Nếu tình hình kinh tế thế giới dự tính sẽ ổn định vào giữa năm 2009 và cácnhân tố thúc đẩy thị trường bất động sản sôi động trở lại thì diễn biến mức tăngtrưởng ngành bất động sản là khả
Trang 1PHẦN 1: NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN.
So với năm 2007 thì năm 2008 thị trường bất động sản Việt Nam có sựđiều chỉnh sâu Khác với thời điểm bất động sản Việt Nam lên cơn sốt vào cuốinăm 2007 đầu 2008, đến nay thị trường đã trở nên yên ắng hơn Giá nhà đất đãgiảm 60-70% so với trước Đây là điều tất yếu của sự phát triển quá nóng của thịtrường và một phần là do tình hình kinh tế chung trở nên khói khăn hơn, lạm pháttăng cao khiến giá nguyên vật liệu tăng ảnh hưởng đến ngành bất động sản, cụ thể
đã có nhiều dự án đã dược triển khai nhưng do giá vật liệu xây dựng quá cao khiếncho tiến độ dự án chậm đi Từ quý 3 cho đến nay tình hình kinh tế có vẻ khả quanhơn khi mà các chỉ sồ kinh tế cho thấy lạm phát đã được kiểm soát và nay chúng talại phải đối mặt với nguy cơ giảm phát Chính những nhân tố này đã phần nào tácđộng đến nền kinh tế Việt Nam nói chung và ngành bất động sản nói riêng trongnhững tháng cuối năm 2008 và có thể phải giữa năm 2009 thì mới có khả năngphục hồi
Theo thống kê cho thấy lợi nhuận và mức tăng trưởng bình quân ngành Về
cơ bản trong 9 tháng đầu năm, đa số các doanh nghiệp trong ngành có tăng trưởngdoanh thu, tuy nhiên lợi nhuận, nhất là lợi nhuận sau thuế lại tăng trưởng không tốt(trừ một số doanh nghiệp như TDH, RCL) Mặt bằng chi phí (chi phí tài chính, chiphí hoạt động cũng như chi phí bán hàng) trong năm tăng khiến doanh nghiệp khótiếp tục duy trì tỷ lệ lợi nhuận biên như các năm trước (từ 44,93% cuối năm 2007giảm xuống 30,32% cuối quý 3 năm 2008)
Trang 2Nếu tình hình kinh tế thế giới dự tính sẽ ổn định vào giữa năm 2009 và cácnhân tố thúc đẩy thị trường bất động sản sôi động trở lại thì diễn biến mức tăngtrưởng ngành bất động sản là khả quan, dự báo cho thấy cả năm 2008 doanh thu vàlợi nhuận sau thuế ước tính 13,21% và 10,31%, trong năm 2009 các chỉ số này dựbáo có chiều hướng tăng trở lại khoảng 17,37% doanh thu, lợi nhuận sau thuế ướctính 22,13%.
Hình 1.2
Thống kê giao dịch trên một số sàn giao dịch bất động sản ở Hà Nội(SacomReal, Sông Đà – Sao Việt, HUT…) cho thấy tình hình giao dịch đã có đôichút cải thiện, không còn đóng băng như thời điểm cuối quý 2 năm 2008 Giá cảgiao dịch không xuống nhiều, đây là kết quả của tình trạng người bán không muốn
hạ giá bán, trừ phi họ gặp áp lực từ các khoản vay mua bất động sản đến kỳ đáohạn Đa số các khoản vay này là những khoản vay ngắn hạn của giới đầu cơ, được
ký kết vào thời điểm bùng nổ của thị trường (cuối quý 3, đầu quý 4 năm 2007).Như vậy thời gian đáo hạn của các khoản vay này chủ yếu rơi vào quý 4 năm
2008 Thời gian này được dự đoán vẫn sẽ là quãng thời gian khó khăn của cácdoanh nghiệp và cá nhân tham gia đầu cơ bất động sản
TĂNG TRƯỞNG BÌNH QUÂN NGÀNH
Trang 3PHẦN 2: TỔNG QUAN VỀ CÔNG TY CỔ PHẦN PHÁT TRIỂN NHÀ THỦ ĐỨC
Thông tin liên lạc
Đ/c: 384 Võ Văn Ngân, Phường Bình Thọ, Quận Thủ Đức, TP.Hồ Chí MinhPhone: 84-(8) 896.66.76
Fax: 84-(8) 896.11.23
Email: thuduchouse@hcm.vnn.vn
Website: www.thuduchouse.com
I Các giai đoạn hình thành và phát triển.
