GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG tài CHÍNH NHÀ ở CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP TRÊN địa bàn hà nội

GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG tài CHÍNH NHÀ ở CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP TRÊN địa bàn hà nội

Khi so sánh tơng quan giữa thu nhập quốc dân và thu nhập cá nhân với giácả bất động sản từ năm 1990 đến nay, Bộ trởng Bộ Xây dựng nhận định “ Giá cả bất

động sản nhà đất ở nớc ta vào loại cao nhất thế giới” Cũng theo Bộ Xây dựng giá

đất bình quân năm 2003 ở nội thành Hà Nội là khoảng 10 cây vàng/m2, giá đấtngoại thành tăng 5 đến 10 lần so với trớc Nhu cầu về nhà ở đô thị rất lớn songkhông thể đáp ứng đợc do chênh lệch quá lớn giữa thu nhập với mức giá hiện tại

Diện tích nhà ở trung bình của ngời Việt Nam khoảng 10m2/ngời, trong khi các nớctrong khu vực diện tích nhà ở trung bình của họ là 30m2/ngời Tại khu vực đô thịcủa chúng ta, mà đặc biệt là Thủ đô Hà Nội có hàng vạn gia đình thuộc diện thunhập thấp đang phải sống trong điều kiện chỗ ở không đảm bảo điều kiện tối thiểu.Trên 30% các hộ gia đình thuộc khu vự đô thị có diện tích nhà ở dới 36m2, 19%sống trong những căn hộ tạm bợ Chỉ có 25% sống trong những ngôi nhà kiên cố.

Có thể xếp cán bộ công nhân viên chức Nhà nớc vào trong diện những ngời cóthu nhập thấp, vì mức lơng của họ không thể có khả năng chi cho viêc mua nhà Giánhà chung c Hà Nội tại các khu đô thị mới rẻ nhất trung bình khoảng 9 đến 10 triệu

đồng/m2 Có những khu vực nội thành lên đến 18, 20 triệu đồng/m2 Giá nhà caogần nh phí lý “ ở mức giá 9 triệu đồng/m2 thì với một căn hộ hiện đại rộng chừng100m2, ngời mua phải trả 900 triệu đồng Đây là một số tiền lớn, không phải aicũng có khả năng thanh toán ngay cả khi đã đợc nhận một số cơ chế u đãi của thànhphố” – Giám đốc Sở Tài nguyên và Nhà đất Hà Nội nhận định

Thủ đụ Hà Nội là địa phương đúng gúp cho ngõn sỏch Nhà nước lớn thứhai (sau thành phố Hồ Chớ Minh) Vỡ vậy, để phỏt triển nhà ở xó hội thỡ nguồn nộilực của Thủ đụ là chớnh Đương nhiờn, đối với một số đối tượng cụ thể (như người

cú cụng, hộ quỏ nghốo ngoại thành… ) cần tranh thủ sự hỗ trợ của ngõn sỏch Trungương

Cựng với ngõn sỏch của Thành phố, cần cú cơ chế mới huy động tất cả cỏcnguồn lực sau để thực hiện chương trỡnh nhà ở cho người thu nhập thấp, ví dụ nh :lập những quỹ vật chất và tài chớnh liờn quan đến nhà ở xó hội, vốn được huy động

từ mọi nguồn cú thể, trong đú cú một phần trớch từ tiền thu được do đấu giỏ quyền

sử dụng đất trờn địa bàn trong thực hiện cỏc dự ỏn đụ thị húa trờn địa bàn các quận,huyện, phờng, xã, thị trấn Huy động cỏc ban ngành đoàn thể, mặt trận (cỏc cụngquỹ, cụng trỏi, xổ số ), cỏc doanh nghiệp, cụng ty, cỏc quỹ quốc tế theo cỏc chươngtrỡnh, dự ỏn, cỏc nhà hảo tõm trong và ngoài nước, bản thõn cỏc hộ được hỗ trợ nhà

ở, gia đỡnh dũng tộc, cộng đồng Đặc biệt nên đa ra chính sách khoản tiền tiết kiệmbắt buộc cho nhà ở

Qua một số nét chính phân tích về thực trạng giá nhà đất cho ngời có thu nhậpthấp ở trên Bản thân tôi thấy Thành phố Hà Nội nên triển khai một số mô hình xâydựng nhà ở cho ngời có thu nhập thấp đã thành công ở một số nớc.

I cơ chế tài chính nhà ở cho ngời có thu nhập thấp.

+ Đảm bảo một môi trờng tự nhiên và xã hội tốt trong khu vực nhà ở

- Đối tợng tham gia HTX là tất cả những ngời có nhu cầu và có khả năng tàichính nhất định để thanh toán nhà ở xã hội

- Nguồn vốn để xây dựng dự án nhà ở trong HTX sẽ bao gồm :

Vốn tối thiểu góp vào HTX để trở thành xã viên là 1 triệu đồng đối với thể nhân

và 100 triệu đồng đối với pháp nhân Tuy nhiên, cũng cần có quy định một thành viênhay xã viên có quyền đóng nhiều hơn vốn tối thiểu nhng không đợc vợt quá 30% vốn

điều lệ và mỗi xã viên trong HTX (kể cả thể nhân và pháp nhân), không phụ thuộcvào chức vụ hoặc vốn góp, đều có quyền ngang nhau, chỉ có một phiếu trong mỗi lầnbiểu quyết các nghị quyết tại Đại hội xã viên (cơ quan quyền lực cao nhất trongHTX)

Đặc biệt, xã viên có thể góp vốn bằng quyền sử dụng đất HTX nhà ở sẽ khôngchỉ đơn thuần kinh doanh nhà ở để bán và cho thuê cho mọi đối tợng, mà còn có thể

và cần kinh doanh nhiều loại hình dịch vụ đa dạng khác, nh : quản lý, duy tu, bảo ỡng khu nhà ở và các công trình công ích có trong khu nhà ở, cung ứng tất cả cácdịch vụ phục vụ đời sống, sinh hoạt, vui chơi, giải trí … của xã viên, ngời lao động vànhững hộ gia đình sống trong các khu nhà ở Cung ứng dịch vụ thông tin, viễn thông,

d-bu chính, làm đại lý cho các dịch vụ bảo hiểm, y tế cộng đồng, thơng mại, kinhdoanh VLXD, trang trí nội thất, t vấn XD và thiết kế

