Hoàn thiện pháp luật về quản lý hành chính nhà nước đối với các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực thuê đất ở việt nam hiện nay

Với những lý do trên tôi chọn đề tài: "Hoàn thiện pháp luật về quản lý hành chính nhà nớc đối với các doanh nghiệp có vốn đầu t nớc ngoài trong lĩnh vực thuê đất ở Việt Nam hiện nay" làm

mở đầu

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai - nguồn tài nguyên quý giá của mỗi quốc gia luôn gắn liền vớichính sách phát triển kinh tế - xã hội và bảo đảm an ninh quốc phòng Chínhvì vậy, bảo vệ chủ quyền lãnh thổ quốc gia và xây dựng chính sách phát triển,khai thác các nguồn lợi từ đất đai là hai nhiệm vụ song song của bất cứ nhà n-

ớc nào trên thế giới

Với đặc thù lịch sử của Việt Nam qua mấy nghìn năm đấu tranh giữ

n-ớc và dựng nn-ớc nên hơn ai hết, Việt Nam hiểu rõ giá trị của đất đai và lãnh thổthiêng liêng của mình

Sau khi thống nhất đất nớc (năm 1975) Đảng và Nhà nớc ta đã tiếnhành nhiều biện pháp nhằm quản lý, khai thác một cách hiệu quả đất đai, tàinguyên trong lòng đất, rừng núi, sông, biển để phục vụ cho công cuộc xâydựng đất nớc Trong quản lý, khai thác và sử dụng đất, nhiều dự án lớn đã đợcNhà nớc đầu t phát triển nhằm phát triển kinh tế, đồng thời phục vụ hiệu quả

đời sống của nhân dân Trong quản lý nhà nớc về đất đai, Đảng, Nhà nớc đãthành lập cơ quan cấp Bộ với chức năng tham mu cho Chính phủ trong quản lý

và sử dụng đất đai, đồng thời là cơ quan đợc Chính phủ giao nhiệm vụ thựchiện các biện pháp quản lý nhà nớc đối với đất đai và các tài nguyên có tronglòng đất Để thực hiện việc quản lý, Nhà nớc quan tâm xây dựng và từng bớchoàn thiện hệ thống các văn bản pháp luật quy định về quản lý, sử dụng, khaithác nguồn lợi từ đất đai Sau hơn 60 năm kể từ ngày Hồ Chủ tịch ra sắc lệnh

về đất đai đến nay, hệ thống các văn bản pháp luật về đất đai từng bớc đợchoàn thiện Từ chỗ Nhà nớc chỉ quản lý đất đai bằng các văn bản có hiệu lựcpháp lý nh nghị định của Chính phủ, thông t của các Bộ, đến nay Luật đất đainăm 1993 đã đợc sửa đổi hoàn thiện và đợc thay thế bằng Luật đất đai năm2003

Trong cơ chế hành chính quan liêu bao cấp của nền kinh tế sản xuất hiệnvật ở nớc ta đã dẫn đến việc sử dụng, khai thác nguồn lợi từ đất đai cha hiệu quả.

Từ khi đổi mới toàn diện các lĩnh vực của đời sống xã hội (1986), khởi đầu là đổimới nền kinh tế theo cơ chế thị trờng có sự quản lý của Nhà nớc, đất đai đang đ-

ợc khai thác, sử dụng hiệu quả hơn Đảng và Nhà nớc đã có chủ trơng đúng đắn

và sáng suốt trong việc sử dụng nguồn lợi đất đai để kêu gọi đầu t nớc ngoài vàoViệt Nam Có thể nói, Việt Nam đã thành công trong việc sử dụng đất đai vànguồn lợi từ đất để hợp tác đầu t với nớc ngoài Điều đó đợc minh chứng qua tỉ lệcác dự án đầu t nớc ngoài dới hình thức doanh nghiệp liên doanh mà chủ yếu bênViệt Nam góp vốn kinh doanh bằng quyền sử dụng đất và những đóng góp của

đầu t trực tiếp nớc ngoài đối với nền kinh tế Việt Nam trong những năm qua.Những thành công trong việc sử dụng và khai thác lợi thế từ đất đai trong lĩnh vực

đầu t trực tiếp nớc ngoài đang đợc củng cố và phát triển Tuy vậy, việc sử dụng đất

đai trong đầu t nớc ngoài tại Việt Nam còn bộc lộ nhiều vấn đề bất cập làm ảnh ởng đến hiệu quả hoạt động của các doanh nghiệp có vốn đầu t nớc ngoài Đặcbiệt là việc cụ thể hoá chính sách về đất đai nhằm thu hút đầu t nớc ngoài của Nhànớc ta trong giai đoạn đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nớc trong thời

h-kỳ hội nhập kinh tế quốc tế đang diễn ra mạnh mẽ, trong đó các quy định phápluật và quản lý nhà nớc về đất đai đợc xem là những hạn chế, thậm chí cản trởhoạt động đầu t cần phải đợc khắc phục

Hay nói một cách khác, nhu cầu hoàn thiện pháp luật trong quản lý hànhchính nhà nớc là một thực tế khách quan cả về phơng diện lý luận và thực tiễn

Trên phơng diện lý luận có thể xác định những lý do sau đây:

Luật đất đai ở nớc ta cần đợc sửa đổi, bổ sung Vì pháp luật phản ánhthực tế chứ pháp luật không làm ra thực tế theo nghĩa: Các nhà lập pháp khôngthể sáng tạo ra các quan hệ xã hội mà chỉ ghi chép phản ánh những quan hệ xãhội vào trong pháp luật Trên cơ sở khẳng định pháp luật có vai trò chủ yếu tác

cho phù hợp với thực tế ở Việt Nam hiện nay cho thấy, việc tổ chức xây dựngcơ cấu kinh tế vùng miền, các tỉnh và thành phố, việc công nghiệp hóa, hiện

đại hóa đất nớc phải gắn với công nghiệp hóa, hiện đại hóa nông nghiệp vànông thôn; việc phát huy tính tích cực của cơ chế thị trờng, thực tế đó cần đợcphản ánh vào nội dung của pháp luật đất đai

- Pháp luật nói chung và pháp luật đất đai nói riêng là công cụ của quản

lý hành chính nhà nớc Song quản lý hành chính nhà nớc là một quá trình hoạt

động đang đợc hoàn thiện cả về chính sách đất đai, về cơ chế quản lý, hìnhthức, phơng pháp và mục tiêu quản lý trong những giai đoạn cụ thể Do vậy,pháp luật trong quản lý hành chính về đất đai nói chung và thuê đất nói riêngvới t cách là một lĩnh vực pháp luật cần đợc hoàn thiện

Trên phơng diện thực tiễn, các quan hệ xã hội phát sinh trong quá trìnhquản lý hành chính đối với doanh nghiệp có vốn đầu t nớc ngoài đang ngàycàng gia tăng cả về số lợng cũng nh tính chất phức tạp

- Việc sắp xếp lại các doanh nghiệp nhà nớc thông qua các hình thứcnh: cổ phần hóa, bán, khoán, cho thuê có thể dẫn đến thay đổi sở hữu, kéotheo chế độ sử dụng đất

- Các doanh nghiệp có vốn đầu t nớc ngoài, nhất là doanh nghiệp liêndoanh, thay vì góp vốn bằng quyền sử dụng đất, bằng thuê đất nhiều hơn; vàkhông chỉ trong khu công nghiệp, khu chế xuất mà còn thuê đất ở ngoài

Việc phân cấp quản lý đất đai theo cấp hành chính giữa Trung ơng và

địa phơng, theo ngành và lãnh thổ đã phát sinh các hiện tợng: quy hoạchchồng chéo, hoặc tùy tiện; tình trạng dựa dẫm, thậm chí cục bộ bản vị, địa ph-

ơng chủ nghĩa trong quy hoạch đất đai, định giá đền bù, giá thuê đất v.v… Rõràng những nội dung về quyền và nghĩa vụ của các cơ quan quản lý hànhchính - với t cách là chủ sở hữu đại diện của Nhà nớc về đất đai cần phải sửa

đổi bổ sung hoàn thiện, đặc biệt là các quy định về thủ tục hành chính trongquan hệ giữa cơ quan hành chính và doanh nghiệp

Thực tế cũng cho thấy, doanh nghiệp có vốn đầu t nớc ngoài rất cần sựcông khai, minh bạch, ổn định trong quản lý nhà nớc về đất đai ở khía cạnhkhác, không phải khi nào doanh nghiệp cũng thực hiện pháp luật về đất đainói chung và sử dụng đất trong thuê đất nói riêng một cách đúng đắn vànghiêm túc Hiện tợng chuyển đổi mục đích thuê đất trái pháp luật, hoặc kéodài thời gian thực hiện dự án, hoặc môi trờng, môi sinh bị ô nhiễm đang cần

có những biện pháp pháp lý với những chế tài nghiêm khắc

Tóm lại, hoàn thiện pháp luật ở lĩnh vực trên là có cơ sở lý luận và cơ

sở thực tiễn

Với những lý do trên tôi chọn đề tài: "Hoàn thiện pháp luật về quản

lý hành chính nhà nớc đối với các doanh nghiệp có vốn đầu t nớc ngoài trong lĩnh vực thuê đất ở Việt Nam hiện nay" làm luận văn thạc sĩ luật, chuyên

ngành Lý luận và lịch sử nhà nớc và pháp luật

2 Tình hình nghiên cứu đề tài

Vấn đề xây dựng và hoàn thiện pháp luật đất đai nói chung và lĩnh vực

đầu t nớc ngoài nói riêng, cũng nh quản lý nhà nớc bằng pháp luật về đất đai

đã thu hút nhiều nhà nghiên cứu và nhiều công trình khoa học cũng đã đợc công

bố có liên quan đến đề tài này

Có thể liệt kê các công trình khoa học chủ yếu sau đây:

+ GS.TSKH Đào Trí úc: "Nhà nớc và pháp luật của chúng ta trong sự

nghiệp đổi mới", Nxb Khoa học xã hội, Hà Nội, 1997;

+ Hoàng Phớc Hiệp: "Cơ chế điều chỉnh pháp luật trong lĩnh vực đầu

t trực tiếp nớc ngoài tại Việt Nam",Luận án tiến sĩ Luật học;

+ Quách Sĩ Hùng: "Tăng cờng pháp chế xã hội chủ nghĩa trong quản

lý nền kinh tế thị trờng định hớng xã hội chủ nghĩa", Luận án phó tiến sĩ Luật

học;

+ Nguyễn Mạnh Tuấn: "Cơ sở khoa học của việc hoàn thiện khung

+ Nguyễn Thanh Phú: "Địa vị pháp lí của doanh nghiệp liên doanh theo luật đầu t nớc ngoài tại Việt Nam",Luận án tiến sĩ luật học;

+ Nguyễn Quang Tuyến: "Địa vị pháp lý của ngời sử dụng đất trong các giao dịch dân sự, thơng mại về đất đai", Luận án tiến sĩ luật học;

+ Vũ Trờng Sơn: "Đầu t trực tiếp nớc ngoài với tăng trởng kinh tế ở Việt Nam", Nxb Thống kê, Hà Nội, 1997.

