiếu cố đúng mức quyền lợi và đời sống của người có ruộng đất; những người có ruộng đất bị trưng dụng được BT và trong trường hợp cần thiết được giúp giải quyết công ăn việc làm; chỉ được trưng dụng số ruộng đất thật cần thiết, không được trưng dụng thừa, hết sức tiết kiệm ruộng đất cày cấy trồng trọt; hết sức tránh những nơi dân cư đông đúc, nghĩa trang liệt sĩ, nhà thờ, chùa, đền; những người có ruộng đất trưng dụng cần được báo trước một thời gian là hai tháng để kịp di chuyển

Khi trưng dụng ruộng đất, nhà nước xác định, cách BT tốt nhất là vận động nông dân điều chỉnh hoặc nhượng ruộng đất cho người bị trưng dụng để họ tiếp tục sản xuất Trường hợp không làm được như vậy, về đất sẽ được BT bằng tiền từ 01- 04 năm sản lượng thường niên của ruộng đất bị trưng dụng Mức BT căn cứ vào thực tế ở mỗi nơi, đời sống của nhân dân cao hay thấp,

ruộng đất ít hay nhiều, tốt hay xấu mà định Có thể nói, Nghị định số 151/TTg ngày 14 tháng 4 năm 1959 của Hội đồng Chính phủ ra đời phần nào đáp ứng nhu cầu trưng dụng ruộng đất trong những năm 1960 Tuy nhiên, Nghị định này chưa có quy định cụ thể về mức BT mà chủ yếu dựa vào sự thoả thuận giữa các bên

Ngày 11 tháng 01 năm 1970, Thủ tướng Chính phủ ban hành Thông tư

số 1792/TTg quy định một số điểm tạm thời về BT nhà cửa, đất đai, cây cối lưu niên, các hoa màu cho nhân dân ở những vùng xây dựng kinh tế, mở rộng thành phố Nguyên tắc BT theo quy định của Thông tư số 1972/TTg ngày 11 tháng 01 năm 1970 của Thủ tướng Chính phủ là phải bảo đảm thoả đáng quyền lợi kinh tế của các hợp tác xã và của nhân dân, nhưng cũng không vì thiên lệch về phía nhân dân mà Nhà nước phải BT quá Về thể thức BT, trước hết là các ngành, các cơ quan xây dựng phải đến liên hệ với chính quyền các cấp để tiến hành thương lượng với nhân dân, căn cứ vào tài sản hiện có hoặc hoa màu, công sức bỏ ra khai phá và phân loại đất đai của địa phương mà định giá BT cho phù hợp

Mặc dù chính sách BT về đất chưa được quy định trong luật và thể chế thành một chính sách đầy đủ, song quy định về BT khi Nhà nước trưng dụng đất tại Thông tư số 1792/TTg ngày 11 tháng 01 năm 1970 của Thủ tướng Chính phủ đã có sự thay đổi so với Nghị định số 151/TTg ngày 14 tháng 4 năm 1959 của Hội đồng Chính phủ, từ “chiếu cố đúng mức quyền lợi và đời sống của những người có ruộng đất bị trưng dụng” trước đây sang “đảm bảo thỏa đáng quyền lợi kinh tế của Hợp tác xã và của nhân dân”, đồng thời những quy định tại Nghị định số 151/TTg ngày 14 tháng 4 năm 1959 của Hội đồng Chính phủ chỉ có tính nguyên tắc thì đến Thông tư số 1792/TTg ngày 11 tháng 01 năm 1970 của Thủ tướng Chính phủ đã được quy định cụ thể mức

