Khóa luận tốt nghiệp luật kinh doanh giải quyết tranh chấp đất đai khi bồi thường giải phóng mặt bằng

Với ý nghĩa đó, việc tìm ra các giải pháp đúng đắn trên cơ sở pháp luật nhằm giải quyết tốt vấn đề tranh chấp đất đai khi bồi thường giải phóng mặt bằng, qua đó sẽ giải quyết thỏa đáng c

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

KHOA LUẬT

Nguyễn Thị Ngân Hoa

GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI KHI BỒI THƯỜNG

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

KHOA LUẬT -

Nguyễn Thị Ngân Hoa

GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI KHI BỒI THƯỜNG

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan Khóa luận là công trình nghiên cứu của riêng tôi có sự hỗ trợ và hướng dẫn từ Giảng viên hướng dẫn, cũng như những người tôi đã cảm ơn

và trích dẫn trong khóa luận này Các kết quả nghiên cứu trong khóa luận này là trung thực và chưa được công bố trong các công trình khác, các thông tin trích dẫn trong bài luận đã được chỉ rõ nguồn gốc rõ ràng và được phép công bố

Nguyễn Thị Ngân Hoa

1

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

“Tấc đất, tấc vàng”, xưa nay đất đai là một trong những tư liệu sản xuất quan trọng trong đời sống C.Mác, trong bộ Tư bản đã khái quát vai trò kinh tế của đất đai thông qua việc viện dẫn một câu nói nổi tiếng của W.Petty (1622 - 1687): "Lao động là cha, đất là mẹ, sản sinh ra mọi của cải vật chất cho xã hội" Chính vì giá trị đặc biệt của đất đai rất to lớn nên những tranh chấp liên quan đến vấn đề này phát sinh một cách phổ biến trong xã hội Việc giải quyết thỏa đáng những tranh chấp về đất đai sẽ giúp cho các bên giải quyết những xung đột, mâu

thuẫn, qua đó góp phần tạo ra sự ổn định cho xã hội

Không chỉ ở Việt Nam mà trên thế giới, vấn đề giải quyết tranh chấp đất đai nói chung và giải quyết tranh chấp đất đai khi bồi thường giải phóng mặt bằng nói riêng là một nội dung quan trọng trong hoạt động quản lý nhà nước đối với đất đai và là biện pháp để pháp luật đất đai phát huy được vai trò trong đời sống

xã hội Thông qua việc giải quyết có hiệu quả các khiếu kiện liên quan đến tranh chấp đất đai, đền bù và giải tỏa mà các quan hệ đất đai được điều chỉnh cho phù hợp với lợi ích của Nhà nước, của xã hội và của người sử dụng đất Với ý nghĩa

đó, việc tìm ra các giải pháp đúng đắn trên cơ sở pháp luật nhằm giải quyết tốt vấn đề tranh chấp đất đai khi bồi thường giải phóng mặt bằng, qua đó sẽ giải quyết thỏa đáng các quyền và lợi hợp pháp của người sử dụng đất, góp phần thúc đẩy sự phát triển và ổn định của nền kinh tế

Với việc đất đai ngày càng có giá thì vấn đề thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng cũng gặp rất nhiều khó khăn, phức tạp Trong nhiều trường hợp, người dân do không đồng tình với phương án bồi thường của Nhà nước đã không chịu bàn giao đất dẫn đến việc làm chậm tiến độ thi công công trình, ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích của chủ đầu tư và gây tác động tiêu cực đến môi

2

trường đầu tư Hơn nữa do không đồng thuận với phương án bồi thường, người

bị thu hồi đất tiến hành khiếu kiện kéo dài, khiếu kiện đông người và khiếu kiện vượt cấp gây mất ổn định về chính trị, trật tự an toàn xã hội v.v Để khắc phục tình trạng này, Nhà nước đã thường xuyên rà soát, sửa đổi và bổ sung các quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cũng như các quy định về giải quyết tranh chấp đất đai Tuy nhiên, hiệu quả của những giải pháp này chưa được như mong muốn; nhiều quy định mới được ban hành dường như chưa phù hợp với thực tiễn (đặc biệt là các quy định về giá đất bồi thường; các quy định về tái định cư cho người dân bị thu hồi đất ở; giải quyết vấn đề việc làm cho người bị mất đất sản xuất v.v ) Các tranh chấp liên quan đến bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất có

xu hướng gia tăng cả về số lượng và mức độ gay gắt, phức tạp về nội dung Điều này cho thấy chúng ta cần tiếp tục nghiên cứu, tìm hiểu về cơ chế, chính sách bồi thường nói chung và các quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất nói riêng nhằm hoàn thiện lĩnh vực pháp luật này Đây là lý do

để tác giả lựa chọn đề tài "Giải quyết tranh chấp đất đai khi bồi thường giải phóng mặt bằng” làm khóa luận tốt nghiệp

2 Mục đích nghiên cứu

Mục đích của khóa luận là nghiên cứu những vấn đề cơ bản sau đây:

- Nghiên cứu một cách có hệ thống các chính sách của Đảng, các quy định pháp luật của Nhà nước về giải quyết tranh chấp đất đai khi bồi thường giải phóng mặt bằng;

- Đi sâu tìm hiểu và chỉ ra cơ sở xác lập và thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai khi bồi thường giải phóng mặt bằng của Tòa án nhân dân và các cơ quan hành chính Nhà nước; đặt trong mối quan hệ với thực tiễn;

- Xác lập được những định hướng cho quá trình hoàn thiện pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai khi bồi thường giải phóng mặt bằng

3

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

a Đối tượng nghiên cứu của đề tài bao gồm:

- Nội hàm của các khái niệm thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng, các khái niệm tranh chấp đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai khi bồi thường giải phóng mặt bằng; nhận diện những đặc trưng cơ bản của các khái niệm này

và các loại tranh chấp đất đai phổ biến hiện nay, tập trung vào các tranh chấp trong công tác giải phóng mặt bằng;

- Hệ thống quan điểm, đường lối, chính sách của Đảng về giải quyết tranh chấp đất đai nói chung và trong lĩnh vực bồi thường giải phóng mặt bằng nói riêng

- Nghiên cứu sự hình thành và phát triển của pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai khi bồi thường giải phóng mặt bằng;

- Nghiên cứu hệ thống các chính sách, quy định của pháp luật giải quyết tranh chấp đất đai khi bồi thường giải phóng mặt bằng;

- Nghiên cứu, đánh giá thực trạng thi hành pháp luật và từ hiện trạng việc thực thi các chính sách, quy định nói trên trong cuộc sống, khóa luận rút ra kết luận và đề xuất một số giải pháp giải quyết tranh chấp đất đai khi bồi thường giải phóng mặt bằng hiệu quả, khả thi

