Hoàn thiện quản lý dự án đầu tư xây dựng tại ban quản lý dự án nhà ở xã hội tại phường tam hòa, thành phố biên hòa luận văn thạc sĩ chuyên ngành kinh tế xây dựng

- Nếu nhà ở xã hội được đầu tư không phải bằng nguồn vốn hoặc hình thức như trên thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh báo cáo UBND cấp tỉnh thực hiện lựa chọn chủ đầu tư theo quy định như

TRƯỜNG ĐẠI HỌC GIAO THÔNG VẬN TẢI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC GIAO THÔNG VẬN TẢI

LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC

TS NGUYỄN QUỲNH SANG

TP HỒ CHÍ MINH - 2016

LỜI CAM ĐOAN

Tôi cam đoan đề tài “Hoàn thiện quản lý dự án đầu tư xây dựng tại Ban

quản lý dự án nhà ở xã hội tại phường Tam Hòa, thành phố Biên Hòa” là công trình

nghiên cứu của riêng tôi

Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kỳ công trình nào khác

Tác giả luận văn

Nguyễn Trọng Thông

LỜI CẢM ƠN

Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành đối với TS Nguyễn Quỳnh Sang, người đã tận tình giúp đỡ, chỉ bảo tôi trong quá trình nghiên cứu và thực hiện luận văn này Tôi cũng xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến lãnh đạo Ban quản lý dự án nhà ở

xã hội tại phường Tam Hòa, thành phố Biên Hòa và các phòng ban chuyên môn thuộc Công ty Cổ phần đầu tư phát triển đô thị Sơn An đã tạo điều kiện, giúp đỡ tôi trong quá trình hoàn thành luận văn

Trân trọng cám ơn!

TP Hồ Chí Minh, ngày tháng năm 2016

Tác giả luận văn

Nguyễn Trọng Thông

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

MỤC LỤC iii

DANH MỤC BẢNG BIỂU vii

DANH MỤC HÌNH VẼ viii

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT ix

MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUẢN LÝ DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG VÀ QUẢN LÝ DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở XÃ HỘI TẠI BAN QUẢN LÝ DỰ ÁN 3

1.1 Dự án đầu tư xây dựng và dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội 3

1.1.1 Khái niệm và đặc trưng của dự án đầu tư xây dựng 3

1.1.1.1 Khái niệm dự án đầu tư xây dựng 3

1.1.1.2 Đặc trưng của dự án đầu tư xây dựng 5

1.1.2 Dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội 5

1.1.2.1 Khái niệm nhà ở xã hội 5

1.1.2.2 Đối tượng cung cấp nhà ở xã hội 6

1.1.2.3 Đối tượng thụ hưởng nhà ở xã hội 8

1.2 Quản lý dự án đầu tư xây dựng và quản lý dự án nhà ở xã hội tại các ban quản lý dự án 10

1.2.1 Khái niệm quản lý dự án đầu tư 10

1.2.2 Đặc trưng của quản lý dự án 10

1.2.3 Mục tiêu của quản lý dự án 11

1.2.4 Nội dung quản lý dự án 13

1.2.5 Các hình thức thực hiện quản lý dự án 15

1.2.5.1 Ban quản lý dự án đầu tư xây dựng chuyên ngành, Ban quản lý dự án đầu tư xây dựng khu vực 15

1.2.5.2 Ban quản lý dự án đầu tư xây dựng một dự án 16

1.2.5.3 Thuê tư vấn quản lý dự án đầu tư xây dựng 18

1.2.5.4 Chủ đầu tư trực tiếp thực hiện quản lý dự án 18

1.2.5.5 Quản lý dự án của tổng thầu xây dựng 19

1.2.6 Quản lý dự án nhà ở xã hội tại các ban quản lý dự án 19

1.2.6.1 Giai đoạn xác định và tổ chức dự án 21

1.2.6.2 Giai đoạn lập kế hoạch dự án 21

1.2.6.3 Giai đoạn thực hiện dự án 25

1.2.6.4 Giai đoạn kết thúc dự án 30

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG QUẢN LÝ DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG TẠI BAN QUẢN LÝ DỰ ÁN NHÀ Ở XÃ HỘI TẠI PHƯỜNG TAM HÒA, THÀNH PHỐ BIÊN HÒA 31