+ Trờng Đại học Luật Hà Nội: "Giáo trình Luật kinh tế", Nxb Giáodục, Hà Nội, 1997

Ngoài ra, cũng có nhiều nhà nghiên cứu luật học nh Lu Văn Đạt,Hoàng Thế Liên, Hà Hùng Cờng cũng đã có công trình nghiên cứu về phápluật đầu t trực tiếp nớc ngoài tại Việt Nam, trong đó có đề cập đến lĩnh vựcquản lý nhà nớc về đất đai

Các công trình khoa học nêu trên đã góp vào kho tàng lý luận chungcũng nh lý luận chuyên ngành kinh tế và đất đai Là ngời đã và đang nghiêncứu hệ thống pháp luật về đất đai trong lĩnh vực đầu t trực tiếp nớc ngoài, tácgiả nhận thấy cần thiết phải tham khảo, kế thừa, vận dụng kết quả của cáccông trình trên Tuy nhiên, cha có công trình nào nghiên cứu toàn diện và cụthể về lĩnh vực pháp luật trong quản lý hành chính nhà nớc đối với doanhnghiệp có vốn đầu t nớc ngoài về thuê đất, vì vậy, có thể xem đề tài: "Hoàn

thiện pháp luật về quản lý hành chính nhà nớc đối với các doanh nghiệp có vốn đầu t nớc ngoài trong lĩnh vực thuê đất ở Việt Nam hiện nay" là công

trình đầu tiên nghiên cứu về vấn đề này

3 Mục đích và nhiệm vụ của l uận văn

* Mục đích:

Nghiên cứu để góp phần làm rõ những cơ sở lý luận của pháp luật vềquản lý hành chính nhà nớc đối với doanh nghiệp có vốn đầu t nớc ngoài tronglĩnh vực thuê đất; trên cơ sở đánh giá thực trạng pháp luật và công tác quản lý

nhà nớc về đất đai trong lĩnh vực đầu t nớc ngoài nói chung, đối với các doanhnghiệp có vốn đầu t nớc ngoài nói riêng để xác định phơng hớng, đề xuất giảipháp hoàn thiện pháp luật về quản lý hành chính nhà nớc đối với doanh nghiệp

có vốn đầu t nớc ngoài trong lĩnh vực thuê đất

* Nhiệm vụ của luận văn:

Để đạt đợc mục đích trên, việc nghiên cứu luận văn có các nhiệm vụ sau:

- Làm sáng tỏ các khái niệm: Doanh nghiệp có vốn đầu t nớc ngoài vànhu cầu sử dụng đất của các doanh nghiệp có vốn đầu t nớc ngoài tại ViệtNam; nghiên cứu khái niệm, đặc điểm, nội dung và vai trò của pháp luật vềquản lý hành chính nhà nớc đối với các doanh nghiệp có vốn đầu t nớc ngoàitrong lĩnh vực thuê đất ở Việt Nam hiện nay

- Phân tích làm rõ thực trạng pháp luật về quản lý hành chính nhà nớc

đối với các doanh nghiệp có vốn đầu t nớc ngoài trong lĩnh vực thuê đất ở ViệtNam hiện nay

- Đề xuất một số phơng hớng và giải pháp cơ bản để hoàn thiện pháp luậttrong quản lý hành chính nhà nớc đối với các doanh nghiệp có vốn đầu t nớcngoài trong lĩnh vực thuê đất ở Việt Nam hiện nay

4 Đối tợng và phạm vi nghiên cứu

* Đối tợng nghiên cứu: Luận văn chủ yếu tập trung nghiên cứu pháp

luật về quản lý hành chính nhà nớc đối với các doanh nghiệp có vốn đầu t nớcngoài trong lĩnh vực thuê đất ở Việt Nam hiện nay

* Phạm vi nghiên cứu: Phạm vi nghiên cứu của luận văn chủ yếu là

các văn bản pháp luật về đất đai, đầu t nớc ngoài và lĩnh vực thuê đất của cácdoanh nghiệp có vốn đầu t nớc ngoài tại Việt Nam

5 Cơ sở lý luận và phơng pháp nghiên cứu

Quan điểm để nghiên cứu đề tài của tác giả dựa trên quan điểm của Đảng

Quan điểm đó đợc thể hiện trong các văn kiện Đại hội Đảng, trong Luật đất

đai 2003, trong Luật đầu t nớc ngoài tại Việt Nam trớc đây, Luật đầu t năm

2005, Luật doanh nghiệp năm 2005

Để vận dụng tốt quan điểm của Đảng và Nhà nớc trong việc nghiêncứu đề tài, tác giả sử dụng phơng pháp biện chứng khoa học, nghĩa là phântích, đánh giá, bình luận pháp luật trong quản lý nhà nớc đối với đất thuê củacác doanh nghiệp có vốn đầu t nớc ngoài trong sự vận động phát triển biệnchứng, phù hợp với quy luật phát triển kinh tế nói chung và đặc thù trong xâydựng nền kinh tế thị trờng ở Việt Nam nói riêng

Bên cạnh đó, để việc nghiên cứu đề tài đợc chính xác, khoa học, tácgiả còn sử dụng các phơng pháp so sánh sự phát triển của pháp luật về đất đai

ở Việt Nam và giữa pháp luật Việt Nam với pháp luật về đất đai của các nớckhác trong khu vực và thế giới Ngoài ra, tác giả còn sử dụng các phơng pháp

điều tra xã hội, phân tích, dự báo, tổng hợp để nghiên cứu đề tài này

6 Đóng góp về khoa học của luận văn

- Góp phần làm rõ những cơ sở lý luận và xây dựng khái niệm, đặc

điểm, nội dung pháp luật trong quản lý hành chính nhà nớc đối với doanhnghiệp có vốn đầu t nớc ngoài thuê đất

- Khảo sát, đánh giá thực trạng pháp luật về thuê đất của doanh nghiệp

có vốn đầu t nớc ngoài

- Xác định phơng hớng và đề xuất các giải pháp hoàn thiện pháp luậttrong quản lý nhà nớc đối với đất thuê của các doanh nghiệp có vốn đầu t nớcngoài ở Việt Nam

7 Kết cấu của luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dungcủa luận văn gồm 3 chơng, 7 tiết

Phần mở đầu

1.Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai - nguồn tài nguyên quý giá của mỗi quốc gia luôn gắn liền vớichính sách phát triển kinh tế – xã hội và bảo đảm an ninh quốc phòng Chínhvì vậy, bảo vệ chủ quyền lãnh thổ quốc gia và xây dựng chính sách phát triển,khai thác các nguồn lợi từ đất đai là hai nhiệm vụ song song của bất cứ Nhà n-

ớc nào trên thế giới

Với đặc thù lịch sử của Việt nam qua mấy nghìn năm đấu tranh giữ

n-ớc và dựng nn-ớc nên hơn ai hết, Việt Nam hiểu rõ giá trị của đất đai và lãnhthổ thiêng liêng của mình

Sau khi thống nhất đất nớc (năm 1975) Đảng và Nhà nớc ta đã tiếnhành nhiều biện pháp nhằm quản lý, khai thác một cách hiệu quả đất đai, tàinguyên trong lòng đất, rừng núi, sông, biển để phục vụ cho công cuộc xâydựng đất nớc Trong quản lý, khai thác và sử dụng đất, nhiều dự án lớn đã đợcNhà nớc đầu t triển khai nhằm phát triển kinh tế đồng thời phục vụ hiệu quả

đời sống của nhân dân Trong quản lý Nhà nớc về đất đai, Đảng, Nhà nớc đãthành lập cơ quan cấp Bộ với chức năng tham mu cho Chính phủ trong quản lý

và sử dụng đất đai, đồng thời là cơ quan đợc Chính phủ giao nhiệm vụ thựchiện các biện pháp quản lý Nhà nớc đối với đất đai và các tài nguyên có tronglòng đất Để thực hiện việc quản lý, Nhà nớc quan tâm xây dựng và từng bớchoàn thiện hệ thống các văn bản pháp luật quy định về quản lý, sử dụng, khaithác nguồn lợi từ đất đai Sau hơn 60 năm kể từ ngày Hồ Chủ Tịch ra sắc lệnh

về đất đến nay hệ thống các văn bản pháp luật về đất đai từng bớc đợc hoànthiện Từ chỗ Nhà nớc chỉ quản lý đất đai bằng các văn bản có hiệu lực pháp

lý nh nghị định của Chính Phủ, thông t của các Bộ đến nay Luật đất đai năm

1993 đã đợc sửa đổi hoàn thiện và đợc thay thế bằng Luật đất đai năm 2003

Trong cơ chế hành chính quan liêu bao cấp trong nền kinh tế sản xuấthiện vật ở nớc ta đã dẫn đến việc sử dụng, khai thác nguồn lợi từ đất đai là chahiệu quả Từ khi đổi mới toàn diện các lĩnh vực của đời sống xã hội (1986)khởi đầu là đổi mới nền kinh tế theo cơ chế thị trờng có sự quản lý của Nhà n-

ớc, đất đai đang đợc khai thác sử dụng hiệu quả hơn Đảng và Nhà nớc đã cóchủ trơng đúng đắn và sáng suốt trong việc sử dụng nguồn lợi đất đai để kêugọi đầu t nớc ngoài vào Việt nam Có thể nói, Việt nam đã thành công trongviệc sử dụng đất đai và nguồn lợi từ đất để hợp tác đầu t với nớc ngoài Điều

đó đợc minh chứng qua tỉ lệ các dự án đầu t nớc ngoài dới hình thức doanhnghiệp liên doanh mà chủ yếu bên Việt Nam góp vốn kinh doanh bằng quyền

sử dụng đất và những đóng góp của đầu t trực tiếp nớc ngoài đối với nền kinh

tế Việt Nam trong những năm qua ( xem phụ lục ) Những thành công trongviệc sử dụng và khai thác lợi thế từ đất đai trong lĩnh vực đầu t trực tiếp nớcngoài đang đợc củng cố và phát triển Tuy vậy việc sử dụng đất đai trong đầu

t nớc ngoài tại Việt Nam còn bộc lộ nhiều vấn đề bất cập làm ảnh hởng đếnhiệu quả hoạt động của các Doanh nghiệp có vốn đầu t nớc ngoài Đặc biệt làviệc cụ thể hóa chính sách về đất đai nhằm thu hút đầu t nớc ngoài của Nhà n-

ớc ta Trong giai đoạn đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nớc ở thời

kỳ hội nhập kinh tế, quốc tế đang diễn ra mạnh mẽ, trong đó các quy địnhpháp luật và quản lý Nhà nớc về đất đai đợc xem là những hạn chế bất cập,thậm chí cản trở hoạt động đầu t cần phải đợc khắc phục

Với những lý do trên tôi tôi chọn đề tài Hoàn thiện pháp luật về“ Hoàn thiện pháp luật về

quản lý hành chính Nhà nớc đối với các doanh nghiệp có vốn đầu t nớc ngoài trong lĩnh vực thuê đất ở Việt nam hiện nay” làm luận văn thạc sỹ luật học

chuyên ngành lý luận và lịch sử Nhà nớc và Pháp luật, mã số 60.38.01

2 Tình hình nghiên cứu đề tài

Vấn đề xây dựng và hoàn thiện pháp luật đất đai nói chung và lĩnh vực

đầu t nớc ngoài nói riêng cũng nh quản lý nhà nớc bằng pháp luật về đất đai

đai đã thu hút nhiều nhà nghiên cứu và nhiều công trình khoa học cũng đã đợccông bố có liên quan đến đề tài này

Hay nói một cách khác nhu cầu hoàn thiện pháp luật trong quản lýhành chính nhà nớc là một thực tế khách quan cả về phơng diện lý luận vàthực tiễn

Trên phơng diện lý luận có thể xác định những lý do sau đây :

Luật đất đai ở nớc ta vẫn phải đợc sửa đổi, bổ sung Vì pháp luật phản

ánh thực tế chứ pháp luật không làm ra thực tế theo nghĩa : “ Hoàn thiện pháp luật về Các nhà lập phápkhông thể sáng tạo ra các quan hệ xã hội mà chỉ ghi chép phản ánh nhữngquan hệ xã hội vào trong pháp luật Trên cơ sở khẳng định pháp luật có vai tròchủ yếu tác động đến sự phát triển và ổn định xã hội Do đó Luật đất đai cầnsửa đổi cho phù hợp với thực tế ở Việt Nam hiện nay cho thấy việc tổ chứcxây dựng cơ cấu kinh tế vùng miền, các tỉnh và thành phố, việc công nghiệphóa, hiện đại hóa đất nớc phải gắn với công nghiệp hóa, hiện đại hóa nôngnghiệp và phát triển nông thôn; Việc phát huy tính tích cực của cơ chế thị tr-ờng ( trong nớc và quốc tế) Thực tế đó cần có sự sửa đổi pháp luật đất đai Vìthế các văn bản dới luật cũng phải thay đổi theo do nhu cầu cụ thể hóa luật

Pháp luật nói chung và pháp luật đất đai nói riêng là công cụ của quản

lý hành chính nhà nớc Song quản lý hành chính nhà nớc là một quá trình hoạt

động đang đợc hoàn thiện cả về chính sách đất đai, về cơ chế quản lý hìnhthức phơng pháp và mục tiêu quản lý cụ thể về đất đai trong những giai đoạn

cụ thể Do vậy pháp luật trong quản lý hành chính về đất đai nói chung vàthuê đất nói riêng với t cách là một lĩnh vực pháp luật cần đợc hoàn thiện

Trên phơng diện thực tiễn, các quan hệ xã hội phát sinh trong quátrình quản lý hành chính đối với doanh nghiệp có vốn đầu t nớc ngoài đangcàng ngày càng nhiều và phức tạp.

