Quy trình tư vấn lập dự án đầu tư bất động sản tại Công ty Cổ phần Đầu tư Bắc Kỳ .DOC

Quy trình tư vấn lập dự án đầu tư bất động sản tại Công ty Cổ phần Đầu tư Bắc Kỳ

CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ TƯ VẤN ĐẦU TƯ DỰ ÁN

BẤT ĐỘNG SẢN 3

1– Khái niệm và phân loại dự án đầu tư bất động sản: 3

1.1 – Khái niệm đầu tư bất động sản 3

1.2 – Khái niệm dự án đầu tư bất động sản 4

1.3 – Phân loại dự án đầu tư bất động sản 5

2 – Khái niệm và vai trò của tư vấn đầu tư dự án bất động sản: 6

2.1 – Khái niệm và vai trò tư vấn đầu tư: 6

2.2 – Vai trò của nhà tư vấn đầu tư bất động sản: 7

3 - Nội dung tư vấn đầu tư dự án bất động sản: 8

3.1 – Tư vấn thị trường: 8

3.2 – Tư vấn kỹ thuật: 9

3.3 – Tư vấn pháp lý: 10

3.4 – Tư vấn kinh tế: 12

3.5 – Tư vấn triển khai và khai thác dự án: 12

4– Quy trình tư vấn dự án đầu tư bất động sản: 13

4.1 – Xác định vấn đề tư vấn: 13

4.2 - Khảo sát thị trường và lựa chọn địa điểm dự án đầu tư: 13

4.3 - Lập dự án: 17

4.4 – Xây dựng quy chế cho dự án: 30

4.5 - Gửi báo cáo cho khách hàng 32

CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC TƯ VẤN ĐẦU TƯ DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ BẮC KỲ 33

1 - Giới thiệu về công ty: 33

1.1 - Lịch sử hình thành 33

1.2 - Chức năng, hoạt động và kinh nghiệm 35

3 - Quá trình tư vấn đầu tư dự án kho vận: 44

3.1 – Xác định vấn đề tư vấn: 44

3.2 - Khảo sát thị trường và lựa chọn địa điểm của dự án đầu tư: 45

3.3 - Lập dự án: 51

4– ĐÁNH GIÁ CHUNG 71

4.1 THÀNH TỰU 71

4.2 HẠN CHẾ 74

CHƯƠNG III: PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC TƯ VẤN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ BẮC KỲ 76

1 – Phương hướng hoạt động công tác tư vấn tại công ty 76

2 - Giải pháp hoàn thiện công tác tư vấn đầu tư dự án bất động sản tại công ty cổ phần đầu tư Bắc Kỳ 77

2.1 Đầu tư vào nguồn nhân lực cho hoạt động tư vấn 78

2.2 Duy trì và mở rộng mối quan hệ với các cơ quan quản lý đầu tư 78

2.3 Hoàn thiện quy trình tư vấn, lập dự án 79

2.4 Hoàn thiện các nội dung lập dự án 79

2.5 Đầu tư đổi mới khoa học công nghệ phục vụ công tác tư vấn 81

2.6 Đầu tư hệ thống cơ sở dữ liệu phục vụ cho công tác tư vấn 81

2.7 Đầu tư cho hoạt động xúc tiến, quảng bá thương hiệu: 82

3- Kiến nghị 82

3.1 Đối với nhà nước: 82

3.2 Đối với các bộ, ngành: 83

3.3 Đối với các ngân hàng: 84

KẾT LUẬN 85

Tài liệu tham khảo 86

Hình 1: Mười công ty kinh doanh kho bãi hàng đầu ở Hà Nội và

tình hình hoạt động 49

Bảng 1: Dự kiến quy mô cho các hạng mục chính 64

Bảng 2: Tổng hợp cơ cấu vốn các giai đoạn 65

Bảng 3: Các nguồn doanh thu chính 68 Bảng 4: Đầu tư thiết bị

Bảng 5: Tổng mức đầu tư

Bảng 6: Doanh thu từ dự án

Bảng 7: Tổng chi phí (gồm cả chi phí vận hành)

Bảng 8: Phân tích hiệu quả đầu tư

LỜI MỞ ĐẦU

Ngành kinh doanh bất động sản là một ngành đóng góp lớn vào GDP cảnước Trong những năm gần đây, ngành xây dựng có tốc độ tăng trưởngnhanh, góp phần thúc đẩy sự phát triển của ngành kinh doanh bất động sản.Trong quá trình hình thành và tạo lập một công trình bất động sản thì công táclập dự án là việc đầu tiên mà mỗi doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân phải làm Vìthế lĩnh vực tư vấn lập dự án đầu tư là bước đầu tiên, đóng vai trò quan trọngtrong hoạt động kinh doanh của mỗi doanh nghiệp

Lĩnh vực tư vấn đầu tư là một lĩnh vực mới mẻ tại Việt Nam Hoạt động

tư vấn đóng một vap trò quan trọng trong kinh doanh, giup hỗ trợ cho cácdoanh nghiệp, theo đó cung cấp cho doanh nghiệp các hiểu biết, kinh nghiệmcủa chuyên gia về các lĩnh vực mà doanh nghiệp cần cho việc xây dựng chiếnlược đầu tư và hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp, hoặc đó cũng có thể

là sự tham gia của các chuyên gia hỗ trợ cho doanh nghiệp trong quá trìnhthực hiện các dự án lớn Chính vì vậy trong quá trình thực tập tại công ty cổphần đầu tư Bắc Kỳ, được tìm hiểu tại phòng Bất Động Sản, Em đã chọn đề

tài “Quy trình tư vấn lập dự án đầu tư bất động sản tại Công ty Cổ phần

Đầu tư Bắc Kỳ “ làm đề tài nghiên cứu.

Mục đích của đề tài là tổng hợp những vấn đề lý luận về quy trình tư vấnlập dự án đầu tư bất động sản tại Công ty Cổ phần Đầu tư Bắc Kỳ, đánh giákết quả của quá trình tư vấn lập dự án với hoạt động kinh doanh của Công ty.Qua việc phân tích đó chỉ ra được các ưu điểm, hạn chế của lĩnh vực tư vấn,phân tích những nguyên nhân ảnh hưởng Từ đó, đề ra các biện pháp cơ bản

để lĩnh vực tư vấn lập dự án đầu tư bất động sản ngày càng hiệu quả hơn

Đề tài đi sâu vào phân tích công tác tư vấn lập dự án đầu tư trung tâmkho vận tại Tiên Sơn – Bắc Ninh của Công ty Cổ phần Đầu tư Bắc Kỳ từ quá

trình tiếp xúc khách hàng, hình thành phương án đầu tư, lập dự án đến gửi báocáo cho khách hàng.

Trong quá trình làm chuyên đề đã sử dụng các phương pháp duy vật biệnchứng và duy vật lịch sử để nghiên cứu, trình bày các nội dung lý luận vàthực tiễn Ngoài ra đề tài còn sử dụng một số phương pháp khác như: phươngpháp phân tích và tổng hợp, phương pháp lịch sử và logic, phương phápnghiên cứu phát triển lý thuyết, phương pháp phỏng vấn, phương phápchuyên gia, phương pháp khảo sát thực tiễn

Kết cấu chuyên đề gồm:

Lời mở đầu

Chương I: Cơ sỏ lý luận về tư vấn đầu tư dự án bất động sản,

Chương II: Thực trạng công tác tư vấn đầu tư bất động sản tại Công ty

Cổ phần Đầu tư Bắc Kỳ

Chương III: Phương hướng và giải pháp hoàn thiện công tác tư vấn đầu

tư bất động sản tại Công ty Cổ phần Đầu tư Bắc Kỳ

Kết luận

Em xin chân thành cám ơn các anh chị trong Công ty Cổ phần Đầu tư

Bắc Kỳ đã giúp đỡ em rất nhiều trong suốt quá trình thực tập Đặc biệt, Em

xin chân thành cám ơn TH.S Vũ Thị Thảo đã giúp đỡ và hướng dẫn em trong

quá trình làm chuyên đề!

CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ TƯ VẤN ĐẦU TƯ

DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN.

