Sưu tầm một bản án giải quyết tranh chấp về đặt cọc trong tố tụng hình sự

Khi các giao lưu dân sự trở nên đa dạng, phong phú, sôi đội; khi việc tham gia các giao dịch dân sự trở thành nhu cầu tất yếu, tự nhiên của các chủ thể; khi các giao dịch dân sự không ngừng được mở tộng về quy mô, số lượng với các chủ thể khác nhau, trên những địa điểm khác nhau thì pháp luật rất cần được hoàn thiện không ngừng để taoh hành lang pháp lý định hướng xử sự của các chủ thể, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên trong giao dịch dân sự, hướng tới việc không những ổn định mà còn khuyến khích các giao dịch dân sự ngày càng phát triển. Đặt cọc là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đã xuất hiện từ xa xưa trong lịch sử các giao lưu dân sự của nhân dân ta. Tuy nhiên, các quy định pháp luật chiếm vị trí rất nhỏ trong BLDS. Việc hướng dẫn, áp dụng, giải quyết các vấn đề liên quan đến đặt cọc cũng hạn chế, rải rác trong một số điều khoản, một số văn bản. Điều này cho thấy, quy định của pháp luật về đặt cọc còn sơ sài, dẫn đến hiệu quả áp dụng trên thực tế không cao và chưa thực sự là một biện pháp đảm bảo hữu hiệu trong giao dịch dân sự. Sau khi tìm hiểu và nghiên cứu về đặt cọc cũng như tìm những bản án liên quan đến hợp đồng đặt cọc, tôi xin mạnh dạn chọn đề tài số 04: “Sưu tầm một bản án giải quyết tranh chấp về đặt cọc. Tóm tắt và bình luận về các vấn đề pháp lý liên quan và cách giải quyết của Tòa án.” là đề tài cho bài tiểu luận của mình.

BỘ TƯ PHÁP TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

BÀI TẬP HỌC KỲ

MÔN: TỐ TỤNG HÌNH SỰ

ĐỀ BÀI: 04

“Sưu tầm một bản án giải quyết tranh chấp về đặt cọc Tóm tắt

và bình luận về các vấn đề pháp lý liên quan và cách giải

quyết của Tòa án.”

Hà Nội, 2021

HỌ VÀ TÊN : PHAN THÙY LINH

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1

NỘI DUNG 2

1 Tóm tắt bản án 2

2 Bình luận về các vấn đề pháp lý liên quan 3

3 Về phán quyết của Tòa án 5

KẾT LUẬN 8

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 9

MỞ ĐẦU

Khi các giao lưu dân sự trở nên đa dạng, phong phú, sôi đội; khi việc tham gia các giao dịch dân sự trở thành nhu cầu tất yếu, tự nhiên của các chủ thể; khi các giao dịch dân sự không ngừng được mở tộng về quy mô, số lượng với các chủ thể khác nhau, trên những địa điểm khác nhau thì pháp luật rất cần được hoàn thiện không ngừng để taoh hành lang pháp lý định hướng xử sự của các chủ thể, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên trong giao dịch dân sự, hướng tới việc không những ổn định mà còn khuyến khích các giao dịch dân sự ngày càng phát triển

Đặt cọc là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đã xuất hiện từ

xa xưa trong lịch sử các giao lưu dân sự của nhân dân ta Tuy nhiên, các quy định pháp luật chiếm vị trí rất nhỏ trong BLDS Việc hướng dẫn, áp dụng, giải quyết các vấn đề liên quan đến đặt cọc cũng hạn chế, rải rác trong một số điều khoản, một số văn bản Điều này cho thấy, quy định của pháp luật về đặt cọc còn sơ sài, dẫn đến hiệu quả áp dụng trên thực tế không cao và chưa thực sự là một biện pháp đảm bảo hữu hiệu trong giao dịch dân sự

Sau khi tìm hiểu và nghiên cứu về đặt cọc cũng như tìm những bản án liên quan

đến hợp đồng đặt cọc, tôi xin mạnh dạn chọn đề tài số 04: “Sưu tầm một bản án giải quyết tranh chấp về đặt cọc Tóm tắt và bình luận về các vấn đề pháp lý liên quan và cách giải quyết của Tòa án.” là đề tài cho bài tiểu luận của mình

NỘI DUNG

1 Tóm tắt bản án

BẢN ÁN SƠ THẨM SỐ 70/2006/DSST ngày 29/09/2006:

Vụ việc xảy ra giữa nguyên đơn là ông Nguyễn Hữu Tiến, bà Lê Thị Phương

và bị đơn là bà Bùi Thị Mai Anh (ủy quyền cho ông Văn Trọng Đạt)

Ngày 10/03/2006, ông Hữu Tiến và bà Lê Thị Phương khởi kiện yêu cầu Tòa

án nhân dân thành phố Đà Lạt, tỉnh Lâm Đồng buộc bà Bùi Thị Mai Anh phải tiếp tục hợp đồng đặt cọc mua nhà và chuyển quyền sử dụng đất mà các bên đã giao kết ngày 11/01/2006 Ngày 11/06/2006 vợ chồng và có thỏa thuận lập hợp đồng đặt cọc mua nhà đất với bà Bùi Thị Mai Anh Hợp đồng có chứng nhận của Phòng công chứng Nhà nước số 1 tỉnh Lâm Đồng Theo hợp đồng, bà Mai Anh mua nhà, đất của ông Tiến, bà Phương tại 232 Phan Đình Phùng, đường II, thành phố Đà Lạt với giá 1.490.000 đồng, thanh toán làm 02 lần: Lần 1 đặt cọc 800.000.000 đồng vào ngày 11/01/2006, lần 2 giao tiếp số tiền còn 690.000.000 đồng, khi có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất bà Mai Anh lên UBND kí vào bản vẽ để ông

bà hoàn tất thủ tục sang tên nhưng bà Mai Anh không đồng ý vì diện tích nhà, đất theo bản vẽ chỉ 73m2 Nay ông bà yêu cầu bà Mai Anh tiếp tục thực hiện hợp đồng thanh toán số tiền còn lại là 690.000.000 đồng và 30.000.000 đồng tiền sửa chữa nhà còn thiếu

Bà Mai Anh không đồng ý tiếp tục thực hiện hợp đồng vì chooằng theo thỏa thuận thì tổng diện tích nhà, đất là 113,05m2 Đến ngày 06/03/2006 ông Tiến, bà Phương đề nghị bà lên Phòng nhà đất để kí vào bản hiện trạng nhà đất thì thấy diện tích còn 56,56m2 Vì vậy, bà yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc và yêu cầu vợ chồng ông

Tiến phải chịu phạt cọc là 800.000.000 đồng và trả lại cho và 130.000.000 đồng tiền sửa nhà

2 Bình luận về các vấn đề pháp lý liên quan

Vấn đề dẫn đến tranh chấp là do có sự thay đổi về diện tích đất ở kèm theo nhà mua bán Tòa Giám đốc thẩm cho rằng: Trung tâm tích hợp thông tin địa lý của

Sở Tài nguyên & Môi trường đã xác định có một phần diện tích của căn nhà 232 nằm trong lộ giới nên yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc Tuy nhiên, theo tài liệu này thì tổng diện tích nhà tranh chấp là 113,05m2 diện tích này cũng vẫn đúng như diện tích trong giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cửa cấp cho hộ ông bà Nguyễn Hữu Tiến

và Lê Thị Phương Diện tích “vẫn đúng” nhưng chỉ khi mang tên ông Tiến và bà Phương Về thực tế, nếu bà Mai Anh muốn đứng tên sở hữu thì diện tích đất chỉ còn lại là 56,56m2 (theo bản hiện trạng nhà đất của Phòng nhà đất) Như vậy, số tiền mà hai bên thỏa thuận là tương ứng với nhà đất có diện tích là 113,05m2 nhưng bên mua chỉ được sở hữu 56,56m2 là hết sức thiệt thòi cho bên mua Việc bà Mai Anh không mua nữa nếu diện tích chỉ còn 56,56m2 là hoàn toàn chính đáng Vì vậy, nếu diện tích nhà đất nói trên có một phần nằm trong lộ giới mà vào thời điểm đặt cọc cả hai bên không biết thì các bên có thể vẫn tiếp tục thực hiện hợp đồng nhưng bên mua chỉ phải thanh toán theo diện tích đất được công nhận Nếu các bên không đồng ý tiếp tục thực hiện hợp đồng thì phải tuyên hợp đồng vô hiệu vì có sự nhầm lẫn về đối tượng

Về việc xử lý tài sản đặt cọc:

Trường hợp 1: Các bên đồng ý tiếp tục giao kết hợp đồng: Bà Bùi Thị Mai Anh vẫn tiếp tục thực hiện hợp đồng nhưng chỉ phải thanh toán phần diện tích đất được công nhận

Theo đó, số tiền đặt cọc sẽ được xử lý theo quy định tại Điều 358 BLDS năm

2005: “Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đạt cọc được trả

lại cho bên đặt cọc hoặc được được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hơp có thỏa thuận khác” BLDS năm 2015 giữ nguyên quy định của BLDS năm 2005 về

xử lý tài sản đặt cọc Vì vậy, trong trường hợp hai bên tiếp tục giao kết hợp đồng, số tiền đặt cọc 800.000.000 đồng sẽ được trả lại cho bà Bùi Thị Mai Anh hoặc sẽ được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền

Trường hợp 2: Nếu các bên không đồng ý tiếp tục thực hiện hợp đồng thì phải tuyên hợp đồng vô hiệu vì có sự nhầm lẫn về đối tượng

Vấn đề hợp đồng vô hiệu do bị nhầm lẫn được quy định tại Điều 126 BLDS

2015 có những sự thay đổi bổ sung so với Điều 131 BLDS 2005 Trước đây, Điều

131 BLDS 2005 quy định “Khi một bên có lỗi vô ý làm cho bên kia nhầm lẫn về nội

dung của giao dịch dân sự mà xác lập giao dịch thì bên bị nhầm lẫn có quyền yêu cầu bên kia thay đổi nội dung của giao dịch đó, nếu bên kia không chấp nhận thì bên bị nhầm lẫn có quyền yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch vô hiệu Trong trường hợp một bên do lỗi cố ý làm cho bên kia nhầm lẫn về nội dung của giao dịch thì được giải quyết theo quy định tại Điều 132 của Bộ luật này” Hiện nay, Điều 126

BLDS 2015 theo hướng: “Trường hợp giao dịch dân sự được xác lập có sự nhầm

lẫn làm cho một bên hoặc các bên không đạt được mục đích của việc xác lập giao dịch thì bên bị nhầm lẫn có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này Giao dịch dân sự được xác lập có sự nhầm lẫn không vô hiệu trong trường hợp mục đích xác lập giao dịch dân sự của các bên đã đạt được hoặc các bên có thể khắc phục ngay được sự nhầm lẫn làm cho mục đích của việc xác lập giao dịch dân sự vẫn đạt được”

Mặc dù BLDS năm 2005 cũng BLDS năm 2015 không chỉ ra khái niệm của

“nhầm lẫn”, nhưng có thể thấy, nhầm lẫn là trường hợp hợp đồng được ký kết nhưng

ý chí của một hoặc các bên được hình thành không đúng vì nhiều lý do khác nhau Trong trường hợp trên, phần diện tích của căn nhà nằm trong lộ giới đã làm cho ý chí của các bên không được hình thành đúng

Trong trường hợp này, việc xử lý hợp đồng bị vô hiệu theo quy định tại Điều

131 BLDS 2015 Cụ thể, khi giao dịch dân sự vô hiệu, các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định pháp luật Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường

3 Về phán quyết của Tòa án

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 70/2006/DSST ngày 29/09/2006, TAND Thành phố Đà Lạt quyết định:

- Chấp nhận yêu cầu của ông Tiến, bà Phương

- Buộc bà Mai Anh phải tiếp tục thực hiện hợp đồng và giao kết với ông Tiến,

nà Phương 720.000.000 đồng và thực hiện tiếp việc giao kết hợp đồng mua, bán nhà

và chuyển quyền sử dụng đất ở theo đúng quy định pháp luật đối với căn nhà của ông Tiến, bà Phương

Do bản án sơ thẩm trên bị bà Mai Anh kháng cáo nên vụ kiện được xét xử lạu theo trình tự phúc thẩm

Tại Bản án dân sự phúc thẩm số 04/2007/DSPT ngày 18/01/2007 Tòa án nhân dân tỉnh Lâm Đồng quyết định sửa bản án sơ thẩm

- Đình chỉ đối với yêu cầu phạt cọc của bà Mai Anh

- Hủy hợp đồng đặt cọc mua bán nhà và chuyển quyền sử dụng đất ở giữa vợ chồng ông Tiến, bà Phương và bà Mai Anh

- Buộc bà Mai Anh trả lại căn nhà cho vợ chồng ông Tiến, bà Phương

- Ông Tiến, bà Phương có trách nhiệm hoàn trả bà Mai Anh 865.000.000 đồng Sau khi xét xử phúc thẩm, ông Tiến, bà Phương khiếu nại Bản án dân sự phúc thẩm nêu trên, đề nghị xem xét bản án theo trình tự Giám đốc thẩm

Quyết định Giám đốc thẩm:

Viện trưởng VKSND tối cao đã kháng nghị đối với Bản án dân sự phúc thẩm

số 04/2007/DSPT ngày 18/01/2007 của TAND tỉnh Lâm Đồng Sau khi nghiên cứu

hồ sơ vụ án và thảo luận, Hội đồng giám đốc thẩm Tòa Dân sự TANDTC xét thấy

do có nhu cầu bán nhà nên ông Tiến, bà Phương đã thỏa thuận bán nhà số 232 diện tích là 113,05m2 cho bà Bùi Thị Mai Anh với giá 1.490.000.000 đồng Việc mua bán

tự nguyện, bà Mai Anh đã giao cho ông Tiến, bà Phương 800.000.000 đồng, ông Tiến, bà Phương đã giao nhà cho bà Mai Anh sử dụng Hai bên cam kết tại Điều 3 của Hợp đồng đặt cọc: Nếu vì bất kì lý do gì mà bên mua tự ý không mua nữa thì sẽ mất số tiền đặt cọc là 800.000.000 đồng; ngược lại nếu vì bất cứ lý do gì mà bên bán không bán nữa thì phải bồi thường gấp đôi số tiền đã nhận cọc là 1.600.000.000 đồng Hai bên cùng cam kết sau khi có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đứng tên bà Mai Anh thì bà Mai Anh sẽ thanh toán tiếp số tiền còn lại Hợp đồng đặt cọc này đã được xác nhận của Phòng công chứng số 1 tỉnh Lâm Đồng

Về tố tụng: Trong vụ án này, việc giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán

nhà giữa ông Tiến, bà Phương với bà Mai Anh có liên quan đến quyền lợi của bà Phạm Thị Thanh Trước và trong quá trình giải quyết vụ án, bà Thanh đã khiếu nại

yêu cầu ông Tiến, bà Phương phải cắt bỏ phần mái Tòa án cấp sơ thẩm, Tòa án cấp phúc thẩm không đưa bà Thanh vào tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan mà xác định bà Thanh là nhân chứng trong vụ án là không chính xác, không đảm bảo quyền lợi cho bà Thanh Vì vậy, Hội đồng giám đốc thẩm Tòa dân sự TAND tối cao quyết định:

- Hủy bản án dân sự phúc thẩm số 04/2007/DSPT ngày 18/01/2007 của TAND tỉnh Lâm Đồng và hủy bản án dân sự sơ thẩm số 70/2006/DSST ngày 29/09/2006 của TAND thành phố Đà Lạt tỉnh Lâm Đồng giải quyết tranh chấp hợp đồng dân sự

có đặt cọc giữa nguyên đơn là ông Nguyễn Hữu Tiến, bà Lê Thị Phương với bị đơn

là bà Bùi Thị Mai Anh

- Giao hồ sơ vụ án cho TAND thành phố Đà Lạt tỉnh Lâm Đồng xét xử sơ thẩm lại theo quy định pháp luật

Nhận xét: TAND cấp sơ thẩm xác định hợp đồng có đặt cọc không được thực hiện là do lỗi của bị đơn (bên đặt cọc) dẫn đến xác định trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng hoặc phải chịu phạt cọc thuộc về bị đơn Tòa án cấp phúc thẩm xác định việc hợp đồng có đặt cọc giữa hai bên vô hiệu do yếu tố khách quan nên không

áp dụng phạt cọc đối với một trong hai bên Việc xem xét vụ án của hai cấp TAND đều có những thiếu sót nhất định dẫn đến phải xem xét theo thủ tục giám đốc thẩm Cách giải quyết tranh chấp của các cấp TAND trong trường hợp này cho chúng ta thấy rõ, việc giải quyết tranh chấp liên quan đến đặt cọc đòi hỏi phải có sự xem xét kết hợp giữa quy định về đặt cọc với các quy định về thực hiện hợp đồng nói chung

để bảo đảm quyền lợi của các bên đương sự trong vụ việc Ở đây, Tòa Giám đốc thẩm hủy cả hai bản án sơ thẩm và phúc thẩm là đúng vì hai bản án đều có thiếu sót

về nội dung cũng như tố tụng

KẾT LUẬN

Đặt cọc là một biện pháp bảo đảm cho việc giao kết và thực hiện hợp đồng dân sự được pháp luật Việt Nam ghi nhận cùng với hệ thống các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự khác Đặt cọc không chỉ có chức năng bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự mà còn có chức năng đảm bảo việc giao kêt shopwj đồng dân

sự

Tuy nhiên, quy định của pháp luật dân sự Việt Nam về đặt cọc chưa thực sự hoàn thiện, còn có những điểm chưa đầy đủ, chưa thống nhất và rõ rang Những bất cập này khiến cho quá trình áp dụng pháp luật trên thực tế gặp những khó khăn, không thống nhất trong quan điểm của một số TAND, ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể tham gia quan hệ dân sự

Nền kinh tế nước ta đang được tiếp tục xây dựng theo cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Pháp luật về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự nói chung, đặt cọc nói tiêng luôn đóng vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy các giao lưu kinh

tế - dân sự ngày càng phát triển Vì vậy, việc thường xuyên nghiên cứu và hoàn thiện pháp luật về các biện pháp bảo đảm nghĩa vụ dân sự nói chung và đặt cọc nói riêng cho phù hợp với sự phát triển của nền kinh tế hiện nay là rất cần thiết

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

1 Bộ luật dân sự Việt Nam năm 2015

2 Giáo trình Luật dân sự Việt Nam, tập 2, Trường Đại học Luật Hà Nội, Nxb Công an Nhân dân, 2020

3 Dương Thị Hiện (2016), “Đặt cọc – Một số vấn đề lí luận và thực tiễn”, Luận

văn Thạc sĩ Luật học, Hà Nội

4 Trịnh Tuấn Anh (2019), “Hợp đồng vô hiệu do nhầm lẫn”, Tạp chí Tòa án nhân dân, https://tapchitoaan.vn/bai-viet/phap-luat/hop-dong-vo-hieu-do-nham-lan-thuc-trang-va-huong-hoan-thien, truy cập ngày 06/5/2021

5 https://thuvienphapluat.vn/