Bài giảng Đánh giá hiệu quả dự án đầu tư xây dựng, bất động sản - TS. Lưu Trường Văn

Bài giảng Đánh giá hiệu quả dự án đầu tư xây dựng, bất động sản - TS. Lưu Trường Văn

ðÁNH GIÁ HIỆU QUẢ DỰ ÁN ðẦU XÂY DỰNG

– BẤT ðỘNG SẢN

TẠI SAO PHẢI ðÁNH GIÁ HIỆU QUẢ DỰ ÁN

Ngăn chặn các dự án “xấu”

Không bỏ sót các dự án tốt

PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG (1)

Trả lời các câu hỏi sau:

 Sản phẩm của dự án là gì? (căn hộ chung cư loại A/B/C; văn phòng cho thuê loai B+, A, …)

 ðối tương nào sẽ mua căn hộ chung cư (thu nhập trung bình/khá/cao), sẽ thuê văn phòng

Bạn sẽ không gọi được chai beer 50 Sài Gòn trong một nhà hàng sang trọng; ngược lại rất khó tìm chai beer Heineiken ở một quán cóc bên đường

- Giá cả lao động cho từng loại

- Nguồn lao động dự trữ có thể bổ sung

- Lao động sẵn có trên thị trường lao động và lao động do dự án đào tạo

PHÂN TÍCH NHÂN LỰC LÀ CỰC KỲ QUAN TRỌNG CHO

DỰ ÁN SẢN XUẤT, VỚI DỰ ÁN BẤT ðỘNG SẢN PHÂN TÍCH NÀY CHỈ PHÙ HỢP VỚI TÌNH HUỐNG CHỦ ðẦU

TƯ TỰ QUẢN LÝ KHAI THÁC SAU KHI DỰ ÁN ðƯA

PHÂN TÍCH TÀI CHÁNH (1)

- Lịch đầu tư

- Lịch khấu hao

- Lịch vay và trả nợ

- Kế hoạch doanh thu

- Kế hoạch chi phí

- Kế hoạch lợi nhuận

- Kế hoạch vốn chủ sở hữu

- Báo cáo thu nhập ( kết quả kinh doanh )

- Bảng cân đối kế toán ( tổng kết tài sản )

- Báo cáo ngân lưu ( lưu chuyển tiền tệ )

- Các tiêu chí đánh giá dự án dựa trên kỹ thuật chiết khấu dòng tiền.

Đất đai trong báo cáo ngân lưu dự án

Đất thuê:

Báo cáo ngân lưu thể hiện dòng chi trả tiền thuê đất

Thể hiện dòng chi mua đất (năm 0), dòng thu thanh lý (năm cuối)

Đất cấp với mục đích duy nhất:

Không thể hiện trong báo cáo ngân lưu Nếu có, sẽ ghi dòng thu (trợ cấp) và dòng chi (mua đất) một số tiền bằng nhau

Đất cấp tùy nghi sử dụng:

Tính chi phí cơ hội sử dụng đất ở dòng chi

một khoản thu trong báo cáo ngân lưu dự án

Nếu có thì yếu tố đó thuộc dự án khác, dự án đầu cơ đất

đai.

Khấu hao trong thẩm định dự án

Khấu hao là chi phí không bằng tiền mặt (non-cash), nó không xuất

hiện trong báo cáo ngân lưu theo phương pháp trực tiếp

Chi phí khấu hao có mặt trong thẩm định dự án tối thiểu vì 3 nhiệm

vụ:

1 Để tính giá trị còn lại trong lịch khấu hao tài sản và dự kiến giá trị

thanh lý trong dòng thu cuối đời dự án

2 Để hạch toán tính thuế trong Báo cáo thu nhập

3 Để lập báo cáo ngân lưu theo phương pháp gián tiếp nếu cần

Chi phí đã xảy ra trong quá khứ, không ảnh hưởng đến việc xem xét để ra quyết định trong hiện tại.

