Pháp luật về kê biên quyền sử dụng đất trong thi hành án dân sự

Thực tiễn công tác thi hành án dân sự ở Việt Nam hiện nay, đa số người phải thi hành án chống đối quyết liệt, cố tình không chấp hành việc thi hành án là hiện tượng khá phổ biến, các vi

TRƯỜNG ĐẠI HỌC AN GIANG

KHOA LUẬT VÀ KHOA HỌC CHÍNH TRỊ

KHOÁ LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC PHÁP LUẬT VỀ KÊ BIÊN QUYỀN SỬ DỤNG

ĐẤT TRONG THI HÀNH ÁN DÂN SỰ

PHAN HUỲNH LOAN

AN GIANG, THÁNG 05/2022

TRƯỜNG ĐẠI HỌC AN GIANG

KHOA LUẬT VÀ KHOA HỌC CHÍNH TRỊ

KHOÁ LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC PHÁP LUẬT VỀ KÊ BIÊN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG THI

HÀNH ÁN DÂN SỰ

PHAN HUỲNH LOAN

DLU184018

GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN

TS TRẦN LÊ ĐĂNG PHƯƠNG

AN GIANG, 05 – 2022

Khoá luận “Pháp luật về kê biên quyền sử dụng đất trong thi hành án dân

sự”, do sinh viên Phan Huỳnh Loan thực hiện dưới sự hướng dẫn của Tiến sĩ Trần

Lê Đăng Phương Tác giả đã báo cáo kết quả nghiên cứu và được Hội đồng Khoa học và Đào tạo thông qua ngày

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đề tài khoá luận tốt nghiệp“Pháp luật về kê biên quyền

sử dụng đất trong thi hành án dân sự” là công trình nghiên cứu của riêng tôi

Các tình huống trích dẫn trong đề tài bảo đảm tính trung thực, chính xác và đang được giải quyết Những đánh giá, đề xuất trong luận văn được phân tích một cách khách quan, phù hợp với thực tiễn kê biên quyền sử dụng đất trong thi hành án dân sự Các kết luận khoa học của đề tài chưa từng được công bố trong bất kỳ công trình nghiên cứu nào khác

Tác giả

Phan Huỳnh Loan

LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thiện kiến thức phục vụ cho yêu cầu công việc của ngành Luật Trên con đường chinh phục tri thức ngoài sự nổ lực của bản thân thì quý Thầy (Cô) Khoa Luật và Khoa học chính trị - Trường Đại học An Giang đã không ngừng đồng hành, chỉ dẫn cũng như truyền đạt kiến thức một cách tận tình cho

em những kiến thức về chuyên ngành Để hôm nay, em có thể tích luỹ được những kiến thức nhất định là hành trang giúp đỡ em có thể hoàn thành Luận văn tốt nghiệp Cử nhân Luật này Chính vì thế, lời đầu tiên em xin gửi đến quý Thầy (Cô) Khoa Luật và Khoa học chính trị lời cảm ơn chân thành nhất

Quan trọng hơn hết, em xin gửi đến Thầy Trần Lê Đăng Phương lời cảm ơn chân thành và sâu sắc nhất Cảm ơn thầy đã chỉ dẫn tận tình cũng như truyền đạt cho em nguồn kiến thức vô cùng quý giá Cảm ơn Thầy vì trong khoảng thời gian thực hiện Luận văn vừa qua Thầy đã tạo điều kiện tốt nhất để

em có thể hoàn thành Luận văn tốt nghiệp Cử nhân Luật của mình

Ngoài ra, em cũng xin chân thành cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của Lãnh đạo Cục Thi hành án dân sự tỉnh An Giang cùng các cô, chú Chấp hành viên Phòng Nghiệp vụ và tổ chức thi hành án trực thuộc Cục Thi hành án dân

sự tỉnh An Giang đã tận tình giúp đỡ, cho tham khảo tài liệu, số liệu nội bộ để làm cơ sở nghiên cứu

Và cuối cùng, em xin gửi đến quý Thầy (Cô) Khoa Luật và Khoa học chính trị, đặc biệt là thầy Phương lời chúc sức khoẻ và thành công trong công việc giảng dạy./

MỤC LỤC

LỜI MỞ ĐẦU 1

1 Lý do chọn đề tài 1

2 Mục đích nghiên cứu của đề tài 2

3 Phương pháp nghiên cứu đề tài 2

4 Phạm vi nghiên cứu của đề tài 2

5 Kết cấu đề tài 3

CHƯƠNG 1 4

CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LUẬT VỀ KÊ BIÊN TÀI SẢN LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG THI HÀNH ÁN DÂN SỰ 4

1.1 TỔNG QUAN VỀ KÊ BIÊN TÀI SẢN LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 4

1.1.1 Khái quát về kê biên tài sản là quyền sử dụng đất trong thi hành án dân sự 4

1.1.1.1 Khái niệm về kê biên tài sản 4

1.1.1.2 Khái niệm về kê biên tài sản là quyền sử dụng đất trong thi hành án dân sự 6

1.1.2 Đặc điểm của kê biên tài sản là quyền sử dụng đất trong thi hành án dân sự 9

1.1.2.1 Kê biên tài sản là quyền sử dụng đất là hoạt động mang tính quyền lực Nhà nước 9

1.1.2.2 Quyền sử dụng đất là loại tài sản đặc biệt 10

1.1.2.3 Tài sản là quyền sử dụng đất khi kê biên sẽ bị hạn chế giao dịch 10

1.2 QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ KÊ BIÊN TÀI SẢN LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG THI HÀNH ÁN DÂN SỰ 11

1.2.1 Căn cứ phát sinh việc kê biên tài sản là quyền sử dụng đất 11

1.2.1.1 Quyết định thi hành án dân sự 11

1.2.1.2 Quyết định cưỡng chế thi hành án 12

1.2.1.3.Xác định quyền sử dụng đất được kê biên 13

1.2.2 Nguyên tắc áp dụng kê biên tài sản là quyền sử dụng đất 16

1.2.2.1 Chỉ kê biên tài sản là quyền sử dụng đất tương ứng với nghĩa vụ thi hành án 16 1.2.2.2 Không tổ chức cưỡng chế kê biên tài sản là quyền sử dụng đất trong những thời gian mà pháp luật quy định không được cưỡng chế thi hành án 17

1.2.2.3 Kê biên tài sản là quyền sử dụng đất thuộc sở hữu riêng của người phải thi hành trước và chỉ kê biên cả tài sản gắn liền nếu thuộc sở hữu của

người phải thi hành án 18

1.3 TRÌNH TỰ THỦ TỤC KÊ BIÊN TÀI SẢN LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG THI HÀNH ÁN DÂN SỰ 20

1.3.1 Thông báo quyết định kê biên tài sản là quyền sử dụng đất 20

1.3.2 Xây dựng kế hoạch và chuẩn bị kê biên tài sản là quyền sử dụng đất 20

1.3.3 Tiến hành kê biên tài sản là quyền sử dụng đất 22

1.4 Ý NGHĨA CỦA PHÁP LUẬT KÊ BIÊN TÀI SẢN LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG THI HÀNH ÁN DÂN SỰ 23

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 25

CHƯƠNG 2 26

THỰC TRẠNG ÁP DỤNG BIỆN PHÁP KÊ BIÊN TÀI SẢN LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ THI HÀNH ÁN DÂN SỰ VÀ MỘT SỐ GIẢI PHÁP 26

2.1 XÁC ĐỊNH QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT KÊ BIÊN THUỘC TRƯỜNG HỢP ĐƯỢC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG 26

2.1.1 Trường hợp có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 26

2.1.2 Trường hợp chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 28

2.2 KÊ BIÊN TÀI SẢN TÀI SẢN LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG NHỮNG TRƯỜNG HỢP CỤ THỂ 31

2.2.1 Xác định thời điểm chuyển giao quyền sở hữu tài sản là quyền sử dụng đất có gắn với tài sản trên đất 31

2.2.2 Kê biên tài sản là quyền sử dụng đất thuộc sở hữu chung 32

2.2.3 Kê biên tài sản là quyền sử dụng đất đang cầm cố, thế chấp 36

2.2.4 Kê biên quyền sử dụng đất thuê trả tiền hàng năm 39

2.3 TRÌNH TỰ, THỦ TỤC KÊ BIÊN TÀI SẢN LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 41 2.3.1 Quy định của pháp luật về thủ tục kê biên tài sản là quyền sử dụng đất 41 2.3.1.1 Lập hồ sơ thi hành án 41

2.3.1.2 Xác minh điều kiện thi hành án và ra quyết định kê biên quyền sử dụng đất 43

2.3.2 Tổ chức và tiến hành cưỡng chế kê biên tài sản là quyền sử dụng đất 45

KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 48

KẾT LUẬN CHUNG 49

PHỤ LỤC

LỜI MỞ ĐẦU

1 Lý do chọn đề tài

Thi hành án dân sự đóng vai trò quan trọng trong hoạt động tư pháp nói chung và quá trình giải quyết vụ án nói riêng Bản án, quyết định của Toà án chỉ thực sự có giá trị khi được thi hành trên thực tế Hoạt động thi hành án là công đoạn cuối cùng, bảo đảm cho bản án, quyết định của Toà án được thực thi trên thực tế, góp phần bảo đảm tính nghiêm minh của pháp luật và pháp chế xã hội chủ nghĩa; bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân, góp phần gìn giữ trật tự trị an, ổn định chính trị - xã hội, thúc đẩy phát triển kinh tế, giữ vững và củng cố niềm tin của nhân dân vào Nhà nước và chế độ, đảm bảo nguyên tắc pháp chế trong quá trình xây dựng và hoàn thiện Nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa Việt Nam

Xác định tầm quan trọng của công tác thi hành án dân sự, Đảng và Nhà nước ta đã luôn quan tâm đến việc xây dựng và phát triển công tác thi hành án nói chung và thi hành án dân sự nói riêng Trong suốt cả thời kỳ xây dựng và phát triển, kể từ khi Cách mạng tháng Tám thành công đến nay, công tác thi hành án dân sự đã trải qua nhiều biến chuyển mang tính lịch sử Mỗi một chuyển biến đều ghi nhận những thành tựu to lớn nhưng cũng phản ánh nhiều thách thức đặt ra, đồng thời là những dấu ấn cho sự nỗ lực vượt qua khó khăn

và thách thức để không ngừng trưởng thành của các thế hệ cán bộ trong ngành Những năm qua, công tác thi hành án dân sự đã được đẩy mạnh và đạt được những kết quả to lớn; pháp luật về thi hành án dân sự đã và đang được hoàn thiện ngày càng phù hợp với những yêu cầu mới đặt ra để phù hợp với sự phát triển của đất nước Để tất cả các bản án, quyết định có hiệu lực đều được thi hành thì rất nhiều trường hợp Chấp hành viên phải dùng đến biện pháp cưỡng chế để buộc đương sự chấp hành theo bản án, quyết định Tòa án Trong

số những biện pháp cưỡng chế áp dụng thì hoạt động kê biên là một biện pháp nghiêm khắc áp dụng để buộc người phải thi hành án thực hiện nghĩa vụ của mình Thực tiễn công tác thi hành án dân sự ở Việt Nam hiện nay, đa số người phải thi hành án chống đối quyết liệt, cố tình không chấp hành việc thi hành án

là hiện tượng khá phổ biến, các vi phạm hành chính trong lĩnh vực thi hành án dân sự có xu hướng ngày càng gia tăng và phức tạp hơn theo sự pháp triển của nền kinh tế thị trường, việc khiếu nại, khiếu kiện ngày càng nhiều của người phải thi hành án có liên quan đến kê biên tài sản là quyền sử dụng đất để thi hành án, việc áp dụng pháp luật có liên quan đến vấn đề này còn rất nhiều bất cập, do yếu tố chủ quan từ các Chấp hành viên, mặt khác là do các quy định của pháp luật về kê biên tài sản là quyền sử dụng đất chưa phù hợp với thực

tiễn đời sống xã hội và trong thực tiễn thi hành án dân sự Từ thực tiễn cho thấy vấn đề cấp thiết được đặt ra là cần làm rõ về mặt lý luận những quy định của pháp luật về kê biên tài sản là quyền sử dụng đất để thi hành án, từ đó phân tích, đánh giá các quy định hiện hành và thực trạng áp dụng các quy định này trong thực tiễn thi hành án dân sự Trên cơ sở nghiên cứu các tổng thể, toàn diện đó nhằm tìm ra các giải pháp nhằm góp phần hoàn thiện chế định pháp luật về kê biên tài sản là quyền sử dụng đất để các quy định của pháp luật trong hoạt động thi hành án dân sự được áp dụng một cách hiệu quả nhất, góp phần nâng cao hiệu quả công tác thi hành án dân sự, giảm lượng án tồn đọng

là vô cùng cần thiết trong giai đoạn hiện nay Do vậy, bản thân đã quyết định

chọn đề tài "Pháp luật về kê biên quyền sử dụng đất trong thi hành án dân sự"

làm đề tài tốt nghiệp

2 Mục đích nghiên cứu của đề tài

Mục đích nghiên cứu của đề tài nhằm làm sáng tỏ các quy định của pháp luật về thi hành án dân sự hiện hành và cụ thể hơn là kê biên quyền sử dụng đất trong thi hành án dân sự, từ đó cho thấy những bất cập trong thực tiễn áp dụng và đề xuất một số kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật về thủ tục thi hành án dân sự Đặc biệt, qua việc nghiên cứu giúp nâng cao nhận thức của bản thân về công tác thi hành án dân sự

3 Phương pháp nghiên cứu đề tài

Nhằm hoàn thiện bài viết một cách tốt nhất, tác giả đã vận dụng một vài phương pháp nghiên cứu để làm công cụ phục vụ cho việc nghiên cứu của mình như:

- Phương pháp phân tích luật viết để tìm hiểu các quy định pháp luật hiện hành về vấn đề nghiên cứu

- Phương pháp so sánh, đối chiếu, vận dụng các quy định của pháp luật

về kê biên quyền sử dụng đất để đối chiếu với thực tiễn

- Phương pháp liệt kê, thống kê, sử dụng các trang web để tìm kiếm tài liệu

4 Phạm vi nghiên cứu của đề tài

Đề tài chỉ tập trung phân tích các quy định của pháp luật Việt Nam về kê biên tài sản là quyền sử dụng đất trong thi hành án dân sự, những kết quả đạt được và những hạn chế, vướng mắc trong công tác kê biên tài sản là quyền sử dụng đất trong lĩnh thi hành án dân sự Luận văn tập trung nghiên cứu một số vấn đề lý luận cơ bản về kê biên tài sản là quyền sử dụng đất trong thi hành án dân sự và các văn bản quy định pháp luật về thi hành án dân sự tại Việt Nam

Đề tài nghiên cứu quy định của pháp luật Việt Nam pháp luật về kê biên tài sản

là quyền sử dụng đất trong thi hành án dân sự, từ khi Luật Thi hành án dân sự năm 2008 (đƣợc sửa đổi, bổ sung năm 2014, 2018) có hiệu lực và các văn bản pháp luật hiện hành

1.1.1.1 Khái niệm về kê biên tài sản

Thi hành án dân sự là hoạt động nhằm mục đích thực hiện bản án, quyết định dân sự, hình phạt tiền, tịch thu tài sản, truy thu tiền, tài sản thu lợi bất chính xử lý vật chứng, tài sản, án phí và quyết định dân sự trong bản án, quyết định hình sự, phần tài sản trong bản án, quyết định hành chính của Toà án, quyết định của Tòa án giải quyết phá sản, quyết định xử lý vụ việc cạnh tranh của Ủy ban Cạnh tranh quốc gia, Hội đồng xử lý vụ việc cạnh tranh có liên quan đến tài sản của bên phải thi hành và phán quyết, quyết định của Trọng tài thương mại1

Vậy, Thi hành án dân sự là hoạt động tố tụng dân sự nhằm thi hành bản án, quyết định; giai đoạn thi hành án là giai đoạn kết thúc của quá trình bảo vệ quyền lợi đương sự, khi đó bản án, quyết định được đưa ra thi hành trong thực tế Có thể thấy giai đoạn thi hành án là giai đoạn tuy không quan trọng nhất nhưng nếu thiếu giai đoạn này thì pháp luật có công minh và hoàn thiện tới đâu cũng chưa thể đem lại lợi ích cho người dân

Hoạt động thi hành án là hoạt động đưa các bản án, quyết định của Toà

án đã có hiệu lực pháp luật ra thi hành trên thực tế Bản án, quyết định của Toà

án nhân danh Nhà nước khi được chấp hành nghiêm chỉnh có tác động trực tiếp đến lòng tin của người dân đối với pháp luật Vì thế hoạt động thi hành án

có một ý nghĩa vô cùng quan trọng trong việc đảm bảo tính nghiêm minh của pháp luật và là một mắt xích không thể thiếu trong trong quá trình tố tụng như

Điều 106 Hiến pháp 2013 khẳng định:”bản án, quyết định của Toà án nhân dân có hiệu lực pháp luật phải được cơ quan, tổ chức, cá nhân tôn trọng; cơ quan, tổ chức, cá nhân hữu quan phải nghiêm chỉnh chấp hành”

Trong thi hành án dân sự, các bên đương sự có quyền thể hiện ý chí của mình, định đoạt, thoả thuận về việc thi hành án nhưng việc định đoạt hay thỏa thuận đó không thuộc vi phạm điều cấm của luật, không được trái với đạo đức

xã hội và cũng không ảnh hưởng đến quyền, lợi ích hợp pháp của người thứ

1 Luật Thi hành án dân sự 2008, sửa đổi, bổ sung 2014, 2018, Điều 1;

ba Tuy nhiên, khi người phải thi hành án có điều kiện thi hành và đã hết thời gian tự nguyện thi hành án mà không tự nguyện thi hành hoặc có hành vi tẩu tán, hủy hoại tài sản hoặc trốn tránh nghĩa vụ thi hành án thì họ sẽ bị cưỡng chế thi hành án

Người phải thi hành án có điều kiện thi hành đối với nghĩa vụ thanh toán tiền được hiểu là người phải thi hành án hiện đang có vật, tiền, giấy tờ có giá

và quyền tài sản như quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, quyền sở hữu trí tuệ…Sau khi hết thời gian tự nguyện thi hành án, nếu người phải thi hành án có điều kiện thi hành mà không thi hành, hoặc trong trường hợp cần ngăn chặn người phải thi hành án có hành vi tẩu tán, hủy hoại tài sản hoặc trốn tránh việc thi hành án, thì Chấp hành viên có quyền áp dụng ngay các biện pháp cưỡng chế thi hành án để tổ chức thi hành các bản án, quyết định đã có hiệu lực thi hành2 Mỗi biện pháp cưỡng chế đều có đặc điểm, điều kiện và yêu cầu riêng Hiện nay, pháp luật không có sự hạn chế trong việc áp dụng một lúc nhiều biện pháp cưỡng chế cho một người phải thi hành án hoặc một biện pháp cho nhiều người cùng một bản án, quyết định Do vậy, một hoặc nhiều người phải thi hành án có thể áp dụng đồng thời cùng lúc một hoặc nhiều biện pháp cưỡng chế thi hành án Tuy nhiên, mỗi biện pháp cưỡng chế phải ra một quyết định cưỡng chế thi hành án, vì thế, việc đồng thời

áp dụng biện pháp cưỡng chế thi hành án dân sự không có nghĩa là việc áp dụng biện pháp cưỡng chế này phải thực hiện cùng một lúc với nhiều biện pháp cưỡng chế khác hay biện pháp cưỡng chế này phải chờ biện pháp cưỡng chế khác, mà mỗi biện pháp cưỡng chế thi hành án có tính độc lập với nhau và phải được áp dụng kịp thời để ngăn chặn việc đương sự tẩu tán tài sản, bảo đảm hiệu quả của việc thi hành án

Vậy, cưỡng chế thi hành án dân sự là biện pháp sử dụng quyền lực Nhà nước để buộc người phải thi hành án thực hiện những hành vi hoặc nghĩa vụ tài sản theo bản án, quyết định của Tòa án Biện pháp cưỡng chế do Chấp hành viên quyết định trong trường hợp người phải thi hành án có điều kiện nhưng không tự nguyện thi hành3 Qua định nghĩa này thì cưỡng chế thi hành án có hai đặc điểm sau: thứ nhất, chủ thể thực hiện phải là Chấp hành viên là người trực tiếp ra quyết định cưỡng chế; thứ hai, người phải thi hành án phải có điều kiện thi hành án và người phải thi hành án không tự nguyện thi hành

Kê biên là một trong sáu biện pháp cưỡng chế được Chấp hành viên áp dụng khi người phải thi hành án có đầy đủ điều kiện để thi hành án nhưng lại

cố tình không chấp hành bản án, quyết định của Toà án mà tìm mọi cách lẫn tránh trách nhiệm Lúc này, Chấp hành viên sẽ ra quyết định áp dụng biện pháp cưỡng chế sử dụng quyền lực nhà nước bắt buộc người phải thi hành án chấp hành bằng biện pháp kê biên và bán đấu giá tài sản của người phải thi hành án để thi hành án nhằm bảo đảm quyền, lợi ích của người được thi hành

án mà không cần sự đồng ý của người phải thi hành án

Kê biên là việc ghi lại từng tài sản, cấm việc tẩu tán, phá huỷ để đảm bảo cho việc thi hành án4 Như vậy, kê biên là một thuật ngữ pháp lý chỉ việc ghi chép lại tài sản theo một trật tự nhất định nhằm mục đích cụ thể Tài sản kê biên có thể là vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản và chủ thể có quyền

áp dụng biện pháp kê biên là Chấp hành viên được phân công thi hành bản án, quyết định dân sự đó

Biện pháp cưỡng chế kê biên là công cụ cần thiết để tổ chức thi hành hiệu quả bản án, quyết định của Toà án, bảo vệ tính nghiêm minh của pháp luật, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người bị hại, tránh được tình trạng kéo dài quá trình thi hành án Mặt khác, việc áp dụng biện pháp kê biên giúp nâng cao hiệu quả công tác giáo dục pháp luật và khuyến khích người phải thi hành án tự nguyện thi hành án

Kê biên tài sản là biện pháp cưỡng chế được áp dụng nhiều nhất trong số các biện pháp cưỡng chế thi hành án dân sự Đồng thời đây cũng là biện pháp cưỡng chế nghiêm khắc nhất theo quy định của Luật Thi hành án dân sự năm

2008 được sửa đổi, bổ sung năm 2014, 2018

1.1.1.2 Khái niệm về kê biên tài sản là quyền sử dụng đất trong thi hành án dân sự

Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoán sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do nhà nước đầu tư quản

lý là tài sản công thuộc sở hữu của toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu

và thống nhất quản lý5 Theo đó, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu đối với đất đai và trao lại quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua việc giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất Người nhận quyền sử dụng đất được quyền khai thác sử dụng, ảnh hưởng hoa lợi, lợi tức trên diện tích đất đang nhận

Về phân loại đất căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được phân loại như sau: nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây: đất trồng cây

4 Từ điển các thuật ngữ pháp lý, nhà xuất bản thành phố Hồ Chí Minh, 1999;

5

Hiến pháp 2013, Điều 53;

hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác; đất trồng cây lâu năm; đất rừng sản xuất; đất rừng phòng hộ; đất rừng đặc dụng; đất nuôi trồng thủy sản; đất làm muối; đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm: đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị; đất xây dựng trụ sở cơ quan; đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất xây dựng công trình sự nghiệp gồm đất xây dựng trụ sở của tổ chức sự nghiệp; đất xây dựng cơ sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao, khoa học và công nghệ, ngoại giao và công trình sự nghiệp khác; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông (gồm cảng hàng không, sân bay, cảng đường thủy nội địa, cảng hàng hải, hệ thống đường sắt, hệ thống đường bộ và công trình giao thông khác); thủy lợi; đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh; đất sinh hoạt cộng đồng, khu vui chơi, giải trí công cộng; đất công trình năng lượng; đất công trình bưu chính, viễn thông; đất chợ; đất bãi thải, xử lý chất thải và đất công trình công cộng khác; đất cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng; Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng; đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng; đất phi nông nghiệp khác gồm đất làm nhà nghỉ, lán, trại cho người lao động trong cơ sở sản xuất; đất xây dựng kho và nhà để chứa nông sản, thuốc bảo vệ thực vật, phân bón, máy móc, công cụ phục vụ cho sản xuất nông nghiệp và đất xây dựng công trình khác của người sử dụng đất không nhằm mục đích kinh doanh mà công trình đó không gắn liền với đất ở Nhóm đất chưa sử dụng gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng.”6 Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này7 Như vậy, có thể nói, quyền sử dụng đất là một loại tài sản đặc biệt (quyền tài sản) trị giá được bằng tiền Loại tài sản này đặt biệt ở chỗ, nó là tài sản được xác lập trên một tài sản là đất đai và tài sản này luôn gắn liền với một diện tích cụ thể Do vậy, khi giao quyền sử dụng đất, kê biên quyền sử dụng đất thì luôn phải xác định được bằng một diện tích cụ thể Quyền sử dụng đất là một tài sản đặc biệt

6

Luật Đất đai 2013, Điều 10;

7 Luật Đất đai 2013, Điều 167;

và có giá trị đối với các cá nhân và tổ chức sở hữu quyền này Pháp luật cũng quy định trình tự thủ tục rất chặt chẽ trong việc đăng ký quyền sử dụng đất Khái niệm kê biên tài sản là quyền sử dụng đất nói riêng và kê biên tài sản nói chung là một trong sáu biện pháp cưỡng chế thi hành án Biện pháp cưỡng chế kê biên tài sản là quyền sử dụng đất cũng như các biện pháp cưỡng chế khác đều áp dụng đối với người phải thi hành án có nghĩa vụ về tài sản đối với người được thi hành án Nghĩa là biện pháp cưỡng chế kê biên tài sản là quyền sử dụng đất không được áp dụng đối với hành vi của người phải thi hành án

Biện pháp cưỡng chế kê biên tài sản là quyền sử dụng đất trong thi hành

án dân sự của cơ quan thi hành án dân sự ngoài mục đích ngăn chặn người phải thi hành án tẩu tán, hủy hoại tài sản mà còn có mục đích là căn cứ pháp lý

để xử lý tài sản của người phải thi hành án để thanh toán tiền cho người được thi hành án, trong trường hợp người phải thi hành án không tự nguyện thực hiện nghĩa vụ mà bản án, quyết định của tòa án đã xác định Cũng như kê biên tài sản, kê biên là quyền sử dụng đất phải đáp ứng đủ các điều kiện sau: có nghĩa vụ trả tiền cho người được thi hành án theo bản án, quyết định của Tòa

án, người phải thi hành án phải có tài sản để thi hành nghĩa vụ trả tiền cho người được thi hành án Tài sản bị kê biên có thể là tài sản thuộc sở hữu chung

hộ gia đình, tài sản chung của vợ chồng, tài sản thuộc về sở hữu riêng của người phải thi hành án, tài sản này có thể do người phải thi hành án hoặc do người thứ ba quản lý, sử dụng và đã hết thời gian tự nguyện theo quy định của pháp luật nhưng người phải thi hành án không tự nguyện thi hành án hoặc chưa hết thời gian tự nguyện nhưng cần phải ngăn chặn việc tẩu tán, hủy hoại tài sản

Như vậy, có thể hiểu khái niệm về kê biên tài sản là quyền sử dụng đất trong thi hành án dân sự là một biện pháp cưỡng chế thi hành án dân sự, do Chấp hành viên thực hiện quyền lực Nhà nước để kê biên tài sản là quyền sử dụng đất của người phải thi hành án, buộc người phải thi hành án phải thực hiện nghĩa vụ theo bản án, quyết định của Tòa án, trong trường hợp người phải thi hành án có điều kiện thi hành án nhưng không tự nguyện thi hành án

1.1.2 Đặc điểm của kê biên tài sản là quyền sử dụng đất trong thi hành án dân sự

1.1.2.1 Kê biên tài sản là quyền sử dụng đất là hoạt động mang tính quyền lực Nhà nước

Các hình thức Bộ máy Nhà nước trên toàn thế giới đều được cấu thành bởi ba nhánh quyền lực đó là: lập pháp, hành pháp và tư pháp Các cơ quan Nhà nước được lập ra để thực hiện quyền lực Nhà nước trong đó có hệ thống

cơ quan thi hành án dân sự được Thủ tướng Chính phủ thành lập theo hệ thống ngành dọc từ Trung ương xuống địa phương bao gồm: Tổng cục Thi hành án dân sự thuộc Bộ Tư pháp, cấp tỉnh có Cục Thi hành án dân sự, cấp huyện có Chi cục Thi hành án dân sự Ngoài ra, còn có cơ quan Thi hành án dân sự trong Quân đội đó là Cục Thi hành án thuộc Bộ quốc phòng, Phòng thi hành

án thuộc Quân khu Hệ thống cơ quan thi hành án dân sự này thuộc phân nhánh các cơ quan hành pháp thực hiện quyền hành pháp Nhà nước trao cho

Hệ thống cơ quan thi hành án dân sự thi hành về phần dân sự của bản án, quyết định của Tòa án, hoạt động thông qua đội ngũ cán bộ, công chức và người lao động Tuy nhiên, không phải ai trong cơ quan thi hành án dân sự cũng được Nhà nước trao quyền thực hiện việc kê biên tài sản là quyền sử dụng đất nói riêng và thực hiện các biện pháp cưỡng chế thi hành án dân sự nói chung, Nhà nước chỉ trao cho người có chức danh Chấp hành viên và Chấp hành viên được định nghĩa như sau:

Chấp hành viên là người được Nhà nước giao nhiệm vụ thi hành các Bản

án, Quyết định của Tòa án khi thi hành nhiệm vụ, Chấp hành viên chỉ tuân theo pháp luật, chịu trách nhiệm trước pháp luật và được pháp luật bảo vệ Chấp hành viên có vị trí, vai trò quan trọng trong việc đảm bảo tính thực thi của pháp luật, bởi lẽ phán quyết của Tòa án nhân danh Nhà nước sẽ chỉ là những quyết định trên giấy nếu không được tổ chức thi hành hoặc thi hành không đầy đủ trên thực tế Hoạt động thi hành án kém hiệu quả sẽ gây dư luận xấu, ảnh hưởng trực tiếp đến lòng tinh của nhân dân đối với tính nghiêm minh của pháp luật Quyền lực Nhà nước còn thể hiện ở khía cạnh chỉ có cơ quan thi hành án dân sự mới có quyền cưỡng chế kê biên tài sản là quyền sử dụng đất Nhà nước không trao quyền này cho bất kỳ một cơ quan, tổ chức nào kể cả các Văn phòng Thừa phát lại cũng không được ra quyết định cưỡng chế kê biên tài sản; kê biên tài sản là quyền sử dụng đất, quyền này thuộc về Cục trưởng Cục Thi hành án dân sự tỉnh xem xét phê duyệt kế hoạch và ra quyết định cưỡng chế thi hành án trên cơ sở đề nghị của Văn phòng Thừa phát lại trên địa bàn Tóm lại, kê biên tài sản là quyền sử dụng đất trong thi hành án dân sự mang tính quyền lực Nhà nước rõ rệt và quyền lực này trao cho Chấp hành viên thực hiện

1.1.2.2 Quyền sử dụng đất bị kê biên là loại tài sản đặc biệt

Thực tế giải quyết vụ việc tại cơ quan thi hành án dân sự cho thấy rằng việc cưỡng chế đối với tài sản là quyền sử dụng đất diễn ra rất phổ biến, vì đất đai là loại tài sản có giá trị và cơ chế quản lý khá chặt chẽ Đó là loại tài sản đặc biệt và thường được dùng làm tài sản bảo đảm thế chấp, bảo lãnh trong các hợp đồng tín dụng

Đối tượng kê biên là tài sản mà tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản; tài sản cũng có thể là bất động sản và động sản8 Quyền sử dụng đất là một loại quyền tài sản, loại quyền tài sản này có giá trị rất lớn, được Nhà nước quản lý chặt chẽ bằng cả một hệ thống các cơ quan quản lý về đất đai từ Trung ương đến địa phương với số lượng cán bộ, công chức rất lớn Sự đặc biệt của quyền sử dụng đất còn được thể hiện: đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, được quản lý theo pháp luật; tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất Người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất, thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy định của luật Quyền sử dụng đất được pháp luật bảo hộ”9 Nghĩa là cá nhân, tổ chức không có quyền định đoạt đất đai, vì đất đai thuộc hình thức sở hữu Nhà nước, do Chính phủ thống nhất quản lý Quyền sử dụng đất của cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác được xác lập do Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất Tóm lại, theo quy định của pháp luật đất đai Việt Nam quyền sử dụng đất là một tài sản đặc biệt so với các nước khác trong khu vực và trên thế giới vì chủ sở hữu chỉ có quyền sử dụng mà không có quyền chiếm hữu và định đoạt

1.1.2.3 Tài sản là quyền sử dụng đất khi kê biên sẽ bị hạn chế giao dịch

Sau khi tiến hành việc kê biên biên tài sản là quyền sử dụng đất Chấp hành viên thông báo bằng văn bản cho cơ quan đăng ký về việc kê biên tài sản

đó để xử lý theo quy định10 Thông báo bằng văn bản cho cơ quan đăng ký về

kê biên tài sản để cơ quan đăng ký nắm bắt thông tin về việc kê biên quyền sử dụng đất Trong văn bản thông báo cần phải có nội dung yêu cầu cơ quan đăng

ký tạm dừng việc thực hiện các yêu cầu liên quan đến các giao dịch đối với tài sản đã bị kê biên chủ yếu là quyền sử dụng đất Việc này có ý nghĩa vô cùng quan trọng để ngăn chặn việc đương sự chuyển nhượng tài sản sau khi kê biên Trong thực tiễn đã có trường hợp sau khi kê biên tài sản người phải thi hành

8

Bộ Luật dân sự năm 2015, Điều 105, khoản 1;

9

Hiến pháp năm 2013, Điều 54, khoản 1, khoản 2;

10 Luật Thi hành án dân sự 2008, sửa đổi, bổ sung 2014, 2018, Điều 89, khoản 2;

án đã thực hiện việc chuyển nhượng tài sản cho người khác Mặc dù hành vi chuyển nhượng của người phải thi hành án rõ ràng là hành vi tẩu tán tài sản và tài sản đó vẫn bị xử lý để đảm bảo thi hành án Tuy nhiên, việc hủy bỏ giao dịch (hợp đồng chuyển nhượng) của người phải thi hành án với người mua sẽ ảnh hưởng đến quá trình tổ chức thi hành án.11

Do đó, cần phải hạn chế một số quyền sử dụng đất của người phải thi hành án được Nhà nước giao cho, khi Chấp hành viên ban hành quyết định cưỡng chế kê biên tài sản là quyền sử dụng đất, thì kể từ thời điểm này người phải thi hành án không được tự mình chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, tặng cho, góp vốn và thừa kế quyền sử dụng đất (kể cả các tài sản quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp kê biên, nếu việc kê biên tài sản chưa đảm bảo nghĩa vụ thi hành án), nếu người phải thi hành muốn thực hiện các quyền trên phải thông qua Chấp hành viên phụ trách vụ việc và phải được sự cho phép của Chấp hành viên, đồng thời phải làm theo những điều kiện theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự Việc hạn chế một số quyền này chấm dứt khi người phải thi hành án hoàn thành nghĩa vụ tài sản của bản thân đối với người được thi hành án, bằng quyết định giải tỏa kê biên quyền sử dụng đất của Chấp hành viên, đến thời điểm này quyền sử dụng đất của người phải thi hành án mới không bị hạn chế giao dịch

1.2 QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ KÊ BIÊN TÀI SẢN LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG THI HÀNH ÁN DÂN SỰ

1.2.1 Căn cứ phát sinh việc kê biên tài sản là quyền sử dụng đất

1.2.1.1 Quyết định thi hành án dân sự

Theo nguyên tắc sau khi tiếp nhận bản án, quyết định của cơ quan có thẩm quyền hoặc do đương sự cung cấp nộp cùng với đơn yêu cầu thi hành án thì cơ quan thi hành án dân sự sẽ căn cứ vào các điều kiện theo quy định, nếu đáp ứng đủ các điều kiện luật định thì ra quyết định thi hành án và phân công Chấp hành viên tổ chức thi hành Quyết định thi hành án chính là cơ sở xác định bản án, quyết định của cơ quan có thẩm quyền được chính thức đưa ra thi hành thông qua cơ quan thi hành án dân sự

Trong quá trình lập hồ sơ thi hành án thì cơ quan Thi hành án nhận đơn yêu cầu thi hành án, nhận bản án, quyết định của Tòa án đã có hiệu lực pháp luật có liên quan và các chứng cứ, tài liệu kèm theo khác (nếu có) Sau khi tiếp nhận cán bộ được phân công sẽ vào sổ tiếp nhận đơn yêu cầu thi hành án, bản

án và ra quyết định thi hành án trong thời hạn 05 ngày, kể từ ngày nhận đơn

11 Bình luận Luật Thi hành án dân sự, Nhà xuất bản Bộ Tư pháp, Hà Nội, 2019;

yêu cầu thi hành án theo quy định tại Điều 36 Luật thi hành án dân sự Sau đó lãnh đạo cơ quan thi hành án dân sự sẽ phân công cho Chấp hành viên phụ trách giải quyết hồ sơ Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày người phải thi hành

án nhận được quyết định thi hành án hoặc được thông báo hợp lệ nếu không tự nguyện thì sẽ bị áp dụng biện pháp cưỡng chế kê biên tài sản là quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật Quyết định thi hành án là cơ sở quan trọng và

là cơ sở để Chấp hành viên thực hiện việc kê biên tài sản về sau

1.2.1.2 Quyết định cưỡng chế thi hành án

Chấp hành viên là chủ thể có thẩm quyền ban hành quyết định cưỡng chế thi hành án trong quá trình tổ chức thi hành án Quyết định thi hành án là căn

cứ pháp lý quan trọng để Chấp hành viên tiến hành các hoạt động tác nghiệp tiếp theo như xác minh, xây dựng kế hoạch cưỡng chế, thực hiện việc cưỡng chế thi hành án Quyết định cưỡng chế kê biên tài sản cũng là căn cứ để xác định nghĩa vụ tài chính của đương sự đối với chi phí cưỡng chế thi hành án phát sinh, là căn cứ xác định thứ tự ưu tiên thanh toán tiền thi hành án cho những người được thi hành án

Người phải thi hành án được tự nguyện thi hành thi hành án trong thời hạn 10 ngày, kể từ ngày người phải thi hành án nhận được quyết định thi hành

án hoặc nhận được thông báo hợp lệ quyết định thi hành án theo Điều 45 Luật thi hành án dân sự Thời điểm bắt đầu thời hạn khi thời hạn bắt đầu bằng một

sự kiện được tính từ ngày tiếp theo liền kề của ngày xảy ra sự kiện đó12 và xác định được người phải thi hành án có tài sản là quyền sử dụng đất được kê biên theo quy định của pháp luật để thi hành nghĩa vụ trả tiền Thời gian tự nguyện thi hành án của người phải thi hành án đã được ấn định ngay trong quyết định thi hành án Nếu hết thời gian tự nguyện thi hành án mà người phải thi hành án không thi hành hoặc thi hành chưa xong nghĩa vụ mà cố tình trì hoãn không thực hiện nghĩa vụ thì Chấp hành viên phải áp dụng biện pháp cưỡng chế kê biên tài sản là quyền sử dụng đất để buộc người có nghĩa vụ thi hành theo đúng bản án, quyết định

Ngoài ra, Luật Thi hành án dân sự quy định trường hợp cần ngăn chặn người phải thi hành án có hành vi tẩu tán, huỷ hoại tài sản hoặc trốn tránh việc thi hành án thì Chấp hành viên có quyền áp dụng ngay các biện pháp theo quy định của luật13

Chấp hành viên được quyền áp dụng các biện pháp cưỡng chế

kê biên tài sản nói chung, biện pháp kê biên tài sản là quyền sử dụng đất nói riêng ngay cả trong thời gian tự nguyện thi hành án đối với các trường hợp cần

ngăn chặn các hành vi tẩu tán, hủy hoại tài sản, trốn tránh việc thi hành án Nhưng để đảm bảo các điều kiện áp dụng cưỡng chế kê biên tài sản quyền sử dụng đất trong thi hành án dân sự thì trong thời gian tự nguyện thi hành án thì Chấp hành viên sẽ áp dụng ngay biện pháp bảo đảm thi hành án được quy định trong trường hợp cần ngăn chặn hoặc phát hiện đương sự có hành vi chuyển quyền sở hữu, sử dụng, tẩu tán, huỷ hoại, thay đổi hiện trạng tài sản, Chấp hành viên ra quyết định tạm dừng việc đăng ký, chuyển quyền sở hữu, sử dụng, thay đổi hiện trạng tài sản của người phải thi hành án14 Sau khi hết thời gian tự nguyện, chấp hành viên sẽ áp dụng biện pháp kê biên tài sản để thi hành án Việc thực hiện các quy định nhằm đảm bảo việc thi hành án khi hết thời gian tự nguyện thi hành án mà người phải thi hành án có điều kiện thi hành án nhưng không tự nguyện thi hành án thì Chấp hành viên áp dụng biện pháp cưỡng chế để tổ chức thi hành án là hoàn toàn đúng quy định của pháp luật mà không cần chứng minh người phải thi hành án có hành vi tẩu tán, hủy hoại tài sản hoặc hành vi khác nhằm trốn tránh việc thi hành án

Như vậy, trong những trường hợp cần ngăn chặn người phải thi hành án tẩu tán tài sản Chấp hành viên có thể ra quyết định kê biên tài sản là quyền sử dụng đất của người phải thi hành án mà không phải chờ đến hết thời gian tự nguyện của người phải thi hành án Tuy nhiên, trên thực tế việc xác định khi nào người phải thi hành án có ý định tẩu tán tài sản là rất khó, vì vậy, trong thực tiễn Chấp hành viên thường ra quyết định kê biên tài sản là quyền sử dụng đất sau khi đã hết thời gian tự nguyện thi hành án

1.2.1.3 Xác định quyền sử dụng đất được kê biên

Đất đai là loại tài sản có giá trị và có cơ chế quản lý chặt chẽ, vì thế, việc cưỡng chế trong thi hành án dân sự đối với kê biên tài sản là quyền sử dụng đất diễn ra rất phổ biến Để kê biên xử lý tài sản là quyền sử dụng đất thì người phải thi hành án phải có đủ điều kiện sau:

Thứ nhất, phải có căn cứ khẳng định quyền sử dụng đất là của người phải thi hành án Căn cứ này được xác định bằng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho người phải thi hành án Trong trường hợp không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì phải thuộc trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì người đang

sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các Điều 100, 101

và 102 của Luật này; người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu lực thi hành; người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng,

14 Luật Thi hành án dân sự được sửa đổi, bổ sung năm 2014, 2018, Điều 69;

được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ; người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền

đã được thi hành; người trúng đấu giá quyền sử dụng đất; người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử dụng đất hiện có; người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất15

Như vậy, nếu người phải thi hành án có quyền sử dụng đất nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận thì trước khi kê biên Chấp hành viên phải căn cứ vào các quy định của pháp luật về đất đai để tiến hành xác minh xem trường hợp đó có thuộc trường hợp được cấp giấy không Nếu đất thuộc trường hợp được cấp giấy chứng nhận thì Chấp hành viên tiến hành kê biên theo quy định pháp luật Ngoài ra, nếu quyền sử dụng đất của người phải thi hành án thuộc diện phải thu hồi đất, nhưng chưa có quyết định thu hồi đất thì vẫn được kê biên để thi hành án

Khi xác minh, căn cứ tính pháp lý của quyền sử dụng đất, Chấp hành viên cần lưu ý về việc xác định thời điểm có hiệu lực của hơp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cụ thể như sau:

- Trường hợp Hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng thuê, thuê lại quyền

sử dụng đất, hợp đồng hoặc văn bản tặng cho quyền sử dụng đất, hợp đồng thế chấp bảo lãnh quyền sử dụng đất được thực hiện trước ngày 01/7/2014 thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm thực hiện việc đăng ký biến động tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai được xác định thời điểm tiếp nhận

hồ sơ hợp lệ

- Trường hợp người phải thi hành án lập hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng thuê, thuê lại quyền sử dụng đất, hợp đồng hoặc văn bản tặng cho quyền sử dụng đất, hợp đồng thế chấp bảo lãnh quyền sử dụng đất mà trên đất

có nhà ở và các tài sản gắn liền với đất nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất thì hợp đồng trên (bao gồm quyền

sử dụng đất, nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất) có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào Sổ địa chính

Thứ hai, quyền sử dụng đất phải thuộc trường hợp được chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai Theo quy định thì

15 Luật Đất đai 2013, điều 99;

không phải mọi trường hợp người có quyền sử dụng đất điều được chuyển nhượng quyền sử dụng đất và không phải ai cũng được chuyển nhượng quyền

sử dụng đất Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây: Có giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa

kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này; đất không có tranh chấp; quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; trong thời hạn sử dụng đất16

Trường hợp được chuyển nhượng quyền sử dụng đất là trường hợp đủ điều kiện được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai Như vậy, quyền sử dụng đất không thỏa mãn các quy định trên thì Chấp hành viên không được kê biên để thi hành án

Người phải thi hành án chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà thuộc trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai hoặc thuộc diện quy hoạch phải thu hồi đất nhưng chưa có quyết định thu hồi đất thì vẫn được kê biên, xử lý quyền sử dụng đất đó Nhưng cần lưu ý, người sử dụng đất có đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất đai của cơ quan có thẩm quyền thì không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp người sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất17

Vì vậy, Chấp hành viên không được kê biên quyền sử dụng đất khi có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan có thẩm quyền

Ngoài ra, quy định về thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất như sau: người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền18

16 Luật Đất đai 2013, Điều 188, Khoản 1;

17

Nghị định 43/2014/NĐ-CP, Quy định chi tiết một số Điều của Luật Đất đai, Điều 19, Khoản 6;

18 Luật Đất đai 2013, Điều 168, Khoản 1;

Như vậy, người sử dụng đất chỉ được thực hiện quyền chuyển nhượng khi đã thực hiện xong nghĩa vụ tài chính Điều này sẽ dẫn đến trường hợp người phải thi hành án có tài sản là quyền sử dụng đất nhưng Chấp hành viên không thể thực hiện việc kê biên, do họ đã thực hiện xong nghĩa vụ tài chính

và cũng không thể yêu cầu họ thực hiện nghĩa vụ tài chính Điều này sẽ ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp của người được thi hành án

1.2.2 Nguyên tắc áp dụng kê biên tài sản là quyền sử dụng đất

1.2.2.1 Chỉ kê biên tài sản là quyền sử dụng đất tương ứng với nghĩa vụ thi hành án

Cưỡng chế kê biên tài sản trong thi hành án dân sự là biện pháp nghiêm khắc nhất, do đó, trong quá trình tổ chức thi hành án Chấp hành viên không áp dụng biện pháp này một cách tùy tiện mà phải tuân thủ theo những nguyên tắc nhất định, cụ thể là việc áp dụng biện pháp bảo đảm, cưỡng chế thi hành án phải tương ứng với nghĩa vụ của người phải thi hành án và các chi phí cần thiết19 Việc áp dụng biện pháp cưỡng chế nói chung, biện pháp kê biên tài sản

là quyền sử dụng đất trong thi hành án dân sự của người phải thi hành án nói riêng cần phải đảm bảo tài sản kê biên phải tương ứng với nghĩa vụ của người phải thi hành án và các chi phí cần thiết Do đó, Chấp hành viên phải lựa chọn tài sản để kê biên là quyền sử dụng đất lớn hơn hoặc bằng khoản nghĩa vụ thi hành án và các chi phí cần thiết

Vì vậy, Chấp hành viên tổ chức thi hành án cần phải cân nhắc kỹ trước việc kê biên tài sản là quyền sử dụng đất của người phải thi hành án sao cho tương ứng với nghĩa vụ phải thi hành án Để thực hiện đúng nguyên tắc này Chấp hành viên phải tiến hành đánh giá sơ bộ giá trị của quyền sử dụng đất trước khi kê biên bằng cách trưng cầu các cơ quan chức năng thẩm định giá Giá trị của quyền sử dụng đất bị kê biên sau khi trừ đi các chi phí và phần nghĩa vụ phải thực hiện phải bảo đảm ngang bằng, tương ứng với nghĩa vụ phải thi hành án tránh trường hợp kê biên quyền sử dụng đất với giá quá lớn gây tổn hại đến quyền lợi của người phải thi hành án 20Nguyên tắc này không những bảo vệ quyền lợi của người được thi hành án mà còn bảo vệ quyền tài sản của người phải thi hành án, tránh những tổn thất cho các bên đương sự Tuy nhiên, trường hợp người phải thi hành án chỉ có một tài sản duy nhất lớn hơn nhiều lần so với nghĩa vụ phải thi hành án mà tài sản đó không thể phân chia được hoặc việc phân chia làm giảm đáng kể giá trị của tài sản thì Chấp hành viên vẫn có quyền áp dụng biện pháp cưỡng chế kê biên tài sản, trong đó,

có quyền sử dụng đất của người phải thi hành án để nhằm đảm bảo việc thi hành án Như vậy, trong trường hợp này Chấp hành viên phải căn cứ chứng minh việc không thể phân chia tài sản này hoặc nếu phân chia thì sẽ làm giảm đáng kể giá trị tài sản

1.2.2.2 Không tổ chức cưỡng chế kê biên tài sản là quyền sử dụng đất trong những thời gian mà pháp luật quy định không được cưỡng chế thi hành án

Cưỡng chế thi hành án là một hoạt động phức tạp bởi trong nhiều trường hợp có sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan, tổ chức khác như lực lượng cảnh sát Hỗ trợ tư pháp, lực lượng phòng cháy chữa cháy, Văn phòng đăng ký đất nên việc cưỡng chế nếu không có quy định chặt chẽ về mặt thời gian thì

sẽ gây bức xúc cho các đối tượng có liên quan, gây tâm lý căng thẳng trong cộng đồng dân cư nơi tiến hành cưỡng chế Vì vậy, để bảo vệ quyền cơ bản của con người, quyền công dân theo quy định của Hiến pháp và các văn bản pháp luật quốc tế có liên quan đến quyền con người mà Việt Nam là thành viên, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho việc tổ chức cưỡng chế thi hành án, giảm thiểu những phản ứng tiêu cực từ các bên đương sự, những người có liên quan và dư luận xã hội, pháp luật thi hành án dân sự quy định một số giới hạn

về khoản thời gian không áp dụng biện pháp cưỡng chế thi hành án, đây là nguyên tắc áp dụng mang tính chung nhất đối với tất cả các biện pháp bảo đảm và biện pháp cưỡng chế thi hành án là không tổ chức cưỡng chế thi hành

án trong thời gian từ 22 giờ đến 06 giờ sáng ngày hôm sau, các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật và các trường hợp đặc biệt khác do Chính phủ quy định21

Như vậy, chỉ tổ chức cưỡng chế kê biên tài sản là quyền sử dụng đất trong thời gian mà pháp luật quy định được cưỡng chế thi hành án, Nhà nước Việt Nam là Nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa của Nhân dân, do Nhân dân và vì Nhân dân; do nhân dân làm chủ; tất cả quyền lực thuộc về nhân dân

mà nền tảng là liên minh giữa giai cấp công nhân với gia cấp nông dân và đội ngũ trí thức Với bản chất Nhà nước xã hội chủ nghĩa, thể hiện tính nhân đạo trong hoạt động quản lý Nhà nước, khoản 2 Điều 13 Nghị định số 62/NĐ-CP ngày 18/7/2015 quy định cơ quan thi hành án dân sự không tổ chức cưỡng chế thi hành án có huy động lực lượng trong khoảng thời gian 15 ngày trước và sau tết Nguyên đán; các ngày truyền thống đối với các đối tượng chính sách, nếu họ là người phải thi hành án Nguyên tắc này thể hiện tính nhân đạo ở chỗ tránh cho người phải thi hành án không bị cưỡng chế kê biên quyền sử dụng

21 Luật thi hành án dân sự được sửa đổi, bổ sung năm 2014, 2018, Điều 46, Khoản 2;

đất trong các ngày tết, ngày lễ và những ngày truyền thống của các ngành mà người phải thi hành án là đối tượng được tôn vinh

1.2.2.3 Kê biên tài sản là quyền sử dụng đất thuộc sở hữu riêng của người phải thi hành trước và chỉ kê biên cả tài sản gắn liền nếu thuộc sở hữu của người phải thi hành án

Nguyên tắc kê biên tài sản thuộc sở hữu riêng của người phải thi hành án trước; nếu người phải thi hành án không có tài sản riêng hoặc tài sản riêng không đủ để thi hành án thì mới được kê biên phân tài sản của người phải thi hành án trong khối tài sản thuộc sở hữu chung của người khác Nguyên tắc này rất phù hợp vì khi kê biên tài sản riêng của cá nhân sẽ dễ dàng hơn rất nhiều so với kê biên phần tài sản trong tài sản chung Theo quy định tại Điều

74, Luật thi hành án dân sự năm 2008, sửa đổi bổ sung năm 2014, 2018 thì chỉ

kê biên quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất khi các tài sản khác không đủ để thi hành án hoặc khi có đề nghị của đương sự Theo quy định này thì có hai trường hợp là đã xác định được phần quyền sở hữu tài sản trong sở hữu chung và trường hợp chưa xác định được phần quyền sở hữu tài sản, đặc biệt đối với tài sản chung của vợ chồng thì thực hiện xác định theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, còn đối với tài sản của hộ gia đình thì Chấp hành viên xác định phần sở hữu, sử dụng theo số lượng thành viên của

hộ gia đình tại thời điểm xác lập quyền sở hữu tài, thời điểm được nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất22

Điểm qua các quy định trên, so với Luật Thi hành án dân sự năm 2008 về thủ tục kê biên tài sản thuộc sở hữu chung của người phải thi hành án với người khác, đặc biệt là quyền ưu tiên mua tài sản thuộc sở hữu chung thì pháp luật thi hành án dân sự hiện hành đã có những quy định rõ ràng hơn Nhưng trong thực tiễn áp dụng các quy định trên thì vẫn còn phát sinh một số vấn đề cần giải quyết

Thứ nhất: đối với việc xác định tài sản thuộc sở hữu chung của người phải thi hành án với người khác

Đối với trường hợp chưa xác định được phần quyền sở hữu tài sản, phần quyền sử dụng đất của người phải thi hành án trong khối tài sản chung: Chấp hành viên thông báo cho người phải thi hành án và những người có quyền sở hữu chung đối với tài sản, quyền sử dụng đất để họ tự thỏa thuận phân chia tài sản chung hoặc yêu cầu Tòa án giải quyết theo thủ tục tố tụng dân sự Hết thời

22

Nghị định số 62/2015/NĐ-CP, sửa đổi bổ sung bởi Nghị định 33/2020/NĐ-CP, Điều 24, Khoản 2;

hạn 30 ngày, kể từ ngày nhận được thông báo mà các bên không có thỏa thuận hoặc thỏa thuận vi phạm quy định tại Điều 6 của Luật Thi hành án dân sự hoặc thỏa thuận không được và không yêu cầu Tòa án giải quyết thì Chấp hành viên thông báo cho người được thi hành án có quyền yêu cầu Tòa án xác định phần quyền sở hữu tài sản, phần quyền sử dụng đất của người phải thi hành án trong khối tài sản chung theo thủ tục tố tụng dân sự

Hết thời hạn 15 ngày, kể từ ngày nhận được thông báo mà người được thi hành án không yêu cầu Tòa án giải quyết thì Chấp hành viên yêu cầu Tòa

án xác định phần quyền sở hữu tài sản, phần quyền sử dụng đất của người phải thi hành án trong khối tài sản chung theo thủ tục tố tụng dân sự

Đối với tài sản kê biên thuộc sở hữu chung đã xác định được phần sở hữu của các chủ sở hữu chung thì trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày được thông báo hợp lệ mà không có người khởi kiện, chấp hành viên tiến hành xử lý theo quy định

Phân tích trường hợp thứ nhất, thời hạn tối đa để khởi kiện yêu cầu Tòa

án xác định phần tài sản thuộc sở hữu chung là 45 ngày Theo tác giả nên rút ngắn thời gian khởi kiện vì trong trường hợp này việc khởi kiện để phân chia tài sản không chỉ là quyền lợi mà còn là trách nhiệm của các đồng sở hữu Mặt khác, khi Tòa án thụ lý việc phân chia thì lại mất một thời gian dài Vì thế, việc thi hành án vì thế mà kéo dài

Thứ hai: thời gian ưu tiên mua tài sản của chủ sở hữu chung

Theo quy định tại khoản 3 Điều 74 Luật thi hành án dân sự sửa đổi, bổ sung năm 2014, 2018 thì thời hạn ưu tiên mua cho chủ sở hữu chung mua phần tài sản của người phải thi hành án là 03 tháng đối với bất động sản và 01 tháng đối với động sản; đối với những lần bán tài sản tiếp theo thì thời hạn là

15 ngày, kể từ ngày được thông báo hợp lệ

Tính theo thời hạn trên thì muốn kê biên, bán đấu giá được một tài sản thuộc sở hữu chung, Chấp hành viên phải trải qua một thời gian khoảng 30-45 ngày để khởi kiện chia tài sản, 03 tháng để chờ hết thời hạn ưu tiên mua (đối với bất động sản) mới được thông báo bán đấu giá tài sản lần đầu tiên Mỗi lần bán đấu giá lại tuân theo các quy định về bán đấu giá tài sản (Điều 28 Nghị định 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010) thực tế tối thiểu phải có 45 ngày cho một phiên đấu giá Đối với những lần bán tài sản tiếp theo thì thời hạn ưu tiên mua là 15 ngày, kể từ ngày được thông báo hợp lệ

Như vậy, cứ mỗi lần bán tài sản lại phải dành thời gian ưu tiên mua cho chủ sở hữu chung, trong khi đó để tổ chức bán đấu giá thành được một tài sản

thi hành án là hết sức khó khăn Có những trường hợp tài sản thi hành án đã được bán đấu giá đến lần thứ 8 mà vẫn không có người đăng ký mua Như vậy Chấp hành viên không biết đến bao giờ mới có thể thi hành xong được một vụ

án và người phải thi hành án thì vẫn nhởn nhơ coi thuờng pháp luật Đây là một trong những nguyên nhân lớn dẫn đến án tồn đọng hiện nay

1.3 TRÌNH TỰ THỦ TỤC KÊ BIÊN TÀI SẢN LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG THI HÀNH ÁN DÂN SỰ

1.3.1 Thông báo quyết định kê biên tài sản là quyền sử dụng đất

Theo Điều 38 Luật Thi hành án dân sự thì quyết định kê biên tài sản là quyền sử dụng đất của người phải thi hành án được gửi cho Viện kiểm sát nhân dân cùng cấp trong thời hạn 03 ngày làm việc, kể từ ngày ra quyết định

kê biên Đồng thời, quyết định kê biên được gửi cho Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn (gọi tắt là Uỷ ban nhân dân cấp xã) nơi có tài sản kê biên hoặc

cơ quan, tổ chức có liên quan đến việc thực hiện quyết định kê biên

Theo quy định tại Điều 39 Luật Thi hành án dân sự thì Chấp hành viên phải thực hiện việc thông báo về việc kê biên tài sản là quyền sử dụng đất Quyết định kê biên tài sản phải được thông báo cho người phải thi hành án, người được thi hành án, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan để họ thực hiện nghĩa vụ hoặc quyền lợi theo quyết định kê biên, trong thời hạn 03 ngày làm việc, kể từ ngày ra văn bản, trừ trường hợp cần ngăn chặn đương sự tẩu tán tài sản, hủy hoại tài sản, trốn tránh việc thi hành án Ngoài ra, Chấp hành viên phải thực hiện việc thông báo trước ít nhất là 03 ngày làm việc về địa điểm, tài sản kê biên cho đại diện chính quyền cấp xã, tổ dân phố nơi tổ chức

cưỡng chế

1.3.2 Xây dựng kế hoạch và chuẩn bị kê biên tài sản là quyền sử dụng đất

Tại khoản 1 Điều 72 Luật Thi hành án dân sự sửa đổi, bổ sung năm

2014, 2018 đã có sự đổi mới so với quy định tại khoản 1 Điều 72 Luật Thi hành án dân sự năm 2008: “1 Chấp hành viên lập kế hoạch cưỡng chế thi hành án trong trường hợp cần huy động lực lượng” khác với trước đây, Chấp hành viên phải lập kế hoạch cưỡng chế đối với tất cả các trường hợp tiến hành cưỡng chế, không phân biệt hình thức, biện pháp cưỡng chế, trừ trường hợp phải cuỡng chế ngay Điều luật sửa đổi đã giới hạn việc lập kế hoạch cưỡng chế thi hành án chỉ áp dụng đối với các trường hợp cưỡng chế cần huy động

lực lượng23 Theo tinh thần của Điều 72 Luật Thi hành án dân sự sửa đổi bổ sung năm 2014, 2018 chỉ trong các trường hợp cưỡng chế có huy động lực lượng, Chấp hành viên mới phải lập kế hoạch cuỡng chế Quy định này đã góp phần giảm tải một công việc khá lớn cho Chấp hành viên Tuy nhiên, trong thực tế áp dụng lại phát sinh các quan điểm khác nhau về việc thế nào là cưỡng chế có huy động lực lượng và cưỡng chế không huy động lực luợng Luật Thi hành án dân sự sửa đổi bổ sung năm 2014, 2018 và Nghị định 62/2015/NĐ-CP của Chính phủ ngày 18/7/2015 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Thi hành án dân sự; Thông tư số 03/2012/TTLT-BTP-BCA ngày 30 tháng 3 năm 2012 quy định việc phối hợp bảo vệ cưỡng chế trong thi hành án dân sự cũng không có quy định cụ thể về khái niệm thế nào là cưỡng chế có huy động lực lượng và cưỡng chế không huy động lực luợng Chính vì thế đã tạo nên nhiều khó khăn cho Chấp hành viên và cơ quan thi hành án dân sự khi áp dụng quy định này

Chấp hành viên xây dựng kế hoạch kê biên tài sản nêu rõ biện pháp kê biên đối với tài sản là quyền sử dụng đất (dự liệu trước một cách rõ ràng, cụ thể và ước lượng tài sản dự kiến kê biên đó có giá trị tương ứng với các khoản phải thi hành cộng với chi phí phát sinh của việc kê biên, bán đấu giá); thời gian, địa điểm kê biên; phương án tiến hành kê biên; dự trù chi phí phát sinh cho việc kê biên, bán đấu giá; dự liệu một số tình huống có thể xảy ra và các biện pháp đối phó với tình huống đó Bên cạnh đó, nội dung kế hoạch kê biên cần xác định rõ vai trò, nhiệm vụ của Thư ký cũng như từng thành phần tham gia việc kê biên

Ban hành quyết định kê biên: Chấp hành viên dựa trên kết quả xác minh, kết quả thuyết phục vận động ban hành quyết định kê biên tài sản là quyền sử dụng đất để đảm bảo thi hành án

Tổ chức cuộc họp trù bị trước khi tiến hành cưỡng chế kê biên tài sản của người phải thi hành án; thành phần cuộc họp gồm các cơ quan chuyên môn phối hợp với Chấp hành viên thực hiện nhiệm vụ, đại diện lực lượng bảo

vệ và lãnh đạo Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi tiến hành việc cưỡng chế Tại cuộc họp, cần lắng nghe quan điểm của các cơ quan chuyên môn, đại diện lực lượng bảo vệ và chính quyền địa phương để bổ sung các tình huống cụ thể có thể xảy

ra và biện pháp phòng, chống vào kế hoạch cưỡng chế Chấp hành viên báo cáo Thủ trưởng cơ quan thi hành án dân sự trình, báo cáo đến Trưởng ban Chỉ

đạo công tác thi hành án dân sự cùng cấp nếu xét thấy việc cưỡng chế gặp khó khăn, phức tạp, có ảnh hưởng đến an ninh, chính trị, trật tự an toàn xã hội ở địa phương

Cũng như khi áp dụng các biện pháp cưỡng chế khác, trước khi kê biên tài sản là quyền sử dụng đất (do người phải thi hành án tự nguyện giao kê biên hay cưỡng chế kê biên) Chấp hành viên phải thực hiện một số nhiệm vụ trước khi tiến hành kê biên, cụ thể như sau:

- Thông báo việc kê biên quyền sử dụng đất: việc kê biên quyền sử dụng đất phải được thông báo cho người phải thi hành án biết trước 03 ngày làm việc trừ trường hợp cần ngăn chặn người phải thi hành án tẩu tán, huỷ hoại tài sản hoặc trốn tránh nghĩa vụ Nội dung thông báo công khai việc kê biên tài sản và thông báo đến Uỷ ban nhân dân cấp xã, Viện Kiểm sát nhân dân cùng cấp, những người có liên quan đến việc thi hành án như người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan, người nhận cầm cố, thế chấp, bảo đảm (nếu có), người là đồng sở hữu, người thuê đất, người nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất

- Liên hệ với các cơ quan đăng ký quyền sử dụng đất, cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm: yêu cầu các cơ quan này cung cấp thông tin về quyền sử dụng đất dự kiến tiến hành kê biên và sau khi kê biên, Chấp hành viên phải thông báo bằng văn bản cho cơ quan đăng ký về việc kê biên tài sản đó để xử

lý theo quy định của pháp luật về thi hành án dân sự

1.3.3 Tiến hành kê biên tài sản là quyền sử dụng đất

Chấp hành viên là người chủ trì thực hiện việc cưỡng chế, phối hợp với các cơ quan chuyên môn thực hiện nhiệm vụ kê biên tài sản là quyền sử dụng đất để thi hành án và chịu trách nhiệm chính trong việc quyết định kê biên tài sản là quyền sử dụng đất để thi hành án Trước khi đến địa điểm kê biên, tại địa điểm tập trung các lực lượng theo kế hoạch thường là Uỷ ban nhân dân cấp

xã nơi diễn ra việc kê biên, Chấp hành viên điểm lại các thành phần lực lượng tham gia, quán triệt nội dung nhiệm vụ cần thực hiện, phân công giao việc cho từng cá nhân, bộ phận theo kế hoạch đã được Thủ trưởng cơ quan thi hành án dân sự phê duyệt

Tại địa điểm thực hiện việc cưỡng chế kê biên tài sản là quyền sử dụng đất, Chấp hành viên kết hợp với chính quyền địa phương vận động, thuyết phục người phải thi hành án thực hiện nghĩa vụ, nếu không có kết quả, người phải thi hành án không tự nguyện thực hiện nghĩa vụ hay cố tình chống đối thì Chấp hành viên là người công bố quyết định cưỡng chế kê biên và thực hiện nhiệm vụ kê biên Đồng thời, Chấp hành viên giải thích và yêu cầu người phải thi hành án chỉ định tài sản kê biên, để xác định vị trí, diện tích, ranh giới tứ

cận của thửa đất bị kê biên, người phải thi hành án được quyền đề nghị kê biên tài sản nào trước, nếu đề nghị đó không cản trở việc thi hành án và tài sản do người phải thi hành án đề nghị kê biên đủ để thực hiện nghĩa vụ Trường hợp người phải thi hành án không có ý kiến, Chấp hành viên yêu cầu các thành phần tham gia thực hiện nhiệm vụ chuyên môn đã được phân công tiến hành thực hiện kê biên quyền sử dụng đất

1.4 Ý NGHĨA CỦA PHÁP LUẬT KÊ BIÊN TÀI SẢN LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG THI HÀNH ÁN DÂN SỰ

Kê biên tài sản là quyền sử dụng đất là biện pháp kê biên để đảm bảo thanh toán bằng tiền của người phải thi hành án được ấn định trong bản án, quyết định của Tòa án hoặc của cơ quan có thẩm quyền (Trọng tài thương mại hoặc Hội đồng xử lý vụ việc cạnh tranh) như: người phải thi hành án trả tiền bồi thường do làm mất, làm hỏng, bồi hoàn chi phí đào tạo, bồi thường tín mạng, sức khỏe… hoặc là việc trả tiền nợ, tiền thanh toán theo hợp đồng, tiền công lao động, tiền chênh lệch giá trị tài sản khi phân chia tài sản… và cũng

có thể là nghĩa vụ nộp phí thi hành án khi người được thi hành án đã nhận tài sản nhưng không tự nguyện nộp Vì vậy, khi Chấp hành viên thực hiện biện pháp cưỡng chế kê biên này phần lớn thi hành triệt để bản án, quyết định của tòa án có nghĩa vụ tài sản có giá trị lớn mà các biện pháp cưỡng chế khác không mang lại hiệu quả như biện pháp cưỡng chế trừ vào thu nhập của người phải thi hành án, kê biên tài sản là động sản có giá trị không lớn, thu tiền từ hoạt động kinh doanh của người phải thi hành án24… Mặt khác, đối với người phải thi hành án, phải thi hành nhiều bản án, quyết định của tòa án, do đó họ phải thực hiện nhiều nghĩa vụ về trả tiền thì việc kê biên tài sản là quyền sử dụng đất trong thi hành án dân sự sẽ bảo đảm thi hành triệt để không những một bản án, quyết định mà còn thi hành triệt để nhiều bản án, quyết định của Tòa án

Người phải thi hành án có điều kiện thi hành án là những người mà Chấp hành viên thông qua quá trình xác minh thì xác định được rằng là người có điều kiện thi hành án (có tài sản là quyền sử dụng đất) Sau khi hết thời gian tự nguyện thi hành án mà người phải thi hành án không tự nguyện thi hành thì sẽ

bị áp dụng biện pháp cưỡng chế kê biên quyền sử dụng đất Thời gian tự nguyện thi hành án là 10 ngày, kể từ ngày người phải thi hành án nhận được quyết định thi hành án hoặc được thông báo hợp lệ quyết định thi hành án hoặc trong thời gian tự nguyện thi hành án nhưng cần để ngăn chặn người phải thi hành án có hành vi tẩu tán, hủy hoại tài sản hoặc hành vi khác nhằm chốn

24 PGS.TS Nguyễn Thị Hồng Nhung (chủ biên), ThS.Huỳnh Thị Nam Hải, ThS.Lê Hoài Nam (2020), Chương 1, chương 7, Giáo trình luật thi hành án dân sự, NXB Đại học quốc gia thành phố Hồ Chí Minh;