Việc sắp xếp lại các doanh nghiệp nhà nớc thông qua các hình thứcnh: Cổ phần hóa, bán, khoán, cho thuê, có thể dẫn đến thay đổi hình thức sởhữu kéo theo chế độ sử dụng đất

Các doanh nghiệp có vốn đầu t nớc ngoài nhất là doanh nghiệp, thay vìgóp vốn bằng quyền sử dụng đất, bằng thuế đất nhiều hơn và không chỉ thuê

đất trong khu công nghiệp, khu chế xuất mà còn thuê đất ở ngoài

Việc phân cấp quản lý đất đai theo cấp hành chính giữa Trung ơng và

địa phơng Theo ngành và lãnh thổ đã phát sinh việc tranh chấp, trong quyhoạch chồng chéo, hoặc tùy tiện, dựa dẫm thậm chí cục bộ địa phơngchủ nghĩa trong quy hoạch, đất đai, định giá đền bù, gia thuê đất, thuế tráchnhiệm trong quản lý, việc thuê đất có hiệu quả và xử lý các vi phạm về thuê

đất Rõ ràng những nội dung về quyền và nghĩa vụ của các cơ quan quản lýhành chính - với t cách là chủ sở hữu đại diện của Nhà nớc về đất đai cần phảihoàn thiện ổn định trong pháp luật, đặc biệt là thủ tục hành chính trong quan

hệ giữa cơ quan hành chính và doanh nghiệp

Trong thực tế cũng cho thấy các doanh nghiệp CV đầu t nớc ngoài rấtcần luật chơi công khai, minh bạch và ổn định và không phải khi nào doanhnghiệp cũng thực hiện pháp luật về đất đai nói chung và sử dụng đất trongthuê đất nói riêng đúng đắn và nghiêm túc Hiện tợng chuyển đổi mục đíchthuê đất trái pháp luật, hoặc kéo dài thời gian thực hiện dự án, hoặc môi trờngmôi sinh bị ô nhiễm đang cần có những biện pháp pháp lý vói những chế tàinghiêm khắc

Tóm lại hoàn thiện pháp luật ở lĩnh vực trên là có cơ sở lý luận và cơ

sở thực tiễn

Có thể liệt kê các công trình khoa học chủ yếu sau đây :

+ Nhóm công trình liên quan gián tiếp đến đề tài : “ Hoàn thiện pháp luật về Nhà nớc và phápluật của chúng ta trong sự nghiệp đổi mới” của GS.TSKH Đào Trí úc; “ Hoàn thiện pháp luật về Cơchế điều chỉnh pháp luật trong lĩnh vực đầu t trực tiếp nớc ngoài tại Việt Nam”luận án tiến sĩ Luật học của Hoàng Phớc Hiệp; “ Hoàn thiện pháp luật vềCơ sở khoa học của việchoàn thiện khung pháp luật về đầu t nớc ngoài tại Việt Nam” luận án tiến sĩLuật học của Nguyễn Mạnh Tuấn; “ Hoàn thiện pháp luật về Địa vị pháp lí của doanh nghiệp liêndoanh theo luật đầu t nớc ngoài tại Việt Nam” luận án tiến sĩ luật học củaNguyễn Thanh Phú; ; “ Hoàn thiện pháp luật về Đầu t nớc ngoài với tăng trởng kinh tế ở Việt Nam”của Vũ Trờng Sơn.

Nhiều nhà nghiên cứu Luật học nh Lu văn Đạt, Hoàng Thế Liên, HàHùng Cờng cũng đã có công trình nghiên cứu về pháp luật đầu t trực tiếp nớcngoài tại Việt Nam, trong đó có đề cập đến lĩnh vực quản lý Nhà nớc về đất

đai

Nhiều tài liệu giảng dạy nh “ Hoàn thiện pháp luật vềgiáo trình Luật kinh tế” của Trờng Đạihọc Luật hà nội, “ Hoàn thiện pháp luật vềgiáo trình Luật kinh tế” của khoa Luật thuộc Đại học quốcgia Hà Nội cũng đã dành phần khá lớn để đề cập đến pháp luật đất đai tronglĩnh vực đầu t trực tiếp nớc ngoài

Các công trình khoa học nêu trên đã góp vào kho tàng lý luận chungcũng nh lý luận chuyên ngành kinh tế và đất đai và những ngời đã và đangnghiên cứu hệ thống pháp luật về đất đai trong lĩnh vực đầu t trực tiếp nớcngoài Cần thiết phải tham khảo kế thừa, vận dụng kết quả của các công trìnhtrên Tuy nhiên cha có công trình nào nghiên cứu toàn diện và cụ thể về lĩnhvực pháp luật trong quản lý hành chính nhà nớc đối với doanh nghiệp có vốn

đầu t nớc ngoài về thuê đất Vì vậy có thể xem đề tài: “ Hoàn thiện pháp luật vềHoàn thiện pháp luật

về quản lý hành chính Nhà nớc đối với các doanh nghiệp có vốn đầu t nớcngoài trong lĩnh vực thuê đất ở Việt nam hiện nay” là công trình đầu tiênnghiên cứu về vấn đề này

3 Mục đích và nhiệm vụ của Luận văn

Phạm vi luận văn này tập trung nghiên cứu hệ thống các văn bản phápluật trong quản lý Nhà nớc đối với đất thuê của các doanh nghiệp đầu t nớcngoài ở việt nam hiện nay Trên cơ sở quy định pháp luật đất đai trong lĩnhvực đầu t nớc ngoài, luận văn tập trung phân tích, đánh giá, bình luận để từ đó

đa ra những kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật quản lý Nhà nớc đối với đấtthuê của các doanh nghiệp đầu t nớc ngoài ở việt nam hiện nay Đồng thời, đểngời đọc có cái nhìn sâu sắc hơn về đề tài, luận văn còn tập trung phân tíchhiệu quả công tác quản lý Nhà nớc về đất đai trong lĩnh vực đầu t nớc ngoàinói chung, đối với các doanh nghiệp có vốn đầu t nớc ngoài nói riêng để làmcơ sở cho việc kiến nghị giải pháp hoàn thiện pháp luật

4 Đối tợng và phạm vi nghiên cứu

5 Cơ sở lý luận và phơng pháp nghiên cứu

Quan điểm để nghiên cứu đề tài của tác giả dựa trên quan điểm của

Đảng và Nhà nớc trong quản lý Nhà nớc về đất đai trong lĩnh vực đầu t nớcngoài Quan điểm đó đợc thể hiện trong các văn kiện Đại hội Đảng, trongLuật Đất đai 2003, trong Luật đầu t nớc ngoài tại Việt Nam, Luật đầu t năm

2005

Để vận dụng tốt quan điểm của Đảng và Nhà nớc trong việc nghiêncứu đề tài, tác giả sử dụng phơng pháp biện chứng khoa học Nghĩa là phântích, đánh giá, bình luận pháp luật trong quản lí Nhà nớc đối với đất thuê củacác Doanh nghiệp có vốn đầu t nớc ngoài trong sự vận động phát triển biệnchứng, phù hợp với quy luật phát triển kinh tế nói chung và đặc thù trong xâydựng nền kinh tế thị trờng ở Việt Nam nói riêng

Bên cạnh đó, để việc nghiên cứu đề tài đợc chính xác, khoa học, tácgiả còn sử dụng các phơng pháp so sánh sự phát triển của pháp luật về đất đai

ở Việt Nam và giữa pháp luật Việt Nam với pháp luật về đất đai của các nớc

khác trong khu vực và thế giới Ngoài ra tác giả còn sử dụng các phơng pháp

điều tra xã hội, phân tích, dự báo tổng hợp để nghiên cứu đề tài này

6 Điểm mới về khoa học của luận văn

Dới góc độ lý luận, tác giả đã đa ra đợc những đánh giá, bình luậnkhoa học về hệ thống các văn bản pháp luật trong quản lý Nhà nớc đối với đấtcủa các doanh nghiệp có vốn đầu t nớc ngoài

Lần đầu tiên, tác giả đa ra những kiến nghị về phơng hớng và các giảipháp hoàn thiện pháp luật trong quản lý Nhà nớc đối với đất thuê của cácdoanh nghiệp có vốn đầu t nớc ngoài ở Việt Nam Luận văn cũng đã nêunhững giải pháp khoa học nhằm tạo môi trờng hoạt động đầu t, kinh doanhmột cách thuận lợi cho các doanh nghiệp có vốn đầu t nớc ngoài Đồng thời,luận văn cũng đã nêu đợc những đánh giá về mặt khoa học giúp cho ngời đọc

có cái nhìn sâu sắc và tổng quan về doanh nghiệp có vốn đầu t nớc ngoài tạiViệt Nam

7 Cơ cấu của Luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận, phụ lục, danh mục tài liệu tham khảo,luận văn đợc cơ cấu thành 3 chơng sau đây:

Chơng 1 : Cơ sở lý luận nghiên cứu pháp luật về quản lý hành chính

Nhà nớc đối với các doanh nghiệp có vốn đầu t nớc ngoài trong lĩnh vực thuê

đất ở Việt Nam hiện nay

Chơng 2 : Đánh giá thực trạng hệ thống pháp luật về quản lý hành

chính Nhà nớc đối với các doanh nghiệp có vốn đầu t nớc ngoài trong lĩnhvực thuê đất ở Việt nam hiện nay

Chơng 3 : Phơng hớng và giải pháp hoàn thiện pháp luật trong quản lý

hành chính Nhà nớc đối với các doanh nghiệp có vốn đầu t nớc ngoài trong

Chơng 1

Cơ sở lý luận của pháp luật về quản lý hành chính Nhà nớc đối với các doanh nghiệp có vốn đầu t nớc ngoài trong lĩnh vực thuê đất ở việt namViệt Nam hiện

nay

1.1 Khái niệm doanh nghiệp có vốn đầu t nớc ngoài và nhu cầu sử dụng đất của các doanh nghiệp có vốn đầu t nớc ngoài tại Việt NamViệt Nam