4 Phương pháp nghiên cứu

Phương pháp luận chủ nghĩa duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của chủ nghĩa Mác-Lênin, Khóa luận sử dụng phương pháp thu thập thông tin, điều tra-tổng hợp và phân tích dữ liệu từ các nguồn văn bản pháp luật liên quan, tổng hợp thống kê, kết hợp nghiên cứu lý thuyết với phân tích thực trạng giải phóng mặt bằng và đưa ra một số đề xuất giải pháp nâng cao chất lượng hoạt động giải quyết tranh chấp đất đai khi bồi thường giải phóng mặt bằng

5

CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤT ĐẤT

ĐAI KHI BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG 1.1 Khái quát về bồi thường giải phóng mặt bằng

1.1.1 Khái niệm giải phóng mặt bằng

Giải phóng mặt bằng là quá trình thực hiện các công việc liên quan đến di dời nhà cửa, cây cối, các công trình xây dựng và một bộ phận dân cư trên một phần đất nhất định được quy hoạch cho việc cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng một công trình mới Quá trình giải phóng mặt bằng được tính từ khi bắt đầu hình thành hội đồng giải phóng mặt bằng đến khi giải phóng xong và giao cho chủ đầu tư mới Đây là một quá trình đa dạng và phức tạp thể hiện sự khác nhau giữa các dự án và liên quan đến lợi ích trực tiếp của các bên tham gia và của cả xã hội.[37]

Giải phóng mặt bằng bao gồm các công đoạn từ bồi thường cho đối tượng

sử dụng đất, giải tỏa các công trình trên đất, di chuyển người dân, tạo mặt bằng cho triển khai các công trình, dự án đến việc bồi thường, hỗ trợ tái định cư cho người bị thu hồi đất, tái tạo lại việc làm sản xuất kinh doanh, ổn định cuộc sống cho họ

Ngoài ra, yêu cầu của công tác giải phóng mặt bằng phải đảm bảo:

Một là, công tác giải phóng mặt bằng phải kết hợp hài hòa giữa các lợi ích quốc gia, lợi ích từng tổ chức, hộ gia đình và cá nhân;

Hai là, công tác giải phóng mặt bằng phải thực hiện theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của Nhà nước một cách khoa học đồng thời phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tổng thể của từng địa phương;

1.1.2 Khái niệm bồi thường giải phóng mặt bằng

Theo từ điển tiếng Việt thì bồi thường có nghĩa là: “trả lại cho người khác cái có giá trị tương xứng với những thiệt hại mà mình đã gây ra cho người ta”, điều đó có nghĩa là:

• Không phải mọi khoản bồi thường đều bằng tiền;

• Sự mất mát của người bị thu hồi đất không chỉ là về mặt vật chất mà nhiều trường hợp còn mất mát cả về tinh thần

Theo khoản 11 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013, Nhà nước thu hồi đất được hiểu là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai

Từ khái niệm trên, ta có thể thấy được thu hồi đất là một biện pháp mang tính chất hành chính của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, đây là một quá trình không tự nguyện, có tính cưỡng chế và vẫn đòi hỏi sự “hy sinh” chứ không chỉ là một sự đền bù ngang giá tuyệt đối

- Bồi thường thiệt hại giải phóng mặt bằng là việc chi trả, bù đắp những tổn thất về đất đai và tài sản gắn liền với đất, những chi phí tháo dỡ, di chuyển nhà cửa, công trình, vật kiến trúc, mồ mả và các chi phí hỗ trợ khác

Việc chi trả bồi thường được thực hiện theo các nguyên tắc cơ bản sau:[19]

- Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất thì tiền bồi thường và kinh phí tổ chức thực hiện được tính vào vốn đầu tư của dự án;

- Tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất có thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất có trách nhiệm chi trả trước tiền bồi thường và kinh phí tổ chức thực hiện việc bồi thường theo các quy định tại Nghị định 47/2014/NĐ-CP ban hành ngày 15 tháng 5 năm 2014 quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và được trừ vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp;

- Tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu

tư vào Việt Nam được Nhà nước giao đất, cho thuê đất có thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì không phải trả vào tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất phải nộp;

- Mức trừ không vượt quá số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp;

8

Hơn nữa, pháp luật hiện hành còn quy định tùy từng trường hợp cụ thể, người bị thu hồi đất, bị thiệt hại về tài sản gắn liền với đất bị thu hồi sẽ được bồi thường hoặc hỗ trợ về tài sản trên đất bị thu hồi, hỗ trợ di chuyển chỗ ở, hỗ trợ

ổn định đời sống, hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề, hỗ trợ để ổn định sản xuất và đời sống tại khu tái định cư

Từ những nhận thức trên có thể hiểu bản chất của công tác đền bù giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất phục vụ mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng trong quá trình hiện nay không chỉ đơn thuần là sự đền bù về mặt vật chất mà còn phải đảm bảo lợi ích của người dân phải di chuyển Đó là họ phải có được chỗ ở ổn định, điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi cũ thì mới tạo điều kiện cho người dân sống và ổn định

1.2 Tổng quan về tranh chấp đất đai khi bồi thường giải phóng mặt bằng 1.2.1 Khái niệm tranh chấp đất đai khi bồi thường giải phóng mặt bằng

Tranh chấp đất đai là một hiện tượng xảy ra phổ biến Khi xã hội tồn tại sự đối kháng giữa các giai cấp thì đất đai luôn là đối tượng tranh chấp Xã hội ngày càng phát triển tranh chấp đất đai cũng theo đó mà tăng nhanh về số lượng và tính chất gay gắt Tranh chấp đất đai chính là các mâu thuẫn, bất đồng ý kiến của các chủ thể tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai khi họ cho rằng quyền và lợi ích hợp pháp của họ bị xâm phạm.[15]

Đất đang có tranh chấp được hiểu là loại đất mà giữa người sử dụng hợp pháp đất đó với cá nhân khác, với Nhà nước (về vấn đề bồi thường đất) hoặc giữa những người sử dụng chung mảnh đất đó với nhau đang có tranh chấp về quyền sử dụng đất, về tài sản gắn liền với đất, về ranh giới, về mục đích sử dụng đất hoặc về quyền, nghĩa vụ phát sinh trong quá trình sử dụng đất

9

Có rất nhiều cách hiểu khác nhau về khái niệm tranh chấp đất đai, cụ thể như:

- Tranh chấp đất đai là những tranh chấp về quyền sử dụng đất

- Tranh chấp đất đai là mọi tranh chấp phát sinh trong quan hệ đất đai bao gồm tranh chấp về quyền sử dụng đất, tranh chấp về tài sản gắn liền với đất, tranh chấp liên quan đến địa giới hành chính, mục đích sử dụng đất.[11]

- Hay theo Giáo trình Luật Đất đai của Đại học Luật Hà Nội thì: "Tranh chấp đất

đai là sự bất đồng, mâu thuẫn hay xung đột về lợi ích, về quyền và nghĩa vụ giữa các chủ thể khi tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai".[39]

