Giải quyết tranh chấp nhà ở hình thành trong tương lai theo pháp luật việt nam hiện nay từ thực tiễn xét xử của tòa án nhân dân tại thành phố hồ chí minh

Về bản chất, cũng có thể nói đây là các tranh chấp liên quan đến tiêu dùng phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, nhưng lại chưa được các bên có liên quan và cơ

LỜI CAM ĐOAN

Luận văn này là công trình nghiên cứu của cá nhân tôi, được thực hiện dưới

sự hướng dẫn khoa học của TS Đặng Vũ Huân

Các số liệu, những kết luận nghiên cứu được trình bày trong luận văn này hoàn toàn trung thực

Tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm về lời cam đoan này

HỌC VIÊN

Trần Mạnh Thắng

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1

Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN 7

1.1 Khái quát về tranh chấp nhà ở hình thành trong tương lai 7

1.1.1 Khái niệm và đặc điểm nhà ở hình thành trong tương lai 7

1.1.2 Bản chất pháp lý của tranh chấp nhà ở hình thành trong tương lai 9

1.1.3 Các loại tranh chấp phát sinh từ nhà ở hình thành trong tương lai 16

1.2 Giải quyết tranh chấp nhà ở hình thành trong tương lai theo pháp luật tại Tòa án nhân dân 19

1.2.1 Khái niệm và đặc điểm của giải quyết tranh chấp nhà ở hình thành trong tương lai 19

1.2.2 Giải quyết tranh chấp nhà ở hình thành trong tương lai theo theo pháp luật tại Tòa án nhân dân 21

Kết luận Chương 1 26

Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI CỦA TÒA ÁN NHÂN DÂN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 28

2.1 Thực trạng pháp luật về giải quyết tranh chấp nhà ở hình thành trong tương lai tại Tòa án nhân dân 28

2.1.1 Quy định về các loại tranh chấp được giải quyết tại Tòa án 28

2.1.2 Trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp tại Tòa án theo pháp luật hiện hành 31

2.2 Thực tiễn áp dụng pháp luật về giải quyết tranh chấp nhà ở hình thành trong tương lai của Tòa án nhân dân tại Thành phố Hồ Chí Minh 34

2.2.1 Khái quát chung về tình hình giải quyết tranh chấp nhà ở hình thành trong tương lai của Tòa án nhân dân tại Thành phố Hồ Chí Minh hiện nay 34

2.2.2 Những vướng mắc trong giải quyết tranh chấp nhà ở hình thành trong tương lai tại Tòa án nhân dân 36

Kết luận Chương 2 63 Chương 3: PHƯƠNG HƯỚNG, GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP NHÀ Ở HÌNH

3.2 Các giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp nhà ở hình thành trong tương lai của Tòa án nhân dân ở thành phố Hồ Chí

Minh 69

3.2.1 Các giải pháp hoàn thiện pháp luật về giải quyết tranh chấp nhà ở hình thành trong tương lai của Tòa án nhân dân 69 3.2.2 Các giải pháp nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp nhà ở hình thành trong tương lai của Tòa án nhân dân 72

Kết luận Chương 3 75 KẾT LUẬN 77 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài

Cha ông chúng ta từ xa xưa đã có câu “an cư lạc nghiệp”, nôm na có thể hiểu

là có chỗ ở ổn định thì mới an tâm chăm lo sự nghiệp, yên tâm làm việc Câu nói này dường như vẫn còn luôn thích ứng với mọi thời đại ít nhất là cho đến ngày hôm nay Và đúng như vậy, ngày nay nhà ở là tài sản đặc biệt quan trọng, gắn liền với cuộc sống của mỗi cá nhân, gia đình và của toàn xã hội, đảm bảo cho sự ổn định và phát triển của mỗi con người Việt Nam Nhà ở là vấn đề được Đảng và Nhà nước hết sức quan tâm chú trọng trong công cuộc phát triển đất nước Đề cao nội dung này, Hiến pháp 2013 tại Điều 32 đã quy định: “Mọi người có quyền sở hữu về thu nhập hợp pháp, của cải để dành, nhà ở, tư liệu sinh hoạt, tư liệu sản xuất, phần vốn góp trong doanh nghiệp hoặc trong các tổ chức kinh tế khác” Trước đó, các bản Hiến pháp năm 1959 (Điều 18), Hiến pháp năm 1980 (Điều 27) hay Hiến pháp năm

1992 có sửa đổi (Điều 58) cũng đã đề cập rất rõ về vấn đề này Nhắc lại để thấy rằng, tầm quan trọng về nhà ở đối với tất cả chúng ta và là vấn đề cốt yếu trong chiến lược xây dựng, phát triển đất nước nhất là trong giai đoạn hiện nay

Từ cơ sở đó, các Bộ luật, luật chuyên ngành, các văn bản dưới luật đã từng bước được ban hành để điều chỉnh các quan hệ phát sinh liên quan đến nhà ở Mặt khác, khi xã hội ngày càng phát triển, dân số ngày càng gia tăng, sự dịch chuyển cơ cấu kinh tế ngày càng mạnh mẽ, đồng thời với nhu cầu thực tế của con người thì các giao dịch liên quan đến nhà ở là hoạt động thường xuyên, sôi động và gần như gắn liền nhất đối với con người, đặc biệt là ở các thành phố lớn, nơi có sự gia tăng dân

số không ngừng nhất là dân số cơ học theo hướng cấp số nhân Và cũng như các ngành khác, luật pháp luôn là công cụ đồng hành để nhằm đảm bảo sự ổn định, trật

tự, trong đó có cả phòng ngừa, ngăn chặn trong xã hội ngày một phát triển như hiện nay

Qua mỗi thời kỳ, với sự “đòi hỏi” của tình hình thực tế, pháp luật được ra đời

để điều chỉnh bằng các quy phạm pháp luật khác nhau cho phù hợp, tương ứng với

sự “đòi hỏi” đó trong điều kiện kinh tế - xã hội ngày càng phát triển Tuy nhiên, chúng ta cũng phải thừa nhận rằng, pháp luật luôn chạy theo cuộc sống, mặc dù

pháp luật cũng có tính dự báo nhưng pháp luật cũng không thể bao quát, không thể

“quét” hết các quan hệ ngóc ngách trong đời sống xã hội “muôn hình vạn trạng” như hiện nay Đồng thời để đưa pháp luật vào cuộc sống, thực tiễn áp dụng pháp luật vẫn không tránh khỏi thiếu sót, mâu thuẫn, chồng chéo, thậm chí xung đột nên việc khắc phục, cải tiến, đổi mới luôn là điều hết sức cần thiết để tạo sự thuận lợi trong đời sống xã hội Ngoài ra, trên thực tế hiện nay, tốc độ phát triển của các đô thị lớn , đặc biệt là tại thành phố Hồ Chí Minh hàng loạt các dự án về nhà ở được cấp phép xây dựng, nhằm kịp thời giải quyết nhu cầu về chỗ ở cho người dân Tuy nhiên, sự phát triển quá nóng của loại hình nhà ở này nhưng thiếu các cơ chế, biện pháp quản

lý chặt chẽ đã và đang làm nảy sinh những bất cập gây bức xúc dư luận, đòi hỏi cần sớm có giải pháp tháo gỡ

Trên thực tế cho thấy, các tranh chấp về nhà ở hình thành trong tương lai thường phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà chung cư là rất phổ biến, và thực chất gần như là chủ đề chính, là loại hình tranh chấp chủ đạo trong vấn đề về tranh chấp nhà ở hình thành trong tương lai Các tranh chấp này đang ngày một gia tăng ở Việt Nam nhất là các thành phố lớn Về bản chất, cũng có thể nói đây là các tranh chấp liên quan đến tiêu dùng phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, nhưng lại chưa được các bên có liên quan và cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhìn nhận thấu đáo vì nhà ở hình thành trong tương lai, suy cho cùng cũng là một loại hàng hóa, nhưng đó là hàng hóa đặc biệt, do đó, việc giải quyết tranh chấp chưa đạt hiệu quả nhất định, tình trạng tranh chấp kéo dài

Từ những lý do trên, đề tài “Giải quyết tranh chấp nhà ở hình thành trong

tương lai theo pháp luật Việt Nam hiện nay từ thực tiễn xét xử của Tòa án nhân dân tại Thành phố Hồ Chí Minh” được nghiên cứu dựa trên những cơ sở lý luận và

thực tiễn, nhằm giải quyết các vấn đề hạn chế, từ đó đưa ra những giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về giải quyết những tranh chấp, những vướng mắc phát sinh liên quan đến giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai để công tác quản lý, vận hành, sử dụng từng bước đi vào nề nếp, góp phần bảo đảm trật tự, an toàn xã hội, cải thiện điều kiện ở và xây dựng nếp sống văn minh cho cư dân đô thị tại thành phố

Hồ Chí Minh

2 Tình hình nghiên cứu đề tài

Qua tìm hiểu khi nghiên cứu đề tài, tác giả nhận thấy, trong thời gian qua, đã

có rất nhiều nhà khoa học quan tâm nghiên cứu, và thực tế đã có một số công trình

về vấn đề này, cụ thể: Trong các công trình nghiên cứu như “Pháp luật dân sự và

thực tiễn xét xử”, Nxb Chính trị quốc gia năm 2015 của Luật gia Tưởng Duy Lượng,

“Bình luận khoa học những điểm mới của Bộ luật Dân sự năm 2015”, Nxb Hồng

Đức năm 2016 của PGS.TS Đỗ Văn Đại, Các công trình nghiên cứu đã có nhiều nội dung đi sâu nghiên cứu một số vấn đề lý luận và thực tiễn pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở nói chung, trong đó có một số nguyên tắc chung liên quan đến các giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai nhất là loại hình nhà chung cư, phương thức giải quyết tranh chấp

Luận văn Thạc sĩ luật học về đề tài “Giải quyết tranh chấp giữa chủ đầu tư

và cư dân trong quản lý vận hành tòa nhà chung cư theo pháp luật Việt Nam hiện nay” năm 2016 của tác giả Nguyễn Nam Thắng đã phần nào khái quát được các vấn

đề lý luận, và thực trạng pháp luật cũng như thực tiễn giải quyết các tranh chấp

Các bài viết “Giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán chung cư ở Việt Nam

từ quan điểm bảo vệ người tiêu dùng” của tác giả Phan Thị Thanh Thủy trên Tạp chí

Khoa học Đại học Quốc gia Hà Nội: Luật học, Tập 34, Số 4 (2018) 103-112; “Một

số bất cập về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai” của tác giả

Nguyễn Đình Phong và Trần Thu Hương đăng trên Tạp chí Tòa án nhân dân1;

“Thực trạng mua bán căn hộ chung cư tại thành phố Hồ Chí Minh và sự cần thiết phải có luật riêng” của tác giả Hà Hải đăng trên Tạp chí Công thương2 đã đưa ra cái nhìn toàn diện về tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

và hệ thống những quy định mới cũng như phân tích, đánh giá, so sánh đối chiếu với các luật liên quan nhằm đào sâu nghiên cứu các điểm mới và cũng như bất cập trong các quy định của pháp luật

Các bài viết “Nhức nhối tình trạng tranh chấp chung cư tại thành phố Hồ

Chí Minh”; “Bùng nổ tranh chấp chung cư tại thành phố Hồ Chí Minh” đăng trên

Tạp chí bất động sản tháng 03 năm 2019; “Vướng mắc trong giải quyết tranh chấp

1 lai

https://tapchitoaan.vn/baiviet/kinh-te/mot-so-bat-cap-ve-hop-dong-muaban-nha-o-hinh-thanh-trong-tuong-2 su-can-thiet-phai-co-luat-rieng-58474.htm

http://tapchicongthuong.vn/bai-viet/thuc-trang-mua-ban-can-ho-chung-cu-tai-thanh-pho-ho-chi-minh-va-chung cư” 3, “Cuộc chiến nhà chung cư và những giải pháp”4 , “Mô hình ban quản trị chung cư đã lỗi thời”5, “Ngòi nổ tranh chấp chung cư dưới góc nhìn của đơn vị quản lý”6, “Giải quyết thỏa đáng các vướng mắc trong quản lý chung cư”7, “Giải pháp nào để nâng cao hiệu quả quản trị nhà chung cư”8 đã nhận dạng các tranh chấp

cụ thể đồng thời đưa ra những giải pháp cơ bản, tuy nhiên, tựu trung thì cho thấy, tranh chấp chung cư hiện nay là vấn đề hết sức nóng hổi, nhức nhối cần phải có những quyết sách cụ thể hơn

