Nâng cao tính chuyên nghiệp trong hoạt động môi giới bất động sản tại công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản việt nam

1.2 Bản chất của hoạt động môi giới BĐS Môi giới BĐS là việc kết nối các thương vụ, tạo sự thấu hiểu giữa các bên.Nhà môi giới giúp những người có BĐS và những người có nhu cầu thuê, mu

Lời nói đầu

Trong bối cảnh hiện nay, sự gia tăng dân số cùng tốc độ đô thị hóa chóngmặt tất yếu đã dẫn đến việc nhu cầu nhà ở của người dân và cơ sở hạ tầng cho các tổchức kinh doanh trở thành vấn đề cấp bách Do đó, dịch vụ môi giới bất động sảnngày càng chiếm một vị trí quan trọng trong cơ cấu các ngành dịch vụ ở nước ta

Có thể nói dịch vụ môi giới bất động sản , đặc biệt là môi giới nhà đất đang

có rất cơ hội để phát triển Tuy nhiên, những hoạt động trong lĩnh vực này còn khánhiều vấn đề cần phải xem xét Nhìn một cách khái quát thì hoạt động của đội ngũmôi giới bất động sản hiện nay đang rất lộn xộn, nằm ngoài tầm kiểm soát của nhànước, và dĩ nhiên điều này gây tiêu cực tới thị trường nói chung và thị trường bấtđộng sản nói riêng Nhìn một cách tổng thể, hiện nay đội ngũ trên chia làm nhiềucấp độ: quy mô nhất là các công ty cổ phần, công ty trách nhiệm hữu hạn vớiphương thức hoạt động khá bài bản; kế đến là các văn phòng nhà đất với số lượngnhiều vô kể; và cuối cùng phải kể đến hình thức làm ăn riêng lẻ của các cá nhân

Với thực tế trên, Công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam Reex) đang có những cơ hội và khó khăn nhất định Do sàn mới đi vào hoạt độngnên chưa có thời gian, kinh nghiệm để tích lũy và hoàn thiện hoạt động dịch vụ môigiới theo hướng chuyên nghiệp Từ đó, em xin đưa ra đề tài “ Nâng cao tính chuyênnghiệp trong hoạt động môi giới bất động sản tại Công ty cổ phần sàn giao dịch bấtđộng sản Việt Nam” với mong muốn bày tỏ một số ý kiến nhằm xây dựng hoạtđộng môi giới của sàn ngày càng hiệu quả hơn

(V-Mục tiêu nghiên cứu chuyên đề :

Hệ thống hóa những vấn đề cơ bản về môi giới bất động sản

Tìm hiểu, phân tích, đánh giá hoạt động môi giới tại Công ty

Đề xuất, kiến nghị một số giải pháp để góp phần nâng cao tính chuyênnghiệp trong hoạt động của sàn

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:

Đối tượng: nghiên cứu hoạt động môi giới về bất động sản tại sàn V-ReexPhạm vi nghiên cứu: Tất cả các hoạt động về mảng môi giới: mua, bán,thuê, cho thuê…tại sàn

Thời gian nghiên cứu: Từ năm 2008 đến nay

Phương pháp nghiên cứu:

Vận dụng các phương pháp: phân tích, tổng hợp, thu thập các tài liệu tạiCông ty

Kết cấu đề tài:

Ngoài lời mở đầu, kết luận và tài liệu tham khảo thì đề tài bao gồm 3chương:

Chương 1: Cơ sở khoa học của hoạt động môi giới bất động sản

Chương 2: Thực trạng về hoạt động môi giới bất động sản tại sàn giao dịch bất độngsản Việt Nam

Chương 3: Đề xuất, kiến nghị nhằm nâng cao tính chuyên nghiệp trong hoạt độngBĐS

Em xin chân thành cảm ơn sự chỉ dạy của PSG-TS Hoàng Văn Cường cùngcác thầy cô giáo trong khoa bất động sản và Kinh tế tài nguyên, sự giúp đỡ nhiệttình của các anh chị trên sàn giao dịch bất động sản Việt Nam đã giúp em hoànthành chuyên đề này!

Chưong 1

CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN

1.1 Tổng quan về môi giới BĐS

1.1.1 Một số khái niệm liên quan đến môi giới BĐS

Vì vậy một điều quan trọng là nhà môi giới phân biệt rõ mỗi loại quyền hạn khácnhau

Như vậy, duới góc độ của nghề môi giới thì : “ BĐS là một mảnh đất córanh giới thuộc quyền sử dụng, cũng như quyền sở hữu những công trình cố địnhgắn liền trên mảnh đất hay những

thành phần của công trình, mà theo luật định giá riêng, tách biệt với mảnhđất”

1.1.1.2 Khái niệm về môi giới BĐS

Môi giới là một lớp trung gian, một cá nhân, một chủ thể, một hãng có thểlàm trung gian cho hai hay nhiều chủ thể khác nhau Từ đó, môi giới BĐS là hoạtđộng của người thứ ba với mục đích tạo sự thông cảm, thấu hiểu trong việc giảiquyết những công việc liên quan đến BĐS mà các bên quan tâm Nhà môi giới BĐS

có vai trò là cầu nối giữa các bên liên quan

Trong lĩnh vực BĐS, đối tượng của việc môi giới hoàn toàn không phải làbản thân BĐS mà là các quyền liên quan đến nó

Theo quy định tại điều 45 của Luật kinh doanh BĐS thì nội dung môi giớiBĐS bao gồm:

- Tìm kiếm đối tác đáp ứng các điều kiện của khách hàng để tham gia đàmphán, ký hợp đồng.

- Đại diện theo ủy quyền để thực hiện các Công việc liên quan đến hoạt độngkinh doanh BĐS

- Cung cấp thông tin, hỗ trợ cho các bên trong việc đàm phán, ký hợp đồngmua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS

Tổ chức, các nhân môi giới BĐS được hưởng một khoản tiền thù lao môigiới từ khách hàng không phụ thuộc vào kết quả giao dịch mua bán, chuyểnnhượng, thuê, thuê mua BĐS giữa khách hàng và bên thứ ba (điều 46) Nhà môigiới BĐS sẽ được hưởng một khoản tiền hoa hồng môi giới theo hợp đồng môi giớikhi bên được môi giới ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS

1.

1.2 Bản chất của hoạt động môi giới BĐS

Môi giới BĐS là việc kết nối các thương vụ, tạo sự thấu hiểu giữa các bên.Nhà môi giới giúp những người có BĐS và những người có nhu cầu thuê, mua kếtnối được với nhau, qua đó thúc đẩy thực hiện các thương vụ

Bản chất của môi giới BĐS còn thể hiện đó là việc lựa chọn, sắp xếp cácphương pháp, các vấn đề của thương vụ để giải quyết các thương vụ một cáchnhanh chóng, hợp lý và hiệu quả nhất

1.1.3 Vai trò của hoạt động môi giới BĐS

Môi giới BĐS có những mặt tích cực và tiêu cực, chính những người thamgia nhiều khi biến cho thị trường này méo mó, nhưng không thể phủ nhận vai tròcủa những nhà môi giới, họ chính là chất xúc tác đưa các giao dịch tới thành côngđồng thời thúc đẩy sự phát triển của thị trường BĐS Vai trò của dịch vụ này thểhiện qua các mặt sau:

Cung cấp thông tin cho các chủ thể tham gia vào hoạt động giao dịch hànghóa BĐS do tính đặc thù của hàng hóa BĐS và thị trường của nó:

- BĐS gắn với các quyền năng phức tạp.

- BĐS là loại hàng hoá khó so sánh

- Thị trường BĐS là thị trường không hoàn hảo

- Người tham gia thị trường BĐS là những người không có kinh nghiệm

Từ đó có thể thấy môi giới giúp làm lành mạnh, minh bạch thi trường BĐS,giúp thị trường BĐS phát triển

Môi giới giúp tìm ra hướng giải quyết tối ưu cho khách hàng về các vấn đề:

- Về tài chính: các loại thuế, phí, vốn vay…

- Về giá cả: đưa ra giá cao một cách hợp lý

- Về thời gian giao dịch: thông thường thời gian để thực hiện một giao dịch vềmua bán diễn ra trong khoảng từ 6 tháng đến một năm nhưng có trường hợp ngoại

lệ các thương vụ chỉ diễn ra trong khoảng từ một đến hai tuần

- Về mức độ an toàn: Qua các nhà môi giới thực sự, khách hàng sẽ tìm đượcnhững đối tác tốt, đáng tin cậy……

Như vậy sự tồn tại của hoạt động môi giới thúc đẩy thị trường BĐS pháttriển, thúc đẩy đổi mới chính sách quản lý của nhà nước về BĐS Những thành quả

từ hoạt động môi giới giúp tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước, ổn định trật tự

- an ninh xã hội

1.2 Các nguyên tắc, điều kiện cần thiết trong hoạt động môi giới BĐS

1.2.1 Các nguyên tắc cơ bản trong môi giới BĐS

(nguồn lấy từ “tổng quan về dịch vụ môi giới BĐS” khoa BĐS&KTTN)

Hoạt động môi giới cần tuân thủ các nguyên tắc sau:

- Cần tuân thủ pháp luật của Việt Nam Mọi hành vi, động thái trong môi giớikhông được phép sai lệch với những luật lệ, quy định giá đã ban hành

- Môi giới phải dựa trên công bằng và minh bạch về thông tin

- Hoạt động môi giới phải lấy mục tiêu, lợi ích của khách hàng làm địnhhướng, đảm bảo lợi ích của các bên khách hàng, hài hoà lợi ích của khách hàng vànhà môi giới

- Hoạt động môi giới phải dựa trên nền tảng kiến thức chuyên môn và kinhnghiệm thực tế với ý thức trách nhiệm cao nhất.