Dự án có sử dụng một thiết bị cũ có giá trị còn lại trên sổ sách là 800 triệu đồng, nhưng giá hiện tại của thiết bị cùng loại này trên thị trường chỉ là 200 triệu Vậy giá trị thiết bị dùng tính toán hiệu quả dự án sẽ chỉ là 200 triệu mà thôi.

Trong ví dụ đơn giản trên, phần 600 triệu (=800 – 200 triệu) đã là chi phí

chìm.

Thảo luận thêm về chi phí cơ hội

Lựa chọn một dự án có nghĩa là chấp nhận từ bỏ các dự án khác

(do nguồn lực là hạn hẹp chứ không phải là vô tận) Lợi ích cao

nhất trong các dự án bị từ bỏ trở thành chi phí cơ hội của dự án được chọn

Một căn nhà nếu không sử dụng cho dự án thì nó có cơ hội sinh lời khác, tối thiểu và thụ động nhất là cho thuê.

1 VÌ SAO GIÁ TRỊ CỦA TIỀN THAY ĐỔI THEO THỜI GIAN?

Cùng một số tiền như nhau nhưng nếu bạn có được ở những

thời điểm khác nhau sẽ có giá trị khác nhau

Một là, tiền tệ có khả năng sinh lợi (chi phí cơ hội) Hai là, do lạm phát

Ba là, do rủi ro

Tại sao phải đề cập đến vấn đề này trong phân tích tài chánh?

r(%) là lãi suất hàng năm.

F1 là giá trị tương lai sau một năm

F2 là giá trị tương lai sau hai năm

Fn là giá trị tương lai sau n năm

F1 = P + ( P*r) = P *(1+r) (1)

F2 = F1+ ( F1*r) = F1 *(1+r) (2) Thế (1) vào (2) => F2 = P *(1+r) *(1+r)

F = P* (1+r)2

2.GIÁ TRỊ TƯƠNG LAI CỦA MỘT SỐ TIỀN

Tổng quát : Fn = P* (1+r)n

Trong đó:

r là lãi suất , còn gọi là suất chiết khấu (1+r)n là giá trị tương lai của một đồng với lãi

suất r ở năm n.

(1+r)n gọi là hệ số tích lũy (compouding factor)

Ví dụ1 Tính giá trị tương lai của một số tiền.Một dự án cần khoản đầu tư ban đầu là 500 triệu đồng Lợi nhuận kỳ vọng

của dự án vào cuối năm thứ 5 là 200 triệu đồng Có nên đầu tư vào dựán này không? Biết lãi suất ngân hàng là 8%/năm

2.GIÁ TRỊ TƯƠNG LAI CỦA MỘT SỐ TIỀN

Đến năm nào thì GDP bình quân đầu người của Việt Nam gấp đôi so

với hiện nay? Giả định rằng tốc độ tăng hàng năm của chỉ tiêu này được giữ vững ở mức bình quân 5,5% như hiện nay.

Aùp dụng công thức:

Đến năm nào thì GDP bình quân đầu người của Việt Nam hiện nay là

1000USD bằng với GDP bình quân đầu người của Mỹ vào năm

1990 là 22.063 USD? Giả định rằng tốc độ tăng hàng năm của chỉ tiêu này được giữ vững ở mức bình quân 5,5% như hiện nay.

Aùp dụng công thức: F n = P* (1+ r) n

2.GIÁ TRỊ TƯƠNG LAI CỦA MỘT SỐ TIỀN

Tính lãi suất r

Một người có ý định mượn bạn 500 triệu đồng và hứa sẽ trả

cho bạn cả vốn và lãi là 700 triệu đồng sau 5 năm Bạn có đồng ý không? Biết lãi suất ngân hàng là 8%/năm.

Aùp dụng công thức : Fn = P* (1+ r)n

(1+ r)n = Fn/ P (1+ r)5 = 700/500 = 7/5

) 1

=

=>

3.GIÁ TRỊ HIỆN TẠI CỦA MỘT SỐ TIỀN

Ví dụ Tính giá trị hiện tại của một số tiền trong tương lai

Một sinh viên muốn có số tiền là 20 triệu đồng vào cuối năm 4 để cưới vợ, vậy bây giờ, ở thời điểm đầu năm thứ nhất sinh viên này cần có số tiền gởi vào ngân hàng là bao nhiêu? biết lãi suất là 10%/năm.

