Bong bóng bất động sản ở mỹ giai đoạn 2001 3 /2008 và bài học cho việt nam

Phát triển bất động sản và thị trường bất động sản sẽ góp phần làm tăng giá trị đất đai và thúc đẩy sản xuất phát triển, huy động vốn cho nền kinh tế, mở rộng các thị trường trong và ngo

CHUYÊN NGÀNH KINH TẾ ĐỐI NGOẠI

Ch-ơng 1: Tổng quan về bất động sản và quản lý bất

động sản 5

I Khái niệm về bất động sản và thị tr-ờng bất động sản 5

1 Khái niệm bất động sản 5

1.1 Định nghĩa bất động sản 5

1.2 Phân loại bất động sản 6

1.3 Đặc điểm của bất động sản 7

1.4 Điều kiện để bất động sản trở thành hàng hóa 9

2 Thị tr-ờng bất động sản 10

2.1 Khái niệm thị tr-ờng bất động sản 10

2.2 Đặc điểm của thị tr-ờng bất động sản 12

II Quản lý thị tr-ờng bất động sản và quản lý bất động sản 14

1 Quản lý thị tr-ờng bất động sản 14

2 Quản lý bất động sản 15

3 Vai trò của việc quản lý và phát triển bất động sản trong nền kinh tế quốc dân 17

3.1 Làm tăng giá trị đất đai và thúc đẩy sản xuất phát triển 17

3.2 Huy động vốn cho nền kinh tế 18

3.3 Tăng thu nhập cho ngân sách Nhà n-ớc 19

3.4 Mở rộng các thị tr-ờng trong và ngoài n-ớc, mở rộng quan hệ quốc tế 20

3.5 Tạo công ăn việc làm và nâng cao đời sống của nhân dân 22

III Một số khái niệm liên quan 23

1 Khái niệm về “bong bóng bất động sản” 23

2 Khái niệm vay thế chấp và chứng khoán hóa 24

2.1 Vay thế chấp (hay còn gọi là “vay tài sản” hoặc thế chấp thứ cấp) 24

2.2 Chứng khoán hoá 26

2.3 Mối quan hệ giữa thị tr-ờng bất động sản và thị tr-ờng tài chính 27 CHƯƠNG 2: Bong bóng bất động sản ở Mỹ 29

I Tổng quan về thị tr-ờng bất động sản Mỹ 29

II Diễn biến bong bóng bất động sản ở Mỹ giai đoạn 2001-3/2008 34

1 Giai đoạn 2001- 2005 34

1.1 Về giá nhà 34

1.2 Về khối l-ợng giao dịch 37

2 Giai đoạn 2005 – 3/2008 39

2.1 Về giá nhà 40

2.2 Về khối l-ợng giao dịch 42

2 Sản phẩm cho vay thế chấp d-ới chuẩn 45

3 L-ợng tiền cho vay địa ốc gia tăng 47

4 Tỷ lệ lãi suất liên bang (Federal Fund Rate) thay đổi liên tục 50

IV Hậu quả của bong bóng nhà đất tại Mỹ và ảnh h-ởng tới thị tr-ờng tài chính thế giới 56

1 Hậu quả bong bóng nhà đất tại Mỹ 56

2 Tác động tới thị tr-ờng tài chính thế giới 60

CHƯƠNG 3: BàI HọC CHO VIệt NAM 64

I Thực trạng thị tr-ờng bất động sản Việt Nam giai đoạn 2001 -3/2008 và nguyên nhân dẫn đến thực trạng đó 64

1 Giai đoạn 2001 – 2003: Thị tr-ờng bất động sản bùng nổ 64

2 Giai đoạn 2003 - 2005: Thị tr-ờng đóng băng 65

3 Giai đoạn 2005 - 3/2008: Thị tr-ờng biến động phức tạp 69

II Một số bài học rút ra từ khủng hoảng bất động sản ở Mỹ có thể áp dụng cho Việt Nam 73

1 So sánh biến động thị tr-ờng bất động sản Mỹ và Việt Nam 73

2 So sánh nguyên nhân dẫn đến hiện t-ợng bong bóng bất động sản tại Mỹ và ở Việt Nam 75

2.1 Tâm lý ng-ời dân 75

2.2 Tín dụng bất động sản 77

2.3 L-ợng tiền cho vay địa ốc gia tăng 79

2.4 ảnh h-ởng của các chính sách tiền tệ về lãi suất 81

3 Bài học kinh nghiệm rút ra từ cuộc khủng hoảng bất động sản ở Mỹ có thể áp dụng cho Việt Nam 84

3.1 Bài học về tâm lý ng-ời dân 84

3.2 Bài học về hình thức tín dụng bất động sản: cho vay thế chấp d-ới chuẩn 85

3.3 Bài học về biện pháp tăng nguồn vốn cho thị tr-ờng bất động sản 86

3.4 Bài học về tác động của các chính sách điều tiết của Nhà n-ớc 87

III Các giải pháp đề xuất để nâng cao hiệu quả của thị tr-ờng bất động sản Việt Nam nhằm tránh nguy cơ vỡ “bong bóng” 88

1 Giải pháp vĩ mô 88

1.1 ổn định tâm lý ng-ời dân, tránh tình trạng đầu cơ bằng các quy định hợp ‎lý và sử dụng có hiệu quả hơn công cụ tài chính trong quản lý Nhà n-ớc về đất đai 88

1.2 Tăng cung bất động sản 91

1.3 Huy động vốn từ nhiều nguồn cho thị tr-ờng bất động sản 91

92

1.3.3 Sử dụng các công cụ đầu t- tài chính nhằm tạo kênh dẫn thông thoáng giữa thị tr-ờng bất động sản và thị tr-ờng vốn 93

2 Giải pháp vi mô 94

2.1 Về phía các ngân hàng th-ơng mại 94

2.1.1 Thực hiện nghiêm túc các thủ tục thẩm định cho vay thế chấp liên quan đến bất động sản 94

2.1.2 Tháo gỡ v-ớng mắc trong cho vay của ngân hàng đối với kinh doanh bất động sản 94

2.2 Về phía các công ty kinh doanh địa ốc 95

2.2.1 “Chứng khoán hoá” các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 95 2.2.2 Hình thành quỹ đầu t- tín thác cho thị tr-ờng bất động sản 96

2.2.3 Nâng cao trình độ, tăng khả năng quản lý của các doanh nghiệp bất động sản trong n-ớc 96

Kết luận 98

Danh mục Tài liệu tham khảo 100

Danh mục từ viết tắt 104

Danh mục bảng biểu 105

LỜI MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Bất động sản là một loại hàng hoá đặc biệt, và cũng vì những tính chất đặc biệt mà nó đóng vai trò hết sức quan trọng trong nền kinh tế quốc dân Phát triển bất động sản và thị trường bất động sản sẽ góp phần làm tăng giá trị đất đai và thúc đẩy sản xuất phát triển, huy động vốn cho nền kinh tế, mở rộng các thị trường trong và ngoài nước, mở rộng quan hệ quốc tế, tạo công

ăn việc làm và nâng cao đời sống của nhân dân… Tuy nhiên, thị trường bất động sản lại rất phức tạp và nhạy cảm nên việc quản lý và định hướng của các

cơ quan có thẩm quyền không hề đơn giản Nhất là trong bối cảnh hiện nay, mối liên thông giữa thị trường bất động sản và thị trường tài chính ngày càng trở nên chặt chẽ

Thị trường bất động sản Mỹ là một thị trường lớn và có lịch sử lâu đời Tuy nhiên, trong gần 10 năm trở lại đây, chính vì những khoản lợi nhuận kếch

xù mà người ta đã quên đi những nguy cơ đang tiềm ẩn để lao vào đầu tư nhằm kiếm lời với sự tham gia của một loạt các ngân hàng, công ty địa ốc, những nhà đầu tư… Một hệ thống khổng lồ được tạo ra, gắn kết chặt chẽ với nhau, và chỉ cần một khâu trong hệ thống này gặp sự cố sẽ kéo theo sự sụp đổ dây chuyền của cả hệ thống Lãi suất giảm, người dân đua nhau đổ tiền vào bất động sản, các ngân hàng thì không ngừng cho vay, mở rộng cả vào khu vực những người có thu nhập thấp, đẩy giá nhà lên cao Đến khi lãi suất tăng, bong bóng xì hơi, nhiều người không có khả năng hoàn trả các khoản nợ cầm

cố vì giá nhà tụt xuống thấp, trong khi lãi suất tín dụng lại tăng cao Việc mất khả năng chi trả của họ kéo theo nguy cơ phá sản của các cơ sở cho vay Tuy nhiên, các cơ sở này đã chuyển chúng sang dạng trái phiếu, bán lại cho các nhà đầu tư Vậy là cuộc khủng hoảng trên thị trường bất động sản đã lan sang

cả thị trường chứng khoán và thị trường tài chính, và nó không còn nằm trong

đất Mỹ mà đã trở thành một “cơn bão tài chính” trên toàn thế giới với những hậu quả hết sức nặng nề