BT nhà ở, đất đai, cây lâu năm

1.3.2.2 Giai đoạn từ khi có Luật Đất đai năm 1987 đến trước Luật Đất đai năm 1993

Sau khi Việt Nam hoàn toàn thống nhất, để đáp ứng yêu cầu của giai đoạn cách mạng mới, Hiến pháp năm 1980 ra đời, bước đầu tạo ra sự đổi mới

về nhận thức cũng như phương thức quản lý kinh tế Điều 19 của Hiến pháp khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, nhưng sự phát triển kinh tế vẫn dựa trên cơ sở chế độ bao cấp Về đất đai, pháp luật không quy định đất có giá và không cho phép đất đai tham gia chuyển dịch dân sự (điều này thể hiện trong Quyết định số 201/CP ngày 01 tháng 7 năm 1980 của Hội đồng Chính phủ) Khi có nhu cầu sử dụng đất, Nhà nước sẽ cấp đất và không thu tiền sử dụng đất, cần bao nhiêu, Nhà nước cấp bấy nhiêu, quan hệ đất đai giữa Nhà nước với người sử dụng đất đơn thuần chỉ là quan hệ “giao - thu”

Luật Đất đai năm 1987 được Quốc hội thông qua ngày 29 tháng 12 năm

1987 và có hiệu lực thi hành từ 01 tháng 01 năm 1988 Luật này không thừa nhận giá trị đất cũng như giá trị của quyền sử dụng đất, không được tự do chuyển quyền sử dụng đất theo nhu cầu của thị trường Nhà nước quyết định thu hồi toàn bộ hoặc một phần đất đã giao sử dụng trong những trường hợp có nhu cầu sử dụng đất của Nhà nước hoặc của xã hội (Điều 14) Người được giao đất có nghĩa vụ phải đền bù thiệt hại thực tế cho người có đất bị thu hồi, bồi hoàn thành quả lao động và kết quả đầu tư đã làm tăng giá trị của đất (Điều 48) Người đang sử dụng đất mà bị Nhà nước thu hồi do nhu cầu của Nhà nước hoặc của xã hội thì được đền bù thiệt hại thực tế và được giao đất khác (Điều 49) Ngày 31 tháng 5 năm 1990, Hội đồng Bộ trưởng ban hành Quyết định số 186 - HĐBT về đền bù thiệt hại đất nông nghiệp, đất có rừng khi chuyển sang sử dụng vào mục đích khác, trong Quyết định này có quy định mọi tổ chức, cá nhân được giao đất nông nghiệp, đất có rừng để sử dụng vào các mục đích khác phải đền bù thiệt hại về đất nông nghiệp, đất có rừng cho Nhà nước Khoản tiền BT thiệt hại về đất nông nghiệp, đất có rừng mà

người được Nhà nước giao đất phải nộp được điều tiết về ngân sách Trung ương 30%, còn lại 70% thuộc ngân sách địa phương để sử dụng vào việc khai hoang, phục hoá, cải tạo đất nông nghiệp và định canh, định cư cho nhân dân vùng bị lấy đất Người sử dụng đất hợp pháp bị thu hồi chỉ được BT thiệt hại tài sản trên đất và tài sản trong lòng đất

1.3.2.3 Giai đoạn từ khi có Luật Đất đai năm 1993 đến Luật Đất đai năm 2003

Khi Hiến pháp năm 1992 ra đời thay thế Hiến pháp năm 1980 đã quy định: “Nhà nước phát triển nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần theo cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước theo định hướng XHCN”, cùng với việc đổi mới cơ chế quản lý kinh tế, Nhà nước đã ban hành Luật Đất đai năm 1993,

có hiệu lực từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 thay thế Luật Đất đai năm 1987 Đây là văn kiện quan trọng nhất đối với việc thu hồi đất và đền bù thiệt hại cho người bị thu hồi đất của Nhà nước, đồng thời thể hiện đường lối không ngừng đổi mới của Đảng và Nhà nước ta trong những năm qua