1– Khái niệm và phân loại dự án đầu tư bất động sản:

1.1 – Khái niệm đầu tư bất động sản

Đầu tư bất động sản là những hoạt động làm hao phí các nguồn lực( nguồn vốn, sức lao động, thời gian ) vào lĩnh vực xây dựng các công trìnhbất động sản nhằm đến được kỳ vọng về các lợi ích trong tương lai

Các lợi ích và rủi ro trong đầu tư bất động sản:

* Lợi ích:

Từ công trình bất động sản:

- Công dụng của các công trình đưa vào khai thác

- Mang lại danh tiếng cho nhà đầu tư ( kể cả khi khai thác đến khi bánđi)

- Sản phẩm bất động sản mang lại niềm tự hào và ham muốn về mặt sởhữu của chủ đầu tư

Tài chính bao gồm:

- Mỗi một đầu tư bất động sản đều kỳ vọng một mức lợi nhuận đặc trưngcủa đầu tư bất động sản.( đầu tư bất động sản có lợi nhuận tương đối cao sovới các ngành khác )

- Sự gia tăng về giá trị đầu tư: Mang lại lợi ích nhiều hơn so với lợinhuận bình quân, phụ thuộc vào tài năng của nhà quản lý và đầu tư bất độngsản

- Giá trị thị trường có thể góp phần mang lại lợi ích cho nhà đầu tư vềmặt tài chính nếu như nhà đầu tư đánh giá đúng thời điểm

Mang lại thu nhập từ công trình bất động sản

Giá trị bất động sản được bảo toàn có khi tăng do xu hướng bất động sản

là tăng giá

Kiểm soát đầu tư trong kinh doanh bất động sản là tương đối rõ ràng.Đầu tư bất động sản có thể bảo toàn giá trị đầu tư trong điều kiện lạmphát ( sau lạm phát giá trị bất động sản lại tăng lên )

Đây là lĩnh vực đầu tư an toàn

Đây là lĩnh vực để phân tán và đa dạng hoá đầu tư

* Rủi ro:

Những rủi ro chung của lĩnh vực kinh doanh bất động sản:

- Rủi ro về thời gian đầu tư kéo dài và phản ứng chậm

- Tập trung vốn nên không phân tán rủi ro

- Khả năng phân chia của bất động sản thấp

1.2 – Khái niệm dự án đầu tư bất động sản

* Dự án đầu tư bất động sản là một tập hợp các hoạt động đầu tư có liênquan và gắn kết với nhau được kế hoạch hoá nhằm từng bước tạo ra sản phẩmcủa công trình bất động sản

* Những yêu cầu cơ bản của dự án đầu tư:

Dự án phải đảm bảo tính khoa học:

- Dự án xây dựng phải dựa trên các căn cứ, luận cứ về mặt khoa họccũng như thực tiễn

- Nội dung các công việc dự án phải được thiết kế đầy đủ, logic chặt chẽ

Dự án đầu tư phải đảm bảo tính pháp lý:

- Là dự án phải có đầy đủ căn cứ pháp lý để xây dựng, để triển khai thựchiện

- Các sản phẩm của dự án tạo ra cũng phải phù hợp với quy định của nhànước và yêu cầu của thị trường

Dự án đầu tư phải đảm bảo tính thống nhất:

- Tính thống nhất được thể hiện ở logic của các khâu công việc, quan hệ,tác động giữa các công trình được hình thành

- Quá trình điều chỉnh các mục tiêu của dự án cũng phải được tiến hànhtheo trình tự, quy định và đảm bảo tính thống nhất trong quá trình điều chỉnh

Dự án phải đảm bảo đáp ứng được những yêu cầu của thực tế và mangtính khả thi

1.3 – Phân loại dự án đầu tư bất động sản

Hoạt động đầu tư bất động sản rất đa dạng, việc phân loại có ý nghĩaquan trọng từ khâu lập dự án, thẩm định dự án, quản lý việc thực hiện cáchoạt động đầu tư bất động sản

Việc phân loại dự án đầu tư bất động sản có thể theo các tiêu thức sau:

- Theo quan hệ quản lý của chủ đầu tư: đầu tư trực tiếp, đàu tư gián tiếp

- Theo nội dung kinh tế của đầu tư: đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, đầu

tư tái tạo dựng sản phẩm bất động sản ( nhà ở, khách sạn, trung tâm thươngmại, văn phòng )

- Theo hình thức đầu tư: đầu tư mới, đầu tư cải tạo mở rộng các côngtrình hiện có

- Theo thời hạn đầu tư: đầu tư dài hạn (trên 10 năm), đầu tư trung hạn (từ

5 năm – 10 năm)

Dự án đầu tư bất động sản là hoạt động bỏ vốn đầu tư nhằm tạo lập sảnphẩm bất động sản trên một khu đất để cung cấp sản phẩm dịch vụ bất độngsản, chúng bao gồm:

- Dự án đầu tư kinh doanh cao ốc văn phòng;

- Dự án căn hộ cho thuê;

- Dự án trung tâm thương mại;

- Dự án khách sạn, nhà hàng;

- Dự án về dịch vụ nhà ở;

- Dự án hạ tầng khu công nghiệp;

- Dự án kết hợp cung cấp các loại hình dịch vụ trên;

- Các loại mô hình khác (không thuộc các dự án đã kể trên)

2 – Khái niệm và vai trò của tư vấn đầu tư dự án bất động sản:

2.1 – Khái niệm và vai trò tư vấn đầu tư:

Tư vấn là hoạt động hỗ trợ doanh nghiệp, theo đó cung cấp cho doanhnghiệp các hiểu biết, kinh nghiệm của chuyên gia về các lĩnh vực mà doanhnghiệp cần cho việc xây dựng chiến lược đầu tư và hoạt động kinh doanh củadoanh nghiệp, hoặc đó cũng có thể là sự tham gia của chuyên gia hỗ trợ chodoanh nghiệp trong quá trình thực hiện các dự án đầu tư

Hoạt động tư vấn với chức năng hỗ trợ doanh nghiệp, đã đem lại nhữnglợi ích cho doanh nghiệp trên cơ sở:

* Cung cấp các kinh nghiệm, kiến thức, thông tin có tính đa dạng từ cácnhóm chuyên gia theo từng lĩnh vực yêu cầu

* Đảm bảo cho khách hàng về chất lượng của dịch vụ được tư vấn cótính thực thi cao

* Giúp khách hàng tìm được sự hỗ trợ, tư vấn từ tập thể chuyên gia trongtừng lĩnh vực, vì thế tính hiệu quả, chính xác cũng như phương pháp luậnthực hiện sẽ cao hơn so với kiến thức có được của từng cá nhân chuyên giariêng biệt.

* Các chuyên gia tư vấn là những người có chuyên môn cao, kinhnghiệm lâu năm trong từng lĩnh vực nhất định Bởi vậy, những thông tin, địnhhướng của họ cho doanh nghiệp có giá trị rất lớn trong việc hoạch định chiếnlược, thực hiện các dự án cụ thể cũng như giải quyết những vướng mắc phátsinh trong kinh doanh

Tư vấn đầu tư là hoạt động hỗ trợ doanh nghiệp trong quá trình tiến hànhđầu tư, từ giai đoạn chuẩn bị đầu tư, thực hiện đầu tư đến vận hành các kếtquả đầu tư nhằm tiết kiệm thời gian, chi phí và nâng cao hiệu quả hoạt độngcủa doanh nghiệp

Tư vấn dự án đầu tư bao gồm việc cung cấp thông tin và các phân tích,đánh giá mang tính chuyên môn của nhà tư vấn nhằm giúp cho doanh nghiệphoặc bất cứ nhà đầu tư nào có được quyết định đầu tư đúng đắn và hợp lýnhất Trên cở sở quyết định đầu tư đã được ban hành, Nhà tư vấn cung cấpcho chủ đầu tư các dịch vụ khác liên quan đến việc triển khai dự án đầu tư,với mục đích làm cho các quá trình đầu tư và thủ tục đầu tư được diễn rathuận lợi, suôn sẻ trong thời gian hợp lý và với chi phí đầu tư tiết kiệm nhất

2.2 – Vai trò của nhà tư vấn đầu tư bất động sản:

● Thông qua những kinh nghiệm và am hiểu của các chuyên gia trongnhiều lĩnh vực của công ty, công ty cung cấp cho khách hàng những phântích, nghiên cứu về môi trường kinh tế - xã hội, chính trị, pháp lý… là căn cứ

để chủ đầu tư ra quyết định bỏ vốn đầu tư, tìm kiếm lợi nhuận

● Đóng góp một vai trò quan trọng trong việc mở rộng giao lưu kinh tế,thúc đẩy đầu tư nước ngoài vào Việt Nam Với chức năng là một nhà tư vấn

địa phương, các chuyên gia tư vấn cung cấp những điều tra, nghiên cứu cơ hộiđầu tư , các chính sách pháp luật cho các công ty nước ngoài có mong muốnđầu tư ở Việt Nam.

● Nhà tư vấn là cầu nối giữa doanh nghiệp và cơ quan quản lý Nhà nướctrong quá trình chuẩn bị và triển khai các hoạt động đầu tư và kinh doanh.Với mối quan hệ được thiết lập trong nhiều năm với các cơ quan quản lý, các

Bộ, Ngành Các nhà tư vấn giúp cho chủ đầu tư thực hiện các thủ tục đăng kýđầu tư, kinh doanh diễn ra nhanh chóng với chi phí hợp lý

● Tư vấn cung cấp thông tin pháp luật, những điều kiện, hoàn cảnh phápluật đã dự liệu trước, giải thích pháp luật cho doanh nghiệp và định hướnghành vi của doanh nghiệp Từ đó, nhà tư vấn đưa ra những lời khuyên phápluật nhằm đem lại cho doanh nghiệp những lợi ích

● Nhà tư vấn là người độc lập với doanh nghiệp về tài chính, tổ chức,quản lý và cả tình cảm nên họ có thể hành động trên quan điểm khách quan,

vô tư

3 - Nội dung tư vấn đầu tư dự án bất động sản:

3.1 – Tư vấn thị trường:

Bước 1: Ý tưởng kinh doanh

Câu hỏi cần trả lời ở đây là kinh doanh theo mô hình nào? Nhà đầu tưphải dựa vào kinh nghiệm và tầm nhìn của họ để đề xuất ý tưởng kinh doanh

Dù kinh nghiệm và tầm nhìn của những nhà đầu tư có sự khác nhau nhưng họđều căn cứ trên một cơ sở chung là dựa vào thị trường Khi đưa ra quyết địnhđầu tư trong điều kiện thiếu dữ liệu chắc chắn về thị trường đó ra quyết địnhtrong môi trường có rủi ro Nhà đầu tư thận trọng họ sẽ thực hiện nghiên cứuthị trường trước khi đưa ra quyết định

Trên cơ sở ý tưởng kinh doanh của nhà đầu tư, nhà tư vấn sẽ tư vấn thêmhoặc tư vấn những ý tưởng kinh doanh khả thi mới tùy theo yêu cầu củakhách hàng.

Bước 2: Nghiên cứu thị trường

Việc nghiên cứu thị trường để kiểm định lại ý tưởng kinh doanh là việcchuyển từ quyết định trong môi trường có rủi ro sang ra quyết định trong môitrường chắn chắn Các loại thị trường cần nghiên cứu bao gồm các thị trườngcao ốc văn phòng, căn hộ cho thuê, nhà hàng, khách sạn, trung tâm thươngmại, hạ tầng công nghiệp, dịch vụ nhà ở Nghiên cứu thị trường phải dự báođược triển vọng và lượng cầu của từng loại thị trường dịch vụ

Bên tư vấn sẽ tiến hành triển khai việc nghiên cứu thị trường để kiểmđịnh tính khả thi của ý tưởng kinh doanh và khuyến nghị các hướng phát triển

dự án

3.2 – Tư vấn kỹ thuật:

● Công ty tư vấn sau khi tư vấn thị trường sẽ tư vấn thực hiện các bướcchuẩn bị đầu tư:

- Lựa chọn địa điểm đầu tư:

Thông qua ý tưởng đầu tư, báo cáo thị trường để xác định cụ thể loạihình, mô hình đầu tư Từ đó xác định cụ thể địa điểm đầu tư thích hợp nhất.Tìm kiếm khu đất để đầu tư là việc làm thường xuyên của nhà đầu tư bấtđộng sản Khu đất kinh doanh bất động sản có hai dạng: thứ nhất là đất thuêlại từ đối tác kinh doanh khác hoặc thuê đất thuộc quỹ đất quản lý của nhànước; thứ hai là mua đất từ đối tác khác Nhà đầu tư thường tính đến việc muakhu đất ở đâu, giá bao nhiêu, khi nào mua dựa trên sự phù hợp của khu đất.Khu đất phụ hợp là khu đất tọa lạc tại những vị trí chiến lược có thể pháttriển kinh doanh một hoặc nhiều hơn một loại hình dịch vụ nào đó và khả thi

về mặt pháp lý Một khu đất được xem là khả thi về mặt pháp lý nếu khu đất

đó thuộc diện được phép đầu tư khai thác kinh doanh bởi chính quyền địaphương Hơn nữa, bất kỳ một khu đất nào hiện nay trên Việt Nam đều thuộcdiện khống chế quy hoạch để sử dụng vào mục đích nhất định nào đó (quyhoạch cho mục đích kinh doanh, hoăc quy hoạch cho mục đich công, hoặc cáctiêu chuẩn kỹ thuật trong quy hoạch), vì thế đòi hỏi nhà đầu tư phải kiểm tratính phù hợp của thông số quy hoạch với mục đích kinh doanh của họ (vớinhững thông số quy hoạch đó có mang lại lợi nhuận cho nhà đầu tư haykhông) Để biết được thông tin quy hoạch khu đất, nhà đầu tư có thể tìm đến

cơ quan quản lý quy hoạch của tỉnh như sở quy hoạch xây dựng, sở tàinguyên & môi trường hoặc những chuyên viên phụ trách quy hoạch củaUBND tỉnh quản lý khu đất Trong trường hợp khu đất chưa có ý đồ quyhoạch từ UBND tỉnh thì nhà đầu tư phải gửi công văn đề nghị xin chủ trươngquy hoạch theo ý đồ của họ

Kết quả của bước tìm kiếm và khẳng định sự phù hợp của khu đất là nhàđầu tư phải ký được hợp đồng thuê, mua đất từ đối tác kinh doanh khác vàchấp thuận chủ trương quy hoạch của UBND tỉnh nơi quản lý hành chính củakhu đất hoặc hợp đồng thuê đất với UBND tỉnh (nếu thuộc khu đất do nhànước quản lý)

· Tư vấn pháp luật, chủ trương, chính sách đầu tư của Việt Nam nóichung, và các chính sách pháp luật liên quan đến từng lĩnh vực đầu tư cụ thểcủa nhà đầu tư, lập dự án đầu tư;

· Tư vấn và Dự báo về những biến động của chính sách và pháp luật

có khả năng ảnh hưởng đến dự án đầu tư của nhà đầu tư Hỗ trợ tìm địa điểm

dự án Qua các quan hệ rộng rãi của mình, các nhà tư vấn tìm kiếm và đánhgiá địa điểm đầu tư để giúp chủ đầu tư có nhiều căn cứ khi quyết định đầu tư

· Tư vấn cho nhà đầu tư:

- Tính khả thi của dự án đầu tư,

- Các điều kiện pháp lý áp dụng cho dự án đầu tư trong từng trườnghợp cụ thể,

- Các ưu đãi đầu tư được áp dụng,

- Các rủi ro cho dự án có thể phát sinh từ hệ thống pháp luật ViệtNam và từ các biến động kinh tế - xã hội và thị trường

- Thời gian chuẩn bị cần thiết để nhà đầu tư có thể chính thức thựchiện công việc kinh doanh

- Các phương án đầu tư thích hợp nhất đảm bảo chiến lược kinhdoanh của nhà đầu tư và đáp ứng các quy định của pháp luật

Hợp đồng hợp tác kinh doanh.