Trong thời điểm hiện nay, khi mà Bộ luật Dân sự năm 2015, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, Luật Nhà ở năm 2014 đã có hiệu lực pháp luật được một thời gian dài, đồng thời với các văn bản hướng dẫn thi hành đưa pháp luật vào cuộc sống, song thực tế vẫn chưa bao quát hết được, việc áp dụng pháp luật vào thực tiễn còn gặp một số khó khăn nên cần phải tập trung nghiên cứu và phân tích chuyên sâu đồng thời trong chừng mực và khả năng nào đó có thể đưa ra những hướng giải quyết, xử lý để có thể cụ thể hóa nó trong đời sống xã hội Tôi mạnh dạn chọn đề tài nghiên cứu “Giải quyết tranh chấp nhà ở hình thành trong tương lai theo pháp luật Việt Nam hiện nay từ thực tiễn xét xử của Tòa án nhân dân tại Thành phố Hồ Chí

Minh” có thể xem là một công việc có ý nghĩa lý luận và mang tính thời sự sâu sắc

3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu

3.1 Mục đích nghiên cứu

Luận văn nghiên cứu luận giải những vấn đề lý luận pháp luật và thực tiễn áp dụng để làm cơ sở đưa ra các nhóm giải pháp hoàn thiện pháp luật và tổ chức thực hiện pháp luật về giải quyết tranh chấp nhà ở hình thành trong tương lai trong các dự

án đầu tư trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh

3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu

Với mục đích nghiên cứu ở trên, Luận văn xác định các nhiệm vụ nghiên cứu chủ yếu sau đây:

3 tai-chung-cu.html

https://www.nhandan.org.vn/cuoituan/chuyen-de/item/35880902-vuong-mac-trong-giai-quyet-tranh-chap-4 https://dantri.com.vn/dien-dan/cuoc-chien-nha-chung-cu-va-nhung-giai-phap-20181103200724614.htm

5 https://theleader.vn/mo-hinh-ban-quan-tri-nha-chung-cu-da-loi-thoi-1547563184531.htm

6 https://theleader.vn/ngoi-no-tranh-chap-chung-cu-duoi-goc-nhin-cua-don-vi-quan-ly-1551932570639.htm

7 chung-cu.html

https://www.nhandan.com.vn/chinhtri/item/37057402-giai-quyet-thoa-dang-cac-vuong-mac-trong-quan-ly-8 http://baochinhphu.vn/Kinh-te/Giai-phap-nao-de-nang-cao-hieu-qua-quan-tri-nha-chung-cu/360891.vgp

Thứ nhất, nghiên cứu một số vấn đề lý luận pháp luật về giải quyết tranh chấp

nhà ở hình thành trong tương lai như: Làm rõ khái niệm, nhận dạng các tranh chấp

cụ thể, đặc điểm tính chất của từng loại tranh chấp; nội dung pháp luật điều chỉnh quá trình giải quyết tranh chấp nhà ở hình thành trong tương lai

Thứ hai, nghiên cứu đánh giá thực trạng pháp luật Việt Nam và thực tiễn giải

quyết các tranh chấp đối với nhà ở hình thành trong tương lai tại thành phố Hồ Chí Minh; đánh giá thực trạng áp dụng pháp luật về giải quyết tranh chấp nhà ở hình thành trong tương lai qua thực tiễn giải quyết tranh chấp tại các cơ quan có thẩm quyền

Thứ ba, đề xuất các phương hướng và một số giải pháp hoàn thiện pháp luật

Việt Nam về giải quyết tranh chấp nhà ở hình thành trong tương lai và nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp nhà ở hình thành trong tương lai ở Việt Nam trong thời gian tới

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

4.1 Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của luận văn là những vấn đề lý luận và thực tiễn, các quy định của pháp luật Việt Nam hiện nay về giải quyết tranh chấp nhà ở hình thành trong tương lai từ thực tiễn xét xử của Tòa án nhân dân tại Thành phố Hồ Chí Minh

4.2 Phạm vi nghiên cứu

Về nội dung, Luận văn tập trung nghiên cứu những vấn đề lý luận và thực tiễn pháp luật về giải quyết tranh chấp nhà ở hình thành trong tương lai từ thực tiễn xét xử của Tòa án nhân dân tại Thành phố Hồ Chí Minh trong phạm vi hai cấp xét

xử cơ bản là sơ thẩm và phúc thẩm Và quan hệ tranh chấp chỉ xem xét, trao đổi trong phạm vi tranh chấp giữa chủ đầu tư với khách hàng

Về không gian, Luận văn nghiên cứu thực tiễn áp dụng pháp luật về giải quyết tranh chấp nhà ở hình thành trong tương lai tại thành phố Hồ Chí Minh

Về thời gian, Luận văn nghiên cứu từ sau khi Luật Kinh doanh bất động sản

2014, Luật Nhà ở năm 2014 có hiệu lực đến hết năm 2019

5 Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu

Để thực hiện đề tài nghiên cứu, tác giả dựa trên phương pháp luận duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của Chủ nghĩa Mác- Lê nin, tư tưởng Hồ Chí Minh,

quan điểm, đường lối của Đảng và Nhà nước ta về xây dựng và hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa ở Việt Nam

Bên cạnh đó, Luận văn còn sử dụng các phương pháp nghiên cứu truyền thống như: Phân tích, tổng hợp, so sánh, đối chiếu, diễn giải, quy nạp để làm rõ mục đích, nội dung nghiên cứu của đề tài

6 Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn

- Về lý luận: Luận văn đã đưa ra được một số cơ sở có tính khoa học góp

phần đề ra các giải pháp hoàn thiện pháp luật và tổ chức thực hiện pháp luật về giải quyết tranh chấp nhà ở hình thành trong tương lai Các giải pháp này có thể được xem là giá trị tham khảo cho các cơ quan áp dụng pháp luật và cơ quan xây dựng pháp luật trong hiện tại và tương lai

- Về thực tiễn: Luận văn đã đưa ra những bất cập để các cơ quan có thẩm

quyền có sự nhìn nhận tổng quát về áp dụng các quy định của pháp luật một cách thống nhất và có hiệu quả

7 Kết cấu của luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, Luận văn được kết cấu ba chương, bao gồm:

Chương 1: Những vấn đề lý luận pháp luật về giải quyết tranh chấp nhà ở

hình thành trong tương lai tại Tòa án nhân dân

Chương 2: Thực trạng pháp luật và thực tiễn giải quyết tranh chấp nhà ở

hình thành trong tương lai của Tòa án nhân dân tại thành phố Hồ Chí Minh

Chương 3: Phương hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu

quả giải quyết tranh chấp nhà ở hình thành trong tương lai của Tòa án nhân dân

Chương 1

NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN

1.1 Khái quát về tranh chấp nhà ở hình thành trong tương lai

1.1.1 Khái niệm và đặc điểm nhà ở hình thành trong tương lai

1.1.1.1 Khái niệm nhà ở hình thành trong tương lai

Nhà ở hình thành trong tương lai là một loại tài sản hình thành trong tương

lai, giao dịch về nhà ở hình thành trong tương lai chịu sự điều chỉnh chung của pháp luật về tài sản hình thành trong tương lai và pháp luật về nhà ở

Nhà ở tiếp cận dưới góc độ của khoa học pháp lý là đối tượng điều chỉnh của

nhiều ngành luật và mỗi ngành luật lại có cách hiểu từ những khía cạnh khác nhau: Theo pháp luật về dân sự thì nhà ở là một loại tài sản bất động sản, là đối tượng của một số giao dịch dân sự như giao dịch về mua bán nhà ở, tặng cho nhà ở, cho thuê nhà ở, thế chấp nhà ở… Theo pháp luật về xây dựng thì nhà ở được hiểu là một loại công trình xây dựng, là sản phẩm được tạo thành bởi sức lao động của con người, vật liệu xây dựng, thiết bị lắp đặt vào công trình, được liên kết định vị với đất, có thể bao gồm phần dưới mặt đất, phần trên mặt đất, được xây dựng theo thiết kế

Đối chiếu với pháp luật thì theo quy định tại khoản 1 Điều 3 Luật Nhà ở năm

2014 thì nhà ở “là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu

sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân” Nhà ở hình thành trong tương lai là khái niệm

có nội hàm hẹp và là một loại tài sản hình thành trong tương lai Nói đến nhà ở hình thành trong tương lai, thì người ta có thể hiểu một cách đơn giản nhất là nhà đó ở thời điểm hiện tại chưa được hình thành và có các điều kiện, cơ sở nhất định để thấy rằng nhà đó sẽ được hoàn thành việc xây dựng trong tương lai Theo khoản 4 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 thì nhà ở hình thành trong tương lai được định nghĩa như sau: “Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng”

1.1.1.2 Đặc điểm nhà ở hình thành trong tương lai

Với khái niệm ở trên, nhà ở hình thành trong tương lai có các đặc điểm sau:

Thứ nhất: nhà, công trình xây dựng đó phải đang trong quá trình xây dựng,

tức là tại thời điểm hiện tại, thì ngôi nhà đó chưa hình thành chỉ tồn tại về mặt giấy

tờ và trong quá trình hình thành căn cứ vào các số liệu, dữ liệu thiết kế, bản vẽ cụ thể được cơ quan nhà nước có thẩm quyền thông qua Theo quy định của Luật Nhà

ở, thì xác định nhà đã xây xong phần móng Như vậy về mặt thực tế, chúng ta phải nhìn thấy được rằng ngôi nhà, căn hộ đó có cơ sở về tính khả thi và đang hình thành theo như các hồ sơ, tài liệu, số liệu chứng minh, tức là phải thấy được rằng ngôi nhà đang trong quá trình được các bên tiến hành xây dựng và tạo dựng nó để khi chúng

ta nhìn vào đó biết được rằng ngôi nhà chắc chắn sẽ hình thành Mặt khác, về thiết

kế và các văn bản là cơ sở các bên có cơ sở chứng minh được tính khả thi của việc hình thành ngôi nhà đó và đảm bảo về sự chắc chắn ngôi nhà đó sẽ hình thành trong tương lai trong một thời gian dự kiến Đây chỉ là mặt giấy tờ thủ tục và về mặt hình thức trên mặt lý thuyết, do vậy, về cơ bản đây là cơ sở ban đầu cho việc hình thành một ngôi nhà trong tương lai Trong quá trình triển khai xây dựng và hoàn thiện thì tùy vào tình hình thực tế các bên có thể thay đổi theo yêu cầu và tình hình thực tế đề

ra, tất nhiên là chỉ được thay đổi, điều chỉnh trong phạm vi cho phép

Thứ hai, về mặt sở hữu, thì chủ sở hữu chưa thể thực hiện đầy đủ các quyền

lên đó như chiếm hữu, sử dụng ngôi nhà trên Tức là căn cứ vào hành vi và tình trạng sử dụng của ngôi nhà, thì việc xác định ngôi nhà trên đã hình thành hay chưa hình thành trong tương lai Về mặt thực tế, ngôi nhà thời điểm này đã định hình rồi, các hạng mục của ngôi nhà về cơ bản đã hoàn thiện xong theo như thiết kế và hợp đồng mua bán nhà ở mà các bên giao kết Nhưng đối với các hợp đồng mua bán thì việc các bên xác nhận với nhau bằng văn bản thể hiện công tác bàn giao là hết sức quan trọng Khi bàn giao các bên lúc này mới chốt lại được với nhau về công việc hoàn thành của các bên, các điều khoản mà các bên đã thỏa thuận với nhau trong hợp đồng để rồi khi bàn giao các bên chứng minh và xác nhận quá trình thực hiện hợp đồng với nhau như thế nào Đối với bên mua, thì coi như đã nhận tài sản, còn bên bán, coi như đã hoàn thành công việc và bàn giao đối tượng của hợp đồng mua bán nhà cho bên mua

Thứ ba, về thủ tục hành chính, thì nhà ở hình thành trong tương lai sau khi

được bàn giao thì sẽ chuyển sang giai đoạn thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận

quyền sở hữu và quyền sử dụng cho người sở hữu nhà ở hình thành trong tương lai

đó Đối với nhà ở, đây là một việc hết sức quan trọng, vì nó liên quan đến quyền sở hữu của người mua đối với tài sản của mình và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền sở hữu đó Đây chính là thủ tục hành chính của cơ quan nhà nước nhằm cấp cho người sở hữu giấy chứng nhận ngôi nhà trên thuộc quyền sở hữu của họ với mục đích vừa quản lý về mặt hành chính, vừa là để người sở hữu có căn

cứ hợp pháp đối với tài sản mà mình đang có do tạo lập, mua bán, chuyển nhượng, cho tặng mà có được Do vậy, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở là bước cuối cùng trong quá trình xác lập quyền sở hữu nhà ở đối với chủ sở hữu