Các Hợp tác xã nhà ở này đa ra mục tiêu giải quyết chỗ ở cho xã viên là mụctiêu hàng đầu và không vì lợi nhuận Thông thờng, hợp tác xã nhà ở nên bao gồm từ

100 đến 120 thành viên tham gia vào việc duy tu, bảo dỡng khu nhà mình đang sốngvới mức đóng góp hàng tháng đã đợc quy định

HTX nhà ở sẽ chịu trách nhiệm quản lý khu vực nhà ở và cung cấp các dịch vụcho xã viên Việc đề ra quyết định tại HTX nhà ở đợc bầu tại Đại hội xã viên theonguyên tắc một ngời một phiếu Ban Quản trị HTX nhà ở đợc bầu tại đại hội xãviên, tuỳ thuộc vào quy mô của HTX Ban quản trị có từ 3 đến 5 ngời Cách làm nàycũng tơg tự nh cách bầu Ban quản lý nhà chung c trong Luật nhà ở mới đợc banhành

HTX nhà ở ngoài chức năng quản lý khu vực nhà ở và phát triển các dịch vụ cơbản cho xã viên, nh : bảo dỡng khu nhà ở và cơ sở hạ tầng cho khu nhà, hệ thốngcấp nớc và nớc thải, hệ thống thu gom rác thải, hệ thống chiếu sáng công cộng, anninh, bảo vệ, vận hành và bảo dỡng công trình công cộng, dịch vụ giặt là, cung cấpcác dịch vụ khác nh nhà trẻ, mẫu giáo, dịch vụ cá nhân nh gửi xe máy, ô tô, điện,

ga, điện thoại, truyền hình cáp, internet và một số dịch vụ khác, mà còn phát triểnmối quan hệ tốt với chính quyền địa phơng và cộng đồng

Mô hình HTX nhà ở đợc xem nh là một tổ chức tiết kiệm lâu dài phù hợp với

đối tợng có thu nhập thấp là bởi vì các thành viên trong khu nhà đều là những thànhviên tham gia tiết kiệm để có quyền mua nhà của HTX nhà ở; để duy trì đợc chất l-ợng của các khu nhà, phí dịch vụ hàng tháng của xã viên sẽ đa vào quỹ tiết kiệm dựtrữ dành cho việc duy tu bảo dỡng khu nhà; xã viên trong Hợp tác xã nhà ở có thểtiết kiệm để dành cho con cháu của mình, tạo điều kiện cho họ mua nhà tại hợp tácxã nhà ở trong tơng lai

Ngời mua nhà tại Hợp tác xã nhà ở sẽ đợc u tiên mua các căn hộ của Hợp tácxã nhà ở khi có đủ số điểm cần thiết với mức độ tiết kiệm tối thiểu và tối đa đónggóp hàng tháng Cụ thể nh sau:

- Số tiền tiết kiệm tối thiểu hàng tháng: 100.000VNĐ.

- Số tiền tiết kiệm tối đa hàng tháng: 300.000VNĐ

- Cách tính điểm:

100.000VNĐ = 1 điểm/tháng

200.000VNĐ = 2 điểm/tháng

300.000VNĐ = 3 điểm/tháng

- Số điểm tối thiểu mỗi năm = 12 điểm

- Số điểm tối đa mỗi năm = 36 điểm

Các xã viên tích cực đợc 180 điểm thì sẽ đợc u tiên mua các căn hộ của Hợptác xã nhà ở và đợc cấp giấy chủ quyền sở hữu nhà Hợp tác xã nhà ở cho phép xãviên dùng giấy sở hữu nhà thế chấp ngân hàng để vay u đãi với mức vay 70% tiềnmua nhà sau này Nguyên tắc mua và bán nhà ở trong Hợp tác xã nhà ở cũng đợcquy định rất rõ rằng Quyền u tiên mua trớc bao giờ cũng đợc dành cho thành viêncủa chơng trình tiết kiệm nhà ở Hợp tác xã thoả thuận trớc 5 đến 10% tổng số căn

hộ sẽ đợc phân phối cho thành viên tập thể hoặc đối tác bên ngoài Số còn lại sẽ báncho các thành viên chơng trình tiết kiệm, những ngời có đủ số điểm tối thiều 180

điểm Nếu nh xã viên trong Hợp tác xã nhà ở muốn bán nhà thì họ bán cho Hợp tácxã Khi Hợp tác xã mua lại căn hộ, bán cho thành viên chơng trình tiết kiệm tiếptheo thì giá bán đợc tính toán dựa trên giá thị trờng trừ đi tỉ lệ chiết khấu tơng đơngvới tỷ lệ hợp tác xã áp dụng khi mua căn hộ đó Trờng hợp Hợp tác xã không mua,

họ có thể bán nhà ra thị trờng

Hợp tác xã nhà ở ra đời không chỉ quan tâm đến chất lợng công trình, đến kiếntrúc, kết cấu của khu nhà mà còn quan tâm tới môi trờng sống xung quanh, thay đổinếp sống "đèn nhà ai nhà ấy rạng", gắn kết con ngời trong một cộng đồng cùngchung tay xây dựng và bảo vệ khu nhà mình đang sống Điều quan trọng hơn cả lànhững ngời có thu nhập trung bình và thu nhập thấp, ngoài cơ hội đợc mua nhà trảgóp, còn có cơ hội tiết kiệm tiền để mua những căn hộ cho con cháu mai sau

1.2 Xây dựng quỹ tiết kiệm nhà ở :

Xây dựng quỹ tiết kiệm nhà ở độc lập và liên doanh với các tổ chức, công tyxây dựng và kinh doanh nhà (hoặc thành lập các quỹ tiết kiệm nhà ở trong Ngânhàng chính sách, các quỹ hỗ trợ ngời nghèo, và các thể chế tài chính khác do Thànhphố quản lý) là một hình thức phù hợp trong giai đoạn hiện tại và trớc mắt nhằm hỗtrợ ngời có thu nhập thấp có thể sở hữu căn hộ Nguồn tiền của qũy đợc hình thànhchủ yếu từ hỗ trợ ngân sách Trung ơng và địa phơng, tiền trích từ đấu giá quyền sửdụng đất, tiền đóng góp của các nhà hảo tâm, các nguồn vay u đãi trong nớc và

quốc tế, tiền của bản thân những ngời có thu nhập thấp, cũng nh tiền của nhữngdoanh nghiệp sử dụng lao động

Các khoản tiền tiết kiệm để mua nhà ở nên bắt buộc (Thậm chí nên trở th nhàmột chính sách quốc gia) Chính sách n y yêu cà ầu tất cả các cư dân ở đô thị có việc

l m tià ết kiệm một phần lương của họ thông qua đơn vị công tác để hình th nh cácàkhoản tiền tiết kiệm d i hà ạn cho việc mua nh à ở Người chủ tuyển dụng phải đúnggóp một phần trăm tương tự v o t i khoà à ản của người lao động mỗi tháng Khoảntiền tiết kiệm sẽ do một ngân h ng à đại diện cho chủ t i khoà ản (người l m công)ànắm giữ v à được quản lý thông qua người tuyển dụng Ngân h ng chà ỉ có thể chovay thêm để phát triển nh à ở Chủ t i khoà ản có thể rút tiển từ ngân h ng à để chi tiêucho nh à ở sau khi được phê duyệt Việc phê duyệt do người tuyển dụng thực hiện.Quỹ tiết kiệm có thể cho các hộ có thu nhập thấp vay trả góp 70% giá trị cănnhà trong thời gian 10 năm Lãi suất cho vay sẽ là lãi suất tiết kiệm kỳ hạn 12 tháng+ 3 %/năm, đợc điều chỉnh 2 lần/năm theo mức lãi suất tiết kiệm kỳ hạn 12 tháng.Ngời mua có thể thế chấp chính căn hộ định mua Các thủ tục mua căn hộ baogồm : sau khi đăng ký, ngời mua sẽ mở một tài khoản tiết kiệm tại quỹ tiết kiệmnhà ở (đợc hởng lãi suất tiết kiệm) Khi số d tài khoản đạt 10% giá trị căn hộ đăng

ký mua thì khách hàng sẽ nhận đợc số thứ tự u tiên vay tiền mua nhà Khi số d tàikhoản đạt 30% giá trị căn hộ, ngời mua sẽ ký với các tổ chức, công ty xây dựng vàkinh doanh nhà hợp đồng theo các dự án mà các công ty, tổ chức kinh doanh nhà

đang triển khai

Nh vậy, về tài chính, ngời vay tiền phải có vốn tự có tham gia tối thiểu 30% giátrị căn hộ/nhà dự định mua; có các nguồn thu nhập ổn định (bao gồm cả các thànhviên khác tham gia cùng trả nợ) bảo đảm khả năng trả nợ và lãi vay; thế chấp bằngchính căn hộ/nhà mà ngời vay tiền sẽ mua hoặc đợc ngời khác bảo lãnh thế chấpbằng bất động sản khác có giấy tờ chủ quyền hợp pháp

Về thủ tục, ngời vay tiền lập hồ sơ đề nghị vay tiền, ban chấp hành công đoàn

và thủ trởng cơ quan thẩm tra, xác nhận đúng đối tợng và bảo đảm các điều kiện;ngời vay tiền nộp hồ sơ tại Quỹ tiết kiêm nhà ở

1.3 Xây dựng các thể chế và một số mô hình khác :

Hiện nay, tại các đô thị lớn xuất hiện nhiều mô hình phát triển quỹ nh à ở :

- Các công ty kinh doanh bất động sản (gồm doanh nghiệp Nh nà ước v doanhànghiệp tư nhân) thuê đất của Nh nà ước xây dựng nh à ở để bán, cho thuê theo dự ánđầu tư đã được các cơ quan Nh nà ước có thẩm quyền phê duyệt hoặc thuê nh à ởtheo quy hoạch v thià ết kế được cơ quan Nh nà ước có thẩm quyền phê duyệt.

- Chính quyền phường, xã lập dự án đầu tư xây dựng các khu dãn dân theoquy hoạch v kà ế hoạch sử dụng đất, quy hoạch v thià ết kế xây dựng đó được cơquan Nh nà ước thẩm quyền phê duyệt, huy động vốn trong nhân dân địa phươngdưới hình thức Nh nà ước v nhân dân cùng à đầu tư để phát triển quỹ nh à ở cho địaphương mình

- Hộ gia đình có đất ở, thuê các Công ty kinh doanh xây dựng hoặc các nhómngười h nh nghà ề xây dựng tự do xây dựng mới nh à ở cho mình

- Mỗi mô hình đều có mặt ưu điểm nhưng trong quá trình tổ chức thực hiện đãbộc lộ một số mặt nhược điểm Vì vậy, Nh nà ước phải tổng kết rút kinh nghiệmnhằm khuyến khích phát huy mặt ưu điểm, bổ khuyết v hà ỗ trợ khắc phục kịp thờimặt nhược điểm, nh vậy mới tạo được thị trường kinh doanh bất động sản l nhàmạnh v phát trià ển theo đúng định hướng xã hội chủ nghĩa

II Hoàn thiện cơ sở pháp lý và một số chính sách cần thiết nhằm phát triển Thị trờng tài chính cho ngời có thu nhập thấp

2.1 Về chớnh sỏch nhà ở, đất ở cho ngời có thu nhập thấp :

2.1.1 Đối với cỏc đụ thị lớn:

Nhằm đảm bảo thực hiện quy hoạch phỏt triển đụ thị, Nhà nước khụng nờngiao đất cho dõn tự làm nhà Nếu giao đất cho dõn tự làm nhà thỡ vừa lóng phớ đất,vừa lóng phớ nguyờn vật liệu xõy dựng, làm mất đi vẻ đẹp, tớnh thống nhất về kiếntrỳc tổng thể của thành phố, nhất là đối với cỏc thành phố cụng nghiệp Tuy nhiờn,cần nghiờn cứu hỡnh thức và bước đi phự hợp trong việc quản lý quỹ đất đó đượcquy hoạch để xõy dựng nhà ở cũng như quản lý Nhà nước về hoạt động xõy dựng,sao cho vừa phỏt huy và khai thỏc ngày một tốt hơn tiềm năng to lớn về vốn cũng

như về kỹ thuật trong cộng đồng dân cư, vừa đảm bảo qui hoạch được thực hiệnnghiêm túc, công trình được xây dựng vừa phải đảm bảo kỹ thuật, mỹ thuật vừaphải đảm bảo đơn giá xây dựng phù hợp với giá thị trường.

