Một số vấn đề định giá đất giải phóng mặt bằng qua dự án nâng cấp, cải tạo, xây dựng học viện quốc phòng ở quận cầu giấy thành phố hà nội

Xác định hệ số K và giá đất bồi thờng cho một số trờng hợp đặc biệt Đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất làm muối, đất có mặt nớc nuôi trồngthuỷ sản ở những nơi mà việc chuyển nhợng quyề

lời mở đầu

Đất đai là tài nguyên có hạn, nhng vô cùng quan trọng, đặc biệt đối vớithủ đô Hà Nội Để trở thành một thành phố, xanh, sạch, đẹp trong tơng lai, nhucầu sử dụng đất đai cho các mục đích mở rộng phát triển đô thị, khu dân c, xâydựng các cụm công nghiệp, du lịch, dịch vụ và hạ tầng cơ sở sẽ tăng cao Việc

bố trí đất đai đáp ứng đợc những nhu cầu trên đòi hỏi phải có một phơng án QH

sử dụng đất đai thống nhất Khi các phơng án QH sử dụng đất đai đã đợc phêduyệt và ban hành thì các chủ dự án, các cơ quan có thẩm quyền liên quan tiếnhành giải phóng mặt bằng (GPMB) để làm cơ sở tiền đề cho việc xây dựng các

dự án QH đó GPMB phải trải qua nhiều giai đoạn Trong giai đoạn bồi thờngthiệt hại cho dân, cho các đơn vị cơ quan bị thu hồi đất thì khâu định giá BĐSnói chung và định giá đất nói riêng là một vấn đề gây nhiều khó khăn nhất Bởivì việc này nó liên quan tới quyền lợi của một hoặc nhiều hộ dân, của một hoặcnhiều đơn vị bị thu hồi đất, liên quan đến quyền lợi, lợi ích lâu dài của cộng

đồng, của các thế hệ hôm nay và mai sau

Để đảm bảo quyền lợi cho ngời bị thu hồi đất, qua quá trình thực hiện vàqua thực tiễn Ngày 24-4-1998 Chính phủ đã ban hành Nghị định số 22/1998-NĐ-CP và thành phố Hà Nội đã ban hành Quyết định số 20/1998 ngày 30-6-

1998 trên cơ sở phân cấp của Chính phủ về đền bù thiệt hại khi Nhà n ớc thu hồi

đất trên địa bàn thành phố để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi íchquốc gia, lợi ích công cộng

Theo Nghị định 87/CP ngày 17/8/1994 Chính phủ quy định khung giá cácloại đất áp dụng chung cho cả nớc trong cả một thời gian dài Trên thực tế, việcban hành khung giá đất này là không hợp lý với điều kiện đất đai đa dạng ở nớc

ta và càng không thể đáp ứng đợc sự thay đổi liên tục diễn ra trên địa bàn Theoquy định của Nghị Định 22, giá đất để tính đền bù thiệt hại do Chủ tịch UBNDtỉnh, thành phố trực thuộc Trung ơng quy định trên cơ sở giá đợc quy định trongkhung giá của Chính Phủ nhân với hệ số K Việc xác định hệ số K cả về lýthuyết và thực tế rất khó khăn, phức tạp

Để hiểu rõ thêm về công việc định giá đất đền bù khi Nhà nớc thu hồi đất

để GPMB Em nghiên cứu đề tài:

Một số vấn đề định giá đất giải phóng mặt bằng qua dự án nâng cấp, cải

h

tạo, xây dựng Học viện Quốc phòng ở Quận Cầu Giấy - thành phố Hà Nội ”

Luận văn gồm 3 chơng:

Chơng I : Cơ sở lý luận về định giá đất bồi thơng GPMB.

Chơng II :Thực trạng công tác định giá đất để GPMB trên địa bàn

Quận Cầu Giấy - Hà Nội

Chơng III: Phơng hớng và một số giải pháp cơ bản hoàn thiện định

giá đất bồi thờng GPMB trên địa bàn Quận Cầu Giấy

Hà Nội

* Mục tiêu của đề tài:

+ Trình bày những kiến thức cơ bản về các quy định, công tác tiến hành

định giá đất đền bù khi Nhà nớc thu hồi đất

+ Kiểm tra đánh giá thực trạng, tiềm năng của đất đai để có cơ sở và

ph-ơng pháp định giá các loại đất cho phù hợp với giai đoạn hiện nay

+ Làm cơ sở để quản lý thống nhất đất đai theo quy định của pháp luật,bảo vệ tài nguyên đất, nhằm phát triển và sử dụng đất lâu bền

* Giới hạn của đề tài.

Đối tợng nghiên cứu của đề tài này là toàn bộ diện tích đất tự nhiên củaQuận Cầu Giấy, đợc tính toán và phân bổ cho các mục đích sử dụng Đặc biệtchú trọng tới phần diện tích đất đai để xây dựng, nâng cấp, cải tạo Học việnQuốc phòng

Do tính chất phức tạp của công việc định giá đất bồi thờng GPMB vànhiều khó khăn thực tế trên địa bàn, đòi hỏi phải chi tiết cụ thể nên dự án HVQP

đợc thực hiện từ năm 1997 đến nay.:

Đề tài này tổng hợp những kết quả nghiên cứu về điều kiện tự nhiên kinh

tế xã hội, hiện trạng sử dụng đất và thực trạng về định giá đất bồi thờng GPMBtrên địa bàn Quận Cầu Giấy - Hà Nội trong thời gian qua Chủ trơng của Đảng

và Nhà nớc, phơng hớng nhiệm vụ trong thời gian tới của Quận Cầu Giấy

Em xin chân thành cảm ơn thầy Lê Đình Thắng, GĐ Đỗ Luỹ và cácCBCNV của Ban quản lý dự án HVQP đã giúp em hoàn thành đề tài luận vănnày

CHƯƠNG I Cơ sở lý luận về định giá đất bồi thờng giải phóng mặt bằng

I Tính tất yếu của định giá đất bồi th ờng

1 Khái niệm về định giá và định giá đất bồi thờng.

Có rất nhiều cách khác nhau để hiểu về định giá tài sản đất Thông thờngngời ta sử dụng khái niệm sau:

- Định giá là nghệ thuật hay khoa học về ớc tính giá trị một mục đích cụthể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm xác định, có cân nhắc tới tất cả đặc

điểm của tài sản cũng nh xem xét tới tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị ờng bao gồm cả các loại đầu t lựa chọn

tr Định giá bất động sản là một công việc phức tạp nó không chỉ mang tínhkhoa học mà còn là một nghệ thuật đòi hỏi ngời làm công tác định giá phải cókiến thức chuyên môn về nghề nghiệp và nhạy cảm tốt với thị trờng

Đất đai là một loại hàng hoá đặc biệt, ở Việt nam đất đai thuộc sở hữutoàn dân, Nhà nớc giao đất cho các tổ chức, gia đình, hộ cá nhân sử dụng lâu dài,vì vậy định giá đất có thể hiểu nh sau:

Định giá đất là sự ớc tính giá trị của lợi ích có đợc từ quyền sử dụng đất

d-ới hình thức tiền tệ cho một mục đích sử dụng đất nhất định

Định giá đất bồi thờng là một mục đích của việc định giá đất đó là sự thaythế các tài sản bị thu hồi bằng tiền hoặc bằng hiện vất (đất, )

2 Sự cần thiết phải định giá bồi thờng.

2.1 Sự cần thiết phải định giá.

Trên thực tế có rất nhiều lý do khác nhau đòi hỏi phải định giá tài sản Cóthể có những giá trị khác nhau cho một tài sản ở mỗi thời điểm cụ thể, điều nàyphụ thuộc vào mục đích định giá

Với mục đích xác định giá đất nh hiện nay cần phải giải quyết, điều hoàhai lợi ích luôn có tính đối lập nhau: Xác định giá đất để tính nguồn thu Ngânsách Nhà nớc nh tính thuế, tiền giao đất, tiền thuê đất, lệ phí trớc bạ xác địnhgiá đất để đền bù cho ngời sử dụng đất khi nhà nớc thu hồi, khi thế chấp, khi bán

đấu giá quyền sử dụng đất để trả nợ và để thi hành án Đó là hai mặt đối lậpnhau về lợi Từ đó dẫn đến tình trạng, cùng một thửa đất của một ngời sử dụng

đất, nhng nếu họ làm nghĩa vụ thì chỉ muốn giá đất càng thấp càng tốt, nhng đểhởng quyền nh đền bù, kê khai tài sản thì giá đất càng cao càng có lợi

Trong giai đoạn hiện nay và trong thời gian tới các khu đô thị trên phạm vicả nớc có quy mô và tốc độ đầu t - đô thị khá cao Các dự án mở rộng khônggian thành phố, cải tạo các nút giao thông, xây dựng các tuyến đờng, di chuyểncác xí nghiệp cũ, các dự án xây dựng các khu đô thị mới, phát triển nhà liênquan mật thiết với giải phóng mặt bằng Định giá đền bù giải phóng mặt bằngliên quan nhiều lĩnh vực kinh tế - xã hội, pháp luật và các tổ chức, gia đình vàcác thành viên trong cộng đồng, do đó việc định giá là rất quan trọng Nó gópphần đảm bảo công bằng xã hội khi mà Nhà nớc tiến hành đền bù và góp phầnhoàn thiện luật pháp nhất là Luật đất đai Nh vậy có sự khác nhau giữa gía cả ởtừng địa phơng, vì giá cả thị trờng là biểu hiện tổng hợp các nhân tố hình thànhgiá đất nh: vị trí đất, địa hình đất, quan hệ tự nhiên, quan hệ cung cầu, các chínhsách điều tiết của Nhà nớc đất đai ở Việt nam có sự khác nhau giữa các vùng

và mục đích sử dụng (đất nông nghiệp, đất ở đô thị, đất ở nông thôn ) Vì vậykhi xác định giá đất cần xác định giá cho từng loại đất cụ thể theo những phơngpháp riêng sao cho phù hợp với mục đích sử dụng các loại đất đó và phải tuântheo những nguyên tắc định giá nhất định

Mục đích của đền bù đất là trả lại phần đất bị thu hồi cho ngời bị thu hồi

đất để họ tiếp tục sản xuất trên cơ sở quy hoạch, kế hoạch, dự án đã đợc Nhà nớcphê duyệt

Giá đất do Chính phủ quy định nhằm phục vụ 3 mục đích:

- Tính thuế chuyển quyền sử dụng đất và các loại thuế khác theo luật

định

- Để thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất

- Để tính giá đền bù khi Nhà nớc thu hồi

Do đặc điểm là phải ổn định, dễ thu, dễ làm và dễ kiểm tra nên trong 3mục đích trên thì công tác định giá phục vụ việc tính thuế và tiền khi giao đấthoặc cho thuê đất thờng không đợc sát với giá thực tế, điều này làm cho nhữngngời phải nộp các khoản tiền trên dễ dàng chấp nhận vì họ sẽ càng có lời khi

định giá tài sản cần đóng thế chấp Nhng ngợc lại việc đền bù là phục vụ việc thuhồi đất tức chuyển quyền sử dụng đất từ ngời sử dụng sang Nhà nớc Chính vìvậy đối với mục đích đền bù nếu định giá không bằng thực tế thì những ngờitrong diện đợc đền bù sẽ không thoả mãn vì định giá thấp sẽ không đủ điều kiệnvật chất để tái tạo t liệu sản xuất Đây cũng là nguyên nhân chính dẫn đến tìnhtrạng chậm trễ trong việc đền bù giải phóng mặt bằng hiện nay

2.2.Giải phóng mặt bằng là một giải pháp để sử dụng đất đai hợp lý và hiệu quả

Khi thu hồi đất Nhà nớc thực hiện đền bù bằng đất hoặc bằng tiền Đền bùbằng tiền đợc xác định dựa trên cơ sở định giá đền bù và trên những quy định h-ớng dẫn của Chính Phủ Đền bù bằng đất là việc dùng đất đai đền bù cho ngời có

đất bị thu hồi Nguồn đất để đền bù gồm: quỹ đất cha sử dụng, đất đợc khaihoang bằng vốn ngân sách, đất mới đợc tạo lập, đất dùng để xây dựng cơ sở hạtầng phục vụ việc thu hồi, đất thu hồi từ những ngời sử dụng đất không đúng quy