- Năm 1992: Khi còn mới thành lập thuộc doanh nghiệp nhà nước với têngọi Công Ty Quản Lý và phát Triển Nhà Thủ Đức
- Năm 1996: Công ty mở chức năng hoạt động và đổi tên thành Công TyPhát Triển Nhà và Dịch Vụ Khu Công Nghiệp Thủ Đức
- Năm 2000: Công ty chuyển sang Công Ty Cổ Phần Phát triển Nhà ThủĐức trên cơ sở pháp lý
Quyết định thành lập số 7967/QD-UB-CNN ngày 24/11/2000 của UBNDTP.Hồ Chí Minh
Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số 4103000457 ngày 15/06/2001 do Sở
Kế Hoạch và Đầu Tư TP.Hồ Chí Minh cấp
- Vốn điều lệ ban đầu là 15 tỷ VND, trong đó nhà nước nắm giữ 20% tổngvốn điều lệ
- Năm 2003 phần vốn Nhà Nước của công ty được chuyển giao từ Sở TàiChính sang Quỹ Đầu Tư Phát Triển Đô Thị Thành Phố quản lý
- Năm 2005: Thủ Đức House (TDH) tăng vốn điều lệ lên 30 tỷ Ngày05/06/2006 Thủ Đức House thay đổi vốn điều lệ lên 100 tỷ Ngày15/07/2006 TDH tăng thêm 70 tỷ VND nâng tổng số vốn lúc bấy giờ là
- Trong 12/2008 vừa qua công ty đã tiếp tục tăng thêm vốn chủ sở hữu từ
230 tỷ lên 252 tỷ, theo kế hoạch trong tương lai gần vốn chủ sở hữu củacông ty sẽ tiếp tục tăng thêm
Trang 4II Cơ cấu tổ chức và thông tin cổ đông
1 Cơ cấu tổ chức.
Hội Đồng Quản Trị
Ông Lê Chí Hiếu Chủ tịch Hội Đồng Quản Trị
Ông Nguyễn Vĩnh Thọ Phó chủ tịch Hội Đồng Quản TrịÔng Trần Đình Vọng Thành viên Hội Đồng Quản TrịÔng Trần Quang Nghị Thành viên Hội Đồng Quản Trị
Ban Giám Đốc và Kế Toán Trưởng
Ông Phạm Đình Khang Phó Tổng Giám Đốc
Ông Trần Quang Nhường Phó Tổng Giám Đốc
Ông Quang Minh Tuấn Kế Toán Trưởng
Ban Kiểm Soát
Ông Nguyễn Hưng Long Trưởng Ban Kiểm Soát
Ông Thái Bằng Âu Thành viên Ban Kiểm Soát
Ông Tôn Thất Diên Hoa Thành viên Ban Kiểm Soát
2 Thông tin cổ đông lớn của công ty.
Tổng khối lượng cổ phiếu đang niêm yết là 23 triệu cổ phiếu mệnh giá10.000 đồng/cp
- Quỹ đầu tư và phát triển đô thị TP Hồ Chí Minh nắm giữ 2.040.000 cổphiếu chiếm 8,87% tính đến ngày 17/09/2008
- Citigroup Golbal Market LTD & Citigoup Global Market FinancialProducts LTD sở hữu 1.230.394 cổ phần chiếm 5,35% tính đến ngày13/10/2008
- KITMC Worldwide Viet Nam RSP Balanced Fund nắm giữ 1.200.924 cổphần chiếm 5,22% tính từ ngày 13/08/2008
- Duetche bank AG&Duetche Asset Management ( Asia) LTD nắm giữ1.163.656 cổ phần chiếm 5,06% tính đến ngày 03/09/2008
- Grinling International LTD sở hữu 1.142.562 cổ phần chiếm tỷ trọng4,97% tính đến ngày 13/08/2008
- Ông Trần Quang Nghị thành viên hội đồng quản trị sở hữu 936.000 cổphiếu chiếm tỷ lệ 4,07% tính đến ngày 12/03/2008
- Ngân hàng thương mại cổ phần xuất khẩu Eximbank sở hữu 935.000 cổphần chiếm 7,07% trên vốn điều lệ tính đến ngày 24/06/2008
Trang 5III Lĩnh vực kinh doanh của công ty.