Tuy nhiên, Khoản 24 Điều 3 Luật đất đai năm 2013 có quy định rằng:

“Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất

giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai”

Trong khái niệm này chúng ta cần lưu ý: Đối tượng của tranh chấp đất đai không phải là quyền sở hữu đất, các chủ thể tham gia tranh chấp không phải là các chủ thể có quyền sở hữu đối với đất Đây là điều không phải bàn cãi vì Điều

53, Hiến pháp năm 2013 hay điều 4, Luật đất đai năm 2013 quy định rất rõ đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản

lý

Có thể thấy khái niệm tranh chấp đất đai được nêu trong Luật đất đai là một khái niệm bao hàm cả tranh chấp về quyền sử dụng đất, tranh chấp về tài sản gắn liền với đất, tranh chấp về địa giới hành chính.[23] Từ khái niệm và đặc điểm trên, ta có thể hiểu tranh chấp đất đai khi bồi thường giải phóng mặt bằng là là tranh chấp phát sinh giữa các chủ thể tham gia quan hệ pháp luật đất đai về quyền và nghĩa vụ trong quá trình bồi thường giải phóng mặt bằng

sở quyết định giao đất, cho thuê đất Theo Luật Đất đai năm 2013, Nhà nước cho phép nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ các chủ thể khác hoặc Nhà nước thừa nhận quyền sử dụng đất đối với đất đang sử dụng Như vậy, chủ thể của tranh chấp đất đai là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư tham gia với tư cách là người quản lý hoặc người sử dụng đất Khách thể của tranh chấp đất đai là quyền quản lý, quyền sử dụng và những lợi ích phát sinh từ quá trình sử dụng đất Do đất đai là loại tài sản đặc biệt không thuộc quyền sở hữu của các bên tranh chấp mà thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu

- Hai là, nội dung tranh chấp đất đai khi giải phóng mặt bằng rất phức tạp

và gay gắt Giá trị tinh thần và vật chất kết tinh trong đất chính là cội nguồn của mọi tranh chấp Các dạng tranh chấp chủ yếu như tranh chấp giá bồi thường, tranh chấp về các chính sách hỗ trợ, tái định cư chưa hợp lý.v.v…

- Ba là, do tính chất của vấn đề giải phóng mặt bằng, các tranh chấp phát sinh thường kéo dài năm này qua năm khác, không thống nhất được giữa người

sử dụng đất và Nhà nước, giữa người sử dụng đất và chủ đầu tư Nhiều dự án, công trình dây dưa, kéo dài hàng chục năm do khâu giải phóng mặt bằng nhùng nhằng, chậm chễ

- Bốn là, vì công tác giải phóng mặt bằng là để phục vụ cho lợi ích quốc phòng an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế nên tranh chấp phát sinh gây ra nhiều hậu quả xấu về nhiều mặt trong đời sống xã hội, làm

11

ảnh hưởng đến trật tự quản lý đất đai, ảnh hưởng đến lợi ích chung của Nhà nước

và xã hội, và trực tiếp ảnh hưởng đến cuộc sống vật chất và tinh thần của người

có đất bị thu hồi, làm chậm trễ các dự án, công trình xây dựng của chủ đầu tư

1.2.2 Phân loại một số loại tranh chấp đất đai phổ biến hiện nay liên quan đến bồi thường giải phóng mặt bằng

1.2.2.1 Tranh chấp giá đền bù

Giá đền bù đất đai ở đây là giá của quyền sử dụng đất được phép giao dịch trên thị trường Giá đất do Nhà nước qui định chỉ nhằm giải quyết mối quan hệ kinh tế giữa Nhà nước và người sử dụng đất, không áp dụng giá này khi các bên (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) chuyển quyền sử dụng đất cho nhau Trên thực tế, giá chuyển quyền sử dụng đất do các bên tự thỏa thuận, giá này thường được gọi

là giá thực tế hay giá thị trường (sau đây gọi là giá đất thị trường)

Thông thường khung giá do Nhà nước qui định ở trạng thái tĩnh thấp, trong khi đó giá đất thị trường thường cao hơn giá của Nhà nước Khi sự chênh lệch giữa hai hình thái giá này càng cao thì càng gây ra những bất lợi, những hạn chế trong việc giải quyết một cách công bằng và hợp lý, hài hòa giữa lợi ích Nhà nước và người sử dụng đất, đặc biệt là trong vấn đề đền bù, bồi thường giải phóng mặt bằng

Khoản 1 điều 113 Luật Đất đai năm 2013 quy định về việc định giá đất phải đảm bảo các nguyên tắc như sau:

- Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá;

- Theo thời hạn sử dụng đất;

- Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích

sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất;

12

- Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau

Theo quy định tại Khoản 3 Điều 114 Luật Đất đai năm 2013: “Ủy ban nhân

dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định Hội đồng thẩm định giá đất gồm Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh làm Chủ tịch và đại diện của cơ quan, tổ chức có liên quan, tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất.” Giá đất cụ thể được sử dụng trong

trường hợp tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất Giá đất công bố từ đầu năm trong khi giá đất trên thị trường thường xuyên biến đổi theo hướng ngày càng tăng gây thiệt hại cho người dân bị áp giá đền bù vào cuối năm Mặc dù đã cho phép Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thể linh hoạt điều chỉnh mức giá để phù hợp với giá thực tế trên thị trường nhưng trên thực tế vẫn không phát huy được hiệu quả như mong muốn Vì vậy, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền vẫn thường xuyên nhận được các khiếu nại, khiếu kiện về các quyết định thu hồi quyền sử dụng đất và bồi thường tái định cư cho các hộ dân có đất bị thu hồi

1.2.2.2 Tranh chấp nguồn gốc đất

Nếu như coi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy tờ hợp pháp nhất

để được đền bù thiệt hại thì phần lớn người bị thu hồi đất lại chưa có, vì việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng gặp những khó khăn về nguồn gốc đất

13

đai, và tâm lý của người dân luôn nghĩ rằng có giấy hay không thì họ vẫn đang sống trên đất này, mặc nhiên không ai xâm phạm Do đó, hồ sơ ban đầu về đất đai, tài sản để xác định quyền sử dụng đất đối với từng loại đất cụ thể và tính hợp pháp của tài sản còn quá thiếu Đồng thời, việc chậm tiến hành lập sổ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở đã dẫn đến thiếu cơ sở khi tiến hành xem xét đền bù cho từng đối tượng sử dụng đất cụ thể Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hiện nay còn quá lộn xộn cũng là khó khăn trong việc bồi thường thiệt hại mà chúng ta phải đề cập

