Xử lý công trình xây dựng lấn chiếm bất động sản liền kề bằng biện pháp dân sự ở việt nam

Mục đích nghiên cứu của đề tài Để có thể xử lý các vụ việc về công trình xây dựng lấn chiếm bất động sản liền kề một cách thống nhất thì pháp luật cần có những quy định đầy đủ, rõ ràng

LÊ THỊ THU PHÚ

XỬ LÝ CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG

LẤN CHIẾM BẤT ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ BẰNG BIỆN PHÁP DÂN SỰ Ở VIỆT NAM

LUẬN VĂN THẠC SĨ CHUYÊN NGÀNH LUẬT DÂN SỰ VÀ TỐ TỤNG DÂN SỰ

ĐỊNH HƯỚNG NGHIÊN CỨU

TP HỒ CHÍ MINH, NĂM 2021

XỬ LÝ CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG LẤN CHIẾM BẤT ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ BẰNG BIỆN PHÁP DÂN SỰ Ở VIỆT NAM

Chuyên ngành: Luật Dân sự và Tố tụng dân sự

Định hướng nghiên cứu

Mã số: 8380103

Người hướng dẫn khoa học : PGS.TS Lê Minh Hùng

TP HỒ CHÍ MINH, NĂM 2021

LỜI CAM ĐOAN

Tôi cam đoan luận văn thạc sĩ “Xử lý công trình xây dựng lấn chiếm bất

động sản liền kề bằng biện pháp dân sự ở Việt Nam” là công trình nghiên cứu khoa

học do bản thân tôi thực hiện dưới sự hướng dẫn của PGS.TS Lê Minh Hùng

Những tài liệu được sử dụng trong luận văn bảo đảm tính khách quan, trung thực Tôi xin chịu trách nhiệm với lời cam đoan này

Tác giả

Lê Thị Thu Phú

MỤC LỤC

PHẦN MỞ ĐẦU 1 CHƯƠNG 1 NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ XỬ LÝ CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG LẤN CHIẾM BẤT ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ Ở VIỆT NAM 8 1.1 Khái niệm, đặc điểm, ý nghĩa pháp lý của việc xử lý công trình xây dựng lấn chiếm bất động sản liền kề bằng biện pháp dân sự 8

1.1.1 Khái niệm về xử lý công trình xây dựng lấn chiếm bất động sản liền kề bằng biện pháp dân sự 8 1.1.2 Đặc điểm của xử lý công trình xây dựng lấn chiếm bất động sản liền kề bằng biện pháp dân sự 14 1.1.3 Ý nghĩa pháp lý của xử lý công trình xây dựng lấn chiếm bất động sản liền kề bằng biện pháp dân sự 16

1.2 Các biện pháp dân sự được áp dụng khi có công trình xây dựng lấn chiếm bất động sản liền kề 18

1.2.1 Biện pháp thứ nhất: Buộc áp dụng biện pháp tháo dỡ, di dời phần công trình xây dựng lấn chiếm bất động sản liền kề 19 1.2.2 Biện pháp thứ hai: Cho phép công trình xây dựng lấn chiếm bất động sản liền kề được tiếp tục tồn tại trên thực tế 20

1.3 Căn cứ xử lý công trình xây dựng lấn chiếm bất động sản liền kề bằng biện pháp dân sự 20

1.3.1 Công trình xây dựng đang xây hoặc đã xây dựng xong và đã tồn tại 21 1.3.2 Thực tế công trình xây dựng có lấn chiếm bất động sản liền kề của người khác 22 1.3.3 Việc lấn chiếm xâm phạm tới quyền sở hữu, quyền sử dụng của chủ sở hữu bất động sản liền kề 23 1.3.4 Chủ sở hữu bất động sản liền kề bị lấn chiếm có yêu cầu xử lý, đề nghị

cơ quan có thẩm quyền xử lý 24

1.4 Thẩm quyền, trình tự thủ tục xử lý công trình xây dựng lấn chiếm bất động sản liền kề bằng biện pháp dân sự theo pháp luật Việt Nam 25

1.4.1 Thẩm quyền xử lý công trình xây dựng lấn chiếm bất động sản liền kề bằng biện pháp dân sự theo pháp luật Việt Nam 25 1.4.2 Trình tự thủ tục xử lý công trình xây dựng lấn chiếm bất động sản liền

kề bằng biện pháp dân sự theo pháp luật Việt Nam 26

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 28 CHƯƠNG 2 BUỘC THÁO DỠ, DI DỜI CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG LẤN CHIẾM BẤT ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ BẰNG BIỆN PHÁP DÂN SỰ 29 2.1 Điều kiện để áp dụng biện pháp buộc tháo dỡ, di dời công trình xây dựng lấn chiếm bất động sản liền kề 29 2.2 Hệ quả pháp lý của việc xử lý bằng biện pháp buộc tháo dỡ, di dời công trình xây dựng lấn chiếm 36

2.2.1 Không cho phép tồn tại công trình xây dựng lấn chiếm và buộc hoàn trả bất động sản bị lấn chiếm 36 2.2.2 Buộc bồi thường thiệt hại cho bên có bất động sản bị lấn chiếm 38

KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 43 CHƯƠNG 3 CHO PHÉP CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG LẤN CHIẾM BẤT ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ ĐƯỢC TỒN TẠI 44 3.1 Cho phép công trình xây dựng lấn chiếm bất động sản liền kề tồn tại và không công nhận quyền sở hữu của chủ công trình 44

3.1.1 Điều kiện để áp dụng biện pháp cho phép công trình xây dựng lấn chiếm bất động sản liền kề tồn tại và không công nhận quyền sở hữu của chủ công trình 44 3.1.2 Hệ quả pháp lý 49

3.2 Cho phép công trình xây dựng lấn chiếm bất động sản liền kề tồn tại và công nhận quyền sở hữu của chủ công trình 51

3.2.1 Điều kiện để áp dụng biện pháp cho phép công trình xây dựng lấn chiếm bất động sản liền kề tồn tại và công nhận quyền sở hữu của chủ công trình 51 3.2.2 Hệ quả pháp lý 56

KẾT LUẬN CHƯƠNG 3 59 PHẦN KẾT LUẬN 60 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

PHỤ LỤC

PHẦN MỞ ĐẦU

1 Lý do chọn đề tài

Bất động sản thường là những tài sản có giá trị lớn và trong một số trường hợp,

nó giữ vai trò vô cùng quan trọng đối với chủ sở hữu trên nhiều bình diện khác nhau như: giá trị kinh tế, nơi trú ngụ hay thậm chí, một số bất động sản còn có giá trị về mặt tinh thần đối với chủ sở hữu Do đó, chủ sở hữu có quyền sở hữu nguyên vẹn đối với bất động sản của mình và quyền này cần được pháp luật bảo vệ Tuy nhiên, hành vi lấn chiếm bất động sản liền kề vẫn xảy ra trên thực tế và các tranh chấp này ngày càng trở nên phổ biến với mức độ khá phức tạp Điều này không chỉ gây ảnh hưởng đến quyền của chủ sở hữu bất động sản bị lấn chiếm, mà tiếp cận từ góc độ quản lý đất đai, nó cũng gây nhiều khó khăn cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong việc quản lý

Vì đây là những tranh chấp xảy ra phổ biến nên rất cần có quy định điều chỉnh rõ ràng, cụ thể Tuy nhiên, pháp luật dân sự hiện hành vẫn chưa có quy định

rõ ràng, chi tiết liên quan đến các biện pháp nhằm xử lý hiệu quả vấn đề này Điều này một mặt ảnh hưởng đến quyền sở hữu nguyên vẹn bất động sản của chủ sở hữu Mặt khác, việc thiếu các quy định cụ thể để điều chỉnh về vấn đề biện pháp dân sự

xử lý công trình xây dựng lấn chiếm bất động sản liền kề cũng gây khó khăn cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong quá trình giải quyết các tranh chấp trong thực tiễn xét xử Hơn nữa, trong một số trường hợp, việc xác định ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định bởi tập quán địa phương, việc xác định tập quán nào được áp dụng cũng là một vấn đề không hề đơn giản, điều này dẫn đến việc xác định có hay không hành vi lấn chiếm và việc lựa chọn biện pháp dân sự phù hợp để

xử lý hành vi lấn chiếm nói trên cũng hết sức phức tạp

Thông thường, công trình xây dựng lấn chiếm bất động sản liền kề phải bị tháo dỡ, di dời nhằm trả lại hiện trạng ban đầu, đảm bảo quyền sở hữu hợp pháp của chủ sở hữu bất động sản bị lấn chiếm Tuy nhiên, xuất phát từ sự đa dạng của hiện trạng công trình xây dựng lấn chiếm giữa các bất động sản liền kề như công trình đang xây hay công trình đã xây xong và đã tồn tại, cũng như diện tích, tình trạng lấn chiếm nên đòi hỏi phải có biện pháp xử lý được linh hoạt và hợp lý với hoàn cảnh thực tế Do đó, pháp luật cần đưa ra các quy định về biện pháp dân sự xử lý mang tính chất phù hợp, mềm dèo, đặc biệt là các biện pháp dân sự nhằm đảm bảo cân bằng quyền, lợi ích giữa các chủ thể Qua nghiên cứu tác giả thấy rằng pháp luật

hiện nay chỉ mới quy định biện pháp buộc tháo dỡ, di dời công trình lấn chiếm mà chưa quy định rõ các điều kiện để áp dụng biện pháp dân sự này Đây là một bất cập, khuyết điểm của quy định pháp luật cần được sửa đổi, bổ sung để quá trình giải quyết tranh chấp về công trình xây dựng lấn chiếm bất động sản liền kề được đúng

và đạt được hiệu quả cao nhất có thể

Vì vậy, tác giả quyết định lựa chọn đề tài “Xử lý công trình xây dựng lấn

chiếm bất động sản liền kề bằng biện pháp dân sự ở Việt Nam” để làm luận văn

thạc sĩ luật học của mình

2 Tình hình nghiên cứu đề tài

Nghiên cứu về đề tài xử lý công trình xây dựng lấn chiếm bất động sản liền kề bằng biện pháp dân sự, có thể dẫn ra một số công trình, bài viết tiêu biểu sau đây:

- Đối với giáo trình, sách tham khảo:

+ Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh (2019), Giáo trình Pháp

luật về tài sản, quyền sở hữu và thừa kế (tái bản có sửa đổi, bổ sung), Nxb Hồng

Đức - Hội Luật gia Việt Nam

Ở mục 4.5 thuộc Chương 2 của giáo trình, nhóm tác giả đã có sự phân tích, giải thích những vấn đề cơ bản liên quan đến nghĩa vụ tôn trọng ranh giới giữa các bất động sản liền kề như khái niệm, nội dung của nghĩa vụ tôn trọng ranh giới, hành

vi lấn chiếm ranh giới, mốc giới và cơ chế xử lý hành vi lấn chiếm Thế nhưng, giáo trình vẫn chưa đưa ra được thực tiễn xử lý việc công trình xây dựng lấn chiếm bất động sản liền kề cũng như đối chiếu với pháp luật nước ngoài về vấn đề này

+ Đỗ Văn Đại (chủ biên) (2016), Bình luận khoa học những điểm mới của Bộ

luật dân sự năm 2015, Nxb Hồng Đức – Hội Luật gia Việt Nam

Tác giả công trình đã chỉ ra được sự thay đổi của Bộ luật Dân sự năm 2015 hiện hành so với BLDS năm 2005 liên quan đến vấn đề ranh giới giữa các bất động sản tại Chương 1 Phần II trong sách bình luận này Tuy vậy, nội dung này chỉ mới dừng lại ở việc chỉ ra sự khác biệt chứ không đi sâu vào phân tích cách thức xử lý hành vi lấn chiếm bất động sản liền kề

+ Nguyễn Văn Cừ và Trần Thị Huệ (đồng chủ biên) (2017), Bình luận khoa

học Bộ luật Dân sự năm 2015 của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Nxb

Công an nhân dân

Trong công trình này, nhóm tác giả đã lý giải quy định tại Điều 175 Bộ luật Dân sự năm 2015 về cách hiểu ranh giới cũng như điểm mới của Bộ luật Dân sự năm 2015 so với Bộ luật Dân sự năm 2005 về vấn đề này Đối với các biện pháp dân sự xử lý công trình xây dựng lấn chiếm bất động sản không được đề cập trong công trình này

- Đối với bài báo khoa học, bài tạp chí:

+ Phạm Công Lạc (2001), “Quy chế pháp lý về ranh gới giữa các bất động

sản liền kề”, Tạp chí Nhà nước và pháp luật, số 16

Trong bài viết này, tác giả đã nêu được tầm quan trọng của ranh giới, cột mốc giữa các bất động sản liền kề Bên cạnh đó, tác giả cũng phân tích về các dạng ranh giới như hào, rãnh, kênh, mương, cột mốc, hàng rào, tường ngăn Điểm nổi bật trong bài viết này là tác giả đã có sự đối sánh với pháp luật của Pháp (cụ thể tại Điều 653 Bộ luật Dân sự năm 1995) cũng như nêu lên hướng giải quyết trong trường hợp một chủ sở hữu bất động sản xây tường đến đường phân tường (suy đoán là lấn sang phía bên kia) Tuy nhiên, trong phạm vi bài viết, tác giả chưa đưa ra các kiến nghị cụ thể về việc xử lý việc lấn chiếm ranh giới giữa các bất động sản liền kề;

+ Đỗ Văn Đại và Lương Văn Lắm (2010), “Giải quyết lấn chiếm tài sản của

người khác trong pháp luật Việt Nam”, Tạp chí Khoa học pháp lý, số 4

Tính phổ biến của việc lấn chiếm đất đai đã được nhóm tác giả chỉ ra trong bài viết này Thông qua thực tiễn xét xử, nhóm tác giả đã trình bày, phân tích các nguyên tắc xử lý lấn chiếm tài sản của người khác, cụ thể là việc tháo dỡ công trình, cũng như nêu được các ngoại lệ của nguyên tắc Ngoài ra, bài viết cũng đã cung cấp cho người đọc quy định có liên quan ở một số quốc gia trên thế giới mà nhóm tác giả đề cập, cụ thể là Pháp, Thuỵ Sĩ và Quebec Trên cơ sở đó, nhóm tác giả chỉ ra những vướng mắc, bất cập trong quy định pháp luật và đề xuất giải pháp cho việc buộc hay không buộc tháo dỡ công trình vi phạm dựa vào tính chất ngay tình hay không ngay tình của hành vi lấn chiếm Tuy nhiên, bài viết được phân tích theo quy định tại Bộ luật Dân sự năm 2005, do đó cũng cần có công trình nghiên cứu chuyên sâu theo pháp luật hiện hành

+ Lê Hoa Như (2011), “Xác định thời hiệu trong vụ án về lấn chiếm đất đai”,

Tạp chí Tòa án nhân dân, số 6

Một khía cạnh khác của việc xử lý lấn chiếm bất động sản đã được thể hiện trong bài viết này Tác giả bài viết cho rằng việc xác định thời hiệu khởi kiện trong

vụ án lấn chiếm đất đai còn nhiều cách hiểu khác nhau: (i) Không bị hạn chế thời hiệu; hoặc (ii) Hai năm kể từ ngày quyền và lợi ích bị xâm phạm Tuy nhiên, bài viết chỉ mới dừng lại ở việc nêu ra vấn đề chứ chưa đưa ra được cơ chế giải quyết Hơn nữa, vấn đề thời hiệu chỉ là một trong những nội dung của việc xử lý lấn chiếm ranh giới giữa các bất động sản liền kề, do đó cũng cần có sự nghiên cứu toàn diện hơn

+ Tưởng Duy Lượng (2017), “Bảo vệ quyền sở hữu, quyền khác đối với tài

sản theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015”, Tạp chí Toà án nhân dân, số 21

Bài viết trình bày hai nội dung chính bao gồm: Bảo vệ quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản và các hình thức để bảo vệ quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản bằng việc kiện dân sự theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015 Trong các hình thức để bảo vệ quyền, tác giả có trình bày đến biện pháp đòi lại tài sản và kiện đòi bồi thường thiệt hại nhằm để bảo vệ quyền sở hữu của chủ sở hữu, người có quyền khác đối với tài sản Tác giả có thể tham khảo bài viết này trong việc nghiên cứu về các biện pháp xử lý công trình xây dựng lấn chiếm bất động sản liền kề bằng biện pháp dân sự cụ thể, đặc biệt là biện pháp bồi thường khi phát sinh thiệt hại

+ Phùng Trung Tập (2018), “Ranh giới và mốc giữa các bất động sản”, Tạp

chí Kiểm sát, số 21

Khác với những bài viết kể trên, nội dung bài viết này được phân tích theo quy định của pháp luật hiện hành, cụ thể là Bộ luật Dân sự năm 2015 Trong bài viết, tác giả đã phân tích các căn cứ xác định ranh giới (Điều 175 Bộ luật Dân sự năm 2015) cũng như mốc giới (Điều 176 Bộ luật Dân sự năm 2015) Tuy nhiên, đối với việc xử lý hành vi lấn chiếm ranh giới, mốc giới chưa được tác giả đề cập đến trong bài viết này

Sau khi tìm hiểu và nghiên cứu các công trình kể trên, tác giả nhận thấy các công trình nói trên là nguồn tài liệu có giá trị tham khảo khi bàn về cơ chế xử lý công trình xây dựng lấn chiếm bất động sản liền kề Thế nhưng, các bài viết nêu trên chỉ mới phân tích ở một số góc độ nhất định mà luận văn này nghiên cứu, có công trình bàn về thời hiệu, có công trình bàn về căn cứ xác định ranh giới, mốc giới giữa các bất động sản… Trong đó, công trình của nhóm tác giả Đỗ Văn Đại và Lương Văn Lắm đăng trên Tạp chí Khoa học pháp lý tuy có đề cập đến việc xử lý

lấn chiếm tài sản của người khác nhưng việc phân tích dựa vào các quy định tại Bộ luật Dân sự năm 2005 đã hết hiệu lực thi hành ở thời điểm hiện tại Vì vậy, việc nghiên cứu một cách tổng thể và bao quát vấn đề xử lý công trình xây dựng lấn chiếm bất động sản liền kề bằng biện pháp dân sự theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015 là vấn đề mà luận văn của tác giả sẽ giải quyết

3 Mục đích nghiên cứu của đề tài

Để có thể xử lý các vụ việc về công trình xây dựng lấn chiếm bất động sản liền kề một cách thống nhất thì pháp luật cần có những quy định đầy đủ, rõ ràng về các biện pháp xử lý để cơ quan có thẩm quyền áp dụng khi có tình trạng lấn chiếm xảy ra trên thực tế

Đề tài luận văn được thực hiện nhằm làm rõ những vấn đề lý luận liên quan đến việc xử lý công trình xây dựng lấn chiếm bất động sản liền kề bằng biện pháp dân sự như khái niệm về xử lý công trình xây dựng lấn chiếm bất động sản liền kề bằng biện pháp dân sự; các biện pháp được áp dụng khi có công trình xây dựng lấn chiếm bất động sản liền kề và các căn cứ xử lý công trình xây dựng lấn chiếm bất động sản liền kề Ngoài ra, trên cơ sở phân tích quy định của Bộ luật Dân sự năm

2015, cùng với việc đối chiếu với thực tiễn xét xử, đề tài luận văn sẽ chỉ ra những vướng mắc, thiếu sót trong quy định pháp luật Từ đó, tác giả có thể đề xuất được các giải pháp để sửa đổi, bổ sung quy định về các biện pháp dân sự được áp dụng để

xử lý công trình xây dựng lấn chiếm bất động sản liền kề

4 Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu của đề tài

4.1 Đối tượng nghiên cứu

Tác giả nghiên cứu về việc xử lý công trình xây dựng lấn chiếm bất động sản liền kề bằng biện pháp dân sự trên những khía cạnh sau đây:

- Các vấn đề lý luận về xử lý công trình xây dựng lấn chiếm bất động sản liền

kề bằng biện pháp dân sự: Khái niệm, đặc điểm, ý nghĩa pháp lý và các căn cứ xử lý công trình xây dựng lấn chiếm bất động sản liền kề và các biện pháp dân sự được áp dụng để xử lý công trình xây dựng lấn chiếm bất động sản liền kề

- Quy định của Bộ luật Dân sự hiện nay và ở những giai đoạn trước có liên quan đến việc xử lý công trình xây dựng lấn chiếm bất động sản liền kề bằng biện pháp dân sự

- Những điểm hạn chế của Bộ luật Dân sự hiện hành về xử lý công trình xây dựng lấn chiếm bất động sản liền kề bằng biện pháp dân sự

4.2 Phạm vi nghiên cứu

Trong đề tài này, tác giả nghiên cứu việc xử lý công trình xây dựng lấn chiếm bất động sản liền kề bằng biện pháp dân sự trong phạm vi các quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015, Luật Xây dựng năm 2014 sửa đổi, bổ sung năm 2020 và các quy định khác có liên quan Ngoài ra, các quy định đã hết hiệu lực áp dụng cũng được tác giả phân tích, đánh giá để so sánh và làm rõ hơn các ưu, khuyết điểm trong quy định của pháp luật hiện hành Bên cạnh đó, các vấn đề liên quan đến xử lý trong lĩnh vực hành chính hay lĩnh vực hình sự sẽ không được tác giả nghiên cứu trong công trình của tác giả, nội dung chính của luận văn chỉ tập trung nghiên cứu việc xử

lý lấn chiếm bằng các biện pháp dân sự

5 Phương pháp nghiên cứu

Dựa vào nội dung chính của các chương, tác giả sử dụng các phương pháp nghiên cứu phù hợp nhằm làm sáng tỏ nội dung đề tài, cụ thể:

Trong Chương 1, tác giả chú trọng sử dụng phương pháp phân tích, tổng hợp,

lịch sử và so sánh, điều đó được trình bày ở những nội dung sau:

- Phương pháp phân tích, tổng hợp được vận dụng xuyên suốt Chương 1 để làm

rõ các khái niệm, đặc điểm, ý nghĩa pháp lý và căn cứ xác định hành vi lấn chiếm

- Phương pháp lịch sử, so sánh được áp dụng chủ yếu ở nội dung về căn cứ xác định ranh giới giữa các bất động sản liền kề và biện pháp xử lý khi tác giả chỉ ra

so sánh quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015 với quy định của pháp luật dân sự ở các thời kỳ trước

Tại Chương 2 và Chương 3 của luận văn, tác giả tiến hành khai thác các biện

pháp cụ thể để xử lý công trình xây dựng lấn chiếm bất động sản liền kề thông qua các phương pháp phân tích, tổng hợp, so sánh và bình luận án ở các nội dung cụ thể sau đây:

- Phương pháp phân tích, tổng hợp được sử dụng để chỉ ra và đúc kết lại những điểm bất cập trong quy định của pháp luật dân sự hiện hành về các biện pháp dân sự xử lý công trình xây dựng lấn chiếm bất động sản liền kề Trên cơ sở đó, tác giả đưa ra các đề xuất hoàn thiện pháp luật

- Phương pháp bình luận án được sử dụng khi tác giả dẫn một số bản án thực

tế nhằm đối chiếu với quy định của pháp luật hiện hành, từ đó đánh giá về tính thuyết phục trong phán quyết của Toà án trong quá trình áp dụng pháp luật Mặt khác, việc phân tích, bình luận án cũng giúp tác giả tìm ra những điểm hạn chế trong pháp luật hiện hành và nêu lên các giải pháp hoàn thiện pháp luật

6 Kết cấu của luận văn

Ngoài phần mở đầu, phần kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, danh mục

từ viết tắt, phụ lục các bản án đính kèm, luận văn có bố cục gồm 3 chương:

Chương 1 Những vấn đề chung về xử lý công trình xây dựng lấn chiếm bất động sản liền kề bằng biện pháp dân sự ở Việt Nam

Chương 2 Buộc tháo dỡ, di dời công trình xây dựng lấn chiếm bất động sản liền kề bằng biện pháp dân sự

Chương 3 Cho phép công trình xây dựng lấn chiếm bất động sản liền kề

được tồn tại

CHƯƠNG 1 NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ XỬ LÝ CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG LẤN CHIẾM BẤT ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ Ở VIỆT NAM

Chương này nghiên cứu những vấn đề chung về xử lý công trình xây dựng lấn chiếm bất động sản liền kề, với những nội dung lý luận bao gồm khái niệm, đặc điểm và ý nghĩa pháp lý của xử lý công trình xây dựng lấn chiếm bất động sản liền

kề bằng biện pháp dân sự ở Việt Nam; các biện pháp dân sự được áp dụng khi có công trình xây dựng lấn chiếm bất động sản liền kề và căn cứ để xử lý hành vi lấn chiếm này; về thẩm quyền và trình tự, thủ tục để xử lý công trình xây dựng lấn chiếm bất động sản liền kề bằng biện pháp dân sự

Nội dung Chương 1 không phân tích cụ thể quy định của pháp luật và thực tiễn xét xử về các biện pháp xử lý cụ thể được áp dụng khi có công trình xây dựng lấn chiếm bất động sản liền kề Các biện pháp dân sự cụ thể để xử lý công trình xây dựng lấn chiếm bất động sản liền kề sẽ được tác giả trình bày chuyên sâu trong từng Chương tiếp theo sau của luận văn này

1.1 Khái niệm, đặc điểm, ý nghĩa pháp lý của việc xử lý công trình xây dựng lấn chiếm bất động sản liền kề bằng biện pháp dân sự

1.1.1 Khái niệm về xử lý công trình xây dựng lấn chiếm bất động sản liền kề bằng biện pháp dân sự

Khái niệm công trình xây dựng hiện nay được nêu trong một số từ điển tiếng Việt và trong các quy định cụ thể của pháp luật về xây dựng Theo Từ điển tiếng

Việt, “công trình là vật xây dựng đòi hỏi phải sử dụng kỹ thuật phức tạp”1 Bên cạnh cách hiểu nói trên, thuật ngữ “công trình xây dựng” xuất hiện trong nhiều văn bản pháp lý như Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 2015, Luật Nhà ở năm 2014, Luật Xây dựng năm 2014 sửa đổi, bổ sung năm 2020 Trong đó khoản 10 Điều 3 Luật Xây dựng hiện hành có giải thích khái niệm về công trình xây dựng, cụ thể như sau:

“Công trình xây dựng là sản phẩm được tạo thành bởi sức lao động của con người,

vật liệu xây dựng, thiết bị lắp đặt vào công trình, được liên kết định vị với đất, có thể bao gồm phần dưới mặt đất, phần trên mặt đất, phần dưới mặt nước và phần trên mặt nước, được xây dựng theo thiết kế Công trình xây dựng bao gồm công trình dân dụng, công trình công nghiệp, giao thông, nông nghiệp và phát triển nông thôn, công trình hạ tầng kỹ thuật và công trình khác”

1

Viện Ngôn ngữ học (2003), Từ điển tiếng Việt, Nxb Đà Nẵng và Trung tâm Từ điển học, tr 211

Như vậy, theo quy định của pháp luật hiện nay thì công trình xây dựng là một khái niệm rộng, đó không nhất thiết phải là một công trình tồn tại trên mặt đất mà

nó còn có thể là không gian bên dưới lòng đất hoặc dưới mặt nước, miễn là nó được

liên kết định vị với đất Và điểm nhận biết công trình xây dựng đó là “công trình

xây dựng phải là thành quả của con người tạo ra”2 Công trình xây dựng trên thực

tế có thể là công trình đang được thi công hoặc thi công xong và đã tồn tại trên thực

tế Việc xác định một công trình xây dựng đã hoàn thành và đã đưa vào sử dụng hoặc công trình xây dựng chưa hoàn thành đóng vai trò nhất định trong một số tình huống như xác định trách nhiệm bồi thường thiệt hại do nhà ở, công trình xây dựng gây ra hoặc liên quan đến việc áp dụng biện pháp xử lý phù hợp khi có hành vi lấn chiếm bất động sản liền kề

Bất động sản là một loại tài sản và đây là đối tượng phổ biến trong các giao

dịch dân sự diễn ra trong đời sống thường ngày Về ngữ nghĩa, bất động sản là “tài

sản không chuyển dời đi được như ruộng đất, nhà cửa… phân biệt với động sản”3

Theo định nghĩa của Từ điển Luật học, bất động sản là “các tài sản không di, dời

được”4 Như vậy, bất động sản trước hết là tài sản và sự khác biệt so với các loại tài sản khác nằm ở tính chất không thể di, dời được của nó, đây là điểm phân biệt với loại tài sản còn lại là động sản, một loại tài sản có thể di, dời được trên thực tế

Ngoài những cách giải thích trên, khái niệm bất động sản còn được thể hiện trong quy định của pháp luật mà cụ thể là BLDS Khái niệm bất động sản được quy định trong BLDS năm 1995, cụ thể bất động sản theo khoản 1 Điều 181 Bộ luật này

là “các tài sản không di, dời được” Đến BLDS năm 2005 và năm 2015 thì nhà lập

pháp không giải thích khái niệm bất động sản mà chỉ liệt kê các loại bất động sản

Dựa vào công dụng thì bất động sản là “những động sản mà người chủ đặt trong nhà,

trên đất của mình một cách vĩnh viễn hay tạm thời, để trang trí, để khai thác, để mưu lợi ích”5 BLDS năm 2015 hiện nay dựa vào nhiều tiêu chí để phân loại động sản và bất động sản, gồm tiêu chí vật lý, tiêu chí mục đích, tiêu chí quy ước của luật6

2

Đỗ Văn Đại (2018), Luật Bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng Việt Nam – Bản án và Bình luận bản án (Tập 2),

Nxb Hồng Đức – Hội Luật gia Việt Nam, tr 360

Nguyễn Văn Cừ và Trần Thị Huệ (đồng chủ biên) (2017), Bình luận khoa học Bộ luật Dân sự năm 2015

của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Nxb Công an nhân dân, tr 212

6

Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh (2019), Giáo trình pháp luật về tài sản, quyền sở hữu và

thừa kế, Nxb Hồng Đức – Hội Luật gia Việt Nam, tr 60

Theo quy định của khoàn 1 Điều 174 BLDS năm 2005 và khoản 1 Điều 107 BLDS năm 2015 thì:

“Bất động sản bao gồm:

a) Đất đai;

b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai;

c) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng;

d) Tài sản khác theo quy định của pháp luật”

Như vậy, theo quy định này, nhà làm luật đã xếp bốn nhóm tài sản thuộc loại tài sản là bất động sản

+ Đất đai: đây là loại bất động sản vô cùng phổ biến, “là yếu tố quan trọng hàng đầu cấu thành môi trường sống, là một loại tư liệu sản xuất đặc biệt quan trọng không thể thay thế, là cơ sở vật chất để tạo nên lãnh thổ quốc gia”7 Đất đai được chia thành nhiều loại khác nhau như đất ở, đất nông nghiệp, đất rừng phòng hộ… và người sử dụng đất thực hiện quyền, nghĩa vụ của mình trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của pháp luật8 Trong số các loại bất động sản thì “đất đai

vẫn có vị trí quan trọng và mang tính khái quát cao nhất, bởi vì kể cả nhà ở hay công trình xây dựng đều có đất đai là nền tảng”9

+ Nhà, công trình xây dựng gắn với đất đai: Nếu tách rời tài sản này ra khỏi

đất thì nó sẽ bị hư hỏng và không thể giữ nguyên được trạng thái ban đầu của vật vì tính chất của loại tài sản này không thể di dời được về mặt cơ học10 Nhà ở, công

trình xây dựng gắn liền với đất đai có thể được coi là “bất động sản phái sinh từ bất

động sản ban đầu là đất đai, bởi trên đó toạ lạc nhà ở và các công trình xây dựng”11

+ Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng: Đất đai, nhà,

công trình xây dựng mang bản chất là tài sản không thể di, dời được, cho nên các tài sản khác mà sự tồn tại của nó không thể tách rời đất đai, nhà, công trình xây dựng thì nó cũng được coi là một loại bất động sản

7

Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh (2015), Giáo trình Luật Đất đai, Nxb Hồng Đức – Hội Luật

gia Việt Nam, tr 12

8

Khoản 3 Điều 6 Luật Đất đai năm 2013

9

Lê Ngọc Hoàng Anh (2016), Nội dung của quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề theo quy định của

bộ luật dân sự, Luận văn thạc sĩ, trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh, tr 12

+ Những tài sản khác theo quy định của pháp luật: Quy định về những tài

sản khác theo quy định của pháp luật là quy định dự liệu về những loại tài sản thuộc vào trường hợp bất động sản mà pháp luật có quy định như quyền sử dụng đất theo quy định của khoản 4 Điều 5 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 Về các loại

bất động sản được đưa vào kinh doanh, điều khoản này có liệt kê “các loại đất được

phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì được phép kinh doanh quyền sử dụng đất”

Khái niệm bất động sản theo quy định của pháp luật là một khái niệm rộng nhưng có thể khái quát lại đặc điểm của loại tài sản này là ở tính chất không thể di, dời được và một số loại bất động sản điển hình trên thực tế được ghi nhận là đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai… Dựa vào quy định các loại bất động sản tại khoản 1 Điều 107 BLDS năm 2015, ta thấy hành vi công trình xây dựng lấn chiếm bất động sản liền kề có thể là hành vi lấn chiếm đất đai, lấn chiếm nhà, công trình xây dựng gắn với đất đai liền kề…

Vì đây là một loại tài sản nên chủ sở hữu của bất động sản cũng mang những quyền năng của chủ sở hữu theo quy định của Điều 160 BLDS năm 2015 là quyền được thực hiện mọi hành vi theo ý chí của mình đối với bất động sản nhưng không được trái với quy định của pháp luật, gây thiệt hại hoặc làm ảnh hưởng đến lợi ích của quốc gia, dân tộc, lợi ích công cộng, quyền và lợi ích hợp pháp của người khác Trong bối cảnh ngày nay, các bất động sản thường nằm cạnh, kề nhau nên khả năng bất động sản bị lấn chiếm bởi bất động sản cạnh bên luôn hiện hữu trên thực tế và các tranh chấp về lấn chiếm đất đai không phải là hiếm có trong thực tiễn xét xử

Theo Từ điển tiếng Việt, liền là “ở kề ngay nhau, sát ngay nhau, không

cách”12, kề là “ở vào hoặc làm cho ở vào vị trí rất gần, không còn hoặc coi như

không còn có khoảng cách”13 Như vậy, liền kề là ở sát cạnh nhau và không có hoặc gần như không có khoảng cách Theo khái niệm này, bất động sản liền kề được hiểu

là bất động sản cạnh bên của một bất động sản khác Còn theo Từ điển Luật học, bất

động sản liền kề là “bất động sản cùng loại, sát nhau và giữa chúng tồn tại một

ranh giới phân cách về địa lý cũng như về pháp lý”14

Để xác định được giới hạn diện tích thuộc quyền sở hữu của mỗi chủ sở hữu bất động sản nên giữa các bất động sản liền kề thường được phân định bởi một ranh

giới nhất định “Không phải giữa các bất động sản đều tồn tại ranh giới, mà chỉ các

bất động sản thuộc bản chất không di, dời được mới tồn tại các ranh giới và chỉ khi giữa chúng tồn tại ranh giới mới có tồn tại bất động sản liền kề”15 Theo Từ điển

tiếng Việt, ranh giới là “đường phân giới hạn giữa hai khu vực, hai địa hạt liền

nhau”16 Còn theo Từ điển Luật học, ranh giới đất đai là “ranh giới phân định quyền

chiếm hữu và sử dụng đất của người sử dụng đất với người sử dụng đất liền kề đối với một mảnh đất nhất định”

Về quy định của pháp luật, BLDS năm 2015 không nêu khái niệm về “ranh giới” mà chỉ nêu khái quát chung về các căn cứ xác định ranh giới giữa các bất động sản liền kề tại khoản 1 Điều 175 BLDS năm 2015 Theo quy định này, ranh giới giữa các bất động sản liền kề có thể được xác định dựa theo thoả thuận giữa các bên, theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, theo tập quán tại nơi có bất động sản, hoặc ranh giới đã tồn tại trên 30 năm nhưng không có tranh chấp xảy

ra Khi ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định, không chủ thể nào được lấn, chiếm, thay đổi mốc giới ngăn cách, kể cả trường hợp ranh giới là kênh, mương, hào, rãnh, bờ ruộng17

Tóm lại, “bất động sản liền kề là bất động sản về

bản chất (không thể di, dời) và giữa chúng tồn tại một ranh giới Bất động sản liền

kề chỉ được áp dụng đối với đất đai, nhà ở và một số công trình xây dựng, chúng tồn tại và liên kết với nhau về mặt vật lý”18

Chủ sở hữu giữa các bất động sản liền kề có nghĩa vụ tôn trọng ranh giới giữa chúng và để xác định được liệu có hay không việc công trình xây dựng lấn chiếm bất động sản liền kề thì trước hết cần giải thích khái niệm về lấn chiếm Theo Từ

điển tiếng Việt, “lấn” là “mở rộng phạm vi của mình qua người khác”19

Điều 3 Nghị định số 102/2014/NĐ-CP của Chính phủ ngày 10/11/2014 về xử phạt

vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai thì lấn đất là “việc người đang sử dụng

đất tự chuyển dịch mốc giới hoặc ranh giới thửa đất để mở rộng diện tích đất” Còn

chiếm đất là “việc sử dụng đất mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền

cho phép hoặc việc sử dụng đất do được Nhà nước giao, cho thuê nhưng hết thời hạn giao, cho thuê đất không được Nhà nước gia hạn sử dụng mà không trả lại đất hoặc sử dụng đất khi chưa thực hiện thủ tục giao đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai”

Việc công trình xây dựng lấn chiếm bất động sản liền kề khá đa dạng, ví dụ như lấn chiếm phần không gian nằm trên mặt đất như nhà hoặc phần công trình khác đã được xây dựng kiên cố, hoặc phần dưới lòng đất vì pháp luật đã quy định

người sử dụng đất “được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ

ranh giới của thửa đất phù hợp với quy định của pháp luật và không làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của người khác”22

Về mặt pháp luật dân sự, việc lấn chiếm bất động sản là vi phạm điều cấm của pháp luật, và người lấn chiếm thường không thể xác lập quyền trên phần bất động sản lấn chiếm23

Nói chung, hành vi lấn chiếm đã xâm phạm đến quyền sở hữu của chủ sở hữu bất động sản liền kề và khi có tình trạng lấn chiếm xảy ra đòi hỏi phải có những biện pháp để xử lý và trong đó chủ sở hữu của bất động sản bị lấn chiếm có thể áp

dụng biện pháp dân sự Theo Từ điển tiếng Việt, xử lý là “làm cho chịu những tác

động vật lý, hoá học nhất định để biến đổi hợp mục đích”24 Như vậy, nếu chỉ theo cách hiểu thông thường này thì xử lý công trình xây dựng lấn chiếm bất động sản liền kề là việc tác động lên chính phần công trình lấn chiếm bằng các biện pháp về mặt cơ học để phá bỏ phần lấn chiếm nhằm trả lại hiện trạng ban đầu của phần không gian bị lấn chiếm cho chủ sở hữu của bất động sản

Tuy nhiên, trong phạm vi của đề tài, tác giả muốn nhấn mạnh và giới hạn nghiên cứu việc xử lý công trình xây dựng lấn chiếm bất động sản liền kề bằng biện pháp dân sự, do đó việc xử lý công trình xây dựng không chỉ ở việc buộc tháo dỡ, di dời công trình lấn chiếm mà còn có thể áp dụng các biện pháp khác theo quy định của lĩnh vực dân sự và thực tiễn xét xử ở Toà án Trong đó, các bên

có thể giải quyết bằng cách thương lượng một biện pháp mềm dẻo hơn sao cho giảm đến mức thấp nhất thiệt hại có thể xảy ra và có lợi cho cả đôi bên để xử lý công trình xây dựng lấn chiếm mà không nhất thiết phải tháo dỡ, di dời phần công trình xây dựng đã lấn chiếm, giải pháp có thể gây ra những thiệt hại không đáng

có về tài sản của chủ công trình xây dựng có hành vi lấn chiếm Nói chung, vì áp dụng biện pháp dân sự để xử lý công trình xây dựng lấn chiếm nên các nguyên tắc

cơ bản của pháp luật dân sự cần được xem xét mà cụ thể ở đây là nguyên tắc bình đẳng, tự do, thoả thuận25

Tóm lại, xử lý công trình xây dựng lấn chiếm bất động sản liền kề bằng biện pháp dân sự là việc áp dụng các biện pháp thích hợp dựa theo thoả thuận của các bên hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhằm đưa ra cách thức giải quyết đối với phần công trình xây dựng (đang xây, hoặc đã xây xong và đã tồn tại) có hành vi lấn chiếm bất động sản liền kề trái pháp luật trên thực tế

1.1.2 Đặc điểm của xử lý công trình xây dựng lấn chiếm bất động sản liền kề bằng biện pháp dân sự

Việc xử lý công trình xây dựng lấn chiếm bất động sản liền kề là việc áp dụng những cách thức, biện pháp dân sự để giải quyết khi có công trình xây dựng lấn chiếm bất động sản liền kề xảy ra trên thực tế và việc áp dụng các biện pháp dân

sự để xử lý vấn đề này có những đặc điểm như sau:

Một là, việc áp dụng biện pháp dân sự xử lý công trình xây dựng lấn chiếm

bất động sản liền kề phải xem xét đến tình trạng của công trình xây dựng và thực

tế việc lấn chiếm Việc cân nhắc, xem xét hoàn cảnh thực tế của việc lấn chiếm cũng như tình trạng của công trình xây dựng là điều cần thiết để lựa chọn giải pháp xử lý phù hợp nhất Hiện trạng công trình xây dựng lấn chiếm bất động sản liền kề có thể diễn ra ở nhiều giai đoạn khác nhau như công trình đang xây dựng, hoặc công trình xây dựng vừa hoàn tất hoặc đã được xây dựng từ trước đó Việc lấn chiếm không có nghĩa là công trình lấn chiếm toàn bộ sang bất động sản liền

kề mà nó có thể lấn chiếm một số phần diện tích, không gian nhất định trên mặt đất hoặc dưới lòng đất… gây ảnh hưởng đến quyền, lợi ích của chủ sở hữu bất động sản liền kề Vì vậy, khi áp dụng biện pháp dân sự cơ quan có thẩm quyền cần xem xét đồng thời nhiều yếu tố như: diện tích bị lấn chiếm, tình trạng của

25

Khoản 2 Điều 3 BLDS năm 2015

công trình lấn chiếm (đang xây hay đã xây xong và đã tồn tại), thiệt hại thực tế nếu buộc tháo dỡ, di dời phần lấn chiếm…

Hai là, xử lý công trình xây dựng lấn chiếm bất động sản liền kề bằng biện

pháp dân sự có thể được áp dụng theo thoả thuận hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền Nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự là nguyên tắc bình đẳng, thoả thuận và nguyên tắc này được thể hiện ngay tại khoản 3 Điều 2 của BLDS năm 2015 Vì vậy trong việc giải quyết công trình xây dựng lấn chiếm bất động sản liền kề thì các chủ thể có quyền thoả thuận với nhau về cách thức xử lý công trình xây dựng Khi các bên thoả thuận thì không cần cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải can thiệp, giải quyết hoặc nếu như trong quá trình giải quyết mà các bên có thể thoả thuận được thì thoả thuận này cũng sẽ được chấp nhận theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự Sự thoả thuận một mặt giảm đi những chi phí tố tụng không đáng có, mặt khác việc đạt được thương lượng cũng giúp chủ của công trình xây dựng và chủ sở hữu bất động sản liền kề giữ được tình cảm xóm làng, tránh những xung đột, tranh chấp dẫn đến những hệ luỵ không đáng có

Ngược lại, nếu như các bên không thoả thuận hoặc thoả thuận không thành thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ giải quyết dựa vào quy định của pháp luật dân sự thông qua việc tuyên bản án, quyết định về biện pháp xử lý việc lấn chiếm phù hợp với quy định của pháp luật Các quy định của pháp luật là những cơ sở để xem xét giải quyết vụ việc sao cho đảm bảo được công lý, công bằng giữa các bên

và phán quyết này buộc các chủ thể phải tôn trọng một cách tuyệt đối thông qua việc thi hành án đúng nội dung, thời gian mà cơ quan có thẩm quyền tuyên trong bản án hoặc quyết định có hiệu lực pháp luật Việc giải quyết của cơ quan nhà nước có thẩm quyền phụ thuộc vào việc bên bị xâm phạm quyền sở hữu có yêu cầu để bảo vệ quyền của họ hay không Nếu đương sự kiện ra Toà án thì Toà án giải quyết trong phạm vi khởi kiện Việc khởi kiện bảo vệ quyền sở hữu có thể là kiện đòi lại tài sản bị chiếm hữu, kiện đòi bồi thường thiệt hại, kiện yêu cầu chấm dứt hành vi…

Ba là, các biện pháp dân sự được áp dụng để xử lý công trình xây dựng lấn

chiếm bất động sản liền kề được BLDS và các văn bản pháp luật chuyên ngành điều chỉnh BLDS năm 2015 quy định về các biện pháp dân sự được áp dụng để xử lý việc xâm phạm các quyền về nhân thân của cá nhân như quyền của cá nhân đối với danh dự, nhân phẩm, uy tín, quyền đối với hình ảnh… và các quyền liên quan đến

tài sản như quyền sở hữu của chủ sở hữu bất động sản Tuỳ vào loại hành vi xâm phạm cũng như ý chí của cá nhân bị xâm phạm mà các biện pháp dân sự phù hợp sẽ được áp dụng nhằm bảo vệ quyền lợi của cá nhân, pháp nhân bị xâm phạm “Tính chất điều chỉnh của pháp luật dân sự hoàn toàn khác với tính chất điều chỉnh của luật hình sự và một số ngành luật khác”26 Đặc điểm này giúp phân biệt giữa việc áp dụng biện pháp dân sự khi có công trình xây dựng lấn chiếm bất động sản liền kề với các biện pháp hành chính và biện pháp hình sự Nếu như các biện pháp xử phạt

vi phạm hành chính được quy định bởi các văn bản pháp luật về hành chính như Nghị định số 91/2019/NĐ-CP ngày 19/11/2019 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; hoặc nếu áp dụng các biện pháp hình sự để xử lý việc lấn, chiếm đất đai sẽ chịu sự điều chỉnh của Bộ luật Hình sự năm 2015 sửa đổi,

bổ sung năm 2017 về tội vi phạm các quy định về sử dụng đất đai khi đủ yếu tố cấu thành tội phạm27

Trong khi đó, đặc trưng của xử lý công trình xây dựng lấn chiếm bất động sản liền kề bằng biện pháp dân sự chính là pháp luật áp dụng là BLDS năm 2015 và nguyên tắc bình đẳng, thoả thuận giữa các chủ thể được đề cao, khác với nguyên tắc quyền uy, phục tùng như áp dụng các biện pháp về hành chính hoặc hình sự khi có công trình xây dựng lấn chiếm bất động sản liền kề Thực ra, ngoài BLDS thì Luật Xây dựng và Luật Đất đai cũng có một số quy định liên quan, tuy nhiên trong hai văn bản này thì không chỉ chứa đựng các biện pháp dân sự mà cả những biện pháp

về hành chính, do đó BLDS vẫn là văn bản nòng cốt, quan trọng khi xử lý công trình xây dựng lấn chiếm bất động sản liền kề bằng biện pháp dân sự

1.1.3 Ý nghĩa pháp lý của xử lý công trình xây dựng lấn chiếm bất động sản liền kề bằng biện pháp dân sự

Quy định về các biện pháp dân sự nhằm xử lý công trình xây dựng lấn chiếm bất động sản liền kề có những ý nghĩa đối với khoa học pháp lý thể hiện ở việc bảo đảm quyền sở hữu bất động sản của chủ sở hữu bất động sản, cân bằng lợi ích giữa chủ sở hữu bất động sản và chủ sở hữu công trình xây dựng trong việc lựa chọn biện pháp xử lý và là cơ sở pháp lý hỗ trợ cho cơ quan xét xử trong việc giải quyết các tranh chấp dân sự về công trình xây dựng lấn chiếm bất động sản liền kề

Thứ nhất, bảo đảm quyền sở hữu của chủ sở hữu đối với bất động sản

Quyền sở hữu tài sản nói chung, bất động sản nói riêng là quyền dân sự cơ bản của chủ sở hữu, được pháp luật thừa nhận và bảo vệ Không ai có quyền xâm phạm đến quyền sở hữu bất động sản và sự toàn vẹn đối với bất động sản của chủ thể khác Những hành vi lấn chiếm, xâm phạm sự nguyên vẹn của bất động sản liền

kề, gây ảnh hưởng hoặc làm thay đổi hiện trạng của bất động sản so với ban đầu được xem là những hành vi xâm phạm tới quyền và lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu bất động sản Điều này cũng có những tác động đến cuộc sống sinh hoạt của chủ sở hữu bất động sản liền kề cũng như không đảm bảo quyền của chủ sở hữu mà pháp luật quy định Vì thế nên khi có tình trạng công trình xây dựng lấn chiếm bất động sản liền kề xảy ra thì pháp luật phải quy định các biện pháp nhằm tác động lên công trình lấn chiếm, góp phần cho chủ sở hữu được thực thi quyền sở hữu nguyên vẹn đối với bất động sản Chủ thể thực hiện quyền có thể yêu cầu bên lấn chiếm chấm dứt hành vi lấn chiếm, yêu cầu này chính là biện pháp nhằm kịp thời ngăn chặn những hậu quả xấu, nghiêm trọng có thể xảy ra Việc sử dụng các mệnh lệnh hành chính hay các quyết định của Toà án đã thể hiện thái độ quyết liệt của Nhà nước trong việc bảo vệ quyền của chủ sở hữu28

Thứ hai, cân bằng lợi ích giữa các chủ thể trong việc lựa chọn biện pháp xử

28

Nguyễn Văn Cừ, Trần Thị Huệ (đồng chủ biên) (2017), tlđd (5), tr.317

Thứ ba, có quy định chặt chẽ hỗ trợ cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong

giải quyết các tranh chấp công trình xây dựng lấn chiếm bất động sản liền kề

Toà án là cơ quan tư pháp, có nhiệm vụ bảo vệ công lý, tìm ra lẽ phải, bảo đảm công bằng trong xã hội và pháp luật là công cụ để Toà án thực thi nhiệm vụ, quyền hạn của mình Trong quá trình giải quyết các tranh chấp liên quan đến công trình xây dựng lấn chiếm bất động sản liền kề bằng biện pháp dân sự thì Toà án vận dụng những quy định của pháp luật dân sự và các văn bản pháp luật chuyên ngành

để xử lý công trình xây dựng sao cho đảm bảo tính nghiêm minh, nhưng đồng thời phát huy sự linh hoạt và hợp lý Trái lại, nếu pháp luật không có những quy định đầy đủ và chặt chẽ thì khi áp dụng biện pháp xử lý, Toà án sẽ gặp rất nhiều khó khăn dẫn đến việc giải quyết vấn đề không thích đáng khiến cho quyền lợi của chủ

sở hữu bất động sản liền kề không được bảo vệ hoặc tuỳ tiện áp dụng các biện pháp

xử lý công trình xây dựng không phù hợp hoặc quá cứng nhắc, điều này gây những tổn thất lớn đối với chủ sở hữu của công trình xây dựng đang xây, hoặc đã hoàn thành hoặc đã tồn tại trên thực tế Mặt khác, khi bản án tuyên không hợp lý sẽ gây khá nhiều trở ngại cho Chấp hành viên trong giai đoạn thi hành bản án, quyết định của Toà án có hiệu lực pháp luật

Tóm lại, ngoài có ý nghĩa đối với chủ sở hữu bất động sản liền kề bị lấn chiếm, hoặc cân bằng lợi ích của các chủ thể thì quy định về biện pháp dân sự xử lý công trình xây dựng lấn chiếm bất động sản liền kề có ý nghĩa đối với các cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong quá trình thực thi pháp luật

1.2 Các biện pháp dân sự đƣợc áp dụng khi có công trình xây dựng lấn chiếm bất động sản liền kề

Quyền sở hữu là một quyền dân sự và theo Điều 11 BLDS năm 2015 thì “khi

quyền dân sự của cá nhân, pháp nhân bị xâm phạm thì chủ thể đó có quyền tự bảo

vệ theo quy định của Bộ luật này, luật khác có liên quan hoặc yêu cầu cơ quan, tổ chức có thẩm quyền:

1 Công nhận, tôn trọng, bảo vệ và bảo đảm quyền dân sự của mình

2 Buộc chấm dứt hành vi xâm phạm

3 Buộc xin lỗi, cải chính công khai

4 Buộc thực hiện nghĩa vụ

5 Buộc bồi thường thiệt hại

6 Hủy quyết định cá biệt trái pháp luật của cơ quan, tổ chức, người có thẩm quyền

7 Yêu cầu khác theo quy định của luật”

Dựa theo quy định trên, khi xảy ra tình trạng công trình xây dựng lấn chiếm bất động sản liền kề thì để đảm bảo quyền lợi của mình, chủ sở hữu của bất động sản liền kề có thể tự thoả thuận, thương lượng với chủ của công trình xây dựng hoặc yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền áp dụng các biện pháp phù hợp để xử lý công trình xây dựng lấn chiếm một cách thuyết phục và xác đáng Trên thực tế, khi công trình xây dựng lấn chiếm bất động sản liền kề, có hai loại biện pháp dân sự khác nhau có thể được áp dụng và nhìn chung đây cũng là hai loại biện pháp điển hình được thừa nhận trong hệ thống pháp luật của một số nước trên thế giới khi xử

lý tranh chấp lấn chiếm bất động sản nói chung và công trình xây dựng lấn chiếm bất động sản liền kề nói riêng Nội dung của các biện pháp này thể hiện khái lược qua các mục sau đây:

1.2.1 Biện pháp thứ nhất: Buộc áp dụng biện pháp tháo dỡ, di dời phần công trình xây dựng lấn chiếm bất động sản liền kề

Đây là một biện pháp được luật quy định để bảo vệ quyền của chủ sở hữu bất động sản, buộc bên lấn chiếm phải hoàn trả lại phần lấn chiếm thông qua buộc tháo dỡ, di dời phần công trình xây dựng đã lấn chiếm Khi bất động sản bị lấn

chiếm thì chủ sở hữu bất động sản có quyền “yêu cầu người có hành vi xâm phạm

phải chấm dứt hành vi, khôi phục tình trạng ban đầu, trả lại tài sản và bồi thường thiệt hại hoặc yêu cầu Toà án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác buộc người

đó chấm dứt hành vi, khôi phục tình trạng ban đầu, trả lại tài sản và bồi thường thiệt hại”29 Đối tượng cần xử lý khi công trình xây dựng lấn chiếm bất động sản liền kề đó là công trình xây dựng, vì vậy chủ sở hữu bất động sản có quyền yêu tháo dỡ hoặc di dời công trình lấn chiếm để khôi phục lại hiện trạng ban đầu, trả lại phần không gian bị lấn chiếm về đúng vị trí như trước khi bị xâm phạm Điều này không chỉ có ý nghĩa đối với các chủ thể quyền mà nó còn góp phần đảm bảo cho sự phát triển ổn định của các quan hệ dân sự30 Biện pháp này thể hiện tính răn

đe của pháp luật trong việc xử lý hành vi lấn chiếm trên thực tế Không riêng gì ở Việt Nam, đây cũng là hướng xử lý của một số quốc gia phát triển trên thế giới như Pháp31

vào xây dựng công trình Điều này cũng “đồng thời bảo vệ một cách hiệu quả

quyền và lợi ích hợp pháp của các bên”33 Để áp dụng biện pháp này đòi hỏi Toà

án phải cân nhắc nhiều yếu tố khác nhau như: diện tích của bất động sản lấn chiếm, thiệt hại về kinh tế, yếu tố lỗi của các bên dẫn đến hậu quả có hành vi lấn chiếm34 Đây có thể được xem là một giải pháp mềm dẻo hơn biện pháp thứ nhất

và biện pháp này được thừa nhận trong hệ thống pháp luật như Quebec, Thuỵ Sĩ35 Việc liên hệ với pháp luật nước ngoài sẽ được tác giả trình bày cụ thể hơn trong các Chương 2 và 3 của luận văn này

1.3 Căn cứ xử lý công trình xây dựng lấn chiếm bất động sản liền kề bằng biện pháp dân sự

Để có cơ sở để xử lý các công trình xây dựng lấn chiếm bất động sản liền kề đòi hỏi phải thoả mãn các căn cứ để áp dụng các biện pháp dân sự vào xử lý hành vi lấn chiếm nói trên, cụ thể:

Lê Khả Luận, Phạm Thị Yến, Nguyễn Công Bằng (2019), Xử lý lấn, chiếm bất động sản theo quy định của

pháp luật Việt Nam, Công trình nghiên cứu khoa học cấp trường, trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí

Minh, tr.19

35

Đỗ Văn Đại và Lương Văn Lắm (2010), tlđd (31), tr 63

1.3.1 Công trình xây dựng đang xây hoặc đã xây dựng xong và đã tồn tại

Việc công trình xây dựng lấn chiếm bất động sản liền kề nhìn chung có thể xảy ra vào các thời điểm khác nhau như tình trạng lấn chiếm xuất hiện trong quá trình công trình được thi công hay công trình đã hoàn thành và đã tồn tại trên thực

tế Hay trong một số tình huống việc lấn chiếm đã được diễn ra từ trước đó nhưng sau một thời gian chủ sở hữu bất động sản liền kề mới phát hiện được việc công trình xây dựng có lấn chiếm bất động sản của mình và yêu cầu việc xử lý, hoặc đã biết từ trước nhưng đến sau một khoảng thời gian mới yêu cầu chấm dứt hành vi lấn chiếm Thực tế, việc xác định hiện trạng công trình xây dựng lấn chiếm cũng là một trong những yếu tố vô cùng quan trọng để có thể đưa ra được biện pháp xử lý một cách phù hợp và “mềm dẻo” nhất

Công trình xây dựng đang xây là công trình đang được thi công và xảy ra tình trạng lấn chiếm ngay trong thời điểm công trình đang thi công và chủ sở hữu bất động sản có ý kiến đối với việc công trình xây dựng liền kề lấn chiếm bất động sản của mình Việc công trình xây dựng lấn chiếm bất động sản liền kề đang xây có thể có ảnh hưởng đến việc giải quyết hậu quả lấn chiếm, có thể thời điểm đó việc khắc phục hậu quả, trả lại hiện trạng, phần không gian ban đầu của bất động sản trước khi bị lấn chiếm được dễ dàng hơn, làm giảm bớt những thiệt hại có thể xảy ra liên quan đến việc xử lý công trình xây dựng lấn chiếm

Công trình xây dựng đã xây dựng xong và đã tồn tại là những công trình

đã được hoàn thiện về mặt kết cấu và quá trình thi công công trình đã chấm dứt trên thực tế Thế nhưng, đến thời điểm công trình hoàn thành và chủ sở hữu mới phát hiện phần công trình lấn chiếm sang không gian bất động sản của mình; hoặc chủ sở hữu đã biết việc lấn chiếm từ trước đó nhưng sau một thời gian, chủ

sở hữu bất động sản mới yêu cầu xử lý việc lấn chiếm Trong những tình huống như vậy, việc xử lý công trình xây dựng lấn chiếm có thể sẽ có sự khác biệt so với khi công trình đang được xây dựng Bởi lẽ, tại thời điểm này, công trình đã được hoàn thành và đã tồn tại một cách cố định, do đó nếu buộc phải tháo dỡ, di dời công trình xây dựng có thể gây ra những thiệt hại về tài sản khá lớn đối với chủ sở hữu, chủ đầu tư

Nhìn chung, hiện trạng của công trình xây dựng lấn chiếm có ảnh hưởng nhất định đến việc lựa chọn biện pháp xử lý lấn chiếm Các chủ sở hữu có thể bàn luận

về cách thức xử lý hợp lý hoặc yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý việc lấn chiếm phù hợp, tránh đi những hậu quả nghiêm trọng có thể xảy ra khi xử lý phần công trình xây dựng lấn chiếm

1.3.2 Thực tế công trình xây dựng có lấn chiếm bất động sản liền kề của người khác

Để có cơ sở, căn cứ chứng minh để xử lý việc công trình xây dựng lấn chiếm bất động sản liền kề thì phải xác định có hành vi lấn chiếm trên thực tế Đây có thể coi là điều kiện tiên quyết để có cơ sở xử lý việc công trình xây dựng lấn chiếm bất động sản liền kề Thực tế hành vi công trình xây dựng lấn chiếm bất động sản liền

kề được xác định khi ranh giới, mốc giới giữa công trình xây dựng và bất động sản liền kề có sự xê dịch không có căn cứ theo chiều tịnh tiến gần về phía bất động sản

bị lấn chiếm và xác lập quyền sở hữu không có căn cứ lên phần bất động sản liền kề thuộc quyền sở hữu của người khác36 Việc xác định có hay không có việc lấn chiếm phải dựa vào các chứng cứ chứng minh quyền sở hữu của chủ sở hữu bất động sản liền kề trên thực tế, cụ thể là phải xem xét hiện trạng công trình lấn chiếm,

so sánh với bản vẽ trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng (GCNQSD) đất, các hồ

sơ quản lý đất đai của địa phương, kết quả đo đạc tại chỗ của cơ quan chức năng… Điều này cho thấy trình tự, thủ tục này là hết sức phức tạp Chính vì thế mà trong thực tiễn xét xử nhiều trường hợp án tuyên bị huỷ

Chẳng hạn như trong Quyết định giám đốc thẩm số 49/2020/DS-GĐT ngày

10/9/2020 của Toà án nhân dân tối cao về việc “Tranh chấp quyền sử dụng đất bị

lấn chiếm và huỷ GCNQSD đất”, Toà giám đốc thẩm nhận định: “Như vậy, phần đất của hộ ông Liêm có cạnh giáp với đường đi và suối Tre, Toà án các cấp không tiến hành đo vẽ phần đất các bên đang sử dụng làm rõ diện tích thực tế các bên đang sử dụng; xác minh lấy lời khai của các người dân giáp ranh với phần đất của

hộ ông Liêm để làm rõ phần giáp ranh với hộ ông Liêm có sự thay đổi hay không, ông Liêm có mở rộng đất ra phía suối và phía đường đi không? Vợ chồng bà Điệp

sử dụng đất và phần đất trũng giáp ranh với phần đất hộ bà Cương được đào từ khi nào cũng chưa được làm rõ Do đó, Toà án các cấp chỉ căn cứ vào diện tích trên GCNQSD đất đã cấp cho hộ bà Cương để công nhận phần đất trũng cho vợ chồng

bà Cương là chưa đủ cơ sở vững chắc”

36

Lê Khả Luận, Phạm Thị Yến, Nguyễn Công Bằng (2019), tlđd (34), tr.28

Việc xác định ranh giới dựa vào thoả thuận, theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, theo tập quán hoặc theo thời hiệu mà pháp luật quy định Nếu các bên thoả thuận ranh giới mà công trình xây dựng lấn chiếm ranh giới thì việc xác định lấn chiếm sẽ dựa vào hồ sơ địa chính Vì việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về ranh giới liên quan đến diện tích đất thuộc quyền sử dụng của chủ thể, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất được xác định theo thoả thuận và ghi vào hồ sơ địa chính.37 Trường hợp ranh giới được xác định theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì quyết định giao đất kèm theo bản đồ địa chính có liên quan đã xác định ranh giới giữa thửa đất đó với các thửa đất khác liền kề trong cùng một không gian nhất định.38

Từ việc xác định ranh giới giữa các bất động sản liền kề mới có thể biết được có hành vi lấn chiếm xảy ra hay không

1.3.3 Việc lấn chiếm xâm phạm tới quyền sở hữu, quyền sử dụng của chủ sở hữu bất động sản liền kề

Ngoài các quyền về chiếm hữu, sử dụng, định đoạt đối với tài sản của mình thì chủ sở hữu của công trình xây dựng còn được pháp luật trao cho quyền đối với

bất động sản liền kề, tức là “quyền được thực hiện trên một bất động sản (gọi là bất

động sản chịu hưởng quyền) nhằm phục vụ cho việc khai thác một bất động sản khác thuộc quyền sở hữu của người khác”39 Như vậy, theo quy định này thì không phải mọi trường hợp công trình xây dựng lấn chiếm bất động sản liền kề đều bị coi

là hành vi xâm phạm quyền sở hữu, quyền sử dụng của chủ sở hữu bất động sản liền

kề Ví dụ như quyền về lối đi qua, cấp, thoát nước; tưới, tiêu nước trong canh tác; đường dây tài điện… Việc pháp luật quy định về quyền đối với bất động sản liền kề

là vô cùng hợp lý nhằm giúp cho đời sống sinh hoạt được diễn ra thuận tiện trên

thực tế, “căn cứ xác lập quyền đối với bất động sản liền kề đảm bảo lợi ích công

cộng trước quyền năng gần như tuyệt đối của quyền sở hữu”40

Tuy nhiên, không vì thế mà chủ thể có thể lợi dụng quyền này để xâm phạm đến quyền sở hữu, quyền sử dụng hợp pháp tài sản của chủ sở hữu bất động sản liền

kề Khi công trình xây dựng đang được thi công hoặc đã thi công xong và đã tồn tại

Đặng Lê Phương Uyên (2020), Căn cứ xác lập quyền đối với bất động sản liền kề theo quy định của pháp

luật Việt Nam, Luận văn thạc sĩ, trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh, tr.13

thì việc tận dụng quyền này chỉ trong một phạm vi hợp lý, tuân thủ đúng các nguyên tắc thực hiện quyền đối với bất động sản liền kề theo quy định của khoản 1

và khoản 2 Điều 248 BLDS năm 2015 nếu không có thoả thuận giữa chủ công trình xây dựng và chủ sở hữu bất động sản liền kề Theo quy định này, khi công trình xây dựng thực hiện quyền đối với bất động sản liền kề thì phải bảo đảm nhu cầu hợp lý của việc khai thác bất động sản hưởng quyền phù hợp với mục đích sử dụng của cả công trình xây dựng và bất động sản chịu hưởng quyền Nếu việc hưởng quyền vượt quá phạm vi mà các bên đã thoả thuận ban đầu hoặc trái với quy định của pháp luật thì việc lấn chiếm đã xâm phạm tới quyền sở hữu, quyền sử dụng của chủ sở hữu bất động sản và đây có thể được xem là một trong những căn cứ xử lý công trình xây dựng lấn chiếm bất động sản liền kề

1.3.4 Chủ sở hữu bất động sản liền kề bị lấn chiếm có yêu cầu xử lý, đề nghị

cơ quan có thẩm quyền xử lý

Việc yêu cầu xử lý công trình xây dựng lấn chiếm bất động sản của mình là quyền hợp pháp của chủ sở hữu bất động sản Theo Điều 164 BLDS năm 2015 thì:

“Chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản có quyền yêu cầu Toà án, cơ

quan nhà nước có thẩm quyền khác buộc người có hành vi xâm phạm quyền phải trả lại tài sản, chấm dứt hành vi cản trở trái pháp luật việc thực hiện quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại”

Tuy nhiên cần phải xem xét năng lực hành vi dân sự của chủ sở hữu bất động sản khi yêu cầu xử lý lấn chiếm để xác định tư cách chủ thể tiến hành yêu cầu xử lý

là chính họ hay phải thông qua người đại diện hoặc người giám hộ của họ Theo

quy định của Điều 19 BLDS năm 2015 thì “năng lực hành vi dân sự của cá nhân là

khả năng của cá nhân bằng hành vi của mình xác lập, thực hiện quyền, nghĩa vụ dân sự” Nếu như chủ sở hữu bất động sản có năng lực hành vi dân sự đầy đủ thì

đương nhiên họ có quyền tự mình yêu cầu chủ công trình hoặc kiện yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý công trình xây dựng có lấn chiếm Ngược lại, nếu chủ sở hữu bất động sản mất năng lực hành vi dân sự thì việc yêu cầu xử lý lấn chiếm được thực hiện thông qua người đại diện, còn đối với chủ sở hữu bất động sản là người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi thì việc yêu cầu thông qua người giám hộ của người đó theo quy định của BLDS năm 2015

Về cách thức giải quyết, việc yêu cầu xử lý có thể thông qua trao đổi, thoả thuận giữa chủ sở hữu bất động sản liền kề với chủ sở hữu công trình xây dựng

(đang xây dựng hoặc đã xây dựng xong và đã tồn tại) Đây có thể xem là giải pháp tự bảo vệ đầu tiên mà chủ sở hữu bất động sản bị lấn chiếm có thể lựa chọn

để xử lý công trình xây dựng lấn chiếm bất động sản của mình, điều này cũng phù hợp với quy định về bảo vệ quyền dân sự tại Điều 11 BLDS năm 2015 Sự thoả thuận này phát xuất từ sự tự nguyện chủ sở hữu bất động sản liền kề, họ có thể yêu cầu chủ công trình xây dựng tháo dỡ, di dời phần lấn chiếm hoặc yêu cầu một khoản tiền tương ứng với giá trị của phần lấn chiếm và cho phép công trình được tồn tại Cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ giải quyết khi nhận được yêu cầu của đương sự mà trong trường hợp này là chủ sở hữu bất động sản bị lấn chiếm hoặc người đại diện hợp pháp hoặc người giám hộ theo quy định của BLDS năm 2015 như những gì tác giả nêu trên Bởi vì phương pháp điều chỉnh đặc trưng của pháp luật dân sự là để các chủ thể tự quyết định, tự định đoạt trong ứng xử, quan hệ của mình41

Tuy nhiên, không phải bất kỳ trường hợp nào các bên cũng có thể thương lượng được với nhau, nên chủ sở hữu bất động sản liền kề có thể đề nghị, yêu cầu

cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết, xử lý việc lấn chiếm trái luật nói trên

Cơ quan có thẩm quyền xử lý tình trạng lấn chiếm có thể là cơ quan hành chính, cụ thể là Ủy ban nhân dân (UBND) hoặc giải pháp nộp đơn khởi kiện tại Toà án để yêu cầu cơ quan tư pháp này giải quyết căn cứ vào các cơ sở, quy định của pháp luật dân sự và pháp luật liên quan về xử lý công trình xây dựng lấn chiếm bất động sản liền kề Nội dung này sẽ được tác giả trình bày ở phần tiếp theo của đề tài

1.4 Thẩm quyền, trình tự thủ tục xử lý công trình xây dựng lấn chiếm bất động sản liền kề bằng biện pháp dân sự theo pháp luật Việt Nam

1.4.1 Thẩm quyền xử lý công trình xây dựng lấn chiếm bất động sản liền kề bằng biện pháp dân sự theo pháp luật Việt Nam

Đề tài nghiên cứu về các biện pháp dân sự được áp dụng để xử lý công trình xây dựng lấn chiếm bất động sản liền kề nên quá trình giải quyết trước hết dựa trên

ý chí của các chủ thể trong mối quan hệ tranh chấp này Việc xử lý công trình xây dựng lấn chiếm bất động sản liền kề có thể là việc bên vi phạm tự giải quyết công trình của mình theo yêu cầu của bên có quyền bị vi phạm (chủ sở hữu bất động sản liền kề) Nhưng theo nghĩa hẹp, vấn đề xử lý được đặt ra khi có hành vi lấn chiếm

41

Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh (2018), Giáo trình Những quy định chung về Luật dân sự,

Chế Mỹ Phương Đài, Nguyễn Xuân Quang (chủ biên), Nxb Hồng Đức – Hội Luật gia Việt Nam, tr.15-16

đó là việc cơ quan có thẩm quyền xử lý bằng biện pháp dân sự Cơ quan có thẩm quyền giải quyết ở đây có thể là UBND hoặc Toà án

Toà án là cơ quan có thẩm quyền giải quyết việc công trình xây dựng lấn chiếm bất động sản liền kề theo yêu cầu khởi kiện của đương sự (chủ sở hữu hoặc người đại diện của chủ sở hữu có bất động sản bị lấn chiếm) Theo quy định của khoản 2 Điều 26 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 thì các tranh chấp về quyền sở hữu và các quyền khác đối với tài sản thuộc thẩm quyền giải quyết của Toà án

Hoặc khoản 1, 2 Điều 203 Luật Đất đai năm 2013 cũng có quy định “tranh chấp đất

đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết”, hoặc nếu không có các loại giấy tờ theo Điều 100 Luật Đất

đai năm 2013 nhưng đương sự không muốn yêu cầu UBND giải quyết tranh chấp

về đất đai thì bên bị vi phạm cũng có quyền khởi kiện tại Toà án nhân dân theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015

Ngoài cơ quan Toà án, trong một số trường hợp mà luật quy định thì UBND cũng có thẩm quyền giải quyết một số loại tranh chấp đất đai, trong đó có việc công trình xây dựng lấn chiếm bất động sản liền kề Theo quy định tại Điều 203 Luật Đất đai năm 2013 thì tranh chấp đất đai đã được hoà giải tại UBND cấp xã mà không thành thì đương sự có quyền nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại UBND cấp

có thẩm quyền theo quy định ở khoản 3 Điều 203 Luật Đất đai năm 2013 Như vậy, nếu đối tượng tranh chấp là đất đai thì UBND cũng có thẩm quyền xử lý, giải quyết

1.4.2 Trình tự thủ tục xử lý công trình xây dựng lấn chiếm bất động sản liền

kề bằng biện pháp dân sự theo pháp luật Việt Nam

Dù UBND hay Tòa án có thẩm quyền xử lý công trình xây dựng lấn chiếm bất động sản liền kề thì trong quá trình giải quyết đều phải thông qua thủ tục hoà giải để giúp các bên tìm ra được biện pháp xử lý phù hợp nhất và thoả mãn được ý chí của cả bên bị vi phạm và bên vi phạm Đây là một trong những cách thức xử lý hết sức nhân văn và điều này đã được thể hiện thông qua một số quy định của pháp

luật như “Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hoà giải hoặc giải

quyết tranh chấp đất đai thông qua hoà giải ở cơ sở”42 Nói chung, việc lựa chọn con đường hoà giải, thương lượng nên được phát huy trong quá trình giải quyết các

42

Khoản 1 Điều 202 Luật Đất đai năm 2013

mâu thuẫn thực tế, trong đó có việc xử lý công trình xây dựng lấn chiếm bất động sản liền kề

Nếu như bất động sản bị công trình xây dựng lấn chiếm là đất đai thì các bên

có quyền yêu cầu UBND cấp có thẩm quyền xử lý Ví dụ, A được cấp phép xây dựng nhà trên diện tích đất 50 m2 của mình nhưng khi xây dựng, A đã lấn chiếm sang đất của B Lúc này, B có quyền yêu cầu UBND cấp xã, huyện, tỉnh (tùy từng trường hợp) để buộc A phải tháo dỡ công trình do xây dựng không đúng giấy phép hoặc khôi phục lại tình trạng ban đầu43 Theo khoản 3 Điều 61 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai năm 2013, thời hạn giải quyết tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền của Chủ tịch UBND cấp huyện là không quá 45 ngày và của Chủ tịch UBND cấp tỉnh là không quá 60 ngày

Nếu như đương sự khởi kiện tại Toà án thì việc ra phán quyết xử lý công trình xây dựng lấn chiếm bất động sản liền kề bằng biện pháp dân sự được thực hiện theo trình tự, thủ tục tố tụng dân sự Bên đương sự yêu cầu phải có nghĩa vụ cung cấp các chứng cứ để chứng minh cho yêu cầu khởi kiện Chủ sở hữu của bất động sản bị lấn chiếm có thể chứng minh, mình là người có quyền sở hữu đối với tài sản thông qua việc xuất trình giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản, hợp đồng mua bán tài sản, hay giấy tờ có liên quan đến việc phân chia di sản thừa kế mà người chết để lại…44 Dựa vào yêu cầu khởi kiện, Toà án trong phạm vi thẩm quyền của mình sẽ giải quyết trong phạm vi yêu cầu của đương sự, và đồng thời đảm bảo việc tuân thủ các quy định của pháp luật dân sự hiện hành

Sau khi Toà án ra bản án, quyết định xử lý công trình xây dựng lấn chiếm bất động sản liền kề bằng biện pháp dân sự thì khi bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật thì việc thi hành án được đặt ra và đây được xem là khâu vô cùng quan trọng, quyết định đến hiệu quả của cả một quá trình xử lý trước đó Tuy nhiên, trong phạm vi nghiên cứu của đề tài, tác giả chỉ nêu một cách khái quát, sơ lược về trình tự thủ tục xử

lý công trình xây dựng lấn chiếm bất động sản liền kề Tác giả không nghiên cứu chuyên sâu về pháp luật tố tụng dân sự như các vấn đề về nộp đơn khởi kiện, phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hoà giải, hoặc trình tự, thủ tục

về thi hành án vì đó là những khía cạnh pháp lý khác của vấn đề nghiên cứu

43

Nguyễn Minh Oanh (chủ biên) (2018), Vật quyền trong pháp luật dân sự Việt Nam hiện đại (sách chuyên

khảo), Nxb Công an nhân dân, tr.147

44

Nguyễn Minh Oanh (chủ biên) (2018), tlđd (43), tr.131

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1

Trong Chương 1, tác giả đã giải quyết được một số nội dung cơ bản về xử lý công trình xây dựng lấn chiếm bất động sản liền kề bằng biện pháp dân sự Tác giả tập trung vào việc giải thích khái niệm và đặc điểm của xử lý công trình xây dựng lấn chiếm bất động sản liền kề bằng biện pháp dân sự Ngoài ra, tác giả cũng nêu lên ý nghĩa pháp lý của việc xử lý là nhằm bảo đảm quyền sở hữu nguyên vẹn bất động sản của chủ sở hữu đối với bất động sản, cân bằng lợi ích giữa các chủ thể và

có quy định chặt chẽ để giúp cho cơ quan có thẩm quyền trong giải quyết các tranh chấp công trình xây dựng lấn chiếm bất động sản liền kề

Ngoài những nội dung trên, trong Chương 1, tác giả cũng trình bày về các biện pháp dân sự được áp dụng khi có công trình xây dựng lấn chiếm bất động sản liền kề bao gồm buộc tháo dỡ, di dời công trình xây dựng lấn chiếm hoặc cho phép công trình xây dựng lấn chiếm tiếp tục tồn tại trên thực tế; và các căn cứ xử

lý công trình xây dựng lấn chiếm bất động sản liền kề bằng biện pháp dân sự Về các biện pháp dân sự cụ thể để xử lý công trình xây dựng lấn chiếm bất động sản liền kề sẽ được tác giả tiếp tục nghiên cứu trong các Chương 2, Chương 3 tiếp theo dưới đây

CHƯƠNG 2 BUỘC THÁO DỠ, DI DỜI CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG

LẤN CHIẾM BẤT ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ BẰNG BIỆN PHÁP DÂN SỰ

Trong phạm vi Chương 2, tác giả nghiên cứu chuyên sâu về biện pháp dân sự buộc tháo dỡ, di dời công trình xây dựng khi có lấn chiếm bất động sản liền kề Cụ thể, tác giả tiến hành giải quyết hai nội dung chủ đạo như sau: (i) Điều kiện để áp dụng biện pháp buộc tháo dỡ, di dời công trình xây dựng lấn chiếm bất động sản liền kề; (ii) Hệ quả pháp lý của việc xử lý bằng biện pháp buộc tháo dỡ, di dời công trình xây dựng lấn chiếm

2.1 Điều kiện để áp dụng biện pháp buộc tháo dỡ, di dời công trình xây dựng lấn chiếm bất động sản liền kề

Trên thực tế, lấn chiếm bất động sản của người khác không phải là hành vi quá xa lạ mà nó diễn ra hết sức phổ biến và đây cũng là một vấn đề về mặt pháp lý tồn tại từ lâu đời trong thực tế đời sống Cũng vì thế mà ngay trong cổ luật Việt Nam, các nhà làm luật đã sớm ban hành văn bản pháp luật, trong đó có đề cập đến các quy định về xử lý hành vi lấn chiếm tài sản của người khác Theo Điều 357 Bộ

luật Hồng Đức thì “nếu xâm chiếm bờ cõi, ruộng đất, nhổ bỏ móc giới của người

khác, hay tự mình lại lập ra mốc giới, thì xử biếm hai tư”, tiếp đó Điều 358 cũng

quy định biện pháp chế tài như sau “nếu chặt tre gỗ trong vườn mộ địa của người

khác thì xử biếm một tư và nộp tiền tạ lỗi 10 quan; lấn chiếm giới hạn mộ người khác cũng phải tội như thế và phải bồi thường những chỗ lấn, chiếm; nếu là mộ nhà quyền quý thì tăng thêm tội” Như vậy, ngay từ thời cổ luật, quyền của chủ sở hữu

đã được pháp luật bảo vệ nghiêm ngặt thông qua việc quy định các chế tài xử lý hành vi lấn chiếm tài sản thuộc sở hữu của người khác

Khoản 2 Điều 270 BLDS năm 1995 và khoản 2 Điều 265 BLDS năm 2005

có quy định như sau: “người có quyền sử dụng đất được sử dụng không gian và

lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới trong khuôn viên đất phù hợp với quy hoạch xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định và không được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất liền kề của người khác” Mặc dù có một số sửa đổi,

nhưng quy định tại khoản 2 Điều 175 BLDS năm 2015 vẫn theo hướng “người sử

dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới của thửa đất phù hợp với quy định của pháp luật và không được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của người khác”

Như vậy, quy định trong BLDS ở các thời kỳ đều khẳng định rằng việc sử dụng đất của người sử dụng đất không được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất liền kề nói chung hay lấn chiếm bất động sản liền kề của người khác nói riêng Trái lại, cũng không có chủ thể nào có quyền xâm lấn phần đất thuộc quyền sử dụng của người khác mà ở đây là quyền được sử dụng không chỉ mặt không gian trên mặt đất theo chiều thẳng đứng mà kể cả phần không gian dưới lòng đất Bời vì trên thực tế không hiếm các trường hợp việc lấn chiếm xảy ra dưới lòng đất như một bên xây dựng đường ống dẫn nước phục vụ cho sinh hoạt, và lấn chiếm sang phần không gian của bất động sản kế cận Hành vi này cũng là một hành vi lấn chiếm bất động sản của người khác mà pháp luật đã quy định rõ ràng vì nó đã xâm phạm đến quyền

sử dụng lòng đất của người có quyền sử dụng đất theo khoản 2 Điều 175 BLDS năm 2015

Theo quy định tại Điều 174 BLDS năm 2015 thì: “Khi xây dựng công trình,

chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản phải tuân theo pháp luật về xây dựng, bảo đảm an toàn, không được xây vượt quá độ cao, khoảng cách mà pháp luật

về xây dựng quy định và không được xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp của chủ

sở hữu, người có quyền khác đối với tài sản là bất động sản liền kề và xung quanh”

Theo quy định này, khi tiến hành xây dựng công trình, chủ sở hữu của công trình không chỉ phải quan tâm đến khung pháp lý trong BLDS mà còn phải xem xét các quy định trong Luật Xây dựng hiện hành và các văn bản hướng dẫn thi hành luật để đảm bảo cho việc xây dựng được diễn ra an toàn, không gây tổn hại đến lợi ích của các chủ thể mà cụ thể là chủ sở hữu, người có quyền khác đối với tài sản là bất động sản liền kề và những bất động sản xung quanh công trình xây dựng đó Tuy nhiên, điều khoản này không quy định cụ thể các chế tài mà chủ công trình xây dựng phải gánh chịu khi xâm phạm tới quyền, lợi ích hợp pháp của người khác nhưng trên phương bảo vệ quyền dân sự, pháp luật cho phép người có quyền, lợi ích bị xâm phạm được tự bảo vệ hoặc yêu cầu các cơ quan có thẩm quyền bảo vệ theo trình tự, thủ tục luật định nhằm buộc bên xâm phạm chấm dứt hành vi vi phạm, khôi phục tình trạng ban đầu, bồi thường thiệt hại, … theo quy định chung45

Ngoài quy định trong BLDS năm 2015 thì Luật chuyên ngành là Luật Xây dựng sửa đổi, bổ sung năm 2020, khoản 44 Điều 1 quy định rõ các trường hợp được

phá dỡ công trình xây dựng Trong đó, điểm đ quy định “công trình xây dựng lấn

45

Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh (2019), tlđd (6), tr 222

chiếm đất công, đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, cá nhân; công trình xây dựng sai với thiết kế xây dựng được phê duyệt đối với trường hợp được miễn giấy phép xây dựng” Nói chung, ngoài quy định trong BLDS năm 2015 thì Luật Xây

dựng đã quy định theo hướng khi có lấn chiếm thì phải tháo dỡ công trình, khôi phục lại tình trạng ban đầu Thông qua quy định này thì có thể hiểu với mọi hành vi lấn chiếm đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, cá nhân thì công trình xây dừng đều phải bị buộc tháo dỡ mà không có bất kỳ một điều kiện ngoại lệ nào

Hành vi lấn chiếm xảy ra trên thực tế chính là một trong những điều kiện bắt buộc để xác định việc công trình xây dựng lấn chiếm bất động sản liền kề Và phải thoả mãn điều kiện này mới có cơ sở áp dụng các biện pháp dân sự phù hợp để xử

lý việc lấn chiếm trên thực tế này Các quy định trong BLDS nhìn chung theo hướng quy định nguyên tắc khi xây dựng công trình và ngăn chặn hành vi lấn chiếm bất động sản liền kề của công trình xây dựng đang xây, hoặc đã được xây dựng và tồn tại trên thực tế trong một khoảng thời gian nhất định Việc quy định các nguyên tắc xây dựng có mục đích không chỉ là đảm bảo an toàn cho các bất động sản liền

kề và xung quanh của công trình xây dựng, mà còn nhằm bảo vệ quyền sở hữu hợp pháp của chủ sở hữu bất động sản liền kề, hạn chế các trường hợp công trình khi xây hoặc đã xây lấn chiếm sang bất động sản của người khác

Mặc dù đã quy định khá rõ, đầy đủ các quy định về quyền của người sử dụng đất và các nguyên tắc trong xây dựng, các hành vi bị nghiêm cấm… Thế nhưng, BLDS cũng như các văn bản hướng dẫn chưa nêu rõ trong điều kiện nào thì phải tháo dỡ, di dời công trình khi nó lấn chiếm bất động sản liền kề của người khác Trong nhiều vụ việc trên thực tế, Toà án chỉ đề cập đến có hay không có hành vi lấn chiếm và đưa ra biện pháp xử lý buộc tháo dỡ phần công trình lấn chiếm Trước khi đưa ra quyết định buộc hoặc không buộc công trình xây dựng phải dỡ bỏ, Toà án sẽ phải xác định có hay không có hành vi công trình xây dựng lấn chiếm bất động sản liền kề của người khác Và Toà án chỉ tiến hành xử lý khi có yêu cầu của chủ sở hữu bất động sản bị lấn chiếm khi chủ thể này không thể thoả thuận với chủ công trình xây dựng trong việc tháo dỡ, di dời công trình lấn chiếm

Thực tế, có khá nhiều những trường hợp, công trình xây dựng lấn chiếm lối

đi chung Chẳng hạn như tại Bản án số 12/2018/DSPT ngày 07/02/2018 của Toà án nhân dân tỉnh Thanh Hoá về tranh chấp quyền sử dụng lối đi qua bất động sản liền

kề Nội dung bản án được tóm tắt như sau:

Ông P khởi kiện ông T và bà N đề nghị Toà án giải quyết buộc ông T và bà N phải tháo dỡ toàn bộ trả lại mặt bằng hiện trạng ban đầu lối đi cho gia đình ông Toà phúc thẩm xét thấy lối đi được hình thành từ trước năm 1980 từ khi ông H (bố ông P) còn sống, lối đi chung được các bên thừa nhận và không có tranh chấp Ngày 18/10/2010, ông P và bà C được UBND thị xã Sầm Sơn cấp GCNQSD đất có vẽ sơ

đồ lối đi ra đường Trần Quang Khải (lối đi mà các bên tranh chấp) Ngày 12/6/2006, ông T và bà N được UBND thị xã Sầm Sơn cấp GCNQSD đất Như vậy, dựa vào GCNQSD đất, dựa vào các chứng cứ, hiện trạng đất trên GCNQSD đất của các bên Toà phúc thẩm cho rằng việc Toà cấp sơ thẩm chấp nhận đơn khởi kiện của ông P về quyền sử dụng lối đi qua bất động sản liền kề; buộc ông T và bà N phải thực hiện việc tháo dỡ phần trụ cổng là có căn cứ đúng luật

Trong một bản án khác, Bản án số 26/2020/DS-ST ngày 28/8/2020 về việc buộc tháo dỡ công trình xây dựng trên đất, trả lại diện tích chiếm lối đi chung của Toà án nhân dân Thành phố Q, tỉnh N:

Anh L và anh T khởi kiện anh P, chị K yêu cầu Hội đồng xét xử buộc anh P, chị K tháo dỡ tường rào, cổng ngõ trả lại diện tích lấn chiếm đường đi chung 8,3 m2

và tháo dỡ mái hiên có diện tích là 9,9 m2 Hiện trạng xây lấn này diễn ra từ năm

2015, trước khi anh L và anh T nhận chuyển nhượng các đất từ những người khác Hội đồng xét xử thấy mặc dù anh P, chị K không phải là người tự xây dựng lấn chiếm đường đi chung nhưng anh P, chị K là người trực tiếp quản lý, sử dụng phần đất mà chị H đã xây dựng lấn chiếm đường đi chung Vì vậy, Hội đồng xét xử chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là anh L và anh T, buộc anh P, chị K cùng

có trách nhiệm tháo dỡ tường rào cổng ngõ lấn chiếm đường đi và tháo dỡ phần diện tích mái che lấn chiếm là phù hợp với Điều 12, 159, 164, 174, 175, 176 BLDS năm 2015

Trong hai vụ án nói trên, từ việc xác định có hiện trạng lấn chiếm, Toà án các cấp đã buộc người quản lý, sử dụng hiện tại của công trình xây dựng lấn chiếm phải tháo dỡ phần diện tích công trình đã lấn chiếm mà không quan tâm đến việc ai là người đã xây dựng lên phần công trình lấn chiếm, diện tích lấn chiếm và sự phản đối của chủ sở hữu bất động sản tại giai đoạn khi có lấn chiếm xảy ra

Trong các quy định của BLDS năm 2015, nhà làm luật có nhắc đến việc yêu cầu dỡ bỏ công trình xây dựng nhằm bảo đảm an toàn trong trường hợp công trình

xây dựng có nguy cơ gây thiệt hại Cụ thể thì Điều 177 BLDS năm 2015 quy định

rằng: “Trường hợp cây cối, công trình xây dựng có nguy cơ sập đổ xuống bất động

sản liền kề và xung quanh thì chủ sở hữu tài sản thực hiện ngay các biện pháp khắc phục, chặt cây, sửa chữa hoặc dỡ bỏ công trình xây dựng đó theo yêu cầu của chủ

sở hữu bất động sản liền kề và xung quanh hoặc theo yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nếu không tự nguyện thực hiện thì chủ sở hữu bất động sản liền kề và xung quanh có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho chặt cây, phá dỡ Chi phí chặt cây, phá dỡ do chủ sở hữu cây cối, công trình xây dựng chịu” Quy định này trước đây được thiết kế chung với quy định về tôn trọng

nguyên tắc xây dựng nhưng đến BLDS năm 2015 thì đã được tách thành một điều khoản riêng Quy định này đưa ra điều kiện cụ thể của việc buộc sửa chữa hoặc dỡ

bỏ công trình xây dựng khi công trình xây dựng có “nguy cơ sập đổ” xuống bất động sản liền kề chứ không đề cập việc công trình xây dựng lấn chiếm bất động sản liền kề trái luật

Cơ sở pháp lý có thể xem xét để buộc tháo dỡ, di dời công trình xây dựng còn được quy định tại Điều 169 của BLDS năm 2015, Điều luật này quy định rằng khi thực hiện quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản thì chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản có quyền yêu cầu người có hành vi cản trở trái pháp luật phải chấm dứt hành vi đó hoặc có quyền yêu cầu Toà án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác buộc người đó chấm dứt hành vi vi phạm Quy định này nói chung đã

có sự kế thừa và phát triển quy định đã tồn tại trong BLDS năm 1995 và BLDS

2005 Dựa vào quy định này, chúng ta có thể suy luận rằng việc công trình xây dựng lấn chiếm bất động sản liền kề là hành vi cản trở trái pháp luật, gây ảnh hưởng đến quyền của chủ sở hữu bất động sản liền kề trong việc quản lý, sử dụng tài sản thuộc quyền sở hữu của mình được pháp luật bảo vệ Do đó, việc buộc tháo dỡ, di dời công trình lấn chiếm là một biện pháp dân sự được áp dụng nhằm chấm dứt hành vi cản trở trái pháp luật theo Điều 169 BLDS năm 2015 Tuy nhiên, việc yêu cầu chấm dứt hành vi trái pháp luật này cũng phải đảm bảo một số điều kiện nhất định, bao gồm: Tài sản vẫn do chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản trực tiếp nắm giữ, chi phối và có hành vi vi phạm của người khác mà nội dung vi phạm ở đây là gây cản trở chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản thực hiện quyền của mình46

46

Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh (2019), tlđd (6), tr.388