Thị trường bất động sản Việt Nam hết sức phức tạp và luôn trong tình trạng bất ổn định Trong thời gian qua, diễn biến trên thị trường bất động sản Việt Nam cũng có một số nét tương tự như ở Mỹ Nhiều chuyên gia cũng cảnh báo về nguy cơ bong bóng sẽ vỡ và hậu quả có thể sẽ rất nặng nề do tính chất phức tạp riêng của thị trường nếu các cơ quan quản lý không có những biện pháp kịp thời nhằm ổn định và hướng thị trường phát triển lành mạnh hơn

Vì những lý do trên, em quyết định chọn đề tài: “Bong bóng bất động sản ở Mỹ giai đoạn 2001 – 3/2008 và bài học cho Việt Nam” cho khóa luận tốt nghiệp của mình

Em mong muốn rằng từ việc nghiên cứu cuộc khủng hoảng thị trường bất động sản Mỹ giai đoạn 2001 - 3/2008 sẽ rút ra được một vài kinh nghiệm cho thị trường bất động sản Việt Nam, một “con ngựa bất kham” cho tới nay vẫn chưa thể thuần hoá

 Đối tượng nghiờn cứu của đề tài: hiện tượng bong búng trờn thị trường bất động sản

 Phạm vi nghiờn cứu của đề tài: Với mục đớch tỡm hiểu về diễn biến trờn thị trường bất động sản và những nguy cơ tiềm ẩn, đề tài tiến hành nghiờn cứu hai thị trường là thị trường bất động sản Mỹ và thị trường bất

động sản Việt Nam

4 Phương phỏp nghiờn cứu

Đề tài được thực hiện bằng cỏc phương phỏp: Phương phỏp nghiờn cứu tại bàn, phương phỏp lý luận kết hợp tỡm hiểu và quan sỏt thực tế, phương phỏp thống kờ phõn tớch, phương phỏp so sỏnh, từ đú rỳt ra những luận cứ logic nhất, tổng hợp và đỏnh giỏ đối tượng nghiờn cứu

5 Kết cấu của đề tài

Ngoài phần Lời mở đầu và Kết luận, đề tài được chia làm ba chương

chớnh:

Chương 1: Tổng quan về bất động sản và quản lý bất động sản

Chương II: Bong búng bất động sản ở Mỹ giai đoạn 2001- 3/2008 Chương III: Bài học cho Việt Nam

Để có thể hoàn thành khóa luận này, tr-ớc hết em xin chân thành cảm

ơn tr-ờng Đại học Ngoại Th-ơng, Khoa Kinh tế và kinh doanh quốc tế cùng các thầy cô trong Khoa đã tận tình dìu dắt em trong bốn năm học vừa qua và

đã hết sức tạo điều kiện cho em đ-ợc thực hiện bài Khóa luận này!

Em xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến Thạc sỹ Lê Ph-ơng Lan đã trực tiếp chỉ bảo, h-ớng dẫn cho em rất nhiều trong suốt quá trình thực hiện và hoàn thành Khóa luận

Đồng thời em cũng xin đ-ợc gửi lời cảm ơn tới sự động viên, giúp đỡ của gia đình và bạn bè trong quá trình thực hiện bài viết này

Với sự hạn chế về kiến thức cũng nh- kinh nghiệm thực tế, thời gian và các điều kiện nghiên cứu còn hạn hẹp nên mặc dù rất cố gắng nh-ng bài viết vẫn không tránh khỏi nhiều thiếu sót Em rất mong nhận đ-ợc những ý kiến

đóng góp quý báu của quý thầy cô để bài viết đ-ợc hoàn thiện hơn và có ý nghĩa thực tiễn nhất định

Hà Nội, ngày 23 tháng 6 năm 2008

Sinh viên Mai Ph-ơng Chi

“Về mặt pháp luật, đó là khái niệm chỉ đất và hầu hết những thứ gắn với nó, với quyền sở hữu từ dưới lòng đất đến không gian Về mặt kinh tế, đó

là khái niệm chỉ các tài sản dưới dạng đất đai hoặc công trình xây dựng và các hoạt động liên quan đến quyền sở hữu, sử dụng và chuyển nhượng các tài sản này” [57]

Theo định nghĩa trên, bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất Bất động sản bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng… và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ

Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi bất động sản (BĐS) gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai Tuy nhiên,

hệ thống pháp luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại, tạo ra cái gọi là “khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm bất động sản và động sản” Ở Việt Nam, Bộ Luật Dân sự Việt Nam năm 2005 đã phân chia tài sản thành bất động sản và động sản Trong đó, điều 174 quy định:

“1 Bất động sản là các tài sản bao gồm:

a) Đất đai

b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó

c) Các tài sản khác gắn liền với đất đai

d) Các tài sản khác do pháp luật quy định

2 Động sản là những tài sản không phải là bất động sản.” [6]

Trong khái niệm trên yếu tố không thể di dời được coi là tiêu thức đầu tiên trong việc xác định BĐS Khái niệm của Bộ Luật Dân Sự Việt Nam đưa

ra nhìn nhận BĐS một cách bao quát, phổ biến nhất là đất và vật kiến trúc trên đất

1.2 Phân loại bất động sản

BĐS được phân loại tùy theo mục đích nghiên cứu và cách tiếp cận:

- Theo kinh nghiệm của các nước trên thế giới cũng như của Việt Nam, về mặt quản lý xây dựng và phát triển BĐS, có thể chia BĐS thành

ba nhóm:

+ BĐS có đầu tư xây dựng: Gồm BĐS nhà ở, nhà xưởng, công

trình thương mại, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS là trụ

sở làm việc,…Trong nhóm này, BĐS nhà đất (gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm BĐS cơ bản, có tính chất phức tạp và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan

+ BĐS không đầu tư xây dựng: BĐS ở nhóm này chủ yếu là

đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất hiếm…

+ BĐS đặc biệt: Là những BĐS như các công trình bảo tồn quốc

gia, di sản văn hóa vật thể, nhà thờ họ, đền chùa, nghĩa trang… [4]

- Về mặt kinh tế, nhiều luật gia và nhà kinh tế trên thế giới đã phân

chia bất động sản thành 5 loại chủ yếu theo từng lĩnh vực:

+ Nhà ở là loại bất động sản được sử dụng làm nơi cư ngụ cho các gia đình, cá nhân

+ Bất động sản công nghiệp bao gồm nhà làm việc của các doanh nghiệp, xưởng máy, nhà kho, các nhà máy điện, nhà máy nước…

+ Bất động sản nông nghiệp bao gồm các đồn điền, trang trại, vườn cây lâu năm, rừng khai thác gỗ, trại chăn nuôi, đất canh tác rau quả, các trại nuôi trồng thủy sản…

+ Bất động sản thương mại bao gồm các tòa nhà văn phòng, trung tâm thương mại, căn hộ cho thuê, khách sạn, nhà hàng, các bãi đỗ xe, các tiện nghi công ích, khu vui chơi, thể thao…

+ Bất động sản sử dụng cho mục đích chuyên biệt bao gồm giảng đường, trường học, bất động sản thuộc nhà nước quản lý và sử dụng…

Dù phân loại theo cách nào cũng có thể thấy một cách hiểu phổ biến về BĐS là: BĐS là những tài sản vật chất không thể di dời, tồn tại và ổn định lâu năm

1.3 Đặc điểm của bất động sản

Bất động sản là một loại hàng hóa đặc biệt, do đó nó có những đặc điểm khác biệt so với những hàng hóa khác:

- Tính cố định: là đặc trưng khác biệt của BĐS so với các loại hàng

hóa khác Đặc tính này đòi hỏi phải có phương thức giao dịch và quản lý hoạt động giao dịch khác với các thị trường hàng hóa khác Hàng hóa BĐS không thể di chuyển dễ dàng cũng như đem đi trưng bày ở nơi khác như các hàng hóa khác mà thường phải được giới thiệu thông qua hình ảnh, bản vẽ hoặc các

tài liệu, hình thức mô tả khác Vì đặc điểm này mà việc quản lý BĐS có thể được thực hiện dễ dàng hơn cho dù có thay đổi nhiều chủ sở hữu Pháp luật quy định việc giao dịch BĐS thông qua chứng từ, chứng thư về quyền sử dụng và phải được đăng ký với cơ quan có thẩm quyền nhằm mục đích quản

lý chặt chẽ BĐS và bảo vệ quyền lợi của chủ sở hữu Tính cố định còn làm cho hàng hóa BĐS mang tính địa điểm khác nhau thì có những giá trị khác nhau Tính cố định này đã đặt ra vấn đề phải có sự điều tiết thị trường BĐS khác so với các thị trường hàng hóa thông thường, thông qua dự báo và lập kế hoạch tạo lập chủ động của chính quyền địa phương để điều tiết cung cầu

