Nghiên cứu thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thành phố hà nội

Hà Nội - 2014 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN --- ĐINH THỊ NGỌC VĨNH NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬ

Trang 1

Hà Nội - 2014

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

-

ĐINH THỊ NGỌC VĨNH

NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở

VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT ĐỐI VỚI KHU TÁI ĐỊNH CƯ TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN CẦU GIẤY,

THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

luận văn thạc sĩ luận văn kinh tế vnu

Trang 2

Hà Nội - 2014

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

-

ĐINH THỊ NGỌC VĨNH

NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở

VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT ĐỐI VỚI KHU TÁI ĐỊNH CƯ TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN CẦU GIẤY,

TS THÁI THỊ QUỲNH NHƯ

Trang 3

LỜI CAM ĐOAN

- Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn là trung thực

và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào

- Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cám

ơn và thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc

Tác giả luận văn

Đinh Thị Ngọc Vĩnh

Trang 4

Tôi cũng xin cảm ơn UBND quận Cầu Giấy, phòng Tài nguyên và Môi trường quận Cầu Giấy, Ban quản lý các khu chung cư trên địa bàn quận Cầu Giấy

đã tạo điều kiện cho tôi được nghiên cứu, hoàn thành luận văn này

Cuối cùng, tôi xin cảm ơn gia đình, bạn bè những người đã luôn giúp đỡ, động viên tôi trong suốt thời gian tôi nghiên cứu và viết báo cáo này

Dù đã có nhiều cố gắng, tuy nhiên không tránh khỏi những thiếu sót trong quá trình hoàn thành luận văn Rất mong nhận được sự đóng góp ý kiến của các thầy cô và các bạn

Tôi xin trân trọng cảm ơn!

Hà Nội, ngày 12 tháng 12 năm 2014

Học viên

Đinh Thị Ngọc Vĩnh

Trang 5

MỤC LỤC DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

DANH MỤC HÌNH ẢNH

DANH MỤC BẢNG

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục tiêu của đề tài 3

3 Nhiệm vụ nghiên cứu 3

4 Phạm vi nghiên cứu 4

5 Phương pháp nghiên cứu 4

6 Cấu trúc luận văn 5

CHƯƠNG 1 6

TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỂN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 6 1.1 Đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 6

1.1.1 Đăng ký quyền sử dụng đất 6

1.1.2 Quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 7

1.2 Tổng quan về đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở nước ta qua các thời kỳ 11

1.2.1 Thời kỳ trước năm 1945 11

1.2.2 Thời kỳ Mỹ Nguỵ tạm chiếm miền Nam (1954 - 1975) 12

1.2.3 Thời kỳ Việt Nam Dân Chủ Cộng Hoà và Cộng Hoà Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam 13

1.3 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 20

1.3.1 Khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 20

1.3.2 Sự cần thiết cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 22

1.3.3 Vai trò và ý nghĩa của việc cấp GCN quyền sử dụng đất 24

Trang 6

1.3.3.1 Vai trò 24

1.3.3.2 Ý nghĩa của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 25

1.3.3.3 Chức năng nhiệm vụ của công tác cấp giấy chứng nhận 25

1.3.4 Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận 25

1.3.5 Vai trò của các cấp chính quyền đối với công tác đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp Giấy chứng nhận 26

1.4 Khái quát công tác cấp Giấy chứng nhận ở Việt Nam 28

1.4.1 Khái quát công tác cấp Giấy chứng nhận của cả nước 28

1.4.2 Khái quát công tác cấp Giấy chứng nhận trên địa bàn thành phố Hà Nội 31 1.4.3 Thuận lợi và khó khăn trong việc triển khai công tác cấp Giấy chứng nhận 34 1.4.3.1 Thuận lợi 34

1.4.3.2 Khó khăn 35

1.5 Thu hồi đất và nhu cầu nhà tái định cư trong quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa 36

1.5.1 Khái niệm về tái định cư 36

1.5.2 Nhu cầu nhà tái định cư phục vụ giải phóng mặt bằng trong quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa 37

CHƯƠNG 2 40

NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT ĐỐI VỚI KHU TÁI ĐỊNH CƯ TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN CẦU GIẤY, THÀNH PHỐ HÀ NỘI 40

2.1 Khái quát chung về địa bàn nghiên cứu 40

2.1.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên 40

2.1.2 Đặc điểm kinh tế - xã hội 42

2.2 Hiện trạng sử dụng đất và tình hình cấp Giấy chứng nhận trên địa bàn quận Cầu Giấy 45

Trang 7

2.2.1 Hiện trạng sử dụng đất quận Cầu Giấy 45

2.2.2 Tình hình cấp Giấy chứng nhận trên địa bàn quận Cầu Giấy 47

2.2.3 Các khu tái định cư trên địa bàn quận Cầu Giấy 48

2.3 Thực trạng công tác cấp Giấy chứng nhận đối với khu tái định cư giải phóng mặt bằng trên địa bàn quận Cầu Giấy 52

2.3.1 Hồ sơ và trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người mua nhà tái định cư là hộ gia đình, cá nhân 52

2.3.2 Quy trình cấp Giấy chứng nhận cho các hộ dân thuộc diện tái định cư giải phóng mặt bẳng trên địa bàn Thành phố Hà Nội 54

2.3.3 Hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận đối với các hộ dân tái định cư nằm trên các Quận, Huyện khác nhau thuộc thành phố Hà Nội 57

2.3.4 Kết quả công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất đối với khu tái định cư trên địa bàn

quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội 62

2.3.4.1 Kết quả công tác cấp Giấy chứng nhận đối với khu tái định cư 62 2.3.4.2 Kết quả điều tra thực trạng cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khu tái định cư thuộc quận Cầu Giấy 66

2.3.4.3 Phân loại các trường hợp chưa được cấp giấy chứng nhận 72

2.4 Đánh giá chung quá trình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với khu tái định cư thuộc quận Cầu Giấy 73

2.4.1 Thuận lợi 73

2.4.2 Tồn tại và khó khăn 74

CHƯƠNG 3 78

ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP ĐỐI VỚI CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT ĐỐI VỚI KHU TÁI ĐỊNH CƯ TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN CẦU GIẤY, THÀNH PHỐ HÀ NỘI 78 3.1 Những vấn đề bất cập trong công tác cấp Giấy chứng nhận tại quận

Trang 8

Cầu Giấy 78

3.2 Đề xuất giải pháp góp phần hỗ trợ đẩy nhanh tiến độ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với khu tái định cư 79

3.2.1 Giải pháp về chính sách pháp luật 79

3.2.2 Hiện đại hóa và hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính 80

3.2.3 Nâng cao chất lượng tổ chức cán bộ 80

3.2.4 Giải pháp riêng cho nhà tái định cư 81

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 82

TÀI LIỆU THAM KHẢO 84

Trang 9

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

Trang 10

DANH MỤC HÌNH ẢNH

Hình 2.1 Sơ đồ địa giới hành chính quận Cầu Giấy 41 Hình 2.2 Biểu đồ thể hiện cơ cấu loại đất trên địa bàn quận Cầu Giấy

- thành phố Hà Nội 46 Hình 2.3 Sở đồ vị trí các khu tái định cư trên địa bàn quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội 51 Hình 2 4 Quy trình đăng ký lần đầu và cấp giấy chứng nhận cho các hộ dân thuộc diện tái định cư 56 Hình 2.5 Biểu đồ so sánh kết quả cấp giấy chứng nhận QSDĐ đối với khu tái định cư giai đoạn 2006 - 2013 63 Hình 2.6 Biểu đồ so sánh thực trạng cấp giấy chứng nhận QSĐ giữa các khu tái định cư thông qua phiếu điều tra 71

Trang 11

DANH MỤC BẢNG

Bảng 1 1 Kết quả cấp GCN các loại đất trên cả nước tính đến 30/9/2008 29

Bảng 1 2 Kết quả cấp GCN các loại đất trên cả nước tính đến 30/9/2014 30

Bảng 2 1 Cơ cấu quỹ đất quận Cầu Giấy năm 2010 45

Bảng 2 2 Biến động quỹ đất năm 2010 so với 2014 47

Bảng 2 3 Số lượng hồ sơ kê khai, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho hộ gia đình,tổ chức DN từ năm 2008 - 2010 tại quận Cầu Giấy 48

Bảng 2 4 So sánh hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với các hộ dân tái định cư nằm trên các Quận, Huyện khác nhau thuộc thành phố Hà Nội 60

Bảng 2 5 Kết quả công tác cấp Giấy chứng nhận QSDĐ đối với khu tái định cư giai đoạn 2006 - 2013 63

Bảng 2 6 Thống kê kết quả phiếu điều tra tại sáu khu tái định cư trên địa bàn quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội 70