định và đất công ích

Việc thu hồi đất đợc dựa trên quy hoạch đã đợc Nhà nớc phê duyệt, các dự

án xây dựng kinh tế, phát triển đất nớc Do vậy việc đền bù đất cũng đợc dựatrên cơ sở quy hoạch tổng thể của đất nớc, của địa phơng, mỗi khu vực, nên đền

bù đất đai khi thu hồi đất là một cách tốt để sử dụng đất đai hợp lý và hiệu quảhơn Chúng ta biết mục đích của đền bù đất là trả lại phần đất bị thu hồi cho ngời

bị thu hồi đất để họ tiếp tục sản xuất trên cơ sở quy hoạch, kế hoạch, dự án đã

đ-ợc Nhà nớc phê duyệt Trong mỗi một dự án, một quy hoạch, kế hoạch đều xác

định rõ vị trí và mức đất để đền bù thiệt hại khi thu hồi đất Đây là phần đất hiệncha có mục đích sử dụng Vậy khi đền bù bằng đất này ta đã làm tăng tổng diệntích đất đa vào sử dụng, tuy nhiên cần phải nghiên cứu kỹ vấn đề này để tránhlàm lãng phí tiền của của Nhà nớc và nhân dân, tránh việc sử dụng đất đai khônghợp lý, làm năng suất sử dụng đất bị giảm

Nh vậy đền bù đất yêu cầu phải thực hiện theo đúng quy hoạch đã đợc phêduyệt và quy hoạch đó phải đợc xây dựng trên cơ sở nghiên cứu kỹ lỡng, có khoahọc về mục đích sử dụng sao cho có hiệu quả nhất Bởi vì quỹ đất của chúng ta

là có giới hạn, rất đa dạng cho vấn đề sử dụng, nhất là quỹ đất nông nghiệp rấthạn chế Do đó khi thu hồi đất cần phải cân nhắc và nghiên cứu thật kỹ trên cơ

sở quỹ đất hiện có

Thu hồi đất và thực hiện đền bù đất sẽ giúp Nhà nớc thực hiện việc thanhtra, kiểm tra vấn đề sử dụng đất đai Khi đền bù đất thì dựa trên nguyên tắc đất

sử dụng đúng mục đích, có đủ giấy tờ hợp lệ theo quy định trong Nghị định22/1998/NĐ- CP của Chính Phủ thì khi Nhà nớc thu hồi đất mới đợc đền bù đất

Nh vậy đất không đủ giấy tờ hợp lệ thì Nhà nớc có thể lấy lại phần đất đó màkhông cần phải bồi thờng thiệt hại Mặt khác, hiện nay vấn đề sử dụng đất đai saimục đích còn xảy ra ở nhiều nơi Do đó, khi đền bù đất thì phần đất đó đ ợc sửdụng theo đúng mục đích của Nhà nớc và Nhà nớc có thể dễ dàng quản lý đất

đai Điều này giúp sử dụng đất đai hợp lý và hiệu quả hơn

II Cơ sở khoa học và thực tiễn của việc định giá đất bồi

thờng GPMB

A Cơ sở khoa học của công tác định giá đất bồi thờng.

1 Vấn đề giá đất và các nhân tố ảnh hởng.

a Giá đất.

Giá đất là một phạm trù kinh tế mang tính khoa học, vì vậy nó không thể

đợc hình thành và tác động bằng ý thức chủ quan, bằng mệnh lệnh hành chính ý

chí Chỉ trên cơ sở nắm vững các yếu tố cấu thành giá của mỗi loại đất, chúng tamới có thể xây dựng đợc một mức giá phù hợp, khách quan và có đợc cách thứctác động vào đất theo các mục tiêu kinh tế- xã hội.

* Bản chất của giá đất:

Khi tiến hành mua bán, trao đổi, chuyển nhợng đất đai hay chuyển dịchquyền sử dụng đất đai Nghĩa là khi đất đai tham gia vào thị trờng, nó nh mộtloại hàng hoá đặc biệt Mà mức giá cả đất đai dựa vào mức địa tô đã xác định

Địa tô là một phạm trù kinh tế gắn liền với chế độ sở hữu ruộng đất Nó làhình thái dới đó quyền sở hữu ruộng đất đợc thực hiện về mặt kinh tế tức là đemlại thu nhập cho ngời sở hữu ruộng đất đó

Để đợc sử dụng đất của địa chủ vào kinh doanh sản xuất, nhà t bản phảitrả cho chủ đất một khoản tiền nhất định theo hợp đồng Số tiền đó đợc hìnhthành một cách khách quan không phụ thuộc riêng vào ý muốn của chủ ruộnghay chủ t bản theo mặt bằng chung về lợi nhuận trong toàn nền kinh tế Nh vậy,

về mặt bản chất kinh tế địa tô là một khoản tiền mà chủ t bản phải trả cho chủruộng đất Vì vậy, đó chính là cái giá phải trả cho sử dụng đất Trong chế độ sởhữu t nhân về ruộng đất địa tô thuộc về chủ ruộng đất, bởi chủ ruộng là chủ sởhữu ruộng đất và ngời sử dụng phải trả cho chủ ruộng

Địa tô mà ngời sử dụng ruộng đất phải trả cho chủ ruộng đợc quy định bởi

độ phì nhiêu và vị trí của đất đai, theo Mác đó là địa tô chênh lệch I Đây là cơ

sở đầu tiên cho việc quy định mức địa tô mà ngời sử dụng đất phải trả cho chủ sởhữu ruộng đất

Khác với địa tô chênh lệch I là hình thái của địa tô có đợc trên cơ sởnhững điều kiện tự nhiên thuận lợi Địa tô chênh lệch II là hình thái địa tô có đợctrên cơ sở đầu t thâm canh của nhà t bản kinh doanh, tức là do những khoản đầu

t liên tiếp nhau trên cùng một đám đất mà có Những khoản đầu t ấy đều làmtăng sản lợng của ruộng đất và biến ruộng đất từ chỗ vật chất đơn thuần thànhruộng đất t bản Do đó, địa tô II thuộc về ngời sử dụng đất

Địa tô I và địa tô II đều là sự chênh lệch về lợi nhuận trong việc kinhdoanh đất đai ở những khu khác nhau Về bản chất hai loại địa tô này khác nhauvì có nguồn gốc khác nhau, nhng có mối liên hệ mật thiết có thể chuyển hoá chonhau

Dù bất kỳ một chế độ sở hữu nào, ngời sử dụng ruộng đất cũng phải trảmột khoản tiền vào việc sử dụng đất đó là một tất yếu Trong điều kiện sở hữuruộng đất là sở hữu toàn dân mà Nhà nớc là ngời đại diện thì việc ngời sử dụng

đất phải nộp một khoản tiền về việc sử dụng đất là lẽ đơng nhiên Nhà nớc sửdụng khoản tiền đóng góp này của ngời sử dụng đất để điều tiết thu nhập củanhững ngời sử dụng đất ở các điều kiện khác và có thể có những đầu t cải tạo đất

Việc thu hồi đất trong trờng hợp này giống nh là hành vi chuyển quyền sửdụng đất và chuyển mục đích sử dụng đất, nhng đây là hành vi chuyển quyền sửdụng đất đặc biệt, không phải là sự tự nguyện mà là một sự bắt buộc phần bất lợikhông mong muốn lại thuộc về ngời bị thu hồi Bởi vậy việc giải quyết thoả đánglợi ích của ngời bị thu hồi đất là hết sức cần thiết và quan trọng thể hiện ở việc

đền bù thiệt hại về đất và tài sản trên đất bị thu hồi

Nh chúng ta biết theo lý luận địa tô của Mác thì độ phì nhiêu và vị trí của

đất đai là cơ sở cho việc tính toán mức phải trả cho ngời sử dụng đất bị thu hồi

Độ phì nhiêu và vị trí đất đai ở đây bao gồm cả các yếu tố tự nhiên và nhân tạotức là vị trí của mảnh đất đang đợc sử dụng Nh vậy, để tính mức phải trả ta phảicăn cứ vào các yếu tố sau:

- Loại đất bị thu hồi: dựa trên phân loại theo mục đích sử dụng hiện hành

nh đất nông nghiệp, đất đô thị, đất ở

- Căn cứ vào loại công trình xây dựng trên đất đó

b Các nhân tố ảnh hởng đến giá cả đất:

- Mục đích sử dụng: tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng của mỗi loại đất màchúng mang giá trị khác nhau và khi thay đổi mục đích sử dụng thì giá trị của

đất cũng bị thay đổi Ví dụ nh đất đang sử dụng vào mục đích nông nghiệp khi

có sự thay đổi mục đích sử dụng sang đất ở thì lập tức giá đất sẽ tăng lên rấtnhanh vì khả năng sinh lợi từ đất ở cao hơn rất nhiều lần so với đất nông nghiệp

- Độ màu mỡ của ruộng đất: Nhân tố này thờng dùng để xác định giá cho

đất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất làm muối và đất có mặt nớc nuôi trồng thuỷsản Với cùng một vị trí cùng làm điều kiện canh tác nhng thửa đất nào có chất

đất tốt hơn, cho năng suất cao hơn thì sẽ có giá thành cao hơn các thửa khác Đốivới đất ở nông thôn và đất ở đô thị thì nhân tố chất đất là khả năng kết cấu của

đất, độ bền vững của các tầng đất đai

- Vị trí: đây là điều kiện không thể thiếu hay nói một cách khác là điềukiện cơ bản trong việc xác định giá của bất kỳ loại đất nào và đặc biệt là đối với

đất đô thị Vị trí của thửa đất có ý nghĩa rất lớn trong việc xác định giá trị củamột mảnh đất Đất ở vị trí đẹp, có khả năng sinh lợi cao sẽ có giá hơn rất nhiềumảnh đất có cùng diện tích nhng ở vị trí khác, xấu hơn, khả năng sinh lợi khôngcao

- Địa hình: Giá trị của một thửa đất cũng phụ thuộc vào điều kiện địa hình,

đơng nhiên ở vùng đồng bằng giá đất cao hơn ở vùng trung du và miền núi

- Chính sách điều tiết của Nhà nớc: Điều chủ yếu trong vấn đề này là cácchính sách về sử dụng đất, các chính sách về kinh tế, tài chính và giá các loại đất(thời hạn giao đất, cho thuê đất; diện tích đất theo hạn định, mức thu các loạithuế ) và chơng trình quy hoạch đất đai của Nhà nớc (chơng trình quy hoạchphát triển tổng thể, quy hoạch chi tiết từng khu vực, theo từng mục đích sửdụng )

Trong tất cả các yếu tố trên đều có ảnh hởng đến công tác định giá đền bù

đất nhng trong bài viết này đề tài đi sâu vào phân tích những yếu tố đặc biệtquan trọng sau:

- Quan hệ cung cầu về đất đai

Đất đai là loại hàng hoá đặc biệt Do vậy, nó cũng nh các loại hàng hoákhác cũng chịu sự chi phối của các quy luật kinh tế cụ thể là: quy luật cạnhtranh, quy luật cung cầu và quy luật giá trị Trong các yếu tố tác động đến giá cả

đất, có những yếu tố có thể lợng hoá đợc và có những yếu tố không thể lợng hoá

đợc Nhân tố cung cầu về đất khó lợng hoá song lại là nhân tố tác động rất mạnh

đến giá đất, làm cho giá đất luôn biến động Cũng nh cung cầu của các loại hànghoá khác, cung cầu về đất đai trên thị trờng cũng mang tính không gian và thờigian, trong đó tính chất vùng mang tính đặc thù Xét về mặt nhu cầu, kể cả nhucầu sử dụng đất và nhu cầu có khả năng thanh toán mang tính chất ổn định tơng

đối theo vùng, hình thành các quan hệ về đất theo vùng mang tính ổn định khôngthể chuyển hoá cung cầu giữa các vùng Đặc điểm này ảnh hởng rất lớn đến giá

đất, gây chênh lệch giá đất giữa các địa phơng, các vùng khác nhau

Thông thờng, do nhu cầu đất của các thành phố lớn và khả năng của quỹtiền tệ dân c dùng để mua đất cũng lớn nên tơng quan cung cầu về đất ở thànhphố, đô thị cũng chênh lệch nhau lớn Để đảm bảo yêu cầu của quy luật cung cầuthì tất yếu giá đất cũng phải tăng cao hơn ngay trong một thành phố, nhu cầu đất

đai giữa các quận cũng khác nhau, nên giá đất hình thành cũng khác nhau

Ta có thể thấy giá đất tại các địa phơng - vùng và ngay cả một khu vựcnhỏ cũng có sự chênh lệch khá lớn Trong thực tế chúng ta thấy rõ đất đai ở các

đô thị bao giờ cũng cao hơn đất đai ở các vùng khác đó chính là do sự tác độnglớn của quan hệ cung cầu Quan hệ cung cầu ảnh hởng đến giá cả thị trờng và

nh vậy cũng ảnh hởng đến giá cả đền bù

- Giá trị sinh lời

Giá trị sinh lời là yếu tố khá quan trọng tác động đến giá cả đất đai, bởingoài việc quan tâm đến giá trị đất đai ngời ta còn quan tâm đến khả năng sinhlời của mảnh đất