Bài giải:

P = 20 = 20 * 0,683 = 13, 66 triệu

(1+ 0,1)4

4 GIÁ TRỊ TƯƠNG LAI CỦA DÒNG TIỀN ĐỀU

A chi ở đầu năm 1 tính đến đầu năm n là A*(1+ r) n-1

A chi vào đầu năm 2 tính đến đầu năm n là A*(1+ r) n-2

A chi vào đầu năm n là A*(1+ r) n-n = A*(1+ r) 0 = A.

F n = A*(1+ r) 0 + A*(1+ r) 1 + A*(1+ r) 2 + ……… + A*(1+ r) n-1

đi du học Vậy ông Minh phải gửi tiết kiệm số tiền hàng năm đều nhau là bao nhiêu từ đầu năm 2010, biết lãi suất ngân hàng là 6%/năm, kỳ ghép lãi là 1 năm.

Bài giải:

F 5 = A * [(1+0,06) 5 - 1)]

0,06 25.000 = A * 5,637 => A = 25.000/ 5,637 = 4.434,91 USD

5.GIÁ TRỊ HIỆN TẠI CỦA DÒNG TIỀN ĐỀU

Quy ước.

………

) 1

( +

=

5.GIÁ TRỊ HIỆN TẠI CỦA DÒNG TIỀN ĐỀU

nhưng anh ta là giáo viên không có tiền trả ngay và thương lượng với bạn cho anh ta được trả góp trong 5 năm có tính đến lãi suất thị

trường là 10%/năm Nếu bạn đồng ý theo phương thức cho họ trả đều hàng năm thì số tiền này là bao nhiêu mỗi lần?

Bài giải:

P = A*3,791 => A =P/3,791 = 900/ 3,791 = 237,4 triệu

Theo cách tính toán này thì sau 1 năm người mua mới trả lần thứ nhất, và

các năm sau cũng trả vào cuối năm Nếu người mua trả vào đầu mỗi năm thì bạn được lợi

Số tiền lãi trả góp tổng cộng = (237,4 * 5) – 900 = 287 triệu

suất r ở năm n.

(1+r)n gọi là hệ số tích lũy (compouding factor) 1/(1+r)n là giá trị hiện tại của một đồng ở năm n 1/(1+r) gọi là hệ số chiết khấu (discount factor)

hoạt động và chi phí đầu tư của tất cả các năm của đời dự án sau khi đã chiết khấu về giá trị hiện tại

n

n n

r

C B

r

C B

r

C B

r

C

B NPV

) 1

(

)

(

) 1

(

) (

) 1

(

) (

) 1

1

1 1

+ +

− +

+

− +

1 HIỆN GIÁ LỢI ÍCH RÒNG(NPV: Net Present Value)

Công thức tính NPV trong EXCEL:

= NPV(r%,CF1:CFn)+CF0

Để tính được chỉ tiêu hiện giá lợi ích ròng chúng ta cần phải

có những số liệu và thông tin sau đây:

- Dòng ngân lưu ròng (NCF:Net cashflow):

(B0 –C0), (B1 –C1), (B2 –C2), ……… ,(Bn –Cn).

- Thời điểm quy chiếu (thường thời điểm quy chiếu là năm

0, năm đang xem xét tính khả thi của dự án).

- Suất chiết khấu hay còn gọi là suất sinh lợi tối thiểu yêu

cầu hay chi phí sử dụng vốn

1 HIỆN GIÁ LỢI ÍCH RÒNG(NPV: Net Present Value)

Các quy tắc lựa chọn dự án theo tiêu chuẩn NPV.