1.1.1 Khái niệm về doanh nghiệp có vốn đầu t nớc ngoài tại Việt Nam Việt Nam

Khái niệm về “ Hoàn thiện pháp luật về"doanh nghiệp”" là khái niệm có sự ra đời và phát triển gắn liền với sự phát triển của nền kinh tế thị trờng định hớng

xã hội chủ nghĩa ở nớc ta

Khái niệm “ Hoàn thiện pháp luật về"doanh nghiệp”" dùng để chỉ các tổ chức kinh tế đợc thành lập một cách hợp pháp với mục đích là để hoạt động sản xuất, kinh doanh Tuy vậy, trớc khi có Luật Công ty năm 1990 ra đời, tổ chức kinh

tế nói trên đợc gọi với khái niệm khác là “ Hoàn thiện pháp luật về"xí nghiệp”" hay “ Hoàn thiện pháp luật về"công ty”" Nói nh vậy có nghĩa tuy bản thân khái niệm “ Hoàn thiện pháp luật về"doanh nghiệp”" hay “ Hoàn thiện pháp luật về"xí nghiệp”" là khác nhau nhng đều giống nhau ở một điểm là dùng để chỉ một tổ chức kinh tế hoạt động sản xuất, kinh doanh ở nớc ta

Khái niệm “ Hoàn thiện pháp luật về"doanh nghiệp”" đã đợc Luật công ty năm 1990 sử dụng để chỉ các loại hình công ty hiện có ở Việt namViệt Nam thời bấy giờ Sau khi Luật công ty ra đời, hệ thống các văn bản pháp luật ở nớc ta đều

sử dụng khái niệm “ Hoàn thiện pháp luật về"doanh nghiệp”" thay vì “ Hoàn thiện pháp luật về"xí nghiệp”" nh trớc đó, mặc dù cho đến nay hầu nh cha có công trình nào nghiên cứu về sự thay

đổi khái niệm nói trên và việc sử dụng nó trong các văn bản pháp luật Luật doanh nghiệp đợc Quốc hội thông qua ngày 12 tháng 06 năm 1999

và có hiệu lực từ ngày 01 tháng 01 năm 2000 đã chính thức sử dụng khái niệm “ Hoàn thiện pháp luật về"doanh nghiệp”" thay thế cho Luật công ty năm 1990 Đồng thời, Luật doanh nghiệp thay thế cho Luật công ty trong việc quy định về tổ chức, thành lập và hoạt động của các loại hình công ty hiện có ở nớc ta lúc bấy giờ trừ doanh nghiệp nhà nớc và doanh nghiệp của các tổ chức chính trị - xã hội

Theo Luật doanh nghiệp, “ Hoàn thiện pháp luật về"doanh nghiệp là tổ chức kinh tế có tên riêng, có tài sản, có trụ sở giao dịch ổn định, đợc đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật nhằm mục đích thực hiện các hoạt động kinh doanh" [50]

Luật doanh nghiệp không đa ra khái niệm về công ty nhng lại quy định về các loại hình công ty Vì vậy, có thể hiểu “ Hoàn thiện pháp luật về"doanh nghiệp”"

là khái niệm rộng dùng để chỉ các tổ chức kinh tế trong đó có công ty và ngợc lại công ty đợc hiểu là doanh nghiệp

Luật doanh nghiệp 2005 đợc Quốc hội thông qua ngày 29/11/2005

và có hiệu lực từ ngày 01 tháng 07 năm 2006 và thay thế cho Luật doanh nghiệp nhà nớc, Luật doanh nghiệp, các quy định về tổ chức quản lý và hoạt động của doanh nghiệp có vốn đầu t nớc ngoài theo Luật đầu t nớc ngoài tại Việt NamViệt Nam Theo Luật doanh nghiệp năm 2005, khái niệm “ Hoàn thiện pháp luật về"doanh nghiệp”" không thay đổi so với Luật doanh nghiệp năm

1999, nhng phạm vi điều chỉnh lại rộng hơn; có thể nói, Luật doanh nghiệp năm 2005 thống nhất điều chỉnh các loại hình doanh nghiệp thuộc mọi thành phần kinh tế ở nớc ta hiện nay

Bản thân khái niệm “ Hoàn thiện pháp luật về"doanh nghiệp có vốn đầu t nớc ngoài”" ra

đời và phát triển có nhiều điểm giống nh khái niệm “ Hoàn thiện pháp luật về"doanh nghiệp”"

Luật đầu t nớc ngoài tại Việt NamViệt Nam năm 1987, Luật sửa

đổi bổ sung một số điều của Luật đầu t nớc ngoài năm 1990 đều sử dụng khái niệm “ Hoàn thiện pháp luật về"xí nghiệp”"; Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật đầu

t nớc ngoài năm 1992 lần đầu tiên sử dụng khái niệm “ Hoàn thiện pháp luật về"doanh nghiệp”" thay cho khái niệm “ Hoàn thiện pháp luật về"xí nghiệp”" đợc dùng trong các Luật trớc đó Khái niệm “ Hoàn thiện pháp luật về"doanh nghiệp”" đợc sử dụng trong Luật sửa đổi một số điều của Luật đầu t nớc ngoài năm 1992 gắn liền với hình thức đầu t trực tiếp nớc ngoài tại Việt NamViệt Nam Chẳng hạn, "doanh nghiệp liên doanh" là khái niệm dùng để chỉ doanh nghiệp đợc thành lập theo hình thức liên doanh giữa một bên ( (các bên )) Việt NamViệt Nam với một bên ( (các bên) nớc ngoài; “ Hoàn thiện pháp luật về"doanh nghiệp 100% vốn nớc ngoài”" dùng để chỉ doanh nghiệp đợc thành lập theo hình thức đầu t 100% vốn của nớc ngoài

Theo quy định của Luật đầu t nớc ngoài tại Việt NamViệt Nam, trong các hình thức đầu t của tổ chức, cá nhân nớc ngoài tại Việt NamViệt Nam chỉ có hình thức liên doanh hoặc đầu t 100% vốn mới đợc thành lập doanh nghiệp hay nói cách khác doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp 100% vốn nớc ngoài là hai trong các hình thức đầu t trực tiếp nớc ngoài tại Việt NamViệt Nam Theo quy định của Luật, hai loại hình doanh nghiệp này

đợc tồn tại theo hình thức công ty trách nhiệm hữu hạn có t cách pháp nhân theo pháp luật Việt NamViệt Nam Nh vậy, việc tổ chức, quản lý của hai loại hình doanh nghiệp này theo quy định của Luật doanh nghiệp quy định về

tổ chức thành lập công ty trách nhiệm hữu hạn, nhng hoạt động kinh doanh theo sự điều chỉnh của Luật đầu t nớc ngoài tại Việt NamViệt Nam

Đây là điểm khác biệt của hệ thống pháp luật về doanh nghiệp và

đầu t của Việt NamViệt Nam so với các nớc khác trên thế giới Tuy nhiên,

tr-ớc xu thế hội nhập kinh tế quốc tế, yêu cầu về việc thống nhất hệ thống pháp luật nhằm tạo môi trờng bình đẳng cho các loại hình doanh nghiệp

đã đợc Nhà nớc từng bớc khắc phục và thể hiện bằng việc ban hành Luật

doanh nghiệp năm 2005 và Luật đầu t năm 2005 mà chúng tôi sẽ đề cập trong các phần sau của luận văn

Để nâng cao hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp có vốn đầu t nớc ngoài, đồng thời tạo môi trờng đầu t thông thoáng và rộng rãi hơn, ngày 15/4/2003 Chính phủ đã ra Nghị định số 38/2003/NĐ-CP về việc chuyển đổi một số doanh nghiệp có vốn đầu t nớc ngoài sang hoạt động theo hình thức công ty cổ phần Nh vậy, ngoài doanh nghiệp liên doanh và doanh nghiệp 100% vốn đầu t nớc ngoài đợc tổ chức theo hình thức công ty trách nhiệm

hữu hạn, sau khi Nghị định 38/2003/NĐ-CP có hiệu lực trong các hình thức

đầu t nớc ngoài tại Việt NamViệt Nam có thêm loại hình công ty cổ phần có vốn đầu t nớc ngoài Việc bổ sung thêm hình thức công ty cổ phần đã làm phong phú thêm nội hàm của khái niệm về doanh nghiệp có vốn đầu t nớc ngoài tại Việt NamViệt Nam

Từ những phân tích trên, có thể hiểu "doanh nghiệp có vốn đầu t

nớc ngoài" là tổ chức kinh tế có tên riêng, một phần hoặc toàn bộ tài sản của

doanh nghiệp đợc sở hữu bởi tổ chức hoặc cá nhân mang quốc tịch nớc ngoài hoặc ngời Việt namViệt Nam định c ở nớc ngoài, có trụ sở giao dịch

ổn định tại Việt namViệt Nam và có t cách pháp nhân theo pháp luật Việt

(chẳng hạn: Trung Quốc, Singapo) Vấn đề đáp ứng nhu cầu sử dụng đất

của các doanh nghiệp với thủ tục hành chính là một trong những yếu tố của môi trờng đầu t.

Một đặc thù của đầu t nớc ngoài tại Việt NamViệt Nam và cũng là những nét chung của đầu t nớc ngoài tại các nớc đang phát triển chủ yếu

là hình thức doanh nghiệp liên doanh Trong đầu t nớc ngoài tại Việt

NamViệt Nam giai đoạn 1988-2003, tỉ lệ các dự án đầu t nớc ngoài thuê

đất để thực hiện dự án rất thấp bởi vốn của doanh nghiệp liên doanh phía

Việt NamViệt Nam chủ yếu là góp vốn bằng đất Các hình thức đầu t nớc

ngoài còn lại, do đặc thù của mình là 100% vốn nớc ngoài nên phải thuê

t nớc ngoài tại Việt NamViệt Nam nhìn chung ngày càng tăng so với giai

đoạn 1988 - 2003.

Về mặt quản lý Nhà nớcquản lý nhà nớc, để xây dựng kế hoạch sử dụng đất lâu dài phục vụ chiến lợc phát triển kinh tế, đồng thời tạo môi trờng đầu t thuận lợi, Bộ Tài nguyên và Môi trờng đã trình Chính phủ

phê duyệt kế hoạch sử dụng đất đến năm 2020 Theo đó, đất dùng cho

lĩnh vực đầu t nớc ngoài tiếp tục đợc xác định rộng rãi với cơ chế cải cách hành chính trong thủ tục lập hồ sơ xin thuê đất để phục vụ dự án đầu t n-

ớc ngoài.

Về mặt xây dựng pháp luật phục vụ cho hội nhập kinh tế quốc tế và tiếp tục xây dựng nền kinh tế thị trờng, Nhà nớc ta đã ban hành Luật đầu t thống nhất điều chỉnh các hình thức đầu t nớc ngoài và đầu t trong nớc (còn gọi là Luật đầu t chung) và luật này có hiệu lực từ ngày 01 tháng 7 năm 2006 Việc ban hành Luật đầu t là bớc phát triển đáng kể trong việc tạo môi trờng đầu t bình đẳng giữa các loại hình đầu t tại Việt NamViệt Nam và sự xích lại gần hơn thông lệ quốc tế trong đầu t nớc ngoài Tuy nhiên, để phát huy hiệu quả các luật đầu t, Nhà nớc cần phải sớm ban

hành nghị định quy định chi tiết thi hành luật đầu t, đồng thời tiếp tục rà soát để loại bỏ, sửa đổi, bổ sung các quy định pháp luật liên quan đến quan hệ thuê đất trong đầu t nớc ngoài nói riêng và đầu t nớc ngoài nói chung, mà trớc hết phải là các quy định tại luật đất đaiLuật đất đai 2003 và các văn bản hớng dẫn thi hành.

