Khóa luận tốt nghiệp: Đầu tư trực tiếp của Hàn Quốc vào lĩnh vực bất động sản Việt Nam

Khóa luận tốt nghiệp: Đầu tư trực tiếp của Hàn Quốc vào lĩnh vực bất động sản Việt Nam

CHUYÊN NGÀNH KINH TẾ ĐỐI NGOẠI

MỤC LỤC

DANH MỤC BẢNG CHỮ VIẾT TẮT

DANH MỤC HÌNH VẼ, BẢNG BIỂU

DANH MỤC BIỂU ĐỒ

LỜI MỞ ĐẦU 21

Chương I: TỔNG QUAN VỂ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ SỰ CẦN THIẾT TRONG VIỆC THU HÚT ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP NƯỚC NGOÀI VÀO LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN 63

I BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 63

1 Khái niệm, đặc diểm và phân loại bất động sản 63

1.1 Khái niệm về bất động sản 63

1.2 Đặc điểm của bất động sản 95

1.3 Phân loại bất động sản 117

2 Khái niệm, đặc diểm và phân loại thị trường bất động sản 129

2.1 Khái niệm thị trường bất động sản 129

2.2 Đặc điểm của thị trường bất động sản 1310

2.3 Phân loại thị trường bất động sản 1916

3 Vai trò của bất động sản đối với phát triển kinh tế 2118

II SỰ CẦN THIẾT CỦA VIỆC THU HÚT ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP NƯỚC NGOÀI VÀO LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN 2521

1 Tính tất yếu của việc thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài 2521

2 Tác động của việc thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản ở mỗi quốc gia 2723

Chương II: THỰC TRẠNG ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP CỦA HÀN QUỐC VÀO LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM 3026

I CHÍNH SÁCH PHÁP LUẬT ĐIỀU CHỈNH ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP NƯỚC NGOÀI VÀO LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM 3026

hành luật kinh doanh bất động sản 2006 3228

3 Lụât đất đai 2003 và nghị định 181 hướng dẫn thi hành luật đất đai 2003 3632

4 Các văn bản luật khác 3733

II THỰC TRẠNG ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP CỦA HÀN QUỐC VÀO LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM 3834

1 Tình hình đầu tư trực tiếp của Hàn Quốc vào Việt Nam 3834

2 Thực trạng đầu tư trực tiếp của Hàn Quốc vào lĩnh vực bất động sản Việt Nam (giai đoạn 1988-2008) 4438

2.1 Quy mô vốn đầu tư FDI của Hàn Quốc vào lĩnh vực bất động sản Việt Nam 4438

2.2 Cơ cấu đầu tư trực tiếp của Hàn Quốc trong lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam 5447

III ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH THU HÚT ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP CỦA HÀN QUỐC VÀO LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM 6155

1 Những kết quả đạt được trong việc thu hút FDI của Hàn Quốc vào lĩnh vực bất động sản Việt Nam 6255

2 Những khó khăn mà các nhà đầu tư Hàn Quốc gặp phải khi đầu tư vào lĩnh vực bất động sản Việt Nam 6558

2.1 Nhóm khó khăn về Chính sách pháp luật 6558

2.2 Nhóm khó khăn nội tại của lĩnh vực bất động sản 6862

2.3 Nhóm khó khăn từ các thị trường tương tác 7064

2.4 Nhóm khó khăn khác 7366

Chương III: CÁC GIẢI PHÁP NHẰM TĂNG CƯỜNG THU HÚT ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP CỦA HÀN QUỐC VÀO LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 7569

I DỰ BÁO NHU CẦU PHÁT TRIỂN LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN

VIỆT NAM 9572

1 Nhóm giải pháp về chính sách pháp luật 9572

1.1 Cải cách thủ tục hành chính 9572

1.2 Giải quyết vướng mắc trong việc phân cấp, thể chế ở các địa phương 9673

1.3 Giải pháp đẩy nhanh chính sách đền bù giải phóng mặt bằng 9774

1.4 Xây dựng hợp lý các khu công nghiệp và khu chế xuất: 9975

2 Nhóm giải pháp nhằm giải quyết những khó khăn nội tại của lĩnh vực bất động sản Việt Nam 9976

2.1 Biện pháp giảm giá nhà đất, văn phòng cho thuê quá cao 9976

2.2 Công khai hoá minh bạch thông tin thị trường bất động sản Việt Nam 10076

3 Nhóm giải pháp nhằm phát triển các thị trường tương tác 10177

3.1 Kiềm chế lạm phát, giảm thâm hụt ngân sách, thâm hụt thương mại 10177

3.2 Nâng cao chất lượng nguồn nhân lực cho thị trường bất động sản Việt Nam 10278

4 Nhóm giải pháp khác 10380

4.1 Giải pháp phát triển cơ sở hạ tầng 10380

4.2 Giải quyết vấn đề bất đồng ngôn ngữ 10481

KẾT LUẬN 10682

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 10783

PHỤ LỤC 11086

DANH MỤC BẢNG BIỂU 0

DANH MỤC BIỂU ĐỒ, HÌNH VẼ 0

Hình 1 : Bất động sản trong đóng góp vào GDP sử dụng 20 0

LỜI MỞ ĐẦU 1

LỜI MỞ ĐẦU 1

Chương I: 4

TỔNG QUAN VỂ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ SỰ CẦN THIẾT TRONG VIỆC THU HÚT ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP NƯỚC NGOÀI VÀO LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN 4

I BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 4

1 Khái niệm, đặc diểm và phân loại bất động sản 4

1.1 Khái niệm về bất động sản 4

1.2 Đặc điểm của bất động sản 7

1.3 Phân loại bất động sản 9

2.Khái niệm, đặc diểm và phân loại thị trường bất động sản 10

2.1 Khái niệm thị trường bất động sản 10

2.2 Đặc điểm của thị trường BĐS 11

2.3 Phân loại thị trường BĐS 17

3 Vai trò của bất động sản đối với phát triển kinh tế 19

II SỰ CẦN THIẾT CỦA VIỆC THU HÚT ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP NƯỚC NGOÀI VÀO LĨNH VỰC BĐS 23

1 Tính tất yếu của việc thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài 23

2 Tác động của việc thu hút FDI vào lĩnh vực bất động sản ở mỗi quốc gia 25

Chương II: 28

THỰC TRẠNG ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP CỦA HÀN QUỐC VÀO LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM 28

I CHÍNH SÁCH PHÁP LUẬT ĐIỀU CHỈNH ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP NƯỚC NGOÀI VÀO LĨNH VỰC BĐS VIỆT NAM 28

II THỰC TRẠNG ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP CỦA HÀN QUỐC VÀO LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM 36

1 Tình hình đầu tư trực tiếp của Hàn Quốc vào Việt Nam 36

1.1 Điểm qua tình hình thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài của Việt Nam (1988-2007) 37 1.2 Tình hình đầu tư trực tiếp nước ngoài của Hàn Quốc vào Việt Nam

b, Cơ cấu đầu tư trực tiếp của tổng tất cả các nước vào lĩnh vực BĐS Việt Nam theo chuyên ngành 54 Bảng 5: Cơ cấu đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực BĐS Việt Nam theo các chuyên ngành BĐS ( giai đoạn từ 1/1/1988 - 29/4/2008) 54 Nhìn vào bảng trên nhận thấy tình hình chung đầu tư vào lĩnh vực BĐS Việt Nam diễn ra như sau: đầu tư vào chuyên ngành khách sạn du-lịch chiếm nhiều dự án nhất hơn ba trăm dự án (346 dự án), tiếp đến là đầu tư xây dựng các văn phòng - căn hộ đây là mảng cung rất thiếu của thị trường BĐS Việt Nam, đặc biệt là ở các đô thị lớn như thủ đô Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh Có hơn hai trăm dự án xây

dựng văn phòng- Căn hộ (228) chiếm 36,83% số dự án đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực BĐS Việt Nam Số dự án xây dựng KCN-KCX

là 35 dự án trong khi dự án khu đô thị mới là thấp nhất 10 dự án nhưng tổng vốn đầu tư lại lớn hơn rất nhiều so với đầu tư vào các KCN-KCX Tổng vốn đăng ký đầu tư vào khu đô thị mới đạt gần 5 tỷ USD, 10 dự án, nên trung bình mỗi dự án xây dựng khu đô thị khoảng