Trang 12

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là điều kiện tồn tại

và phát triển của con người và các sinh vật khác ở trên trái đất Đối với đời sống, đất đai là nơi trên đó con người xây dựng nhà cửa và tiến hành các hoạt động văn hóa, là nơi phân bố các khu dân cư… Sử dụng đất đai có ý nghĩa quyết định tới sự thành bại về kinh tế và ổn định chính trị, phát triển xã hội cả trước mắt và lâu dài Tuy nhiên, đây là nguồn tài nguyên có hạn, việc quản lý và sử dụng nguồn tài nguyên này vào việc phát triển kinh tế - xã hội của đất nước một cách khoa học, tiết kiệm và đạt hiệu quả cao là vô cùng quan trọng và có ý nghĩa to lớn

Trong quá trình phát triển đất nước theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa, việc thu hồi đất để phục vụ cho lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế - xã hội là một quá trình tất yếu, tác động lớn đến người bị thu hồi đất Trong khi quỹ đất hiện có dành cho các hạng mục trên không thể đáp ứng được nhu cầu của sự phát triển, vì vậy, việc chuyển đất đang sử dụng vào các mục đích như đất nông nghiệp, đất ở, đất chưa sử dụng… sang mục đích sử dụng đất chuyên dùng là điều không thể tránh khỏi Nhu cầu chuyển đổi đất đai đang tạo nên một áp lực ngày càng tăng, trong 10 năm qua, từ 2001-2010 đã có 725 nghìn ha đất nông nghiệp chuyển sang các mục đích phi nông nghiệp như xây dựng đường giao thông, thủy lợi, khu đô thị, khu công nghiệp ; dự báo trong 10 năm tới (2011- 2020), diện tích đất chuyển từ nông nghiệp sang phi nông nghiệp sẽ là 907 nghìn

ha Chính vì vậy tái định cư là một vấn đề lớn của quốc gia, đặc biệt là các nước đang phát triển trong những trường hợp điển hình như làm đường, phát triển đô thị Tái định cư là việc Nhà nước bố trí đất ở, nhà ở tại nơi mới cho những người bị Nhà nước thu hồi đất ở mà họ không còn chỗ ở nào khác Việc thu hồi đất

ở thông qua một quyết định hành chính là một quá trình không tự nguyện, có tính cưỡng chế và đòi hỏi có sự “hy sinh” của người sử dụng đất, do đó, không chỉ đơn thuần là sự đền bù về mặt vật chất (có đất ở, nhà ở) mà còn phải đảm bảo lợi ích

Trang 13

của người bị thu hồi đất, họ phải có được chỗ ở ổn định, điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ [11]

Hiện nay, nhu cầu nhà tái định cư trên địa bàn thành phố Hà Nôi tăng mạnh trong đó nhu cầu nhiều nhất là quận Hoàng Mai, cần 1.500 căn hộ cho các Dự án Công viên Yên Sở, đường vành đai 2,5, đường Lĩnh Nam - Tam Trinh, đường Minh Khai - Yên Duyên - Vĩnh Tuy, Dự án thoát nước, tiếp đến là quận Đống Đa cần 1.200 căn hộ cho Dự án đường vành đai I (Ô Chợ Dừa – Hoàng Cầu), Dự án

hồ Linh Quang, đường vành đai II (Ngã Tư Sở - Ngã Tư Vọng), Dự án xây dựng đường Trần Phú - Kim Mã cần 170 căn hộ tái định cư và nhiều dự án khác trên địa bàn thành phố Hà Nội

Trong thời gian gần đây, vấn đề thực hiện cơ chế Nhà nước thu hồi đất của người đang sử dụng đất để giao đất cho các nhà đầu tư vẫn đang gây nhiều bức xúc trong thực tế triển khai, nhất là những bức xúc của người bị thu hồi đất trong việc thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Vì vậy, công tác cấp Giấy chứng nhận cho các hộ dân để họ sớm ổn định tại nơi ở mới cần được quan tâm hơn nữa

Tuy nhiên trong thực tế, trong nhiều trường hợp, công tác cấp Giấy chứng nhận quyển sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với khu tái định cư của cả nước nói chung và của quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội nói riêng vẫn còn gặp rất nhiều khó khăn, bất cập Mặc dù là một quận nội thành và đang trong quá trình đô thị hoá mạnh mẽ, các quan hệ đất đai ngày càng trở nên phức tạp và đa dạng nhưng việc cập nhật thông tin về đất đai trên địa bàn quận Cầu Giấy vẫn chưa được thực hiện một cách đầy đủ, thường xuyên mà nguyên nhân chủ yếu là do dữ liệu hồ sơ chưa được liên kết với nhau nên dẫn đến nhiều vướng mắc trong quá trình cấp Giấy chứng nhận, mặt khác các quy định về thủ tục hành chính khi tiến hành cấp Giấy chứng nhận còn quá cồng kềnh, phải qua nhiều cấp, sự phân cấp không thích hợp với yêu cầu thực tế, thủ tục thực hiện liên quan đến nhiều cơ quan mà trong đó quy định về trách nhiệm của các cấp các ngành còn thiếu cụ thể, đôi chỗ còn chồng chéo gây mất thời gian khi thực hiện Trong khi đó, Nhà nước chưa có biện pháp tháo gỡ những vướng mắc đang tồn tại

Trang 14

2 Mục tiêu của đề tài

- Đánh giá thực trạng công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với các khu tái định cư trên địa bàn quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội

- Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác cấp Giấy chứng nhận sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với các khu tái định cư trên địa bàn quận Cầu Giấy, Thành phố Hà Nội

3 Nhiệm vụ nghiên cứu:

- Nghiên cứu cơ sở khoa học, cơ sở pháp lý của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất với trình tự và quy phạm của công tác quản lý Nhà nước về đất đai

- Điều tra, thu thập số liệu, tài liệu về thực trạng công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với khu tái định cư trên địa bàn quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội

- Phân tích tình hình quản lí và hiện trạng sử dụng đất quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội

- Phân tích, đánh giá thực trạng công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với khu tái định

cư trên địa bàn quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội

- Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội

Trang 15

4 Phạm vi nghiên cứu

- Phạm vi khu vực: Trong đề tài này, tác giả tập trung nghiên cứu, đánh giá công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại Khu tái định cư Nam Trung Yên, phường Trung Hòa, quận Cầu Giấy; Khu 5,03 ha Dịch Vọng, phường Dịch Vọng, quận Cầu Giấy; Khu Trung Hòa - Nhân Chính, Phường Trung Hòa, quận Cầu Giấy; Khu Tây Nam Đại Học Thương Mại, phường Mai Dịch, quận Cầu Giấy; khu 127 Nguyễn Phong Sắc, phường Dịch Vọng, quận Cầu Giấy; khu 4F Trung Yên, phường Trung Hòa, quận Cầu Giấy

- Giới hạn nội dung nghiên cứu: Luận văn tập trung nghiên cứu thực trạng

và đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn

quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội ( gọi chung là Giấy chứng nhận)

5 Phương pháp nghiên cứu

- Phương pháp thu thập số liệu: thu thập tài liệu, số liệu tại các phòng, ban

có liên quan: phòng Tài nguyên và môi trường, Văn phòng đăng ký đất và nhà quận Cầu Giấy; Công ty TNHHMTV Quản lý và Phát triển nhà Hà Nội; thu thập các văn bản, tài liệu liên quan đến công tác cấp Giấy chứng nhận của Trung ương (Chính phủ, các Bộ ngành) và của thành phố Hà Nội

- Phương pháp điều tra: phỏng vấn cán bộ phòng Tài nguyên và Môi trường, cán bộ Văn phòng đăng ký đất và nhà quận Cầu giấy, cán bộ trực tiếp thụ lý hồ sơ của Xí nghiệp quản lý dịch vụ và khai thác khu đô thị trực thuộc Công ty TNHHMTV quản lý và phát triển nhà Hà Nội, các hộ gia đình tại các tòa nhà tái định cư để phục vụ cho việc đánh giá thực trạng công tác cấp Giấy chứng nhận cho các hộ dân tái định cư hiện nay

- Phương pháp thống kê, tổng hợp: từ số liệu điều tra và thu thập được tiến hành thống kê, tổng hợp để có căn cứ cho phần đánh giá tình hình cấp Giấy chứng nhận cho các hộ dân tái định cư trên địa bàn quận

- Phân tích, so sánh các số liệu điều tra: Phân tích số liệu đã tổng hợp, từ đó

Trang 16

đánh giá tình hình cấp Giấy chứng nhận trên địa bàn quận

- Phương pháp thống kê và xử lý số liệu: Hệ thống hóa và chuẩn hóa các tài liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, số liệu thống về tình hình sử dụng và quản lý đất đai

6 Cấu trúc luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận và tài liệu tham khảo, đề tài gồm 3 chương:

Chương 1: Tổng quan về vấn đề câp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,

quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Chương 2: Nghiên cứu thực trạng công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với khu tái định

cư trên địa bàn quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội

Chương 3: Đề xuất một số giải pháp đối với công tác cấp Giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với khu tái định cư trên địa bàn quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội

Kết luận và kiến nghị

Trang 17

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỂN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 1.1 Đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1.1.1 Đăng ký quyền sử dụng đất

