Quản Lý Nhà Nước Về Đô Thị Và Nhà Ở - Các Vấn Đề Liên Quan Đến Việc Phát Triển Các Loại Nhà Ở Nhà Ở Thương Mại, Nhà Ở Xã Hội, Nhà Ở Công Vụ.pdf

Slide 1 Giảng viên hướng dẫn Xuân Thị Thu Thảo Nhóm thực hiện Nhóm 5 I Nhà ở Thương Mại II Nhà ở Xã hội III Nhà ở Công vụ I Nhà ở thương mại (NOTM) • Theo khoản 4 điều 3 luật nhà ở năm 2014 Nhà ở thươ[.]

Giảng viên hướng dẫn: Xuân Thị Thu Thảo

Nhóm thực hiện: Nhóm 5

I Nhà ở Thương Mại

II Nhà ở Xã hội

III Nhà ở Công vụ

I Nhà ở thương mại (NOTM)

• Theo khoản 4 điều 3 luật

nhà ở năm 2014: Nhà ở

thương mại là nhà ở được

đầu tư xây dựng để bán,

cho thuê, cho thuê mua

theo cơ chế thị trường.

• Ví dụ: Nhà ở chung cư,

căn hộ, biệt thự liền kề,

kiot…

1 Khái niệm

-Luật nhà ở 2014 số 65/2014/QH13 ngày 25/11/2014 (Mục 2

về phát triển nhà ở thương mại)

2 Văn bản pháp luật liên quan

• Điều 21 Điều kiện làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại

• Điều 23 Hình thức sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng

nhà ở thương mại

• Điều 22 Dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại và lựa chọn chủ

đầu tư dự án

• Điều 24 Loại nhà và tiêu chuẩn diện tích nhà ở thương mại

• Điều 25 Quyền của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại

• Điều 26 Trách nhiệm của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương

mại

-Nghị định “quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của luật nhà ở 2014” số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015

Nghị quyết,

nghị định

Nghị định số 90/2006/NĐ-CP Nghị quyết số 18/2009/NQ-CP Nghị định số 71/2010/NĐ-CP Nghị định 188/2013/NĐ-CP

Nghị định 99/2015/NĐ-CP : quy định chi tiết

và hướng dẫn thi hành một số điều của luật

Thông tư

Thông tư số 10/2009/TT-BXD Thông tư số 13/2009/TT-BXD Thông tư số 15/2009/TT-BXD Thông tư số 936/2009/TT-BXD Thông tư số 16/2010/TT-BXD Thông tư 08/2014/TT-BXD

Thông tư 19/2016/TT-BXD: Hướng dẫn thực hiện một số nội dung của luật nhà ở

3 Đặc điểm & Chức năng

Thường tập trung ở các khu đô thị lớn dân số đông có điềukiện kinh tế phù hợp

Tiêu chuẩn xây dựng theo chủ đầu tư quyết định nhưngphù hợp và tuân theo quy hoạch, quy chuẩn xây dựng,địnhhướng và khống chế chính sách nhà ở của Nhà nước.

Thiết kế theo quy mô lớn, phù hợp điều kiện phổ cập, xâydựng hàng loạt theo một mẫu nhất định

Phải có một lượng vốn lớn để đầu tư xây dựng

Chủ sở hữu có quyền cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở thương mại

4 Vấn đề liên quan đến phát triển nhà ở thương mại

a Thị trường

• Hiện nay,thị trường BĐS được đánh giá là khá khả quan, lượng giao dịch đang tăng dần và trong đó phân khúc nhà ở thương mại đang dẫn đầu thị trường về lg các giao dịch thành công

• Thị trường nhà ở thương mại hiện nay khá trầm lặng vì nhu cầu hiện tại không cao

• Hiện nay cung nhiều hơn cầu nhà thừa rất nhiều nhưng người dân không đủ điều kiện để thuê, mua

b Cung cầu

• Hiện nay về tổng quan, cung nhà ở thương mại nhiều hơn cầu.

• Nhà chung cư thừa rất nhiều nhưng người dân không đủ điều kiện để thuê , mua vì hầu hết là các căn hộ cao cấp và tầm trung Trong khi đó nhà ở thương mại giá rẻ bình dân thì được quan tâm nhiều hơn nhưng lượng cung loại nhà này lại còn rất ít.

