Áp dụng các phương pháp định giá đất xây dựng bản đồ giá đất (map price) ứng dụng xây dựng bản đồ giá đất quận đống đa thành phố hà nội

Dưới đây là một số nguyên tắc chủ yếu thường được vận dụng trong quá trình hình thành các phương pháp xác định giá trị bất động sản nói chung và giá trị đất đai nói riêng.. Nguyên tắc ph

LờI Mở ĐầU 1

CHƯƠNG 1: CƠ Sở Lý LUậN CủA CáC PHƯƠNG PHáP ĐịNH GIá ĐấT 4

1.1 Bản chất của giá đất và các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất 4

1.1.1 Bản chất giá đất 4

1.1.2 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất 6

1.2 Căn cứ và nguyên tắc định giá 8

1.2.1 Căn cứ định giá 8

1.2.2 Nguyên tắc định giá 9

1.3 Các phương pháp định giá đất 12

1.3.1 Phương pháp so sánh trực tiếp 12

1.3.2 Phương pháp chi phí (hay còn gọi là phương pháp giá thành, phương pháp thầu khoán) 14

1.3.3 Phương pháp vốn hóa 23

1.3.4 Phương pháp thặng dư (Phương pháp phát triển lý thuyết, phương pháp giá trị còn lại) 25

1.4 Khái niệm và sự cần thiết xây dựng bản đồ giá đất (Map price) 26

1.4.1 Khái niệm bản đồ giá đất 26

1.4.2 Sự cần thiết xây dựng bản đồ giá đất 26

1.5 Quy trình xây dựng bản đồ giá đất 28

CHƯƠNG 2: ứNG DụNG XÂY DựNG BảN Đồ GIá ĐấT QUậN ĐốNG ĐA THàNH PHố Hà NộI 29

2.1 Khái quát đặc điểm tự nhiên, kinh tế, xã hội, công tác xây dựng và quản lý quy hoạch đô thị của quận quận Đống Đa 29

2.1.1 Đặc điểm tự nhiên 29

2.1.2 Đặc điểm kinh tế 30

2.1.3 Đặc điểm xã hội 30

2.1.4 Công tác xây dựng và quản lý quy hoạch đô thị của quận 31

2.2 Thực nghiệm xây dựng bản đồ giá đất quận Đống Đa Thành phố Hà Nội 32

2.3 Đánh giá công tác xây dựng bản đồ giá đất quận Đống Đa 52

2.3.2 Hạn chế và nguyên nhân 53

CHƯƠNG 3: Đề XUấT MộT Số GIảI PHáP NHằM TRIểN KHAI CÔNG TáC XÂY DựNG BảN Đồ GIá ĐấT TạI Hà NộI 55

3.1 Định hướng phát triển thị trường bất động sản trong thời gian tới 55

3.2 Một số giải pháp đẩy mạnh công tác xây dựng bản đồ giá đất 56

3.3 Kiến nghị 58

KếT LUậN 60

TàI LIệU THAM KHảO 61

danh mục bảng, hình ảnh Bảng 1: Cơ cấu sử dụng đất ở 31

Bảng 2: Đơn giá xây mới cho từng loại cấp nhà theo giá thị trường 35

Bảng 3: Bảng tính chi tiết giá trị còn lại của công trình 36

Bảng 4: Bảng hệ số ảnh hưởng của yếu tố vị trí đến giá trị đất trên thị trường phường Nam Đồng 38

Bảng 5: Bảng hệ số ảnh hưởng của yếu tố diện tích đến giá trị đất trên thị trường phường Nam Đồng 39

Bảng 6: Bảng hệ số ảnh hưởng của yếu tố mặt tiền đến giá trị đất trên thị trường phường Nam Đồng 40

Bảng 7: Bảng hệ số ảnh hưởng của yếu tố chiều sâu đến giá trị đất trên 41

Bảng 8: Bảng hệ số ảnh hưởng của yếu tố an toàn pháp lý đến giá trị đất trên thị trường phường Nam Đồng 42

Bảng 10: Bảng giá đất ở sau khi khoanh vùng chính thức trên địa bàn phường

Nam Đồng 44

Bảng 11: Đặc điểm của mảnh đất số X ngách 111 ngõ Xã Đàn 2 phố Xã Đàn 46

Bảng 12: Bảng tỷ lệ giá trị của các kết cấu chính so với giá trị của ngôi nhà 49

Bảng 13: Thông tin về bất động sản so sánh dùng để kiểm tra kết quả định giá với bất động sản số X ngách 111 ngõ Xã Đàn 2 phố Xã Đàn 49

ảnh 1: Bản đồ quy hoạch chi tiết quận Đống Đa 29

ảnh 2: Bản đồ hành chính phường Nam Đồng quận Đống Đa 34

ảnh 3: Bản đồ giá đất 9 vùng thuộc phường Nam Đồng quận Đống Đa 51

LờI Mở ĐầU

1 Lý do lựa chọn đề tài

Bước sang một thế kỷ mới, nền kinh tế của nước ta đã có những Bước ngoặt trong quá trình phát triển, đặc biệt từ khi ra nhập WTO Cùng với sự phát triển của nền kinh tế, thị trường bất động sản Việt Nam cũng có những bước phát triển nhất định Trong đó, hoạt động kinh doanh bất động sản mà

đặc biệt là mảng kinh doanh dịch vụ bất động sản ra đời với những hình thức kinh doanh ngày càng đa dạng và phong phú Bên cạnh những tác động tích cực thị trường bất động sản còn đang tồn tại nhiều hạn chế như tính minh bạch không cao, thiếu thông tin hoạt động có những biểu hiện vượt ra ngoài tầm kiểm soát của Nhà nước Các quan hệ cung cầu và giao dịch về bất động sản chủ yếu diễn ra thông qua thị trường ngầm Sự biến động bất thường về giá cả bất động sản (đặc biệt là giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất) và những

“cơn sốt đất đai’’ cũng như tình trạng đóng băng của thị trường cho đến nay vẫn chưa có giải pháp điều chỉnh hữu hiệu Chính những cơn sốt đã đẩy giá bất động sản lên cao làm giá đất tại Việt Nam trở nên “đắt đỏ” hơn bao giờ hết Giá bất động sản quá cao so với khả năng thanh toán của các cá nhân, các tổ chức, làm cho các giao dịch về bất động sản trở nên khó khăn, chậm chạp là nguyên nhân gây nên tình trạng đóng băng, ảm đạm của thị trường bất

động sản, ảnh hưởng không tốt đến nền kinh tế Vậy, Giá bất động sản ở Việt Nam nằm ở mức nào là hợp lý? Đó cũng chính là câu hỏi của rất nhiều nhà

đầu tư, các ngân hàng cho vay vốn thế chấp bằng bất động sản cũng như nỗi trăn trở của các cơ quan quản lý Nhà nước về thị trường bất động sản

Để giải quyết vấn đề này, một trong những biện pháp hết sức cần thiết là phải xây dựng được đơn giá đất thị trường phù hợp để áp dụng cho việc định giá bất động sản được chính xác và khách quan nhất Điều này một mặt sẽ góp phần xây dựng một hệ thống cơ sở dữ liệu về giá đất được cập nhật, bổ sung

và đảm bảo chính xác để làm cơ sở vững chắc cho mọi quyết định vi mô, vĩ mô liên quan đến thị trường bất động sản Mặt khác, sẽ góp phần định hướng thị trường bất động sản phát triển đúng hướng, minh bạch và giảm thiểu tối đa các thiệt hại do tình trạng thiếu thông tin gây ra

Xuất phát từ những vấn đề trên nhóm sinh viên đã chọn đề tài: "áp

dụng các phương pháp định giá đất xây dựng bản đồ giá đất (MAP PRICE) ứng dụng xây dựng bản đồ giá đất quận Đống Đa thành phố Hà Nội’’ làm đề tài nghiên cứu khoa học năm 2009.

2 Mục tiêu nghiên cứu

Nghiên cứu đề tài nhằm đạt được những mục tiêu cơ bản sau:

- Thứ nhất, làm rõ cơ sở lý luận của các phương pháp định giá đất để xây

dựng bản đồ giá đất (Map price)

- Thứ hai, ứng dụng xây dựng bản đồ giá đất tại quận Đống Đa thành phố

Hà Nội

- Thứ ba, đề xuất một số giải pháp nhằm triển khai công tác xây dựng

bản đồ giá đất Thành phố Hà Nội

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Đề tài tập trung nghiên cứu những giao dịch bất động sản đặc biệt là các loại nhà ở dân cư (bao gồm đất và công trình trên đất), với một số hình thức giao dịch chính trên thị trường bất động sản hiện nay như là mua bán, chuyển nhượng, diễn ra trên phạm vi địa bàn quận Đống Đa Thành phố Hà Nội từ năm 2008 đến tháng 3 năm 2009

4 Phương pháp nghiên cứu

Trên cơ sở nền tảng của phương pháp nghiên cứu duy vật biện chứng và duy vật lịch sử, đề tài sẽ sử dụng tổng hợp một hệ thống các phương pháp nghiên cứu cụ thể từ khâu thu thập xử lý thông tin, phân tích và tổng hợp kết quả nghiên cứu Một số phương pháp tiếp cận chuyên biệt sẽ được sử dụng trong nghiên cứu:

- Khảo cứu tài liệu: Những công trình nghiên cứu và tư liệu thứ cấp sẽ

được sưu tập, nghiên cứu tổng hợp để hệ thống hóa những nội dung đã nghiên cứu có liên quan, kế thừa khai thác các thông tin tư liệu sẵn có, tổng hợp rút ra những kết luận nghiên cứu mới

- Thu thập thông tin định lượng: Đề tài sẽ tiến hành điều tra khảo sát nhằm thu thập thông tin định lượng về giá bất động sản trên địa bàn quận

Đống Đa, thành phố Hà Nội

- Phương pháp phân tích: Các số liệu và thông tin định lượng sẽ được tổng hợp dựa trên các công cụ phân tích thống kê chuyên dụng với sự hỗ trợ của máy tính và các phần mềm chuyên dụng như SPSS và EXCEL�

5 Kết cấu của đề tài

Ngoài phần Mở đầu, kết luận, tài liệu tham khảo và mục lục, nội dung của đề tài gồm 3 chương:

Chương 1: Cơ sở lý luận của các phương pháp định giá đất.

Chương 2: ứng dụng xây dựng bản đồ giá đất quận Đống Đa Thành

phố Hà Nội

Chương 3: Đề xuất một số giải pháp nhằm triển khai công tác xây

dựng bản đồ giá đất Thành phố Hà Nội

CH��NG 1

CƠ Sở Lý LUậN CủA CáC PHƯƠNG PHáP ĐịNH GIá ĐấT

1.1 Bản chất của giá đất và các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất

1.1.1 Bản chất giá đất

Đất đai ra đời và hình thành cùng với sự phát triển của con người Cùng với sự phát triển của kinh tế xã hội đất đai đóng vai trò ngày càng quan trọng Từ đó việc làm rõ bản chất về giá trị và giá cả của đất đai cũng ngày càng trở nên quan trọng

Thứ nhất, quan hệ về đất đai không chỉ dừng lại ở các quan hệ đơn thuần

về bề mặt diện tích đất đai, mà còn bao gồm các công trình gắn liền với đất

đai và khả năng sinh lợi của đất đai trước mắt cũng như lâu dài Do vậy, giá trị

đất đai được hiểu bao gồm cả giá trị bản thân đất đai và giá trị của các yếu tố trên đó cùng với khả năng sinh lợi của các chủ sở hữu

Vậy giá trị và do đó giá cả của đất đai bắt nguồn từ đâu? Theo các nhà kinh tế giá trị và do đó giá cả của đất đai được quyết định bởi địa tô, C MAC cho rằng giá đất là địa tô tư bản hoá Vậy địa tô là gì? Theo W.Petty địa tô là phần giá trị nông sản phẩm sau khi đã trừ đi các chi phí sản xuất Về thực chất

địa tô là phần giá trị dôi ra ngoài tiền lương và các chi phí vật chất cho sản xuất, tức là sản phẩm của lao động thặng dư Ông cho rằng bán ruộng đất là

bán quyền nhận địa tô Vì vậy, giá cả đất đai là do địa tô quyết định David Ricardo cho rằng đất đai canh tác hạn chế, độ màu mỡ của đất đai giảm sút trong khi đó dân số tăng nhanh làm cho khan hiếm tư liệu sinh hoạt phổ biến trong xã hội Điều này buộc con người phải canh tác trên những đất đai xấu Vì canh tác trên đất đai xấu nên giá trị nông sản phẩm do hao phí lao động trên đất đai xấu quyết định Khi đó ở những nơi đất tốt và trung bình con người với cùng mức chi phí sẽ thu được lượng sản phẩm lớn hơn so với đất đai xấu Khoản chênh lệch đó trả cho địa chủ gọi là địa tô Theo C Mac trong nông nghiệp của xã hội tư bản có ba giai cấp là địa chủ, nhà tư bản kinh doanh ruộng đất và công nhân nông nghiệp Các nhà tư bản kinh doanh thì muốn thu được lợi nhuận bình quân tuy nhiên đất đai lại ở trong tay các địa chủ Điều này đòi hỏi họ phải thuê ruộng đất từ các nhà địa chủ Vì vậy, ngoài lợi nhuận bình quân nhà tư bản phải thu thêm một phần giá trị thặng dư dôi ra ngoài, tức là lợi nhuận siêu ngạch Khoản lợi nhuận siêu ngạch này họ phải trả cho chủ ruộng đất dưới hình thức địa tô tư bản chủ nghĩa Vậy, địa tô chính là phần giá trị thặng dư còn lại sau khi trừ đi phần lợi nhuận bình quân của nhà tư bản kinh doanh ruộng đất Cũng theo C.Mac địa tô được chia thành hai loại:

địa tô chênh lệch và địa tô tuyệt đối

Địa tô chênh lệch là phần lợi nhuận dôi ra ngoài lợi nhuận bình quân Nó bao gồm địa tô chênh lệch 1 và 2 Địa tô chênh lệch 1 thu được khi sử dụng những mảnh

đất có độ màu mỡ tự nhiên thuận lợi, gần đường giao thông Còn địa tô chênh lệch 2 thu được từ việc đầu tư vào đất đai Phần này sẽ rơi vào túi các nhà tư bản

Địa tô tuyệt đối là địa tô thu được từ việc sử dụng đất đai ứng với tỉ suất giá trị thặng dư khác nhau trong những ngành sản xuất khác nhau do có cấu tạo hữu cơ tư bản khác nhau

Lý luận về địa tô chênh lệch chính là căn cứ cho việc đánh giá phân loại

đất và đưa chính sách giá một cách phù hợp

Giá đất thị trường: là giá bán quyền sử dụng đất của một mảnh đất nào đó

có thể thực hiện được phù hợp với khả năng của người bán quyền sử dụng đất

và người mua quyền sử dụng đất trong một thị trường có sự tác động của quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh, nó biểu hiện bằng tiền do người chuyển nhượng (bán) và người nhận quyền chuyển nhượng (mua) tự thoả thuận với nhau tại một thời điểm xác định Giá quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường là số tiền VNĐ tính trên một đơn

vị diện tích đất được hình thành từ kết quả của những giao dịch thực tế mang tính phổ biến giữa người cần chuyển nhượng và người muốn được chuyển nhượng không bị ảnh hưởng bởi các yếu tố như tăng giá do đầu cơ, do thay đổi quy hoạch, chuyển nhượng trong tình trạng bị ép buộc, quan hệ huyết thống;

Để tính đơn giá đất ta có công thức sau:

Giá đất

Đơn giá đất =

Diện tích

Đối với một mảnh đất cụ thể, để biết được giá của nó ta có thể chỉ cần

định giá của toàn bộ mảnh đất bằng đơn vị tiền tệ nào đó trong khi đã biết diện tích của mảnh đất là bao nhiêu

Song trên thị trường, mỗi mảnh đất có diện tích khác nhau, để xác định giá chung của thị trường thì phải xem xét giá trên cùng một đơn vị diện tích Vậy xác định đơn giá đất thị trường cũng chính là xác định giá đất thị trường, xong không phải là việc xác định giá thị trường của một mảnh đất cụ thể nào đó, mà là xác định giá trị thị trường của đất đai tại một khu vực thị trường nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định

đất bao gồm những bảo đảm của Nhà nước đối với người sử dụng đất trong việc thực hiện các quyền như: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị quyền

sử dụng đất

Trong cùng một đô thị, nếu có những thửa đất tương tự nhau ở tất cả

các yếu tố trừ vị trí, thì thửa đất nào có vị trí đáp ứng được càng nhiều mục

đích khác nhau, tạo điều kiện đem lại nhiều thu nhập cho người sử dụng đất thì giá của thửa đất đó càng lớn Mức độ ảnh hưởng đối với giá của từng thửa

đất phụ thuộc vào việc sử dụng đất, tập quán sử dụng đất và sở thích của bên

nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với các đặc điểm về kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất Một kích thước và diện tích thửa đất

tối ưu khi nó thoả mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân cư trong vùng.Ngoài đặc điểm tự nhiên của thửa đất thì yếu tố an toàn pháp lý của quyền sử dụng đất là cũng là yếu tố cơ bản ảnh hưởng rất lớn đến giá đất, hay nói cách khác còn phụ thuộc vào các loại giấy tờ chứng minh quyền sử dụng

đất hợp pháp, phù hợp với các quy định của pháp luật hay không

1.1.2.2 Nhóm các yếu tố liên quan đến quy hoạch sử dụng đất chi tiết

và cơ sở hạ tầng bên ngoài thửa đất.

Quy hoạch sử dụng đất chi tiết và cơ sở hạ tầng bên ngoài thửa đất là

những yếu tố rất cơ bản không chỉ ảnh hưởng đến giá đất của từng thửa đất mà còn ảnh hưởng đến giá của nhiều thửa đất Mức độ ảnh hưởng của quy hoạch

sử dụng đất chi tiết đối với giá từng thửa đất trong khu vực lập quy hoạch phụ thuộc vào các mục đích sử dụng đất được xác định quy hoạch sử dụng đất đó

và tiến độ thực hiện quy hoạch đó Còn mức độ ảnh hưởng của yếu tố cơ sở hạ tầng đối với giá của từng thửa đất phụ thuộc vào mức độ hoàn thiện và tính

đồng bộ của cơ sở hạ tầng khu vực đó

1.1.2.3 Nhóm yếu tố tâm lý, xã hội và môi trường

Các yếu tố tâm lý, xã hội và môi trường là những yếu tố mang tính phổ biến, nhưng ảnh hưởng của chúng đến giá đất rất khác nhau, tùy thuộc vào phong tục, tập quán và trình độ nhận thức của người dân ở mỗi địa phương Cùng một hiện tượng, một đặc điểm gắn với thửa đất nhưng người dân ở các

địa phương khác nhau có thể có những quan niệm khác nhau từ đó mà có sự khác biệt giá đất giữa các vùng Một thửa đất được bán với giá cao hơn hoặc thấp hơn giá thị trường do quan niệm, nhận thức, tập quán, tâm lý, điều kiện sống và môi trường xung quanh nó

Yếu tố xã hội ảnh hưởng đến giá trị đất đai phải kể đến đó là vấn đề liên quan đến dân số, như là sự gia tăng dân số dẫn đến nhu cầu về đất đai, bất

động sản tăng và từ đó giá trị đất đai tăng; sự thay đổi trong cơ cấu dân số�ảnh hưởng đến nhu cầu đất đai và làm thay đổi giá trị của đất đai

Sự tăng trưởng và phát triển của nền kinh tế ảnh hưởng đến sự phát triền của thị trường đất đai và giá trị đất đai

1.1.2.4 Nhóm yếu tố liên quan đến thị trường

Tương quan cung � cầu về đất ở trên thị trường: Trên thị trường, tương

quan giữa tổng cung và tổng cầu thường ở trạng thái không cân bằng, bất cứ

sự thiếu hụt nào của tổng cung hoặc tổng cầu đất đai đều ảnh hưởng trực tiếp

đến giá cả của hàng hóa đó Khi tổng cung tăng mà tổng cầu không tăng hoặc giảm thì giá thị trường sẽ giảm; khi tổng cung giảm mà tổng cầu không giảm hoặc tăng thì giá thị trường sẽ tăng Trong thị trường đất đai, cung đất đai chịu

ảnh hưởng của nhiều yếu tố: sự phát triển của cơ sở hạ tầng, luật pháp và chính sách của Nhà nước (chính sách giao đất, cho thuê đất, quy hoạch và phát triển đô thị của Nhà nước); cầu đất đai chịu ảnh hưởng của nhiều nhân tố:

sự tăng trưởng dân số, nhu cầu sự thay đổi về tính chất và mục đích sử dụng

đất, sự thay đổi của việc làm thu nhập, tốc độ đô thị hóa�Bất kì sự thay đổi của các yếu tố sẽ làm ảnh hưởng tới lượng cung hoặc lượng cầu, làm cho cung cầu dịch chuyển và giá cân bằng trên thị trường thay đổi

Chính sách, pháp luật về đất đai: Sự thay đổi chính sách, pháp luật về đất

đai hay về bất động sản ở mỗi quốc gia đều nhằm hướng tới mục tiêu là điều

tiết thị trường bất động sản thông qua việc điều chỉnh giá của chúng trên thị trường Các chính sách tác động trực tiếp đến giá đất bao gồm: Chính sách tài chính về đất đai, chính sách tín dụng và đầu tư đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực bất động sản, chính sách hưởng lợi áp dụng đối với người sử dụng

đất, chính sách thuế đối với việc sử dụng đất hoặc kinh doanh bất động sản trong đó có quyền sử dụng đất Một khi các chính sách nêu trên được thể chế hóa bằng các quy định của pháp luật phù hợp với yêu cầu của cuộc sống, nó sẽ

có tác dụng điều tiết giá đất trên thị trường theo chiều hướng tích cực và ổn

định, thị trường quyền sử dụng đất phát triển; ngược lại nếu không phù hợp sẽ làm cho giá đất rối loạn, thị trường quyền sử dụng đất bị đóng băng

1.2 Cắn cứ và nguyên tắc định giá

1.2.1 Căn cứ định giá

1.2.1.1 Căn cứ vào các yếu tố cơ bản của quá trình lao động để tạo nên bất

động sản: Đây là căn cứ để định giá bất động sản dựa trên chi phí

tạo ra bất động sản như: Lao động (lao động trực tiếp và lao động

gián tiếp), vật liệu (bao gồm tất cả các nguyên, nhiên vật liệu tạo ra bất động sản trên đất đó là xi măng, sắt thép, gạch�) và bản thân

đất đai như quy mô, vị trí mảnh đất

1.2.1.2 Căn cứ vào sự thay đổi trong nền kinh tế : Nhóm yếu tố này ảnh

hưởng đến giá trị của bất động sản theo hai hướng (tích cực hoặc tiêu cực)

gồm các thay đổi trong chính sách đất đai nhà ở; sự biến động của thị trường

bất động sản; sự thay đổi trong nhu cầu vật chất, văn hoá tinh thần của người dân; sự thay đổi trong thị hiếu của người tiêu dùng

1.2.1.3 Căn cứ vào sự phù hợp và đóng góp của bất động sản vào khu vực như: Sự thống nhất giữa mục đích sử dụng và mục đích đầu tư; sự phù hợp

giữa các bộ phận cấu thành trong bất động sản và giữa bất động sản với quần thể bất động sản xung quanh; và sự đóng góp của bất động sản làm tăng giá trị của các bất động sản xung quanh

1.2.1.4 Căn cứ vào yếu tố cấu thành tạo nên giá trị bất động sản: Giá trị nhà và giá trị đất tạo nên giá trị bất động sản bao gồm quy mô, hai bất

động sản có diện tích như nhau, bất động sản nào có mặt tiền lớn hơn thì giá trị của bất động sản đó cũng cao hơn, bất động sản có một mặt tiền giá trị sẽ thấp hơn bất động sản cùng vị trí nhưng có nhiều hơn một mặt tiền, vị trí, và

các quyền lợi pháp lý của bất động sản; đảm bảo tính cân bằng giữa các bộ

phận cấu thành tạo nên bất động sản

1.2.1.5 Căn cứ vào các lợi ích trong tương lai mà bất động sản sẽ mang lại : Giá trị thị trường của bất động sản là giá trị hiện tại của các lợi ích

trong tương lai của bất động sản

đa dạng Dưới đây là một số nguyên tắc chủ yếu thường được vận dụng trong quá trình hình thành các phương pháp xác định giá trị bất động sản nói chung

và giá trị đất đai nói riêng

Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất

Sử dụng cao nhất và tốt nhất là cách sử dụng tốt nhất một tài sản có thể thực hiện được về mặt vật chất, được pháp luật chấp nhận, khả thi về tài chính

và mang lại giá trị cao nhất cho tài sản

Nói cách khác, việc sử dụng cao nhất và tốt nhất của tài sản là đạt được mức hữu dụng tối đa trong những hoàn cảnh kinh tế - xã hội thực tế phù hợp,

có thể cho phép về mặt kỹ thuật, pháp lý, tài chính và đem lại giá trị cao nhất cho tài sản

Nguyên tắc này dựa trên một nguyên lý rất đơn giản: Một người mua bất

động sản (hoặc đất đai) sẽ không trả giá cao so với giá của bất động sản/mảnh

đất mà anh ta có độ mong muốn và thỏa mãn tương tự

Nguyên tắc cung cầu

Đất đai (quyền sử dụng đất đai) là một hàng hóa đặc biệt Tuy nhiên, cũng như mọi loại hàng hóa khác, giá cả của nó được hình thành trên cơ sở tương tác của cung và cầu trên thị trường

Nguyên tắc thay đổi

Giá trị của đất đai luôn luôn biến động và điều đặc biệt là nó chịu sự tác

động của các điều kiện tự nhiên, kinh tế, pháp luật, xã hội và môi trường liên quan tới nó Xem xét giá trị của đất đai cần được hiểu trong sự phụ thuộc với

các yếu tố này và đặt trong bối cảnh thay đổi của tất cả các yếu tố đó Đó là nội dung chính của “nguyên tắc thay đổi” trong xác định giá trị đất đai.

Nguyên tắc lường trước/dự báo trước

Đất đai khi có những đầu tư cụ thể có thể đem lại lợi ích kinh tế trong tương lai Vì vậy, giá trị thị trường của một diện tích đất đai có thể được ước lượng bằng tổng giá trị hiện tại của những lợi nhuận hoặc lợi ích trong tương lai mà nó có thể đem lại Ngược lai, ngay cả các tác động tiêu cực đến giá trị

đất đai trong tương lai cũng có thể xảy ra và cần được tiên đoán trước Các nhà

đầu tư hoặc các nhà định giá đất đai thường dựa vào nguyên tắc lường trước hoặc dự báo này để tiên lượng giá trị đất đai ở thời điểm hiện tại

Nguyên tắc cân đối

Cân đối trong thị trường bất động sản được hiểu là sự đầu tư hợp lý giữa các yếu tố ảnh hưởng tới giá trị của thị trường của một bất động sản trong cùng một khu vực, một vùng xác định để giá trị thu được từ chúng đạt mức cao nhất

Nguyên tắc phù hợp

Nguyên tắc này thể hiện ở chỗ đất đai sẽ có giá trị lớn nhất khi nó được

sử dụng theo cách phù hợp với các điều kiện kinh tế và xã hội trong một vùng nhất định Nguyên tắc phù hợp cũng thể hiện ở trong quá trình xác định giá trị của đất đai, cần có sự nhất quán về một mục đích sử dụng duy nhất được áp dụng cho toàn bộ bất động sản bao gồm cả đất đai và các tài sản khác gắn liền với đất đai

Nguyên tắc khả năng sinh lời của đất

Nguyên tắc này nhấn mạnh đến tính duy nhất về vị trí của một mảnh đất nhất định và khả năng sinh lời của đất được hiểu là khoản lợi nhuận thu được

từ đất do nó có vị trí thuận lợi hơn so với các vị trí đất khác Khi những thửa

đất có diện tích như nhau, được sử dụng cho những mục đích giống nhau và các yêu cầu tương tự về vốn, lao động và quản lý những tạo ra các thu nhập ròng khác nhau Chênh lệch về thu nhập ròng từ những mảnh đất này chính là thể hiện về chênh lệch về giá đất và cần được tính đến trong quá trình xác định giá trị đất đai

Nguyên tắc cạnh tranh

Cũng như các hàng hóa khác, đất đai khi có một số lượng đủ lớn nhất

định trên thị trường thì có sự cạnh tranh Kết quả của cạnh tranh là làm giảm giá thị trường về loại hàng hóa đó Cạnh tranh có tác động rõ rệt đến giá cả của đất đai Các thửa đất có thể khác nhau nhưng chúng có độ thay thế với nhau

ở một độ nhất định và điều này cũng là yếu tố tạo nên cạnh tranh Trong thị trường đất đai, một số loại cạnh tranh phổ biến là: cạnh tranh về vị trí, về mức độ phù hợp thị hiếu, cạnh tranh trong một không gian địa lý (vùng, các vùng, cả nước), cạnh tranh trong nội bộ cung, trong nội bộ cầu, giữa cung và cầu.

Nguyên tắc ngoại ứng

Bất động sản chịu ảnh hưởng ngoại ứng tức là nó tăng giảm giá trị do tác

động của bất động sản khác Sự tăng giảm giá trị này cũng phản ánh tính phụ thuộc về mặt giá trị của bất động sản chủ thể được đầu tư so với các bất động sản so sánh trong cùng vùng giá trị

1.3 Các phương pháp định giá đất

1.3.1 Phương pháp so sánh trực tiếp

Khái niệm: Là phương pháp định giá bằng cách so sánh trực tiếp bất

động sản mục tiêu với các bất động sản tương tự đã bán trên thị trường

ý nghĩa: Được áp dụng rộng rãi vì không gặp khó khăn về mặt kỹ thuật

Trong phạm vi một khu vực thị trường, người định giá có thể không cần thông

qua đào tạo, chỉ cần thâm nhập thị trường, có thông tin là thực hiện được

Định giá được giá trị thị trường của bất động sản là cơ sở vững chắc để các cơ

quan pháp lý công nhận

Yêu cầu của phương pháp so sánh

Chỉ có thể so sánh được với các bất động sản tương tự trong vùng, có tính

đồng nhất với bất động sản mục tiêu về mục đích sử dụng, thiết kế xây dựng

và thị trường

Chỉ so sánh với các giao dịch trong thời gian gần đây Tuy nhiên “gần đây” chỉ mang tính tương đối, có thể là cách tuần, cách tháng, cách năm tuỳ theo tính

ổn định của thị trường Thị trường càng ổn định, thời gian có thể càng dài

Không có mô hình nào cố định mà phải dựa vào sự hiện diện của các giao dịch trên thị trường

Thị trường cần ổn định

Các bước tiến hành

Bước 1: Tìm kiếm thông tin của các bất động sản được bán trong thời

gian gần đây để có thể so sánh được với bất động sản mục tiêu Càng thu thập được nhiều, kết quả định giá càng chính xác Nhưng chú ý thông tin thu thập không chỉ cần nhiều, mà còn cần phải bảo đảm về chất lượng: chính xác

và cụ thể

Bước 2: Tiến hành kiểm tra các bất động sản có thể so sánh được để xác

định giá trị của chúng và bảo đảm tính chính xác của thông tin và rằng chúng thực sự có thể so sánh được Việc kiểm tra bao gồm kiểm tra thực địa, giấy tờ

và thu thập các thông tin bổ sung nếu có

Bước 3: Lựa chọn một số bất động sản có thể so sánh được thích hợp nhất

(từ 3 - 6 bất động sản)

Bước 4: Phân tích các giá bán, xác định sự khác biệt giữa bất động sản

mục tiêu và các bất động sản so sánh

Đây là một bước rất quan trọng, cần tập trung tìm ra các yếu tố khiến cho giá của các bất động sản khác biệt nhau

Bước 5: Thực hiện điều chỉnh giá bán của mỗi bất động sản so sánh với

bất động sản mục tiêu, lượng hoá sự khác biệt giữa chúng thành tiền rồi thực hiện điều chỉnh tăng hoặc điều chỉnh giảm

Bước 6: Hoà hợp các chỉ số giá trị để tìm chỉ số giá trị của bất động sản

Khi thị trường yêú, không đủ bằng chứng thì việc áp dụng phương pháp này là rất hạn chế

Khó khăn trong phân tích so sánh các bất động sản lớn và tạo thu nhập.Khi các điều kiện pháp lý và kinh tế thay đổi, tính thực tiễn của phương pháp sẽ nhanh chóng bị hạn chế

Với những bất động sản lần đầu được đổi mới trong khu vực hoặc những bất động sản chuyên dùng cụ thể sẽ không có số liệu để so sánh

Để bảo đảm tính thực tiễn của kết luận cần thận trọng đối với nguồn gốc

số liệu và các đặc điểm của cơ sở dữ liệu

Người định giá cần phải xác định và phân tích được điểm mạnh, điểm yếu của số liệu đã thu thập và sử dụng trong phân tích so sánh Tất cả các yếu

tố và quan điểm phù hợp phải được đưa ra trong báo cáo định giá Mặc dù phải cẩn trọng trong phương pháp so sánh và thường xuyên thiếu vắng những bằng chứng so sánh được, nhưng đây là phương pháp thường xuyên được sử dụng và cho kết quả đáng tin cậy được sử dụng hợp lý và trong những hoàn cảnh phù hợp

1.3.2 Phương pháp chi phí (hay còn gọi là phương pháp giá thành, phương pháp thầu khoán)

Khái niệm: Phương pháp chi phí phương pháp được hình thành từ nguyên

tắc thay thế và giả định rằng bất động sản cần định giá được đo bằng chi phí

để làm ra một bất động sản tương tự như một vật thay thế

Phạm vi: Phương pháp chi phí thường được sử dụng để định giá các bất

động sản ít có cầu của thị trường và hiếm khi được giao dịch trên thị trường

Nguyên lý chung của phương pháp:

Nguyên lý cơ bản của phương pháp giá thành là chi phí của địa điểm (chi phí đất) cộng với chi phí xây dựng sẽ cho giá trị chủa bất động sản

Tuy nhiên, để định giá chi phí thay thế là công trình mới thì việc định giá theo chi phí đất và chi phí xây dựng là hoàn toàn hợp lý Nhưng nếu bất động sản đang sử dụng thì rõ ràng sự hao mòn và lỗi thời của nó có ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản Khi áp dụng phương pháp chi phí người định giá cố gắng ước lượng sự khác biệt về giá trị đối với người mua bất động sản đang

được định giá và bất động sản đang được xây dựng mới có sử dụng tối ưu Người định giá ước lượng chi phí xây dựng mới các cấu trúc hiện có và cải thiện của địa điểm (bao gồm các chi phí trực tiếp, chi phí gián tiếp, và lợi nhuận hợp lý của nhà thầu khoán) Sau đó thực hiện trừ giá trị khấu hao tích lũy của công trình khỏi chi phí xây dựng mới của các công trình đó sẽ được giá trị của công trình cần định giá Khi giá trị của địa điểm được cộng vào với giá trị công trình được định giá sẽ cho ra chỉ số toàn quyền sở hữu bất động sản Khi áp dụng phương pháp định giá chi phí người định giá cố gắng xác

định và lượng hóa những nguyên nhân gây ra hao mòn và liên hệ chúng với bất động sản mục tiêu Do đó, phương pháp định giá giá thành cơ bản được thực hiện như sau:

Giá trị bất động sản = Chi phí địa điểm + Chi phí xây dựng � (Hao mòn của công trình + Lỗi thời của công trình)

Phương pháp này được sử dụng đơn giản theo đúng nguyên lý chung ở trên Song, trên thực tế các chi phí xây dựng, cũng như tính phần giảm giá (hao mòn và lỗi thời của công trình) rất khó xác định và chúng phụ thuộc rất nhiều vào xét đoán cá nhân người định giá, đặc biệt là phần tính giảm giá liên quan đến những nguyên nhân gây ra sự lỗi thời hoặc bất lợi cho bất động sản một cách vô hình như tiếng ồn, khói bụi, phong cảnh, sự hợp mốt của công trình, không gần các dịch vụ xã hội�Thường thường để tính chi phí của phần giảm giá gây ra những nguyên nhân vô hình, người định giá vẫn cần phải sử dụng đến cả phương pháp so sánh thị trường Các mất mát kinh tế quy cho tổn hại và nguy hiểm có thể gây ra do môi trường được thể hiện qua qua mất mát

thu nhập của tiền cho thuê bất động sản và cho đất phải được tính riêng.

Các phương pháp xác định chi phí

Các loại chi phí và lợi nhuận:

Khi ước tính các chi phí xây dựng công trình hiện tại điều quan trọng là phải tính đầy đủ các chi phí liên quan Các chi phí có thể được phân loại theo tính chất tham gia vào công trình xây dựng công trình bao gồm các loại sau:

Chi phí trực tiếp: Là các chi chí lao động và vật liệu được sử dụng trong

xây dựng các công trình Chi phí quản lý và lãi của nhà thầu chính và các nhà thầu phụ cũng là một phần trong chi phí xây dựng, do đó được coi là chi phí trực tiếp và phải ước lượng

Chi phí gián tiếp: Là các chi phí cần thiết cho xây dựng nhưng không

phải là phần phổ biến của các hợp đồng xây dựng Đó là những chi phí gián tiếp phải gánh chịu trong điều kiện thị trường cân bằng Trong điều kiện thị trường mất cân bằng một số chi phí có thể tăng do khả năng hấp thụ của thị trường chậm

Chi phí thay thế và chi phí tái tạo công trình:

Khi tiến hành định giá bất động sản ngoài các chi phí, lợi nhuận cụ thể trên cần phải xác định được tổng chi phí xây dựng công trình cần định giá Có hai loại tổng chi phí xây dựng công trình bất động sản như sau:

Chi phí tái tạo công trình: Là chi phí hiện hành xây dựng một công trình

thay thế giống hệt công trình đang định giá có tính đến cả điểm lỗi thời của công trình đó Nghĩa là chi phí xây dựng công trình tái tạo là bản sao chính xác của công trình nguyên bản về vật liệu, về thiết kế, cách trang trí, trình độ tay nghề kể cả việc thừa hưởng các sai lầm của thiết kế và tính lỗi thời, không hiệu quả của công trình đó

Chi phí này cho giá trị chính xác bất động sản cần định giá, song không thực tế vì không thể tìm được kinh phí để tái tạo lại những cái không hiệu quả

và đã lỗi thời của một công trình cụ thể

Chi phí thay thế: Là chi phí hiện hành để xây dựng một công trình mới có

giá trị sử dụng tương đương với công trình được định giá theo đúng tiêu chuẩn, thiết kế và bố cục hiện hành Điều này có nghĩa là các vật liệu, phương pháp và

sử dụng trong các công trình là hiện đại, loại bỏ tất cả các bộ phận lỗi thời.Chi phí này thường thấp hơn chi phí tái tạo công trình vì không tính đến các bộ phận lỗi thời và sử dụng vật liệu và kỹ thuật hiện đại

Chi phí này có tính thực hiện cao hơn nên trong thực tế được sử dụng phổ biến hơn

Các phương pháp xác định chi phí thay thế công trình/ tái tạo công trình.

Để tính chi phí xây dựng công trình, trong thực tế người ta sử dụng ba

phương pháp sau:

Phương pháp tính chi phí theo đơn vị so sánh:

Phương pháp này được sử dụng để ước lượng chi phí trên mỗi đơn vị diện tích (đồng/ m2) bằng cách khai thác số liệu sẵn có trên thị trường của các công trình tương tự công trình cần định giá, thực hiện điều chỉnh theo điều kiện thị trường và các khác biệt vật lý cụ thể

Để ước lượng chính xác theo phương pháp đơn vị so sánh người định giá nên tính chi phí đơn vị từ các công trình tương tự hoặc điều chỉnh số liệu chi phí đơn vị chuẩn để phản ánh những khác biệt về kích thước, hình thể, nội thất, thiết bị

Chi phí đơn vị áp dụng cần phản ánh được bất cứ thay đổi nào về các mức chi phí giữa ngày đơn vị chuẩn được đưa ra và ngày định giá có hiệu lực

Phương pháp chi phí mỗi đơn vị xây dựng theo cấu thành:

Được áp dụng chi phí đơn vị cho số lượng của các bộ phận cấu thành trong cấu trúc cho độ dài hoặc cho diện tích hoặc khối lượng của những bộ phận cấu thành này

được tổng chi phí thay thế hoặc chi phí tái tạo công trình

Tính giảm giá tích lũy của công trình

Có rất nhiều bất động sản đang được sử dụng cần định giá, rõ ràng những bất động sản này thường bị hao mòn và lỗi thời nên làm giảm giá trị của nó

Do đó, khi định giá bất động sản theo phương pháp chi phí cần phải tính đến phần giảm giá của bất động sản do bất cứ nguyên nhân nào

Giảm giá tích lũy là phần mất mát giá trị vì bất cứ lý do nào tạo ra sự khác biệt giữa chi phí thay thế hoặc xây dựng lại của một bất động sản so với giá thị trường của bất động sản tương tự tại thời điểm định giá

Giảm giá có thể do nhiều lý do, trong định giá cần quan tâm đến giá trị hiện tại của bất động sản do đó phải tính phần giảm giá do hao mòn thông qua khấu hao được tích lũy qua các năm sử dụng hoặc tính phần giảm giá tích lũy

do tất cả các nguyên nhân thông qua so sánh giữa chi phí thay thế hoặc tái tạo công trình với giá trị thị trường của bất động sản tương tự

Tuổi của công trình

Khi tính toán phần giảm giá của công trình xây dựng thì yếu tố tuổi của công trình có ảnh hưởng rất lớn đến giá trị còn lại của bất động sản Một bất

động sản đang hoạt động phải tạo ra thu nhập tương xứng với số vốn đầu tư và chi phí cần thiết để hoạt động và bảo dưỡng nó Khi tài sản ngừng hoạt động

là lúc nó đã hết tuổi thọ kinh tế

Tuổi kinh tế của công trình: Là tuổi thọ sản xuất của một công trình kể từ

khi nó được xây dựng cho tới lúc nó trở thành gánh nặng kinh tế đối với địa

điểm Khi công trình chấm dứt tuổi thọ kinh tế nó không còn giá trị và sự tồn tại của nó chỉ làm giảm giá trị của địa điểm

Tuổi sử dụng của bất động sản: Liên quan đến kiến trúc vật lý của công

trình Tuổi sử dụng là khoảng thời gian mà kết cấu của công trình có thể kỳ vọng thực hiện được chức năng theo thiết kế ban đầu

Tuổi thực tế của bất động sản: có thể khác đáng kể với tuổi kinh tế của nó

Tuổi thực tế của công trình còn gọi là tuổi theo thời gian thể hiện thời gian đã qua của công trình kể từ khi nó được xây dựng xong đến ngày định giá Việc xác định tuổi tuổi thực tế của công trình nhằm hai mục đích trong phân tích khấu hao Thứ nhất, nó là yếu tố được phân tích đầu tiên trong việc ước lượng tuổi hiệu quả Thứ hai, nó là cơ sở để phân tích tuổi công trình khi ước lượng các hao mòn vật lý của công trình đối với những cấu trúc có tuổi thọ dài

Tuổi hiệu quả của công trình: Thể hiện ở điều kiện và sử dụng của cấu

trúc Nếu một công trình được bảo dưỡng tốt hơn các công trình khác trong cùng một khu vực thị trường thì tuổi hiệu quả của nó sẽ ít hơn tuổi thực tế và ngược lại Tuổi hiệu quả của công trình liên quan đến tuổi kinh tế còn lại cuả công trình

Tuổi kinh tế còn lại của công trình: Là vào khoảng thời gian mà công

trình được kỳ vọng tiếp tục đóng góp vào giá trị của bất động sản Nó ước lượng là khoảng thời gian kể từ ngày định giá đến kết thúc tuổi kinh tế của công trình Tổng tuổi kinh tế của công trình thường bằng tổng số tuổi hiệu quả của công trình và tuổi kinh tế còn lại của công trình

Tuổi sử dụng còn lại của công trình: Là khoảng thời gian kể từ ngày định

giá đến kết thúc tuổi sử dụng của công trình Tuổi sử dụng còn lại của các cấu trúc có tuổi thọ dài có thể bằng hoặc lớn hơn tuổi kinh tế còn lại của công trình.Như vậy, khi tính tuổi kinh tế còn lại của công trình chỉ dựa một phần vào tuổi sử dụng của nó mà thôi, nhưng điều quan trọng hơn là dựa vào tính hữu ích tương đối, điều kiện vật chất cuả nó

Các phương pháp tính giảm giá tích lũy của công trình

Có ba phương pháp có thể áp dụng để tính giảm giá tích lũy của công trình:

Phương pháp kỹ thuật: Là phương pháp được sử dụng trong phân tích cơ

cấu qua điều tra thu thập thông tin, tài liệu để tính toán phần giảm giá của công trình

Các nguyên nhân giảm giá bao gồm: có thể sửa chữa được và không thể sửa chữa được

Các bước thực hiện giảm giá tích lũy công trình bằng phương pháp kỹ thuật:

Bước 1: Tính toán các yếu tố bị hao mòn vật lý bằng các kỹ thuật phù

hợp sau đó cộng tất cả các hao mòn vật lý để được tổng giảm giá tích lũy do hao mòn vật lý

Bước 2: Tính tổng giảm giá tích lũy do lỗi thời chức năng của tất cả các

yếu tố

Bước 3: Tính tổng giảm giá tích lũy do lỗi thời bên ngoài bằng kỹ thuật

so sánh theo cặp hoặc vốn hóa phần thất thu tiền thuế Phân bố lỗi thời bên ngoài cho địa điểm và công trình

(Lưu ý: Khi tính giảm giá cho từng nguyên nhân cần ước tính chi phí thay thế cho những yếu tố có thể sửa chữa được và tính giảm giá cho những yếu tố không thể sửa chữa được)

Bước 4: Cộng phần giảm giá cho tất cả các nguyên nhân sẽ được tổng số

giảm giá tích lũy của công trình

Phương pháp giảm giá rút ra từ thị trường:

Phương pháp này tính tổng giảm giá tích lũy của công trình do tất cả các nguyên nhân Bao gồm các bước thực hiện như sau:

Bước 1: điều tra xác định đúng các bất động sản được bán có thể so sánh

được với bất động sản mục tiêu về số lượng và chủng loại của các hao mòn, giảm giá

Bước 2: Thực hiện điều chỉnh đối với một số yếu tố nhất định như quyền

lợi, điều kiện thanh toán và điều kiện bán của các so sánh để nhận được giá bán đã điều chỉnh

Bước 3: Ước lượng các hao mòn có thể thay thế được của các yếu tố cần

bảo dưỡng và lỗi thời chức năng có thể sửa chữa được

Bước 4: Trừ giá trị của địa điểm khỏi giá bán đã điều chỉnh của các bất

động sản so sánh tại thời điểm bán để nhận được chi phí công trình đã giảm giá

Bước5: Ước lượng chi phí thay thế (chi phí tái tạo) công trình đối với mỗi

so sánh tại thời điểm bán

Bước 6: Trừ chi phí đã giảm giá công trình khỏi chi phí thay thế công

trình để nhận được tổng giảm giá tích lũy Nếu không có điều chỉnh gì cho các yếu tố có thể sửa chữa được thì tổng giảm giá tích lũy được rút ra bao gồm giảm giá do tất cả các nguyên nhân Nếu điều chỉnh thì tổng giảm giá rút ra chỉ bao gồm phần giảm giá của những yếu tố không sửa chữa được.

Bước 7: Chuyển tổng giảm giá tích lũy thành % tỷ lệ giảm giá toàn bộ

bằng cách chia tổng giảm giá tích lũy cho chi phí thay thế công trình Nếu tuổi công trình so sánh tương đương với công trình mục tiêu thì tiến hành hòa hợp các tỷ lệ giảm giá tích lũy toàn bộ của các công trình so sánh Sử dụng tỷ

lệ này để tính tổng giảm giá tích lũy của bất động sản mục tiêu

Bước 8: Nếu các bất động sản so sánh có sự khác biệt về tuổi, vị trí, mức

độ bảo dưỡng thì cần tính tỷ lệ giảm giá hàng năm Sau đó thực hiện hòa hợp

tỷ lệ giảm giá hàng năm của các bất động sản so sánh để nhận được tỷ lệ giảm giá áp dụng cho bất động sản mục tiêu

Phương pháp tính giảm giá theo tuổi của công trình:

Tổng giảm giá tích lũy của công trình = Tuổi hiệu quả / Tuổi kinh tế của công trình ´ Chi phí thay thế công trình (hay chi phí tái tạo công trình)

Phương pháp tính giảm giá theo tuổi của công trình tuân theo các bước thực hiện sau:

Bước 1: Xác định tổng số tuổi kinh tế của công trình tương tự công trình

mục tiêu trên thị trường và ước lượng tuổi hiệu quả của công trình mục tiêu

Bước 2: Chia tuổi hiệu quả của bất động sản mục tiêu cho tổng số tuổi kinh

tế của công trình tương tự Tỷ số này được áp dụng cho chi phí thay thế hoặc chi phí tái tạo công trình để ước lượng tổng giảm giá tích lũy của công trình

Bước 3: Trừ tổng giảm giá tích lũy của công trình ra khỏi chi phí thay thế

công trình hoặc chi phí tái tạo công trình sẽ nhận được ước lượng giá trị cuả công trình cần định giá

Trình tự tiến hành

Khi áp dụng phương pháp chi phí, người định giá phải dùng cả phương pháp so sánh và phương pháp chi phí, do vậy để đảm bảo đánh giá hợp lý và

đầy đủ các chi phí cần được thực hiện theo các bước sau đây:

Bước 1: Ước lượng mảnh đất cần định giá, coi mảnh đất đó là mảnh đất

trống và việc sử dụng công trình hiện tại là cao nhất và tốt nhất Lý do coi việc

sử dụng công trình hiện tại là cao nhất và tốt nhất đảm bảo cho công trình có giá trị về mặt kinh tế Nếu không nó chỉ có ý nghĩa tận dụng giá trị còn lại

Bước 2: Ước tính các chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc thay thế công

trình hiện có trên mảnh đất

Bước 3: Ước tính tổng số tiền giảm giá tích lũy của công trình trên mảnh

đất xét trên tất cả mọi nguyên nhân như hao mòn giảm giá tự nhiên, sự lỗi thời

do chức năng thiết kế, lỗi thời bên ngoài

Bước 4: Trừ số tiền giảm giá tích lũy khỏi chi phí hiện tại để xây dựng lại

hoặc thay thế công trình xây dựng hiện có trên mảnh đất để có giá trị hiện tại của công trình

Bước 5: Ước tính phần giảm giá của công trình xây dựng phụ và các chi

phí của các công trình cải tạo khác nằm trên địa điểm đó như phong cảnh,

đường đi�

Bước 6: Cộng giá trị của mảnh đất với chi phí công trình đã được giảm

giá và chi phí công trình phụ đã giảm giá sẽ được giá trị ước tính của bất động sản đang định giá

Bước 7: Điều chỉnh giá trị ước tính của bất động sản mục tiêu đối với giá

trị của bất cứ tài sản cá nhân nào có thể đã đưa vào tính chi phí (ví dụ như đồ

gỗ, thiết bị) Nếu cần thiết điều chỉnh lại giá trị này để phản ánh giá trị toàn quyền sở hữu cho các lợi ích bộ phận cần định giá để đưa ra chỉ số giá trị cuả các lợi ích cụ thể trong bất động sản

Những hạn chế của phương pháp

Phương pháp chi phí chỉ được dựa trên giả định lỏng lẻo là “giá trị của bất động sản cần định giá được đo bằng chi phí để làm ra một bất động sản tương tự như một vật thay thế” Do vậy, nó ít khi được sử dụng và ở mức độ nào đó nó là cứu cánh cuối cùng

Chi phí thực chất không bằng với giá trị và không tạo ra giá trị Khi các công trình cũ và không thể hiện sự sử dụng cao nhất và tốt nhất của đất như chỗ trống và các hao mòn vật lý, lỗi thời chức năng và bên ngoài của công trình sẽ khó ước lượng hơn Hơn nữa, các số liệu có thể so sánh được có thể thiếu hoặc có sẵn nhưng lại rất đối nghịch nhau nên khó xác định một cách hợp lý lợi nhuận của nhà đầu tư Trong định giá đầu tư bất động sản tính thuyết phục của phương pháp chi phí giảm đi trầm trọng bởi giả thiết là công trình xây dựng không có chậm trễ Việc xây dựng và phát triển các công trình bất động sản kéo dài vài tháng đến vài năm, trong mắt của một số nhà đầu tư việc chậm trễ như vậy là không thể chấp nhận được

Phương pháp này sử dụng cách tiếp cận cộng dồn, song tổng nhiều bộ phận chưa chắc đã bằng với giá trị của toàn bộ

Việc ước tính giảm giá tích lũy nhiều khi dựa trên chủ quan của người

định giá Chưa có một phương pháp thống nhất để tính phần giảm giá tích lũy Khi ước lượng giá trị theo phương pháp chi phí không có bằng chứng thị trường thì các số liệu phải xem xét rất cẩn thận Việc tính toán khấu hao và lợi nhuận của nhà đầu tư là rất khó khăn, do đó phương pháp này sẽ hạn chế tính khả dụng của nó khi định giá bất động sản cũ Hơn nữa, phương pháp này chỉ

đưa ra giá trị bất động sản toàn quyền sở hữu còn đối với bất động sản cho thuê hoặc sở hữu bộ phận thì người định giá phải làm các điều chỉnh để phản

ánh các quyền lợi thực trong bất động sản Người định giá phải thực hiện các

điều chỉnh trong phương pháp chi phí để phản ánh các chi phí phải gánh chịu trong lúc cho thuê bất động sản mục tiêu

áp dụng phương pháp này đòi hỏi người định giá phải thông thạo kỹ thuật xây dựng và phải có kinh nghiệm

Phương pháp này không có giá trị trong việc đưa ra các giá trị dự báo phù hợp nên ít được chấp nhận để cung cấp các định giá có giá trị hiệu quả

1.3.3 Phương pháp vốn hóa

Cơ sở lý luận của phương pháp

Có một bộ phận lớn của thị trường bất động sản trong đó sự sở hữu và sự chiếm hữu là tách rời nhau Đối với mỗi tài sản có một người chiếm hữu với một hợp đồng trong đó người chiếm hữu trả cho người sở hữu một số tiền, tức

là người chủ sở hữu đó nhường quyền sở hữu tài sản để đổi lấy một số tiền,

đây là điểm hấp dẫn những nhà đầu tư muốn kiếm được thu nhập trên việc chiếm hữu tài sản mà thị trường bất động sản là nguồn cung cấp chủ yếu cho các cơ hội đầu tư như vậy Phương pháp tỷ lệ vốn hóa là phương pháp định giá

đầu tư dựa trên cơ sở là bất động sản có giá trị vì nó cho thu nhập, vì vậy thu nhập và bất động sản có quan hệ trực tiếp với nhau

Có thể nói phương pháp vốn hóa là định giá các bất động sản theo thu nhập nó là quá trình chuyển đổi các thu nhập ròng hàng năm trong tương lai thành giá trị vốn hiện tại Phương pháp vốn hóa không phải là phương pháp hoàn toàn độc lập mà mang tính linh hoạt, được sử dụng kết hợp với các phương pháp khác

Cơ sở áp dụng phương pháp vốn hóa

Các bất động sản tạo thu nhập: Đối với loại bất động sản này thì người

đầu tư thường có kỳ vọng bất động sản có khả năng tạo ra thặng dư tài chính lớn hơn chi phí để có được nó

Các mức tiền thuê bất động sản (thu nhập từ bất động sản) được hình

thành từ các điều kiện thị trường và sẽ tiếp tục trong suốt thời kỳ quyền tài sản còn có hiệu lực.

Người đầu tư sẽ chuyển hóa dòng thu nhập thuần từ tiền thuê hàng năm thành tổng số tiền lớn để có được bất động sản Quá trình chuyển đổi các thu nhập ròng tương lai thành giá trị vốn hiện tại gọi là quá trình vốn hoá

Có công thức: Giá trị vốn = thu nhập ròng /tỷ lệ vốn hoá

Như vậy hai bộ phận chính để tính giá trị vốn hiện tại là thu nhập ròng

và tỷ lệ vốn hoá

Các phương pháp vốn hóa

* Các loại tỷ lệ vốn hóa

Tỷ lệ thu nhập bao gồm: Tỷ lệ vốn hóa chung (R0) và tỷ lệ vốn tự có (Re)

Tỷ lệ lợi tức gồm: Tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR), tỷ suất lợi tức chung (Y0), tỷ suất lợi tức của vốn tự có (Ye)

* Phương pháp vốn hóa trực tiếp

Đây là phương pháp sử dụng để chuyển đổi ước lượng thu nhập kỳ vọng của một năm cụ thể thành chỉ số giá trị trong một bước trực tiếp bằng cách chia thu nhập được ước lượng cho tỷ lệ thu nhập phù hợp hoặc bằng cách nhân thu nhập ước lượng với yếu tố thu nhập phù hợp

* Phương pháp vốn hóa lợi tức (dòng tiền chiết khấu):

Đây là phương pháp được sử dụng để chuyển đổi các lợi ích tương lai thành giá trị hiện tại bằng cách chiết khấu từng lợi ích tương lai ở tỷ lệ lợi tức phù hợp

n n

n

n

r

Sv r

NOI r

NOI r

NOI G

) 1 (

1 )

1 (

) 1 ( ) 1

2 1

1

 là giá bán bất động sản tại năm n

Phương pháp này dùng một tỷ lệ chung áp dụng cho nhiều đặc tính (tính đến sự thay đổi thu nhập, chi phí, giá trị thu hồi�) áp dụng với quyền quản lý và sử dụng có thời hạn (bất động sản cho thuê và cho thuê lại hoặc bất

động sản nắm giữ có thời hạn)

1.3.4 Phương pháp thặng dư (Phương pháp phát triển lý thuyết, phương pháp giá trị còn lại)

Nguyên lý chung của phương pháp: Phương pháp này được sử dụng để

định giá các bất động sản có sự phát triển hoặc có tiềm năng để phát triển Nó

có thể là đất trống dành cho xây dựng phát triển, cũng có thể là bất động sản

đang tồn tại nhưng cần phải thay thế hay cải tạo, thường là tân trang lại hay phá bỏ và phát triển mới Khi bất động sản có giá trị tiềm năng thì giá trị này

có thể được giải phóng bằng cách chi thêm tiền để cải tạo tăng giá trị của nó

do vậy việc định giá là hoàn toàn cần thiết

Cách tính giá trị của bất động sản theo phương pháp này như sau:

Giá trị hoàn thành cải tạo bất động sản

Trừ Tổng chi phí để cải tạo hoặc phát triển (bao gồm cả lãi của người đầu tư) Giá trị của địa điểm hoặc của bất động sản trong điều kiện hiện tại (giá trị còn lại)

Giá trị hoàn thành cải tạo được xem là tổng giá trị phát triển, hoặc tổng giá trị bán được trên thị trường

Khi định giá bất động sản sử dụng phương pháp này ngoài tính toán thu nhập, lợi nhuận phát triển thì các chi phí như chi phí đất đai, chi phí cải tạo hoặc phát triển phải được ước lượng bao gồm: Chi phí thu dọn địa điểm, chi phí kiến trúc, chi phí xây dựng, chi phí bán hoặc cho thuê bất động sản, vốn vay,

Trên đây là các phương pháp được sử dụng để định giá đất và không có một phương pháp định giá nào là chính xác riêng cho một loại bất động sản

mà chỉ có phương pháp định giá ‘’phù hợp nhất’’ cho bất động sản đó, còn các phương pháp định giá khác tuy không phù hợp bằng nhưng có thể được sử dụng để kiểm tra kết quả của phương pháp phù hợp

1.4 Khái niệm và sự cần thiết xây dựng bản đồ giá đất (Map price)

1.4.1 Khái niệm bản đồ giá đất

MAP PRICE là bản thống kê giá trị các bất động sản đã giao dịch thành

công trên thị trường (đã được điều chỉnh các yếu tố phi thị trường) và phản

ánh được đặc điểm, quy mô, vị trí rõ ràng, chi tiết theo từng tuyến phố, từng vùng từng khu vực thể hiện trên bản đồ Hà Nội

1.4.2 Sự cần thiết xây dựng bản đồ giá đất

Thị trường bất động sản từ khi được hình thành và phát triển, đã trải qua một quá trình phát triển thăng trầm, điều đó làm cho giá bất động sản lên xuống thất thường ở mỗi khu vực khác nhau Vì vậy, để hiểu rõ một cách chính xác giá của từng khu vực thì việc xây dựng bản đồ giá là vô cùng quan trọng và cần thiết

Bản đồ giá được hình thành sẽ giúp cho công tác định giá giá trị của bất

động sản ngày càng nhanh chóng và chính xác ở mỗi một khu vực khác nhau, một tuyến phố khác nhau sẽ có những mức giá khác nhau Vì vậy bản đồ giá

sẽ tạo nên sự tiện lợi trong việc so sánh các bất động sản khác nhau trong cùng một khu vực, trong cùng một mục đích sử dụng

Bản đồ giá sẽ giúp cho nhà định giá có được một cách nhìn nhận và đánh giá tổng quan giá trị của bất động sản, đánh giá được thị trường bất động sản một cách chính xác và nhanh nhất Từ đó có những phương hướng phát triển thích hợp trong tương lai

Theo đánh giá của một số tổ chức quốc tế thì thị trường bất động sản Việt Nam là một thị trường tiềm năng, nóng và khá hẫp dẫn các nhà đầu tư trong nước cũng như nước ngoài Tuy nhiên, thị trường bất động sản Việt Nam mới trải qua giai đoạn phát triển sơ khai và đang ở giai đoạn tập trung hóa nên vẫn còn bộc lộ nhiều hạn chế như thiếu thông tin hoặc thông tin không chính xác dẫn đến giá trị của bất động sản khi giao dịch có khi quá cao, có khi lại quá thấp gây ra tổn thất cho Nhà nước và các bên giao dịch, đồng thời kéo theo những vấn đề phát sinh như tranh chấp, khiếu kiện�

Để hỗ trợ khắc phục những khuyết tật của thị trường nhằm đưa thị trường bất động sản Việt Nam vào ổn định, hẫp dẫn hơn trong mắt các nhà đầu tư thì việc xây dựng đơn giá đất thị trường phù hợp, thành lập bản đồ giá đất để áp dụng cho việc định giá bất động sản được chính xác và khách quan nhất, phù hợp với những chính sách và quy định về định giá của Nhà nước hiện hành là rất quan trọng

Hơn nữa, việc lập bản đồ giá đất luôn được cập nhật, bổ sung thường xuyên những cơ sở dữ liệu và những thông tin chính xác nhất về thị trường, từ

đó có thể làm căn cứ cho mọi quyết định vi mô, vĩ mô liên quan đến thị trường bất động sản Và bản đồ giá đất còn là cơ cở chính để thành lập chỉ số bất

động sản Việt Nam Theo chủ trương của Bộ xây dựng sẽ cho ra đời thí điểm chỉ số đánh giá thị trường bất động sản (REMI hoặc RPI) tại Thành phố Hồ Chí Minh Tuy nhiên, hiện đã có một số công ty xây dựng chỉ số bất động sản cho riêng mình và ở mỗi công ty là một chỉ số khác nhau Vai trò của chỉ số bất động sản giúp các nhà quản lý theo dõi, định hướng phát triển thị trường, ngân hàng định giá cho vay thế chấp�hạn chế đầu cơ, tăng giá Tuy nhiên, do việc xây dựng chỉ số bất động sản của các công ty chỉ nhằm mục đích kinh doanh hay xây dựng chỉ số để phục vụ các đối tác, các khách hàng riêng nên tính đại chúng không cao Do vậy, thành lập bản đồ giá đất là rất cần thiết và

hữu hiệu đối với việc góp phần làm minh bạch và hỗ trợ các công cụ quản lý thị trường bất động sản thúc đẩy thị trường và nền kinh tế phát triển bền vững.Với ưu điểm lớn tiết kiệm được chi phí hoạt động cho doanh nghiệp như: Chi phí quản lý, chi phí nghiên cứu thị trường, chi phí nhân sự mà lại nâng cao

được hiệu quả công việc, quản lý và luôn cập nhật được các thông tin mới nhất; phản ánh thị trường khách quan và chính xác Tra cứu thông tin giao dịch thị trường, tình hình biến động giá nhà đất của từng khu vực, để làm cơ

sở thực tiễn vững chắc cho mọi quyết định liên quan đến bất động sản như:

Định giá, thế chấp, đầu tư, mua bán, cho thuê Vì vậy, việc thành lập bản đồ giá đất sẽ đáp ứng nhu cầu thực tế hiện nay

1.5 Quy trình xây dựng bản đồ giá đất

Bước 1: Xác định khu vực định giá và mục đích của cuộc định giá

Bước 2: Khảo sát sơ bộ khu vực định giá và lên kế hoạch định giá

Bước 3: Thu thập, tổng hợp giá bán và những thông tin có liên quan của

những bất động sản trên thị trường khu vực định giá

Bước 4: Phân tích giá bán của những mẫu điều tra, trên cơ sở đó đánh giá

mức độ ảnh hưởng của các yếu tố tới việc hình thành giá đất

Bước 5: Khoanh vùng giá trị

Bước 6: Lập biểu giá một số thửa đất đại diện cho loại đất ở tại khu vực

định giá, tính giá bất động sản, kiểm tra kết quả tính toán, lập bản

đồ giá đất, chuẩn bị báo cáo định giá

CH��NG 2

ứNG DụNG XÂY DựNG BảN Đồ GIá ĐấT QUậN ĐốNG ĐA

THàNH PHố Hà NộI

2.1 Khái quát đặc điểm tự nhiên, kinh tế, xã hội, công tác xây dựng

và quản lý quy hoạch đô thị của quận quận Đống Đa

2.1.1 Đặc điểm tự nhiên

Vị trí: Quận Đống đa nằm ở phía Tây Nam Thành phố Hà Nội, có vị trí quan trọng trong quan hệ với các quận, huyện khác của Thành phố cũng như các địa phương của cả nước; cách trung tâm Thành Phố 3 km Đống Đa nằm ở trung tâm thủ đô Hà Nội, với vị trí vô cùng chiến lược thuận lợi cho sự phát triển mọi mặt của quận

ảnh 1: Bản đồ quy hoạch chi tiết quận Đống Đa

Địa hình: Địa hình quận Đống Đa tương đối bằng phẳng Có một số hồ lớn như Ba Mẫu, Nam Đồng, Xã Đàn, Đống Đa, Văn Chương Trước có nhiều

ao, đầm nhưng cùng với quá trình đô thị hóa đã bị lấp Quận có hai sông nhỏ chảy qua là sông Tô Lịch và sông Lừ Phía Đông có một vài gò nhỏ, trong đó

có gò Đống Đa Hiện nay hồ một số hồ như hồ Văn Chương và hồ Đống Đa

đã được quy hoạch xây dựng lại tọa điều kiện cho sự phát triển kinh tế xã hội

Về công nghiệp, nông nghiệp: Giá trị sản xuất công nghiệp tăng lên, giá trị sản xuất nông nghiệp giảm dần do diện tích đất nông nghiệp đã được chuyển đổi mục đích sử dụng, nên ngày càng giảm

Về cơ sở hạ tầng: Mạng lưới đường giao thông của quận khá thuận tiện cho việc đi lại lưu thông với các quận lân cận Trong đó, có những tuyến

đường chính gồm: Trường Chinh, Tôn Đức Thắng, Nguyễn Lương Bằng, Thái

Hà, Chùa Bộc, Xã Đàn, Láng Hạ, Nguyễn Chí Thanh�

2.1.3 Đặc điểm xã hội

Quận Đống Đa là quận được hình thành từ rất lâu đời, vì vậy khu dân cư

ở khu vực này đã đi vào nề nếp và khuôn khổ Phần lớn dân sống ở đây từ rất lâu, số lượng dân cư mới chuyển đến không đáng kể, nên nhanh chóng hòa nhập vào nền hoạt động chung của quận

2.1.4 Công tác xây dựng và quản lý quy hoạch đô thị của quận

2.1.4.1 Về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

* Các chỉ tiêu quy hoạch đạt được đến năm 2020:

Bảng 1: Cơ cấu sử dụng đất ở

7 Đất trường phổ thông trung học 4,2923 0,98

8 Đất trường học khác 3,8763 0,88 Trường khuyết tật và

giáo dục thường xuyên

Chỉ tiêu áp dụng cho nhà ở:

Các khu vực xây dựng nhà ở trong địa bàn quận Đống Đa đều là các khu vực xen cấy, cải tạo với các chỉ tiêu như sau: Diện tích trung bình khoảng 20 -

25 m2 sàn/ người Mật độ xây dựng tối đa khoảng 50 - 60% Hệ số sử dụng đất trung bình: 1,5 - 1,75 Tầng cao trung bình: 3 - 3,5 tầng

2.1.4.2 Về quản lý xây dựng đô thị

Công tác quản lý xây dựng đô thị đã được đi vào nền nếp, đặc biệt tại một số khu vực dọc theo các tuyến đường chính như: Tôn Đức Thắng, Tây Sơn, Hoàng Cầu�và trong các khu dân cư mới hình thành

2.1.4.3 Về quản lý và sử dụng đất

* Điều tra, khảo sát, đo đạc lập bản đồ địa chính chính quy

Để phục vụ cho công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quận

đã đo vẽ lập bản đồ giải thửa, đến nay công tác này đã cơ bản hoàn thành vài vậy tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được đẩy mạnh và hoàn thành nhanh chóng

* Về chấp hành pháp luật đất đai

Pháp luật về đất đai dần được bổ sung và hoàn thiện nên nên tình trạng lấn chiếm đất đai cũng phần giảm bớt Tuy nhiên vẫn còn tồn tại một số trường hợp cá nhân, hộ gia đình lấn chiếm đất đai trái pháp luật kéo dài làm

ảnh hưởng đến diện tích đất đưa vào sử dụng Ví như vụ lấn chiếm khu đất báo Thanh niên gần 10 năm của một số cá nhân ở khu vực này Tuy nhiên hiện nay vấn đề này đã được ủy ban nhân dân quận Đống Đa cùng với chính quyền phường Quang Trung và Ô Chợ Dừa kết hợp để làm rõ và xử lý kiên quyết

* Về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Theo việc điều tra thí điểm tại một số tuyến đường cùng với những cơ sở lý luận vê tình hình sử dụng đất đai tại quận cho thấy công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân đã hoàn thành được khoảng 90 %

2.2 Thực nghiệm xây dựng bản đồ giá đất quận Đống Đa Thành phố

b Mục đích của định giá

Thử nghiệm phương pháp định giá so sánh kết hợp phương pháp chi phí

để xác định giá đất ở sát với giá thực tế đã chuyển nhượng trên thị trường

Bước 2: Khảo sát sơ bộ khu vực định giá và lên kế hoạch định giá

a Xác định loại và số lượng bất động sản cần định giá

Đối tượng cần định giá: Đất ở trên địa bàn quận Đống Đa

Số lượng bất động sản cần định giá: Khoảng 100 thửa

b Những thông tin cần điều tra thu thập.

* Đặc điểm tự nhiên, kinh tế, xã hội, công tác xây dựng và quản lý quy hoạch đô thị của quận quận Đống Đa.

* Nguồn cung cấp thông tin: Chủ yếu điều tra trên thị trường, ngoài ra

còn thu thập thông tin trên Internet

* Phương pháp điều tra thông tin: Điều tra thực địa kết hợp phỏng vấn trực

tiếp chủ sử dụng đất Kết quả điều tra được ghi nhận ngay trên phiếu điều tra

Bước 3: Thu thập, tổng hợp giá bán và những thông tin có liên quan của những bất động sản trên thị trường địa bàn quận Đống Đa

a Đối tượng thu thập là những bất động sản được lựa chọn, cụ thể: