CHUYÊN đề đặc điểm, kết QUẢ, vấn đề đặt RA TĂNG CƯỜNG đấu GIÁ QUYỀN sử DỤNG đất bán và CHO THUÊ NHÀ

CHUYÊN đề đặc điểm, kết QUẢ, vấn đề đặt RA TĂNG CƯỜNG đấu GIÁ QUYỀN sử DỤNG đất bán và CHO THUÊ NHÀ

Welcome HUAF.EDU.VN

Đặc điểm, kết quả, vấn đề đặt ra tăng cờngđấu giá

quyền sử dụng đất, bán và cho thuê nhà

Chuyên đề

Đặc điểm, kết quả, vấn đề đặt ra tăng cờng đấu giá

quyền sử dụng đất, bán và cho thuê nhà

Theo định hớng phát triển kinh tế – xã hội 5 năm 2006 – 2010 của UBND Thành phố Hà Nội là tiếp tục phát triển các khu đô thị mới hiện đại, đồng bộ Hàng năm xây dựng mới 1,3 – 1,5 triệu m2 nhà ở; chăm lo cho ngời có khó khăn về nhà

ở, nâng diện tích nhà ở bình quân đầu ngời lên 8 – 8,5 m2 vào năm 2010 Quan tâm cải tạo hạ tầng kỹ thuật của các khu dân c cũ và cải tạo các khu nhà ở cũ Với

định hớng phát triển của thủ đô Hà Nội nh nêu trên, quỹ đất rành cho phát triển đô thị tăng lên và vấn đề đặt ra là Nhà nớc phải thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất

đảm bảo giá đất sát với giá thị trờng

Thực hiện Luật Đất đai năm 2003, Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai và Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg ngày 31/8/2005 của Thủ tướng Chớnh phủ ban hành quy chế đấu giỏ quyền sử dụng đất để giao đất cú thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuờ đất; Phát huy nội lực, khai thác tiềm năng từ đất đai, công tác đấu giá quyền sử dụng đất để tạo vốn xây dựng các công trình trọng điểm của Thành phố là một nhiệm vụ trọng tâm của năm 2006 đã đợc Thành uỷ, HĐND và UBND Thành phố chỉ đạo quyết liệt

và quán triệt tới các quận huyện và các ngành Thành phố Thực hiện Nghị quyết của Hội đồng nhân dân Thành phố về chỉ tiêu kế hoạch đấu giá quyền sử dụng đất năm

2006, UBND Thành phố đã tập trung chỉ đạo điều hành quyết liệt từ khâu lập kế hoạch đến điều hành tổ chức thực hiện; các quận huyện và các ngành Thành phố đã

đã xác định công tác đấu giá đất là một trong những nhiệm vụ trọng tâm trong năm

2006 của đơn vị

I/ Đặc điểm của đấu giá quyền sử dụng đất, bán và cho thuê nhà ở Hà Nội.

- Đấu giá quyền sử dụng đất, bán và cho thuê nhà ở trên địa bàn Thành phố

Hà Nội tuân thủ theo quy luật của thị trờng có sự điều tiết của nhà nớc

- Đấu giá quyền sử dụng đất phụ thuộc nhu cầu của xã hội gồm nhu cầu về

đất ở, nhu cầu về đất xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh, nhu cầu về đất xây dựng các khu vui chơi giải trí, nhu cầu về đất xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật, nhu cầu về đất xây dựng các khu công nghiệp, khu chế xuất…

- Bán và cho thuê nhà sở hữu nhà nớc phụ thuộc nhu cầu của ngời dân và chính sách bán nhà của nhà nớc

- Đấu giá quyền sử dụng đất gắn liền với sự phát triển của cơ sở hạ tầng

- Đấu giá quyền sử dựng đất gắn liền với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của từng khu vực

II/ Kết quả thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất:

1- Quán triệt chủ trơng tới các cấp uỷ Đảng và chỉ đạo các cấp chính quyền triển khai thực hiện:

Từ năm 2002, Thành phố Hà Nội là địa phơng đầu tiên trong cả nớc thí điểm triển khai công tác đấu giá quyền sử dụng đất để tạo nguồn vốn bổ sung đầu t cơ sở hạ tầng ( không thực hiện phơng thức đổi đất lấy hạ tầng ) Tuy nhiên, đây là một vấn đề nhạy cảm, đợc sự quan tâm lớn của d luận xã hội, cần phải làm thận trọng, chặt chẽ, đảm bảo tính công khai, công bằng và có hiệu quả nên Thành phố đã th-ờng xuyên tổ chức sơ kết, rút kinh nghiệm trong quá trình triển khai thực hiện