Quản lý

Về chất

lượng

Sử dụng

5 Vấn đề bất cập hiện nay

- Tranh chấp trong sở hữu chung và riêng giữa chủ đầu tư

và chủ sở hưu, giữa người sử dụng với nhau

- Sử dụng sai mục đích

- Tranh chấp phí bảo trì chủ đầu tư và người sử dụng

5 Vấn đề bất cập hiện nay

• Về quản lý:

- Nhiều dự án quy hoạch treo

- Mở gói cứu trợ 30.000 tỷ nhưng đa số người dân chưa vay được đã

ngừng gây sốc ảnh hưởng đến thị trường nhà ở thương mại

- Phê duyệt đầu tư các dự án phát triển các dự án khu đô thị, nhà thương

mại chưa bám sát chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở

- Chưa quan tâm sâu đến sự phù hợp quy hoạch, kế hoạch phát triển đôthị, các công trình nhà ở chưa đồng bộ với hệ thống hạ tầng kỹ thuật – xãhội trong khu vực Nhiều dự án, chủ đầu tư chỉ quan tâm đến nhà ở để bán, dành phần đất chưa giải phóng mặt bằng cho công trình công cộng, giáodục, y tế…

- Tình trạng đa số các khu đô thị thiếu

trạm xử lý nước thải theo quy hoạch,

nước thải xả trực tiếp ra hệ thống

thoát nước chung; nắng nóng thiếu nước

sinh hoạt, mưa lớn úng ngập cục bộ do

thiếu sự kết nối hạ tầng chung của

khu vực…

6 Biện pháp khắc phục

Lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án theo

đúng quy định

Kiên quyết thu hồi đất với những chủ đầu

tư cố tình vi phạm hoặc không thực hiện

nghĩa vụ tài chính

Hướng trọng tâm vào nâng cao diện tích nhà ở bình quân, cải thiện chỗ ở của công nhân người thu nhập thấp

Phân khúc nhà ở thương mại phù hợp phục

vụ như cầu cho từng đối tượng tránh hiện tượng dự án treo nhà xây bỏ hoang dang dở.

Rà soát điều chỉnh quy hoạch bổ sung hạ tầng còn yếu

II Nhà ở Xã hội (NOXH)

• Theo Điểm 7 điều 3

Người sử dụng không có bất cứ quyền sở hữu, không được chuyển

nhượng, không thừa kế mà chỉ có quyền sử dụng có thời hạn trong

• Những người sống trong nhà xã hội phải cam kết pháp lý, hết thời hạn sử dụng nếu chủ sở hữu cần lấy lại để đưa vào khai thác như

xây các công trình mới thì phải chấp hành, không kiện cáo Khi đó tùy tình hình mà nhà nước sẽ bố trí họ vào sống trong các khu nhà ở

xã hội khác.

2.3 Đặc điểm của nhà ở xã hội:

Điều 49 Luật nhà ở 2014 Đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ

2 Hộ gia đình nghèo và cận nghèo tại khu vực nông thôn;

3 Hộ gia đình tại khu vực nông thôn thuộc vùng thường xuyên bị ảnh hưởng bởi thiên tai, biến đổi khí hậu;

4 Người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị;

5 Người lao động đang làm việc tại các doanh nghiệp trong và ngoài khu công nghiệp;

2.4 Đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở XH

6 Sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân trong cơ quan, đơn vị thuộc công an nhân dân và quân đội nhân dân;

7 Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật

về cán bộ, công chức, viên chức;

8 Các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ theo quy định tại khoản 5 Điều 81 của Luật này;

9 Học sinh, sinh viên các học viện, trường đại học, cao

đẳng, dạy nghề; học sinh trường dân tộc nội trú công lập được sử dụng nhà ở trong thời gian học tập;

10 HGD, CN thuộc diện bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá

dỡ nhà ở theo quy định của pháp luật mà chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở.

2.5.1 Hiện trạng, quy hoạch

Nhà ở xã hội phải bảo đảm các tiêu chuẩn hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng

xã hội theo quy định của từng loại đô thị

d Vốn

Đầu năm 2014 nhà nước giải ngân gói tín dụng 30.000 tỷNguồn vốn từ nguồn tiền bán, cho thuê, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu củanhà nước

30-50% trích từ tiền sử dụng đất các dự án phát triển nhà ở thươngmại, các dự án khu đô thị mới

Vốn từ ngân sách địa phương hay tiền tự nguyện của các tổ chức,

cá nhân trong và ngoài nước

Vấn đề bất cập

2.6 Vấn đề bất cập và giải pháp

Giá bán của nhà ở xã hội còn cao so

với thu nhập của người dân

Về nhà đầu tư:

+ Các thủ tục hành chính phức tạp, tốn thời

gian

+ Lợi nhuận của nhà đầu tư xây dựng thấp

Vốn đầu tư hạn chế nên việc xây dựng nhà ở xã hội dẫn đến trì trệ

Quỹ đất dành cho nhà ở xã hội bị thiếu hụt, hạn

Giải pháp khắc phục

1 • Tạo điều kiện cho bên cầu

2 • Hình thành quỹ tiết kiệm nhà ở

• Theo khoản 5, Điều 3 Luật

nhà ở 2014: “Nhà công vụ

là nhà ở được dùng để cho

các đối tượng thuộc diện

được ở nhà công vụ theo quy

định của Luật nhà ở trong

1 Cán bộ lãnh đạo của Đảng, Nhà nước thuộc diện ở nhà công vụ trong thời gian đảm nhận chức vụ;

2 Cán bộ, công chức thuộc các cơ quan của Đảng, Nhà nước, tổ

chức chính trị - xã được điều động, luân chuyển đến công tác tại cơ quan trung ương giữ chức vụ từ cấp Thứ trưởng và tương đương trở lên; được điều động, luân chuyển đến công tác tại địa phương giữ chức vụ từ Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện, Giám đốc Sở và tương đương trở lên; được điều động, luân chuyển đến công tác tại

xã vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, khu vực biên giới, hải đảo;

3.3 Đối tượng thuê nhà ở công vụ (Điều 32-luật nhà ở 2014)

4 Sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân được điều động, luân chuyển theo yêu cầu quốc phòng, an ninh, trừ đối tượng mà pháp luật quy định phải ở trong doanh trại của lực lượng vũ trang;

5 Giáo viên, bác sĩ, nhân viên y tế đến công tác tại khu vực nông thôn, xã vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, khu vực biên giới, hải đảo;

7 Nhà khoa học được giao chủ trì nhiệm vụ khoa học và công nghệ cấp quốc gia đặc biệt quan trọng theo quy định của Luật khoa học và công nghệ.

3.4 Đặc điểm nhà

ở công vụ

Nhà nước không thu tiềnSDĐ đối với S đất được sử dụng để XD NOCV

Có nhiều thuận tiệntrong công tác, thường gần công

sở, đủ tiện nghi cầnthiết, thông tin liênlạc, điện nước đượcbảo đảm ổn định,

an ninh trật tự tốt

Giúp tăng cao thể diện của người

có chức vụ cho dù mức thu nhậpthực tế và hoàn cảnh gia đình thếnào cũng bảo đảm một mức bênngoài tương xứng với chức vụ

• Vốn đầu tư xây dựng nhà ở công vụ được bố trí từ các nguồn sau đây:+ Ngân sách trung ương theo quyết định của Thủ tướng Chính phủ; ngânsách địa phương theo quyết định của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh;

+ Trích từ tiền bán nhà và chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với

diện tích nhà, đất được bố trí làm nhà công sở nhưng không còn nhucầu sử dụng theo quyết định của Thủ tướng Chính phủ

• Quỹ nhà ở công vụ bố trí cho cán bộ, công chức của các tỉnh, thànhphố trực thuộc trung ương được sử dụng vốn đầu tư từ ngân sách củađịa phương

• Đối với nhà ở công vụ được xây dựng để bố trí cho các đối tượng

thuộc diện các cơ quan trung ương quản lý thuê (bao gồm cả nhà ở của Bộ Quốc phòng và Bộ Công an) thì sử dụng vốn đầu tư từ ngânsách trung ương

• Đối với các dự án phát triển nhà ở công vụ theo yêu cầu đặc biệt thìngười có thẩm quyền quyết định đầu tư lập kế hoạch vốn trình Thủtướng Chính phủ xem xét, quyết định

3.5 Vấn đề liên quan đến sự phát triển

• 3.6.1 Quyền của người thuê nhà công vụ (K1 - Đ34 - Luật nhà ở 2014)

• Trong quá trình đảm nhận chức vụ, công tác thì người đảm nhận chức vụnày có quyền được thuê nhà công vụ Trong khoảng thời gian thuê thì

người thuê nhà công vụ sẽ được hưởng những quyền lợi nhất định

• Thứ nhất, nhận bàn giao nhà ở và các trang thiết bị kèm theo nhà ở theo

thỏa thuận trong hợp đồng thuê nhà

• Thứ hai, được sử dụng nhà ở cho bản thân và các thành viên trong gia

đình trong thời gian đảm nhận chức vụ, công tác

• Thứ ba, đề nghị đơn vị quản lý vận hành nhà ở sửa chữa kịp thời những

hư hỏng nếu không phải do lỗi của mình gây ra

• Thứ tư, được tiếp tục ký hợp đồng thuê nhà ở công vụ nếu hết thời hạn

thuê nhà ở mà vẫn thuộc đối tượng và có đủ điều kiện được thuê nhà ở công vụ theo quy định của Luật nhà ở

• Thứ năm, thực hiện các quyền khác về nhà ở theo quy định của pháp

luật và theo thỏa thuận trong hợp đồng thuê nhà ở công vụ

3.6 Quyền và nghĩa vụ người thuê nhà công vụ

• 3.6.2 Nghĩa vụ (K2 – D34 – Luật nhà ở 2014)

• Bên cạnh đó thì người thuê nhà công vụ cũng phải có những nghĩa vụ nhất định:

• Thứ nhất, sử dụng nhà vào mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt cho bản

thân và các thành viên trong gia đình trong thời gian thuê nhà ở.

• Thứ hai, có trách nhiệm giữ gìn nhà ở và các tài sản kèm theo; không được tự ý cải

tạo, sửa chữa, phá dỡ nhà ở công vụ; trường hợp sử dụng căn hộ chung cư thì còn phải tuân thủ các quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư.

• Thứ ba, không được cho thuê lại, cho mượn, ủy quyền quản lý nhà ở công vụ.

• Thứ tư, trả tiền thuê nhà ở theo hợp đồng thuê nhà ở ký với bên cho thuê và thanh

toán các khoản chi phí phục vụ sinh hoạt khác theo quy định của bên cung cấp dịch vụ.

• Thứ năm, trả lại nhà ở công vụ cho Nhà nước khi không còn thuộc đối tượng được

thuê nhà ở hoặc khi không còn nhu cầu thuê nhà ở công vụ hoặc khi có hành vi vi phạm thuộc diện bị thu hồi nhà ở theo quy định của Luật nhà ở trong thời hạn không quá 90 ngày, kể từ ngày nhận được thông báo của cơ quan quản lý nhà ở công vụ.

• Thứ sáu, chấp hành quyết định cưỡng chế thu hồi nhà ở của cơ quan có thẩm quyền

trong trường hợp bị cưỡng chế thu hồi nhà ở.

là cán bộ, côngchức trẻ ở vùngsâu, vùng xa, vùng kinh tế - xãhội đặc biệt khókhăn có nhu cầuthực sự thìkhông được đáp

ứng

Nhà CV ko được trả lại khi người sd hết thời gian công tác, bị chuyển nhượng, thừa kế

1 số nhà công

vụ bị chuyểnthành nhà riêngvới giá rẻ; đemcho thuê kiếmlợi trong khi cócán bộ, côngnhân viên thiếunhà công vụ để

ở

Bất cập hiện nay

lại nghiên cứu theo

hướng khoán đưa

tiền lương, vừa tiết

kiệm chi phí, vừa

và nghĩa vụ củangười sử dụngnhà công vụ

Công khai quyđịnh đối tượngđược hưởngnhà công vụ, đitheo đó là chế

độ được hưởngnhư: Bao nhiêum2, giá thuê(nếu có)

nhằm tạo sựcông khai, minh bạch

Cần quy địnhchặt chẽ đốitượng, chính sáchnhà ở công vụ, tránh tình trạngbiến tướng, biếnnhà “công” thành

của “tư”

Một số giải pháp

Nhà ở thương mại Nhà ở xã hội Nhà ở công vụ

nhà ở

Chỉ có quyền sử dụng nhà ở

Chỉ có quyền sử dụng nhà ở

Quyền người

Tiền sử dụng đất

Có thu tiền sử dụng đất

Có thu tiền sử dụng đất

Nhà nước không thu tiền

Được hỗ trợ 1 phần từ nhà nước Ngân sách nhà nước

Thời gian sử dụng

Lâu dài/ tùy thời gian thuê theo hợp đồng

10 - 15 năm

Đến khi cán bộ, công chức hết thời gian đảm nhiệm chức vụ

Vị trí

Thường tập trung ở các khu đô thị lớn, dân số đông Thường ở ngoại thành

Gần trụ sở cơ quan làm việc

THANKS YOU

FOR WATCHING