- Tính cá biệt và khan hiếm: Đặc điểm này của BĐS xuất phát từ tính

cá biệt và tính khan hiếm của đất đai Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn Tính khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ… Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và không di dời được của đất đai nên hàng hoá BĐS có tính cá biệt Trong cùng một khu vực nhỏ, kể cả hai BĐS cạnh nhau đều có những yếu tố không giống nhau Trên thị trường BĐS khó tồn tại hai BĐS hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau, kể cả hai công trình cạnh nhau và cùng xây theo một thiết kế

- Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau: BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau

rất lớn, giá trị của một BĐS này có thể bị tác động của BĐS khác Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cao giá trị sử dụng của BĐS trong khu vực đó Trong thực tế, việc xây dựng BĐS này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của BĐS khác là hiện tượng khá phổ biến

- Có vòng đời dài: Khi vòng đời vật lý chấm dứt, các kết cấu chịu lực

chủ yếu của công trình xây dựng bị lão hoá và hư hỏng, không thể tiếp tục an toàn cho việc sử dụng Trong trường hợp đó, có thể tiến hành cải tạo, nâng

cấp BĐS thu được lợi ích lớn hơn là phá đi và xây dựng mới để kéo dài vòng đời vật lý, đồng thời cũng kéo dài vòng đời kinh tế bắng cách tiếp tục khai thác hoặc chuyển mục đích sử dụng Do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem như không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp, các vật kiến trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hoá BĐS rất phong phú và đa dạng, không bao giờ cạn

[5]

- Giá trị BĐS: BĐS thường được coi là tài sản có giá trị lớn và có thể

gia tăng giá trị (thông qua đầu tư, kinh doanh,…) Do đó, BĐS trở thành đối tượng để đầu tư, bảo toàn giá trị đồng tiền tích lũy và cũng là đối tượng thu hút đầu cơ Giá trị BĐS đất đai có đặc thù rất khác biệt so với các BĐS khác Giá trị BĐS đất đai phụ thuộc vào mục đích sử dụng chúng, hay nói cách khác, là phụ thuộc vào sự tác động của yếu tố con người làm tăng khả năng sinh lời của BĐS

1.4 Điều kiện để bất động sản trở thành hàng hóa

Theo định nghĩa của kinh tế học cổ điển, để của cải nói chung trở thành hàng hóa thì xã hội phải có sự phân công lao động đến một mức độ nhất định, đồng thời phải có sự cách biệt tương đối giữa các chủ thể sản xuất Đối với những hàng hóa đặc biệt thì phải có những điều kiện đặc biệt

BĐS sẽ trở thành hàng hóa và là một hàng hóa đặc biệt nếu nó hội tụ các điều kiện sau:

- BĐS phải là sản phẩm của lao động do con người bỏ công sức khai phá, giữ gìn

- BĐS phải có chủ sở hữu cụ thể, phải được pháp luật cho phép và phải

có đủ điều kiện để giao dịch Cụ thể như có xác nhận quyền sở hữu (có giấy chứng nhận), không thuộc vùng cấm sử dụng, không nằm trong vùng quy hoạch phải di dời hoặc thay đổi mục đích sử dụng theo kế hoạch của Nhà

nước và không gây ô nhiễm môi trường…[3]

2 Thị trường bất động sản

2.1 Khái niệm thị trường bất động sản

Thị trường là một khái niệm thường xuyên được nhắc tới trong kinh

doanh Một trong những khái niệm chung nhất về thị trường là: “Thị trường

là tập hợp các sự thỏa thuận thông qua đó người bán và người mua tiếp xúc với nhau để trao đổi hàng hóa và dịch vụ” [1] Hiện nay cũng chưa có một

khái niệm chính tắc nào được đưa ra cho thị trường BĐS Tuy nhiên, do những đặc điểm riêng của hàng hóa BĐS, từ khái niệm tổng quát có thể có các cách hiểu về thị trường BĐS như sau:

- Thị trường BĐS là thị trường của hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển nhượng quyền sử dụng BĐS theo các quy luật của thị trường và sự quản lý của Nhà nước

- Thị trường BĐS là tổng hòa các giao dịch về BĐS tại một địa bàn nhất định, trong một thời gian nhất định

- Thị trường BĐS là tổ chức các quyền có liên quan đến BĐS sao cho chúng có thể trao đổi lấy giá trị giữa các cá nhân hoặc các chủ thể tham gia thị trường Các quyền này đôc lập với các tính vật chất của BĐS Khái niệm này nghiêng về thị trường BĐS như một mô hình, tổ chức để các quyền liên quan đến đất được thực hiện một cách độc lập

Tuy nhiên, các cách hiểu trên đều có một điểm chung khái quát về thị trường BĐS, đó là tổng hòa các quan hệ giao dịch về BĐS được thực hiện

thông qua các quan hệ hàng hóa tiền tệ Cụ thể hơn, đó là tổng hòa các quan

hệ trao đổi hàng hóa BĐS (các quan hệ giao dịch giữa người mua và người bán, giữa cung và cầu về BĐS) và thực hiện các quan hệ chuyển dịch về giá trị BĐS Trên thực tế, nội dung cơ bản của thị trường BĐS và cũng là cách quan niệm phổ biến hiện nay về thị trường BĐS, đó là thị trường nhà đất vì trong thị trường BĐS, thị trường nhà đất được hình thành rõ rệt nhất và vận hành sôi động nhất Thị trường nhà đất được hiểu là nơi diễn ra các hành vi mua và bán hàng hóa quyền sử dụng đất đai, công trình xây dựng cũng như dịch vụ gắn liền với hàng hóa đó Quá trình trao đổi quyền sử dụng đất luôn vận động và phát triển làm cho các phương thức giao dịch, trao đổi cũng diễn

ra nhiều dạng khác nhau

Trong thị trường bất động sản tồn tại hai hình thức kinh doanh Đó là kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản:

- Kinh doanh bất động sản: Theo định nghĩa của Luật Kinh doanh BĐS

Việt Nam thì: “Kinh doanh BĐS là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận

chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi.” [7] Các đối tượng thực hiện

hoạt động này là các nhà đầu tư phát triển BĐS, các quỹ phát triển BĐS, các nhà đầu cơ BĐS, các đối tác góp vốn trong dự án dưới các hình thức như tiền, đất, công nghệ…

- Kinh doanh dịch vụ bất động sản: “Kinh doanh dịch vụ BĐS là hoạt

động hỗ trợ kinh doanh BĐS và thị trường BĐS, bao gồm các dịch vụ môi giới BĐS, định giá BĐS, sàn giao dịch BĐS, tư vấn BĐS, đấu giá BĐS, quảng cáo BĐS, quản lý BĐS” [7] Tham gia vào hoạt động này có các công ty tư

vấn đầu tư, các công ty môi giới BĐS, các công ty quản lý BĐS, các đại lý marketing, các công ty kiểm toán, đấu giá, công ty chứng khoán…

Tuy là những khái niệm tách rời nhau nhưng hoạt động kinh doanh BĐS và kinh doanh dịch vụ BĐS luôn luôn gắn liền nhau và có tác động qua lại và ảnh hưởng tới nhau trong việc phát triển BĐS Việc kinh doanh BĐS không thể thành công được nếu như không có sự tồn tại của hoạt động kinh doanh dịch vụ BĐS và ngược lại Chính vì vậy, thị trường BĐS hoàn chỉnh không thể chỉ là quan hệ giữa người mua và người bán về BĐS mà còn là nơi diễn ra các giao dịch liên quan đến BĐS như cho thuê, thế chấp, bảo hiểm hay chuyển dịch quyền sử dụng BĐS,… và các giao dịch trên thị trường BĐS cũng chịu tác động bởi quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh… như trên các thị trường hàng hóa khác

Các yếu tố cấu thành thị trường bất động sản

Dưới góc độ kinh tế thương mại, thị trường BĐS được nhìn nhận trên

cơ sở tổng thể các yếu tố cấu thành thị trường này, bao gồm:

- Hàng hóa BĐS: đất đai, công trình trên đất…

- Các lực lượng tham gia thị trường BĐS: người mua, người bán, nhà đầu tư, nhà quản lý, người trung gian, người thuê và cho thuê BĐS…

- Cơ sở vật chất hạ tầng của thị trường BĐS: nơi diễn ra các hoạt động trao đổi, các phương tiện hỗ trợ cho việc trao đổi, mua bán, giao dịch, phương tiện thông tin, cơ sở pháp lý…

- Cơ chế vận hành của thị trường: Sự quản lý của Nhà nước và sự điều tiết của các quy luật trên thị trường

2.2 Đặc điểm của thị trường bất động sản

Bất động sản cũng là một loại hàng hóa, do đó thị trường bất động sản cũng mang những đặc điểm giống với thị trường hàng hóa khác

- Thị trường BĐS cũng chịu tác động của các quy luật thị trường như các thị trường hàng hóa khác như quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh… và chịu ảnh hưởng của các nhân tố cung, cầu về BĐS, số lượng các giao dịch về BĐS, giá cả, cạnh tranh, các chính sách của Nhà nước và chính quyền địa phương

- Quyền sở hữu và quyền sử dụng BĐS được pháp luật bảo vệ Đồng thời, việc giao dịch và kinh doanh BĐS luôn yêu cầu cần sự minh bạch, công khai

Tuy nhiên, thị trường bất động sản cũng có những đặc điểm riêng như sau:

- Phương thức chuyển nhượng đặc biệt: Do BĐS không phải là hàng hóa thông thường, quyền sở hữu và quyền sử dụng BĐS bị tách rời nhau nên khi mua bán, chuyển nhượng hàng hóa BĐS, phải có cơ chế để quyền sở hữu được thực hiện về mặt kinh tế Việc mua bán, chuyển nhượng BĐS luôn kèm theo hợp đồng, chứng thư

- Chi phí chuyển nhượng đặc biệt: Việc mua bán chuyển nhượng BĐS luôn có các chi phí giao dịch BĐS như thuế trước bạ, phí quản lý, thuế giá trị gia tăng, thuế chuyển nhượng, phí công chứng, phí luật sư, phí hoa hồng cho môi giới, thông tin… Theo thông lệ thì tổng phí giao dịch BĐS hợp lý chiếm khoảng 6% đến 8% giá mua bán, chuyển nhượng BĐS Việc định giá khung tổng hợp các chi phí giao dịch, dịch vụ và thuế là do các cơ quan chức năng của Nhà nước thực hiện Thuế sử dụng đất là thuế trả hàng năm tính theo hoa lợi thu trên đất Nhìn chung thì thuế sử dụng đất không ảnh hưởng nhiều đến thị trường BĐS, nhưng trong việc định giá BĐS thì thuế sử dụng đất cũng được xem là một yếu tố giúp định giá BĐS chính xác hơn

- Thị trường BĐS có liên quan mật thiết đến thị trường tín dụng BĐS Bởi vì muốn thị trường BĐS hình thành và phát triển thì phải có cơ chế tín dụng BĐS như tín dụng cho người mua, tín dụng thế chấp, các khoản vay đầu

tư dài hạn… Ở các nước càng có thị trường BĐS phát triển thì lượng tín dụng BĐS lại càng cao và có xu hướng hình thành những ngân hàng chuyên nghiệp

về tín dụng BĐS trong nền kinh tế

II Quản lý thị trường bất động sản và quản lý bất động sản

Trong lĩnh vực BĐS, quản lý là quá trình thực hiện và phối hợp các chức năng hoạch định, tổ chức, lãnh đạo và kiểm soát các hoạt động trong thị trường BĐS trong sự tác động của hệ thống quản lý đến hệ thống bị quản lý nhằm đạt được mục tiêu thông qua việc sử dụng các công cụ và chính sách quản lý Có thể chia hoạt động quản lý thành hai cấp độ:

1 Quản lý thị trường bất động sản

Vai trò quản lý thị trường BĐS là thuộc trách nhiệm của Nhà nước Quản lý của Nhà nước đối với thị trường BĐS là một quá trình thực hiện và phối hợp bốn loại chức năng: hoạch định, tổ chức, lãnh đạo và kiểm soát đối với các giao dịch trên thị trường BĐS nhằm thúc đẩy sự phát triển tích cực của thị trường này Đối với thị trường BĐS, quản lý Nhà nước có những vai trò sau:

- Định hướng: Nhà nước định hướng và hướng dẫn các doanh nghiệp trong các hoạt động đầu tư và kinh doanh trên thị trường BĐS nhằm khai thác mọi tiềm năng phát triển thị trường thông qua các chiến lược, quy hoạch, các chương trình mục tiêu, các kế hoạch, chính sách và các quy định pháp luật

- Tạo lập môi trường kinh doanh: Nhà nước tạo lập và cải thiện môi trường kinh doanh cho các doanh nghiệp thông qua việc khai thông các quan

hệ thương mại trên thị trường BĐS và ban hành hệ thống pháp luật đồng bộ

như ban hành Luật đầu tư, Luật kinh doanh bất động sản, Luật thuế…Nhà nước cũng thông qua các quan hệ đối ngoại của mình để thu hút đầu tư, huy động vốn cho việc phát triển thị trường BĐS

- Hỗ trợ các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực BĐS: Trong quá trình quản lý kinh tế và thương mại, Nhà nước luôn sử dụng quyền lực và khả năng của mình để hỗ trợ các doanh nghiệp thông qua các chính sách xây dựng, tín dụng, lãi suất, tỷ giá, các loại quỹ đầu tư…và các công ty tư vấn pháp luật cho doanh nghiệp Bên cạnh đó, Nhà nước cũng quan tâm phát triển những lĩnh vực khác nhằm hỗ trợ cho các hoạt động của thị trường bất động sản như thông tin, xúc tiến thương mại…

- Giải quyết các mâu thuẫn trên thị trường: Nhà nước chính là chỗ dựa cho doanh nghiệp trong việc giải quyết những mâu thuẫn phát sinh trong giao dịch trên thị trường như mâu thuẫn giữa các chủ thể kinh doanh với nhau, mâu thuẫn trong việc thực hiện các quy định về thuế, thủ tục hành chính pháp luật…thông qua hệ thống luật pháp, các quy định, chuẩn mực và bộ máy tổ chức của mình nhằm lành mạnh hóa các quan hệ kinh tế, xã hội trong lĩnh vực BĐS và tạo động lực phát triển kinh tế Thị trường và doanh nghiệp không thể

tự mình giải quyết những mâu thuẫn này

- Điều tíết thị trường bất động sản: Thị trường điều tiết cung cầu và giá

cả theo cả hai hướng tích cực và tiêu cực Nhưng Nhà nước đóng vai trò chủ đạo trong nhận thức và chủ động sử dụng các biện pháp công cụ để can thiệp thị trường nhằm phát huy mặt tích cực và hạn chế mặt tiêu cực của nó Nhà nước không trực tiếp tham gia vào các nghiệp vụ kinh doanh BĐS mà chỉ tạo

ra môi trường thuận lợi giúp các chủ thể kinh doanh phát huy lợi thế so sánh, khai thác nội lực và nâng cao hiệu quả hoạt động

2 Quản lý bất động sản

Bên cạnh việc quản lý của Nhà nước đối với thị trường bất động sản còn có hoạt động quản lý BĐS của các chủ đầu tư của dự án BĐS hoặc các công ty đứng ra quản lý BĐS thay mặt cho chủ đầu tư một dự án

Trên thế giới, quản lý BĐS được hiểu là:

“Việc quản lý đất đai và các công trình xây dựng gắn liền với nó bằng một loạt các chức năng liên quan đến đất đai và các công trình xây dựng đó, bao gồm thu tiền thuê nhà, đất, thanh toán các chi phí, sửa chữa, bảo dưỡng công trình, cung cấp các dịch vụ kèm theo, bảo hiểm, giám sát công việc của các nhân viên, đàm phán với các khách hàng (thuê hoặc mua) hiện tại và khách hàng tiềm năng…”[12]

Luật kinh doanh BĐS của Việt Nam cũng đưa ra quan điểm về dịch vụ quản lý bất động sản như sau:

“Điều 66

2 Nội dung kinh doanh dịch vụ quản lý bất động sản bao gồm:

a) Bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản theo uỷ quyền của chủ

sở hữu, chủ sử dụng bất động sản

b) Cung cấp các dịch vụ bảo đảm duy trì hoạt động bình thường của bất động sản

c) Thực hiện bảo trì, sửa chữa bất động sản

d) Quản lý, giám sát việc khai thác, sử dụng bất động sản của khách hàng theo đúng công năng, thiết kế và hợp đồng

đ) Thực hiện các quyền và nghĩa vụ đối với khách hàng, với Nhà nước theo uỷ quyền của chủ sở hữu, chủ sử dụng bất động sản.” [8]

Như vậy, về cơ bản, quan điểm của Nhà nước Việt Nam về quản lý BĐS cũng gần với những khái niệm được đưa ra trên thế giới

Về bản chất, quản lý BĐS cũng là một loại dịch vụ trong kinh doanh BĐS Dịch vụ này được cung cấp bởi những công ty chuyên nghiệp và đang ngày càng chứng tỏ ưu thế của mình trong việc kinh doanh các dự án BĐS có vốn đầu tư lớn, nhất là khi nó được cung cấp từ các công ty đã xây dựng được thương hiệu hoặc uy tín cho mình

3 Vai trò của việc quản lý và phát triển bất động sản trong nền kinh tế quốc dân

Thị trường BĐS là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh

tế thị trường vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản cực lớn

cả về quy mô, tính chất cũng như giá trị trong nền kinh tế quốc dân: Tỷ trọng BĐS trong tổng số của cải xã hội ở các nước có khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới 40% lượng của cải vật chất của mỗi nước Các hoạt động liên quan đến BĐS chiếm tới 30% tổng hoạt động của nền kinh tế Theo đánh giá của các chuyên gia, tổng giá trị vốn chưa được khai thác ẩn chứa trong BĐS ở các nước thuộc thế giới thứ 3 là rất lớn lên tới hàng nghìn tỷ USD, gấp nhiều lần tổng hỗ trợ ODA của các nước phát triển hiện dành cho các nước đang phát triển trong vòng 30 năm qua Do đó, việc quản lý và phát triển BĐS có vai trò rất quan trọng trong nền kinh tê quốc dân

3.1 Làm tăng giá trị đất đai và thúc đẩy sản xuất phát triển

Thị trường BĐS có quan hệ trực tiếp với các thị trường như thị trường tài chính tín dụng, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động Theo phân tích đánh giá của các chuyên gia kinh tế, ở các nước phát triển nếu đầu tư vào lĩnh vực BĐS tăng lên 1 USD thì sẽ có khả năng thúc đẩy các ngành có liên quan phát triển từ 1,5 – 2 USD Đó là do khi thị trường bất động sản phát triển, số lượng các dự án đầu tư tăng lên, đặc biệt

là các dự án bất động sản thương mại, số lượng các công trình xây dựng tăng

lên sẽ làm phong phú thêm các hình thức của tài sản bất động sản và làm tăng giá trị của đất đai Ví dụ khi có dự án xây dựng 1 khu đô thị, ta có thể thấy rõ ràng rằng giá đất trong khu vực và các vùng lân cận tăng lên một cách nhanh chóng Việc phát triển các dự án BĐS sẽ kéo theo nhu cầu về vật tư, vật liệu xây dựng, máy móc, trang thiết bị, công nghệ xây dựng, thông tin… Các ngành sản xuất sắt thép, xi măng, gạch ốp lát, sơn… đến máy móc thiết bị như máy phát điện, điều hòa, bơm nước… cũng có cơ hội phát triển

Bên cạnh đó, các nhà đầu tư và các tổ chức kinh doanh bất động sản nếu việc kinh doanh bất động sản phát triển, thu được lợi nhuận, họ sẽ tiếp tục đầu tư, mở rộng kinh doanh hoặc sẽ dùng lợi nhuận thu được từ kinh doanh bất động sản đầu tư vào lĩnh vực kinh doanh khác, đa dạng hóa danh mục đầu

tư để tăng khả năng sinh lời và giảm rủi ro Từ đó, vốn sẽ chuyển dịch từ thị trường BĐS sang thị trường khác và làm ngành sản xuất kinh doanh đó phát triển Phát triển và điều hành tốt thị trường BĐS sẽ có tác dụng thúc đẩy tăng trưởng kinh tế thông qua các biện pháp kích thích vào đất đai, tạo lập các công trình, nhà xưởng, vật kiến trúc để từ đó tạo nên chuyển dịch đáng kể

và quan trọng về cơ cấu trong các ngành, các vùng lãnh thổ và trên phạm vi

cả nước

3.2 Huy động vốn cho nền kinh tế

Khi việc phát triển của dự án BĐS góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển thì bản thân nó đã là quá trình tăng vốn đầu tư cho phát triển kinh tế Nhu cầu về các sản phẩm và dịch vụ như vật liệu xây dựng, lao động, thông tin… tăng lên sẽ hút nguồn vốn đáng kể đổ vào thị trường này Bên cạnh đó,

sự phát triển của BĐS sẽ làm tăng thêm tài sản cố định của xã hội thông qua việc xây dựng cơ sở hạ tầng, vật chất kĩ thuật và là nguồn vốn đầu tư dài hạn,

là nơi gom vốn và có thể chuyển vốn từ người này sang người khác thông qua giao dịch mua bán Vì BĐS có giá vốn trên thị trường, nên BĐS có thể được

chuyển thành tiền thông qua việc bán hay vay vốn tín dụng bằng thế chấp Ngày nay, mối liên thông giữa thị trường bất động sản và thị trường tài chính càng chứng tỏ sức ảnh hưởng mạnh mẽ lên toàn bộ nền kinh tế Theo thống

kê kinh nghiệm cho thấy, ở các nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua thế chấp bằng BĐS chiếm trên 80% trong tổng lượng vốn cho vay BĐS

là hàng hóa đặc biệt, có giá trị cao, kinh doanh BĐS và kinh doanh dịch vụ bất động sản thường mang lại lợi nhuận lớn, do vậy sức hấp dẫn vốn đầu tư vào BĐS lớn, thu hút được vốn đầu tư trong và ngoài nước Khi việc vận hành, quản lý và kinh doanh BĐS phát triển, tốc độ chu chuyển của vốn nhanh hơn, đó chính là một cách bổ sung thêm vốn cho đầu tư phát triển Các giao dịch thế chấp BĐS để vay vốn, góp vốn liên doanh bằng BĐS là những giao dịch làm tăng thêm vốn cho đầu tư phát triển Trong kinh doanh BĐS, khi thực hiện thế chấp BĐS, nguồn vốn được tăng lên gấp đôi vì nhờ đó, huy động được vốn nhàn rỗi mà BĐS vẫn sử dụng phát huy được tác dụng Góp vốn liên doanh bằng BĐS chính là tạo vốn đối ứng để thu hút đầu tư nước ngoài, góp phần huy động vốn cho đầu tư phát triển kinh tế Vì vậy, phát triển đầu tư, kinh doanh BĐS đóng vai trò quan trọng trong việc chuyển các tài sản thành nguồn tài chính dồi dào phục vụ cho yêu cầu phát triển Kinh tế - Xã hội, đặc biệt là đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng của nền kinh tế

3.3 Tăng thu nhập cho ngân sách Nhà nước

Hoạt động của các công ty quản lý và kinh doanh BĐS sẽ tác động tới BĐS và mang lại những kết quả là:

- Làm tăng giá trị của BĐS: Từ một mảnh đất các nhà đầu tư bỏ vốn xây dựng công trình, từ vận hành và khai thác công trình sẽ làm phát sinh thêm doanh thu và lợi nhuận

- Kích thích các trao đổi hàng hóa BĐS trên thị trường, làm tăng các quan hệ giao dịch về BĐS, khối lượng giao dịch cũng nhiều hơn do quá trình mua đi, bán lại, thuê đi, thuê lại…

Những tác động đó đã góp phần tăng thu cho ngân sách Nhà nước thông qua các loại thuế: thuế từ hoạt động xây dựng, tư vấn, thiết kế, thuế mua bán BĐS, chuyển nhượng BĐS, thuế trước bạ, thuế kinh doanh môi giới BĐS, thuế thu nhập doanh nghiệp (từ các doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ cho thuê BĐS), thuế chuyển lợi nhuận ra nước ngoài (đối với những dự án có vốn đầu tư nước ngoài), thuế thu nhập cá nhân (với các doanh nhân nước ngoài và những nhân viên Việt Nam có thu nhập cao từ hoạt động kinh doanh BĐS), thuế chuyển nhượng cổ phần (với các doanh nghiệp chuyển đổi hình thức đầu tư hoặc thay đổi đối tác)… Ngoài ra, Nhà nước sẽ có được thêm doanh thu từ các ngành sản xuất kinh doanh phục vụ cho việc phát triển dự án BĐS

Kinh doanh và phát triển BĐS góp phần quan trọng trong việc khai thác

và sử dụng có hiệu quả nguồn tài nguyên đất đai, tận dụng và phát triển BĐS

để đáp ứng nhu cầu của nhân dân, tăng nguồn thu ngân sách cho Nhà nước Những vùng đất giá trị thấp hoặc đang khai thác hiệu quả thấp, sau khi quy hoạch sẽ có giá trị tăng lên, nhân dân được đáp ứng về nhu cầu cư trú, làm việc Khi nhu cầu tiêu dùng BĐS tăng lên (nhu cầu về nhà ở, văn phòng, khách sạn…), nhu cầu về các tiện ích sinh hoạt cũng tăng lên như điện, nước, gas, viễn thông… và Nhà nước sẽ có thêm nguồn thu lớn từ các dịch vụ tiện ích này

3.4 Mở rộng các thị trường trong và ngoài nước, mở rộng quan hệ quốc tế

Thị trường chung của mỗi quốc gia là một thể thống nhất của các loại thị trường vốn, thị trường lao động, thị trường hàng hóa, thị trường BĐS Do

đó, sự phát triển của hoạt động kinh doanh BĐS có ảnh hưởng đến tất cả các thị trường đó và thị trường chung của mỗi quốc gia Khi thị trường BĐS phát triển, nó sẽ yêu cầu thị trường vốn phải phát triển theo để đầu tư phát triển Nếu có nhiều giao dịch BĐS được thực hiện hoặc nhiều dự án đầu tư vào BĐS để xây dựng, bán và cho thuê, vốn đổ vào thị trường sẽ tăng lên Các ngân hàng sẽ hoạt động tích cực hơn nhờ các nghiệp vụ cho vay, định giá, thế chấp…, từ đó, vốn nhàn rỗi sẽ được đưa vào thị trường Khi đó, thị trường sức lao động và thị trường BĐS như vật liệu xây dựng, máy móc thiết bị vận hành trong các tòa nhà, đồ trang trí nội thất, kỹ thuật công nghệ… cũng phát triển theo tương ứng Đồng thời, khi đưa một công trình xây dựng vào sử dụng và kinh doanh, chẳng hạn một khách sạn 5 sao, sẽ đòi hỏi một loạt dịch

vụ đi kèm như: dịch vụ làm sạch, dịch vụ bảo dưỡng máy móc thiết bị (điều hòa trung tâm, máy phát điện, hệ thống cung cấp nước, hệ thống cứu hỏa…), dịch vụ cây cảnh, dịch vụ giặt là, dịch vụ an ninh bảo vệ… Như vậy, người chủ của khách sạn này phải ký hợp đồng với một loạt các nhà cung cấp những dịch vụ nói trên với chất lượng tương xứng với tòa nhà của mình Khi nhiều tòa nhà làm khách sạn được đưa vào sử dụng, chẳng những thị trường cho thuê khách sạn phát triển mà sẽ kéo theo sự phát triển của các thị trường dịch

vụ phục vụ và sự phát triển này cũng có cạnh tranh, đặc biệt là khi các khách sạn cũng cạnh tranh lẫn nhau về chất lượng dịch vụ Điều đó cho thấy, khi thị trường BĐS sôi động, nó kích thích những thị trường khác phát triển

Trong hội nhập quốc tế, thị trường trong nước gắn chặt với thị trường ngoài nước Sự phát triển của các dự án BĐS góp phần tạo điều kiện cho các chủ thể là người nước ngoài tham gia giao dịch và đầu tư vào phát triển BĐS trong nước, đồng thời còn cho phép họ đầu tư phát triển sản xuất, đầu tư kinh doanh các lĩnh vực khác và thậm chí có thể cư trú và sinh sống tại đó Tại các nước đang phát triển, đầu tư nước ngoài là một kênh huy động vốn vô cùng

quan trọng Nếu chỉ bằng các nguồn lực trong nước, bản thân các quốc gia này không thể có được những công trình xây dựng có chất lượng cao, quy mô lớn dùng cho các mục đích như làm khách sạn, văn phòng, căn hộ cao cấp, trung tâm thương mại… Bất cứ nhà đầu tư nào khi quyết định đầu tư vào một địa phương cũng đều cần đến địa điểm giao dịch, làm việc, cư trú, giải trí…

có chất lượng tốt Nếu thị trường BĐS phát triển, sẵn sàng đáp ứng những yêu cầu này thì nhà đầu tư sẽ thuận lợi hơn trong việc triển khai các dự án sản xuất kinh doanh của mình Thông qua đó mà mở rộng quan hệ quốc tế, tăng

sự hiểu biết lẫn nhau giữa các nước, các dân tộc, đẩy nhanh quá trình hội nhập của quốc gia đó

3.5 Tạo công ăn việc làm và nâng cao đời sống của nhân dân

Các dự án kinh doanh và phát triển BĐS và các dịch vụ BĐS luôn thu hút rất nhiều lao động tham gia, từ những công việc đòi hỏi lao động trí thức như quản lý, tư vấn, tiếp thị, kỹ thuật… đến những công việc lao động chân tay như làm sạch, chăm sóc cây cảnh, khuân vác…Vì vậy, việc phát triển các

dự án BĐS đã góp phần giải quyết công ăn việc làm cho rất nhiều lao động

Về mặt xã hội, khi các dự án đầu tư vào BĐS tăng lên, bộ mặt của đô thị cũng như nông thôn sẽ thay đổi Một thành phố với nhiều công trình xây dựng đẹp và chất lượng cao, được quy hoạch hợp lý sẽ khẳng định “đẳng cấp” của quốc gia Đồng thời, nó cũng góp phần quan trọng trong việc đáp ứng nhu cầu ngày càng gia tăng về nhà ở cho nhân dân từ đô thị cho tới nông thôn Thị trường bất động sản phát triển buộc các nhà sản xuất hàng hóa đầu vào và cung ứng các dịch vụ đi kèm phải không ngừng nâng cao trình độ khoa học

kỹ thuật, đổi mới công nghệ sản xuất hàng hóa và dịch vụ Do đó, điều này không những góp phần đáp ứng nhu cầu phát triển BĐS, phát triển sản xuất

mà còn đáp ứng tiêu dùng thông qua các công trình phục vụ cho các hoạt động văn hóa, thể thao, vui chơi giải trí, giao tiếp cộng đồng… Xã hội ngày

càng phát triển, quan niệm tiêu dùng của nhân dân ngày càng thay đổi theo chiều hướng yêu cầu ngày càng cao lên Ngày càng xuất hiện những cá nhân

có thu nhập cao, có điều kiện sử dụng những căn hộ tiện nghi cao cấp, các sự kiện quan trọng cũng muốn tổ chức tại các khách sạn, nhà hàng lớn, ngày nghỉ cuối tuần cần có nơi vui chơi, giải trí, mua sắm…, nhu cầu tiêu dùng cao hơn nhu cầu tiết kiệm Việc phát triển kinh doanh BĐS đáp ứng các nhu cầu này và có thể mở ra những hạng mục mới, tiếp tục kích thích nhu cầu tiêu dùng và mức sinh hoạt chung được nâng lên

Tóm lại, thị trường BĐS là một bộ phận của thị trường xã hội, do đó,

sự phát triển của thị trường này sẽ tác động mạnh mẽ đến sự phát triển của thị trường vốn, thị trường sức lao động, thị trường hàng hóa, và nói chung là tác động tốt đến sự phát triển thị trường chung, đáp ứng các nhu cầu đa dạng của con người, qua đó nâng cao đời sống của nhân dân

III Một số khái niệm liên quan

1 Khái niệm về “bong bóng bất động sản”

Hiện tượng bong bóng có thể được hiểu là:

- Một chu kỳ kinh tế đặc trưng bởi quá trình mở rộng nhanh chóng sau một giai đoạn thị trường thu nhỏ trầm lắng

- Hiện tượng giá tăng bùng phát, thường vượt ra ngoài giới hạn đảm bảo của các hệ số tài chính cơ bản và xuất hiện ở một số ngành nhất định, tiếp sau hiện tượng này là sự sụt giá rất nhanh và mạnh cùng làn sóng ồ ạt bán ra

Bong bóng, xét trên khía cạnh tâm lý đầu tư là một hiện tượng thể hiện điểm yếu nhạy cảm trong cảm xúc của con người Theo từ điển Wikipedia, bong bóng bất động sản được định nghĩa như sau: “A real estate bubble or property bubble (or housing bubble for residential markets) is a type of economic bubble that occurs periodically in local or global real estate

markets It is characterized by rapid increases in valuations of real property such as housing until they reach unsustainable levels relative to incomes and

other economic elements.”[51]

Tạm dịch là: “Bong bóng bất động sản hay bong bóng tài sản (còn gọi

là bong bóng nhà đất trong thị trường nhà ở) là một loại của bong bóng kinh

tế xảy ra theo chu kỳ trong thị trường bất động sản khu vực hoặc thế giới Nó được đặc trưng bởi sự tăng lên nhanh chóng trong giá trị của những tài sản thực như nhà cửa cho tới khi không thể chống đỡ được và có mối liên hệ với thu nhập và các thành phần kinh tế khác”

Như vậy, có thể hiểu bong bóng bất động sản là hiện tượng xảy ra khi nhu cầu của nhà đầu tư lên quá cao, khiến cho giá trị giao dịch vượt qua giá trị chính xác của chúng và cứ tiếp tục tăng cho đến khi giá đột ngột rơi vào tự

do, thị trường rơi vào khủng hoảng Lịch sử đã chứng kiến nhiều cuộc khủng hoảng là kết quả của một thời kỳ bong bóng kéo dài như khủng hoảng hoa Tulip 1634 – 1637, khủng hoảng châu Á, và gần đây là khủng hoảng thị trường bất động sản tại Mỹ…

2 Khái niệm vay thế chấp và chứng khoán hóa

2.1 Vay thế chấp (hay còn gọi là “vay tài sản” hoặc thế chấp thứ cấp)

Theo từ điển Wikipedia tiếng Anh, vay thế chấp được định nghĩa như sau:

“A mortgage is the pledging of a property to a lender as a security for a mortgage loan While a mortgage in itself is not a debt, it is evidence of a debt… In other words, the mortgage is a security for the loan that the lender makes to the borrower.” [52]

Tạm dịch là: “Thế chấp là việc cầm cố tài sản cho người cho vay như

một sự bảo đảm cho khoản vay thế chấp Bản thân sự cầm cố đó không phải

là một khoản nợ, mà nó là một bằng chứng cho khoản nợ Việc cầm cố cũng kết thúc khi trách nhiệm được hoàn thành hoặc nếu không, người cho vay sẽ tiến hành tịch thu tài sản” Thế chấp tài sản thường diễn ra trong lĩnh vực bất

động sản hơn là trong các lĩnh vực khác, và trong một vài trường hợp, đất đai cũng được đem ra để thế chấp Nghiệp vụ cho vay thế chấp sẽ giúp cho các tổ chức hoặc cá nhân có thể mua bất động sản dân sinh hoặc bất động sản thương mại mà không cần trả toàn bộ tiền ngay lập tức

Như vậy, vay thế chấp là khoản vay tiêu dùng được đảm bảo bởi một đơn vị thế chấp thứ cấp, cho phép người sở hữu nhà được vay bằng tài sản họ

có trên cơ sở căn nhà sở hữu Khoản vay này được xác định dựa trên khoản chênh lệch giữa tài sản của người chủ sở hữu và giá trị thị trường ở thời điểm hiện tại của căn nhà Đơn vị thế chấp thứ cấp, trên cơ sở người vay phát hành chứng khoán bảo đảm bằng tài sản, sẽ cung cấp một khoản vay thế chấp và lãi suất của khoản vay này thường được miễn thuế Nghiệp vụ vay thế chấp thường đi kèm với những điều kiện tín dụng rất khắt khe và thận trọng, để đảm bảo người đi vay có đủ khả năng thanh toán các khoản nợ khi đến hạn Tuy nhiên, trên thực tế vẫn tồn tại khái niệm “vay thế chấp dưới chuẩn” hay còn gọi là “nợ dưới chuản” Nợ dưới chuẩn được hiểu là các khoản cho vay các đối tượng có mức tín nhiệm thấp Những đối tượng đi vay này thường là những người nghèo, không có công ăn việc làm ổn định, vị thế xã hội thấp hoặc có lịch sử thanh toán tín dụng không tốt trong quá khứ Những đối tượng này tiềm ẩn rủi ro không có khả năng thanh toán nợ đến hạn và do đó rất khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn tín dụng truyền thống vốn chỉ dành cho những đối tượng trên chuẩn Chính vì vậy, nợ dưới chuẩn có mức độ rủi ro tín

dụng rất cao song bù lại có mức lãi suất cũng rất hấp dẫn [13]

2.2 Chứng khoán hoá

Thị trường bất dộng sản và thị trường chứng khoán, ở một góc độ nào

đó, hiện đang cạnh tranh nhau về cơ hội đầu tư và nguồn vốn đầu tư Qua từng giai đoạn, chu kỳ của hai thị trường này lệch pha nhau, đi từ thái cực

“nóng” sang “lạnh” và ngược lại Việc thiếu sự điều hòa của các thị trường tạo ra những rủi ro rất lớn, không chỉ ảnh hưởng trực tiếp đến đối tượng tham gia, mà còn có ảnh hưởng đến các thị trường khác trong đó có hệ thống tín dụng Một trong những biện pháp hữu hiệu để giải quyết tình trạng trên và góp phần liên thông giữa hai thị trường chính là nghiệp vụ “chứng khoán hóa”

Chứng khoán hóa (CKH) hiện đại xuất hiện cách đây đã 30 năm nhưng cho đến nay vẫn chưa có định nghĩa chính thức cho cụm từ này Theo định nghĩa của các nước thuộc khối OECD đưa ra năm 1995, chứng khoán hóa là việc phát hành các chứng khoán có tính khả mại được đảm bảo không phải bằng khả năng thanh toán của chủ thể phát hành, mà bằng các nguồn thu dự kiến có được từ các tài sản đặc biệt Chủ thể phát hành không còn là nhân tố quyết định chất lượng của chứng khoán phát hành, mà khả năng sinh lời của các tài sản dùng làm tài sản đảm bảo sẽ quyết định thu nhập và độ an toàn của chứng khoán phát hành Kết quả của quá trình chứng khoán hóa là các tài sản

có tính thanh khoản kém thành chứng khoán – một loại hàng hóa được giao

dịch trên thị trường vốn [14] Do đó, với nghiệp vụ CKH mà người ta đã tạo

ra được những kênh huy động vốn nhanh chóng và hiệu quả Chứng khoán hóa là một trong những loại nghiệp vụ khá phổ biến trong hoạt động tài chính

- tiền tệ trên thế giới, đặc biệt ở các nước có nền kinh tế phát triển cao Tại

Mỹ, qua huy động vốn theo cách này mà hàng năm người ta có thể huy động được hàng trăm tỷ USD Tại một số nước khác như Hàn Quốc, Nhật Bản, Malaysia, Singapore… kỹ thuật CKH ngày càng được coi trọng

2.3 Mối quan hệ giữa thị trường bất động sản và thị trường tài chính

Thị trường bất động sản, bản thân nó không thể tự tồn tại độc lập mà nó nằm trong mối quan hệ tổng hòa với các thành phần của nền kinh tế vĩ mô

Nó chịu tác động của các yếu tố như: cung, cầu, các chính sách của Nhà nước,

và đăc biệt có mối liên hệ mật thiết với thị trường tài chính Bất kỳ một sản phẩm BĐS nào cũng đều được hình thành từ một nguồn tài chính nào đó, có thể từ nguồn tích lũy, tiết kiệm của tổ chức, cá nhân, có thể từ nguồn vay ngân hàng, vay tổ chức, vay cá nhân, gia đình, quỹ tín dụng… Như vậy, sản phẩm và theo đó là thị trường BĐS được hình thành từ những nguồn tài chính khác nhau của xã hội, trong đó có thị trường tài chính Ngược lại, trong rất nhiều trường hợp, sản phẩm BĐS lại là cơ sở để tạo ra các nguồn tài chính mới thông qua các nghiệp vụ về cầm cố, thế chấp, bảo lãnh, các nghiệp vụ về tín dụng và phát hành …Tại các nước có nền kinh tế thị trường phát triển thì mối liên hệ này rất mật thiết Chúng ta đã từng chứng kiến sự khủng hoảng tài chính dẫn đến sự đổ vỡ của thị trường BĐS tại Thái Lan, Malaysia, Hàn Quốc… vào những năm 1997, 1998 Do các giao dịch bất động sản có quy

mô chiếm tỷ trọng tương đối lớn so với nguồn thu nhập và năng lực đầu tư nên các ngân hàng thương mại không thể bỏ qua thị trường tiềm năng này với việc tung ra nhiều chương trình tín dụng bất động sản hấp dẫn Điều này đã làm tăng đáng kể nguồn vốn cho thị trường bất động sản và kích thích phát triển, dẫn đến những cơn sốt bất động sản với khối lượng giao dịch và giá cả tăng lên một cách nhanh chóng Tuy nhiên, chính vì sức hấp dẫn với những khoản lợi nhuận khổng lồ đã khiến cho các ngân hàng thương mại đầu tư quá nhiều vào bất động sản cũng như nới lỏng chính sách tín dụng, khiến cho tỷ trọng dư nợ tín dụng bất động sản trên tổng số dư nợ của ngân hàng tăng lên đáng kể Trong lịch sử, bất động sản từng là nguyên nhân gây ra sự phá sản

của 4.800 ngân hàng của Hoa Kỳ trong giai đoạn 1931-1933, hàng trăm thành phố và chính quyền địa phương bị vỡ nợ, mất khả năng chi trả

Dấu hiệu của sự liên thông giữa thị trường bất động sản và thị trường tài chính còn được thể hiện thông qua sự tham gia đông đảo của các tổ chức kinh doanh bất động sản, các công ty có dư tiền vốn hoặc năng lực tín dụng (có phần đóng góp quan trọng của các khoản thặng dư vốn cổ phần) vào lĩnh vực bất động sản mặc dù đó không phải là ngành nghề kinh doanh chính Tiềm năng tăng trưởng của thị trường này cũng là yếu tố hấp dẫn nhiều nhà đầu tư tài chính với nhóm cổ phiếu của doanh nghiệp bất động sản

CHƯƠNG 2: BONG BÓNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở MỸ

GIAI ĐOẠN 2001- 3/2008

I Tổng quan về thị trường bất động sản Mỹ

Thị trường bất động sản Mỹ là một thị trường có quy mô lớn và có lịch

sử phát triển từ lâu đời Bất động sản ở Mỹ được chia làm 5 loại:

- Bất động sản dân sinh: gồm có nhà ở cho một hộ gia đình, nhà ở cho nhiều gia đình, chung cư, nhà lưu động

Nhà lưu động (Mobile Homes) 55 0,6

Economics & Real estate markets: Prentice – All 1996

Thị trường bất động sản Mỹ có khuynh hướng tập trung vào khu vực bất động sản dân sinh Theo số liệu được công bố bởi trưởng ban dự trữ liên bang Mỹ, tổng tài sản trong khu vực bất động sản dân sinh (houshold real estate assets) là khoảng 20,6 nghìn tỷ USD vào cuối năm 2006 Trong đó, vay thế chấp là 9,8 nghìn tỷ USD Như vậy, giá trị bất động sản ròng (Net housing wealth) là vào khoảng 11 nghìn tỷ USD Nếu xét tỷ lệ tài sản ròng này trong GDP, ta có thể thấy nó biến động theo thời gian, giảm từ 78% vào năm 1987 xuống còn 60% sau 10 năm Tỷ lệ này tăng cao nhất là vào năm 2005 với 85% và sau đó bắt đầu trượt dốc vào năm 2006

Hình 2: Tỷ lệ tổng số tài sản ròng danh nghĩa của khu vực bất động sản

dân sinh trong GDP giai đoạn 1952 - 2006 [51]

Nguồn: Board of Governors of the Federal Reserve System and author’s

Tỷ lệ ngành xây dựng trong GDP thực tế từ năm 1950 chiếm khoảng 10% GDP trong vòng 25 năm Tuy chỉ chiếm một tỷ lệ khiêm tốn so với ngành dịch vụ và hàng hoá, nhưng ngành xây dựng lại là nền tảng và thúc đẩy các ngành khác phát triển

Trong nền kinh tế thị trường, lợi nhuận là dấu hiệu quan trọng cho thấy

sự hiệu quả của việc phân bổ các nguồn lực kinh tế Khi một ngành có lợi nhuận lớn, nó sẽ thu hút các nguồn vốn đầu tư chảy vào Nếu xét theo tỷ lệ lợi nhuận, trong số 7 ngành công nghiệp đạt tỷ lệ lợi nhuận lớn nhất là: ngành tài chính và bảo hiểm, ngành sản xuất, quản trị doanh nghiệp, công nghiệp bán

lẻ, công nghiệp bán buôn, xây dựng và thông tin, đóng góp 75% tổng lợi nhuận trong năm 2006 thì ngành xây dựng đứng thứ 6 với 5,13% Từ năm

1998 đến năm 2005, thời điểm mà thị trường bất động sản bùng nổ, lợi nhuận sau thuế của ngành công nghiệp xây dựng đã tăng trung bình khoảng 19%/năm, nhưng đã giảm 21% năm 2006 và tiếp tục giảm vào năm 2007

2006 (%) 2002 (%) 1998 (%) Finance & Insurance 20,32 22,00 10,29

Total of Listed Categories 74,84 76,09 72,85

Hình 4: Tỷ lệ lợi nhuận của 7 ngành công nghiệp giai đoạn 1998-2006 [51]

Nguồn: http://www.stlouisfed.org/news/speeches/2007/10_09_07.html

Nếu xét theo tỷ lệ nhân công, ta cũng có 7 ngành công nghiệp tư nhân

có tỷ lệ nhân công lớn nhất Đó là dịch vụ giáo dục và y tế, dịch vụ kinh doanh, công nghiệp bán lẻ, ngành sản xuất, giải trí, các hoạt động tài chính,

và ngành xây dựng Bảy ngành công nghiệp này chiếm khoảng 70% tổng số nhân công Năm 2007, số lượng công việc trong ngành xây dựng là 7,7 triệu, đứng thứ 7 và chỉ chiếm khoảng 5,5% Trên thực tế, tỷ lệ trong ngành xây dựng chỉ bằng một nửa ngành sản xuất và ít hơn 60% ngành giáo dục và dịch

vụ y tế

2007 (%) 2002 (%) 1998 (%) Education & Health Services 13,27 12,43 11,47

Profess & Business Services 12,97 12,26 12,03

Total of Listed Categories 69,13 68,29 68,77

Hình 5: Tỷ lệ nhân công trong 7 ngành công nghiệp tư nhân

giai đoạn 1998-2007 [51]

Nguồn: http://www.stlouisfed.org/news/speeches/2007/10_09_07.html

Tuy nhiên, thị trường bất động sản Mỹ là một thành phần của nền kinh

tế Mỹ, cũng mang tính chu kỳ Thị trường bất động sản đã trải qua thời kỳ khủng hoảng những năm đầu thế kỷ 20, và là một trong những nguyên nhân

dẫn đến “Đại suy thoái” trên toàn nước Mỹ Cuộc khủng hoảng này bắt

nguồn từ sự bùng nổ của bong bóng đầu cơ tại bang Florida và đã gây thiệt hại lớn cho nền kinh tế Mỹ Năm 1933, GDP của Mỹ giảm hơn 25%, sản lượng công nghiệp giảm đến 50% Mức thất nghiệp là khoảng 25% và duy trì trên 14% vào những năm 1940 Số lượng ngân hàng tại Mỹ cũng giảm 35% trong giai đoạn 1929 đến 1933

Hiện nay, nước Mỹ cũng đang đứng trước nguy cơ rơi vào cuộc “Đại

suy thoái lần thứ 2” với những thiệt hại to lớn không chỉ với nước Mỹ mà còn

lan rộng ra trên toàn thế giới, mà nguyên nhân cũng bắt nguồn từ khủng hoảng thị trường bất động sản

II Diễn biến bong bóng bất động sản ở Mỹ giai đoạn 2001-3/2008

1 Giai đoạn 2001- 2005

Năm 2001 đánh dấu sự hình thành của bong bóng nhà đất trên thị trường Mỹ sau khi Cục dự trữ liên bang Mỹ (FED) 11 lần cắt giảm lãi suất từ mức 6,5% xuống mức 1,75% nhằm vực dậy nền kinh tế Mỹ đang trên đà suy thoái sau sự sụp đổ của ngành công nghiệp Dot – Com Lãi suất thấp đã khuyến khích người dân mua nhà từ nguồn cho vay cầm cố, khiến cho thị trường bất động sản trở nên cực kỳ sôi động

1.1 Về giá nhà

Năm 2000, giá trung bình của một căn nhà đang sử dụng là 139,000 USD thì sang đến năm 2001 đã đạt 139,700 USD và có xu hướng tăng cao cho tới năm 2005 Dưới đây là bảng thống kê chỉ số giá nhà quốc gia của S/P 500:

National Home Price Index

2001 Q1 109,27

Hình 6: Bảng thống kê chỉ số giá nhà quốc gia của S/P 500 [52]

Nguồn:Theo Standard and Poors

http://www2.standardandpoors.com/portal/site/sp/en/us/page.topic/i

dices_csmahp/0,0,0,0,0,0,0,0,0,1,1,,0.html

0 50 100 150 200

Hình 7: Biểu đồ biểu thị giá nhà theo S/P 500 [52]

Nguồn:Theo Standard and Poors http://www2.standardandpoors.com/portal/site/sp/en/us/page.topic/indices_cs

mahp/0,0,0,0,0,0,0,0,0,1,1,0.html

Từ biểu đồ trên có thể thấy giá nhà tăng cao liên tục từ năm 2001 cho tới năm 2005 với tốc độ ngày càng nhanh với mức 219,600 USD năm 2005 đối với những căn nhà đang sử dụng và đạt mức kỷ lục vào quý‎ 2 năm 2005 Giá trung bình của những căn nhà đang sử dụng trên toàn nước Mỹ vào tháng 4/2005 là 206,000 USD, tăng 15,1% so với tháng 4 năm 2004 khi mà giá trung bình ở mức 179,000 USD Đây là mức tăng giá lớn nhất kể từ tháng 11 năm 1980, thời điểm mà khi đó giá nhà tăng 15,6% so với cùng kỳ năm trước Tuỳ từng khu vực mà có mức giá tăng khác nhau, trong đó, giá tăng cao nhất

ở phía Tây với 305,000 USD cho một căn nhà đang sử dụng, tương đương 21%