- Hoạt động môi giới phải coi đạo đức nghề nghiệp là kim chỉ nam, là sợi chỉ

đỏ xuyên suốt toàn bộ quá trình tác nghiệp

1.2.2 Tiêu chuẩn nghề nghiệp của nhà môi giới BĐS

1.2.2.1 Tiêu chuẩn hành nghề

Hiện nay theo quy định của luật kinh doanh BĐS thì cá nhân tham gia môigiới BĐS phải có chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS Tổ chức tham gia thị trườngdưới dạng văn phòng môi giới thì phải có ít nhất một người có chứng chỉ môi giới.Chứng chỉ này được cấp khi cá nhân hoặc tổ chức tham gia và vượt qua bài kiểm tratrình độ của những trung tâm đào tạo chứng chỉ được sự cho phép của bộ Xây dựng

và tuân theo khung chương trình của bộ Xây dựng Với việc không có yêu cầu cao

về trình độ, có thể nói nghề môi giới hiện nay đã và đang là một nghề có được sựtham gia đông đảo của các tầng lớp trong xã hội Đặc biệt là giới trẻ, những ngườinăng động và có sức khỏe đó là những lợi thế rất lớn trong lĩnh vực này

Theo nghị định 153 hướng dẫn thi hành luật BĐS thì điều kiện để được cấpchứng chỉ hành nghề môi giới BĐS bao gồm :

“Không phải cán bộ, Công chức nhà nước;

Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, không đang trong tình trạng bị truy cứutrách nhiệm hình sự, chấp hành án phạt tù;

Có giấy chứng nhận đã hoàn thành khóa đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môigiới BĐS;

Có hồ sơ xin cấp chứng chỉ môi giới BĐS theo quy định”

1.2.2.2 Tiêu chuẩn chuyên môn

Những tiêu chuẩn được đặt ra cho các nhà môi giới không nằm ngoài mụcđích thống nhất hoạt động của các nhà môi giới

Những tiêu chuẩn được đặt ra cho các nhà môi giới không nằm ngoàimục đích thống nhất hoạt động của các nhà môi giới Để khách hàng có địnhhướng về chất lượng dịch vụ;bên cạnh đó những tiêu chuẩn cũng góp phần gâysức ép cho các nhà môi giới phải đạt hiệu quả cao nhất và loại trừ những điềucấm kị nhờ việc thống nhất các nguyên tắc hành động.Tạo điều kiện liên kếtcác văn phòng môi giới với nhau.

Những tiêu chuẩn chuyên môn được đặt ra cho nhà môi giới:

Những kiến thức cần có:

+ Những vấn đề về kĩ thuật, kinh tế, xã hội, pháp lý

+ Phải am hiểu và nắm rõ nội dung, yêu cầu trình tự thực hiện cácCông việc liên quan đến giao dịch BĐS

Những kỹ năng cần có :

+ Kĩ năng thực hiện các tác nghiệp thích hợp và thương vụ

+ Hòa hợp được các mối quan hê

+ Đàm phán và giải quyết các mâu thuẫn

1.2.2.3 Tiêu chuẩn đạo đức

+ Cần trung thực với khách hàng của mình và không đ ược làm mấtlòng tin của khách hàng vào họ.

+ Từ chối các hoạt động mâu thuẫn với những nguyên tắc của hoạtđộng nghề nghiệp

* Có trách nhiệm và tính chuyên nghiệp

+ Cần định hướng hoạt động phù hợp với xu thế thị trường và nhữngquy định của pháp luật

+ Không thực hiện những hoạt động nằm ngoài khả năng, hiểu biết,kinh nghiệm nghề nghiệp của họ

* Bí mật nghề nghiệp

Nhà môi giới phải giữ gìn những bí mật nghề nghiệp trong khi thực hiệnthương vụ môi giới nếu những bí mật này sẽ gây phương hại cho khách hàngcủa họ nếu người khác biết.Việc giữ bí mật bao gồm những thông tin cần cungcấp trong quá trình thực hiện dịch vụ và những thông tin có thể ảnh hưởng đến

sự an toàn của thương vụ

+ Cần ủng hộ, tham gia những hoạt động của các tổ chức nghềnghiệp, nâng cao vị thế nghề nghiệp.

+ Trong vùng hoạt động của mình cần cố gắng loại bỏ những hiệntượng trái với pháp luật,tiêu chuẩn nghề nghiệp,giữ gìn phẩm chất nghề nghiệp.Nhà môi giới giữ vị trí trong tổ chức nghề nghiệp không được lợi dụng chức vụcho lợi ích cá nhân

b Tiêu chuẩn nghề nghiệp

+ Nhà môi giới chỉ cung cấp dịch vụ dựa trên c ơ sở hợp đồng môi giớidạng văn bản kí kết giữa họ và khách hàng.Trong hợp đồng phải có số chứngchỉ hành nghề và thông tin về bảo hiểm nghề nghiệp Phạm vi công việc củanhà môi giới được xác định trong hợp đồng

+ Vai trò của nhà môi giới dựa trên những thông vấn đề sau: cung cấpthông tin trong lĩnh vực kinh tế thị trường, phương pháp thực hiện dịch vụ được

yêu cầu, thực hiện các biện pháp tìm kiếm bên khách hàng thứ hai, lựa chọnkhách hàng phù hợp, tham gia xem xét BĐS và theo yêu cầu của khách hàngtham gia đàm phán về giá cả, giúp đỡ trong việc thanh toán, tổ chức các bướccủa thương vụ.

+ Nhà môi giới không được từ chối thực hiện dịch vụ với lí do chủngtộc, màu da, giới tính hay quốc tịch

+ Nhà môi giới luôn phải thông báo đầy đủ về chức danh, tình trạng phápnhân của họ trong khi thực hiện hoạt động môi giới

+ Nhà môi giới không được thông báo sai với khách hàng về giá cả bánhay thuê,nài ép bán hay cho thuê những BĐS mà họ không làm hợp đồng môigiới, ngoại trừ trường hợp đặc biệt được thỏa thuận giữa các nhà môi giới

+ Bất kì một thông cáo, bản in ấn, thông tin bằng miệng hay trên giấyđược nhà môi giới cung cấp phải đúng với những gì thực tế họ biết

+ Nhà môi giới có thể thực hiện dịch vụ cho cả hai bên khách hàng củathương vụ

+Nhà môi giới không được cung cấp dịch vụ dưới dạng miễn phí Điềunày không hạn chế việc lấy tiền dịch vụ chỉ của một bên khách hàng

+Nhà môi giới phải cố gắng thỏa thuận với khách hàng kí hợp đồng “độc quyền” Thông qua hợp đồng “độc quyền” khách hàng ủy quyền thực hiệndịch vụ môi giới chỉ với một văn phòng(nhà môi giới) nhất định

+ Trước khi kí hợp đồng môi giới, nhà môi giới có trách nhiệm thuthập từ khách hàng những thông tin về việc BĐS có phải là đối tượng của hợpđồng “độc quyền” nào trước đó không.

+ Nhà môi giới kí kết hợp đồng “độc quyền” phải cố gắng trong mọikhả năng có thể thực hiện yêu cầu của khách hàng và không đ ược gây khó khăntrong việc cung cấp thông tin về BĐS trong hợp đồng

+ Nhà môi giới chỉ có thể liên hệ với những người khác về nhữngviệc, mà một nhà môi giới khác đang thực hiện những việc này theo hợp đồng “độc quyền”, sau khi có sự đồng ý của nhà môi giới thứ hai và chỉ trong pham vikiến thức của nhà môi giới thứ hai này

+ Nhà môi giới không đ ược tranh việc giải quyết vấn đề, mà nhữngvấn đề này thuộc phạm vi của hợp đồng “độc quyền” của nhà môi giớikhác.Không được tác động để xóa bỏ hợp đồng kí kết giữa khách hàng vớinhững nhà môi giới khác

+ Trong trường hợp liên hệ và cung cấp thông tin về BĐS cho kháchhàng của nhà môi giới khác, những quan hệ tiếo theo với khách hàng này phảiđược thông báo và được sự đồng ý của nhà môi giới, người đã giới thiệu kháchhàng cho nhà môi giới thứ nhất

+ Trong trường hợp liên kết hoạt động giữa những nhà môi giới, việcxác định mức hoa hông và cách phân chia phải được đưa ra tại thời điểm liênkết Công việc và mỗi bên không được phép thay đổi

+ Nhà môi giới nào nhận được thông tin về BĐS từ văn phòng môigiới khác, có trách nhiệm trong lần gặp đầu tiên với khách hàng thông báo rõràng rằng,họ nhận được thông tin từ đâu và phải đặc biệt bảo đảm về lợi ích củanhà môi giới đã cung cấp thông tin cho họ.

