An cư lạc nghiệp là quan niệm, phương châm đã được con người Việt Nam và người phương Đông xem trọng. Từ bao thế hệ qua,bố mẹ luôn dặn dò con cái về tầm quan trọng của nhà ở. Nhà ở là một loại tài sản lớn của con người có chức năng phản ánh sự phát triển của kinh tế xã hội và thể hiện sự phát triển của một quốc gia. Trong các loại tài sản, nhà ở được xem là loại tài sản có giá trị lớn. Chính vì vậy, để xây dựng nhà ở cần phải có nguồn kinh phí lớn hoặc đối với chủ đầu tư cần có nguồn vốn lớn. Tuy nhiên, phần lớn các chủ đầu tư thường không có sẵn nguồn vốn để xây dựng một dự án nhà ở mà phải thực hiện các phương thức nhằm huy động vốn. Trong kinh doanh, có nhiều cách để doanh nghiệp huy động vốn như vay vốn kinh doanh từ ngân hàng thương mại hoặc là kêu gọi đầu tư hợp tác từ bên khác,… Từ đó hình thức huy động vốn từ những khách hàng có nhu cầu mua nhà trước thời điểm nhà được xây dựng hoàn thành ra đời. Điều này là cơ sở để các giao dịch về nhà ở hình thành trong tương lai ra đời. Do đó, pháp luật cần ban hành các quy định pháp luật điều chỉnh quan hệ pháp luật này trên thực tế nhằm đảm bảo quyền lợi cho các bên tham gia giao dịch.
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI
Khái quát về nhà ở hình thành trong tương lai
Nhà ở, theo từ điển tiếng Việt, là công trình xây dựng có mái, tường bao quanh và cửa ra vào, phục vụ cho sinh hoạt văn hóa, xã hội hoặc cất giữ vật chất Trong pháp luật dân sự, nhà ở được coi là bất động sản do tính không di chuyển của nó, và có thể được sử dụng làm tài sản cho các giao dịch như tặng cho, cho thuê, thế chấp hoặc mua bán Ngoài ra, từ góc độ pháp luật xây dựng, nhà ở được định nghĩa là sản phẩm từ sức lao động của con người, là công trình xây dựng với vật liệu và thiết bị lắp đặt, được liên kết với đất và có thể bao gồm cả phần dưới và trên mặt đất, được xây dựng theo thiết kế.
Theo Hiến Pháp 2013, công dân có quyền có nơi ở hợp pháp, đây là quyền cơ bản của mỗi cá nhân Nhà ở không chỉ là nhu cầu thiết yếu mà còn là tài sản có giá trị lớn, được hình thành từ sức lao động của cá nhân Theo pháp luật dân sự, nhà ở được xem là bất động sản, và người sở hữu có quyền mua, bán, tặng, cho Luật Nhà ở 2014 định nghĩa nhà ở là công trình xây dựng phục vụ nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, từ đó cụ thể hóa khái niệm nhà ở và phân loại các loại giao dịch dân sự liên quan.
Trước khi tìm hiểu nhà ở HTTTL thì ta cần biết tài sản HTTTL là gì? Trong
Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 2015 đề cập đến tài sản nhưng không cung cấp khái niệm cụ thể Theo khoản 2 Điều 105, tài sản được phân loại thành động sản và bất động sản, bao gồm cả tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai Thuật ngữ "tài sản hình thành trong tương lai" được định nghĩa trong bộ luật này, bao gồm tài sản chưa hình thành và tài sản đã hình thành nhưng quyền sở hữu được xác lập sau thời điểm giao dịch.
Trong lĩnh vực lập pháp tại Việt Nam, khái niệm “tài sản hình thành trong tương lai” vẫn còn mới mẻ và chưa đồng nhất Mặc dù đã được quy định trong nhiều ngành luật, mỗi ngành lại có cách tiếp cận và khía cạnh khác nhau, dẫn đến sự khác biệt trong việc giải thích về nhà ở hình thành trong tương lai.
Theo Văn bản hợp nhất số 12/VBHN-VPQH ngày 15/7/2020, Luật Kinh doanh bất động sản định nghĩa nhà ở hình thành trong tương lai là những nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng Điều này có nghĩa là nhà ở hình thành trong tương lai là những dự án đang được đầu tư xây dựng nhưng chưa hoàn thành để đưa vào sử dụng.