Ngoài ra, nhiều địa phương đã cấp “sổ đỏ” nhưng chưa giao cho người dân

do chính quyền quan liêu, tắc trách hoặc người dân ngại tốn kém tiền bạc chi phí cho việc lấy chứng nhận quyền sử dụng đất… cũng là trở ngại không nhỏ ảnh hưởng đến công tác bồi thường thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất [21] Còn có nhiều trường hợp nhiều nhà chung một giấy chứng nhận, ví dụ như trường hợp người dân xin chuyển mục đích một lần 2000 m2 đất nông nghiệp sang đất ở và

họ chỉ xin một giấy phép xây dựng nhưng xây nhiều căn nhà rồi đem bán cho nhiều người Do đó, những người mua nhà cùng đứng tên trong sổ đỏ dưới dạng đồng sở hữu

1.2.2.3 Tranh chấp dự án quy hoạch "treo"

“Quy hoạch treo” là tình trạng các quy hoạch có nội dung sử dụng đất nhưng không thực hiện hoặc thực hiện không đúng tiến độ[32] “Dự án treo” là

dự án đã được cơ quan chức năng phê duyệt quy hoạch, bên làm dự án đã nhận mặt bằng, nhưng sau đó thì cứ bỏ đấy, năm này sang năm khác cho cỏ mọc mà không triển khai tiếp, vì muôn vàn lý do[2]

"Quy hoạch treo”, “dự án treo” tràn lan là một vấn đề gây nhiều nhức nhối, nổi cộm và bức xúc lớn về sử dụng đất trong thời gian qua, nhất là trong giai đoạn quá độ từ nền kinh tế tập trung bao cấp sang nền kinh tế thị trường Các địa phương ào ào quy hoạch các khu, cụm công nghiệp, khu kinh tế, chế xuất công

14

nghệ cao, các đặc khu; vùng nuôi trồng thuỷ sản; quy hoạch hạ tầng kỹ thuật giao thông; khu sinh thái, khu đô thị mới và các khu biệt thự nhà vườn Trên thực tế, rất nhiều vùng, khu, cụm đã duyệt quy hoạch nhưng không có dự án đầu

tư hoặc có, nhưng rất ít dự án, hoặc có nhiều dự án, nhưng không ít dự án “ma” (dự án xin đất nhưng không thực hiện), dẫn tới chủ sử dụng đất trong vùng quy hoạch mất đất canh tác, mất đất ở Trong khi đó, rất nhiều đất thu hồi lại không

có dự án thực hiện và bị bỏ hoang hoá nhiều năm, gây lãng phí đất Đặc biệt là các chủ hộ có đất ở trong vùng “quy hoạch treo” mếu máo, sống dở, chết dở vì xây dựng, sửa chữa lớn, chuyển nhượng thì không được phép, hạ tầng cấp thoát nước không đầu tư, mà bồi thường, tái định cư thì nhà nước hứa lên hứa xuống

mà vẫn không thực hiện Các chủ hộ không biết đi đâu, về đâu; nhà cửa xuống cấp, hư hỏng, dột nát hàng chục năm nay; mỗi khi gió lớn nơm nớp lo sợ sập nhà, mỗi khi mưa to thì nước ngập ngang nhà, môi trường sống bị ô nhiễm Ai

ở trong cảnh đó mới thấm thía nỗi đau, tác hại của “quy hoạch treo”, “dự án treo”.[32]

Có ba dạng "treo" chính:

Thứ nhất, địa phương công bố quy hoạch một khu đất để xây dựng công trình, dự án nhưng sau đó không làm gì để thực hiện quy hoạch Trong khi người dân sống trong khu quy hoạch muốn xây dựng, sửa chữa, chuyển nhượng lại gặp khó khăn

Thứ hai, đã có quyết định thu hồi đất để thực hiện dự án nhưng việc thu hồi không dứt điểm, kéo dài từ năm này sang năm khác, có khi chỉ vướng một vài thửa, trong khi nhà đầu tư mỏi mắt chờ giao đất Tình trạng "treo" này làm chậm trễ tiến độ thực hiện dự án đầu tư

Thứ ba, đất đã giao nhưng chủ đầu tư không đầu tư gì hoặc đầu tư một ít rồi

bỏ đó gây lãng phí

Thuật ngữ giải quyết tranh chấp đất đai được sử dụng trong các văn bản pháp luật về đất đai, tuy nhiên nội hàm của thuật ngữ lại không được giải thích trong Luật Đất đai năm 201, ta có thể hiểu thuật ngữ này như sau: Giải quyết tranh chấp đất đai là giải quyết bất đồng, mâu thuẫn trong nội bộ nhân dân, tổ chức và trên cơ sở đó phục hồi các quyền lợi hợp pháp bị xâm hại; đồng thời truy cứu trách nhiệm pháp lý đối với hành vi vi phạm pháp luật về đất đai[40] Trong quan hệ pháp luật đất đai, việc xem xét giải quyết tranh chấp đất đai

là một trong những biện pháp quản lý nhà nước đối với đất đai Thông qua việc giải quyết tranh chấp đất đai, Nhà nước điều chỉnh các quan hệ đất đai cho phù hợp với lợi ích chính đáng của cộng đồng, xã hội và từng cá nhân cụ thể Giải quyết tranh chấp đất đai đồng nghĩa với việc đấu tranh, ngăn chặn và phòng ngừa các hành vi vi phạm pháp luật đất đai, thông qua đó giáo dục ý thức tôn trọng pháp luật của mọi công dân

Như vậy, giải quyết tranh chấp đất đai khi bồi thường giải phóng mặt bằng

là giải quyết bất đồng, mâu thuẫn trong nội bộ nhân dân, giữa người bị thu hồi đất và nhà đầu tư và trên cơ sở đó các cơ quan có thẩm quyền có thể phục hồi các quyền lợi hợp pháp bị xâm phạm đồng thời truy cứu trách nhiệm pháp lý đối với hành vi vi phạm pháp luật đất đai

về người và tài sản

- Thứ hai, luôn đảm bảo nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân và Nhà nước là đại diện chủ sở hữu Các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân chỉ là những người được nhà nước giao đất cho sử dụng chứ không có quyền sở hữu đối với đất đai

- Thứ ba, bảo đảm lợi ích của người sử dụng đất, nhất là lợi ích kinh tế, khuyến khích tự hòa giải trong nội bộ nhân dân Tôn trọng quyền định đoạt của các chủ thể khi tham gia các quan hệ pháp luật đất đai là tôn trọng quyền tự do thỏa thuận, thương lượng của người dân và chủ đầu tư trên cơ sở các quy định của pháp luật Do vậy hòa giải trở thành cách thức và cũng là nguyên tắc giải quyết tranh chấp đất đai khi bồi thường giải phóng mặt bằng quan trọng và đạt hiệu quả cao nhất