+ Giữa những nhà môi giới có mâu thuẫn nghề nghiệp thì phải giảiquyết mâu thuẫn bằng con đường thỏa thuận

+ Nhà môi giới phải đảm bảo rằng, những ng ười giúp đỡ họ trong việcthực hiện thương vụ môi giới cũng phải tuân thủ nguyên tắc theo Tiêu chuẩnnghề nghiệp của các nhà môi giới

+ Mỗi nhà môi giới phải chú ý nhắc nhở những nhà môi giới khác khithấy họ vi phạm những nguyên tắc theo Tiêu chuẩn nghề nghiệp của các nhàmôi giới trong khi thực hiện dịch vụ

1.3 Các loại hình môi giới và quy trình môi giới BĐS

1.3.1 Các loại hình môi giới

Dựa vào các nhu cầu khác nhau của khách hàng có thể phân chia dịch vụmôi giới thành: môi giới mua; môi giới bán BĐS; môi giới thuê và cho thuêBĐS ; môi giới cho nhà đầu tư

1.3.2 Quy trình môi giới BĐS

1.3.2.1 Thu thập thông tin về cung và cầu BĐS

Môi giới là ngành kinh doanh dịch vụ mà thông tin là yếu tố đầu vào vôcùng quan trọng để có thể tiến hành thực hiện các thương vụ Sở hữu một lượngthông tin dồi dào, cơ bản và đa dạng về BĐS chính là thế mạnh quan trọng nhất đốivới nhà môi giới

a Nguồn cung BĐS

Nguồn cung BĐS trên thị trường bao gồm các nguồn sau:Từ nhà nước, các

cá nhân, tổ chức sở hữu BĐS., các công ty đầu tư, kinh doanh, phát triển BĐS.,ngân hàng, BĐS ở nước ngoài

BĐS hay các quyền về BĐS là các đối tượng giao dịch chính trong thương

vụ Để có nguồn cung về BĐS thì điều trước tiên là phải tìm được thông tin vềnhững khách hàng có BĐS Những thông tin này có thể được tìm kiếm từ các nguồnsau:

- Sách báo phổ thông, internet Đây là nguồn thông tin rất dồi dào, đa dang

và cập nhật Có thể điểm qua một số trang thông tin phổ biến như: báo ”:mua vàbán”, tạp chí ”BĐS”, ”thị trường BĐS”, ”thị trường chứng khoán”, ”thế giớiBĐS”

- Văn phòng môi giới: đây là những thông tin có được từ những đồng nghiệpcủa nhà môi giới Mỗi văn phòng môi giới đều xây dựng được cho mình một khuvực hoạt động cụ thể cũng như quản lý được nguồn khách hàng nhất định do đó họ

có thể liên kết với nhau trong những trường hợp cần thiết

- Các cơ quan nhà nước, các Công ty kinh doanh: đó là các cơ quan nhànước có chức năng quản lý như Bộ xây dựng, Bộ kế hoạch đầu tư, Bộ thương mại Những cơ quan này có nhiều thông tin về các dự án, các Công trình Bên cạnh đócác Công ty xây dựng cũng là một nguồn cung lớn

- Các cơ quan đấu giá: đây là những cơ quan có chức năng tổ chức thực hiệncác cuộc bán đấu giá tài sản trong đó có BĐS Nhà môi giới có thể tìm được thôngtin cần thiết dựa vào tài liệu về những BĐS đã được đưa ra bán đấu giá

- Thông tin từ việc điều tra thực tế: thông qua việc đi tìm hiểu thực tế, nhàmôi giới có thể phát hiện những khu nhà, khu đất bỏ trống hay những dự án BĐSmới Bên cạnh đó, việc đi thực tế cũng là cách quảng cáo trực tiếp về văn phòngmôi giới tới khách hàng

- Hệ thống đăng ký đa chiều MLS: Dịch vụ niêm yết đa hạng mục Dịch vụnày cung cấp thông tin như một sản phẩm phụ của dịch vụ chính: cung cấp một thị

trường các danh sách các BĐS niêm yết để bán và các giao dịch có liên quan tiếptheo với số liệu bán kèm theo

b Thông tin về cầu BĐS

Đối tượng cầu gồm hai loại: Chưa có nhà hoặc có nhu cầu nhà ở mới: rộnghơn, hẹp hơn, nhà nghỉ, vườn

Người mua BĐS có thể vì các mục đích sau: người tiêu dùng, sản xuất, nhàxưởng; Kinh doanh dịch vụ; Đầu tư, kinh doanh BĐS; Bảo toàn vốn, đầu cơ tiềnnhàn rỗi; Văn phòng, Công sở, chi nhánh, phòng giao dịch, đại lý; Thuê kinh doanhdịch vụ thương mại

Nhà môi giới cần tìm hiểu những đặc tính của khách hàng và nhu cầu của

họ là gì để có kế hoạch chính xác

Người thuê BĐS có các mục đích như: Thuê để làm khu Công nghiệp, nhàxưởng, mặt bằng sản xuất; Cặp vợ chồng trẻ, lao động trẻ, sinh viên, học sinh; Thuênhà ở Công nhân; Người tạm thời chưa có chỗ ở hay muốn cải thiện điều kiện ở;Người nước ngoài thuê để ở; Thuê nhà Công vụ; Ngân hàng thương mại

Với mục đích tín dụng , thế chấp, BĐS cóa thể sử dụng vào: Quỹ đầu tư tàichính; Công ty bảo hiểm

1.3.2.2 Xác định đối tượng và các bên tham gia thương vụ

a Xác định đối tượng thương vụ

Nhà môi giới có thể tìm thấy BĐS qua nhiều con đường khác nhau như dochủ sở hữu trực tiếp giới thiệu cho nhà môi giới, do nhà môi giới tự tìm hiểu quathực tế hay internet Đó mới chỉ là những thông tin ban đầu Điều quan trọng tiếptheo mà nhà môi giới cần thực hiện đó là xem xét về BĐS muốn giao dịch Đây làviệc hết sức cần thiết bởi các nguyên nhân sau:

- Mỗi BĐS có một đặc điểm khác nhau, không thể dựa trên kinh nghiệm đểphán đoán

- Chỉ có sự ghi chép của bản thân mới có thể miêu tả chính xác về BĐS Nếuchỉ dựa trên lời miêu tả của chủ sơ hữu thì dễ gây ra sựu hiểu biết thiếu chân thực

- Qua việc tiếp xúc trực tiếp, nhà môi giới sẽ phần nào xác định được tínhcách của chủ sở hữu Nhờ đó cũng có thể cho chủ sở hữu thấy được tính chuyênnghiệp của nhà môi giới và gây được lòng tin cho họ Phần lớn thì việc gặp gỡ, tiếpxúc tại chính căn nhà của mình sẽ tạo cho chủ sở hữu cảm giác thoải mái, tự nhiênhơn là tại văn phong môi giới.

- Việc xem xét cụ thể, trực tiếp giúp nhà môi giới có thể đưa ra những câu hỏi

cụ thể và họ có thể xem xét các giấy tờ liên quan ngay tại BĐS

- Việc xem xét BĐS sẽ giúp nhà môi giới không rơi vào thể bị động ngay cảkhi không nhớ được tất cả các thông tin về BĐS khi khách hàng hỏi Điều này cũngtạo niềm tin cho khách hàng vào phong cách làm việc của nhà môi giới

Trong quá trình xem xét BĐS cần chú ý đến những vấn đề:

- Vị trí: Vị trí BĐS là cố định chính vì vậy mà địa điểm, địa chỉ, môi trườngxung quanh, đại điểm trên bản đồ có ý nghĩa nhất định, tác động đến mối quan tâmcủa khách hàng, quyết định của họ cũng như giá cả BĐS Tuy vậy vị trí không phải

là yếu tố khách quan Đối với người này thì một vị trí được cho là đẹp những đốivới người khác thì lại là xấu Vì vậy trong khi đi xem xét địa điểm, nhà môi giớikhông nên đánh giá Việc đánh giá địa điểm đẹp hay không hãy để cho người muahay người thuê đánh giá Việc của nhà môi giới là chỉ ghi chép lại những yếu tố, đặctính của địa điểm như hướng, hình dạng mảnh đất, ngôi nhà, khoảng cách đến cácphương tiện Công cộng, hàng xóm liền kề, có gần đầu phố, bãi đỗ xe, Công viên,vườn hoa không, có gần bệnh viện, trường học, nhà trẻ, bể bơi, siêu thị, khung cảnhqua cửa sổ Đó chính là những yếu tố xung quanh dệt nên bức tranh toàn cảnh liênquan đến BĐS

- Tình trạng kỹ thuật: Tình trạng kỹ thuật ở đây được thể hiện ở: kiểu tường,chất liệu, năm sử dụng, kết cấu dầm, khung Khách hàng thường quan tâm đến việcphải đầu tư thêm bao nhiêu để BĐS được an toàn và tiện dụng về kỹ thuật Đây làmột trong những mối quan tâm hàng đầu cho những người muốn mua căn hộ chung

cư (cả cũ lẫn mới) Ở đây cần xác định rằng nhà môi giới không có trách nhiệm vớinhững lỗi kĩ thuật ẩn dấu bên trong Đó là những lỗi mà bằng mắt thường không thể

thấy trong khi chủ sở hữu không biết hay cố tình dấu Sau khi thương vụ hoàn thànhthì người sử dụng không thể trách hay đòi bồi thường về những lỗi này.Việc đánhgiá tình trạng kỹ thuật nên dành cho khách hàng Dĩ nhiên họ có thể sử dụng tư vấncủa những nhà chuyên môn Từ góc độ của nhà môi giới việc này không hề ảnhhưởng gì khi khách hàng sử dụng kiến thức của các nhà chuyên môn cho dù đó là

kỹ sư xây dựng hay một giáo sư đại học Nhà môi giới có trách nhiệm hướng dẫnmọi ngóc ngách của BĐS cho người tư vấn kỹ thuật Việc làm này giúp cho sự đánhgiá cuối cùng về tình trạng kỹ thuật của BĐS

- Trang thiết bị: Đây là những đồ dùng mà chủ sở hữu có thể để lại trong BĐScho người thuê sử dụng Nhiệm vụ của nhà môi giới không chỉ là ghi chép lại danhsách những đồ vật để lại, mà còn phải thỏa thuận giá cả những đồ vật giá trị ngườimua muốn để lại hoặc những đồ vật nào nhất định chủ nhà sẽ mang đi Vấn đề ởđây không phải ở chỗ để người mua BĐS có được ngôi nhà với đầy đủ tiện nghi, màtrước tiên là để bảo đảm người bán để lại những gì đã ghi chép trong hợp đồng bàngiao căn nhà Vì vậy khi nhận bán BĐS, nhà môi giới cần ghi chép cẩn thận trangthiết bị BĐS

- Hạ tầng kỹ thuật: Đường ống dẫn nước, đường ống dẫn gas, mạng lướiđiện Những yếu tố này góp phần đáp ứng những nhu càu cơ bản của khách hàng.Chúng góp phần ảnh hưởng đến quyết định của khách hàng về việc có thuê, muaBĐS hay không cũng như ảnh hưởng đến giá trị của BĐS

- Giá cả toàn bộ và giá cả từng phần: Nhà môi giới cần kiểm tra các thông tin

về giá trị thị trường của BĐS và các BĐS xung quanh để đưa ra mức giá có lợi nhất

