Nghiên cứu tình hình phát triển thị trường nhà đất và hoạt động của các loại hình kinh doanh bất động sản trên địa bàn quận hải châu, thành phố đà nẵng

Trong những năm gần đây, cùng với sự phát triển của nền kinh tế, thị trường nhà đất ở nước ta ngày càng được hình thành và phát triển. Ngày nay, thị trường nhà đất đã thực sự trở thành một bộ phận không thể thiếu trong hệ thống các loại thị trường của nền kinh tế quốc dân. Đặc biệt, trong giai đoạn hiện nay, đất nước ta đang thực hiện công cuộc đẩy mạnh công nghiệp hóa đất nước cùng với việc mở rộng hội nhập kinh tế quốc tế thì nhu cầu sử dụng đất để phục vụ cho quá trình phát triển cơ sở hạ tầng, công nghiệp, thương nghiệp, dịch vụ ngày càng lớn làm cho áp lực về đất đai ngày càng gia tăng. Điều này là một nhân tố quan trọng làm cho thị trường nhà đất phát triển. Vì vậy, để hoàn thiện hệ thống thị trường và tạo lập hành lang pháp lý cho thị trường nhà đất hoạt động, Nhà nước ta đã ban hành nhiều chính sách mới như Luật Đất đai, Pháp lệnh nhà ở với các chính sách cụ thể như khung giá đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế trước bạ…đã từng bước đưa thị trường nhà đất đi vào khuôn khổ, tuân theo sự quản lý của Nhà nước. Tuy nhiên, do cơ chế thị trường và công tác quản lý của ta còn nhiều bất cập và nhiều vấn đề tiêu cực nảy sinh dẫn đến việc hình thành thị trường nhà đất một cách tự phát không đồng bộ, thiếu tổ chức, thị trường nhà đất phi chính thức nổi lên trở thành một thách thức đối với công tác quản lý Nhà nước về đất đai và toàn xã hội. Cùng với xu thế phát triển chung như đã trình bày ở trên, thị trường nhà đất của thành phố Đà Nẵng nói chung, quận Hải Châu nói riêng cũng là một thị trường phát triển rất mạnh nhờ các chính sách đền bù giải tỏa, chỉnh trang đô thị…tạo đà cho thị trường này như là một điểm nhấn về một thành phố trẻ đầy năng động. Cùng với đó, các loại hình chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp quyền sử dụng đất và mua bán nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất diễn ra rất sôi động. Tuy vậy, các giao dịch mua bán trên cũng diễn ra hết sức phức tạp nằm ngoài sự quản lý của Nhà nước. Để hiểu rõ thực trạng hoạt động phát triển của thị trường nhà đất của thành phố Đà Nẵng nói chung, quận Hải Châu nói riêng, đã thúc đẩy tác giả nghiên cứu đề tài “Nghiên cứu tình hình phát triển thị trường nhà đất và hoạt động của các loại hình kinh doanh bất động sản trên địa bàn quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng”.

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Trong những năm gần đây, cùng với sự phát triển của nền kinh tế, thị trường nhàđất ở nước ta ngày càng được hình thành và phát triển Ngày nay, thị trường nhà đất đãthực sự trở thành một bộ phận không thể thiếu trong hệ thống các loại thị trường của nềnkinh tế quốc dân Đặc biệt, trong giai đoạn hiện nay, đất nước ta đang thực hiện côngcuộc đẩy mạnh công nghiệp hóa đất nước cùng với việc mở rộng hội nhập kinh tế quốc

tế thì nhu cầu sử dụng đất để phục vụ cho quá trình phát triển cơ sở hạ tầng, côngnghiệp, thương nghiệp, dịch vụ ngày càng lớn làm cho áp lực về đất đai ngày càng giatăng Điều này là một nhân tố quan trọng làm cho thị trường nhà đất phát triển

Vì vậy, để hoàn thiện hệ thống thị trường và tạo lập hành lang pháp lý cho thịtrường nhà đất hoạt động, Nhà nước ta đã ban hành nhiều chính sách mới như LuậtĐất đai, Pháp lệnh nhà ở với các chính sách cụ thể như khung giá đất, thuế chuyểnquyền sử dụng đất, thuế trước bạ…đã từng bước đưa thị trường nhà đất đi vào khuônkhổ, tuân theo sự quản lý của Nhà nước Tuy nhiên, do cơ chế thị trường và công tácquản lý của ta còn nhiều bất cập và nhiều vấn đề tiêu cực nảy sinh dẫn đến việc hìnhthành thị trường nhà đất một cách tự phát không đồng bộ, thiếu tổ chức, thị trườngnhà đất phi chính thức nổi lên trở thành một thách thức đối với công tác quản lý Nhànước về đất đai và toàn xã hội

Cùng với xu thế phát triển chung như đã trình bày ở trên, thị trường nhà đấtcủa thành phố Đà Nẵng nói chung, quận Hải Châu nói riêng cũng là một thị trườngphát triển rất mạnh nhờ các chính sách đền bù giải tỏa, chỉnh trang đô thị…tạo đà chothị trường này như là một điểm nhấn về một thành phố trẻ đầy năng động Cùng với

đó, các loại hình chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp quyền sử dụng đất

và mua bán nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất diễn ra rất sôi động Tuy vậy, cácgiao dịch mua bán trên cũng diễn ra hết sức phức tạp nằm ngoài sự quản lý của Nhànước Để hiểu rõ thực trạng hoạt động phát triển của thị trường nhà đất của thành phố

Đà Nẵng nói chung, quận Hải Châu nói riêng, đã thúc đẩy tác giả nghiên cứu đề tài

“Nghiên cứu tình hình phát triển thị trường nhà đất và hoạt động của các loại hình kinh doanh bất động sản trên địa bàn quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng”.

2 Mục đích nghiên cứu

2.1 Mục đích chung

Thấy được tình hình phát triển thị trường nhà đất và hoạt động của các loạihình kinh doanh bất động sản trên địa bàn quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng Từ

đó, đề xuất các giải pháp phát triển lành mạnh thị trường bất động sản trên địa bànnghiên cứu.

2.2 Mục đích cụ thể

- Tìm hiểu thị trường nhà đất tại địa bàn quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng,

từ đó đề xuất các giải pháp thúc đẩy sự phát triển của thị trường nhà đất trong thờigian tới nhằm mục tiêu khai thác, sử dụng có hiệu quả và phát huy tối đa nguồn lực

từ đất đai phục vụ phát triển kinh tế - xã hội trên địa bàn nghiên cứu

- Tìm hiểu tình hình hoạt động, ưu điểm và những tồn tại của các loại hìnhkinh doanh bất động sản, từ đó đề xuất các giải pháp kiểm soát để ổn định thị trườngnhà đất, khắc phục tình trạng tự phát đầu cơ bất động sản

- Đề xuất một số giải pháp để hoạt động môi giới bất động sản trên địa bànthành phố Đà Nẵng phát triển theo hướng chuyên nghiệp, lành mạnh và có hiệu quả

3 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài

3.1 Ý nghĩa khoa học

Đề tài sẽ góp phần làm rõ cơ sở lý luận các quy định pháp luật hiện hành đốivới thị trường nhà đất cũng như các quy luật và nguyên tắc trong việc phát triển thịtrường nhà đất

3.2 Ý nghĩa thực tiễn

Kết quả của đề tài sẽ góp phần giúp cho cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai ởquận Hải Châu nắm chắc, quản lý chặt các giao dịch về đất đai, làm lành mạnh vàminh bạch thị trường đất đai nói riêng và thị trường bất động sản nói chung Đồngthời, đề tài cũng sẽ đưa ra đánh giá khách quan và tìm ra các tồn tại trong việc quản

lý thị trường nhà đất, môi giới bất động sản nhằm đề xuất các giải pháp phù hợptrong tương lai

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1 Những vấn đề chung về thị trường nhà đất

1.1.1 Tính tất yếu của việc hình thành thị trường nhà đất

1.1.2 Khái niệm về thị trường nhà đất

1.1.3 Đặc điểm của thị trường nhà đất

1.1.4 Phân loại thị trường nhà đất

1.1.5 Các chủ thể tham gia vào thị trường nhà đất

1.1.6 Vai trò của thị trường nhà đất

1.1.7 Các yếu tố tác động đến sự hình thành và phát triển của thị trường nhà đất

1.2 Tình hình thị trường nhà đất trên thế giới và trong nước

1.2.1 Tình hình thị trường nhà đất trên thế giới

1.2.1.1 Sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản ở Mỹ

1.2.1.2 Sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản Trung Quốc 1.2.2 Thực trạng thị trường nhà đất trong nước

1.3 Tình hình hoạt động của các loại hình kinh doanh bất động sản (môi giới bất động sản)

1.3.1 Cơ sở khoa học:

1.3.1.1 Đất đai

1.3.1.2 Bất động sản

1.3.1.3 Quyền sở hữu - Các quyền tài sản BĐS

1.3.1.4 Các yếu tố về pháp lý liên quan đến BĐS

1.3.1.5 Định nghĩa BĐS dưới góc độ nghề môi giới ở Việt Nam

1.3.1.6 Thị trường bất động sản

1.3.1.7 Môi giới bất động sản

1.3.2 Cơ sở pháp lý

1.4 Tình hình hoạt động môi giới BĐS trên thế giới và ở Việt Nam

1.4.1 Tình hình hoạt động môi giới BĐS trên thế giới

1.4.2 Tình hình hoạt động môi giới bất động sản ở Việt Nam

CHƯƠNG 2 ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 2.1 Đối tượng nghiên cứu

- Các giao dịch chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp quyền sử dụngđất và mua bán nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất

- Các chủ thể tham gia vào thị trường, giá cả nhà đất

- Hoạt động của các loại hình kinh doanh bất động sản trên địa bàn quận Hải Châu

2.2 Phạm vi nghiên cứu

- Phạm vi không gian: nghiên cứu được tiến hành trên địa bàn quận Hải Châu,

thành phố Đà nẵng

- Phạm vi thời gian: nghiên cứu được thực hiện từ tháng 9/2012-9/2013.

Số liệu nghiên cứu được thu thập trong giai đoạn 2009-2012

2.3 Nội dung nghiên cứu

- Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội quận Hải Châu

- Nghiên cứu tình hình phát triển thị trường nhà đất trên địa bàn quận Hải Châu

- Hoạt động của các loại hình kinh doanh bất động sản trên địa bàn quận Hải Châu

- Đề xuất các giải pháp ổn định công tác phát triển thị trường bất động sản, thị

trường nhà đất tại quận Hải Châu trong thời gian đến

2.4 Các phương pháp nghiên cứu

2.4.1 Phương pháp kế thừa có chọn lọc các tài liệu

Phương pháp này thực hiện qua việc thu thập đánh giá các tài liệu nghiên cứu

có liên quan đến đề tài đã có từ trước và lựa chọn các thông tin cần thiết phục vụ chomục đích nghiên cứu

- Các sách xuất bản

- Các giáo trình giảng dạy

- Các tài liệu hội thảo

- Các luận văn tốt nghiệp Đại học, Cao học liên quan đến đề tài

- Các trang Web, tạp chí, báo chí, các chương trình phát thanh, truyền hình, các vănbản pháp quy…

2.4.2 Phương pháp điều tra xã hội học

Đề tài sử dụng phương pháp khảo sát kinh nghiệm, phỏng vấn chuyên sâunhằm làm sáng tỏ hơn các vấn đề về thực tiễn nghiên cứu trên cơ sở tiến hành thuthập số liệu và thông tin cần thiết dựa trên những tư liệu xã hội cụ thể tiếp cận cácthông tin chính thống và không chính thống

2.4.3 Phương pháp thống kê, phân tích, tổng hợp số liệu điều tra

Đây là phương pháp sử dụng các phần mềm Excel để tổng hợp, xử lý số liệuthu thập được, qua đó, thiết lập các bảng biểu, biểu đồ để phân tích sự ảnh hưởng,trên cơ sở đó để đánh giá và đề xuất các hướng giải quyết

2.4.4 Phương pháp chuyên gia

Tham khảo ý kiến của các chuyên gia về vấn đề nghiên cứu thông qua trao đổi,cho ý kiến, hoặc qua điện thoại, Email

CHƯƠNG 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội quận Hải Châu

3.1.1 Điều kiện tự nhiên

3.1.1.1 Vị trí địa lý

3.1.1.2 Đặc điểm địa hình, địa chất

3.1.1.3 Khí hậu, thời tiết

3.1.1.4 Các loại tài nguyên khác

3.1.4 Tình hình quản lý đất đai và hiện trạng sử dụng đất

3.1.4.1 Tình hình quản lý Nhà nước về đất đai

3.1.4.2 Hiện trạng sử dụng đất và tình hình biến động đất đai năm 2012

* Phân tích tình hình biến động đất đai so với kỳ kiểm kê đất đai đến ngày01/01/2012

3.2 Nghiên cứu tình hình phát triển thị trường nhà đất trên địa bàn quận Hải Châu

3.2.1 Thực trạng thị trường nhà đất quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng 3.2.1.1 Khái quát thị trường nhà đất quận Hải Châu

Thị trường bất động sản tại thành phố Đà Nẵng nói chung, quận Hải Châu nóiriêng tuy quy mô còn nhỏ so với thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội, nhưng với lợithế là quận Trung tâm của thành phố Đà Nẵng trực thuộc Trung ương, có vị trí đặcbiệt thuận lợi về đường biển và đường hàng không quốc tế; là một trong những trungtâm kinh tế, văn hoá, khoa học và công nghệ của miền Trung và cả nước; là thànhphố động lực của vùng kinh tế trọng điểm miền Trung; là cửa ngõ phía đông củatuyến hành lang kinh tế Đông Tây

Đến thời điểm hiện nay (7/2013), thị trường BĐS thành phố Đà Nẵng đangchớm hồi phục, tuy vậy giới kinh doanh địa ốc chưa thoát khỏi khó khăn tài chính từnhững đợt suy thoái vừa qua Thị trường bất động sản năm 2013 được dự báo là sẽtiếp tục trầm lắng Mặt khác, thị trường tài chính mới thoát khỏi khủng hoảng vàđang chịu sự giám sát chặt chẽ của nhà nước, hiện nay các chính sách của Chính phủđang từng bước tái cấu trúc nền kinh tế, trong đó có việc hỗ trợ thị trường bất độngsản Tuy nhiên, để áp dụng từ chính sách vào thực tiễn thị trường thì cần có thời gian

để điều chỉnh nhằm thích ứng với thị trường và cũng là để những chính sách đó cóthời gian để phát huy tác dụng

Có thể thấy thị trường bất động sản tại Đà Nẵng rất nhiều tiềm năng, nhưng hiệntại có rất ít đơn vị kinh doanh dịch vụ bất động sản chuyên nghiệp

Hiện nay, các loại hình môi giới BĐS trên địa bàn quận Hải Châu thành phố

Đà Nẵng đã có những bước phát triển đáng kể, góp phần to lớn tạo nên sự phát triểnnhanh và hiệu quả của thành phố trên nhiều lĩnh vực, tuy nhiên, vẫn còn nhiều bấtcập Kết quả nghiên cứu cho thấy, phần lớn các cá nhân hoạt động môi giới nhà đấtriêng lẻ với nhiều nghề nghiệp khác nhau nhưng do thấy thu nhập cao nên chuyểnsang hành nghề môi giới bất động sản mà chưa được đào tạo về chuyên môn và kiếnthức Họ hành nghề môi giới BĐS chủ yếu dựa vào kinh nghiệm bản thân và khaithác các mối quan hệ với tính cách kiên trì chèo kéo khách hàng và luồn lách đứngngoài sự quản lý của Nhà nước Do đó, hoạt động của lực lượng này nếu không cóquy định kiểm tra, quản lý tốt thì có khi gây khó khăn trong việc kiểm soát thị trườngcủa các cấp chính quyền, gây thất thoát tài chính cho khách hàng và tiềm ẩn sự mất

ổn định xã hội

Khi Luật đất đai được thông qua, với những qui định mới về kiểm soát cầu đất đai và dịch vụ bất động sản có hiệu lực thi hành cùng với những qui định chitiết của Nghị định 181/2004/NĐ-CP thì các giao dịch nhà đất trở nên trầm lắng

cung-Với tình hình thực tế, từ quý 2/2008, hiện tượng quá nóng về giá bất động sản đã

‘chững lại’ do một số nguyên nhân Sự khủng hoảng kinh tế toàn cầu (mà nguyên do bắtđầu từ sự đổ vỡ của ngành bất động sản ở Mỹ) cũng ảnh hưởng vào nước ta, hoạt động

của các ngành kinh tế trong nước giảm xuống, nhiều cơ quan phải giảm lực lượng laođộng, nguồn thu nhập trong dân cư không tăng, nguồn đầu tư nước ngoài giảm sút Cácchính sách kích cầu của Chính phủ và sự thắt chặt nguồn vốn tín dụng từ hạn chế đếnkhông cho vay để kinh doanh BĐS kèm với lãi suất tăng của ngân hàng đã làm cho thịtrường và hoạt động môi giới bất động sản “đóng băng” Từ quý 2 đến cuối năm 2008

và cả năm 2009 giao dịch trên thị trường bất động sản bắt đầu giảm hẳn nên hoạt độngmôi giới bất động sản cũng trầm lắng và ảm đạm

Từ đầu năm 2010 đến nay, sự khủng hoảng kinh tế toàn cầu đã được khắcphục Chính sách kích cầu của Chính phủ có hiệu quả, tình hình kinh tế trong nướctừng bước phục hồi, chính sách tín dụng và lãi vay ngân hàng thông thoáng hơn, từ

đó giá cả và hoạt động MG BĐS đang dần phát triển lại, góp phần đáng kể đối với sựtăng trưởng chung của nền kinh tế

Tuy vốn FDI đầu tư vào bất động sản năm 2012 tiếp tục giảm sút so với 4 năm

về trước, nhưng bất động sản vẫn đứng ở vị trí cao trong các lĩnh vực đầu tư

Qua năm 2013 trào lưu mới xuất hiện trên thị trường bất động sản (BĐS) ở ĐàNẵng trong thời gian gần đây là thay vì tập trung vốn vào những khu đất nền thì nhàđầu tư lại chọn những khu đô thị xanh, khu biệt thự khép kín

Mặc dù trong những tháng đầu của năm 2012 các trung tâm kinh doanh Bấtđộng sản ở Đà Nẵng, các nhà đầu tư “tung” ra hàng loạt chiêu khuyến mãi, giảm giánhằm kích cầu thị trường, thế nhưng thị trường BĐS vẫn “bất động”

Theo nhìn nhận của giới kinh doanh bất động sản, một trong những nguyên nhânlàm thị trường bất động sản trầm lắng, ế ẩm là do “đói” vốn Điều này vô hình trung đã

có những tác động mạnh mẽ đến tâm lý người tiêu dùng về loại hàng hóa đặc biệt này.Đây chính là một phần nguyên nhân giải thích vì sao nhiều dự án đã giảm giá tới 15 đến30% vẫn không đủ sức hấp dẫn người mua Tại Đà Nẵng ở thời điểm này, nhiều chủ dự

án đã rao bán đất dưới giá gốc so với mức giá ban đầu được đưa ra

Nhiều dự án như Nam Việt Á, Phương Trang… đều có mức giảm giá từ 15% 30% so với lúc cao điểm

“Thị trường bất động sản (BĐS) đang trong giai đoạn buộc tái cấu trúc lạichính mình để hình thành diện mạo mới với cơ cấu hàng phù hợp hơn Bộ Xây Dựngđang yêu cầu các địa phương tổ chức rà soát lại các dự án đô thị mới trên địa bàn,quyết định dự án nào nên dừng, dự án nào nên tiếp tục đầu tư hoàn thiện” ÔngNguyễn Mạnh Hà - Cục trưởng Cục quản lý Nhà và thị trường BĐS khẳng định tạicuộc họp "giải pháp tổng thể cho thị trường BĐS năm 2012”, tổ chức ngày 28-3, tại

Hà Nội [23]

Ông Nguyễn Mạnh Hà cho biết, Bộ Xây Dựng có văn bản trình Chính phủ Quỹtiết kiệm nhà ở để thực hiện trong năm 2013 Theo đó sẽ có 2 loại quỹ: Quỹ tiết kiệmnhà ở cho người có thu nhập thấp, với sự tham gia quyết liệt của nhà nuớc và Quỹ tiếtkiệm nhà ở cho người có thu nhập trung bình trở lên dành cho đối tượng người muanhà không phụ thuộc vào ngân hàng Hiện đang đang là mô hình phổ biến ở cácnước phát triển, "qua quá trình nghiên cứu, mô hình này hoàn toàn có thể áp dụngthành công ở Việt Nam” – ông Hà nhấn mạnh.

Liên quan đến sự can thiệp của nhà nước đối với thị trường bất động sản, ôngNguyễn Đắc Nhẫn – Phó Cục trưởng Cục Quy hoạch đất đai, Tổng cục Quản lý đất đai,

Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết, Chính phủ cũng đã phân bổ các chỉ tiêu sử dụngđất cấp quốc gia cho các địa phương và chỉ đạo hướng dẫn hoàn thiện quy hoạch, kếhoạch sử dụng đất các cấp năm 2012 Do vậy trong thời gian tới ngành cần tập trung đổimới, nâng cao tính liên kết đồng bộ giữa quy hoạch đất và quy hoạch ngành Nâng caochất lượng dự báo nhu cầu của thị trường để tạo nguồn cung ổn định

Quận Hải Châu là quận trung tâm, nơi tập trung chen chúc về người, nhà cửa

và các cơ sở chính trị, kinh tế, văn hoá của thành phố Những cơ sở, đơn vị, cá nhânmôi giới bất động sản tuy ít nhưng đa số có tầm vóc về quy mô và khả năng đầu tư.Đối tượng thường là những bất động sản thương mại, dịch vụ và có giá trị cao Khikhảo sát, xem xét một nét đặc thù của một con đường Nguyễn Thị Minh Khai, HoàngDiệu, Nguyễn Hữu Thọ thuộc quận Hải Châu, có thể gọi là những con đường địa ốccủa quận, bởi vì đi khoảng chừng 1 km, nhưng có đến 8 cơ sở, đơn vị môi giới BĐShoạt động có bảng hiệu (cả sàn giao dịch và cơ sở ngoài sàn)

Số lượng đông đảo của người hoạt động kinh doanh BĐS tại quận Hải Châuthành phố Đà Nẵng , cho thấy nguyên do là ở chỗ khi mà các dự án đầu tư từ nướcngoài quay trở lại, ngoại hối tăng rất nhanh, nhiều người đã có tích lũy nhất định, nhànước có chính sách cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà để ởhoặc để bán, tặng, nhượng lại, cho thuê nên phát sinh nhiều nhu cầu mua đi bán lạinhà đất; mặt khác, qua những đợt “sốt” đất khiến nhiều người trở nên giàu có dễdàng, thị trường BĐS trở nên sôi động và hấp dẫn Trước nhu cầu của xã hội và vớithu nhập cao của nghề môi giới BĐS, đã khiến cho không ít các cá nhân chuyển đổicho mình thành nghề mới: nghề môi giới BĐS Trong các thời điểm sôi động của thịtrường BĐS, khách hàng có thể dễ dàng gặp “cò đất" ở bất cứ nơi đâu, từ quán cà-phê, quán nhậu Hầu như ai cũng có thể hành nghề môi giới nhà đất cũng đều có thểkiếm tiền từ dịch vụ môi giới nhà đất

3.2.1.2 Các chủ thể tham gia vào thị trường nhà đất

a) Hộ gia đình, cá nhân

Các cá nhân sở hữu nhà và sử dụng đất tham gia vào thị trường nhà đất với tưcách là người bán, người cho thuê, người đem tài sản thế chấp để vay vốn, dùng tàisản nhà đất để góp vốn liên doanh…Hoặc các cá nhân (hộ gia đình) có nhu cầu sửdụng nhà đất để ở hoặc sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh sẽ tham gia giaodịch trên thị trường với tư cách là người đi mua, đi thuê, Ở quận Hải Châu nói riêng,thành phố Đà Nẵng nói chung, loại chủ thể này thường tìm đến với nhau và tự thỏathuận giá cả Mặc dù loại chủ thể này tham gia vào thị trường nhà đất một cách tựphát khi họ có nhu cầu nhưng họ là những người tham gia giao dịch nhiều nhất trênthị trường nhà đất.

Theo số liệu của Phòng Tài nguyên và Môi trường quận Hải Châu, Chi nhánhVăn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tại quận Hải Châu, năm 2012 có 2.552 hộ cónhu cầu chuyển quyền sử dụng đất

Ngoài ra, còn có một số ít cá nhân kinh doanh, buôn bán nhà đất tham gia vàothị trường này, tạo nên lượng cầu nhà đất giả tạo trên thị trường do những kỳ vọngcủa họ Song số chủ thể này hiện nay trên địa bàn quận Hải Châu không nhiều, có thể

do cuộc khủng hoảng kinh tế toàn cầu cũng như các chính sách kiểm sóat chặt chẽ vềtiền tệ của Nhà nước ta

Qua đánh giá trên, có thể thấy rằng trên thị trường nhà đất, chủ thể hộ gia đình

cá nhân tham gia giao dịch rất nhiều dưới các hình thức giao dịch khác nhau

b) Doanh nghiệp kinh doanh, tổ chức môi giới, tư vấn nhà đất

Khi thị trường nhà đất phát triển thì có nhiều doanh nghiệp kinh doanh nhà đấttham gia, và các doanh nghiệp này được tổ chức theo nhiều hình thức khác nhau như:công ty VLXD xây lắp và kinh doanh nhà, công ty đầu tư phát triển nhà, doanhnghiệp kinh doanh phát triển kết cấu hạ tầng, doanh nghiệp kinh doanh địa ốc, tổchức dịch vụ môi giới nhà đất…

Để thể hiện vai trò của mình, trong kế hoạch - quy hoạch sử dụng đất, năm

2010, 2011 trên địa bàn quận Hải Châu đã tiến hành thực hiện đấu giá một số lô đất ởkhu dân cư với diện tích 6.672.5m2 chủ yếu là ở các phường Hòa Cường Nam HòaCường Bắc, Hòa Thuận Tây với số tiền đấu giá thu được tại quận Hải Châu là

72.553.350.000đ (Bảy mươi hai tỷ năm trăm năm mươi ba triệu ba trăm năm mươingàn đồng y) Cụ thể, khu dân cư số 4 Nguyễn Tri Phương số tiền đấu giá thu được là27.758.550.000đ, khu dân cư số 2 Nguyễn Tri Phương số tiền đấu giá thu được là23.099.370.000đ, khu dân cư Nguyễn Hữu Thọ số tiền đấu giá thu được là21.695.430.000đ

Thực trạng và kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ở trong năm 2010 và 2011 tạimột số dự án trên địa bàn quận Hải Châu cụ thể như sau

*Đấu giá quyền sử dụng đất ở tại khu dân cư số 2 Nguyễn Tri Phương, quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng

Bảng 3.2 Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ở tại KQHDC số 2 đường

Nguyễn Tri Phương

TT thửa Số Diện tích (m2 )Loại đất

Số người tham gia ĐG

Giá KĐ

(trđ/m 2 ) Giá TĐG (trđ/m 2 )

Chênh lệch giữa giá TĐG và GKĐ

(trđ/m 2 )

Tỷ lệ tăng

*Đấu giá quyền sử dụng đất tại Khu dân cư số 4 đường Nguyễn Tri Phương, quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng

Bảng 3.3 Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ở tại KQHDC số 4 Nguyễn Tri Phương,

quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng

TT Số Diện tích Loại đất Số Giá KĐ Giá TĐG Chênh Tỷ lệ tăng

thửa (m 2 )

người tham gia ĐG

(trđ/m 2 ) (trđ/m 2 )

lệch giữa giá TĐG và GKĐ

(Nguồn: Tác giả điều tra)

Qua bảng kết quả trên tổng số tiền thu được từ đấu giá của 02 thửa đất tại khuvực là này là 27.758.500.000 đồng, vượt so với tổng giá khởi điểm là 25.966.520.000đồng Tỷ lệ tăng giá trúng đấu giá so với giá khởi điểm cao nhất là 78,82% thấp nhất

là 5,77%, tỷ lệ tăng giá trúng đấu giá trung bình so với giá khởi điểm của toàn bộ dự

án là 42,29% được thể hiện ở bảng 3.3

* Đấu giá bằng quyền sử dụng đất ở tại khu dân cư đường Nguyễn Hữu Thọ, quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng

Toàn bộ dự án có 45 người tham gia đấu giá 04 thửa đất Trong đó có 02 thửa

là đấu giá không thành Các thửa đất ở khu dân cư này đều có diện tích lớn, mục đích

sử dụng là đất thương mại dịch vụ nên đa số khách hàng tham gia đấu giá là các Công

ty và những nhà đầu tư lớn

Bảng 3.4 Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ở tại KQHDC đường Nguyễn Hữu Thọ,

quận Hải Châu

TT Số thửa Diện tích(m2 ) Loại đất

Số người tham gia ĐG

Giá KĐ

(trđ/m 2 ) Giá TĐG (trđ/m 2 )

Chênh lệch giữa giá TĐG và GKĐ

(trđ/m 2 )

Tỷ lệ tăng

(%)

Từ kết quả tại bảng 3.4 thể hiện mức giá cao nhất là 18,70 triệu đồng/m2, thửa

có mức giá thấp nhất 13,11 triệu đồng/m2 Cũng qua số liệu tại bảng 3.4 cho thấytổng số tiền thu được từ đấu giá tại khu vực này là 21.695.430.000 đồng, vượt so với

tổng giá khởi điểm là 20.525.310.000 triệu đồng Tỷ lệ tăng giá trúng đấu giá so vớigiá khởi điểm cao nhất là 12.37%, thấp nhất là 1.86% và tỷ lệ tăng giá trúng đấu giátrung bình so với giá khởi điểm toàn bộ dự án là 7,11%

Với số lượng lớn các công ty xây dựng trên địa bàn quận Hải Châu thì với chủtrương phát triển cơ sở hạ tầng, chỉnh trang đô thị của thành phố trong hiện tại vàtương lai thì vai trò của các công ty này là rất lớn, góp phần rất lớn vào việc thay đổi

bộ mặt thành phố để thu hút đầu tư, từ đó thị trường nhà đất cũng phát triển hơn

* Thực trạng và kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ở tại KQHDC đường Trường Sa, quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng

- Thực trạng người tham gia đấu giá

Đây là dự án nằm ở trung tâm của quận Hải Châu, có tiềm năng lớn để phát triểnđầu tư xây dựng cao ốc, siêu thị trong tương lai do đó người tham gia đấu giá vớimục đích đầu tư kinh doanh chiếm tỷ lệ 70 %, còn 30% để dành sang nhượng để thulợi Cũng qua kết quả điều tra có 75% cho nhận xét giá trúng đấu giá bằng giá đấttrên thị trường, 20% cho nhận xét thấp hơn giá thị trường và 5% cho nhận xét thấphơn với giá thị trường

- Kết quả đấu giá

Bảng 3.5 Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ở tại KQHDC Trường Sa

TT thửa Số Diện tích (m 2 ) Loại đất

Số người tham gia ĐG

Giá KĐ (rđ/m 2 )

Giá TĐG (trđ/m 2 )

Chênh lệch giữa giá TĐG

và GKĐ (trđ/m 2 )

Tỷ lệ tăng (%)

24.181.500.000 đồng, tỷ lệ tăng giá trúng đấu giá trung bình so với giá khởi điểmtoàn bộ dự án là 10,37%.

Bảng 3.6 Giá đất trên thị trường tại KQHDC đường Trường Sa

TT thửa Số

Diện tích (m 2 )

Giá ĐTT (trđ/m 2 )

GKĐ (trđ/m 2 )

Giá TĐG (trđ/m 2 )

Chênh lệch giữa giá ĐTT và GKĐ (lần)

Chênh lệch giữa giá ĐTT

và giá TĐG (lần)

Bảng 3.7 Chênh lệch số tiền thu được giữa giá trúng đấu giá và giá khởi điểm

T

T Dự án đấu giá

Diện tích ĐG

thành công (m 2 )

Số tiền thu được

thông qua ĐG

(trđ)

Số tiền thu được

thông qua giao

đất theo GKĐ

(trđ)

Tăn g (lầ n)

1 KQHDC số 2 Nguyễn TriPhương 2.067,50 23.149,05 19.424,37 1,19

2 KQHDC số 4 Nguyễn TriPhương 1.571,00 27.758,00 25.966,52 1,06

3 KQHDC đường Nguyễn

4 KQHDC đường TrườngSa 2.067,50 25.206,62 24.181,50 1,04