Đăng ký quyền sử dụng đất là quá trình ghi vào hồ sơ địa chính về quyền sử dụng đất đối với một thửa đất xác định và cấp GCN đối với thửa đất đó, nhằm chính thức xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất

Đăng ký đất đai là một trong mười ba nội dung quản lý Nhà nước về đất đai được xác lập tại điều 46 luật đất đai 2003 [20], thông qua đó để xác lập mối quan

hệ pháp lý chính thức về quyền sử dụng đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất Đồng thời, Nhà nước thiết lập hồ sơ địa chính làm sơ sở xác lập quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất

Đăng ký quyền sử dụng đất là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, là điều kiện đảm bảo quỹ đất trong phạm vi lãnh thổ được sử dụng hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả

Đăng ký quyền sử dụng đất vừa có tính kế thừa, có quan hệ hữu cơ với các nhiệm vụ quản lý Nhà nước về đất đai theo quy định tại Điều 46 luật đất đai năm

2003 [20], các thông tin đăng ký đất đai phải thống nhất với các tài liệu có liên quan Hoàn thiện tốt nhiệm vụ đăng ký đất đai là cơ sở cần thiết cho việc thành lập

hệ thống thông tin đất đai

Khi quan hệ đất đai ngày càng được mở rộng và phức tạp như hiện nay thì việc đăng ký quyền sử dụng đất nảy sinh nhiều vấn đề khó khăn Vì thế việc tìm ra một cơ chế phối hợp quyền sở hữu và quyền sử dụng đất hợp lý đảm bảo các lợi ích là rất cần thiết, và nếu đạt được điều đó thì sẽ thúc đẩy nền kinh tế phát triển và

xã hội ổn định Ngược lại nếu chúng ta không có cơ chế hợp lý sẽ kìm hãm sự phát triển của nền kinh tế - xã hội đất nước

Trang 18

Với yêu cầu đặt ra như trên ta nhận thấy rằng việc đăng ký quyền sử dụng đất mà Nhà nước ta thực hiện từ xưa đến nay là hợp lý và phù hợp với thực tiễn

Hệ thống văn bản pháp luật đã bước đầu đáp ứng được những yêu cầu phức tạp trong việc điều chỉnh các mối quan hệ đất đai phức tạp Tuy nhiên với xu hướng phát triển như ngày nay, công tác quản lý và sử dụng đất đai còn nhiều khó khăn đòi hỏi Nhà nước ta phải nghiên cứu nắm bắt rõ tình hình đất đai nhằm đề ra những văn bản pháp lý về đất đai mới bổ sung cho hệ thống văn bản hiện có, thay thế những văn bản không còn phù hợp, hoàn thiện hệ thống văn bản đất đai Đây sẽ là

cơ sở pháp lý vững chắc nhất đảm bảo cho việc quản lý và sử dụng đất diễn ra ổn định, chặt chẽ, sử dụng tiết kiệm hiệu quả đem lại lợi ích lớn nhất

1.1.2 Quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Nhà ở là tài sản luôn gắn liền với đất đai Đối với con người nhà ở là nơi không thể thiếu Về mặt vật chất, nhà ở là phương tiện che mưa nắng bảo vệ con người trước những hiện tượng thiên nhiên như mưa, gió, giá rét, bão Về mặt tinh thần ngôi nhà là nơi con người nghỉ ngơi, sinh hoạt lấy lại sức lực sau ngày làm việc vất vả

Theo điều 181 bộ Luật dân sự 2005, Nhà ở là một bất động sản không thể

di dời và quyền sở hữu nhà ở cũng như quyền sở hữu các tài sản khác bao gồm quyền chiếm đoạt (quản lý nhà ở), quyền sử dụng (lợi dụng các tính năng của nhà ở

để phục vụ mục đích kinh tế - đời sống), và quyền định đoạt (quyết định số phận pháp lý của nhà ở như bán, cho thuê, cho mượn, để thừa kế, phá đi, ) Chủ sở hữu nhà ở là người có đầy đủ các quyền đó Tuy nhiên quyền sở hữu nhà ở cũng có thể tách rời như đối với đất, nghĩa là chủ sở hữu có thể chuyển giao một phần hoặc toàn bộ quyền sử dụng nhà ở và quyền chiếm hữu nhà ở của mình cho người khác trong một khoảng thời gian và không gian xác định, đó là khi chủ sở hữu cho thuê nhà, cho mượn nhà Việc quy định phân chia quyền hạn giữa chủ sở hữu nhà và người sử dụng nhà không tuân theo quy tắc cứng nhắc mà tuân theo sự thoả thuận giữa hai bên

Trang 19

Hiến pháp năm 1992 của nước ta khẳng đinh việc đảm bảo quyền có nhà ở của công dân, bảo vệ quyền sở hữu nhà ở, động viên và khuyến khích các tổ chức, mọi cá nhân duy trì và phát triển quỹ nhà ở Pháp lệnh nhà ở ngày 26/3/1991 (văn bản pháp luật có tính pháp lý cao nhất về nhà ở) cũng đã quy định: "Công dân thực hiện quyền có nhà ở bằng việc tạo lập hợp pháp nhà ở cho mình hoặc thuê nhà ở của chủ sở hữu khác theo quy định của pháp luật Nhà nước công nhận và bảo vệ quyền sở hữu nhà ở của các cá nhân và các chủ sở hữu khác"

Tại Việt Nam có ba hình thức sở hữu nhà ở sau:

+ Nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, bao gồm:

Nhà ở được tạo lập bằng vốn ngân sách Nhà nước hoặc có nguồn gốc từ vốn ngân sách của Nhà nước

Nhà ở có nguồn gốc sở hữu khác được chuyển thành sở hữu Nhà nước theo quy định của pháp luật

Nhà ở được tạo lập bằng nguồn vốn ngân sách Nhà nước có một phần tiền góp của cá nhân tập thể theo thoả thuận hoặc theo hợp đồng mua nhà trả góp nhưng chưa trả hết tiền

Đối với loại nhà này Nhà nước là chủ sở hữu, Nhà nước có thể sử dụng trực tiếp nhà hoặc cho các đối tượng khác thuê nhà để sử dụng

+ Nhà ở thuộc sở của các tổ chức chính trị, kinh tế, xã hội, gồm:

Nhà ở được tạo lập bằng nguồn vốn do các tổ chức này huy động

Nhà ở được các tổ chức cá nhân biếu tặng hợp pháp

+ Nhà ở thuộc sở hữu tư nhân: là nhà do tư nhân tự tạo lập thông qua xây dựng, mua bán hoăc do nhận thừa kế bởi các hình thức hợp pháp khác

Nhà nước ta công nhận ba hình thức sở hữu nhà ở trên và thực hiện quyền bảo hộ hợp pháp về nhà ở cho mọi đối tượng sở hữu Nhà nước công nhận quyền

sở hữu nhà ở bằng việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho chủ sở hữu Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở là chứng thư có tính pháp lý cao nhất biểu hiện cho quyền sở hữu hợp pháp của chủ sở hữu về nhà ở và là căn cư pháp lý gắn kết chủ sở hữu nhà ở và Nhà nước

Trang 20

Do tầm quan trọng đặc biệt của nhà ở đối với đời sống kinh tế xã hội cho nên Nhà nước ta phải thực hiện quản lý chặt chẽ về nhà ở Nhà nước đóng vai trò

là cơ quan quản lý tối ao về nhà ở Chủ sở hữu nhà ở có quyền lợi đồng thời phải thực hiện nghĩa vụ về nhà ở theo quy định của Nhà nước, cụ thể là:

- Về quyền lợi:

Chủ sở hữu nhà ở có quyền sử dụng trực tiếp, có quyền cho thuê nhà ở của mình, có quyền dùng nhà ở của mình để thế chấp, bảo lãnh, uỷ quyền cho người khác quản lý nhà ở, chuyển quyền sở hữu nhà ở cho người khác theo luật định

- Về nghĩa vụ:

Chủ sở hữu nhà ở phải đăng ký nhà ở tại UBND cấp có thẩm quyền

Chủ sở hữu nhà ở phải nộp thuế về nhà theo luật định

Chủ sở hữu phải bảo quản và sửa chữa nhà ở Khi cải tạo hay xây dựng mới đều phải xin phép của UBND cấp có thẩm quyền

Phải thực hiện phá dỡ nhà khi bị hư hỏng nặng có nguy cơ sập đổ để bảo đảm an toàn hoặc để thực hiện quy hoạch xây dựng của Nhà nước

Về phía nhà nước với tư cách là người quản lý có quyền quy định quyền lợi

và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở Nhà nước có trách nhiệm bảo hộ quyền lợi hợp pháp của chủ sở hữu nhà ở, đồng thời có quyền yêu cầu chủ sở hữu nhà ở phải thực hiện nghĩa vụ của họ theo luật định Ngoài việc quy định quyền lợi và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở như trên nhà nước còn thực hiện chế độ quản lý nhà nước về nhà

ở thông qua một số biện pháp như:

- Nhà nước ban hành các quy chế, tiêu chuẩn, quy phạm về quy hoạch, thiết

kế, xây dựng, quản lý nhà ở

- Nhà nước có quyền cho phép hoặc đình chỉ xây dựng vì thế nhà nước tổ chức việc cấp phép xây dựng

- Nhà nước lập kế hoạch xây dựng nhà ở

- Nhà nước tổ chức đăng ký, điều tra, thống kê nhà ở

- Thực hiện thanh tra, kiểm tra, giải quyết các vi phạm về nhà ở

Hiến pháp 2013 của nước ta quy định:

Trang 21

- Công dân có quyền có nơi ở hợp pháp

- Mọi người có quyền bất khả xâm phạm về chỗ ở Không ai được tự ý vào chỗ ở của người khác nếu không được người đó đồng ý

- Việc khám xét chỗ ở do luật định

Nhà ở và quyền có nhà ở là một trong những yếu tố phản ánh bản chất của

xã hội Ðảng và Nhà nước ta coi đây là một trong những quốc sách Pháp lệnh về nhà ở cũng ghi rõ: "Công dân thực hiện quyền có nhà ở bằng việc tạo lập hợp pháp nhà ở cho mình hoặc thuê nhà ở của chủ sở hữu khác theo quy định của pháp luật" Song, điều băn khoăn là, khi xóa bao cấp về nhà ở, chúng ta không có những cơ chế, chính sách kịp thời để thay thế và giải quyết chế độ từ thời xa xưa sang cơ chế mới Ðiều này dẫn đến tình trạng tùy tiện, mạnh ai nấy làm, gây lộn xộn, thậm chí gây bất công bằng về nhà ở trong nhiều năm qua

Khó khăn lớn của Hà Nội cũng như một số thành phố khác là không chỉ lo nhà ở cho những người dân sở tại, mà còn phải lo một phần rất lớn cho những người từ các địa phương khác đến lập nghiệp Song muốn phát triển nhà ở thì phải

có tiền Nếu chỉ nhìn vào đồng lương hiện nay, thì nhà ở đối với người làm công ăn lương và những người thu nhập thấp trong xã hội sẽ mãi mãi là chuyện không tưởng Ngay cả thời điểm này, khi mà hàng chục nghìn căn hộ đang tồn kho với tổng giá trị ngót 50 nghìn tỷ đồng, và thị trường này cũng đã "đến đáy" không chỉ một lần, thì với những người làm công ăn lương và thu nhập thấp, để mua được căn hộ chung cư bình dân thôi cũng không hề dễ dàng gì

Thực tế cho thấy, với mỗi hộ gia đình, nhà ở chính là một nguồn kinh phí lớn nhất Nghĩa là, đòi hỏi phải có một số tiền lớn, nhất thiết phải thành lập các cơ quan tài chính nhà ở để thu gom tiền và đầu tư Nhiều nước khác trên thế giới, quỹ dự phòng hay quỹ lương hưu bảo đảm an sinh xã hội là nguồn thu chủ yếu của tài chính nhà ở Các khoản cho vay quốc tế cũng là những nguồn có hiệu quả cao cho vấn đề tài chính nhà ở Thế nhưng, trên khía cạnh này, dường như ta vẫn còn lúng túng

Mới đây, Thủ tướng Chính phủ đã chỉ đạo cần có giải pháp tổng thể tháo gỡ

bế tắc cho thị trường bất động sản Ngân hàng Nhà nước sẽ có gói tín dụng 20.000

Trang 22

- 40.000 tỷ đồng hỗ trợ người mua nhà với lãi suất hợp lý, thời hạn 10 năm Hy vọng hướng tháo gỡ trên cùng những chính sách và giải pháp thiết thực khác sớm phát huy hiệu quả trên thực tế, để vấn đề quyền có nhà ở sớm bớt đi nhức nhối

Chính sách của Nhà nước đã giúp cho quá trình phát triển nhà ở nước ta hiện nay diễn ra một cách mạnh mẽ, đáp ứng cho nhu cầu ở ngày một gia tăng cũng như nhu cầu dùng nhà để kinh doanh phát triển kinh tế Tuy nhiên, một thực

tế hiện nay là nhà ở nước ta, đặc biệt là nhà ở các đô thị, đang phát triển một cách ồ

ạt, không theo quy hoạch, xây dựng nhà ở trái phép, quy mô manh mún làm phá vỡ cảnh quan kiến trúc đô thị Việc quản lý nhà ở còn bị buông lỏng khiến cho việc cơi nới xây dựng trái phép, tranh chấp nhà cửa diễn ra thường xuyên Sự phát triển các quan hệ nhà đất đã nảy sinh một số vấn đề mà pháp luật nhà ở hiện hành chưa theo kịp để điều chỉnh Thực tế này đòi hỏi Nhà nước ta phải thực thi chế độ quản

lý nhà ở chặt chẽ hơn, đồng thời phải nhanh chóng ban hành và đưa vào thực hiện những văn bản pháp luật mới để kịp thời điều chỉnh, phục vụ cho công tác quản lý nhà ở đặt ra: vừa tạo điều kiện cho nhà ở phát triển, nhưng vẫn đảm bảo quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ nhà ở

1.2 Tổng quan về đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở nước ta qua các thời kỳ

1.2.1 Thời kỳ trước năm 1945

Ở Việt Nam, công tác đăng ký đất đai có từ thế kỷ thứ VI và nổi bật nhất là:

- Thời kỳ Gia Long với sổ Địa bạ được lập cho từng xã phân biệt rõ đất công điền và đất tư điền của mỗi xã Trong sổ đó ghi rõ của ai, diện tích, tứ cận, đẳng hạ để tính thuế Sổ Địa bạ được lập cho 18.000 xã từ Mục Nam Quan đến mũi

Cà Mau, bao gồm 10.044 tập và có 3 bộ được lưu ở 3 cấp: bản Giáp được lưu ở bộ

Hộ, bản Bính ở Bộ Chánh, bản Đinh ở xã sở tại Theo quy định cứ 5 năm thì phải đại tu, hàng năm tiểu tu

- Thời Minh Mạng: sổ Địa bộ được lập tới từng làng xã Sổ này tiến bộ hơn

sổ thời Gia Long vì nó được lập trên cơ sở đạc điền với sự chứng kiến của các chức sắc giúp việc trong làng Các viên chức trong làng lập sổ mô tả ghi các thửa đất,

Trang 23

ruộng kèm theo sổ Địa bộ có ghi diện tích, loại đất Quan Kinh Phái và viên Thơ Lại có nhiệm vụ ký xác nhận vào sổ mô tả Quan phủ căn cứ vào đơn thỉnh cầu của điền chủ khi cần thừa kế, cho, bán hoặc từ bỏ quyền phải xem xét ngay tại chỗ sau

đó trình lên quan Bố Chánh và ghi vào sổ Địa bộ

- Thời kỳ Pháp thuộc: Thời kỳ này tồn tại rất nhiều chế độ điền địa khác nhau:

- Chế độ điền thổ tại Nam Kỳ: Pháp đã xây dựng được hệ thống bản đồ dải thửa được đo đạc chính xác và lập sổ điền thổ Trong sổ điền thổ, mỗi trang sổ thể hiện cho một lô đất của mỗi chủ sử dụng trong đó ghi rõ: diện tích, nơi toạ đạc, giáp ranh và các vấn đề liên quan đến sở hữu và sử dụng

- Chế độ quản thủ địa chính tại Trung Kỳ: đã tiến hành đo đạc bản đồ dải thửa, sổ địa bộ, sổ điền chủ, tài chủ bộ

- Chế độ điền thổ và quản thủ địa chính tại Bắc Kỳ: Do đặc thù đất đai ở miền Bắc manh mún, phức tạp nên mới chỉ đo đạc được các lược đồ đơn giản và lập được hệ thống sổ địa chính Sổ địa chính lập theo thứ tự thửa đất ghi diện tích, loại đất, tên chủ Ngoài ra còn được lập các sổ sách khác như sổ điền chủ,

sổ khai báo…

Nhìn chung, thời kỳ này áp dụng nhiều chế độ quản lý, nhiều loại hồ sơ khác nhau để vừa phù hợp với điều kiện ngoại cảnh vừa phù hợp với mục tiêu lâu dài là xây dựng được một hệ thống hồ sơ thống nhất Tuy nhiên, trong các chế độ quản lý này thì hệ thống hồ sơ được thiết lập cũng chỉ gồm hai nhóm tài liệu: nhóm lập theo thứ tự thửa đất và nhóm lập theo chủ đất để tra cứu

1.2.2 Thời kỳ Mỹ Nguỵ tạm chiếm miền Nam (1954 - 1975)

Thời kỳ này tồn tại hai chính sách ruộng đất: một chính sách ruộng đất của chính quyền cách mạng và một chính sách ruộng đất của chính quyền Nguỵ