Trong bối cảnh chung đó của công tác hoàn thiện pháp luật về

đầu t, đầu t nớc ngoài tại Việt namViệt Nam tiếp tục có những tín hiệu vui mừng sau một thời gian dài sa sút, đặc biệt trong lĩnh vực đầu t gián tiếp

và hình thức doanh nghiệp 100% vốn nớc ngoài Theo báo cáo của Bộ Kế hoạch và Đầu t, tính đến tháng 4 năm 2006 đầu t nớc ngoài tại Việt namViệt Nam đã có 6.260 dự án, với số vốn đăng ký đạt 53.473.358.000 USD, trong đó vốn thực hiện là 25.578.968.000 USD Hình thức đầu t trực tiếp là doanh nghiệp 100% vốn đầu t nớc ngoài tiếp tục tăng hơn hình thức doanh nghiệp liên doanh cả về số lợng doanh nghiệp và cả về chất lợng dự án

đầu t Nếu nh trớc đây ở giai đoạn 1988-1998, hình thức doanh nghiệp liên doanh chiếm trên 60 tổng số dự án đầu t nớc ngoài vào Việt namViệt Nam và chiếm trên 70% tổng số vốn đầu t thì giai đoạn hiện nay, hình thức doanh nghiệp 100% vốn đầu t nớc ngoài chiếm trên 90% dự án và trên 51% tống số vốn đầu t (4.706 dựa án và 28.423.287.000 USD) Nh

liên doanh chủ yếu sử dụng đất do bên Việt namViệt Nam trong liên doanh góp vốn, doanh nghiệp 100% vốn nớc ngoài sử dụng đất thuê thì nhu cầu đất thuê của đầu t nớc ngoài trong thời gian qua tăng nhanh rõ rệt Tuy nhiên, số lợng doanh nghiệp 100% vốn nớc ngoài sử dụng đất thuê nói trên không phải tất cả đều đợc xác lập quan hệ thuê đất khi có

dự án đầu t tại Việt NamViệt Nam mà trong đó còn có cả đất do doanh nghiệp liên doanh chuyển đổi hình thức đầu t sang hình thức 100% vốn nớc ngoài [2]

Với xu hớng đầu t nớc ngoài vào Việt namViệt Nam trong giai đoạn hiện nay và đặc biệt sau khi Việt namViệt Nam gia nhập Tổ chức Thơng mại Thế giới (WTO) dòng vốn đầu t nớc ngoài vào Việt namViệt Nam sẽ gia tăng hơn nhiều so với những năm trớc đây Nhận định này là hoàn toàn phù hợp với xu thế phát triển của đầu t nớc ngoài tại Việt namViệt Nam, phù hợp với chính sách của Nhà nớc ta về cải thiện môi trờng đầu t nhằm thu hút đầu t nớc ngoài thông qua hàng loạt các biện pháp thiết thực nh hoàn thiện pháp luật về đầu t, cải cách hành chính Chính vì vậy, nhu cầu

đất cho đầu t nớc ngoài tại Việt namViệt Nam trong thời gian tới chắc chắn

sẽ tăng nhiều hơn so với giai đoạn trớc đây Đồng thời, Việt namViệt Nam tiếp tục hoàn thiện các quy định pháp luật về đất trong lĩnh vực đầu

t nớc ngoài có nh vậy mới đáp ứng đợc yêu cầu của quản lí Nhà nớcquản lý

nhà nớc về đất đai trớc yêu cầu phát triển nền kinh tế và hội nhập quốc tế.

1.1.3 Khái niệm, đặc điểm và nội dung quản lý hành chính Nhà ớchành chính nhà nớc đối với các doanh nghiệp có vốn đầu t nớc ngoài trong lĩnh vực thuê đất

n-1.1.3.1 Khái niệm quản lý hành chính Nhà nớchành chính nhà nớc

đối với doanh nghiệp có vốn đầu t nớc ngoài thuê đất ở Việt NamViệt Nam

Nói đến "quản lý hành chính nhà nớc" là nói đến sự quản lý bằng quyền

uy của Nhà nớc đối với một lĩnh vực cụ thể nào đó trong đời sống xã hội Nhà

n-ớc sử dụng sức mạnh thông qua tổ chức bộ máy của mình để thực hiện vai tròquản lý xã hội Sức mạnh của Nhà nớc đợc tạo thành bởi pháp luật và hệ thốngcác cơ quan bảo vệ pháp luật Vì vậy, sức mạnh quyền lực của Nhà nớc baogiờ cũng đợc bảo đảm thực hiện bằng sự cỡng chế trong trờng hợp tổ chứchoặc cá nhân không tuân thủ pháp luật

Cần phải phân biệt giữa quản lý hành chính với quản lý kinh tế và cácmô hình quản lý khác Trớc đây, trong giai đoạn sau giải phóng miền Nam,thống nhất đất nớc đến năm 1986, nớc ta đã thực hiện sự quản lý nền kinh tếbằng cơ chế hành chính - mệnh lệnh Nghĩa là, mọi hoạt động kinh tế đợc chỉ

đạo thống nhất từ Trung ơng xuống địa phơng theo kế hoạch của Nhà nớc, mà kếhoạch đó không đợc xây dựng theo yêu cầu của thị trờng, không theo quy luậtcung - cầu Vì vậy, bản thân kế hoạch phát triển kinh tế thời bấy giờ đợc xem

là cứng nhắc, là "Pháp lệnh" vì nó đợc bảo đảm bằng quyền lực nhà nớc thôngqua chỉ đạo bằng mệnh lệnh hành chính Ngày nay, Nhà nớc cũng thực hiện

sự quản lý đối với nền kinh tế, song không phải bằng mệnh lệnh hành chính vàcàng không phải dựa trên kế hoạch cứng nhắc Nhà nớc thực hiện sự quản lý

đối với nền kinh tế thông qua việc điều tiết sự phát triển của nó theo quy luậtcung - cầu, theo đúng định hớng và bảo đảm giữ cho nền kinh tế đợc phát triểntrong môi trờng ổn định

Nh vậy, việc quản lý kinh tế ngày nay cũng đợc thực hiện bởi các cơquan hành chính nhà nớc, nhng không phải bằng sự can thiệp trực tiếp vàohoạt động kinh doanh của các tổ chức kinh tế Việc phát triển của các tổ chứckinh tế đó do bản thân tổ chức đó tự điều chỉnh dựa trên yêu cầu của nền kinh

tế thị trờng và sự tuân thủ các quy định của pháp luật

Qua phân tích nói trên ta thấy rõ ràng sự tách bạch giữa quản lý hành

giữa hai mô hình quản lý này là chủ thể quản lý Chủ thể quản lý hành chínhnhà nớc là các cơ quan hành chính nhà nớc thực hiện việc quản lý bằng quyềnlực nhà nớc, còn chủ thể quản lý kinh tế là các tổ chức kinh tế, các ngành, cáchiệp hội v.v và bằng quy luật phát triển kinh tế trong nền kinh tế thị trờng.

Trong quản lý hành chính nhà nớc đối với đất đai, nhà nuớc phân côngcho các cơ quan của mình từ Trung ơng đến địa phơng có trách nhiệm giúpNhà nớc thực hiện công tác tham mu, đồng thời trực tiếp quản lý các hoạt

động liên quan đến đất đai Theo đó, mô hình tổ chức của các cơ quan quản lýnhà nớc về đất đai đợc tổ chức theo nhiều cấp khác nhau dựa trên cơ cấu tổchức của cơ quan chính quyền, cụ thể: ở Trung ơng có Bộ Tài nguyên và Môitrờng; ở cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ơng có Sở Tài nguyên và Môi tr-ờng; ở cấp xã có viên chức phụ trách địa chính xã, phờng Hoạt động của cáccơ quan quản lý nhà nớc về đất đai dựa trên quy định của pháp luật về đất đai

và bản thân các công chức, viên chức công tác trong các cơ quan này phảituân thủ pháp luật về đất đai, pháp luật về cán bộ, công chức và pháp luật nóichung

Nh vậy, mọi hoạt động của các tổ chức, cá nhân có liên quan đến đất

đai đều chịu sự quản lý của cơ quan quản lý nhà nớc về đất đai từ cấp Bộ đếncấp xã, phờng

Trong lĩnh vực thuê đất để thực hiện dự án đầu t của các nhà đầu t nớcngoài tại Việt Nam cũng không nằm ngoài quy định nói trên Vì vậy, phápluật đất đai, pháp luật đầu t đều quy định nội dung, trình tự, thủ tục, quyền vànghĩa vụ của cơ quan quản lý nhà nớc về đất đai và các nhà đầu t nớc ngoàitrong quá trình thuê đất và sử dụng đất thuê Sự quản lý đó đợc đảm bảo thựchiện bằng pháp luật và đợc thực hiện bởi hệ thống cơ quan quản lý nhà nớc từ

Bộ đến cấp phờng, xã Quan hệ quản lý đó đợc hiểu là quản lý hành chính nhànớc về đất đai

Vì vậy, có thể hiểu: “ Hoàn thiện pháp luật vềQuản lý hành chính nhà nớchành chính nhà nớc

đối với doanh nghiệp có vốn đầu t nớc ngoài trong lĩnh vực thuê đất là sự tác động có tổ chức, có định hớng của hệ thống cơ quan hành chính nhà n- ớchành chính nhà nớc từ Chính phủ đến ủy ban nhân dân xã ( (phờng, thị trấn) đối với các doanh nghiệp có vốn đầu t nớc ngoài bằng quyền lực nhà nớc làm cho quan hệ giữa Nhà nớc và doanh nghiệp thuê đất vận động và phát triển nhằm thực hiện mục tiêu quản lý của Nhà nớc và lợi ích hợp pháp của doanh nghiệp”

1.1.3.2 Đặc điểm của quản lý hành chính nhà nớchành chính nhà

n-ớc đối với doanh nghiệp có vốn đầu t nn-ớc ngoài trong lĩnh vực thuê đất

Thứ nhất, đặc điểm về chủ thể quản lý và đối tợng của quản lý.

- Chủ thể quản lý hành chính nhà nớchành chính nhà nớc là các cơ quan hành chính nhà nớchành chính nhà nớc từ Trung ơng đến địa phơng Khác với chủ thể quản lý nhà nớcquản lý nhà nớc, theo nghĩa rộng là tất cả các cơ quan nhà nớc (cơ quan lập pháp, cơ quan hành pháp và cơ quan t pháp )) thực hiện quản lý nhà nớcquản lý nhà nớc theo chức năng, nhiệm

vụ của mình, các cơ quan hành chính nhà nớchành chính nhà nớc có

hai loại (chia theo thẩm quyền quản lý):

+ Cơ quan quản lý hành chính Trung ơng gồm :: Chính phủ, các

Bộ và cơ quan ngang Bộ;

+ Cơ quan hành chính ở địa phơng gồm: ủy ban nhân dân các cấp

và các cơ quan sở, phòng, ban trực thuộc ủy ban nhân dân cấp tỉnh, huyện

và xã;

+ Cơ quan có thẩm quyền chung là các cơ quan sau đây :: Chính

phủ và ủy ban nhân dân các cấp có thẩm quyền quản lý các lĩnh vực của

đời sống xã hội, trong đó có quản lý về đất đai trên phạm vi cả nớc và

+ Cơ quan có thẩm quyền riêng là các cơ quan sau đây: Bộ và cơ

quan ngang Bộ; các sở ( (và tơng đơng sở) thuộc ủy ban nhân dân tỉnh; các

phòng và cơ quan ngang phòng trực thuộc ủy ban nhân dân huyện, các

ban trực thuộc ủy ban nhân dân xã Các cơ quan này có thẩm quyền quản

lý một lĩnh vực của đời sống xã hội, một hoặc một số ngành kinh tế, kỹ thuật Quản lý về đất đai một cách trực tiếp thờng giao cho Bộ Tài nguyên và Môi trờng, Sở Tài nguyên và Môi trờng, Phòng Nông nghiệp và

Phát triển nông thôn, Ban Địa chính xã ( (phờng, thị trấn)