Khi đó mô hình thành lập là: Ủy thác đầu tư

Thành lập công ty: Công ty TNHH; Công ty Cổ phần…

3.4 – Tư vấn kinh tế:

* Nhà tư vấn tiến hành phân tích hiệu quả đầu tư:

Căn cứ vào báo cáo phân tích thị trường, tổng mức đầu tư…để xác địnhhiệu quả đầu tư

Có thể căn cứ trên kinh nghiệm có sẵn, từ các mô hình tương tự đanghoạt động để từ đó giả định được về doanh thu, chi phí

Hoặc căn cứ trên các nguồn hàng hoặc khách hàng có sẵn để xác địnhđược doanh thu, chi phí

* Tư vấn lập báo cáo đầu tư:

- Để xin cấp phép đầu tư

- Xác định được tổng mức đầu tư

- Xác định được hiệu quả đầu tư…

3.5 – Tư vấn triển khai và khai thác dự án:

* Tư vấn triển khai dự án:

Sau khi hoàn thành khâu chuẩn bị đầu tư sẽ tiến đến bước đầu tư:

- Giải phóng mặt bằng, tái định cư ( nếu có )

- Chi trả tiền thuê, mua đất

- Thiết kế xây dựng

- Triển khai thi công xây dựng và mua sắm thiết bị

- Đi vào khai thác dự án

* Khai thác dự án:

Tùy từng loại mô hình đầu tư để có thể tổ chức khai thác dự án:

- Cho thuê văn phòng, khách sạn

- Mua đất, bán nền dự án

- Dự án kinh doanh sản xuất.

4– Quy trình tư vấn dự án đầu tư bất động sản:

4.1 – Xác định vấn đề tư vấn:

● Tiếp cận yêu cầu của khách hàng.

● Ký kết hợp đồng.

4.2 - Khảo sát thị trường và lựa chọn địa điểm dự án đầu tư:

Nghiên cứu thị trường của dự án đầu tư:

Các chuyên gia thực hiện việc nghiên cứu thị trường của dự án đầu tư, để

từ đó có những tư vấn về lĩnh vực và địa điểm của dự án đầu tư

● Sự cần thiết của nghiên cứu thị trường:

Nghiên cứu thị trường là một khâu của quá trình đầu tư bất động sảnnhằm xác định đúng đối tượng đầu tư, địa điểm đầu tư, quá trình đầu tư để tổchức quản lý và phát triển dự án đầu tư các công trình bất động sản phù hợpvới các điều kiện, các đặc trưng của môi trường đầu tư

Quy trình nghiên cứu: trước khi đầu tư, trong quá trình đầu tư, sau quátrình đầu tư

Đối tượng nghiên cứu: khách hàng, sản phẩm, thị trường, địa điểm, thờigian tiêu thụ

- Đối với hoạt động kinh doanh: Việc nghiên cứu thị trường là hoạt độngcần thiết và luôn luôn phải tiến hành trước khi triển khai hoạt động kinhdoanh Qua đó giúp người kinh doanh thấy được:

+ Cơ hội kinh doanh: trước khi đầu tư, phải nghiên cứu cơ hội để xácđịnh và điều chỉnh quá trình đầu tư cho phù hợp với diễn biến của thị trường (Điều chỉnh kết cấu sản phẩm, điều chỉnh tiến độ, kế hoạch đầu tư)

Sau quá trình đầu tư, nghiên cứu thị trường đưa ra chiến lược và phươngthức tiêu thụ sản phẩm

+ Chỉ ra đúng đối tượng khách hàng và phân đoạn thị trường, từ đó cócác quyết định trong quá trình sản xuất và tiêu thụ, từ đó có chính sách kháchhàng phù hợp.

+ Xác định chiến lược kinh doanh của doanh nghiệp

Chiến lược: Xác định mục tiêu

Quy hoạch: Mô hình để thực hiện mục tiêu

Kế hoạch: Công việc để thực hiện mục tiêu

- Lập dự án đầu tư: Từ nghiên cứu thị trường

+ Luận giải sự cần thiết phải đầu tư

+ Xác định đúng chủng loại, quy mô, đặc tính sản phẩm, quy mô của dự

án đầu tư

+ Địa bàn đầu tư

+ Kế hoạch, tiến độ, trình tự thực hiện các hạng mục công trình

+ Xác định các giải pháp tổ chức, quản lý và thi công dự án phải phùhợp với điều kiện thị trường và điều kiện khách hàng

+ Kế hoạch tiêu thu sản phẩm: Lúc nào bán, bán bao nhiêu ( giá và khốilượng) từ đó cân đối thu chi

+ Phân tích đánh giá tác động kinh tế - xã hội của dự án

● Nội dung nghiên cứu thị trường:

Nghiên cứu cầu:

● Khái niệm:

Là khối lượng hàng hoá bất đống sản sẵn sàng được mua trên thị trườngtương ứng với một mức giá tại một thời điểm nhất định

Cầu bất động sản sử dụng cho tiêu dùng của dân cư

- Quy mô dân số, phân bố biến động ra sao

- Thu nhập của các tầng lớp dân cư: Tổng thu nhập, cơ cấu tiêu dùng,các nguồn tích luỹ

- Cơ cấu dân cư: tuổi, giới tính, tình trạng hôn nhân.

- Nghề nghiệp ảnh hưởng: Thu nhập, thị hiếu, khả năng thanh toán

- Các yếu tố khách hàng tiềm năng: Nhóm dân cư sẽ xuất hiện trongtương lai, phải đánh giá mức độ thoả mãn của nhóm dân cư đó

● Cầu bất động sản thương mại: được dự báo trên cơ sở các nhân tố củacầu bất động sản dân cư

- Quy mô, cơ cấu dân cư : Xác định nhu cầu về diện tích của các trungtâm thương mại để đáp ứng nhu cầu của dân cư ( Có mối quan hệ về tỷ lệgiữa số dân cư và diện tích trung tâm thương mại ) Căn cứ vào các số lượngkhảo sát, điều tra, quan sát đưa ra các dự báo

● Cầu bất động sản văn phòng, công sở:

- Phải được dự báo, tính toán trên cơ sở các số liệu về các định hướngphát triển kinh tế - xã hội Dự báo về quy mô, về nhu cầu diện tích văn phòng– công sở cho mỗi lĩnh vực hoạt động

- Dựa vào các xu hướng phát triển của các tập đoàn, công ty hiện cóđang sử dụng các hoạt động hành chính, hệ thống văn phòng công sở thuêhoặc tự đầu tư tổ chức

- Dự báo sự xuất hiện của các hoạt động mới như sự ra đời của các tậpđoàn mới, sự di chuyển của các địa bàn hoạt động

- Sự hình thành các trung tâm giao dịch mang tính chất vùng, khu vựchoặc quốc tế

● Cầu bất động sản công nghiệp:

Dựa vào một số căn cứ:

- Định hướng phát triển ngành công nghiệp trên địa bàn Từ đó dự báonhu cầu tương lai

- Căn cứ vào sự phát triển của các cơ sở công nghiệp hiện có

- Sự phát triển của các hệ thống cơ sở hạ tầng.: đặc biệt là hệ thống giaothông gắn liền với các đầu mối, trung tâm tiêu thụ.

Nghiên cứu cung:

● Khái niệm:

Cung là những bất động sản sẵn sàng đưa ra thị trường, tại một thờiđiểm Xu hướng thay đổi cung thường bắt đầu từ những nguồn cung sẵn có

● Nội dung:

- Đánh giá được khối lượng bất động sản hiện có và tính tỷ lệ phần trăm

có thể tham gia vào thị trường Từ đó tính ra được lượng hàng hóa

- Nghiên cứu quy mô, các dự án đầu tư hiện có đã được phê duyệt, triểnkhai

- Đánh giá, nghiên cứu sâu những sản phẩm có tính chất cạnh tranh , cótính chất thay thế đối với sản phẩm mục tiêu mà dự án đặt ra

- Đánh giá được các mức độ lấp đầy quỹ bất động sản thay thế hoặccạnh tranh với bất động sản mục tiêu

- Đánh giá đến tính cạnh tranh của các đối thủ bao gồm:

+ Những người cung cấp hiện tại có tiềm lực, có thế mạnh gì?

+ Đánh giá cạnh tranh về chất lượng, đặc tính của sản phẩm so với sảnphẩm của bản thân doanh nghiệp

+ Đánh giá cạnh tranh giá cả, khối lượng

- Đánh giá và lựa chọn cơ hội đầu tư và phân khúc thị trường

+ Những cơ hội có thể có xem cơ hội nào phù hợp với mục tiêu

+ Xác định phân khúc thị trường mục tiêu: đối tượng, địa bàn, quy mô

- Xác định giải pháp để thực hiện dự án phù hợp với cơ hội lựa chọn;đặc trưng, đặc điểm của phân khúc thị trường mục tiêu

4.3 - Lập dự án:

Chuyên gia tư vấn sẽ tiến hành lập dự án và tư vấn theo yêu cầu củakhách hàng Nội dung của công tác lập dự án bao gồm những vấn đề sau:

4.3.1 - Sự cần thiết phải đầu tư:

Chuyên gia sẽ phải nghiên cứu sự cần thiết phải tiến hành các hoạt độngđầu tư của dự án; nghiên cứu lợi ích, tác động của việc xây dựng dự án đốivới chủ đầu tư và vùng địa phương nơi dự án được xây dựng

Thông thường nội dung sự cần thiết phải đầu tư trình bày những vấn đềquan trọng như: Lý do đầu tư, các căn cứ pháp lý, mục tiêu của dự án

● Lý do đầu tư:

- Thông thường, trong báo cáo nghiên cứu khả thi sẽ trình bày các căn

cứ để định hướng đầu tư đó là vấn đề quy hoạch phát triển kinh tế xá hộivùng, địa phương nơi xây dựng dự án trong mối tương quan với các lĩnh vựckhác để đưa ra định hướng đầu tư của dự án Đưa ra một số địa điểm có dự ántương tự xây dựng tại đó

- Mặt khác trình bày nội dung nghiên cứu về khía cạnh thị trường của

dự án đó là: Xác định nhu cầu về nhà ở của dân cư, nhu cầu văn phòng làmviệc, khu vui chơi giải trí…, mức thu nhập của người dân vùng dự án, các bộphận tiếp thị và khả năng cạnh tranh của sản phẩm với các sản phẩm cùng loại

● Các căn cứ pháp lý:

Đó chính là các căn cứ để tiến hành hoạt động đầu tư của dự án như: vănbản luật, công văn, nghị định, thông tư, chính sách, quy hoạch, tiêu chuẩn kỹthuật…Nội dung này dựa vào:

- Các căn cứ pháp lý nhà nước liên quan đến dự án: Các quyết định củanhà nước về giao đất cho chủ đầu tư tiến hành thực hiện dự án, các quyết địnhcủa UBND tỉnh ( thành phố ) về việc phê duyệt quy hoạch chi tiết khu đất; chỉthị của bộ xây dựng về tăng cường công tác quản lý xây dựng đối với cáccông trình xây dựng nhà cao tầng; nghị định của chính phủ quy định việc thihành pháp luật về quyền hạn và nghĩa vụ của tổ chức trong nước được nhànước giao đất, cho thuê đất…

- Các văn bản áp dụng trong quản lý hoạt động đầu tư xây dựng cơ bản:Luật xây dựng số 16/2003/QH11; Nghị định số 209/2004/NĐ-CP ngày8/7/1998 của chính phủ về việc ban hành quy chế quản lý đầu tư xây dựng;nghị định 99/2007/NĐ-CP của chính phủ về quản lý chi phí đầu tư xây dựngcông trình; thông tư của Bộ Xây Dựng về việc hướng dẫn lập và qủn lý chiphí xây dựng công trình…

- Các quy chuẩn xây dựng Việt Nam, tiêu chuẩn xây dựng áp dụng với

dự án: các tiêu chuẩn về thiết kế nhà ở cao tầng các phần: kiến trúc, kết cấuđiện, nước, phòng cháy chữa cháy, truyền hình…

4.3.2 – Nghiên cứu khía cạnh kỹ thuật:

Đối với dự án bất động sản, nội dung nghiên cứu khía cạnh kỹ thuật lànội dung chủ yếu và được tiến hành soạn thảo rất kỹ lưỡng Việc phân tíchđược tiến hành theo một quy trình chung nhất định và theo chuẩn mực quyước do ngành xây dựng đặt ra Tuy nhiên không tiến hành phân tích hết cácnội dung trong khía cạnh kỹ thuật như quy ước chung mà tập trung vào cácnội dung chủ yếu đó là: quy mô dự án, lựa chọn hình thức đầu tư, địa điểmxây dựng và điều kiện tự nhiên,hiện trạng hạ tầng kỹ thuật, các giải pháp quyhoạch, kiến trúc kỹ thuật, biện pháp thi công chủ yếu, hình thức quản lý dự án

và tiến độ thực hiện dự án

Nội dung nghiên cứu kỹ thuật:

4.3.2.1 - Khảo sát, đánh giá các điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, dân

cư của khu vực dự án:

* Địa hình, cảnh quan: là xuất phát điểm để chuyên gia tư vấn sẽ đưa vàothiết kế như thế nào cho phù hợp với địa hình và tận dụng được lợi thế của địahình đó

Địa chất, thuỷ văn để đưa ra các phương án thiết kế, lựa chọn thiết kế, độcao công trình

Nghiên cứu thành phần đất, cung cấp tài liệu tổ chức thi công

● Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến sự phát triển của công trình dựđịnh đầu tư:

- Cơ sở hạ tầng: Có đồng bộ không?

- Công trình xây dựng hiện tại và tương lai: độ cao của các công trìnhliền kề, để đưa ra phương án thiết kế

- Các tác động của chất thải công nghiệp, dòng chảy, chiều gió

● Yếu tố hạn chế ( ràng buộc cho dự án đầu tư ) như:

- Sân bay: hạn chế không được phép xây dựng ở tầm cao nào đấy

- Các công trình quân sự: Hạn chế kiến trúc do các giới hạn về khônggian kiến trúc, hạn chế của các yếu tố bảo tồn thiên nhiên di sản văn hoá( danh lam thắng cảnh, di tích lịch sử ).

● Phát hiện các lợi thế sẵn có của các vùng dự án:

- Lợi dụng được hạ tầng phát triển bao gồm: hệ thống giao thông, điệnnước và yếu tố tiện ích khác, các công trình được xếp hạng thì các hệ thốngnày phải được nối hệ thống sẵn có không được tách rời

- Lợi thế về địa hình như: độ cao, độ dốc Phải biết khai thác lợi thế đó

- Lợi thế về cảnh quan: dòng chảy, hồ nước, tầm nhìn

● Đánh giá các nguồn nguyên liệu đặc biệt: để chọn giải pháp thi công

và thi công nguyên liệu đưa vào thi công cho phù hợp để tận dụng nguyên vậtliệu sẵn có, tạo nên tính độc đáo của công trình

● Mục đích của các đánh giá trên:

- Qua đánh giá chúng ta xác định được phương án thiết kế, phương ánquy hoạch phù hợp với những điều kiện, thi công công trình sẽ được hoànthành

- Khảo sát đánh giá tốt các vùng sẽ lợi dụng được các ưu thế, thế mạnh,đồng thời tránh được trở ngại Từ đó khách hàng sẽ có được sản phẩm phùhợp với chi phí thấp nhất

4.3.2.2 - Quy hoạch mặt bằng và thiết kế không gian kiến trúc

* Nội dung của quy hoạch mặt bằng và thiết kế không gian kiến trúc:

- Chỉ ra bố trí sản phẩm mục tiêu thông qua việc xác định các phân khúcchức năng chính thông qua các yếu tố:

Mặt bằng, vị trí công trình chính

Hệ thống hạ tầng: Trục giao thông chính phục vụ công trình chính

Các công trình, hệ thống phụ trợ: nhà ăn, căng tin, sân chơi nếu là xâydựng trường học, công trình công cộng phục vụ cho cộng đồng ( Bệnh viện,trường học…) Nếu xây dựng sản phẩm mục tiêu là nhà ở, hệ thống công viêncây xanh ( theo hệ số sử dụng đất phải có hệ thống cây xanh bắt buộc )

Hệ thống hạ tầng nội bộ

Từ đó đưa ra phương án quy hoạch sử dụng đất: Phải dựa trên cơ sởphương án bố trí không gian để tính toán ra các chỉ tiêu sử dụng đất, đối chiếuvới quy hoạch xây dựng, chưa đạt yêu cầu phải điều chỉnh lại

* Vai trò của quy hoạch mặt bằng và thiết kế không gian kiến trúc:

- Chỉ ra định hướng mở, định hướng phát triển của dự án quy hoạch đốivới các giá trị sản phẩm

- Quy hoạch không gian đòi hỏi mang tính hiệu quả và tiết kiệm Trướchết là trong việc sử dụng các nguồn lực tự nhiên sẵn có ( địa hình, cảnhquan… )