500 triệu USD Còn mỗi dự án đầu tư KCN-KCX, tổng vốn đăng ký đầu

tư hơn 1,8 tỷ USD với 35 dự án, trung bình mỗi dự án khoảng hơn 50 triệu USD Như vậy mỗi dự án đầu tư cho Khu đô thị mới gấp mười lần giá trị vốn đăng ký đầu tư so với dự án xây dựng KCN-KCX; hai chuyên ngành thu hút nhiều vốn đầu tư FDI nhất là chuyên ngành BĐS du lịch và BĐS thương mại 54

Chương III: 59 CÁC GIẢI PHÁP NHẰM TĂNG CƯỜNG THU HÚT FDI CỦA HÀN QUỐC VÀO LĨNH VỰC BĐS Ở VIỆT NAM 59

I DỰ BÁO NHU CẦU PHÁT TRIỂN LĨNH VỰC BĐS VIỆT NAM (từ nay đến năm 2020) 59

1 Tổng quan tình hình phát triển của thị trường BĐS Việt Nam (từ năm đổi mới đến nay) 59

II ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH THU HÚT ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP CỦA HÀN QUỐC VÀO LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM 65

1 Những kết quả đạt được trong việc thu hút FDI của Hàn Quốc vào lĩnh vực BĐS Việt Nam 65

2 Những khó khăn mà các nhà đầu tư Hàn Quốc gặp phải khi đầu tư vào lĩnh vực BĐS Việt Nam 68

III CÁC GIẢI PHÁP NHẰM TĂNG CƯỜNG THU HÚT ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP CỦA HÀN QUỐC VÀO LĨNH VỰC BĐS VIỆT NAM 78

1.1 Cải cách thủ tục hành chính 78

1.2 Giải quyết vướng mắc trong việc phân cấp, thể chế ở các địa phương 80

2.1 Giải pháp đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng 80

2.2 Xây dựng hợp lý các khu công nghiệp và khu chế xuất: 82

3 Nhóm giải pháp cho những khó khăn nội tại của lĩnh vực BĐS 82

3.1 Biện pháp giảm giá nhà đất, văn phòng cho thuê quá cao 82

3.2 Công khai hoá minh bạch thông tin thị trường BĐS Việt Nam 83

4.2 Nâng cao chất lượng nguồn nhân lực cho thị trường BĐS Việt Nam 85

Đào tạo hệ đại học đúng chuyên ngành kinh doanh bất động sản hiện nay chỉ duy nhất đại học Kinh tế quốc dân và khoá đầu tiên khoá tốt nghiệp là vào năm 2006 Khoa này đã đào tạo và cấp bằng cho một số cử nhân và thạc sĩ kinh doanh BĐS Những người đã tốt nghiệp hiện đang làm việc và phát huy khả năng kinh doanh của mình trên thị trường BĐS Việc mở rộng quy mô đào tạo và nhân rộng những mô hình đào tạo như vậy ở nước ta là vô cùng cần thiết 86

5.1 Giải pháp phát triển cơ sở hạ tầng 86

5.2 Giải quyết vấn đề bất đồng ngôn ngữ 87

KẾT LUẬN 88

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 89

PHỤ LỤC 92

MỤC LỤC 0

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT 0

DANH MỤC BẢNG BIỂU 0

DANH MỤC BIỂU ĐỒ, HÌNH VẼ 0

Hình 1 : Bất động sản trong đóng góp vào GDP sử dụng 20 0

LỜI MỞ ĐẦU 1

LỜI MỞ ĐẦU 1

Chương I: 4

TỔNG QUAN VỂ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ SỰ CẦN THIẾT TRONG VIỆC THU HÚT ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP NƯỚC NGOÀI VÀO LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN 4

I BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 4

1 Khái niệm, đặc diểm và phân loại bất động sản 4

1.1 Khái niệm về bất động sản 4

1.2 Đặc điểm của bất động sản 7

1.3 Phân loại bất động sản 9

2.Khái niệm, đặc diểm và phân loại thị trường bất động sản 10

2.1 Khái niệm thị trường bất động sản 10

2.2 Đặc điểm của thị trường BĐS 11

2.3 Phân loại thị trường BĐS 17

3 Vai trò của bất động sản đối với phát triển kinh tế 19

II SỰ CẦN THIẾT CỦA VIỆC THU HÚT ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP NƯỚC NGOÀI VÀO LĨNH VỰC BĐS 23

1 Tính tất yếu của việc thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài 23

2 Tác động của việc thu hút FDI vào lĩnh vực bất động sản ở mỗi quốc gia 25

Chương II: 28

THỰC TRẠNG ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP CỦA HÀN QUỐC VÀO LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM 28

I CHÍNH SÁCH PHÁP LUẬT ĐIỀU CHỈNH ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP NƯỚC NGOÀI VÀO LĨNH VỰC BĐS VIỆT NAM 28

II THỰC TRẠNG ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP NƯỚC NGOÀI CỦA HÀN QUỐC VÀO LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM 36

1.1 Điểm qua tình hình thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài của Việt Nam (1988-2007) 36 1.2 Tình hình đầu tư trực tiếp nước ngoài của Hàn Quốc vào Việt Nam

là 35 dự án trong khi dự án khu đô thị mới là thấp nhất 10 dự án nhưng tổng vốn đầu tư lại lớn hơn rất nhiều so với đầu tư vào các KCN-KCX Tổng vốn đăng ký đầu tư vào khu đô thị mới đạt gần 5 tỷ USD, 10 dự án, nên trung bình mỗi dự án xây dựng khu đô thị khoảng

500 triệu USD Còn mỗi dự án đầu tư KCN-KCX, tổng vốn đăng ký đầu

tư hơn 1,8 tỷ USD với 35 dự án, trung bình mỗi dự án khoảng hơn 50 triệu USD Như vậy mỗi dự án đầu tư cho Khu đô thị mới gấp mười lần giá trị vốn đăng ký đầu tư so với dự án xây dựng KCN-KCX; hai chuyên ngành thu hút nhiều vốn đầu tư FDI nhất là chuyên ngành BĐS du lịch và BĐS thương mại 54

Chương III: 59 CÁC GIẢI PHÁP NHẰM TĂNG CƯỜNG THU HÚT FDI CỦA HÀN QUỐC VÀO LĨNH VỰC BĐS Ở VIỆT NAM 59

I DỰ BÁO NHU CẦU PHÁT TRIỂN LĨNH VỰC BĐS VIỆT NAM (từ nay đến năm 2020) 59

1 Tổng quan tình hình phát triển của thị trường BĐS Việt Nam (từ năm đổi mới đến nay) 59

II ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH THU HÚT ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP CỦA HÀN QUỐC VÀO LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM 65

1 Những kết quả đạt được trong việc thu hút FDI của Hàn Quốc vào lĩnh vực BĐS Việt Nam 65

2 Những khó khăn mà các nhà đầu tư Hàn Quốc gặp phải khi đầu tư vào lĩnh vực BĐS Việt Nam 68

III CÁC GIẢI PHÁP NHẰM TĂNG CƯỜNG THU HÚT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ SỬ DỤNG VỐN ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP CỦA HÀN QUỐC VÀO LĨNH VỰC BĐS VIỆT NAM 78

1 Nhóm giải pháp cho các khó khăn của chính sách pháp luật 78 1.1 Cải cách thủ tục hành chính 78 1.2 Giải quyết vướng mắc trong việc phân cấp, thể chế ở các địa phương 80 2.1 Giải pháp đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng 80 2.2 Xây dựng hợp lý các khu công nghiệp và khu chế xuất: 82

3.1 Biện pháp giảm giá nhà đất, văn phòng cho thuê quá cao 82

3.2 Công khai hoá minh bạch thông tin thị trường BĐS Việt Nam 83

4.2 Nâng cao chất lượng nguồn nhân lực cho thị trường BĐS Việt Nam 85

Đào tạo hệ đại học đúng chuyên ngành kinh doanh bất động sản hiện nay chỉ duy nhất đại học Kinh tế quốc dân và khoá đầu tiên khoá tốt nghiệp là vào năm 2006 Khoa này đã đào tạo và cấp bằng cho một số cử nhân và thạc sĩ kinh doanh BĐS Những người đã tốt nghiệp hiện đang làm việc và phát huy khả năng kinh doanh của mình trên thị trường BĐS Việc mở rộng quy mô đào tạo và nhân rộng những mô hình đào tạo như vậy ở nước ta là vô cùng cần thiết 86

5.1 Giải pháp phát triển cơ sở hạ tầng 86

5.2 Giải quyết vấn đề bất đồng ngôn ngữ 87

KẾT LUẬN 88

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 89

PHỤ LỤC 92

Ch÷ữ viÕết t¾ắt NghÜĩa TiÕếng ViÖệt

KCN-KCX Khu c«ông nghiÖệp- Khu chÕế xuÊất

NghÜĩa TiÕếng Anh NghÜĩa TiÕếng ViÖệt

FDI Foreign Direct Investment §ĐÇầu t-ư trùực tiÕếp n-ưíớc

ngoµài EIU Economist Intellegence Unit C¬ơ quan chuyªên ®đ-ưa ra

ph©ân tÝích dùự b¸áo kinh tÕế toµàn cÇầu, nh¸ánh nghiªên cøứu cñủa t¹ạp chÝí The Economist (Nhµà Kinh tÕế)

M&A Mergers & Aquisitions Mua l¹ại vµà s¸át nhËập BOT Business- Operation-Transfer X©ây dùựng-Thùực hiÖện

vµà chuyÓển giao WTO World Trade Organisation Tæổ chøức Th-ư¬ơng m¹ại

thÕế giíới CBRE CB Richard Ellis C«ông ty chuyªên t-ư vÊấn

vµà thùực hiÖện c¸ác dÞịch vôụ bÊất ®đéộng s¶ản TNCs Tranational Companies C¸ác c«ông ty xuyªên quèốc

gia

FDI: Đầu tư trực tiếp nước ngoài

KCN-KCX: Khu công nghiệp-Khu chế xuất

KDC: Khu dân cư

CBRE: Công tyCB Richard Ellis - một công ty chuyên tư vấn và thực hiện các dịch vụ bất động sản

TTTM: Trung tâm thương mại

EIU: Economist Intelligence Unit, cơ quan chuyên đưa ra các phân tích dự báo về kinh tế toàn cầu, nhánh nghiên cứu của tạp chí The Economist (Nhà kinh tế)

M&A: Mergers and Acquisitions, Mua lại và sát nhập

TNCs: Transnational Corporations, Các công ty xuyên quốc gia

BOT: Business-Operation-Transfer, Xây dựng thực hiện và chuyển giao

TP HCM: Thành phố Hồ Chí Minh

TT-Huế: Thừa Thiên Huế

Hình 1 : Bất động sản trong đóng góp vào GDP sử dụng 2118

Bảng 1: Cơ cấu đầu tư trực tiếp của Hàn Quốc theo ngành 4236 ( tính từ 1/1/1988-29/4/2008) 4236 Bảng 2: 10 nhà đầu tư trực tiếp nước ngoài lớn nhất vào lĩnh vực BĐS 4438 Việt Nam (giai đoạn 1/1/1988 – 29/4/2008) 4438 Bảng 3: Số dự án và FDI của Hàn Quốc vào lĩnh vực BĐS Việt Nam qua các năm ( giai đoạn 1991-2007) 4640 Bảng 4: Cơ cấu đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực BĐS Việt Nam theo các chuyên ngành BĐS ( giai đoạn từ 1/1/1988 - 29/4/2008) 5751 Bảng 5: Số dự án đầu tư của Hàn Quốc vào lĩnh vực BĐS Việt Nam theo chuyên ngành đầu tư ( tính từ 1/1/1988-29/4/2008) 5852 Bảng 1: Đầu tư trực tiếp nước ngoài vào Việt Nam theo ngành 1988-2007 (Tính tới ngày 22/12/2007 và chỉ tính các dự án còn hiệu lực) 37 Bảng 2: Cơ cấu đầu tư trực tiếp của Hàn Quốc theo ngành 40 ( tính từ 1/1/1988-29/4/2008) 40

Bảng 3: 10 tỉnh thành phố dẫn đầu về thu hút FDI của Hàn Quốc Error! Bookmark not defined.

(Tính từ 1/1/1988-tháng 4/2008) Error! Bookmark not defined.

Bảng 4: Đầu tư trực tiếp của Hàn Quốc vào Việt Nam theo hình thức đầu tư

(từ 1/1/1988-29/4/2008) Error! Bookmark not defined.

Bảng 5: Số dự án và FDI của Hàn Quốc vào lĩnh vực BĐS Việt Nam qua các năm ( giai đoạn 1991-2007) 42 Bảng 6: Số dự án đầu tư của Hàn Quốc vào lĩnh vực BĐS Việt Nam theo chuyên ngành đầu tư ( tính từ 1/1/1988-29/4/2007) 55

DANH MỤC BIỂU ĐỒ , HÌNH VẼ

Biểu đồ 1: Phân bổ nguồn vốn FDI của Hàn Quốc vào Việt Nam, từ 1988- tháng 4/ 2008 51 Biểu đồ 2: FDI của Hàn Quốc vào lĩnh vực BĐS Việt Nam qua các năm từ năm 1991-2007 44

Hình 1 : Bất động sản trong đóng góp vào GDP sử dụng 20

Biểu đồ 1: FDI của Hàn Quốc vào lĩnh vực BĐS Việt Nam qua các năm từ năm 1991-2007 4741 Biểu đồ 2: Phân bổ nguồn vốn FDI của Hàn Quốc vào Việt Nam, từ 1988- tháng 4/ 2008 5448

LỜI MỞ ĐẦU

Bất động sản là một lĩnh vực quan trọng và có tương tác với các lĩnh vực khác trong nền kinh tế Ở tất cả các nước trên thế giới, đầu tư vào lĩnh vực bất động sản có một ý nghĩa to lớn trong việc phát triển kinh tế Thị trường bất động sản luôn nhận được sự quan tâm của chính phủ và nhà đầu tư

Đặc biệt, ở Việt Nam, ở một nước đang phát triển, thị trường bất động sản còn rất non trẻ và tiềm năng nên càng được chính phủ và các nhà đầu tư quan tâm Tuy nhiên đầu tư vào lĩnh vực này cần một lượng vốn lớn mà nội lực trong nước không thể đáp ứng hết được do đó việc thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài là tối cần thiết và cần được tiếp tục đẩy mạnh Từ năm 1987 khi Việt Nam chính thức mở cửa thu hút đầu tư nước ngoài đến nay thì Hàn Quốc nổi lên là nhà đầu tư số một trong 81 quốc gia và vùng lãnh thổ có vốn đầu tư trực tiếp vào Việt Nam Tuy Nhận thấy tiềm năng rất lớn ở lĩnh vực bất động sản Việt Nam, Hàn Quốc đang thể hiện sự quan tâm của mình đến lĩnh vực này Hhiện nay Hàn Quốc chưa phải là nhà đầu tư lớn nhất vào lĩnh vực bất động sản Việt Nam nhưng Hàn Quốc đang cho thấy là nhà đầu tư rất triển vọng cho vị trí đó Thu hút được các nhà đầu tư Hàn Quốc sẽ tạo nên hiệu ứng “đô-mi-nô” khiến các nhà đầu tư nước ngoài khác cũng đầu tư tích cực theo vào lĩnh vực bất động sản Việt Nam

Nhận thấy tầm quan trọng của việc thu hút đầu tư trực tiếp của đối tác quan trọng Hàn Quốc trong việc phát triển lĩnh vực bất động sản Việt Nam nên tác giả quyết định chọn đề tài: “Đầu tư trực tiếp của Hàn Quốc vào lĩnh vực bất động sản Việt Nam” để bảo vệ khoá luận tốt nghiệp của mình

1 Tính cấp thiết của đề tài:

Bất động sản là tài sản lớn của mỗi quốc gia, cũng là tài sản lớn của mỗi cá nhân Nên bất động sản là lĩnh vực được nhiều người quan tâm Ở hầu

hết các nước, đầu tư vào lĩnh vực này có một ý nghĩa to lớn trong việc phát triển kinh tế

Ở Việt Nam, trong hai mươi năm trở lại đây, sự xuất hiện của những toà cao ốc trọc trời, những khách sạn, khu nghỉ dưỡng cao cấp, những khu công nghiệp hiện đại, những trung tâm thương mại đồ sộ… do người nước ngoài đầu

tư xây dựng đã làm cho đất nước trở nên hiện đại hơn, ngày càng đáp ứng được nhu cầu phát triển kinh tế, xã hội Song hiện nay Việt Nam vẫn là nước đang phát triển, cơ sở hạ tầng còn yếu kém, thị trường bất động sản còn non trẻ Chính vì vậy đầu tư vào lĩnh vực bất động sản còn rất tiềm năng Nhiệm vụ tiếp tục thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực đặc biệt này ở Việt Nam vẫn cần được tiếp tục đẩy mạnh Trong số các quốc gia và vùng lãnh thổ có vốn đầu tư trực tiếp vào Việt Nam thì Hàn Quốc luôn nằm trong nhóm các nước dẫn đầu Hiện nay Hàn Quốc là nhà đầu tư số một vào Việt Nam và cũng

là nhà đầu tư rất tích cực vào lĩnh vực bất động sản Việt Nam

Nhận thấy tầm quan trọng của việc thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài

để phát triển lĩnh vực bất động sản Việt Nam, nhận thấy vai trò của đối tác quan trọng Hàn Quốc nên tác giả quyết định chọn đề tài: “Đầu tư trực tiếp của Hàn Quốc vào lĩnh vực bất động sản Việt Nam” để bảo vệ khoá luận tốt nghiệp của mình

- Phân tích, đánh giá tình hình đầu tư trực tiếp của Hàn Quốc vào bất động sản Việt Nam

- Đề xuất giải pháp tăng cường thu hút đầu tư trực tiếp của Hàn Quốc vào bất động sản Việt Nam, để thị trường bất động sản Việt Nam càng ngày càng phát triển, tiếp túc đẩy nền kinh tế Việt Nam đi lên, nâng cao chất lượng cuộc sống của người Việt Nam

3.Nhiệm vụ nghiên cứu:

Để thực hiện mục đích nói trên đề tài có nhiệm vụ cụ thể sau đây:

- Hệ thống hoá các vấn đề về lý luận bất động sản, thị trường bất động sản

- Phân tích thực trạng đầu tư trực tiếp của Hàn Quốc vào lĩnh vực bất động sản Việt Nam

- Đánh giá tình hình đầu tư trực tiếp của Hàn Quốc vào lĩnh vực bất động sản Việt Nam và đề xuất một số giải pháp nhằm tăng cường thu hút, nâng cao hiệu quả sử dụng nguồn vốn đầu tư trực tiếp của Hàn Quốc vào lĩnh vực bất động sản

4 Phạm vi nghiên cứu:

Do khuôn khổ của bài khoá luận và thời gian có hạn, đề tài chỉ nghiên cứu một số lý luận chung về bất động sản, thị trường bất động sản; phân tích

và đánh giá tình hình đầu tư của Hàn Quốc vào bất động sản Việt Nam Trên

cơ sở đó đề xuất những giải pháp nhằm tăng cường thu hút và nâng cao hiệu quả sử dụng nguồn vốn đầu tư trực tiếp của Hàn Quốc vào Việt Nam Nghiên cứu về lĩnh vực bất động sản nói chung tốn nhiều thời gian và công sức, lĩnh vực này còn rất mới mẻ ở Việt Nam Trong phạm vi bài khoá luận này tác giả chỉ tập trung nghiên cứu thực trạng đầu tư của Hàn Quốc-một đối tác quan trọng- vào lĩnh vực bất động sản Việt Nam Nếu làm tốt việc thu hút được Hàn Quốc đầu tư vào lĩnh vực BĐS Việt Nam thì cũng sẽ thu hút các nhà đầu

tư nước ngoài khác đầu tư vào lĩnh vực này Từ đó kích thích thị trường bất

động sản Việt Nam phát triển, kéo nền kinh tế Việt Nam đi lên, chất lượng cuộc sống của người dân Việt Nam được tăng cao

5 Phương pháp nghiên cứu:

Đề tài dựa trên phương pháp luận nghiên cứu của chủ nghĩa Mác-Lênin duy vật biện chứng và duy vật lịch sử Ngoài ra, đề tài còn áp dụng các phương pháp nghiên cứu khác như phương pháp tổng hợp, phân tích; phương pháp thống kê; phương pháp so sánh; phương pháp diễn giải, quy nạp và phỏng vấn một số người có trách nhiệm trong các cơ quan quản lý nhà nước

và các công ty kinh doanh và quản lý bất động sản

6 Kết cấu của bài khoá luận

Khoá luận gồm 3 chương:

Chương I: Tổng quan về bất động sản và sự cần thiết trong việc thu

hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản

Chương II: Thực trạng đầu tư trực tiếp của Hàn Quốc vào lĩnh vực bất động sản Việt Nam

Chương III: Các giải pháp nhằm tăng cường thu hút đầu tư trực tiếp

của Hàn Quốc vào lĩnh vực bất động sản Việt Nam

Do hạn chế về thời gian và nguồn tài liệu nghiên cứu và kinh nghiệm của bản thân, nội dung của khoá luận sẽ không tránh khỏi những thiếu sót Tác giả mong nhận được ý kiến đóng góp của các thầy cô giáo,các độc giả và những người quan tâm đến khoá luận này Xin trân trọng cảm ơn!

Chương I:

TỔNG QUAN VỂ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ SỰ CẦN THIẾT TRONG VIỆC THU HÚT ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP NƯỚC

“royal”- có nghĩa là thuộc về hoàng gia, của hoàng gia Có nghĩa rằng bất động sản là một loại tài sản thuộc về hoàng gia, của giai cấp thống trị

Còn trong quyển sách “ Sự hình thành và phát triển bất động sản trong công cuộc đổi mới ở Việt Nam” do tiến sĩ Lê Xuân Bá chủ biên có cho thấy:

Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản” có nguồn gốc từ Luật cổ La Mã, theo đó bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất Bất động sản bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng…và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với bộ phận cấu thành lãnh thổ.(trang 7)

Pháp luật của nhiều nước trên thế giới có cùng cách phân loại tài sản như trên, đều thống nhất ở chỗ coi bất động sản gồm đất đai và những vật gắn liền với đất đai Tuy nhiên thì hệ thống pháp luật mỗi nước có những nét đặc thù

riêng tạo ra danh giới phân loại giữa hai khái niệm BĐS và động sản “Điều 520 Luật dân sự Pháp quy định “mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là bất động sản, nếu đã bứt khỏi cây được coi là động sản”; Luật dân sự của Nga năm 1994 quy định cụ thể bất động sản là “mảnh đất” chứ không phải là đất đai chung chung, luật này còn liệt kê những vật không liên quan gì đến đất đai như

“tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ…” cũng là bất động sản.”1

Luật dân sự Việt Nam 2005 điều 174 cũng quy định rõ khái niệm về bất động sản và động sản Khoản 1 điều 174 Luật Dân Sự Việt Nam 2005 quy định: “Bất động sản là các tài sản bao gồm:

a) Đất đai;

b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó;

c) Các tài sản khác gắn liền với đất đai;

d) Các tài sản khác theo pháp luật quy định.”

- Đất đai:

+ Phải là đất không di dời được hoặc di dời được nhưng không đáng kể (những đất đai di dời được như đất trồng cây cảnh, đất làm vật liệu xây dựng không phải là BĐS);

+ Phải là đất đai đã xác định chủ quyền;

+ Đất đai đó phải đo lường bằng giá trị (căn cứ vào số lượng và chất lượng của đất đai đó)

-Nhà ở công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó:

+ Nhà cửa xây dựng cố định không phải di dời, hoặc di dời không đáng

kể: nhà ở, trung tâm thương mại, khách sạn, văn phòng…(những nhà bạt di động

1

của các gánh xiếc, các lâu đài làm bằng băng đá, các nhà nghỉ di động trên xe lăn không phải là bất động sản mà là các động sản hoặc là công cụ lao động);

+ Các công trình xây dựng công nghiệp, giao thông: như đường xá,

cầu cống, bến cảng, sân bay bãi đỗ…được xây dựng gắn liền với đất đai;

+ Các tài sản khác gắn liền không thể tách rời với công trình xây dựng

đó: máy điều hoà trung tâm, các máy móc thiết bị điều khiển hoạt động của công trình, các cây cảnh trồng cố định tạo cảnh quan cho công trình ( những tài sản có thể tháo dời mà giá trị công dụng của nó không thay đổi thì không phải là bất động sản như máy điều hoà di động, các chậu cây cảnh trong vườn treo, các tranh ảnh thiết bị và các đồ dùng khác);

+ Các công trình đó phải có khả năng đo lường và lượng hoá thành giá

trị đo lường theo các tiêu chuẩn nhất định

- Các tài sản khác gắn liền với đất đai:

+ Vườn cây lâu năm: bao gồm cả cây trồng và đất trồng cây;

+ Các công trình nuôi trồng thuỷ sản, cánh đồng làm muối;

+ Các công trình du lịch, vui chơi, thể thao…

+ Một số công trình khai thác hầm mỏ

+ Các tài sản khác theo pháp luật quy định

Như vậy khái niệm BĐS rất rộng, rất đa dạng và cần được quy định rõ

cụ thể bằng pháp luật của mỗi nước và những tài sản có nước cho là BĐS, trong khi có nước lại liệt vào danh mục động sản; có nước quy định cụ thể chi tiết có nước lại quy định chung chung Những quy đinh về BĐS trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở mà cho đến nay chưa có các quy định cụ thể danh mục các tài sản này Đây là khái niệm chung phổ quát mà tác giả sẽ dùng xuyên suốt trong đề tài nghiên cứu

+Tính lâu bền: BĐS là loại hàng hoá có tính lâu bền Tính lâu bền của hàng hoá gắn liền với sự trường tồn của đất đai, loại tài sản do thiên nhiên ban tặng không thể bị tiêu huỷ( trừ một số trường hợp đặc biệt như động đất, núi lửa, sạt lở…) Mặt khác, các công trình xây dựng, công trình kiến trúc và vật kiến trúc thường có tuổi thọ cao, có hàng trăm năm Ngay trong nông nghiệp, BĐS là vườn cây lâu năm cũng có thời gian tồn tại lâu dài Tuy nhiên tính lâu bền của hàng hoá BĐS rất khác nhau, tuỳ theo từng loại BĐS cụ thể Đặc điểm này ảnh hưởng đến chiến lược kinh doanh, đến hoạt động đầu tư BĐS

+ Tính cá biệt và khan hiếm: Hàng hoá BĐS mang tính cá biệt và khan hiếm Sở dĩ như vậy là do tính có hạn của diện tích bề mặt trái đất cũng như của từng vùng, từng địa phương, từng khu vực, từng thửa đất Tính phức tạp của đất đai về địa hình, chất đất, vị trí, cảnh quan…đã tạo nên sự khan hiếm

và tính cá biệt của hàng hoá BĐS Mặc khác chính sự đa dạng trong thiết kế xây dựng, chế tạo… của chủ đầu tư cũng như của kiến trúc sư, các công trình

sư và các nhà thiết kế cũng tạo nên tính dị biệt của hàng hoá BĐS Các nhà đầu tư nếu biết khai thác đặc điểm này của BĐS chắc chắn sẽ tạo cho mình

+ Hàng hoá bất động sản chịu ảnh hưởng lẫn nhau Giữa các hàng hoá BĐS có tác động và ảnh hưởng lẫn nhau khá mạnh mẽ Sự ra đời hay hoàn thiện của hàng hoá BĐS này là điều kiện để ra đời hoặc mất đi, để tăng thêm hoặc giảm bớt giá trị và giá trị sử dụng của hàng hoá BĐS kia Thí dụ, việc xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội sẽ làm tăng vẻ đẹp

và sự tiện lợi và giá trị của các công trình xây dựng trong khu vực Hay rất nhiều các khu căn hộ ở thành phố Hồ Chí Minh đều lấy khu đô thị Phú Mỹ Hưng làm chuẩn trong các mục quảng cáo dao bán của mình như cách khu đô thị Phú Mỹ Hưng bao nhiêu phút đi bộ đó Hoặc như sự ra đời của một con đường mới sẽ dẫn đến sự ra đời của những tụ điểm dân cư hay các khu công nghiệp, du lịch thương mại, … bám theo trục đường đó

+ Hàng hoá bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách của Nhà nước BĐS là loại tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, mỗi dân tộc, mỗi cơ quan đơn vị cũng như của mỗi người dân Các quan hệ giao dịch về BĐS thường có tác động mạnh đến hầu hết các hoạt động kinh tế

và xã hội Mỗi một quốc gia lãnh thổ đều có phân vùng lãnh thổ riêng, đất quý vô cùng không phải vì thế mà có biết bao cuộc chiến tranh liên quan đến đất đai nổ ra không chỉ giữa các quốc gia, các dân tộc các nền văn hoá mà còn giữa cả các cá nhân hay sao Chính vì thế cần thiết một luật lệ chung để quản

lý BĐS Các quốc gia thì cam kết vào điều ước quốc tế, luật pháp quốc tế là tôn trọng chủ quyền lãnh thổ của các quốc gia khác Còn trong mỗi quốc gia thì có luật pháp của quốc gia đó điều chỉnh, quản lý BĐS

+Hàng hoá BĐS phụ thuộc nhiều vào năng lực quản lý Vì BĐS thường

có giá trị lớn và lâu bền, chịu sự hao mòn qua thời gian, gồm nhiều chủng loại nên việc quản lý BĐS không hề đơn giản, do đó, đòi hỏi người quản lý phải là người chuyên nghiệp và chi phí quản lý cũng cao hơn so với các hàng hoá thông thường Hầu hết các chủ đầu tư đều cho rằng nếu tìm được một nhà cung cấp dịch vụ chuyên nghiệp, giàu kinh nghiệm thì không những giá trị tòa

nhà, uy tín chủ đầu tư tăng lên mà trước hết chính những cư dân tại đây sẽ được thụ hưởng những tiện ích, dịch vụ tốt nhất

+BĐS không đầu tư xây dựng: BĐS ở nhóm này chủ yếu là đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối,…

+BĐS đặc biệt: Là những BĐS thuộc công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hoá vật thể, nhà thờ, đình đền đài, nghĩa trang,…Đất này rất ít tham gia vào giao dịch

b) Theo tiêu chí kinh tế, nhiều luật gia và nhà kinh tế trên thế giới

đã chia BĐS thành 5 loại chủ yếu:

+Nhà ở là loại BĐS làm nơi cư ngụ cho các gia đình và cá nhân

+BĐS công nghiệp gồm nhà làm việc của của các doanh nghiệp, nhà máy, nhà xưởng, nhà kho,…

+BĐS nông nghiệp bao gồm các đồn điền, trang trại, vườn cây lâu năm, rừng khai thác gỗ, trại chăn nuôi, đất canh tác,…

+BĐS thương mại bao gồm các toà nhà văn phòng, trung tâm thương mại, căn hộ cho thuê, khách sạn, nhà hàng, các bãi đỗ xe, các tiện nghi công ích, khu vui chơi, thể thao,…

+BĐS sử dụng cho mục đích chuyên biệt như giảng đường trường học, bất động sản thuộc nhà nước quản lý và sử dụng,…

Trong phạm vi nghiên cứu của đề tài này tác giả chủ yếu tập trung vào BĐS thương mại, BĐS công nghiệp và Nhà ở

2 Khái niệm, đặc diểm và phân loại thị trường bất động sản

2.1 Khái niệm thị trường bất động sản

Có nhiều cách hiểu khác nhau về thị trường BĐS song dù là cách hiểu nào đi nữa thì điều quan trọng là chúng ta hiểu bản chất của khái niệm này BĐS bao gồm nhiều loại khác nhau, tuy vậy BĐS thường gắn liền không tách rời yếu tố đất đai Do vậy các đặc trưng của hàng hoá và thị trường đất đai luôn là yếu tố đóng vai trò trọng tâm và chi phối toàn bộ hoạt động của trong thị trường BĐS Do đó có thể hiểu về thị trường BĐS là nơi diễn ra các quan

hệ giao dịch về BĐS được thực hiện thông qua các quan hệ hàng hoá tiền tệ

Thị trường hàng hoá là hợp phần không thể thiếu của quá trình sản xuất hàng hoá BĐS Nó ra đời và phát triển cùng với sự ra đời và phát triển của sản xuất hàng hoá BĐS Thị trường BĐS chỉ ra đời khi mà trong xã hội có sự trao đổi giao dịch mua bán hàng hoá BĐS Theo dòng lịch sử thì đất đai là loại hàng hoá BĐS đầu tiên Khi chế độ sở hữu về đất đai được xác lập, khi mà các hoạt động kinh tế phát triển, nhu cầu sử dụng đất để phục vụ sản xuất và đời sống tăng lên thì quan hệ về đất đai cũng phát triển và đất đai trở thành hàng hoá Như vậy sự ra đời và phát triển của thị trường BĐS gắn liền với quá trình đất đai trở thành hàng hoá do tất yếu của nhu cầu sử dụng đất và sự phát triển của các hoạt động kinh tế xã hội Trên thực tế thị trường BĐS là thị trường nhà đất hiểu theo nghĩa hẹp Thị trường đất đai trước hết được hiểu là nơi diễn ra các hành vi mua và bán hàng hoá quyền sử dụng đất cũng như dịch vụ gắn liền với hàng hoá đó Quá trình mua bán quyền sử dụng đất luôn

vận động và phát triển làm cho các phương thức giao dịch, trao đổi cũng diễn

ra nhiều dạng khác nhau

Bất động sản khác với các hàng hoá khác ở chỗ chúng không chỉ được mua bán mà còn là đối tượng của nhiều giao dịch khác như cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sử dụng, và các dịch vụ liên quan đến BĐS như định giá,

tư vấn, môi giới, quản lý sàn…

Do vậy, Thị trường BĐS là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán,

chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như trung gian, môi giới, tư vấn liên quan đến BĐS như trung gian, môi giới, tư vấn giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường BĐS 2

Thị trường có thể hiểu là tổng thể các giao dịch về bất động

sản dựa trên các quan hệ hàng hoá tiền tệ diễn ra trong một không gian và thời gian nhất định Trong cách diễn đạt thông thường khái niệm thị trường BĐS thường được nhắc đến là nơi diễn ra các giao dịch mà tại đó những người mua người bán tác động qua lại lẫn nhau để xác định giá cả số lượng hàng hoá BĐS và dịch vụ BĐS được giao dịch

2.2 Đặc điểm của thị trường bất động sảnBĐS

Hàng hoá BĐS là loại hàng hoá đặc biệt nên thị trường BĐS cũng có những đặc điểm riêng

Thứ nhất, tính cách biệt giữa hàng hoá với địa điểm giao dịch

Đối với những hàng hoá thông thường địa điểm giao dịch thường là ở nơi hiện diện của hàng hoá thông giao dịch, còn đối với BĐS, địa điểm giao dịch thường cách biệt với hàng hoá BĐS giao dịch Đó là do đặc điểm của hàng hoá BĐS: có vị trí cố định không thể di dời được Hoạt động giao dịch bất động sản thường được tiến hành trên các chợ hàng hoá BĐS, các chợ này

rất đa dạng, có thể là các trung tâm giao dịch lớn (chợ địa ốc), có thể là tại các văn phòng giao dịch bất động sản của các công ty BĐS, hay cũng có thể là tại nhà riêng, tại nhà hàng, quán nước, qua mạng internet…đều tạo nên chợ giao dịch bất động sản

Quan hệ giao dịch BĐS không thể kết thúc ngay tại địa điểm giao dịch hay chợ giao dịch mà phải thông qua các khâu như:

- Đàm phán tại các chợ giao dịch, cung cấp cho nhau các thông tin về BĐS giao dịch;

Kiểm tra thực địa để xác nhận tính có thực và kiểm tra độ chính xác của thông tin về BĐS;

Đăng ký pháp lý

Từ đặc điểm này cho thấy:

Kiểm soát thị trường BĐS không thể tiến hành như với thị trường các hàng hoá khác bày bán trên các sạp hàng: tem nhãn, xuất xứ nguồn gốc, chất lượng…mà phải thông qua quan hệ đăng ký pháp lý bắt buộc

Quan hệ giao dịch BDS không thể tiến hành trong một thời gian ngắn,

do đó dễ gặp cá biến cố cửa thực tiễn như biến động giá cả, thay đổi của pháp luật hay sự thay đổi của các điều kiện môi trường… Điều đó buộc các bên phải

ấn định quan hệ giao dịch trong một thời điểm nhất định; thời gian diễn ra các khâu của quá trình giao dịch càng kéo dài, tính rủi ro càng cao, do vậy muốn nâng cao tỷ lệ thành công của các giao dịch càng kéo dài, tính rửi ro càng cao,

do vậy muốn nâng cao tỉ lệ thành công của giao dịch BDS thì điều quan trọng

là tìm các giải pháp rút ngắn thời gian các khâu của quá trình giao dịch

Mọi đối tượng tham gia vào thị trường BĐS đều phải trải qua đầy đủ các khâu giao dịch trên Đó là điều có tính chất bắt buốc đối với thị trường BĐS chính thức, có kiểm soát của Nhà nước

Thứ hai, thị trường bất động sản thực chất là thị trường giao dịch các

quyền và lợi ích chứa đựng trong BĐS

Đặc điểm này do đặc điểm của đất đai quy định Đặc điểm của đất đai

là không hao mòn hay không mất đi (trừ các trường hợp đặc biệt) và người có quyền sở hữu hay có quyền sử dụng đất đai không sử dụng đất đai như các hàng hoá khác Điều mà họ muốn là các quyền hay lợi ích do đất đai mang lại

Do đó khi xem xét giá cả đất đai, không thể xác định giá trị của nó như các hàng hoá thông thường mà phải dựa trên khả năng sinh lợi của vốn đầu tư vào đất đai

Thứ ba, thị trường BĐS mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc

Bất động sản có đặc điểm không thể di dời được, gắn liền những điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của từng vùng, từng khu vực Do đó cung cầu ở các vùng, các khu vực rất phong phú và đa dạng, từ số lượng, kiểu cách, mẫu

mã, chất lượng đến quy mô và trình độ phát triển Mặt khác BĐS còn có đặc điểm là phụ thuộc vào tâm lý, tập quán thị hiếu nên mỗi vùng, mỗi khu vực có những đặc trưng riêng về cung và cầu BĐS Người ta không thể di dời BĐS

từ nơi này sang nơi khác, cũng không thể di chuyển tâm lý, tập quán thị hiếu

từ vùng này, khu vực này sang vùng khác, khu vực khác Vậy nên thị trường BĐs mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc Thực tế cho thấy, thị trường BĐS

ở các đô thị, ở các vùng đang trong quá trình đô thị hoá, ở các trung tâm kinh

tế, chính trị, văn hoá, du lịch… thường có quy mô, trình độ trình độ phát triển cao hơn so với các vùng khác

Từ đặc điểm này cho thấy sự biến động các quan hệ giao dịch BĐS thường chỉ diễn ra ở từng vùng, quan hệ cung cầu giá cả BĐS chỉ anhr hưởng trong một vùng, một khu vực nhất định, ít có ảnh hưởng hoặc ảnh hưởng rất chậm đến thị trường BĐS của các vùng các khu vực khác Ví dụ tháng 5 năm

2008 giá cả của các chung cư ở thành phố Hồ Chí Minh giảm mạnh nhưng ở

giá của thành phố Hồ Chí Minh Không thể lấy cung cầu hay giá cả của vùng này, khu vực này áp dụng cho vùng khác, khu vực khác Và cũng cần lưu ý khi tiến hành nghiên cứu thị trường BĐS thì phải đặt chúng trong từng vùng từng khu vực gắn chúng với các điều kiện tự nhiên, kinh tế, chính trị, xã hội của vùng của khu vực đó thì kết quả mới có ý nghĩa thực tiễn

Thứ tư, thị trường BĐS là thị trường không hoàn hảo

Mặc dù thị trường BĐS có nội dung phong phú nhưng là thị trường không hoàn hảo Sở dĩ như vậy là do các thông tin về hàng hoá BĐS trong thị trường không đầy đủ và phổ biến như các loại hàng hoá khác Sự so sánh giữa các BĐS cùng loại cũng khó chính xác vì các tiêu chí đánh giá BĐS không chính xác như các hàng hoá khác do kết cấu công trình, chất lượng công trình,

vẻ đẹp kiến trúc, vị trí địa lý đều được đo lường một cách tương đối, khó chính xác BĐS mang tính vùng và tính khu vực, không phải bao giờ cũng tìm được cùng giống hệt nhau Hơn nữa số lượng người tham gia cung cầu về mỗi loại BĐS đều có số lượng nhỏ, không đảm bảo tiêu chí cho cạnh tranh hoàn hảo

Đặc điểm này dẫn đến những vấn đề như sau:

Giá BĐS không hoàn toàn là giá cả cạnh tranh hoàn hảo, trong nhiều trường hợp là giá sản phẩm đơn chiếc, do đó người bán có lợi thế độc quyền, nhờ đó có thể thu được lợi cao Đây chính là điểm hấp dẫn đặc biệt của BĐS

Khi giá cả biến động tăng, tính độc quyền của người cung cũng tăng thêm làm giá cả BĐS được đẩy lên cao sẽ tạo ra cơn sốt về giá Thị trường BĐS khi đó sẽ rất sôi động, rất dễ tạo ra những cơn sốt giá của BĐS

Thứ năm, cung về BĐS phản ứng chậm so với biến động về cầu và giá

cả bất động sản

Đối với các hàng hoá thông thường, quan hệ cung cầu và giá cả thường diễn ra theo quy luật chung là: khi cầu tăng đẩy giá tăng lên sẽ kích thích tăng cung cân bằng với cầu và giá lại quay trở lại mức cân bằng Tuy nhiên đối với hàng hoá BĐS, khi cầu tăng, cung bất động sản không thể phản ứng nhanh

như các loại hàng hoá khác Đó là do đặc điểm của BĐS là thời gian tạo ra chúng là lâu vì cần phải có thời gian tìm hiểu thông tin về đất đai làm thủ tục mua bán, sang nhượng, lập thiết kế, xin giấy phép xây dựng, thi công…

Sự phản ứng của cung không kịp cầu sẽ dẫn đến biến động của giá cả theo hướng tăng lên, hình thành những cơn sốt giá BĐS Chính vì vậy nếu nhà đầu tư nào muốn kiếm được bộn tiền trong đầu tư kinh doanh thì nên có kế hoạch kinh doanh rõ ràng chi tiết, tính toán cẩn thân và tính toán trong dài hạn

Thứ sáu, thị trường BĐS là thị trường khó thâm nhập

Sở dĩ như vậy là vì hàng hoá BĐS không bày bán trên thị trường như các loại hàng hoá khá, người mua người bán không có cơ hội và đủ lượng thông tin để lựa chọn được thị trường phù hợp với BĐS cần giao dịch Hơn nữa BĐS thường có giá trị lớn, người mua và người bán BĐS thường ít có kinh nghiệm trong giao dịch đối với loại hàng hoá này, khi giao dịch lại phải hoàn tất nhiều thủ tục do đó đối với cả người mua cũng như người bán đều mất nhiều công sức để tìm hiểu thị trường, tìm kiếm thông tin

Do vậy, khi thực hiện các giao dịch trên thị trường BĐS, cần phải có các nhà tư vấn, môi giới, đó là những người được đào tạo cơ bản, có kiến thức kinh doanh, am hiểu pháp luật, nhiều kinh nghiệm Với sự tham gia của họ, các giao dịch BĐS sẽ trở nên dễ dàng hơn, trôi chảy hơn Thực tế cho thấy nếu lực lượng tư vấn, môi giới kém hiệu quả, chi phí BĐS sẽ tăng cao

Vì thế, phải coi tư vấn, môi giới trong hoạt động giao dịch BĐS là một nghề chuyên nghiệp độc lập Các tổ chức, cá nhân muốn hoạt động kinh doanh BĐS bắt buộc phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã kinh doanh bất động sản, nếu muốn hành nghề tư vấn môi giới BĐS nhất thiết phải trang

bị cho mình những kiến thức chuyên nghiệp về môi giới bất động sản, phải

có chứng chỉ môi giới BĐS Các khâu khác liên quan đến việc kinh doanh dịch vụ bất động sản khác như định giá BĐS, quản lý và điều hành sàn BĐS

cũng cần nghiêm túc xem xét và thực thi theo như yêu cầu của các cơ quan có thẩm quyền để nâng cao đội ngũ chất lượng lao động trong lĩnh vực này

Thứ bảy, thị trường BĐS chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật

Bất động sản là loại tài sản có giá trị lớn, do đó việc quản lý của Nhà nước đối với chúng bằng pháp luật là cơ sở để đảm bảo an toàn cho các giao dịch BĐS Mọi BĐS đều được Nhà nước quản lý như đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng, cũng như những biến động của chúng Mọi giao dịch BĐS phải có sự giám sát của Nhà nước, đặc biệt trong khâu đăng ký pháp lý Sự tham gia của Nhà nước vào thị trường BĐS thông qua yếu tố pháp luật sẽ làm cho thị trường BĐS ổn định hơn và an toàn hơn BĐS được đăng ký pháp lý theo đúng pháp luật sẽ có giá trị hơn, chúng được tham gia vào tất cả các giao dịch, mua bán chuyển nhượng trao đổi, cho thuê, thế chấp, góp vốn liên doanh, cổ phần…Hơn nữa, thông qua kiểm soát thị trường BĐS, Nhà Nước tăng nguồn thu ngân sách từ thuế đối với các giao dịch BĐS

Thứ tám, thị trường BĐS có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn

Vì BĐS là vật có giá trị lớn nên mọi giao dịch đầu tư kinh doanh BĐS đòi hỏi một lượng vốn lớn Lượng vốn này phải được huy động từ thị trường vốn

Thực tế cho thấy nếu không có một thị trường vốn phát triển lành mạnh và ổn định thì thị trường BĐS cũng không thể phát triển lành mạnh và

ổn định được Những khủng hoảng về tài chính trên thế giới đều dẫn đến khủng hoảng của thị trường BĐS và ngược lại nếu thị trường BĐS rơi vào khủng hoảng thì cũng dẫn đến khủng hoảng xảy ra ở rất nhiều ngân hàng, có thể làm nhiều ngân hàng phá sản gây ra khủng hoảng tài chính sâu sắc Chính

vì vậy mới nói thị trường vốn và thị trường BĐS có mối quan hệ khăng khít, tác động qua lại rất rõ nét

Thứ chín, thị trường BĐS là thị trường mà việc tham gia hoặc rút khỏi

thị trường là vấn đề khó khăn, phức tạp và cần phải có thời gian

Sở dĩ như vậy là vì BĐS thường là có giá trị lớn, không phải ai cũng có khả năng chi trả cho những BĐS trị giá nhiều tỷ đồng, nên người mua thường không đông, việc mua bán không thể tiến hành đơn giản và nhanh chóng như đối với các hàng hoá khác BĐS là những yếu tố vật chất có tính lâu bền, khó chuyển đổi công năng và tính chất, do vậy không dễ gì thay đổi định hướng đầu tư khai thác các công trình BĐS Đặc điểm này đòi hởi những người tham gia thị trường BĐS phải xác định hướng đầu tư dài hạn, đồng thời tính toán giữa chu kỳ kinh tế và tuổi thọ vật lý để quyết định đầu tư

2.3 Phân loại thị trường bất động sảnBĐS

Có nhiều cách phân loại thị trường BĐS, nhìn chung chỉ mang tính chất tương đối, có thể tóm tắt ở bảng dưới đây:

a/ Căn cứ vào hình thái vật chất của đối tượng trao đổi

Trên thị trường hàng hoá BĐS đối tượng trao đổi là hàng hoá BĐS gồm quyền sở hữu công trình gắn với đất và quyền sử dụng đất có điều kiện Thị trường này lại có thể chia thành thị trường thị trường BĐS tư liệu sản xuất và thị trường BĐS tư liệu tiêu dùng

* Thị trường BĐS tư liệu sản xuất: gồm thị trường đất đai (đất ở đô thị, nông

thôn; đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất khu chế xuất, khu công nghiệp ), thị trường BĐS mặt bằng nhà xưởng công nghiệp,

* Thị trường BĐS tư liệu tiêu dùng: gồm thị trường BĐS nhà ở, BĐS thương

mại, văn phòng, các cửa hàng bán lẻ v.v

* Vừa là Thị trường BĐS tư liệu sản xuất vừa là Thị trường BĐS tư liệu tiêu

dùng như: đường sá, cầu cống v.v

b/ Căn cứ vào khu vực có BĐS:

+ Khu vực đô thị: thị trường đất ở đô thị, thị trường nhà ở đô thị, thị trường

BĐS nhà xưởng công nghiệp, thị trường BĐS thương mại, thị trường BĐS công cộng v.v

+ Khu vực nông thôn: thị trường đất ở nông thôn, thị trường đất nông nghiệp,

thị trường đất lâm nghiệp, thị trường nhà ở nông thôn, thị trường đất phi nông nghiệp (đất xây dựng trụ sở, văn phòng làm việc, cửa hàng kinh doanh v.v ), thị trường BĐS nhà xưởng sản xuất nông nghiệp, thị trường BĐS công cộng v.v

+ Khu vực giáp ranh: thị trường đất ở, nhà ở; thị trường đất nông nghiệp; thị

trường BĐS nhà xưởng công nghiệp, sản xuất nông nghiệp; thị trường BĐS công cộng v.v

c/ Căn cứ theo công dụng của BĐS:

* Thị trường Đất đai (nông nghiệp và phi nông nghiệp)

* Thị trường công trình thương nghiệp (trụ sở, văn phòng, khách sạn, trung tâm thương mại, cửa hàng ) và công trình công cộng (giao thông, thuỷ lợi, y

tế, văn hoá )

* Thị trường công trình công nghiệp (nhà xưởng, mặt bằng sản xuất, KCN, KCX )

* Thị trường Nhà ở (đô thị và nông thôn)

* Thị trường công trình đặc biệt có hàng hoá BĐS là các BĐS phi vật thể được coi như tài nguyên khai thác được (kinh doanh du lịch, v.v ) như di sản văn hoá, di tích lịch sử, v.v

đ/ Căn cứ theo hoạt động trên thị trường BĐS (tính chất kinh doanh):

* Thị trường mua bán chuyển nhượng BĐS

* Thị trường đấu giá quyền sử dụng đất

* Thị trường cho thuê BĐS

* Thị trường thế chấp và bảo hiểm BĐS

* Thị trường dịch vụ BĐS: bao gồm các hoạt động dịch vụ môi giới BĐS, tư vấn BĐS, thông tin BĐS, định giá BĐS, bảo trì bảo dưỡng BĐS v.v

e/ Căn cứ theo thứ tự thời gian BĐS tham gia thị trường:

+ Thị trường cấp 1: thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê quyền sử dụng đất (còn gọi là thị trường BĐS sơ cấp)

+ Thị trường cấp 2: Thị trường xây dựng công trình để bán hoặc cho thuê + Thị trường cấp 3: Thị trường bán hoặc cho thuê lại các công trình đã được

mua hoặc thuê

(Nguồn: tham khảo tư liệu của Bộ Tài chính, Tổng hội Xây dựng Việt Nam,

Viện nghiên cứu kinh tế Trung ương- CIEM)

3 Vai trò của bất động sản đối với phát triển kinh tế

Thông qua việc phân tích tác động của thị trường BĐS đến các thị trường khác trong nền kinh tế quốc dân, ta có thể thấy được vai trò của BĐS đối với phát triển kinh tế

Hình 1 : Bất động sản trong đóng góp vào GDP sử dụng

hàng

hóa dịch

vụ

Thị trường máy móc thiết bị

Thị trường vật liệu xây dựng

Thị trường sức lao động

Thị trường bất động sản(Nguồn: Viện nghiên cứu kinh tế trung ương-CIEM)

Hàng hoá BĐS có liên quan trực tiếp tới tích luỹ tài sản cố định, trở thành yếu tố đầu vào quan trọng trong hầu hết các ngành sản xuất kinh doanh

So với tích luỹ tài sản lưu động thì tích luỹ tài sản cố định (trong đó BĐS chiếm tỷ trọng chủ yếu) thường lớn gấp từ 7-9 lần Việc khai thác hiệu quả thị trường BĐS sẽ tạo điều kiện thuận lợi không chỉ cho các nhà kinh doanh BĐS

mà còn cả với các tổ chức sử dụng hàng hoá BĐS vào hoạt động sản xuất kinh doanh

-Thị trường BĐS là yếu tố hàng đầu tác động đến quyết định tăng

giảm tích luỹ của nền kinh tế

Tuỳ theo quy mô và trình độ phát triển, các nền kinh tế thị trường trên thế giới đều rất quan tâm đến tổng tích luỹ và tiêu dùng của nền kinh tế Ở mức thấp tổng tích luỹ thường chiếm tỷ trọng 10-20% GDP( tổng sản phẩm quốc nội); ở mức cao tỷ trọng này chiếm 30-40% GDP

Tài sản cố định bao gồm nhiều loại nhưng tài sản BĐS thường chiếm

đa phần, thường trên 60% tổng tích luỹ tài sản cố định Tài sản BĐS với tư cách là hàng hoá lưu thông trên thị trường đã trực tiếp trở thành một trong những thành tố quan trọng của GDP Quy mô của thành tố này đối với những nền kinh tế có tỷ trọng tích luỹ thấp cũng chiếm tới 5-10% GDP, đối với những nền kinh tế có tỷ lệ tích luỹ cao có thể chiếm tới 15-20% GDP

Với quy mô đó, thị trường BĐS nóng lên sẽ làm cho nền kinh tế có tốc

độ tăng trưởng kinh tế cao hơn so với bình thương, và khi nguội đi sẽ làm cho tăng trưởng giảm đi

-Động thái phát triển của thị trường BĐS tác động đến nhiều loại

thị trường trong nền kinh tế

Do các quan hệ liên đới nhân quả, thị trường BĐS ngoài sự vận hành của chính mình thì thị trường này còn tác động vào nhiều thị trường khác

TDễ thấy nhất là thị trường máy móc thiết bị và thị trường vật liệu xây dựng là hai loại thị trường cung cấp sản phẩm đầu vào cho nhu cầu xây dựng công trình nhà ở, cửa hàng, trung tâm thương mại khách sạn, các khu nghỉ mát, nghỉ dưỡng, nhà máy, khu công nghiệp, khu chế xuất,…Trên thực tế nhiều công trình chi tiêu cho vật liệu xây dựng lớn hơn cho thiết bị máy móc (như công trình nhà chung cư); ngược lại có những công trình thì chi cho thiết

bị máy móc nhiều hơn cho vật liệu xây dựng (như công trình nhà máy điện)

Dù có sự khác biệt đó tất cả các chi phí về vật liệu xây dựng, máy móc thiết bị đều nhập lại với các chi phí khác trong quá trình tạo lập tài sản BĐS để hình thành tổng chi phí (giá thành) của tài sản đó Khi tài sản BĐS được trao đổi,

mua bán trên thị trường thì giá cả các bên nhất trí xác định có thể cao hơn hoặc thấp hơn giá thành đó

-Thị trường BĐS tác động liên thông tới thị trường lao động

Thị trường BĐS trực tiếp tác động vào thị trường lao động và ngược lại Việc sử dụng đất trong trồng trọt chăn nuôi, xây dựng các tài sản BĐS trên đất thì luôn đòi hỏi phải huy động nguồn lực tham gia Khi bên cầu của thị trường BĐS tăng lên thì việc tăng cung hàng hoá BĐS sẽ trông chờ phần quan trọng vào việc tạo lập thêm hàng hoá BĐS mới Điều này tạo ra triển vọng tạo thêm nhiều chỗ làm mới để thu hút lao động xã hội Ngược lại khi cung vượt quá cầu trên thị trường BĐS thì việc cắt giảm nhân công cũng khó tránh khỏi, tạo ra hàng loạt vấn đề kinh tế, xã hội, chính trị phải giải quyết

-Thị trường BĐS tác động đến thị trường tài chính tiền tệ

Tác động của thị trường BĐS còn tác động rất mạnh đến thị trường tài chính tiền tệ Trên thực tế khi lãi suất tiền gửi thấp đáng kể so với lợi nhuận

có thể thu được từ hoạt động kinh doanh BĐS thì nhiều nhà đầu tư sẵn sàng không gửi tiền vào ngân hàng, thậm chí rút tiền gửi ra khỏi ngân hàng, đàm phán để được ngân hàng cho vay thêm để đầu tư vào BĐS Tình trạng này tác dụng vào thị trường tín dụng cả ở phía cung tín dụng cả ở phía cầu tín dụng

Đã xảy ra không ít đổ vỡ làm phá sản hàng loạt các nhà đầu cơ BĐS và các tổ chức tín dụng tham gia vào quá trình đầu cơ này Trong lịch sử, bất động sản

đã từng là nguyên nhân duy nhất gây ra sự phá sản của 4.800 ngân hàng của Hoa Kỳ trong giai đoạn 1931-1933 Với các cấu trúc chi tiêu, hàng trăm thành phố và chính quyền địa phương đã bị vỡ nợ, mất khả năng chi trả vào năm

1933 cũng chỉ vì dự báo khả năng nguồn thu dựa chủ yếu vào hoạt động kinh doanh bất động sản, và giả định căn cứ vào lúc tăng trưởng trông có vẻ khả quan nhất

Ở trạng thái bình thường thị trường BĐS và thị trường tài chính tiền tệ nương tựa vào nhau để cùng phát triển Những giao dịch BĐS luôn kéo theo