Nhà ở là một tài sản đặc biệt, và nhà ở hình thành trong tương lai (HTTTL) cũng là một loại tài sản HTTTL Hiện tại, nhà ở chưa được xây dựng hoàn chỉnh, mà chỉ có các điều kiện và cơ sở nhất định cho thấy rằng nhà đó sẽ được hoàn thành trong tương lai Do đó, chế định về “nhà ở hình thành trong tương lai” sẽ phải tuân theo các quy định chung của pháp luật dân sự liên quan đến tài sản.
HTTTL, pháp luật về nhà ở và pháp luật về kinh doanh bất động sản.
Khái quát về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
Hợp đồng mua bán tài sản là phương thức phổ biến để xác lập quyền sở hữu tài sản Theo quy định của pháp luật dân sự, hợp đồng này được định nghĩa là sự thỏa thuận giữa các bên, trong đó bên bán chuyển nhượng quyền sở hữu tài sản cho bên mua.
Khoản 9, Điều 3 của Luật Nhà ở năm 2014 quy định về việc trả tiền cho bên bán Ý chí của các bên được thể hiện qua các điều khoản trong hợp đồng, điều này là cơ sở để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên trong giao dịch mua bán nhà ở.
Nhà ở là tài sản đặc biệt, do đó, khi thực hiện giao dịch mua bán, ngoài việc tuân thủ pháp luật dân sự, còn phải tuân theo Luật nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản Cụ thể, "Hợp đồng mua bán nhà ở, mua bán nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật này, Luật nhà ở và luật khác có liên quan." Điều này cho thấy rằng, dù giao dịch nhà ở chưa hình thành hoặc chưa xác lập quyền sở hữu, hợp đồng mua bán nhà ở vẫn được coi là hợp đồng mua bán tài sản.
Theo quy định về tài sản HTTTL và nhà ở HTTTL, nhà ở được xem là tài sản có giá trị lớn, do đó, việc ký kết hợp đồng mua bán nhà ở là hình thức pháp lý an toàn nhất cho các bên Hợp đồng này không chỉ thể hiện ý chí của các bên trong giao dịch mà còn bao gồm các điều khoản nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của họ.
Hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL là biên bản thỏa thuận giữa các bên liên quan về việc mua bán nhà ở, bao gồm cả những căn nhà đang trong quá trình xây dựng hoặc đã hoàn thành nhưng chưa được xác lập quyền sở hữu.
2.2.2 Đặc điểm của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
Hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL không chỉ có các đặc điểm chung như là hợp đồng ưng thuận, mang tính song vụ và có tính chất đền bù, mà còn sở hữu những đặc điểm riêng biệt.
Hợp đồng mua bán có thể liên quan đến đối tượng chưa hình thành hoặc đã hình thành nhưng chưa xác lập sở hữu tại thời điểm giao kết Hợp đồng sẽ có hiệu lực từ khi được công chứng và chứng thực, đảm bảo các điều kiện về hình thức và quy định pháp luật.
Theo Điều 430 Bộ luật Dân sự năm 2015, thời điểm hợp đồng có hiệu lực đánh dấu sự phát sinh quyền và nghĩa vụ của cả hai bên trong giao dịch mua bán Điều này yêu cầu cả hai bên phải cam kết thực hiện đúng các thỏa thuận đã đạt được để hoàn thành hợp đồng.
Bên mua trong hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL có quyền chuyển nhượng hợp đồng cho bên thứ ba sau khi hoàn tất giao dịch Việc chuyển nhượng này được thực hiện khi nhà ở chưa được đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở Đây là đặc điểm nổi bật của hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL, cho phép việc chuyển nhượng diễn ra dễ dàng hơn khi nhà ở chưa hình thành và chưa có giấy tờ xác lập quyền sở hữu.
Hợp đồng mua bán nhà ở hình thức hợp tác đầu tư tiềm ẩn nhiều rủi ro cho người mua, do đối tượng giao dịch chưa được hình thành khi hợp đồng có hiệu lực Thêm vào đó, việc xác lập quyền sở hữu nhà ở thường diễn ra chậm, dẫn đến việc quyền sở hữu không thể chuyển nhượng cho bên mua tại thời điểm giao dịch.
THỰC TIỄN ÁP DỤNG VÀ MỘT SỐ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN
Một số tranh chấp thường xảy ra liên quan đến hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
Trước yêu cầu về thực trạng áp dụng Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản, nhiều hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL vẫn được ký kết dưới các hình thức khác nhau, tạo ra những “biến thể” nhằm huy động vốn sớm hơn quy định Điều này dẫn đến một số tranh chấp phổ biến liên quan đến hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL.
Tình trạng vi phạm nghĩa vụ cung cấp thông tin của chủ đầu tư là một vấn đề nghiêm trọng Sau khi ký hợp đồng, quyền được cung cấp thông tin của người mua vẫn rất quan trọng, vì họ đang chuyển giao tiền mà chưa nhận tài sản thực tế, dẫn đến rủi ro cao Hiện nay, thông tin từ chủ đầu tư chủ yếu chỉ được cung cấp trước và trong quá trình ký kết hợp đồng Pháp luật hiện hành chưa quy định rõ ràng về quyền được cung cấp thông tin cho người mua nhà sau khi hợp đồng đã ký, khiến họ không có cơ hội tham gia vào quá trình xây dựng dự án Thêm vào đó, thông tin cung cấp thường không đầy đủ, vì bên bán chỉ muốn trình bày những thông tin có lợi nhất để thu hút khách hàng.
Vào năm 2011, Công ty X đã trở thành đơn vị phân phối độc quyền các căn hộ từ 68 đến 117 m² tại tòa CT2, chung cư B5 Cầu Diễn, Hà Nội Dự án bao gồm 6 tòa tháp cao 30 tầng, tọa lạc tại vị trí đắc địa, ô góc mặt đường Hoàng Quốc Việt kéo dài và đường K3 Cầu Diễn, chỉ cách ngã tư Hoàng Quốc Việt – Phạm Văn Đồng 1,2 km Với tổng diện tích hơn 27.000 m², giá gốc chỉ 15 triệu/m² (chưa bao gồm VAT) và giá bán chênh 50 triệu cho mỗi căn, đây là mức giá cạnh tranh nhất trên thị trường, rất phù hợp cho các hộ gia đình đang tìm kiếm một nơi sống lý tưởng với ngân sách hợp lý.
Sau hai năm công bố thông tin về việc bán căn hộ chung cư, nhiều tranh chấp đã phát sinh do chủ đầu tư vi phạm nghĩa vụ cung cấp thông tin Dự án CT5, do hai liên doanh làm chủ đầu tư, được phê duyệt với 4 tổ hợp chung cư cao từ 11 đến 21 tầng Tuy nhiên, chủ đầu tư đã tự ý thiết kế các tòa nhà cao từ 28 đến 30 tầng và bán khống hơn 1.000 căn hộ, thu về hàng trăm tỷ đồng Đặc biệt, họ còn tự ý xin chuyển đổi một phần dự án sang nhà ở xã hội mà không thông báo cho khách hàng.
Nhiều chủ đầu tư thường giấu thông tin về quyền sử dụng đất của dự án, như tình trạng và thời hạn giao đất, khiến người mua nhà dễ bỏ qua các quy định quan trọng trong hợp đồng Điều này dẫn đến việc nhiều dự án căn hộ thương mại có giá bán rẻ, nhưng thực chất không hề rẻ do chủ đầu tư thuê đất từ nhà nước với thời hạn 20-50 năm Khi hết thời hạn thuê, nhà nước có quyền thu hồi đất, để lại cho người mua nhà những vấn đề pháp lý phức tạp Các dự án như Pacific Palace Hà Nội (thời hạn thuê 30 năm) và Làng Việt kiều châu Âu (thời hạn thuê 50 năm) là ví dụ điển hình cho tình trạng này.
Thời gian qua, nhiều người mua nhà không nhận được giấy chứng nhận sở hữu do quyền sử dụng đất hoặc nhà ở đã bị thế chấp vay vốn Mặc dù Nghị định 121/2013/NĐ-CP đã quy định xử phạt hành chính đối với chủ đầu tư vi phạm nghĩa vụ công khai thông tin, nhưng thực tế cho thấy họ vẫn che giấu thông tin bất lợi và không có sự kiểm soát chặt chẽ từ cơ quan có thẩm quyền.
Tình trạng vi phạm nghĩa vụ sử dụng tiền ứng trước đúng mục đích của các chủ đầu tư đang diễn ra phổ biến, điển hình là các vụ tranh chấp tại Công ty Cổ phần Đầu tư bất động sản Thuận Thành, dự án Tân Hoàng Thân – Bình Thạnh, Vạn Thịnh Hưng – Gò Vấp, Montana – Tân Phú, chung cư Chelsea Park, Quốc Cường Gia Lai 1, và Viglacera Xuân Phương Tại dự án chung cư B5 Cầu Diễn, chủ đầu tư đã ký hợp đồng góp vốn với khoảng 200 khách hàng, thu về khoảng 100 tỷ đồng, nhưng số tiền này không được sử dụng cho dự án Nhiều chủ đầu tư đã lợi dụng hình thức huy động vốn để trục lợi, sử dụng tiền ứng trước cho mục đích khác, dẫn đến việc chậm triển khai và bàn giao dự án.
Trong các dự án bất động sản, nhiều chủ đầu tư vi phạm hợp đồng và có dấu hiệu lừa đảo, chiếm đoạt tài sản Lợi nhuận cao đã khiến họ thu tiền không đúng điều kiện phê duyệt, gây thiệt hại cho người mua Quy định về việc sử dụng tiền ứng trước sai mục đích chỉ mang tính khuyến cáo, thiếu cơ chế hiệu quả để bảo vệ quyền lợi người mua và quản lý khoản tiền huy động Hợp đồng thường quy định thời hạn thanh toán dựa vào thời gian, không dựa vào tiến độ xây dựng, đặt ra thách thức cho người mua trong việc kiểm soát vốn đầu tư của mình.
Trong những năm gần đây, tình trạng chủ đầu tư vi phạm nghĩa vụ bàn giao nhà và chuyển quyền sở hữu cho người mua ngày càng gia tăng, dẫn đến nhiều cuộc phản đối tập thể từ khách hàng Một khách hàng tại dự án AZ Sky Định Công cho biết đã mua 2 căn hộ vào tháng 11/2010 và đã nộp tổng cộng 780.200.000 đồng cho Công ty AZ theo hai bản hợp đồng đặt cọc Dự kiến, công trình sẽ hoàn thành phần thân vào quý IV/2012 và bàn giao nhà vào cuối năm.
Dự án Usilk City, tọa lạc tại đường Lê Văn Lương kéo dài (Hà Đông, Hà Nội), được giới thiệu vào cuối năm 2008 với quy mô lớn gồm 13 tòa nhà cao từ 25-50 tầng trên diện tích 9,2 ha và tổng mức đầu tư lên tới 10.000 tỉ đồng do Công ty cổ phần Sông Đà Thăng Long làm chủ đầu tư Tuy nhiên, đến nay công trình vẫn chưa được khởi công, gây bức xúc cho nhiều khách hàng, đặc biệt là những người đã thanh toán 100% giá trị hợp đồng cho chủ đầu tư.
Nhiều dự án bất động sản không chỉ gặp phải tình trạng bàn giao nhà chậm tiến độ mà còn có trường hợp người mua nhận nhà đúng hạn nhưng sản phẩm không đúng với thỏa thuận trong hợp đồng, đặc biệt là về diện tích căn hộ và các chi phí phát sinh Theo pháp luật Kinh doanh bất động sản hiện hành, bên mua có quyền yêu cầu bên bán bồi thường thiệt hại nếu có vi phạm về chất lượng và cam kết trong hợp đồng.
Nhiều người mua nhà ở HTTTL đã nhận bàn giao nhà từ lâu nhưng vẫn chưa được cấp giấy chứng nhận, mặc dù đã thanh toán đầy đủ Tình trạng này do nhiều nguyên nhân, bao gồm thủ tục hành chính phức tạp, thiếu nhân lực, và thái độ không hợp tác của cán bộ Ngoài ra, chủ đầu tư cũng là một nguyên nhân chính dẫn đến việc chuyển quyền sở hữu nhà ở gặp khó khăn Pháp luật hiện hành chưa có chế tài nghiêm ngặt để xử lý các vi phạm của chủ đầu tư, và việc thiếu cơ chế ràng buộc khiến họ không thực hiện nghĩa vụ chuyển quyền sở hữu sau khi nhận thanh toán.
Quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL hiện đang gặp nhiều bất cập do yêu cầu bắt buộc phải có chứng nhận của cơ quan công chứng Mặc dù việc công chứng nhằm xác nhận tính hợp pháp của văn bản, nhưng quy định này gây phát sinh chi phí và tốn thời gian cho các bên Do đó, pháp luật cần điều chỉnh theo hướng mở, cho phép công chứng văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL trở thành quyền lựa chọn của các bên, tùy thuộc vào từng trường hợp cụ thể.
Quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL là rất quan trọng cho người mua, đặc biệt trong trường hợp họ không còn nhu cầu hoặc khả năng sở hữu nhà ở sau khi ký hợp đồng Hiện tại, quyền này chỉ áp dụng cho hộ gia đình, cá nhân hoặc tổ chức không hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản và chưa nhận bàn giao nhà Nếu đã nhận bàn giao, người mua phải tuân thủ quy định pháp luật về Nhà ở và dân sự, bao gồm việc có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở do cơ quan có thẩm quyền cấp.
Những bất cập, hạn chế trong thực tiễn áp dụng quy định pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
Trong thực tiễn hiện nay, khi áp dụng quy định pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL còn tồn tại một số bất cập sau:
Thứ nhất, hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL không rõ ràng về cách tính diện tích.
Thông tư số 03/2014/TT-BXD của Bộ Xây dựng và Luật nhà ở 2014 chỉ quy định cách tính diện tích ban công, mà không đề cập đến diện tích lô gia Nhiều chung cư hiện nay đã thay thế ban công bằng lô gia, dẫn đến việc khách hàng và chủ đầu tư phải tự thỏa thuận về cách tính diện tích lô gia do thiếu quy định pháp luật Nếu không đạt được thỏa thuận, các bên sẽ thực hiện theo hợp đồng mua bán căn hộ đã ký trước đó Sự thiếu rõ ràng trong quy định này đã gây ra nhiều tranh chấp giữa người mua và chủ đầu tư về cách tính diện tích lô gia.
Gamuda Garden là một ví dụ điển hình về việc xây dựng không đủ diện tích sàn cho khách hàng Theo hợp đồng mua bán giữa chủ đầu tư và cư dân, diện tích tiêu chuẩn của một căn nhà 6x15 mét là 64 m², nhưng thực tế bàn giao chỉ còn 40 m², thiếu hụt hơn 20 m² so với tiêu chuẩn.
Hai bên đồng ý rằng diện tích thông thuỷ được ghi trong phụ lục 1 của hợp đồng ("Diện tích thông thuỷ dự kiến") chỉ mang tính chất tạm tính và có khả năng tăng lên hoặc giảm xuống.
Theo bài viết của Kiều Trang (2020) trên Báo Đấu Thầu, việc chênh lệch diện tích căn hộ đã được quy định rõ trong hợp đồng mua bán giữa người mua và chủ đầu tư Người mua có trách nhiệm thanh toán theo diện tích thông thuỷ thực tế, nhưng không vượt quá 10% so với diện tích dự kiến Nếu diện tích thực tế chênh lệch từ 1% trở xuống, giá bán không cần điều chỉnh Tuy nhiên, nếu chênh lệch vượt quá 1%, người mua có quyền yêu cầu điều chỉnh giá bán căn hộ theo diện tích thực tế.
Nhiều người mua nhà ở hình thành trong tương lai đã hoàn thành nghĩa vụ thanh toán nhưng vẫn chưa nhận được Giấy chứng nhận quyền sở hữu Tình trạng này xuất phát từ các nguyên nhân như thủ tục hành chính phức tạp, thiếu cán bộ, và thái độ hạch sách của nhân viên Ngoài ra, sự thiếu hiểu biết của người dân về quy trình cũng góp phần vào vấn đề này, trong khi chủ đầu tư là một trong những nguyên nhân chính dẫn đến thực trạng chuyển quyền sở hữu nhà ở hiện nay.
Theo Nghị định 91/2019/NĐ-CP có hiệu lực từ 5/1/2020, chủ đầu tư sẽ bị phạt hành chính nếu chậm cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho người mua Cụ thể, nếu chậm từ 50 ngày đến 6 tháng, mức phạt sẽ từ 10-100 triệu đồng; chậm từ 6-9 tháng sẽ bị phạt từ 30-300 triệu đồng; chậm từ 9-12 tháng sẽ bị phạt từ 50-500 triệu đồng; và chậm từ một năm trở lên sẽ bị phạt nặng hơn.
Nếu chủ đầu tư chậm trễ trong việc cấp giấy chủ quyền, người mua nhà có quyền yêu cầu chủ đầu tư thực hiện thủ tục nhanh chóng hoặc đề nghị cơ quan có thẩm quyền can thiệp để bảo vệ quyền lợi của mình.
Mặc dù có quy định và chế tài rõ ràng về việc cấp Giấy chứng nhận sở hữu nhà (sổ hồng), nhiều chủ đầu tư vẫn chậm trễ trong việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho cư dân.
Tình trạng chậm cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở chung cư đang diễn ra phổ biến, khiến nhiều cư dân đã dọn vào lâu nhưng vẫn chưa nhận được giấy chứng nhận Sự chậm trễ này không chỉ ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp của cư dân mà còn gây ra tâm lý hoang mang, bất an Nhiều trường hợp người mua nhà đã phải khiếu kiện, dẫn đến việc tụ tập đông người và căng băng rôn, biểu ngữ, gây ảnh hưởng đến an ninh trật tự.
Trong thời gian gần đây, nhiều người mua nhà gặp khó khăn khi không nhận được giấy chứng nhận sở hữu sau khi bàn giao nhà Nguyên nhân là do quyền sử dụng đất hoặc nhà ở đã bị thế chấp để vay vốn thực hiện dự án, theo quy định của pháp luật hiện hành cho phép thế chấp tài sản Theo Bộ luật Dân sự 2015, tài sản thế chấp không được phép bán, thay thế, trao đổi hoặc tặng cho.
Chủ đầu tư không thể bán nhà ở cho người khác nếu không có sự đồng ý của ngân hàng Để thực hiện việc bán nhà, chủ đầu tư cần tiến hành thủ tục giải chấp Theo quy định pháp luật về nhà ở và đất đai, Giấy chứng nhận chỉ được cấp khi có giấy tờ chứng minh quyền sở hữu hợp pháp Tuy nhiên, khi thế chấp tài sản, chủ đầu tư đã giao các giấy tờ này cho ngân hàng, dẫn đến việc không đủ hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận Điều này gây ra tình trạng người mua nhà ở hình thành trong tương lai đã nhận bàn giao nhà nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận.
33 Điều 31 Nghị định 91/2019/NĐ-CP
Tôi không biết!
35 Khoản 8 Điều 320 Bộ Luật Dân sự số 2015
Người mua nhà thường hoàn thành nghĩa vụ thanh toán nhưng chưa nhận được bàn giao nhà, điều này xảy ra do nhiều dự án chủ đầu tư chậm trễ trong việc bàn giao mặc dù đã nhận đủ tiền theo hợp đồng Hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL là hợp đồng song vụ, trong đó quyền lợi của bên này tương ứng với nghĩa vụ của bên kia Luật Kinh doanh bất động sản quy định rõ về việc phạt và bồi thường thiệt hại nếu bên bán chậm tiến độ bàn giao bất động sản, và các điều khoản này cần được ghi rõ trong hợp đồng.
Dự án Eco Green Tower, do Công ty cổ phần Sông Đà 1.01 làm chủ đầu tư và Tổng công ty Đầu tư phát triển hạ tầng đô thị (UDIC) thi công, bắt đầu triển khai từ tháng 12-2015 với thời gian bàn giao dự kiến vào ngày 31-3-2018, không quá 90 ngày Tuy nhiên, đến tháng 6-2018, Công ty cổ phần Sông Đà 1.01 thông báo chậm bàn giao căn hộ và cam kết hoàn tất trước ngày 31-8-2018 Đến nay, đã hơn một năm trôi qua, khách hàng vẫn chưa nhận được căn hộ như đã hứa.
Trong trường hợp chủ đầu tư không chấp nhận bồi thường, người mua có quyền khởi kiện lên Tòa án có thẩm quyền để yêu cầu giải quyết tranh chấp Để bảo vệ quyền lợi, người mua nên đến Văn phòng Thừa phát lại để lập vi bằng ghi nhận việc họ đã hoàn tất nghĩa vụ tài chính và sẵn sàng nhận bàn giao nhà, nhưng bên bán chậm trễ Vi bằng này, được lập theo đúng quy trình pháp luật, sẽ là chứng cứ có giá trị trong quá trình kiện tụng, mang lại lợi thế cho người mua.
Thứ tư, những bất cập trong quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL.
36 Điều 2 Nghị định 135/2013/NĐ-CP