1 Hoạt động kinh doanh.
- Công ty hoạt động trong lĩnh vực bất động sản, kinh doanh địa ốc Đây làhoạt động chủ lực của công ty chiếm tỷ trọng lớn trong doanh thu là lợinhuận Phạm vi đầu tư của công ty là xây dựng khu nhà ở, xây dựngchung cư, văn phòng và hạ tầng kỹ thuật Các công ty thành viên củaThuDucHouse gồm
Đầu tư vào công ty
Công ty TNHH QL&KD
Chợ Nông Sản Thủ Đức Quản lý, khai thác và kinhdoanh cụm công trình chợ
đầu mối nông sản thựcphẩm Thủ Đức
Công ty CP Thông Đức 30 tỷ VND ThuDucHouse
chiếm 62% Hoạt động xây dựng kinhdoanh nhà ở và văn phòng
cho thuê…
Công ty TNHH Xây
Dựng Phong Đức 10 tỷ VND ThuDuchousechiếm 65% Thiết kế tổng mặt bằngxây dựng công trình CN,
DD, thi công cơ giới thủylơi, cầu đường…
Công ty TNHH Nước Đá
Tinh Khiết Đông An Bình 25 tỷ VND Chuyên sản xuất, chế biếnvà cung cấp nước đá tinh
khiết, dịch vụ quoảng cáothương mại, đại lý nướcgiải khát…
Công ty TNHH Dịch Vụ
Tam Bình – Thủ Đức 22 tỷ VND Vận chuyển, cho thuê khobãi và các dịch vụ ủy thác
XNK liên quan đến khobãi, đại lý ký gửi hànghóa
Công ty CP Sản Xuất
Thương Mại Gia Đức 10 tỷ VND Sản xuất và gia công cácmặt hàng dệt may Mua
bán hàng trang trí nội thất,vật tư linh kiện điện tử…Trạm xăng dầu Tăng
Nhơn Phú 1.075 tỷ VND Kinh doanh mua bán vàvận tải xăng dầu, đầu tư
khai thác dịch vụ khácnhư: Sửa chữa ô tô, chothuê mặt bằng phục vụbảo dưỡng xe…
Trang 6- Lĩnh vực sản xuất và dịch vụ cung cấp: Ngoài hoạt động kinh doanh bấtđộng sản, công ty cũng đã đầu tư vào một số lĩnh vực mới như: Chợ đầumối nông sản Thủ Đức, sản xuất nước đá tinh khiết, dịch vụ, kho bãi, kinhdoanh xăng dầu nhà hàng…Những hoạt động này nhằm đa dạng nhữnghoạt động của công ty, tạo thêm thu nhập cũng như phân tán bớt rủi ro.Bên cạnh các hoạt động đầu tư vào các công ty thành viên, ThuDucHousecũng đẩy mạnh hoạt động liên doanh.
- Ngày 26 tháng 11 năm 2008 công ty đã gửi công văn cho Ủy Ban ChứngKhoán Nhà Nước – Sở Giao Dịch TP Hồ Chí Minh về việc công ty thôngbáo góp vốn thành lập công ty TNHH Thương Mại Dịch Vụ Song Đức,lĩnh vực hoạt động bao gồm kinh doanh xăng dầu và các sản phẩm liênquan ( trừ gas ), bảo dưỡng, sửa chữa, bán phụ tùng các bộ phận phụ trợcủa ô tộ và xe có động cơ Vốn điều lệ của công ty Song Dức là 36 tỷVND trong đó ThuDucHouse chiếm 51% tỷ lệ góp
Hoạt động liên doanh Vốn điều lệ Chức năng kinh doanh
Công ty CP Phát
triển Nhà Daewon –
Thủ Đức
10,296 triệu USDThuDucHouse chiếm46%bằng giá trị quyền sửdụng đất
Liên doanh đầu tư xây dựngkhu chung cư cao tầng, cao ốcvăn phòng cho thuê…
Công ty CP Đầu Tư
Phát Triển Phong
Phú
100 tỷ VND Đầu tư xây dựng và kinh
doanh cơ sở hạ tầng khu côngnghiệp…
Công ty CP Đầu Tư
Cơ Sở Hạ Tầng Kỹ
Thuật TP.HCM
300 tỷ VND Xây dựng và kinh doanh hạ
tầng kỹ thuật đô thị của TP,đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầngtheo quy hoạch, tư ván tàichính, tư vấn đầu tư…
Công ty CP BOO
Nước Thủ Đức 500 tỷ VND Kinh doanh và cung cấpnguồn nước sạch cho thành
phồ với công suất 300.000m3/ ngày đêm theo phươngthức Xây dựng – Vận hành –
Sở hữu
Công ty CP Đầu Tư
Phước Long 25 tỷ VND Sản xuất, kinh doanh, XNKvải sợi các loại, sản phẩm may
mặc…
Trang 7- Lĩnh vực đầu tư tài chính là một lĩnh vực khá mới mẻ nhưng với sự cầnthiết trong đa dạng hóa nhằm giảm thiểu rủi ro hoạt động ThuDucHousecũng đã chú trọng phát triển và xem như đây là một trong những mảngkinh doanh gắn liền với hoạt động kinh doanh bất động sản của công ty Đầu tư tài chính Vốn điều lệ Chức năng kinh doanh
Ngân hàng TMCP Phát
Triển Nhà TP.HCM 500 tỷ VND Kinh doanh tiền tệ, tín dụngdịch vụ ngân hàng và các lĩnh
vực hoạt động khác…
Quỹ đầu tư cân bằng
Prudential ( PruBF1) 500 tỷ VND Hoạt động kinh doanh, đầu tưtài chính và chứng khoánNgân hàng TMCP
Phương Đông 1.111 tỷ VND Kinh doanh tiền tệ, hùn vốn,đầu tư, liên doanh, liên kết,
cho vay trả góp mua nhà, xâydựng và sửa chữa nhà…Công ty CP Chứng
Khoán TP.HCM Môi giới chứng khoán, tựdoanh chúng khoán, bảo lãnh
phát hành, tư vấn đầu tư, quản
lý danh mục đầu tư…
2 Vị thế của công ty trong ngành
So với các công ty khác cùng hoạt động trong ngành xây dựng và kinhdoanh bất động sản Thủ Đức House có lịch sử phát triển khá tốt với tốc độ tăngtrưởng ổn định qua các năm
Doanh thu và lợi nhuận của TDH so với các công ty hoạt động cùngngành từ 2006 đến chín tháng đầu năm 2008 cho thấy mặc dù cũng chịu sức ép từtình hình kình tề lạm phát trên 20%, việc thị trường chứng khoán và thị trường bấtđộng sản cùng giảm mạnh nhưng xét riêng trong ngành ThuDucHouse vẫn duy trìđược tốc độ tăng trưởng khá ổn định, doanh thu 9 tháng đầu năm đạt trên 331 tỷVND Công ty được đánh giá có tiềm năng phát triển trong ở phần nhà cho người
có thu nhập trung bình, đây là chiến lược kinh doanh cũng như mục tiêu trong suốtgiai đoạn từ khi hình thành và phát triển đến nay
Trang 8DOANH THU VÀ LỢI NHUẬN RÒNG TỪ 2006 ĐẾN CUỐI Q3/2008
Đơn vị tính: Triệu đồng
TDH Công ty cổ phần Xây Dựng Phát Triển Nhà Thủ Đức
Lợi nhuận thuần từ
HDC Công ty cổ phần Xây Dựng Phát Triển Nhà Bà Rịa_Vũng Tàu
Lợi nhuận thuần từ
HBC Công ty cổ phần Xây Dựng và Kinh Doanh Địa Ốc Hòa Bình
3 Tiềm năng phát triển của ngành và của công ty.
Việt Nam đã chính thức là thành viên của tổ chức thương mại toàn cầu,
để đạt được mục tiêu phát triển kinh tế xã hội, đòi hỏi chúng ta cần quan tâm hơnnữa phát triển cơ sở hạ tầng phục vụ cho hoạt động sản xuất kinh doanh trongnước, đồng thời tạo sức hút đối với nguồn vốn FDI đầu tư vào Việt Nam, mặc dùnền kinh tế Việt Nam được nhìn nhận còn nhiều vấn đề phải giải quyết nhưnglượng vốn FDI cam kết rót cho ngành bất động sản trong 9 tháng đầu năm 2008 lạităng vọt (ước 22,2 tỷ USD, đứng đầu trên tổng số các lĩnh vực thu hút đầu tư FDI,chiếm tới 39,43% tổng vốn FDI trong 3 quý đầu năm trên toàn quốc và hơn 90%tổng vốn FDI đầu tư vào TP Hồ Chí Minh và Hà Nội) Đây tuy mới chỉ là nguồnvốn cam kết đầu tư nhưng cũng phản ánh phần nào sự hấp dẫn của thị trường nàyvới nhà đầu tư nước ngoài Sự gia nhập của hàng loạt tập đoàn bất động sản lớnvào thị trường Việt Nam (như Kumho Asiana, WCT Engineering Berhad,Bejiaya…) đã chứng tỏ kỳ vọng của các nhà đầu tư nước ngoài vào thị trường bất
Trang 9động sản Việt Nam trong tương lai là rất lớn Nhìn về trung và dài hạn, thị trườngbất động sản ở Việt Nam vẫn được đánh giá là thị trường tiềm năng dựa trênnhững dự kiến về nhu cầu trong tương lai từ các mảng thị trường nhà ở, văn phòngcho thuê và bán lẻ (theo định hướng của Bộ Xây Dựng, Việt Nam cần phát triểnthêm 35 triệu m2 nhà để đạt chỉ tiêu 20m2 nhà ở/người tại đô thị vào năm 2020,hơn 100 KCN với tổng diện tích khoảng 26.000ha cho tới năm 2015; cùng với đó
là nhu cầu về văn phòng loại A, B, thị trường bán lẻ đều tăng cao)
Chính sách nhà ở cho người nước ngoài cũng như cho kiều bào có nhucầu mua nhà tại Việt nam đã và đang được lới lỏng Thu nhập bình quân đầungười năm 2007 ước đạt 825 USD, tỷ lệ hàng tiêu dùng ở Việt Nam trong nhữngnăm gần đây tăng trưởng mạnh nhất Châu Á ước khoảng 70%, tốc độ đô thị hóa
dự báo sẽ tăng 33% và đến năm 2025 sẽ đạt 45% Những yếu tố trên góp phầnthúc đẩy thị trường bất động sản của ta phát triển mạnh mẽ hơn
Hình 2.3.1
TỶ LỆ ĐÔ THỊ HÓA (DÂN SỐ ĐÔ THỊ/DÂN SỐ CẢ
NƯỚC) CỦA VIỆT NAM
và tăng trưởng
Về bản thân công ty cổ phần Xây Dựng Phát Triển Nhà Thủ Đức, là mộttrong những doanh nghiệp có lịch sử phát triển tốt Hoạt động trong ngành năngđộng, ban lãnh đạo và các nhà quản lý giàu kinh nghiệm Công ty đã tham gia thi
Trang 10công nhiều công trình lớn trong địa bàn Q2, Q9 và Q.Thủ Đức như khu nhà ở AnPhú, Bình An, Phước Long… Một số dự án tầm cỡ như dự án Cantavil tại Hà Nội,công ty hợp tác với công ty xây dựng Hàn Quốc Daewon và được công ty bạnđánh giá cao về kỹ thuật và trình độ quản lý Thương hiệu của ThuDuc Housengày càng lớn mạnh không chỉ trong nước mà còn ở tầm quốc tế Đây là một trongnhững cơ hôi và thách thức lớn cho tập thể công ty
4 Phân tích SWOT
Là một công ty có nhiều kinh
nghiệm trong lĩnh vực xây dựng
đầu tư và kinh doanh địa ốc, có
tiềm lực về tài chính so với các
đồi thủ cạnh tranh
Có thế mạnh trong việc thành lập
các công ty thành viên, công ty
con, liên doanh với các đồi tác
trong và ngoài nước hoạt động
trong nhiều lĩnh vực nhằm đa
dạng hóa hoạt động kinh doanh
Đội ngũ nhân sự trẻ, giàu nhiệt
huyết và gắn bó với sự phát triển
của công ty, có tác phong chuyên
nghiệp, trình độ ngiệp vụ chuyên
môn tốt, có nhiều kinh nghiệm
trong việc thực hiện các dự án về
địa ốc, đầu tư xây dựng, thiết kế
Trình độ công nghệ, năng lựcxây dựng của công ty còn chưacao, chưa thực hiện được nhữngcông trình quy mô lớn
Thiếu vốn đầu tư là tình trạngchung hiện nay của công ty cũngnhư tất cả các doanh nghiệp kháccùng ngành
Sau thời điểm Việt Nam gia nhập
WTO, các tập đoàn nước ngoài
đang tích cực tìm hiểu cơ hội đầu
tư, tìm quỹ đất để kinh doanh
Các nhà đầu tư nước ngoài cũng
đang đổ bộ vào Việt Nam để tìm
cơ hội đầu tư nên nhu cầu văn
phòng cho thuê là rất cao
Pháp luật trong lĩnh vực quản lýnhà đất, quản lý xây dựng, quyhoạch còn nhiều bất cập Chínhsách tài chính công cũng là mộtvấn đề quan trọng như chínhsách về chi phí, chính sách địnhgiá đất, định giá bất động sản
Trang 11 Việt Nam có tốc độ tăng trưởng
khá ổn định, nhu cầu nhà ở của
người dân cũng tăng theo, mở ra
cơ hội phát triển của thị trường
bất động sản
Về phía cơ quan nhà nước, việc
Luật nhà đất có hiệu lực vào
ngày 1 tháng 7 năm 2006 Đây là
lần đầu tiên chính phủ ban hành
khung luật bao hàm về quyền sử
dụng, sở hữu, cho thuê và quản
lý nhà ở, căn hộ đồi với cá nhân
trong và ngoài nước Đây là
bước tiến khởi đầu giúp cho
ngành bất động sản trở nên sôi
động hơn Trong năm 2008 tình
hình kinh tế trở nên xấu đi nhưng
với những gói giải pháp nhằm
kích cầu kinh tế nói chung và thị
trường bất động sản nói riêng sẽ
giúp thị trường sớm hồi phục
Các công ty kinh doanh bất độngsản trong và ngoài nước ngàycàng nhiều cho ra đời nhiều sảnphẩm chất lượng cạnh tranh gaygắt
Do những hạn chế của hệ thốngngân hàng về vốn ngắn hạn, vềhạn mức tín dụng, hệ thống ngânhàng rất khó tiếp tục mở rộng tíndụng cho thị trường bất độngsản
Việc thẩm định dự án của các cơquan chứa năng hay nói cáchkhác là các yếu tố khách quancòn khó khăn và kéo dài ảnhhưởng đến tiến độ thực hiện dựán
Công tác thực hiện khâu đền bùgiải tỏa cho dự án ngày một khókhăn về chi phí đền bù cao, khóthương lượng với các hộ dân
Sự biến động của giá nguyên vậtliệu ngành xây dựng tăng cũngảnh hưởng đến già thành các sảnphẩm nhà ở, chung cư Sự biềnđộng của giá vàng cũng ảnhhưởng không nhỏ đến việc tiêuthụ các sản phẩm bất động sản
Phân tích SWOT cho thấy những cơ hội và thách thức không chỉ đến vớicông ty mà còn tác động đến ngành, khắc phục được những hạn chế trong nội
bộ của công ty, tận dụng những cơ hội, phát huy thế mạnh nội tại sẽ góp phầnlàm gia tăng giá trị của doanh nghiệp
Trang 125 Định hướng phát triển công ty
Ban lãnh đạo công ty dựa vào những nhân tồ thuận lợi và thách thứctrong ngành thống nhất đưa ra kế hoạch phát triển cho công ty trong giai đoạn từ
2007 đến 2010
Chỉ tiêu Năm 2007 Năm 2008 Năm 2009 Năm 2010
Tốc độ tăng trưởng lợi nhuận sau thuế 20,40% 22,65% 25% 10% Trong tình trạng kinh tế thế giới đang suy thoái, mặc dù giá nguyên vậtliệu có rẻ hơn trước và tín dụng doanh nghiệp cũng đã dần hạ thấp tạo điều kiệncho doanh nghiệp vay vốn mở rộng sản xuất kinh doanh Tuy vậy do sự thị trườngbất động sản đóng băng sau thời gian phát triển nóng, lại bị tác động từ cuộckhủng hoảng tài chính gây ảnh hưởng lớn đến nhu cầu nhà ở, cao ốc cho thuêkhông còn sôi động như trong năm 2007 Điều này cũng sẽ phần nào gây cản trởđến mục tiêu phát triển của công ty, nhưng xét về lâu dài chúng ta cũng không thểphủ nhận rằng tiềm năng của ngành là rất lớn Đứng trước những cơ hội và tháchthức trên ban giám đốc của ThuducHouse cũng có kế hoạch phát triển của riêngmình Cụ thể ngoài hoạt động kinh doanh cốt lõi, công ty cũng ngày càng tăngcường hoạt động liên doanh, liên kết thành lập công ty con nhằm phân tán rủi ro
và nâng tính cạnh tranh với các công ty khác trong ngành
Trang 13PHẦN 3: PHÂN TÍCH TÌNH HÌNH TÀI CHÍNH CÔNG TY CỔ PHẦN PHÁT TRIỂN NHÀ THỦ ĐỨC 9 THÁNG 2008 VÀ DỰ PHÓNG NHỮNG NĂM TỚI.
