Thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản tại hà nội

Luật đất đai 2003 cũng đưa ra một số khái niệm khác liên quan đến lĩnh vực BĐS như sau: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho ng

Tr-ờng đại học ngoại th-ơng Khoa kinh tế và kinh doanh quốc tế

Chuyên ngành kinh tế đối ngoại

-*** -

Khoá luận tốt nghiệp

Đề tài:

Thu hút đầu t- trực tiếp n-ớc ngoài vào lĩnh vực

bất động sản tại hà nội

Sinh viên thực hiện : Nguyễn Cẩm Hà

Giáo viên h-ớng dẫn : ThS Phạm Thị Mai Khanh

Hà Nội, 7 - 2008

MỤC LỤC

LỜI MỞ ĐẦU 1

Chương 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ KHÁI QUÁT HOẠT ĐỘNG THU HÚT ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP NƯỚC NGOÀI VÀO LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM 3

1.1 Khái niệm và đặc điểm của bất động sản 3

1.1.1 Khái niệm bất động sản 3

1.1.2 Phân loại bất động sản 6

1.1.3 Đặc điểm của bất động sản 9

1.2 Khung pháp lí điều chỉnh hoạt động đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam 11

1.2.1 Pháp luật điều chỉnh hoạt động đầu tư trực tiếp nước ngoài tại Việt Nam 11

1.2.2 Pháp luật điều chỉnh lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam 19

1.3 Khái quát thực trạng thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản trên toàn lãnh thổ Việt Nam 25

Chương 2: THỰC TRẠNG ĐẦU TƯ NƯỚC TRỰC TIẾP NƯỚC NGOÀI VÀO LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN TẠI HÀ NỘI 36

2.1 Quy mô đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản tại Hà Nội 36

2.2 Cơ cấu đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản tại Hà Nội 44

2.2.1 Theo chủ đầu tư 44

2.2.2 Theo hình thức đầu tư 48

2.2.3 Theo lĩnh vực đầu tư 49

2.3 Những hạn chế trong việc thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh

vực bất động sản tại Hà Nội 67

2.3.1 Những hạn chế 67

2.3.2 Nguyên nhân 69

Chương 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP TĂNG CƯỜNG THU HÚT FDI VÀO LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN TẠI HÀ NỘI 80

3.1 Bài học kinh nghiệm tăng cường thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản của một số nước trên thế giới 80

3.1.1 Kinh nghiệm quản lý thị trường nhà ở tại Singapore thông qua Uỷ ban phát triển nhà 80

3.1.2 Kinh ngiệm thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực BĐS tại Trung Quốc 84

3.2 Giải pháp cụ thể nhằm tăng cường thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản tại Hà Nội 88

3.2.1 Hoàn chỉnh hệ thống pháp luật có liên quan 88

3.2.2 Nâng cao chất lượng quy hoạch thủ đô 89

3.2.3 Cải thiện cơ sở hạ tầng 91

3.2.4 Đẩy mạnh công tác xúc tiến đầu tư 94

3.2.5 Có cơ chế hỗ trợ doanh nghiệp đầu tư bất động sản 95

3.2.6 Các biện pháp thúc đẩy dự án bất động sản hoạt động hiệu quả trên thị trường 97

KẾT LUẬN 99

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 100

DANH MỤC BẢNG

Bảng 1.1: Đầu tư trực tiếp nước ngoài theo ngành 1988-2007 (tính tới ngày 31/12/2007 - chỉ tính các dự án còn hiệu lực) 26 Bảng 1.2: Cơ cấu đầu tư trực tiếp nước ngoài theo ngành 1988 – 2007 (chỉ tính tới ngày 22/12/2007 - chỉ tính các dự án còn hiệu lực) 27 Bảng 1.3: Danh mục các nhà đầu tư lớn nhất vào thị trường BĐS Việt Nam giai đoạn 1988-2008 34 Bảng 2.1: Cơ cấu đầu tư vào lĩnh vực BĐS Hà Nội theo nước chủ đầu tư 44 Bảng 2.2: Danh mục dự án xây dựng hạ tầng KCN, KCX tại Hà Nội có vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài giai đoạn 1988-2008 65

DANH MỤC BIỂU

Biểu 1.1: Tình hình đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản Việt Nam

giai đoạn 1988-2008 29

Biểu 1.2: Cơ cấu vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực BĐS Việt Nam theo lĩnh vực đầu tư cụ thể giai đoạn 1988-2008 32

Biểu 2.1: Cơ cấu FDI vào lĩnh vực BĐS Hà Nội so với FDI vào lĩnh vực BĐS cả nước giai đoạn 1988-2008 37

Biểu 2.2: Cơ cấu vốn FDI vào lĩnh vực BĐS Hà Nội so với vốn FDI vào toàn thành phố 38

Biểu 2.3: Tình hình FDI vào lĩnh vực BĐS Hà Nội giai đoạn 1988-2008 (chỉ tí nh các dự án còn hiệu lực đến hết quý I năm 2008) 41

Biểu 2.4: Cơ cấu đầu tư trực tiếp nước ngoài vào các dự án BĐS tại Hà Nội theo lĩnh vực đầu tư 49

Biểu 2.5: Diện tích cho thuê và lượng cung mới về văn phòng hạng A&B 51

Biểu 2.6: Diện tích cho thuê và hiệu suất sử dụng tại các toà nhà văn phòng hạng A & B 52

Biểu 2.7: Giá thuê trung bình tại các toà nhà văn phòng hạng A & B 53

Bảng 2.8: Tương quan giá thuê văn phòng hạng A tạI Việt Nam so với một số toà nhà tại Hồng Kông và Singapore 54

Biểu 2.9: Tổng tích luỹ và lượng cung mới căn hộ cho thuê hạng A&B 55

Biểu 2.10: Một số dự án thương mại tiêu biểu trong tương lai 57

Biểu 2.11: Giá thuê phòng trung bình Biểu 2.12: Hệ số sử dụng phòng 59 tại khách sạn 5 sao bình tại khách sạn 5 sao 59

Biểu 2.13 Tổng cung căn hộ cho thuê và tỷ lệ còn trống 60

Biểu 2.14: Giá bán căn hộ tại một số dự án tiêu biểu 62

Biểu 2.15: Giá thuê văn phòng hạng A tại một số thành phố lớn Châu Á 78

LỜI MỞ ĐẦU

Đối với một quốc gia, sự phát triển kinh tế luôn luôn phải đi liền với sự phát triển của một số lĩnh vực như bất động sản, thị trường chứng khoán…Việt Nam hiện nay được đánh giá là một nền kinh tế đang phát triển năng động vì vậy việc nhà nhà nước ta càng cần chú trọng đến việc phát triển lĩnh vực bất động sản hơn nữa Tuy nhiên đây là một lĩnh vực đặc biệt đòi hỏi nguồn vốn lớn, kinh nghiệm phát triển mà bản thân nguồn lực trong nước chưa đủ khả năng đáp ứng trong thời gian ngắn Ý thức được vấn đề này, chính sách phát triển của Đảng và Nhà nước ta luôn chú trọng đến việc thu hút đầu tư, đặc biệt là đầu tư trực tiếp nước ngoài để phát triển các dự án bất động sản

Hà Nội là thủ đô nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, được coi

là bộ mặt của cả nước Trong những năm qua, Hà Nội là địa phương thu hút được lượng vốn đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực BĐS lớn thứ hai trong cả nước Tuy vậy để có thể trở thành một thủ đô ngang tầm với các nước phát triển, Hà Nội hiện nay thực sự đang cần rất nhiều dự án đầu tư vào lĩnh vực bất động sản làm cho thành phố trở nên hiện đại hơn và đáp ứng được những nhu cầu phát triển kinh tế, xã hội ngày càng lớn

Các dự án bất động sản có vốn đầu tư nước ngoài có tầm quan trọng rất lớn đối với việc phát triển lĩnh vực bất động sản Hà Nội, đối với việc phát triển kinh tế của thành phố và mở rộng ra là sự phát triển kinh tế cả nước Nghiên cứu đề tài “Thu hút đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản tạI

Hà Nội”, mục tiêu đầu tiên của tác giả là nghiên cứu những lý luận chung về lĩnh vực bất động sản và mong muốn đem lại cho bạn đọc cái nhìn tổng quát

về hoạt động thu hút FDI vào lĩnh vực bất động sản Việt Nam và hơn thế nữa

là tập trung vào thực trạng đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực này nhưng trên một phạm vi hẹp hơn là thành phố Hà Nội trong thời gian qua Qua đó tác

giả cũng mong muốn đóng góp một vài ý kiến cá nhân góp phần giúp các nhà hoạch định chính sách đưa ra những biện pháp tăng cường thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào các dự án bất động sản trên địa bàn Hà Nội, đưa lĩnh vực này phát triển hơn nữa trong tương lai không xa

Kết cấu khoá luận tốt nghiệp gồm 3 chương:

Chương 1: Lý luận chung về bất động sản và khái quát hoạt động thu

hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam

Chương 2: Thực trạng đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất

động sản tại Hà Nội

Chương 3: Một số giải pháp nhằm tăng cường thu hút đầu tư nước

ngoài vào lĩnh vực bất động sản tại Hà Nội

Do khuôn khổ khoá luận tốt nghiệp và thời gian có hạn, kinh nghiệm của em còn hạn chế, nguồn tài liệu chưa phong phú nên chắc chắn nội dung luận văn sẽ không tránh khỏi những điểm thiếu sót Em mong nhận được các

ý kiến đóng góp của các thày cô giáo, các nhà khoa học, độc giả và những người quan tâm đến khoá luận này để em có thể hoàn thiện hơn Em xin trân trọng cám ơn