- Tân chế độ điền thổ: Theo sắc lệnh 1925 miền Nam Việt Nam sử dụng chế

độ điền thổ Đây là chế độ được đánh giá chặt chẽ có hiệu quả nhất trong thời kỳ Pháp thuộc Hệ thống hồ sơ được thiết lập theo chế độ này gồm: bản đồ dải thửa kế thừa từ thời Pháp; sổ điền thổ lập theo lô đất trong đó ghi rõ: diện tích, nơi toạ đạc, giáp ranh, biến động, tên chủ sở hữu; sổ mục lục lập theo tên chủ ghi số liệu tất cả

Trang 24

các thửa đất của mỗi chủ Hệ thống hồ sơ trên được lập thành hai bộ lưu tại Ty Điền địa và xã Sở tại

- Chế độ quản thủ điền địa cũng tiếp tục được duy trì từ thời Pháp thuộc Theo chế độ này phương pháp đo đạc rất đơn giản các xã có thể tự đo vẽ lược đồ

Và hệ thống hồ sơ gồm: sổ địa bộ được lập theo thứ tự thửa đất (mỗi trang sổ lập cho 5 thửa), sổ điền chủ lập theo chủ sử dụng (mỗi chủ một trang), sổ mục lục ghi tên chủ để tra cứu

- Giai đoạn 1960 – 1975: Thiết lập Nha Tổng Địa Nha này có 11 nhiệm

vụ trong đó có 3 nhiệm vụ chính là: xây dựng tài liệu nghiên cứu, tổ chức và điều hành tam giác đạc, lập bản đồ và đo đạc thiết lập bản đồ sơ đồ và các văn kiện phụ thuộc

1.2.3 Thời kỳ Việt Nam Dân Chủ Cộng Hoà và Cộng Hoà Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam

- Thời kỳ tháng 8/1945-1979: Sau Cách mạng tháng 8 năm 1945 đặc biệt là sau cải cách ruộng đất năm 1957, Nhà nước đã tịch thu ruộng đất của địa chủ chia cho dân nghèo Đến năm 1960 hưởng ứng phong trào hợp tác hoá sản xuất đại bộ phận nhân dân đã góp ruộng vào hợp tác xã làm cho hiện trạng sử dụng đất có nhiều biến động Thêm vào đó là điều kiện đất nước khó khăn có nhiều hệ thống hồ

sơ địa chính giai đoạn đó chưa được hoàn chỉnh cũng như độ chính xác thấp do vậy không thể sử dụng được vào những năm tiếp theo Trước tình hình đó ngày 03/07/1958, Chính phủ đã ban hành Chỉ thị số 344/TTg cho tái lập hệ thống Địa chính trong Bộ Tài chính [13]

Hệ thống tài liệu đất đai trong thời kỳ này chủ yếu là bản đồ dải thửa đo đạc thủ công bằng thước dây, bàn đạc cải tiến và sổ mục kê ruộng đất

Ngày 09/11/1979, Chính phủ đã ban hành Nghị định 404-CP về việc thành lập tổ chức quản lý ruộng đất trực thuộc Hội đồng Bộ trưởng thống nhất quản lý Nhà nước đối với toàn bộ ruộng đất trên toàn lãnh thổ [14]

- Thời kỳ từ năm 1980-1988

Trang 25

Hiến pháp năm 1980 ra đời quy định: “ Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý “ Nhà nước quan tâm đến công tác quản lý đất đai để quản chặt và nắm chắc quỹ đất trong cả nước Tuy nhiên, trong giai đoạn này, hệ thống quản lý đất đai của toàn quốc còn nhiều hạn chế và chưa có biện pháp cụ thể

để quản lý toàn bộ đất đai Nhà nước mới chỉ quan tâm đến việc quản lý đất nông nghiệp cho nên mới xảy ra tình trạng giao đất, sử dụng đất tuỳ tiện đối với các loại đất khác Từ thực tế đó, Đảng và Nhà nước đã ban hành nhiều Quyết định, Thông

Quyết định số 56/QĐ- ĐKTK ngày 05/11/1981 về việc điều tra đo đạc, kê khai đăng ký và lập hồ sơ đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

để đáp ứng yêu cầu quản lý đất đai Quyết định số 56 này ban hành đã làm cho công tác quản lý đất đai có bước đột phá mới Công tác đăng ký đất đai có một trình tự khá chặt chẽ Việc xét duyệt phải do hội đồng đăng ký thống kê đất đai của

xã thực hiện, kết quả xét đơn của xã phải do Ủy ban nhân dân huyện phê duyệt mới được đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Hồ sơ đăng ký đất đai khá hoàn chỉnh và chặt chẽ bao gồm 4 mẫu Nó đã đáp ứng được yêu cầu công tác quản lý đất đai giai đoạn đó Các tài liệu của hệ thống quản lý này bao gồm: biên bản xác định địa giới hành chính, sổ dã ngoại, biên bản và các kết quả chi tiết kiểm tra đo đạc ngoài thực địa, trong phòng, đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bản kê khai ruộng đất của tập thể, bản tổng hợp các hộ sử dụng đất không hợp pháp, sổ mục kê, biểu thống kê, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bản đồ địa chính, thông báo công khai hồ sơ đăng ký, biên bản kết thúc công khai, sổ khai báo biến động…

Trang 26

Tuy nhiên, trong giai đoạn này, việc xét duyệt được thực hiện chưa nghiêm túc

do đó độ chính xác chưa cao Hầu hết các trường hợp vi phạm không bị xử lý mà vẫn còn được kê khai Có thể nói, hệ thống hồ sơ địa chính cũng như trình tự thủ tục quản

lý khá chặt chẽ nhưng trong quá trình thực hiện chúng lại không chặt chẽ Do vậy, hệ thống hồ sơ này vẫn chỉ mang tính chất điều tra, phản ánh hiện trạng sử dụng đất Trong quá trình thiết lập hệ thống hồ sơ thì tình trạng sai sót vẫn chiếm tỷ lệ khá cao (trên 10% có nơi trên 30%) Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chưa được thực hiện Công tác quản lý đất đai giai đoạn này thiếu đồng bộ cũng như độ chính xác là do pháp luật chưa chặt chẽ, trình độ chuyên môn nghiệp vụ của cán bộ cũng như nhận thức của người dân giai đoạn này chưa cao

- Thời kỳ từ năm 1988 -1993 Năm 1988, Luật đất đai lần đầu tiên được ban hành nhằm đưa công tác quản

lý đất đai vào nề nếp Giai đoạn này công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính là một nhiệm vụ bắt buộc và bức thiết của việc quản lý, là cơ sở cho việc tổ chức thực hiện Luật đất đai Do yêu cầu thực

tế, để đáp ứng các nhiệm vụ đặt ra và thừa kế sản phẩm theo Chỉ thị số 299/CT- TTg ngày 10/11/1980, Tổng cục quản lý ruộng đất đã ban hành Quyết định số 201/ĐKTK ngày 14/07/1989 về việc đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất và Thông tư số 302/TT-ĐKTK ngày 28/10/1989 hướng dẫn thi hành Quyết định số 201 Chính việc ban hành các văn bản này mà công tác quản lý đất đai đã có bước phát triển mới, công tác đăng ký đất đai có thay đổi mạnh mẽ và chúng được thực hiện đồng loạt vào những năm tiếp theo trên phạm vi cả nước

Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện đã có những vướng mắc cần phải giải quyết đó là vấn đề chất lượng hồ sơ, tài liệu đã thiết lập theo Chỉ thị số 299 cũng như vấn đề về chính sách đất đai trong giai đoạn hoàn thiện

Trong quá trình triển khai theo Luật đất đai 1988, Nhà nước đã ban hành chính sách khoán 100 và khoán 10 theo Chỉ thị số 100/CT-TW làm cho hiện trạng

sử dụng đất có nhiều thay đổi do đó công tác đăng ký đất đai gặp nhiều khó khăn cùng với việc chưa có một hệ thống văn bản hoàn chỉnh chặt chẽ làm cho công tác quản lý đất đai giai đoạn này kém hiệu quả

Trang 27

Chính vì những lý do trên mà công tác quản lý đất đai cũng như việc lập

hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giai đoạn này chưa đạt kết quả cao Đến năm 1993, cả nước mới cấp được khoảng 1.600.000 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các hộ nông dân ở gần 1.500 xã, tập trung chủ yếu tại các vùng đồng bằng sông Cửu Long (40%) Đặc biệt do chính sách đất đai chưa ổn định nên giấy chứng nhận giai đoạn này chủ yếu là giấy chứng nhận tạm thời (theo mẫu của Tỉnh) chủ yếu cho các xã tự kê khai Năm 1994, toàn quốc cấp được khoảng 1.050.000 giấy chứng nhận Loại giấy này có độ chính xác thấp cùng với việc cấp đồng loạt do đó dẫn đến sai sót cao trong quá trình cấp

- Thời kỳ từ khi Luật đất đai 1993 ra đời đến trước khi có Luật đất đai 2003 Luật đất đai đầu tiên ra đời năm 1988 cùng với nó là sự thành công của Nghị quyết 10 của Bộ Chính trị đã khẳng định đường lối, chủ trương của Đảng là hoàn toàn đúng Nó đã tạo điều kiện cho Luật đất đai 1993 ra đời nhằm quản lý chặt chẽ đất đai hơn để đáp ứng nhu cầu sử dụng của người dân khi họ là chủ thực

sự của đất đai Nhà nước khẳng định đất đai có giá trị và người dân có các quyền sau: chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, thế chấp…

Do vậy, công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giai đoạn này là việc làm cấp thiết để người dân khai thác được hiệu quả cao nhất từ đất Nhận thấy được tính cấp thiết của vấn đề cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người dân, cơ quan các cấp, các địa phương đã tập trung chỉ đạo công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và coi nó là vấn đề quan trọng nhất trong quản lý đất đai giai đoạn này Vì vậy, công tác cấp giấy chứng nhận được triển khai mạnh mẽ nhất

là từ năm 1997 Tuy nhiên, công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn còn nhiều vướng mắc dù Nhà nước đã ban hành nhiều Chỉ thị về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người dân và đã không hoàn thành theo yêu cầu của Chỉ thị số 10/1998/CT-TTg và Chỉ thị số 18/1999/CT-TTg của Thủ tướng Chính phủ về hoàn thành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho nông thôn vào năm 2000 và thành thị vào năm 2001

Trang 28

Để hỗ trợ cho Luật đất đai 1993, Nhà nước đã ban hành một số văn bản dưới luật như sau: Tổng cục Địa chính đã ra Quyết định số 499/QĐ – TCĐC ngày 27/7/1995 quy định mẫu hồ sơ địa chính thống nhất trong cả nước và Thông tư số 346/TT – TCĐC ngày 16/3/1998 về việc hướng dẫn thủ tục đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lập hồ sơ địa chính [33] Đến năm 2001, Tổng cục Địa chính ban hành Thông tư số 1990/2001/TT – TCĐC ngày 31/11/2001 hướng dẫn các thủ tục đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và lập hồ sơ địa chính trong cả nước [34]

Từ khi ban hành Luật đất đai 1993, trong quá trình thực hiện bên cạnh những tích cực cũng bộc lộ không ít điều chưa thật phù hợp, chưa đủ cụ thể để xử

lý những vấn đề mới phát sinh nhất là trong việc chuyển quyền sử dụng đất, làm cho quan hệ đất đai trong xã hội rất phức tạp, và kinh tế phát triển chưa ổn định mà còn ảnh hưởng không nhỏ đến sự ổn định của xã hội Do vậy, Luật đất đai 1993 đã

có nhiều lần sửa chữa, bổ sung vào các năm 1998 và 2001 để kịp thời điều chỉnh những vấn đề mới phát sinh

Nói chung, trong 10 năm thực hiện Luật đất đai đã tạo ra sự ổn định tương đối trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và hệ thống hồ sơ địa chính cũng hoàn thành khá tốt Nhưng Luật đất đai 1993 và Luật sửa đổi bổ sung năm 1998 và 2001 vẫn bộc lộ những vấn

đề mới phát sinh mà chưa có định hướng giải quyết cụ thể Do vậy, Luật đất đai

2003 ra đời để đáp ứng nhu cầu của thực tế tạo cơ sở để quản lý đất đai chặt chẽ hơn trong quá trình công nghiệp hoá hiện đại hoá đất nước

- Thời kỳ từ khi Luật đất đai 2003 ra đời đến nay Ngày 16/11/2003, Luật đất đai 2003 được ban hành và có hiệu lực từ ngày 01/07/2004 Luật đất đai 2003 đã nhanh chóng đi vào đời sống và góp phần giải quyết những khó khăn vướng mắc mà Luật đất đai giai đoạn trước chưa giải quyết được [20] Sau khi Luật đất đai 2003 ra đời, Nhà nước đã ban hành các văn bản dưới luật để cụ thể hoá trong quá trình thực hiện:

Trang 29

Chỉ thị số số 05/2004/CT – TTg ngày 29/02/2004 của Thủ tướng Chính phủ

về việc các địa phương phải hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong năm 2005 [32]

Nghị định số 181/2004/NĐ – CP ngày 29/10/2004 hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2003 do Chính phủ ban hành [15]

Quyết định số 24/2004/QĐ – BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài nguyên

và Môi trường quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất [29]

Thông tư số 29/2004/TT – BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính [10]

Quyết định số 08/2006/QĐ – BTNMT ngày 21/07/2006 của Bộ Tài nguyên

và Môi trường quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thay thế cho Quyết định số 24/2004/QĐ – BTNMT ngày 01/11/2004 [6]

Nghị định số 84/2007/NĐ – CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ quy định

bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai [16]

Thông tư số 06/2007/TT – BTNMT ngày 15/06/2007 hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 84/2007/NĐ – CP ngày 05/05/2007 [9]

Thông tư số 09/2007/TT – BTNMT ngày 02/08/2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính [8]

- Quyết định số 23/2008/QĐ-UBND, ngày 09/05/2008 của UBND Thành phố Hà Nội V/v ban hành Quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cùng với quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đinh, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài trên địa bàn Thành phố Hà Nội [28]

- Quyết định số 117/2009/QĐ-UBND của UBND TP Hà Nội: Về việc ban hành Quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, đăng ký biến động về sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cỏ nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cỏ nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất

ở tại Việt Nam trên địa bàn thành phố Hà Nội [26]

Trang 30

- Ngày 29/11/2013, Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai 2013, Luật này có hiệu lực kể từ ngày 01/7/2014 So với Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm

2013 có 14 chương với 212 điều, tăng 7 chương và 66 điều, đã khắc phục, giải quyết được những tồn tại, hạn chế phát sinh trong quá trình thi hành Luật đất đai năm 2003 Đây là đạo luật quan trọng, có tác động sâu rộng đến chính trị, kinh tế,

xã hội của đất nước, thu hút được sự quan tâm rộng rãi của nhân dân [21]

Sau khi Luật đất đai 2013 ra đời, Nhà nước đã ban hành các văn bản dưới luật thay thế các văn bản cũ:

Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết

thi hành một số điều của luật đất đai (Có

Nghị định 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006

Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13/08/ 2009

Nghị định số 43/2014/NĐ – CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai 2013 do Chính phủ ban hành [24]

- Quyết định số 13/2013/QĐ-UBND ngày 24/4/2013 của UBND Thành phố

Hà Nội về việc ban hành Quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; đăng ký biến động về sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cỏ nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cỏ nhân nước ngoài trên địa bàn thành phố

Hà Nội [27]

Trang 31

- Quyết định số 24/2014/QĐ-UBND ngày 20/6/2014 của UBND Thành phố

Hà Nội về việc ban hành quy định các nội dung thuộc thẩm quyền của UBND Thành phố được luật đất đai 2013 và các nghị định của Chính phủ giao về đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; đăng ký biến động về sử dụng đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài; chuyển mục đích sử dụng đất vườn, ao liền kề và đất vườn, ao liền kề và đất vườn, ao xen kẹt trong khu dân cư(không thuộc đất công) sang đất ở trên địa bàn thành phố Hà Nội [29]

1.3 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1.3.1 Khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Giấy chứng nhận QSDĐ là giấy chứng nhận do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người

sử dụng đất

Giấy chứng nhận QSDĐ là căn cứ pháp lý giữa Nhà nước và chủ sử dụng đất, theo Điều 2 của Luật Đất đai quy định: “Người sử dụng đất ổn định được UBND cấp xã, phường, thị trấn xác nhận thì được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”

Giấy chứng nhận QSDĐ do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành theo một mẫu thống nhất và được áp dụng thống nhất trong cả nước cho mọi loại đất Theo quy định, GCN QSDĐ là một (01) tờ gồm bốn (04) trang, mỗi trang có kích thước 190 mm x 265 mm

Các trường hợp được cấp giấy chứng nhận sử dụng đất:

- Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, trừ trường hợp thuê đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn;

- Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm

1993 đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

Trang 32

- Người đang sử dụng đất theo quy định tại Điều 50 và Điều 51 của Luật này

mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

- Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ; tổ chức sử dụng đất là pháp nhân mới được hình thành do các bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất;

- Người được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;

- Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất;

- Người sử dụng đất quy định tại các điều 90 (Đất khu công nghiệp), 91 (Đất

sử dụng cho khu công nghệ cao) và 92 (Đất sử dụng cho khu kinh tế) của Luật này;

- Người mua nhà ở gắn liền với đất ở;

- Người được Nhà nước thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở

So sánh giữa LDĐ năm 2003 với LDĐ năm 2013 có điểm mới quan trọng vừa được Quốc hội thông qua là những quy định về cấp Giấy chứng nhận

LDĐ năm 2013 bổ sung quy định về các trường hợp đăng ký đất đai lần đầu, đăng ký biến động, đăng ký đất đai trên mạng điện tử; bổ sung quy định trường hợp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của nhiều người thì cấp cho mỗi người một Giấy chứng nhận hoặc cấp chung một sổ đỏ trao cho người đại diện Tuy nhiên, Giấy chứng nhận ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Trường hợp đất là tài sản chung của vợ chồng thì ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng ( trừ trường hợp vợ, chồng có thỏa thuận ghi tên một người) Nếu Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận mới ghi cả họ tên vợ và họ tên chồng nếu có nhu cầu

LDĐ năm 2013 cũng quy định cụ thể hơn những trường hợp sử dụng đất được cấp sổ đỏ; cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử

Trang 33

dụng đất có và không có các giấy tờ về quyền sử dụng đất Mặc dù Luật mới quy định “ cấp GCN được cấp theo từng thửa đất” nhưng nếu người sử dụng đất đang

sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có yêu cầu thì được cấp một GCN chung cho các thửa đất đó

Nếu đất liên quan đến đình, đền, am, từ đường, miếu, nhà thờ họ được UBND cấp xã xác nhận là sử dụng chung cho cộng đồng dân cư thì được cấp GCN Luật cũng quy định những trường hợp có thể cấp GCN ngay cả khi không có giấy tờ về QSDĐ Những hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật

có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ Luật quy định vẫn được cấp GCN và không phải nộp tiền sử dụng đất Đối với hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ theo quy định nhưng đất đã được sử dụng ổn định trước ngày 01/7/2014 và không vi phạm pháp luật về dất đai, nay được UBND cấp xã xác nhận đã phù hợp với quy hoạch sử dụng đất sẽ được cấp GCN Ngoài ra, Luật đã giao cho Chính phủ quy định các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15/10/1993 được xét cấp GCN nhằm giải quyết vướng mắc thực tiễn

Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa

án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của

cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp GCN, trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất

từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp GCN thì được cấp Giấy chứng nhận, trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật

1.3.2 Sự cần thiết cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Đất đai là tài sản quốc gia vô cùng quý giá, là lãnh thổ bất khả xâm phạm Vai trò của đất đai đối với con người và đời sống xã hội quan trọng như thế nên Luật đất đai, điều 5 đã quy định: “ Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu” Nhà nước có đầy đủ 3 quyền: quyền định đoạt, quyền chiếm hữu

Trang 34

và quyền sử dụng Nhà nước giao đất cho các tổ chức, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài hoặc cho các tổ chức, cá nhân thuê đất Quyền sử dụng đất nằm trong khuôn khổ pháp luật và chịu sự quản lý của Nhà nước

Đất đai là yếu tố đầu vào không thể thiếu của các ngành sản xuất, là cơ sở và nền tảng để các doanh nghiệp, tổ chức và cá nhân tiến hành các hoạt động sản xuất kinh doanh Chúng ta đang chủ trương thi hành chính sách sở hữu đất đai Do vậy vấn đề quản lý chặt chẽ biến động về tình hình sử dụng đất đai, nhất là đất cho xây dựng các công trình cụ thể là nhà ở là hết sức quan trọng Một mục tiêu trong chính sách đô thị là nhằm đảm bảo và cải thiện sự công bằng kinh tế cho nhóm người có thu nhập thấp trong sử dụng đất đai Nếu thiếu sự can thiệp của Nhà nước, các hộ gia đình và những cá nhân có thu nhập thấp khó có thể có đủ khả năng có đất để tiến hành các hoạt động sản xuất và kinh doanh

Đăng ký cấp GCNQSDĐ là một trong những nội dung quản lý nhà nước về đất đai Cùng với quy hoạch, kế hoạch sử đụng đất, tổ chức đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một nội dung không thể thiếu trong quản lý đất đai của Nhà nước Đây là công cụ giúp Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất, quản lý mục đích sử dụng đất theo quy hoạch và kế hoạch

GCNQSDĐ là cơ sở xác lập mối quan hệ pháp lý đầy đủ giữa Nhà nước và người sử dụng đất, tạo điều kiện cho việc sử dụng đất một cách đầy đủ, hợp lý và đạt hiệu quả cao nhất Trên cơ sở đăng ký cấp GCNQSDĐ ở, Nhà nước sẽ phát hiện được những trường hợp sử dụng trái phép, sai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, từ đó có những biện pháp xử lý vi phạm kịp thời

Cùng với đăng ký ban đầu, đăng ký biến động đất đai sẽ giúp Nhà nước thu được các khoản thu thuế và lệ phí từ hoạt động này Thông qua đăng ký biến động đất ở, Nhà nước có thể nắm được tình hình biến động quỹ đất ở từ đó phân tích, dự đoán được xu hướng biến động đất ở trong thời gian tới Dựa trên xu hướng đó mà

có phương hướng điều chỉnh hợp lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở trong tương lai, định hướng cho thị trường bất động sản phát triển một cách thuận lợi

Trang 35

Thị trường bất đông sản nước ta mới được hình thành nhưng hoạt động của thị trường rất sôi động và ngày càng mở rộng Làm tốt công tác đăng ký đất đai sẽ làm tăng mức độ rõ ràng các thông tin về đất đai, hạn chế các giao dịch “ ngầm” trên thị trường bất động sản

Như vậy đăng ký cấp GCNQSDĐ là một nội dung rất quan trọng trong quản

lý nhà nước về đất đai Thông qua việc cấp GCN, người sử dụng đất phải thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ đối với nhà nước Để thực hiện tốt đăng ký cấp GCNQSDĐ đòi hỏi phải có sự phối hợp chặt chẽ giữa các cấp chính quyền và người dân

1.3.3 Vai trò và ý nghĩa của việc cấp GCN quyền sử dụng đất

1.3.3.1 Vai trò

GCNQSDĐ là một trong những công cụ quan trọng để quản lý quỹ đất đai chặt chẽ đến từng thửa đất, từng chủ sử dụng đất Là cơ sở để nhà nước bảo hộ tài sản hợp pháp của chủ sử dụng đất, cũng như là cơ sở để chủ sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước

Cấp GCN chính là nắm chắc quỹ đất của quốc gia, bảo vệ đất đai ( chủ sử dụng được giao đất phải chịu trách nhiệm bảo vệ vốn đất được giao)

GCN là mối quan hệ pháp lý về đất đai giữa chủ sử dụng đất và Nhà nước (chủ sở hữu)

GCNQSDĐ chính là công cụ đảm bảo đất đai được sử dụng đúng mục đích, đúng quy hoạch, đúng pháp luật

GCNQSDĐ còn là cơ sở để quản lý biến động về đất đai hữu hiệu nhất Trước đây đất đai không được phép mua bán, chuyển đổi vì vậy việc cấp GCN chỉ có ý nghĩa thiết thực đối với việc thực hiện chức năng quản lý nhà nước đối với đất đai

Song trong quá trình phát triển, đổi mới đất nước, đất đai đã ngày càng được

sử dụng có hiệu quả hơn, mang lại nhiều lợi ích cho người sử dụng Vì vậy việc cấp GCN là vô cùng quan trọng Hiện nay việc cấp GCN không những chỉ phục vụ yêu cầu pháp lý Nhà nước đối với tài sản quốc gia, mà còn có ý nghĩa bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất

Trang 36

Vai trò này thể hiện ở các điểm sau đây:

- GCN là giấy tờ hợp pháp để người sử dụng đất thực hiện 9 quyền mà Nhà nước giao cho, đó là: quyền tặng cho, chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất

- GCN là điều kiện tiên quyết để người sử dụng đất được bồi thường thiệt hại về đất và tài sản có trên đất khi Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng

- GCN là căn cứ để xác định thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai giữa

hệ thống toà án nhân dân với Uỷ ban nhân dân

1.3.3.2 Ý nghĩa của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Việc cấp GCN với mục đích để Nhà nước tiến hành các biện pháp quản lý Nhà nước đối với đất đai, để người sử dụng đất yên tâm khai thác tốt mọi tiềm năng của đất, đồng thời phải có nghĩa vụ bảo vệ, cải tạo nguồn tài nguyên đất cho các thế hệ sau Thông qua việc cấp GCN để Nhà nước nắm chắc và quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất của quốc gia

1.3.3.3 Chức năng nhiệm vụ của công tác cấp giấy chứng nhận

Việc cấp GCNQSDĐ là dấu hiệu kết thúc của quá trình đăng ký quyền sử dụng đất hợp pháp nhằm đồng thời đạt hai mục tiêu cơ bản:

- Xây dựng hệ thống hồ sơ đầy đủ về các mặt tự nhiên, kinh tế-xã hội của đất đai làm cơ sở để Nhà nước thực hiện các biện pháp quản lý chặt chẽ, hiệu quả, bảo vệ lợi ích chính đáng của người sử dụng đất và nắm chắc nguồn tài nguyên đất đai và bảo tồn phát triển một cách có hiệu quả, bền vững

- Đảm bảo quyền lợi cho chủ sử dụng đất được hợp pháp, đồng thời người

sử dụng phải thực hiện nghĩa vụ của mình đối với việc sử dụng đất theo định của pháp luật

1.3.4 Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận

- Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh, cấp GCN cho tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư; tổ chức, cá nhân nước ngoài

Trang 37

- Uỷ ban nhân dân cấp huyện, cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở

- Chỉ có Ủy ban nhân dân cấp tỉnh mới có thẩm quyền ủy quyền cho Sở tài nguyên và Môi trường cấp GCN Chính phủ quy định cụ thể điều kiện được ủy quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1.3.5 Vai trò của các cấp chính quyền đối với công tác đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp Giấy chứng nhận

Công tác đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp GCN là nhiệm vụ của các cấp chính quyền từ Trung ương đến cơ sở

* Cấp Trung ương

Cơ quan quản lý cấp cao nhất là Bộ Tài nguyên và Môi trường, cơ quan này

có nhiệm vụ cụ thể như sau:

- Xây dựng các văn bản chính sách đất đai, các quy định, quy trình, biểu mẫu về quản lý đất đai nói chung, về công tác đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ, lập

hồ sơ địa chính nói riêng

- Xây dựng chủ trương, kế hoạch đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ ở trong

cả nước

- Kiểm tra, chỉ đạo, hướng dẫn cho các cơ quan chuyên môn cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương

- In ấn, phát hành giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và hệ thống biểu mẫu,

sổ sách trong hồ sơ địa chính: Sổ mục kê, sổ địa chính, sổ theo dõi biến động

* Cấp tỉnh, thành phố

Cơ quan quản lý đất đai cao nhất cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương

là Sở Tài nguyên và Môi trường, đứng đầu là giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường; cơ quan này có trách nhiệm trực tiếp trong việc triển khai chỉ đạo cấp quận, huyện trong địa bàn thuộc phạm vi quản lý

Sở Tài nguyên và Môi trường có nhiệm vụ:

Trang 38

- Xác định chủ trương, biện pháp thực hiện phù hợp với tình hình địa phương

- Tổ chức chỉ đạo thực hiện, hướng dẫn, tập huấn nghiệp vụ, làm thí điểm

- Tổ chức đo vẽ bản đồ địa chính, phục vụ công tác đăng ký, cấp GCNQSDĐ

- Làm thủ tục trình UBND tỉnh cấp GCNQSDĐ

- Tổ chức kiểm tra nghiệm thu kết quả đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính

- Lưu trữ hồ sơ phân cấp, chỉ đạo việc quản lý đất đai thường xuyên và khai thác hiệu quả hồ sơ đất đã lập

* Cấp quận, huyện, thị xã Phòng Tài nguyên và Môi trường là cơ quan chuyên môn giúp UBND quận huyện, thị xã thuộc tỉnh thực hiện chức năng quản lý nhà nước về đất đai Chịu sự chỉ đạo, hướng dẫn, kiểm tra của Sở Tài nguyên và Môi trường về chuyên môn nghiệp vụ Phòng Tài nguyên và Môi trường có nhiệm vụ:

- Xây dựng, triển khai công tác quản lý đất đai đến từng xã, phường, thị trấn trên địa bàn quận, huyện

- Tham gia thực hiện, kiểm tra và nghiệm thu kết quả đăng ký, cấp GCNQSDĐ từ các xã, phường, thị trấn

- Quyết định cấp GCNQSDĐ nông nghiệp, đất ở đối với các hộ gia đình, cá nhân

- Xử lý các vi phạm về chính sách đất đai

* Cấp xã, phường, thị trấn Cấp xã, phường, thị trấn là cấp trực tiếp thực hiện các quy hoạch, kế hoạch

sử dụng đất và hoạt động quản lý Nhà nước về đất đai Cán bộ địa chính chịu trách nhiệm trước UBND cấp xã, phường thực hiện việc quản lý nhà nước về đất đai và chịu sự chỉ đạo, hướng dẫn, kiểm tra về chuyên môn nghiệp vụ của Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện và Sở Tài nguyên và Môi trường Tất cả các số liệu

về đất đai được cán bộ địa chính báo cáo lên hàng năm Cấp xã có các nhiệm vụ cụ thể như sau:

- Xây dựng kế hoạch triển khai chi tiết trên địa bàn xã

Trang 39

- Phổ biến chủ trương, chính sách đất đai, thực hiện đăng ký đất đai đến từng hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất

- Tổ chức thực hiện, chuẩn bị vật tư, biểu mẫu cần thiết cho công tác đăng

ký đất đai, lập hồ sơ trình UBND cấp quận, huyện xin cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất

1.4 Khái quát công tác cấp Giấy chứng nhận ở Việt Nam

1.4.1 Khái quát công tác cấp Giấy chứng nhận của cả nước

Điều 18 Luật Đất đai năm 1988, Tổng cục Quản lý Ruộng đất đã ban hành quyết định số 201/QĐ-ĐKTKK ngày 14/7/1989 về ban hành Quyển cấp GCN quyến sử dụng đất ( giấy màu đỏ nên được gọi là sổ đỏ); Thông tư số 302/TT- ĐKTK ngày 28/110/1989 hướng dẫn thi hành quyết định về cấp GCNQSDĐ Tuy nhiên ở giai đoạn việc triển khai cấp GCN đã gặp nhiều vấn đề khó khăn như: thiếu kinh phí, lực lượng còn mỏng, chuyên môn nghiệp vụ yếu, thiếu hệ thống hồ sơ địa chính và độ chính xác còn thấp Do đó thực hiện cấp GCN được rất ít, ở các địa phương chủ yếu dừng lại ở bước làm điểm và chỉ cấp cho hộ gia đình xã viên sử dụng đất nông nghiệp

Sau Luật đất đai năm 1993, nội dung giao đất và cấp GCN đã được quan tâm chỉ đạo triển khai, cũng trong giai đoạn này đã phát sinh hai loại GCN: GCNQSDĐ theo mẫu do Tổng cục địa chính ban hành ( sổ đỏ) cấp cho hộ gia đình, tổ chức, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp và đất ở nông thôn theo Nghị định

số 64/NĐ-CP ngày 27/9/1993 của Chính phủ ban hành văn bản quy định về giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định, lâu dài vào mục đích sản xuất đất nông nghiệp; GCNQSDĐ ở và QSD nhà ở ( giấy có màu hồng)

do Bộ Xây dựng phát hành để thực hiện Nghị định số 60/NĐ-CP ngày 05/7/1994 của Chính phủ về QSH nhà ở và QSDĐ ở tại đô thị, Nghị định số 61/NĐ-CP ngày 05/7/1994 của chính phủ về mua bán và kinh doanh nhà ở Do cấp GCN là công việc khó khăn và phức tạp đòi hỏi hệ thống hồ sơ phải được cập nhật thường xuyên, trong khi đó nước ta lại có một thời gian dài nơi lỏng quản lý Tình trạng vi phạm pháp luật trong quản lý đất đai phổ biến, chính sách về đất đai liên tục thay

Trang 40

đổi Vì vậy, việc tổ chức thực hiện cấp GCN ở các địa phương rất chậm và số lượng không đáng kể

Thực hiện Luật đất đai năm 2003 và Nghị định số 181/2004/NĐ-CP, Quyết định số 24/2004/NĐ-BTNMT ngày 01/11/2004 ban hành quy định về cấp GCNQSDĐ thì mẫu GCN này cũng màu đỏ đối với tất cả các loại đất Trường hợp

có tài sản gắn liền với đất thì tài sản đó được ghi trên sổ đỏ

Bảng 1 1 Kết quả cấp GCN các loại đất trên cả nước tính đến 30/9/2008

Nguồn: Viện chiến lược, chính sách Tài nguyên Môi trường

Việc cấp GCN chậm làm ảnh hưởng đến công tác quản lý đất đai của Nhà nước và làm thất thoát nguồn thu ngân sách từ đất

Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 quy định về việc thống nhất cấp một loại GCNQSDĐ, QSHNỞ và tài sản gắn liền với đất

- Trong năm 2010 cả nước đã thực hiện cấp GCN khoảng 6.034.000 giấy với diện tích 3.130.740 ha Trong đó:

Đất sản xuất nông nghiệp cấp được 2.434.000 giấy với diện tích 757.280 ha (tăng 17,8% số giấy và 10,1% diện tích);

Đất lâm nghiệp cấp được 1.348.700 giấy với diện tích 2.010.850 ha (tăng 121,4 % về số giấy và 24,8% về diện tích);

Đất ở tại nông thôn cấp được 1.312.000 giấy với diện tích 37.300 ha (tăng 12,9% số giấy và 9,7% diện tích);

Đất ở tại đô thị cấp được 736.000 giấy với diện tích 17.970 ha (tăng 25,9%

số giấy và 27,9% về diện tích);

Tiêu đề	Nghiên cứu thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại thành phố Hà Nội
Tác giả	Đinh Thị Ngọc Vĩnh
Người hướng dẫn	Thái Thị Quỳnh Như, TS.
Trường học	Đại Học Quốc Gia Hà Nội, Trường Đại Học Khoa Học Tự Nhiên
Chuyên ngành	Quản lý đất đai
Thể loại	Luận văn thạc sĩ
Năm xuất bản	2014
Thành phố	Hà Nội

Định dạng
Số trang	98
Dung lượng	1,28 MB