Các chủ thể quản lý hành chính nhà nớchành chính nhà nớc thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và quyền quản lý thống nhất về đất đai Cụ thể :: Chính phủ quyết định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ơng; Bộ Tài nguyên và Môi trờng chịu trách nhiệm trớc Chính phủ trong quản lý nhà nớcquản lý nhà nớc về đất đai; ủy ban nhân dân các cấp thực hiện quyền

đại diện chủ sở hữu và quản lý nhà nớcquản lý nhà nớc về đất đai tại địa phơng theo luật định Các cơ quan quản lý đất đai ở địa phơng đợc thành lập ở tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ơng, quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh

Đối tợng của quản lý nhà nớcquản lý nhà nớc về thuê đất ở đây là doanh nghiệp có vốn đầu t nớc ngoài

Thứ hai, đặc điểm và hình thức quản lý hành chính nhà nớchành

chính nhà nớc

Trong điều kiện xây dựng nhà nớc pháp quyền và nhu cầu quản lý nhà nớcquản lý nhà nớc hiện đại, pháp luật là công cụ chủ yếu, phổ biến nhất hiện nay Nhà nớc quản lý xã hội bằng pháp luật nên trong lĩnh vực thuê đất hay quản lý nhà nớcquản lý nhà nớc đối với đất đai bằng pháp luật

là lẽ đơng nhiên Trên cơ sở Luật đất đaiLuật đất đai và các lĩnh vực pháp luật liên quan đến quản lý đất đai, Chính phủ, các cơ quan hành chính

Nhà nớchành chính nhà nớc ở Trung ơng và địa phơng ban hành các loại văn bản quy phạm pháp luật ( (nghị quyết, nghị định, thông t, chỉ thị, quyết định) để điều chỉnh các quan hệ phát sinh trong quản lý hành chính nhà nớchành chính nhà nớc về cho thuê và thuê đất Quản lý nhà nớcQuản lý nhà nớc, quản lý xã hội bằng pháp luật là “ Hoàn thiện pháp luật về"cái chung”", còn quản lý hành chính nhà nớchành chính nhà nớc bằng pháp luật đối với doanh nghiệp có vốn đầu t nớc ngoài về thuê đất là “ Hoàn thiện pháp luật về"cái riêng”" có đặc điểm riêng

1.1.3.3 Nội dung của quản lý hành chính nhà nớc đối với doanh nghiệp có vốn đầu t nớc ngoài về thuê đất

Một số nội dung của quản lý hành chính nhà nớc đối với doanh nghiệp

có vốn đầu t nớc ngoài về thuê đất:

Thứ nhất, đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân, do Nhà nớc thực hiện

quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý nhà nớc về

đất đai Điều đó đợc thể hiện cụ thể ở Điều 6 và Điều 7 luật Đất đai nh sau:

- Quốc hội ban hành pháp luật về đất đai, quyết định quy hoạch, kếhoạch sử dụng đất của cả nớc; thực hiện quyền giám sát tối cao đối với việcquản lý và sử dụng đất đai trong phạm vi cả nớc

- Chính phủ quyết định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của tỉnh,thành phố trực thuộc trung ơng và quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và mục

đích quốc phòng, an ninh; thống nhất quản lý nhà nớc về đất đai trong phạm

- ủy ban nhân dân các cấp thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu về đất

đai tại địa phơng theo thẩm quyền

Thứ hai, nhà nớc thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất

đai và quản lý về đất cho doanh nghiệp có vốn đầu t nớc ngoài thuê vì theo

Điều 8 Luật Đất đai thì ngời sử dụng đất bao gồm cả "tổ chức, cá nhân nớcngoài đầu t vào Việt Nam theo pháp luật về đầu t đợc Nhà nớc Việt Nam chothuê đất"

Nh vậy, theo quy định hiện hành về đất đai, các tổ chức, cá nhân chỉ

đ-ợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cho thuê đất chứ không đđ-ợc quyền

sở hữu đất Do đó, các doanh nghiệp có vốn đầu t nớc ngoài cũng chỉ đợc cấpgiấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trờng hợp thuê đất hoặc khi bênViêt Nam tham gia góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất chứ không đợcquyền mua, bán đất

Thứ ba, các doanh nghiệp có vốn đầu t nớc ngoài thực hiện quyền và

nghĩa vụ trong việc sử dụng đất thuê theo quy theo các điều 105, 107, và 119,

120 Luật Đất đai Các quyền và nghĩa vụ đó sẽ đợc tác giả luận văn trình bày

cụ thể hơn ở phần 1.2 về nội dung pháp luật quản lý hành chính đối với cácdoanh nghiệp có vốn đầu t nớc ngoài trong lĩnh vực thuê đất ở Việt Nam hiệnnay

khi làm thủ tục thuê đất

1.2 Khái niệm, đặc điểm và nội dung của pháp luật về quản

lí hành chính Nhà nớchành chính nhà nớc đối với các doanh nghiệp có vốn đầu t nớc ngoài trong lĩnh vực thuê đất ở Việt NamViệt Nam hiện nay

1.2.1 Khái niệm pháp luật về quản lí hành chính Nhà nớchành chính nhà nớc đối với các doanh nghiệp có vốn đầu t nớc ngoài trong lĩnh vực thuê đất

Nghiên cứu khái niệm pháp luật về quản lí hành chính Nhà nớchành chính nhà nớc đối với các doanh nghiệp có vốn đầu t nớc ngoài trong lĩnh vực thuê đất ở nớc ta hiện nay có thể tiếp cận hai phơng diện sau:

Thứ nhất, phơng diện chủ quan Xét trên phơng diện này thì pháp

luật về quản lí hành chính Nhà nớchành chính nhà nớc đối với các doanh nghiệp có vốn đầu t nớc ngoài trong lĩnh vực thuê đất đợc hiểu là ý chí của Nhà nớc đợc thể hiện qua hệ thống các văn bản pháp luật điều chỉnh về quan hệ thuê đất của các doanh nghiệp có vốn đầu t nớc ngoài tại Việt NamViệt Nam Sự rộng hẹp của các quy định trong hệ thống pháp luật này đối với các doanh nghiệp có vốn đầu t nớc ngoài tùy thuộc vào từng

giai đoạn, từng thời kì, từng chủ trơng của Đảng và Nhà nớc ta trong chính sách phát triển kinh tế Dới góc độ luật học, sự hoàn thiện các quy

định pháp luật trong lĩnh vực đất đai nói chung, đất đai trong lĩnh vực

đầu t nớc ngoài nói riêng phụ thuộc vào ý chí chủ quan của Nhà nớc Điều

này đợc chứng minh qua 20 năm thực tiễn công tác tiếp nhận và quản lí

đầu t nớc ngoài tại Việt namViệt Nam Điều đó có nghĩa không phải lúc nào

các quy định pháp luật về đất đai trong lĩnh vực đầu t nớc ngoài cũng phù hợp với ý chí của các nhà đầu t nớc ngoài, phù hợp với tập quán đầu t quốc tế Tuy nhiên, nói nh vậy không có nghĩa là quy định pháp luật về

đất đai trong lĩnh vực đầu t nớc ngoài giai đoạn trớc đây làm hạn chế dòng vốn đầu t nớc ngoài vào Việt namViệt Nam và làm giảm hiệu lực công tác quản lí Nhà nớcquản lý nhà nớc về đất đai Nhiều quy định pháp luật về

đất đai trong đầu t nớc ngoài theo Luật đất đaiLuật đất đai 1993 hoặc thậm chí Luật đất đai năm 1987 đã tỏ ra “ Hoàn thiện pháp luật về"thông thoáng”" hơn so với các nớc trong khu vực Đó không chỉ là nhận xét chủ quan của tác giả mà còn là

nhận xét đánh giá của các nhà đầu t nớc ngoài qua các lần tiếp xúc với Chính phủ Việt namViệt Nam tại các Hội nghị hàng năm về đầu t nớc

ngoài

Thứ hai, về phơng diện khách quan Tiếp cận dới góc độ này thì

pháp luật về quản lí hành chính Nhà nớchành chính nhà nớc đối với các doanh nghiệp có vốn đầu t nớc ngoài trong lĩnh vực thuê đất đợc hiểu là hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật của Nhà nớc ban hành nhằm điều chỉnh quan hệ thuê đất tại Việt namViệt Nam để thực hiện các dự án đầu

t nớc ngoài và các quan hệ phát sinh trong quá trình quản lí Nhà nớcquản

lý nhà nớc về đầu t nớc ngoài trong lĩnh vực thuê đất Hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật này không chỉ là ý chí của Nhà nớc Việt nam Việt Nam mà còn thể hiện quyền của các nhà đầu t nớc ngoài, sự phù hợp với pháp luật quốc tế, tập quán đầu t quốc tế Nh vậy, hiểu theo

lí luận về nhà nớc và pháp luật thì quy định về đầu t nớc ngoài trong lĩnh vực thuê đất là một bộ phận của hệ thống pháp luật nói chung, hệ thống pháp luật đó không chỉ thể hiện ý chí của Nhà nớc, mà còn thể hiện

ý chí của nhân dân và sự phù hợp với xu thế phát triển trên thế giới. Hiểutheo lý luận về Hiểu theo lí luận về đđầu t quốc tế thì hợp tác quốc tế trong

kinh tế nói riêng và văn hóa, chính trị nói chung đã trở thành một xu thế tất yếu trong đời sống quốc tế hiện nay Xu thế đó ngày càng phát triển mạnh mẽ và không có một quốc gia nào có thể đứng ngoài sự hợp tác giao

lu kinh tế quốc tế Điều đó có nghĩa rằng, cho dù các quốc gia khác nhau

về thể chế chính trị, về đời sống văn hóa, về phong tục tập quán vẫn phải

có tiếng nói chung trong từng lĩnh vực và nổi bật trong đó là hợp tác kinh

tế Điều này có ý nghĩa đặc biệt quan trọng với các quốc gia đang phát triển, trong đó có Việt NamViệt Nam, bởi bản thân tiềm năng kinh tế nội

địa không thể đa đất nớc phát triển kịp với thế giới mà đòi hỏi phải tranh thủ tiềm lực từ bên ngoài, đặc biệt là tiềm lực kinh tế từ các nớc phát triển, các tập đoàn kinh tế hùng mạnh Vì vậy, dù muốn hay không các

quy định pháp luật của nớc ta về đầu t nớc ngoài trong lĩnh vực đất đai

vẫnđáp ứng nhu cầu về sử dụng đất của các loại hình doanh nghiệp phải thểhiện sự phù hợp với pháp luật quốc tế, với tập quán đầu t quốc tế phải thể hiện

sự phù hợp với pháp luật quốc tế, với tập quán đầu t quốc tế Điều đó đợc thể

hiện ngay trong các quy định pháp luật về đầu t nớc ngoài trong lĩnh vực

đất đai của Luật đất đaiLuật đất đai, Luật đầu t nớc ngoài, các điều ớc quốc

tế giữa Việt namViệt Nam với các nớc khác trên thế giới.

Từ những phân tích trên ta có thể hiểu pháp luật về quản lí hành chính Nhà nớchành chính nhà nớc đối với các doanh nghiệp có vốn đầu t n-

ớc ngoài trong lĩnh vực thuê đất nh sau:

Pháp luật về quản lý hành chính nhà nớchành chính nhà nớc đối với doanh nghiệp có vốn đầu t nớc ngoài trong lĩnh vực thuê đất là hệ thống các quy phạm pháp luật điều chỉnh các quan hệ phát sinh trong quản lý hành chính nhà nớchành chính nhà nớc đối với doanh nghiệp thuê đất, sử dụng đất thuê , quyền và nghĩa vụ giữa chủ sở hữu đại diện là nhà nớc đối với đất đai (bên cho thuê) và doanh nghiệp có vốn đầu t nớc ngoài ( ( bên thuê đất)

Pháp luật về quản lí Nhà nớc đối với các doanh nghiệp có vốn đầu

t nớc ngoài trong lĩnh vực thuê đất hệ là thống các văn bản, quy phạm pháp luật điều chỉnh các quan hệ của cơ quan quản lí Nhà nớc về ĐTTT trong lĩnh vự đất đai và các quan hệ phát sinh trong quá trình thuê đất,

sử dụng đất của các doanh nghiệp có vốn đầu t nớc ngoài tại Việt Nam.