2.1.2 Đối với các đô thị vừa và nhỏ.

Bên cạnh hình thức giao đất cho các doanh nghiệp nhà nước kinh doanh xâydựng nhà ở để bán hoặc cho thuê, Nhà nước cần kết hợp phương thức nhà nước vànhân dân cùng làm, trên cơ sở qui hoạch sử dụng đất cũng như qui hoạch và thiết

kế xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt

2.1.3 Đối với khu vực nông thôn,

Trong chiến lược phát triển nhà ở, Nhà nước cần có định hướng và các hướngdẫn chi tiết, cụ thể giúp người dân có điều kiện tham khảo các mẫu nhà ở phù hợpvới điều kiện nông thôn, nông nghiệp và khả năng kinh tế của họ

Các cấp, các ngành nghiên cứu cải tiÕn các thủ tục đầu tư, nhất là các côngviệc thẩm định, phê duyệt quy hoạch chi tiết, thủ tục giao đất để rút ngắn thời gianthực hiện dự án Để đẩy nhanh tiến độ thực hiện các dự án khu dô thị mới, cũngnhư các dự án xây nhà cho người có thu nhập thấp, các cấp có thẩm quyền cần giaođất bằng văn bản ngay sau khi chấp thuận giao cho các doanh nghiệp làm chủ đầu

tư dự án, để chủ đầu tư có thể chủ động triển khai các công việc liên quan đến đền

bù giải phóng mặt bằng, việc giao đất thực tế tại hiện trường được thực hiện sau khi

đã đền bù giải phóng mặt bằng

Đặc biệt, về mặt pháp lý, cần sớm khắc phục những bất cập và khoảng trốngluật pháp hiện hành liên quan đến việc sử dụng đất của người đầu tư nước ngoài,cũng như liên quan đến việc góp quyền sử dụng đất để xây dựng nhà ở xã hội, cụthể:

- Cần cho phép các nhà đầu tư nước ngoài được giao đất, nhận chuyển quyền sửdụng đất trực tiếp từ người dân, hoặc được nhận quyền sử dụng đất của người dânvới tư cách là cổ phần đóng góp vào công ty cổ phần triển khai xây dựng các dự ánphát triển nhà ở xã hội trên địa bàn Thủ đô

- Nªn cã những quy định pháp lý mới liên quan đến việc tạo quy trình thủ tục vàđảm bảo sự bảo hộ về pháp lý cho các hoạt động góp quyền sử dụng đất của ngườidân với nhau và với các công ty chuyên kinh doanh bất động sản để mở rộng quỹđất phục vụ xây dựng nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp Điều này giúp nhữngngười có thu nhập thấp có đất, có nhu cầu về nhà, nhưng lại không có nhu cầu bánđất vẫn có thể cải thiện được điều kiện nhà ở của mình bằng cách góp quyền sửdụng đất với các đối tác thích hợp (công ty hoặc cá nhân khác, trong nước hoặcnước ngoài…) để xây dựng và phát triển nhà ở xã hội Khi góp quyền sử dụng đấttheo hợp đồng hợp tác kinh doanh trong trường hợp này, người có thu nhập thấp làngười chủ sở hữu đất vẫn không sợ bị mất quyền sử dụng đất trong khi nhận đượcmột phần diện tích nhà ở mới có chất lượng cao hơn; đồng thời các công ty và đốitác kinh doanh bất động sản cũng không sợ bị gây khó dễ hoặc rủi ro trong quátrình kinh doanh của mình.

2.2 Về vấn đề quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, phát triển thị trường bất động sản.

Phải đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, đặc biệt làđất ở tại đ« thị, nhằm tạo ra mặt bằng chung để Nhà nước thực hiện chức năngquản lý Muốn vậy, các Thành phố, Thị xã, quận, huyện phải sớm được quy hoạchtổng thể Các xã, phường, thị trấn phải sớm được quy hoạch chi tiết Về vấn đề này,trong chiến lược phát triển nhà ở đối với từng loại đô thị, Nhà nước cần chú trọngmột số vấn đề sau đây:

- Cần thống nhất đưa ra các giới hạn về diện tích, kích thước (chủ yếu là chiềurộng) cho mỗi khuôn viên đất ở

- Cần thống nhất đưa ra các "cốt" xây dựng ứng với mỗi loại đô thị để ngườidân yên tâm trong xây dựng

- Nhà ở xây dựng để bán hoặc cho thuê phải bao gồm nhiều loại nhà, nhiều hìnhthức, phương thức thanh toán phù hợp với các đối tượng trong xã hội,

- Các nhà chung cư phải được thiết kế đầy đủ tiện nghi, nhiều dạng (theo đơnnguyên hoặc theo từng căn hộ) phù hợp với thị hiếu, yêu cầu và túi tiền của từngđối tượng nhưng phải đảm bảo chất lượng theo ®úng thiết kế;

- Trong mỗi quần thể các khu nhà chung cư, cần chú ý qui hoạch xây dựngtrường học, khu thể thao, trạm xá, khu thương mại dịch vụ v.v nhằm tạo lập mộtquần thể kiến trúc kép kín, tạo điều kiện cho việc sinh hoạt, đi lại của người dântrong mỗi khu chung cư thuận lợi

- Trong qui hoạch sử dụng đất, đặc biệt qui hoạch sử dụng đất vào mục đíchgiao thông, phát triển đô thị, cần chú trọng phương án di dân tại chỗ, đây là mộtgiải pháp đã được một số địa phương bước đầu áp dụng cho thấy hiệu quả rất tolớn Quy hoạch được thực hiện vừa đảm bảo kế hoạch tiến độ thời gian, ít tốn kém,vừa ít làm ảnh hưởng tới thu nhập và đời sống của người dân trong khu vực quyhoạch nên được họ đồng tình ủng hộ Đồng thời phải thực hiện nghiêm túc vấn đềcông khai hoá các quy hoạch chi tiết, đặc biệt quy hoạch chi tiết của các khu đô thịmới và các dự án đầu tư khác

- Tạo ra cơ sở pháp lý hoàn chỉnh cho việc vận hành TTBĐS, trước tiên là rađạo luật nhằm tăng cường quản lý bất động sản đô thị, duy trì trật tự TTBĐS, bảođảm quyền lợi hợp pháp của các bên tham gia vào thị trường này và xúc tiến sựphát triển lành mạnh của lĩnh vực nhà ở, tiếp đó là ra các văn bản pháp lý về chínhsách giúp đỡ và tạo điều kiện cho người nghèo và người thu nhập thấp cải thiện chỗ

ở Nếu pháp luật không được chấp hành nghiêm và chính quyền không mạnh thìkhó mà nói đến một TTBĐS lành mạnh và phốn vinh Không có ai dám xây nhà ở

để cho thuê hoặc cho vay tiền để mua nhà trả góp nếu người thuê hoặc người vayđến nửa chừng thôi không trả tiền thuê hoặc trả tiền góp nhưng lại không bị cưỡngchế rời khởi nhà vv…

- Thiết lập hệ thống quản lý TTBĐS; đăng ký bất động sản, chế độ định giánhà đất, đấu giá đất xây dựng, môi giới nhà đất, rao bán nhà sắp xây, thị trường vốn

để phát triển nhà, xây dựng nhà và mua nhà Tổ chức tốt các Trung tâm Giao dịch

nhà đất tại thành phố Hà Nội Phân công cụ thể và rõ ràng trách nhiệm quản lý củacác Sở, ban, ngành, chính quyền địa phương đối với TTBĐS

- Nªn ®ào tạo nhân lực cho TTBĐS, tập huấn về kinh doanh bất động sản, vềquản lý vận hành bất động sản, đào tạo cấp tốc và đào tạo chính quy tại nhà trườngcác chuyên viên định giá và môi trường, các chuyên gia kinh tế và luật sư chuyên

về bất động sản Tập huấn về quản lý Nhà nước đối với TTBĐS

- Khuyến khích công tác nghiên cứu khoa học về TTBĐS, tổ chức thu nhập dữliệu thống kê về bất động sản, trong đó có bất động sản nhà ở xã hội dành chongười có thu nhập thấp

- Sửa đổi, bổ sung, ban hành quy định mới để những người sử dụng đất đượctham gia vào thị trường quyền sử dụng đất một cách dễ dàng, trực tiếp, giảm thiểucác điều kiện ràng buéc làm thu hẹp thị trường này

Đẩy mạnh công tác quy hoạch chi tiết đồng bộ kết hợp đổi mới cách làm kếhoạch về sử dụng đất, về xây dựng và phát triển các khu đô thị và các khu dân cưnông thôn, các khu nhà cao tầng để bán hoặc cho thuê đối với các đối tượng có thunhập cao, trung bình, thấp trong xã hội

- Chú trọng thúc đẩy việc hình thành và phát triển các tổ chức thông tin tư vấnchính thức (có thể là dịch vụ công trong các c¬ quan quản lý chuyên ngành) Đây lànhững tổ chức hết sức cần thiết cho sự hoạt động bình thương, tự nhiên của thịtrường bất động sản

- Tăng cường năng lực để thực hiện đầy đủ và đúng đắn các hoạt của bộ máyNhà nước do Luật pháp quy định về giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất,đầu tư hạ tầng, nâng cao giá trị của đất, đăng ký tài sản bất động sản, thu thuế vàphí về bất động sản, xử lý các trạnh chấp bất động sản

- Nhà nước cÇn chú trọng tập trung đầu tư hạ tầng kỹ thuật đầu mối các khu đôthị Huy động các nguốn vốn, xác định rõ kế hoạch, tiến độ đầu tư và quản lý khaithác hệ thống hạ tầng kỹ thuật đầu mối và hạ tầng kỹ thuật xã hội khu vực trước khi

phát triển các khu dân cư, trước mắt tập trung nguồn vốn đầu tư tại khu vực Tây,Tây nam Thành phố, tránh tình trạng đầu tư phân tán, dàn trải

- Thực hiện công khai các dự án phát triển nhà ở, từ quy hoạch, tiến độ đếnphương thức mua bán và tổ chức đấu thầu để lựa chọn chủ đầu tư có năng lực thựchiện dự án, tạo sự cạnh tranh lành mạnh đúng pháp luật, khuyến khích các doanhnghiệp, kể cả các doanh nghiệp không phải chuyên ngành xây dựng tham gia bỏvốn đầu tư kinh doanh phát triển nhà ở

2.3 Mét sè chÝnh s¸ch tµi chÝnh.

Phát triển ThÞ trêng tµi chÝnh nhµ ë cho ngêi cã thu nhËp thÊp hiện nay cầnnhằm vào hai mục tiêu : khuyến khích các hoạt động kinh doanh nhà, đất và tạođiều kiện cho người dân cải thiện và nâng cao chất lượng nhà ở

2.3.1 Về chính sách đầu tư - tín dụng:

Chính phủ chỉ đạo các cấp các ngành liên quan (tài chính, ngân hàng, xâydựng và các ngành sản xuất vật chất khác) tham gia tích cực vào chương trình pháttriển nhà ở cho cán bộ công nhân viên Nhà nước và cho người có thu nhập thấp; có

cơ chế, chính sách về tài chính, như hỗ trợ vốn đầu tư xây dựng các công trình hạtầng kỹ thuật chính, cho vay vốn dài hạn lãi suất thấp, hỗ trợ một phần vốn chongười thu nhập thấp để các chủ đầu tư có thể điều tiết thực hiện xây dựng nhà ở vàkinh doanh theo hai hình thức : Nhà ở bán cho mọi đối tượng theo giá kinh doanh

và nhà ở bán cho người có thu nhập thấp với giá ưu đãi theo hình thức trả góp trongthời gian dài với lãi suất thấp

Cần nghiên cứu để sớm thể chế hoá thành các quy định tài chính cụ thể theophương châm “lấy đô thị nuôi đô thị”, dành những khu đất có khả năng sinh lờicao, chủ yếu đối với các dự án phát triển nhà ở dọc theo các tuyến phố, để doanhnghiệp kinh doanh nhà tự đầu tư giải phóng mặt bằng và xây dựng nhà, đồng thờiđiều tiết lại một phần lãi tuỳ theo từng dự án để phát triển hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng

xã hội, xây dựng nhà ở cho người nghèo

Nhà nớc hỗ trợ một phần vốn ngân sách để đầu t xây dựng các công trình hạtầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và các công trình dịch vụ tối thiểu Đối với cỏc dự ỏnphỏt triển nhà ở khu đụ thị mới, Nhà nước cần tập trung vốn đầu tư xõy dựng hệthống hạ tầng kỹ thuật chớnh và hạ tầng xó hội đi liờn với cỏc dự ỏn phỏt triển nhà

ở, đặc biệt là đầu tư đồng bộ cụng trỡnh hạ tầng kỹ thuật ngoài dự ỏn khai thỏc đượcngay dự ỏn sau khi đó xõy dựng xong đưa vào khai thỏc để sử dụng

Nhà nước cú thể thực hiện chớnh sỏch cho phộp đầu tư nước ngoài vào lĩnhvực phỏt triển kinh doanh nhà ở, mặt khỏc cần cú nhiều hỡnh thức huy động vốn từngười dõn cú nhu cầu nhà ở thụng qua cỏc hỡnh thức cho vay tớn dụng của Ngõnhàng phự hợp với đụng đảo những người vay cú lứa tuổi khỏc nhau để tạo nguồnvốn cho phỏt triển nhà ở

Nhà nước cần cú chớnh sỏch hỗ trợ tớn dụng phỏt triển quỹ nhà ở đối với ngườinghốo, nguời cú thu nhập thấp, người cú thu nhập khụng ổn định thụng qua hệthống ngõn hàng chớnh sỏch, cỏc quỹ hỗ trợ người nghốo và quỹ khuyến nụng… Trước mắt cần rà soỏt cỏc dự ỏn đầu tư đó được UBND thành phố phờ duyệt;kiờn quyết thu hồi những diện tớch đất sử dụng khụng đỳng mục đớch, những diệntớch đó quỏ thời gian sử dụng nhưng chưa đưa vào sử dụng Chấn chỉnh việc thựchiện quy chế đấu thầu, quy chế thẩm định và phờ duyệt cỏc dự ỏn đầu tư đặc biệt làcỏc dự ỏn đầu tư xõy dựng cỏc khu đụ thị mới

Cú biện phỏp huy động vốn hiệu quả để thực hiện dự ỏn, nh phỏt hành trỏiphiếu cụng trỡnh, huy động từ khỏch hàng

2.3.2 Về chớnh sỏch thuế và nghĩa vụ tài chớnh liờn quan đến nhà ở xó hội:

Thực hiện cỏc ưu đói miễn giảm tối đa thuế và cỏc loại nghĩa vụ tài chớnh liờnquan đến đất dành để xõy dựng nhà ở cho người cú thu nhập thấp, nhằm giảm thiểugiỏ đất trong giỏ thành xõy dựng nhà cho người cú thu nhập thấp Cụ thể :

- Miễn toàn bộ tiền thuờ đất, tiền chuyển quyền sử dụng đất, tiền trước bạ… chocỏc lụ đất trong diện quy hoạch để xõy nhà cho người cú thu nhập thấp

- Nhà nước đảm nhận toàn bộ chi phớ giải phúng mặt bằng và xõy dựng cơ sở hạtầng đến chõn hàng rào những lụ đất và diện tớch đất dành để phục vụ xõy dựng nhà

ở cho người cú thu nhập thấp

- Thực hiện giảm ớt nhất 50% thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế thu nhập cỏnhõn và cỏc nghĩa vụ tài chớnh cú liờn quan (phần do Thành phố được thu) của cỏccụng ty kinh doanh nhà và cỏc chủ đầu tư khỏc trong toàn bộ quỏ trỡnh xõy dựng vàkhai thỏc, quản lý, bảo dưỡng nhà cho người cú thu nhập thấp

- Cú chớnh sỏch cho vay ưu đói đối với cỏc doanh nghiệp kinh doanh nhà, đất(cú thể hỗ trợ từ ngõn sỏch hoặc cỏc quỹ phỏt triển nhà ở, doanh nghiệp được vayvới lói suất khụng vỡ lợi nhuận) Tất nhiờn một số lĩnh vực kinh doanh sẽ khụngđược hưởng ưu đói này như doanh nghiệp chuyờn cho thuờ nhà

- Lệ phớ trước bạ đối với người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phảiđược điều chỉnh lại theo hướng luỹ tiến đối với cỏc mảnh đất cú diện tớch lớn, đốivới cỏc lần chuyển nhượng sau Điều này vừa tạo sự cụng bằng cho cỏc đối tượngtham gia giao dịch, đồng thời là biện phỏp chống đầu cơ hữu hiệu

- Cho khấu trừ tiền bồi thờng theo giá thực tế nhà đầu t đã cho dân và đợc khấutrừ toàn bộ chi phí bồi thờng của dự án

Nhà đầu t có thể lựa chọn phơng thức : Trả tiền sử dụng đất một lần khi đợcNhà nớc giao hoặc trả tiền thuê đất trong thời gian xây dựng, khi bán nhà hoặcchuyển quyền sử dụng đất thì ngời mua sẽ nộp tiền sử dụng đất ( áp dụng nh đối vớicác dự án đầu t nớc ngoài)

Đối với các dự án lớn, đề nghị cho nộp tiền sử dụng đất theo tiến độ cấp giấychứng nhận quyền sử dụng đất, thời gian chậm tối đa 5 năm

- Tiếp tục cho thực hiện thủ tục thu hồi đất đối với những dự án đã thoả thuận

đợc khoảng 80% diện tích đất của dự án, mà phần còn lại nhà đầu t không thể thoảthuận đợc Nhà nớc thực hiện thủ tục thu hồi đất và nhà đầu t sẽ bồi thờng theo giáNhà nớc quy định Trờng hợp sau khi có quyết định thu hồi và phơng án bồi thờnggiải phóng mặt bằng đã phê duyệt, nếu ngời có đất bị thu hồi không chấp hành thìUBND quận, huyện tiến hành cỡng chế giao đất cho nhà đầu t triển khai dự án, tiềnbồi thờng sẽ đợc nộp vào ngân hàng Việc bồi thờng giải phóng mặt bằng do cơquan Nhà nớc ( ban bồi thờng giải phóng mặt bằng quận, huyện (thực hiện, không

yêu cầu nhà đầu t trực tiếp làm việc với ngời có đất bị thu hồi Thời gian bồi thờnggiải phóng mặt bằng phải đúng với kế hoạch đã đề ra, cần có xử phạt hoặc chế tàinếu vi phạm.

- Căn cứ vào quy hoạch chung hoặc quy hoạch chi tiết đã đợc duyệt Thànhphố tiến hành doanh định các khu vực và lập kế hoạch cho Tổ chức phát triển quỹ

đất tiến hành bồi thờng giải phóng mặt bằng để tạo quỹ đất cho thành phố Tuỳ theo

vị trí và mục đích sử dụng đất, khu đất sẽ đa ra đấu giá hoặc đấu thầu dự án hoặcchỉ định chủ đầu t Có thể tổ chức đấu thầu dự án hoặc chỉ định chủ đầu t trớc khikhu đất bồi thờng xong, trong trờng hợp này chủ đầu t giao tiền bồi thờng cho Tổchức phát triển quỹ đất để chi trả cho dân (số tiền này do 2 bên thoả thuận thốngnhất trớc, hoặc trả đúng bằng số tiền ban bồi thờng trả cho dân)

- Ban hành quy chế đấu thầu dự án dần tiến đến thay thế phơng thức giao đấtchỉ định chủ đầu t nh hiện nay

- Đối với các dự án nhà ở, nhà đầu t sẽ bàn giao lại cho thành phố các côngtrình nh đờng giao thông, công viên và phần diện tích đã san lấp để xây dựng cáccông trình công cộng khác không nhằm mục đích kinh doanh Các công trình côngcộng nh trờng học, bệnh viện, khu thể dục thể thao…

- Thành phố sớm quyết định cách tính giá mua lại 10% diện tích đất và giámua 20% quỹ nhà ở của các dự án hoặc quy đổi ra tiền để các nhà đầu t nộp vàoquỹ phát triển của Thành phố

- Miễn tiền sử dụng đất đối với các khu đất do nhà đầu t bỏ tiền ra bồi thờng,

hỗ trợ toàn bộ hạ tầng kỹ thuật cho dự án, miễn thuế kinh doanh nhà trong 5 năm;cho vay u đãi từ Ngân hàng chính sách Thành phố hoặc các nguồn khác với lãi suất

3 - 4%/năm

- Cần ban hành quy chế quy định về việc cung cấp các thông tin cho thị trờngbất động sản : phải công bố rộng rãi, cung cấp khi có yêu cầu Cơ quan cung cấpchịu trách nhiệm về thông tin đã cung cấp và thu lệ phí cung cấp…

chỉ đạo, hướng dẫn cỏc trung tõm định giỏ đất của cỏc địa phương xõy dựng giỏ đất

và quản lý hồ sơ về giỏ đất

2.4 Cỏc chớnh sỏch khỏc cú liờn quan

Để phỏt triển nhà ở xó hội trong nền kinh tế thị trường, ngoài những giải phỏptài chớnh và chớnh sỏch đất đai nờu trờn, cũn cần quan tõm triển khai đồng bộ một

số giải phỏp cú liờn quan cần thiết, mà nổi bật là:

2.4.1 Quan tõm phỏt triển cỏc cơ sở hạ tầng văn húa - xó hội và hạ tầng kỹ thuật liờn quan đến nhà ở xó hội

Khụng chỉ ở cỏc khu đụ thị mới, mà ngay cả cỏc khu nhà ở xó hội cũng phảiquan tõm thực hiện đồng bộ hạ tầng kỹ thuật và xó hội theo tiờu chuẩn hiện đại.Yếu tố đồng bộ khụng chỉ là hệ thống hạ tầng, kỹ thuật hiện đại, như đường giaothụng, cỏc tuyến điện sinh hoạt, điện thoại chụn ngầm, hệ thống thoỏt nước mưa,nước bẩn tỏch riờng, mà cũn là cỏc cụng trỡnh hạ tầng xó hội như nhà trẻ, trườnghọc, bệnh viện, khu thương mại, cụng viờn vui chơi giải trớ, văn hoỏ thể thao, cõyxanh, cụng viờn cõy xanh, cụng trỡnh dịch vụ vui chơi giải trớ… làm cho khu dịch

vụ tổng hợp và nhà ở trong cỏc dự ỏn trở thành khu đụ thị mới hấp dẫn, xanh, sạchđẹp, thực sự đi vào cuộc sống, khụng những tạo được bộ mặt kiến trỳc đụ thị hiệnđại, mà cũn gúp phần cải thiện mụi trường cảnh quan và điều kiện sống của nhõndõn

2.4.2 Coi trọng hợp lý húa thiết kế, chất lượng xõy dựng và hiệu quả quản

lý sau khi đã đầu tư cỏc khu nhà ở xó hội.

Giải quyết nhà ở cho nhõn dõn thủ đụ theo mụ hỡnh xõy dựng cỏc khu nhà ởcao tầng cú thiết kế hiện đại, giỏ thành hợp lý và đặc biệt cú" chủ quản lý" thực sự.Cỏc cụng trỡnh nhà ở cao tầng, cũng như cỏc khu nhà ở xó hội khỏc cần đượcnghiờn cứu thiết kế một cỏch linh hoạt để giải quyết cỏc vấn đề : bố trớ căn hộ phựhợp với yờu cầu sử dụng của người dõn, lắp đặt thang mỏy hiện đại, an toàn, giỏbỏn hợp lý, tạo điều kiện để khỏch hàng cú thể hoàn thiện cỏc căn hộ theo ý muốn

và khả năng tài chớnh của mỡnh Đặc biệt, yếu tố tạo được lũng tin và tõm lý yờn

tâm cho người dân, thu hút được đông đảo nhân dân đến định cư, quan tâm tổ chứcthực hiện cung cấp các dịch vụ có liên quan, như an ninh trật tự bên trong côngtrình, trông giữ xe đạp xe máy, chăm sóc cây xanh xung quanh…từ đó xác định"chủ quản lý" thực sự, khắc phục những khiếm khuyết của các khu nhà ở tập thể cũ

Về phương thức kinh doanh nhà ở xã hội : Để phục vụ tốt nhu cầu của nhândân, khi đã có đầy đủ cơ sở pháp lý, các chủ đầu tư và quản lý nhà ở xã hội cần tổchức bán công khai các căn hộ nhà ở cao tầng Mọi khách hàng trước khi được kýhợp đồng mua bán căn hộ được xem xét về nhu cầu chỗ ở và hộ khẩu thường trú tại

Hà Nội với điều kiện mỗi một gia đình trong một sổ hộ khẩu chỉ được mua mộttrong các sản phẩm nhà ở hoặc đất ở theo danh mục niêm yết công khai nhằm đảmbảo bán các căn hộ trực tiếp cho người có nhu cầu Ngăn ngừa, hạn chế hiện tượngđầu cơ buôn bán gây ảnh hưởng xấu trong xã hội Có thể nghiên cứu, đưa ra cơ chếmềm dẻo, linh hoạt, đó là việc cho phép khách hàng có thể sửa đổi hoặc thay thếcác loại vật liệu hoàn thiện nội thất căn hộ trong quá trình thi công (không ảnhhưởng đến kết cấu và kỹ thuật công trình), tạo điều kiện cho khách hàng có thểnâng cao chất lượng và hình thức thẩm mỹ căn hộ của mình Chính điều này kếthợp với tiến độ thanh toán giá trị căn hộ theo tiến độ thi công thực tế sẽ có tác dụngkhông nhỏ trong việc thu hút hấp dẫn khách hàng

2.4.3 Coi trọng sự kết hợp chặt chẽ và hiệu quả liên ngành và đa ngành trong quá trình xây dựng và quản lý nhà ở xã hội.

Cần sớm có chiến lược phát triển nhà ở đô thị quốc gia do Chính phủ banhành, cũng như cần có chiến lược phát triển nhà ở xã hội riêng của Thành phố HàNội do các cơ quan chức năng hữu quan xây dựng và thông qua, đồng thời đượcthực hiện và quản lý thống nhất bởi một cơ quan liên ngành kiểu Ban chỉ đạo pháttriển nhà ở xã hội Thành phố Hà Nội Tuy nhiên, cần nhấn mạnh rằng, phát triểnnhà ở khu đô thị mới cần được hiểu không phải là công việc riêng của một mìnhUBND thành phố, không thể thiếu sự tham gia của các ngành trung ương như: Kế

hoạch Đầu tư, Tài Chớnh, Ngõn hàng, Giao thụng vận tải, Y tế, Giỏo dục, Thươngmại…

Sự tham gia phối hợp của cỏc cơ quan quản lý chuyờn ngành trong quỏ trỡnhthực hiện cỏc dự ỏn phỏt triển khu đụ thị mới là một yếu tố hết sức quan trọng,nõng cao tớnh khả thi của dự ỏn Cỏc hàng mục cụng trỡnh chuyờn ngành như đườnggiao thụng, thoỏt nước, cấp nước, cấp điện, thụng tin bưu điện, nhà ở cụng trỡnhcụng cộng… đũi hỏi phải cú sự phối hợp thực hiện, quản lý và tham gia đầu tư tớchcực của cỏc ngành chức năng, tạo điều kiện vận hành bỡnh thường khi kết thỳc vàbàn giao dự ỏn

Đặc biệt, sự phối hợp liờn ngành cũn thể hiện ở chỗ cú cơ chế phối hợp giữacỏc thể chế tài chớnh nhà ở cho người cú thu nhập thấp (HTX nhà ở, cỏc quỹ tớndụng nhà ở, cỏc quỹ khuyến nụng, quỹ hỗ trợ người nghốo và ngõn hàng chớnhsỏch…) với cỏc đoàn thể, chớnh quyền ở địa phương và bản thõn những người cúthu nhập thấp để hỡnh thành những quan hệ về tớn chấp và bảo lónh tớn dụng nhà ở

xó hội một cỏch mềm dẻo, khả thi, thớch hợp với những đối tượng cú thu nhập thấp.Trong đú, đặc biệt đề cao vai trũ của Hội phụ nữ, Hội cựu chiến binh, Hội nụng dõn

và một số đoàn thể khỏc với tư cỏch là trung gian để cỏc thể chế tài chớnh núi trờnchuyển giao cỏc nguồn vốn đầu tư và tớn dụng nhà ở xó hội cho người cú thu nhậpthấp là thành viờn của cỏc hội, đoàn thể này

- Bộ Xây dựng cần xác định cụ thể các quy chuẩn, tiêu chuẩn và quy mô côngtrình nhà ở phục vụ ngời thu nhập thấp đảm bảo phù hợp điều kiện tự nhiên cũng

nh điều kiện kinh tế của từng địa phơng, vùng, miền

- Công tác quy hoạch, chuẩn bị quỹ đất, xây dựng hạ tầng kỹ thuật và xác địnhchủ đầu t (đơn vị thực hiện xã hội hoá) xây dựng nhà ở phục vụ ngời thu nhập thấpcũng là yếu tố quan trọng Các khu nhà ở phục vụ ngời thu nhập thấp phải nằmtrong khu vực phát triển đô thị, đồng bộ hạ tầng kỹ thuật và các công trình dịch vụ

đô thị tối thiểu Đối với khu nhà ở phục vụ đối tợng là công nhân cần phải gần cáckhu công nghiệp tập trung

- Huy động các tổ chức tín dụng, ngân hàng tham gia đầu t hoặc bảo lãnh chongời thu nhập thấp bằng chính sản phẩm thụ hởng của họ Cụ thể, các tổ chức tín