- Các thông tin pháp lý: các thông tin này bao gồm chủ sở hữu BĐS, sổ đỏ,năm sử dụng, giấy tờ xác nhận về quyền năng của BĐS, giấy tờ về quy hoạch

- Các thông tin xã hội, lịch sử: Thời gian sử dụng, những người đã từng sửdụng, quá trình phát triển của BĐS, môi trường xã hội, dân cư, phong thủy và cácyếu tố đặc biệt khác

b Các bên tham gia thương vụ

Người mua ( thuê ) và khả năng tài chính: Đối với người mua (thuê) thì vấn đề

quan trọng nhất là khả năng tài chính Nó quyết định tới việc thương vụ có thể thựchiện được không Trong thực tế cần trả lời những câu hỏi: người mua (thuê) có khảnăng và khả năng thực tế của họ đến đâu, họ có những nguồn tài chính nào vànguồn tài chính này được sử dụng đến đâu? Nguồn tiền của người đó là tiền mặt,vốn tự có, vốn vay hay thế chấp Ngoài góc độ "bao nhiêu?" thì một khía cạnhkhông kém phần quan trọng là "khi nào?" có thể có trong tay Vấn đề này sẽ trở nênquan trọng khi xác định thời hạn các bước thanh toán

Có thể kiểm tra khả năng của khách hàng bằng cách chuyển giao nhiệm vụnày cho người bán (người cho thuê) Chính người bán (cho thuê) sẽ đòi được kiểmtra năng lực tài chính của khách mua (thuê) để xem người đó có thực sự có khảnăng hay không Trong trường hợp người mua (thuê) vay vốn thế chấp BĐS thì việckiểm tra khả năng tài chính sẽ dẽ dàng hơn Ngân hàng sẽ trả lời được là sẽ cho vaybao nhiêu và bao giờ Để bảo đảm thuận lợi cho thương vụ cần tiến hành các hoạtđộng liên quan đến việc đánh giá khả năng được vay thế chấp của người mua, thậmchí trước khi người mua (thuê) tiến hành tìm hiểu cụ thể về việc vay thế chấp này.Trong một số trường hợp đòi hỏi nhà môi giới phải đưa ra phán đoán nhanh, xácđịnh được khách hàng của mình sẽ vay được bao nhiêu và khi nào

Ngoài những vấn đề liên quan đến năng lực tài chính của người mua (thuê)còn cần phải chú ý đến tình trạng cá nhân của họ Nếu người đó chưa đủ tuổi (16tuổi) hay là người nước ngoài thì họ cần những giấy tờ cần thiết riêng Không phảilúc nào nhà môi giới cũng có thể biết hết được nội dung cũng như thời gian nào cóthể nhận được đầy đủ giấy tờ cần thiết (ví dụ việc bán nhà cho Việt kiều) Nhà môigiới trong trường hợp này không phải có trách nhiệm giải quyết các vấn đề liênquan đến tòa án, hay các cơ quan chính quyền Tuy vậy nhà môi giới cần sắp xếpcác tình huống kịch bản có thể xảy ra để hành động

Chủ sở hữu - người cho thuê: Ngày càng có nhiều người đầu tư vào thị trường

BĐS và coi thu nhập từ việc cho thuê là nguồn căn bản Vấn đề này cũng cho thấy

sự trông đợi rõ ràng vào tính chuyên nghiệp của nhà môi giới cũng như sự hy vọng

vào những người thuê tiềm năng Đối với nhà môi giới, ngoài việc ghi chép nhữngvấn đề liên quan đến BĐS, tình trạng kĩ thuật, pháp lí, mức giá cho thuê thì còn cầnquan sát, đánh giá người cho thuê Không phải lúc nào người ta cho thuê cũng tỏ ratrung thực, tử tế Đôi lúc người ta cho thuê chỉ để người thuê trang bị BĐS hộ cho

họ rồi ngay sau đó thay đổi kế hoạch Lúc này người cho thuê đặt nhà môi giới vàngười thuê vào tình trạng khó xử

Chủ sở hữu - người bán: Hoàn cảnh của người bán cũng có ý nghĩa nhất định,

đặc biệt trong trường hợp một nhóm chủ sở hữu chung BĐS Lúc này cần xác định

có phải tất cả đều đồng lòng bán với mức giá thoả thuận hay không Một trường hợprất hay xảy ra là người có ít phần nhất lại cản trở được thương vụ vì những lí do cánhân kỳ quặc Trong những trường hợp này nên thống nhất với những người bán ủyquyền cho một người

1.3.2.3 Lập hồ sơ thương vụ môi giới

Từ lúc tiếp nhận yêu cầu bán, cho thuê hay mua, thuê của khách hàng,chúng ta phải chuẩn bị hồ sơ giấy tờ đầy đủ để hoàn thành gọn thương vụ Việc thuthập và xác định các loại giấy tờ cần bắt đầu thực hiện ngay sau khi kí hợp đồngmôi giới Không nên nhận những giấy tờ bản gốc vì giấy tờ thường hay bị mất donhiều nguyên nhân khách quan và chủ quan Vì vậy chỉ nên photo copy chúng cònbản gốc để chủ sở hữu hay người được ủy quyền trình tại nơi cần thiết, ở lúc thíchhợp Khách hàng trong quá trình tiến hành thương vụ nhiều lúc phải tự đi giải quyếtcác thủ tục giấy tờ và chúng ta cần nắm bắt những tiến trình này của khách hàng.Cần bí mật kiểm tra và theo dõi, giúp đỡ, và ở những giai đoạn cần thiết (hoặc nếu

có sự can thiệp của chúng ta thì Công việc sẽ hiệu quả hơn) làm thay cho kháchhàng Chỉ bằng cách này chúng ta mới có thể chắc chắn rằng không có vấn đề gì sơsuất hay thực hiện không chu đáo Nhà môi giới cần có những thông tin cá nhân sauđây:

- Họ và tên

- Họ và tên bố, mẹ

- Loại và số chứng minh thư hay hộ chiếu

- Sổ hộ khẩu, giấy đăng kí tạm trú

- Địa chỉ liên lạc

- Số điện thoại bàn và di động

Đối với BĐS nhất thiết phải tìm hiểu những thông tin tối thiểu sau:

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng có hiệu lực (sổ đỏ, hồng…)

- Hợp đồng Công chứng về việc mua, bán, trao tặng…

- Hóa đơn đóng thuế đất hàng năm

Khi chúng ta thu thập đầy đủ những loại giấy tờ trên thì chúng ta đã sẵn sàngcho mọi công việc tiếp theo Trong suốt quá trình diễn ra thương vụ, cần thu thậpthêm tất cả những giấy tờ liên quan như giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân,bản chia tài sản, thừa kế của tòa án, bản cam kết, hồ sơ xây dựng, giấy phép cácloại…

Quá trình đàm phán để đi đến sự thống nhất giữa hai bên khách hàng đôi khidiễn ra trong thời gian dài và nhàm chán Một khi các bên thống nhất được các điềukhoản của hợp đồng, nhà môi giới phải hành động nhanh nhất có thể sao cho nhữngđiều thoả thuận không bị mất đi (bị quên hay cân nhắc lại) Không phải lúc nàocũng có thể tiến hành viết hợp đồng khởi điểm ngay tại chỗ Trong những trườnghợp này cách giải quyết hợp lí nhất là lập Biên bản thỏa thuận

Khi lập biên bản thỏa thuận chúng ta cần lưu ý những điểm chính liên quanđến thương vụ sau này như sau:

- Miêu tả đối tượng của hợp đồng

- Xác định các bên liên quan

- Xác định địa điểm viết biên bản

- Hình thức và thời hạn giao tiền

- Xác định bên chi trả các khoản phí (Công chứng, tòa án, thuế)

Những điều thoả thuận và chữ kí các bên này là cơ sở để thực hiện các hợpđồng tiếp theo, đồng thời để bảo đảm không có sự nghi ngờ, nhầm lẫn cho các bên.Tuy nhiên Biên bản thỏa thuận không thể buộc các bên phải thi hành trách nhiệm đãthỏa thuận Đây vẫn mới chỉ là dạng hợp đồng giữ danh dự, sự đàng hoàng hay chữ

"Tín" của các bên

1.3.2.4 Thời hạn thực hiện thương vụ môi giới

Thông thường việc thực hiện thương vụ có thể chia ra làm ba giai đoạn:

- Kí kết hợp đồng khởi điểm - bao gồm cả việc đặt cọc trước (khoảng10%), đồng thời thỏa thuận những điều khoản để chứng tỏ ý chí của các bên sẽ kíkết hợp đồng Công chứng cuối cùng Kết thúc quá trình xem xét, kiểm tra và đàmphán Đồng thời trong hợp đồng khởi điểm chỉ sẽ rõ những tránh nhiệm của ngườimua, chỉ rõ sự cần thiết phải gom góp, chuẩn bị tiền hay phải tiến hành thế chấp.Đối với người bán hợp đồng chỉ rõ việc cần thực hiện các bước liên quan đến tìnhtrạng pháp lí và kĩ thuật của BĐS để bán

- Kí kết hợp đồng Công chứng - đây là thời điểm chuyển quyền sở hữu, sửdụng sang người mua và việc chi trả phần lớn lượng tiền theo giá cả ghi trong hợpđồng (+/- 80%)

- Giao nhận BĐS - những đồ vật cuối cùng của chủ sở hữu được chở đikhỏi BĐS, giao trả BĐS cùng với những trang thiết bị, ghi chép số Công tơ điện,nước, người mua chỉ trả các khoản còn lại trong đó có lượng tiền nhà còn lại theogiá cả thỏa thuận

Tuy nhiên cần nói rằng quy trình trên đây chỉ là một ví dụ điển hình, khôngphải là quy trình chuẩn

1.3.3 Các bước hoạt động điển hình của nhà môi giới

a Tìm kiếm thông tin

- Tìm kiếm BĐS cần bán, cho thuê

- Điều tra, phân tích môi trường xung quanh, hạ tầng kỹ thuật, tình trạng kỹthuật của BĐS.