1.2.2 Đặc điểm của pháp luật về quản lí hành chính Nhà nớchành chính nhà nớc đối với các doanh nghiệp có vốn đầu t nớc ngoài trong lĩnh vực thuê đất

Từ khái niệm pháp luật về quản lý hành chính nhà nớchành chính nhànớc đối với doanh nghiệp có vốn đầu t nớc ngoài trong lĩnh vực thuê đất vàqua Nnghiên cứu sự phát triển của Luật đất đaiLuật đất đai, Luật đầu t nớc

ngoài tại Việt namViệt Nam, các văn bản pháp luật về quản lý hành chính

đối với đất đai trong lĩnh vực đầu t nớc ngoài tại Việt namViệt Nam trong

những năm qua, ta có thể đa ra một số nhận xét cơ bản về pháp luật quản lý

hành chính nhà nớc đối với các doanh nghiệp có vốn đầu t nớc ngoài tronglĩnh vực thuê đất ta nh sau ::

Thứ nhất, pháp luật về quản lí hành chính Nhà nớchành chính nhà

n-ớc đối với các doanh nghiệp có vốn đầu t nn-ớc ngoài trong lĩnh vực thuê

đất nói riêng và pháp luật về đất đai trong lĩnh vực đầu t nớc ngoài nói chung ở nớc ta thể hiện đặc thù của chế độ sở hữu về đất đai của Việt namViệt Nam Chế độ sở hữu của Việt namViệt Nam về đất đai là sở hữu của nhân dân, nhân dân giao cho ngời đại diện của mình là Quốc hội thống nhất quản lí thông qua việc ban hành các văn bản pháp luật về đất.

Đồng thời, các cơ quan quản lý hành chính ban hành văn bản pháp quy đểthực hiện quyền quản lý hành chính và quyền, nghĩa vụ của chủ sở hữu đạidiện Vì vậy, mọi tổ chức và công dân không có quyền sở hữu đất đai mà

chỉ đợc Nhà nớc giao quyền sử dụng đất Doanh nghiệp có vốn đầu t nớc

ngoài tại Việt namViệt Nam chỉ đợc quyền sử dụng đất để kinh doanh trên

cơ sở hợp đồng thuê đất với Nhà nớc hoặc do bên Việt namViệt Nam trong các liên doanh góp vốn bằng quyền sử dụng đất của mình.

Thứ hai, pháp luật về quản lí hành chính Nhà nớchành chính nhà

n-ớc đối với các doanh nghiệp có vốn đầu t nn-ớc ngoài trong lĩnh vực thuê

đất là một lĩnh vực luật có nhiều nguồn khác nhau Hay nói một cách khác,

các quy phạm pháp luật của pháp luật ở lĩnh vực này có thể tìm thấy ở Hiếnpháp, Luật đất đaiLuật đất đai, Luật đầu t nớc ngoài, Luật doanh nghiệp, Luậtthơng mại, Luật dân sự và hệ thống quy phạm pháp luật trong quản lý hànhchính ( (văn bản pháp quy )) do các cơ quan hành chính nhà nớchành chínhnhà nớc có thẩm quyền ban hành Tính phức tạp của quản lý hành chính nhànớc ở địa phơng về đất đai nói chung và thuê đất nói riêng đang có xu hớng

thống nhất trong sự đa dạng bởi quá trình quy hoạch đất đai phục vụ cho côngnghiệp hóa ở các tỉnh, thành phố không nhất quán nh nhau Vì vậy, các quy

định của pháp luật điều chỉnh gián tiếp về thuê đất, nh việc thu hồi đất, giảiphóng mặt bằng và giao đất thuê là cần thiết để Nhà nớc mới có thể giao đấtthuê cho doanh nghiệp đợc

nói riêng và pháp luật về đất đai ở nớc ta nói chung có sự sửa đổi, bổsung, thay thế nhiều lần trong thời gian qua Điều này đợc minh chứng quaviệc sủa đổi, bổ sung Luật đất đai năm 1987 vào các năm 1993, 2003; Luật

ĐTNN năm 1987tại Việt nam vào các năm 1990, 1992, 1996, 2000 Đi đôivới việc sửa đổi, bổ sung Luật đất đai, Luật ĐTNN là sự thay đổi hàng loạt cácvăn bản pháp luật quy định, hớng dẫn thi hành Luật của Chính phủ và các Bộ,ngành Điều đó có tác dụng thiết thực là kịp thời bổ sung các quy định phápluật phù hợp và bãi bỏ các quy định mang tính rào cản đối với ĐTNN nh ng ởmặt khác sự thay quá nhiều, quá nhanh các văn bản pháp luật trong ĐTNN sẽtạo tâm lí không tin tởng của các nhà ĐTNN về một môi trờng pháp lí ổn định

để kinh doanh tai Việt nam

Thứ ba, pháp luật về quản lí hành chính Nhà nớchành chính nhà nớc

đối với các doanh nghiệp có vốn đầu t nớc ngoài trong lĩnh vực thuê đất

có đối tợng điều chỉnh cụ thể Đó là:

- Quy định nhiệm vụ, thẩm quyền của cơ quan hành chính nhà nớc nhChính phủ, Bộ, ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trong việc quy hoạch đất, thuhồi đất và cho thuê đất

- Các quan hệ về hợp đồng thuê đất giữa Nhà nớc và doanh nghiệp cóvốn đầu t nớc ngoài

- Các quan hệ phát sinh trong quản lý hành chính nhà nớchành chính

- Các quan hệ phát sinh trong kiểm tra, thanh tra việc sử dụng đất theo

đúng mục đích và xử lý vi phạm pháp luật về cho thuê đất và sử dụng đất thuê

không đợc quy định tập trung tại Luật đất đai mà còn đợc quy định tại Luật ĐTNN tại Việt nam và các văn bản hớng dẫn thi hành Nh vậy, quan hệ thuê đất và sử dụng đất để thực hiện dự án của các doanh nghiệp có vốn

ĐTNN không chỉ do Luật đất đai quy định mà còn do Luật ĐTNN quy định.

Điều cần quan tâm ở đây chính là mỗi bộ Luật tuy có phạm vi điều chỉnh cơ bản khác nhau nhng có một lĩnh vực giống nhau là đất đai trong ĐTNN tại Việt nam và cơ quan tham mu cho Chính phủ đồng thời là cơ quan quản lí Nhà nớc ở hai lĩnh vực đất đai và ĐTNN là khác nhau Chính quy định đó của pháp luật đã làm phát sinh các vấn đề bất cập về thủ tục hành chính trong quá trình đầu t tại Việt nam của các nhà ĐTNN Chẳng hạn, để đợc Bộ

kế hoạch đầu t cấp giấy phép đầu t, nhà ĐTNN phải làm việc và đợc sự chuẩn y của sở tài nguyên môi trờng, Bộ tài nguyên môi trờng thay vì tất cả các khâu đó nên đa về một cửa “ Hoàn thiện pháp luật về ”

Thứ t , thẩm quyền ban hành các quy phạm pháp luật ở lĩnh vực này

gồm nhiều cơ quan nhà nớc có thẩm quyền ban hành Nh đặc điểm thứ hai đãnêu trên, lĩnh vực pháp luật về quản lý hành chính nhà nớc đối với doanhnghiệp có vốn đầu t nớc ngoài thuê đất không phải là một ngành luật độc lập

Hệ thống quy phạm pháp luật của nó nằm ở các văn bản luật và các văn bảnpháp quy Có thể khái quát rằng, các quy phạm pháp luật ở lĩnh vực luật này

có ở các văn bản quy phạm pháp luật (Hiến pháp, luật, bộ luật, pháp lệnh,nghị quyết, nghị định, quyết định, thông t, chỉ thị…) Ngoài Luật đất đai, Luật

đầu t nớc ngoài tại Việt Nam, Bộ luật dân sự do Quốc hội ban hành; Chínhphủ, Bộ Tài nguyên và Môi trờng, Bộ Kế hoạch và Đầu t, Bộ Tài chính… vàcác cơ quan hành chính nhà nớc ở địa phơng đều ban hành những quy phạm

điều chỉnh hoạt động quản lý hành chính nhà nớc đối với doanh nghiệp có vốn

đầu t nớc ngoài thuê đất

Nh vậy, tThứ t, pháp luật về quản lí hành chính Nhà nớc đối với cácdoanh nghiệp có vốn đầu t nớc ngoài trong lĩnh vực thuê đất nói riêng và đất

đai trong lĩnh vực ĐTNN nói chung còn thiếu đồng bộ thậm chí mâu thuẫn vềmặt pháp luật Theo quy định của Luật đất đai năm 1993, các doanh nghiệp cóvốn ĐTNN tại Việt nam không đợc quyền thế chấp quyền sử dụng đất để vayvốn tại các ngân hàng nớc ngoài, không đợc cho thuê lại đất nhng Luật ĐTNNtại Việt nam năm 2000 và các Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật

ĐTNN nh Nghị định 24/2000/NĐ-CP, Nghị định 27/2003/NĐ-CP lại quy địnhdoanh nghiệp có vốn ĐTNN đợc thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn tạicác ngân hàng nớc ngoài tại Việt nam hoặc đợc cho các doanh nghiệp khácthuê lại đất mình đã thuê khi có nhu cầu vốn

Nh vậy, ta có thể thấy, quy định về đất thuê trong đầu t nớc ngoài lẽ

ra phải do Luật đất đaiLuật đất đai và các văn bản hớng dẫn thi hành Luật

đất đaiLuật đất đai sửa đổi, bổ sung, nhng lại do Luật đầu t nớc ngoài sửa

đổi, bổ sung Về thẩm quyền kiến nghị sửa đổi quy định đất đai lẽ ra phải

do Bộ Tài nguyên Môi trờng kiến nghị Chính phủ nhng lại do Bộ Kế hoạch và Đầu t kiến nghị sửa đổi Về lí luận pháp luật, ta thấy chỉ có Quốc hội mới có thẩm quyền sửa đổi Luật, nhng ở đây Chính phủ lại bổ sung quy định về đất thuê của các doanh nghiệp có vốn đầu t nớc ngoài của Luật đất đaiLuật đất đai bằng một nghị định của Chính phủ Còn nhiều

ví dụ khác có thể thấy trong quá trình thi hành Luật đất đaiLuật đất đai và quản lí Nhà nớcquản lý nhà nớc về đất đai trong lĩnh vực đầu t nớc ngoài để chứng minh cho đặc diểm nói trên Các ví dụ về các ví dụ về đđặc điểm

nóiày có thể thấy mặt tích cực trên tuy đã phát huy đợc tính tích cực của nó

trong thu hút đầu t nớc ngoài, nhng nó cũng dự báo những mặt khác làmtrầm trọng thêm mặt khác đã làm trầm trọng thêm điểm yếu phát sinh làm

cho về hệ thống pháp luật Việt namViệt Nam thiếu đồng bộ, chồng chéo,

thậm chí mâu thuẫn nhaulà vì vậy.