Chương 1

LÝ LUẬN CHUNG VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ KHÁI QUÁT HOẠT ĐỘNG THU HÚT ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP NƯỚC NGOÀI VÀO LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM

1.1 Khái niệm và đặc điểm của bất động sản

1.1.1 Khái niệm bất động sản

 Khái niệm bất động sản

Bất động sản (BĐS) là một khái niệm quen thuộc hiện nay đối với nhiều người Việt Nam trong khoảng thời gian gần đây Trong tiếng Anh người ta thường sử dụng cụm từ “real estate” để nói về khái niệm này trên thực tế cụm từ “real estate” đã được dùng phổ biến từ rất lâu trên thế giới:

“Về mặt pháp luật đó là khái niệm chỉ đất và hầu hết những thứ gắn liền với nó, với quyền cở hữu từ dưới lòng đất lên đến không gian Về mặt kinh tế, đó là khái niệm chỉ các tài sản dưới dạng đất đai hoặc công trình xây dựng và các hoạt động liên quan đến quyền sở hữu, sử dụng và chuyển nhượng các tài sản này”[27]

Theo cách định nghĩa như trên BĐS không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người gắn liền với các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng…và tất cả những

gì liên quan hay gắn liền đến đất đai theo không gian 3 chiều (chiều cao, chiều sâu và chiều rộng) để tạo thành một dạng vật chất có cấu trúc và công năng được xác định bao gồm cả những quyền sở hữu, sử dụng và chuyển nhượng kèm theo đó

Trong pháp luật kinh tế trước đây thường sử dụng thuật ngữ tài sản cố định, tài sản lưu động và xác định nội hàm của chúng Trước thời điểm Bộ Luật dân sự năm 1995 được ban hành, thuật ngữ động sản và bất động sản

gần như không xuất hiện trong các văn bản pháp luật Bộ luật dân sự Việt Nam năm 2005 đã phân chia tài sản theo thông lệ và tập quán quốc tế thành động sản và BĐS và được quy định trong điều 174 như sau:

“Bất động sản là các tài sản không di dời được bao gồm đất đai, nhà ở, các công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng ở đó, các tài sản khác gắn liền với đất đai và các tài sản khác do pháp luật quy định Động sản là những tài sản không phải bất động sản.”[19]

Trong khái niệm trên yếu tố không thể di dời được coi là tiêu thức đầu tiên trong việc xác định BĐS Các yêu tố không thể di dời được bao gồm nhà xây trên đất, vật xây dựng khác gắn liền với nhà và các tài sản khác do pháp luật quy định bởi vì trong BĐS còn chứa các tài sản cố định Như vậy theo quy định trong bộ luật dân sự BĐS không bao gồm các tài sản cố định nhưng

có thể di dời theo cách thống kê kế toán mà BĐS chỉ gồm các tài sản cố định gắn với đất và nhà Khái niệm của Bộ luật Dân sự Việt Nam đưa ra cách nhìn nhận bất động sản một cách bao quát nhất phổ biến nhất là đất và vật kiến trúc trên đất Khái niệm này sẽ được tác giả sử dụng xuyên suốt đề tài nghiên cứu

 Một số khái niệm khác có liên quan:

Về khái niệm kinh doanh BĐS cũng được quy định cụ thể trong Luật

Kinh doanh BĐS Việt Nam như sau: “Hoạt động kinh doanh bất động sản

bao gồm kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản” [11]

và “Kinh doanh bất động sản là việc bỏ vốn đầu tư, tạo lập, mua, nhận, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê nhằm mục đích sinh lợi” [12] Như vậy trong lĩnh

vực BĐS có 2 khái niệm tách rời là kinh doanh BĐS và kinh doanh dịch vụ BĐS Các đối tượng thực hiện hoạt động kinh doanh BĐS là các nhà đầu tư phát triển BĐS, các quỹ BĐS, các nhà đầu cơ BĐS, các đối tác góp vốn trong

dự án dưới các hình thức như tiền, đất, công nghệ…

Trong khi đó “Kinh doanh dịch vụ BĐS là các hoạt động hỗ trợ kinh

doanh BĐS và thị trường BĐS, bao gồm các dịch vụ môi giới BĐS, định giá bất động sản, sàn giao dịch BĐS, tư vấn BĐS, đấu giá BĐS, quảng cáo BĐS, quản lý BĐS” [13] Tham gia vào hoạt động này có cá công ty tư vấn đầu tư

các công ty môi giới BĐS, các công ty quản lí BĐS, các đại lí marketing, các công ty kiểm toán, đấu giá, công ty chứng khoán…Tuy các khái niệm tách rời nhau nhưng hoạt động kinh doanh BĐS và kinh doanh dịch vụ BĐS luôn luôn gắn liền với nhau, có tác động qua lại và ảnh hưởng đến nhau trong việc phát triển lĩnh vực BĐS nói chung

Luật kinh doanh BĐS, điều 4 cũng đưa ra khái niệm “Giao dịch BĐS

có liên quan đến kinh doanh BĐS là việc mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS giữa tổ chức, cá nhân không kinh doanh BĐS với tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS.” [14] Trong đó quy định mọi giao dịch BĐS phải diễn ra

thông qua sàn giao dịch BĐS “Sàn giao dịch BĐS là nơi diễn ra các giao

dịch BĐS và cung cấp các dịch vụ cho kinh doanh BĐS.”[15]

Một khái niệm khác cũng không kém quan trọng và thường xuyên được

nhắc đến trong kinh doanh là “thị trường BĐS” Tuy vậy hiện nay chưa có

một khái niệm chính tắc nào được đưa ra Một trong những khái niệm chung

nhất về thị trường là:“Thị trường là một sự sắp đặt xã hội cho phép những

ngưòi mua và người bán tìm hiểu thông tin và thực hiện việc trao đổi tự nguyện các hàng hoá và dịch vụ” [24] Với những đặc điểm riêng của hàng

hoá BĐS, từ khái niệm tổng quát có thể có các cách hiểu về “thị trường BĐS” như sau:

+ Thị trường BĐS là thị trường của hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển nhượng quyền sử dụng BĐS theo các quy luật của thị trường và sự quản lí của nhà nước

+ Thị trường BĐS là tổng hoà các giao dịch về BĐS tại một địa bàn nhất định, trong một thời gian nhất định

+ Thị trường BĐS là tổ chức các quyền có liên quan đến BĐS sao cho chúng có thể trao đổi lấy giá trị giữa các cá nhân hoặc các chủ thể tham gia thị trường Các quyền này độc lập với các đặc tính vật chất của BĐS Khái niệm này nghiêng về thị trường BĐS như một mô hình tổ chức để các quyền liên quan đến đất được thực hiện một cách độc lập

Luật đất đai 2003 cũng đưa ra một số khái niệm khác liên quan đến lĩnh vực BĐS như sau:

“Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.”[5]

“Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên một diện tích đất mà người có nhu cầu sử dụng đất phải trả để được sử dụng diện tích đất đó trong thời hạn sử dụng đất xác định.”[6]

“ Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị được thể hiện bằng tiền của quyền

sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định.”[7]

1.1.2 Phân loại bất động sản

Từ định nghĩa có thể thấy, việc xác định các thành phần được gọi là BĐS cũng phụ thuộc vào từng quốc gia, do vậy, khó có thể đưa ra một cách phân loại tổng quát nhất Tuỳ theo mục đích quản lý và sử dụng BĐS của từng đối tượng khác nhau, người ta có rất nhiều cách phân loại thành phần của BĐS

 Xét theo phân loại hàng hoá BĐS trên thị trường BĐS, có thể chia ra:

+ Đất đai: là một trong những loại hàng hoá quan trọng trên thị trường BĐS Đối với loại hàng hoá này, ở một số nước kinh tế thị trường phát triển, được tự do buôn bán trao đổi Tuy nhiên, theo pháp luật Việt Nam thì không

được buôn bán loại hàng hoá này mà chỉ cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường mà thôi

+ Nhà ở: Nhà ở là loại BĐS được sử dụng làm nơi cư ngụ cho các gia đình, các cá nhân, là loại hình thị trường hoạt động khá sôi nổi hiện nay Nhu cầu cho chỗ ở hiện nay là một vấn đề cấp thiết nhất trong bối cảnh dân số thế giới tăng ngày một nhanh chóng Các nhà đầu tư chủ yếu tập trung vào việc xây các khu dân cư, căn hộ cao cấp nhằm đáp ứng tốt nhu cầu nhà ở cho người dân Các hoạt động được phép trên thị trường này là hoạt động mua bán, thuê và cho thuê, cũng như thế chấp và bảo hiểm

+ Bất động sản công nghiệp gồm nhà làm việc của các doanh nghiệp, xưởng máy, nhà kho, các nhà máy điện, nhà máy nước…vẫn đang giữ vị trí đứng đầu trong tổng thu nhập đóng góp vào thị trường BĐS nói chung Do đặc thù của loại hình BĐS này là quy mô lớn và kỹ thuật phức tạp nên yêu cầu vốn đầu tư cũng phải lớn BĐS công nghiệp cũng là thị trường mang lại lợi nhuận cao cho các nhà đầu tư

+ Bất động sản thương mại bao gồm các toà nhà văn phòng, trung tâm thương mại, căn hộ cho thuê, khách sạn, nhà hàng, các bãi đỗ xe, các tiện nghi công ích, khu vui chơi, thể thao…Cùng với xu thế hội nhập kinh tế toàn cầu, các TNCs vươn rộng cánh tay của mình trên tất cả các quốc gia, các thị trường tiềm năng Đi cùng với nó là nhu cầu tất yếu về địa điểm đặt văn phòng, trụ sở và địa điểm diễn ra các hoạt động kinh tế khác Hơn thế là sự xuất hiện hàng loạt các doanh nghiệp trong nước làm cho nhu cầu về phân khúc thị trường này ngày một lớn

+ Bất động sản sử dụng cho mục đích chuyên biệt bao gồm giảng đường, trường học, bất động sản thuộc quản lý nhà nước…

 Xét theo đặc điểm của loại hình bất động sản

Trong quá trình quản lý xây dựng và phát triển BĐS, có thể chia BĐS thành 3 nhóm:

+ BĐS có đầu tư xây dựng: Gồm BĐS nhà ở, nhà xưởng, công trình thương mại, dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kĩ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS là căn phòng, trụ sở làm việc…Trong nhóm này, BĐS nhà đất (gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm BĐS cơ bản, chiếm tỷ trọng lớn, chiếm tuyệt đại đa số các giao dịch trên thị trường, tính chất phức tạp rất cao

và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan Đối với việc định giá loại hình BĐS này trên thị trường cũng phụ thuộc vào nhiều điều kiện khác nhau quan trọng nhất là địa điểm, yếu tố quan trọng đánh giá khả năng thu lợi nhuận từ việc đầu tư vào loại BĐS này Nhóm này cũng tác động đến quá trình phát triển của nền kinh tế và phát triển đô thị bền vững

+ BĐS không đầu tư xây dựng: BĐS ở nhóm này chủ yếu là đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm…Loại hình BĐS này cũng được giao dịch trên thị trường nhưng thường chiếm tỷ trọng nhỏ và chủ yếu ở các nước phát triển do loại BĐS này có tiền năng thu lợi nhuận không cao

+ BĐS đặc biệt: Là những BĐS như công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hoá vật thể, đền chùa, nghĩa trang…Nhóm này có đặc điểm là khả năng tham gia thị trường rất thấp hoặc hầu như không tham gia vào thị trường

Quy định những thành phần BĐS nằm trong thị trường BĐS được phép kinh doanh như sau:

- Các loại nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng

- Quyền sử dụng đất được tham gia thị trường BĐS theo quy định của pháp luật về đất đai

- Các loại BĐS khác theo quy định của pháp luật

Như vậy có thể thấy, thị trường BĐS của Việt Nam cũng chủ yếu là các loại BĐS thuộc nhóm có đầu tư xây dựng, chỉ có điểm khác là có thêm loại hàng hóa quyền sử dụng đất

Dù phân loại theo cách nào, cũng có thể thấy một cách hiểu phổ biến về BĐS là những tài sản vật chất không thể di dời, tồn tại và ổn định lâu năm Như vậy, tài sản có thể coi là BĐS khi có các điều kiện sau:

-Là một yếu tố vật chất có ích cho con người

-Được sở hữư (chiếm hữu) bởi cá nhân hay cộng đồng người

-Có thể đo lường được bằng giá trị nhất định

-Không thể di dời hoặc di dời hạn chế để tính chất, công năng, hình thái của nó không thay đổi

-Tồn tại lâu dài [4]

1.1.3 Đặc điểm của bất động sản

BĐS có những đặc điểm khác biệt so với những hàng hoá khác nhưng đặc điểm nổi bật nhất là BĐS có tính cố định, hữu hạn và giá trị của nó phụ thuộc vào mục đích sử dụng

Tính cố định là đặc trưng khác biệt của BĐS so với các loại hàng hoá khác Đặc tính này đòi hỏi phải có phương thức giao dịch và quản lý hoạt động giao dịch khác với thị trường hàng hoá khác Với các hàng hoá khác, người bán và người mua có thể di chuyển hàng hoá tuỳ ý nhưng điều này hầu như không thể thực hiện được đối với BĐS Hàng hoá BĐS không thể đem đi trưng bày ở nơi khác mà thường phải được giới thiệu thông qua hình ảnh, bản

vẽ hoặc các tài liệu, hình thức mô tả khác Vì đặc điểm này mà việc quản lý BĐS có thể dễ dàng hơn cho dù có thay đổi nhiều chủ sở hữu Pháp luật quy định việc giao dịch BĐS thông qua các chứng từ, chứng thư về quyền sử dụng

và phải được đăng ký với cơ quan có thẩm quyền nhằm mục đích quản lý chặt chẽ BĐS và bảo vệ quyền lợi của chủ sở hữu Tính cố định còn làm cho hàng

hoá BĐS mang tính địa điểm và tính địa phương rất cao Cùng một loại BĐS nhưng ở những địa điểm khác nhau thì có giá trị khác nhau Ví dụ, cùng loại BĐS giống nhau nhưng ở vị trí trung tâm thành phố thì giá trị khác với ở ngoại ô, ở đô thị lớn thì khác với thị trấn nhỏ hoặc tỉnh lẻ Tính cố định này đặt ra vấn đề phải có sự điều tiết thị trường BĐS khác so với các thị trường hàng hoá thông thường, thông qua dự báo và kế hoạch tạo lập chủ động của chính quyền địa phương để điều tiết cung cầu

BĐS đất đai là loại tài sản bị hạn chế về mặt gia tăng về số lượng Bản thân đất không tự sinh sôi thêm được mà chỉ có thể có các công trình xây dựng trên đất Quỹ đất là có giới hạn và do đó, việc xây dựng cũng không thể

là vô hạn Đặc điểm này sẽ làm cho có lúc đất đai trở lên khan hiếm cho một mục đích đầu tư nào đó và giá đất sẽ bị biến động theo Vì vậy, đòi hỏi các nhà hoạch định chính sách phải có sự nghiên cứu rất kỹ trước khi đưa ra một bản quy hoạch phát triển cho một vùng, một khu vực nào đó để tránh đầu tư lãng phí, kém hiệu quả

so với các BĐS khác Giá trị BĐS đất đai phụ thuộc vào mục đích sử dụng chúng, hay nói cách khác là phụ thuộc vào sự tác động của yếu tố con người làm tăng khả năng sinh lời của BĐS Ví dụ, khi đất đai được quy hoạch vào sản xuất nông nghiệp hoặc lâm nghiệp thường có giá trị thấp hơn so với trường hợp đấtt đai đó được quy hoạch phát triển nhà ở hoặc kinh doanh dịch

vụ, thương mại Nói một cách khác, công tác quy hoạch có vai trò quyết định

đến giá trị BĐS nói chung và nâng cao hiệu quả sử dụng BĐS nói riêng Từ

1990, 1992 Do những tác động và yêu cầu đòi hỏi đổi mới, bộ Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam năm 1996 được Quốc hội thông qua ngày 12 tháng 11 năm 1996 ra đời Sau đó, nó lại được tiếp tục sửa đổi, bổ sung năm 2000 (sau đây gọi tắt là Luật Đầu tư nước ngoài sửa đổi năm 2000) đưa ra những quy

định mới nhằm tháo gỡ những vướng mắc, khó khăn, giảm thiểu rủi ro cho các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài Có thể nói, các quy định của Luật Đầu tư nước ngoài sửa đổi năm 2000 đã tạo điều kiện xích gần hơn giữa đầu tư trong nước và đầu tư nước ngoài, tạo thế chủ động trong tiến trình hội nhập và đảm bảo các cam kết quốc tế, làm cho môi trường kinh doanh của Việt Nam hấp dẫn, thông thoáng hơn so với trước đây và so với một số nước trong khu vực thể hiện ở một số quy định đáng chú ý như sau:

Luật Đầu tư nước ngoài sửa đổi năm 2000 cho phép doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, bên nước ngoài tham gia hợp đồng hợp tác kinh doanh được trực tiếp mua ngoại tệ tại các ngân hàng thương mại để đáp ứng các giao dịch vãng lai và các giao dịch được phép khác Đồng thời, Luật Đầu tư nước ngoài sửa đổi năm 2000 khẳng định bảo đảm cân đối ngoại tệ, cho các dự án đặc biệt quan trọng đầu tư theo chương trình của Chính phủ và bảo đảm việc

hỗ trợ cân đối ngoại tệ cho các dự án xây dựng công trình kết cấu hạ tầng và một số dự án quan trọng khác

Nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho các giao dịch kinh doanh của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, đặc biệt là các doanh nghiệp có phạm vi kinh doanh rộng cả ở trong và ngoài nước, Điều 35 Luật Đầu tư nước ngoài năm 1996 đã được sửa đổi để cho phép doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài mở tài khoản tại ngân hàng nước ngoài trong trường hợp đặc biệt được Ngân hàng Nhà nước Việt nam chấp thuận (thay vì trước đây chỉ cho phép

mở tài khoản vốn vay)

Về việc thế chấp quyền sử dụng đất và đền bù, giải phóng mặt bằng

Theo quy định mới tại điều 46 của Luật Đầu tư nước ngoài sửa đổi năm 2000, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được thế chấp tài sản gắn liền với đất

và giá trị quyền sử dụng đất để bảo đảm vay vốn tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt nam, thay vì chỉ được phép thế chấp tại tổ chức tín dụng Việt nam như quy định trước đây Quy định mới này là biện pháp quan

trọng góp phần tháo gỡ khó khăn, tạo điều kiện thuận lợi cho các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài tiếp cận nguồn vốn vay tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt nam, bao gồm cả tổ chức tín dụng nước ngoài

Mặt khác, nhằm giảm chi phí liên quan đến việc sử dụng đất đai của nhà đầu tư, nâng cao trách nhiệm của Bên Việt nam ngay từ khi hình thành dự

án đến khi triển khai thực hiện dự án, Điều 46 đã bổ sung quy định mới như sau: trường hợp góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất, Bên Việt nam có trách nhiệm đền bù, giải phóng mặt bằng và hoàn thành các thủ tục để được quyền sử dụng đất; trường hợp Nhà nước Việt nam cho thuê đất thì Uỷ ban Nhân dân cấp tỉnh, nơi có dự án đầu tư tổ chức thực hiện đền bù, giải phóng mặt bằng và hoàn thành các thủ tục cho thuê đất

Trên cơ sở các biện pháp bảo đảm đầu tư đã được quy định tại Nghị định 12/CP và Nghị định 10/1998/NĐ-CP, Luật Đầu tư nước ngoài sửa đổi năm 2000 đã quy định cụ thể các biện pháp đảm bảo quyền lợi nhà đầu tư trong những trường hợp những thay đổi của pháp luật Việt nam làm thiệt hại đến lợi ích của nhà đầu tư theo hướng: Cho phép doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, các bên tham gia hợp đồng hợp tác kinh doanh tiếp tục hưởng những ưu đãi đã quy định trong Giấy phép đầu tư và Luật Đầu tư nước ngoài hoặc áp dụng các biện pháp giải quyết như: (i) thay đổi mục tiêu dự án; (ii) miễn, giảm thuế trong khuôn khổ pháp luật; (iii) thiệt hại của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài và các bên tham gia hợp đồng hợp tác kinh doanh trong trường hợp này được coi là khoản lỗ và được khấu trừ vào thu nhập chịu thuế; (iv) xem xét bồi thường thoả đáng trong một số trường hợp

Điều 34 của Luật Đầu tư nước ngoài năm 1996 đã được sửa đổi nhằm đơn giản hoá thủ tục và loại bỏ quy định có tính chất áp đặt đối với việc chuyển nhượng vốn của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài và các bên hợp doanh Theo đó, cơ quan cấp phép đầu tư sẽ không xem xét, phê duyệt hợp đồng chuyển nhượng vốn, mà chỉ thực hiện cơ chế đăng ký Như vậy đã

mở rộng quyền tự chủ trong tổ chức quản lý, kinh doanh của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài; xoá bỏ sự can thiệp không cần thiết của cơ quan Nhà nước vào hoạt động bình thường của doanh nghiệp

Luật đầu tư sửa đổi năm 2000 cũng bổ sung một số ưu đãi về thuế đối với dự án đầu tư nước ngoài nhằm tăng cường tính hấp dẫn và cạnh tranh của môi trường đầu tư Việt nam Cụ thể là: Điều 47 đã được sửa đổi, bổ sung theo hướng:

- Luật hoá quy định tại Nghị định 12/CP và Nghị định 10/1998/NĐ-CP

về việc miễn thuế nhập khẩu đối với các thiết bị, máy móc, nguyên liệu, linh kiện, phương tiện vận tải…; vật tư xây dựng trong nước chưa sản xuất được

- Bổ sung ưu đãi mới về thuế nhập khẩu đối với các dự án thuộc lĩnh vực hoặc địa bàn khuyến khích đầu tư theo đó, nguyên liệu, vật tư, linh kiện nhập khẩu để sản xuất của các dự án thuộc lĩnh vực đặc biệt khuyến khích đầu

tư hoặc địa bàn có điều kiện kinh tế, xã hội đặc biệt khó khăn được miễn thuế nhập khẩu trong thời hạn 5 năm kể từ khi bắt đầu sản xuất

Một điểm tiến bộ nữa trong nỗ lực cải cách hệ thống pháp luật công bằng hơn cho các nhà đầu tư nước ngoài đó là quy định thuế đánh vào lợi nhuận chuyển ra nước ngoài của các doanh nghiệp FDI được quy định tại điều

43 - Luật đầu tư sửa đổi năm 2000 đồng thời tại điều 6- Pháp lệnh ngoại hối của uỷ ban thường vụ quốc hội số 28/2005/PL-UBTVQH Quy định này như sau: Thuế suất thuế chuyển lợi nhuận ra nước ngoài quy định tại Luật Đầu tư nước ngoài năm 1996 đã được sửa đổi theo hướng giảm từ các mức 5%, 7%, 10% xuống các mức tương ứng là 3%, 5% và 7% tuỳ thuộc vào quy mô góp vốn của nhà đầu tư nước ngoài vào vốn pháp định của doanh nghiệp Trên tinh thần đó, Điều 44 Luật Đầu tư nước ngoài năm 1996 cũng được sửa đổi để cho phép người Việt nam định cư ở nước ngoài hưởng thuế suất thuế chuyển lợi nhuận ra nước ngoài ở mức thấp nhất là 3%, thay vì mức 5% như quy định trước đây

Quy định về việc chuyển lỗ tại Điều 40 đã được sửa đổi trên cơ sở mở rộng ưu đãi về vấn đề này của Luật thuế thu nhập doanh nghiệp và luật hoá quy định của Nghị định 10/1998/ NĐ-CP, theo đó, thay vì chỉ có doanh nghiệp liên doanh được chuyển lỗ như quy định trước đây, doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài và bên nước ngoài tham gia hợp đồng hợp tác kinh doanh, sau khi quyết toán thuế với cơ quan thuế mà bị lỗ cũng được chuyển lỗ sang năm sau và được khấu trừ khoản lỗ này vào thu nhập chịu thuế; thời gian chuyển lỗ không quá 5 năm

Tóm lại: Luật Đầu tư nước ngoài sửa đổi năm 2000 đã đưa ra nhiều quy định mới nhằm tháo gỡ những vướng mắc khó khăn, giảm thiểu rủi ro cho các doanh nghiệp nói chung và các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài tham gia vào thị trường BĐS nói riêng liên quan đến các cơ chế, chính sách về thuế, ngoại tệ, đất đai, thế chấp, xử lý tranh chấp, bảo đảm, bảo lãnh đối với các dự án quan trọng

Nhằm tạo điều kiện xích gần hơn giữa đầu tư trong nước và đầu tư nước ngoài và tạo thế chủ động trong tiến trình hội nhập và đảm bảo các cam kết quốc tế Đến năm 2005, Quốc hội Việt Nam thống nhất ban hành một luật mới,

là Luật đầu tư chung, đối tượng là cả nhà đầu tư trong nước và đầu tư nước ngoài Tại kì họp thứ 8, Quốc hội khoá XI, Luật đầu tư 2005 được thông qua vào ngày 29/11/2005 bao gồm 10 chương và 89 điều, có hiệu lực từ ngày 1/7/2006 Mục tiêu của Luật mới là mở rộng hơn nữa quyền tự do đầu tư, tạo mặt bằng bình đẳng giữa các nhà đầu tư trong nước và nước ngoài, đồng thời tạo một khung pháp lý phù hợp với cam kết quốc tế So với trước đây, có thể dẽ dàng nhận thấy một số điểm mới nổi bật trong Luật đầu tư – 2005 góp phần tăng cường hơn nữa việc thu hút FDI vào Việt Nam và vẫn giữ nguyên được những điểm hợp lý trong các quy định được sửa đổi trước đó

Đầu tiên, Luật đầu tư 2005 cho phép nhà đầu tư tự chủ trong phạm vi vốn đầu tư của mình, trong việc tự lựa chọn lĩnh vực đầu tư, hình thức đầu tư

và hình thức huy động vốn Nếu như trước đây khi muốn đầu tư vào lĩnh vực BĐS các nhà đầu tư nước ngoài phải liên doanh với doanh nghiệp trong nước, vốn góp của nhà đầu tư nước ngoài không được lớn hơn 70% vốn pháp định thì nay các nhà đầu tư nước ngoài được phép đầu tư 100% vốn dưới các hình thức được quy định rõ hơn như sau:

1 Các hình thức đầu tư trực tiếp:

- Thành lập tổ chức kinh tế 100% vốn của nhà đầu tư trong nước hoặc 100% vốn của nhà đầu tư nước ngoài

- Thành lập tổ chức kinh tế liên doanh giữa các nhà đầu tư trong nước

và nhà đầu tư nước ngoài

- Đầu tư theo hình thức hợp đồng BCC, hợp đồng BOT, hợp đồng BTO, hợp đồng BT

- Đầu tư phát triển kinh doanh

- Mua cổ phần hoặc góp vốn để tham gia quản lý hoạt động đầu tư

- Đầu tư thực hiện việc sáp nhập và mua lại doanh nghiệp

- Các hình thức đầu tư trực tiếp khác

2 Các hình thức đầu tư gián tiếp:

- Mua cổ phần, cổ phiếu, trái phiếu và các giấy tờ có giá khác;

- Thông qua quỹ đầu tư chứng khoán;

- Thông qua các định chế tài chính trung gian khác [9]

Tuy vậy nếu doanh nghiệp thành lập tại Việt Nam thuộc lĩnh vực phân phối hàng hóa nói chung và hàng hoá BĐS nói riêng thì chỉ thành lập được công ty liên doanh trong giai đoạn và có toàn quyền thành lập doanh ngiệp kể

cả thành lập công ty 100% vốn nước ngoài kể từ 01/01/2009 (theo quyết định

số 10/2007/QĐ-BTM của Bộ Thương mại)

Hơn nữa, nếu trước đây pháp luật Việt Nam không cho phép nhà đầu tư giảm vốn pháp định trong thời gian hoạt động của dự án thì nay nhà đầu tư đã

có quyền chuyển nhượng, điều chỉnh vốn hoặc điều chỉnh dự án đầu tư

Liên quan đến lĩnh vực BĐS, ông Phạm Mạnh Dũng, Vụ trưởng Vụ Pháp chế (Bộ Kế hoạch và Đầu tư) cho biết trước đây theo quy định của Luật Đầu tư nước ngoài nếu khách sạn có thuê công ty quản lý thì chỉ được áp dụng trong lĩnh vực văn phòng cho thuê và khách sạn và thuê giữa chủ khách sạn và công

ty quản lý do nhà nước kiểm soát và thời hạn cho thuê tối đa là 10 năm Tất cả những quy định đó được bãi bỏ trong Luật Đầu tư chung

Điều 36 quy định thời hạn sử dụng đất của dự án đầu tư không quá 50 năm, đối với những dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế- xã hội khó khăn mà cần thời hạn dài hơn để thu hồi vốn thì thời hạn giao đất, thuê đất không quá 70 năm BĐS là một lĩnh vực đầu tư khá đặc biệt, yêu cầu thời gian hoàn vốn kéo dài đặc biệt

là các BĐS như văn phòng, căn hộ, trung tâm thương mại xây dựng với mục đích cho thuê Quy định thời gian thuê đất như vậy là hợp lý để các chủ đầu tư

dự án có khả năng thực hiện dự án, và thu hồi vốn, thu lợi nhuận

Điểm mới của pháp luật đầu tư năm 2005 là chủ trương phân cấp mạnh cho Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh và Ban quản lý Khu Công nghiệp, Khu chế xuất, Khu Công nghệ cao và Khu kinh tế (sau đây gọi là Ban quản lý) cấp Giấy Chứng nhận đầu tư cũng như quản lý hoạt động đầu tư và giảm bớt những dự án phải trình Thủ tướng Chính phủ Thủ tướng Chính phủ chỉ chấp thuận về nguyên tắc đối với một số dự án quan trọng chưa có trong quy hoạch hoặc chưa có quy hoạch Những dự án đã có trong quy hoạch được duyệt và đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật và điều ước quốc tế thì Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh và Ban quản lý cấp Giấy chứng nhận đầu tư mà không phải trình Thủ tướng Chính phủ quyết định chủ trương đầu tư Các dự án còn lại sẽ do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh và Ban quản lý tự quyết định và cấp Giấy chứng nhận đầu tư Một điểm mới có tác động đến việc thu hút FDI nói chung

và FDI vào lĩnh vực BĐS nói riêng là quy định dự án có vốn FDI quy mô nhỏ hơn hoặc bằng 300 tỷ VND và không thuộc danh mục đầu tư có điều kiện thì

được phép chỉ phải làm thủ tục đăng kí đầu tư tại cơ quan quản lý đầu tư cấp tỉnh (tại các Sở kế hoạch và đầu tư) và sẽ nhận được giấy chứng nhận đầu tư trong vòng 30 ngày kể từ ngày nhận được chứng từ hợp lệ, và trong bất kì trường hợp nào cũng không được quá 45 ngày

Việc phân cấp cấp Giấy chứng nhận đầu tư cho Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh và Ban quản lý là một chủ trương thực hiện cải cách hành chính trong quản lý kinh tế và đã được đúc rút, tổng kết trong nhiều năm qua Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh và Ban quản lý là cơ quan quản lý trực tiếp các nguồn lực đầu tư về đất đai, lao động, môi trường, quy hoạch và nắm sát nhất điều kiện, tình hình thực hiện các dự án đầu trên địa bàn Việc phân cấp mạnh cho Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh và Ban quản lý còn nhằm tiến tới xóa bỏ cơ quan chủ quản, tạo điều kiện cho các bộ, ngành quản lý nhà nước tập trung thực hiện chức năng hoạch định chính sách, dự báo, kiểm tra, giám sát

Về thủ tục đăng ký và thẩm tra đối với dự án đầu tư pháp luật đầu tư cũng quy định đơn giản hơn nhiều và trách nhiệm thẩm tra của các bộ, ngành liên quan đến dự án đầu tư cũng được quy định cụ thể hơn so với trước đây; điều đó tạo thuận lợi cho Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh và Ban quản lý trong việc xem xét cấp Giấy chứng nhận đầu tư

Đối với việc điều chỉnh dự án đầu tư, pháp luật đầu tư quy định khi điều chỉnh dự án đầu tư liên quan đến mục tiêu, quy mô, địa điểm, hình thức, vốn và thời hạn thực hiện dự án đầu tư, nhà đầu tư phải làm thủ tục tại cơ quan tiếp nhận hồ sơ để làm thủ tục điều chỉnh Giấy chứng nhận đầu tư Việc điều chỉnh

dự án đầu tư được thực hiện theo một trong các quy trình: (1) không phải làm thủ tục đăng ký điều chỉnh hoặc thẩm tra điều chỉnh dự án đầu tư (2) Đăng ký điều chỉnh dự án đầu tư; (3) Thẩm tra điều chỉnh dự án đầu tư

Nhà đầu tư nước ngoài có thể lựa chọn hình thức thanh toán tiền thuê đất 1 lần cho cả thời hạn thuê đất hoặc trả tiền thuê hàng năm Mức giá thuê đất, tiền sử dụng đất áp dụng chung cho cả các nhà đầu tư trong nước và các

nhà đầu tư nước ngoài Quy định này là điều kiện tốt tạo niềm tin cho các nhà đầu tư đối với các chính sách của chỉnh phủ nhằm tạo ra một môi trường pháp

lý minh bạch và công bằng hơn, thu hút đầu tư quốc tế đẩy mạnh đầu tư vào lĩnh vực bất động sản trong giai đoạn tiếp theo

Có thể thấy, Luật đầu tư 2005 và các văn bản dưới luật đã ban hành đã làm cho môi trường kinh doanh của Việt Nam hấp dẫn thông thoáng hơn so với trước đây và so với một số nước trong khu vực, đã loại bỏ được nhiều bất cập so các quy định liên quan đến vấn đề ĐTNN trước đây Luật đầu tư nước ngoài cũng đã được liên kết thống nhất chặt chẽ với các Luật khác như Luật doanh nghiệp 2005 Môi trường pháp lý cho ĐTNN đang dần dần đi đến thống nhất và hoàn chỉnh hơn

1.2.2 Pháp luật điều chỉnh lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam

Pháp luật điều chỉnh lĩnh vực BĐS đề cập đến rất nhiều vấn đề khác nhau bởi bản thân BĐS vốn đã là một lĩnh vực rộng Trong khuôn khổ của khoá luận, tác giả chỉ tập trung nghiên cứu vào những quy định pháp luật có tác động đến lĩnh vực BĐS trong phạm vi nhỏ hơn là các dự án BĐS có vốn đầu tư nước ngoài tại Việt Nam Quan trọng nhất trong hệ thống pháp luật điều chỉnh lĩnh vực BĐS tại Việt Nam cần nói đến Luật đất đai và Luật kinh doanh BĐS và các nghị định nghị quyết và các văn bản dưới luật có liên quan

 Luật đất đai

Luật đất đai đầu tiên được ban hành năm 1993, đây là một trong những đạo Luật quan trọng thể hiện đường lối đổi mới của Đảng và nhà nước Để phù hợp với những thay đổi nhanh chóng trong xu thế phát trỉên lĩnh vực BĐS trong tình hình mới, Luật đất đai 1993 đã được sửa đổi bổ sung vào ngày 2/12/1998, và có hiệu lực từ ngày 1/1/1999 Theo tiến trình phát triển kinh tế xã hội cùng với những mốc thay đổi diện mạo nền kinh tế và chính trị của Việt Nam trong giai đoạn phát triển hoà nhập với nền kinh tế thế giới như việc ký kết hiệp định thương mại song phương với các cường quốc kinh tế thế

giới như Nhật Bản, Mỹ đòi hỏi phải có những thay đổi trong các quy định về đất đai của nhà nước Hơn nữa trong giai đoạn này, quan hệ trao đổi mua bán BĐS nói chung và các dự án BĐS có vốn đầu tư nước ngoài nói riêng theo quy luật cung cầu đang diễn ra rất sôi động Đây là lĩnh vực khá mới mẻ ở Việt Nam, các quan hệ pháp luật liên quan đến các giao dịch về đất đai phát sinh là hết sức đa dạng và ngày càng phức tạp kể cả về phương thức hoạt động và nội dung các quan hệ trong thị trường này Theo đó, đất đai trở thành một loại hàng hóa đặc biệt cần được vận động và điều chỉnh theo những quy định pháp lý nhất định Từ yêu cầu cấp thiết đó, đến năm 2003, Luật đất đai

đã chính thức ra đời vào ngày 10/12/2003 và có hiệu lực bắt đầu tư ngày 1/7/2004 gồm 7 chương, 146 điều Có thể nói sự ra đời của thị trường BĐS với những cơ chế đảm bảo cho thị trường này phát triển là một bước “đột phá” quan trọng trong các quy định của Luật đất đai 2003, tạo đà thúc đẩy luồng vốn FDI vào lĩnh vực này

Luật quy định đối tượng sử dụng đất bao gồm cả những người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư vào Việt Nam, về sống ổn định tại Việt Nam và các tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam Đối với những

người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì được nhà nước Việt Nam giao đất, cho thuê đất, được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất, còn tổ chức cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt nam thì chỉ được cho thuê đất- điều này quy định tại khoản 6, 7 điều 9 Luật đất đai 2003 Luật đã xoá bỏ sự phân biệt giữa nhà đầu tư nước ngoài và người Việt Nam, tạo thêm quyền sử dụng đất cho doanh nghiệp nước ngoài

Luật đất đai năm 2003 quy định việc đăng ký quyền sử dụng đất được

thực hiện tại “Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất” Có thể nói, quy định này

là minh họa tiêu biểu cho việc thể chế hóa quan điểm, chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước về cải cách thủ tục hành chính theo cơ chế “một cửa” So với các quy định của Luật đất đai năm 1993, quy định của Luật mới này về thẩm

quyền giao đất, cho thuê đất được sửa đổi, bổ sung theo hướng tiếp tục phân cấp cho địa phương và thực hiện cải cách hành chính trong lĩnh vực đất đai Mọi việc giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đều được phân cấp cho chính quyền địa phương nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho địa phương trong cải cách thủ tục để thu hút các dự án đầu tư nước ngoài, nâng cao trách nhiệm của địa phương trong việc quản lý, sử dụng đất