- Kiểm tra về tình trạng pháp lý

- Cung cấp các thông tin cần thiết về thương vụ cho chủ sở hữu

- Tìm kiếm khách hàng có nhu cầu thuê, mua BĐS

b Xử lý thông tin

- Xác định giá BĐS được bán (cho thuê)

- Ghi chép miêu tả BĐS Chú ý tới những điểm khác biệt của BĐS với cácBĐS khác

- Soạn thảo những quảng cáo báo chí và tài liệu cung cấp thông tin về BĐS

- Thiết lập cơ sở dữ liệu riêng về những BĐS muốn bán (cho thuê)

-Xây dựng cơ sở dữ liệu thông tin về khách hàng mua (thuê)

-Tìm hiểu, phân tích cụ thể, chính xác về nhu cầu của những khách hàng mua(thuê) và các điều kiện liên quan đến thương vụ

- Tận dụng những thông tin phản hồi từ những người không mua (thuê) cácBĐS đã giới thiệu

- Chia sẻ, cung cấp cho các bên tham gia những thông tin cần thiết về khíacạnh pháp lý, thuế và phí liên quan đến thương vụ

c Giao dịch với khách hàng

- Thỏa thuận với chủ sở hữu những điều khoản dịch vụ môi giới

- Lên kế hoạch hành động phục vụ cho việc bán

- Giới thiệu cho khách hàng mua BĐS phù hợp với nhu cầu

- Kí kết hợp đồng dịch vụ môi giới

- Giúp đỡ, tạo điều kiện trong quá trình đàm phán giữa các bên tham gia

- Dẫn dắt đến việc kí kết hợp đồng khởi điểm và soạn thảo hợp đồng này

- Hỗ trợ trong việc hoàn chỉnh hồ sơ và chuẩn bị cho việc kí kết hợp đồngCông chứng

- Tham gia thực hiện các thoả thuận theo hợp đồng khởi điểm

- Thực hiện các Công việc liên quan đến thương vụ

- Tham gia vào quá trình thanh toán, tổ chức các lần chi trả

- Hỗ trợ trong việc giải quyết các vấn đề tại cơ quan Nhà nước, chính quyềnliên quan đến thương vụ

d Kết thúc thương vụ

- Tham gia vào quá trình giao nhận BĐS

- Kết thúc thương vụ, nhận hoa hồng theo thỏa thuận trong hợp đồng dịch vụmôi giới

- Giải quyết các vấn đề sau thương vụ

1.4 Tổ chức hoạt động sàn giao dịch BĐS.

1.4.1 Quy định luật pháp về nội dung và hình thức tổ chức hoạt động môi giới tại sàn giao dịch BĐS

Các nguyên tắc tổ chức và hoạt động của sàn giao dịch BĐS:

- Tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS, tổ chức, các nhân kinh doanh dịch vụBĐS được thành lập sàn giao dịch BĐS hoặc thuê sàn giao dịch BĐS của tổ chức,

cá nhân khác để phục vụ cho hoạt động kinh doanh BĐS

- Sàn giao dịch BĐS phải là pháp nhân Trường hợp doanh nghiệp, hợp tác xãkinh doanh BĐS thành lập sàn giao dịch thì sàn đó phải có tư cách pháp nhân hoặc

sử dụng tư cách pháp nhân của doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh BĐS để hoạtđộng

- Hoạt động của sàn giao dịch BĐS phải công khai, minh bạch và tuân thủpháp luật

- Sàn giao dịch BĐS, doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh BĐS thành lập sàngiao dịch BĐS phải chịu trách nhiệm về hoạt động của sàn giao dịch BĐS

- Sàn giao dịch BĐS phải có tên, địa chỉ, biển hiệu và phải thông báo về việcthành lập trên phương tiện thông tin đại chúng; trước khi hoạt động phải thông báovới cơ quan nhà nước có thẩm quyền tại địa phương

Các điều kiện thành lập sàn giao dịch BĐS bao gồm:

- Đáp ứng các điều kiện theo quy định của nhà nước: tổ chức, cá nhân khi kinhdoanh dịch vụ BĐS phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, đăng ký kinhdoanh dịch vụ BĐS theo quy định của pháp luật

Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS phải có ít nhất mộtngười có chứng chỉ môi giới BĐS; khi kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch BĐS phải

có ít nhất hai người có chứng chỉ môi giới BĐS, nếu có dịch vụ định giá BĐS thìphải có ít nhất hai người có chứng chỉ định giá BĐS

- Có quy chế hoạt động của sàn giao dịch BĐS

- Có cơ sở vật chất, kỹ thuật phù hợp với nội dung hoạt động của sàn giao dịchBĐS

- Có người quản lý, điều hành sàn giao dịch BĐS đáp ứng các điều kiện dochính phủ quy định

Nội dung hoạt động của sàn giao dịch BĐS bao gồm:

- Giao dịch mua-bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS

Để thành lập được một sàn giao dịch BĐS cần qua 3 bước sau:

- Chuẩn bị hồ sơ thành lập sàn giao dịch theo luật Doanh nghiệp 2005 và NĐ88/2006, luật Kinh doanh BĐS 2006 và NĐ 153/2007

Trường hợp thành lập doanh nghiệp mới cần tuân theo điều 13 Luật doanh nghiệp

2005 về quyền thành lập, góp vốn, mua cổ phần và quản lý doanh nghiệp

Trường hợp đã có doanh nghiệp sẵn, chỉ bổ sung chức năng sàn giao dịch, cần cácloại giấy tờ sau:

+ Tên, địa chỉ trụ sở chính, số và ngày cấp Giấy chứng nhận đăng ký kinhdoanh của doanh nghiệp.

+ Ngành, nghề đăng ký bổ sung hoặc thay đổi

+ Ho, tên, chữ ký của người đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp.+ Chứng chỉ hành nghề: chứng chỉ hành nghề của người quản lý sàn giaodịch; chứng chỉ hàng nghề của các chuyên viên BĐS (ít nhất là 02 nhân viên cóchứng chỉ hành nghề môi giới; nếu sàn có chức năng định giá thì phải có ít nhất 01nhân viên có chứng chỉ hành nghề định giá)

+ Quy chế hoạt động của sàn giao dịch BĐS

- Chuẩn bị địa điểm đặt sàn giao dịch: phải đảm bảo được các yêu cầu về địađiểm đặt sàn và yêu cầu về tòa nhà đặt sàn giao dịch

- Thông tin quảng cáo về sàn: quảng cáo tên sàn, thông báo về sự hoạt động

và thông tin quảng cáo về hoạt động của sàn

1.4.2.2 Tổ chức không gian và trang thiết bị của sàn giao dịch BĐS

Trước tiên phải kể đến các tiêu chí lựa chọn đại điểm để đặt sàn giao dịch:Địa điểm đặt sàn cần ưu tiên theo thứ tự sau: phái thu hút khách hàng, sàn cần đặt ởnơi dễ gây chú ý, dễ tiếp cận; ở địa điểm mà nhân viên có thể tới dễ dàng, điều nàytạo tâm lý tốt cho nhân viên vì như thế tránh được tình trạng đến cơ quan muộnhoặc vắng mặt; không quá gần các đối thủ cạnh tranh vì sự cách biệt về không gianvới các đối thủ tạo nên sự thu hút với khách hàng và giảm thiểu sự cạnh tranh khôngcần thiết; chi phí trả cho việc thuê/ mua địa điểm nằm trong khả năng tài chính củasàn

Tòa nhà đặt sàn giao dịch cũng cần đạt được một số yêu cầu nhất đinh vềquy mô, kiến trúc, mặt bằng Quan trọng nhất là diện tích phải đáp ứng được cáchoạt động của sàn, hiện nay là trên 100m Sàn cần một mặt bằng rộng và thoáng,không bị ngăn cách bởi quá nhiều vách ngăn hoặc cột, phải có các trang thiết bị vềphòng cháy chữa cháy, chỗ để xe các thiết bị cần thiết khác phục vụ cho vănphòng

Sàn giao dịch phải có diện tích đủ rộng để có thể bố trí được hai khu vựcchính là: Khu vực về thông tin về BĐS; khu vực làm việc của chuyên viên và cungcấp dịch vụ cho khách hàng Cụ thể:

- Trong khu vực về thông tin về BĐS gồm 2 phần: khu vực trưng bày thôngtin chung về các BĐS đang niêm yết tại sàn và khu vực tra cứu thông tin chi tiết cácBĐS đang trưng bày đó

- Trong bộ máy của sàn có ba bộ phận là: đón tiếp khách hàng; bộ phậnnghiệp vụ BĐS và bộ phận hỗ trợ Trong đó bộ phận đón tiếp khách hàng có điểmkhác biệt là luôn được đặt trên một mặt bằng với khu vực thông tin, phòng môi giớicũng thường được đặt tại đó do tính chất của ngành nghề, còn các phòng ban khácthì có thể đặt ở các vị trí khác nhau tùy theo kiến trúc tòa nhà Mỗi bộ phận có chứcnăng, nhiệm vụ khác nhau nhưng lấy bộ phận nghiệp vụ làm trung tâm Mỗi sàn sẽ

có quy trình thực hiện và cơ chế giám sát riêng để các bộ phận thực hiện được thốngnhất và hiệu quả

Ngoài ra, để có thể duy trì được hoạt động của sàn thì cần chọn được nhân

sự quản lý, điều hành sàn; thực hiện quản trị nhân sự, quản trị tài chính

1.4.2.3 Hoạt động môi giới tại sàn

a Các trang thiết bị cho hoạt động môi giới

Với vai trò là một hoạt động chính tại sàn giao dịch BĐS nên môi giới BĐSđược đặc biệt quan tâm về cách thức bố trí không gian và trang bị các trang thiết bịcần thiết