Thành uỷ, UBND Thành phố đã quán triệt chủ trơng tới các cấp uỷ Đảng, UBND các quận, huyện và xã phờng thị trấn nơi tổ chức thực hiện dự án UBND các quận, huyện đã xác định đấu giá quyền sử dụng đất là công tác trọng tâm và là biện pháp chủ yếu để bổ sung nguồn kinh phí cải tạo, phát triển cơ sở hạ tầng trên địa bàn

Mục tiêu của công tác đấu giá đất là: Nhà nớc điều tiết đợc địa tô chênh lệch

và sử dụng toàn bộ kinh phí thu đợc để phục vụ lợi ích công cộng, cải thiện đời sống nhân dân, có u tiên đầu t hạ tầng kỹ thuật cho địa phơng nơi thu hồi đất Thông qua việc đấu giá quyền sử dụng đất, đã kịp thời giải quyết đợc một phần nhu cầu nhà ở của nhân dân, bớc đầu góp phần bình ổn thị trờng nhà đất; đồng thời phù hợp với chủ trơng xã hội hoá lựa chọn đợc các chủ đầu t có năng lực, từng bớc thực hiện quy hoạch, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế –xã hội Thành phố

2- Các cơ chế chính sách tổ chức thực hiện

a- Xây dựng hành lang pháp lý để triển khai thực hiện

Thực hiện Luật Đất đai năm 2003, Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ và Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg ngày 31/8/2005 của Thủ tướng Chớnh phủ ban hành quy chế đấu giỏ quyền sử dụng đất để giao đất cú thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuờ đất, để có cơ sở pháp lý triển khai tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất thống nhất trên địa bàn Thành phố, UBND Thành phố đã xây dựng kế hoạch sử dụng đất hàng năm đợc Hội đồng nhân dân thành phố quyết nghị thông qua tại kỳ họp thứ 5 khoá XIV và ban hành các văn bản pháp quy để tổ chức thực hiện:

+ Quyết định số 137/2005/QĐ-UB ngày 09/9/2005 của UBND Thành phố về việc Ban hành quy định về đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn Thành phố;

+ Quyết định số 224/2005/QĐ-UB ngày 13/12/2005 của UBND Thành phố giao chỉ tiêu cho các quận huyện và các ngành về nguồn thu ngân sách năm 2006;

Kế hoạch số 07/KH-UB ngày 13/2/2006 thực hiện các dự án đấu giá quyền sử dụng

đất trên địa bàn Thành phố năm 2006;

b- Các biện pháp cải cách hành chính, nâng cao hiệu quả làm việc của các cơ quan quản lý

Đồng thời với ban hành các văn bản pháp quy, do tính chất đặc thù của các

dự án đấu giá quyền sử dụng đất phải thực hiện hàng loạt các thủ tục theo quy định của Luật Đất đai, Luật Đầu t, Luật Đấu thầu, Luật Xây dựng gồm các công đoạn chính: thoả thuận địa điểm, lập quy hoạch tổng mặt bằng, lập hồ sơ để đợc giao đất, ứng vốn ngân sách, giải phóng mặt bằng, lập dự án đầu t xây dựng hạ tầng kỹ thuật

và tổ chức thực hiện, lập và trình duyệt giá sàn và bớc giá, ban hành quy chế tổ chức

đấu giá quyền sử dụng đất, thông báo trên các phơng tiện thông tin đại chúng mời tham gia đấu giá Để đẩy nhanh tiến độ đầu t xây dựng hạ tầng kỹ thuật tại các dự

án đấu giá quyền sử dụng đất, UBND Thành phố đã cho phép thực hiện các cơ chế

đặc thù:

- Thực hiện cơ chế ứng vốn đầu t các dự án xây dựng hạ tầng phục vụ đấu giá quyền sử dụng đất: Ngân sách Thành phố ứng vốn cho công tác lập quy hoạch, chuẩn bị đầu t, giải phóng mặt bằng; Nhà thầu ứng vốn xây lắp, thực hiện dự án và

đợc hoàn trả ngay sau khi thu đợc kinh phí từ đấu giá quyền sử dụng đất của dự án

- Để chủ đầu t chủ động triển khai ngay đợc từng phần khối lợng công việc,

đồng thời thực hiện ngay phần công việc tiếp theo, Thành phố đã cho phép các chủ

đầu t đợc lập báo cáo nghiên cứu khả thi thành 2 dự án thành phần:

+ Dự án tạo mặt bằng ( gồm hạng mục: giải phóng mặt bằng và san nền ) để chuẩn bị mặt bằng khu đất chuẩn bị đấu giá;

+ Dự án đầu t xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu đất để tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất

- Tại một số dự án, trờng hợp cha đủ số lợng hồ sơ tham gia đấu giá, Thành phố cho phép đợc tiếp tục thông báo mời đấu giá và bán hồ sơ bổ sung; đồng thời với việc tổ chức đấu giá theo từng phiên với số các thửa đất phù hợp với số lợng

ng-ời tham gia đâú giá Trờng hợp dự án đang đầu t xây dựng hạ tầng kỹ thuật hoàn chỉnh, ngời trúng giá phải nộp 60% tiền theo kết quả trúng đấu giá, số tiền còn lại

sẽ nộp đủ trớc khi đợc bàn giao đất đã có hạ tầng kỹ thuật hoàn chỉnh ( không tính lãi xuất ); thời gian bàn giao đất và trách nhiệm của chủ đầu t đợc quy định cụ thể trong quy chế đấu giá

- Lựa chọn những dự án trọng tâm, trọng điểm, có điều kiện thuận lợi để làm trớc, các ngành có trách nhiệm chủ động phối hợp với các quận, huyện và chủ đầu

t tập trung thực hiện chuẩn bị các điều kiện để tổ chức đấu giá theo quy định, bán

hồ sơ mời tham gia đấu giá rộng rãi, tổ chức phiên đấu giá đảm bảo công khai, công bằng để nhiều đối tợng tham gia

- Đầu quý III/2006 với kết quả tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn Thành phố mới đạt 40% kế hoạch, ngày 17/8/2006 UBND Thành phố đã có Quyết định số 3644/QĐ-UBND về việc thành lập Tổ công tác liên ngành ( do Sở Tài nguyên Môi trờng và Nhà đất là tổ trởng ) để kiểm tra, đôn đốc, kịp thời giải quyết các khó khăn vớng mắc, tập trung vào các thủ tục và tiến độ đầu t xây dựng hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật, xây dựng quy chế và các điều kiện để tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất; giải quyết dứt điểm tại các dự án trọng điểm, có nguồn thu lớn;

- Chuẩn bị tốt mặt bằng, hạ tầng kỹ thuật khu đất đấu giá, tăng cờng công tác tiếp thị, tuyên truyền trên các phơng tiện thông tin đại chúng đợc quan tâm nhằm

định hớng d luận, vận động nhân dân ủng hộ, hạn chế những tác động tiêu cực đến chính sách đất đai khác Các cơ quan báo, đài đã tích cực, kịp thời đa tin, bài ủng hộ chủ trơng của Thành phố

3 Kết quả thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất năm 2006

a- Kết quả:

Đợc sự chỉ đạo điều hành quyết liệt, cụ thể của UBND Thành phố, sự phối hợp, kịp thời giải quyết những vớng mắc của các ngành, sự quan tâm, đôn đốc của UBND các quận, huyện và sự nỗ lực của các chủ đầu t, kết quả thực hiện năm 2006, toàn Thành phố đã tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất 52 phiên với diện tích 18,7 ha

đất tại 24 dự án, kết quả tiền trúng đấu giá là 2.191,6 tỷ đồng/ 2.100 tỷ đồng kế

hoạch, đạt 104% chỉ tiêu kế hoạch thu ngân sách, cụ thể:

hoạch 2006 đợc giao (tỷ đồng)

Thực hiện năm 2006 (tỷ đồng)

Đạt chỉ tiêu

kế hoạch (%)

Số lợng phiên tổ chức đấu giá

11 Hội đồng đấu giá

Thành phố

2 chủ đầu t

b/ Kết quả thu tiền sử dụng đất :

Năm 2006 số thu từ kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất nộp tại Kho bạc

Nhà nớc Hà Nội là 1.611,355 tỷ đồng , trong đó: thu nợ đọng là 1.018,349 tỷ đồng,

số thu của các dự án tổ chức đấu giá trong năm 2006 là 593,006 tỷ đồng Các quận huyện có số thu trên 100 tỷ đồng là: Tây Hồ, Cầu Giấy, Từ Liêm và số thu từ các dự

án do các Sở, ngành tổ chức đấu giá

Sở Tài chính đã chuyển thu ngân sách Nhà nớc và chi thanh toán hạ tầng kỹ thuật theo quy định của UBND Thành phố nh sau :

- Số thu nộp ngân sách Nhà nớc năm 2006 : 1.469,295 tỷ đồng

- Chi thanh toán HTKT cho các Ban quản lý dự án theo quyết định của UBND Thành phố : 125,157 tỷ đồng

- Thoái trả theo quy định: 2,143 tỷ đồng

c/ Đánh giá kết quả:

Mặc dù năm 2006 thị trờng nhà đất vẫn cha sôi động nh những năm trớc đây, nhng một số đơn vị đã phấn đấu vợt chỉ tiêu kế hoạch đợc giao nh: quận Cầu Giấy, quận Tây Hồ và Trung tâm T vấn dịch vụ Thẩm định giá và bán đấu giá tài sản (Sở Tài chính) ; trong đó có sự đóng góp rất tích cực của các đơn vị đợc giao nhiệm vụ xây dựng hạ tầng kỹ thuật chuẩn bị quỹ đất đấu giá nh : Ban Quản lý Dự án đầu t và xây dựng Láng Hạ-Thanh Xuân, Ban quản lý các dự án trọng điểm phát triển đô thị, Ban Quản lý dự án các quận, huyện: Tây Hồ, Từ Liêm, Cầu Giấy Năm 2006: quận Cầu Giấy đã tổ chức thành công 10 phiên đấu giá quyền sử dụng đất xây dựng nhà vờn, biệt thự tại Khu đô thị Dịch Vọng, quận Cầu Giấy với diện tích 14.372m2

đất, kết quả tiền trúng đấu giá là 423 tỷ đồng (trung bình 29,4 triệu đồng/1m2 đất); quận Tây Hồ đã tổ chức thành công 3 phiên đấu giá quyền sử dụng đất tại Khu đô thị 18,6ha đờng Lạc Long quân, với diện tích 19.217 m2 đất , kết quả tiền trúng đấu giá là 346 tỷ đồng (trung bình 18 triệu đồng/1m2 đất)

- Trong 24 Dự án đã tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất năm 2006 có 18 Dự

án đã đầu t hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật, đang tổ chức thu đủ tiền theo kết quả đấu giá đợc Thành phố phê duyệt, và bàn giao đất cho ngời trúng giá để xây dựng nhà ở

và 6 dự án các quận, huyện đang khẩn trơng xây dựng hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật

để bàn giao đất cho ngời trúng giá và thu đủ số tiền (40%) theo kết quả đấu giá đợc phê duyệt

- Để tăng cờng công tác quản lý đất đai, chống lấn chiếm, năm 2006 trên địa bàn Thành phố đã tổ chức đấu giá tại các thửa đất nhỏ lẻ xen kẹt trong khu dân c thuộc các quận huyện : Long Biên, Hoàng Mai, Đông Anh, Gia Lâm, Từ Liêm với tổng diện tích 4,7ha đất thu 36,4 tỷ đồng Kết quả này đã đợc nhân dân khu vực

đồng tình bởi quy mô tổ chức đấu giá tơng đối phù hợp với nhu cầu của ngời dân, tận dụng đợc HTKT đã có trong khu dân c, toàn bộ kinh phí thu đợc Thành phố cho

phép các phờng, xã sử dụng 100% để đầu t hạ tầng kỹ thuật- xã hội của địa phơng theo quy định của Luật Ngân sách

- Sau khi hoàn trả kinh phí đầu t từ ngân sách ứng trớc, một phần kinh phí

ợc tập trung đầu t cho các công trình trọng điểm của Thành phố ( Cầu Thanh Trì, đ-ờng Kim Liên-Ô Chợ Dừa ), UBND Thành phố đã cho phép các quận huyện sử dụng một phần kinh phí thu đợc để đầu t các công trình công cộng của địa phơng

nh xoá bỏ phòng học cấp 4, xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu dân c, đờng giao thông, kênh mơng tới tiêu tạo điều kiện chuyển dịch cơ cấu kinh tế, cải thiện điều kiện hạ tầng và môi trờng của địa phơng, đáp ứng đợc một phần nhu cầu đầu t phát triển, góp phần thực hiện nhiệm vụ phát triển kinh tế-xã hội chung của Thành phố Các dự

án còn lại đang triển khai đã thực hiện đợc một phần khối lợng công việc tạo tiền đề chuyển tiếp thực hiện chỉ tiêu kế hoạch năm 2007

Kết quả thực hiện năm 2006 đã khẳng định chủ trơng phát huy nội lực từ đấu giá quyền sử dụng đất, tạo nguồn vốn bổ sung đầu t xây dựng hạ tầng và các công trình trọng điểm là đúng đắn, phù hợp với điều kiện thực tế của Thành phố Hà Nội

Số thu trúng đấu giá quyền sử dụng đất nộp ngân sách Nhà nớc đạt 63,9% so với dự toán năm 2006 ( 1.469 tỷ đồng/2.300 tỷ đồng) Số thu chuyển tiếp sang năm 2007 của các dự án tổ chức năm 2006 là 1.363,2 tỷ đồng, trong đó: 528,1 tỷ đồng phải thu của các dự án tổ chức đấu giá trong tháng 12/2006; 439,6 tỷ đồng là 40% số tiền phải nộp khi dự án đầu t xây dựng hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật để bàn giao cho ngời trúng đấu giá; 395,5 tỷ đồng thuộc diện phải thu ngay của các dự án đã đầu t xây dựng hoàn thiện HTKT

d/ Một số tồn tại và nguyên nhân:

UBND các quận, huyện và các chủ đầu t đã có nhiều cố gắng, các ngành đã phối hợp vào cuộc, tháo gỡ giải quyết các vớng mắc về thủ tục cho các dự án đấu giá thực hiện hoàn thành kế hoạch về nguồn thu năm 2006, tuy nhiên trong quá trình triển khai đã bộc lộ một số tồn tại cần đợc quan tâm chỉ đạo là:

* Công tác giải phóng mặt bằng, xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu đất, chuẩn bị các điều kiện cần thiết để tổ chức đấu giá ở một số dự án cha đáp ứng đợc tiến độ yêu cầu

* Một số dự án tổ chức đấu giá nằm ngoài khu vực phát triển đô thị, đã đầu t xây dựng xong hạ tầng kỹ thuật, chuẩn bị đủ các điều kiện để tổ chức đấu giá, đã nhiều lần thông báo mời tham gia đấu giá nhng không đủ số lợng ngời tham gia theo quy định

* Một số Dự án thuộc quỹ đất do các ngành tổ chức đấu giá, chủ đầu t đợc giao nhiệm vụ xây dựng hạ tầng kỹ thuật còn lúng túng triển khai các thủ tục đầu

t, lập hồ sơ mời thầu và tiến độ tổ chức đấu thầu xây dựng hạ tầng kỹ thuật chậm nh: Công ty Xây dựng Công nghiệp ( Khu NO3- đông nam Trần Duy Hng ); Công ty số 12 ( Khu đô thị Thạch Bàn ); Công ty Xây dựng số 3 ( Khu đô thị Sài

Đồng)

* Một số Dự án có mức đầu t lớn, các đơn vị trúng thầu thi công xây dựng hạ tầng kỹ thuật tự ứng vốn đầu t xây dựng gặp khó khăn về năng lực vốn thực hiện, nên tiến độ chậm nh: Dự án Láng nghề Bát Tràng ( Gia Lâm ), Dự án xã Ngũ Hiệp ( Thanh Trì )

* Tiến độ xây dựng công trình của các tổ chức, cá nhân trúng đấu giá nói chung là chậm ở hầu hết các dự án, ảnh hởng đến việc hoàn chỉnh đồng bộ công trình kiến trúc cảnh quan theo quy hoạch phát triển đô thị đã đợc phê duyệt

* Công tác quản lý xây dựng theo quy hoạch của UBND quận huyện và các

sở ngành còn nhiều hạn chế

- Nguyên nhân khách quan:

+ Thị trờng nhà đất ( đặc biệt ở khu vực ngoại thành ) còn trầm lắng, cha

có dấu hiệu sôi động trở lại; tại nhiều phiên tổ chức đấu giá, số lợng ngời tham gia không đủ theo quy định nên đã phải hoãn phiên đấu giá