Với thực trạng của cơ chế tự thoả thuận, chênh lệch địa tô người có đất

bị thu hồi không được hưởng đồng thời nhà nước cũng thất thu trong khi phải

đi giải quyết các hậu quả của việc khiếu nại, tố cáo liên quan đến việc bồi thường Thay cho cơ chế tự thoả thuận bồi thường giữa chủ đầu tư và người

có đất bị thu hồi, các trung tâm khai thác và phát triển quỹ đất (TTKTQĐ) trong tương lai sẽ đứng ra bồi thường cho người dân dựa trên quy định luật giá và khung giá đất đai Chính phủ đưa ra khung giá, UBND tỉnh, thành phố đưa ra bảng giá mà có thể thay đổi hàng năm theo giá thị trường Bên cạnh giá của chính quyền tỉnh thành, giá đất được định thông qua các cuộc đấu thầu cũng được xem là giá chính thức Không những thế giá do các bên thỏa thuận

và tham gia góp vốn quyền sử dụng đất cũng được luật công nhận Việc công nhận giá đất dưới các hình thức khác nhau đã cho thấy Nhà nước có chủ trương đưa quyền sử dụng đất vào thị trường BĐS, từ đó doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài cũng chia sẻ những quyền như doanh nghiệp trong nước

Luật Đất đai 2003 có hiệu lực ngày 1/7/2004 quy định: Người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) khi có

đủ các điều kiện: Có giấy chứng nhận QSDĐ; Đất không có tranh chấp; Quyền sử dụng đất không bị kê biên để thi hành án trong thời hạn sử dụng đất Với các quy định này, phạm vi chủ thể được quyền chuyển nhượng quyền

sử dụng đất đã được mở rộng hơn Theo đó, chủ thể được quyền chuyển nhượng QSDĐ bao gồm: hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê (riêng đối với đất nông nghiệp thì phải trong cùng một xã, phường, thị

trấn với hộ gia đình, cá nhân khác); tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất

có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam Quy định cũng tạo hành lang pháp lý thông thoáng hơn cho các chủ dự án đầu tư BĐS

là người nước ngoài khi quy định doanh nghiệp được giao đất cũng như quyền sử dụng đất có thể chuyển quyền cho đơn vị khác để tiếp tục cùng mục đích sử dụng Doanh nghiệp không thể làm việc này với Luật 1993 nhưng

họ được làm với Luật 2003 mà không phải xin phép cơ quan quản lý Nhà nước, và cơ quan này cũng không phải làm thủ tục thu hồi đất trước khi xem xét việc trao quyền sử dụng đất đó cho đơn vị khác

Một quy định quan trọng của Luật đất đai được hướng dẫn thi hành tại Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ra đời nửa năm sau khi Luật đất đai được ban hành đó là: dự án phải xây dựng nhà xong mới được bán, không cho phép bán đất nền đã thực sự tác động mạnh đến thị trường BĐS Từ đó, dẫn đến tình trạng

tê liệt, đóng băng tại thị trường BĐS trong một vài năm Quy định này đã gây rất nhiều tranh cãi của giới chuyên môn cũng như các nhà đầu tư vì nhà nước áp dụng quy định này để quản lý được tiến độ thực hiện việc xây dựng để tránh tình trạng đầu cơ đất nhưng nếu cho phép phân lô, bán nền sẽ giảm áp lực vốn cho nhà đầu tư, ổn định thị trường BĐS về dài hạn và thu hút các dự án đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực BĐS trong tương lai

Để cập nhật với tình hình kinh tế xã hội trong giai đoạn hội nhập kinh

tế quốc tế của Việt Nam, vào tháng 9 năm 2007, Bộ trưởng Bộ tài nguyên môi trường đã ký quyết định thành lập tổ soạn thảo dự án Luật sửa đổi, bổ sung Luật đất đai 2003 Điều này sẽ hứa hẹn những thay đổi mới, tiến bộ và phù hợp hơn với tình hình phát triển kinh tế của Việt Nam Theo đề xuất của Bộ Tài nguyên môi trường, sẽ có 8 nội dung của Luật đất đai 2003 cần được sửa đổi, bổ sung trong lần này, trong đó sẽ quy định rõ hơn trình tự, nội dung lập

quy hoạch của các cấp; phạm vi lập quy hoạch sử dụng đất của cả nước, trong

đó chú trọng nội dung lồng ghép giữa quy hoạch sử dụng đất với bảo vệ môi trường; bổ sung các quy định về căn cứ giao đất, cho thuê đất quy định hạn mức sử dụng đất ở để xác định thuế nhà đất, bổ sung đối tượng giao đất, thuê đất là tổ chức kinh tế liên doanh giữa tổ chức kinh tế trong nước với tổ chức

cá nhân nước ngoài, chính sách về đất ở, nhà ở đối với người nước ngoài

Luật Kinh doanh BĐS của Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam số 63/2006/QH11 ban hành ngày 29/06/2006 có hiệu lực từ ngày 1/1/2007 Luật kinh doanh BĐS gồm 6 chương, 81 điều, lần đầu tiên được ban hành tại Việt Nam

Trong Luật kinh doanh BĐS đã làm rõ những vấn đề và điều kiện cần thiết để các tổ chức, cá nhân tham gia hoạt động kinh doanh BĐS tại Việt Nam cũng như các tổ chức, cá nhân có liên quan đến hoạt động kinh doanh BĐS tại Việt Nam được hiểu rõ Điều 10 trong luật có quy định phạm vi hoạt động kinh doanh BĐS của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định

cư ở nước ngoài như sau:

“Tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được kinh doanh BĐS và kinh doanh dịch vụ BĐS trong phạm vi sau đây:

Đầu tư tạo lập nhà, công trình để bán, cho thuê và cho thuê mua

Đầu tư cải tạo đất và đầu tư các công trình hạ tầng trên đất thuê để cho thuê đất đã có hạ tầng Kinh doanh dịch vụ bất động sản tại khoản 2, điều 9 của Luật này.”[16]

Dịch vụ BĐS mà các tổ chức, cá nhân nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép kinh doanh bao gồm: Dịch vụ môi giới BĐS, dịch vụ định giá BĐS, dịch vụ sàn giao dịch BĐS, dịch vụ tư vấn BĐS, dịch

vụ đấu giá bất động sản, dịch vụ quảng cáo BĐS, dịch vụ quản lý BĐS

Như vậy có thể thấy phạm vi hoạt động kinh doanh BĐS và dịch vụ BĐS mà doanh nghiệp đầu tư nước ngoài và doanh nghiệp Việt Nam rất cụ thể, đa dạng và không có sự phân biệt nào giữa 2 đối tượng này, tạo môi trường bình đẳng trong đầu tư vào lĩnh vực BĐS Việt Nam

Một điểm quan trọng nhất và được mọi người đặc biệt quan tâm trong

Luật kinh doanh BĐS đó là việc “các tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS khi

bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua BĐS phải thông qua sản giao dịch BĐS” [17], đồng thời cũng khuyến khích các tổ chức, cá nhân không

kinh doanh BĐS thực hiện các giao dịch BĐS thông qua sàn giao dịch Vấn

đề này được quy định tại điều 59 đã mở ra một triển vọng phát triển hơn nữa đối với thị trường BĐS và thu hút các nhà đầu tư nước ngoài Bởi thông qua việc các giao dịch được thực hiện trên các sàn, tính minh bạch, công khai được rõ ràng hơn, tạo môi trường đầu tư thuận lợi hơn Luật Kinh doanh BĐS đưa ra yêu cầu đối với tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh BĐS Các tổ

chức, cá nhân trực tiếp hoạt động kinh doanh hoặc môi giới BĐS cần phải đáp ứng những điều kiện, tiêu chuẩn chuyên môn và chứng chỉ hành nghề Bằng

rất nhiều điểm mới đáng chú ý Luật kinh doanh BĐS cho thấy nỗ lực của Chính phủ Việt Nam trong việc đảm bảo quyền lợi cho các bên tham gia vào thị trường

Luật kinh doanh BĐS được đánh giá là một văn bản pháp luật phù hợp

và cần thiết trong giai đoạn các dự án BĐS có vốn đầu tư nước ngoài mở rộng như hiện nay mà chưa có một văn bản nào quy định cụ thể từ trước đến nay

Ngày 15/10/2007, chính phủ chính thức ban hành nghị định số 153/2007/NĐ-CP để hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh BĐS Nghị định này chỉ rõ những vấn đề chưa được trình bày cụ thể trong Luật về hoạt động môi giới, cấp chứng chỉ môi giới, định giá BĐS, các tổ chức được phép kinh doanh BĐS sẽ phải có số vốn pháp định tối thiểu 6 tỷ đồng Ngoài ra, đối với các dự án BĐS, nghị định quy định rõ các dự án khu đô thị mới, dự án hạ tầng

kĩ thuật khu công nghiệp, chủ đầu tư dự án phải có vốn đầu tư thuộc sở hữu không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của dự án đã được phê duyệt Đối với các dự án khu nhà ở phải có vốn đầu tư thuộc sở hữu không thấp hơn 15% tổng mức đâù tư của dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha trở lên đã được phê duyệt Nghị định cũng liệt kê các trường hợp mà Chính phủ có trách nhiệm giải phóng mặt bằng trước khi giao đất cho chủ đầu tư nhằm đẩy nhanh tốc độ của quá trình đầu tư Có thể nói, việc ra đời nghị định sẽ làm cho hoạt động kinh doanh BĐS được rõ ràng và minh bạch hơn tạo điều kiện cho các nhà đầu tư trong nước và nước ngoài thực hiện hiệu quả kế hoạch kinh doanh

của mình

1.3 Khái quát thực trạng thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản trên toàn lãnh thổ Việt Nam

Việt Nam đang bước vào giai đoạn hiện đại hóa nhanh trên quy mô lớn,

và việc trở thành thành viên WTO đã đưa Việt Nam trở thành điểm thu hút

các nguồn vốn quốc tế Với tốc độ đô thị hoá và mức độ giàu có đang tăng

lên, nhu cầu về nhà ở, văn phòng chất lượng cao tại Việt Nam cũng tăng cao Việt Nam đang trở thành thị trường trọng điểm của nhiều tập đoàn đầu tư