Theo đó, tại Điều 17 Luật Đất đai năm 1993 quy định: “Các tổ chức và cá nhân được Nhà nước giao đất lâu dài và được chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật” Điều 23 Luật Đất đai năm 1993 quy định: “Trong trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, Nhà nước trưng mua hoặc trưng dụng có BT tài sản của cá nhân hoặc tổ chức theo thời giá thị trường Thể thức trưng mua, trưng dụng do luật định” Điều 27 Luật Đất đai năm 1993 quy định “Trong trường hợp thật cần thiết, nhà nước thu hồi đất đang sử dụng của người sử dụng đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì người bị thu hồi đất được đền bù thiệt hại”

Sau khi Luật Đất đai năm 1993 được ban hành, đã có rất nhiều các văn bản dưới luật như nghị định, thông tư và các văn bản pháp quy khác về quản

lý đất đai nhằm cụ thể hoá các điều luật, bao gồm:

- Nghị định số 87/CP ngày 17 tháng 8 năm 1994 của Chính phủ ban hành khung giá các loại đất

- Nghị định số 90/CP ngày 17 tháng 9 năm 1994 của Chính phủ, quy định về việc đền bù thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng

- Thông tư liên bộ số 94/TTLB ngày 14 tháng 11 năm 1994 của Liên Bộ Tài chính - Xây dựng - Tổng cục địa chính - Ban vật giá Chính phủ hướng dẫn thi hành Nghị định số 87/CP ngày 17 tháng 8 năm 1994 của Chính phủ

Qua gần 5 năm thực hiện, để tiếp tục hoàn thiện Luật Đất đai năm 1993 cho phù hợp với tình hình thực tế, Nhà nước đã tiến hành sửa đổi, bổ sung vào các năm 1998 và 2001 Mặc dù, việc sửa đổi, bổ sung vẫn dựa trên nền tảng cơ bản có sẵn của luật cũ nhưng cũng đã góp phần hoàn thiện hơn chính sách BT, HT khi Nhà nước thu hồi đất, điều đó được thể hiện cụ thể thông qua việc ban hành Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 24 tháng 4 năm 1998 của Chính phủ về việc đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thay thế cho Nghị định số 90/CP ngày 17 tháng 9 năm 1994 Theo Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 24 tháng 4 năm 1998 của Chính phủ thì chính sách đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất, một số nội dung được quy định như sau:

- Quy định đầy đủ phạm vi, đối tượng áp dụng, điều kiện được đền bù, chi tiết và cụ thể hóa các trường hợp đền bù thiệt hại về đất, nhà và các tài sản khác gắn liền với đất cho phù hợp thực tế quản lý, sử dụng đất, tạo điều kiện thuận lợi cho quá trình tổ chức thực hiện Ngoài ra, quy định về giá đất, giá tài sản phù hợp với giá trị thiệt hại thực tế của người có đất bị thu hồi, bên cạnh chính sách đền bù, Nhà nước còn tiến hành một số chính sách HT nhằm ổn định cuộc sống ở nơi ở cũ hoặc nơi ở mới

- Về nguyên tắc đền bù thiệt hại về đất: Khi Nhà nước thu hồi đất thì tùy từng trường hợp cụ thể mà người có đất bị thu hồi được đền bù bằng tiền, nhà ở hoặc bằng đất Trường hợp khi đền bù bằng đất mà diện tích, giá trị đất được đền bù thấp hơn diện tích, giá trị đất bị thu hồi thì người bị thu hồi đất được nhận đền bù bằng tiền phần chênh lệch giá trị đó, trừ trường hợp được đền bù bằng đất ở tại khu vực đô thị

- Về điều kiện được đền bù thiệt hại về đất: Do chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam qua các thời kỳ lịch sử có nhiều thay đổi và do còn nhiều bất cập trong công tác quản lý, sử dụng đất, Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 24 tháng 4 năm 1998 của Chính phủ đã quy định rất cụ thể, chi tiết các trường hợp được đền bù thiệt hại về đất, về tài sản

- Về giá đất để tính đền bù thiệt hại: Giá đất để tính đền bù thiệt hại được xác định trên cơ sở giá đất của địa phương ban hành theo quy định của Chính phủ nhân với hệ số điều chỉnh (k) do UBND tỉnh quy định để đảm bảo giá đất tính đền bù phù hợp với khả năng sinh lợi và giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở địa phương

- Về chính sách HT: Những người bị thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ

ở thì được HT ổn định sản xuất và đời sống trong vòng 06 tháng hoặc 01 năm, với mức HT tính bằng tiền cho 01 nhân khẩu/01 tháng tương đương 30 kg gạo theo thời giá trung bình ở thị trường địa phương tại thời điểm đền bù, đối với người sản xuất nông nghiệp bị thu hồi đất mà phải chuyển đổi nghề nghiệp thì được nhận khoản HT chi phí đào tạo nghề nghiệp theo mức do UBND cấp tỉnh quy định

- Về TĐC: Chính sách TĐC được đề cập đầy đủ hơn so với các nghị định trước đó, việc Nhà nước chuẩn bị đủ điều kiện để lập khu TĐC (bao gồm quỹ đất, quỹ nhà ở và quỹ tiền mặt) là một phần đảm bảo cho công tác GPMB thực hiện nhanh chóng Lập khu TĐC được cụ thể hoá một chương riêng trong Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 24 tháng 4 năm 1998 của Chính

phủ, bao gồm quy định thẩm quyền phê duyệt lập khu TĐC, điều kiện bắt buộc phải có khu TĐC, nguyên tắc bố trí đất ở cho các hộ gia đình tại khu TĐC và nguồn vốn xây dựng khu TĐC, ngoài ra còn có một số quy định về chính sách HT lập khu TĐC, góp phần khôi phục cuộc sống của người dân trong vùng giải tỏa Lập khu TĐC thể hiện chính sách đổi mới của Nhà nước

về quan điểm và mục tiêu lấy con người làm trọng tâm trong quá trình đền bù thiệt hại đối với người bị thu hồi đất

- Về tổ chức thực hiện: Nếu như các văn bản trước đây mới chỉ quan tâm đến nội dung đền bù đối với đất bị thu hồi và các tài sản gắn liền với đất bị thu hồi, thì Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 24 tháng 4 năm 1998 của Chính phủ đã có các quy định cụ thể về công tác tổ chức thực hiện, trách nhiệm của UBND các cấp và Hội đồng đền bù, GPMB cấp huyện trong việc chỉ đạo thực hiện công tác đền bù, GPMB và TĐC của các dự án như lập phương án đền bù, xác định mức đền bù hoặc trợ cấp cho từng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân và tổ chức thực hiện đền bù theo phương án được phê duyệt Các quy định này đã giúp cho các địa phương có sự chủ động trong việc lựa chọn phương án đền bù phù hợp với điều kiện KTXH, quỹ đất, tập quán của địa phương

Nhìn chung, trong thời kỳ 1993 - 2003, chính sách thu hồi đất và BT, GPMB đã có những tiến bộ nhằm đáp ứng được yêu cầu phát triển của đất nước

ta Tuy nhiên, cơ chế chính sách BT, GPMB khi nhà nước thu hồi đất trong thời kỳ này vẫn còn có một số nhược điểm như: Vấn đề xác định giá đất để tính BT cho người bị thu hồi đất chưa được quy định theo một chuẩn mực nhất quán, có nhiều quy định của UBND cấp tỉnh về giá đất để tính BT còn thiếu cơ sở, giá đất

do các địa phương quy định hầu hết đều thấp hơn giá đất trên thị trường, người bị thu hồi đất nông nghiệp thường chịu thiệt thòi; người bị thu hồi đất thì coi đất đang sử dụng vào mục đích nông nghiệp như đất phi nông nghiệp theo dự án đầu

tư đang triển khai và thường dẫn đến việc so bì giữa giá BT đất nông nghiệp bị thu hồi với giá đất phi nông nghiệp của dự án đầu tư;

1.3.2.4 Giai đoạn từ khi có Luật Đất đai năm 2003 đến Luật Đất đai năm 2013

Luật Đất đai năm 2003 được Quốc hội thông qua và có hiệu lực ngày

01 tháng 7 năm 2004 thay thế Luật Đất đai năm 1993, đã có những đổi mới quan trọng, nhằm làm rõ các chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước trong việc khắc phục những khó khăn, vướng mắc về BT, HT do GPMB cho các công trình của Nhà nước, đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất Các điểm mới về chính sách BT, HT của Luật Đất đai năm 2003 như:

- Nhà nước xác định rõ phương thức BT khi thu hồi đất gồm có BT bằng đất, bằng tiền hoặc nhà ở chung cư Mức BT của Nhà nước phải tương đương hoặc hơn so với thiệt hại thực tế để người bị thu hồi đất an tâm ổn định cuộc sống

- Người bị thu hồi đất loại đất nào thì được BT bằng việc giao đất mới

có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để BT thì được BT bằng giá trị quyền sử dụng đất đó tại thời điểm có quyết định thu hồi đất

- UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương lập và thực hiện các dự án TĐC trước khi thực hiện thu hồi đất để BT bằng nhà ở, đất ở cho người bị thu hồi đất ở mà phải di chuyển chổ ở Khu TĐC được quy hoạch chung cho nhiều dự án trên cùng một địa bàn và phải có điều kiện phát triển bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ

- Trường hợp thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp mà không có đất để BT thì ngoài việc được BT bằng tiền, người bị thu hồi đất còn được HT để ổn định đời sống, đào tạo chuyển đổi ngành nghề, bố trí việc làm mới

Để hướng dẫn thực hiện việc BT, HT khi Nhà nước thu hồi đất theo Luật Đất đai năm 2003, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 197/2004/NĐ-

CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 về BT, HT khi Nhà nước thu hồi đất (thay thế cho chính sách đền bù quy định tại Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 24

tháng 4 năm 1998); tiếp tục sửa đổi, bổ sung hoàn thiện thêm về chính sách

BT, HT khi Nhà nước thu hồi đất trong các Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27 tháng 01 năm 2006, Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 và Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 Việc ban hành chính sách trên cơ sở ngày càng hoàn thiện đã giúp cho công tác GPMB của các dự án có nhiều tiến triển rõ rệt, bước đầu đã khắc phục được những khó khăn, vướng mắc ở các địa phương khi thực hiện triển khai dự án, đã hạn chế được nhiều việc khiếu nại, tố cáo của người bị thu hồi đất Pháp Luật Đất đai đã thực sự phát huy tác dụng trong công tác quản lý nhà nước về đất đai Thủ tục hành chính về BT, GPMB đã minh bạch, đã phân cấp và xác định trách nhiệm của các cơ quan, đơn vị trong việc tổ chức thực hiện và giải quyết hài hòa quyền lợi, lợi ích giữa Nhà nước, chủ đầu tư dự án và người bị thu hồi đất

1.3.2.5 Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo Luật Đất đai năm 2013

Luật Đất đai năm 2013 và các nghị định của Chính phủ hướng dẫn thi hành có những điểm mới cơ bản về các nội dung liên quan đến thu hồi đất, BT,

HT, đó là:

Một là, quy định nguyên tắc BT về đất khi Nhà nước thu hồi đất: Luật Đất đai năm 2013 đã tách nguyên tắc BT về đất và nguyên tắc BT về tài sản thành hai điều riêng biệt (Điều 74 và Điều 88) Theo đó, việc BT về đất được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để BT thì được BT bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do UBND cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất

Hai là, quy định cụ thể và xác định rõ các điều kiện để được BT về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển KTXH vì lợi ích quốc gia, công cộng đối với từng loại đối tượng mà Nhà nước thu hồi đất Luật đã bổ sung việc BT đối với trường hợp sử dụng đất trả tiền thuê