1.1.2 Bản chất pháp lý của tranh chấp nhà ở hình thành trong tương lai

Nhà ở trong tương lai được xem là một dạng tài sản đặc biệt vì thế việc đưa tài sản đặc biệt này vào là đối tượng kinh doanh, mua bán, chuyển nhượng thì pháp luật phải có những điều chỉnh rất đặc biệt nếu không sẽ có rất nhiều tranh chấp mà

hệ quả của nó sẽ rất rắc rối, phức tạp kéo dài và thực tế đã chứng minh trong nhiều năm qua những tranh chấp về nhà ở hình thành trong tương lai rất đa dạng, pháp luật thực tế đã không theo kịp điển hình các luật chuyên ngành đã phải sửa đổi, ban hành mới trong vòng chưa đầy mười năm với hai lần thay đổi Và lần thay đổi gần nhất được cho là bám sát thực tế, đồng thời đã có những dự báo mang tính ngăn chặn, đón đầu, phòng ngừa nhưng thực tiễn diễn ra có vẻ như pháp luật ít nhiều đã có những lần “việt vị” nhất định với rất nhiều “cuộc chiến” mới phát sinh và cuộc chiến diễn ra sau với mức độ ngày càng gay gắt, “nặng đô” hơn Điều này, đòi hỏi Nhà nước phải tiếp tục xây dựng pháp luật trên một nền tảng vững chắc với những mấu chốt mang tính căn cơ để thắt chặt, đẩy lùi, nghiêm trị hơn nữa những hành vi vi phạm trong lĩnh vực này

Bản chất pháp lý của tranh chấp nhà ở hình thành trong tương lai là những quy định về mâu thuẫn, xung đột xoay quanh đến giao kết giữa các bên tham gia hợp đồng mua bán đối tượng là nhà ở hình thành trong tương lai mà các bên đang hướng đến Và vì là một dạng tài sản hay có thể nói là một dạng hàng hóa đặc biệt, nên pháp luật quy định rất chặt chẽ các giao dịch liên quan đến loại hình này và chắc chắn phải được giao kết bằng một bản hợp đồng cụ thể, mà ở đó, các bên phải tuân thủ những thỏa thuận, những cam kết trên cơ sở quy định của pháp luật cũng như

của các bên tham gia nhằm bảo đảm giao kết được thực thi một cách nghiêm chỉnh, công bằng nhất Xin được trao đổi chi tiết hơn về khái niệm, đặc điểm hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Về khái niệm, theo Bộ luật Dân sự năm 2015, có dẫn chiếu thêm quy định của các luật chuyên ngành như Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và luật khác có liên quan, cụ thể hợp đồng mua bán tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán có nghĩa vụ chuyển giao tài sản cho bên mua và nhận tiền còn bên mua có nghĩa vụ nhận tài sản và trả tiền cho bên bán Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 dành nguyên một Chương 3 quy định về hoạt động kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai nhưng cũng chưa đưa ra khái niệm về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai Đối với quan hệ mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, giao kết hợp đồng là cách thức cơ bản và quan trọng để thực hiện các giao dịch mua bán giữa bên bán và bên mua Hợp đồng mua bán nhà ở là hình thức pháp lý phổ biến thể hiện sự tự do ý chí của các bên trong giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai Vì nhà ở là tài sản có giá trị lớn nên việc giao kết hợp đồng giữa các bên phải được thể hiện bằng nội dung các điều khoản của hợp đồng nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên

Như vậy, hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là văn bản phản ánh sự thỏa thuận trực tiếp của chủ đầu tư và khách hàng trong việc xác lập một quan hệ mua bán tài sản, xác lập các quyền và nghĩa vụ pháp lý cụ thể của các bên

đó trong việc mua bán tài sản, thanh toán tiền và giao tài sản Hay nói cách khác, đó

là sự thỏa thuận giữa các bên bằng văn bản về việc mua bán tài sản hình thành trong tương lai (ở đây là bất động sản, là nhà ở) mà bên bán nhằm mục đích kiếm lời Theo đó, bên bán sẽ bàn giao tài sản và quyền sử dụng đất cho bên mua khi xây dựng hoàn thành và bên mua phải thanh toán tiền mua tài sản hình thành trong tương lai cho bên bán theo nội dung do hai bên thỏa thuận phù hợp với quy định của pháp luật

Về đặc điểm, hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai mang những đặc điểm chung của hợp đồng nhưng vẫn có những nét khác biệt cụ thể như sau:

(i) Chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là các bên tham gia quan hệ hợp đồng, trong quan hệ hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thì chủ thể là các bên tham gia bao gồm bên mua và bên bán, thông qua hợp đồng này, quyền sở hữu nhà ở hình thành trong tương lai được chuyển từ bên bán sang bên mua Khi tham gia giao kết hợp đồng này, các bên chủ thể phải đáp ứng được những điều kiện chung mà pháp luật quy định giống như các chủ thể của hợp đồng khác khi giao kết hợp đồng Những điều kiện này là cơ sở để xác định hiệu lực pháp lý của hợp đồng, trước tiên, các chủ thể phải đáp ứng các điều kiện về năng lực chủ thể, nói cách khác chủ thể tham gia hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai phải có năng lực chủ thể Năng lực chủ thể được tạo thành từ năng lực pháp luật và năng lực hành vi, đây là điều kiện cần đối với các bên khi tham gia vào giao dịch nói chung cũng như giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai nói riêng Có thể nói, quyền sở hữu nhà ở hình thành trong tương lai

- “tài sản đặc biệt”, chịu sự điều tiết của Nhà nước nên khi đưa “quyền sở hữu nhà ở hình thành trong tương lai” vào trong giao dịch thì cũng phải chịu sự kiểm soát chặt chẽ của Nhà nước, bởi vậy, khi tham gia hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai tổ chức, cá nhân giao dịch và các chủ thể khác không chỉ đáp ứng các điều kiện chung mà pháp luật quy định mà còn phải đáp ứng một số điều kiện khác do pháp luật đất đai và pháp luật chuyên ngành quy định thì mới đáp ứng được tính hợp pháp về chủ thể

(ii) Về hình thức, hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai phải luôn được ký kết dưới hình thức văn bản, phải thực hiện nghĩa vụ tài chính tại cơ quan thuế, có thể thấy hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là hợp đồng có giá trị kinh tế cao và tài sản chưa hình thành (phương diện pháp luật), rất dễ phát sinh tranh chấp, chính bởi vậy, việc quy định hình thức của hợp đồng này là rất quan trọng, hình thức của hợp đồng này phải thể hiện những nội dung mà chủ thể giao dịch và chủ thể khác đã cam kết, các bên ghi nhận nội dung giao kết hợp đồng bằng một văn bản, và văn bản này thể hiện đầy đủ những nội dung cơ bản của hợp đồng và cùng ký tên xác nhận vào văn bản Trường hợp phát sinh tranh chấp, hợp đồng được giao kết bằng văn bản tạo ra chứng cứ pháp lý vững chắc để giải quyết Pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai quy định trường

hợp này phải được lập thành văn bản Chính bởi vậy, các bên khi tham gia hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai không được phép lựa chọn hình thức của hợp đồng, mà phải tuân theo một hình thức duy nhất mà pháp luật quy định

(iii) Về đối tượng, được xác định là một giao dịch dân sự trong đó quyền sở hữu nhà ở hình thành trong tương lai được dịch chuyển từ bên bán sang bên mua, như vậy, đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở trong tương lai chính là quyền sở hữu đối với nhà ở sẽ hình thành trong tương lai đó Có thể nói, đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là yếu tố quan trọng của hợp đồng bởi không có đối tượng thì không thể mua bán được Và khi tham gia quan hệ mua bán, các bên mua bán cần phải thỏa thuận rõ ràng, cụ thể về đối tượng của hợp đồng cùng các vấn đề có tính chất pháp lý có liên quan để tài sản và quyền sở hữu nhà ở hình thành trong tương lai này không phải là tài sản tranh chấp

(iv) Về nội dung, nội dung của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là tổng hợp những điều khoản mà các chủ thể tham gia hợp đồng đã thỏa thuận, những điều khoản này xác định những quyền và nghĩa vụ cụ thể của các bên trong hợp đồng

Như vậy, theo Luật Kinh doanh bất động sản đã quy định ngoài nhà, công trình xây dựng có sẵn, thì nhà, công trình xây dựng được hình thành trong tương lai cũng sẽ là đối tượng được đưa vào mua bán Theo khoản 4 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản thì mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được hiểu là tại thời điểm ký hợp đồng thì nhà này chưa hình thành hoặc đang hình thành theo hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công và tiến độ cụ thể Như vậy, đối tượng của hợp đồng là nhà, công trình lúc này có thể chưa được xây dựng hoặc vẫn đang được xây dựng Cho nên, các bên không thể quan sát đánh giá trực tiếp bằng mắt, và bên mua sẽ căn cứ vào hồ sơ dự án, bản vẽ thi công hoặc tiến độ thực hiện công trình để quyết định giao kết hợp đồng

Trong thời gian qua, hình thức mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai diễn ra rất sôi động trên thị trường bất động sản đặc biệt trong phân khúc thị trường nhà ở Mặc dù, hình thức này có nhiều ưu điểm cho khách hàng và chủ đầu tư, nhưng lại tiềm ẩn nhiều rủi ro, nhất là đối với khách hàng Nguyên nhân xuất phát từ đặc điểm đối tượng hợp đồng và quy định của pháp luật kinh doanh bất

động sản điều chỉnh vấn đề này chưa hoàn thiện Thực trạng quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản đối với mua bán nhà,công trình xây dựng hình thành trong tương lai vẫn còn một số bất cập, dẫn đến khi giao kết thực hiện hợp đồng đã phát sinh rất nhiều tranh chấp, xin đơn cử phân tích một số vướng mắc sau:

Thứ nhất, sự khác nhau về thời điểm chủ đầu tư được thực hiện huy động

vốn từ hoạt động mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai giữa Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở

Theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản, chủ đầu tư thực hiện huy động vốn lần đầu khi đã xây dựng xong cơ sở hạ tầng phục vụ cho bất động sản tương ứng theo nội dung và tiến độ dự án được phê duyệt, có biên bản nghiệm thu

đã hoàn thành xong phần móng; được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền chấp thuận bằng văn bản cụ thể ; đối với các lần huy động vốn tiếp theo sẽ được thực hiện theo tiến độ dự án

Theo quy định của Luật Nhà ở thì thời điểm chủ đầu tư thực hiện huy động vốn lần đầu khi thiết kế nhà đã được phê duyệt và được xây dựng xong phần móng Xây dựng xong phần móng của nhà ở hoặc công trình có chức năng hỗn hợp được xác định là giai đoạn đã thi công xong phần đài giằng móng hoặc tới độ cao mặt sàn của tầng thấp nhất của công trình nhà ở đó Nhưng quy định này cũng không rõ ràng

về thời điểm huy động vốn, khi thuật ngữ về “đài giằng móng” không được giải thích Trong lĩnh vực xây dựng, móng nhà là bộ phận kết cấu bên dưới của công trình xây dựng, liên kết với các kết cấu chịu lực của công trình như tường, cột; giằng móng được gọi là đà kiềng có tác dụng đỡ tường bên trên và làm giảm độ lún lệch giữa các móng trong công trình Theo đó, xây dựng xong đài giằng móng có thể hiểu

là hoàn thành xong phần móng, các trụ giằng móng và việc liên kết các trụ này lại với nhau Tuy nhiên, đây là cách hiểu của chủ đầu tư trong việc thực hiện dự án nhà, công trình xây dựng, Luật Nhà ở cũng như Luật Xây dựng hiện nay không có quy định giải thích về việc hoàn thành giai đoạn đài giằng móng là như thế nào

Xét về thời gian chủ đầu tư được thực hiện bán sản phẩm và bắt đầu huy động vốn lần đầu tiên thì theo quy định của Luật Nhà ở là muộn hơn so với Luật Kinh doanh bất động sản Đối với nhà, công trình xây dựng không phải là nhà ở thì chủ đầu tư thực hiện dự án có thể huy động vốn khi hoàn thiện cơ sở hạ tầng cho bất

động sản Đối với nhà ở thì bắt buộc phải hoàn thành xong phần móng mới được bắt đầu huy động vốn Thực tiễn cho thấy khi thực hiện dự án thì các chủ đầu tư mong muốn huy động nhanh nguồn vốn, cho nên xảy ra tình trạng vi phạm về thời gian thực hiện bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai Nếu chủ đầu tư thực hiện huy động vốn khi xây dựng hạ tầng cho dự án đã được phê duyệt thì lúc này sẽ trái với quy định của pháp luật về nhà ở nhưng lại thỏa mãn điều kiện được quy định trong Luật Kinh doanh bất động sản Mặc dù, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở quy định khác nhau về thời điểm chủ đầu từ được huy động vốn

từ hình thức bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, nhưng giữa Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở không có sự mâu thuẫn Cho nên, với đối tượng đặc thù công trình xây dựng là nhà ở, khi thực hiện mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư dự án phải thực hiện đúng với quy định của pháp luật về nhà ở, tức là chỉ được phép bán và thu tiền ứng trước của người có nhu cầu mua nhà ở trong trường hợp thiết kế nhà đã được phê duyệt và đã được xây dựng xong phần móng vì đối với dự án khu nhà ở ngoài việc phải tuân thủ quy định chung như đối với nhà, công trình xây dựng còn phải thực hiện theo các quy định của pháp luật về nhà ở