Thường thì phòng môi giới được bố trí ngay tại không gian chính của sàn,nơi mà khách hàng sẽ đặt chân tới sàn và có thể dành nhiều thời gian để tìm hiểuthông tin Vì vậy khu vực này phải nằm ở vị trí thuận tiện nhất và có đặt ghế ngồicho khách Tại phòng này có các mô hình BĐS đặt trong tủ kính và thường được bốtrí ở vị trí dễ quan sát nhât trong khu vực trưng bày thông tin sơ bộ; các bản đồ và

sơ đồ được treo trên tường ở một bên của khu vực này Các tờ rơi có thể được ghimtrên các tấm bảng treo trên tường hoặc đặt trên các giá xếp dọc theo lối đi Các mànchiếu được bố trí đối diện với các bản đồ và sơ đồ, ở một bên của sàn

Khu vực tra cứu thông tin chi tiết về BĐS phải trùng hoặc tiếp giáp với khuvực trưng bày thông tin sơ bộ Khách hàng có thể có nhu cầu từ trước hoặc nảy sinhnhu cầu sau khi có thông tinh chung về một hoặc một số BĐS nhất định Chính vìvậy, việc đặt hai khu vực này tiếp giáp hoặc trùng nhau sẽ khiến khách hàng cảmthấy thuận tiện hơn trong việc có được thông tin cần thiết Khu vực này lưu cácthông tin cụ thể hơn về BĐS do vậy cần có dạng lưu trữ thông tin phù hợp sao chotiết kiệm không gian, nhân lực, vật lực Tuy nhiên, việc truy xuất thông tin chi tiết

có thể không dễ dàng với một số khách hàng vì vậy cần có nhân viên hướng dẫnhoặc giải đáp khách hàng về cách truy xuất thông tin Nhân viên của phòng môi giới

sẽ tiếp nhận và triết xuất thông tin Do đặc điểm của khu vực tra cứu thông tin nêncần máy tính Công cộng có kết nối toàn Công ty; cần giá đặt ấn bản phẩm và bàndùng cho khách hàng ghi chép thông tin

b Cơ chế phối hợp và điều hành giữa hoạt động môi giới với các bộ phận

Điểm mấu chốt trong cơ chế phối hợp giữa các bộ phận trong một sàn giaodịch là lấy bộ phận nghiệp vụ BĐS làm trung tâm, các hoạt động khác để hỗ trợ chocác chuyên viên BĐS có thể tác nghiệp tốt nhất nhằm thỏa mãn nhu cầu của kháchhàng Điều này không hàm ý rằng nhiệm vụ của các bộ phận khác kém quan trọnghơn mà hàm ý rằng các bộ phận khác được xây dựng xung quanh hoạt động của bộphận nghiệp vụ BĐS

1.4.3 Kinh nghiệm tổ chức sàn giao dịch BĐS

Ở Việt Nam cụm từ ”sàn giao dịch BĐS” mới được thừa nhận từ năm 2006qua Luật Kinh doanh BĐS Theo đó có thể hiểu sàn giao dịch BĐS là nơi diễn racác giao dịch BĐS và cung cấp dịch vụ về BĐS Nhà nước đang khuyến khích xâydựng mô hình sàn giao dịch chuẩn để từ đó đưa các hoạt động giao dịch vào sànnhằm mục đích phát triển và lành mạnh hóa thị trường BĐS

Xin đưa ra một mô hình sàn giao dịch BĐS được đánh giá đạt chuẩn :

(mô hình lấy từ ”đề án thành lập sàn giao dịch BĐS Việt Nam”)

Hiện tại ở Việt Nam đã thành lập được mạng các sàn giao dịch BĐS dưới

sự bảo trợ của Bộ xây dựng và Hiệp hội BĐS Việt Nam, quy tụ các sàn, trung tâm

và các doanh nghiệp BĐS nhà đất có uy tín, có năng lực nhằm tạo lập một kênhthông tin hiện đại, phong phú, trung thực cho các tổ chức, cá nhân, các nhà đầu tưtrong và ngoài nước có nhu cầu về BĐS Đó cũng là cơ hội cho các thành viên traođổi thông tin, kinh nghiệm làm việc, thúc đẩy tính chuyên nghiệp và nâng cao nănglực cạnh trang của các doanh nghiệp BĐS Mặt khác việc thành lập mạng lưới chính

là cách giúp các cơ quan quản lý nhà nước nắm bắt các thông tin về thị trường BĐSmột cách kịp thời để ban hành những cơ chế chính sách phù hợp, hòan thiện hệthống pháp luật đảm bảo cho thị trường này phát triển bền vững

Tham khảo mô hình hoạt động của các doanh nghiệp BĐS ở một số nướctrên thế giới như sau: (tài liệu tham khảo ở trang web của cục quản lý nhà và thịtrường BĐS – Bộ Xây dựng)

Ở Mỹ, phần lớn các thành phố lớn đều có một hội nghề nghiệp để giúp chonhững người môi giới BĐS hành nghề hiệu quả hơn, đó là MLS (Multiple ListingService _ hệ thống thông tin đa chiều) MLS là hệ thống liên kết tuyệt vời cho phép

các đối tác cạnh tranh chia sẻ thông tin, khi những thông tin này được sử dụngthành Công những người môi giới phải chia một phần thù lao cho nơi đã cung cấpthông tin gốc Có thể tham khảo mô hình trên qua trang web: www.realtor.com

Ở Trung quốc, các giao dịch về BĐS có thể thông qua đại lý, người trunggian, tổ chức môi giới… Những năm gần đây các cơ quan chủ quản ngành BĐS,hiệp hội ngành nghề, tổ chức môi giới và đơn vị báo chí tổ chức một số triển lãm đểcác Công ty phát triển BĐS tập trung cùng nhau thúc đẩy việc bán nhà Ngoài racòn định kỳ tổ chức các hoạt động “ xem nhà cuối tuần”, một ngày có thể đi xemnhà nhiều nơi, cũng là một kênh mà người mua nhà có được các thông tin cần thiết

Như vậy, qua kinh nghiệm hoạt động của một số nước phát triển hơn ViệtNam thì để hoạt động lĩnh vực BĐS đạt hiệu quả cao cần có sự liên kết giữa cácdoanh nghiệp Vấn đề đặt ra cho các sàn giao dịch BĐS nói riêng và các doanhnghiệp BĐS nói chung là cần hoàn thiện về quy mô tổ chức, quy trình hoạt độngnhằm nâng cao tính chuyên nghiệp và hiệu quả hoạt động

Chương 2 THỰC TRẠNG VỀ HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI TẠI CÔNG TY CỔ

PHẦN SÀN GIAO DỊCH BĐS VIỆT NAMA- Giới thiệu về Công ty cổ phần sàn giao dịch BĐS Việt Nam (sàn V- Reex) 2.A.1 Bối cảnh ra đời của Công ty

(nguồn được lấy từ ”đề án thành lập sàn”)

Nền kinh tế Việt Nam đang phát triển với tốc độ cao, nhu cầu về nhà ở, vănphòng cho thuê, các dịch vụ BĐS liên quan ngày càng lớn Điều đó thúc đẩy thịtrường giao dịch BĐS phát triển một cách rầm rộ, tuy nhiên cũng ẩn chứa nhiều bấtcập như: thông tin về thị trường còn thiếu minh bạch, các giao dịch ngầm vẫn đanghoạt động rất công khai gây khó khăn cho các cơ quan quản lý nhà nước trong việckiểm soát thị trường Với những giao dịch được thực hiện qua các trung tâm môigiới BĐS thì chủ yếu chỉ mang tính giới thiệu giữa hai bên mua – bán, ít có khảnăng tư vấn về những thông tin cần thiết về BĐS hoặc mới chỉ dừng lại ở mức độ tưvấn về thông tin và tư vấn hỗ trợ về tài chính liên quan đến BĐS; sau khi nhận hoahồng môi giới giữa hai bên, người môi giới không còn trách nhiệm gì Mặt khác,theo quy định của Luật kinh doanh BĐS thì từ 1/1/2009 tổ chức, cá nhân kinhdoanh BĐS khi bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua BĐS phải thông quasàn giao dịch BĐS (điều 59) nhằm nỗ lực đưa thị trường BĐS vào khuôn khổ quản

lý và hoạt động minh bạch, chuyên nghiệp hơn Điều đó tạo cơ sở về pháp lý chocác sàn giao dịch BĐS ra đời đồng loạt, sàn V- Reex cũng không là ngoại lệ

Việc lập sàn giao dịch BĐS sẽ giúp thị trường ngày càng đi vào ổn định,thông tin trong lĩnh vực mua bán, đầu tư BĐS càng công khai, minh bạch Từ đó sẽhạn chế được tình trạng đầu cơ, gây lũng đoạn thị trường của giới cò đất, giao dịchngầm Một đặc điểm khác của các giao dịch BĐS là giá cả do các bên thỏa thuậnvới nhau, nhiều trường hợp kê khai giá mua quá rẻ khiến cơ quan thuế thất thu nặng

nề trong việc thu thuế

Mục tiêu thành lập sàn

Theo định hướng hoạt động của mạng các sàn giao dịch BĐS Việt Nam,sàn V-Reex muốn tạo ra môi trường kinh doanh chuyên nghiệp, nâng cao kiến thứcthực tế về thị trường BĐS cho những người tham gia Những người tham gia giaodịch BĐS tại sàn sẽ được hỗ trợ từ các tổ chức có liên quan tới giao dịch như các tổchức Ngân hàng, kho bạc, thuế, công chứng Điều đó rút ngắn được thời gian, tạođiều kiện thuận lợi cho việc thực hiện và hoàn thành các giao dịch, đồng thời còntạo cho người tham gia có nhiều cơ hội như : được hỗ trợ vốn vay với lãi suất phùhợp, thế chấp thuận lợi

Sàn giao dịch BĐS sẽ là nơi để các cơ quan quản lý nhà nước tổng hợp, nắmbắt thông tin, theo dõi, nhận định chính xác và đầy đủ hơn về diễn biến của thịtrường góp phần thúc đẩy thị trường BĐS phát triển lành mạnh, giảm thiều các rủi

ro trong giao dịch trên thị trường, giúp Nhà nước quản lý và điều tiết thị trường mộtcách hiệu quả, đồng thời góp phần tăng nguồn thu ngân sách thông qua thuế chuyểnnhượng BĐS, thuế thu nhập