01 1 Tiền thu từ bán hàng, cung cấp dịch vụ và doanh thu
02 2 Tiền chi trả cho người cung cấp hàng hóa và dịch vụ 8.2% 29.7% 22.8%
05 5 Tiền chi nộp thuế thu nhập doanh nghiệp 2.7% 1.2% 1.4%
06 6 Tiền thu khác từ hoạt động kinh doanh 13.2% 20.1% 8.1%
07 7 Tiền chi khác cho hoạt động kinh doanh 18.6% 26.6% 18.8%
20 Lưu chuyển tiền thuần từ hoạt động kinh doanh 9.7% 2.2% 9.8%
21 1 Tiền chi để mua sắm, xây dựng TSCĐ và các tài sản dài
22 2 Tiền thu từ thanh lý, nhượng bán TSCĐ và các tài sản
23 3 Tiền chi cho vay, mua các công cụ nợ của đơn vị khác 55.3% 6.1% 17.2%
24 4 Tiền thu hồi cho vay, bán lại các công cụ nợ của đơn vị
25 5 Tiền chi đầu tư góp vốn vào đơn vị khác 7.5% 21.7% 13.6%
26 6 Tiền thu hồi đầu tư góp vốn vào đơn vị khác 0.2% 2.8% 1.3%
27 7 Tiền thu lãi cho vay, cổ tức và lợi nhuận được chia 0.9% 6.8% 1.8%
30 Lưu chuyển tiền thuần từ hoạt động đầu tư 12.3% 12.6% 27.7%
31 1 Tiền thu từ phát hành cố phiếu, nhận vốn góp của chủ
32 2 Tiền chi trả vốn góp cho các chủ sở hữu, mua lại
cổ phiếu của doanh nghiệp đã phát hành 1.6% 6.9%
33 3 Tiền vay ngắn hạn, dài hạn nhận được 1.9% 8.8%
36 6 Cổ tức, lợi nhuận đã trả cho chủ sở hữu 2.8% 1.8% 1.1%
40 Lưu chuyển tiền thuần từ hoạt động tài chính 3.4% 6.7% 41.1%
Trang 14Khả năng tài chính của công ty trong 3Q/2008 là tương đối tốt Ta có bảng dòng tiền vào và ra của công ty qua các thời kỳ điển hình.
3 quý đầu năm 2008 dòng tiền vào của TDH chủ yếu đến từ việc thu hồi cho vay và bán lại các công cụ nợ của đơn vị khác
Trong Bảng 3.1 cho thấy trong năm 2007 tỷ trọng tiền vào từ bán hàng vàcung cấp dịch vụ chiếm 46,1% nguồn tiền vào, bước sang năm 2008 48,9% tiềnvào từ thu hồi cho vay và bán lại các công cụ nợ của đơn vị khác Sự chuyển dịchtrong tỷ lệ dòng tiền vào của công ty qua hai thời kỳ là phù hợp, do trong 2007 thịtrường chứng khoán và bất động sản phát triển nóng, doanh thu của công ty phầnnhiều từ hoạt động kinh doanh chính Cuối 2007 đầu 2008, cả 2 thị trường đềuchịu sức ép từ tình hình lạm phát tăng cao, để tránh cơn bão giá nguyên vật liệu,
sự suy giảm nhu cầu nhà ở và văn phòng cho thuê, công ty đã linh hoạt trong chiếnlược đầu tư sang đầu tư vào các tài sản tài chính ngắn hạn như cho vay và mua cáccông cụ nợ của một vài đơn vị
Thị trường chứng khoán điều chỉnh sâu, bất động sản đóng băng, dòng tiền chi đầu tư các tài sản tài chính chiềm tỷ trọng lớn trong tổng nguồn chi của công ty.
55,3% so với 6,1% nguồn tiền chi vào hoạt động đầu tư các công cụ nợthay vì gia tăng chi tiêu mua nguyên vật liệu mở rộng hoạt động kinh doanh Thịphần kinh doanh của công ty là các căn hộ có mức giá trung bình, vốn đầu tưkhông quá cao, trong năm 2007 và đầu năm 2008 TDH có nhiều dự án đi vào hoạtđộng nên trước tình hình giá vật liệu tăng cao, công ty vẫn duy trì các dự án củamình trong 2008 và 2009 Vì thế tổng chi phục vụ hoạt động kinh doanh chính chỉchiếm 26,8% so với mức 56,3% năm 2007
Trang 15Lợi nhuận ròng và dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh trong 2 năm qua và lũy kế 3 quý 2008 có sự chênh lệch khá lớn theo hướng dòng tiền hoạt động cao hơn lợi nhuận ròng.
Năm 2007 lợi nhuận ròng của công ty đạt trên 163,45 tỷ VND, trong đóchiếm 65,2% tức trên 106,571 tỷ VND là từ hoạt động kinh doanh, dòng tiềnthuần hoạt động là 23,485 tỷ VND Trong 3Q/2008 lợi nhuận ròng của công ty từhoạt động kinh doanh chỉ đạt 127,9 tỷ VND nhưng lợi nhuận ròng chỉ trên 84 tỷVND, đáng lưu ý là dòng tiền hoạt động thuẩn của công ty là 223,653 tỷ VND caonhất trong các thời kỳ Để giải thích cho nguyên nhân trên, có 2 lý do
Thứ nhất: Trong năm 2007 mặc dù lợi nhuận ròng của công ty khá cao
nhưng vì là thời kỳ vàng son của thị trường tài chính Việt Nam cộng với sốtgiá trong thị trường địa ốc nên hoạt động kinh doanh của công ty trong năm rấtkhả quan Chỉ tính riêng doanh thu từ hoạt động tài chính là 62,5 tỷ VNDchiếm 38,2% trên lội nhuận ròng Do đầu tư vào sản xuất kinh doanh nên dòngtiền hoạt động chỉ chiếm 1 tỷ lệ nhỏ so vói 3Q/2008
Thứ hai: 9 tháng của năm 2008 lợi nhuận gộp cao hơn 2007 nhưng chi
phí lại tăng với tỷ lệ cao hơn tỷ lệ tăng trưởng doanh thu, các chi phí giá vốn,chi phí quản lý, bán hàng và chi phí tài chính là nhân tồ lớn làm giảm lợi nhuậnròng của công ty Chính từ sự khó khăn trong việc giải quyết sản phẩm đầu ra
do thị trường suy giảm làm cho công ty không đầu từ mạnh vào phục vụ chohoạt động kinh doanh cốt lõi khiến dòng tiền hoạt động của TDH tăng vọttrong những tháng của năm 2008 tăng 9,5 lần so với năm ngoái
Trang 16ThuducHouse 9 tháng của năm 2008 có sự gia tăng cao trong dòng hoạt động cùng với sự chi tiêu lớn trong đầu tư tài chính.
Năm 2006 chi cho hoạt động đầu tư chiếm 31,2%, năm 2007 tăng lên33,6%, lũy kế chín tháng của năm 2008 tỷ lệ này lên đến 62,83% trên tổng nguồntiền chi ra của công ty mà phần lớn là cho vay và mua công cụ nợ từ các đơn vịkhác Khi mà tỷ lệ lạm phát cao, lãi suy vay tăng theo làm cho việc tiếp cận vốncủa các doanh nghiệp gặp không ít trở ngại, với một nguồn tiền hoạt động dư thừacông ty đầu tư vào cho vay và mua chứng khoán nợ là quyết định sáng suốt, trongthời gian này công ty đã đầu tư trên 1.319 tỷ và đến cuối quý 3 đã thu hồi trên1.177 tỷ VND Nó không những mang lại một tỷ suất sinh lợi khá cao, quan trọnghơn nó giúp công ty bảo toàn được nguồn vốn của công ty trong điều kiện vật giáleo thang Và cũng chính vì đầu tư vào hoạt động cho vay mà nguồn thu của công
ty trong 3 quý chủ yếu đến từ khoản lãi suất cho vay Nhưng với tình hình kinh tếđang đối mặt với nguy cơ giảm phát, lãi suất huy động và cả lãi suất cho vay đềugiảm là lúc công ty cần sớm có kế hoạch thu lại các khoản cho vay trên chuẩn bịvốn cho chu kỳ kinh doanh mới khi mà thị trường bất động sản có dấu hiệu phụchồi
Tiền mặt 3Q/2008 tăng 2,5 lần so với cả năm 2007 nhưng thu nhập ròng chỉ bằng ½ Hoạt động tái đầu tư của TDH khá thấp, tài trợ từ các khoản nợ ngắn hạn không nhiều, có sự gia tăng trong nợ dài hạn phục vụ cho hoạt động liên doanh, liên kết với các công ty khác.
0 50 100 150 200
2006 2007 3 Quý 2008 Thu nhập ròng Tiền mặt cuối kỳ
Tỷ lệ tiền mặt trên lợi nhuận ròng của công ty trong năm 2006 đạt 74%cao nhất qua các năm là do công ty nhận được 338,988 tỷ VND từ phát hành cổphiếu, nhận vốn góp của chủ sở hữu Đặc biệt trong năm này dòng tiền hoạt động
và dòng đầu tư của công ty đều âm Quan sát trong 2007 tỷ lệ này chỉ còn 8,6% vìnăm này là thời điểm vàng của thị trường bất động sản, phần lớn tiền mặt của công
ty được tái đầu tư vào hoạt động kinh doanh Và một lần nữa lượng tiền mật củacông ty tăng cao khiến cho tỷ lệ Tiền mặt/Lợi nhuận ròng của công ty tăng lên41,7%
Tiềnmặt/Lợinhuậnròng 3Q/2008 84,11 35,1 41,7%
Năm
2007 163,45 14 8,6%
Năm
2006 79,86 59,1 74%