n VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI TRẦN THANH TÂN CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM TỪ THỰC TIỄN QUẬN BÌNH TÂN, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LUẬN VĂN[.]
Trang 1n
VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI
TRẦN THANH TÂN
CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM TỪ THỰC TIỄN QUẬN BÌNH TÂN, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT KINH TẾ
HÀ NỘI - 2020
Trang 2VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI
TRẦN THANH TÂN
CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM TỪ THỰC TIỄN QUẬN BÌNH TÂN, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
Ngành: Luật Kinh tế
Mã số: 8.38.01.07
LỜI CAM ĐOAN
VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI
TRẦN THANH TÂN
CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM TỪ THỰC TIỄN QUẬN BÌNH TÂN, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
Trang 3LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các số liệu và kết quả nghiên cứu nêu trong luận văn là trung thực, do tôi thực hiện dưới sự hướng dẫn của TS Phạm Kim Anh Vì vậy tôi xin chịu trách nhiệm hoàn toàn
về công trình nghiên cứu của mình./
Học viên
Trần Thanh Tân
Trang 4LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành Luận văn này, tôi chân thành gửi lời cảm ơn sâu sắc đến TS Phạm Kim Anh, người đã chỉ bảo và hướng dẫn tôi tận tình trong suốt quá trình nghiên cứu đề tài này Xin cảm ơn Ban giám hiệu, Ban đào tạo sau đại
học, các thầy cô thuộc khoa Luật Kinh tế - Viện Hàn lâm Khoa học Xã hội đã
tạo mọi điều kiện thuận lợi giúp đỡ tôi trong quá trình học tập và hoàn thiện Luận văn Xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo Uỷ ban nhân dân quận, Phòng Tài nguyên và Môi trường và Văn phòng Đăng ký đất đai quận Bình Tân đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong suốt thời gian học tập và hoàn thành Luận văn./
Thành phố Hồ Chí Minh, ngày tháng 8 năm 2020
Học viên
Trần Thanh Tân
Trang 5MỤC LỤC
MỞ ĐẦU 1 Chương 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ CẤP GIẤY
CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM 9
1.1 Khái niệm, đặc điểm và vai trò của pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở Việt Nam 9 1.2 Cơ sở của việc xây dựng pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 20 1.3 Các yếu tố chi phối pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 22 Tiểu kết chương 1 26
Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN BÌNH TÂN, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 27
2.1 Thực trạng pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 27 2.2 Thực tiễn thi hành pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Bình Tân 45 2.3.Kết quả đạt được và khó khăn tồn tại về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh 51Tiểu kết chương 2 56
Chương 3: NHỮNG GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT
VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC THI PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI ĐỊA BÀN QUẬN BÌNH TÂN, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 57
Trang 63.1 Yêu cầu hoàn thiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ thực tiễn quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh 57 3.2 Giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ thực tiễn tại quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh 60 3.3 Một số giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ thực tiễn tại quận Bình tân, Thành phố Hồ Chí Minh 63 Tiểu kết chương 3 72
KẾT LUẬN CHUNG 73 TÀI LIỆU THAM KHẢO
PHỤ LỤC
Trang 7DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
TT Chữ viết tắt Chữ viết đầy đủ
1 GCNQSDĐ: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
2 TN&MT: Tài nguyên và Môi trường
5 NSDĐ Người sử dụng đất
7 QSDĐ Quyền sử dụng đất
Trang 8DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 2.1 Diện tích và cơ cấu các loại đất
Bảng 2.2 Biến động diện tích đất
Trang 9Mở đầu
1.Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý, đất đai cũng là nguồn tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá mà tạo hoá trao cho con người, là nguồn gốc của mọi ngành sản xuất nông, lâm nghiệp là sự kết tinh, trong đó do sức lao động của con người tạo ra là địa bàn
phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kimh tế - văn hoá xã hội, an ninh,
quốc phòng là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống và trong nền kinh tế thị trường, đất đai còn là nguồn lực, nguồn vốn to lớn để phát triển đất nước Theo quy định tại Điều 4 của Luật Đất đai 2013 thì: “Đất đai
thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu thống nhất quản lý Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này”
Để việc khai thác, cải tạo và sử dụng nguồn tài nguyên đất đai một cách
có hiệu quả tiết kiệm hợp lý trong quá trình sử dụng đất cần phải tận dụng tối
ưu hoá nguồn lực đất đai, pháp luật đất đai ghi nhận việc bảo hộ quyền, lợi NSDĐ và cho phép NSDĐ được cấp GCNQSDĐ, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là một quyền năng cơ bản vô cùng quan trọng thiết yếu Tuy nhiên, trên thực tế Nhà nước không trực tiếp sử dụng đất mà giao đất, cho thuê đất các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài (gọi chung
là NSDĐ)
Các quy định về việc cấp GCNQSDĐ được ghi nhận trong Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai 1993, Luật Đất đai 2003 Đặc biệt sự ra đời của Luật Đất đai 2013, các văn bản pháp luật quy định và các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, là cơ sở để Nhà nước cấp GCNQSDĐ cho NSDĐ an tâm khi sử dụng đất và hoàn thiện hệ thống pháp Luật Đất đai ở Việt Nam Hiện
Trang 10nay, Nhà nước ta đã và đang sử dụng linh hoạt các công cụ và phương thức khác nhau như việc ban hành các loại văn bản pháp luật điều chỉnh các quan
hệ về đất đai, mà tiêu biểu là Luật Đất đai 2013 được xây dựng trên cơ sở nền tảng của Luật Đất đai 2003 Trước sự ra đời của Luật Đất đai năm 2013 với phương châm và mục tiêu nhằm giải quyết những khó khăn, vướng mắc trong Luật Đất đai 2003 và các văn bản pháp luật quy định không còn phù hợp với tình hình thực tiễn về việc cấp GCNQSDĐ Trong tình hình hiện nay, do ảnh hưởng bởi các yếu tố, nguyên nhân khác nhau từ việc phát sinh tranh chấp về GCNQSDĐ ngày càng gia tăng và phức tạp Để giải quyết vấn đề này có hiệu quả, thì trước hết cần quan tâm đến công tác quản lý Nhà nước về đất đai nói chung và việc cấp GCNQSDĐ nói riêng
Quận Bình Tân - Thành phố Hồ Chí Minh là quận mới thành lập trên cơ
sở được tách ra từ huyện Bình Chánh bao gồm: các phường An Lạc, An Lạc
A, Tân Tạo, Tân Tạo A, Bình Trị Đông, Bình Trị Đông A, Bình Trị Đông B, Bình Hưng Hoà, Bình Hưng Hoà A và Bình Hưng Hoà B Đây là quận đông dân nhất Thành phố Hồ Chí Minh có diện tích đất đai rất lớn được xem là có nhiều khó khăn, phức tạp nhất và cũng là nơi diễn ra các sàn giao dịch về bất động sản đang phát triển Công tác quản lý Nhà nước về đất đai đang đối mặt với nhiều khó khăn Do đó, để công tác quản lý Nhà nước về đất đai thêm chặt chẽ, phải quản lý tốt công tác cấp GCNQSDĐ giúp cho Nhà nước dễ dàng kiểm soát đất đai được chặt chẽ hơn