- Trong quy hoạch không gian mặt bằng phải xuất phát từ nhiều phương

án và đặc biệt là các phương án bố trí các phân khu chức năng chính, cáccông trình chính, từ đó lựa chọn để tìm ra phương án phù hợp xác định tiếpcác công trình phụ trợ và các yếu tố hạ tầng nội bộ

4.3.2.3 - Thiêt kế công trình:

* Nội dung thiết kế kiến trúc của từng hạng mục công trình:

- Xác định quy mô, xác định công năng của mỗi một hạng mục côngtrình

- Xây dựng các bản vẽ, thiết kế kỹ thuật cho mỗi một hạng mục côngtrình đó Từ công trình chính đến công trình phụ trợ, đến các công trình cảnhquan

- Tự tính được khối lượng các nguyên vật liệu: sắt, thép, xi măng, cát,sỏi, đá… cần thiết cho việc xây dựng mỗi một hạng mục công trình

- Phải dự tính được các trang thiết bị kỹ thuật kèm theo, trang thiết bị kỹthuật này được lựa chọn phải phù hợp với 2 căn cứ:

Phù hợp với thiết kế, kỹ thuật

Phụ thuộc vào đẳng cấp chất lượng công trình mà nhà đầu tư dự kiếnphát triển

- Các trang thiết bị bao gồm:

Hệ thống thang máy, nội thất ( gạch lát nền, cửa…)

Hệ thống các thiết bị vệ sinh; hệ thống chiếu sáng; hệ thống an ninhphòng cháy chữa cháy…

Chỉ ra các giải pháp thi công

● Yêu cầu:

- Nó phải đảm bảo phù hợp: Phù hợp về loại công trình, cấp độ côngtrình; phù hợp với tuổi thọ vật lý và tuổi thọ kinh tế; phù hợp với điều kiện thicông và nguyên vật liệu.

- Phải đảm bảo các yêu cầu về kỹ thuật cho chất lượng công trình, đồngthời phải đảm bảo tính tiết kiệm

- Thiết kế phải đảm bảo tính phù hợp với nguyên tắc sử dụng cao nhất,tốt nhất

- Phần thiết kế phải đảm bảo tính kỹ thuật, tính đa dạng và độc đáo

- Thiết kế đòi hỏi phải chi tiết, cụ thể nếu không sẽ khó khăn cho thicông và kiểm soát chất lượng

● Vai trò:

- Quyết định tính chất đặc trưng và chất lượng công trình

- Bản vẽ kỹ thuật là cơ sở để những nhà thầu thi công, đồng thời là cơ

sở để kiểm tra, giám sát

4.3.2.4 - Tổ chức thi công cho từng hạng mục công trình:

* Nội dung:

- Lựa chọn giải pháp phù hợp Nó phụ thuộc vào: điều kiện kỹ thuậtcông trình hiện tại ; nguồn lực: tài chính, con người; những yếu tố tác độngbên ngoài

- Lựa chọn máy móc, thiết bị phục vụ thi công

- Lựa chọn nhân lực: Các chuyên viên, chuyên gia kỹ thuật, lao động thủcông … phương án để đáp ứng nhân lực đó ( thuê ngoài, tổ chức đội, điềuđộng…)

- Xây dựng các phương án xử lý tình huống thi công: Có thể dự kiến cáctình huống phát sinh trong quá trình thi công và dự kiến các phương án xử lý

- Phải xây dựng lên kế hoạch và tiến độ thời gian giúp cho nhà quản lýlúc nào phải cung cấp nhân lực, nguyên liệu, thiết bị, tiền…

- Thi công phải phù hợp với chủng loại sản phẩm và điều kiện sẵn có.

- Phải giải quyết tốt mối quan hệ về mặt thời gian và chi phí

- Trong tổ chức thi công phải xác định và kiểm soát được các nhà cungcấp để đảm bảo chất lượng nguyên vật liệu; chất lượng của trang thiết bị;đồng thời là cơ sở để tổ chức tốt công tác hậu cần

4.3.2.5- Đánh giá tác động của công trình:

* Nội dung:

Chủ yếu đánh giá tác động về môi trường:

- Đánh giá tác động của phương án quy hoạch mặt bằng, không gian và

- Nếu làm tốt đảm bảo tính phát triển bền vững của dự án

● Yêu cầu về đánh giá môi trường:

- Đánh giá được những tác động ngắn hạn và dài hạn ( tương lai huỷhoại hay cải thiện môi trường ? )

- Đánh giá được chi phí bù đắp và chi phí biến đổi

- Đưa ra được giải pháp theo hướng phát triển bền vững của môitrường

4.3.3- Phân tích tài chính dự án đầu tư bất động sản:

* Ý nghĩa của việc phân tích tài chính:

Phân tích tài chính nhằm:

+ Đánh giá nguồn vốn và nguồn đảm bảo vốn để dự án đầu tư được thựchiện Phân tích tài chính là phân tích các chỉ tiêu về:

- Quy mô vốn đầu tư có phù hợp không?

- Cơ cấu vốn đầu tư và thời gian sử dụng vốn

- Cân đối và đánh giá các nguồn đảm bảo để xem tỷ trọng và mật độcủa dự án ra sao?

+ Đánh giá hiệu quả và kết quả của các hoạt động đầu tư của dự án:

- Đánh giá về chi phí: Luồng chi phí và phân bố về thời gian ra sao?

- Đánh giá về các luồng thu nhập

- Sau khi tính được luồng tiền phải đo lường các chỉ tiêu đánh giá hiệuquả tài chính

+ Đánh giá độ an toàn về mặt tài chính của dự án đầu tư

+ Phân tích tài chính là cơ sở để :

- Phân tích về kinh tế, xã hội

- Cơ sở quan trọng để ra các quyết định trong thẩm định tài chính đốivới dự án đầu tư giúp cho nhà thẩm định có được cơ sở, căn cứ

- Là cơ sở để thực hiện đấu thầu dự án

Muốn đấu thầu dự án phải căn cứ vào lượng tiền nộp vào ngân sáchnhiều hay ít thì sẽ đấu thầu dự án đó

Phải căn cứ vào kết quả của phân tích tài chính thì sẽ đưa ra được luồngtiền nộp vào ngân sách nhà nước

Xác định tổng mức vốn đầu tư:

* Cơ sở pháp lý lập tổng mức đầu tư:

Khi tiến hành xác định tổng mức đầu tư, căn cứ vào: hồ sơ thiết kế cơ sởxây dựng công trình, các định mức dự toán xây dựng cơ bản…

● Xác định tổng mức vốn đầu tư của dự án: bao gồm vốn cố định, viốnlưu động ban đầu, vốn dự phòng Trong đó:

- Vốn cố định bao gồm: Chi phí đất đai, chi phí xây dựng, chi phí xâylắp, chi phí khác

- Vốn lưu động bao gồm: Tiền lương người lao động, bảo hiểm xã hội,chi phí quản lý, chi phí điện nước…

- Vốn dự phòng gồm các khoản chi phí phát sinh không dự kiến trướcđược

● Xác định dòng tiền của dự án:

Dòng thu – dòng chi.

● Các chỉ tiêu phân tích tài chính dự án đầu tư:

Chủ yếu là các chỉ tiêu NPV; IRR; T

+ Chỉ tiêu giá trị hiện tại ròng của dự án NPV:

C

0 ( 1 ) - IVoTrong đó:

NPV: Giá trị hiện tại ròng

Bi: Thu nhập năm thứ i của dự án

Ci: Chi phí năm thứ i của dự án

IVo: Vốn đầu tư ban đầu

r : tỉ lệ chiết khấu được lựa chọn

n: tuổi thọ của dự án

Dự án chỉ được chấp nhận nếu NPV > 0

+ Chỉ tiêu tỷ suất hoàn vốn nội tại IRR

IRR chính là mức lãi suất chiết khấu làm cho giá trị hiện tại ròng củadòng tiền của cả đời dự án ( NPV ) bằng 0

NPV =



n i

1 2

NPV NPV

r r





Dự án chỉ được chấp nhận khi IRR > i giới hạn ( i giới hạn được sử dụng

là mức lãi suất vay ngân hàng.)