1.2 3 Nội dung của pháp luật về quản lí hành chính hành chính nhà nớc đối với các doanh nghiệp có vốn đầu t nớc ngoài trong lĩnh vực thuê đất

Luật đất đaiLuật đất đai năm 1987, Luật đất đaiLuật đất đai năm

1993, Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân nớc ngoài sử dụng đất tại Việt namViệt Nam ngày 14 tháng 10 năm 1994 và Nghị định

số 11/CP ngày 24 tháng 1 năm 1995 hớng dẫn thi hành Pháp lệnh này đã

đặt nền móng và giải quyết những vấn đề đầu tiên trong quan hệ thuê đất

để thực hiện dự án có vốn đầu t nớc ngoài tại Việt namViệt Nam Theo các văn bản pháp luật nói trên, tổ chức, cá nhân ngời nớc ngoài, ngời Việt namViệt Nam định c ở nớc ngoài nếu lựa chọn hình thức đầu t theo quy

định của Luật đầu t nớc ngoài đợc quyền thuê đất để thực hiện dự án tại Việt namViệt Nam.

Luật đất đai năm 1993 tiếp tục khẳng định việc tổ chức, cá nhân

ng-ời nớc ngoài, ngng-ời Việt namViệt Nam định c ở nớc ngoài đợc thuê đất tối

đa không quá 50 năm để thực hiện dự án tại Việt namViệt Nam Luật đất

đaiLuật đất đai 1993 và các văn bản hớng dẫn thi hành tiếp tục xác định

chủ trơng thu hút đầu t nớc ngoài của Nhà nớc ta bằng việc quy định về trình tự, thủ tục thuê đất theo mức độ đầu t thuộc dự án nhóm A hay dự

án nhóm B Đối với dự án nhóm B, Luật quy định nhà đầu t chỉ cần làm thủ tục thuê đất với cơ quan có thẩm quyền cấp tỉnh, thành phố; đối với dự

án nhóm A (thuê 5 ha đất đô thị trở lên, 50 ha đất khác trở lên) phải tiến hành thủ tục và đợc sự đồng ý của Chính phủ Nh vậy, so với Luật đất đai

năm 1987, Luật đất đaiLuật đất đai năm 1993 cùng với Luật đầu t nớc ngoài

tại Việt namViệt Nam sửa đổi năm 1992 đã thực hiện việc đơn giản hóa thời gian, thủ tục, trình tự thuê đất cho các nhà đầu t nớc ngoài, nghĩa là

không phải bất cứ dự án nào cũng phải có ý kiến đồng ý của Chính phủ

nh trớc đó.

Luật đất đaiLuật đất đai năm 2003 ra đời là bớc tiến dài trong việc

tạo lập cơ chế bình đẳng giữa các thành phần sử dụng đất, tăng quyền cho ngời sử dụng đất, trong đó có các doanh nghiệp có vốn đầu t nớc

ngoài Chẳng hạn, Luật cho phép các doanh nghiệp có vốn đầu t nớc ngoài

đợc trả tiền thuê đất theo từng năm hoặc trả tiền thuê đất một lần (khoản

2 Điều 108)

Trừ đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, các doanh nghiệp có vốn

đầu t nớc ngoài không đợc thuê theo quy định tại Điều 76, Điều 77 Luật đất

đaiLuật đất đai 2003, các loại đất còn lại doanh nghiệp có vốn đầu t nớc ngoài

đợc thuê và Nhà nớc còn khuyến khích thuê qua việc tạo điều kiện thuận lợi cho việc khai thác và sử dụng, u đãi về thuế thu nhập doanh nghiệp, u đãi

về mức thuê đất Chẳng hạn, đối với đất có mặt nớc ven biển, đất bãi bồi ven sông ven biển.

Những khái quát trên đây có thể xác định những nội dung chính củapháp luật về quản lý hành chính đối với các doanh nghiệp có vốn đầu t nớcngoài trong lĩnh vực thuê đất bao gồm các nhóm quy phạm pháp luật sau

đây:

* Nhóm quy phạm pháp luật Vv ề quyền của doanh nghiệp thuê đất:

Đối với trờng hợp trả tiền thuê đất khi đợc giao đất:

- Đợc quyền chuyển nhợng, cho thuê quyền sử dụng đất, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nớc hay cộng đồng dân c để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích công cộng;

- Thế chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng hoạt động tại Việt namViệt Nam để vay vốn;

- Góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất để hợp tác kinh doanh với tổ chức và cá nhân khác.

Đối với trờng hợp cho thuê đất thu tiền hàng năm:

- Thế chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng hoạt động tại Việt namViệt Nam để vay vốn;

- Góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất để hợp tác kinh doanh với tổ chức và cá nhân khác;

- Bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê.

Đối với trờng hợp trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê:

- Chuyển nhợng, cho thuê lại quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất;

- Thế chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng hoạt động tại Việt namViệt Nam để vay vốn.

Các quyền nói trên của doanh nghiệp trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê giống nh các quyền của doanh nghiệp trong nớc Điều này thể hiện sự bình đẳng giữa các chủ thể thuê đất theo quy định của Luật

đất đaiLuật đất đai 2003

* Nhóm quy phạm pháp luật quy định Vv ề trình tự, thủ tục thuê đất:

Theo quy định của pháp luật đất đaiLuật đất đai và pháp luật đầu t

nớc ngoài tại Việt namViệt Nam, ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố nơi đặt

địa điểm doanh nghiệp thuê đất có trách nhiệm giải phóng mặt bằng để doanh nghiệp có vốn đầu t nớc ngoài thuê đất cho dù dự án đó thuộc nhóm

A hay nhóm B Khi nhận đợc yêu cầu thuê đất kèm theo hồ sơ hợp lệ tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc sở tài nguyên môi trờng, doanh nghiệp có vốn đầu t nớc ngoài đợc giới thiệu địa điểm thuê đất Sau

khi doanh nghiệp nhất trí với địa điểm đợc giới thiệu, các bên làm văn bản thỏa thuận địa điểm kèm theo hồ sơ thuê đất và nộp tại văn phòng

đăng ký quyền sử dụng đất Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất sẽ

trích lục bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính gửi sở tài nguyên môi trờng và doanh nghiệp thuê đất để xác định nghĩa vụ tài chính Sở Tài nguyên Môi trờng căn cứ vào diện tích đất thuê thuộc dự án nhóm A hay nhóm B để đề nghị ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố hoặc Chính phủ quyết định cho thuê đất Đối với đất không phải giải phóng mặt bằng thì trong vòng 20 làm việc kể từ ngày nhận đợc hồ sơ hợp lệ, doanh nghiệp phải nhận đợc chứng nhận quyền sử dụng đất Đối với đất phải giải phóng mặt bằng thì trong vòng 20 ngày kể từ ngày giải phóng xong mặt bằng, doanh nghiệp phải đợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

* Nhóm quy phạm pháp luật về Tt rình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho doanh nghiệp có vốn đầu t nớc ngoài thuê đất:

Trong việc giao đất cho thuê thì việc cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất đợc tiến hành đồng thời với việc ra quyết định giao đất cho thuê đối với doanh nghiệp Khi nhận đợc hồ sơ hợp lệ, Sở Tài nguyên Môi trờng (đối với dự án nhóm B), Bộ Tài nguyên Môi trờng (đối với dự án nhóm A) sẽ tiến hành các thủ tục thẩm tra hồ sơ địa chính, bản đồ địa chính, xác định nghĩa vụ tài chính của doanh nghiệp đối với đất thuê sau

đó trình ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố hoặc Chính phủ ủy ban nhân

dân tỉnh, thành phố, Chính phủ sẽ ra quyết định giao đất cho thuê đồng

thời cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Quy trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hiện nay đợc tinh giản, lợc bỏ các khâu không cần thiết và đợc cho là khó khăn cho các nhà đầu t nớc ngoài Với việc tinh giản đó đã giúp các nhà đầu t nớc ngoài tiết kiệm đợc nhiều thời gian, công sức và kinh phí.

Theo Điều 4 Luật đất đaiLuật đất đai năm 2003, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đợc hiểu là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nớc có thẩm quyền cấp cho ngời sử dụng đất để bảo đảm quyền và lợi ích của doanh nghiệp sử dụng đất thuê Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất là trách nhiệm của Nhà nớc đối với doanh nghiệp đồng thời là quyền của doanh nghiệp trong quá trình thuê đất

Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là khâu cuối cùng trong quá trình giao đất cho thuê và đăng ký quyền sử dụng đất hợp pháp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là căn cứ pháp lí để xác định mối quan hệ giữa Nhà nớc với ngời sử dụng đất Vì vậy, nó có vai trò to lớn trong quản

lí Nhà nớcquản lý nhà nớc về đất đai cũng nh hoạt động quản lí đầu t nớc

Ví dụ, về thanh tra: Luật đất đai 2003 có quy định rõ trong các điều

132, 133 và 134 về nội dung thanh tra đất đai, quyền hạn và trách nhiệm của

đoàn thanh tra, quyền và nghĩa vụ của đối tợng thanh tra Về giải quyết tranhchấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai: Đợc quy định cụ thể tại các điều 135, 136,

137, 138, 139 trong Luật đất đai 2003

Từ những nội dung của pháp luật về quản lý hành chính nhà nớc đốivới các doanh nghiệp có vốn đầu t nớc ngoài trong lĩnh vực thuê đất là mộtlĩnh vực luật tuy có đối tợng điều chỉnh hẹp xong cha ổn định và đang đòi hỏihoàn thiện nhằm đáp ứng yêu cầu thực tiễn khách quan nh:

Thứ nhất, doanh nghiệp đợc quyền thuê đất để thực hiện dự án đầu t

theo quy định của pháp luật đất đai và pháp luật về đầu t nớc ngoài tại ViệtNam Mọi vấn đề liên quan đến quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp trongquá trình thuê đất đợc tính chủ yếu từ thời điểm đợc cấp giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất

Thứ hai, quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp có vốn đầu t nớc ngoài

trong lĩnh vực thuê đất ngày càng bình đẳng với doanh nghiệp có vốn đầu ttrong nớc Sự bình đẳng này là hệ quả của chủ trơng xây dựng môi trờng bình

đẳng trong kinh doanh đầu t của Đảng và Nhà nớc ta trong tiến trình hội nhậpkinh tế khu vực và thế giới, phản ánh những đòi hỏi khách quan của quan hệ

về tài sản trong nền kinh tế thị trờng

Thứ ba, quản lý hành chính nhà nớc nói chung và quản lý hành chính

nhà nớc về cho thuê và quản lý việc sử dụng đất thuê có yếu tố nớc ngoài cần

đợc quan tâm đúng mức Trên thực tế, việc áp dụng pháp luật đất đai và phápluật đầu t nớc ngoài trong lĩnh vực thuê đất còn nhiều bất cập cần phải có sựchỉ đạo điều hành thống nhất từ Chính phủ đến các địa phơng Chẳng hạn,công tác giải phóng mặt bằng để lấy đất cho các doanh nghiệp thuê thời gianqua tại nhiều địa phơng đã để lại nhiều hệ quả không tốt làm ảnh hởng đếnmôi trờng đầu t tại Việt Nam

Thứ t, tính thống nhất trong pháp luật đất đai, pháp luật về đầu t nớc

ngoài, pháp luật về quyền và nghĩa vụ của tổ chức, công dân đang sử dụng đấtkhi thu hồi đất để chuyển sang cho các doanh nghiệp có vốn đầu t nớc ngoàithuê và pháp luật về quản lý hành chính nhà nớc trong lĩnh vực này cần đợccoi trọng đúng mức

Tóm lại, nghiên cứu các quy định về quản lí hành chính Nhà nớc đối với các doanh nghiệp có vốn ĐTNN trong lĩnh vực thuê đất ta có thể nhận thấy một số điểm cần chú ý sau đây: