(Luận văn) đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất của một số dự án trên địa bàn thành phố hạ long tỉnh quảng ninh

trung tâm, khu dân cư, tái định cư phường Hồng Hải tại phườngHồng Hải,thành phố Hạ Long...52Bảng 3.4: Tổng hợp giá khởi điểm, bước giá và tiền đặt trước của 05 ôđất đấu giá thuộc dự án K

TRẦN THỊ YÊN

ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ CỦA CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HẠ LONG,

TRẦN THỊ YÊN

ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ CỦA CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HẠ LONG,

TỈNH QUẢNG NINH

Chuyên ngành: Quản lý đất đai

Mã số : 60 85 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Đỗ Thị Lan

Thái Nguyên - 2014

luan van tot nghiep download luanvanfull moi nhat z z @gmail.com Luan van thac si

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn làtrung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào

Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đãđược cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõnguồn gốc

Tác giả luận văn

Trần Thị Yên

luan van tot nghiep download luanvanfull moi nhat z z @gmail.com Luan van thac si

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình thực hiện nghiên cứu đề tài, tôi đã nhận được sự quantâm giúp đỡ nhiệt tình, sự đóng góp quý báu của nhiều cá nhân và tập thể, đãtạo điều kiện thuận lợi để tôi hoàn thành bản luận văn này

Lời đầu tiên, tôi xin chân thành cảm ơn PGS.TS Đỗ Thị Lan - TrườngĐại học Nông lâm Thái Nguyên đã trực tiếp hướng dẫn tôi trong suốt thờigian tôi nghiên cứu thực hiện đề tài

Tôi xin cảm ơn sự góp ý chân thành của các Thầy, Cô giáo, phòng Quản

lý đào tạo Sau Đại học, Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên đã tạo điềukiện cho tôi thực hiện đề tài

Tôi xin chân thành cảm ơn Lãnh đạo, cán bộ phòng Tài nguyên và Môitrường, phòng Tài chính - Kế hoạch, phòng Kinh tế, phòng Quản lý đô thị,phòng Thống kê, Văn phòng UBND thành phố Hạ Long, Văn phòng đăng kýQSD đất thành phố Hạ Long, Trung tâm phát triển quỹ đất thành phố HạLong, UBND các phường, cán bộ và người dân tham gia phỏng vấn đã tạođiều kiện giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu thực hiện luận văn

Tôi xin cảm ơn tới gia đình, những người thân, đồng nghiệp và bạn bè đãgiúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện đề tài

Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!

Tác giả luận văn

Trần Thị Yên

luan van tot nghiep download luanvanfull moi nhat z z @gmail.com Luan van thac si

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

MỤC LỤC iii

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT vi

DANH MỤC BẢNG BIỂU vii

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục tiêu của đề tài 2

3 Yêu cầu của đề tài 2

4 Ý nghĩa khoa học và thực tiến của đề tài 3

4.1 Ý nghĩa khoa học 3

4.2 Ý nghĩa thực tiễn 3

Chương 1 : TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4

1.1 Cơ sở khoa học của đấu giá quyền sử dụng đất 4

1.1.1 Một số khái niệm 4

1.1.2 Đấu giá quyền sử dụng đất 5

1.2 Công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở một số nước trên thế giới 11

1.2.1 Trung Quốc 11

1.2.2 Mỹ 12

1.2.3 Nhật Bản 13

1.3 Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam 14

1.3.1 Sơ lược tình hình đấu giá đất 14

1.3.2 Tình hình thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh và trên địa bàn thành phố Hạ Long (từ năm 2011 đến 2013) 19

1.4 Đánh giá chung về tổng quan 23

Chương 2 : ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 24

2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 24

2.2 Nội dung nghiên cứu 24 luan van tot nghiep download luanvanfull moi nhat z z @gmail.com Luan van thac si

2.2.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của thành phố Hạ

Long 24

2.2.2 Tình hình quản lý đất đai theo 13 nội dung quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn thành phố Hạ Long 24

2.2.3 Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hạ Long 24

2.2.4 Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất 24

2.2.5 Đề xuất một số giải pháp, kiến nghị đối với công tác đấu giá quyền SDĐ 25

2.3 Phương pháp nghiên cứu 25

2.3.1 Phương pháp kế thừa các tài liệu liên quan 25

2.3.2 Phương pháp điều tra 25

2.3.3 Phương pháp phân tích tổng hợp 25

Chương 3 : KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 26

3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Hạ Long 26

3.1.1 Điều kiện tự nhiên 26

3.1.2 Các nguồn tài nguyên 29

3.1.3 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 32

3.1.4 Thực trạng hệ thống hạ tầng kĩ thuật 34

3.1.5 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, môi trường thành phố Hạ Long 37

3.1.6 Hiện trạng sử dụng đất thành phố Hạ Long năm 2013 39

3.2 Tình hình quản lý đất đai 40

3.2.1 Thực hiện việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực hiện các văn bản đó 40

3.2.2 Công tác xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản đồ hành chính 40

3.2.3 Công tác đo đạc, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất, bản đồ quy hoạch sử dụng đất, đánh giá phân hạng đất 41

3.2.4 Công tác quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất: 43 luan van tot nghiep download luanvanfull moi nhat z z @gmail.com Luan van thac si

3.2.5 Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích

sử dụng đất 43

3.2.6 Công tác đăng ký quyền sử dụng đất, lập hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 44

3.2.7 Công tác thống kê, kiểm kê đất đai 45

3.2.8 Công tác quản lý tài chính về đất đai 45

3.2.9 Quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản 46

3.2.10 Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất 46

3.2.11 Công tác thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai 47

3.2.12 Công tác giải quyết tranh chấp về đất đai, giải quyết khiếu nại tố cáo các vi phạm trong việc quản lý và sử dụng đất đai 47

3.2.13 Các hoạt động dịch vụ công về đất đai .48

3.3 Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh 49

3.3.1 Giới thiệu khái quát về 03 dự án 49

3.3.2 Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất 03 dự án 50

3.3.3 Ưu điểm và hạn chế của công tác đấu giá quyền SDĐ 60

3.4 Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua 03 dự án 62

3.4.1 Hiệu quả kinh tế 62

3.4.2 Hiệu quả xã hội 64

3.4.3 Hiệu quả đối với công tác quản lý và sử dụng đất đai 65

3.5 Một số đề xuất đối với công tác đấu giá quyền sử dụng đất 71

3.5.1 Giải pháp về chính sách của Nhà nước 71

3.5.2 Giải pháp về kỹ thuật 72

3.5.3 Giải pháp về cơ chế tài chính 74

KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 75

TÀI LIỆU THAM KHẢO 77

luan van tot nghiep download luanvanfull moi nhat z z @gmail.com Luan van thac si

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

TM&MT : Tài nguyên và Môi trường

trung tâm, khu dân cư, tái định cư phường Hồng Hải tại phườngHồng Hải,thành phố Hạ Long 52Bảng 3.4: Tổng hợp giá khởi điểm, bước giá và tiền đặt trước của 05 ô

đất đấu giá thuộc dự án Kho than 1, 2 tại phường Hồng Gai, 54Bảng 3.5: Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất 05 ô đất đấu giá thuộc dự

án Kho than 1, 2 tại phường Hồng Gai, thành phố Hạ Long 55Bảng 3.6: Tổng hợp giá khởi điểm, bước giá và tiền đặt trước của 12 ô

đất đấu giá thuộc Dự án Chợ Cái Dăm và khu dân cư tạiphường Bãi Cháy, thành phố Hạ Long 57Bảng 3.7: Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất 12 ô đất đấu giá thuộc Dự

án Chợ Cái Dăm và khu dân cư tại phường Bãi Cháy, 58Bảng 3.8: So sánh hiệu quả kinh tế thu được giữa giá trúng đấu giá với

giá đất theo khung giá quy định của UBND Tỉnh và giá giao đất

có thu tiền sử dụng đất 62Bảng 3.9: Tổng hợp kết quả điều tra, phỏng vấn một số yếu tố liên quan

đến công tác đấu giá quyền sử dụng đất 67luan van tot nghiep download luanvanfull moi nhat z z @gmail.com Luan van thac si

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất nước ta đang trong quá trình hội nhập với nền kinh tế thế giới, cơchế kinh tế thị trường đang từng bước được hình thành Các thành phần kinh

tế phát triển mạnh mẽ và xu hướng tất yếu là mọi yếu tố nguồn lực đầu vàocho sản xuất và sản phẩm đầu ra đều trở thành hàng hoá, trong đó đất đaicũng không phải ngoại lệ

Từ năm 1993, Thủ tướng Chính phủ chủ trương cho phép sử dụng quỹđất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng thông qua hai hình thức đấu thầu dự án vàđấu giá quyền sử dụng đất nhằm phát huy nguồn nội lực từ đất đai trong quátrình công nghiệp hoá - hiện đại hoá đất nước Công tác đấu giá quyền sửdụng đất đã mang lại một hướng đi mới cho thị trường BĐS Nguồn thu chongân sách từ việc đấu giá quyền sử dụng đất đã góp phần quan trọng để thanhtoán nợ đầu tư xây dựng cơ bản của địa phương, đầu tư phát triển cơ sở hạtầng, cải tạo, chỉnh trang đô thị trong quá trình phát triển đất nước

Thành phố Hạ Long gồm có 20 phường, là trung tâm kinh tế, chính trị, vănhoá của tỉnh Quảng Ninh, cách thủ đô Hà Nội 165 km về phía tây theo quốc lộ18A, cách trung tâm thành phố Hải Phòng 70 km về phía nam theo quốc lộ 10,cách cửa khẩu quốc tế Móng Cái 180 km về phía đông theo quốc lộ 18A

Cùng với nhịp độ phát triển của tỉnh Quảng Ninh, thành phố du lịch HạLong đang nắm vững cơ hội là trung tâm khu vực đông bắc bộ và là một trungtâm du lịch của đất nước Để đáp ứng nhu cầu phát triển của thành phố, tốc độ

đô thị hóa và nhu cầu sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trên địabàn, thành phố Hạ Long thực hiện chủ trương sử dụng quỹ đất tạo vốn xâydựng hạ tầng Hình thức này trong thực tế đã đạt được một số thành quả làmthay đổi bộ mặt của Thành phố, nhưng trong quá trình thực hiện đã bộc lộ một

số khó khăn tồn tại như việc xác định giá các khu đất dự án và việc giao đấtchưa có cơ sở chặt chẽ, thậm chí gây thất thoát ngân sách nhà nước Để khắcluan van tot nghiep download luanvanfull moi nhat z z @gmail.com Luan van thac si

phục những tồn tại đó, thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất đã thực

sự là một hướng đi mới cho thị trường bất động sản Giá đất quy định và giáđất theo thị trường đã xích lại gần nhau hơn thông qua việc đấu giá quyền sửdụng đất

Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đấtcòn bộc lộ một số tồn tại như việc xây dựng hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật chưađáp ứng được tiến độ, không đủ số lượng người tham gia đấu giá, một số chủđầu tư lúng túng khi triển khai hoàn thiện thủ tục, tiến độ xây dựng công trìnhsau khi trúng đấu giá

Xuất phát từ những vấn đề trên, đồng thời góp phần đẩy mạnh công tácđấu giá quyền sử dụng đất phục vụ việc quản lý, khai thác và sử dụng quỹ đất

có hiệu quả, được sự hướng dẫn của cô giáo PGS.TS Đỗ Thị Lan - Giảng viênkhoa Tài nguyên và Môi trường - Trường Đại học Nông lâm Thái nguyên vàđược sự đồng ý của Phòng Tài nguyên và Môi trường, Trung tâm phát triểnquỹ đất - Ủy ban nhân dân thành phố Hạ Long tôi tiến hành nghiên cứu đề tài

“Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất của một số dự

án trên địa bàn thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh”.

2 Mục tiêu của đề tài

- Nghiên cứu thực trạng quản lý và sử dụng đất của Thành phố, đặc biệt

là thực trạng của công tác đấu giá quyền sử dụng đất

- Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất, phân tíchthuận lợi, khó khăn và tìm ra nguyên nhân của hạn chế

- Đề xuất giải pháp để hoàn thiện quy trình, cơ chế, nhằm tăng cườnghiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất

3 Yêu cầu của đề tài

- Nghiên cứu, nắm vững các văn bản liên quan đến đấu giá quyền sửdụng đất của Trung ương và địa phương

- Số liệu điều tra phải khách quan và đảm bảo độ tin cậy Các chỉ tiêu thuthập cần đảm bảo để phân tích đánh giá được hiệu quả của công tác đấu giá quyềnluan van tot nghiep download luanvanfull moi nhat z z @gmail.com Luan van thac si

sử dụng đất trên cả 3 mặt: kinh tế, xã hội và công tác quản lý và sử dụng đất.

- Đưa ra các ý kiến đánh giá đảm bảo tính khách quan đối với công tácđấu giá quyền sử dụng đất

- Kết quả nghiên cứu phải đảm bảo cơ sở khoa học và thực tiễn

4 Ý nghĩa khoa học và thực tiến của đề tài 4.1 Ý nghĩa khoa học

Việc dùng giá đất quy định để thu tiền khi giao đất ở hầu hết các địaphương trong cả nước trong thời gian trước đây chưa phát huy được nguồnnội lực to lớn Vì vậy để tạo thêm nguồn lực cho ngân sách Nhà nước, đápứng nhu cầu đất ở cho nhân dân, đảm bảo tính công khai, dân chủ, hiệu quảtrong sử dụng đất, Nhà nước cần nghiên cứu, tổ chức thực hiện thí điểm rồisau đó nhân rộng mô hình đấu giá quyền sử dụng đất

4.2 Ý nghĩa thực tiễn

Trong thời gian qua, công tác đấu giá sử dụng đất trên địa bàn thành phố

Hạ Long đã được triển khai mạnh mẽ tuy nhiên vẫn theo nhiều phương thứckhác nhau, mỗi phương thức đều có những thành công và hạn chế nhất định

Do vậy cần tiến hành nghiên cứu và đánh giá hiệu quả của công tác đấu sửdụng đất qua các dự án khác nhau với các phương án khác nhau để có thể đềxuất và góp ý giúp quy trình đấu giá đất ngày càng hoàn thiện và đem lại hiệuquả cao, tăng nguồn thu cho ngân sách của địa phương

luan van tot nghiep download luanvanfull moi nhat z z @gmail.com Luan van thac si

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1.1 Cơ sở khoa học của đấu giá quyền sử dụng đất

1.1.1 Một số khái niệm

1.1.1.1 Bất động sản

Trong lĩnh vực kinh tế và pháp lý, tài sản được chia thành 2 loại BĐS vàđộng sản Mặc dù tiêu chí phân loại BĐS của các nước có khác nhau, nhưngđều thống nhất BĐS gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai Ở ViệtNam tại Chương II Điều 174 Bộ luật Dân sự đã quy định “BĐS là các tài sảnkhông thể di dời được bao gồm::Đất đai, nhà ở; công trình xây dựng gắn liềnvới đất đai, kể cả tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; các tàisản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định”

Theo pháp luật về chế độ sở hữu ở nước ta thì đất đai không phải là hànghoá vì đất đai không có quyền sở hữu riêng mà chỉ là quyền sở hữu toàn dân

Do vậy, chỉ có quyền sử dụng đất, cụ thể hơn là quyền sử dụng một số loạiđất, của một số đối tượng cụ thể và trong những điều kiện cụ thể mới được coi

là hàng hoá và được đưa vào lưu thông trên thị trường BĐS

1.1.1.2 Thị trường bất động sản

Thị trường BĐS là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế.Thị trường BĐS chịu sự chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hoá; quy luậtgiá trị; quy luật cung cầu và theo mô hình chung của thị trường hàng hoá với

3 yếu tố xác định là sản phẩm, số lượng và giá cả

Phạm vi hoạt động của thị trường BĐS do pháp luật của mỗi nước quyđịnh nên không đồng nhất Ví dụ: Pháp luật Australia quy định không đượcquyền được hạn chế mua, bán, thế chấp, thuê BĐS và tất cả các loại đất, BĐSđều được mua, bán, cho thuê, thế chấp; Pháp luật Trung Quốc quy định giaoluan van tot nghiep download luanvanfull moi nhat z z @gmail.com Luan van thac si

dịch BĐS bao gồm chuyển nhượng BĐS, thế chấp BĐS và cho thuê nhà.Chức năng của thị trường BĐS là đưa người mua và người bán BĐS đếnvới nhau; xác định giá cả cho các BĐS giao dịch; phân phối BĐS theo quyluật cung cầu; phát triển BĐS trên cơ sở tính cạnh tranh của thị trường.

1.1.1.3 Đấu giá tài sản

Từ “đấu giá” (auction) bắt nguồn từ tiếng Latin (augère) với hai nghĩachính là “tăng lên” hoặc “bổ sung” Đến nay trên thế giới có 2 hình thức đấugiá chính: đấu tăng giá - theo kiểu phổ quát trên khắp thế giới và đấu giảm giá

- theo kiểu không phổ quát và có thành tựu nhất tại Hà Lan [18]

Tại phương Đông, các hình thức của đấu giá đã hiện diện ở những chợphiên bộ lạc từ thời chưa có các nhà nước phong kiến nguyên thủy Theo ghichép trong các sử liệu xưa, cách đây khoảng 5.000 năm, các phiên đấu giá cótính chất “đổi chác” nô lệ, vật nuôi, bông vải, thực phẩm, vật trang điểm đãdiễn ra tại nhiều nơi Ở các bộ lạc sống bằng nghề chăn nuôi, phổ biến nhất làviệc trao đổi gia súc để lấy lương thực, vũ khí, áo quần

Tại phương Tây, các phiên đấu giá cũng có một lịch sử lâu đời, theo ghichép của Herodotus ở xứ Babylon thì vào khoảng năm 500 TCN, việc đấu giá

đã được tổ chức công khai hàng năm

Ở Việt Nam, theo Từ điển Luật học thì “Bán đấu giá tài sản là hình thứcbán công khai một tài sản, một khối tài sản; theo đó có nhiều người muốnmua tham gia trả giá, người trả giá cao nhất nhưng không thấp hơn giá khởiđiểm là người mua được tài sản”

1.1.2 Đấu giá quyền sử dụng đất

1.1.2.1 Khái niệm

Đấu giá quyền sử dụng đất là việc cơ quan Nhà nước có thẩm quyền lựachọn chủ đầu tư là các tổ chức, cá nhân thuộc mọi thành phần kinh tế để giaoquyền sử dụng đất (hoặc cho thuê đất) bằng hình thức đấu giá công khai,luan van tot nghiep download luanvanfull moi nhat z z @gmail.com Luan van thac si

nhằm mục đích huy động nguồn vốn để đầu tư xây dựng các công trình cơ sở

hạ tầng trên địa bàn các quận, huyện

1.1.2.2 Cơ chế hình thành đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam

a Căn cứ pháp lýHội nghị Trung ương 7 đã khẳng định quan điểm coi đất đai là hàng hoáđặc biệt, quyền sử dụng đất là một bộ phận quan trọng của thị trường BĐS,

quan điểm đổi mới của Đảng “ là điều kiện để xây dựng hành lang pháp luật

của thị trường BĐS, đưa thị trường này phát triển lành mạnh, đúng hướng,hạn chế những biến động tiêu cực, trong đó có những biến động về giá đất

” Quá trình xây dựng Luật đất đai và các văn bản quy phạm pháp luật liên

quan đến lĩnh vực đất đai, chúng ta đã đạt được những thành tựu rất lớn, gópphần ổn định xã hội, phát triển kinh tế đất nước, công tác quản lý Nhà nước

về đất đai đang có chiều hướng tích cực, hiệu quả nhưng còn có nhiều nhược

điểm tồn tại được Bộ Tài nguyên Môi trường đánh giá “ Quá trình liên tục

đổi mới về chính sách, pháp luật đất đai đã tạo ra số lượng văn bản quá cồngkềnh, rất phức tạp trong áp dụng, còn một số mâu thuẫn giữa các văn bản, cónhiều phạm vi chưa được điều chỉnh hoặc chưa đủ quy định để điều chỉnh, tức

là hệ thống pháp luật phức tạp nhưng còn nhiều kẽ hở”

Thực hiện Nghị quyết Trung ương 7 (Phần 2) về đổi mới và hoàn thiện chính sách pháp luật đất đai Dự án Luật đất đai (Sửa đổi) đã đề cập tương đối

toàn diện những nội dung trong công tác quản lý, sử dụng đất đai và xây dựngmột số chế định mới giải quyết các vấn đề phát sinh trong quan hệ pháp luật đấtđai những năm vừa qua, phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế - xã hội thời

kỳ công nghiệp hoá - hiện đại hoá đất nước Một trong những nội dung là chế

định Đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án có sử dụng đất Chế định

này theo Luật đất đai 1988, 1993, Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luậtđất đai 1998, 2001 và các văn bản quy phạm pháp luật trước đây chưa quyđịnh, chỉ có một số Nghị định, Thông tư đề cập đến một số nội dung liên quan:luan van tot nghiep download luanvanfull moi nhat z z @gmail.com Luan van thac si

* Luật đất đai 1988 quy định rất hạn chế về quyền của người sử dụng

đất, người sử dụng đất chỉ “ được quyền chuyển, nhượng bán nhà ở, vật

kiến trúc khác, cây lâu năm mà người sử dụng đất có được một cách hợp pháptrên đất được giao”, được Nhà nước đền bù thiệt hại thực tế và được giao đấtkhác khi đất đang sử dụng bị thu hồi

* Từ khi có Luật đất đai 1993 đến nay, quan điểm chế độ sở hữu toàndân về đất đai được khẳng định, trong đó Nhà nước là đại diện chủ sở hữu,nội dung quan trọng nhất là quyền của người sử dụng đất được Đảng và Nhànước mở rộng trong điều kiện cụ thể, hình thức cụ thể với các đối tượng cụthể Sau khi sửa đổi bổ sung năm 1998, 2001, quyền và lợi ích hợp pháp củangười sử dụng đất, một lần nữa được quan tâm đầy đủ, vừa đảm bảo lợi íchcủa Nhà nước, bảo đảm quyền và lợi ích của người sử dụng đất, tạo điều kiệnlành mạnh cho thị trường BĐS hoạt động trong đó có thị trường quyền sửdụng đất, nhà cửa gắn liền quyền sử dụng đất

* Quy định về đấu giá quyền sử dụng đất theo Luật đất đai 2003:

Tại kỳ họp thứ 4, Quốc hội khoá XI đã thông qua Luật đất đai 2003 thaythế Luật đất đai năm 1993 và có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2004 Tại Luậtnày quản lý tài chính về đất đai và thị trường BĐS đã được quy định cụ thể tạimục 6 và mục 7 của Chương II

Căn cứ Luật đất đai 2003 được Quốc hội khoá XI kỳ họp thứ IV thôngqua, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 181/2004/NĐ-CP về hướng dẫn thihành Luật đất đai Nghị định đã quy định các trường hợp đất được tham giathị trường BĐS, các hoạt động được pháp luật thừa nhận của thị trường quyền

sử dụng đất trong thị trường BĐS và giải quyết một số vấn đề cụ thể về đấugiá quyền sử dụng đất Điều 61 qui định các trường hợp đấu giá và không đấugiá QSDĐ Điều 62 quy định cụ thể về trình tự đấu giá quyền sử dụng đất,đấu thầu dự án có sử dụng đất đối với quỹ đất được sử dụng để tạo vốn chođầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng

luan van tot nghiep download luanvanfull moi nhat z z @gmail.com Luan van thac si

Ngoài ra Nghị định 181/2004/NĐ-CP còn quy định thêm "hàng năm, Uỷban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương lập và trình Hội đồngnhân dân cùng cấp thông qua danh mục các dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạtầng được sử dụng quỹ đất để tạo vốn và diện tích khu đất được sử dụng đểtạo vốn thực hiện các dự án đó".

Ngoài hệ thống cơ quan quản lý đất đai, Chương II Nghị định181/2004/NĐ-CP, Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT/BTNMT-BNV đã quyđịnh cụ thể việc thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nhằm mụcđích sử dụng đất, Tổ chức phát triển quỹ đất và tổ chức hoạt động dịch vụtrong quản lý và sử dụng đất đai nhằm mục đích thúc đẩy thị trường BĐS vàtăng tính minh bạch khi người sử dụng đất thực hiện các giao dịch

Để hoàn thiện khung pháp lý cho hoạt động của thị trường quyền sửdụng đất, từ khi có Luật đất đai 2003 đến nay, Quốc hội, Chính phủ, các Bộngành có liên quan đã ban hành một số văn bản quy phạm pháp luật liên quanđến đất đai như sau:

- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ vềhướng dẫn thi hành Luật đất đai 2003

- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ vềphương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;

- Thông tư 114/2004/TT-BTC ngày 26 tháng 11 năm 2004 của Bộ Tàichính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày số16/11/2004 của Chính phủ;

- Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chínhphủ về hướng dẫn thu tiền sử dụng đất;

- Nghị định số 05/2005/NĐ-CP ngày 18/01/2005 của Chính phủ về bánđấu giá tài sản Nghị định này có hiệu lực từ ngày 10/02/2005 và thay thế choNghị định số 86/CP ngày 19/12/1996 của Chính phủ quy định về việc banhành quy chế bán đấu giá tài sản

luan van tot nghiep download luanvanfull moi nhat z z @gmail.com Luan van thac si

- Thông tư số 34/2005/TT-BTC ngày 12 tháng 5 năm 2005 của Bộ Tàichính hướng dẫn xác định giá khởi điểm và chuyển giao tài sản Nhà nước đểbán đấu giá.

- Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg ngày 31/5/2005 của Thủ tướng Chínhphủ ban hành Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sửdụng đất hoặc cho thuê đất

- Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 của Chính phủ về bánđấu giá tài sản

- Thông tư số 23/2010/TT-BTP ngày 06/12/2010 của Bộ Tư pháp quyđịnh chi tiết về hướng dẫn thực hiện Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày04/3/2010 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản

- Nghị định 120/2010/NĐ-CP ngày 30 tháng 12 năm 2010 của Chínhphủ quy định về thu tiền sử dụng đất

- Nghị định 45/2011/NĐ-CP ngày 17/6/2011 của Chính phủ về lệ phítrước bạ

- Thông tư số 48/2012/TT-BTC của Bộ Tài chính hướng dẫn việc xácđịnh giá khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt động đấu giá quyền sử dụngđất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất

* Quy định về đấu giá quyền sử dụng đất theo Luật đất đai 2013:

Ngày 29/11/2013, tại kỳ họp thứ 6 Quốc hội Việt Nam khóa XIII đãthông qua Luật Đất đai năm 2013 (có hiệu lực kể từ ngày 01/7/2014) Đấu giáquyền sử dụng đất được quy định tại các Điều 117, Điều 118, Điều 119 LuậtĐất đai 2013 So với Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013 đã khắcphục, giải quyết được những tồn tại, hạn chế phát sinh trong quá trình thihành Luật đất đai năm 2003 Theo Luật Đất đai 2013, chỉ thực hiện đấu giáquyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất khi đã có kế hoạch sửdụng đất hàng năm của cấp huyện được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phêluan van tot nghiep download luanvanfull moi nhat z z @gmail.com Luan van thac si

duyệt Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thứcđấu giá quyền sử dụng đất cũng tăng các trường hợp quy định như: Đầu tưxây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê mua; sử dụng đất thương mại, dịch vụ;giao đất, cho thuê đất đối với đất Nhà nước thu hồi do sắp xếp lại, xử lý trụ sởlàm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp, cơ sở sản xuất kinh doanh mà tài sản gắnliền với đất thuộc sở hữu nhà nước; giao đất ở tại đô thị, nông thôn cho hộ giađình, cá nhân, Việc giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với đất đã đưa rađấu giá quyền sử dụng đất nhưng không thành cũng được quy định cụ thểhơn, theo Luật Đất đai 2013 quy định, ngoài các trường hợp được phép giaođất có thu tiền sử dụng đất đối với đất đã đưa ra đấu giá nhưng không thànhquy định tại Luật đất đai 2003 như: các trường hợp đất đưa ra đấu giá màkhông có người tham gia hoặc trường hợp đấu giá ít nhất 02 lần nhưng khôngthành thì Luật đất đai 2013 còn quy định đối với trường hợp đất đưa ra đấugiá mà chỉ có một người đăng ký tham gia đấu giá đã tháo gỡ được vướngmắc trong quá trình xem xét giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với trườnghợp trên bởi theo quy định tại Khoản 1 Điều 37 của Nghị định số17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản: việcbán đấu giá tài sản trong trường hợp chỉ có một người tham gia đấu giá không

áp dụng đối với tài sản là quyền sử dụng đất trong trường hợp nhà nước giaođất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất Mà thực tế có nhiều ô đất đưa rađấu giá qua nhiều phiên đấu giá khác nhau, thậm chí tất cả các phiên đấu giáđều chỉ có một người tham gia đấu giá (theo Luật đất đai 2003, trường hợpcác ô đất này sẽ không giao được cho người sử dụng đất, gây lãng phí đất,thất thu ngân sách Nhà nước)

b Căn cứ thực tiễnĐấu giá QSDĐ được tiến hành công khai, dân chủ, người dân có thể nắmđược tất cả thông tin của thửa đất cần đấu giá giúp cho mối quan hệ cung cầuluan van tot nghiep download luanvanfull moi nhat z z @gmail.com Luan van thac si

trên thị trường đất đai được diễn ra thuận lợi, nhanh chóng, không bị ảnhhưởng của nhiều chiều thông tin sai lệch, không phải thông qua nhiều cầu nốimới đến được với nhau Ngoài ra, đấu giá quyền sử dụng đất là một giải pháphữu hiệu nhất khắc phục những khó khăn về vốn đầu tư trực tiếp cho các địaphương, tập trung khai thác nguồn nội lực của đất nước Hình thức này đã vàđang được nhân rộng trên phạm vi cả nước Tuy còn nhiều vướng mắc nhưngkhông thể phủ nhận những ý nghĩa thực tiễn của nó.

- Đấu giá QSDĐ tạo cơ sở cho sự phát triển thị trường BĐS nói riêng và nềnkinh tế thị trường nói chung

- Đấu giá QSDĐ là phương thức huy động tối đa nguồn thu cho ngân sách,tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng

- Đấu giá QSDĐ là cơ sở, căn cứ để Nhà nước thực hiện định giá đất

- Đấu giá QSDĐ tạo ra mặt bằng giá cả, góp phần ổn định giá đất

1.2 Công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở một số nước trên thế giới

sử dụng đất thuộc quyền sở hữu Nhà nước (sau đây gọi tắt là quyền sử dụngđất) trong số một năm nhất định và việc nộp tiền cho Nhà nước về quyền sửdụng đất của người sử dụng đất được gọi là xuất nhượng quyền sử dụng đất.Việc xuất nhượng quyền sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch sửdụng đất tổng thể, quy hoạch đô thị và kế hoạch sử dụng đất xây dựng hàngluan van tot nghiep download luanvanfull moi nhat z z @gmail.com Luan van thac si

năm Xuất nhượng quyền sử dụng đất của UBND huyện trở lên để làm nhà ở

là phải căn cứ vào chỉ tiêu khống chế và phương án giao đất làm nhà ở hàngnăm của UBND cấp tỉnh trở lên, báo cáo với chính phủ hoạch UBND tỉnh phêduyệt theo quy chuẩn của chính phủ Việc xuất nhượng quyền sử dụng đấtphải thực hiện theo kế hoạch và bước đi của UBND cấp huyện, thị Việc giaotừng thửa đất, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng và những điều kiện khác

là do các cơ quan quản lý cấp huyện, thị về quy hoạch, xây dựng, nhà đất phốihợp hình thành phương án theo quy định của chính phủ, trình báo cơ quanNhà nước có thẩm quyền phê chuẩn, sau đó cơ quan quản lý đất đai cấphuyện, thị thực hiện Uỷ ban nhân dân huyện, thị trực thuộc quy định quyềnhạn của các cơ quan thuộc quyền quản lý của mình [18]

Việc xuất nhượng quyền sử dụng đất bằng phương thức đấu giá, đấuthầu hoặc thỏa thuận song phương hiện nay chủ yếu được giao cho Trung tâm

tư vấn và định giá bất động sản Trung Quốc (CRECAC) là một Viện Quốcgia đầu tiên về bất động sản chuyên trách cung cấp các dịch vụ cho việc pháttriển và chuẩn hoá thị trường bất động sản ở Trung Quốc Trung tâm đượcthành lập từ tháng 8/1992 theo giấy phép của Ban tổ chức Trung ương,CRECAC hoạt động dưới sự chỉ đạo trực tiếp của Cục Quản lý đất đai Quốcgia Hiện nay, CRECAC có 30 chi nhánh ở trong nước và ngoài nước với 300cán bộ chuyên môn CRECAC chủ yếu cung cấp những dịch vụ như: Định giábất động sản, định giá tài sản, tư vấn về xây dựng, văn phòng thương mại vềbất động sản, lởp kế hoạch đầu tư cho các dự án bất động sản, nghiên cứu thịtrường bất động sản [18]

1.2.2 Mỹ

Trong những thập kỷ gần đây, tại Mỹ, bán đấu giá bất động sản đã trởnên vô cùng phổ biến giúp cho hoạt động mua hay bán bất động sản trở nênnhanh chóng hơn Bán đấu giá tại nước này có thể là một kinh nghiệm nơiluan van tot nghiep download luanvanfull moi nhat z z @gmail.com Luan van thac si

thương trường cho những người mới muốn mua nhà qua đấu giá hoặc có thể

là một sự lựa chọn tốt nhất cho tất cả mọi người Quy trình đấu giá tại Mỹ cónhiều điểm khác biệt và khá chặt chẽ, nên điều quan trọng cho người bán vàngười mua là tìm hiểu kỹ trình tự của nó

Bán đấu giá bất động sản tại Mỹ chủ yếu là hình thức đấu giá bằng lờinói trực tiếp, rất dứt khoát và căng thẳng Những người nộp hồ sơ phải đặttrước một khoản đặt cọc và nộp phí đấu giá Giá khởi điểm là do người bánbất động sản quyết định

Một vài điều khoản của một cuộc bán đấu giá khá chặt chẽ, nó giúp tănghiệu quả của phiên đấu giá, tỷ lệ không thành công thấp, giá bán được cao Đấugiá viên như một chế tài độc quyền quyết định khi phiên đấu giá diễn ra Làngười cầm cán cân, có khả năng giảm thiểu những tiêu cực trong việc “mócngoặc giá”, hoặc thương lượng trước của những người tham gia Sau gần hơn

100 năm kinh nghiệm trong đấu giá tài sản, đấu giá viên tại Mỹ dường nhưtránh né được rất nhiều hành vi vi phạm của những người tham gia và đemđến giá thị trường cho sản phẩm – thực hiện đúng ý nghĩa lợi ích mà hìnhthức đấu giá có thể mang lại [18]

1.2.3 Nhật Bản

Tại Nhật Bản việc đấu giá bất động sản chủ yếu được thực hiện đối với cáctài sản bảo lãnh, cầm cố quá hạn, hoặc thi hành án theo quyết định của toà án Sauthời kỳ khủng hoảng kinh tế, tình hình đấu giá quyền sử dụng đất trên thị trườngbất động sản cũng bị ảnh hưởng bởi sự suy thoái kinh tế, các nhà chuyên kinhdoanh bất động sản cũng như các con nợ và toà án đều tập trung giải quyết nhữngbất động sản đang bị các ngân hàng cầm cố và tiến hành đấu giá Khi toà án địaphương tịch thu bất động sản của cá nhân không thanh toán được nợ và rao bán tàisản này, số tiền thu được sẽ tiến hành thanh toán cho những khoản nợ

Trong 4 nguồn lực phát triển của sản xuất (đất đai, lao động, vốn và khoaluan van tot nghiep download luanvanfull moi nhat z z @gmail.com Luan van thac si

học kỹ thuật), đất đai được coi là nguồn lực quan trọng hàng đầu và không thểthiếu được Các nước đều có các chính sách, pháp luật phù hợp cho từng giaiđoạn phát triển kinh tế - xã hội để đất đai được khai thác ngày càng hiệu quả hơn

mà điển hình là Đài Loan và Trung Quốc trong những năm qua [18]

1.3 Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam

1.3.1 Sơ lược tình hình đấu giá đất

Theo quy định, tất cả các tổ chức thuộc mọi thành phần kinh tế và các cánhân đều được phép tham gia đấu giá quyền sử dụng đất Nếu được chọn, tổchức hay cá nhân này sẽ được cấp quyết định giao hoặc cho thuê đất (màkhông phải lập lại dự án đầu tư), được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụngđất và có thể xây dựng công trình theo quy hoạch, kiến trúc đã được duyệt.Ngược lại, họ có trách nhiệm nộp tiền sử dụng đất hoặc thuê đất đúng tiến độquy định trong hồ sơ dự đấu giá và kết quả trúng đấu giá

Hiện nay có 3 hình thức đấu giá quyền sử dụng đất đã và đang được ápdụng rộng rãi như sau:

- Đấu giá bằng bỏ phiếu kín trực tiếp theo từng vòng

Là hình thức mở công bố công khai từng vòng, liên tục cho đến khikhông còn người trả giá cao hơn thì người cuối cùng có mức giá cao nhất sẽ

là người trúng giáSau khi tổ chức đấu giá vòng đấu thứ nhất, Hội đồng công bố kết thúcvòng đấu và mức giá trả cao nhất của vòng đấu này và tuyên bố vòng đấu tiếptheo, xác định số người tiếp tục tham gia vòng đấu giá, công bố giá sàn củavòng đấu tiếp theo Cuộc đấu giá sẽ kết thúc khi xác định được mức giá trảcao nhất và không còn người tiếp tục tham gia đấu giá

Hình thức này tối thiểu phải được thực hiện qua 3 vòng đấu bắt buộc.luan van tot nghiep download luanvanfull moi nhat z z @gmail.com Luan van thac si

Nếu sau 3 vòng đấu bắt buộc, đến một vòng đấu bất kỳ mà tất cả ngườitham gia đấu giá tự nguyện từ chối không tham gia đấu giá thì tổ chức bốcthăm để xác định người trúng đấu giá cho những người có mức bỏ giá caonhất của vòng đấu trước đó Giá trúng đấu giá là giá trả cao nhất của vòng đấuliền kề trước đó.

- Đấu giá bằng bỏ phiếu kín trực tiếp một vòng

Là mở kết quả công khai: Nếu đấu giá nhiều thửa đất trong cùng một lô đất

để xây dựng nhà ở thì việc xét giao người trúng đấu giá cho từng thửa đất dựatrên nguyên tắc thứ tự người bỏ giá từ cao xuống thấp được chọn vị trí cho đếnkhi đủ số lượng các thửa đất Nếu 1 thửa đất có nhiều người bỏ giá bằng nhau thì

tổ chức cho những người đó bắt thăm để chọn được người trúng giá

- Đấu giá công khai bằng lời

Hội đồng chỉ được công bố giá sàn vào lúc bắt đầu thực hiện phiên đấugiá Người tham gia đấug giá trả lời giá trực tiếp bằng lời liên tục cho đến khikhông còn người trả giá tiếp Người có mức giá trả cao nhất là người trúngđấu giá Trường hợp tất cả các đối tượng đều trả giá thấp hơn giá sàn thì hộiđồng đấu giá quyết định đình chỉ phiên đấu giá, báo cáo cơ quan chức năng cóthẩm quyền điều chỉnh giá sàn

Đấu giá quyền sử dụng đất thông qua hình thức đấu giá công khai có ưuđiểm là: Nó giúp lựa chọn được chủ thể có nhu cầu sử dụng đất thực sự vàđảm bảo cho quyền sử dụng đất được chuyển nhượng đúng với giá trị thựccủa nó, tránh được tình trạng đầu cơ đất đai Việc đưa đất đai vào các giao lưudân sự, kinh tế và chế định chúng bằng pháp luật là một tất yếu khách quan.Trong đó việc xác định giá sàn làm căn cứ đấu giá quyền sử dụng đất đượcxác định trên nguyên tắc sát với giá thực tế chuyển nhượng quyền sử dụngđất, quyền thuê đất tại khu vực của các thửa đất liền kề gần nhất có cùng mụcđích sử dụng với thửa đất đấu giá

luan van tot nghiep download luanvanfull moi nhat z z @gmail.com Luan van thac si

Các chính sách đấu giá quyền sử dụng đất mới được triển khai thực hiện

ở một số tỉnh, thành phố trực thuộc TW nhưng đã đạt được những kết quảnhất định, đem lại lợi ích chung cho cộng đồng, người sử dụng đất và Nhànước Một số mô hình đấu giá quyền sử dụng đất được áp dụng có quy môvừa và nhỏ với các loại hình, cách thức tổ chức đấu giá khác nhau như thànhphố Hà Nội; thành phố Hồ Chí Minh, thành phố Đà Nẵng Sau đây là sơlược tình hình đấu giá đất của một số địa phương trong thời gian qua

a Đấu giá quyền sử dụng đất ở thành phố Hà Nội

Đấu giá quyền sử dụng đất là một chủ trương lớn và là nhiệm vụ trọngtâm của thành phố Hà Nội, trên cơ sở quy định của pháp Luật Đất đai và cácvăn bản quy phạm pháp luật có liên quan, UBND thành phố Hà Nội ban hànhQuyết định số 66/2003/QĐ-UB ngày 29/5/2003 về việc ban hành Quy trìnhđấu giá quyền sử dụng đất để tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sỏ hạ tầng, bản quytrình này quy định chi tiết với 4 bước thực hiện và những quy định chặt chẽtới từng ngày cho việc đấu giá quyền sử dụng đất

Thành phố Hà Nội bắt đầu tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất từ năm

2003, kết quả thực hiện công tác đấu giá như sau: Trong đó năm 2003, Thànhphố thực hiện 6 dự án với diện tích 7,1 ha thu được 973 tỷ đồng Trong năm

2004, Hà Nội đã tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất tại 12 dự án thuộc 7 quận,huyện với tổng diện tích 32,3 ha đất và thu được tổng số tiền là 2.208 tỷ đồng.Năm 2005, Hà Nội thực hiện 30 dự án đấu giá quyền sử dụng đất, diện tíchgần 65 ha với tổng thu ước tính khoảng 2.000 tỷ đồng Trong đó chuyển tiếp

18 dự án từ năm 2004 sang và thực hiện mới 12 dự án, 65 ha là diện tích dựkiến sẽ đấu giá trong năm 2005 trên tổng quy mô diện tích dự kiến dành chođấu giá quyền sử dụng đất của Hà Nội là 153 ha [13]

Năm 2010, số dự án tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất là 33 dự án vàđấu giá đất nhỏ lẻ, xen kẽ với tổng số tiền (dự kiến) thu đấu giá quyền sửluan van tot nghiep download luanvanfull moi nhat z z @gmail.com Luan van thac si

dụng đất năm 2010 là 2.600 tỉ đồng (trong đó thu các dự án thuộc thành phốquản lý là 2.290 tỉ đồng, đấu giá đất nhỏ lẻ và thu tiền sử dụng đất khác docác quận, huyện thị xã quản lý là 310 tỉ đồng) Chia theo khối các đơn vị tổchức thực hiện như sau: Khối quận và thị xã: 8 dự án, số thu đấu giá khoảng

700 tỉ đồng; khối huyện: 21 dự án, số thu đấu giá khoảng 1.420 tỉ đồng; khốicác sở, ngành: 4 dự án, số thu đấu giá khoảng 480 tỉ đồng [13]

b Đấu giá quyền sử dụng đất ở thành phố Đà Nẵng

Đà Nẵng là thành phố trực thuộc trung ương và là trung tâm của các tỉnhmiền Trung Thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất, thành phố ĐàNẵng cũng đã ban hành quy chế đấu giá quyền sử dụng đất tại Quyết định số29/QĐ-UBND ngày 17/5/2008 về việc Ban hành Quy chế đấu giá quyền sửdụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất, cụ thể:

+ Tất cả những người tham gia đấu giá đều thực hiện đấu giá trực tiếp đểnhận quyền sử dụng đất dưới hình thức niêm yết công khai trong thời gian 15ngày và thông báo trên các phương tiện thông tin đại chúng 3 lần Sau khi hếtthời gian liêm yết giá, Hội đồng bán đấu giá gia hạn thêm thời gian nhận đơntrong 15 ngày

+ Mỗi đơn đăng ký tham gia đấu giá được cử 02 người đại diện vàophòng đấu giá và ngồi theo sự xắp xếp của Hội đồng bán đấu giá Khi muốn

ra ngoài phải có sự đồng ý của Hội đồng bán đấu giá

+ Mức chênh lệch mỗi lần hô giá là 50.000 đồng/m2 mỗi người tham giađấu giá được quyền hô nhiều lần không hạn chế cho đến khi không có ai hôgiá cao hơn Thời gian quy định hô giá cách nhau 5 phút (Hội đồng sẽ nhắc lại

03 lần), quá 05 phút không có ai tiếp tục hô thì người có mức giá cao nhất làngười trúng đấu giá [13]

Hình thức đấu giá: Trực tiếp, công khai hô bằng miệng và số lần hô đốivới mỗi đối tượng tham gia đấu giá không hạn chế Thời gian giữa mỗi lần hôgiá không quá 05 phút Đối tượng hô giá lần đầu phải bằng hoặc cao hơn giákhởi điểm, các lần hô tiếp theo không được thấp hơn giá hô trước đó

luan van tot nghiep download luanvanfull moi nhat z z @gmail.com Luan van thac si

Sau khi đối tượng tham gia đấu giá hô giá, người điều hành nhắc lại sốthứ tự và mức giá của đối tượng vừa hô 3 lần, mỗi lần cách nhau 50 giây Saukhi người điều hành phiên đấu giá nhắc lại lần cuối cùng, không có đối tượngnào hô giá cao hơn thì đối tượng vừa hô mức giá đó trúng đấu giá.

Nếu ngay ở lần đầu tiên, sau 05 phút kể từ khi người điều hành công bốbắt đầu đấu giá mà không có đối tượng hô giá, thì phiên đấu giá coi nhưkhông thành Toàn bộ số tiền đặt cược sẽ được sung vào quỹ ngân sách Nhànước và Hội đồng đấu giá lập biên bản hủy phiên đấu giá

Tại phiên đấu giá, nếu đối tượng đã hô giá cao hơn, sau đó rút lại giá đã

hô thì việc đấu giá được tổ chức lại ngay và bắt đầu từ giá đã hô trước đó.Người rút lại giá không được tham gia phiên đấu giá đó và được mời ra khỏiphòng đấu giá; đồng thời không được trả lại tiền đặt cược

- Sau khi việc bán đấu giá kết thúc Hội đồng sẽ lập biên bản tại chỗ vàmọi người tham gia đấu giá đều ký vào biên bản [13]

c Công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại Thành phố Hồ Chí Minh

Cũng là một thành phố thuộc trung ương, là trung tâm văn hóa, kinh tế,chính trị, xã hội của khu vực phía Nam Thành phố Hồ Chí Minh cũng là nơithực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất từ rất sớm Năm 2003 nguồnthu từ đất của thành phố Hồ Chí Minh là 700 tỷ đồng, năm 2004 là 1.700 tỷđồng và năm 2005 là hơn 1.400 tỷ đồng Để sử dụng nguồn thu đó thành phố

đã quyết định dành một phần lớn tiền thu được từ đấu giá quyền sử dụng đấtcho các quận, huyện nhằm khuyến khích khai thác giá trị từ đất Cụ thể nhưsau: để lại địa phương (quận, huyện có dự án đấu giá 50%, 40% và 30%nguồn thu từ đấu giá quyền SDĐ tương ứng với những khi đất trị giá dưới 50

tỷ đồng, 50 - 100 tỷ đồng và 100-500 tỷ đồng Các quận, huyện được tự tổchức đấu giá với đất công có diện tích 500-1.000m2 (nội thành) và 1.500-2.000m2 (ngoại thành) [13]

luan van tot nghiep download luanvanfull moi nhat z z @gmail.com Luan van thac si

1.3.2 Tình hình thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh và trên địa bàn thành phố Hạ Long (từ năm 2011 đến 2013)

1.3.2.1 Cơ sở pháp lý về bán đấu giá quyền sử dụng đất:

- Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 của Chính phủ về bánđấu giá tài sản; Thông tư số 23/2010/TT-BTP ngày 06/12/2010 của Bộ Tưpháp về Quy định chi tiết và hướng dẫn thực hiện Nghị định số17/2010/NĐ-CP;

- Thông tư số 137/2010/TT-BTC ngày 15/9/2010 của Bộ Tài chính Quyđịnh việc xác định giá khởi điểm của tài sản nhà nước bán đấu giá và chế độtài chính của Hội đồng bán đấu giá tài sản;

- Thông tư số 03/2012/TT-BTC ngày 05/01/2012 của Bộ Tài chính hớngdẫn mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng phí đấu giá, phí tham giađấu giá và lệ phí cấp Chứng chỉ hành nghề đấu giá tài sản;

- Thông tư số 48/2012/TT-BTC ngày 16/03/2012 của Bộ Tài chínhHướng dân việc xác định giá khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt động đấugiá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất;

- Quyết định số 720/2011/QĐ-UBND ngày 15/3/2011 của UBND TỉnhQuảng Ninh “V/v bàn hành quy chế bán đấu giá tài sản”;

- Quyết định số 2076/2012/QĐ-UBND ngày 21/8/2012 của UBND tỉnhQuảng Ninh về việc quy định mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụngphí đấu giá trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh

1.3.2.2 Kết quả triển khai thực hiện:

a Kết quả thực hiện trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh:

Năm 2011: Tổ chức Hội nghị triển khai thực hiện Nghị định số17/2010/NĐ-CP trên địa bàn tỉnh và ban hành Quyết định số 720/2011/QĐ-UBND ngày 15/3/2011 ban hành Quy chế bán đấu giá tài sản trên địa bàn tỉnhluan van tot nghiep download luanvanfull moi nhat z z @gmail.com Luan van thac si

Quảng Ninh Công tác bán đấu giá tài sản trên địa bàn tỉnh đã được quản lýthống nhất, bán đấu giá quyền sử dụng đất đã dần được chuyển giao cho tổchức bán đấu giá chuyên nghiệp Thực hiện báo cáo Bộ Tư pháp kết quả 01năm thi hành Nghị định số 17/2010/NĐ-CP Công tác xã hội hóa hoạt đấu giábước đầu được thực hiện, toàn tỉnh có 03 tổ chức hành nghề đấu giá (01Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản và 02 doanh nghiệp) hoạt động.

Toàn tỉnh đã thực hiện bán đấu giá quyền sử dụng đất thành công được

501 ô đất thu nộp ngân sách nhà nước 420.302.888.000 đồng, trong đó: Trungtâm dịch vụ bán đấu giá tài sản thực hiện ký 05 hợp đồng bán đấu giá thànhcông 36 ô đất (32.201.405.000 đồng); doanh nghiệp bán đấu giá tài sản thựchiện ký 05 hợp đồng bán đấu giá thành công 21 ô đất (16.250.351.000 đồng);Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất cấp huyện bán đấu giá thành công 444 ôđất (371.851.132.000 đồng) [23]

Năm 2012: Công tác bán đấu giá tài sản tiếp tục được thực hiện có hiệuquả theo Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 của Chính phủ vàQuy chế tạm thời về bán đấu giá tài sản ban hành kèm theo Quyết định số720/2011/QĐ-UBND ngày 15/3/2011 của UBND tỉnh Năm 2012, trên địabàn Tỉnh có 01 Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản thuộc Sở Tư pháp và 03doanh nghiệp bán đấu giá tài sản Thực hiện bán đấu giá quyền sử dụng đấtthành công được 103 ô đất thu nộp ngân sách nhà nước 43.389.100.000 đồng,trong đó: Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản thực hiện ký 3 hợp đồng bánđấu giá thành công 20 ô đất (9.425.067.000 đồng); doanh nghiệp bán đấu giátài sản thực hiện ký 04 hợp đồng bán đấu giá thành công 16 ô đất(7.740.054.000 đồng); Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất cấp huyện bánđấu giá thành công 79 ô đất (26.223.979.000 đồng) [23]

Năm 2013: UBND tỉnh đã phê duyệt Kế hạch “phát triển và tăng cườngnăng lực đội ngũ Đấu giá viên trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2013 –luan van tot nghiep download luanvanfull moi nhat z z @gmail.com Luan van thac si

2015, định hướng đến năm 2020”; sơ kết 03 năm thực hiện Nghị định số17/2010/NĐ-CP của Chính phủ về bán đấu giá tài sản.

Công tác bán đấu giá tài sản tiếp tục được thực hiện theo Nghị định số17/2010/NĐ-CP và Quyết định số 720/2011/QĐ-UBND của UBND tỉnh.Năm 2013 trên địa bàn tỉnh có 01 Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản, 04doanh nghiệp bán đấu giá tài sản Thực hiện bán đấu giá quyền sử dụng đấtthành công được 213 ô đất thu nộp ngân sách nhà nước 102.073.735.000đồng, trong đó: Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản thực hiện ký 6 hợpđồng bán đấu giá thành công 28 ô đất (12.518.143.000 đồng); doanh nghiệpbán đấu giá tài sản thực hiện ký 7 hợp đồng bán đấu giá thành công 25 ô đất(12.980.485.000 đồng); Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất cấp huyện bánđấu giá thành công 160 ô đất (76.575.107.000 đồng) [23]

b Kết quả thực hiện trên địa bàn thành phố Hạ Long:

- Về tổ chức, hoạt động của Hội đồng bán đấu giá:

Căn cứ Quyết định số 756/QĐ-UBND ngày 27/5/2010 của UBNDThành Phố Hạ Long “V/v quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơcấu tổ chức của Trung tâm phát triển quỹ đất thành phố Hạ Long” UBNDthành phố Hạ Long giao cho Trung tâm phát triển quỹ đất thành phố thammưu cho thành phố trong lĩnh vực đấu giá quyền sử dụng đất

Từ năm 2011 đến hết năm 2013: Hội đồng bán đấu giá tài sản cấp huyện

do Thành phố quyết định thành lập để bán đấu giá tài sản Thành phần Hộiđồng đấu giá bao gồm: Lãnh đạo UBND thành phố làm chủ tịch Hội đồng;Lãnh đạo các phòng, ban, đơn vị: Trung tâm PTQĐ - phó chủ tịch Hội đồng,

Tư pháp Ủy Viên; Tài chính kế hoạch Ủy viên, Tài nguyên môi trường

-Ủy viên, Quản lý đô thị - -Ủy viên, Thanh tra thành phố - -Ủy viên, Viện Kiểmsát - Ủy viên, Công an - Ủy viên, Chi cục thuế - Ủy viên và Chủ tịch UBNDphường nơi có đất đấu giá - Ủy viên

- Về trình tự thủ tục bán đấu giá:

luan van tot nghiep download luanvanfull moi nhat z z @gmail.com Luan van thac si

Giao Trung tâm phát triển quỹ đất cùng các phòng, ban chuyên môntham mưu các ô đất, khu đất có đủ điều kiện để tổ chức bán đấu giá, báo cáoUBND thành phố phê duyệt danh mục đấu giá.

Sau khi Trung tâm phát triển quỹ đất trình UBND thành phố phê duyệt

kế hoạch và phương án đấu giá, giao phòng Tài chính kế hoạch chủ trì phốihợp cùng các đơn vị liên quan (Trung tâm PTQĐ, phòng Tài nguyên - Môitrường, phòng Quản lý đô thị, Chi cục thuế TP và UBND phường nơi có đấtđấu giá) xây dựng giá khởi điểm Giá khởi điểm xây dựng dựa trên căn cứviệc khảo sát giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường lâncận khu vực có ô đất, lô đất bán đấu giá báo cáo, tham mưu UBND thành phốphê duyệt (Căn cứ quyết định số 2144/QĐ-UBND ngày 27/8/2012 của UBNDtỉnh Quảng Ninh “V/v ủy quyền cho Chủ tịch Ủy ban Nhân dân các huyện, thị

xã, thành phố quyết định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất đối vớicác thửa đất thuộc thẩm quyền giao đất, cho thuê đất của Chủ tịch UBND cáchuyện, thị xã, thành phố”

Giao Trung tâm PTQĐ tham mưu Quy chế đấu giá, thông báo mời đấugiá (Thông tin rộng rãi trên các phương tiện thông tin đại chúng như: BáoQuảng Ninh, trang website của thành phố, công khai quy hoạch sử dụng đất,niêm yết công khai về việc bán đấu giá tài sản tại trụ sở UBND phường nơi cóđất đấu giá…), tiếp nhận đơn xin tham gia đấu giá, thu tiền đặt trước…

Căn cứ vào lượng đơn xin tham gia đấu giá, UBND thành phố tổ chứcphiên đấu giá Hình thức, trình tự đấu giá và các bước tiếp theo tiến hành theoquy định hiện hành

- Về kết quả bán đấu giá quyền sử dụng đất:

Năm 2011: Tổng số bán đấu giá: 70 ô đất, tổng giá trị theo giá khởiđiểm: 258.901.700.000 đồng Trong đó: Số ô đất bán đấu giá thành công: 31 ôđất, tổng giá trị trúng đấu giá: 123.517.554.000 đồng; Số ô đất bán đấu giákhông thành công: 39 ô đất, tổng giá trị bán đấu giá không thành:155.092.400.000 đồng [28]

luan van tot nghiep download luanvanfull moi nhat z z @gmail.com Luan van thac si

Năm 2012: Tổng số bán đấu giá: 51 ô đất, tổng giá trị theo giá khởiđiểm: 171.836.530.000 đồng Trong đó: Số ô đất bán đấu giá thành công: 3 ôđất, tổng giá trị trúng đấu giá: 1.875.382.810 đồng; Số ô đất bán đấu giákhông thành công: 48 ô đất, tổng giá trị bán đấu giá không thành:170.107.330.000 đồng [28].

Năm 2013: Tổng số bán đấu giá: 170 ô đất, tổng giá trị theo giá khởiđiểm: 548.121.930.000 đồng Trong đó: Số ô đất bán đấu giá thành công: 12 ôđất, tổng giá trị trúng đấu giá: 15.891.478.040 đồng; Số ô đất bán đấu giákhông thành công: 158 ô đất, tổng giá trị bán đấu giá không thành:533.283.450.000 đồng [28]

1.4 Đánh giá chung về tổng quan

Trên cơ sở khoa học, căn cứ pháp lý và thực tiễn, tôi đã tổng quan cácnghiên cứu trên Thế giới và Việt Nam Tôi nhận thấy việc nghiên cứu về đấugiá quyền sử dụng đất của một số dự án trên địa bàn thành phố Hạ Long là rấtcần thiết góp phần hoàn thiện quy trình, cơ chế, nhằm tăng cường hiệu quảcủa công tác đấu giá quyền sử dụng đất, phát huy nguồn nội lực từ đất đaitrong quá trình công nghiệp hoá - hiện đại hoá đất nước Tôi xin cam đoanrằng chưa có ai nhận học vị sau đại học trên địa bàn nghiên cứu về lĩnh vực:đấu giá quyền sử dụng đất của một số dự án trên địa bàn

luan van tot nghiep download luanvanfull moi nhat z z @gmail.com Luan van thac si

Chương 2 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

- Đối tượng nghiên cứu: Công tác đấu giá quyền sử dụng đất thành phố

Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh

- Phạm vi nghiên cứu:

Đề tài chỉ giới hạn nghiên cứu, đánh giá hiệu quả công tác đấu giá quyền

sử dụng đất qua 3 dự án đã tiến hành đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bànthành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh

2.2 Nội dung nghiên cứu

2 2.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của thành phố Hạ Long

- Điều tra đánh giá điều kiện tự nhiên: Vị trí địa lý, khí hậu, thủy văn,nguồn nước

- Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội; tăng trưởng kinh tế, thực trạngphát triển các ngành, chuyển dịch cơ cấu kinh tế, dân số lao động, cơ sở hạtầng, cảnh quan môi trường

2.2.2 Tình hình quản lý đất đai theo 13 nội dung quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn thành phố Hạ Long

2.2.3 Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hạ Long

- Giới thiệu khái quát về 03 dự án

- Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất của 03 dự án

- Ưu điểm và hạn chế của công tác đấu giá quyền sử dụng đất

2.2.4 Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất

- Hiệu quả kinh tế

- Hiệu quả xã hội

- Hiệu quả đối với công tác quản lý và sử dụng đất đai

luan van tot nghiep download luanvanfull moi nhat z z @gmail.com Luan van thac si

2.2.5 Đề xuất một số giải pháp, kiến nghị đối với công tác đấu giá quyền SDĐ

- Về chính sách của Nhà nước

- Giải pháp về kỹ thuật (giá đất, quy trình, cách thức tổ chức đấu giá )

- Các giải pháp về cơ chế tài chính

2.3 Phương pháp nghiên cứu

2.3.1 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp

Tìm hiểu, thu thập các văn bản có liên quan đến công tác đấu giá đất, các

số liệu có liên quan đến công tác đấu giá đất Các tài liệu bao gồm những vănbản pháp quy, các giáo trình, bài giảng, các công trình nghiên cứu của các tácgiả có liên quan Từ đó hệ thống hóa và kế thừa các tài liệu đã nghiên cứuhoặc có liên quan đến đề tài, trên cơ sở đó có cái nhìn rõ nét về lĩnh vựcnghiên cứu

2.3.2 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp

Tiến hành điều tra và phỏng vấn theo bộ câu hỏi được chuẩn bị sẵn, thuđược 100 phiếu điều tra trên các đối tượng nghề nghiệp và nơi công tác khácnhau để từ đó có kết quả phân tích đánh giá sát thực, cụ thể: 36 phiếu điều traphỏng vấn 36 cán bộ đại diện 36 phòng, ban, đơn vị thuộc thành phố Hạ Long;

20 phiếu điều ta phỏng vấn 20 cán bộ địa chính của 20 phường thuộc thành phố

Hạ Long; 44 phiếu điều tra phỏng vấn 44 người có nghề nghiệp khác nhau cóđến giao dịch tại bộ phận một cửa của 20 phường thuộc thành phố Hạ Long(mỗi phường phỏng vấn từ 2 -3 người)

2.3.3 Phương pháp phân tích tổng hợp

Tổng hợp và phân tích số liệu, kết hợp các yếu tố định tính với địnhlượng, các vấn đề vĩ mô và vi mô trong phân tích, mô tả, so sánh và đánh giáquy trình, để làm rõ những đặc điểm ưu việt và hiệu quả trong việc thực hiệnđấu giá quyền sử dụng đất

luan van tot nghiep download luanvanfull moi nhat z z @gmail.com Luan van thac si

Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Hạ Long

3.1.1 Điều kiện tự nhiên

3.1.1.1 Vị trí địa lý.

Ngày 27/12/1993, thành phố Hạ Long được chính thức thành lập trên cơ

sở của thị xã Hồng Gai Ngày 16/8/2001, hai xã Việt Hưng và Đại Yên củahuyện Hoành Bồ được sáp nhập về thành phố Hạ Long theo Nghị định số51/2001/NĐ-CP của Chính phủ, làm cho Thành phố trải dài từ Yên Lập (sátvới địa phận thị xã Quảng Yên) tới Đèo Bụt (sát với địa phận thành phố CẩmPhả) như hiện nay Như vậy thành phố Hạ Long có vị trí địa lý:

Từ 20055’ đến 21005’ vĩ độ Bắc

Từ 106050’ đến 107030’ kinh độ Đôngluan van tot nghiep download luanvanfull moi nhat z z @gmail.com Luan van thac si

Thành phố Hạ Long gồm có 20 phường, nằm ở vị trí Tây bắc vịnh Bắc

bộ, có trục Quốc lộ 18A đi qua; cách Hà Nội 165 km về phía Tây, cách cửakhẩu Quốc tế Móng Cái 180km về phía Tây nam, với bờ biển dài trên 50 km.Phía Bắc và Tây bắc giáp huyện Hoành Bồ

Phía Nam thông ra biển qua vịnh Hạ Long và thành phố Hải Phòng

Phía Đông và Đông bắc giáp thành phố Cẩm Phả

Phía Tây và Tây nam giáp thị xã Quảng YênVới vị trí “đắc địa”, thuận lợi cả giao thông thuỷ, bộ và các điều kiện tựnhiên - xã hội, Hạ Long là trung tâm chính trị, hành chính, kinh tế của tỉnhQuảng Ninh, tập trung các cơ quan đầu não của tỉnh; các công trình kiến trúclớn, đẹp, hiện đại, đặc trưng cho nhiều giai đoạn phát triển của lịch sử Thànhphố Hạ Long hôm nay còn được biết đến với hàng loạt các khu, cụm côngnghiệp, khu dân cư mới, khu du lịch, bến cảng, trung tâm thương mại, siêu thị,ngân hàng, các trung tâm y tế, giáo dục và đào tạo lớn, các công trình hạ tầng.Tổng diện tích tự nhiên của thành phố Hạ Long là 27.195,03 ha Có Quốc

lộ 18A chạy qua, có cảng biển, có bờ biển dài 50 km, có vịnh Hạ Long hai lầnđược UNESCO công nhận là Di sản thiên nhiên thế giới, với diện tích 434 km2

3.1.1.2 Địa hình, địa mạo.

- Hạ Long là thành phố ven biển vịnh Bắc bộ, có địa hình đa dạng vàphức tạp, gồm cả đồi núi, thung lũng, vùng ven biển và hải đảo, được chiathành 3 vùng rõ rệt [27]

+ Vùng đồi núi: Đây là cánh cung bao bọc toàn bộ phía Bắc và Đông bắcQuốc lộ 18A) chiếm 70% diện tích đất Thành phố, gồm các dải đồi cao trungbình từ 150 - 250m, ngọn núi cao nhất 504m, chạy dài từ Yên Lập đến Hà Tu,thấp dần về phía biển, độ dốc trung bình từ 15 - 20% xen giữa đồi núi là nhữngthung lũng nhỏ, hẹp

luan van tot nghiep download luanvanfull moi nhat z z @gmail.com Luan van thac si

+ Vùng ven biển: Bao gồm địa phận ở phía Nam Quốc lộ 18A, đây là dảiđất hẹp, đất bồi tụ chân núi và bãi bồi ven biển, tuy là vùng đất thấp nhưngkhông được bằng phẳng, độ cao trung bình từ 0,5 - 5m.

+ Vùng hải đảo: Đây là toàn bộ diện tích vùng vịnh thuộc Thành phố,gồm khoảng trên 750 hòn đảo lớn, nhỏ, chủ yếu là đảo núi đá Riêng đảoTuần Châu nằm phía Tây nam Thành phố đã được nối với đất liền bằngđường ra đảo dài 2 km, diện tích đảo trên 400 ha [27]

Lượng mưa trung bình năm là 1832 mm, phân bố không đều trong năm

Mùa đông thường có sương mù dày đặc, sương muối thường xuất hiện từtháng 12 đến tháng 3 năm sau, tập trung nhiều ở những vùng đồi núi [27].Các sông chính chảy qua địa phận Thành phố gồm có sông Diễn Vọng,sông Vũ Oai, sông Man, sông Trới đổ vào vịnh Cửa Lục và sông Míp đổ vàoluan van tot nghiep download luanvanfull moi nhat z z @gmail.com Luan van thac si

hồ Yên Lập Ngoài ra còn có các dòng suối nhỏ và ngắn chảy dọc sườn núiphía nam từ Hồng Gai ra Hà Tu, Hà Phong Sông, suối chảy trên địa phận HạLong nhỏ và ngắn, lưu lượng nước không nhiều và phân bố không đều trongnăm, do địa hình dốc nên mực nước dâng lên nhanh và thoát cũng nhanh [27].Vùng biển Hạ Long chịu ảnh hưởng trực tiếp của chế độ nhật triều vịnhBắc Bộ, biên độ dao động thuỷ triều trung bình là 3,6 m [27].

3.1.2 Các nguồn tài nguyên

3.1.2.1 Tài nguyên đất.

Căn cứ vào đặc điểm địa hình, sự hình thành và cấu tạo của đất, đất đaithuộc thành phố Hạ Long được phân thành các nhóm đất chính như sau: Đấtcát ven biển (C), đất mặn (M), đất phù sa (P), đất mùn vàng đỏ trên núi (HV),đất vàng đỏ (FV), đất Gơlây (G), đất xám (X), đất nhân tác (NT) [27]

3.1.2.2 Tài nguyên nước.

Hạ Long nằm trong vùng có mưa lớn bình quân 1800 - 2000 mm/năm,

do địa hình dốc, các sông suối nhỏ và ngắn đều từ trên núi cao đổ thẳngxuống vịnh Hạ Long nên nguồn nước mặt phụ thuộc rất lớn vào các mùatrong năm, về mùa khô nguồn nước dễ bị ô nhiễm bởi chất thải công nghiệp,nông nghiệp và sinh hoạt [27]

Theo kết quả báo cáo đánh giá nguồn nước ngầm do Trung tâm Nghiên cứuMôi trường Địa chất - Trường Đại học Mỏ Địa chất thực hiện thì nước ngầm ởthành phố Hạ Long có trữ lượng không lớn, tầng chứa nước hệ Trias T3 (n - r)

Có thể khai thác nguồn nước ngầm bằng cách khoan giếng ở độ sâu từ 100 - 130

m, lượng nước khai thác cao nhất đạt tới 20.626 m3/ngày đêm [27]

3.1.2.3 Tài nguyên rừng.

Theo số liệu thống kê đất đai tính đến 01/01/2011, diện tích đất có rừngcủa thành phố Hạ Long 7.002,20 ha trong đó: rừng phòng hộ là 3.948,86 ha;rừng ngập mặn (phòng hộ ven biển) 610,99 ha; rừng sản xuất 1.678,74 ha;luan van tot nghiep download luanvanfull moi nhat z z @gmail.com Luan van thac si

rừng đặc dụng 297,48 ha [27].

Rừng tự nhiên: bao gồm rừng nghèo, rừng phục hồi và rừng ngập mặn.Rừng trồng: với các loài cây chủ yếu là thông, keo, bạch đàn và vườnrừng trồng xen cây ăn quả [27]

4.1.2.4 Tài nguyên biển.

Biển ở Hạ Long có những đặc điểm riêng biệt về địa hình địa mạo,không những có tiềm năng lớn về du lịch mà còn là vùng biển có tiềm năngphong phú về khai thác và nuôi trồng thuỷ sản, phát triển cảng biển, giaothông đường thuỷ và công nghiệp sửa chữa đóng mới tàu biển

- Về thuỷ sản:

Biển vùng vịnh Hạ Long là vùng biển kín, nhiều cồn rạn nên vùng biển

Hạ Long có nhiều loại hải sản cư trú và sinh sống Với 950 loài cá, 500 loạiđộng vật thân mềm và 400 loài giáp xác trong đó có nhiều loài hải sản có giátrị kinh tế cao như cá thu, nhụ, song, hồi, tráp, chim, bơn khế, hồng nục gia,lương mồi, má nhòng, tôm, mực, ngọc trai, bào ngư, sò huyết, các dải đángầm san hô trong vịnh cũng khá phong phú với 117 loài thuộc 40 họ, 12nhóm Ngoài khơi thuộc vùng biển Hạ Long là 1 trong 4 ngư trường lớn củanước ta [27]

- Ngoài nguồn lợi thuỷ sản mà vùng biển mang lại, còn cho phép pháttriển ngành cảng biển như cảng nước sâu Cái Lân, cảng du lịch, cảng than vàmột số cảng nhỏ khác Cùng với sự phát triển của cảng biển, ngành đóng tàucũng được phát triển mạnh mẽ tạo nên một nền kinh tế biển đa dạng, phongphú với quy mô lớn [27]

3.1.2.5 Tài nguyên khoáng sản.

Thành phố Hạ Long có nhiều loại tài nguyên khoáng sản, tập trung chủ yếu

là than đá và một số vật liệu xây dựng khác như đá vôi, đất sét và cao lanh

Than đá: là nguồn khoáng sản quan trọng nhất, tập trung chủ yếu ở phíaluan van tot nghiep download luanvanfull moi nhat z z @gmail.com Luan van thac si

Bắc và Đông Bắc Thành phố, trên địa bàn các phường Hà Khánh, Hà Lầm,

Hà Trung, Hà Tu và Hà Phong Theo số liệu thống kê của Tổng công ty thanViệt Nam nay là TKV (Quy hoạch phát triển ngành than Việt Nam giai đoạn2001-2010 có xét triển vọng đến năm 2020), trữ lượng địa chất là 592 triệutấn; Trữ lượng than huy động vào khai thác 270 triệu tấn (chiếm gần 50% sovới toàn ngành), mỗi năm có thể khai thác khoảng 5 triệu tấn bao gồm cả lộthiên và hầm lò Than của Hạ Long chủ yếu là loại than Antraxit và bánAntraxit, tỷ lệ than cục thấp, chủ yếu tiêu dùng nội địa

Vật liệu xây dựng: khoáng sản làm vật liệu xây dựng trên địa bàn Thànhphố gồm có đá vôi, đất sét, đáng kể nhất là đá vôi có trữ lượng 1,3 tỷ tấn tậptrung chủ yếu ở Hà Phong, Đại Yên; đất sét có trữ lượng 41,5 triệu m3 tậptrung chủ yếu ở Giếng Đáy, Hà Khẩu với chất lượng tương đối tốt dùng chosản xuất xi măng, gạch ngói [27]

3.1.2.6 Tài nguyên nhân văn.

Thành phố Hạ Long là vùng đất có lịch sử hình thành và phát triển lâuđời, nằm trong cái nôi sản sinh ra giai cấp công nhân Việt Nam, có tinh thầnhiếu học, năng động, sáng tạo, có nguồn lao động dồi dào, có đội ngũ khoahọc lớn mạnh, công nhân có tay nghề cao nòng cốt tiếp thu khoa học côngnghệ mới áp dụng sản xuất Trải qua hàng nghìn năm dựng nước và giữ nước,nhân dân thành phố Hạ Long nói riêng và tỉnh Quảng Ninh nói chung đã xâydựng nên truyền thống văn hiến, nền văn hoá đậm đà bản sắc dân tộc [27]

3.1.2.7 Tài nguyên du lịch.

Cảnh quan biển - đảo vịnh Hạ Long là tài nguyên du lịch nổi trội, có sứccạnh tranh nhất Hình thái và bố cục kỳ lạ của các hòn đảo gắn liền với truyềnthuyết “Rồng Hạ” là hình ảnh vô cùng độc đáo, hấp dẫn du khách bốnphương Cảnh quan của đô thị Hạ Long – đô thị ven biển với hơn 100 nămphát triển gắn liền với lịch sử phát triển của ngành than cũng là yếu tố đặc biệtthu hút du khách [27]

luan van tot nghiep download luanvanfull moi nhat z z @gmail.com Luan van thac si