Trước tình hình đó, sự ra đời của Luật Đất đai năm 2013 đang được Đảng, chính quyền nhân dân quận Bình Tân rất quan tâm và triển khai thực hiện đồng bộ, thì việc nghiên cứu phân tích, làm rõ cơ sở lý luận và thực tiễn thực thi pháp luật về việc cấp GCNQSDĐ trên địa bàn quận Bình Tân - Thành phố Hồ Chí Minh là hết sức cần thiết và có ý nghĩa quan trọng Đồng thời đáp ứng các yêu cầu đặt ra cải cách thủ tục hành chính và tinh giản loại
Trang 11bỏ khâu không cần thiết, giảm bớt phiền hà cho NSDĐ và tạo điều kiện thuận lợi để NSDĐ xem việc cấp GCNQSDĐ là quyền chứ không phải là nghĩa vụ
Để thấy được cách tổng quáttrong công tác quản lý Nhà nước trong hoạt động về cấp GCNQSDĐ từ thực tiễn trên địa bàn quận Bình Tân và đưa ra phương hướng, các giải pháp hoàn thiện pháp luật đất đai về việc cấp
GCNQSDĐ, cũng chính là lý do tác giả chọn đề tài: “Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn quận Bình Tân,Thành phố Hồ Chí Minh” làm đề tài luận văn Thạc sĩ Luật học
2 Tình hình nghiên cứu đề tài
Công tác quản lý Nhà nước về đất đai nói chung và việc cấp GCNQSDĐ nói riêng rất được nhiều người quan tâm nhất hiện nay Trong đó các công trình nghiên cứu khoa học của nhiều tác giả thể hiện dưới nhiều khía cạnh khác nhau có liên quan đến việc cấp GCNQSDĐ như: Luận văn, Luận án, bài viết tạp chí, sách chuyên khảo, giáo trình Luật đất đai của nhiều tác giả đều có một giá trị riêng, góp phần không nhỏ cho việc áp dụng pháp luật trong đời sống thực tiễn liên quan đến vấn đề cấp GCNQSDĐ và tiêu biểu được kể đến các công trình như sau:
Sách chuyên khảo của các tác giả:
Nguyễn Minh Tuấn (2011), Đăng ký bất động sản - Những vấn đề lý luận và thực tiễn, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội [37, tr 39 - 41]
Nguyễn Quang Tuyến (2018), Pháp Luật đất đai Việt Nam từ năm 1945 đến nay, Nxb Chính trị Quốc gia sự thật, Hà Nội [40, tr 178 - 182]
Ninh Thị Hiền (2018), Pháp luật về trao QSDĐ từ Nhà nước cho các chủ thể kinh doanh Bất động sản, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội [24, tr.73 -
84]
Trang 12Luận án Tiến sĩ:
Đặng Anh Quân (2011), Hệ thống đăng ký đất đai theo pháp luật đất đai
Việt Nam và Thuỵ Điển, Luận án Tiến sĩ Luật học Luật Quốc tế - So sánh,
Trường Đại học luật Thành phố Hồ Chí Minh [32, tr 215 - 232]
Các Luận văn Thạc sĩ:
Nguyễn Quang Học (2004), Các vấn đề pháp lý về cấp GCNQSDĐ,
Luận văn thạc sĩ luật học của Trường Đại học luật Hà Nội [25]
Hoàng Thị Hương (2016), Thủ tục cấp GCNQSDĐ ở Thành phố Hà Nội,
Luận văn Thạc sĩ Luật Hiến pháp và Luật Hành chính, Học viện hành chính quốc gia [27]
Trần Mạnh Tuấn (2017), Quản lý Nhà nước về cấp GCNQSDĐ từ thực tiễn tỉnh Đăk Nông, Luận văn Thạc sĩ Quản lý công, Học Viện hành chính
Trang 13Sách giáo trình:
Lưu Quốc Thái (Chủ biên) (2015), Giáo trình luật đất đai trường đại
học Luật thành phố Hồ Chí Minh, tái bản lần 1, Nxb Hồng Đức, Hà Nội.[34]
Các công trình nghiên cứu đã nêu trên có đề cập đến vấn đề liên quan đến việc quản lý Nhà nước về đất đai và GCNQSDĐ Trong đó trong nói về công tác quản lý Nhà nước bảo hộ quyền, lợi hợp pháp của NSDĐ; Hệ thống đăng ký đất đai qua từng giai đoạn lịch sử cho đến nay; Giá trị pháp lý của QSDĐ quy định về việc ghi đầy đủ họ, tên đối với những người cùng có QSDĐ trên GCNQSDĐ; Các quy định của pháp Luật Bất động sản về thủ tục, trình tự; Nhà nước trao QSDĐ; Việc cấp GCNQSDĐ do nhiều cơ quan ban hành qua các thời kỳ là tầm quan trọng đối với quản lý Nhà nước chỉ có hiệu quả và phát huy khi mỗi thửa đất trong phạm vi cả nước đều được cấp GCNQSDĐ Trong khi đó, Luận văn của tác giả chỉ phân tích, đánh giá làm
rõ lý luận một số vấn đề và thực trạng, khó khăn khi thi hành pháp luật về việc cấp GCNQSDĐ từ thực tiễn trên địa bàn quận Bình Tân Đồng thời đưa
ra phương hướng và các giải pháp nâng cao nhằm hoàn thiện pháp luật về việc cấp GCNQSDĐ
3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
3.1 Mục đích nghiên cứu:
Luận văn nghiên cứu làm sáng tỏ từ thực trạng thi hành pháp luật trong công tác quản lý Nhà nước về việc cấp GCNQSDĐ thực tiễn trên địa bàn quận Bình Tân - Thành phố Hồ Chí Minh, nhằm chỉ ra những nguyên nhân, hạn chế đồng thời đề đưa ra phương hướng, đề xuất các giải pháp tăng cường công tác quản lý Nhà nước về đất đai và đẩy nhanh tiến độ cấp GCNQSDĐ trên địa bàn quận Bình Tân
Trang 143.2 Nhiệm vụ nghiên cứu:
Để đạt được những mục đích nêu trên, nhiệm vụ của Luận văn cần phải thực hiện một số nội dung cụ thể như sau:
Một là, trên cơ sở lý luận và thực tiễn, nhằm phân tích làm rõ khái niệm
về GCNQSDĐ và vai trò của Nhà nước về việc cấp GCNQSDĐ theo quy định pháp luật Việt Nam về cấp GCNQSDĐ
Hai là, Hệ thống lại các quy định pháp luật công tác quản lý Nhà nước
về đất đai và hoạt đỗng cấp GCNQSDĐ trên địa bàn quận Bình Tân - Thành phố Hồ Chí MInh
Ba là, đưa ra các giải pháp hữu hiệu nhằm khắc phục những khó khăn,
vướng mắc nhằm nâng cao hiệu quả cấp GCNQSDĐ trên địa bàn quận Bình Tân được hoàn thiện hơn
4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
4.1 Đối tượng nghiên cứu:
Luận văn có đối tượng nghiên cứu là các văn bản pháp luật có liên quan đến các quy định pháp luật về việc cấp GCNQSDĐ
Thực tiễn thi hành pháp luật về cấp GCNQSDĐ trên địa bàn quận Bình Tân, Thành Phố Hồ Chí Minh
4.2 Phạm vi nghiên cứu:
Luật Đất đai qua các thời kỳ, các văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến cấp GCNQSDĐ, các Nghị định hướng dẫn của Chính phủ, trong công tác quản lý Nhà nước về việc cấp GCNQSDĐ
Từ thực tiễn thi hành pháp luật về việc cấp GCNQSDĐ trên địa bàn quận Bình Tân - Thành Phố Hồ Chí Minh
Trang 155 Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu
5.1 Phương pháp luận:
Để giải quyết các nội dung nghiên cứu và mục đích đề tài đặt ra Luận
văn chủ yếu dựa trên cơ sở lý luận của chủ nghĩa Mác - Lê Nin và tư tưởng
Hồ Chí Minh và những vấn đề lý luận về Nhà nước và pháp luật, các quan điểm đường lối chính sách của Đảng Cộng sản Việt Nam về phát triển kinh tế
trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai
5.2 Phương pháp nghiên cứu:
Trong quá trình hoàn thành Luận văn Tác giả sử dụng phương pháp nghiên cứu khoa học duy vật biện chứng, duy vật lịch sử của chủ nghĩa Mác -
Lê Nin và tư tưởng Hồ Chí Minh Trong đó chú trọng đến các phương pháp kết hợp giữa lý luận và thực tiễn, phương pháp phân tích và tổng hợp, phương pháp lịch sử, phương pháp so sánh Các phương pháp này được sử dụng cụ
thể như sau:
Phương pháp hệ thống, phương pháp phân tích, phương pháp lịch sử, phương pháp đánh giá, phương pháp tổng hợp được sử dụng để nghiên cứu những vấn đề lý luận cơ bản của pháp luật về cấp GCNQSDĐ (Chương 1) Phương pháp luật so sánh, phương pháp phân tích, phương pháp đánh giá, phương pháp bình luận, phương pháp thống kê, phương pháp tổng hợp được sử dụng để nghiên cứu thực trạng pháp luật về cấp GCNQSDĐ ở Việt Nam nói chung và thực tiễn thi hành pháp luật về cấp GCNQSDĐ ở quận Bình Tân, Thành Phố Hồ Chí Minh nói riêng (Chương 2)
Phương pháp tổng hợp, phương pháp diễn giải, phương pháp quy nạp được sử dụng để nghiên cứu các giải pháp nhằm hoàn thiện và nâng cao pháp luật về cấp GCNQSDĐ ở Việt Nam và các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về cấp GCNQSDĐ (Chương 3)
Trang 166 Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn
6.1 Ý nghĩa lý luận:
Luận văn đề tài : “Cấp giấy chứngnhận quyền sử dụng đất theo pháp
luật Việt Nam từ thực tiễn quận Bình Tân - Thành phố Hồ Chí Minh” Sau khi
phân tích, đánh giá Luận văn sẽ làm sáng tỏ về khái niệm, đặc điểm, vai trò thực thi pháp luật về công tác quản lý Nhà nước và hoạt động cấp GCNQSDĐ
ở Việt Nam
6.2.Ý nghĩa thực tiễn:
Thông qua việc phân tích, đánh giá từ thực tiễn thi hành pháp luật về cấp GCNQSDĐ trên địa bàn quận Bình Tân - Thành phố Hồ Chí Minh, đồng thời nhận diện được những nguyên nhân khó khăn, vướng mắc trong quá trình thực thi pháp luật về cấp GCNQSDĐ Qua đó, làm sáng tỏ công tác quản lý Nhà nước về cấp GCNQSDĐ và đưa ra phương hướng, đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện và nâng cao hiệu quả pháp luật về việc cấp GCNQSDĐ từ
thực tiễn quận Bình Tân - Thành Phố Hồ Chí Minh
7 Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo và nội dung của luận văn gồm có 03 chương :
Chương 1: Một số vấn đề lý luận chung về cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất ở Việt Nam
Chương 2: Thực trạng pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
và thực tiễn thi hành pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Bình Tân - Thành Phố Hồ Chí Minh
Chương 3: Những giải pháp hoàn thiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Trang 17Chương 1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM 1.1 Khái niệm, đặc điểm và vai trò của pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở Việt Nam
1.1.1 Khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Đất đai là sản phẩm của tự nhiên có trước lao động của con người, cùng với quá trình lịch sử phát triển kinh tế - xã hội Đất đai giữ một vai trò rất quan trọng quyết định đến sự tồn tại và phát triển của xã hội loài người
Trong Hiến pháp năm 1980 lần đầu tiên nước ta xác định đất đai thuộc
sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Ở đây Nhà nước không trực tiếp sử dụng đất đai, mà Nhà nước trao QSDĐ cho NSDĐ bao gồm như: giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển nhượng QSDĐ hoặc công nhận QSDĐ cho NSDĐ ổn định lâu dài và quyết định quy hoạch,
kế hoạch sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, quyết định giá đất, quyết định
giao đất, trao QSDĐ và thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh - quốc
phòng để phục vụ cho lợi ích quốc gia, các công trình công cộng và các dự án
kinh tế - xã hội theo quy định của pháp luật
Theo quy định tại khoản 1, Điều 105 của Bộ Luật dân sự năm 2015 trong
đó“Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản” Theo khái niệm này,
nếu như xem GCNQSDĐ là một loại tài sản thì nó sẽ là vật, còn nếu như hiểu theo tiêu chí lý học thì vật là một đối tượng tồn tại được xác định bởi các đơn
vị đo lường, với tính chất lý hoá cụ thể và có thể được xem như một đối tượng
là hàng hoá, khi trao đổi hoặc mua loại giấy tờ này thì người mua phải thanh toán cho người bán một số tiền theo sự thoả thuận giữa hai bên và người mua cũng chỉ mua tờ giấy và được tính bằng đơn vi đo lường chứ không mua được các quyền về tài sản được ghi nhận trên giấy, tương tự như vậy thì người bán
Trang 18cũng chỉ bán giấy tờ, chứ không bán được quyền về tài sản ghi nhận chuyển tài sản trên GCNQSDĐ Tuy nhiên, về bản chất thì GCNQSDĐ là chứng thư pháp lý trong đó được ghi nhận các thông tin về thửa đất và quyền của NSDĐ
cụ thể là quyền về tài sản
Kể từ khi nước ta lần đầu tiên ban hành Luật Đất đai số 3- LCT/HĐNN8 ngày 29 tháng 12 năm 1987 của Quốc Hội Việc đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính việc cơ quan quản lý Nhà nước cấp GCNQSDĐ chưa quy định rõ ràng
cụ thể về việc GCNQSDĐ là loại giấy được quy định như thế nào Tuy nhiên GCNQSDĐ được đề cập từ Quyết định số 201/ĐKTK ngày 14 tháng 7 năm
1989 do Tổng cục Quản lý ruộng đất ban hành và quy định về việc cấp GCNQSDĐ Theo đó, việc ra đời của Thông tư số 302/ĐKTK ngày 28 tháng
10 năm 1989 của Tổng cục quản lý ruộng đất hướng dẫn thi hành Quyết định
về việc Nhà nước cấp GCNQSDĐ trong đó có quy định về GCNQSDĐ, từng bước giúp cho việc Nhà nước quản lý đất đai và hoạt động cấp GCNQSDĐ dễ dàng hơn, giải quyết các vấn đề còn khó khăn, vướng mắc Bên cạnh đó, trước sự ra đời của Luật Đất đai số 24-L/CTN ngày 14 tháng 7 năm 1993 nhằm được xây dựng trên nền tảng Luật Đất đai 1987 giúp cho công tác quản
lý Nhà nước về đất đai và hoạt động cấp GCNQSDĐ có phát huy hơn theo quy định cũ không còn phù hợp Tuy nhiên, hoạt động cấp GCNQSDĐ trong thời gian này cũng chưa phát triển mạnh, do NSDĐ chưa quan tâm, công tác quản lý đất đai còn hạn chế, chưa được quản lý chặt chẽ, các quy định pháp luật về đất đai còn rãi rác thiếu tập trung thống nhất và gặp nhiều khó khăn cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai và hoạt động cấp GCNQSDĐ
Để thấy rõ hơn về GCNQSDĐ, sự ra của Luật Đất đai số 13/2003/QH 11 ngày 26 tháng 11 năm 2003 của Quốc Hội về Đất đai, trong đó quy định tại
khoản 20 Điều 4 có khái niệm về GCNQSDĐnhư sau: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy chứng nhận do cơ quan Nhà có thẩm quyền cấp
Trang 19cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất” Như vậy, theo quy định của Luật Đất đai 2003 thì GCNQSDĐ,
trong đó quy định rõ về GCNQSDĐ do cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai xác lập mối quan hệ pháp lý với NSDĐ và Nhà nước có nghĩa vụ bảo hộ quyền và lợi ích của NSDĐ trong quá trình sử dụng đất Đồng thời giúp cho Nhà nước dễ dàng kiểm soát chặt chẽ hơn, khi có phát sinh tranh chấp về đất đai xảy ra
Song song đó, các quy định cũ không còn phù hợp với tình hình thực tế, các quy định mới được mở rộng thêm về hoạt động cấp GCNQSDĐ và tạo điều kiện cho NSDĐ dễ dàng được Nhà nước cấp GCNQSDĐ Để điều chỉnh các quy định pháp luật không còn phù hợp, gây ảnh hưởng đến hoạt động cấp GCNQSDĐ, cho nên cần sửa đổi, bổ sung các quy định trong Luật Đất đai
2003 trong hoạt động về việc cấp GCNQSDĐ cho phù hợp với tình hình hiện nay Theo đó, việc ban hành Luật số 38/2009/QH12 ngày 19 tháng 6 năm
2009 của Quốc hội khoá XII, kỳ họp thứ 5 sửa đổi, bổ sung một số điều các Luật có liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản, được khái niệm về GCNQSDĐ quy định tại khoản 1, Điều 4 như sau:
“20 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất” Theo khái niệm GCNQSDĐ là do cơ quan quản lý Nhà nước cấp
cho NSDĐ trong đó xác lập mối quan hệ pháp lý giữa Nhà nước với NSDĐ nhằm bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể trong quá trình sử dụng đất và giúp cho Nhà nước dễ dàng giải quyết các phát sinh tranh chấp
về đất đai Do đó, việc Nhà nước cấp GCNQSDĐ phải được công khai, minh
Trang 20bạch, rõ ràng không gây ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể khác, trong quá trình sử dụng đất
Để cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai dễ dàng, kiểm soát thì hoạt động cấp GCNQSDĐ cho NSDĐ là rất cần thiết và luôn được nhiều NSDĐ quan tâm Vì vậy, Nhà nước quản lý đất đai bằng GCNQSDĐ giúp cho việc nắm bắt thông tin kịp thời, là cơ sở để giải quyết phát sinh tranh chấp về đất đai thuận lợi hơn Trước đây các quy định về GCNQSDĐ do các cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai có thẩm quyền khác nhau ban hành còn rãi rác, thiếu sự thống nhất chung nên trong hoạt động cấp GCNQSDĐ còn gặp nhiều khó khăn cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai Một lần nữa, việc ra đời của Luật Đất đai 2013 được xây dựng trên cơ sở nền tảng của Luật Đất đai năm 2003 và có khái niệm rõ ràng về GCNQSDĐ quy định tại khoản 16, Điều
3 trong đó có đề cập đến tài sản gắn liền với đất: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất” Khác với
GCNQSDĐ quy định của Luật Đất đai 2003 được sửa, đổi bổ sung từ Luật số 38/2009/QH12 ngày 19 tháng 6 năm 2009 của Quốc hội khoá XII, kỳ họp thứ
5 sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật có liên quan đến đầu tư xây dựng
cơ bản Trong đó, Luật Đất đai 2013 quy định GCNQSDĐ được xem “là chứng thư pháp lý” khác quy định của Luật Đất đai 2003, mẫu GCNQSDĐ,
QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại Điều 3 của Thông tư
số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bộ TN&MT và được
thống nhất sử dụng cho đến hiện nay Theo đó, để hiểu rõ hơn về các loại giấy
tờ khác về đất đai với GCNQSDĐ như sau:
Trang 21Cần phân biệt quyết định giao đất, cho thuê đất và GCNQSDĐ:
Khác nhau giữa quyết định giao đất, cho thuê đất và GCNQSDĐ là ở bản chất pháp lý Khi Nhà nước quyết định giao đất, cho thuê đất làm phát sinh quan hệ đất đai về GCNQSDĐ, là chứng thư pháp lý ghi nhận tính hợp pháp và được xác lập quan hệ pháp lý giữa Nhà nước với NSDĐ thông qua GCNQSDĐ để NSDĐ an tâm hơn trong quá trình quản lý và sử dụng đất Khác nhau giữa các giấy tờ hợp lệ nói chung về đất đai và GCNQSDĐ: Các giấy tờ đầy đủ, hợp lệ về đất đai không thể thay thế cho giấy GCNQSDĐ
Vì GCNQSDĐ là chứng thư pháp lý do cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai
có thẩm quyền xác lập mối quan hệ pháp lý giữa Nhà nước và NSDĐ Về mặt giá trị pháp lý, GCNQSDĐ có giá trị cao nhất và chỉ khi NSDĐ có được thì mới thực hiện trọn vẹn quyền năng của mình
Các loại GCNQSDĐ qua các thời kỳ:
GCNQSDĐ qua các thời kỳ do các cơ quan có thẩm quyền khác nhau ban hành, thật sự chưa được thống nhất chung trên phạm vi cả nước, cho nên hoạt động cấp GCNQSDĐ chưa được phát triển mạnh Các quy định về GCNQSDĐ là loại giấy như thế nào thì chưa quy định cụ thể rõ ràng, chỉ
chính thức có được từ Quyết định số 201- QĐ/ĐKTK ngày 14 tháng 7 năm
1989 của Tổng cục Quản lý ruộng đất ban hành (nay là Bộ TN&MT) và đưa vào sử dụng, nhằm để Nhà nước dễ dàng quản lý về đất đai, nhưng cũng chưa giải quyết hết những khó khăn, vướng mắc, để cho hoạt động cấp GCNQSDĐ ngày càng phát triển mạnh hơn, việc ra đời của Luật Đất đai năm 1993 và Nghị định hướng dẫn về việc cấp GCNQSDĐ do Tổng cục địa chính phát hành (gọi là sổ đỏ) cấp cho tổ chức, cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất nông
nghiệp và đất ở nông thôn được qui định tại Nghị định 64/NĐ-CP ngày 27
tháng 9 năm 1993 của Chính phủ về ban hành quy định về việc giao đất nông
Trang 22nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp.
GCNQSDĐ ở và QSH nhà ở (giấy màu hồng, gọi là sổ hồng) do Bộ xây
dựng phát hành để thực hiện Nghị định số 60/NĐ-CP ngày 05 tháng 7 năm
1994 của Chính phủ về quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại đô thị Như vậy, việc ban hành GCNQSDĐ do nhiều cơ quan khác nhau phát hành thiếu sự thống nhất chung, ảnh hưởng khó khăn quản lý Nhà nước về đất đai
và hoạt động cấp GCNQSDĐ Từ những khó khăn, hạn chế trong công tác cấp GCNQSDĐ, việc sự ra đời của Luật Đất đai năm 2003 và hướng dẫn của
Nghị Định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 hướng dẫn thi
hành Luật Đất đai 2003 quy định tại khoản 1, Điều 41 về mẫu GCNQSDĐ
được thống nhất chung cho mọi loại đất:“Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo một mẫu thống nhất trong cả nước đối với mọi loại đất do Bộ Tài nguyên
và Môi trường phát hành Mọi người sử dụng đất đều được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trừ các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này”
GCNQSDĐ được áp dụng cho tổ chức, cá nhân cho đến khi có Quyết định số
24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01 tháng 11 năm 2004 của Bộ TN&MT ban hành
quy định về mẫu GCNQSDĐ và có bìa màu đỏ (nên gọi là sổ đỏ) được thay
thế từ Quyết định số 08/2006/QĐ-BTNMT ngày 21 tháng 7 năm 2006 của Bộ
TN&MT ban hành quy định về GCNQSDĐ
Để thấy được một cách tổng quát về GCNQSDĐ Bên cạnh đó, Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29 tháng 11 năm 2013 của Quốc Hội, nhằm cụ thể hoá Luật Đất đai 2003 Trong đó, quy định về GCNQSDĐ được quy định tại
khoản 16 Điều 3 khái niệm như sau: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
Trang 23quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất” Như vậy, sự ra đời của Luật Đất
đai năm 2013 quy định về GCNQSDĐ rõ ràng, cụ thể hơn trong đó các quy định được mở rộng hơn tạo điều kiện thuận lợi cho NSDĐ để được cơ quan
quản lý Nhà nước cấp GCNQSDĐ
Tuy nhiên, quy định tại khoản 1, Điều 9 Luật nhà ở số 65/2014/QH13
ngày 25 tháng 11 năm 2014 lại quy định: “Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có
đủ điều kiện và có nhà ở hợp pháp quy định tại Điều 8 của Luật này thì được
cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là giấy chứng nhận) đối với nhà ở đó Nhà ở được cấp giấy chứng nhận phải là nhà ở có sẵn” Như vậy, việc tồn tại hai loại giấy đỏ và giấy hồng đã ảnh
hưởng khó khăn cho công tác quản lý Nhà nước và làm phát sinh tranh chấp
về QSDĐ khi đó sẽ khó có thể giải quyết được
Chẳng hạn như: Người con thì đứng tên trên GCNQSDĐ, QSH nhà ở và người mẹ đứng tên trong GCNQSDĐ, sau đó phát sinh tranh chấp giữa mẹ và con, người mẹ thì yêu cầu đòi đất hoặc thế chấp đất, nhưng không thể nào mà thế chấp cho cả nhà và đất và ngược lại đều đó khó có thể giải quyết được trong trường hợp này Từ ví dụ nêu trên, có thể thấy rằng để khắc phục khó
khăn, tồn tại này và sự ra đời của Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19
tháng 10 năm 2009 của Chính phủ về việc cấp GCNQSDĐ, QSH nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất tại Điều 7, 8 quy định tên gọi chung là: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất” Các quy định trên về GCNQSDĐ, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất đã được rõ ràng hơn giúp quản lý Nhà nước về đất đai và quản lý bằng GCNQSDĐ thêm chặt chẽ, dễ dàng kiểm soát, đồng thời giúp cho việc giải quyết phát sinh tranh chấp mâu thuẫn về QSDĐ giữa các chủ thể sử dụng đât
Trang 241.1.2 Khái niệm, đặc điểm, vai trò của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
1.1.2.1.Khái niệm pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Các quy định pháp luật trong hoạt động cấp GCNQSDĐ Trong đó, Nhà nước tham gia quan hệ pháp luật đất đai với hai tư cách: Nhà nước vừa là đại diện chủ sở hữu với đất đai, vừa là chủ thể của quyền lực công thực hiện chức năng và nhiệm vụ về việc cấp GCNQSDĐ Với tư cách là chủ thể, Nhà nước không chỉ quy định trong các văn bản pháp luật đất đai mà còn quy định trong các văn bản pháp luật hành chính và nhiều văn bản pháp luật khác Khi các chủ thể tham gia vào quan hệ về việc cấp GCNQSDĐ (tổ chức, hộ gia đình,
cá nhân trong nước, cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư, tổ chức nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài) phải theo trình tự, thủ tục do Nhà nước xác lập và công nhận
1.1.2.2 Đặc điểm của pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Pháp luật về việc cấp GCNQSDĐ là một hoạt động của cơ quan hành chính Nhà nước trên cơ sở các văn bản quy phạm pháp luật: Luật Đất đai, Luật Dân sự, Luật hành chính và các văn bản hướng dẫn thi hành Luật có những đặc điểm sau đây:
Các đối tượng quản lý Nhà nước về cấp GCNQSDĐ có hai nhóm đó là: Đất đai và các cơ quan có thẩm quyền có liên quan đến cấp GCNQSDĐ, các
tổ chức dịch vụ công mà trước hết là Văn phòng đăng ký đất đai
Thứ nhất, khi tham gia vào quan hệ cấp GCNQSDĐ có hai chủ thể về
quan hệ pháp luật với những địa vị pháp lý khác nhau và bất bình đẳng về ý chí Với tư cách chủ thể là đại diện cơ quan Nhà nước là cơ quan thẩm quyền cấp GCNQSDĐ, có trách nhiệm xây dựng một hệ thống quản lý hành chính
về đất đai trên phạm vi cả nước từ Trung ương đến địa phương, các cơ quan
Trang 25này giúp cho việc Nhà nước quản lý đất đai hay thực hiện quyền đại diện về đất đai thông qua hoạt động cấp GCNQSDĐ Đối với chủ thể là NSDĐ cá nhân, hộ gia đình, cộng đồng dân cư, các tổ chức cơ sở tôn giáo, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài
Thứ hai, Pháp luật điều chỉnh các quan hệ đất đai trong hoạt động cấp
GCNQSDĐ, vừa mang tính nội dung quản lý nhà nước về đất đai, do Luật Hành chính, Luật Đất đai điều chỉnh Ngoài ra, hoạt động cấp GCNQSDĐ còn phải chịu sự điều chỉnh bởi các văn bản pháp luật khác như: Hiến pháp,
Bộ Luật Dân sự, Luật Nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản Như vậy, về bản chất thì quan hệ pháp luật về cấp GCNQSDĐ là quan hệ pháp luật hành chính nhưng lại mang nội dung kinh tế
Thứ ba, về khách thể của quan hệ pháp luật về cấp GCNQSDĐ:
Nhà nước với tư cách là đại diện sở hữu toàn dân về đất đai, trong đó Nhà nước cấp GCNQSDĐ cho NSDĐ là mục đích của Nhà nước muốn quản lý tốt
về đất đai trên phạm vi nước ta, hoạt động cấp GCNQSDĐ là để Nhà nước dễ dàng kiểm soát tình hình sử dụng đất theo từng mục đích sử dụng, đồng thời đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của NSDĐ khi tham gia quan hệ pháp luật đất đai và giải quyết các tranh chấp về đất đai
Thứ tư, khi các chủ thể tham gia quan hệ đất đai, đồng nghĩa việc xác lập
mối quan hệ pháp lý về việc cấp GCNQSDĐ thì trong đó, một bên là Nhà nước khi tham gia quan hệ pháp về đất đai hoàn toàn khác với tư cách pháp lý của NSDĐ, là cơ quan quản lý Nhà nước có thẩm quyền cấp GCNQSDĐ còn NSDĐ được Nhà nước cấp GCNQSDĐ theo quy định của pháp luật Đất đai
Trang 261.1.2.3 Vai trò của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Vai trò của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:
Dưới góc độ quản lý nhà nước
Trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai nói chung và hoạt động cấp GCNQSDĐ nói riêng, phải được đảm bảo và cấp đúng thẩm quyền, cấp đúng đối tượng được cấp, các trình tự thủ tục phải đúng theo quy định pháp luật đất đai
Cấp GCNQSDĐ giúp cho việc quản lý Nhà nước về đất đai dễ dàng kiểm soát và chặt chẽ hơn, đồng thời nắm bắt kịp thời những thông tin cụ thể: hiện trạng, nguồn gốc và trước tình hình biến động đất đai được công khai, minh bạch, rõ ràng, công khai hoá thị trường bất động sản trong đó việc quản
lý Nhà nước về thị trường kinh doanh bất động sản như: ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật, xây dựng hệ thống thông tin về thị trường kinh doanh bất động sản GCNQSDĐ là điều kiện để đảm bảo cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai tại Việt Nam thêm chặt chẽ và hiệu quả cao, giúp cho việc nắm bắt các thông tin về QSDĐ, đồng thời dễ dàng kiểm soát các giao dịch mua, bán giữa các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình NSDĐ trên thị trường bất động sản luôn được ổn định
Mặt khác, giúp cho việc tạo nguồn thu rất lớn cho Ngân sách Nhà nước
từ việc truy thu tiền sử dụng đất, tiền cho thuê đất, tiền chuyển mục đích sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển QSDĐ, thuế trước bạ và các khoản lệ phí địa chính, mà còn là cơ sở pháp lý khi Nhà nước thực hiện việc bồi thường khi thu hồi đất đai, phân định rõ ràng thẩm quyền để giải quyết tranh chấp đất đai giữa cơ quan Toà án nhân dân và UBND
Trang 27Nếu NSDĐ có GCNQSDĐ hoặc một trong các giấy tờ hợp lệ về đất đai quy định tại khoản 1 và 2 Điều 203 Luật Đất đai năm 2013 thì thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai sẽ thuộc về Toà án nhân dân giải quyết
Nếu NSDĐ không có GCNQSDĐ thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai sẽ thuộc về cơ quan hành chính là UBND giải quyết Như vậy việc Nhà nước cấp GCNQSDĐ là giúp dễ dàng hơn khi giải quyết tranh chấp đất đai giữa các chủ thể về QSDĐ
Dưới góc độ quyền lợi của NSDĐ
Thứ nhất, hoạt động cấp GCNQSDĐ do cơ quan quản lý Nhà nước về
đất đai có thẩm quyền cấp và xác lập quan hệ pháp lý giữa Nhà nước và NSDĐ, giúp cho NSDĐ là tổ chức, cá nhân, hộ gia đình yên tâm trong suốt quá trình sử dụng đất Song song, đó cũng có nhiều trường hợp NSDĐ không
đủ điều kiện để được Nhà nước cấp GCNQSDĐ Vì vậy mong muốn của NSDĐ là các quy định pháp luật về việc cấp GCNQSDĐ được mở rộng các điều kiện có lợi để họ thoả đủ điều kiện để được cấp GCNQSDĐ trên mảnh đất của mình đang khai thác sử dụng, là cơ sở để Nhà nước bảo hộ quyền, lợi các chủ thể khi có phát sinh tranh chấp đất đai xảy ra, điều này có nghĩa là một mặt giúp cho hoạt động cấp GCNQSDĐ và quản lý Nhà nước về đất đai
dễ dàng hơn, đồng thời bảo hộ được quyền lợi của NSDĐ để họ an tâm
Thứ hai, GCNQSDĐ là cơ sở pháp lý để NSDĐ được hưởng đầy đủ các
quyền năng mà pháp luật ghi nhận như thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp QSDĐ, góp vốn bằng QSDĐ là bắt buộc phải có GCNQSDĐ Nếu không có GCNQSDĐ thì việc mua bán giấy tờ tay và thị trường ngầm ảnh hưởng rất lớn đến việc quản
lý Nhà nước không thể kiểm soát được về giá cả mà còn dẫn đến việc không thu được thuế
Trang 28Vai trò của Pháp luật về cấp GCNQSDĐ
Thứ nhất, hoạt động cấp GCNQSDĐ để cơ quan quản lý Nhà nước xây
dựng và định hình một khung pháp lý rõ ràng trong khuôn khổ pháp luật quy định, góp phần tăng thêm hiệu quả quản lý Nhà nước trên thị trường bất động sản và tăng thêm nguồn thu cho Ngân sách Nhà nước từ hoạt động cấp GCNQSDĐ
Hai là, cấp GCNQSDĐ là cơ sở pháp lý để NSDĐ thực hiện quyền năng
của mình khi pháp luật đất đai quy địNh, là một chế định cơ bản của hệ thống pháp luật đất đai và các quy định về nguyên tắc, đối tượng, điều kiện, trình tự, thủ tục, quyền và nghĩa vụ của NSDĐ trong hoạt động cấp GCNQSDĐ
Thứ ba, cấp GCNQSDĐ cho NSDĐ là để họ yên tâm khi Nhà nước xác
lập mối quan hệ pháp lý, việc khai thác lợi ích từ đất đai và giúp cho công tác quản lý nhà nước về đất đai được dễ dàng hơn khi có tranh chấp về đất đai giữa các chủ thể (NSDĐ)
Thứ tư, cấp GCNQSDĐ duy trì việc thực hiện chức năng quản lý Nhà
nước về đất đai mang lại hiệu quả hơn giúp người dân theo dõi, giám sát cách ứng xử của cán bộ, công chức, cơ quan Nhà nước về việc cấp GCNQSDĐ và đấu tranh phòng ngừa hiện tượng nhũng nhiễu, tiêu cực để đảm bảo tính kỷ cương, kỷ luật pháp luật và tăng cường pháp chế xã hội chủ nghĩa
1.2 Cơ sở của việc xây dựng pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
1.2.1 Cơ sở lý luận
Công tác quản lý Nhà nước về cấp GCNQSDĐ là việc xác lập mối quan
hệ pháp lý giữa Nhà nước và NSDĐ bắt đầu từ việc tổ chức, hộ gia đình, cá nhân nộp đơn xin giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ và kết thúc khi Nhà nước ban hành quyết định hành chính giao đất, cho thuê đất hoặc công
Trang 29nhận QSDĐ phải thực hiện nghĩa vụ tài chính có liên quan đến việc xác lập QSDĐ (nếu có) Khi cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai cấp GCNQSDĐ cho NSDĐ nghĩa là họ đã hưởng các quyền năng của mình và thủ tục tiếp theo là đăng ký QSDĐ để được Nhà nước cấp GCNQSDĐ thì lúc đó NSDĐ mới thực hiện được các quyền giao dịch về QSDĐ
Về mặt lý luận đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ
sở hữu, nhưng Nhà nước không trực tiếp sử dụng đất mà trao QSDĐ cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chiếm hữu sử dụng ổn định lâu dài được thông qua các hành vi hành chính như: giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận QSDĐ và cấp GCNQSDĐ cho NSDĐ được thực hiện một cách công khai, minh bạch rõ ràng và công bằng hơn
1.2.2 Cơ sở thực tiễn
Để công tác quản lý Nhà nước về đất đai có hiệu quả, thì trước tiên phải quản lý chặt chẽ từ hoạt động cấp GCNQSDĐ bằng hệ thống pháp luật NSDĐ luôn muốn được Nhà nước công nhận QSDĐ hợp pháp đối với đất đai đang sử dụng và Nhà nước xác lập quan hệ đất đai giữa Nhà nước và NSDĐ Trước khi Luật Đất đai năm 2003 ra đời, hoạt động về việc cấp GCNQSDĐ dường như chưa được quan tâm T rên cơ sở quy định các văn bản pháp luật đất đai về hoạt động cấp GCNQSDĐ còn rải rác ở nhiều văn bản pháp luật đất đai thiếu sự thống nhất, các điều kiện để được cấp GCNQSDĐ còn quá chặt chẽ, còn xa rời với thực tiễn và chưa đáp ứng yêu cầu đặt ra, cơ chế quản lý
về trình tự, thủ tục hành chính thực hiện chưa tạo điều kiện cho sự phát triển QSDĐ và thị trường bất động sản theo định hướng phát triển xã hội và hiện nay rất được nhiều NSDĐ quan tâm
Trang 301.3 Các yếu tố chi phối pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
1.3.1 Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai và quyền sử dụng đất của người
sử dụng đất
Sau 5 năm, đất nước hoàn toàn thống nhất cũng là lần đầu tiên Hiến pháp
1980 của nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam ra đời và quy định tại
Điều 19 có đề cập đến vấn đề về QSH về đất đai như sau: “Đất đai, rừng núi, sông hồ, hẩm mỏ, tài nguyên thiên trong lòng đất , ở vùng biển và thềm lục địa, các xí nghiệp công nghiệp, nông nghiệp, lâm nghiệp ngư nghiệp, thương nghiệp quốc doanh; ngân hàng và tổ chức bảo hiểm; công trình phục vụ lợi ích công cộng; hệ thống đường sắt, đường bộ, đường sông, đường biển, đường không; đê điều và công trình thuỷ lợi quan trọng, cơ sở phục vụ quốc phòng; hệ thống thông tin liên lạc, phát thanh, truyền thanh, điện ảnh, cơ sở nghiên cứu khoa học, kỹ thuật, cơ sở văn hoá xã hội cùng các tài sản khác mà
pháp luật quy định là của Nhà nước - đều thuộc sở hữu toàn dân”
Để hiểu rõ hơn về quản lý Nhà nước về đất đai Theo đó, Hiến pháp
2013 tiếp tục xây dựng trên cơ sở nền tảng của Hiến pháp 1980 Việc cơ quan quản lý Nhà nước giao đất cho tổ chức, cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất được hưởng quyền, nghĩa vụ trong thời gian sử dụng đất Nhà nước có nghĩa vụ bảo
hộ quyền của NSDĐ được quy định tại khoản 2 Điều 54 như sau: “Tổ chức,
cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất Người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất, thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy định của luật Quyền sử dụng đất được pháp luật bảo hộ”
Như vậy, việc Hiến pháp 2013 tiếp tục xác định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước đại diện và thống nhất quản lý Trong đó, NSDĐ có được QSDĐ là do có hành vi trao quyền từ phía người đại diện chủ sở hữu là Nhà nước trao quyền bằng quyết định giao đất, quyết định cho thuê đất và
Trang 31công nhận QSDĐ Khi Nhà nước trao QSDĐ cho NSDĐ phải có nghĩa vụ phải cấp GCNQSDĐ khi đảm bảo các điều kiện quy định về pháp luật đất đai Bên cạnh đó, cùng với việc khẳng định tiếp tục xây dựng chế độ sở hữu toàn dân về đất đai trong nền kinh tế thị trường, thì cho thấy việc Nhà nước không thừa nhận sự tồn tại các hình thức sở hữu khác và không có QSH tư nhân về đất đai Nhà nước đã mở rộng thêm các quyền năng cụ thể cho NSDĐ như quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, góp vốn, thừa kế quyền sử dụng đất và quyền được cấp GCNQSDĐ và phải phù hợp với lợi ích của NSDĐ
1.3.2 Quá trình chuyển đổi mô hình kinh tế và sự hình thành thị trường quyền sử dụng đất ở Việt Nam
Sau khi đất nước được thống nhất, thì nền kinh tế nước ta trong đó có thị trường đất đai trong giai đoạn này còn gặp nhiều khó khăn, dường như đất đai chưa được khai thác hết tiềm năng Thể hiện ở chỗ quản lý Nhà nước về đất đai chưa thừa nhận QSDĐ là một loại hàng hoá đặc biệt và có giá trị Trước bối cảnh đất nước ta trong tình trạng trì trệ và chậm phát triển, công tác quản lý Nhà nước về đất đai và hoạt động cấp chưa thực sự quan tâm đúng mức, các quy định pháp luật về cấp GCNQSDĐ trong thời kỳ này chưa phát triển Kể từ khi nước ta chuyển đổi sang giai đoạn nền kinh tế thị trường mới thì công tác quản lý Nhà nước về đất đai có sự thay đổi rõ rệt đáng kể
Theo đó, công tác quản lý Nhà nước về đất đai được thừa nhận QSDĐ là loại hàng hoá đặc biệt và cần phải được trao đổi trên thị trường, đất đai ngày càng trở nên có giá trị dưới sự tác động của quy luật khách quan của cơ chế thị trường, lúc này đất đai được chuyển từ trạng thái tĩnh sang trạng thái động Trước những biến đổi to lớn của đất nước Chủ trương của Đảng và Nhà nước
ta là xây dựng phát triển thành phần kinh tế bình đẳng trước pháp luật, quyền
Trang 32tự do kinh doanh của công dân được pháp luật bảo hộ, trong điều kiện kinh tế thị trường, cơ chế quản lý đất đai toàn diện bằng các quy định pháp luật Lần đầu tiên GCNQSDĐ được quy định tại khoản 5, Điều 9 của Luật
Đất đai số 3-LCT/HĐNN8 ngày 19 tháng 12 năm 1987 của Quốc Hội có đề
cập đến GCNQSDĐ như “Đăng ký đất đai, lập và giữ sổ địa chính, thống kê đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” Các quy định trong Luật đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành Luật qua các thời kỳ và các quan
hệ về đất đai được trả lại giá trị ban đầu vốn có của nó và vận động theo đúng
bản chất của một quan hệ kinh tế trong cơ chế thị trường QSDĐ
Bên cạnh đó, việc ra đời của Luật đất đai 1993 được xây dựng trên nền tảng Luật Đất đai 1987 Từ triển khai thực hiện đã khắc phục và giải quyết được một số vấn đề khó khăn, vướng mắc trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai và tạo điều kiện cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân NSDĐ tham gia vào thị trường bất động sản nhưng chưa được chính thống, vì quy định pháp luật đất đai chưa cho phép Đến khi Luật Đất đai năm 2003 số 45/2013/QH13 ngày 29 tháng 11 năm 2013 của Chính phủ được ban hành thì QSDĐ mới được tham gia trên thị trường bất động sản một cách chính thống Công tác quản lý Nhà nước về đất đai được quan tâm chú trọng và thị trường QSDĐ ngày càng phát triển mạnh mẽ hơn Vì vậy, NSDĐ muốn được tham gia vào thị trường QSDĐ, thì điều kiện trước tiên đòi hỏi phải có GCNQSDĐ và NSDĐ phải đảm bảo các quy định pháp luật về đất đai thì mới được cơ quan
quản lý Nhà nước cấp GCNQSDĐ
Như vậy, Luật Đất đai năm 2003 và các văn bản pháp luật khác có liên
quan được ban hành, cơ bản đã làm thay đổi thị trường bất động sản nói chung và thị trường QSDĐ nói riêng Hoạt động này đang phát triển mạnh
mẽ, việc giao dịch về QSDĐ từng bước được đi vào ổn định và góp phần cho nguồn thu ngân sách Nhà nước là một trong những nguồn lực tiềm năng quan
Trang 33trọng cho sự thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội của đất nước Tuy nhiên, sự
hình thành và phát triển thị trường bất động sản và QSDĐ cùng với sự gia tăng cần có sự đòi hỏi một cơ chế bảo đảm công khai, minh bạch rõ ràng là tất yếu, việc hoàn thiện pháp luật về cấp GCNQSDĐ theo đúng định hướng của thị trường QSDĐ
1.3.3 Quan điểm đường lối của Đảng về đất đai
Phương thức lãnh đạo của Đảng ta về đường lối chủ trương, chính sách pháp luật đất đai, về phương diện lý luận quan điểm của Đảng ta là việc định hướng về mặt chính trị cho hoạt động lập pháp, lập quy ở nước ta Việc xây dựng hoàn thiện hệ thống pháp luật trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai nói chung và pháp luật về cấp GCNQSDĐ nói riêng, đã xây dựng một hành lang pháp lý vững chắc, đảm bảo cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai, trong đó có vấn đề về việc cấp GCNQSDĐ ngày càng phát triển mạnh hơn
Quan điểm về chủ trương đường lối của Đảng tiếp tục duy trì không ngừng việc đổi mới chính sách pháp luật đất đai trong thời kỳ mới, việc đẩy mạnh toàn diện đổi mới đất nước dưới sự tác động trực tiếp đến pháp luật quản lý Nhà nước về đất đai ở nước trong thời kỳ hiện nay, tạo nên một thị
trường bất động sản từng bước được vững chắc và hoạt động ngày càng phát triển tăng thêm sức mạnh huy động được nguồn vốn, nguồn nhân lực cho sự phát triển kinh tế - xã hội của đất nước
Trang 34Tiểu kết chương 1
Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá và là nguồn tư liệu sản xuất, môi trường sống của con người Do đó, để cho việc sử dụng đất đai một cách đúng mục đích sử dụng và có hiệu quả cao, thì cần có công tác quản lý Nhà nước về đất đai và hoạt động cấp GCNQSDĐ phải đảm bảo chặt chẽ Nhà nước xác lập quan hệ pháp lý đất đai giữa hai chủ thể Trong đó, một bên đại diện là cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai và một bên là NSDĐ Trong chương 1 tác giả tập trung nghiên cứu hệ thống hoá lại một số vấn đề về GCNQSDĐ Trong đó, tác giả phân tích, đánh giá làm sáng tỏ được một số nội dung vấn đề mang tính lý luận chung về GCNQSDĐ và tầm quan trọng của GCNQSDĐ qua các thời kỳ khác nhau
GCNQSDĐ đóng một vai trò rất quan trọng, dưới góc độ quản lý Nhà nước GCNQSDĐ giúp cho Nhà nước nắm bắt thông tin kịp thời, được dễ dàng hơn, phân định thẩm quyền giải quyết phát sinh tranh chấp về QSDĐ được thuận lợi hơn Chủ trương chính sách và đường lối của Đảng ta luôn định hướng đổi mới, không ngừng xây dựng một khung pháp lý trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai chặt chẽ hơn và tăng cường đẩy nhanh tiến độ cấp GCNQSDĐ
Trang 35Chương 2 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN
QUẬN BÌNH TÂN, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 2.1 Thực trạng pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 2.1.1 Sự phát triển của hệ thống pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất
Trong công tác quản lý Nhà nước về việc cấp GCNQSDĐ phát triển qua từng thời kỳ lịch sử khác nhau như sau:
Giai đoạn từ năm 1986 đến trước khi ban hành Luật đất đai năm 2003
Luật đất đai năm 1987 ra đời trong một hoàn cảnh lịch sử hết sức đặc biệt Đó là khi Đại hội Đảng lần VI tháng 12 năm 1986 đã quyết định chuyển đổi từ nền kinh tế Việt Nam từ tập trung bao cấp sang nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa nhằm tạo nên diện mạo mới cho đất nước NSDĐ lần đầu tiên được đề cập đến trong văn bản Luật Đất đai, để xác định đối tượng sử dụng đất để được Nhà nước giao đất, sử dụng đất ổn định lâu dài
và xác lập mối quan hệ pháp lý giữa Nhà nước và NSDĐ
Trong giai đoạn này, pháp luật đất đai được điều chỉnh bởi các văn bản pháp luật quy định khác nhau, chưa có sự thống nhất chung vẫn còn mang tính riêng lẻ, tuỳ nghi chưa có đề cập đến bất cứ một loại văn bản pháp luật đất đai nào thống nhất về GCNQSDĐ mà chỉ được quy định tại Quyết định số 201-QĐ/ĐKTK ngày 14 tháng 7 năm 1989 do Tổng cục Quản lý ruộng đất ban hành, trong đó có đề cập đến GCNQSDĐ Theo đó, để hiểu rõ hơn về hoạt động cấp GCNQSDĐ, việc ra đời Thông tư số 302/TT-ĐKTK ngày 28 tháng 10 năm 1989 về hướng dẫn thi hành Quyết định về cấp GCNQSDĐ Hai loại văn bản này giúp cho quản lý Nhà nước về đất đai và hoạt động cấp
Trang 36GCNQSDĐ trở nên thuận lợi, dễ dàng Công tác quản lý Nhà nước và hoạt động cấp GCNQSDĐ quy định của Luật Đất đai năm 1987 đã trở thành một trong những nội dung rất quan trọng của công tác quản lý Nhà nước về đất đai Kể từ khi Luật Đất đai năm 1987 được triển khai thực hiện Hoạt động
về việc cấp GCNQSDĐ bước đầu có thuận lợi, khó khăn đan xen lẫn nhau Qua đó, Nhà nước ta đã tổng kết được công tác quản lý đất đai và hoạt động cấp GCNQSDĐ các văn bản còn rãi rác, thiếu thống nhất chung, công tác quản lý Nhà nước về đất đai còn hạn chế, chưa kiểm soát hết được Do đó, hoạt động cấp GCNQSDĐ cần phải có một hệ thống văn bản pháp luật đất đai mới thay thế các quy định pháp luật cũ khi không còn phù hợp nữa trong công tác quản lý Nhà nước về việc cấp GCNQSD cho phù hợp với tình hình thực tiễn Bên cạnh đó, sự ra đời Luật Đất đai số 24-L/CTN ngày 14 tháng 7 năm
1993 của Quốc Hội, được triển khai thực hiện, góp phần điều chỉnh quan hệ đất đai theo cơ chế thị trường, xoá bỏ tình trạng vô chủ và xác lập quyền năng
cụ thể cho NSDĐ được ghi nhận việc giao đất, sử dụng ổn định đất lâu dài cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân Đây cũng là lần đầu tiên việc xác định đất đai có giá trị và QSDĐ được xem như quyền tài sản được đưa vào giao dịch trong dân sự với các quyền như: quyền chuyển đổi, quyền thừa kế, quyền thế chấp, quyền cho thuê, quyền chuyển nhượng
Hoạt động cấp GCNQSDĐ ngày càng trở nên phát triển mạnh trên phạm
vi cả nước từ năm 1997 với mục tiêu hoàn thành việc cấp GCNQSDĐ vào năm 2000 cho khu vực nông thôn và năm 2001cho khu vực đô thị theo Chỉ thị số10/1998/CT-TTg và Chỉ thị số 18/1999/CT-TTg của thủ tướng Chính phủ Các quy định pháp luật về việc cấp GCNQSDĐ phải đảm bảo đúng trình tự, thủ tục đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính trong thời kỳ này cấp GCNQSDĐ được quan tâm ch1 trong hơn Song đó, Tổng cục địa chính ban hành Thông
tư số 346/1998/TT-TCĐC ngày 16 tháng 3 năm 1998 về việc hướng dẫn thủ
Trang 37tục đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp GCNQSDĐ, trong đó sửa đổi,
bổ sung việc viết GCNQSDĐ quy định tại Thông tư số 302/TT-ĐKTK ngày
28 tháng 10 năm 1989 về hướng dẫn thi hành Quyết định về cấp GCNQSDĐ Một lần nữa, văn bản pháp luật quy định mới được thay thế các quy định không còn phù hợp nữa, hoạt động cấp GCNQSDĐ được đẩy nhanh tiến độ trên phạm vi cả nước, giúp cho công tác quản lý Nhà nước bằng GCNQSDĐ ngày càng trở nên dễ dàng, kiểm soát hơn Theo đó, Tổng cục địa chính cũng sửa đổi và ban hành quy định về thủ tục đăng ký đất đai, theo hướng dẫn của Thông tư số 1990/2001/TT-TCĐC ngày 30 tháng 11 năm 2001 Trong đó, quy định rõ ràng về trình tự, công việc mang tính chất bắt buộc phải thực hiện, không hướng dẫn cách làm như thông tư 346/1998/TT-TCĐC đã sửa đổi
cơ bản thủ tục đăng ký biến động chỉnh lý hồ sơ địa chính đơn giản, dễ thực hiện hơn nhằm đẩy mạnh công tác cấp GCNQSDĐ ở địa phương
Như vậy, có thể nói rằng sự ra đời của Luật đất đai 1993, Luật sửa đổi,
bổ sung và các văn bản hướng dẫn thi hành pháp luật đất đai Trong thời kỳ này hoạt động cấp GCNQSDĐ có sự thay đổi hơn so với các quy định trước đây, góp phần giải quyết được một số khó khăn, vướng mắc giúp cho hoạt động cấp GCNQSDĐ càng trở nên thuận lợi hơn so với trước đây và đúng thời điểm với tình hình thực tế, đồng thời giảm bớt việc phát sinh tranh chấp
về đất đai dễ dàng giải quyết Khi NSDĐ có GCNQSDĐ thì quyền và lợi ích của họ được cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai bảo hộ và góp phần ổn định kinh tế - xã hội Tuy nhiên, hệ thống văn bản pháp pháp luật đất đai trong giai đoạn này cũng còn một số mặt hạn chế như sau:
Các quy định pháp luật về hoạt động cấp GCNQSDĐ vẫn còn rải rác ở nhiều loại văn bản pháp luật quy định khác nhau và thiếu còn thiếu phù hợp Thủ tục hành chính còn rườm rà, phức tạp phải qua nhiều giai đoạn khi xin phép, qua nhiều cấp có thẩm quyền Bên cạnh đó, tình trạng chuyển nhượng
Trang 38nhà, đất bằng giấy tờ trao tay bất chấp pháp luật và hậu quả diễn ra tràn lan khá là phổ biến, gây khó khăn cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai và hoạt động cấp GCNQSDĐ Trước tình hình đó, cần phải có định hướng và những yêu cầu đặt ra của một nền kinh tế thị trường đang vận động không ngừng, thì việc sửa đổi, bổ sung điều chỉnh các quy định pháp luật về việc cấp GCNQSDĐ là rất cần thiết
Giai doạn từ khi ban hành Luật đất đai 2003 đến khi Luật Đất đai 2013 được ban hành
Trước những khó khăn thay đổi liên tục các quy định pháp luật trong hoạt động cấp GCNQSDĐ Theo đó, các quy định pháp luật đất đai không còn phù hợp với tình hình thực tiễn trong hoạt động cấp GCNQSDĐ Theo
tinh thần của Nghị quyết Hội nghị lần thứ 7 số 26/NQ-TW ngày 12 tháng 3
năm 2003 của Hội nghị Ban Chấp hành Trung ương Đảng khoá IX về tiếp tục đổi mới chính sách pháp luật đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hoá, đất nước xác định rõ, khi chuyển sang cơ chế thị trường ở thời kỳ hiện nay:
“phải xây dựng chính sách pháp luật đất đai kiên quyết lập lại trật tự quản lý trong sử dụng đất đai theo đúng quy định của pháp luật, đảm bảo Nhà nước
là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, thống nhất quản lý đất đai trong phạm vi cả nước”
Để công tác quản lý Nhà nước về đất đai và hoạt động cấp GCNQSDĐ được hiệu quả hơn Sự ra đời của Luật Đất đai năm 2003 được xây dựng trên
cơ sở nền tảng Luật Đất đai 1993, các quy định về việc cấp GCNQSDĐ từng bước khai mở rộng điều kiện quy định có lợi cho NSDĐ Qua đó, đã tháo gỡ một số khó khăn, vướng mắc về việc cấp GCNQSDĐ, đồng thời đẩy nhanh tiến độ cấp GCNQSDĐ và đảm bảo các quy định pháp luật đất đai như: bổ sung đối tượng được đăng ký cấp GCNQSDĐ, sửa đổi việc cấp GCNQSDĐ, sửa đổi quy định về cấp GCNQSDĐ ở cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng
Trang 39dân cư, các quy định về cấp GCNQSDĐ cho cơ sở tôn giáo và các quy định
về điều kiện về nghĩa vụ tài chính của NSDĐ khá hợp lý hơn so với quy định không còn phù hợp và có ý nghĩa rất quan trọng thúc đẩy nhanh tiến độ cấp GCNQSDĐ đó là: Cải cách mạnh mẽ thủ tục hành chính đối với quản lý Nhà nước về việc cấp GCNQSDĐ Đặc biệt là sự ra đời của tổ chức dịch vụ hành chính công như: Văn phòng đăng ký QSDĐ là cơ quan cấp GCNQSDĐ được
tập trung về một mối theo cơ chế “một cửa” và xác lập cơ chế uỷ quyền trong
các trường hợp cần thiết quan trọng để giải quyết ách tắc đối với hoạt động cấp GCNQSDĐ Tuy nhiên, các quy định về việc cấp GCNQSDĐ trong thời gian này cũng chỉ giải quyết được một phần khó khăn, vướng mắc và vẫn còn một số điểm chưa hợp lý, mất cân bằng cho nên chưa khuyến khích được NSDĐ tự giác trong việc kê khai, đăng ký đất đai và ảnh hưởng đến công tác quản lý Nhà nước về đất đai khó có thể kiểm soát được
Giai đoạn từ khi Luật Đất đai năm 2013 ban hành
Trước những khó khăn trước đó, Luật Đất đai số 45/2013/QH13 được Quốc hội khóa XIII thông qua ngày 29 tháng 11 năm 2013 chính thức có hiệu lực kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2014 gồm 14 chương với 212 Điều, tăng 7 chương, 66 điều so với Luật đất đai 2003 Chính sách pháp luật đất đai luôn được Đảng và Nhà nước ta rất quan tâm, cần có việc định hướng theo tinh thần của Nghị quyết số 19-NQ/TW tại Hội nghị lần thứ 6 Ban Chấp hành Trung ương Đảng khoá XI ngày 31 tháng 10 năm 2012 nêu quan điểm về khắc phục hạn chế và giải quyết khó khăn, vướng mắc phát sinh trong quá trình thực hiện Luật Đất đai năm 2003 Theo đó, phải tiếp tục đổi mới chính sách pháp luật đất đai trong thời kỳ mới để đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước nhằm để đảm bảo hoạt động cấp GCNQSDĐ không bị gián đoạn Sự ra đời của Luật Đất đai 2013 trong đó hoạt động cấp GCNQSDĐ kịp thời tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong quá trình chuyển tiếp thi hành giữa
Trang 40Luật Đất đai năm 2003 không để ách tắc gây phiền hà cho NSDĐ trong hoạt động cấp GCNQSDĐ
2.1.2 Nội dung pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 2.1.2.1 Các quy định về nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Hoạt động cấp GCNQSDĐ, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
là một trong những vấn đề cần thiết nhất hiện nay được Đảng và Nhà nước ta rất quan tâm Trong đó, công tác quản lý Nhà nước về đất đai nói chung và hoạt động cấp GCNQSDĐ nói riêng, cần phải đảm bảo đúng quy định pháp
luật về đất đai tại Điều 98 Luật Đất đai 2013 theo nguyên tắc sau đây:
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp theo từng thửa đất Trường hợp người sử dụng đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn
mà có yêu cầu thì được cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chung cho các thửa đất đó
Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 giấy chứng nhận, trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện NSDĐ được cấp GCNQSDĐ, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật
Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn, được ghi nợ nghĩa vụ tài chính và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất
