Tính cấp thiết của đề tài Trong bối cảnh hội nhập quốc tế sâu rộng hơn cùng với sự chuyển mạnh sang kinh tế thị trường, các quyết định quản lý chịu ảnh hưởng nhiều hơn tác động không ổn
Khái niệm và đặc điểm trong đầu tƣ bất động sản
Khái niệm
Theo Điều 174 của Bộ luật Dân sự năm 2005, bất động sản (BĐS) được định nghĩa là các tài sản không thể di dời, bao gồm: đất đai, nhà và công trình xây dựng gắn liền với đất, các tài sản gắn liền với nhà và công trình, cùng với các tài sản khác liên quan đến đất đai và các tài sản khác theo quy định của pháp luật.
Theo khái niệm đã nêu, bất động sản trong nghiên cứu này được hiểu là nhà, căn hộ và các công trình xây dựng gắn liền với đất đai, bao gồm cả các tài sản liên quan đến những công trình này.
Thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản là tổng hòa các mối quan hệ giao dịch diễn ra trong một khu vực và thời gian nhất định Nó có thể được hiểu là hệ thống các quan hệ cho phép thực hiện các giao dịch bất động sản Hoạt động của thị trường này phải tuân theo quy luật thị trường và bao gồm các yếu tố pháp luật, tập quán và phong tục của từng quốc gia.
Đặc điểm thị trường bất động sản và dự án đầu tư bất động sản
Đầu tư bất động sản đòi hỏi một lượng vốn lớn do giá trị cao của tài sản này, khiến cho việc tham gia trực tiếp vào thị trường trở nên khó khăn, đặc biệt đối với các nhà đầu tư nhỏ Họ thường phải phụ thuộc vào hệ thống ngân hàng, các tổ chức tài chính và lãi suất để có thể thực hiện các giao dịch đầu tư.
Đầu tư bất động sản là một quá trình dài hạn, vì thời gian hình thành tài sản này thường kéo dài hơn so với các loại tài sản khác Do đó, việc đầu tư vào bất động sản cần được xem xét và phân tích kỹ lưỡng trong bối cảnh dài hạn.
Tính thanh khoản của bất động sản thường thấp do tính chất không đồng nhất và vị trí cố định của nó, khiến việc bán bất động sản không thể diễn ra nhanh chóng như các hàng hóa khác Ngoài ra, các yếu tố ngoại vi như tập quán, thị hiếu, cơ sở hạ tầng, và hệ thống điện, nước cũng có ảnh hưởng đáng kể đến tính thanh khoản của thị trường bất động sản.
Đầu tư bất động sản chịu ảnh hưởng lớn từ sự can thiệp của nhà nước, do chính sách đất đai và bất động sản khác nhau ở mỗi quốc gia Vì bất động sản không thể di dời, nên các chính sách của nhà nước có tác động mạnh mẽ đến thị trường đầu tư Một chính sách đất đai và bất động sản đầy đủ, ổn định sẽ tạo ra khả năng thu hút đầu tư rất lớn trong lĩnh vực này.
Với sự phát triển nhanh chóng của xã hội, giá cả bất động sản liên tục tăng, khiến việc đầu tư vào thị trường bất động sản, đặc biệt ở các nước đang phát triển, trở thành một lựa chọn hấp dẫn Đầu tư trong lĩnh vực này thường mang lại tỷ suất lợi nhuận cao và ổn định hơn so với các thị trường khác.
1.1.3.2 Đặc điểm thị trường bất động sản
Tính cách biệt giữa hàng hoá và địa điểm giao dịch
Bất động sản (BĐS) có vị trí cố định và không thể di chuyển, do đó, giao dịch BĐS thường diễn ra trên các sàn giao dịch ảo hoặc chợ BĐS ảo Để bảo vệ lợi ích của cả hai bên, quá trình giao dịch cần tuân theo ba bước cơ bản: đàm phán tại chợ giao dịch và cung cấp thông tin chi tiết về BĐS, bao gồm vị trí, diện tích sử dụng, diện tích xây dựng và các giấy tờ pháp lý liên quan.
Kiểm tra thực địa là cần thiết để xác nhận tính xác thực và độ chính xác của thông tin về bất động sản (BĐS), đồng thời đánh giá các yếu tố bên ngoài như cảnh quan, môi trường sống và các dịch vụ liên quan Việc đăng ký pháp lý cũng rất quan trọng để thực hiện các thủ tục xác nhận quan hệ giao dịch.
Từ đặc điểm này cần chú ý :
Không thể quản lý BĐS như các hàng hoá khác b ng cách xem tem nhãn, xuất xứ, chất lượng… mà phải thông qua đăng ký pháp lý bắt buộc
Để giảm thiểu rủi ro trong giao dịch bất động sản, các bên cần xác định quan hệ giao dịch trong một khoảng thời gian nhất định, vì thời gian dài có thể dẫn đến sự thay đổi của pháp luật và thị trường Việc rút ngắn thời gian của các khâu trong quá trình giao dịch là rất quan trọng để nâng cao tỷ lệ thành công Nhà nước yêu cầu tất cả các đối tượng tham gia thị trường bất động sản phải tuân thủ các quy trình giao dịch trong khuôn khổ thị trường chính thức được kiểm soát.
Thị trường bất động sản không chỉ đơn thuần là nơi giao dịch các tài sản bất động sản, mà thực chất là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích liên quan đến bất động sản.
Thị trường bất động sản là nơi giao dịch quyền và lợi ích từ việc sở hữu đất đai, vì đất đai không bao giờ hao mòn Khác với hàng hóa tiêu dùng, bất động sản có thời gian sử dụng lâu dài Người sử dụng mong muốn hưởng các quyền và lợi ích mà bất động sản mang lại; nếu không, họ sẽ không thực hiện giao dịch để sở hữu bất động sản đó.
Do vậy khi định giá BĐS cần dựa trên những quyền và khả năng sinh lợi của BĐS
Thị trường bất động sản mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc
Bất động sản (BĐS) có vị trí cố định, gắn liền với điều kiện tự nhiên và kinh tế xã hội của từng khu vực Mỗi vùng có trình độ phát triển và tâm lý, thị hiếu khác nhau Tại các đô thị lớn, cơ sở vật chất và hạ tầng phát triển hơn, dẫn đến giá BĐS cao hơn so với các vùng khác Do đó, khi nghiên cứu thị trường BĐS, cần xem xét từng vùng cụ thể và không thể áp dụng giá cả hay cung cầu của vùng này cho vùng khác.
Thị trường bất động sản chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật
Bất động sản (BĐS) là tài sản quan trọng của quốc gia và đóng vai trò lớn trong phát triển kinh tế Sự quản lý của nhà nước là cần thiết để điều tiết thị trường BĐS và đảm bảo sự tăng trưởng bền vững cho các ngành trong nền kinh tế Nhà nước sử dụng các công cụ pháp luật và chính sách để giám sát mọi giao dịch BĐS, đặc biệt là trong khâu đăng ký pháp lý, nhằm tạo ra một môi trường kinh doanh minh bạch và hiệu quả.
Các trường BĐS hiện nay đang trở nên ổn định và an toàn hơn Việc quản lý và giám sát của nhà nước không chỉ đảm bảo tính minh bạch mà còn gia tăng nguồn thu ngân sách từ thuế đối với các giao dịch BĐS.
Thị trường bất động sản tuy có hoạt động phong phú nhưng thường là thị trường không hoàn hảo
Một thị trường cạnh tranh hoàn hảo được đặc trưng bởi:
- Có nhiều người bán và mua
- Các sản phẩm đồng nhất
- Không có rào cản với việc gia nhập hoặc rút lui khỏi thị trường
- Người bán và người mua có thông tin hoàn hảo Đối chiếu 4 đặc trưng trên trong thị trường BĐS có thể nhận thấy r ng :
Không phải ai cũng có thể tham gia vào thị trường bất động sản, điều này dẫn đến việc số lượng người mua và bán không thể nhiều như trong các thị trường hàng hóa thông thường.
Mỗi bất động sản (BĐS) là một tài sản độc nhất, được sản xuất riêng lẻ và mang những đặc điểm riêng biệt không giống bất kỳ BĐS nào khác Dù hai BĐS có thể gần nhau và có thiết kế tương tự, chúng vẫn khác nhau về vị trí, dẫn đến sự không đồng nhất trong các sản phẩm trên thị trường BĐS.
Phân loại thị trường bất động sản
Ta có thể phân loại thị trường bất động sản theo 2 cách chính khác nhau như sau:
Thị trường có thể được phân loại theo công năng, bao gồm: thị trường đất đai, thị trường nhà ở, thị trường căn hộ chung cư, thị trường cao ốc văn phòng, thị trường công trình công nghiệp (khu công nghiệp), thị trường công trình thương mại (khu thương mại, trung tâm thương mại) và thị trường công trình đặc biệt (sân bay, bến cảng).
Cách 2: Phân loại theo tính chất kinh doanh của thị trường: Thị trường mua bán, thị trường cho thuê, thị trường thế chấp
Thị trường bất động sản có thể được phân loại theo nhiều tiêu chí như miền, vùng, lãnh thổ, quốc gia và thành phố Chẳng hạn, khi phân theo thành phố, ta có thể nhắc đến các thị trường bất động sản tại Tp HCM, Hà Nội, Đà Nẵng và Cần Thơ.
Tổng quan về rủi ro
Rủi ro và bản chất của rủi ro
1.2.1.1 Khái niệm Đến nay có 3 nhóm quan điểm khác nhau về rủi ro:
Quan điểm truyền thống về rủi ro thường tập trung vào những mất mát, thiệt hại và nguy hiểm mà nó gây ra, chủ yếu nhấn mạnh vào khía cạnh tiêu cực của rủi ro Theo quan điểm này, rủi ro được coi là điều không thể đo lường.
Quan điểm trung lập không chỉ chỉ ra những mặt tiêu cực của rủi ro mà còn đề cập đến khía cạnh tích cực Điểm mới của quan điểm này là xem rủi ro như một yếu tố bất trắc có thể đo lường được.
Quan điểm mở rộng về rủi ro bao gồm cả khía cạnh tiêu cực và tích cực Rủi ro được coi là sự bất trắc có thể đo lường, có khả năng gây ra tổn thất và thiệt hại, đồng thời làm mất đi cơ hội sinh lời Tuy nhiên, rủi ro cũng có thể mang lại lợi ích và cơ hội thuận lợi trong hoạt động kinh doanh.
Rủi ro được định nghĩa là những sự kiện hoặc tình huống bất ngờ có thể xảy ra trong quá trình diễn ra của các hiện tượng và sự vật, dẫn đến mất mát, thiệt hại hoặc tạo ra cơ hội mới cho sự phát triển Mức độ và xác suất xuất hiện của rủi ro có thể được xác định.
Các đặc trưng cơ bản của rủi ro đó là:
Rủi là sự kiện là tình huống bất ngờ, sự không chắc chắn xảy ra;
Rủi ro đưa đến việc không đạt được mục tiêu, có thể là tiêu cực như mất mát, thiệt hại, có thể là tích cực như cơ hội
1.2.1.2 Các giai đoạn và hình thức thể hiện của rủi ro a Các giai đoạn của rủi ro
Rủi ro có sự phát triển của mình qua 3 giai đoạn: tiềm tàng, xuất hiện và tác động
Hình 1.1 Các giai đoạn của rủi ro
Mức độ tác động tiềm tàng
Tần xuất xuất hiện Mức độ tác động
Loại 1: có thể loại trừ hoặc giảm thiểu nhờ sự chuẩn bị kế hoạch tốt
Loại 2: rủi ro không dự đoán trước được, phải giải quyết b ng “biện pháp chữa cháy”
Rủi ro gây tác động
Các tác động khi rủi ro xuất hiện
Mức độ tác động phụ thuộc vào việc quản lý rủi ro tiềm tàng và rủi ro xuất hiện
Bằng cách sử dụng các số liệu thống kê, chúng ta có thể đánh giá khả năng xảy ra và mức độ tác động của rủi ro Mức độ tác động này phụ thuộc vào việc quản lý rủi ro tiềm tàng cũng như rủi ro đã xuất hiện.
Hình thức thể hiện của rủi ro cũng đa dạng nhưng thường là dưới hình thức rủi ro đơn lẻ, rủi ro xâu chuỗi và rủi ro đồng thời:
Hình 1.2 Hình thức rủi ro
Rủi ro đơn lẻ chỉ tồn tại trong một khoảng thời gian nhất định và có quá trình phát triển với những đặc điểm riêng biệt.
- Thường phát triển qua một giai đoạn nhất định với thời gian bắt đầu và kết thúc rõ ràng
- Được mô tả như một hoạt động hoặc sự kiện đơn lẻ
- Không có sự kiện rủi ro nào xuất hiện đồng thời
- Tác động của rủi ro đơn lẻ không ảnh hưởng đến tình huống gây ra các rủi ro khác
- Sự kiện đơn lẻ khởi nguồn từ nhiều nơi và cần dược phân tích trong mối quan hệ với các tình huống khác
Rủi ro xâu chuỗi phát sinh từ nhiều sự kiện rủi ro đơn lẻ, nhưng những sự kiện này lại có sự phụ thuộc lẫn nhau Mỗi sự kiện rủi ro không chỉ ảnh hưởng đến bản thân nó mà còn tác động đến các sự kiện khác, tạo ra những tác động lôi kéo và mang tính xâu chuỗi Rủi ro xâu chuỗi có những đặc điểm riêng biệt cần được nhận diện và quản lý.
- Mỗi sự kiện rủi ro n m trong chuỗi tác động có liên quan với nhau
- Tác động tổng hợp của rủi ro xâu chuỗi là tổng hợp của nhiều tác động đơn lẻ của rủi ro n m trong chuỗi đó
Rủi ro đồng thời là sự kết hợp giữa rủi ro đơn và rủi ro xâu chuỗi, xảy ra khi các rủi ro xuất hiện trong cùng một khoảng thời gian Những đặc điểm của rủi ro đồng thời bao gồm sự tương tác giữa các yếu tố rủi ro và khả năng gia tăng tác động tiêu cực đến kết quả.
Có ít nhất 2 sự kiện đơn hoặc chuỗi cùng xảy ra trong một khoảng thời gian nhất định:
- Nhìn chung các rủi ro đồng thời mang tính độc lập với nhau
Mỗi rủi ro có thể được xem là nhẹ, nhưng khi nhiều rủi ro xuất hiện đồng thời, chúng có thể tạo ra tác động cộng hưởng lớn đến dự án Do đó, việc phân loại rủi ro là rất quan trọng.
Có nhiều cách phân loại rủi ro, trong đó có hai phương pháp phổ biến Thứ nhất, rủi ro có thể được phân loại theo môi trường tác động Thứ hai, rủi ro cũng có thể được phân loại theo đối tượng.
Rủi ro phân theo môi trường tác động
Rủi ro do môi trường bên trong
Rủi ro do môi trường bên ngoài
Rủi ro do môi trường hoạt động tôt chức
(chủ đầu tư, doanh nghiệp xây dựng)
Rủi ro do nhận thức của người quản lý đầu tư, người quản lý thực hiện dự án, người lao động
Môi trường tự nhiên liên quan đến đầu tư xây dựng
Môi trường kinh tế, văn hóa, xã hội, chính trị
Môi trường kỹ thuật công nghệ thi công, tư vấn, thông tin
Rủi ro phân theo đối tượng
Rủi ro về trách nhiệm pháp lý
Rủi ro về nguồn lực (tài sản, vốn và người )
Rủi ro trong đầu tư xây dựng có thể được phân loại theo nhiều tiêu chí khác nhau Đầu tiên, rủi ro có thể được phân theo chủ thể, bao gồm các bên liên quan như nhà đầu tư, nhà thầu và chính quyền Thứ hai, rủi ro cũng có thể được phân theo giai đoạn đầu tư, từ giai đoạn lập kế hoạch, thiết kế đến thi công và vận hành Thứ ba, rủi ro có thể được phân loại theo bản chất, bao gồm rủi ro tài chính, kỹ thuật và môi trường Cuối cùng, rủi ro cũng có thể được phân theo khả năng lượng hóa, tức là khả năng đo lường và đánh giá mức độ rủi ro trong các dự án đầu tư.
Rủi ro phân theo đối tượng
Từ phía chủ đầu tư
Từ phía nhà thầu Các chủ thể khác
Rủi ro phân theo giai đoạn đầu tư xd
Rủi ro trong giai đoạn thực hiện đầu tư
Rủi ro trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư
Rủi ro trong giai đoạn kết thúc xây dựng và đưa dự án vào khai thác sử dụng
Rủi ro phân theo bản chất
Rủi ro suy tính Rủi ro thuần túy
Rủi ro phân theo khả năng lượng hóa
Rủi ro không thể định lượng, tính toán được Rủi ro có thể định lượng, tính toán được
-11- vii Rủi ro phân theo khả năng bảo hiểm: viii Rủi ro phân theo tính chất hệ thống:
1.2.1.3 Nguyên nhân rủi ro thường gặp a Những rủi ro từ môi trường bên ngoài
- Rủi ro chính trị bao gồm:
+ Những cam kết ưu đãi trước đây đối với các nhà đầu tư bị xóa bỏ
Rủi ro thuế có thể ảnh hưởng đến dòng tiền hàng năm của dự án, dẫn đến sự thay đổi trong lợi nhuận sau thuế Sự thay đổi về thuế sẽ tác động trực tiếp đến hiệu quả tài chính của các dự án.
+ Hạn ngạch, thuế quan hoặc các giới hạn thương mại khác: làm giảm sản lượng hoặc tăng chi phí của các dự án
Chính sách tuyển dụng lao động đang trải qua nhiều thay đổi quan trọng, bao gồm quy định về mức lương tối thiểu, chính sách hỗ trợ lao động nữ và hạn chế sử dụng lao động nước ngoài Những thay đổi này có tác động trực tiếp đến hiệu quả của các dự án.
Kiểm soát ngoại hối có thể ảnh hưởng đến hoạt động chuyển tiền ra nước ngoài, từ đó tác động đến việc cung ứng và tiêu thụ sản phẩm của dự án, cũng như quyền lợi của các nhà đầu tư.
Lãi suất do chính phủ thiết lập nhằm kiểm soát lạm phát có thể ảnh hưởng đến hoạt động đầu tư, dẫn đến sự gia tăng hoặc giảm sút trong các khoản đầu tư.
Rủi ro phân theo khả năng bảo hiểm
Rủi ro không thể bảo hiểm Rủi ro có thể bảo hiểm
Rủi ro phân theo tính chất hệ thống
Rủi ro không hệ thống Rủi ro có hệ thống
Quản lý rủi ro trong đầu tƣ bất động sản
Khái niệm
Sự thay đổi trong quan điểm về rủi ro đã dẫn đến việc chuyển từ quản lý rủi ro chỉ tập trung vào “quản trị tổn thất” sang “quản trị hiểm họa và cơ hội” Điều này có nghĩa là không chỉ cần giảm thiểu tổn thất mà còn phải chủ động khai thác rủi ro, kích thích và đón đầu các cơ hội mới.
Quản lý rủi ro là quá trình nhận diện, xác định, phân tích và đo lường mức độ rủi ro Dựa trên những thông tin này, các hoạt động đối phó với rủi ro sẽ được lựa chọn, triển khai và quản lý một cách hiệu quả.
Quản lý rủi ro là quá trình tối ưu hóa các cơ hội trong tương lai nhằm đạt được kết quả tích cực, đồng thời giảm thiểu các tác động tiêu cực đến hoạt động đầu tư xây dựng.
Quản lý rủi ro được hiểu là quá trình dự đoán, ngăn ngừa và đề xuất các biện pháp kiểm soát nhằm loại bỏ, giảm thiểu hoặc chuyển giao rủi ro cho một tác nhân kinh tế khác Điều này giúp tối ưu hóa việc sử dụng nguồn lực của doanh nghiệp.
Quản lý rủi ro là quá trình chủ động kiểm soát các sự kiện tương lai dựa trên các kết quả và dự báo, thay vì chỉ phản ứng thụ động trước những sự kiện đã xảy ra.
1.3.2 Khái quát về quản lý rủi ro trong đầu tƣ bất động sản
Quản lý rủi ro là yếu tố quan trọng trong lập kế hoạch dự án, giúp xác định các nguy cơ chính và phát triển các chiến lược phòng ngừa hoặc giảm thiểu hiệu quả.
Quản lý rủi ro bao gồm hai hình thức chính: (1) giả định khả năng xảy ra các sự cố có thể ảnh hưởng tiêu cực đến kế hoạch hoặc lịch trình, và (2) thừa nhận rằng không thể dự đoán tất cả các sự cố bất lợi.
Quản lý rủi ro trong lĩnh vực bất động sản là quá trình xác định và phân tích các nguy cơ tiềm ẩn, từ đó chấp nhận hoặc hạn chế những rủi ro này trong các quyết định quản lý.
Quản lý rủi ro phải là một chức năng của quản lý bất động sản
Quản lý rủi ro cần được chú trọng ngay từ giai đoạn xây dựng quy trình quản lý Việc này giúp xử lý thông tin có sẵn thông qua một mô hình chính thức, từ đó hỗ trợ hiệu quả cho quá trình ra quyết định.
Quản lý rủi ro tạo ra tính trách nhiệm, tính linh động, tính kế hoạch trong quá trình quản lý dự án
1.3.3 Nội dung và phương pháp quản lý rủi ro trong đầu tư bất động sản
Quản lý rủi ro trong đầu tư và xây dựng là một quá trình quan trọng diễn ra ở tất cả các giai đoạn của dự án Các dự án thường đối mặt với rủi ro cao ngay từ giai đoạn hình thành Trong suốt vòng đời của dự án, nhiều công việc có mức độ rủi ro lớn, do đó cần chia thành các giai đoạn để phân tích và đánh giá rủi ro Từ đó, chúng ta có thể lựa chọn các giải pháp phù hợp nhằm giảm thiểu và loại trừ rủi ro.
Quy trình quản lý rủi ro là một hệ thống toàn diện, bao gồm các công việc cần thiết để quản lý rủi ro, được sắp xếp theo trình tự và có sự tương tác lẫn nhau Quy trình này lặp đi lặp lại và diễn ra xuyên suốt trong hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp.
3 Chọn lựa công cụ và tiến hành phân tích rủi ro
4 Ra quyết định xử lý
5 Tiến hành kiểm soát, xử lý rủi ro
Hình 1.3 Quy trình quản lý rủi ro
Công việc đầu tiên trong quy trình quản trị rủi ro là nhận diện rủi ro, nơi doanh nghiệp rà soát và tìm kiếm các sự kiện bất trắc có thể ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh Mặc dù rủi ro có thể ẩn chứa cơ hội, cần phân biệt giữa “nhận diện rủi ro” và “tìm kiếm cơ hội đầu tư” Tìm kiếm cơ hội đầu tư tập trung vào việc hiểu biết môi trường kinh doanh để tìm ra các lĩnh vực có lợi suất hấp dẫn, trong khi nhận diện rủi ro chủ yếu dự báo các sự kiện có thể gây hại cho doanh nghiệp Chủ thể chính của nhận diện rủi ro là các biến cố gây thiệt hại, không phải cơ hội Tuy nhiên, trong quá trình rà soát các tác nhân gây thiệt hại, doanh nghiệp cũng nhận thức được các cơ hội mà những rủi ro này mang lại, từ đó đưa ra những đánh giá và cân nhắc chi tiết hơn về tình hình thực tế.
Nhận diện rủi ro là quy trình quan trọng trong việc rà soát môi trường nội bộ và ngoại bộ của doanh nghiệp, nhằm tìm kiếm và đánh giá các rủi ro, cũng như ước đoán tác động của chúng.
Mục đích chính của việc nhận diện rủi ro là phát hiện các tác nhân nguy hiểm, từ đó tạo nền tảng cho việc xây dựng chiến lược và biện pháp bảo vệ cho doanh nghiệp.
1.3.3.2 Đo lường rủi ro a Số đo rủi ro
Rủi ro được đánh giá trên cơ sở các tiêu chuẩn cơ bản sau:
- Giá trị kỳ vọng (EV – The expected value)
Giá trị kỳ vọng (EV):
Vòng đời của một phương án đầu tư có thể kéo dài hàng chục năm, nhưng lại dựa trên các số liệu giả định, dẫn đến khó khăn trong việc dự đoán chính xác và ứng phó với những tình huống bất ngờ trong tương lai Khi phân tích các phương án, cần dự đoán các tình huống có thể xảy ra và đánh giá rủi ro liên quan Nếu phương án đầu tư vẫn hiệu quả dù có rủi ro, đó là một lựa chọn vững chắc; ngược lại, cần có biện pháp phòng ngừa hoặc từ chối dự án.
Khi phân tích một dự án, thường có hai thái cực xảy ra :
Hoặc quá lạc quan: chỉ có những kết quả tích cực xảy ra
Hoặc quá bi quan : chỉ có những biến cố xấu xảy ra
Có hai thái cực trên đều là không khách quan Để có thể đánh giá một cách khách quan, người ta dùng “giá trị kỳ vọng – EV”
Trong đó : E(NPV) Kỳ vọng của NPV m Số sự kiện (trạng thái)
Pj xác suất của sự kiện j (Pj =0,1)
NPVj Giá trị hiện tại thuần sư kiện j
Kỳ vọng E(NPV) của dự án càng lớn càng tốt
Nội dung và phương pháp quản lý rủi ro trong đầu tư bất động sản
Quản lý rủi ro trong đầu tư và xây dựng là một quá trình quan trọng diễn ra ở tất cả các giai đoạn của dự án Ngay từ giai đoạn hình thành, dự án đã tiềm ẩn nhiều rủi ro Trong suốt vòng đời của dự án, các công việc thường có mức độ rủi ro cao, do đó cần chia thành nhiều giai đoạn để phân tích và đánh giá rủi ro Từ đó, chúng ta có thể lựa chọn các giải pháp phù hợp nhằm giảm thiểu và loại trừ rủi ro.
Quy trình quản lý rủi ro là một hệ thống toàn diện, bao gồm các công việc cần thiết để quản lý rủi ro, được sắp xếp theo trình tự và có sự tương tác lẫn nhau Quy trình này lặp đi lặp lại và diễn ra xuyên suốt trong hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp.
3 Chọn lựa công cụ và tiến hành phân tích rủi ro
4 Ra quyết định xử lý
5 Tiến hành kiểm soát, xử lý rủi ro
Hình 1.3 Quy trình quản lý rủi ro
Công việc đầu tiên trong quy trình quản trị rủi ro là nhận diện rủi ro, nơi doanh nghiệp rà soát và tìm kiếm các sự kiện bất trắc có thể ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh Mặc dù rủi ro có thể chứa đựng cơ hội, cần phân biệt giữa “nhận diện rủi ro” và “tìm kiếm cơ hội đầu tư” Tìm kiếm cơ hội đầu tư tập trung vào việc hiểu biết môi trường kinh doanh để tìm ra các lĩnh vực có lợi suất hấp dẫn, trong khi nhận diện rủi ro chủ yếu dựa vào việc dự báo các sự kiện có thể gây thiệt hại Chủ thể chính của nhận diện rủi ro là các biến cố gây thiệt hại, không phải cơ hội Tuy nhiên, trong quá trình rà soát các tác nhân gây thiệt hại, doanh nghiệp cũng nhận thức được các cơ hội mà những rủi ro này mang lại, từ đó có những đánh giá và cân nhắc chi tiết hơn về tình hình thực tế.
Nhận diện rủi ro là quy trình quan trọng trong việc rà soát môi trường nội bộ và ngoại bộ của doanh nghiệp, nhằm tìm kiếm và đánh giá các rủi ro, cũng như ước đoán tác động của chúng.
Mục đích chính của việc nhận diện rủi ro là phát hiện các tác nhân nguy hiểm, từ đó tạo cơ sở để xây dựng chiến lược và biện pháp bảo vệ cho doanh nghiệp.
1.3.3.2 Đo lường rủi ro a Số đo rủi ro
Rủi ro được đánh giá trên cơ sở các tiêu chuẩn cơ bản sau:
- Giá trị kỳ vọng (EV – The expected value)
Giá trị kỳ vọng (EV):
Vòng đời của một phương án đầu tư có thể kéo dài hàng chục năm, nhưng lại dựa trên các số liệu giả định, dẫn đến khó khăn trong việc dự đoán chính xác và ứng phó với những tình huống bất ngờ trong tương lai Khi phân tích các phương án, cần dự đoán các tình huống có thể xảy ra và đánh giá rủi ro liên quan Nếu một phương án đầu tư vẫn hiệu quả dù có rủi ro phát sinh, thì đó là một lựa chọn vững chắc Ngược lại, nếu không, cần có biện pháp phòng ngừa hoặc xem xét từ chối dự án.
Khi phân tích một dự án, thường có hai thái cực xảy ra :
Hoặc quá lạc quan: chỉ có những kết quả tích cực xảy ra
Hoặc quá bi quan : chỉ có những biến cố xấu xảy ra
Có hai thái cực trên đều là không khách quan Để có thể đánh giá một cách khách quan, người ta dùng “giá trị kỳ vọng – EV”
Trong đó : E(NPV) Kỳ vọng của NPV m Số sự kiện (trạng thái)
Pj xác suất của sự kiện j (Pj =0,1)
NPVj Giá trị hiện tại thuần sư kiện j
Kỳ vọng E(NPV) của dự án càng lớn càng tốt
Độ lệch tiêu chuẩn là chỉ số quan trọng để xác định mức độ dao động xung quanh giá trị trung bình của dự án Khi độ lệch tiêu chuẩn tăng, điều này cho thấy mức độ rủi ro cũng gia tăng.
Trong đó: σ (NPV) Độ lệch tiêu chuẩn của NPV m Số sự kiện (trạng thái)
P j xác suất của sự kiện j (p j =0,1)
NPV j Giá trị hiện tại thuần sư kiện j Độ lệch chuẩn (NPV) càng lớn, sự phân tán thông tin càng nhiều, rủi ro dự án càng cao
Hệ số biến đổi là tỷ lệ giữa độ lệch chuẩn và giá trị kỳ vọng của NPV trong dự án, phản ánh mức độ rủi ro trên mỗi đơn vị kỳ vọng.
- Dự án có COV càng nhỏ càng tốt và ngược lại
Giá trị kỳ vọng và độ lệch tiêu chuẩn là hai chỉ số quan trọng trong việc đo lường rủi ro tuyệt đối, trong khi hệ số tương quan giúp xác định mức độ rủi ro tương đối.
Bêta là chỉ số đo lường sự biến động của một dự án so với biến động chung của thị trường đầu tư Nó xác định mối quan hệ giữa chênh lệch thu nhập trong quá khứ của công ty và thu nhập không đổi với chênh lệch thu nhập của toàn bộ thị trường.
Bêta < 1: Sự biến động của dự án nhỏ hơn sự biến động của thị trường đầu tư
Bêta = 1: Sự biến động của dự án b ng với sự biến động của thị trường đầu tư
Bêta > 1: Sự biến động của dự án lớn hơn sự biến động của thị trường đầu tư b Phương pháp đo lường rủi ro
Phương pháp chuyên gia tập thể là một trong những cách xác định rủi ro phổ biến nhất, nhằm xây dựng danh sách tổng hợp các rủi ro có thể xảy ra Phương pháp này tạo cơ sở cho quá trình phân tích định tính và định lượng rủi ro Tổ dự án thường thực hiện việc lấy ý kiến từ các chuyên gia ở nhiều lĩnh vực khác nhau, trong đó các chuyên gia sẽ thảo luận và tranh luận để phân loại và định nghĩa chi tiết về các rủi ro của dự án.
Phương pháp Delphi là một kỹ thuật thu thập ý kiến thống nhất từ các chuyên gia về rủi ro dự án thông qua bỏ phiếu kín Tổ dự án sử dụng các câu hỏi liên quan đến rủi ro để lấy ý kiến từ các chuyên gia, sau đó tổng hợp và gửi lại phản hồi để họ xem xét Qua vài vòng thảo luận, có thể đạt được sự đồng thuận về các rủi ro chính của dự án Phương pháp này giúp giảm thiểu sai số và ngăn chặn ảnh hưởng quá mức của bất kỳ chuyên gia nào đến kết quả cuối cùng.
Phương pháp phỏng vấn là một công cụ hiệu quả để xác định các rủi ro trong dự án bằng cách thu thập thông tin từ các nhà quản lý dự án hoặc chuyên gia trong lĩnh vực Người chịu trách nhiệm sẽ cung cấp những hiểu biết quý giá giúp nhận diện và đánh giá các yếu tố rủi ro tiềm ẩn.
Để xác định rủi ro trong dự án, cần lựa chọn những cá nhân phù hợp và thu thập thông tin như cơ cấu phân tích dự án và danh mục giả thiết Những người được phỏng vấn sẽ dựa vào kinh nghiệm cá nhân, thông tin về dự án và các nguồn lực hữu ích khác để xác định các rủi ro.
Phân tích SWOT là một phương pháp hiệu quả để xác định điểm mạnh, điểm yếu, cơ hội và nguy cơ từ rủi ro Phương pháp này cho phép phân tích dữ liệu định lượng và tổng hợp kết quả đánh giá một cách chi tiết Nó khuyến khích việc xác định, thảo luận và ghi chép nhiều yếu tố cho từng mục Phân tích có thể được thực hiện qua các buổi họp nhóm nhỏ hoặc hội thảo, tương tự như cách phân tích và tổng hợp thông tin khác.