Thứ hai, về quy định giá trị vốn được huy động

Đối với công trình xây dựng là nhà ở thì tổng số tiền mà chủ đầu tư huy động

từ khách hàng tối đa không được quá 70% giá trị nhà ở trước khi bàn giao Về mức vốn này, đã từng có ý kiến cho rằng việc quy định về mức 70% là còn thấp chưa đáp ứng được nhu cầu về vốn để thực hiện dự án, vì thế nên nâng mức này lên là 80% hoặc cao hơn nhưng không quá 95% Nếu chấp thuận thì sẽ hết sức nguy hiểm, bởi

lẽ với mức 70% giá trị của hợp đồng thì khách hàng đã đóng góp hơn hơn 2/3 nguồn vốn để có thể thực hiện hoàn thành một sản phẩm nhà ở trong dự án Hơn nữa nếu quy định lớn hơn mức 70% thì mức rủi ro cho khách hàng càng tăng, bởi vì chủ đầu

tư không đủ năng lực tài chính thực hiện dự án thì nguồn vốn của người mua sẽ bị

“chôn” nhiều hơn Mặt khác, quy định 70% chứ không phải là 80% hay 90%, 95% nhằm để chủ đầu tư có trách nhiệm hơn trong việc đánh giá khả năng thực hiện dự

án của mình, tránh trường hợp chủ đầu tư không có năng lực tài chính thực hiện dự

án rồi phụ thuộc vào nguồn vốn huy động từ người mua Quy định của pháp luật

hiện hành thì chủ đầu tư khi có vi phạm về huy động vốn có thể bị xử phạt hành chính với mức phạt từ 60 đến 80 triệu đồng Tuy nhiên, chủ đầu tư thực hiện dự án vẫn cố tình vi phạm, huy động vượt quá giới hạn luật định Thực tiễn hiện nay cho thấy, vi phạm của chủ đầu tư trong huy động vốn diễn ra rất phổ biến, nhiều trường hợp chủ đầu tư đã thu tiền trước từ khách hàng mua nhà là 90%, cá biệt có trường hợp lên đến 95% những vẫn “qua mặt” được cơ quan có thẩm quyền Vì vậy, vấn đề đặt ra hiện nay cần phải hoàn thiện quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản,

có cơ chế kiểm tra và xử lý từ đó ngăn ngừa những vi phạm từ chủ đầu tư

Thứ ba, vấn đề về cơ chế kiểm soát sử dụng vốn đúng mục đích của chủ đầu

tư khi thực hiện huy động vốn bằng hình thức mua bán nhà công trình xây dựng hình thành trong tương lai

Một trong những nghĩa vụ quan trọng của chủ đầu tư khi thực hiện huy động vốn thông qua việc bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai đó là phải sử dụng nguồn vốn đúng mục đích Luật Kinh doanh bất động sản cũng đã quy định chủ đầu tư phải sử dụng tiền ứng trước của khách hàng để đầu tư tạo lập bất động sản Việc sử dụng đúng mục đích được hiểu là việc chủ đầu tư phải sử dụng nguồn tiền ứng trước khách hàng được để phục vụ cho việc xây dựng nhà, công trình xây dựng trong chính dự án đang được huy động vốn, không được dùng để đầu

tư thực hiện cho dự án khác Chủ đầu tư bị ràng buộc trách nhiệm này nhằm đảm dự

án đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng được thực hiện và hoàn thành, tránh được

sự đầu tư tràn lan làm thất thoát nguồn vốn Hơn nữa, dưới góc độ kinh tế khi huy động vốn qua hình thức bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai để huy động được nguồn tiền nhàn rỗi, từ đó tạo nên tiếp những giá trị thặng dư cho xã hội, nếu dùng tiền huy động để đầu tư sai mục đích sẽ làm mất nghĩa của việc huy động vốn Ngoài ra, người mua sẽ là người phải gánh chịu thiệt hại khi chủ đầu tư dùng sai mục đích vốn, không những mục đích mua nhà không đạt được mà còn phải chịu “chôn vốn” nhiều trường hợp không thể đòi lại được từ chủ đầu tư

Tuy đã có quy định về việc sử dụng nguồn vốn huy động đúng mục đích, nhưng Luật Kinh doanh bất động sản lại không có quy định để về việc kiểm soát việc sử dụng vốn như thế nào và cũng không có quy định về xử lý vi phạm của chủ đầu tư trong trường hợp sử dụng sai mục đích Điều này dẫn đến thực trạng chủ đầu

tư sau khi huy động vốn đã tự do dùng nguồn vốn này thực hiện những mục đích khác Trong thời gian qua hàng loạt những dự án đầu tư nhà, công trình xây dựng được chủ đầu tư thực hiện huy động vốn nhưng lại không thực hiện thi công xây dựng vàđến nay vẫn chưa hoàn thiện Thực tiễn hiện nay đã cho thấy sự cần thiết trong việc xây dựng cơ chế để kiểm soát sử dụng nguồn vốn huy động của chủ đầu

tư qua hình thức mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, và hoàn thiện các quy định về xử lý vi phạm của chủ đầu tư khi sử dụng vốn sai mục đích

Qua những phân tích về mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, tác giả thấy rằng, những bất cập hiện nay còn tồn tại trong quy định đó là thời điểm chủ đầu tư được bán nhà, công trình xây dựng để huy động vốn; mức vốn tối đa mà chủ đầu tư được huy động; cơ chế kiểm soát việc sử dụng nguồn vốn của chủ đầu tư Những bất cập trong quy định của pháp luật làm nảy sinh các vi phạm của chủ đầu tư trong thực tiễn, từ đó xuất hiện các tranh chấp liên quan đến mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai Vì vậy, giải quyết các bất cập này là yêu cầu bức thiết trong việc hoàn thiện pháp luật mua bán nhà, công trình xây dựng

Có thể nói, tranh chấp phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là tình trạng pháp lý trong quan hệ mua bán, mà ở đó các bên thể hiện sự xung đột hay bất đồng ý chí với nhau về những quyền và nghĩa vụ phát sinh từ việc mua bán nhà ở - là tài sản hình thành trong tương lai đó

Như vậy, có thể hiểu khái quát, tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là những mâu thuẫn, bất đồng phát sinh từ quyền và nghĩa vụ trong hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai giữa bên bán (chủ đầu tư)

và bên mua (khách hàng) Đó là những tranh chấp về tiến độ, về diện tích, về phí, về quản lý vận hành khi đưa vào sử dụng Tuy nhiên, để xác định rõ hơn chúng ta cần

có cái nhìn tổng thể sau khi phân tích về các rủi ro, các tranh chấp điển hình

1.1.3 Các loại tranh chấp phát sinh từ nhà ở hình thành trong tương lai

Do tốc độ đô thị hóa gia tăng mạnh mẽ ở các đô thị lớn trong đó có Thành phố Hồ Chí Minh, hàng loạt dự án nhà ở hình thành trong tương lai được xây dựng ồ

ạt để đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người dân thành phố khi quỹ đất ở ngày càng hẹp

lại Các tranh chấp giữa người bán – các chủ đầu tư và người mua – khách hàng trong quá trình thực hiện các giao dịch mua bán chuyển nhượng cũng theo đó mà bùng phát mạnh mẽ về cả số lượng lẫn tính phức tạp Để xác định cụ thể các loại tranh chấp, chúng ta có thể tìm hiểu các tranh chấp theo ba nhóm cơ bản như sau:

(i) Nhóm tranh chấp phát sinh do chủ đầu tư vi phạm pháp luật, bao gồm các tranh chấp phổ biến như chủ đầu tư cung cấp thông tin gian dối, xây dựng không phép, vi phạm an toàn phòng cháy, người mua không làm được thủ tục sở hữu nhà ở

do chủ đầu tư chưa giải chấp dự án khi mở bán

(ii) Nhóm tranh chấp phát sinh do chủ đầu tư vi phạm các cam kết trong dự

án đã được phê duyệt và mở bán, bao gồm tự ý thay đổi thiết kế hạ tầng, hạng mục công trình… để tăng thu lợi nhuận Phổ biến nhất là chủ đầu tư tự ý bỏ các công trình phúc lợi công cộng để xây thêm cao ốc nhà văn phòng, trung tâm thương mại Ngoài ra, còn tự ý thay đổi cấu trúc và công năng của tòa nhà, thu hẹp các diện tích

sở hữu chung như hành lang, cầu thang bộ gây bất lợi cho người mua, xây thêm tầng

để tăng số lượng căn hộ và tăng diện tích sở hữu riêng của chủ đầu tư trong tòa nhà

(iii) Nhóm tranh chấp do chủ đầu tư vi phạm các thỏa thuận đã ghi nhận trong hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai Điển hình là tranh chấp do chủ đầu tư bàn giao căn hộ không đúng thời hạn tranh chấp do căn hộ không đạt yêu cầu

về thiết kế và chất lượng như cam kết, thiếu hoặc thừa diện tích, nội thất không đúng vật liệu, chủng loại so với như mô tả trong hợp đồng Điều đáng lưu ý là không phải sai phạm nào cũng có thể phát hiện ngay tại thời điểm bàn giao Có những vấn

đề về chất lượng kém của công trình, người mua chỉ phát hiện ra trong quá trình sử dụng sau này Điều này làm cho việc khiếu nại của người mua đối với chủ đầu tư càng thêm khó khăn Đặc điểm chung của tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là:

Thứ nhất, các tranh chấp phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở hình thành

trong tương lai về bản chất pháp lý và thương mại là tranh chấp tiêu dùng, phát sinh trong và sau hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai Khi tranh chấp xảy

ra khả năng tiếp cận và kiểm chứng các thông tin liên quan để chứng minh thiệt hại của người mua là rất hạn chế

Thứ hai, phần lớn tranh chấp nhà ở hình thành trong tương lai mang tính tập

thể Những người mua/chủ hộ/người sử dụng hợp pháp nhà ở hình thành trong tương lai trong cùng tòa nhà, cụm nhà chung cư của cùng một dự án thường có những khiếu nại, khởi kiện có tính chất tương tự về tính chất và nội dung pháp lý đối với chủ đầu tư như đã đề cập đến trong ba nhóm tranh chấp điển hình đã phân tích ở trên

Các nguyên nhân dẫn đến tranh chấp được nhận diện chủ yếu:

Một là, chủ đầu tư cố tình vi phạm các nguyên tắc, các nghĩa vụ của chính

mình và vi phạm quyền, lợi ích hợp pháp của khách hàng Cụ thể vi phạm các nghĩa

vụ, trách nhiệm của chủ đầu tư quy định tại Luật Xây dựng 2014 và Nghị định số 59/2015/NĐ-CP ngày 18/06/2015, Nghị định số 42/2017/NĐ-CP ngày 05/04/2017

bổ sung hướng dẫn Nghị định số 59/2015/NĐ-CP, vi phạm các điều cấm về “gian lận, lừa dối trong kinh doanh bất động sản” quy định tại Điều 13 và khoản 4 Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản, vi phạm nghĩa vụ giao hàng đúng đối tượng, đúng chất lượng, đúng thời hạn và giá cả thỏa thuận quy định tại khoản 6 Điều 8 của Luật Bảo vệ người tiêu dùng 2010, vi phạm các điều cấm tại khoản 5 và 6 Điều 6 Luật Nhà ở 2014, vi phạm quyền được thông tin đầy đủ chính xác về hàng hóa của người tiêu dùng quy định tại khoản 2 Điều 8 Luật Bảo vệ người tiêu dùng 2010 bằng các hành vi che giấu hoặc công bố một cách mập mờ, nước đôi về các thông tin không

có lợi cho dự án nhằm thu hút khách hàng mua sản phẩm, lừa dối khách hàng để bán nhà chưa hoàn thiện về hồ sơ pháp lý, tự ý thay đổi thiết kế dự án…

Hai là, bản thân khách hàng khi tiến hành mua nhà ở hình thành trong tương

lai đã không tìm hiểu kỹ lưỡng các thông tin pháp lý về dự án hoặc thậm chí có đọc,

có xem nhưng không hiểu hết các điều khoản của hợp đồng như đối tượng hợp đồng, giá cả, điều kiện giao dịch… Có một thực tế đáng chú ý là người mua thường không tự tìm hiểu kỹ càng các thông tin về dự án trong hồ sơ pháp lý, mà chủ yếu hình dung qua các tài liệu giới thiệu, quảng cáo do chủ đầu tư phát hành Lợi dụng

sự cả tin của khách hàng, các chủ đầu tư có thể đưa ra các thông tin không chính xác theo hướng có lợi để thúc đẩy việc mua bán giao dịch Đây là một thực tế rất đáng lo ngại vì hầu như bên mua – khách hàng không đủ kiến thức, không đủ thời gian để

tìm hiểu, chọn lựa và đặc biệt là lợi nhuận mơ hồ mà các tư vấn viên, các môi giới

vẽ ra đã làm mờ mắt khách hàng

Ba là, có những tranh chấp xảy ra do các quy định của pháp luật về mua bán

nhà ở hình thành trong tương lai không đồng bộ, không phù hợp thực tiễn, các tiêu chuẩn kỹ thuật do cơ quan chức năng đưa ra trái ngược nhau khiến chủ đầu tư dễ dàng lựa chọn điểm yếu này để đưa ra các điều khoản giao dịch có lợi cho mình và gây thiệt hại cho khách hàng Điển hình là các trường hợp liên quan đến diện tích căn hộ khi các bên giao dịch mua bán, do đặc thù là “hình thành trong tương lai” trong khi các hạng mục, các thông tin cần phải rõ ràng ngay từ khi ký kết hợp đồng,

vì thế có chủ đầu tư lấy căn cứ là quyết định phê duyệt của cơ quan nhà nước, có chủ đầu tư lấy diện tích thực tế sau khi xây dựng xong, có chủ đầu tư thì tính cả tường bao, hộp gen kỹ thuật Bên cạnh đó, trải qua các thời kỳ các văn bản pháp luật cũng có những bất cập về cách tính diện tích theo hợp đồng mua bán, diện tích thông thủy, diện tích tim tường và đến khi cấp giấy chứng nhận cho người mua thì phát sinh rất nhiều hệ lụy, tranh chấp kéo dài gây ra rất nhiều hậu quả pháp lý tiêu cực

Ngoài ra, tranh chấp còn phát sinh do các quyết định không phù hợp, thiếu minh bạch của cơ quan quản lý nhà nước Nhiều trường hợp cơ quan chức năng chấp thuận các yêu cầu của chủ đầu tư về điều chỉnh dự án, thay đổi thiết kế, công năng tòa nhà đối với các dự án đã được phê duyệt và triển khai bán trên thị trường, nhưng lại không kiểm tra sự đồng thuận của người mua đối với các thay đổi này Điều này đã tạo điều kiện cho chủ đầu tư vi phạm nguyên tắc tự nguyện, thỏa thuận, trung thực giữa người bán và người mua, ảnh hưởng đến lợi ích của khách hàng Đây là một trong những tranh chấp rất phức tạp vì sự né tránh của cơ quan quản lý nhà nước hoặc tìm cách lấm liếm hợp thức hóa cái sai do chính họ đã có những quyết định không đúng hoặc thiếu minh bạch trước đó

1.2 Giải quyết tranh chấp nhà ở hình thành trong tương lai theo pháp luật tại Tòa án nhân dân

1.2.1 Khái niệm và đặc điểm của giải quyết tranh chấp nhà ở hình thành trong tương lai

1.2.1.1 Khái niệm giải quyết tranh chấp nhà ở hình thành trong tương lai

Theo Từ điển Tiếng Việt (1992), giải quyết tranh chấp được hiểu là làm cho các xung đột, bất đồng không còn thành vấn đề nữa Khi có tranh chấp xảy ra, các chủ thể thường lựa chọn, sử dụng một hoặc một số phương thức phù hợp để giải quyết tranh chấp của mình Việc chủ thể lựa chọn phương thức nào để giải quyết tranh chấp để đảm bảo phù hợp và mang lại kết quả như mong đợi còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố Bởi đối với mỗi loại tranh chấp có các phương thức giải quyết khác nhau, bản thân mỗi phương thức lại có những đặc trưng riêng, được thực hiện bằng các quy tắc, hình thức và thủ tục của nó Chính vì vậy, mỗi phương thức giải quyết tranh chấp đều có những ưu điểm và hạn chế của mình Điều này đòi hỏi các bên phải hiểu rõ bản chất và cân nhắc các ưu điểm, nhược điểm của từng phương thức Tuy nhiên, dù là phương thức giải quyết tranh chấp nào cũng phải đảm bảo quyền bình đẳng, quyền tự định đoạt của các bên trong quá trình giải quyết tranh chấp theo quy định của pháp luật

Phải nói ngay rằng giải quyết tranh chấp nhà ở trong tương lai thực chất là giải quyết các tranh chấp phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai đó Bởi lẽ tranh chấp chỉ có thể xảy ra khi quyền và lợi ích hợp pháp của các bên không được tôn trọng mà các nội dung này chắc chắn các bên phải thỏa thuận bằng một giao kết cụ thể ở đây chính là bằng hợp đồng Mặt khác, như trên đã phân tích thì nhà ở hình thành trong tương lai là tài sản đặc biệt, khi giao dịch mua bán tài sản đó chưa “hiển hiện”, “nắm, sờ ” được, các bên có thể chưa hình dung được tài sản mà mình mua bán dự kiến sẽ như thế nào, do đó pháp luật quy định các bên tham gia phải giao kết bằng văn bản cụ thể, trong đó bao gồm rất nhiều các điều khoản liên quan quy định về tài sản là nhà ở sẽ hình thành/hoặc không hình thành trong tương lai nhằm bảo đảm quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia, đồng thời có hướng giải quyết nếu có tranh chấp xảy ra

Có thể nói tranh chấp phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là tình trạng pháp lý trong quan hệ mua bán, mà ở đó, các bên thể hiện sự xung đột hay bất đồng ý chí với nhau về những quyền và nghĩa vụ phát sinh từ việc mua bán nhà ở - là tài sản hình thành trong tương lai đó

Có một số nghiên cứu cho rằng, tranh chấp hợp đồng khác biệt với vi phạm hợp đồng Nếu như vi phạm hợp đồng là hành vi pháp lý của các bên đã xử sự trái

với các điều khoản được cam kết, thỏa thuận trong hợp đồng đã ký, thì tranh chấp hợp đồng được hiểu là ý kiến không thống nhất của các bên về hành vi vi phạm đó hoặc cách thức giải quyết hậu quả phát sinh từ sự vi phạm đó và nó được thể hiện ra bên ngoài Như vậy, có thể hiểu khái quát, tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là những mâu thuẫn, bất đồng phát sinh từ quyền và nghĩa vụ trong hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai giữa bên bán (chủ đầu tư)

và bên mua (khách hàng) Đó là những tranh chấp về tiến độ, về diện tích, về phí, về quản lý vận hành khi đưa vào sử dụng

Tranh chấp nhà ở hình thành trong tương lai là tranh chấp về quyền và nghĩa

vụ của người bán và người mua hoặc nhiều bên trong quan hệ nhà ở Tính phức tạp, gay gắt của tranh chấp về nhà ở hình thành trong tương lai không chỉ dừng lại ở khía cạnh tranh chấp dân sự mà còn có thể dẫn đến các vụ án hình sự, thậm chí còn mang nhiều yếu tố khác, gây ảnh hưởng đến trật tự xã hội Vì vậy, giải quyết tranh chấp nhà ở hình thành trong tương lai là một nội dung rất quan trọng và không thể thiếu của pháp luật về nhà ở

Từ những luận điểm nêu trên chúng ta có thể đưa ra một khái niệm mang tính khái quát như sau: “Giải quyết tranh chấp nhà ở hình thành trong tương lai là hoạt động của cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhằm giải quyết các bất đồng, mâu thuẫn giữa các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân để tìm ra giải pháp đúng đắn trên cơ sở pháp luật nhằm xác định rõ quyền và nghĩa vụ của các chủ thể trong quan hệ mua bán nhà ở hình thành trong tương lai”

1.2.1.2 Đặc điểm của giải quyết tranh chấp nhà ở hình thành trong tương lai Trên cơ sở khái niệm, chúng ta có thể rút ra một số đặc điểm của giải quyết tranh chấp nhà ở hình thành trong tương lai như sau:

Thứ nhất, giải quyết tranh chấp nhà ở hình thành trong tương lai là hoạt động

của cơ quan nhà nước có thẩm quyền Để giải quyết một tranh chấp, các chủ thể có thể sử dụng nhiều biện pháp như tự thương lượng, thỏa thuận với nhau Pháp luật về nhà ở không quan tâm cách thức họ thỏa thuận thế nào, thương lượng ra sao mà chỉ đưa ra các quy định điều chỉnh hoạt động giải quyết tranh chấp khi có sự tham gia của cơ quan nhà nước vào việc giải quyết đó mà thôi Điều này nhằm thể hiện sự tôn trọng của Nhà nước với tự do ý chí, tự do định đoạt của các chủ thể và Nhà nước sẽ

cung cấp một công cụ giải quyết tranh chấp cho họ nếu như họ không có được sự thống nhất Một khi đã có sự tham gia của cơ quan nhà nước thì các quy phạm pháp luật về giải quyết tranh chấp là cần thiết, bởi lẽ có những quy phạm pháp luật này thì người dân cũng như chính cơ quan nhà nước mới biết chủ thể nào có thẩm quyền giải quyết tranh chấp và giải quyết theo trình tự, thủ tục gì

Thứ hai, đối tượng của hoạt động giải quyết tranh chấp là tranh chấp nhà ở

hình thành trong tương lai, trong đó các đương sự yêu cầu cơ quan nhà nước xác định rõ những quyền và nghĩa vụ của các bên đối với nhà ở đang bị tranh chấp

1.2.2 Giải quyết tranh chấp nhà ở hình thành trong tương lai theo pháp luật tại Tòa án nhân dân

1.2.2.1 Chủ thể giải quyết tranh chấp nhà ở hình thành trong tương lai

Theo Điều 177, Luật Nhà ở quy định: “1 Nhà nước khuyến khích các bên giải quyết tranh chấp về nhà ở thông qua hòa giải 2 Tranh chấp về quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở thuộc sở hữu của tổ chức, cá nhân, tranh chấp liên quan đến hợp đồng về nhà ở, hợp đồng quản lý vận hành nhà chung cư do Tòa án nhân dân giải quyết theo quy định của pháp luật 3 Tranh chấp về quản lý, sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết đối với nhà ở được giao cho địa phương quản lý, Bộ Xây dựng giải quyết đối với nhà ở được giao cho

cơ quan trung ương quản lý; trường hợp không đồng ý với quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc Bộ Xây dựng thì có quyền khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính 4 Tranh chấp về kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư, quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà ở đó giải quyết; trường hợp không đồng ý với quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thì có quyền khởi kiện tại Tòa

án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính”

Theo Bộ Xây dựng cho biết, phát triển mô hình nhà ở hình thành trong tương lai nhất là loại hình chung cư cao tầng là xu thế tất yếu trong phát triển nhà ở tại các

đô thị Việc tổ chức quản lý vận hành nhà chung cư của các chủ đầu tư ở địa phương bước đầu đã cung cấp các dịch vụ thiết yếu cho các cư dân sống trong nhà chung cư, đảm bảo an ninh trật tự, vệ sinh sạch sẽ với chi phí phù hợp, từ đó thu hút được các tầng lớp dân cư đô thị vào sống trong các nhà chung cư cao tầng Tuy nhiên, bên

cạnh những kết quả tích cực đã đạt được, vẫn còn có những vấn đề phát sinh trong quá trình quản lý sử dụng nhà chung cư cần phải được các địa phương quan tâm giải quyết kịp thời Thời gian vừa qua, ở một số địa phương đã xảy ra các tranh chấp căn

hộ nhà chung cư và một số vấn đề tồn tại liên quan đến việc quản lý sử dụng nhà chung cư

Điều 43 Thông tư số 02/2016/TT-BXD quy định chi tiết về nguyên tắc, thẩm quyền giải quyết tranh chấp trong quản lý, sử dụng nhà chung cư như sau: “(i) Các tranh chấp về kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư, về việc bàn giao, quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà chung cư đó giải quyết; trường hợp không đồng ý với quyết định của

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thì có quyền yêu cầu Tòa án nhân dân giải quyết theo quy định của pháp luật (ii) Các tranh chấp giữa các thành viên Ban quản trị nhà chung

cư được giải quyết theo quy chế hoạt động của Ban quản trị đã được hội nghị nhà chung cư thông qua (iii) Các tranh chấp giữa Ban quản trị nhà chung cư với chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư về việc bầu, miễn nhiệm, bãi miễn, thay thế thành viên Ban quản trị nhà chung cư được giải quyết trên cơ sở thương lượng; trường hợp không thương lượng được thì đề nghị tổ chức họp hội nghị nhà chung cư để giải quyết (iv) Các tranh chấp về hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành, hợp đồng bảo trì, hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư giữa đơn vị cung cấp dịch vụ và đơn vị quản lý vận hành được giải quyết theo thỏa thuận giữa các bên; trường hợp không thỏa thuận được thì yêu cầu Tòa án nhân dân giải quyết theo quy định của

pháp luật”

Như vậy theo đó, chủ thể giải quyết tranh chấp liên quan đến nhà ở hình thành trong tương lai sẽ là cơ quan nhà nước có thẩm quyền tùy thuộc vào nội dung tranh chấp Trường hợp tranh chấp liên quan đến hợp đồng về nhà ở sẽ do Tòa án là

cơ quan – chủ thể giải quyết Trường hợp tranh chấp về phí quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì, kinh phí vận hành sẽ do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà ở giải quyết, nếu không đồng ý với việc giải quyết đó thì có quyền khởi kiện hành chính

1.2.2.2 Trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp nhà ở hình thành trong tương lai

Giải quyết tranh chấp về nhà ở hình thành trong tương lai về cơ bản cũng là một trong số rất nhiều các quan hệ dân sự mà khi có tranh chấp xảy ra các quy định chung của Bộ luật Dân sự, Bộ luật Tố tụng dân sự sẽ đóng vai trò chủ đạo và làm căn cứ trong việc xem xét, điều chỉnh các quan hệ đó Tuy nhiên, theo quy định của Luật chuyên ngành – Luật Nhà ở, thì giải quyết tranh chấp nhà ở hình thành trong tương lai sẽ phụ thuộc vào quan hệ tranh chấp mà các chủ thể cần tranh chấp

Cụ thể, đối với tranh chấp liên quan đến hợp đồng về nhà ở, hợp đồng quản

lý vận hành nhà chung cư do Tòa án nhân dân giải quyết theo quy định của pháp luật Tức là những trường hợp này được hiểu là nếu có tranh chấp thì được khởi kiện ngay và trình tự thủ tục giải quyết sẽ được thực hiện theo quy định pháp luật về tố tụng dân sự Còn đối với các tranh chấp về kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư, quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà ở đó giải quyết; trường hợp không đồng ý với quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thì có quyền khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính

Như trên đã trình bày, giải quyết tranh chấp được hiểu là việc áp dụng các phương pháp, cách thức, các trình tự thủ tục theo quy định của pháp luật để loại trừ các tranh chấp, khôi phục lại quyền, lợi ích và đền bù thiệt hại cho bên bị vi phạm

Phương thức giải quyết tranh chấp liên quan đến nhà ở hình thành trong tương lai thông qua Tòa án là hình thức cuối cùng mà các bên lựa chọn để giải quyết tranh chấp khi không còn lựa chọn nào khác Thông thường thì hình thức giải quyết tranh chấp thông qua Tòa án được tiến hành khi mà việc áp dụng cơ chế thương lượng và hoà giải không có hiệu quả và các bên tranh chấp cũng không thỏa thuận đưa vụ tranh chấp ra giải quyết tranh chấp theo một phương thức khác

Như vậy, có thể hiểu giải quyết tranh chấp bằng Tòa án là phương thức giải quyết với sự tham gia của bên thứ ba là Tòa án – cơ quan đại diện cho quyền lực Nhà nước Tòa án nhân danh quyền lực Nhà nước để đưa ra phán quyết buộc bên có nghĩa vụ phải thi hành, kể cả bằng sức mạnh cưỡng chế của Nhà nước Chính điều này đã tạo nên ưu điểm hơn hẳn của phương thức này đối với các phương thức khác

đó là trình tự tố tụng chặt chẽ và tính khả thi của hiệu lực phán quyết Nếu không

chấp hành sẽ bị cưỡng chế và lúc này quyền lợi của người thắng sẽ được đảm bảo nếu bên thua kiện có tài sản để thi hành án

Toà án cơ quan tư pháp thực hiện quyền xét xử Tòa án nhân danh quyền lực Nhà nước để đưa ra phán quyết buộc các bên có nghĩa vụ phải thi hành, kể cả bằng sức mạnh cưỡng chế của Nhà nước Bên được coi là bị vi phạm trong quan hệ tranh chấp thường tìm đến sự trợ giúp của tòa án như một giải pháp để bảo vệ có hiệu quả các quyền, lợi ích của mình khi họ không đạt được trong việc sử dụng cơ chế thương lượng hoặc hoà giải và cũng không muốn đưa vụ tranh chấp của họ để giải quyết bằng trọng tài Giải quyết tranh chấp bằng Toà án là hình thức giải quyết tranh chấp được thực hiện bởi một bên thứ ba có quyền tài phán nhà nước đó là Tòa án thực hiện Tòa án khi giải quyết tranh chấp thông qua hai cấp xét xử đó là cấp xét xử sơ thẩm và cấp xét xử phúc thẩm Trường hợp có những sai sót, vi phạm trong quá trình xét xử thì có thể được kiến nghị giám đốc thẩm hoặc tái thẩm theo quy định của pháp luật Giải quyết tranh chấp mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là giải quyết tranh chấp trong quan hệ dân sự, do vậy, Tòa án áp dụng các quy định của pháp luật tố tụng dân sự để giải quyết tranh chấp trên cơ sở các nguyên tắc sau: - Nguyên tắc tôn trọng quyền quyết định và tự định đoạt của các đương sự; - Nguyên tắc bình đẳng trước pháp luật; - Nguyên tắc Tòa án không tiến hành điều tra mà chỉ xác minh, thu thập chứng cứ; - Nguyên tắc hòa giải trong giải quyết tranh chấp; - Nguyên tắc giải quyết vụ án nhanh chóng, kịp thời đảm bảo khắc phục kịp thời các thiệt hại cho bên bị vi phạm

Phương thức giải quyết tranh chấp hợp đồng bằng Tòa án có các ưu điểm bởi Tòa án là cơ quan xét xử nhân danh nhà nước nên bản án quyết định của tòa được đảm bảo thi hành bằng sức mạnh cưỡng chế nhà nước Sau khi bản án, quyết định có hiệu lực thì cơ quan thi hành án là cơ quan chuyên trách và có đầy đủ bộ máy, phương tiện để thi hành bản án, quyết định đó Giải quyết bằng Tòa án có thể qua nhiều cấp xét xử vì thế đảm bảo bản án, quyết định đó được chính xác, công bằng, khách quan, đúng pháp luật Tòa án mang quyền lực nhà nước nên có thẩm quyền nhất định trong việc thu thập chứng cứ, triệu tập nhân chứng áp dụng các biện pháp khẩn cấp tạm thời trong quá trình xét xử Phương thức giải quyết tranh chấp hợp đồng bằng Tòa án cũng có các nhược điểm sau: Tốn nhiều thời gian, công sức của

các bên tham gia tố tụng Nguyên tắc xét xử công khai sẽ làm cho các bên khó bảo

vệ được bí mật kinh doanh hoặc uy tín của mình trong và sau quá trình xét xử Đối với phương thức giải quyết cần tiến hành theo trình tự, thủ tục nên thường kéo dài Việc thu thập và xác minh chứng cứ mất nhiều thời gian, các bên phải thường xuyên

đi lại theo quá trình tố tụng của Tòa án

1.2.2.3 Hậu quả pháp lý của việc giải quyết tranh chấp

“Hậu quả” hiểu theo nghĩa thông thường là kết quả không hay về sau Hậu quả pháp lý là kết cục tất yếu sẽ dẫn đến mà cá nhân, tổ chức phải gánh chịu trong trường hợp vi phạm pháp luật Tuỳ theo tính chất, mức độ của hành vi vi phạm pháp luật mà cá nhân, tổ chức vi phạm phải gánh chịu những loại trách nhiệm pháp lý khác nhau như: vi phạm hành chính sẽ dẫn đến việc bị xử phạt vi phạm hành chính,

vi phạm nghĩa vụ hợp đồng sẽ dẫn đến việc bị phạt bồi thường

Nếu như hệ quả pháp lý của việc giải quyết tranh chấp là quyền và nghĩa vụ của các chủ thể trong quan hệ tranh chấp sẽ được làm rõ bằng bản án hoặc quyết định có hiệu lực pháp luật; giải quyết được bất đồng, bảo vệ đầy đủ quyền và lợi ích hợp pháp chính đáng cho các chủ thể; duy trì được ổn định trật tự xã hội; hạn chế vi phạm pháp luật cũng như các khiếu kiện, khiếu nại của người dân; thể hiện vai trò quản lý của nhà nước về nhà ở, thì hậu quả pháp lý của việc giải quyết tranh chấp chắc chắn

sẽ mang lại “hậu quả” không hay cho một hay nhiều bên vi phạm

Như vậy, ở đây sẽ được hiểu là chính nghĩa sẽ được bảo vệ, còn phi nghĩa sẽ phải chịu trách nhiệm tương xứng Tuy nhiên, gắn với mỗi trường hợp và giao dịch khác nhau thì trách nhiệm pháp lý cũng sẽ có những quy định khác nhau Trong quá trình giao kết và thực hiện giao kết, các chủ thể tham gia đều có ý chí mong muốn đạt được những điều đã thỏa thuận, mang lại kết quả tốt đẹp Muốn vậy, chính các bên phải luôn tôn trọng và thực hiện đúng những cam kết mà chính mình đã đặt ra tất nhiên là trong khuôn khổ pháp luật quy định Tranh chấp chỉ xảy ra khi chính các bên tham gia vì nhiều lý do khác nhau không tôn trọng cam kết, muốn phá vỡ quy tắc, do đó các bên sẽ phải chịu hậu quả pháp lý tương ứng theo quy định Và vì thế, việc các bên tham gia giao kết cũng phải luôn hiểu được hệ quả đạt được cũng như hậu quả sẽ phải gánh chịu khi có tranh chấp, xung đột xảy ra

Đối với các quan hệ liên quan đến tranh chấp nhà ở hình thành trong tương lai mặc dù pháp luật đã có những quy định cụ thể nhưng hậu quả pháp lý mà các bên phải gánh chịu sau khi giải quyết tranh chấp là một vấn đề hết sức nan giải Trường hợp nếu như kết quả giải quyết tranh chấp là vô hiệu thì hậu quả kèm theo theo quy định là các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, bên có lỗi phải chịu lỗi, nhưng

để thực hiện được thì phụ thuộc vào khả năng “sức khỏe” của bên vi phạm Hay trường hợp hủy, chấm dứt hợp đồng thì hậu quả pháp lý sẽ càng nặng nề hơn khi giải quyết tranh chấp Không ít trong thực tế có những trường hợp phải giải quyết tranh chấp nhưng hậu quả pháp lý để lại là rất nặng nề và kéo dài mà không có hồi kết

Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai ra đời, tạo cơ sở pháp lý vững chắc cho các doanh nghiệp tham gia các giao dịch mua bán, cơ cấu pháp lý của hợp đồng này được xác định cụ thể, gồm các yếu tố như chủ thể của hợp đồng chuyển quyền sở hữu nhà ở hình thành trong tương lai chỉ những chủ thể có đầy đủ điều kiện pháp luật quy định; đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai phải được pháp luật cho phép kinh doanh mới trở thành đối tượng giao dịch loại hợp đồng này, các vấn đề về nội dung và hình thức của hợp đồng phải được xác định, quy định cụ thể

Thực tiễn cho thấy thị trường bất động sản nói chung và nhà ở hình thành trong tương lai khó phát triển lành mạnh và phát huy được vai trò của nó nếu thiếu quy định pháp luật điều chỉnh Vì vậy, chế định pháp luật hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai có vai trò vô cùng quan trọng trong việc củng cố và bảo đảm thị trường phát triển lành mạnh và phát huy hiệu quả đối với nền kinh tế, là cơ

sở bảo đảm các bên thỏa mãn lợi ích, sự công bằng bình đẳng và an toàn của các bên, tạo ra môi trường kinh doanh minh bạch, bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp của các chủ thể, bảo đảm cho sự cạnh tranh lành mạnh của các doanh nghiệp giao dịch, thúc đẩy cạnh tranh bình đẳng và có hiệu quả, tạo một môi trường kinh doanh lành mạnh,

an toàn cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản

Chương 2 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI

CỦA TÒA ÁN NHÂN DÂN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

2.1 Thực trạng pháp luật về giải quyết tranh chấp nhà ở hình thành trong tương lai tại Tòa án nhân dân

2.1.1 Quy định về các loại tranh chấp được giải quyết tại Tòa án

Giải quyết tranh chấp được hiểu là việc áp dụng các phương pháp, cách thức, các trình tự thủ tục theo quy định của pháp luật để loại trừ các tranh chấp, khôi phục lại quyền, lợi ích và đền bù thiệt hại cho bên bị vi phạm Trong các văn bản quy phạm pháp luật không có các quy định, định nghĩa về giải quyết tranh chấp kể cả quy định cụ thể về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, tuy nhiên từ góc độ bản chất của giải quyết tranh chấp hợp đồng nói chung, chúng ta có thể đưa ra khái niệm một cách khái quát nhất về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là các phương pháp, cách

thức hay các hoạt động nhằm điều chỉnh, loại trừ các xung đột, các bất đồng, các mâu thuẫn trong quan hệ hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai để khắc phục, khôi phục lại quyền và lợi ích nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên trong quan hệ hợp đồng, bảo vệ trật tự kỷ cương của xã hội

Giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai có thể là giao dịch dân sự khi mục đích mua nhà để ở và cũng có thể là giao dịch kinh doanh, thương mại khi mục đích mua nhà sau đó bán lại để kiếm lợi nhuận Tuy nhiên, kể cả là giao dịch dân sự hay kinh doanh, thương mại thì phương thức giải quyết tranh chấp hợp đồng cũng được thực hiện thông qua một số các phương pháp, cách thức nhất định

Các phương pháp giải quyết tranh chấp hợp đồng nhà ở hình thành trong tương lai có thể áp dụng là hòa giải, thương lượng; trọng tài hay bằng Tòa án Việc lựa chọn giải quyết tranh chấp bằng phương thức nào là do sự thỏa thuận của các bên trên cơ sở hợp đồng hoặc sự thống nhất lựa chọn khi tranh chấp xảy ra Trên thực tế, nếu có tranh chấp xảy ra, tùy từng nội dung tranh chấp cụ thể, bên bán – chủ đầu tư thường lựa chọn phương thức thương lượng, còn bên mua – khách hàng thường khiếu nại tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, có chuyên môn như Sở Xây dựng, Bộ Xây dựng, Ủy ban nhân dân các cấp, Theo tìm hiểu sơ bộ, thì có không nhiều trường hợp tranh chấp hợp đồng nhà ở hình thành trong tương lai được khởi kiện ra Tòa án để giải quyết

Cách thức giải quyết tranh chấp hợp đồng nhà ở hình thành trong tương lai được cụ thể hóa trong Luật Nhà ở Theo quy định tại Điều 177 Luật Nhà ở năm

2014 về giải quyết tranh chấp nhà ở thì: “Nhà nước khuyến khích các bên giải quyết tranh chấp về nhà ở thông qua hoà giải Tranh chấp về quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở, tranh chấp liên quan đến hợp đồng về nhà ở do Tòa án nhân dân giải quyết theo quy định của pháp luật Ngoài ra, có một số quan hệ tranh chấp cũng liên quan đến nhà ở như tranh chấp về kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư, quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư sẽ do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà ở đó giải quyết; trường hợp không đồng ý với quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thì có quyền khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính”

Và như vậy, hợp đồng nhà ở hình thành trong tương lai với tư cách là một quan hệ dân sự nên trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng nhà ở hình thành trong tương lai tại Tòa án được thực hiện theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 (có hiệu lực từ ngày 1/7/2016)

Để cụ thể hóa, Điều 43 Thông tư số 02/2016/TT-BXD quy định chi tiết về nguyên tắc, thẩm quyền giải quyết tranh chấp trong quản lý, sử dụng nhà chung cư như sau:

- Các tranh chấp về kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư, về việc bàn giao, quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà chung cư đó giải quyết; trường hợp không đồng ý với quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thì có quyền yêu cầu Tòa án nhân dân giải quyết theo quy định của pháp luật

- Các tranh chấp giữa các thành viên Ban quản trị nhà chung cư được giải quyết theo quy chế hoạt động của Ban quản trị đã được hội nghị nhà chung cư thông qua

- Các tranh chấp giữa Ban quản trị nhà chung cư với chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư về việc bầu, miễn nhiệm, bãi miễn, thay thế thành viên Ban quản trị nhà chung cư được giải quyết trên cơ sở thương lượng; trường hợp không thương lượng được thì đề nghị tổ chức họp hội nghị nhà chung cư để giải quyết

- Các tranh chấp về hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành, hợp đồng bảo trì, hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư giữa đơn vị cung cấp dịch vụ và đơn vị quản lý vận hành được giải quyết theo thỏa thuận giữa các bên; trường hợp không thỏa thuận được thì yêu cầu Tòa án nhân dân giải quyết theo quy định của pháp luật

Như vậy, theo khoản 2 Điều 177 Luật Nhà ở thì các tranh chấp được quy định

do Tòa án giải quyết bao gồm: Tranh chấp về quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở thuộc sở hữu của tổ chức, cá nhân; tranh chấp liên quan đến hợp đồng về nhà ở, hợp đồng quản lý vận hành nhà chung cư

Các tranh chấp khác có liên quan thì cũng sẽ được quy định do Tòa án giải quyết, nhưng theo quy định về pháp luật tố tụng hành chính tức các tranh chấp này

đã được xem xét giải quyết bởi một cơ quan nhà nước có thẩm quyền (ở đây sẽ là

các cơ quan chuyên môn gồm Bộ Xây dựng, Ủy ban nhân dân các tỉnh thành phố) nhưng các chủ thể tranh chấp vẫn không đồng ý thì sẽ được Tòa án xem xét thụ lý giải quyết theo thủ tục tố tụng hành chính nếu có yêu cầu

Có thể xác định được một số tranh chấp phổ biến được Tòa án thụ lý giải quyết thường tập trung ở các tranh chấp liên quan đến các vấn đề: Tranh chấp về tiến độ thực hiện hợp đồng, bên có nghĩa vụ giao nhà không thực hiện nghĩa vụ khi

đã nhận đủ tiền từ bên mua; tranh chấp liên quan đến đối tượng của hợp đồng thuộc trường hợp chủ đầu tư mở bán dự án nhà chung cư nhưng chưa được phép dẫn đến gây thiệt hại cho người mua; tranh chấp hợp đồng đặt cọc; tranh chấp khi bàn giao nhà không đúng như giao kết, nhà chưa được hoàn thiện, chất lượng không đảm bảo như quy định tại hợp đồng

Trong một số báo cáo tổng kết các năm gần đây, các cơ quan nhà nước có thẩm quyền thống kê có rất nhiều tranh chấp liên quan đến vấn đề nhà ở hình thành trong tương lai, bình quân cứ mười dự án thì có một dự án xảy ra tranh chấp Lý do tranh chấp thì rất nhiều và rất khác nhau, thậm chí có những tranh chấp rất gay gắt song tựu trung các tranh chấp này hầu như không gõ cửa cơ quan Tòa án mà chủ yếu tập trung khiếu nại tại các cơ quan nhà nước như Sở Xây dựng, cơ quan thanh tra hay Ủy ban nhân dân các cấp Giải thích cho vấn đề này, có thể thấy, các tranh chấp liên quan đến nhà ở hình thành trong tương lai thường là các tranh chấp mà có một bên chủ thể là các khách hàng tức là các tranh chấp thường mang tính tập thể nhiều người mua nhà tranh chấp với chủ đầu tư (bên bán) trong cùng một dự án nhà Bên được coi là bị vi phạm (bên mua) thường kêu gọi, tập hợp nhiều người mua nhà trong dự án đó lại với nhau để tạo thành sức mạnh tập thể thực hiện việc đàm phán, đưa ra các yêu cầu đối với bên được coi là vi phạm (bên bán) Do vậy, các tranh chấp về nhà ở hình thành trong tương lai thường diễn ra với quy mô lớn, bên được coi là bị vi phạm, bị xâm phạm quyền và lợi ích thường có xu hướng liên kết với nhau để tạo thành làn sóng phản đối, căng băng rôn, biểu ngữ, đưa ra yêu cầu giải quyết tranh chấp tập thể

2.1.2 Trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp nhà ở hình thành trong tương lai tại Tòa án nhân dân theo pháp luật hiện hành

Các tranh chấp nhà ở hình thành trong tương lai tại Tòa án nhân dân được giải quyết theo trình tự, thủ tục của pháp luật về tố tụng dân sự, cụ thể như sau:

Xét xử sơ thẩm:

Bước 1 - Thụ lý vụ án: Theo quy định tại Điều 191 Bộ luật Tố tụng dân sự

năm 2015, Tòa án phải nhận đơn khởi kiện do đương sự nộp trực tiếp tại Tòa án hoặc gửi qua bưu điện và phải ghi vào sổ nhận đơn Trường hợp Tòa án nhận đơn khởi kiện được gửi bằng phương thức gửi trực tuyến thì Tòa án in ra bản giấy và phải ghi vào sổ nhận đơn Chánh án tòa phân công Thẩm phán xem xét đơn (trong thời hạn 03 ngày kể từ ngày nhận đơn) Trong thời hạn 05 ngày làm việc kể từ ngày Thẩm phán được phân công xem xét đơn khởi kiện, Tòa án phải xem xét và có một trong các quyết định sau đây: (i) Thụ lý vụ án nếu vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết; (ii) Chuyển đơn khởi kiện cho Tòa án có thẩm quyền và báo cho người khởi kiện, nếu vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của tòa án khác; (iii) Trả lại đơn khởi kiện cho người khởi kiện, nếu việc đó không thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án; (iv) Tiến hành thủ tục thụ lý vụ án theo thủ tục thông thường hoặc theo thủ tục rút gọn nếu vụ án có đủ điều kiện để giải quyết theo thủ tục rút gọn quy định tại khoản 1 Điều 317 của Bộ luật Tố tụng dân sự

Bước 2 - Hòa giải vụ án: Theo quy định tại khoản 1 Điều 205 Bộ luật Tố

tụng dân sự năm 2015 thì trong thời hạn chuẩn bị xét xử sơ thẩm vụ án, Tòa án tiến hành hòa giải để các đương sự thỏa thuận với nhau về việc giải quyết vụ án, trừ những vụ án không được hòa giải hoặc không tiến hành hòa giải được quy định tại Điều 206 và Điều 207 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 Tòa án ra quyết định hòa giải thành khi không có đương sự thay đổi ý kiến về sự thỏa thuận Trong trường hợp hòa giải không thành, Thẩm phán chủ tọa phiên hòa giải lập biên bản hòa giải không thành và thực hiện các thủ tục tiếp theo để đưa vụ án ra xét xử

Bước 3 - Chuẩn bị xét xử: Trong thời hạn chuẩn bị xét xử, tùy từng trường

hợp, Thẩm phán ra một trong các quyết định sau đây: (i) Công nhận sự thỏa thuận của các đương sự; (ii) Tạm đình chỉ giải quyết vụ án dân sự; (iii) Đình chỉ giải quyết

vụ án dân sự; (iv) Đưa vụ án ra xét xử Trong thời hạn 01 tháng kể từ ngày có quyết định đưa vụ án ra xét xử, Tòa án phải mở phiên tòa, trong trường hợp có lý do chính đáng thì thời hạn này là 02 tháng (Điều 203 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015)

Bước 4 - Mở phiên tòa xét xử: Theo quy định tại Điều 196 Bộ luật Tố tụng

dân sự năm 2015 phiên tòa phải được tiến hành đúng thời gian, địa điểm đã được ghi trong quyết định đưa vụ án ra xét xử hoặc trong giấy báo mở lại phiên tòa trong trường hợp phải hoãn phiên tòa Thành phần tham gia phiên tòa được quy định

từ Điều 227 đến Điều 232 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, gồm: Đương sự, người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của đương sự người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan; người đại diện của đương sự; người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của đương sự; người làm chứng; người giám định và người phiên dịch, kiểm sát viên

Thủ tục tiến hành phiên tòa sơ thẩm gồm: (i) Chuẩn bị khai mạc phiên tòa, là thủ tục của thư ký tòa án phổ biến nội quy, xác định sự vắng mặt có mặt theo giấy giới thiệu, ổn định trật tự, yêu cầu mọi người đứng dâỵ khi Hội đồng vào làm việc (ii) Thủ tục bắt đầu phiên tòa khai mạc phiên tòa; chủ tọa phiên tòa khai mạc và đọc quyết định đưa vụ án ra xét xử; giải quyết yêu cầu thay đổi người tiến hành tố tụng, người giám định và người phiên dịch; xem xét, quyết định hoãn phiên tòa khi có người vắng mặt; bảo đảm tính khách quan của người làm chứng (iii) Thủ tục tranh tụng tại phiên tòa gồm hỏi tại phiên tòa, thứ tự hỏi tại phiên tòa, nguyên đơn, người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn hỏi trước, tiếp đến bị đơn, người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bị đơn, sau đó là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan, người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan; những người tham gia tố tụng khác; chủ tọa phiên tòa, hội thẩm nhân dân; kiểm sát viên tham gia phiên tòa (iv) Thủ tục tranh luận tại phiên tòa: Đây là hoạt động trung tâm của phiên tòa, bảo đảm cho đương sự bảo vệ được quyền và lợi ích hợp pháp của mình trước tòa án Qua tranh luận, nếu xét thấy có tình tiết của vụ án chưa được xem xét, việc xem xét chưa được đầy đủ hoặc cần xem xét thêm chứng

cứ thì Hội đồng xét xử quyết định trở lại việc hỏi và tranh luận (v) Nghị án và tuyên án: Là việc Hội đồng xét xử xem xét, quyết định giải quyết vụ án Có thể trở lại việc hỏi và tranh luận Sau khi bản án đã được thông qua, Hội đồng xét xử trở lại phòng xét xử để tuyên án

Xét xử phúc thẩm:

Đây là việc Tòa án cấp phúc thẩm xét xử lại vụ án mà bản án, quyết định của Tòa án cấp sơ thẩm chưa có hiệu lực pháp luật bị kháng cáo hoặc kháng nghị

Đương sự hoặc người đại diện hợp pháp của đương sự có quyền kháng cáo bản án, quyết định tạm đình chỉ, đình chỉ việc giải quyết vụ án của Tòa án cấp sơ thẩm để yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm giải quyết lại theo thủ tục phúc thẩm Trình tự, thủ tục về cơ bản cũng tương tự như trình tự, thủ tục cấp sơ thẩm

Khi tham gia các quan hệ kinh tế, dân sự, việc xảy ra tranh chấp, mâu thuẫn

là điều không thể tránh khỏi Các bên trong tranh chấp đều mong muốn tìm được biện pháp giải quyết tranh chấp, đảm bảo tốt nhất quyền lợi, ảnh hưởng đến mối quan hệ giữa các bên là thấp nhất, ít tốn kém về thời gian và tiền bạc Vì vậy, việc lựa chọn phương thức giải quyết tranh chấp là vô cùng quan trọng Trong thực tế các phương thức giải quyết tranh chấp thương lượng, hòa giải, trọng tài có thể có một số

ưu điểm nhất định so với phương thức giải quyết tranh chấp bằng tòa án như là ít tốn kém chi phí, thời gian giải quyết nhanh, đảm bảo bí mật thông tin nhưng khuyết điểm cũng không ít sẽ làm nản lòng các bên tranh chấp đó là việc cưỡng chế thi hành án Tuy Tòa án là phương thức giải quyết tranh chấp truyền thống và ít nhiều

có tính rườm rà, thiếu linh hoạt nhưng đây được xem là phương thức giải quyết hiệu quả nhất Bởi phương thức này có sự tham gia giải quyết của đại diện quyền lực nhà nước là Tòa án nhân dân Do đó, quy trình giải quyết tranh chấp phải tuân thủ quy định chặt chẽ của pháp luật tố tụng Đồng thời, bản án, quyết định của Tòa

án được đảm bảo thi hành bằng hệ thống cơ quan thi hành án của nhà nước

Trong thực tiễn pháp lý, thường khi sử dụng biện pháp thương lượng, hòa giải, trọng tài không đem lại kết quả, các chủ thể mới lựa chọn đến Tòa án giải quyết

do có thể các chủ thể sợ sự rườm rà, phức tạp, Nhưng thực tế chứng minh phương thức giải quyết tranh chấp này được xem là một chế định rất văn minh và nếu bớt đi được một số rườm rà, thiếu linh hoạt thì chắc chắn đây sẽ là biện pháp có ưu thế vượt trội và chắc chắn sẽ được rất nhiều các chủ thể lựa chọn giải quyết khi có tranh chấp xảy ra

2.2 Thực tiễn áp dụng pháp luật về giải quyết tranh chấp nhà ở hình thành trong tương lai của Tòa án nhân dân tại thành phố Hồ Chí Minh

2.2.1 Khái quát chung về tình hình giải quyết tranh chấp nhà ở hình thành trong tương lai của Tòa án nhân dân tại thành phố Hồ Chí Minh hiện nay

Cùng với sự phát triển kinh tế xã hội của Việt Nam nói chung và của thành phố Hồ Chí Minh nói riêng, ngày càng có nhiều dự án phát triển nhà ở hình thành trong tương lai được phát triển để cung cấp nơi ở cho người dân Và cùng với sự gia tăng về số lượng các dự án phát triển nhà ở hình thành trong tương lai, thì các giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai cũng diễn ra khá sôi động trên địa bàn thành phố

Theo thống kê của Bộ Xây dựng năm 2019, số lượng giao dịch mua bán nhà

ở hình thành trong tương lai thành công trung bình là hơn 1.000 giao dịch/tháng Bên cạnh số lượng giao dịch lớn, thành phố Hồ Chí Minh cũng được biết đến là một trong hai nơi (cùng với thành phố Hà Nội) có số lượng tranh chấp về nhà ở hình thành trong tương lai rất lớn, đặc biệt là các tranh chấp liên quan đến hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai diễn ra phổ biến và diễn biến phức tạp trong những năm gần đây Không có một báo cáo thống kê đầy đủ nào về số lượng tranh chấp, nhưng theo tổng hợp thông tin của Sở Xây dựng thành phố Hồ Chí Minh, hiện

có khoảng 105 tranh chấp trong đó có 9 tranh chấp liên quan đến nhà ở hình thành trong tương lai rất gay gắt và phức tạp Cụ thể, theo như những số liệu thống kê từ

Sở Xây dựng TP.HCM cho thấy, thành phố hiện có 1.367 nhà loại hình chung cư với 141.062 căn hộ, tăng gấp hai lần so với 10 năm trước Chỉ trong khoảng 5 năm trở lại đây, căn hộ chung cư chiếm tỷ trọng 24,6% tổng số nhà ở xây dựng mới Điều này cũng chứng tỏ khi thị trường bất động sản ngày càng phát triển, số lượng chung

cư ngày càng tăng thì kéo theo đó tình hình tranh chấp chung cư cũng không hề giảm nhẹ mà càng trở nên phổ biến hơn Hiện tại toàn thành phố Hồ Chí Minh có khoảng 105 chung cư đang có tình trạng tranh chấp dưới nhiều mức độ, chưa kể trong đó có tới 9 chung cư lâm vào tình trạng tranh chấp gay gắt

Hầu hết những vấn đề tranh chấp chung cư nổi cộm hiện nay đều liên quan tới nhiều bên, do chủ đầu tư không bàn giao quỹ bảo trì đúng hạn, cư dân không đóng góp kinh phí bảo trì hoặc quản lý vận hành hay những tranh chấp về mức thu kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư, vấn đề công khai thu chi và chất lượng dịch vụ quản lý vận hành chung cư còn mập mờ chưa rõ ràng hoặc phí dịch vụ quản

lý vận hành đang thiếu tính minh bạch… Tuy nhiên, những tranh chấp này phát sinh sau khi dự án đã được đưa vào sử dụng nên có ý kiến cho rằng sẽ phải xem lại

yếu tố “tương lai” cò còn tồn tại nữa hay không trong việc xác định về tranh chấp nhà ở hình thành trong tương lai Ngoài những vấn đề trên thì tranh chấp chung cư cũng có thể do khúc mắc trong phần sở hữu chung (nhà để xe, phòng sinh hoạt cộng đồng, các diện tích có thể kinh doanh cho thuê), về chất lượng xây dựng, chất lượng thiết bị, công trình phòng cháy chữa cháy Thậm chí cũng có trường hợp do chủ đầu

tư không bàn giao nhà đúng cam kết tiến độ, không làm “sổ đỏ” kịp thời cho người mua nhà thậm chí kéo dài nhiều năm; thế chấp căn hộ và dự án cho ngân hàng mà không giải chấp, không được người mua nhà đồng ý, chưa đủ điều kiện nghiệm thu hoàn thành công trình, không đảm bảo an toàn đã bàn giao cho dân ở… cũng là những yếu tố nổi cộm

Từ thực trạng trên chúng ta có thể thấy được việc khắc phục những tồn đọng trong quản lý vận hành nhà chung cư là hết sức cần thiết, trong đó từ đơn vị quản lý vận hành chung cư cũng phải chứng minh năng lực tài chính vì có thể dẫn đến trách nhiệm bồi thường dân sự khi xảy ra các sự cố Yêu cầu đơn vị quản lý, vận hành chung cư chứng minh năng lực tài chính vì có thể dẫn đến trách nhiệm bồi thường dân sự khi xảy ra các sự cố như cháy lớn, tai nạn xảy ra Theo Tòa án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh, việc giải quyết tranh chấp liên quan đến chung cư đang phát sinh nhiều khó khăn, vướng mắc gây tranh cãi liên quan đến phần sở hữu chung, riêng hay các hợp đồng góp vốn khi công trình chưa hoàn thành… Nguyên nhân phát sinh các tranh chấp trên do hợp đồng mua bán căn hộ giữa hai bên chủ đầu tư và khách hàng không rõ ràng nên việc dẫn đến tranh chấp là điều dễ hiểu Về mặt tố tụng, Tòa án đồng tình với quan điểm phải đưa tất cả chủ sở hữu căn hộ, người sử dụng chung cư vào tham gia tố tụng với tư cách người có quyền lợi, nghĩa

vụ liên quan vì họ đều có quyền ngang nhau trong việc sử dụng phần diện tích chung của chung cư Dù làm như vậy, Tòa án sẽ rất cực vì có rất nhiều người tham gia tố tụng Đây chính là một dạng tranh chấp vì hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai (căn hộ) không rõ ràng Ngoài ra, các tòa án ở thành phố đã thụ lý, giải quyết một số vụ án tranh chấp hợp đồng góp vốn giữa khách hàng và chủ đầu tư dự án xây dựng nhà chung cư Nguyên nhân là do chủ đầu tư vi phạm hợp đồng, thi công chậm, chậm hoàn thành công trình nên khách hàng tham gia góp vốn khởi kiện đòi lại tiền

Theo Tòa án, với các tranh chấp liên quan đến hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai, khi giải quyết đã phát sinh hai luồng quan điểm: Một bên cho rằng đây là tranh chấp dân sự (đòi lại tài sản), một bên cho rằng đây là tranh chấp kinh doanh thương mại (góp vốn để kinh doanh) Và trong rất nhiều vụ án rất khó xác định khách hàng mua căn hộ chung cư để ở hay để kinh doanh vì mục đích góp vốn của khách hàng không thể hiện rõ ràng trong hợp đồng đã ký kết Mặt khác, có nhiều vụ án tòa sơ thẩm xác định tranh chấp là đòi tài sản nên khi giải quyết đã không định giá căn hộ, không xác định rõ khối lượng công việc đã thi công, giá trị phần hợp đồng đã thực hiện để tính mức bồi thường Vì vậy, cấp phúc thẩm phải hủy án để giải quyết lại từ đầu

2.2.2 Những vướng mắc trong giải quyết tranh chấp nhà ở hình thành trong tương lai tại Tòa án nhân dân

2.2.2.1 Những vướng mắc trong giải quyết tranh chấp về hợp đồng góp vốn dành quyền mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Chúng ta đều biết, một dự án nhà ở bất kỳ khi thực hiện đều có nhu cầu rất lớn về vốn, sử dụng trong thời gian dài Theo quy định, chủ đầu tư có ba nguồn vốn được xác lập khi đầu tư xây dựng một dự án, đó là vốn chủ sở hữu, vốn vay các tổ chức tín dụng và vốn huy động thông qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân Như vậy, vấn

đề được đặt ra là khi một dự án nhà ở hình thành trong tương lai được phê duyệt, chủ đầu tư dự án sẽ có rất nhiều kênh để huy động tài chính bằng hình thức vay vốn

để đầu tư xây dựng dự án Một trong những hình thức huy động vốn đó là kêu gọi cá nhân, tổ chức góp vốn xây dựng nhà ở hình thành trong tương lai và dành quyền mua sản phẩm là nhà ở sẽ hình thành trong tương lai đó Nội dung tranh chấp sẽ được đặt ra ở đây là bên góp vốn cho rằng, bản chất đây là một hình thức mua bán sản phẩm là nhà ở hình thành trong tương lai khi dự án chưa đủ điều kiện được chào bán nhưng họ vẫn góp vốn và ký thỏa thuận dành quyền mua Tuy nhiên, sau đó, bên mua không thể mua được nhà ở hình thành trong tương lai vì nhiều lý do như: bên nhận góp vốn không có sản phẩm là nhà ở hình thành trong tương lai để bán, giá bán cao hai bên không thể thỏa thuận được dẫn đến tranh chấp Về thực trạng tranh chấp, phổ biến là thông qua hình thức ký hợp đồng vay vốn, hợp đồng góp vốn