- Thứ tư, việc giải quyết nhằm mục đích ổn định kinh tế, xã hội, gắn với phát triển sản xuất, mở mang ngành nghề, tạo điều kiện cho lao động có việc làm, phù hợp với đặc điểm và quy hoạch của từng địa phương Việc giải quyết tranh chấp cần phải căn cứ vào mục đích thu hồi đất, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất không chỉ bồi thường về đất và tài sản trên đất mà còn phải hỗ trợ người dân, tạo công ăn việc làm mới cho họ hoặc đền bù giá trị tương đương

Giải quyết khiếu kiện (khiếu nại) và giải quyết tranh chấp khác nhau về bản chất sự việc, khác biệt về hình thức và cơ sở pháp lý để giải quyết vụ tranh chấp Đối với giải quyết tranh chấp đất đai, cơ quan có thẩm quyền giải quyết việc tranh chấp đất đai giữa nguyên đơn, bị đơn và yêu cầu họ thực hiện quyết định giải quyết của mình Còn trong giải quyết khiếu kiện (khiếu nại) về đất đai, cơ quan có thẩm quyền xem xét nội dung hành chính bị khiếu kiện (khiếu nại) để công nhận toàn bộ, một phần hay không công nhận nội dung của quyết định hành chính đó và ban hành quyết định giải quyết khiếu kiện (khiếu nại) phù hợp với pháp luật hiện hành

18

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP

ĐẤT ĐAI KHI BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG

2.1 Lịch sử hình thành và phát triển của pháp luật giải quyết tranh chấp đất đai khi bồi thường giải phóng mặt bằng

Hệ thống các văn bản pháp luật về đất đai được ban hành từ sau khi thành lập Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa (năm 1945) tới nay được coi là một hệ thống rất phức tạp, trải qua nhiều giai đoạn lịch sử và có nhiều chính sách khác nhau được áp dụng ở cả hai miền Nam Bắc Sự hình thành và phát triển của hệ thống các văn bản pháp luật về đất đai là một quá trình lâu dài, thể hiện ở cả hai mặt: số lượng và chất lượng, gắn liền với lịch sử hình thành và phát triển của hệ thống pháp luật Việt Nam Hệ thống pháp luật đất đai nói chung và pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai nói riêng đã được xây dựng và từng bước hoàn thiện nhằm phúc đáp các yêu cầu về quản lý và sử dụng đất đai qua các thời kỳ,

cụ thể đề cập đến một số văn bản pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai nói chung và công tác bồi thường giải phóng mặt bằng nói riêng tiêu biểu qua các giai đoạn được quy định như sau:

2.1.1 Giai đoạn từ năm 1945 đến trước năm 1986

Ở giai đoạn này, nền kinh tế nước ta đang vận hành theo cơ chế tập trung quan liêu bao cấp, Luật Đất đai vẫn chưa được ban hành Đặc trưng cơ bản của chính sách ruộng đất trong thời kỳ này là: khai hoang, vỡ hoá, tận dụng diện tích đất đai để sản xuất nông nghiệp; tịch thu ruộng đất của thực dân, việt gian, địa chủ, phong kiến chia cho dân nghèo; chia ruộng đất vắng chủ cho nông dân.[36] Lúc này, các văn bản pháp luật đất đai về vấn đề bồi thường giải phóng mặt bằng

và giải quyết tranh chấp chưa được chú trọng ban hành, ban hành chậm, giản đơn, chắp vá, không có hệ thống

19

Theo Điều 9 Điều lệ số 599-TTg ngày 9 tháng 10 năm 1955 của Thủ tướng

Chính phủ về cải cách ruộng đất ngoại thành có quy định: “Khi nào Nhà nước

cần lấy ruộng đất để kiến thiết Thành phố thì Nhà nước sẽ thu xếp công ăn việc làm cho những người có đất bị lấy hoặc bù cho một số ruộng đất ở nơi khác và

sẽ bồi thường cho họ một cách thích đáng về những ruộng đất bị lấy” Ngày 31

tháng 12 năm 1959, Quốc hội thông qua Hiến pháp năm 1959 đã xác định 4 hình thức sở hữu đất đai là: sở hữu nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu của người lao động riêng lẻ, sở hữu của nhà tư sản dân tộc và điều 20 Hiến pháp năm 1959 cũng có nói rằng chỉ khi nào cần thiết vì lợi ích chung, Nhà nước mới trưng mua hoặc trưng dụng, trưng thu có bồi thường thích đáng các tư liệu sản xuất ở thành thị và nông thôn trong phạm vi và điều kiện do pháp luật quy định Thực tế trong thời kỳ này phương án bồi thường chủ yếu là thỏa thuận sau đó thống nhất giá

mà không cần có cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê suyệt hay ban hành giá bồi thường

Ngày 1 tháng 7 năm 1980, Hội đồng Chính phủ ban hành Quyết định số 201/CP về việc thống nhất quản lý ruộng đất và tăng cường công tác quản lý ruộng đất trong cả nước (sau đây gọi tắt là Quyết định số 201/CP năm 1980) Có thể nói, đây là văn bản pháp quy đầu tiên quy định khá chi tiết, toàn diện về công tác quản lý ruộng đất trong toàn quốc Vấn đề bồi thường khi thu hồi đất cũng được quy định, cụ thể như sau: Nếu trên khoảnh đất bị thu hồi hoặc bị trưng dụng có nhà cửa, công trình xây dựng khác, hoặc trồng cây lâu năm hoặc trồng cây ngắn ngày chưa kịp thu hoạch đã phải phá bỏ, thì được bồi thường thích đáng Tổng cục Quản lý ruộng đất cùng Bộ Tài chính nghiên cứu trình Chính phủ quy định khoản tiền bồi thường này

Giải quyết tranh chấp về ruộng đất được quy định như sau: Các vụ tranh chấp xảy ra giữa các công dân với nhau hoặc giữa một bên là cơ quan, tổ chức và một bên là công dân sẽ do Tòa án xét xử Đối với các vụ tranh chấp trong nội bộ nhân dân với nhau, nhất là những việc tranh chấp có tinh thần điều chỉnh ruộng

Ở giai đoạn này thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của Ủy ban hành chính các cấp chưa được quy định rõ ràng Thực tế, việc giải quyết các tranh chấp đất đai chủ yếu do Ủy ban hành chính cấp xã thực hiện với vai trò của tổ chức nông hội địa phương (tham gia nhiều vào công việc chính quyền), cơ quan

tư pháp chỉ xuất hiện khi giải quyết tranh chấp hoa màu trên đất bãi sa bồi

Hiến pháp 1980 ra đời đã khép lại một chặng đường dài phấn đấu không ngừng của Nhà nước ta nhằm mục tiêu xã hội hóa toàn bộ vốn đất đai trong phạm vi cả nước Điều 19 và Điều 20 Hiến pháp năm 1980 quy định: "Đất đai, rừng núi, sông hồ, hầm mỏ, tài nguyên thiên nhiên trong lòng đất, ở vùng biển

và thềm lục địa, các xí nghiệp công nghiệp, nông nghiệp, lâm nghiệp, ngư nghiệp, thương nghiệp quốc doanh; ngân hàng và tổ chức bảo hiểm; công trình phục vụ lợi ích công cộng; hệ thống đường sắt, đường bộ, đường sông, đường biển, đường không; đê điều và công trình thuỷ lợi quan trọng; cơ sở phục vụ quốc phòng; hệ thống thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, điện ảnh; cơ sở nghiên cứu khoa học, kỹ thuật, cơ sở văn hoá và xã hội cùng các tài sản khác mà pháp luật quy định là của Nhà nước - đều thuộc sở hữu toàn dân", "Những tập thể và cá nhân đang sử dụng đất đai được tiếp tục sử dụng"