+ Chỉ tiêu thời gian thu hồi vốn T

Thời gian thu hồi vốn T là thời gian cần thiết dự án hoàn trả các khoảnchi ban đầu bằng lợi nhuận và khấu hao thu hồi hàng năm

TThu hồi =

Chú ý: Trường hợp các khoản thu hồi ở mẫu số là đều qua các năm thì

áp dụng công thức trên Còn nếu các khoản thu dưới mẫu không đều nhau thì

sử dụng phương pháp trừ dần hoặc phương pháp cộng dồn để tính thời gianthu hồi vốn đầu tư

Dự án chỉ được chấp nhận khi thời gian thu hồi vốn ≤ số năm hoạt độngcủa dự án

4.3.4 – Phân tích khía cạnh kinh tế - xã hội của dự án:

Khi nghiên cứu lập dự án chúng ta cần nghiên cứu những ảnh hưởng về mặt kinh tế - xã hội của dự án Hiệu quả kinh tế, xã hội của dự án được xác định thông qua các chỉ tiêu và phương pháp sau:

4.3.4.1 Tỷ lệ sinh lời xã hội và lợi ích, chi phí xã hội:

a) Tỷ lệ sinh lời xã hội:

* Khái niệm: Tỷ lệ sinh lời xã hội là tỷ số tính theo % giữa lời lỗ xã hội

và tổng chi phí sản xuất, chi phí đầu tư dự án

* Cách tính toán:

- Doanh thu: Đối với xã hội sản phẩm lấy theo giá CIF của sản phẩm cùng loại nhập khẩu cộng thêm các lệ phí phải trả cho ngân hang trung gian, nếu có sản phẩm nào đó để xuất khẩu phải lấy theo giá FOB

- Chi phí sản xuất bao gồm: Chi phí nguyên liệu, chi phí lao động trực tiếp, chi phí nguyên liệu năng lượng phần nhiên liệu sử dụng cho xí nghiệp, chi phí bao bì, chi phí lao động gián tiếp

b) Phân tích lợi ích – chi phí xã hội:

Lợi ích xã hội là những lợi ích không phải nhà đầu tư được hưởng mà là những người sử dụng, khai thác dự án, nhà nước, cư dân trong vùng dự án được hưởng

Chi phí xã hội là những chi phí mà người khai thác, người được hưởng lợi phải bỏ ra

4.3.4.2.Giá trị gia tăng:

Giá tri gia tăng của dự án bao gồm giá trị gia tăng trực tiếp do chính hoạt động của dự án tạo ra và giá trị gia tăng gián tiếp là phần giá trị gia tăng thu được từ các dự án khác hoặc hoạt động kinh tế khác do phản ứng dây chuyền mà dự án đang xem xét tạo ra

Giá trị gia tăng trực tiếp = Lãi ròng + tiền lương + khoản thuế + khoản

nợ - trợ giá, phụ giá

Giá trị gia tăng gián tiếp khó định lượng phải ước tính các lợi ích dự án mang lại

4.3.4.3 Tạo việc làm và tăng thu nhập cho người lao động:

Trong điều kiện nguồn vốn có hạn, nguồn lao động dồi dào thì dự án nàothu hút được nhiều lao động, thu nhập người lao động tăng với vốn đầu tư ít

sẽ đem lại lợi ích kinh tế, xã hội

Để phân tích khía cạnh tăng việc làm và tăng thu nhập thì áp dụng các chỉ tiêu sau:

- Mức vốn đầu tư cần thiết tạo ra việc làm cho 1 người lao động bằngtổng số vốn đầu tư chia cho tổng số lao động sử dụng

Mức này càng thấp thì chỗ làm việc càng lớn, lợi ích kinh tế, xã hội càng cao.Tuy nhiên điểm này còn phụ thuộc vào trang thiết bị cho từng ngành

Việc đóng góp vào ngân sách bao gồm: các khoản thuế, tiền thuê đất, thuê cáctài sản cố định, dịch vụ công cộng được tính hàng năm và cả giai đoạn đầu tư.Mức đóng góp bằng số tiền đóng góp vào ngân sách chia cho tổng số vốn đầutư.

Mức thuế đầu tư bất động sản còn nhiều bất cập Ở mỗi địa phương co mứcthuế khác nhau Hà Nội lấy 20% tổng số bất động sản xây dựng phục vụ táiđịnh cư

Tỷ lệ càng lớn thì sự đóng góp càng lớn Tùy theo từng loại bất động sản màmức độ đóng góp có sự khác nhau

4.3.4.5 Tăng thu và tiết kiệm ngoại tệ

Nước ta đang thiếu nhiều ngoại tệ nhất là ngoại tệ mạnh Việc tăng thu và tiếtkiệm ngoại tệ là chỉ tiêu quan trọng trong việc tính toán đầu tư bất động sản

4.3.4.6 Góp phần phát triển các ngành khác

Dự án đầu tư bất động sản có ảnh hưởng tới sự phát triển của ngành khác trựctiếp hoặc gián tiếp Để lượng hóa được tác động này là rất khó Vì vậy cầnthiết phải phân tích kỹ về mặt định tính tác động của nó đối với sự phát triểncủa các ngành, lĩnh vực

4.3.4.7 Góp phần phát triển kinh tế địa phương

Dự án đầu tư được thực hiện tại địa phương nào thì có ảnh hưởng trực tiếp tới

sự phát triển kinh tế địa phương đó Các chỉ tiêu đánh giá đóng góp của dự ántới sự phát triển kinh tế địa phương như: số việc làm dự án tạo ra, mức tăngthu nhập bình quân trên người, mức tăng của GDP…

4.4 – Xây dựng quy chế cho dự án:

Đối với mỗi dự án sẽ có quy chế phù hợp Các quy chế cho dự án như:quy chế vận hành, khai thác bất động sản; quy chế quản lý dự án…

Đối với quản lý dự án được chia ra các lĩnh vực:

* Quản lý phạm vi:

Quản lý phạm vi dự án là việc xác định, giám sát việc thực hiện mụcđích, mục tiêu của dự án, xác định công việc nào thuộc về dự án và cần phảithực hiện, công việc nào ngoài phạm vi của dự án

* Quản lý thời gian:

Quản lý thời gian của dự án là việc lập kế hoạch, phân phối và giám sáttiến độ thời gian nhằm đảm bảo thời gian hoàn thành dự án Nó chỉ rõ mỗicông việc kéo dài bao lâu, khi nào bắt đầu khi nào kết thúc và toàn bộ dự ánbao giờ sẽ hoàn thành

* Quản lý chi phí:

Quản lý chi phí của dự án là quá trình dự toán kinh phí, giám sát thựchiện chi phí theo tiến độ cho từng công việc và toàn bộ dự án, là việc tổ chức,phân tích số liệu và báo cáo những thông tin về chi phí

* Quản lý thông tin:

Quản lý thông tin của dự án là quá trình đảm bảo các dòng thông tinthông suốt một cách nhanh nhất và chính xác giữa các thành viên dự án và vớicác cấp quản lý khác nhau

* Quản lý rủi ro:

Quản lý rủi ro của dự án là việc xác định các yếu tố rủi ro của dự án,lượng hóa mức độ rủi ro và có kế hoạch đối phó với từng loại rủi ro

* Quản lý hợp đồng và hoạt động mua bán:

Quản lý hợp đồng và hoạt động mua bán của dự án là quá trình lựa chọn,thương lượng, quản lý các hợp đồng và điều hành việc mua bán nguyên vậtliệu, trang thiết bị, dịch vụ…

 Lập kế hoạch tổng quanLập kế hoạch tổng quan cho dự án là quá trình đảm bảo các lĩnh vựcquản lý khác nhau của dự án đã được kết hợp một cách chính xác và đầy đủ

4.5 - Gửi báo cáo cho khách hàng

Sau khi tổng hợp các kết quả nghiên cứu Bên tư vấn sẽ gửi dự án chi tiếtđến khách hàng Tùy từng loại dự án mà bên tư vấn sẽ gửi tới khách hàng cácloại báo cáo khác nhau

Bản thảo cuối cùng sẽ được cung cấp cho khách hàng theo đúng thờigian đã thỏa thuận trong hợp đồng với chất lượng cao nhất

CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC TƯ VẤN

ĐẦU TƯ DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY

CỔ PHẦN ĐẦU TƯ BẮC KỲ.