Từ mục tiêu như thế, V- Reex sẽ trở thành sàn giao dịch BĐS số một miềnBắc, là địa chỉ tin cậy cho các dự án BĐS và giới kinh doanh BĐS cũng như nhữngngười có nhu cầu mua, bán BĐS

2.A.1.1 Quá trình hình thành Công ty

BĐS và thị trường BĐS đã và đang đóng một vai trò quan trong trong nềnkinh tế quốc dân, đặc biệt trong quá trình công nghiệp hoá hiện đại hoá của nước tatrong thời gian tới Tuy nhiên do nhiều nguyên nhân khách quan và chủ quan mà thịtrường BĐS không được coi trọng nhiều, nên dẫn đến hiện tượng nóng lạnh thấtthường Điều đó đã dẫn đến những ảnh hưởng xấu tới sự phát triển của thị trườngBĐS và sự đóng góp của nó với nền kinh tế quốc dân.Từ khi luật kinh doanh BĐS

có hiệu lực 1/1/2007 và sự ra đời NĐ 153/CP 2008 chứng tỏ sự quyết tâm của cơquan nhà nước nhằn đưa thị trường BĐS lại vị trí của nó

Nắm bắt được tình hình đó và sự chuẩn bị kỹ lưỡng về cơ sở vật chất cũngnhư con người của các cổ đông chiến lược cũng như các các cổ đông khác để cuối

chính là sàn giao dịch BĐS Việt nam (sau gọi là sàn giao dịch BĐS) theo giấy phéphoạt động theo Công văn số 1143/BXD – QLN ngày 13/6/2008.

 Tên đầy đủ: Công ty cổ phần sàn giao dịch BĐS Việt Nam

 Địa chỉ : Tầng 6A toà nhà 292 Tây Sơn, Đống Đa, Hà Nội

 Đại diện: ông Đặng Thanh Hải - Chức vụ: Giám đốc

 Tên tiếng anh: Vietnam Real Estate Exchange Join Stock Company

 Tên viết tắt: V-Reex

 Vốn điều lệ: 6,000,000,000 đồng Việt Nam

 Điện thoại: 043.5378731 FAX: 043.5378733

 Giấy CNĐKKD: Số 0103027620 do Sở KH&ĐT TP Hà Nội cấp ngày12/09/2008

 Số tài khoản: 14020736933016 tại ngân hàng TECKCOMBANK

 Mã số thuế: 0102298106

 Website: www.v-reex.com.vn

Công ty được thành lập dựa trên cơ sở góp vốn của các cổ đông chiến lượcnhư : Ngân hàng thương mại cổ phần ngoài quốc doanh Việt nam – VPBank ; Ngânhàng thương mại cổ phần quân đội – MB ; Ngân hàng thương mại cổ phần kỹthương Việt nam – Teconbank ; Quỹ đầu tư BĐS ngân hàng thương mại cổ phầncác doanh nghiệp ngoài quốc doanh Việt nam – VPReit ; Cùng với 2 cổ đông khác

là Công ty INB Investments (công ty cổ phần đầu tư gồm có : Đầu tư tài chính, đầu

tư BĐS, tư vẫn tài chính, mua bán doanh nghiệp) và Công ty Luật Vietrust (Chuyên

tư vấn luật và các dịch vụ hành chính khác)

Công ty được thành lập và đi vào hoạt động cuối năm 2008, đến 24/3/2009chính thức được khai trương V- Reex là sàn giao dịch đầu tiên tại miền Bắc đạt tiêuchuẩn của bộ Xây dựng, một lợi thế Công ty cho sự nghiệp sau này giúp góp phầnvào việc xây dựng thương hiệu và uy tín tới đối tác và khách hàng của Công ty

2.A.1.2 Chức năng và nhiệm vụ của sàn V-Reex

Sàn giao dịch BĐS hoạt động chủ yếu thông qua các chức năng, nhiệm vụchính như sau:

(nguồn được thu thập bởi “đề án thành lập sàn” và mục sản phẩm-dịch vụ của trangweb www.v-reex.com.vn)

a Giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS và thực hiện các dịch vụ:

- Thực hiện các thủ tục hành chính liên quan đến BĐS như: mua bán, chuyển

nhượng, thuê, cho thuê BĐS, xin phép xây dựng, di sản, thừa kế, hợp thức hoá vàxin cấp giấy chứng nhận QSD đất, QSH nhà,

- Chủ động tìm kiếm nguồn hàng cũng như đầu tư vào các dự án BĐS để

mang lại lợi nhuận cho Sàn giao dịch

- Cung cấp thông tin, hỗ trợ cho các bên trong việc đàm phán, ký hợp đồng

mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS

c Định giá BĐS:

Đây là một chức năng quan trọng của sàn giao dịch, việc định giá này khôngchỉ là để thực hiện dịch vụ mà còn là căn cứ để lãnh đạo sàn giao dịch quyết địnhphương án kinh doanh

Việc định giá BĐS phải dựa trên các tiêu chuẩn kỹ thuật, tính chất, vị trí, quy

mô, thực trạng của BĐS và giá thị trường tại thời điểm định giá

Cung cấp dịch vụ Định giá BĐS cho các đối tượng khách hàng:

- Các ngân hàng, các tổ chức tín dụng

- Các quỹ đầu tư

- Các Công ty xây dựng, các Công ty BĐS

- Khách hàng là các cá nhân có nhu cầu

Chứng thư định giá của V-Reex chỉ có giá trị trong thời hạn 03 tháng, vì vậysàn đưa ra 1 sản phẩm khuyễn mãi là tái thẩm định giá với mức chi phí bằng 30%phí thẩm định lần đầu.

d Tư vấn, tài chính BĐS và tư vấn tín dụng.

- Tư vấn pháp lý về BĐS: các thủ tục sang nhượng quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà; thủ tục xin cấp giấy chứng nhận QSD đất, QSD nhà

- Tư vấn về đầu tư tạo lập, kinh doanh BĐS; nghiên cứu khả thi dự án; phân

tích tài chính; phân tích thị trường

- Khi bên mua BĐS hoặc khách hàng có như cầu về vốn

Do V- Reex được sự hỗ trợ của các ngân hàng ngòai quốc doanh lớn nên vềmảng này được xác định là một lợi thế của sàn Dịch vụ hỗ trợ khách hàng bên cạnh

đó cũng hỗ trợ cho các dịch vụ của sàn (dịch vụ môi giới, định giá) làm tăng tính đadạng và chuyên nghiệp

e Quảng cáo BĐS

- Quảng cáo BĐS được thực hiện thông qua sàn giao dịch BĐS, trên phương

tiện thông tin đại chúng hoặc các phương tiện khác: Tại sàn giao dịch, trên báo chí,truyền hình, tờ rơi, trang Web của sàn và hệ thống các Ngân hàng là đối tác của VPReit

- Hình thức, nội dung quảng cáo, quyền và nghĩa vụ của các bên sẽ được thống

nhất thông qua các hợp đồng

- Sàn giao dịch sẽ đưa ra quy định mức giá dịch vụ quảng cáo BĐS và được

bên thuê quảng cáo chấp thuận

- Sàn giao dịch BĐS chịu trách nhiệm thực hiện cam kết trong hợp đồng và

bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra

- Việc quảng cáo BĐS phải theo quy định của Luật này và pháp luật về quảng

cáo

f Đấu giá BĐS

- Đấu giá BĐS phải được thực hiện theo nguyên tắc Công khai, trung thực, bảo

vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên

- Hình thức đấu giá BĐS bao gồm:

Trực tiếp bằng lời nói;

- Cung cấp các dịch vụ bảo đảm duy trì hoạt động bình thường của BĐS;

- Thực hiện bảo trì, bảo dưỡng, sửa chữa BĐS;

- Quản lý, giám sát việc kinh doanh, khai thác, sử dụng BĐS của khách hàngtheo đúng Công năng, thiết kế và hợp đồng;

h Đưa ra các chiến lược Marketing.

- Đưa ra các chiến lược Marketting bằng việc nghiên cứu thị trường BĐS và tổchức quảng cáo trên các phương tiện thông tin đại chúng: báo chí, truyền hình,internet

2.A.1.3 Cơ cấu tổ chức bộ máy của sàn

Sàn giao dịch BĐS hoạt động điều hành theo cơ cấu tổ chức bộ máy, gồm:

Mỗi phòng ban trong Công ty thực hiện một chức năng cụ thể nhưng luôn có sự hỗtrợ, hợp tác trong Công việc.

- Ban lãnh đạo sàn gồm 1 giám đốc và 1 phó giám đốc, đó là những người đáp

ứng đầy đủ các điều kiện của người lãnh đạo doanh nghiệp theo quy định của Luậtdoanh nghiệp Giám đốc chịu trách nhiệm điều hành tòan bộ hoạt động của sàn,chịu trách nhiệm pháp lý về các quyết định của cá nhân, là người xây dựng kếhoạch và chương trình hoạt động của sàn để trình cấp có thẩm quyền Phó giám đốc

là người giúp việc giám đốc, được quản lý, điều hành một số mặt do giám đốc phân

Công và ủy quyền, chịu trách nhiệm trực tiếp trước pháp luật và cấp trên về các việcđược giao.

- Phòng Tổ chức – hành chính: là phòng chức năng giúp lãnh đạo sàn trong

việc xây dựng phương án, đề án, quy định, quy chế, các Công tác hành chính khác

- Phòng Tài chính – kế toán: hạch toán kinh tế, quản lý nguồn vốn đầu tư và

Công tác thống kê đối với toàn bộ hoạt động sản xuất kinh doanh của sàn; xây dựng

kế hoạch tài chính hàng năm và dài hạn cho Công ty

- Phòng Kế hoạch – marketting: là phòng chức năng nhằm xây dựng kế hoạch

kinh doanh, kế hoạch marketting và thực hiện các chương trinh quảng cáo

- Phòng Kinh doanh: tổ chức bán hàng, đề xuất các phương án tiêu thụ sản

phẩm, chủ động tìm kiếm các đối tác và thực hiện các Công tác dịch vụ khách hàng

- Phòng Dịch vụ BĐS : Tổ chức các Công việc liên quan đến định giá và tư

vấn BĐS, tổ chức các phiên đấu giá và dịch vụ đấu giá quyền sử dụng đất, tài sảngắn liền trên đất theo yêu cầu của các tổ chức và cá nhân

- Phòng Thông tin và quản lý BĐS: quản lý, giám sát khai thác và sử dụng

BĐS của khách hàng; xây dựng, cập nhật và bảo trì website của sàn; lưu trữ các hồ

sơ dữ liệu về BĐS như quy hoạch phát triển, quy hoạch chi tiết

2.A.2 Xây dựng và hoạt động của sàn V-Reex.

2.A.2.1 Đầu tư xây dựng và trang thiết bị cho sàn V-Reex

Do Công ty được thành lập vào cuối năm 2008 nên kết thúc năm kế toán tìnhhình Công ty chưa có gì thay đổi về doanh thu Thực chất năm 2008 là năm đầu tư củaCông ty vào cơ sở vật chất là phần nhiều

Bảng số 2.1 Chi phí đầu tư hoạt động sàn giao dịch

( Đơn vị triệu vnđ)

Số lượng

Đơn giá

Thành tiền Năm 2008

A

Ngân sách đầu tư ban đầu

2.A.2.2 Các kết quả đạt được

Các điểm mạnh mà hiện tại V-REEX đã tạo dựng được:

 Trở thành sàn giao dịch đạt chuẩn đầu tiên ngòai miền Bắc, cung cấpcho khách hàng những dịch vụ tiện ích nhất

 Tạo lập được mạng lưới thông tin môi giới rộng khắp nên luôn cậpnhật thông tin giao dịch trên thị trường nhanh và chính xác nhất Ba chi nhánh phụtrách ba khu vực trung tâm của Thủ đô nên có thể bao quát được thị trường

 Thử nghiệm mô hình kinh doanh mới của doanh nghiệp kinh doanhthông tin thị trường BCIA tương đối thành công

 Được sự quan tâm của thị trường và các cổ đông, tận dụng được cácmối quan hệ sẵn có của VPREIT và 3 ngân hàng để mở rộng quan hệ hợp tác kinhdoanh lâu dài Đây cũng chính là cầu nối đến nguồn cung , nguồn cầu BĐS ( là các

dự án BĐS, các BĐS phát mãi từ ngân hàng….) giúp hoạt động môi giới ở sàn thêmthuận lợi

 Dần hòan thiện dự án Map price trong khu vực Hà Nội, dùng thôngtin này để so sánh, giúp cho việc xác định giá trị BĐS trở nên dễ dàng và hiệu quả.Khách đến với hoạt động môi giới còn có thể được hỗ trợ, tư vấn về các vấn đề liênquan đến BĐS.

 Xây dựng được Map price nhằm tạo cơ sở để đánh giá thị trường, đưa

ra những quyết định đầu tư hợp lý

 Đội ngũ nhân viên trẻ, năng động, nhiệt tình với công việc

Tuy mới đi vào hoạt động nhưng Công ty đã triển khai được 2 dự án lớn , đó là:Hoàng Quân plaza và khu đô thị Bình Minh

“Các lợi thế chiến lược:

- Là khu kinh tế trọng điểm của khu vực BĐSCL

- Giao thông đường thủy: Nằm bên bờ sông Hậu, cảng Bình Minh là tuyến giaothông quan trọng kết nối các khu vực trong và ngoài nước

- Giao thông đường bộ: ngay cầu Cần Thơ _ cầu nối quan trọng liên kết các tỉnhĐBSCL

- Quy hoạch hạ tầng hiện đại, đồng bộ gồm nhiều Công trình thương mại, dịchvụ: Trường học, trung tâm thương mại, cảng nước sâu, khu Công nghiệp…

Quy mô:

- Nằm trong tổng thể 162ha; đô thị mới Bình Minh với diện tích 30ha.

- Nhà phố 1 trệt 2 lầu và 1 trệt 3 lầu với diện tích tương ứng: 5x19m, 5x21m, tổng

xây dựng là 222m2, 358m2

- Nhà biệt thự ven sông với diện tích 300 – 500m2.

Hạ tầng: hiện đại với hệ thống giao thông đồng bộ, điện, nước, xử lý nước thải, hệ thốngthông tin liên lạc, hệ thống xử lý rác thải…theo tiêu chuẩn

Tiện ích: nằm trong khuôn viên có trung tâm thương mại, trường học, Công viên

Lộ giới: 14m, 22m, 24m, 30m “

(nguồn lấy từ trang web của sàn www.v-reex.com.vn, mục các dự án đã hòan thành)

Bên cạnh thành quả trên, V-Reex đã và đang từng bước khẳng định được vai tròsàn giao dịch BĐS đạt chuẩn đầu tiên tại miền Bắc Tính đến thời điểm hiện tại, Công ty

đã thực hiện xong mục tiêu chiến lược giai đoạn 2008 – 2009, đó là:

- Hoàn thành mô hình hoạt động tổ chức nhân sự

- Kết hợp và khai thác tốt các nhu cầu định giá tài sảm đảm bảo nợ vay từ các ngân

hàng để bước đầu xây dựng uy tín trong thị trường

- Phát triển các hoạt động tư vấn môi giới tín dụng: định giá và mua bán tài sản cầmcố

Số lượng đông đảo khách đến thăm và giao dịch với sàn chính là minh chứng cho sựthành Công của sàn

B- Thực trạng về hoạt động môi giới tại sàn V- Reex.

2.B.1 Tổ chức bộ máy và cơ chế hoạt động môi giới tại sàn

2.B.1.1 Tổ chức bộ máy môi giới, chức năng và nhiệm vụ

Hoạt động môi giới BĐS tại sàn V- Reex nằm trong phòng kinh doanh và là mộtmảng chính trong sự hoạt động của phòng này

Chức năng của phòng kinh doanh:

(nguồn lấy từ “đề án thành lập sàn V-Reex)

- Tổ chức bán hàng trên cơ sở xác định tính thích hợp pháp của sản phẩm, thực hiệncác Công việc bán hàng trực tiếp hoặc thông qua các hình thức khác

- Đề xuất các phương án bán hàng và các phương thức thanh toán linh hoạt

- Chủ động tìm kiến các đối tác và thực hiện việc môi giới BĐS

- Thực hiện các Công tác dịch vụ phục vụ khách hàng như : Tiếp thu và giải quyếtcác khiều nại, thắc mắc của khách hàng về sản phẩm, thực hiện việc chăm sóc kháchhàng

- Thực hiện các Công tác sau bán hàng như: Hoàn thiện hồ sơ cấp giấy chứng nhậnquyền sử dụng và quyền sở hữu nhà, lưu trữ toàn bộ hò sơ giáy tờ, hợp đồng sản phẩm

V- Reex bước đầu đi vào hoạt động còn gặp nhiều khó khăn, mảng hoạt độngchính vẫn là dịch vụ môi giới và định giá BĐS Mục tiêu trong dài hạn của sàn là xâydựng Công ty thành một tổ chức kinh doanh dịch vụ BĐS có uy tín và vị thế trên thị

trường BĐS, cung cấp thông tin chi tiết, chính xác về hàng hóa và thị trường BĐS Sàn

sẽ luôn đóng vai trò là bên thứ ba tham gia vào giao dịch để đảm bảo tính công bằng,pháp lý và minh bạch của giao dịch BĐS, đồng thời là công tác dự báo và phân tích tìnhhình thị trường BĐS, xác định hướng đi cho các đối tác cổ đông

Nhiệm vụ chính của phòng kinh doanh là:

(nguồn từ “đề án thành lập sàn V-Reex)

- Tổ chức xây dựng quy trình bán hàng và thủ tục bán hàng áp dụng tại tất cả cácđịa điểm thuộc sàn giao dịch

* Tổ chức hướng dẫn, đào tạo lực lượng và mạng lưới bán hàng chuyên nghiệp

* Xây dựng và soạn thảo các hợp đồng bán hàng theo đúng quy định

* Tiếp nhận và giải quyết tất cả các thắc mắc, khiếu nại của khách hàng

* Tổ chức bán hàng, bàn giao sản phẩm và hướng dẫn khách hàng thực hiện theo đúngcác quy định của sàn giao dịch và của các ban quản lý dự án

- Tìm kiếm đối tác và thực hiện các Công việc liên quan đến việc môi giới BĐS :Tìm kiếm đối tác đáp ứng các đièu kiện của khách hàng để tham gia đàm phán, ký kếthợp đồng Cung cấp cho bên tham gia đàm phán ký kết hợp đồng mua bán, chuyểnnhượng, thuê, thuê mua BĐS

- Thực hiện các Công việc khác theo yêu cầu của lãnh đạo sàn giao dịch

Từ đó thấy được nhiệm vụ của hoạt động môi giới là:

Liên tục cập nhật các văn bản, chủ trương của nhà nước và pháp luật liên quanđến thị trường BĐS, áp dụng và đưa lại phản hồi, đề xuất những phương án mới hiệu quảhơn

Xây dựng bảng thống kê giá trị các BĐS đã giao dịch thành công và phản ánhđược vị trí rõ ràng, chi tiết theo từng tuyến phố, từng vùng, từng khu vực trên địa bàn HàNội Qua đó có thể thấy được diễn biến từng khu vực thị trường hoặc cả thị trường, từ đó

có thể dự đoán xu thế diễn biến của nó

Liên tục mở rộng mạng lưới môi giới, mở rộng quan hệ khách hàng, tăng cungBĐS trên sàn giao dịch để V- Reex từng bước trở thành trung tâm phân phối BĐS lớn