BĐS lớn Tính trong giai đoạn từ năm 1988-2007, Việt Nam đã thu hút 8,684

dự án đầu tư có vốn đầu tư nước ngoài thuộc tất cả các lĩnh vực với tổng vốn đầu tư lên đến 85,056,833,170 USD, số vốn đầu tư đã thực hiện được là 29,234,437,306 USD Trong đó tổng số các dự án đầu tư vào lĩnh vực BĐS thương mại (khách sạn du lịch, văn phòng, căn hộ, khu đô thị mới, xây dựng

hạ tầng KCN-KCX) là 420 dự án (chiếm 4,83%) với tổng vốn đầu tư là 20,603,499,369 USD, số vốn đầu tư được thực hiện là 4,980,682,922 USD (Bảng 1.1) trong đó có hàng loạt dự án quy mô lớn

Bảng 1.1: Đầu tư trực tiếp nước ngoài theo ngành 1988-2007 (tính tới ngày

(Nguồn: Cục đầu tư nước ngoài - Bộ Kế hoạch và đầu tư)

Việt Nam đang có một nền kinh tế tăng trưởng nhanh nhất tại Đông Nam Á Với tốc độ đô thị hoá và mức độ giàu có đang tăng lên, nhu cầu về nhà ở, văn phòng chất lượng cao, các trung tâm bán lẻ, cơ sở vật chất phục vụ nhu cầu đi lại và sinh hoạt rất lớn Theo Chiến lược Phát triển đô thị của Việt Nam, diện tích đất đô thị sẽ tăng từ 105.000 ha hiện nay 460.000 ha vào năm 2020; tỷ lệ đô thị hóa sẽ tăng từ 28% hiện nay lên khoảng 45% vào năm 2025

[2] Mặt khác, cùng với tiến trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước, với mục tiêu phấn đấu đến 2020 Việt Nam cơ bản trở thành một nước công nghiệp Trong những năm tới, nhu cầu về xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật, các cơ sở sản xuất của Việt Nam sẽ rất lớn Hơn nữa, tại các quốc gia phát triển, việc đầu tư vào BĐS rất khó khăn vì hạ tầng của họ đã khá đầy đủ Trong khi đó, đối với một đất nước đang phát triển như Việt Nam, nguồn cung cho những lĩnh vực này đang thiếu Vì vậy Việt Nam đã trở thành thị trường trọng điểm của nhiều tập đoàn BĐS lớn tại châu Á chỉ sau Trung Quốc Trên đây là những lý do khiến cho 420 dự án FDI vào lĩnh vực BĐS trong giai đoạn 1988-2007 đã chiếm đến 24% tổng số vốn FDI vào Việt Nam.

Bảng 1.2: Cơ cấu đầu tư trực tiếp nước ngoài theo ngành 1988 – 2007 (chỉ

tính tới ngày 22/12/2007 - chỉ tính các dự án còn hiệu lực)

XD h¹ tÇng KCX-KCN 0.35% 1.78% 1.44% 1.97%

( Nguồn: Cục đầu tư nước ngoài, Bộ kế hoạch và đầu tư)

Có thể thấy, về tỷ lệ số dự án đầu tư vào BĐS thương mại không cao trong tổng số các dự án (chiếm 4,83%) nhưng tỷ lệ về vốn đầu tư của các dự án này lại rất cao (chiếm 24,15%) Bên cạnh đó tỷ lệ vốn đầu tư thực hiện của các

dự án bất động sản cũng chiếm đến 17,03% tổng số vốn thực hiện của tất cả các dự án trên toàn quốc Những con số đáng chú ý đó cũng phần nào cho thấy tầm quan trọng của lĩnh vực BĐS trong việc thu hút vốn FDI vào phát triển kinh tế quốc gia Hàng năm Đảng và nhà nước ta không ngừng có những chính sách kêu gọi vốn FDI, trong khi đó lượng vốn đầu tư nước ngoài thông qua các

dự án thuộc lĩnh vực BĐS chiếm một tỷ lệ ngày càng lớn Bởi vậy nếu phát huy được nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực BĐS này thì nước ta

sẽ có được một nguồn lực đáng kể tạo đà thúc đẩy kinh tế phát triển

Sức hấp dẫn của thị trường BĐS Việt Nam còn thể hiện qua việc thu hút hàng loạt nhà đầu tư nước ngoài vào cuộc với những dự án quy mô hàng trăm triệu đến hàng tỷ USD như một xu hướng hiện nay Các dự án BĐS này chủ yếu nằm ở các vị trí trung tâm và các thành phố lớn trước hết, phải kể đến Dự

án Phát triển khu phố mới Nam Thăng Long (Hà Nội) được cấp giấy phép ngày 30/12/1996 với số vốn đăng kí đầu tư trên 2 tỷ USD, trong quý đầu năm

2008 vừa qua đã Việt Nam đã thu hút 2 dự án lớn là dự án Starbay Vietnam xây dựng tại Kiên Giang và Good Choice USA- Vietnam với tổng vốn đầu tư khoảng 1,6 tỷ USD và 1,3 tỷ USD Bên cạnh đó là các dự án có quy mô vốn đầu tư khoảng 1 tỷ USD như Hanoi Landmark Tower (Hàn Quốc), dự án phát triển đô thị An Phú (British Virgin Island)

Sức hấp dẫn của lĩnh vực BĐS Việt Nam đã được minh chứng qua lượng vốn đầu tư đổ vào thị trường này với quy mô lớn và có xu hướng tăng mạnh trong những năm gần đây Tuy có những giai đoạn việc thu hút vốn FDI

chững lại bởi tác động của những yếu tố kinh tế khách quan trên thế giới và

trong khu vực nhưng nhìn chung lượng vốn FDI để thực hiện các dự án BĐS trên toàn lãnh thổ Việt Nam đã tăng lên rất nhiều kể từ năm 1988 đến những

tháng tháng đầu năm 2008 vừa qua

Biểu 1.1: Tình hình đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản Việt Nam

33

19 12

120

Sè dù ¸n

(Nguồn: Cục đầu tư nước ngoài, Bộ Kế hoạch và đầu tư)

Nếu năm 1988, chỉ có 4 dự án đầu tư vào lĩnh vực BĐS Việt Nam với tổng số vốn đầu tư là 18.088.500 USD thì đến năm 2007 con số này đã tăng lên một cách ấn tượng với 97 dự án được cấp giấy với số vốn đầu tư gần 8 tỷ đồng và trong 4 tháng đầu năm 2008 Việt Nam đã thu hút được 27 dự án với quy mô vốn lớn lên đến 6.347.437.362 USD và hứa hẹn một năm 2008 đầy khởi sắc cho đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực BĐS Việt Nam Tính

đến tháng 3 năm 2008, cả nước đã thu hút được 619 dự án BĐS, với tổng số vốn đầu tư luỹ kế lên đến 31,744,328,638 USD

Tuy vậy nguồn vốn đầu tư nước ngoài dành cho lĩnh vực BĐS Việt Nam trong giai đoạn nghiên cứu không phải lúc nào cũng theo một xu hướng tăng đơn nhất mà đã trải qua nhiều giai đoạn biến động thăng trầm

Một thời gian khá dài kể cho đến cuối những năm 80, thị trường BĐS hầu như chỉ có các nhà đầu tư trong nước hoạt động Bắt đầu tư năm 1988 với

4 dự án đầu tư vào khách sạn du lịch là dự án khách sạn Kim Sơn, khách sạn

Cố đô, dự án nâng cấp khách sạn Thọ Nguyệt và Otas nhưng với số vốn đầu tư rất hạn chế Đây cũng là những dự án có vốn đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực đô thị đầu tiên tại Việt Nam

Nhận thấy tiềm năng phát triển của lĩnh vực BĐS Việt Nam, các nhà đầu

tư nước ngoài bắt đầu dành sự quan tâm chú ý đến thị trường BĐS trong nước với số vốn đầu tư ngày càng tăng nhanh qua các năm Giai đoạn 1988-1996 chứng kiến sự phát triển không ngừng của vốn FDI đổ vào lĩnh vực BĐS cả về

số lượng dự án cũng như quy mô vốn đầu tư Năm 1996, cả nước thu hút được

33 dự án BĐS với số vốn đầu tư lớn nhất trong suốt thời kỳ này là 4,412,578,672 USD

Sau năm 1996 do ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng tài chính tiền tệ châu

Á và những chính sách chưa thu hút được sự chú ý của các nhà đầu tư nước ngoài, FDI vào Việt Nam đã giảm xuống trong vài năm Theo xu hướng đó, FDI vào lĩnh vực BĐS nói riêng cũng giảm mạnh vào giai đoạn này Nhiều dự

án BĐS đã đăng kí thì các nhà đầu tư nước ngoài không triển khai thi công hoặc các dự án đã triển khai trước đó thì bị chậm tiến độ hoặc bị đình trệ trong một thời gian

Chỉ đến Đại hội Đảng khoá IX năm 2001, nước ta mới xác định rõ chủ

trương về lĩnh vực BĐS với nội dung chủ yếu là “ Hình thành và phát triển thị

trường BĐS theo quy định của pháp luật, từng bước mở của thị trường BĐS

cho người nước ngoài vào tham gia đầu tư” Từ đó đến nay thị trường BĐS đã

trải qua giai đoạn phát triển khá chậm khoảng thời gian 2002 đến 2005 và tín hiệu đáng mừng đã quay trở lại đầu năm 2006 với sự gia tăng trong số lượng các dự án và sự quay trở lại của các nhà đầu tư nước ngoài Các dự án BĐS có vốn đầu tư nước ngoài tại Việt Nam đã tăng lên mạnh mẽ, đánh dấu sự trở lại của các nhà đầu tư lớn nhất từ Singapore, Hàn Quốc, Hong Kong, Nhật Bản Những tác nhân làm cho FDI vào Việt Nam nói chung và FDI vào lĩnh vực BĐS nói riêng ngày càng tăng lên là do Việt Nam duy trì tăng trưởng kinh tế khả quan trong một thời gian dài liên tục và có tình hình chính trị ổn định Ngoài ra, Luật đầu tư 2005 (có hiệu lực từ 1/7/2006) có nhiều quy định đảm bảo bình đẳng cho các nhà đầu tư của Việt Nam và nước ngoài Triển vọng ra nhập WTO trước đây và nay là việc Việt Nam đã trở thành thành viên của WTO cũng là một trong những yếu tố thúc đẩy mạnh mẽ làn sóng đầu tư vào Việt Nam Hàng loạt dự án BĐS có vốn nước ngoài đã được khởi công trong thời gian này như xây dựng khu đô thị mới Nam Thăng Long, khu đô thị mới

An Phú tại thành phố Hồ Chí Minh, khu đô thị mới Bắc Thăng Long, khu công nghiệp Quốc Từ, Sài Đồng do Deawoo Hanel làm chủ đầu tư

Điều đó cho thấy khó khăn trong kinh doanh BĐS của Việt Nam giai đoạn trước đó chỉ mang tính tạm thời Trong khi đó, nhu cầu về BĐS đô thị lớn và cơ sở hạ tầng các khu công nghiệp, khu chế xuất vẫn ngày càng cao Đây là lý do mà các nhà đầu tư nước ngoài nỗ lực tìm kiếm những dự án mới trong lúc thị trường đang còn trầm lắng và năm 2006 bắt đầu giai đoạn vốn FDI ồ ạt đổ vào lĩnh vực BĐS nước ta với 2,248,542,552 USD Năm 2007 thực sự là năm Việt Nam thu hút được lượng vốn FDI vào lĩnh vực BĐS lớn nhất từ trước đến này: 7,727,310,145 USD Nguyên nhân của tình trạng này là

cùng với việc hội nhập quốc tế, Việt Nam đã và đang hoàn thiện để đảm bảo những điều kiện cơ bản nhất cho sự phát triển Chính sách cải cách hành chính và pháp lý ngày càng hoàn thiện hơn đã tạo điều kiện cơ bản cho sự

phát triển thị trường nói chung và BĐS nói riêng Cụ thể, Luật Đầu tư nước ngoài đã tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư nước ngoài, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Đất đai, Luật Nhà ở cùng với hàng loạt các chính sách ưu đãi khuyến khích đầu tư khác đã tạo những tiền đềcơ bản nhất

Hơn nữa, để phát triển BĐS, rất cần phải có sự gắn kết với lĩnh vực tài chính, ngân hàng giai đoạn này đang phát triển rất mạnh cùng với thị trường chứng khoán đang là một kênh nóng để đầu tư và huy động vốn cho BĐS Nguồn vốn dồi dào sẽ trở thành một động lực lớn thúc đầy thị trường BĐS Việt Nam phát triển trong dài hạn Năm 2007, có 97 dự án đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực BĐS sản rải rác trong hơn 50 tỉnh thành trong cả nước với số vốn đầu tư lớn nhất từ trước đến này là 7,727,310,145 USD Theo dự đoán, con số

các dự án đầu tư sẽ còn tăng lên rất nhiều trong năm 2008 và những năm sắp tới BĐS Việt Nam đã đang và sẽ là vẫn một trong những lĩnh vực hấp dẫn các nhà đầu tư nước ngoài

Theo thống kê của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, 619 dự án BĐS trên toàn lãnh thổ Việt Nam được phân bổ vào 4 nhóm lĩnh vực chính: 346 dự án xây dựng khách sạn du lịch, 35 dự án xây dựng hạ tầng khu chế xuất, khu công nghiệp, 10 dự án xây dựng khu đô thị mới và 228 dự án thuộc nhóm lĩnh vực xây dựng văn phòng căn hộ

Biểu 1.2: Cơ cấu vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực BĐS Việt

Nam theo lĩnh vực đầu tư cụ thể giai đoạn 1988-2008

Đơn vị: %

(Nguồn: Cục đầu tư nước ngoài, Bộ kế hoạch và đầu tư)

Có thể thấy, sự tham gia mạnh mẽ của nguồn vốn FDI vào thị trường BĐS chủ yếu tập trung vào lĩnh vực xây dựng văn phòng căn hộ và khách sạn

du lịch bao gồm các khách sạn, resort, khu nghỉ dưỡng cao cấp Không chỉ chiếm số dự án lớn, 2 lĩnh vực xây dựng văn phòng căn hộ và khách sạn du lịch này còn chiếm phần lớn số vốn đầu tư vào lĩnh vực BĐS tương ứng với 13,194,464,449 USD và 12,224,486,316 USD, chiếm 41% và 39% so với tổng số vốn đầu tư vào lĩnh vực BĐS trên toàn lãnh thổ là 31,744,328,638 USD 10 dự án xây dựng khu đô thị mới với số vốn 4,475,326,672 USD chiếm 14% tổng số vốn đầu tư nói trên, lượng vốn còn lại xây dựng hạ tầng các KCN-KCX chỉ chiếm 6% Đầu tư vào các dự án tổ hợp văn phòng, căn

hộ, trung tâm thương mại và hệ thống BĐS du lịch đã trở thành xu hướng chính của các nhà đầu tư nước ngoài khi tiến hành đầu tư trong lĩnh vực BĐS tại Việt Nam

Sức hấp dẫn của thị trường BĐS Việt Nam thể hiện qua việc khá nhiều hội thảo giới thiệu cơ hội đầu tư vào Việt Nam được các công ty tư vấn, quỹ đầu tư hoặc các công ty kinh doanh và quản lí BĐS tổ chức trong và ngoài nước Điểm khác biệt so với trước đây là khách tham dự đa số là các nhà đầu

tư chứ không phải là những nhà phát triển BĐS Điều này có nghĩa là có nhiều nhà đầu tư có vốn sẵn sàng mua lại những dự án BĐS đang khai thác hoặc đầu tư tiền vào các dự án BĐS mới tại Việt Nam Hiện nay các nhà đầu

tư đã tỏ ra linh hoạt, chủ động hơn khi bỏ tiền vào các dự án BĐS Việt Nam Bên cạnh việc giới thiệu các dự án đầu tư đang có, nhiều nhà đầu tư nước ngoài vẫn tiếp tục tìm cơ hội đầu tư vào lĩnh vực BĐS tại Việt Nam Ông Trần Trọng Hiếu, Giám đốc đầu tư Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển đô thị quốc tế (IDJ), đơn vị tổ chức hai hội thảo đầu tư lớn gần đây tại Hà Nội và TPHCM, cũng cho biết hơn 60% cam kết đầu tư vào Việt Nam của các nhà đầu tư nước ngoài tại hai hội thảo này thuộc lĩnh vực địa ốc [3] Phần lớn các nhà đầu tư này đến từ châu Á và họ đang tìm kiếm cơ hội đầu tư vào các thị trường BĐS mới nổi của nước ta

Bảng 1.3: Danh mục các nhà đầu tư lớn nhất vào thị trường BĐS Việt

Nam giai đoạn 1988-2008

(Nguồn: Cục đầu tư nước ngoài, Bộ kế hoạch và đầu tư)

Các nhà đầu tư đến từ Singapore, British Virgin Island, Hàn Quốc và Malaysia đang thống lĩnh các dự án mới quy mô lớn Singapore là chủ đầu tư

có số vốn đầu tư lớn nhất có 78 dự án số vốn đầu tư đến từ quốc đảo này lên đến 6,518,081,328 USD chiếm 20,53% tổng vốn đầu tư

Trong thời gian qua Việt Nam đón nhận nhiều đại gia nước ngoài tham gia vào thị trường BĐS Có thể kể ra đây 3 quỹ đầu tư BĐS lớn là quỹ của tập đoàn Indochina Land, tập đoàn Indochina Capital, VinaCapital, cùng các công

ty như Development Planning investment Pte.Ltd - Singapore, tập đoàn Keangnam - Hàn Quốc, 2 công ty đầu tư lớn của British Virgin Island là Starbay holding investment Pte.ltd, City Horse Trading international investment LTD và hàng loạt các công ty khác từ Malaysia, Hoa Kỳ với số vốn hàng tỷ USD Họ đã có mặt tại Việt Nam từ đầu những năm 90 và đang tập trung đầu tư vào các dự án BĐS tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP

Hồ Chí Minh

Trong số các địa phương có kết quả thu hút vốn đầu tư nước ngoài lớn nhất phải kể đến Hà Nội (với 131 dự án với tổng số vốn FDI vào lĩnh vực BĐS là 7,562,143,451 USD) và thành phố Hồ Chí Minh (vớI 190 dự án với tổng số vốn FDI là 8,851,580,824 USD) Đây cũng là lí do trong chương sau của khoá luận tốt nghiệp tác giả sẽ tập trung vào phân tích cụ thể tình hình đầu tư vào lĩnh vực BĐS của Hà Nội-một trong 2 thành phố thu hút đầu tư lớn nhất năm vừa qua