Ở trong giai đoạn này, quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý, vì vậy việc đền bù về đất không được thực hiện mà chỉ thực hiện đền bù tài sản gắn liền với đất hoặc những thiệt hại do việc thu hồi đất gây nên[13] Việc coi đất đai thuộc sở hữu chung, đất không có giá, dẫn tới việc chia

21

cấp đất tràn lan, sử dụng kém hiệu quả Cấp xã, cấp phường cũng tham gia vào việc giao đất cho nhân dân; việc lấn, chiếm đất để xây dựng nhà ở diễn ra phổ biến song không được giải quyết kịp thời là nguyên nhân chủ yếu của các tranh chấp đất đai trong thời kỳ này Nhiều gia đình trước kia đã hiến ruộng đất của cha ông vào các hợp tác xã, nay đòi lại Khi giải quyết các tranh chấp một số địa phương còn thiên về việc sử dụng biện pháp mệnh lệnh hành chính, khiến cho các tranh chấp đất đai không được xử lý thỏa đáng và dứt điểm, nên việc tranh chấp đất đai vẫn kéo dài Việc giải quyết tranh chấp đất đai còn quan liêu, mang nặng tính mệnh lệnh hành chính Do đó, tranh chấp đất đai vẫn còn tồn tại kéo dài, việc sử dụng đất kém hiệu quả, mâu thuẫn vẫn còn trầm trọng kéo theo sự trì trệ của nền sản xuất hàng hóa

2.1.2 Giai đoạn từ năm 1986 đến trước năm 1993

Trong giai đoạn này, chúng ta đã xác định đất đai là một trong những nguồn lực quan trọng để phát triển kinh tế vận hành theo cơ chế thị trường định hướng

xã hội chủ nghĩa, Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam đã thông qua Luật đất đai đầu tiên - Luật Đất đai năm 1987 Các quy định về bồi thường giải phóng mặt bằng và giải quyết tranh chấp đất đai được đề cập tuy nhiên còn hạn chế, được nêu ra một cách chung chung Theo đó, người được Nhà nước giao đất có nghĩa vụ bồi thường thiệt hại thực tế cho người bị thu hồi đất (khoản

4 điều 48 Luật Đất đai năm 1987), người bị thu hồi đất được bồi thường thiệt hại thực tế, bồi hoàn thành quả lao động, kết quả đầu tư đã làm tăng giá trị của đất (điều 49 Luật Đất đai năm 1987)

Ngoài ra, đối với vấn đề giải quyết tranh chấp đất đai khi bồi thường giải phóng mặt bằng thì được quy định như sau: Đối với các tranh chấp về quyền sử dụng đất thì do ủy ban nhân dân nơi có đất đang bị tranh chấp giải quyết Trong trường hợp không đồng ý với quyết định của Uỷ ban nhân dân đã giải quyết tranh chấp, đương sự có quyền khiếu nại lên cơ quan chính quyền cấp trên

22

Quyết định của chính quyền cấp trên trực tiếp có hiệu lực thi hành Khi giải quyết tranh chấp về nhà ở, vật kiến trúc khác hoặc cây lâu năm thì Toà án nhân dân giải quyết cả quyền sử dụng đất có những tài sản đó

2.1.3 Giai đoạn từ năm 1993 đến trước năm 2003

Để phù hợp với giai đoạn mới và thực hiện đổi mới toàn diện nền kinh tế,

cụ thể hoá Hiến pháp năm 1992, khắc phục những hạn chế của Luật Đất đai

1987, ngày 14 tháng 7 năm 1993, Quốc hội khoá IX thông qua Luật Đất đai năm

1993

Luật Đất đai năm 1993 đã chế định cơ sở pháp lý cơ bản để quan hệ đất đai

ở nước ta chuyển sang cơ chế thị trường, có sự quản lý của Nhà nước, theo định hướng xã hội chủ nghĩa, góp phần tích cực vào công cuộc đổi mới nền kinh tế -

xã hội của đất nước

Ở giai đoạn này, Nhà nước đã tập trung hơn đối với vấn đề giải quyết tranh chấp đất đai nói chung và trong lĩnh vực giải phóng mặt bằng nói riêng, tại khoản 6 điều 79 Luật Đất đai năm 1993 quy định về việc bồi thường cho người

bị thu hồi đất, đó là, người sử dụng đất có nghĩa vụ đền bù cho người có đất bị thu hồi để giao cho mình Quy định về việc hòa giải được đặt ra, cụ thể tại khoản

1 điều 38 Luật đất đai năm 1993: “Nhà nước khuyến khích việc hoà giải các

tranh chấp đất đai trong nhân dân Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn có trách nhiệm phối hợp với Mặt trận Tổ quốc Việt Nam, Hội Nông dân, các tổ chức thành viên khác của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác, tổ chức kinh tế ở cơ

sở và công dân hoà giải các tranh chấp đất đai.” Ngoài ra, thẩm quyền giải

quyết tranh chấp đất đai cũng đã được phân ra: Đối với các tranh chấp về quyền

sử dụng đất mà người sử dụng đất không có giấy chứng nhận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thì do Uỷ ban nhân dân giải quyết, còn các tranh chấp về quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất đã có giấy chứng nhận của cơ quan

23

Nhà nước có thẩm quyền và tranh chấp về tài sản gắn liền với việc sử dụng đất

đó thì do Toà án giải quyết

Sau khi Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực, Chính Phủ ban hành Nghị định

số 90/NĐ-CP ngày 17 tháng 8 năm 1994 để cụ thể hóa chính sách bồi thường, tuy nhiên có thể nói chính sách bồi thường của nghị định này vẫn còn rất nhiều hạn chế, chưa bù đắp một cách đầy đủ những thiệt hại gây ra từ việc thu hồi đất, chỉ bồi thường thiệt hại về đất và bồi thường thiệt hại về tài sản, cho nên người

bị thu hồi đất gặp rất nhiều khó khan, không đủ khả năng tái tạo lại cuộc sống so với trước khi bị thu hồi, quyền và lợi ích hợp pháp của họ chưa được quan tâm một cách đầy đủ