Quy tắc 1:

Chỉ chấp nhận những dự án tốt là những dự án làm cho của cải xã hội tăng lên tức NPV của dự án phải dương hoặc tối thiểu là bằng không ( NPV ≥ 0) và kiên quyết loại bỏ những dự án xấu là những dự án làm cho của cải xã hội giảm đi , tức NPV của dự án bị âm (NPV< 0)

Xấu (loại) -200

1

C

Xấu (loại) -400

5

B

Tốt 500

3

A

Đánh giá

NPV (triệu đồng)

PV(C0) (tỷ đồng) Dự án

1 HIỆN GIÁ LỢI ÍCH RÒNG(NPV: Net Present Value)

Các quy tắc lựa chọn dự án theo

tiêu chuẩn NPV.

Quy tắc 2:

Đối với các dự án có tính chất loại trừ nhau (không phải do hạn chế ngân sách) ta phải luôn luôn chọn dự án có NPV cao nhất.

3

C1

chọn 1.400

NPV (triệu đồng)

Hiện giá vốn đầu tư

(tỷ đồng) Dự án

2 NỘI SUẤT THU HỒI VỐN(IRR: Internal Rate of Return)

Nội suất thu hồi vốn, còn gọi suất sinh lợi nội tại hay tỷ suất lợi nhuận nội hoàn là suất chiết khấu làm cho hiện giá lợi ích ròng của dự án bằng

Các thông tin cần có để tính IRR

Để tính chỉ tiêu IRR chỉ cần có một thông tin duy nhất là dòng ngân lưu ròng NCF :

(B0 –C0), (B1 –C1), (B2 –C2), ……… ,(Bn –Cn) hay viết ngắn gọn: CF0, CF1, CF2,………., CFn

Và công thức tính IRR trên bảng tính EXCEL đơn giản là:

=IRR(CF :CF ).

2 NỘI SUẤT THU HỒI VỐN(IRR: Internal Rate of Return)

Quy tắc lựa chọn dự án theo

tiêu chuẩn IRR.

IRR ≥ MARR : Dự án tốt

IRR < MARR : Dự án xấu

MARR (Minimum acceptable rate of return).

Dự án tốt : NPV ≥≥≥≥ 0    IRR ≥≥≥≥ MARR Dự án xấu : IRR < MARR    NPV < 0

Những nhược điểm của tiêu chuẩn IRR.

1 Một dự án có thể có nhiều IRR.

IRR của dự án có hai nghiệm là r1 = 0%

-200 300

-100

NCF

2 1

0 Năm

2 NỘI SUẤT THU HỒI VỐN(IRR: Internal Rate of Return)

2 Những dự án loại trừ nhau và có quy mô khác nhau

IRR(A) > IRR(B) ≠ > NPV(A) > NPV(B).

NPV@10%IRR

1 0

Dự án

Những nhược điểm của tiêu chuẩn IRR.

3 Những dự án loại trừ nhau và có thời điểm hữu dụng khác

nhau

IRR(A) > IRR(B) ≠ > NPV(A) > NPV(B).

37,0412%

1120-1000

A

NPV@8%IRR

54

32

10

2 NỘI SUẤT THU HỒI VỐN(IRR: Internal Rate of Return)

4 Những dự án loại trừ nhau và có thời điểm đầu tư khác

nhau

90,9120%

1200-1000

A

NPV@8%IRR

54

32

10

Chung cư và khai thác kinh doanh.

nhượng dự án sau khi hoàn thành cở bản công tác chuẩn bị đầu tư như: đền bù thu hồi đất, xây dựng cơ sở hạ tầng khu vực quanh chung cư,

thiết kế cơ sở Sau đó thỏa thuận chuyển nhượng dự án cho đơn vị khác trực tiếp làm chủ

VÍ DỤ VỀ BÁO CÁO THẨM ðỊNH DỰ ÁN BðS VỐN TƯ NHÂN (3)

2 SO SÁNH THAM SỐ KỸ THUẬT CỦA CÁC

PHƯƠNG ÁN

3 CHI PHÍ ðẦU TƯ – CƠ CẤU VỐN ðẦU TƯ

4 ðÁNH GIÁ, THẨM ðỊNH HIỆU QUẢ DỰ ÁN

địa ốc tại Thành phố Hồ Chí Minh, các dự án chung cư lân cận ( xem bảng 2 ) chỉ đề cập đến cầu về nhà ở chung cư mà thôi, nó không phải là lượng cầu vì vậy dữ liệu nói trên không

khẳng định mọi căn hộ chung cư được xây dựng lúc này đều có thể bán hết Khả năng bán hết chung cư phụ thuộc rất nhiều vào mức sẳn lòng

VÍ DỤ VỀ BÁO CÁO THẨM ðỊNH DỰ ÁN BðS VỐN TƯ NHÂN (5)

4.1 ðÁNH GIÁ THỊ TRƯỜNG

Từ các đánh giá cung cầu ở trên, sản phẩm của chung cư

nên là căn hộ chung cư trung bình phục vụ CB, CNV tại TP.HCM Loại sản phẩn này đòi hỏi phải có đặc điểm đáp ứng các yêu cầu sau:

Đáp ứng nhu cầu số đông ( hơn 80.000 căn hộ tại TP hiện nay )

Vị trí thuận lợi làm việc, sinh hoạt (không quá trung tâm 10km)Giá trị 1 căn hộ không vượt quá 500 triệu đồng / căn, khả thi nhất là từ

300 – 450 triệu đồngĐược hổ trợ chương trình lãi suất ưu đãi của Quỹ phát triển nhà & trả

góp từ 10-20 năm, hổ trợ tối đa 70% giá trị căn hộThiết kế phù hợp sinh hoạt của người Việt

có nhận xét như sau:

Khá nhiều căn hộ chung cư có mặt bằng chưa hợp lý : Các

phòng giặt không có, bếp không thông thoáng, vị trí một số vệ sinh không hợp lý (muốn đi vệ sinh phải đi ngang phòng khách), nhiều phòng ngủ không đảm bảo điều kiện “có tối thiểu 2 mặt giáp khí trời tự nhiên”, cầu thang không có mặt nào giáp với không gian tự nhiên xung quanh (Trong phòng cháy chữa cháy tối kỵ vấn đề này).

Hệ số kinh doanh = 60% là quá thấp , vì vậy sẽ dẫn đến giá

bán 1m2 căn hộ sẽ cao, lúc này mãi lực sẽ giảm đi Ở các

VÍ DỤ VỀ BÁO CÁO THẨM ðỊNH DỰ ÁN BðS VỐN TƯ NHÂN (7)

4.2 ðÁNH GIÁ KỸ THUẬT

Căn cứ vào các bản vẽ kiến trúc được cung cấp, tổ nghiên cứu

có nhận xét như sau:

Số lượng các căn hộ có diện tích nhỏ hơn 60m2 là không có

Trong khi thực tế kinh doanh tại các chung cư lân cận (Phú Thọ Hoà, Kim Hong, Rubyland, Khang Phú, Bàu cát II, …) đã chứng minh các căn hộ có diện tích nhỏ hơn hoặc bằng 60m2 (với giá bán dưới 450 triệu đồng/ căn hộ ) đều được bán hết trước khi xây dựng xong Do đó, cơ cấu sản phẩm của chung cư là chưa phù hợp với sở thích

Tỷ lệ lạm phát là cố định trong thời gian thực hiện dự

án = 10%/năm

Nhu cầu về nhà chung cư là ổn định trong thời gian

thực hiện dự án.

Không phát sinh chung cư của đối thủ cạnh tranh với

các đặc điểm tương tư chung cư trong thời gian thực hiện dự án, trong khu vực lân cận dự

VÍ DỤ VỀ BÁO CÁO THẨM ðỊNH DỰ ÁN BðS VỐN TƯ NHÂN (9)

4.3 ðÁNH GIÁ HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH

Tính khả thi của dự án về tài chính

 Tỷ suất lợi nhuận/vốn đầu tư thực bỏ ra khá cao (=7,23)

chứng tỏ dự án này rất hiệu quả về tài chính

 Điều này là dễ hiểu bởi vì dự án được thẩm định dựa

trên giả định “Đơn vị thi công đồng ý ứng vốn 20% để thi công”, do đó chủ đầu tư thực tế bỏ ra ít hơn so với trường hợp đơn vị thi công không có ứng vốn

 Thêm vào đó dự án chỉ phải chi ra một khoản đền bù

 Ngoài ra, tỷ suất lợi nhuận cao còn là do kế

hoạch bán hàng dự kiến sẽ thu tiền một phần trong thời gian xây dựng và số lượng khách hàng đúng 100% theo tiến độ dự kiến

như kế hoạch đã dự trù là một nhân tố quan trọng để đảm bảo hiệu quả tài chính của dự án Hiệu quả tài chính trong trường hợp bán hàng

VÍ DỤ VỀ BÁO CÁO THẨM ðỊNH DỰ ÁN BðS VỐN TƯ NHÂN (11)

4.3 ðÁNH GIÁ RỦI RO TÀI CHÍNH

Các biến rủi ro :

Dự án chung cư có thể gặp rủi ro khi các biến sau đây

thay đổi.

3 Thời gian vay (năm)

4

13%/năm Lãi suất vay ngân hàng

1

Giá trị biến rủi ro khi phân tích tất định Biến rủi ro

STT

kiện thị trừơng địa ốc đang đóng băng như hiện nay.

 Đơn giá 1m2 sàn xây dựng cũng là biến số có ảnh hưởng rất

mạnh đến hiệu quả tài chính dự án Căn cứ dự án đã được phêduyệt, nhóm thẩm tra dự án nhận xét như sau: Các nhà thầu XD Việt nam hiện nay cũng không mạnh về vốn, vì vậy với điều kiệnràng buộc họ phải ứng trước 20% vốn thi công ắt hẳn sẽ dẫn đếncác nhà thầu xây dựng sẽ chào giá thầu cho phần xây lắp cao hơnmức bình thường do họ phải trả lãi vay cho khoản tiền mà

trả chậm

Tỷ lệ vay vốn cũng là biến rủi ro có ảnh hưởng mạnh đến hiệu

VÍ DỤ VỀ BÁO CÁO THẨM ðỊNH DỰ ÁN BðS VỐN TƯ NHÂN (13)

4.3 ðÁNH GIÁ RỦI RO TÀI CHÍNH

Căn cứ vào bảng “DANH MỤC CÁC BIẾN RỦI RO TÁC ĐỘNG

HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH DỰ ÁN “, nhóm thẩm tra nhận định như sau:

Tất cả các chỉ tiêu tài chánh dự án đều giảm rất mạnh khi xác suất bán

hàng thấp hơn dự kiến Dự án sẽ không có hiệu quả tài chính khi số lượng căn hộ thực tế bán ra nhỏ hơn 70% so với dự kiến Vì vậy Công ty

cần phải có các chiến lược tiếp thi, chiến lược bán hàng hợp lý và hữu hiệu để đảm bảo số lượng căn hộ bán ra tối thiểu = 70% dự kiến

Tất cả các chỉ tiêu tài chánh dự án đều tăng mạnh khi HỆ SỐ

KINH DOANH gia tăng Do đó, nếu có thể được nên điều chỉnh thiết kế để đạt được hệ số kinh doanh =70%

VÍ DỤ VỀ BÁO CÁO THẨM ðỊNH DỰ ÁN BðS VỐN TƯ NHÂN (15)

4.3 ðÁNH GIÁ RỦI RO TÀI CHÍNH

Với tác động đồng thời của “TỶ LỆ BÁN HÀNG SO VỚI DỰ KIẾN BAN ĐẦU

(%)” và “CHI PHÍ 1m2 SÀN XÂY DỰNG”, cần chú ý đến các giới hạn sau:

so với dự kiến ban đầu ≥ 80% thì dự án đạt hiệu quả về mặt tài chính.

hàng so với dự kiến ban đầu ≥ 90% thì dự án mới có hiệu quả về mặt tài chính

(22,653) (8,819)

4,991 18,487

31,984 3,700,000

(20,157) (6,323)

7,417 20,913

34,410 3,600,000

bán hàng (tương ứng với xác suất bán hàng là 100%).