1 - Giới thiệu về công ty:

1.1 - Lịch sử hình thành

1.1.1 – Khái quát

Công ty Cổ phần Đầu tư Bắc kỳ hoạt động chủ yếu trong hai lĩnh vực

đầu tư và tư vấn tài chính Hoạt động đầu tư của Bắc Kỳ trải rộng từ đầu tưchứng khoán, đầu tư mạo hiểm cho tới các hoạt động đầu tư bất động sản.Trong đầu tư chứng khoán, Bắc Kỳ tập trung vào cổ phiếu của một sốngành mũi nhọn như ngân hàng, công nghệ thông tin, dịch vụ tài chính nhưcông ty chứng khoán, các công ty quản lý quỹ và nhiều ngành dịch vụ khác.Trong đầu tư mạo hiểm, Công ty đặc biệt quan tâm đến các công ty khởinghiệp và hết mình tạo điều kiện về tài chính cũng như con đường để giúpdoanh nghiệp có chỗ đứng vững chắc trên thị trường Trong đầu tư bất độngsản, Công ty tập trung sự quan tâm vào lĩnh vực văn phòng cho thuê và lĩnhvực khách sạn, khu nghỉ cao cấp trên toàn quốc Sự đa dạng trong đầu tư nàytạo cho Bắc Kỳ có được thế mạnh tổng thể như: tiềm năng tài chính, khả nănghuy động vốn, uy tín trên thương trường , các mối quan hệ chiến lược, cácđơn vị hợp tác chiến lược, các đối tác và khách hàng tiềm năng Với những ưuthế của mình, định hướng chiến lược hoạt động và đầu tư theo phương châmkết hợp những sự khác biệt khác nhau để tạo nên giá trị và đây cũng chính làkhẩu hiệu của công ty

1.1.2 – Tên công ty

Tên công ty : Công ty Cổ phần Đầu tư Bắc Kỳ

Tên giao dịch tiếng Anh: BK Investment.

1.1.3 – Mạng lưới

Trụ sở chính:

Phòng 611, Tầng 6, Toà nhà Mặt trời Sông Hồng ( Sun Red River )

Số 24, Phố Phan Chu Trinh, Quận Hoàn Kiếm, TP Hà Nội

1.1.6 – Lĩnh vực hoạt động

- Tư vấn, đầu tư trong và ngoài nước

- Dịch vụ nhận uỷ thác đầu tư trong và ngoài nước

- Môi giới và xúc tiến thương mại

- Kinh doanh, môi giới bất động sản

- Xây dựng các công trình dân dụng, giao thông, thuỷ lợi, công nghiệp,

cơ sở hạ tầng

- Sản xuất và buôn bán vật liệu xây dựng

- Kinh doanh, khai thác các dịch vụ về nhà ở, khu đô thị, khu côngnghiệp, khu văn phòng

- Dịch vụ cho thuê nhà ở, văn phòng, kho bãi, nhà xưởng

- Đại lý mua bán và ký gửi hàng hóa

1.1.7 - Đại diện pháp luật

Giám đốc điều hành: Ông Kiều Anh Kiệt

1.2 - Chức năng, hoạt động và kinh nghiệm

1.2.1 - Bộ phận Bất Động Sản

Tại Bắc Kỳ, cùng với lợi thế về các mối quan hệ chặt chẽ, thông tin vớicác chuyên môn sâu và sự nhạy bén về thị trường, công ty luôn tìm kiếm các

cơ hội đầu tư bất động sản dựa trên tiêu chí “ địa điểm và thời cơ” Bên cạnh

đó, thông qua việc đầu tư vào các dự án đầu tư xây dựng , công ty kỳ vọngđóng góp cho xã hội, cho cộng đồng những giá trị đích thực của cuộc sốngbằng sự tiện nghi cũng như giá trị thẩm mỹ, sự chia sẻ một môi trường sống,làm việc, sinh hoạt văn hoá, thư giãn giải trí trong lành Ngoài ra, công ty cóthể cộng tác, giúp đỡ các chủ đầu tư bước vào lĩnh vực đầu tư xây dựng mộtcách thuận lợi nhất, hiệu quả nhất bằng việc tư vấn các quá trình thực hiện dự

án đầu tư tại Việt Nam theo các quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành

* Các lĩnh vực hoạt động chính:

- Đầu tư bất động sản

- Tư vấn đầu tư các dự án đầu tư xây dựng

- Cung cấp dịch vụ quản lý, khai thác bất động sản

* Các lĩnh vực khác:

- Nghiên cứu, phân tích thị trường

- Cập nhật các vấn đề pháp lý liên quan đến thủ tục đất đai và thủ tục đầu

tư, hợp tác, góp vốn

- Nghiên cứu, tìm kiếm, áp dụng các biện pháp kỹ thuật, công nghệ

- Nghiên cứu về các loại sản phẩm trong lĩnh vực bất động sản

- Nghiên cứu, thiết lập các mô hình và ý tưởng kinh doanh, phương ánkinh doanh

- Tìm kiếm cơ hội đầu tư

- Tìm kiếm các nguồn vốn hợp tác liên doanh

- Xúc tiến hợp tác thương mại, huy động tài chính

1.2.2 – Bộ phận tài chính

* Ban đầu tư tài chính:

Chiến lược đầu tư tài chính được xây dựng một cách hệ thống và mangtính nguyên tắc cao dựa trên cơ sở các phân tích về môi trường kinh tế vĩ mô,triển vọng kinh doanh của từng ngành nghề tại Việt Nam Sự nhất quát nàycho phép ban đầu tư tài chính có khả năng ra quyết định đầu tư chính xác, tậndụng các cơ hội đầu tư tại thị trường chứng khoán Việt Nam nhằm tối đa hoálợi nhuận cho công ty Bộ phận trên cũng đã xây dựng được quy trình đầu tư

và nguyên tắc đầu tư cụ thể, cho phép những quyết định đầu tư được đưa ratrên cơ sở khoa học và những kinh nghiệm được đúc kết từ lịch sử thị trườngtài chính thế giới lẫn lịch sử thị trường tài chính Việt Nam

Các lĩnh vực hoạt động chính :

- Đầu tư tài chính trực tiếp: Bắc Kỳ tham gia góp vốn đầu tư từ đầu vàocác dụ án và các doanh nghiệp khởi nghiệp hoặc góp phần vốn đủ lớn để thamgia vào công việc điều hành, quản trị doanh nghiệp Hình thức này cho phépBắc Kỳ có được những thông tin chi tiết và thường xuyên về tình hình kinhdoanh của các công ty mà Bắc Kỳ tham gia đầu tư để từ đó có thể đưa ranhững quyết định đầu tư phù hợp từng giai đoạn.

- Đầu tư tài chính gián tiếp: Là hình thức đầu tư tài chính chứng khoáncủa các công ty cổ phần đang hoạt động và đã có một lịch sử kinh doanh rõràng Đầu tư tài chính gián tiếp được phân thành hai giai đoạn chính đó là:

o Đầu tư vào cổ phiếu các công ty niêm yết: Số lượng các công tyniêm yết đang tăng lên rất nhanh, hứa hẹn một thị trường sôi động và minhbạch Các công ty niêm yết được giám sát cẩn thận bởi cơ quan chức năng củachính phủ ( Uỷ ban chứng khoán Nhà nước ) nên các thông tin về doanhnghiệp khá cập nhập và chính xác

o Đầu tư vào cổ phiếu các công ty chưa niêm yết: Đối tượng là cácdoanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa, doanh nghiệp cổ phần tư nhân

Danh mục đầu tư:

- Đầu tư tài chính trực tiếp:

o Tham gia góp vốn cổ phần vào công ty cổ phần chứng khoán AnBình Trong năm 2006, công ty chứng khoán An Bình đã thực hiện thànhcông việc phát hành 1.000 tỷ trái phiếu huy động vốn của EVN và traí phiếunày đã được tạp chí Asia Money số tháng I/2007 bình chọn là trái phiếu công

ty bản tệ tốt nhất Châu Á

o Đầu tư vào chuỗi cửa hàng bán lẻ thuốc: Công ty Bắc Kỳ đã thànhlập Công ty Cổ phần Phân Phối bán lẻ dược phẩm ( Drug Chain Store ) và đãtriển khai chuỗi cửa hàng bán lẻ thuốc trên địa bàn Hà Nội Đây là một dự ándài hơi song chứa đựng tiềm năng thành công to lớn Dự kiến đến năm 2011