Đối với đất nông nghiệp, giá trị sinh lời phụ thuộc chủ yếu vào độ phì của

đất, khả năng tới tiêu và khả năng vận chuyển sản phẩm đến nơi tiêu thụ Đấtcàng tốt và vị trí thuận lợi gần nơi tiêu thụ thì giá cả càng cao

Đối với đất đô thị, giá trị sinh lời lại phụ thuộc chủ yếu vào vị trí lô đất,khả năng hoàn thiện cơ sở hạ tầng nơi đó Đất đô thị sử dụng vào mục đích thơngmại, dịch vụ, giá trị sinh lời phụ thuộc vào vị trí lô đất đo gần hay xa khu trungtâm, vị trí mặt đờng, điều kiện sinh hoạt và khả năng phát triển kinh tế ở vùng

- Điều kiện kinh tế- xã hội: Cơ sở hạ tầng, kỹ thuật và hạ tầng kinh tế Đây

là yêu cầu đầu tiên của bất kỳ công trình xây dựng nào sau việc giải phóng mặt

bằng, vì nếu điều kiện hạ tầng không tốt sẽ dẫn đến toàn bộ công việc tiếp theo

bị trì trệ ảnh hởng đến tiến độ thi công của dự án

2 Các nguyên tắc và phơng pháp định giá đất cơ bản.

2.1 Nguyên tắc định giá đất

a Nguyên tắc sử dụng cao nhất và sử dụng tốt nhất

Căn bản đối với khái niệm giá trị là lý thuyết sử dụng cao nhất và tốt nhấthoặc có lợi cao nhất Hoặc nó có thể đợc định nghĩa là việc sử dụng tại thời điểm

định giá có khả năng thu nhập ròng lớn nhất trong một khoảng thời gian cho

tr-ớc Nhng điều quan trọng cần nhận thức điều này không chỉ đợc hiểu trong giớihạn của đồng tiền Đôi khi, thu nhập thực lại dới dạng những tiện nghi

Cụm từ then chốt thứ 2 trong định nghĩa này là: "Trong khoảng thời giancho trớc" Ngời định giá không thể dự báo trớc rằng việc sử dụng để tạo ra lợinhuận thực lớn nhất đối với đất đai ở thời điểm định giá sẽ lại tiếp tục không xác

định hoặc thậm chí trong một khoảng thời gian đã nói tới Tuy nhiên, ngời địnhgiá không nên có t duy giống nh ngời mua cụ thể ở chợ (thị trờng) Vì vậy, quyết

định trong một khoảng thời gian có thể, việc sử dụng cao nhất và tốt nhất củamình sẽ tiếp tục đem lại hiệu quả, sẽ phản ánh qua quan điểm của ngời mua

b Nguyên tắc dự báo trớc:

Giá thị trờng là giá trị hiện tại của tất cả những lợi nhuận tơng lai có thể

có từ tài sản sở hữu mang lại Những lợi ích này sẽ dới dạng một nguồn thu nhậphoặc những tiện nghi; Những lợi ích tơng lai đợc dự báo là những lợi ích dựa trên

sự nghiên cứu trớc thị trờng Ngời đánh giá không đợc phép đa ý kiến cá nhânlàm ảnh hởng đến việc xác định những lợi ích tơng lai Việc mua bán tài sản sởhữu và thu nhập trớc đây chỉ có tầm quan trọng khi chúng cho thấy điều đó cóthể đợc dự kiến trong tơng lai Nguyên tắc dự báo luôn vận dụng kết hợp vớinguyên tắc thay đổi

c Nguyên tắc thay đổi:

Nguyên tắc này cho rằng giá thị trờng không bao giờ giữ nguyên bởi vì lựclợng kinh tế xã hội luôn tác động làm thay đổi tài sản sở hữu và môi trờng của

nó Ngoài ra, bản thân tài sản sở hữu cũng thay đổi không ngừng Ví dụ, chất ợng của đất trồng trọt có thể đợc thay đổi bởi lực lợng tự nhiên và những tôn tạolàm thay đổi tuổi Do sự thay đổi diễn ra liên tục nên việc ớc đoán giá thị trờngchỉ có giá trị vào thời điển đó Nguyên tắc thay đổi luôn vận dụng kết hợp vớinguyên tắc dự báo

l-d Nguyên tắc cân đối:

Khi áp dụng vào một vùng lân cận, nguyên tắc cân đối chỉ ra rằng giá thịtrờng tối đa đạt tới khi sử dụng toàn bộ đất đai ở trạng thái thoả đáng Ví dụ, mộtkhu dân c lân cận của một gia đình đòi hỏi các phơng tiện thơng mại nh các cửahàng bách hoá, trạm xăng, cửa hàng tân dợc Nó cũng cần các phơng tiện đảmbảo cho dân chúng nh nhà thờ, trờng học, vui chơi khi việc sử dụng hoàn hảo

đạt đền sự cân đối thì các tài sản sở hữu riêng đạt tới giá thị trờng tối đa Khi

nguyên tắc cân đối áp dụng cho vùng phụ cận, nó sẽ kết hợp với nguyên tắc cạnhtranh.

f Nguyên tắc sự phù hợp:

Nguyên tắc này cho rằng giá thị trờng tối đa đạt đợc khi mức độ chấpnhận đợc về tính đồng đều kinh tế và xã hội dự kiến trong tơng lai Khi áp dụngnguyên tắc này cho những tôn tạo, thì tính đồng đều có thể chấp nhận mang ýnghĩa là tính tơng đồng, không phải là sự đồng nhất đơn điệu Khi áp dụng chonhững ngời dân, nó có ý nghĩa là sự tơng đơng về tuổi tác, thu nhập, cơ sở giáodục

g Nguyên tắc thống nhất

Nguyên tắc này phân chia toàn quốc thành nhiều vùng giá trị phù hợp vớinhà và đất Những điều kiện liên quan tới giá trị trong vùng phải thống nhất.Trong mỗi vùng lại phân chia thành nhiều vùng lãnh thổ nhỏ để các điều kiện tác

động đến giá trị đợc tính toán theo nguyên tắc thống nhất

h Nguyên tắc tơng quan cung và cầu:

Nguyên tắc này cho biết rằng giá thị trờng đợc xác định bằng sự tơng táccủa cung và cầu Nếu dân số của một khu vực tăng đột biến thì thu nhập sẽ tănglên Nếu nh tỷ lệ lãi suất thế chấp cùng thời điểm tăng rất mạnh thì nó sẽ giảmnhu cầu

2.2 Phơng pháp định giá đất bồi thờng.

2.2.1 Các phơng pháp truyền thống.

Khả năng sinh lời của đất chính là kết quả tác động tổng hợp của các yếu

tố tự nhiên, kinh tế, xã hội vào đất Đánh giá đất về mặt tự nhiên đợc xây dựngtrên các yếu tố khách quan, quan trọng của đất đối với khả năng cho sản phẩm tựnhiên Phần lớn các tính chất ổn định nh: địa hình, loại thổ nhỡng, độ dày tầng

đất, vị trí địa lý, điều kiện canh tác

Yếu tố kinh tế ở đây đợc sử dụng chung nh một yếu tố quan sát dùng để

so sánh, đánh giá kết quả phân hạng đất Thờng đợc dùng là năng suất bình quânnhiều năm, mức thu nhập bình quân Đánh giá kinh tế đất hợp lý là biểu hiện sựkết hợp chặt chẽ giữa giá trị tự nhiên và giá trị kinh tế của đất Giá trị kinh tế có

2 cách thể hiện: tơng đối theo cấp hạng và theo tiền

Giá tiền một thửa ruộng, một khoảnh đất là số tiền nếu gửi vào ngân hàng

sẽ thu đợc lợi tức ngang với địa tô thửa ruộng ấy thu đợc Đó là những giai đoạn

cơ bản trong quá trình đánh giá đất nhằm xác định giá trị của thửa đất trên cơ sởgiá trị sử dụng và khả năng sinh lời của đất.

Theo lý luận của Mác "Nhà t bản bỏ vốn vào kinh doanh nhằm mục đíchkhông những là để tái sản xuất ra số t bản đã ứng ra mà còn để tái sản xuất ramột giá trị thặng d ra so với số t bản ấy" Vì vậy ngời mua quyền sử dụng đất vàomục đích sản xuất nông nghiệp cũng phải tính đến sau một chu kỳ sản xuất sẽ đalại bao nhiêu lợi nhuận, ít nhất bằng hoặc lớn hơn lãi xuất thu đợc do gửi tiềnvào ngân hàng Nh vậy giá cả ruộng đất đắt hay rẻ là do 2 nhân tố quyết định:

1 Địa tô cao hay thấp

2 Tỷ xuất lợi tức tiền gửi ngân hàng.

Giá cả ruộng đất tỷ lệ thuận với địa tô và tỷ lệ nghịch với tỷ suất lợi tứctiền gửi Cho nên giá cả ruộng đất có thể đợc biểu thị bằng công thức:

Số lợng địa tô

Giá cả ruộng đất =

Tỷ suất lợi tức tiền gửi ngân hàng

2.2.2: Các phơng pháp đã đợc áp dụng.

Nội dung các phơng pháp đã đợc áp dụng đều thống nhất với nhau về quan

điểm chung Nhng giá cả ruộng đất ở đây chính là giá mua quyền sử dụng đất,còn sở hữu ruộng đất vẫn thuộc nhà nớc Vì vậy thời gian sử dụng đất ở nhiều n-

ớc cũng đợc tính thành một yếu tố tác động đến giá cả ruộng đất Thực tế ở Việtnam cho thấy từ sau khi Luật đất đai ra đời năm 1993, thì giá đất ổn định hơn tr-

ớc rất nhiều Nguyên nhân chính là ở chỗ Nhà nớc quyết định giao đất sử dụng

ổn định lâu dài cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân với thời hạn cụ thể nh đấttrồng cây hàng năm và đất mặt nớc nuôi trồng thuỷ sản có thời gian thuê là 20năm, đất trồng cây lâu năm thì thời hạn là 50 năm, các cơ quan ngoại giao, lãnh

sự quán thì thời gian đợc quy định cụ thể cho từng đối tợng

Thời gian sử dụng đất lâu dài đã giúp cho ngời sử dụng đất yên tâm hơn vàmong muốn đầu t vào mảnh đất của mình nhiều hơn Tránh đợc hiện tợng cốgắng trong thời gian thuê của mình để vắt kiệt mọi khả năng của đất dẫn đến tìnhtrạng nh thoái hoá, biến chất ảnh hởng đến kết cấu, hình thể của đất

Trong hội thảo về thị trờng đất do tổ chức lơng thực và nông nghiệp thếgiới phối hợp với Uỷ ban kế hoạch Nhà nớc tổ chức tại Hà Nội cũng đã giớithiệu một công thức tính giá đất căn cứ từ thu nhập sử dụng đất với tỷ suất lợitức ngân hàng nh sau:

Dựa trên những t tởng trên có một số ý kiến đa ra công thức để tính giá đất:

Lợi nhuận bình quân năm trong 5 năm tới

Giá đất =

Tỷ suất lợi nhuận bình quân năm trong 5 năm tới

Thực ra công thức này cũng khó thực hiện đợc vì khó tính đợc năng suấttrong 5 năm tới, cũng nh khó tính đợc chi phí sản xuất, lợi nhuận của 5 năm tới

Điều này phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố khách quan và quá trình phát triển knh

tế - xã hội của đất nớc trong thời gian tới Vì vậy phơng pháp này chỉ có ý nghĩa

về mặt lý thuyết, là một phơng pháp có tác dụng tham khảo thêm

Hiện nay trên thế giới trong lĩnh vực định giá đất thờng sử dụng những

ph-ơng pháp sau:

a Phơng pháp so sánh:

Phơng pháp này đợc áp dụng trong môi trờng đô thị khá phát triển, cónhiều mẫu đất đợc mua bán Mảnh đất, khu đất có những tài sản đợc định giá cónhững đặc điểm, điều kiện tơng tự với những tài sản đã đợc bán Phơng pháp này

đợc sử dụng rộng rãi và dễ đợc chấp nhận Song tài sản đất đai không bao giờgiống nhau tuyệt đối, cần xen xét kỹ về địa điểm, diện tích, cấu trúc, đặc điểm

đất đai để hiệu chỉnh tài sản đất đai theo từng chi tiết, điều kiện cụ thể

Khi sử dụng phơng pháp này đòi hỏi ngời đánh giá phải thu thập đợc càngnhiều thông tin càng tốt và phải đảm bảo đợc hệ thống thông tin sàng lọc có hiệuquả và cập nhật, chứa đựng đợc các thông tin nhận đợc của từng giao dịch trênthị trờng

b Phơng pháp thu nhập (phơng pháp đầu t):

Phơng pháp này dựa trên tổng số kinh phí đã bỏ ra để đầu t vào xây dựnghoặc cải tạo bất động sản Phơng pháp này thờng dùng để tính giá cho thuê đất,sau khi đã trừ đi phần kinh phí bỏ ra để xây dựng cơ sở hạ tầng và các công trìnhkhác có liên quan Phơng pháp này dễ tính toán, lợng thông tin thu nhập khôngnhiều nhng có một đặc điểm là độ chính xác của số liệu phụ thuộc một phần vàochủ đầu t nên khó kiểm tra

c Phơng pháp chi phí (phơng pháp giá thành):

Phơng pháp này thờng đợc áp dụng cho việc định giá đất nông nghiệp, dựavào khả năng sinh lợi của đất mà cụ thể là giá thành sản phẩm thu nhập đợc đểcá thể xác định đợc giá của mảnh đất cần phải định giá

d Phơng pháp thặng d:

Giá trị của bất động sản đợc xác định trên lợi nhuận thu đợc từ bất độngsản đó sau khi đã trừ mọi khoản chi phí Phơng pháp này có liên quan tới rấtnhiều các lĩnh vực cần thu thập thông tin nh các thuế, lãi xuất ngân hàng, tỷ xuấtlãi ròng, mức thu hồi vốn

Thông thờng khi tiến hành định giá bất động sản cần áp dụng một vài phơngpháp để kiểm tra lẫn nhau, đảm bảo độ chính xác của giá trị bất động sản cũng

nh mảnh đất cần định giá

3 Phơng pháp xác định hệ số K để định giá bồi thờng thiệt hại.

Theo Nghị định 87/CP của Chính phủ ngày 17/8/1994 quy định khung giácác loại đất Do biến động của giá đất trên thực tế nên Chính phủ đã có văn bảnthay đổi hệ số điều chỉnh giá (hệ số K) cho phù hợp với thực tế hơn đó là thông

t 145/1998/TT-BTC hớng dẫn thi hành Nghị định 22/1998/NĐ-CP ngày24/4/1998 của Chính Phủ

3.1 Phạm vi và đối tợng áp dụng, căn cứ xác định hệ số K và giá đất tính

đền bù bồi thờng thiệt hại:

a Hệ số K, phạm vi và đối tợng áp dụng:

Hệ số K quy định tại điều 8 của Nghị định 22/1998/NĐ-CP ngày24/4/1998 của Chính phủ là hệ số quan hệ tỷ lệ giá đất tính theo khả năng sinhlợi hoặc giá chuyển nhợng quyền sử dụng đất với giá đất do UBND tỉnh, thànhphố trực thuộc TƯ quy định Hệ số K có thể lớn hơn hoặc nhỏ hơn 1 tuỳ thuộcvào sự chênh lệch giữa giá đất do UBND cấp tỉnh quyết định với giá đất tính theokhả năng sinh lợi hoặc giá đất thực tế chuyển nhợng quyền sử dụng đất

Hệ số K tại thông t 145/1998/TT-BTC áp dụng để xác định giá đất tính

đền bù thiệt hại cho ngời bị thu hồi đất theo quy định tại điều 6 và tính khoảntiền nộp ngân sách Nhà nớc theo điều 14 của Nghị định 22/1998 Trong trờnghợp ngời bị thu hồi đất chỉ đợc đền bù chi phí đầu t vào đất thì giá trị chi phí thực

tế đợc tính theo giá các chi phí tại thời điểm thu hồi đất Tổ chức, cá nhân đợcNhà nớc giao đất, cho thuê đất có trách nhiệm đền bù thiệt hại về đất theo giá đất

đợc tính theo hớng dẫn tại Thông t này cho toàn bộ diện tích đất đợc giao, đợcthuê

b Căn cứ để xác định hệ số K:

Hệ số K để xác định giá đất tính đền bù thiệt hại do Chủ tịch UBND cấptỉnh quyết định cho từng dự án theo đề nghị của Giám đốc Sở Tài chính - Vật giá

có sự tham gia của các ngành liên quan, căn cứ để xác định gồm:

+ Giá đất do UBND cấp tỉnh quy định căn cứ vào khung giá theo Nghị

định 87/CP, thông t 94/TTLB đã bao hàm hệ số K quy định trong Nghị định17/1998 và Quyết định 302/Ttg ngày 13/5/1996 của Thủ Tớng Chính Phủ

+ Giá đất tính theo khả năng sinh lợi hoặc giá chuyển nhợng quyền sửdụng đất thực tế ở địa phơng Giá chuyển nhợng quyền sử dụng đất thực tế là giáchuyển nhợng quyền sử dụng đất trung bình ở từng vị trí, từng loại đờng phố đốivới đất đô thị, ở từng hạng đất của từng xã đối với đất nông nghiệp và đất khudân c nông thôn tại thời điểm thu hồi đất tại địa phơng Trong trờng hợp khảnăng sinh lợi của đất và giá chuyển tiền sử dụng đất (biến động trong phạm vi d-

ới 15%) thì UBND cấp tỉnh có thể quy định hệ số K một lần để áp dụng tính đền

bù thiệt hại cho nhiều dự án trong khoảng thời gian ổn định đó

c Giá đất để tính đền bù thiệt hại:

Giá đất tính bồi thờng thiệt hại đợc xác định trên cơ sở giá đất do UBNDcấp tỉnh ban hành theo quy định của Chính Phủ nhân với hệ số K

- Đối với đất nông nghiệp, lâm nghiệp, làm nớc, nuôi trồng thuỷ sản, hệ số

K đợc xác định trên cơ sở quan hệ tỷ lệ số giữa giá đất tính theo khả năng sinhlợi với giá đất do UBND cấp tỉnh quy định

- Đối với các loại đất khác, hệ số K đợc xác định trên cơ sở quan hệ tỷ lệgiữa giá chuyển nhợng quyền sử dụng đất thực tế với giá do UBND cấp tỉnh quy

định

3.2 Phơng pháp xác định hệ số K:

a Hệ số K đợc xác định theo quan hệ tỷ lệ giữa giá đất tính theo khả năng sinh lợi với giá đất do UBND tỉnh quy định.

B ớc 1 : Xác định giá trị sản lợng, chi phí và thu nhập

B ớc 2 : Xác định giá đất theo khả năng sinh lợi

Thu nhập

Giá đất theo =

khả năng sinh lời Lãi sất tiền gửi Ngân hàng Nhà nớc

Giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành

theo khung giá đất do Chính phủ quy định

b Hệ số K đợc xác định theo quan hệ tỷ lệ giữa giá chuyển quyền sử dụng đất thực tế với giá đất do UBND cấp tỉnh quy định.

B ớc 1 : Thu thập và xử lý thông tin số liệu

B ớc 2 : Xác định giá chuyển nhợng quyền sử dụng đất thực tế của đất bị thu hồi

B ớc 3: Xác định hệ số K:

Giá chuyển nhợng quyền sử dụng đất

thực tế ở địa phơng

Hệ số K =

Giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo

khung giá đất do Chính phủ quy định

Hệ số K, giá chuyển nhợng quyền sử dụng đất và giá đất do UBND cấptỉnh ban hành tại công thức trên đợc tính cho từng vị trí của từng loại đờng phốtheo từng loại đô thị hoặc theo từng hạng đất, đối với đất nông nghiệp, đất lâmnghiệp, đât làm muối và đất khu dân c nông thôn

c Xác định hệ số K và giá đất bồi thờng cho một số trờng hợp đặc biệt

Đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất làm muối, đất có mặt nớc nuôi trồngthuỷ sản ở những nơi mà việc chuyển nhợng quyền sử dụng đất đã diễn ra phổbiến và đã hình thành giá chuyển nhợng quyền sử dụng đất có thể xác định hệ số

K bằng một trong 2 phơng pháp trên, nhng giá đất tính đền bù thiệt hại bằng giá

đất đền bù tính theo khả năng sinh lợi, cộng thêm một khoản tiền tối đa bằng 60

% phần chênh lệch giữa giá đất tính theo giá chuyển nhợng quyền sử dụng đấtvới giá đền bù tính theo khả năng sinh lợi của mảnh đất đó

Đất ở những nơi mới đô thị hoá, (từ trớc năm 1993 còn là nông thôn) hoặc

đất ở của hộ gia đình có khuôn viên rộng; trong đó có đất nông nghiệp, lâmnghiệp thì đợc đền bù theo mức diện tích đất ở đợc cơ quan Nhà nớc có thẩm

quyền cho phép dùng làm đất ở Phần diện tích còn lại đợc đền bù theo giá đấtnông nghiệp, lâm nghiệp và đợc cộng thêm một khỏan tiền tối đa bằng 30%phần chênh lệch giữa giá đền bù cho đất ở của khuôn viên đó với giá đất đền bù

đất nông nghiệp

Đất nông nghiệp trong đô thị đợc đền bù theo giá đất nông nghiệp và cộngthêm một khoản tiền tối đa bằng 30% phần chênh lệch giữa giá đền bù cho đất ởtrong đô thị của khu đất ở liền kề với giá đất đền bù đất nông nghiệp

B Cơ sở pháp lý của công tác định giá đất bồi thờng

1 Thực chất giá cả đền bù

Đất đai là tài sản thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nớc thống nhất quản lí,Nhà nớc giao quyền sử dụng lâu dài cho mọi ngời dân và Nhà nớc có thể thu hồitrong các điều kiện cần thiết Khi đó Nhà nớc sẽ đền bù thiệt hại về đất là mộtkhoản tiền hoặc tài sản đất Nhà nớc trả cho ngời dân đang sử dụng đất nằm trongquy hoạch Giá đất đó chính là giá Nhà nớc trợ cấp cho ngời di chuyển đến chỗkhác, giá đất đó chính là giá ép buộc của Nhà nớc nó tuỳ thuộc vào vị trí địahình và giá cả chung của đất tại địa phơng cụ thể và có thể áp dụng xê dịch chút

Tuy nhiên giá bồi thờng thờng là giá cứng và không sát với giá thị trờng

2 Cơ sở của việc định giá đất đền bù.

* Đối với đất ở đô thị và khu dân c nông thôn.

Đất ở đô thị và khu dân c nông thôn trong công tác đền bù thiết hại là lĩnhvực phức tạp nhất trong tất cả các loại đất vì giá trị sử dụng mà nó mang lại cao.Chính vì vậy mà việc xác lập giá đền bù thiết hại đất khi giải toả để thực hiệnquy hoạch muốn đảm bảo đợc lợi ích của 3 phía: Nhà nớc, chủ dự án và ngời dântrong diện bị giải toả thì giá đền bù thiệt hại về đất phải đợc thực hiên bằng ph-

ơng pháp định giá đất, giá đất định giá phải sát với giá đất thực tế Đối với đất tạinhững vị trí có khả năng sinh lợi cao phải thực hiện đấu giá có chú ý tới việc xét

đầy đủ các nhân tố tác động đến việc lập giá đền bù thiệt hại

Để xác định và đa ra đợc các loại giá đền bù thiệt hại về đất tại đô thị mộtcách hợp lý, ngoài việc tính toán, cân nhắc đầy đủ các yếu tố gây ảnh hởng đếncông tác định giá đất đô thị, các yếu tố về tự nhiên, kinh tế, xã hội, pháp lý.Chúng ta hãy xem xét một cách khoa học hàm giá trị sử dụng đất phụ thuộc vàocác biến số cơ bản nào Về cơ bản hàm giá trị sử dụng đất phụ thuộc vào cácbiến số sau:

- Khả năng đầu t cơ sở hạ tầng

- Khả năng hình thành các công trình dịch vụ

- Khả năng sử dụng đất theo mục đích và yêu cầu khác nhau

- Khả năng phân loại đô thị theo quy mô và vị trí địa lý hành chính

- Khả năng phát triển ngành nghề truyền thống

*Đối với đất nông nghiệp:

Khi nhà nớc thu hồi đất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất làm muối, đất cómặt nớc nuôi trồng thuỷ sản thì ngời bị thu hồi đất đợc đền bù đất theo đúng diệntích, hạng đất của đất bị thu hồi Nếu không có đất để đền bù thì ngời có đất bịthu hồi đợc đền bù bằng tiền theo giá đất của điạ phơng ban hành theo quy địnhcủa Chính phủ nhân với hệ số K để đảm bảo giá đất tính đền bù phù hợp với khảnăng sinh lợi và giá chuyển nhợng thực tế ở địa phơng Đối với cây trồng vậtnuôi trên đất thì sẽ đợc đền bù theo mức thiệt hại thực tế

Nếu đất đất bị thu hồi là đất do nhà nớc giao để sử dụng tạm thời, đất chothuê, đất đấu thầu thì ngời bị thu hồi không đợc đền bù thiệt hại về đất nhng đợc

đền bù về những chi phí đã bỏ ra để đầu t cải tạo đất

* Đền bù thiệt hại đối với đất chuyên dùng.

Cơ quan Nhà nớc, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị -xã hội, đơn vị sựnghiệp, đơn vị vũ trang nhân dân Doanh nghiệp nhà nớc, doanh nghiệp các tổchức chính trị-xã hội, công ty cổ phần, công ty trách nhiệm hữu hạn, đơn vị kinh

tế tập thể, doanh nghiệp t nhân đợc nhà nớc giao mà không phải nộp tiền sử dụng

đất hoặc đã nộp tiền sử dụng đất bằng nguồn vốn ngân sách Nhà nớc thì khi Nhànớc thu hồi đất không đợc đền bù thiệt hại về đất, nhng đợc Nhà nớc xem xétgiao đất mới và đợc đền bù thiệt hại chi phí đã đầu t vào đất, nếu tiền đó khôngthuộc nguồn vốn của Ngân sách Nhà nớc

Doanh nghiệp Nhà nớc, doanh nghiệp các tổ chức chính trị- xã hội, công

ty cổ phần công ty trách nhiệm hữu hạn, đơn vị kinh tế tập thể, doanh nghiệp tnhân khi bị nhà nớc thu hồi đất, nếu đất đó đã nộp tiền sử dụng đất không thuộcnguồn vốn của ngân sách Nhà nớc thì đợc đền bù thiệt hại về đất mà đợc Nhà n-

ớc xem xét giao và cho thuê đất mới Việc giao đất cho thuê đất mới phải phùhợp với dự án đợc cấp có thẩm quyền quyết định và phù hợp với quy hoạch đợcduyệt

3 Cơ sở pháp lý.

ở mỗi một chế độ xã hội khác nhau thì có các quan hệ đất đai khác nhau

và gắn liền với sự phát triển lịch sử của chế độ xã hội đó

đất giữa các chủ sử dụng với nhau

Sở hữu là một phạm trù của quan hệ sản xuất xã hội Quan hệ sản xuất baogồm quan hệ sở hữu, quan hệ phân phối và quan hệ quản lí, trong đó quan hệ sởhữu là cốt lõi nền tảng chi phối hai quan hệ kia Trong quan hệ đất đai quan hệ

sở hữu là nền tảng, là cốt lõi Nó đợc thể hiện cả trên phơng diện kinh tế và pháp

lý Trên phơng diện kinh tế đó là hình thức kinh tế của mọi ngời trong việcchiếm hữu đất đai trong điều kiện xã hội nhất định Trên phơng diện pháp lý đó

là sự biểu hiện thành quyền sở hữu đất đai Quyền sở hữu đất đai là quyền lợimang tính duy nhất thuộc về ngời sở hữu đất ở nớc ta quyền này thuộc về Nhà

nớc và nó đợc xác định dựa trên cơ sở: ai đợc làm chủ đất, sử dụng nó nh thế nào

và có thể đợc trao nó cho ai, đã đợc quy định theo Luật đất đai năm 1993 Nhà

n-ớc giao đất cho các tổ chức kinh tế, các cơ quan, cá nhân sử dụng lâu dài và ngời

sử dụng đất đợc hởng những quyền lợi và nghĩa vụ theo nghị định

Quan hệ sở hữu đất đai thể hiện ở quyền sở hữu đất đai về phơng diệnpháp lý Quyền sở hữu đất đai biểu hiện và quy định ở 3 quyền cơ bản đó làquyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt Các quyền này đợc xác lậptrên cơ sở chế độ sở hữu về đất đai đợc Nhà nớc thừa nhận và bảo hộ trên cơ sở

đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở nớc ta

Khi xã hội phát triển sẽ xuất hiện sự chuyển giao quyền sở hữu hoặcquyền sử dụng đất đai, việc chuyển giao này cơ bản có bồi thờng (nó thể hiện d-

ới việc mua, bán đất) Nhng cũng có trờng hợp không có bồi thờng (biểu hiện ởtrờng hợp cho hoặc tặng) Việc chuyển giao này biểu hiện quyền hạn của ngời sởhữu đất đai

Nh vậy nghiên cứu quan hệ sở hữu đất đai để hiểu đợc bản chất của việc

đền bù đất đó là việc chuyển giao quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng đất đai giữacác đối tợng với nhau

3.2 Quan hệ sử dụng

Quyền sử dụng đất đai là một phần trong quyền sở hữu đất đai đứng trênphơng diện pháp lý, đây là quyền của ngời sở hữu đất và quyền này có thể đợckết hợp hoặc có thể đợc phân tách ra, tức là chủ sở hữu đất đai có thể chuyểngiao quyền sử dụng đất đai cho một đối tợng khác Khi tách rời cả ngời sở hữu

và ngời sử dụng đều phải căn cứ vào những điều kiện nhất định để xác địnhquyền và nghĩa vụ của mỗi bên Khi việc phân tách đợc thực hiện thì mặt kinh tếcủa sở hữu đợc thực hiện tức là xuất hiện quan hệ đất đai trên phơng diện kinh

tế Để thực hiện đợc điều này cần có sự can thiệp của nhà nớc để bảo hộ quyềnlợi cho các bên - ngời sở hữu và ngời sử dụng

Quan hệ sở hữu và quan hệ sử dụng đất đai là hai quan hệ cơ bản trongquan hệ đất đai đợc thể hiện dới hình thức kinh tế và pháp lý có quan hệ rất chặtchẽ với nhau Trong đó quan hệ sở hữu đất đai là quan hệ quyết định và chi phốiquan hệ sử dụng

3.3 Các văn bản pháp quy của nhà nớc.

Luật đất đai năm 1993 của nớc ta đã quy định rõ: "Nhà nớc giao đất chocác tổ chức kinh tế, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan nhà nớc, tổ chức chính trị,xã hội (gọi chung là tổ chức), hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài dớihình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất và giao đất có thu tiền sử dụng đất

Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đợc nhà nớc giao đất, cho thuê đất, nhận quyền sửdụng đất từ ngời khác trong Luật này gọi chung là ngời sử dụng đất Nhà nớccho các tổ chức, cá nhân nớc ngoài thuê đất" "Hộ gia đình, cá nhân đợc nhà nớcgiao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhợng, cho thuê, thừa kế thế chấp quyền

sử dụng đất"

Luật đất đai 1993 là văn bản pháp quy cao nhất Nhà nớc quy định đất đaithuộc sở hữu toàn dân, sự chuyển nhợng đất đai trên thị trờng thực tế là chuyểnnhợng quyền sử dụng đất Nhng Nghị quyết TƯ (Đại hội Đảng lần thứ 8) đã

công nhận đất đai là một loại hàng hoá (bất động sản - tài sản) đợc chuyển ợng quyền sử dụng theo giá cả thị trờng; thừa nhận sự hình thành và phát triểncủa thị trờng bất động sản Đây là điều cha thống nhất và là hạn chế nhiều sựcông khai hoá của thị trờng đất đai làm cho ngân quỹ Nhà nớc thất thu một khốilợng lớn.

nh-Tại Điều 12 chơng I Luật đất đai năm 1993 đã công nhận đất có giá trị:

"Nhà nớc xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thutiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị khi giao đất, bồi thờng thiệt hại về

đất khi thu hồi đất Chính phủ quy định khung giá các loại đất đối với từng vùng

và theo từng thời gian"

- Căn cứ vào Điều 12 của Luật đất đai, Chính phủ đã ra Nghị định 80/CPban hành khung giá đất

- Nghị định 90/CP ngày 17/ 9/ 1994, quy định về việc đền bù thiệt hại khiNhà nớc thu hồi đất để sử dụng vào các mục đích An ninh quốc gia, Quốcphòng, lợi ích Quốc gia và lợi ích công cộng

- Tiếp đến ngày 17/08/1994 Chính phủ ban hành Nghị định 87/CP thay thếcho Nghị định 80/CP

Thông t liên bộ số 94/ TTLB ngày 14/11/1994 của liên bộ Tài chính Xây dựng- Tổng cục Địa chính- Ban vật giá Chính phủ, hớng dẫn thi hành Nghị

-định 87/CP cũng hớng dẫn thêm hình thức xác -định giá đất theo cơ chế đấu thầuquyền sử dụng đất

- Ngày 13/05/1996 Chính phủ đã ra Quyết định số 302/TTg bổ sung hệ số

K nhằm mở rộng khung giá đất đã quy định tại Nghị định 87/CP

- Nghị định 22/1998/NĐ- CP ngày 24/4/1998, về việc đền bù thiệt hại khiNhà nớc thu hồi đất thay thế Nghị định 90/CP nói trên Trong đó một số điều cơbản đã đợc đề nghị sửa đổi nh xác định mức đất ở để tính đền bù, giá đất đền bù,lập khu tái định c, quyền và nghĩa vụ của ngời bị thu hồi đất phải di chuyển đếnnơi ở mới, chính sách hỗ trợ và các điều kiện bắt buộc phải có của khu tái định

c, hội đồng đền bù giải phóng mặt bằng và thẩm định phơng án đền bù giảiphóng mặt bằng

- Thông t số 145/1998/TT-BTC của Bộ Tài chính hớng dẫn thi hành Nghị

định 22/1998/NĐ-CP bao gồm các phơng pháp xác định hệ số K, nội dung vàchế độ quản lý, phơng án đền bù và một số nội dung khác

- Văn bản số 4448/TC-QLCS ngày 04 tháng 9 năm 1999 của Vụ quản lýcông sản - Bộ tài chính hớng dẫn xử lý một số vớng mắc trong công tác đền bù,giải phóng mặt bằng

Đây là những văn bản pháp quy cao nhất của Nhà nớc công nhận sựchuyển nhợng quyền sử dụng đất nhng trên thực tế sự mua bán đất đã hìnhthành Đơng nhiên khi thị trờng bất động sản trong đó đất đai là một thành phầncơ bản xuất hiện thì các quy luật kinh tế khách quan trên thị trờng nàycũng đợchình thành để chi phối, điều tiết những hoạt động của giá cả đất đai Điều khẳng

định là giá trị của đất là cơ sở hình thành và vận động của giá đất

III :Những quy định của nhà nớc về định giá đất bồi ờng GPMB

th-A: Những quy định chung

1 Phạm vi áp dụng.

Khi nhà nớc thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng an ninh, lợiích Quốc gia, lợi ích công cộng quy định tại điều 27 của luật Đất đai năm 1993thì nhà nớc quy định bồi thờng đối với những loại đất sau:

- Đất sử dụng vào mục đích Quốc phòng An ninh

- Đất sử dụng vào mục đích lợi ích Quốc gia, lợi ích công cộng gồm :

2 Đối tợng đợc bồi thờng.

Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nớc có đất bị thu hồi ( gọi chung làngời bị thu hồi đất ) đợc đền bù thiệt hại về đất khi nhà nớc thu hồi đất để sửdụng vào mục đích Quốc phòng An ninh, lợi ích Quốc gia, lợi ích công cộng

Ngời sử dụng đất vào mục đích nào theo quy định của pháp luật thì khinhà nớc thu hồi đợc bồi thờng bằng tiền theo giá đất cùng mục đích sử fụng Tr-ờng hợp bồi thờng bằng việc giao đất hoặc bằng nhà, nếu có chênh lệch về giá trịthì phần chênh lệch đợc thanh toán bằng tiền

Tuy nhiên ngời bị thu hồi đất đợc bồi thờng về đất phải có một trong các

điều kiện sau đây:

- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về

đất đai

- Có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nớc có thẩm quyềntheo quy định của pháp luật về đất đai

- Có giấy tờ chuyển nhợng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật

- Có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà gắn liền với đất ở theo quy địnhcủa pháp luật

- Có giấy tờ thanh lý, hoá giá, mua nhà thuộc sở hữu nhà nớc phù hợp vớiquy định của pháp luật

- Có quyết định giao ( cấp) nhà ở thuộc sở hữu nhà nớc hoặc giao (cấp)nhà ở thuộc sở hữu nhà nớc gắn liền với đất ở của cơ quan có thẩm quyền

- Có bản án hoặc quyết định của TAND đã có hiệu lực pháp luật hoặcquyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nớc có thẩm quyền đã

có hiệu lực

- Có giấy tờ hợp lệ về nhà, đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũcấp cho ngời sử dụng đất, mà ngời đó vẫn sử dụng đất liên tục từ khi đợc cấpgiấy cho đến ngày đất bị thu hồi

- Có giấy tờ thừa kế, tặng cho nhà đất theo quy định của pháp luật

- Có giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với quyền sử dụng đất

- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời do cơ quan nhà nớc cóthẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ địa chính mà đất đó không có tranh chấp

- Có giấy tờ mua nhà gắn liền với quyền sử dụng đất theo quy định củaluật đất đai năm 1988

- Trờng hợp không có các giấy tờ quy định từ điều kiện 1- 12 nhng đất đã

sử dụng ổn định từ trớc ngày 15/10/1993 mà tại thời điểm sử dụng không viphạm quy hoạch, không vi phạm hành lang bảo vệ các công trình, đợc cấp cóthẩm quyền phê duyệt đã công bố công khai, cắm mốc không phải là đất lấn

chiếm trái phép và đợc UBND xã phờng, thị trấn nơi có đất bị thu hồi xác nhận

đất đó không có tranh chấp

- Trờng hợp mua bán, chuyển nhợng quyền sử dụng đất hoặc mua bán nhàgắn liền với đất mà đất đó có một trong các điêù kiện quy định từ điều kiện 1-13nhng cha làm thủ tục sang tên trớc bạ, đợc UBND cấp xã nơi có đất bị thu hồixác nhận đất đó không có tranh chấp

- Ngời khai hoang sử dụng đất vào mục đích nông nghiệp, lâm nghiệp,nuôi trồng thuỷ sản và làm muối phù hợp với quy hoạch, đợc cơ quan nhà nớc cóthẩm quyền cho phép, phù hợp với quy định của pháp luật, đợc UBND cấp xã nơi

có đất bị thu hồi xác nhận đất đó không có tranh chấp

Những ngời bị thu hồi đất không có một trong các điều kiện trên thì không

đợc bồi thờng về đất

Đất bị thu hồi nếu có đủ điều kiện thì đều đợc bồi thờng 100% theo giáquy định hiện hành của pháp luật Giá đất để tính bồi thờng tại thời điểm thu hồi

đất là giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của Chính Phủ đang cóhiệu lực

Trờng hợp giá đất để tính bồi thờng của từng lô đất cụ thể bị thu hồikhông phù hợp với thực tế tại địa phơng, thì đợc xác định lại cho phù hợp

B Những quy định cụ thể về định giá đất bồi thờng GPMB

1 Phân loại các loại đất cần phải định giá.

a Đất nông nghiệp:

- Đất trồng cây hàng năm: cày cấy đợc, cây hoa mầu

- Đất trồng cây lâu năm: cây công nghiệp, cây ăn quả, đất vờn ơm câynông nghiệp lâu năm

- Đất có mặt nớc: các hồ, ao, đầm, sông cụt, thùng đào để cho động vậtuống nớc, nguồn nớc nuôi trồng thuỷ sản

- Đất trồng cỏ chăn nuôi: đất trồng cỏ, đồng cỏ chuyên sử dụng để chănnuôi gia súc

- Đất trồng vờn tạp: các vờn cây đất giành cho trồng hoa hay cây trang trí

b Đất lâm nghiệp: Gồm đất rừng tự nhiên, đất đang có rừng trồng, đất

dùng cho nghiên cứu khoa học về lâm nghiệp

c Đất chuyên dùng: Đất xây dựng, đất giao thông, đất thuỷ lợi và mặt

n-ớc chuuyên dùng, đất di tích lịch sử văn hoá, đất quốc phòng an ninh, đất khaithác khoáng sản, đất làm nguyên vật liệu xây dựng, đất làm muối, đất nghĩatrang, nghĩa địa và đất chuyên dùng khác

d Đất ở: Đất để làm nhà cửa và các công trình phục vụ sinh hoạt khác.

đ Đất cha sử dụng: Là đất có đủ điều kiện sử dụng nhng cha xác định

đ-ợc mục đích sử dụng

2 Căn cứ định giá đất giải phóng mặt bằng

Khi định giá đền bù ngời làm công tác định giá phải dựa trên các căn cứ

về định giá tài sản nhà đất và các quy định của Chính phủ để có đợc khung giáthích hợp

Căc cứ vào cách phân hạng đất loại: Đô thị, loại đờng phố, vị trí đất để xác

định giá đất theo Điều 5 NĐ 80/CP ngày 6/11/1993 của Chính phủ Liên bộ Tàichính- Xây dựng- Tổng cục quản lý ruộng đất- Ban vật giá Chính phủ hớng dẫn

nh sau:

a Đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp: Hạng đất để xác định giá đất áp

dụng theo hạng đất để tính thuế sử dụng đất nông nghiệp ở địa phơng đợc cấp cóthẩm quyền phê chuẩn theo quy định của Luật thuế sử dụng đất nông nghiệp

b Đất khu dân c ở nông thôn đợc xác định theo địa giới hành chính.

Hạng đất để xác định giá đất áp dụng theo quy định của Pháp lệnh thuế nhà đất (phụ thuộc vào các yếu tố : khả năng sinh lợi, giá trị sử dụng, vị trí và giá đất thực

tế ở địa phơng)

c Đất khu dân c ở các vùng ven đô thị, thị trấn, đầu mối giao thông và

trục đờng giao thông chính, khu thơng mại, khu du lịch, khu công nghiệp đợcxác định nh sau:

- Đất khu dân c ở các vùng ven đô thị bao gồm các xã tiếp giáp với nộithành, nội thị xã

- Đất thị trấn áp dụng bảng giá đất đô thị theo NĐ 80/CP của Chính phủ

- Đất khu thơng mại, khu du lịch không nằm trong đô thị là toàn bộ diệntích nằm trong khu thơng mại, khu du lịch và khu dân c gắn với khu thơng mại,khu du lịch theo quyết định của cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền

- Đất khu công nghiệp không nằm trong đô thị là đất có nhà máy, xínghiệp và khu dân c gắn với khu công nghiệp theo quyết định của cơ quan Nhànớc có thẩm quyền

- Đất khu dân c ở ven đầu mối giao thông và các trục đờng giao thôngchính không nằm trong khu đô thị bao gồm: đất ngã ba, ngã t trục đờng giaothông, bến phà, bến cảng, sân bay do trung ơng và tỉnh, hoặc thành phố trựcthuộc trung ơng quản lý

Đối với khu dân c ở các vùng ven đô thị, đầu mối giao thông và trục đờnggiao thông chính, khu thơng mại, khu du lịch, khu công nghiệp (không bao gồm

đất nông nghiệp, lâm nghiệp) đợc xác định theo 2 loại, mỗi loại chia làm 6 hạng

nh sau:

Loại I: áp dụng cho các vùng ven đô thị loại I theo quy định hiện hành

của Chính phủ

Loại II: áp dụng cho các khu còn lại.

Hạng đất để xác định giá đất đối với khu dân c ở các vùng ven đô thị, đầumối giao thông và trục đờng giao thông chính, khu thơng mại, khu du lịch, khucông nghiệp phải căn cứ vào giá trị sử dụng, mức độ sinh lợi và giá đất trên thịtrờng ở từng khu vực, từng vị trí Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộctrung ơng quy định hạng đất để xác định mức giá đất cho phù hợp thực tế ở từng

địa phơng Việc xác định hạng đất theo quy định ở mục này không áp dụng hạng

đất tính thuế sử dụng đất nông nghiệp

d Đất khu dân c ở đô thị (đất đô thị):

+ Loại đô thị: đô thị phân thành 5 loại theo quy định hiện hành của Nhà

n-ớc Thị trấn cha có quyết định phân loại đô thị của cơ quan Nhà nớc có thẩmquyền thì tạm thời xét vào nhóm đô thị loại 5

+ Phân loại đờng phố trong đô thị: Đờng phố bao gồm các loại quốc lộqua đô thị, trục đờng chính, đờng khu phố, đờng ô phố, các đờng trong (hẻmngõ) dẫn đến các nhóm và từng ngôi nhà Việc phân loại đờng phố trong đô thị

để xác định giá đất phải căn cứ chủ yếu vào khả năng sinh lợi, giá thị trờng vàvào mức độ trang thiết bị cơ sở hạ tầng, cụ thể nh sau:

- Đờng phố loại I: là nơi có điều kiện sinh lợi đặc biệt cao, có vị trí đặcbiệt thuận lợi đối với các hoạt động sản xuất kinh doanh, buôn bán, du lịch, sinhhoạt, có trang thiết bị cơ sở hạ tầng đồng bộ có giá đất thị trờng cao nhất, thờng

là đờng quốc lộ qua đô thị và các trục đờng chính của toàn đô thị

- Đờng phố loại II: Là nơi có điều kiện sinh lợi cao, có vị trí thuận lợi đốivới các hoạt động sản xuất kinh doanh, du lịch, sinh hoạt; có trang thiết bị cơ sởhạ tầng tơng đối đồng bộ, có giá đất thị trờng trung bình thấp hơn giá đất đờngphố loại I và thờng là loại đờng phố chính của khu vực

- Đờng phố loại III: Là nơi có điều kiện sinh lợi tơng đối cao, có vị trí tơng

đối thuận lợi đối với các hoạt động sản xuất kinh doanh, du lịch, sinh hoạt, cótrang thiết bị cơ sở hạ tầng chủ yếu đồng bộ: cấp điện, cấp nớc và thoát nớc, cógiá đất thị trờng trung bình thấp hơn đờng phố loại II và thờng là đờng phố phânkhu vực

- Đờng phố loại IV: là các đờng phố còn lại, tuỳ thuộc vào đặc điểm củatừng loại đô thị Đờng phố loại IV có thể phân thành 2 hoặc 3 loại cho phù hợpvới thực tế ở địa phơng

* Dựa vào vị trí đất trong từng loại đờng:

Việc xác định vị trí đất trong từng loại đờng phố căn cứ vào điều kiện sinhlợi và giá thị trờng của từng vùng đất trong từng điều kiện đô thị cụ thể nh sau:

Vị trí 1: là những khu đất có ít nhất một mặt giáp với đờng phố

Vị trí 2: là những khu đất có mặt tiếp giáp với ngõ có chiều rộng lớn hơn hoặc bằng 3,5 m

Vị trí 3: là những khu đất có mặt tiếp giáp với ngõ có chiều rộng từ 2m đến 3,5m

Vị trí 4: là những khu đất có mặt tiếp giáp với ngõ có chiều rộng nhỏ hơn 2m

Đối với các thửa đất ở các vị trí 3,4 mà nối trực tiếp với đờng phố thì ápdụng theo vị trí có mức giá đất cao hơn liền kề Đối với các thửa đất ở các vị trí2,3,4 mà nối thông với nhiều đờng phố có giá đất khác nhau thì áp dụng theo giá

đất của vị trí đờng phố gần hơn

Số lợng vị trí trong một đô thị không nhất thiết bằng tổng số vị trí của cácloại đờng phố cộng lại mà có thể nhiều hơn hoặc ít hơn Căn cứ vào thực tế giá

đất của từng khu vực đó để xác định các loại đờng phố đi qua khu vực, các vị trí

có giá đất phù hợp với thực tế ở địa phơng

3.2 Những quy định về giá đền bù của Nhà nớc.

Từ năm 1959 tại Nghị định 151/TTg của Hội đồng Chính phủ đã có quy

định tạm thời về trng thu ruộng đất của nhân dân và quyết định bồi thờng thiệthại cho ngời có ruộng đất bị trng dụng

Từ đó cho đến nay có nhiều quyết định, nghị quyết, thông t của Chính phủ

và Thủ tớng chính phủ quy định và hớng dẫn thực hiện phù hợp với tình hìnhphát triển của nền kinh tế đất nớc

a Đối với đất nông nghiệp.

Khi Nhà nớc thu hồi đất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất làm muối, đất cómặt nớc nuôi trồng thuỷ sản thì ngời bị thu hồi đất đợc đền bù đất theo đúng diệntích trạng thái của đất bị thu hồi Nếu không có đất để đền bù thì ngời bị thu hồi

đất đợc đền bù bằng tiền theo giá đất địa phơng ban hành theo quy định củaChính phủ nhân với hệ số K để đảm bảo giá đất tính đền bù phù hợp với khảnăng sinh lợi và giá chuyển quyền sử dụng đất ở địa phơng Theo Nghị định 87/

CP của Chính phủ đã đa ra khung giá chuẩn cho đất nông nghiệp

Bảng 1: giá đất nông nghiệp, lâm nghiệp

a Đất trồng cây hàng năm và đất có mặt nớc nuôi trồng thuỷ sản

(Nguồn: Quyết định 3915/QĐ-UB ngày 12/9/1997 về khung giá các loại đất trên

địa bàn thành phố )

Nếu đất bị thu hồi là đất Nhà nớc giao để sử dụng tạm thời đất cho thuê,

đất đấu thầu thì ngời bị thu hồi không đợc đền bù thiệt hại về đất nhng đợc đền

bù thiệt hại chi phí đầu t vào đất

b Đối với đất ở nông thôn (Khu dân c ở nông thôn):

Đất ở của mỗi hộ gia đình nông thôn bao gồm đất để làm nhà và các côngtrình phục vụ cho đời sống gia đình Ngời bị thu hồi đất đợc đền bù bằng đất cómục đích sử dụng nhng tối đa đợc đền bù bằng đất tại nơi ở mới là mức đất quy

định tại điều 54 Luật đất đai

Bảng 2: Giá đất khu dân c nông thôn

Đất cócơ sở hạtầng

Đất cha

có cơ sởhạ tầng

Đất có cơ

sở hạ tầng

Đất cha

có cơ sởhạ tầng

c Đối với đất đô thị:

Nếu đất đợc quy hoạch để xây dựng đô thị nhng cha có cơ sở hạ tầng thìkhông đợc đền bù nh đất đô thị mà đền bù theo giá đất đang chịu thuế sử dụnghoặc tiền thuê đất nhân với hệ số K cho phù hợp Theo Nghị định 87/CP đã đa rabảng giá chuẩn cho đất đô thị theo Bảng sau

Bảng 4: giá đất tại các khu vực nội thành

Nếu đất thu hồi là đất ở thì đợc đền bù bằng tiền hoặc nhà ở trong khu

định c Định mức đất ở đền bù cho hộ gia đình do UBND tỉnh quy định nhngkhông vợt quá diện tích của đất bị thu hồi

d Đối với đất khu dân c ở các vùng ven đô thị, ven đầu mốc giao thông và trục đờng giao thông chính, khu thơng mại, khu du lịch, khu công nghiệp:

Giá đất đợc xác định cho từng hạng đất và đợc chia theo loại xã Hạng đất

đợc xác định căn cứ vào khả năng sinh lợi, giá trị sử dụng, vị trí đất ở địa phơng,

và giá đất thực tế ở địa phơng Theo Nghị định 87/CP giá đất nh sau:

Bảng 5 : giá đất khu dân c các vùng ven đô thị, đầu mối giao thông và các trục đờng giao thông chính,

khu phát triển đô thị, khu thơng mại khu du lịch, khu công nghiệp.

Đơn vị : 1000 đồng / m2 Vị

Trí

lô đất

Xã ven nội thành, thị trấn khu du lịch,

khu quy hoạch phát triển đô thị, khu

th-ơng mại, khu công nghiệp

Đất tại các đầu mối giao thông ven các trục

đờng giao thông chính thuộc các huyện

ngoại thành

Đoạn

Loại I

Đoạn Loại II

Đoạn Loại III

Đoạn Loại I

Đoạn Loại II

Đoạn Loại III

có cơ

sở hạ tầng

Đất có cơ

sở hạ tầng

Đất cha

có cơ

sở hạ tầng

Đất có cơ sở hạ tầng

Đất cha

có cơ

sở hạ tầng

Đất có cơ sở hạ tầng

Đất cha

có cơ

sở hạ tầng

Đất có cơ sở hạ tầng

Đất cha

có cơ

sở hạ tầng

Đất có cơ sở hạ tầng

Đất cha

có cơ sở hạ tầng

220 210 200 190 180 170 Theo Giá đất vùng nông thôn

(Nguồn: Quyết định 3519/QĐ-UB ngày 12/9/1997 quy định về khung giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội)

3 Quá trình định giá giải phóng mặt bằng.

Công tác giải phóng mặt bằng là một công việc vô cùng phức tạp và khókhăn Để tạo đợc sự chuyển biến mạnh mẽ, tích cực trong công tác giải phóngmặt bằng, thực hiện các dự án đầu t, góp phần thúc đẩy kinh tế phát triển, ổn

định kinh tế- xã hội Thủ đô Uỷ ban nhân dân thành phố Hà Nội đã ban hànhQuyết định số 72/2001/QĐ-UB quy định về trình tự thủ tục tổ chức thực hiệncông tác bồi thờng, tái định c khi Nhà nớc thu hồi đất trên địa bàn Hà Nội

Công tác giải phóng mặt bằng ở quận Cầu Giấy nói riêng và công tác giảiphóng mặt bằng ở Hà Nội nói chung đều phải thực hiện qua các bớc sau:

a Bớc 1: Thành lập Hội đồng Giải phóng mặt bằng.

Khi có quyết định thu hồi đất và giao đất, cho thuê đất của cơ quan Nhà

n-ớc có thẩm quyền, chủ đầu t có trách nhiệm nộp hồ sơ tại Uỷ ban nhân dân quậnhuyện nơi có đất thu hồi cần giải phóng mặt bằng để thực hiện dự án, đồng thờibáo cáo ban chỉ đạo Giải phóng mặt bằng thành phố để đợc chỉ đạo và tổng hợp

Sau khi nhận hồ sơ giải phóng mặt bằng của chủ dự án, Chủ tịch Uỷ bannhân dân quận huyện kiểm tra các điều kiện và thủ tục hồ sơ (nếu không đủ thìyêu cầu chủ đầu t bổ sung), quyết định thành lập Hội đồng Giải phóng mặt bằngtrong thời gian không quá 07 ngày Hồ sơ để thành lập Hội đồng Giải phóng mặtbằng gồm:

- Quyết định giao đất, cho thuê đất của cấp có thẩm quyền

- Văn bản đề nghị thực hiện công tác giải phóng mặt bằng

- Giải trình về phơng án tái định c các hộ dân, dự kiến số hộ dân phải dichuyển, chuẩn bị nơi tái định c, diện tích nhà, đất sử dụng

- Bản đồ hiện trạng tỷ lệ 1/500 Bản vẽ Quy hoạch mặt bằng đợc cơ quan

có thẩm quyền chấp thuận và Sở Địa chính Nhà đất xác nhận về diện tích và ranhgiới khu đất để thực hiện dự án

Đối với dự án đầu t trong nớc không sử dụng vốn ngân sách, nên hai bên

tự thoả thuận về phơng án bồi thờng thiệt hại theo khuôn khổ chính sách Nhà

n-ớc quy định thì không nhất thiết phải thành lập Hội đồng Giải phóng mặt bằng.Khi đó Chủ tịch Uỷ ban nhân dân quận huyện xác nhận và có văn bản chấpthuận việc bồi thờng thiệt hại và bàn giao đất giữa hai bên.

Trờng hợp đặc biệt cần phải sớm giải phóng mặt bằng để thực hiện dự ánthì Uỷ ban nhân dân thành phố có văn bản chỉ đạo riêng về việc thành lập Hội

đồng Giải phóng mặt bằng trớc khi có quyết định thu hồi đất

* Thành phần Hội đồng Giải phóng mặt bằng.

Hội đồng Giải phóng mặt bằng hoạt động đến khi kết thúc công tác bồi ờng thiệt hại bà tái định c Khi đó, Chủ tịch UBND quận huyện ra quyết địnhgiải tán Hội đồng

th-* Nguyên tắc hoạt động của Hội đồng giải phóng mặt bằng.

- Hội đồng Giải phóng mặt bằng làm việc theo nguyên tắc tậ thể Cácquyết định của Hội đồng phải đợc quá nửa so với thành viên Hội đồng biểuquyết tán thành Trong trờng hợp biểu quyết ngang nhau, thì thực hiện theo phía

có ý kiến của Chủ tịch Hội đồng Chủ dự án và ngời đại diện cho những ngời đợcbồi thờng thiệt hại không tham gia biểu quyết

- Chủ tịch Hội đồng Giải phóng mặt bằng quyết định thành lập Tổ côngtác để giúp việc cho Hội đồng Thành phần Tổ công tác gồm đại diện chủ đầu t( hoặc đơn vị t vấn thay mặt chủ đầu t), đại diện của Hội đồng và Uỷ ban nhândân phờng xã

* Nhiệm vụ của Hội đồng Giải phóng mặt bằng.

- Tiếp nhận hồ sơ và kiểm tra các thủ tục, điều kiện thực hiện giải phóngmặt bằng

- Hớng dẫn chủ dự án ( hoặc đơn vị t vấn) về các chế độ chính sách và các

đặc điểm của việc giải phóng mặt bằng của địa phơng, trách nhiệm của chủ dự

án khi nhận đất thực hiện dự án

- Hớng dẫn các chế độ chính sách, quyền hạn và trách nhiệm của ngời sửdụng đất khi Nhà nớc thu hồi; giới thiệu chủ dự án với ngời đang sử dụng đất

- Lập kế hoạch thực hiện trớc, trong và sau khi bồi thờng thiệt hại, tái địnhc

- Hớng dẫn ngời đang sử dụng đất kê khai diện tích đất nguồn gồm: ranhgiới, tài sản hiện có trong khu đất và đề đạt nghuyện vọng khi Nhà nớc thu hồi

- Chỉ đạo chính quyền phờng xã thông báo cho các tổ chức, hộ gia đình vàcá nhân biết để kê khai, thực hiện theo quy định, chỉ đạo chính quyền phờng xãcăn cứ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đợc các cơ quan Nhà nớc Cộng hoàxã hội chủ nghĩa Việt Nam cấp và hồ sơ, tài liệu lu trữ quản lý tại địa phơng để

thẩm định, xác nhận bản kê khai của ngời đang sử dụng đất kê khai và lập hồ sơbáo cáo Hội đồng Giải phóng mặt bằng.

b Bớc 2: Xác lập số liệu, cơ sở pháp lý về đất đai, tài sản làm căn cứ lập

phơng án bồi thờng thiệt hại và tái định c

* Tổ chức kê khai, điều tra, xác nhận.

Uỷ ban nhân dân phờng thẩm định, xác định tính pháp lý về tài sản chongời đang sử dụng đất kê khai nguồn gốc, thời gian sử dụng đất, tình trạng sửdụng đất, nhà báo cáo Hội đồng Giải phóng mặt bằng trong thời gian 7 ngày

Tổ công tác trình bày nội dung về tài sản, đất đai và nguyện vọng của ngời

đang sử dụng đất, ý kiến của chủ dự án

* Định giá tài sản để làm căn cứ bồi thờng thiệt hại tái định c.

- Sau khi xem xét ý kiến đề nghị của Tổ công tác, trong 10 ngày, Hội

đồng Giải phóng mặt bằng trình bày Uỷ ban nhân dân quận phơng án giá đất làmcăn cứ bồi thờng thiệt hại, giá đất, giá bán nhà ở khi tái định c trên cơ sở khunggiá đất, giá bán nhà ở do Nhà nớc và Uỷ ban nhân dân thành phố quy định

- Sau 7 ngày nhận đợc phơng án giá đất bồi thờng của Uỷ ban nhân dânquận Giám đốc Sở Tài chính Vật giá có trách nhiệm chủ trì cùng Thờng trựcBan chỉ đạo Giải phóng mặt bằng thành phố và các ngành liên quan tổ chức thẩm

định, trình Uỷ ban nhân dân thành phố quyết định phê duyệt về các nội dung:

Giá bồi thờng thiệt hại về đất theo thời điểm thu hồi đất tại khu vực thuhồi đất

Giá nhà ở, đất ở tại nơi tái định c phù hợp với giá bồi thờng thiệt hại

c Bớc 3: Lập phơng án bồi thờng thiệt hại và tái định c.

Căn cứ biên bản xác nhận tài sản, phơng án giá bồi thờng thiệt hại, tái

định c đợc duyệt và chính sách quy định, chủ dự án có trách nhiệm xây dựng

ph-ơng án bồi thờng thiệt hại và tái định c, chủ dự án có thể tự làm hoặc thuê t vấnlập kế hoạch và phơng án bồi thờng thiệt hại, tái định c báo cáo Hội đồng Giảiphóng mặt bằng xem xét

Phơng án bồi thờng thiệt hại, tái định c đợc chủ dự án và đại diện Hội

đồng Giải phóng mặt bằng xác nhận, đợc chuyển tới ngời sử dụng đất để rà soát

và thống nhất Kết quả rà soát và thống nhất của hai bên đợc xử lý cụ thể theohai trờng hợp quy định tại điều 6 của nghị định số 72/2001/QĐ-UB

d Bớc 4: Phê duyệt phơng án bồi thờng thiệt hại, tái định c.

* Trờng hợp hai bên đạt đợc sự thống nhất về phơng án bồi thờng thiệt hại, tái định c.

- Căn cứ vào những tài liệu, hồ sơ kê khai và nguyện vọng của ngời đang

sử dụng đất; biên bản kiểm kê thực tế của Tổ công tác, những tài liệu lu trữ vàvăn bản hành chính đã đợc Hội đồng Giải phóng mặt bằng xem xét từng nộidung, tính pháp lý và thống nhất số liệu có xác nhận của Uỷ ban nhân dân ph-ờng, phơng án giá đất đã đợc phê duyệt, Hội đồng Giải phóng mặt bằng tổ chứcxét duyệt từng trờng hợp cụ thể Trờng hợp nào không thống nhất thì báo cáo Th-ờng trực Ban chỉ đạo giải phóng mặt bằng thành phố để xin ý kiến chỉ đạo Thờigian xem xét của Hội đồng Giải phóng mặt bằng không quá 20 ngày

Trớc khi trình Chủ tịch UBND quận quyết định phê duyệt, phơng án bồithờng thiệt hại và tái định c đợc niêm yết công khai tại trụ sở Uỷ ban nhân dânphờng để ngời bị thu hồi đất rà soát và có ý kiến lần cuối cùng trong thời gian 3ngày.

- Căn cứ vào nguồn vốn và cơ quan quyết định đầu t phơng án bồi thờngthiệt hại, tái định c đợc phê duyệt nh sau:

Chủ tịch Uỷ ban nhân dân quận trực tiếp quyết định phê duyệt phơng ánbồi thờng thiệt hại đối với các chủ dự án thực hiện bằng nguồn vốn ngân sách đ-

ợc phân cấp quản lý, các dự án do Chủ tịch Uỷ ban nhân dân quận quyết địnhphê duyệt, các dự án của các tổ chức kinh tế không sử dụng vốn ngân sách màdiện tích đất thu hồi không phải là đất ở, các chủ dự án đợc thực hiện bằngnguồn vốn đóng góp, huy động của nhân dân

Uỷ ban nhân dân thành phố uỷ quyền cho Chủ tịch Uỷ ban nhân dân quậnquyết định phê duyệt các phơng án bồi thờng thiệt hại và tái định c sau khi cóvăn bản thoả thuận của Hội đồng thẩm định thành phố (do Sở Tài Chính Vật giáthay mặt) đối với các trờng hợp: Dự án đợc thực hiện bằng vốn ngân sách T.Ư vàThành phố, vốn tín dụng Nhà nớc bảo lãnh, vốn vay tín dụng dự án phát triển củaNhà nớc do Thủ tớng Chính phủ, Bộ trởng, Thủ tớng các Bộ ngành T.Ư, Uỷ bannhân dân thành phố quyết định phê duyệt, các dự án có di dân, tái định c, các dự

án thực hiện theo Luật Dân sự đầu t nớc ngoài

Nếu có sự không thống nhất giữa Hội đồng Giải phóng mặt bằng và Hội

đồng thẩm định thành phố thì Thờng trực Ban chỉ đạo Giải phóng mặt bằng tổnghợp, báo cáo Uỷ ban nhân dân thành phố quyết định

- Sau khi phê duyệt phơng án bồi thờng thiệt hại và tái định c, Uỷ bannhân dân quận chỉ đạo Hội đồng Giải phóng mặt bằng phối hợp với Uỷ ban nhândân phờng và các tổ chức đoàn thể vận động, giải thích để các chủ đang sử dụng

Sử dụng tài liệu hồ sơ quản lý tại phờng về địa chính nhà đất, hộ khẩu đểlập phơng án bồi thơng thiệt hại và tái định c

Thực hiện biện pháp cỡng chế để tổ chức đo đạc, lập biên bản kiểm kê đất

đai, toàn bộ tài sản với sự giám sát và xác nhận của chính quyền phờng về tínhchính xác thực của đất đai, tài sản đợc kiểm kê Các tài liệu này là căn cứ lập ph-

ơng án bồi thờng thiệt hại và tái định c

- Về thủ tục xét duyệt: Hội đồng Giải phóng mặt bằng xét duyệt phơng ánbồi thờng thiệt hại và tái định c do chủ dự án đề xuất, chuyển đến Hội đồng

Thẩm định thành phố để thẩm định về tính pháp lý của hồ sơ bồi thờng thiệt hại,giá bồi thờng thiệt hại về đất đai và tài sản trên đất.

Sau khi giá trị tài sản đợc xác định một cách khách quan, Hội đồng Giảiphóng mặt bằng tổ chức công bố công khai cho các bên liên quan và trình Chủtịch UBND quận phê duyệt theo quy định của nghị định này

- Trong vòng 15 ngày sau khi có quyết định của Chủ tịch UBND quận phêduyệt phơng án bồi thờng thiệt hại, mỗi bên có thể trình bày kiến nghị của mìnhnếu cho rằng quyết định cha hợp lý, cha công bằng Hội đồng Giải phóng mặtbằng, Chủ tịch UBND quận kiểm tra lần cuối cùng về quyết định của mình, nếuquyết định đó là đúng mà mỗi bên còn có khiếu nại thì quyết định giải quyếttheo hớng giữ nguyên phơng án bồi thờng thiệt hại đợc phê duyệt

Trờng hợp các bên liên quan phát hiện những nội dung sai sót về số liệuhoặc áp dụng chính sách cha hợp lý, cha công bằng, Hội đồng Giải phóng mặtbằng yêu cầu các cơ quan quản lý, đơn vị t vấn hoặc cá nhân báo cáo trung thực

về trách nhiệm có liên quan đến những khiếu nại trên Trên cơ sở đó Hội đồngGiải phóng mặt bằng thống nhất trình Chủ tịch UBND quận quyết định phêduyệt bổ sung hoặc điều chỉnh; Đồng thời xử lý tập thể một cách công khai đốivới đơn vị, cá nhân vi phạm và yêu cầu các bên có nghĩa vụ thực hiện

- Khi việc giải thích và kết luận, giải quyết đã hoàn thành đúng đắn màmột bên nào đó cố tình không thực hiện thì Hội đồng Giải phóng mặt bằng báocáo Chủ tịch UBND quận và Ban chỉ đạo giải phóng mặt băngf thành phố đểthống nhất chỉ đạo thực hiện theo quy định tại nghị định này

đ Bớc 5 : Thực hiện chi trả tiền bồi thờng thiệt hại và tái định c, tổ chức

bàn giao đất cho chủ dự án

Trong thời gian 3 ngày sau khi phơng án bồi thờng thiệt hại và tái định c

đợc phê duyệt, chủ dự án có trách nhiệm niêm yết công khai ( trong suốt thờigian thực hiện) tại trụ sở Uỷ ban nhân dân phờng và gửi đến các tổ chức, đoànthể ở địa phơng, đồng thời thông báo thời gian nhận tiền, thời gian giao nhà, đấttái định c

Chủ dự án phối hợp với Hội đồng Giải phóng mặt bằng và UBND phờng

tổ chức chi trả tiền bồi thờng thiẹt hại, hỗ trợ đến từng đối tợng Ngời đang sửdụng đất có trách nhiệm ký biên bản xác định thời gian bàn giao mặt bằng chochủ dự án

Sau khi nhận tiền bồi thờng thiệt hại, ngời sử dụng đất có trách nhiệm cótrách nhiệm bàn giao mặt bằng đúng thời gian quy định cho chủ dự án để thựchiện dự án

- Uỷ ban nhân dân phờng nơi tái định c có trách nhiệm giải quyết các thủtục về hành chính để các đối tợng tái định c ổn định đời sống và sinh hoạt

Sơ đồ thực hiện công tác bồi thờng GPMB

Chủ đầu t là ngời lập tờ trình trình cấp có thẩm quyền phê duyệt Các bớctiến hành:

Phê duyệt dự án

nhỏ

HĐ Quận Lập HĐ đền bù

CHƯƠNG II : Thực trạng công tác định giá đất để GPMB

trên địa bàn quận Cầu Giấy - Hà Nội

I : Khái quát chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của quận Cầu Giấy - Hà Nội

1 Điều kiện tự nhiên

Quận Cầu Giấy đợc thành lập ngày 1/9/1997 trên cơ sở một số xã và thịtrấn của huyện Từ Liêm, bao gồm phờng : Nghĩa Đô, Nghĩa Tân, Mai Dịch,Quan Hoa, Yên Hoà và Trung Hoà Diện tích tự nhiên của quận là : 1204.05 havới dân số là : 132600 ngời, phân bố tơng đối đều Quận nằm ở cửa ngõ phía Tây

Hà Nội cách trung tâm khoảng 6 km, là một trong những khu phát triển đợt đầucủa thành phố Phía Bắc Quận giáp với Quận Tây Hồ, phía Nam giáp thị trấnCầu Diễn ( Từ Liêm) Quận nằm trên quốc lộ 32 A nối Hà Nội - Tây Sơn, đờngvành đai 3 từ Hà Nội đến sân bay quốc tế Nội Bài

2 Điều kiện tự nhiên.

Cầu Giấy là một quận mới đợc thành lập, điểm xuất phát về kinh tế thấp

so với các quận khác trong thành phố Trong thời kỳ đầu mới thành lập quận đãphải chịu tác động không thuận lợi của khủng hoảng tài chính khu vực và khókhăn trong nớc Tuy nhiên đợc sự chỉ đạo của thành uỷ và uỷ ban nhân dân thànhphố Hà nội và sự chỉ đạo trực tiếp của Quận uỷ và uỷ ban nhân dân quận CầuGiấy, sự nghiện phát triển kinh tế của

quận Cầu Giấy đã đạt đợc những thành tích quan trọng

Cơ cấu kinh tế của quận đã chuyển dịch theo hớng tăng tỷ trọng cácngành công nghiệp ( 65,24% ) và thơng mại dịch vụ ( 35,37%) ngành nôngnghiệp chiếm tỷ trọng nhỏ ( 2,39% ) trong tổng giá trị các ngành kinh tế trongtoàn quận Đây là sự chuyển hớng tích cực theo hớng CNH - HĐH phù hợp với

đặc điểm kinh tế xã hội của một quận nội đô

nh Cầu Giấy

Tốc độ tăng trởng các ngành kinh tế đạt khá cao, sản xuất công nghiệpngoài quốc doanh thời kỳ 1997 -2001 đạt tốc độ tăng trởng 28% năm Giá trị sảnxuất công nghiệp ngoài quốc doanh đạthông tin 29 tỷ đồng ( năm 1997) và 51 tỷ

đồng năm 2001 Giá trị sản xuất nông nghiệp giảm 0,2% năm ( thời kỳ 1997 2001), năm 1997 giá trị sản xuất nông nghiệp đạt 12,3 tỷ đồng và năm 2001giảm xuống 11,6 tỷ đồng

-Trong đó cơ cấu sản xuất trong nông nghiệp có sự chuyển dịch theo hớng

từ trồng lúa sang trồng hoa, rau, chăn nuôi, thuỷ sản đạt hiệu quả kinh tế caohơn Về thơng mại dịch vụ quận đã đầu t 13 tỷ đồng xây dựng, cải tạo mạng lớichợ trong quận Tổng giá trị hàng hoá luân chuyển do quận quản lý đạthông tin310,2 tỷ đồng năm 1997, năm 2001 đạt 745 tỷ đồng Hệ thống giao thông trongquận cũng có bớc phát triển khá Tổng chiều dài đờng phố của quận Cầu Giấy là

38,8 km, với tổng diện tích mặt bằng là 197440 m2 Các trục đờng phố chínhtrong quận đợc phân loại nh sau:

4 Nguyễn Phong Sắc Đờng 32 Hoàng Quốc Việt III B rộng

7 Đờng vào Trung Hoà Cầu Trung Kính Hết xã Yên Hoà IV B

8 Láng Trung - Hoà Lạc Trung Hoà Hết Quận Cầu Giấy III B

9 Đờng Dịch Vọng 2 Nguyễn Phong Sắc Chùa Hà III B

Tạm

đặt

10 Đờng Dịch Vọng 1 Đ ờng 32 Đờng Dịch Vọng 2 III A tên

Nguồn: Quyết định 3519/ QĐ - UB ngày 12/9/1997

Ngoài ra trên địa bàn quận còn có hệ thống liêh xã liên quận, liên thôn(21920 km với 197440 m2 ) với 7 cây cầu có tổng chiều dài 350 m; 2bãi đỗ xe:

Ga ra Dich Vọng vơí diện tích 3,7 ha và bãi đỗ xe Dich Vọng với diện tích 11 ha,

6 điểm bán xăng

Hệ thống cấp thoát nớc trên địa bàn Quận đã và đang đợc từng bớc đợc cảitạo.Hệ thống thuỷ lợi, kênh mơng của Quận đã đáp ớng đợc về cơ bản cho sảnxuất nông nghiệp

Hệ thống cấp điện đảm bảo đợc nhu cầu sản xuất sinh hoạt trên địa Quận.Tuy nhiên các trạm biến thế công xuất nhỏ đợc xây dựng hầu nh không theo quyhoạch, chỉ đáp ứng đợc nhu cầu hiện tại củakhu vực Hệ thống thông tin liên lạcmới đợc sử dụng 50% dung lợng phần lớn xây dựng cha theo kế hoạch

Những thành tích mà đảng bộ và nhân dân Quận Cầu Giấy đạt đợc là rấtquan trọng, làm điều kiện tiền đề cho bớc phát triển tiếp theo của Quận trongthời gian tới

II : tổng quan về tình hình sử dụng đất trên địa bàn quận cầu giấy.