Hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản làm tài sản bảo đảm tại công ty quản lý nợ và khai thác tài sản – ngân hàng TMCP bắc á

Mục tiêu nghiên cứu Luận văn đợc viết nằm vào 3 mục đích cơ bản: - Thứ nhất: Thiết lập cơ sở lý luận, hệ thống hoá quy trình và các phơngpháp chủ yếu xác định giá trị bất động sản - Thứ

Lời mở đầu

1 Lí do chọn đề tài nghiên cứu

Trong những năm gần đây hoạt động định giá tài sản đang phát triển vàtrở thành nhu cầu cần thiết của rất nhiều lĩnh vực nh: kinh doanh chứngkhoán, bất động sản, ngân hàng…trong đó mỗi một lĩnh vực lại có mục đích

định giá khác nhau và cách thức thực hiện cũng khác nhau

Sau một thời gian tìm hiểu, tôi thấy rằng thực trạng định giá Bất động sản

ở các ngân hàng thơng mại có rất nhiều vấn đề cần phải bàn đến Từ trớc đếnnay, tất cả các bất động sản bảo đảm ở ngân hàng đều do các cán bộ tín dụngphụ trách, mà những ngời này lại không đợc đào tạo một cách bài bản về địnhgiá bất động sản nên họ chỉ dựa vào kinh nghiệm của bản thân, do đó kết quả

định giá các bất động sản thế chấp thờng không chính xác, điều đó có thểkhông đảm bảo an toàn tín dụng, gây ảnh hởng không tốt đến hoạt động tíndụng của ngân hàng.Từ đó ảnh hởng đến toàn ngân hàng và có khi ảnh hởng

đến cả nền kinh tế vì ngân hàng đóng góp nhiều trong việc ổn định và kiểmsoát nền kinh tế

Công ty quản lý nợ và khai thác tài sản – Ngân hàng thơng mại cổ phầnbắc á (hay còn gọi là BacA AMC) là công ty con của NHTMCP Bắc á Với vaitrò là công ty độc lập, BacA AMC cung cấp dịch vụ thẩm định giá cho kháchhàng đi vay vốn tại NHTMCP Bắc á Nh vậy, sự có mặt của BacA AMC đãtách nghiệp vụ thẩm định giá ra khỏi nghiệp vụ tín dụng, tạo môi trờng lànhmạnh cho hoạt động thẩm định giá tài sản bảo đảm trong ngân hàng Để thểhiện vai trò nhà cung ứng dịch vụ thì yêu cầu đặt ra đối với công ty đó là: phảikhông ngừng hoàn thiện công tác thẩm định giá để vừa đáp ứng tốt cho nhucầu khách hàng vừa đảm bảo an toàn cho hệ thống Ngân hàng

Trớc thực trạng đó, với ý nghĩa muốn bảo đảm cho vay an toàn và hiệu

quả trong ngân hàng, tôi đã lựa chọn đề tài Hoàn thiện công tác thẩm định“ Hoàn thiện công tác thẩm định

giá bất động sản làm tài sản bảo đảm tại Công ty quản lý nợ và khai thác tài sản – Ngân hàng TMCP Bắc á”

2 ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài

Đề tài nghiên cứu sẽ góp phần vào việc hoàn chỉnh hệ thống lí luận tàichính vi mô, lý luận về tài chính trong quá trình chuyển đổi sang cơ chế kinh

tế thị trờng hiện nay ở nớc ta nói chung Về mặt thực tiễn, đề tài nghiên cứu làmột sự mở đờng để vận dụng thành công và đúng đắn lý luận về định giá bất

động sản vào việc ban hành chính sách của Nhà Nớc cũng nh giúp cho Ngânhàng thơng mại nâng cao hiệu quả hoạt động tín dụng, đảm bảo an toàn tíndụng trong ngân hàng cũng nh đảm bảo lợi ích của ngời đi vay.

3 Mục tiêu nghiên cứu

Luận văn đợc viết nằm vào 3 mục đích cơ bản:

- Thứ nhất: Thiết lập cơ sở lý luận, hệ thống hoá quy trình và các phơngpháp chủ yếu xác định giá trị bất động sản

- Thứ hai: Đánh giá thực trạng về sự ứng dụng lý thuyết vào thực tế định giábất động sản trong ngân hàng

- Thứ ba: Đa ra những giải pháp có tính khả thi cao để hoàn thiện công tác

định giá bất động sản trong điều kiện hiện nay

4 Đối tợng và phạm vi nghiên cứu

Luận văn nghiên cứu các yếu tố cấu thành giá trị bất động sản, cơ sở lýluận của việc xây dựng nên công tác định giá bất động sản, nghiên cứu về ph-

ơng pháp và quy trình xác định giá trị bất động sản trong hoạt động tín dụngcủa Ngân hàng Thơng mại cổ phần (TMCP), các Doanh nghiệp ngoài quốcdoanh (Bắc á Bank) Hà Nội Từ đó, đề xuất giải pháp giúp hoàn thiện và nângcao chất lợng công tác định giá tại Ngân hàng

5 Phơng pháp nghiên cứu

Luận văn sử dụng phơng pháp duy vật biện chứng và duy vật lịch sửlàm cơ sở phơng pháp luận để xem xét vấn đề, sử dụng phơng pháp thống kê,tổng hợp, đối chiếu, phân tích và so sánh nhằm làm sáng tỏ quan điểm củamình về toàn bộ vấn đề nghiên cứu đã đặt ra

Chơng 1 Cơ sở lý luận về thẩm định giá bất động sản làm tài

sản bảo đảm.

1.1- Lí luận cơ bản về bất động sản v giá trị bất động sản à giá trị bất động sản.

1.1.1 Bất động sản

1.1.1.1 Khái niệm bất động sản

Cho đến nay hầu hết các nớc trên thế giới đều phân loại tài sản theo luật

cổ La Mã ở Việt Nam, trớc khi ban hành Bộ Luật Dân sự (năm 1995), trong

hệ thống pháp luật cũng nh trong quản lý và hoạt động kinh tế, chúng ta rất ít

sử dụng thuật ngữ bất động sản và động sản, chủ yếu sử dụng thuật ngữ tài sản

cố định và tài sản lu động Theo thông lệ và tập quán quốc tế, cũng nh trên cơ

sở thuộc tính tự nhiên của các tài sản và các tài sản có thể di dời đợc hay không, Bộ Luật Dân sự nớc Cộng hòa Xã hội chủ nghĩa Việt Nam ban hành năm 2005 đã phân chia tài sản thành bất động sản và động sản Điệu 174 Bộ Luật Dân sự đã xác định khái niệm bất động sản (BĐS) nh sau:

“ Hoàn thiện công tác thẩm địnhBất động sản là các tài sản không di dời đợc bao gồm:

a) Đất đai

b) Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó

c) Các tài sản khác gắn liền với đất đai

d) Các tài sản khác do pháp luật qui định.”

vị trí, địa điểm Đặc điểm này có ảnh hởng lớn đến thị trờng BĐS, đến hoạt

động kinh doanh BĐS Vấn đề vị trí có ý nghĩa quan trọng đối với giá trị BĐS

Vị trí của hàng hóa BĐS, bao gồm các yếu tố nh: địa điểm cụ thể, tình hình

phát triển kinh tế, văn hóa – xã hội và môi trờng cảnh quan cũng nh kết cấu hạ tầng khu vực có địa điểm của hàng hóa BĐS.

- Tính bền vững: Đặc điểm này là do đất đai là tài sản do thiên nhiên bantặng, một loại tài nguyên đợc xem nh không thể bị hủy hoại (trừ trờng hợp đặcbiệt) Đồng thời, các công trình các công trình kiến trúc và vật kiến trúc có thểtồn tại hàng trăm năm Tuy nhiên, cần phân biệt “ Hoàn thiện công tác thẩm địnhtuổi thọ kinh tế” và “ Hoàn thiện công tác thẩm địnhtuổi thọvật lý” của bất động sản Tuổi thọ kinh tế chấm dứt khi trong điều kiện thị tr-ờng mà chi phí sử dụng BĐS ngang bằng với lợi ích thu đợc từ BĐS đó Tuổi thọ vật lý nói chung dài hơn nhiều tuổi thọ kinh tế, nó chấm dứt khi các kết cấu chịu lực chủ yếu bị lão hóa và h hang, không thể tiếp tục an toàn cho việc

sử dụng, trong trờng hợp đó nếu xét thấy tiến hành cải tạo, nâng cấp công trình thu đợc lợi ích lớn hơn là phá đi xây dựng mới thì có thể kéo dài tuổi thọ vật lý để “ Hoàn thiện công tác thẩm địnhchứa” đợc mấy lần tuổi thọ kinh tế

- Tính khác biệt: Không có hai BĐS hoàn toàn giống nhau, lý do là có sựkhác biệt nhau về vị trí của BĐS; khác nhau về kết cấu kiến trúc; khác nhau vềquyền đối với BĐS; khác nhau về hớng; khác nhau về quang cảnh và các vật ngoại cảnh… Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai mảnh đất cạnh nhau đều

có những yếu tố không giống nhau Trên thị trờng BĐS cũng khó tồn tại hai công trình hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí đất đai, không gian không giống nhau, kể cả hai công trình ở cạnh nhau và cùng có một thiết kế Ngoài

ra, chính các nhà đầu t, kiến trúc s… đều quan tâm đến tính dị biệt hoặc để tạo

sự hấp dẫn đối với khách hàng Chính vì vậy, trên thị trờng bất động sản, vị trí

và giá trị của mỗi BĐS không hoàn toàn giống nhau

- Tính khan hiếm: Sự khan hiếm về BĐS chủ yếu xuất phát từ diện tích

đất

đai tự nhiên là có giới hạn và BĐS có tính khác biệt, cố định về vị trí…,

- Tính có giá trị lớn: thờng giá trị của BĐS rất cao, điều này xuất phát từgiá trị của đất đai, cũng nh chi phí xây dựng các công trình trên đất là rất lớn

- Tính ảnh hởng lẫn nhau: BĐS chịu ảnh hởng rất lớn, cả về mặt vật lý vàkinh tế Giá trị của một BĐS có thể bị tác động của BĐS khác Đặc biệt, trong trờng hợp Nhà nớc đầu t xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng kĩ thuật và hạ tầng xã hội sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cao giá trị của đất đai và các công trình xây dựng trong khu vực đó Trong thực tế, việc xây dựng công trình này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của công trình khác là hiện tợng phổ biến

1.1.1.3 Phân loại BĐS

Theo quan niệm nh trên về BĐS, hàng hóa BĐS bao gồm hai chủng loại chủ yếu là đất đai và vật kiến trúc đã xây dựng xong

Đất đai bao gồm các loại sau:

- Đất nông nghiệp; - Đất đô thị;

- Đất lâm nghiệp; - Đất cha sử dụng…

- Công trình đặc biệt: quốc phòng, an ninh, …

Trong quá trình quản lý, căn cứ vào khả năng tham gia thị trờng của từng loại để đảm bảo cho việc xây dựng chính sách phát triển và quản lý thị tr-ờng BĐS phù hợp với tình hình thực tế, BĐS đợc phân thành 3 nhóm: BĐS có

đầu t xây dựng, BĐS không có đầu t xây dựng và BĐS đặc biệt

Nhóm 1: bao gồm nhà ở, nhà xởng, công trình thơng mại – dịch vụ, BĐS hạ tầng, trụ sở làm việc, …Trong đó, nhóm BĐS nhà đất là cơ bản, chiếm

tỷ trọng cao, tính chất phức tạp rất cao và chịu ảnh hởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan, có tác động lớn tới quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nớc cũng nh phát triển đô thị bền vững nhng quan trọng hơn là nó chiếm tuyệt đại đa số các giao dịch trên thị trờng BĐS ở nớc ta cũng nh thế giới

Nhóm 2: chủ yếu là đất nông nghiệp (dới dạng t liệu sản xuất) bao gồm

đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất hiếm,

đất cha sử dụng,…

Nhóm 3: là những BĐS nh công trình bảo tàng, di sản văn hóa vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang,… Đặc biệt của nhóm này là khả năng tham gia thị trờng là rất thấp

1.1.1.4 Quyền của chủ thể đối với BĐS

Giá trị của BĐS phụ thuộc trớc hết vào quyền của chủ thể đối với BĐS

-đây là yếu tố mang tính chất pháp lí

Đối với đất đai: về mặt lý thuyết có ba hình thức chiếm giử đất đai là sởhữu vĩnh viễn, thuê theo hợp đồng, quyền sử dụng đất Trong điều kiện cụ thể

của Việt Nam, Hiến pháp nớc Cộng hòa XHCN Việt Nam năm 1992 qui định

đất đai là thuộc sở hữu toàn dân, pháp luật không công nhận quyền sở hữu t nhân mà chỉ công nhận quyền sử dụng đất

Đối với công trình: có hai hình thức là sở hữu vĩnh viễn và thuê theo hợp đồng

đổi, giá trị công bằng, giá trị trong sử dụng, … làm cơ sở cho các giao dịch

kinh tế, cũng nh giải quyết các tranh chấp quốc tế có thể xảy ra Trong đó, giá trị tài sản là biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ

thể nào đó tại một thời điểm nhất định

Việc sử dụng khái niệm giá trị và khẳng định các đặc tính tơng ứng của

nó là sự nghiên cứu có tính học thuật trong khoa học của ngành thẩm định giá

Sự nghiên cứu này có ý nghĩa quan trọng cho phép nhận rõ các đối tợng cũng

nh phân biệt các yếu tố tác động đến giá trị tài sản Có hai cơ sở giá trị trong

định giá tài sản nói chung cũng nh BĐS nói riêng là: Giá trị thị trờng (GTTT)

và giá trị phi thị trờng (GTPTT)

- Giá trị thị trờng là số tiền trao đổi ớc tính về tài sản vào thời điểm thẩm

định giá, giữa một bêm là ngời bán, sẵn sàng bán với một bên là ngời mua, sẵn sàng mua, sau một quá trình tiếp thị công khai, mà tại đó các bên hành

động một cách khách quan, hiểu biết và không bị ép buộc.

GTTT là mức giá đợc thị trờng thừa nhận Đôi khi đợc gọi là giá trịcông bằng, là một tiêu chuẩn cơ bản của giá trị, phản ánh tính hiệu quả về mặtkinh tế – theo cơ chế giá cả thị trờng: hàng hoá sẽ đợc chuyển đến ngời cóthể trả nhiều tiền nhất, hàng hoá sẽ đợc sản xuất bởi ngời có chi phí thấp nhất

GTTT là căn cứ chủ yếu của hoạt động thẩm định giá đối với hầu hếtcác loại tài sản Cơ sở của việc xây dựng khái niệm GTTT, hay cơ sở của việc

ớc tính GTTT đối với một tài sản nào đó, đợc dựa trên một thực tế là nó có khảnăng trao đổi, mua bán một cách phổ biến trên thị trờng Đợc thực tiễn kiểmchứng một cách khách quan Tuy nhiên, trên thực tế, có nhiều loại tài sản cần

đợc thẩm định giá nhng chúng lại rất ít khi đợc mua bán, thậm chí không cóthị trờng đối với chúng Ví dụ, nh: công viên, nhà ga, nhà thờ, bệnh viện, tr-ờng học…Để đánh giá giá trị đối với những loại tài sản này, ngời ta dựa vàonhững yếu tố phi thị trờng chi phối đến giá trị tài sản Giá trị đợc ớc tính nhvậy gọi là giá trị phi thị trờng:

- Giá trị phi thị trờng là số tiền ớc tính của một tài sản dựa trên việc đánh giá yếu tố chủ quan của giá trị nhiều hơn là dựa vào khả năng có thể mua bán tài sản trên thị trờng.

Trên thực tế chúng ta thấy rằng có rất nhiều khái niệm giá trị khácnhau Nhng đặc điểm chung và phổ biến của hầu hết các khái niệm này là ởchỗ chúng đều thuộc vào dạng khái niệm giá trị phi thị trờng

Cơ sở của việc xây dựng khái niệm giá trị phi thị trờng cũng xuất pháttrực tiếp từ khái niệm giá trị tài sản Tuy nhiên, những lợi ích mà tài sản manglại đợc các chủ thể đánh giá rất khác nhau Nó tuỳ thuộc vào công dụng haytính hữu ích của tài sản đối với mỗi ngời, tuỳ thuộc vào bối cảnh sử dụng vàgiao dịch cụ thể của từng tài sản Đó là cơ sở của việc ớc tính giá trị tài sản đốivới mỗi ngời, là lí do dẫn đến sự phong phú của các khái niệm giá trị Từ

những phân tích trên, chúng ta rút ra khái niệm về giá trị bất động sản: “ Hoàn thiện công tác thẩm định Giá trị bất động sản là biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà bất động sản mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định ”

1.1.2.2 Các yếu tố ảnh hởng đến giá trị BĐS

Định giá tài sản thực ra là công việc ớc tính Kết quả định giá thờng làmột ý kiến có tính chất t vấn cho đến khi giao dịch diễn ra, kết quả đó khôngphải là một thực tế đợc chứng minh Để nâng cao độ tin tởng đối với kết quả

định giá, khi ớc tính giá trị tài sản, nhất thiết phải xem xét và phân tích mộtcách kỹ lỡng các yếu tố ảnh hởng đến giá trị của chúng

Các tài sản khác nhau sẽ có sự khác nhau về yếu tố và mức độ tác động

đến giá trị tài sản Song nhìn chung, dựa vào ý nghĩa và đặc tính của giá trị, cóthể phân biệt thành 2 loại yếu tố: yếu tố chủ quan và yếu tố khách quan

a) Thuộc về yếu tố chủ quan có mục đích của việc định giá.

Mục đích của định giá bất động sản phản ánh nhu cầu sử dụng bất độngsản cho một công việc nhất định Nó phản ánh những đòi hỏi về mặt lợi ích

mà bất động sản cần phải tạo ra cho chủ thể trong mỗi công việc hay giao dịch

đã đợc xác định Chính vì vậy, mục đích định giá đợc coi là một yếu tố quantrọng, mang tính chủ quan và ảnh hởng có tính quyết định tới việc xây dựngcác tiêu chuẩn về giá trị đối với bất động sản đợc thẩm định

Trong nền kinh tế thị trờng, mục đích của định giá bất động sản thờng là:

- Xác định giá trị bất động sản để chuyển giao quyền sở hữu

+ Để giúp cho ngời bán xác định giá bán có thể chấp nhận đợc

+ Để giúp cho ngời mua quyết định giá mua

+ Để thiết lập cơ sở cho sự trao đổi của bất động sản này với bất động sảnkhác

- Xác định giá trị bất động sản cho các mục đích tài chính và tín dụng + Để sử dụng bất động sản cho việc cầm cố hay thế chấp

+ Để xác định giá trị cho các hợp đồng bảo hiểm tài sản

- Xác định giá trị bất động sản để xác định số tiền cho thuê hợp đồng Để giúp cho việc đặt ra mức tiền thuê và xây dựng các điều khoản chothuê

- Xác định giá trị bất động sản để phát triển bất động sản và đầu t

+ Để so sánh với cơ hội đầu t vào bất động sản khác

+ Để thực hiện quyết định khả năng thực hiện đầu t

- Xác định giá trị tài sản trong doanh nghiệp

+ Để lập báo cáo tài chính hàng năm, xác định giá trị thị trờng của vốn

đầu t

+ Để xác định giá trị doanh nghiệp

+ Để mua bán, hợp nhất, thanh lý các tài sản của công ty

+ Để có phơng án xử lý tài sản khi cải cách DNNN

- Xác định giá trị bất động sản nhằm đáp ứng các yêu cầu có tính pháp lý + Để tìm ra giá trị tính thuế hàng năm đối với bất động sản

+ Để xác định giá trị bồi thờng khi Nhà nớc thu hồi bất động sản

+ Để tính thuế khi một bất động sản đợc bán hoặc để thừa kế

+ Để toà án ra quyết định phân chia bất động sản khi xét xử các vụ án

+ Để xác định giá sàn phục vụ cho việc đấu thầu, đấu giá các tài sảncông.

+ Để xác định giá sàn phục vụ phát mãi các bất động sản bị tịch thu,xung công quỹ

b) Các yếu tố khách quan ảnh hởng đến giá trị bất động sản.

Định giá tài sản là tổ hợp của nghệ thuật và khoa học: tính nghệ thuậtthể

hiện ở sự nhạy cảm của thẩm định viên đối với các động thái thị trờng tác

động đến sự thay đổi giá trị tài sản cần thẩm định, còn tính khoa học thể hiện

ở kiến thức chuyên môn nghề nghiệp vững vàng của họ

Tổ hợp của nghệ thuật và khoa học trong định giá tài sản biểu hiện ởchỗ:

Nhà định giá phải làm việc trong điều kiện thị trờng đôi khi không cung cấp

đủ các tài liệu cần thiết để ớc tính theo giá trị thị trờng Hoặc phải tiến hành

định giá khi thị trờng đang có sự thay đổi hoặc suy thoái Trong những trờnghợp nh vậy, họ phải dựa nhiều khả năng cá nhân- đó là sự nhạy cảm nghềnghiệp- là yếu tố chủ quan- chịu sự chi phối của yếu tố cảm tính để ớc tính giátrị tài sản Rất có thể xảy ra tình huống: 2 nhà định giá có tay nghề- trình độchuyên môn và lơng tâm nghề nghiệp nh nhau, định giá cùng một tài sản sẽ đa

ra các kết luận khác nhau

Ngay cả đối với các nhà định giá chuyên nghiệp có kiến thức thị trờngvững vàng và có phơng pháp định giá hệ thống, thì vẫn không hẳn có thể ớc l-ợng giá trị tài sản một cách chính xác, bởi nó còn chịu ảnh hởng của các yếu

tố có tính khách quan hay tâm lý khác, đó có thể là những yếu tố thờng xuyênthay đổi

Do vậy, muốn kết quả định giá thực sự trở thành lời t vấn hữu ích và cóhiệu quả cho khách hàng thì bên cạnh việc xác định mục đích định giá, thẩm

định viên trớc hết phải nhận dạng một cách cụ thể và rõ ràng từng yếu tố riêngbiệt ảnh hởng đến giá trị tài sản- nhà định giá phải hiểu đợc thị trờng đánh giátài sản đó nh thế nào Quy mô khảo sát thị trờng tài sản không chỉ giới hạntrong các điều kiện tĩnh, hiện tại, mà phải phân tích xu hớng thay đổi của từngyếu tố về: chiều hớng, tốc độ, thời hạn, mặt mạnh và hạn chế của các xu hớngnày đến giá trị tài sản

Theo tính chất ảnh hởng đến giá trị tài sản có thể phân biệt các yếu tố

nh sau:

* Các yếu tố mang tính vật chất.

Là những yếu tố thể hiện các thuộc tính hữu dụng tự nhiên, vốn có màbất động sản có thể mang lại cho ngời sử dụng, nh: đối với đất đai, nhà cửa là

vị trí , diện tích, kích thớc, khả năng sửa chữa, cải tạo…

Thông thờng thuộc tính hữu dụng hay công dụng của tài sản càng caothì giá trị tài sản càng lớn Tuy nhiên, do yếu tố chủ quan của giá trị, tài sản đ-

ợc đánh giá cao hay không còn phụ thuộc vào khả năng của mỗi ngời trongviệc khai thác những công dụng hay thuộc tính hữu ích vốn có của tài sản Dovậy bên cạnh việc dựa vào công dụng của tài sản, nhà thẩm định cần phải xemxét đến mục tiêu của khách hàng để tiến hành t vấn và lựa chọn loại giá trị cầnthẩm định cho phù hợp Bên cạnh việc lựa chọn các yếu tố chính phản ánh giátrị tài sản, thẩm định viên cần phải tính đến quan điểm về giá trị của kháchhàng

Để xác định giá trị tài sản một cách đúng đắn đòi hỏi thẩm định viênphải nắm đợc những quy định có tính pháp lí về quyền của các chủ thể đối vớitừng giao dịch cụ thể có liên quan đến tài sản cần thẩm định Để có đợc nhữngthông tin chính xác và tin cậy về tình trạng pháp lí của tài sản, thẩm định viêncần phải dựa vào các văn bản pháp lí hiện hành, xem xét một cách cụ thể cácloại giấy tờ làm bằng chứng kèm theo tài sản và dựa vào các tài liệu do các cơquan kiểm toán có uy tín cung cấp

* Các yếu tố mang tính kinh tế.

Đó là cung và cầu Hai yếu tố này tạo ra đặc tính khách quan của giátrị Hay còn gọi là tính kinh tế của giá trị tài sản Giả thiết rằng tại một thời

điểm, các yếu tố khác là cố định, tài sản đợc mua bán trên thị trờng Khi đó,giá trị tài sản phụ thuộc vào quan hệ giữa cung và cầu, phụ thuộc vào độ cogiãn hay còn gọi là độ nhạy cảm của cung và cầu trên thị trờng Trên thực tế,tài sản đợc đánh giá cao khi cung trở nên khan hiếm, nhu cầu và sức mua ngàycàng cao, và ngợc lại, tài sản sẽ đợc đánh giá thấp khi cung trở nên phong phú,nhu cầu và sức mua ngày càng sụt giảm

Do vậy, đánh giá các yếu tố tác động đến cung và cầu là căn cứ quantrọng giúp thẩm định viên xác định giá cả giao dịch có thể dựa vào thị trờnghay cần dựa vào giá trị phi thị trờng và có cơ sở dự báo và ớc lợng một cáchsát thực hơn GTTT của tài sản cần thẩm định

Để có cơ sở đánh giá và ớc lợng giá trị tài sản một cách hợp lí, thẩm

định giá nhất thiết phải tiến hành thu nhập, lu trữ các thông tin có liên quan

đến giao dịch mua bán tài sản, hình thành nên các ngân hàng dữ liệu để phục

vụ cho chuyên ngành thẩm định giá Ngoài ra, các thẩm định viên cần đợctrang bị các kiến thức về kỹ thuật xử lý, phân tích và dự báo về sự biến độngcủa giá cả thị trờng, nhằm giúp cho thẩm định viên có thể làm tốt vai trò t vấn,

đồng thời giảm thiểu rủi ro đối với việc hành nghề thẩm định giá

* Các yếu tố khác.

Những yếu tố đã nêu là những yếu tố thể hiện một cách trực quan và rõràng ảnh hởng đến giá trị tài sản Tuy nhiên, còn có những yếu tố khác, chẳnghạn nh tập quán dân c hay tâm lí tiêu dùng cũng ảnh hởng một cách đáng kểtới giá trị tài sản Ví dụ: tâm lí không muốn ở nhà chung c, tâm lí muốn ở tầngthấp, tâm lí ngũ đại đồng đờng, tâm lí xem thuật phong thuỷ, xem tuổi để mua

đất hay chọn hớng nhà, làm nhà… Một mảnh đất có thể đắt với ngời này nhnghoàn toàn có thể dễ chấp nhận với ngời khác Đòi hỏi thẩm định viên, phải có

sự am hiểu về tập quán dân c cũng nh có sự phân tích về yếu tố tâm lí trongmột không gian văn hoá nhằm xác minh giá cả của giao dịch chứng cớ có thể

đợc coi là GTTT hay giá trị phi thị trờng Do sự ảnh hởng của yếu tố này đếntính chính xác của giá trị tài sản, đồng thời nhằm giảm thiểu rủi ro cho nghềthẩm định giá, các nớc thờng không cho phép các công ty cũng nh các thẩm

định viên nớc ngoài hoạt động một cách độc lập trên lãnh thổ quốc gia màkhông có sự liên doanh với một tổ chức nào ở trong nớc

1.2- Những vấn đề chung về t i sản bảo đảm v bất động sản l m t i à giá trị bất động sản à giá trị bất động sản à giá trị bất động sản à giá trị bất động sản sản bảo đảm.

1.2.1 Khái niệm t i sản bảo đảm à giá trị bất động sản.

T i àm tài s sản bảo đảm l t i sàm tài s àm tài s ản m bên bàm tài s ảo đảm dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận bảo đảm

Tài sản bảo đảm có những đặc trng sau: giá trị của TSBĐ phải lớn hơn nghĩa vụ đợc bảo đảm, phải có sẵn thị trờng tiêu thụ, phải có đủ cơ sở pháp lý

Các loại tài sản bảo đảm:

- Tài sản cầm cố: là tài sản mà khách hàng vay chuyển quyền kiểm soátsang cho ngân hàng trong thời gian thực hiện cam kết (thờng là thời gian nhậntài trợ) TS cầm cố thuộc ngân hàng quản lý và cất giữ, không làm ảnh hởng

đến quá trình sản xuất kinh doanh hay sinh sống của khách hàng vay

- Tài sản thế chấp: là tài sản đợc ngời đi vay dùng để bảo đảm cho khoản vay của mình tại ngân hàng bằng cách trao cho ngân hàng giấy tờ sở hữu (hoặc sử dụng) các tài sản đó trong thời gian cam kết và xác nhận cho ngân hàng quyền phát mại tài sản khi khách hàng không trả đợc nợ

- Tài sản hình thành từ vốn vay: là tài sản của khách hàng vay mà giá trịtài sản đợc tạo nên bởi một phần hoặc toàn bộ khoản vay của khách hàng Đây

là biện pháp cuối cùng để ngân hàng có thể hạn chế việc ngời vay bán tài sản

đợc hình thành từ vốn vay

- Tài sản bảo lãnh của bên thứ ba: là việc bên bảo lãnh cam kết với ngânhàng về việc sử dụng tài sản thuộc quyền sở hữu, giá trị quyền sử dụng đất củamình, đối với doanh nghiệp Nhà nớc là tài sản thuộc quyền quản lý, sử dụng

để thực hiện nghĩa vụ trả thay cho khách hàng vay nếu đến hạn trả nợ mà khách hàng vay không thực hiện đúng nghĩa vụ trả nợ Khi khách hàng vay vốn không có TS cầm cố hay thế chấp thì ngân hàng sẽ yêu cầu có sự bảo lãnhcủa bên thứ ba dựa trên uy tín hoặc bằng chính tài sản của bên thứ ba

1.2.2 Vai trò của t i sản bảo đảm với họat động cho vay trong nền kinh à giá trị bất động sản tế.

- Giảm bớt tổn thất cho ngân h ng khi khách h ng vì màm tài s àm tài s ột lý do n o đó khôngàm tài sthực hiện thanh toán đợc nợ cho ngân h ng Giúp ngân h ng có nguàm tài s àm tài s ồn thu nợ thứ 2

- Gắn trách nhiệm vật chất của ngời vay trong quá trình sử dụng vốn L m àm tài s

động lực thúc đẩy khách h ng thực hiện nghĩa trả nợ Nếu không trả đàm tài s ợc nợ sẽmất t i sản v tốn kém chi phí nhiều hơàm tài s àm tài s n

- Bổ sung điều kiện để khách hàng đợc vay vốn mở rộng quy mô sản xuất thúc

đẩy nền kinh tế phát triển ổn định

- Góp phần quan trọng cho sự hoạt động ổn định của các ngân hàng , hạn chế khủng hoảng kinh tế

1.2.3 Điều kiện của bất động sản làm tài sản bảo đảm.

Trong thời gian bảo đảm bên ngân hàng đồng ý cho bên vay đợc tiếptục sử dụng bất thờng tài sản và phải chịu sự kiểm tra giám sát của bên ngânhàng

BĐS phải đảm bảo đủ những tiêu chuẩn đợc quy định trong văn bảnpháp luật của Nhà nớc ban hành nh những quy định riêng của từng ngân hàng:

- BĐS bảo đảm cho ngân hàng phải có giấy chứng nhận quyền sở hữuhoặc thuộc quyền sử dụng hợp pháp của bên vay Đối với đất đai khách hàngphải có đầy đủ giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc quyền sử dụng

đất theo đúng quy định về đất đai

- Không có bất cứ tranh chấp nào về quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng,quản lý của khách hàng vay, bên bảo lãnh tại thời điểm ký kết hợp đồng đảmbảo để các cơ quan có thẩm quyền xem xét và xử lý tại thời điểm vay

- BĐS khi thế chấp cho ngân hàng, bên vay cha bán, trao đổi, cho thuê,thế chấp dới bất kỳ hình thức nào hoặc cha kê khai làm vốn của bất kỳ doanhnghiệp nào

- Trong thời gian bảo đảm cho bên ngân hàng, bên vay không bán, trao

đổi, cho thuê, thế chấp tài sản dới bất kỳ hình thức nào hoặc cha kê khai làmvốn của bất kỳ doanh nghiệp nào

- Trong thời gian bảo đảm cho bên ngân hàng, bên vay không bán, trao

đổi, cho thuê, thế chấp tài sản dới bất kỳ hình thức nào Nếu chẳng may xảy rarủi ro thì mọi thiệt hại bên vay chịu và tìm mọi biện pháp để hoàn trả cả gốc

và lãi cho ngân hàng

- Đối với BĐS mà pháp luật quy định phải mua bảo hiểm thì kháchhàng vay, bên bảo lãnh phải mua bảo hiểm tài sản trong thời hạn bảo đảm tiềnvay

- Mọi công trình do bên vay xây dựng, sử chữa gắn liền với đất đã mang

đI bảo đảm đều thuộc tài sản bảo đảm theo hợp đồng vay

- Nếu nhà ở và quyền sử dụng đất ở nói trên nằm trong diện quy hoạch của thành phố phải giải phóng mặt bằng thì toàn bộ số tiền( tài sản khác) đợc

đền bù đều do ngân hàng quản lý để đảm bảo thu hồi nợ

1.3 Lý luận cơ bản về định giá BĐS l m t i sản bảo đảm à giá trị bất động sản à giá trị bất động sản.

1.3.1 Sự cần thiết khách quan phải định giá BĐS l m t i sản bảo đảm à giá trị bất động sản à giá trị bất động sản.

- Đối với cá nhân: Trong nền kinh tế thị trờng, giá cả hàng hóa nóichung và bất động sản nói riêng đợc hình thành và vận động dới sự chi phối của các qui luật khách quan, chịu sự tác động của nhiều nhân tố Cá nhân ngờimua hoặc bán bất động sản không phải lúc nào cũng có đầy đủ thông tin và

am hiểu về tính năng, cấu trúc của BĐS vì thế không đánh giá đúng giá trị thị trờng của BĐS Với sự giúp đỡ, t vấn của các nhà thẩm định giá với vai trò là trung gian để đảm bảo tính minh bạch và công bằng cho thị trờng BĐS, các cá nhân sẽ không bị thiệt thòi trong các giao dịch

- Đối với Nhà nớc: Với t cách là chủ sở hữu của một khối lợng rất lớncác loại BĐS, sẽ bị ảnh hởng rất lớn (bị thất thoát tài sản, thiệt hại về lợi íchkinh tế, gây tổn hại cho ngời khác) nếu định giá không đúng các loại BĐS màNhà nớc sở hữu Việc định giá BĐS phản ánh đúng giá trị thị trờng sẽ có tácdụng lớn trong việc đảm bảo nguồn thu cho Nhà nớc, đảm bảo tính công bằngxã hội Đồng thời, định giá đúng BĐS, đặc biệt là đất đai sẽ tạo động lực choviệc phân bổ đất đai – nh là một nguồn lực xã hội – một cách hợp lý và hiệuquả

1.3.2 Khái niệm định giá v thẩm định giá BĐS à giá trị bất động sản.

“ Hoàn thiện công tác thẩm địnhĐịnh giá” với “ Hoàn thiện công tác thẩm địnhThẩm định giá” có sự khác nhau trong cách dùng từ, mặc

dù vậy đều là công việc ớc tính giá trị “ Hoàn thiện công tác thẩm địnhThẩm định giá” đôi khi gọi là định giálại Thẩm định giá là một dịch vụ chuyên nghiệp cần thiết đối với sự vận hành của nền kinh tế thị trờng; là một dạng đặc biệt của xác định giá do các nhà chuyên môn đợc đào tạo, có kiến thức, có kinh nghiệm và có tính trung thực cao trong nghề nghiệp thực hiện

Để phản ánh nét đặc trng này, nhiều học giả trên thế giới đã đa ra kháiniệm thẩm định giá Điều 4 Pháp lệnh giá Việt Nam ngày 08/05/2002 đa ra

định nghĩa: “ Hoàn thiện công tác thẩm địnhThẩm định giá là việc đánh giá hay đánh giá lại giá trị của tài sảnphù hợp với thị trờng tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc thông lệ Quốc tế”

Khái quát hóa các quan điểm có thể định nghĩa:

“ Hoàn thiện công tác thẩm địnhThẩm định giá là việc ớc tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định”

1.3.3 Nguyên tắc thẩm định giá trong nền kinh tế thị trường.

1.3.3.1 Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất (SDTNVHQN )

- Nội dung : mỗi tài sản có thể sử dụng vào nhiều mục đích và đa lại các lợi

ích khác nhau, nhng giá trị của chúng đợc xác định hay thừa nhận trong điềukiện nó đợc SDTNVHQN

- Ví dụ : một mảnh đất có thể sử dụng để trồng cây cảnh, cho thuê hoặc xây

khách sạn đem lại các khoản thu nhập lần lợt là 50; 70; 80 triệu đồng/năm.Cách SDTNVHQN đối với mảnh đất này là xây khách sạn vì nó đem lại thunhập cao nhất trong các cơ hội sử dụng

- Cơ sở đề ra nguyên tắc: con ngời luôn sử dụng tài sản trên nguyên tắc khai

thác một cách tối đa lợi ích mà tài sản có thể mang lại, nhằm bù đắp chi phí

bỏ ra.Cơ sở để ngời ta đánh giá, ra quyết định đầu t là dựa trên lợi ích cao nhất

mà tài sản có thể mang lại Vì vậy, giá trị của một tài sản đợc thừa nhận trong

điều kiện nó đợc SDTNHQN

- Tuân thủ nguyên tắc: trong hoạt động định giá đòi hỏi thẩm định viên phải

chỉ đợc ra chi phí cơ hội của tài sản Phân biệt đợc các giả định tình huống sửdụng phi thực tế, sử dụng sai pháp luật và không khả thi về mặt tài chính

Trong thực tế, trong nhiều trờng hợp, việc xác định cơ hội SDTNHQNcũng không đơn giản Việc SDTNHQN còn tuỳ thuộc vào ý nghĩa chủ quancủa giá trị và chi phí cơ hội của từng nhà đầu t

1.3.3.2 Nguyên tắc thay thế

- Nội dung: giới hạn cao nhất về giá trị của một tài sản không vợt quá chi phí

để có một tài sản tơng đơng

- Ví dụ: nhà đầu t đang cân nhắc giữa việc bỏ ra 100.000 USD để mua BĐS

hay mua chứng khoán trên thị trờng, thì tính chất để thay thế hay so sánh giữahai cơ hội hay hai tài sản này là: tốc độ tăng vốn, tiền cho thuê, lãi, múc độ rủi

ro và khả năng thanh khoản của chúng

- Cơ sở đề ra nguyên tắc: một ngời mua thận trọng sẽ không bỏ ra một số

tiền nào đó, nếu anh ta tốn ít tiền hơn nhng vẫn có thể có một tài sản tơng tự

nh vậy để thay thế Tài sản tơng tự để thay thế có thể có bằng cách mua trênthị trờng hoặc bằng cách bỏ tiền để xây dựng mới

- Tuân thủ nguyên tắc:

“ Hoàn thiện công tác thẩm định Thay thế” là một nguyên tắc cơ bản và quan trọng trong lí thuyết thẩm

định giá Nó là cơ sở lí luận cơ bản để hình thành phơng pháp so sánh trực, đòihỏi thẩm định viên phải nắm đợc các thông tin về giá cả hay chi phí sản xuấtcủa các tài sản tơng tự, gần với thời điểm thẩm định giá, làm cơ sở để so sánh

và xác định giới hạn cao nhất về giá trị của các tài sản cần định giá

Tuy nhiên, trên thực tế, trong nhiều trờng hợp rất khó tìm đợc 2 BĐS

t-ơng tự hoặc giống nhau để có thể so sánh về giá bán hay chi phí sản xuất Dovậy, đòi hỏi thẩm định viên nhất thiết phải đợc trang bị các kỹ năng và cách

điều chỉnh sự khác biệt giữa các loại tài sản

Nguyên tắc thay thế không chỉ đợc vận dụng khi thẩm định giá trị BĐS

mà còn đợc sử dụng trong hoạt động t vấn về các cơ hội đầu t

1.3.3.3 Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích tơng lai

- Nội dung: giá trị của một tài sản đợc quyết định bởi những lợi ích tơng lai

mà tài sản mang lại cho nhà đâù t tại thời điểm nhất định

- Ví dụ: mua một ngôi nhà để ở và một ngôi nhà để cho thuê Đối với ngôi

nhà để ở, thì mức độ quan trọng có sự khác nhau rất lớn giữa các cá nhân, lợiích tơng lai của việc sở hữu ngôi nhà này để ở là yếu tố rất định tính, tức là rấtkhó so sánh về mặt chủ quan của giá trị Song có thể dựa vào giá trị thờng đợc

ớc tính, tức là dựa trên nguyên tắc thay thế Còn đối với nhà cho thuê thì hoàntoàn có thề dựa vào thu nhập bằng tiền trong tơng lai để định lợng về giá trị

- Cơ sở của nguyên tắc: xuất phát trực tiếp từ định nghĩa về giá trị tài sản.

Hơn nữa, thẩm định giá về thực chất cũng là công việc dự kiến các khoản lợiích mà tài sản có thể mang lại trong tơng lai

- Tuân thủ nguyên tắc : thẩm định viên phải dự kiến đợc những lợi ích và

nhất thiết phải dựa vào các khoản lợi ích đó để ớc tính giá trị tài sản Theonguyên tắc này có thể áp dụng để đánh giá tất cả các loại tài sản Tuy nhiên

nó có ý nghĩa thực tiễn hơn đối với các tài sản mang lại thu nhập bằng tiền.Song nhìn chung, tuân thủ nguyên tắc này, cả ngời bán và ngời mua; ngời sởhữu và ngời đi thuê … đều phải dự báo về các điều kiện của thị trờng tơng lai.Vai trò của thẩm định viên chủ yếu là ở chỗ thu thập những chứng cớ thị trờnggần nhất về các mức giá bán, giá cho thuê và tỷ lệ chiết khấu các tài sản tơng

tự để tiến hành so sánh, phân tích, điều chỉnh và cuối cùng là ớc tính giá trịcủa tài sản.

Việc định giá dựa trên nguyên tắc này là một bổ sung quan trọng vàcũng là một sự kiểm tra tính đúng đắn của sự vận dụng các nguyên tắcSDTNHQN và NTTT Là cơ sở trực tiếp để xây dựng phơng pháp thu nhập –một trong những phơng pháp chủ yếu hiện nay

1.3.3.4 Nguyên tắc đóng góp

- Nội dung: giá trị của một tài sản hay của một bộ phận cấu thành một tài sản,

phụ thuộc vào sự có mặt hay vắng mặt của nó, sẽ làm cho giá trị của toàn bộtài sản tăng lên hay giảm đi bao nhiêu

- Ví dụ: một ngôi nhà không có ga ra ở tầng một bán với giá là 5 tỉ đồng

Nh-ng nếu có ga ra ở tầNh-ng một thì có thể bán với giá là 6 tỉ đồNh-ng khi đó giá trị của

ga ra đợc thừa nhận là 1 tỉ đồng, trong khi chi phí xây ga ra thực ra chỉ hết 100triệu đồng

- Cơ sở của nguyên tắc: xuất phát trực tiếp từ định nghĩa giá trị tài sản là biểu

hiện bằng tiền về những lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể

- Tuân thủ nguyên tắc:

+ Tổng giá trị của các bộ phận thờng không thể hiện giá trị toàn bộ tàisản Nhng giá trị của một bộ phận tài sản lại bằng hiệu số giữa giá trị toàn bộ

và giá trị của các bộ phận tài sản còn lại

+ Giá trị của sự đóng góp bao gồm cả giá trị của yếu tố vô hình Chúng

ta không có cơ sở rõ ràng để phân loại các tài sản vô hình một cách rành mạch

để tính giá cho từng loại Do đó cần phải làm phép tính ngợc: khi xác định giátrị của yếu tố vị trí – chi phí cơ hội hay mức độ SDTNHQN của mảnh đất,nếu tính riêng giá trị của mảnh đất rồi cộng với giá trị của công trình thì sẽ cónguy cơ tính sai giá trị của BĐS Vì vậy, cần tính giá trị của BĐS trớc rồi trừ

đi giá trị của công trình xây dựng để ra giá trị của yếu tố vị trí Đây cũng là cơ

sở để ngời ta xây dựng nên phơng pháp thặng d

1.3.3.5 Nguyên tắc cung cầu

- Nội dung: giá cả là sự đánh giá của thị trờng về giá trị tài sản trên thị trờng

cạnh tranh hoàn hảo, giá cả là bằng chứng và là sự thừa có tính khách quancủa thị trờng về giá trị tài sản Trong các thị trờng khác, dới sức ép của cung

và cầu, giá cả có thể có khoảng cách rất xa so với giá trị thực Vì vậy, khi so

sánh các tài sản với nhau, phải phân tích tác động của yếu tố cung và cầu ảnhhởng đến giá trị tài sản cần thẩm định.

- Ví dụ: chứng khoán sau khi niêm yết thờng có giá cao hơn- do cầu cao hơn

mặc dù tình trạng sản xuất kinh doanh- dòng thu nhập của công ty nói chungkhông có gì thay đổi Việc niêm yết nhiều khi chỉ là sự hoàn tất về mặt thủ tụctham gia thị trờng chứng khoán mà thôi

- Cơ sở của nguyên tắc: căn cứ chủ yếu và phổ biến nhất của việc thẩm định

giá trị tài sản là dựa vào giá tri thị trờng của tài sản Hai yếu tố này luôn thay

đổi theo thời gian Vì vậy, một nhiệm vụ quan trọng của thẩm định viên làphải ánh giá đợc tác động của yếu tố này đối với các giao dịch trong quá khứ

và dự báo ảnh hởng của chúng trong tơng lai, nhằm xác minh tài sản cần thẩm

định nên đợc đánh giá trên cơ sở GTTT hay giá trị phi thị trờng

- Tuân thủ nguyên tắc:

+ Trớc khi thực hiện việc điều chỉnh các số liệu chứng cớ thị trờng, cầnphải xác minh một cách rõ ràng xem chúng có phản ánh cung cầu bị ép buộchay có đủ tiêu chuẩn để sử dụng kĩ thuật “ Hoàn thiện công tác thẩm định thay thế so sánh ” hay không –NTTT Thực hiện đánh giá, dự báo tơng lai về cung cầu và giá cả, đánh giá độtin cậy của tài liệu dự báo để sử dụng kỹ thuật định giá dựa vào dòng thu nhập– LITL

+ Theo NTĐG, bộ phận cấu thành tài sản có thể đợc đánh giá rất cao,

nh-ng trên thị trờnh-ng,bộ phận tài sản này đợc bán một cách rộnh-ng rãi, với giá rất rẻ.Khi đó việc định giá chủ yếu phải dựa trên NTCC và NTTT

Nh vậy, có thể thấy rằng, NTCC còn là sự bổ sung quan trọng và là sự giảithích một cách cụ thể hơn các nguên tắc SDTNHQN, NTTT, LITL và NTĐG.Trên thực tế, nó là nguyên tắc đợc u tiên trong qua trình vận dụng để thẩm

định đối với hầu hết các loại tài sản cũng nh cho các mục đích sử dụng khácnhau

Bớc 1: tìm kiếm thông tin về những bất động sản ( BĐS) đã đợc giao

dịch trong thời gian gần nhất có thể so sánh đợc với BĐS mục tiêu về các mặt

nh: tình trạng vật chất của BĐS, đặc điểm về mặt bằng, đặc điểm của côngtrình xây dựng có liên quan, đặc điểm về vị trí hay địa điểm, tình trạng pháp

lí, thời gian giao dịch, các điều khoản và điều kiện giao dịch,…

Bớc 2: tiến hành kiểm tra và phân tích các giao dịch chứng cớ nhằm

đảm bảo tính chất có thể so sánh đợc với BĐS mục tiêu, bao gồm: nguồn gốccác giao dịch thị trờng, đánh giá đặc điểm và tính chất của các giao dịch thịtrờng

Bớc 3: lựa chọn một số BĐS có thể so sánh thích hợp nhất, thờng lấy từ

3 đến 6 BĐS để so sánh

Bớc 4: xác định những yếu tố khác nhau giữa BĐS mục tiêu và BĐS

chứng cớ, rồi tiến hành điều chỉnh giá BĐS bằng cách lấy BĐS mục tiêu làmchuẩn, thực hiện việc điều chỉnh đối với BĐS chứng cớ

Bớc 5: ớc tính giá trị BĐS mục tiêu trên cơ sở giá của các BĐS đã điều

+ Là phơng pháp thể hiện sự đánh giá của thị trờng

+ Là cơ sở hay còn gọi là đầu vào của các phơng pháp khác

- Hạn chế:

+ Phải có giao dịch về các BĐS tơng tự ở trong cùng khu vực mới so sánh

đợc Nếu có ít BĐS so sánh thì kết quả có độ chính xác kém

+ Các thông tin chứng cớ thờng mang tính chất lịch sử

+ Phơng pháp này đòi hỏi thẩm định viên phải có nhiều kinh nghiệm vàokiến thức thị trờng

- Điều kiện áp dụng:

+ Chất lợng thông tin phải phù hợp đầy đủ, đáng tin cậy và kiểm tra đợc + Thị trờng phải ổn định

Trên thực tế phơng pháp này dùng để định giá các BĐS dùng cho mục

đích mua bán, thế chấp: Các BĐS có tính đồng nhất; các mảnh đất trống

1.3.4.2 Phơng pháp đầu t (phơng pháp thu nhập).

a Cơ sở lí luận: Phơng pháp này đợc xây dựng dựa trên nguyên tắc dự báo

lợi ích tơng lai

b Kỹ thuật định giá.

Bớc 1: Ước tính thu nhập trung bình hàng năm mà BĐS mang lại, có

tính đến tất cả các yếu tố liên quan tác động đến thu nhập

Bớc 2: Ước tính tất cả các khoản chi phí để trừ ra khỏi thu nhập hàng

năm, nh: chi phí quản lí, chi phí sửa chữa, các phí dịch vụ, tiền thuế phảinộp

Bớc 3: Xác định tỷ lệ lãi thích hợp dùng để tính toán, công việc này có

thể dựa vào việc phân tích tỷ lệ lãi của các BĐS tơng tự

Bớc 4: dùng công thức vốn hoá để tìm ra giá trị hiện tại của BĐS mục

- Điều kiện áp dụng:

+ Phù hợp khi định giá BĐS có khả năng mang lại các khoản thu nhập ổn

Bớc 1: Ước tính riêng giá trị của mảnh đất thuộc BĐS, bằng cách coi nó

là đất trống và đang đợc sử dụng trong điều kiện TNVHQN

Bớc 2: Ước tính những chi phí xây dựng mới hiện hành đối với những

công trình hiện có trên đất

Bớc 3: Ước tính mức độ giảm giá của công trình, xét trên mọi nguyên

nhân

Bớc 4: Ước tính giá trị của công trình xây dựng bằng cách trừ số tiền

giảm giá khỏi chi phi xây dựng mới hiện hành của công trình

Bớc 5: Ước tính giá trị của BĐS mục tiêu bằng cách ớc tính giá trị của

mảnh đất với giá trị ớc tính của công trình

b Ưu điểm, hạn chế, điều kiện áp dụng.

- Ưu điểm:

+ Đợc sử dụng khi không có bằng chứng thị trờng thích hợp để so sánh + Phơng pháp chi phí thích hợp khi định giá BĐS dùng cho các giao dịch vàmục đích riêng biệt

- Hạn chế:

+ Có những hạn chế của phơng pháp so sánh trực tiếp

+ Ước tính một số khoản giảm giá có thể trở nên rất chủ quan

+ Để áp dụng phơng pháp này đòi hỏi ngời định giá phải có nhiều kinhnghiệm và đặc biệt là phải thành thạo về kỹ thuật xây dựng

- Điều kiện áp dụng:

+ Là một phơng pháp thích hợp khi định giá rất nhiều loại BĐS có mục đích

sử dụng riêng biệt, nh: nhà thờ, bệnh viện, trờng học

+ Định giá để xác định mức bồi thờng khi xây dựng các hợp đồng bảo hiểm

+ Phơng pháp chi phí cũng thờng đợc dùng có tính chất bổ sung hoặc kiểmtra đối với các phơng pháp khác

1.3.4.4 Phơng pháp thặng d

a Cơ sở lí luận: chủ yếu dựa trên nguyên tắc đóng góp

b Các bớc tiến hành:

Bớc 1: Xác định các cách sử dụng cao nhất và tốt nhất cho BĐS mục

tiêu có tính đến những quyđịnh vế xây dựng và hạn chế khác

Bớc 2: Ước tính tổng gía trị của sự phát triển theo hớng SDTNVHQN,

bằng cách sử dụng phơng pháp so sánh trực tiếp hay phơng pháp đầu t

Bớc 3: Ước tính tổng chi phí phát triển gồm: chi phí xây dựng, chi phí

tài chính, các chi phí khác có liên quan và lợi nhuận của nhà đầu t xây dựng

Bớc 4: Xác định giá trị còn lại ( hay còn gọi là giá trị thặng d) bằng

cách lấy tổng giá trị phát triển trừ đi tổng chi phí phát triển

Bớc 5: Xác định giá trị BDS mục tiêu bằng cách dựa vào giá trị còn lại

và các yếu tố giả định cấu thành giá vốn BĐS mục

c Ưu điểm,nhợc điểm và điều kiện áp dụng.

- Ưu điểm:

+ Đợc sử dụng đánh gía các BĐS có tiềm năng phát triển

+ Đây là phơng pháp thích hợp để đa các mức giá khi thực hiện đấu thầu + Phơng pháp này mô phỏng lại cách thức phân tích , đánh giá cơ hội đầu

t BĐS Vì vậy nó có giá trị quan trọng để t vấn về chi phí xây dựng tối đa vềtiền cho thuê, tối thiểu cần đạt đợc khi thực hiện dự án phát triển BĐS

- Hạn chế:

+ Khó khăn trong việc xác định sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất

+ Chi phí và giá bán có thể bị thay đổi tuỳ theo các điều kiện của thị trờng + Giá trị cuối cùng rất nhạy cảm đối với các tham số về chi phí và giá bán + Phơng pháp này không tính đến giá trị thời gian của tiền

- Điều kiện áp dụng:

+ Phù hợp khi định giá BĐS có yêu cầu về sự phát triển không phức tạp.Các yếu tố ớc tính có liên quan đến giá bán, giá cho thuê và chi phí đạt đợc độtin cậy cao

+ Nhà định giá phải có nhiều kinh nghiệm về sự phát triển và mở rộng đất

đai để xác định đúng cơ hội SDTNVHQN

+ Để nâng cao khả năng ứng dụng, cần sử dụng các kỹ thuật đánh giá rủi ro,phân tích xác xuất với sự trợ giúp của các phơng tiện tính toán hiện đại khi

đánh giá các phơng án phát triển BĐS

Đây là phơng pháp đợc các nhà thầu xây dựng, các công ty kinh doanh BĐS

sử dụng một cách thờng xuyên khi đánh giá các khả năng phát triển và các cơ

hội đầu t vào BĐS Đợc những ngời mua nhà riêng xem xét, đánh giá nếu chithêm tiền để cải thiện và hiện đại hoá thì sẽ làm cho nhà có giá trị cao hơn sovới chi phí bỏ ra.

1.3.5 Quy trình định giá BĐS.

- Khái niệm:

Quy trình hay trinh tự định giá là một quá trình có tính hệ thống nhằmgiúp thẩm định viên hành động một cách rõ ràng, phù hợp với công tác định giá

Là kế hoạch hành động một cách có trật tự, chặt chẽ, phù hợp với cácnguyên tắc định giá, giúp thẩm định viên đa ra đợc những kết luận có cơ sở và

và rõ ràng Đồng thời, cũng là căn cứ để thẩm định viên lên kế hoạch

định giá một cách chi tiết

- Để đạt mục tiêu trên, trong bớc này cần xác định rõ các vấn đề cơ bản sau:

+ Nhận biết các đặc tính vật chất của tài sản mục tiêu: vị trí, kích thớc…+ Nhận biết các đặc điểm pháp lý của tài sản mục tiêu, nh: các giấy tờ vềquyền sở hữu, quyền sử dụng, các giấy phép và điều khoản hạn chế khai thác, chuyển nhợng…

+ Xác định rõ mục đích định giá của khách hàng: mua bán, cho thuê, bảo hiểm, cầm cố, báo cáo tài chính,…

+ Xác định rõ loại giá trị sẽ ớc tính: qua các thông tin ban đầu và mục đích của khách hàng, thẩm định viên cần phảI khẳng định ngay loại giá trị sẽ đợc

sử dụng trong hợp đồng là loại giá trị nào: giá trị thị trờng, giá trị đầu t, giá trị bảo hiểm, giá trị thế chấp, giá bồi thờng…

+ Xác định phơng pháp định giá và các tài liệu cần thiết cho việc định giá + Xác định ngày định giá có hiệu lực

+ Xác định mức phí thỏa thuận và thời gian hoàn thành

B

ớc 2 : Lên kế hoạch

- Nhận biết các đặc điểm cơ bản về mặt vật chất, quyền các tài sản, trạng

thái cung, cầu và các đặc điểm của thị trờng có liên quan đến tài sản cần định giá.

- Nhận biết các loại tài liệu cần đợc sử dụng trong quá trình đánh giá, baogồm: các tài liệu về tài sản mục tiêu, các văn bản pháp lý hiện hành có liên quan, cách tài liệu về chứng cớ và các động thái thị trờng

- Nhận biết các cơ quan, tổ chức có thể và có trách nhiệm cung cấp thôngtin

các nguồn tài liệu đáng tin cậy nhất và có thể kiểm chứng đợc

- Lên chơng trình, thời biểu công tác, bao gồm:

+ Lập danh mục và thứ tự các công việc: thu thập và phân tích số liệu.+ Xác định thời hạn cho phép của từng công việc

+ Xác định những phần việc có thể ủy nhiệm

- Xây dựng đề cơng và hình thức trình bầy báo cáo định giá

B

ớc 3: Thu thập thông tin

Để có thể thu thập đợc những thông tin cần thiết, đòi hỏi thẩm địnhviên trớc hết phải phân biệt đợc các nguồn tài liệu chủ yếu và thứ yếu Các loại tài liệu cần thu thập, bao gồm:

- Các tài liệu cung cấp thông tin về tài sản mục tiêu Các thông tin này cóthể do khách hàng cung cấp hoặc qua khảo sát thực tế tài sản Thời gian thu thập loại thông tin này sẽ thay đổi tùy theo loại tài sản định giá

- Các tài liệu làm căn cứ để so sánh, phân tích, đánh giá và điều chỉnh, nh:

Các tài liệu về mua bán, định mức tiêu hao vật t, đơn giá chi phí, thuế

suất thuế tài sản, lệ phí môi giới, tiền thu về sử dụng đất, tỷ lệ chiết khấu,…

- Các văn bản pháp lý của Nhà nớc và chính quyền địa phơng có liênquan đến quyền sử dụng đất, quyền sở hữu công trình xây dựng, các quy định

về mục đích, quyền và thời hạn cho thuê… Nói chung, thẩm định viên phải thu thập đợc một cách đầy đủ các văn bản pháp lý có ảnh hởng đến quyền khai thác các lợi ích của BĐS

- Các tài liệu tổng hợp về kinh tế, chính trị, văn hóa và xã hội, nh: chỉ sốgiá cho thuê, chỉ số giá nhà đất, chủ trơng của Nhà nớc về nhà ở cho ngời có thu nhập thấp, về thuế nhà đất, thay đổi về quy hoạch và đô thị hóa, khả năng kiểm soát của Nhà nớc đối với thị trờng BĐS, khả năng đàm phán của Chính phủ về hạn ngạch xuất khẩu nông sản, triển vọng du lịch…

Các nguồn thông tin này có thể nhận đợc từ các cơ quan chuyên môn, các

tổ chức quốc tế, các ngân hàng, các công ty đánh giá hệ số tín nhiệm, các việnnghiên cứu, từ các cuộc điều tra của các tổ chức t nhân hoặc Chính phủ Nó giúp thẩm định viên xem xét và phân tích các động tháI thị trờng và chỉ ra những hạn chế không thể tránh khỏi tác động đến kết quả định giá

- Kiểm tra độ tin cậy và giữ bí mật các thông tin

B

ớc 4: Phân tích thông tin và ớc tính giá trị

* Phân tích thông tin: Dựa trên những tài liệu đã có, cần tiến hành cácloại phân tích:

- Phân tích thị trờng: Mục đích của phân tích thị trờng là nhận diện và

đánh giá các yếu tố thị trờng ảnh hởng đến giá trị của tài sản cần định giá

- Phân tích tài sản: Mục đích của phân tích tài sản là để nhận rõ những

- Phân tích sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất

- Để lựa chọn đợc phơng pháp chủ yếu cần dựa vào thuộc tính của tài sản,khả năng sử dụng các dữ liệu thị trờng, mục đích và nguyên tắc định giá chủ yếu đợc vận dụng Thẩm định viên có thể áp dụng một hay nhiều phơng pháp

định giá

B

ớc 5: Chuẩn bị báo cáo định giá.

Mục đích của bớc này là nhằm đảm bảo truyền đạt kết quả và các kết luận

định giá một cách có hiệu quả đối với ngời sử dụng thông tin, tránh sự hiểu lầm có thể xảy ra Để đạt mục đích đó, bản báo cáo định giá phảI đợc trình

bày một cách rõ ràng, đầy đủ, logic, có hệ thống về các giả thiết, số liệu, các phân tích, kết quả và kết luận.

B

ớc 6: Báo cáo định giá.

* Yêu cầu đối với báo cáo định giá

- Giá trị tài sản là mục tiêu cuối cùng của thẩm định giá Song thực ra nó chỉ

là sự ớc tính một cách trực tiếp hoặc gián tiếp trên cơ sở phân tích các dữ liệu thị trờng Do vậy, để giúp khách hàng sử dụng thông tin hiệu quả, có một cái nhìn toàn diện, khách quan, không cứng nhắc và máy móc chỉ dựa vào con số tính toán, yêu cầu đối với việc báo cáo là không đợc phép dừng lại ở con số vàkết luận, mà đòi hỏi phải có sự trình bày, phân tích, đánh giá một cách thật sự khách quan những hạn chế về mặt thông tin, về nguồn dữ liệu và yếu tố chủ quan của thẩm định viên chi phối đến kết quả định giá

- Báo cáo định giá thông thờng là kết quả của một hợp đồng về dịch vụ tvấn, nó là một trong những căn cứ pháp lý quan trọng để bảo vệ quyền lợi của thẩm định viên và quyền lợi của khách hàng Vì vậy, các nội dung trình bày trong báo cáo định giá còn phảI thể hiện một cách rõ ràng và đầy đủ các yêu cầu đã ký kết trong hợp đồng định giá

* Nội dung của báo cáo định giá

Nội dung của một báo cáo định giá phụ thuộc mục đích của công việc

định giá Mức độ cụ thể hay chi tiết còn tùy thuộc vào các điều khoản xác

định trong hợp đồng với khách hàng Song, để đáp ứng đợc yêu cầu trên, một báo cáo định giá bằng văn bản cần trình bày đầy đủ 10 nội dung sau:

1 Trình bày chính xác mục đích, nhiệm vụ định giá

2 Mô tả tài sản mục tiêu: địa chỉ, đặc điểm vật chất và tình trạng pháp lý

3 Mô tả các chỉ dẫn, các tài liệu khách hàng cung cấp và có thể sử dụng

đợc

4 Công bố về nguồn gốc của các tài liệu đợc sử dụng

5 Tóm tắt rõ ràng về tính chất, chất lợng thông tin và các điều kiện thị ờng làm cơ sở định giá

tr-6 Trình bày một cách hợp lý và rõ ràng các phơng pháp định giá đợc chấpnhận, về các kỹ thuật phân tích đợc sử dụng trong mỗi phơng pháp

7 Tuyên bố rõ ràng về giá trị của BĐS mục tiêu

8 Khẳng định ngày định giá có hiệu lực

+ Khẳng định loại báo cáo đợc cung cấp bằng văn bản hay bằng miệng Nừu khách hàng yêu cầu báo cáo bằng miệng, nhà định giá nên yêu cầu chứng thực lời khuyên đó bằng văn bản.

+ Các báo cáo định giá cũng cần đợc lu trữ trong một thời gian nhất định.Tóm lại, để định giá giá trị một BĐS không phải là điều đơn giản nhất

là khi thị trờng BĐS đang trong giai đoạn thăng trầm nh hiện nay , chỉ cần một

sự thay đổi nhỏ cũng làm cho việc xác định giá trị BĐS mất chính xác Để làm

đợc điều đó ta phải tìm hiểu từ cái căn bản nhất nh: khái niệm về BĐS, đặc

điểm, giá trị BĐS,… và muốn định giá đợc BĐS thì phải biết đợc nguyên tắc

định giá cũng nh các phơng pháp định giá BĐS để áp dụng cho phù hợp vớitừng BĐS mà mình gặp để xác định đúng giá trị của nó Chơng 1 cung cấp chonhững ngời định giá một cách căn bản những nguyên lí mà họ phải biết thìmới làm tốt công việc của mình

Thực tế cho thấy, hiện nay ở các Ngân hàng có một thực trạng chung làviệc xác định giá trị BĐS còn dựa nhiều vào yếu tố chủ quan mỗi ngân hàng

mà không dựa nhiều vào giá trị thị trờng, nên việc thẩm định giá trị BĐS củanhững ngời đi vay thấp hơn nhiều so với giá trị thực của BĐS đợc thế chấp.Với tất cả những nền tảng kiến thức cơ bản đóng vai trò lí luận ta sẽ tìm hiểu

rõ hơn vấn đề này qua việc tìm hiểu thực trạng thẩm định giá ở BacA AMC

Chơng 2 Thực trạng công tác thẩm định giá bất động sản làm tài sản bảo đảm tại Công ty quản lý nợ và khai thác

tài sản – Ngân hàng TMCP Bắc á Ngân hàng TMCP Bắc á

2.1 Giới thiệu chung về công ty BacA AMC

2.1.1 Giới thiệu về công ty mẹ - Ngân h ng TMCP B à giá trị bất động sản ắc Á

Ngân h ng TMCP Bàm tài s ắc Á đợc th nh làm tài s ập theo quyết định số 183/QĐ-NH5của Thống đốc Ngân h ng Nh nàm tài s àm tài s ớc Việt Nam ng y 01/09/1994 Tên giaoàm tài sdịch quốc tế l : BacABank Tràm tài s ụ sở chính của ngân h ng đàm tài s ợc đặt ở Th nh phốàm tài sVinh, tỉnh Nghệ An v l Ngân h ng thàm tài s àm tài s àm tài s ương mại cổ phần có quy mô hoạtđộng kinh doanh lớn nhất khu vực Miền Trung Việt Nam Hiện nayBacABank có 60 điểm giao dịch tại các th nh phố làm tài s ớn như: H Nàm tài s ội, ThanhHoá, Nghệ An, H Tàm tài s ĩnh, Quảng Bình, Thừa Thiên Huế, TP Hồ Chí Minh, CầnThơ, Kiên Giang

Cùng với sự phát triển của nền kinh tế, BacABank cũng không ngừng mởrộng về quy mô, vốn, phạm vi hoạt động v các loàm tài s ại hình dịch vụ cung cấp.Với số vốn điều lệ ban đầu l 155 tàm tài s ỷ đồng, nhng đến nay con số đó đã làm tài s4.000 tỷ Ngân h ng cung cấp các dàm tài s ịch vụ ngân h ng chính nhàm tài s ư: mở t iàm tài skhoản nội tệ v ngoàm tài s ại tệ, nhận tiền gửi, đầu tư, cho vay, bảo lãnh thanh toántrong v ngo i nàm tài s àm tài s ước, t i tràm tài s ợ thương mại, chuyển tiền nhanh, kinh doanhngoại hối, phát h nh v thanh toán thàm tài s àm tài s ẻ Bên c… ạnh hoạt động tín dụng có tỷ

lệ nợ xấu rất thấp, hoạt động đầu tư của Ngân h ng Bàm tài s ắc Á được đánh gía cao

về hiệu quả kinh tế - xã hội như: các dự án thuỷ điện, nh máy xi màm tài s ăng, bệnhviện, siêu thị, nh máy sàm tài s ữa (nổi tiếng với thơng hiệu sữa TH True milk) Hoạt động của BacABank: hoạt động kinh doanh, hoạt động t vấn đầu t,

dự án sữa sạch TH Milk True Milk, dự án khu đô thị sinh thái y học, dự án d

-ợc liệu và xây dựng nhà máy tại chỗ Nghệ An cung cấp các sản phẩm, dự án

đầu t nhà máy sản xuất ván sợi tại huyện Nghĩa Đàn, tỉnh Nghệ An

2.1.2 Giới thiệu về BacA AMC

2.1.2.1 Bối cảnh ra đời

Năm 2007, 2008 cuộc khủng hoảng t i chính tàm tài s ại Mỹ đó lan ra to n thàm tài s ế

giới, g©y ra những bất ổn đối với nền kinh tế to n càm tài s ầu Nền kinh tế Việt Namchịu ảnh hưởng của từ cuộc khủng hoảng n y càm tài s ũng đang phải đối mặt vớinhiều vấn đề như: Sự bất ổn của thị trường bất động sản, lạm ph¸t, nhập siªu,th©m hụt ng©n s¸ch Điều n y tàm tài s ạo ra c¸c khã khăn cũng như c¸c rủi ro tiềm

ẩn đối với hoạt động kinh doanh của c¸c ng©n h ng àm tài s

Ngo i ra, sàm tài s ự cạnh tranh ng y c ng gay gàm tài s àm tài s ắt đßi hỏi c¸c ng©n h ng càm tài s ầnn©ng cao tÝnh chuyªn nghiệp trong hoạt động, v càm tài s ần thiết cã c¸c c«ng cụ đểquản lý rủi ro v àm tài s đồng thời n©ng cao hiệu quả hoạt động Sự chia t¸ch c¸cnghiệp vụ cũ để h×nh th nh nªn c¸c hoàm tài s ạt động chuyªn m«n hãa mới nhưnghiệp vụ thẩm định gi¸ t i sàm tài s ản đảm bảo, nghiệp vụ thu hồi nợ l àm tài s điều tấtyếu Từ đã h×nh th nh màm tài s ột xu hướng mới đã l sàm tài s ự th nh làm tài s ập c¸c c«ng tyQuản lý nợ v khai th¸c t i sàm tài s àm tài s ản của c¸c Ng©n h ng àm tài s

Trước những xu hướng đã, Ng y 11/02/2010, Ng©n hµng Nh nàm tài s àm tài s ước ViệtNam (NHNN) đã cã quyết định số 330/QĐ-NHNN chấp thuận cho Ng©n hµngthương mại cổ phần Bắc Á được th nh làm tài s ập c«ng ty TNHH một th nh viªnàm tài squản lý nợ v khai th¸c t i sàm tài s àm tài s ản V ng y 08/5/2010 c«ng ty chÝnh thàm tài s àm tài s ức ramắt v hoàm tài s ạt động chÝnh thức tại th nh phàm tài s ố H Nàm tài s ội C«ng ty TNHH một

th nh viªn quàm tài s ản lý nợ v khai th¸c t i sàm tài s àm tài s ản c«ng ty Bắc Á ra đời trước tiªnnhằm mục đÝch phục vụ nhu cầu quản lý nợ v khai th¸c t i sàm tài s àm tài s ản của c«ng tyBắc Á , định gi¸ t i sàm tài s ản đảm bảo v xàm tài s ử lý, mua b¸n nợ để thu hồi vốn, giópphần l m sàm tài s ạch bảng c©n đối kế to¸n, l m l nh màm tài s àm tài s ạnh, minh bạch t×nh h×nh t iàm tài schÝnh, đảm bảo kinh doanh an to n v bàm tài s àm tài s ền vững cho Ng©n hµng TMCP B¾c ¸

2.1.2.2 C¸c th«ng tin cơ bản

Tªn gọi v lo à lo ại h×nh:

- Tªn đầy đủ bằng tiếng Việt: C«ng ty Tr¸ch nhiệm Hữu hạn Một th nhàm tài sviªn Quản lý nợ v Khai th¸c t i sàm tài s àm tài s ản Ng©n h ng TMCP Bàm tài s ắc Á

- Tên giao dịch: Công ty Quản lý nợ v Khai thác t i sàm tài s àm tài s ản- Ngân h ngàm tài sBắc Á

- Tên Tiếng Anh: BacABank Asset Manager Company Limited

- Tên viết tắt: BacA AMC

- Loại hình: Công ty trách nhiệm hữu hạn một th nh viên.àm tài s

Trụ sở chính: 11 Nguyễn Thị Định, P Trung Hòa, Q Cầu Giấy, H Nàm tài s ội

Vốn điều lệ: 50.000.000.000 đồng (năm mươi tỷ đồng).

V ị trí v phàm tài s ạ m vi ho ạ t độ ng

Công ty trách nhiệm hữu hạn một th nh viên quàm tài s ản lý nợ v khai thác t i àm tài s àm tài ssản Ngân h ng Bàm tài s ắc Á (BacA AMC) l công ty con tràm tài s ực thuộc chủ sở hữu Ngân h ng thàm tài s ương mại cổ phần Bắc Á (dưới đây gọi tắt l BacA Bank).àm tài s

Công ty hoạt động trong lĩnh vực quản lý nợ v khai thác t i sàm tài s àm tài s ản bảo đảm

nợ vay

Nguyên tắc tổ chức và hoạt động

Công ty BacA AMC được th nh làm tài s ập v hoàm tài s ạt động hợp pháp tại Việt Nam, thực hiện các hoạt động kinh doanh theo quy định của Ngân h ng Bàm tài s ắc Á

v pháp luàm tài s ật hiện h nh.àm tài s

BacA AMC hoạt động hạch toán độc lập, chịu trách nhiệm trong phạm vi

số vốn v t i sàm tài s àm tài s ản thuộc sở hữu của Công ty do BacA Bank cấp Công ty có t iàm tài skhoản v con dàm tài s ấu riêng

Ch ứ c n ă ng nhi ệ m v ụ c ủ a Công ty qu ả n lý n ợ v khai thác t i sàm tài s àm tài s ả n Ngân

h ng TMCP Bàm tài s ắ c Á

 Tiếp nhận hồ sơ t i sàm tài s ản đảm của khách h ng vay vàm tài s ốn tại Ngân h ng àm tài sBắc Á

 Định giá t i sàm tài s ản đảm bảo của các khoản vay tại Ngân h ng Bàm tài s ắc Á

 Quản lý t i sàm tài s ản đảm bảo của các khoản vay tại Ngân h ng Bàm tài s ắc Á

 Phối hợp với Khối Quản Lý Rủi Ro v c¸c Chi nh¸nh àm tài s để định gi¸ t i àm tài ssản đảm bảo v triàm tài s ển khai thu hồi c¸c khoản nợ.

 Tiếp nhận, quản lý c¸c khoản nợ xấu, nợ tồn đọng (bao gồm: nợ cã t i àm tài ssản bảo đảm v kh«ng cã TSBàm tài s Đ) v TSBàm tài s Đ nợ vay (t i sàm tài s ản bảo; t i sàm tài s ản g¸n nợ; t i sàm tài s ản Tßa ¸n giao cho BacA Bank) liªn quan đến c¸c khoản

nợ của BacABank để xử lý, thu hồi vốn nhanh nhất

 Ho n thiàm tài s ện hồ sơ, thủ tục cã liªn quan đến c¸c khoản nợ theo quy định của ph¸p luật, tr×nh BacABank cho phÐp BacABank AMC được xử lý

 Chủ động b¸n c¸c TSBĐ nợ cho vay thuộc quyền định đoạt của

BacABank đã giao cho C«ng ty quản lý v khai th¸c theo gi¸ thàm tài s ị trường(gi¸ b¸n t i sàm tài s ản cã thể cao hoặc thấp hơn gi¸ trị nợ tồn đọng) theo h×nh thức sau:

- Tự b¸n c«ng khai trªn thị trường

- B¸n qua trung t©m dịch vụ b¸n đấu gi¸ t i sàm tài s ản

- B¸n cho c«ng ty mua, b¸n nợ của Nh nàm tài s ước

 Lập v tàm tài s ổ chức thực hiện đề ¸n cơ cấu lại nợ tồn đọng được BacABank giao bằng c¸c biện ph¸p: Gi·n nợ, miễn giảm l·i suất, đầu tư thªm, chuyển đổi nợ th nh vàm tài s ốn gãp theo chỉ đạo của Tổng Gi¸m Đốc

BacABank

 Sử dụng nguồn vốn của C«ng ty để xử lý TSBĐ nợ vay được giao quản

lý v khai th¸c bàm tài s ằng c¸c biện ph¸p thÝch hợp: C¶i tạo, sửa chữa, n©ng cấp t i sàm tài s ản để b¸n, cho thuª, khai th¸c kinh doanh

 Riªng gãp vốn, liªn doanh bằng t i sàm tài s ản thực hiện theo đề ¸n của C«ng

ty khi được Tổng Gi¸m Đốc BacABank chấp nhận

 Mua, b¸n nợ tồn đọng của c¸c TCTD kh¸c, của c¸c c«ng ty quản lý nợ

v khai th¸c t i sàm tài s àm tài s ản của c¸c tổ chức tÝn dụng kh¸c theo quy định của

ph¸p luật Mở rộng quan hệ mua b¸n, thu hồi c«ng nợ, triển khai c«ng t¸c mua b¸n nợ từ c¸c tổ chức tÝn dụng kh¸c.

 Nghiªn cứu, đề xuất, kiến nghị với c¸c cơ quan nh nàm tài s ước cã thẩm quyền xem xÐt, sửa đổi, bổ sung, ban h nh c¸c quy àm tài s định, quy phạm ph¸p luật liªn quan trong qu¸ tr×nh tổ chức việc quản lý nợ v khai th¸càm tài sTSBĐ nợ vay

 Dự thảo c¸c văn bản hướng dẫn nghiệp vụ liªn quan đến quản lý nợ v àm tài skhai th¸c TSBĐ nợ tồn đọng được BacABank giao, tr×nh c¸c cấp cã thẩm quyền phª duyệt

 Thực hiện chế độ b¸o c¸o định kỳ theo quy định của Ng©n h ng Bàm tài s ắc Á

v c¸c càm tài s ơ quan chức năng

 Thực hiện c¸c nhiệm vụ kh¸c do Hội đồng Quản trị v Tàm tài s ổng Gi¸m Đốcgiao

2.1.2.3 Cơ cấu tổ chức

H×nh 2.1: Sơ đồ cơ cấu tổ chức BacA AMC

(Nguồn: Phßng H nh chÝnh k ành chÝnh k ế to¸n BACA AMC)

Trong quy chế tổ chức hoạt động của BacA AMC có nêu rõ nhiệm vụ

và quyền hạn của các phòng ban nh sau:

Nhi ệ m v ụ v quy à lo ề n h ạ n c ủ a Giám đố c công ty

 Tiếp nhận vốn v các nguàm tài s ồn lực khai thác được BacABank giao choCông

ty quản lý v sàm tài s ử dụng

 Trình Chủ tịch Hội đồng th nh viên v Tàm tài s àm tài s ổng Giám đốc BacABank

 Tuyển dụng, kỷ luật v cho thôi viàm tài s ệc các nhân viên của Công ty theođúng

quy định của pháp luật

 Thực hiện phương án hoạt động kinh doanh, phương án sử dụng lợinhuận

Phòng h nh àm tài schính – kế toán

Tổ quản

lý nợ

Tổ mua bán nợ

Tổ

h nh àm tài schính

Tổ

kế toán

Phó phòng

Trưởng phòng

Phòng pháp chế

Tổng giám đốc

Phòng quản lý

t i sàm tài s ản bảo đảm

sau thuế khi được hội đồng th nh viªn BacA AMC phª duyàm tài s ệt

 Điều h nh v quyàm tài s àm tài s ết định c¸c vấn đề liªn quan đến hoạt động của C«ng

ty

theo đóng quy định của ph¸p luật, điều lệ c«ng ty v quyàm tài s ết định của Hội đồng

th nh viªn BacA AMC; chàm tài s ịu tr¸ch nhiệm về kết quả kinh doanh của C«ng ty

 Đại diện cho C«ng ty trong c¸c quan hệ về d©n sự, tố tụng, tranh chấp,giải

 Chịu sự kiểm tra, kiểm so¸t của Hội đồng quản trị, Ban kiểm so¸t củaBacABank, của Ng©n h ng Nh nàm tài s àm tài s ước v càm tài s ơ quan cã thẩm quyền đối với việcthực hiện c¸c nhiệm vụ điều h nh càm tài s ủa m×nh

 B¸o c¸o Tổng gi¸m đốc, Hội đồng quản trị BacABank, Ng©n h ng Nhàm tài s àm tài snước v c¸c càm tài s ơ quan cã thẩm quyền kh¸c theo quy định của Ph¸p luật về kếtquả kinh doanh của c«ng ty

 C¸c quyền v nhiàm tài s ệm vụ kh¸c theo quy định của Ph¸p luật, Điều lệ củaNg©n h ng thàm tài s ương mại v quyàm tài s ết định của Hội đồng quản trị BacABank

 Định kỳ h ng th¸ng, quý, nàm tài s ăm hoặc đột xuất kiểm tra t i sàm tài s ản đảm bảo

 Lập b¸o c¸o v nhàm tài s ận định về t×nh h×nh biến động của thị trường theoc¸c loại h×nh t i sàm tài s ản

 Lập v tàm tài s ổ chức thực hiện đề ¸n cơ cấu lại nợ tồn đọng được BacA Bankgiao bằng c¸c biện ph¸p: Gi·n nợ, miễn giảm l·i suất, đầu tư thªm, chuyểnđổi nợ th nh vàm tài s ốn gãp theo chỉ đạo của Tổng Gi¸m Đốc BacA Bank

 Mua b¸n nợ tồn động của c¸c tổ chức tÝn dụng kh¸c, của c¸c công tyquản

lý nợ v khai th¸c t i sàm tài s àm tài s ản của c¸c tổ chức tÝn dụng kh¸c theo quy định củaph¸p luật Mở rộng quan hệ mua b¸n, thu hồi c«ng nợ, triển khai c«ng t¸cmua b¸n nợ từ c¸c tổ chức tÝn dụng kh¸c

 Dự thảo c¸c văn bản hướng dẫn nghiệp vụ liªn quan đến quản lý nợ v àm tài skhai th¸c TSBĐ nợ tồn đọng được BacA AMC giao, tr×nh c¸c cấp cã thẩmquyền phª duyệt

Phßng h nh chÝnh k à lo ế to¸n

Nh©n sự: 3 nh©n viªn

Chức năng nhiệm vụ:

 Xây dựng v thàm tài s ực hiện quy chế t i chính càm tài s ủa to n Công ty.àm tài s

 Thực hiện các nghiệp vụ kế toán theo pháp chế thống kê kế toán của

nh nàm tài s ước

 Theo dõi v báo cáo tình hình thàm tài s ực hiện kế hoạch t i chính tháng, quý,àm tài snăm

 Xây dựng các kế hoạch t i chính, kàm tài s ế hoạch vay vốn

 Xây dựng v tàm tài s ổ chức bộ máy kế toán cũng như kế hoạch báo cáo định

kỳ

Phòng h nh pháp ch à lo ế

 Xây dựng v tàm tài s ổ chức thực hiện các văn bản định chế của BacA AMC

 Tư vấn, hỗ trợ pháp lý

 Thực hiện hoạt động kiểm soát tuân thủ

 Trực tiếp hỗ trợ nghiệp vụ hoạt động xử lý nợ theo sự phân công củaGiám đốc

 Lập các báo cáo về tình hình hoạt động kinh doanh của Công ty theođịnh kỳ h ng tháng, quý, nàm tài s ăm hoặc đột xuất theo yêu cầu của Giámđốc

 Thực hiện các nhiệm vụ khác do Giám đốc giao

2.2 Thực trạng thẩm định giá bất động sản tại BacA AMC

2.2.1 Mô tả sản phẩm

Công ty BacA AMC cung cấp dịch vụ thẩm định giá BĐS cho các cánhân, tổ chức có mục đích sử dụng dịch vụ thẩm định BĐS để phục vụ cho:Bảo toàn tài sản; Mua bán, chuyển nhợng; Biến động chủ quyền t i sàm tài s ản củadoanh nghiệp; Cầm cố, thanh lý; Tính thuế v hàm tài s ạch toán sổ sách, báo cáo t iàm tài schính; Đầu tư v góp vàm tài s ốn doanh nghiệp, cổ phần hóa; Đền bù giải tỏa; Chứngminh t i sàm tài s ản để du học v vay vàm tài s ốn ngân h ng àm tài s

B

ấ t độ ng s ả n th ẩ m đị nh bao g ồ m:

- Nh biàm tài s ệt thự - nh phàm tài s ố - căn hộ

- Nh xàm tài s ưởng - kho t ng àm tài s

- Kh¸ch sạn - Resort - nh h ng - cao àm tài s àm tài s ốc

- Đất đai v c¸c c«ng tr×nh x©y dàm tài s ựng trªn đất

- Trang trại – c¸c c«ng tr×nh c«ng nghiệp v d©n dàm tài s ụng kh¸c

2.2.2 Biểu phÝ dịch vụ

Đối với t i sàm tài s ản nằm tại địa b n c¸c quàm tài s ận nội th nh H Nàm tài s àm tài s ội gồm: Ho nàm tài sKiếm, Hai B Tràm tài s ưng, Đống Đa, Ba Đ×nh, Cầu Giấy, Thanh Xu©n, Ho ngàm tài sMai, T©y Hồ v nàm tài s ội th nh Tp Hàm tài s ồ Chí Minh gồm: Quận 1, Quận 3, Quận 4,Quận 5, Quận 10 v Quàm tài s ận Phó Nhuận th× ¸p dụng biểu phÝ theo b¶ng sau:

B ng 2.1: Bi u phÝ d ch v th m ảng 2.1: Biểu phÝ dịch vụ thẩm định gi¸ bất động sả ểu phÝ dịch vụ thẩm định gi¸ bất động sả ịch vụ thẩm định gi¸ bất động sả ụ thẩm định gi¸ bất động sả ẩm định gi¸ bất động sả địch vụ thẩm định gi¸ bất động sả nh gi¸ b t ất động sả động sả ng s ảng 2.1: Biểu phÝ dịch vụ thẩm định gi¸ bất động sản

Trị gi¸ bất động sản PhÝ dịch vụ

(Gi¸ chưa thuế) GTGT Thuế

(10%)

Tổng gi¸ trị (bao gồm thuế)

Trªn 100.000 Theo thỏa thuận

(Nguồn: Phßng Quản lý t i s ành chÝnh k ản BACA AMC))

T i sàm tài s ản nằm ngo i àm tài s địa b n các quàm tài s ận trên, trong địa b n H Nàm tài s àm tài s ội hoặc

Tp Hồ Chí Minh m bán kính <10km tính tàm tài s ừ Trụ sở BACA AMC thu thêm200.000đ

T i sàm tài s ản nằm ngo i àm tài s địa b n các quàm tài s ận trên, trong địa b n H Nàm tài s àm tài s ội hoặc

Tp Hồ Chí Minh m bán kính tàm tài s ừ 10-20km tính từ Trụ sở BACA AMC thuthêm 350.000đ

T i sàm tài s ản nằm ngo i àm tài s địa b n các quàm tài s ận trên, trong địa b n H Nàm tài s àm tài s ội hoặc

Tp Hồ Chí Minh m bán kính tàm tài s ừ >20km tính từ Trụ sở BACA AMC thu thêm500.000đ

2.2.3 Căn cứ pháp lý BacA AMC sử dụng để thẩm định giá BĐS làm TSBĐ.

- Căn cứ giấy đề nghị t vấn giá tài sản của Ngân hàng TMCP Bắc á - tiếp nhậncủa khách hàng

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khácgắn liền với đất

- Căn cứ kết quả khảo sát hiện trạng tài sản và thu thập thông tin do thẩm địnhviên lập

- Căn cứ ngân hàng dữ liệu, quy trình thẩm định giá của BacA AMC

- Pháp lệnh giá số 40/2002/PL-UBTVQH10 ngày 26/4/2002

- Nghị định số 170/2003/NĐ-CP ngày 25/12/2003 qui định chi tiết thi hànhmột số điều của Pháp lệnh giá

- Thông t số 15/2004/TT-BTC ngày 09/3/2004 hớng dẫn thực hiện Nghị định

số 170/2003/NĐ-CP

- Nghị định về thẩm định giá số 101/2005/NĐ-CP ngày 03/8/2005

- Thông t số 17/2006/TT-BTC ngày 13/3/2006 hớng dẫn thi hành Nghị định số101/2005/NĐ-CP

- Quyết định số 24/2005/QĐ- BTC về việc ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm địnhgiá Việt Nam