2.1.4 Giai đoạn từ năm 2003 đến trước năm 2013

Trước yêu cầu của thực tiễn đặt ra, khi chúng ta đẩy mạnh công cuộc đổi mới, tiến hành hội nhập, mở cửa, nền kinh tế ngày càng phát triển, đất đai trở thành tài sản đặc biệt có giá, là nguồn lực quan trọng cho sự phát triển, kéo theo

đó là các tranh chấp về đất đai ngày càng phức tạp, đa dạng, điều này đã đặt ra yêu cầu phải sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện pháp luật về đất đai, nhất là vấn đề giải quyết tranh chấp đất đai

Ngày 26 tháng 11 năm 2003, Luật Đất đai được thông qua thay thế Luật Đất đai năm 1993, vấn đề bồi thường giải phóng mặt bằng và giải quyết tranh chấp đất đai được phát triển, chú trọng hơn Nhà nước đã quy định cụ thể hơn về các đối tượng được bồi thường, điều kiện được bồi thường,…từ đó góp phần giảm thiếu các tranh chấp đất đai liên quan đến vấn đề này và giải quyết tranh chấp đất đai một cách có hiệu quả hơn

Luật đất đai năm 2003 đã bổ sung thêm các quy định về bồi thường giải phóng mặt bằng như sau: Đối với các trường hợp thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế

24

mà người sử dụng đất có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận thì được Nhà nước bồi thường giải phóng mặt bằng Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương lập và thực hiện các dự án tái định cư trước khi thu hồi đất để bồi thường bằng nhà ở, đất ở cho người bị thu hồi đất ở

mà phải di chuyển chỗ ở Khu tái định cư được quy hoạch chung cho nhiều dự

án trên cùng một địa bàn và phải có điều kiện phát triển bằng hoặc tốt hơn nơi ở

cũ Trường hợp không có khu tái định cư thì người bị thu hồi đất được bồi thường bằng tiền và được ưu tiên mua hoặc thuê nhà ở thuộc sở hữu của Nhà nước đối với khu vực đô thị; bồi thường bằng đất ở đối với khu vực nông thôn, trường hợp giá trị quyền sử dụng đất ở bị thu hồi lớn hơn đất ở được bồi thường thì người bị thu hồi đất được bồi thường bằng tiền đối với phần chênh lệch đó Bên cạnh đó Luật Đất đai năm 2003 cũng đã quy định khá chi tiết về vấn đề giải quyết tranh chấp đất đai khi bồi thường giải phóng mặt bằng Cụ thể như sau: Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hoà giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hoà giải ở cơ sở Tranh chấp mà các bên tranh chấp không hoà giải được thì gửi đơn đến Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai cung được chia thành hai trường hợp, đối với những tranh chấp về quyền sử dụng đất mà đương

sự có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có một trong các loại giấy tờ quy

định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai năm 2003 và tranh chấp về

tài sản gắn liền với đất thì do Toà án nhân dân giải quyết; đối với những tranh chấp về quyền sử dụng đất mà đương sự không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và

5 Điều 50 thì do Ủy ban nhân dân cấp huyện hoặc cấp tỉnh quyền giải quyết, nếu không đồng ý với kết quả có thể khiếu nại lên Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc Bộ Tài nguyên và Môi trường

Ngoài ra, Chính phủ ban hành Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 nhằm hướng dẫn chi tiết Luật đất đai đã quy định cụ thể hơn

25

về hòa giải tranh chấp đất đai (Điều 159) và làm rõ thẩm quyền và căn cứ để giải quyết tranh chấp đất đai trong trường hợp tranh chấp không có giấy tờ về quyền

sử dụng đất (Điều 160 và Điều 161)

2.1.5 Giai đoạn từ năm 2013 đến nay

Kế thừa và phát triển các quy định của Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013 tiếp tục quy định về hòa giải tranh chấp đất đai và thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai Đạo luật này thay thế Luật Đất đai năm 2003 và có nhiều sửa đổi, bổ sung nhằm đáp ứng yêu cầu của quá trình đẩy mạnh toàn diện công cuộc đổi mới tạo nền tảng để đến năm 2020, nước ta cơ bản trở thành nước công nghiệp phát triển theo hướng hiện đại

Thứ nhất, về thời hạn hòa giải, Luật Đất đai năm 2013 kéo dài thời hạn hòa giải tranh chấp đất đai; theo đó, thời hạn hòa giải không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai và bổ sung quy định về trách nhiệm của Ủy ban nhân dân cấp xã trong việc thực hiện hòa giải

Thứ hai, sửa đổi, bổ sung quy định kết quả hòa giải tranh chấp đất đai phải được lập thành biên bản, gồm có các nội dung: Thời gian và địa điểm tiến hành hòa giải; thành phần tham dự hòa giải; tóm tắt nội dung tranh chấp thể hiện rõ về nguồn gốc, thời điểm sử dụng đất đang tranh chấp, nguyên nhân phát sinh tranh chấp (theo kết quả xác minh, tìm hiểu); ý kiến của Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai; những nội dung đã được các bên tranh chấp thỏa thuận, không thỏa thuận [10]

Thứ ba, cho phép lựa chọn hình thức giải quyết tranh chấp đất đai trong trường hợp đương sự không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai năm 2013, khi giải quyết tranh chấp, trong trường hợp các bên không chấp hành thì sẽ bị cưỡng chế thi hành (khoản 4 Điều 203 Luật Đất đai năm 2013)

26

2.2 Những nội dung cơ bản của pháp luật giải quyết tranh chấp đất đai khi bồi thường giải phóng mặt bằng

2.2.1 Đối tượng, phạm vi được bồi thường khi giải phóng mặt bằng

Phạm vi được bồi thường: Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, nghị

định số 43/2014/NĐ-CP ban hành ngày 15 tháng 5 năm 2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai (sau đây gọi là Nghị định số 43/2014/NĐ-CP) thì Nhà nước thu hồi đất trong các trường hợp sau đây: Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; thu hồi đất để phát triển kinh tế-xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng; thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai; thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người Tuy nhiên theo pháp luật đất đai thì việc bồi thường chỉ được thực hiện trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc

phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế

Đối tượng được bồi thường: Là tổ chức, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo,

hộ gia đình, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức,

cá nhân nước ngoài đang sử dụng đất bị Nhà nước thu hồi đất là những đối tượng

được bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất

Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng bao gồm tổ chức dịch vụ công về đất đai, Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

2.2.2 Điều kiện được bồi thường khi giải phóng mặt bằng

Để được bồi thường, người sử dụng đất phải đáp ứng một số điều kiện nhất định theo pháp luật đất đai Theo Điều 75 Luật Đất đai năm 2013, người có đủ điều kiện được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng được chia thành 6 nhóm như sau:

27

Thứ nhất, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận bị thu hồi đất;

Thứ hai, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng đang sử dụng đất mà không phải là đất do Nhà nước giao, cho thuê có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp;

Thứ ba, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận;

Thứ tư, tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê; nhận thừa kế, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận;

Thứ năm, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê và có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận;

Thứ sáu, tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất

để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc bán kết hợp cho thuê; cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, có Giấy chứng nhận hoặc

có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận

28

Như vậy, ta có thể thấy được điều kiện cần thiết để được bồi thường khi giải phóng mặt bằng là phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận theo quy định của Pháp luật đất đai

2.2.3 Phương thức giải quyết tranh chấp đất đai khi bồi thường giải phóng mặt bằng

2.2.3.1 Thông qua con đường hòa giải

Hòa giải là một trong các hình thức giải quyết tranh chấp, theo đó các bên tiến hành thỏa thuận, tự nguyện giải quyết với nhau các mâu thuẫn, tranh chấp dưới sự giúp đỡ của bên thứ ba trên cơ sở tôn trọng sự tự nguyện của các bên; không bắt buộc, áp đặt các bên [16] Hòa giải có thể tiết kiệm tiền bạc, công sức, thời gian cho các bên mà vẫn đạt được hiệu quả về nhiều mặt

Các bên có thể lựa chọn hình thức hòa giải ngoài tố tụng và hòa giải trong

tố tụng

Hòa giải ngoài tố tụng là một phương thức giải quyết tranh chấp độc lập với quá trình tố tụng, qua một bên trung gian được các bên lựa chọn tiến hành trước khi đưa tranh chấp ra khởi kiện tại Tòa án.[17] Thỏa thuận tham gia hòa giải có thể ở dạng thành văn hoặc bất thành văn Bên thứ ba trung lập chỉ hỗ trợ các bên đưa ra thỏa thuận và không có thẩm quyền phán xét Bên cạnh đó, hình thức hòa giải này có thể đảm bảo bảo mật thông tin, tất cả thông tin các bên đưa ra trong quá trình hòa giải ngoài tố tụng đều được giữ kín Thỏa thuận có được sau quá trình hòa giải có giá trị như một hợp đồng

Theo điều 202 – Luật Đất đai năm 2013, điều 88 – Nghị định

43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 hòa giải tranh chấp đất đai khi bồi thường giải phóng mặt bằng được quy định như sau:

29

Thứ nhất, thời hạn hòa giải được pháp luật quy định là 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai Trong đó, theo quy định tại điều 135 – Luật đất đai năm 2003 là 30 ngày Luật mới đã mở rộng thời hạn hòa giải tranh chấp hơn

Thứ hai, trách nhiệm của Ủy ban nhân dân cấp xã được quy định một cách

cụ thể hơn so với Luật đất đai năm 2003 Như vậy thuận tiện trong việc xác định nghĩa vụ của cơ quan nhà nước trong việc thực hiện nhiệm vụ của mình Theo

đó, Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm như sau:

- Thẩm tra, xác minh tìm hiểu nguyên nhân phát sinh tranh chấp, thu thập giấy tờ, tài liệu có liên quan do các bên cung cấp về nguồn gốc đất, quá trình sử dụng đất và hiện trạng sử dụng đất;

- Thành lập Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai để thực hiện hòa giải Thành phần Hội đồng gồm: Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch Ủy ban nhân dân là Chủ tịch Hội đồng; đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc xã, phường, thị trấn; tổ trưởng

tổ dân phố đối với khu vực đô thị; trưởng thôn, ấp đối với khu vực nông thôn; đại diện của một số hộ dân sinh sống lâu đời tại xã, phường, thị trấn biết rõ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đối với thửa đất đó; cán bộ địa chính, cán bộ tư pháp xã, phường, thị trấn Tùy từng trường hợp cụ thể, có thể mời đại diện Hội Nông dân, Hội Phụ nữ, Hội Cựu chiến binh, Đoàn Thanh niên Cộng sản Hồ Chí Minh;

- Tổ chức cuộc họp hòa giải có sự tham gia của các bên tranh chấp, thành viên Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan

Việc hòa giải chỉ được tiến hành khi các bên tranh chấp đều có mặt Trường hợp một trong các bên tranh chấp vắng mặt đến lần thứ 2 thì được coi là việc hòa giải không thành

30

Ngoài ra, kể từ ngày lập biên bản hòa giải thành mà các bên tranh chấp có ý kiến bằng văn bản về nội dung khác với nội dung đã thống nhất trong biên bản hòa giải thành, thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã tổ chức lại cuộc họp Hội đồng hòa giải để xem xét giải quyết đối với ý kiến bổ sung và phải lập biên bản hòa giải thành hoặc không thành Điều này Luật đất đai năm 2003 chưa đề cập đến Đây là điểm mới tiến bộ, để bảo vệ tốt nhất quyền của các bên tranh chấp

So với Luật đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013 đã có nhiều điểm mới hơn về vấn đề hòa giải tranh chấp về đất đai tại cấp cơ sở góp phần giải quyết tranh chấp được hiệu quả hơn

Tuy đã được quy định cụ thể một cách như vậy nhưng trên thực tế việc thi hành vẫn gặp rất nhiều khó khăn, các doanh nghiệp thường không thống nhất được giá với người dân, vì người dân thường muốn được giá cao hơn, có những trường hợp để giải phóng mặt bằng nhanh, doanh nghiệp đã phải thỏa thuận “đi đêm” với một số hộ nên giá đất cao hơn mặt bằng chung Việc khảo sát giá đất từng khu vực cũng chưa được chính xác, bởi khi cán bộ đi khảo sát thì người dân thường cung cấp giá đất thấp hơn so với khi chuyển nhượng nhiều lần để giảm thuế trước bạ sang tên, đổi chủ Do vậy có tình trạng trong một khu vực có 2 nhà đầu tư, có chung cùng một mục đích chuyển đổi đất làm dự án sản xuất mà lại có hai giá khác nhau nên người dân thường thắc mắc, và việc hòa giải cũng khó thành Ví dụ về trường hợp gia đình ông Đỗ Văn Quyền (xã Tân Dĩnh, huyện Lạng Giang, Bắc Giang) có thửa ruộng 452 m2 nằm trong diện tích giải phóng mặt bằng của Nhà máy gạch ốp lát Cotto thuộc Công ty cổ phần Ngôi sao Bắc Giang Tuy dự án được thực hiện từ năm 2009 và đi vào hoạt động từ năm 2011 nhưng đến nay, việc giải phóng mặt bằng đối với thửa đất nhà ông Quyền vẫn chưa thực hiện xong Mặc dù chưa được nhận đền bù nhưng gia đình ông Quyền không thể tiếp tục sản xuất do Công ty Ngôi Sao đã xây tường bao quanh và đổ đất san lấp nền “Ban đầu phía công ty đưa ra mức giá đền bù 50 triệu đồng/sào (360 m2) nhưng chúng tôi không đồng ý Sau nhiều lần thương lượng trong 7