2.1 Giới thiệu về Ban quản lý dự án nhà ở xã hội tại phường Tam Hòa, Thành phố Biên Hòa 31

2.1.1 Sự hình thành và phát triển của Ban quản lý dự án nhà ở xã hội tại phường Tam Hòa, thành phố Biên Hòa 31

2.1.1.1 Dự án nhà ở xã hội tại phường Tam Hòa, thành phố Biên Hòa 31

2.1.1.2 Quá trình hình thành, phát triển của dự án nhà ở xã hội tại phường Tam Hòa, thành phố Biên Hòa và Ban quản lý dự án 34

2.1.2 Chức năng, nhiệm vụ và quyền hạn của Ban quản lý dự án nhà ở xã hội tại phường Tam Hòa, thành phố Biên Hòa 37

2.1.3 Cơ cấu tổ chức của Ban quản lý dự án nhà ở xã hội tại phường Tam Hòa, thành phố Biên Hòa 38

2.1.3.1 Mô hình tổ chức hoạt động 38

2.1.3.2 Cơ cấu tổ chức và chức năng nhiệm vụ của các bộ phận 39

2.1.3.3 Quan hệ trách nhiệm giữa Ban quản lý dự án với các đơn vị, bộ phận trong và ngoài Ban 44

2.2 Thực trạng quản lý dự án đầu tư xây dựng tại Ban quản lý dự án nhà ở xã hội tại phường Tam Hòa, thành phố Biên Hòa 45

2.2.1 Quản lý tổ chức thực hiện dự án 45

2.2.1.1 Giai đoạn chuẩn bị dự án và thực hiện đầu tư 45

2.2.1.2 Giai đoạn khai thác vận hành dự án 45

2.2.2 Quản lý dự án theo các nội dung 46

2.2.2.1 Quản lý tiến độ dự án 47

2.2.2.2 Quản lý chất lượng dự án 51

2.2.2.3 Quản lý chi phí dự án 53

2.3 Đánh giá công tác quản lý dự án tại Ban quản lý dự án nhà ở xã hội tại phường Tam Hòa, thành phố Biên Hòa 59

2.3.1 Các điều kiện thuận lợi và khó khăn trong quá trình quản lý dự án 59

2.3.1.1 Điều kiện thuận lợi 59

2.3.1.2 Các điều kiện khó khăn 60

2.3.2 Đánh giá chung công tác quản lý dự án tại Ban quản lý dự án nhà ở xã hội tại phường Tam Hòa, thành phố Biên Hòa 60

2.3.2.1 Những mặt đạt được 60

2.3.2.2 Những tồn tại, thiếu sót cần khắc phục 62

CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN QUẢN LÝ DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG TẠI BAN QUẢN LÝ DỰ ÁN NHÀ Ở XÃ HỘI TẠI PHƯỜNG TAM HÒA, THÀNH PHỐ BIÊN HÒA 65

3.1 Định hướng, mục tiêu phát triển và nhiệm vụ của Ban quản lý dự án nhà ở xã hội tại phường Tam Hòa, thành phố Biên Hòa trong thời gian tới 65

3.1.1 Định hướng và mục tiêu phát triển của Ban quản lý dự án nhà ở xã hội tại phường Tam Hòa, thành phố Biên Hòa 65

3.1.2 Nhiệm vụ của Ban quản lý dự án nhà ở xã hội tại phường Tam Hòa, thành phố Biên Hòa trong thời gian tới 65

3.1.2.1 Công tác tổ chức 65

3.1.2.2 Công tác hành chính 66

3.1.2.3 Công tác thẩm định kỹ thuật – dự toán 66

3.1.2.4 Công tác quản lý thi công, giám sát và quản lý dự án 67

3.2 Một số giải pháp hoàn thiện quản lý dự án tại Ban quản lý dự án nhà ở xã hội tại phường Tam Hòa, thành phố Biên Hòa 67

3.2.1 Nhóm giải pháp chung 67

3.2.2 Giải pháp trong quá trình thực hiện dự án 69

3.2.2.1 Hoàn thiện công tác lựa chọn tư vấn, nhà thầu thi công 69

3.2.2.2 Quản lý chặt chẽ các nhà thầu tư vấn, nhà cung cấp và nhà thầu xây dựng,

lắp đặt 71

3.2.2.3 Các giải pháp trong công tác giám sát, kiểm soát thi công 72

3.2.3 Nâng cao năng lực và phát triển nguồn nhân lực 80

3.2.3.1 Hoàn thiện việc tổ chức bộ máy quản lý dự án 80

3.2.3.2 Đào tạo và phát triển nguồn nhân lực 81

3.2.3.3 Áp dụng Khoa học kỹ thuật vào quản lý dự án 84

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 87

TÀI LIỆU THAM KHẢO 90

DANH MỤC BẢNG BIỂU

Bảng 2.1 Quy mô dự án nhà ở xã hội tại phường Tam Hoà, thành phố Biên Hòa 32 Bảng 2.2 Tiến độ thi công dự án nhà ở xã hội tại phường Tam Hòa, thành phố Biên

Hòa 48

Bảng 2.3 Tình hình thực hiện các hạng mục công việc 49

Bảng 2.4 Tình hình tiến độ thi công các hạng mục công việc 50

Bảng 2.5 Tổng hợp chi phí của dự án nhà ở xã hội tại phường Tam Hòa thành phố Biên Hòa 54

Bảng 2.6 Tình hình thực hiện chi phí của Dự án 55

Bảng 2.7 Tiến độ thu tiền ứng trước của khách hàng dự kiến ban đầu 56

Bảng 2.8 Tiến độ thu tiền ứng trước của khách hàng đã được điều chỉnh 56

Bảng 2.9 Cơ cấu vốn đầu tư của dự án 57

Bảng 2.10 Tiến độ huy động vốn cho dự án 58

Bảng 2.11 Tình hình huy động vốn cho dự án 59

Bảng 3.1 Trách nhiệm của các bên tham gia dự án tới công tác quản lý rủi ro 77

DANH MỤC HÌNH VẼ

Hình 1.1: Thành phần của dự án đầu tư 4 Hình 1.2 Chu trình quản lý dự án 11 Hình 1.3 Quá trình phát triển của các mục tiêu thành phần của quản lý dự án 12 Hình 1.4 Quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình theo lĩnh vực quản lý dự án đầu

tư xây dựng công trình 14 Hình 1.5 Quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình theo các giai đoạn quản lý dự

án đầu tư xây dựng công trình 14 Hình 1.6 Các hình thức thực hiện quản lý dự án 15 Hình 2.1 Cơ cấu tổ chức Ban quản lý dự án nhà ở xã hội tại phường Tam Hòa, thành phố Biên Hòa 39 Hình 3.1 Một số giải pháp hoàn thiện quản lý dự án tại Ban quản lý dự án nhà ở xã hội tại phường Tam Hòa, thành phố Biên Hòa 67

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Quản lý dự án đầu tư xây dựng là một quá trình phức tạp, không có sự lặp lại Nó khác hoàn toàn so với việc quản lý công việc thường ngày của một nhà hàng, một công ty sản xuất hay một nhà máy - bởi tính lặp đi lặp lại, diễn ra theo các quy tắc chặt chẽ và được xác định rõ của công việc Trong khi đó, công việc của quản lý dự án đầu tư xây dựng và những thay đổi của nó mang tính duy nhất, không lặp lại, không xác định rõ ràng và không có dự án nào giống dự án nào, mỗi dự án

có địa điểm khác nhau, không gian và thời gian khác nhau, thậm chí trong quá trình thực hiện dự án còn có sự thay đổi mục tiêu, ý tưởng từ chủ đầu tư Vì vậy, việc điều hành quản lý dự án đầu tư xây dựng cũng luôn thay đổi linh hoạt, không có công thức nhất định, đòi hỏi phải có sự phát triển sâu rộng và mang tính chuyên nghiệp mới có thể đáp ứng nhu cầu xây dựng các công trình dân dụng ở nước ta trong thời gian tới

Dự án nhà ở xã hội tại phường Tam Hòa, thành phố Biên Hòa là dự án chung

cư cao tầng được UBND tỉnh Đồng Nai chấp thuận đầu tư nhằm phục vụ nhu cầu nhà ở cho các đối tượng là cán bộ công nhân viên chức hưởng lương từ ngân sách nhà nước và người lao động có thu nhập thấp trên địa bàn tỉnh Đồng Nai; mục tiêu của dự án là xây dựng khu chung cư cao tầng với chi phí đầu tư thấp nhưng vẫn đảm bảo thẩm mỹ kiến trúc, có các dịch vụ thiết yếu, thuận tiện, hài hòa, đáp ứng được nhu cầu đời sống, sinh hoạt của người dân; nâng cao điều kiện sống và bộ mặt cảnh quan kiến trúc của thành phố Biên Hòa

Đây là một dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, có nhiều đặc trưng riêng biệt, nằm ngay trung tâm thành phố Biên Hòa, trong quá trình thực hiện chịu nhiều thay đổi bởi yếu tố khách quan lẫn chủ quan Mặt khác, trong hoạt động xây dựng,

để đảm bảo chất lượng và hiệu quả của dự án, công tác quản lý dự án đóng vai trò

vô cùng quan trọng

Xuất phát từ thực tế trên, bằng kiến thức về chuyên ngành được tích lũy trong thời gian học tập và nghiên cứu tại trường cùng với thời gian làm việc tại Ban quản lý dự án nhà ở xã hội tại phường Tam Hòa, thành phố Biên Hòa, tôi đã chọn

đề tài luận văn “Hoàn thiện quản lý dự án đầu tư xây dựng tại Ban quản lý dự án

nhà ở xã hội tại phường Tam Hòa, thành phố Biên Hòa” nhằm đi sâu phân tích

và đánh giá thực trạng của Ban quản lý dự án nhà ở xã hội tại phường Tam Hòa,

thành phố Biên Hòa trong công tác quản lý dự án Để từ đó đưa ra một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác quản lý dự án, góp phần làm gia tăng hiệu quả quản lý thực hiện đầu tư xây dựng công trình

2 Đối tượng nghiên cứu của đề tài

Đối tượng nghiên cứu của đề tài luận văn là công tác quản lý dự án đầu tư xây dựng tại Ban quản lý dự án nhà ở xã hội

3 Phạm vi nghiên cứu của đề tài

Phạm vi nghiên cứu của để tài luận văn là công tác quản lý dự án đầu tư xây dựng tại Ban quản lý dự án nhà ở xã hội tại phường Tam Hòa, thành phố Biên Hòa trong quá trình triển khai dự án

4 Mục tiêu nghiên cứu của đề tài

- Hệ thống hóa và làm rõ hơn cơ sở lý luận về quản lý dự án đầu tư xây dựng nói chung và dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội nói riêng tại ban quản lý dự án

- Đánh giá thực trạng công tác quản lý dự án đầu tư xây dựng tại Ban quản lý

dự án nhà ở xã hội tại phường Tam Hòa, thành phố Biên Hòa

- Đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác quản lý dự án đầu tư xây dựng tại dự án nhà ở xã hội tại phường Tam Hòa, thành phố Biên Hòa

5 Phương pháp nghiên cứu

Trên cơ sở phương pháp luận duy vật biện chứng và duy vật lịch sử, luận văn

sử dụng các phương pháp nghiên cứu cơ bản của khoa học kinh tế, trong đó chủ yếu gồm: điều tra, phân tích, tổng hợp, thống kê, diễn dịch và so sánh để làm sáng tỏ nội dung nghiên cứu

6 Kết cấu của luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận và kiến nghị, tài liệu tham khảo, luận văn kết cấu gồm 3 chương:

Chương 1: Cơ sở lý luận về quản lý dự án đầu tư xây dựng và quản lý dự án đầu tư

xây dựng nhà ở xã hội tại ban quản lý dự án

Chương 2: Thực trạng quản lý dự án đầu tư xây dựng tại Ban quản lý dự án nhà ở

xã hội tại phường Tam Hòa, thành phố Biên Hòa

Chương 3: Giải pháp hoàn thiện quản lý dự án đầu tư xây dựng tại Ban quản lý dự

án nhà ở xã hội tại phường Tam Hòa, thành phố Biên Hòa

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUẢN LÝ DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG

VÀ QUẢN LÝ DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở XÃ HỘI TẠI BAN

QUẢN LÝ DỰ ÁN

1.1 Dự án đầu tư xây dựng và dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội

1.1.1 Khái niệm và đặc trưng của dự án đầu tư xây dựng

1.1.1.1 Khái niệm dự án đầu tư xây dựng

Có nhiều khái niệm về dự án đầu tư xây dựng trong các tài liệu nghiên cứu hoặc các văn bản hướng dẫn

Dự án đầu tư xây dựng được hiểu là “một tập hợp các đề xuất có liên quan

đến việc bỏ vốn để tạo mới, mở rộng hoặc cải tạo những cơ sở vật chất nhất định nhằm đạt được sự tăng trưởng về mặt số lượng hoặc duy trì, cải tiến và nâng cao chất lượng của sản phẩm hoặc dịch vụ trong khoảng thời gian xác định”

Dự án đầu tư xây dựng là một tập hợp các đề xuất bỏ vốn trung và dài hạn để tiến hành các hoạt động đầu tư trên địa bàn cụ thể trong khoảng thời gian nhất định

Các khái niệm trên đây có một số điểm chi tiết, câu chữ có thể khác nhau, nhưng tựu chung có thể định nghĩa ngắn gọn như sau:

Dự án đầu tư là tập hợp các đối tượng đầu tư (hoạt động bỏ vốn) được hình thành và hoạt động theo một kế họach cụ thể, với các điều kiện ràng buộc để đạt được mục tiêu nhất định (các lợi ích) trong một khoảng thời gian xác định

Trong đó các ràng buộc gồm: pháp luật, tiêu chuẩn, quy chuẩn, tiền (nguồn vốn - tài chính), tiến độ, không gian (đất đai, tổng mặt bằng xây dựng)

Dự án đầu tư xây dựng có thể được xem xét từ nhiều góc độ:

Về mặt hình thức: dự án đầu tư xây dựng là một tập hồ sơ tài liệu trình bày

một cách chi tiết và có hệ thống các hoạt động và chi phí theo một kế hoạch để đạt được những kết quả và thực hiện được những mục tiêu nhất định trong tương lai

Về mặt quản lý: dự án đầu tư xây dựng là một công cụ quản lý việc sử dụng

vốn, vật tư và lao động để tạo ra các kết quả kinh tế tài chính trong một thời gian dài

Về mặt kế hoạch hoá: dự án đầu tư xây dựng là một công cụ thể hiện kế

hoạch chi tiết một công cuộc đầu tư sản xuất kinh doanh, phát triển kinh tế xã hội,

làm tiền đề cho các quyết định đầu tư và tài trợ Dự án đầu tư xây dựng là một hoạt động kinh tế riêng biệt nhỏ nhất trong công tác kế hoạch hoá nền kinh tế nói chung

Xét về mặt nội dung: dự án đầu tư xây dựng là một tập hợp các hoạt động có

liên quan với nhau được kế hoạch hoá nhằm đạt được các mục tiêu đã định bằng việc tạo ra các kết quả cụ thể trong một thời gian nhất định, thông qua, việc sử dụng các nguồn lực xác định

Một dự án đầu tư thường bao gồm bốn thành phần chính:

- Mục tiêu của dự án: thể hiện ở hai mức là mục tiêu phát triển và mục tiêu

trước mắt Mục tiêu phát triển là những lợi ích kinh tế xã hội do thực hiện dự án đem lại và mục tiêu trước mắt là các mục đích cụ thể cần đạt được của việc thực hiện dự án

- Các kết quả: đó là những kết quả cụ thể, có định lượng được tạo ra từ các

hoạt động khác nhau của dự án Đây là điều kiện cần thiết để thực hiện được các mục tiêu của dự án

- Các hoạt động: là những nhiệm vụ hoặc hành động được thực hiện trong dự

án để tạo ra các kết quả nhất định Những nhiệm vụ hoặc hành động này cùng với một lịch biểu và trách nhiệm cụ thể của các bộ phận thực hiện sẽ tạo thành kế hoạch làm việc của dự án

- Các nguồn lực: về vật chất, tài chính và con người cần thiết để tiến hành

các hoạt động của dự án Giá trị hoặc chi phí của các nguồn lực này chính là vốn đầu tư cần cho dự án

Trong bốn thành phần trên thì các kết quả đạt được coi là cột mốc đánh dấu tiến độ của dự án Vì vậy, trong quá trình thực hiện dự án phải thường xuyên theo dõi các đánh giá kết quả đạt được Những hoạt động nào có liên quan trực tiếp đối với việc tạo ra các kết quả được coi là hoạt động chủ yếu phải được đặc biệt quan tâm

Hình 1.1: Thành phần của dự án đầu tư

1.1.1.2 Đặc trưng của dự án đầu tư xây dựng

- Dự án có mục đích, có yêu cầu chặt chẽ về kết quả, chất lượng, chi phí và thời gian;

- Dự án có vòng đời riêng từ lúc hình thành phát triển đến khi kết thúc và có thời gian tồn tại hữu hạn;

- Sản phẩm của dự án mang tính chất sáng tạo, đơn chiếc, duy nhất và độc đáo (mới lạ);

- Dự án liên quan đến nhiều bên và có sự tương tác phức tạp giữa các bộ phận quản lý chức năng với chức năng quản lý dự án;

- Môi trường hoạt động “va chạm”, phức tạp, bất định và rủi ro;

- Dự án sử dụng các nguồn lực có hạn: tài chính, nhân lực, vật lực

1.1.2 Dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội

1.1.2.1 Khái niệm nhà ở xã hội

Khái niệm “nhà ở xã hội” bắt đầu xuất hiện từ các nước Anh, Mỹ, Canada vào những năm 1970 và dần dần lan rộng ra các nước khác như Nhật Bản, Hàn Quốc Tại đó, nhà ở xã hội được hiểu là một loại nhà cung cấp cho người không có thu nhập hoặc có nhưng không đáng kể Họ là những người không thể nào và không bao giờ tự mình kiếm được một chỗ ở Những người này thường là người vô gia cư, người gia đơn thân, người tật nguyền, người đau yếu không nơi nương tựa, những người sau khi mãn hạn tù nhưng không còn sức lao động Loại nhà này trong nhiều trường hợp được gọi là nhà từ thiện và đa phần là của nhà nước, ngoài ra còn có các hiệp hội nhà ở, các tổ chức từ thiện tham gia từng phần để duy trì cuộc sống của những người sống trong nhà ở xã hội Tùy từng hoàn cảnh cụ thể mà người đăng ký

ở nhà ở xã hội có người có thể được miễn phí hoàn toàn hoặc cho thuê với giá thấp Phần tiền thuê này thường được các tổ chức từ thiện như nhà thờ, tổ chức phi chính phủ, các mạnh thường quân chi trả qua các quỹ mà không chi trả trực tiếp cho người

sử dụng vì sợ họ tiêu phung phí

Theo từ điển mở Wikipedia, nhà ở xã hội là một loại hình nhà ở thuộc sở hữu của cơ quan nhà nước (có thể trung ương hoặc địa phương) hoặc các loại hình nhà được sở hữu và quản lý bởi nhà nước, các tổ chức phi lợi nhuận được xây dựng với mục đích cung cấp nhà ở giá rẻ cho một số đối tượng được ưu tiên trong xã hội như

công chức của nhà nước chưa có nhà ở ổn định, người có thu nhập thấp và được cho thuê hoặc cho ở với giá rẻ so với giá thị trường

Có thể hiểu nhà ở xã hội là nhà ở do Nhà nước hoặc các tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế tham gia đầu tư xây dựng trên cơ sở nhu cầu mua, thuê

và thuê mua thực tế trên thị trường của các đối tượng có thu nhập thấp và sinh sống trên địa bàn phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của từng địa phương

Tại Việt Nam, khái niệm nhà ở xã hội đã được nhắc nhiều trong thời gian

gần đây Theo TS Ngô Lê Minh với bài viết “Nhà ở xã hội - từ kinh nghiệm thực tế

ở Thượng Hải gợi ý cho nhà ở xã hội tại Việt Nam” trên Tạp chí Kiến trúc - Hội

Kiến trúc sư Việt Nam, tháng 5/2013 định nghĩa: “Nhà ở xã hội là loại nhà ở dành

cho người nghèo, có thu nhập trung bình thấp, được thuê hoặc mua với giá ưu đãi, người mua phải đáp ứng một số điều kiện đặc thù do chính quyền thành phố quyết định, tuân theo các quy định và pháp luật của Nhà nước”

Theo Điều 3 của Luật nhà ở số 65/2014/QH13 được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII, kỳ họp thứ 8 thông qua ngày 25 tháng 11 năm 2014, quy định như sau:

Nhà ở xã hội là nhà ở do Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư, xây dựng cho các đối tượng quy định tại Điều 49 và Điều 51 của Luật nhà ở mua, thuê hoặc thuê mua theo cơ chế nhà nước quy định

1.1.2.2 Đối tượng cung cấp nhà ở xã hội

Theo Luật nhà ở 2014 quy định, đối tượng cung cấp nhà ở xã hội bao gồm: Chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở xã hội để cho thuê, thuê mua trên địa bàn

do UBND cấp tỉnh lựa chọn và tổ chức, cá nhân phát triển nhà ở xã hội cho các đối tượng thụ hưởng chính sách nhà ở xã hội thuê, thuê mua là chủ đầu tư đối với các

dự án phát triển nhà ở do mình đầu tư

Cụ thể như sau:

- Nếu Nhà nước đầu tư xây dựng nhà ở xã hội bằng vốn ngân sách nhà nước, công trái quốc gia, trái phiếu, vốn hỗ trợ phát triển chính thức, vốn vay ưu đãi của các nhà tài trợ, vốn tín dụng đầu tư phát triển của Nhà nước hoặc đầu tư xây dựng theo hình thức hợp đồng xây dựng - chuyển giao trên diện tích đất được xác định để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định để cho thuê, cho thuê mua thì chủ đầu tư là Bộ

Xây dựng; nếu là nguồn vốn đầu tư của trung ương hoặc cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh, nguồn vốn đầu tư của địa phương thì người có thẩm quyền quyết định đầu tư quyết định lựa chọn chủ đầu tư

- Nếu nhà ở xã hội được đầu tư không phải bằng nguồn vốn hoặc hình thức như trên thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh báo cáo UBND cấp tỉnh thực hiện lựa chọn chủ đầu tư theo quy định như sau:

+ Trường hợp Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất để xây dựng nhà ở xã hội thì thực hiện lựa chọn chủ đầu tư thông qua hình thức đấu thầu nếu có từ hai nhà đầu tư trở lên đăng ký làm chủ đầu tư hoặc chỉ định chủ đầu tư nếu chỉ có một nhà đầu tư đăng ký làm chủ đầu tư;

+ Trường hợp phải dành quỹ đất trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định tại khoản 2 Điều 16 của Luật nhà ở

2014 thì giao chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại có trách nhiệm trực tiếp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, trừ trường hợp Nhà nước sử dụng diện tích đất này để giao cho tổ chức khác thực hiện đầu tư xây dựng nhà ở xã hội;

+ Trường hợp doanh nghiệp, hợp tác xã có quyền sử dụng đất hợp pháp, phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở, có đủ điều kiện làm chủ đầu tư và có nhu cầu xây dựng nhà ở xã hội thì doanh nghiệp, hợp tác xã đó được giao làm chủ đầu tư dự

án xây dựng nhà ở xã hội;

+ Trường hợp xây dựng nhà ở xã hội để bố trí cho người lao động làm việc trong khu công nghiệp ở thì doanh nghiệp kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp hoặc doanh nghiệp sản xuất trong khu công nghiệp hoặc doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản được Nhà nước giao làm chủ đầu tư dự án

- Đối với hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên diện tích đất ở hợp pháp của mình thì hộ gia đình, cá nhân đó thực hiện việc đầu tư xây dựng nhà ở xã hội

Dù là nhà ở xã hội phát triển bằng hình thức nào, thì vai trò của nhà nước đối với loại hình nhà ở này cũng rất quan trọng Tựu lại, ta thấy có hai dạng thức đầu tư chính cho nhà ở xã hội bao gồm: Nhà ở xã hội do nhà nước cung cấp trực tiếp thông qua các doanh nghiệp Nhà nước hoặc nhà ở xã hội do tư nhân cung cấp thông qua

cơ chế đấu thầu nhưng vẫn phải có sự giám sát của nhà nước Vai trò điều tiết của

nhà nước giúp đảm bảo tính công bằng, khách quan của chính sách nhà ở cho các đối tượng được ưu tiên khi mà nhu cầu nhà ở là rất cao, nhưng khả năng chi trả của nhiều nhóm đối tượng lại khác nhau Không những vậy việc nhà nước điều tiết và quản lý nhà ở xã hội sẽ khiến thị trường BĐS ổn định, không có sự cạnh tranh, chênh lệch về giá giữa các nhà ở xã hội nhằm đảm bảo được mục tiêu an sinh xã hội

1.1.2.3 Đối tượng thụ hưởng nhà ở xã hội

Phát triển nhà ở xã hội là chính sách quan trọng trong việc đảm bảo an sinh

xã hội của nhà nước ta, đảm bảo quyền được có chỗ ở của mỗi công dân Không những vậy, việc cung ứng nhà ở xã hội còn góp phần cân bằng lại cán cân cung cầu thị trường BĐS hiện nay Theo Tổng hội xây dựng Việt Nam, phát triển nhà ở xã hội là cách hữu hiệu làm giảm suy thoái kinh tế, khi nền kinh tế suy giảm, ngành BĐS có thể đóng băng, các nhu cầu bị ngưng lại, chỉ nhu cầu nhà ở của người thu nhập thấp là luôn tồn tại, và nếu họ được tạo điều kiện thỏa đáng thì nhu cầu của họ

sẽ trở thành nguồn cầu to lớn cho thị trường BĐS Bên cạnh đó, nhà ở xã hội là loại hình nhà ở phi hàng hóa được dành để bán, cho thuê, thuê mua sẽ nhằm đáp ứng theo giá thị trường Phát triển được loại hình nhà ở phi hàng hóa là con đường gần nhất để đi đến mục tiêu mọi người dân đều có quyền có chỗ ở

Để đảm bảo tính khách quan, ưu việt của chính sách nhà ở xã hội, việc khoanh vùng các đối tượng ưu tiên hưởng chính sách là vô cùng cần thiết Tại nhiều quốc gia, các đối tượng được ở nhà ở xã hội phụ thuộc vào quy định riêng của mỗi nước, nhưng tựu trung lại là các viên chức nhà nước, người nghèo, người có thu nhập thấp Tuy phần nhiều trong số hộ có thu nhập ổn định nhưng sau khi trang trải các nhu cầu cuộc sống thì chỉ dành dụm được chút ít, khó tích lũy đủ mua nhà hoặc thuê nhà hợp vệ sinh Ví dụ, theo Bộ Xây dựng thì khả năng tích lũy tối đa của công chức để chi trả cho nhà ở chỉ khoảng 11,5% tổng thu nhập, một tỷ lệ quá thấp

Cụ thể, có 10 nhóm đối tượng ưu tiên được thụ hưởng chính sách nhà ở xã hội theo Luật nhà ở 2014, bao gồm:

- Người có công với cách mạng theo quy định của pháp luật về ưu đãi người

có công với cách mạng;

- Hộ gia đình tại khu vực nông thôn thuộc vùng thường xuyên bị ảnh hưởng bởi thiên tai, biến đổi khí hậu;

- Hộ gia đình nghèo và cận nghèo tại khu vực nông thôn;

- Người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị;

công nghiệp;

- Sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân trong cơ quan, đơn vị thuộc công an nhân dân và quân đội nhân dân;

- Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức, viên chức;

- Các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ theo quy định tại khoản 5 Điều 81 của Luật nhà ở;

- Học sinh, sinh viên các học viện, trường đại học, cao đẳng, dạy nghề; học sinh trường dân tộc nội trú công lập được sử dụng nhà ở trong thời gian học tập;

- Hộ gia đình, cá nhân thuộc diện bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở theo quy định của pháp luật mà chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở

Để được thuê, mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội những người thuộc đối tượng trên còn phải đảm bảo những điều kiện sau:

- Chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình; chưa được mua, thuê hoặc thuê mua nhà ở xã hội; chưa được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở, đất ở dưới mọi hình thức tại nơi sinh sống, học tập hoặc có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích nhà ở bình quân đầu người trong hộ gia đình thấp hơn mức diện tích nhà ở tối thiểu do Chính phủ quy định theo từng thời kỳ và từng khu vực;

- Phải có đăng ký thường trú tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có nhà ở xã hội; trường hợp không có đăng ký thường trú thì phải có đăng ký tạm trú

từ một năm trở lên tại tỉnh, thành phố này, trừ trường hợp đối tượng là học sinh, sinh viên của các trường đại học, cao đẳng

- Phải thuộc diện không phải nộp thuế thu nhập thường xuyên theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân; trường hợp là hộ nghèo, cận nghèo thì phải thuộc diện nghèo, cận nghèo theo quy định của Thủ tướng Chính phủ;

Việc thụ hưởng chính sách nhà ở xã hội ở Việt Nam có sự phân cấp theo thứ

tự ưu tiên như sau:

- Thứ nhất là các đối tượng người lao động đang làm việc tại các doanh nghiệp trong và ngoài khu công nghiệp; Sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ thuộc công

an nhân dân và quân đội nhân dân; Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức, viên chức;

- Thứ hai là các đối tượng người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị; Học sinh, sinh viên các học viện, trường đại học, cao đẳng, dạy nghề; học sinh trường dân tộc nội trú công lập được sử dụng nhà ở trong thời gian học tập;

- Thứ ba là Người có công với cách mạng theo quy định của pháp luật về ưu đãi người có công với cách mạng; Các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ (mà họ có nhu cầu thuê, mua và thuê mua nhà ở xã hội)

1.2 Quản lý dự án đầu tư xây dựng và quản lý dự án nhà ở xã hội tại các ban quản lý dự án

1.2.1 Khái niệm quản lý dự án đầu tư

Quản lý dự án là sự vận dụng lý luận, phương pháp, quan điểm có tính hệ thống để tiến hành quản lý có hiệu quả toàn bộ công việc liên quan tới dự án dưới

sự ràng buộc về nguồn lực có hạn Để thực hiện mục tiêu dự án, các nhà đầu tư phải lên kế hoạch tổ chức, chỉ đạo, phối hợp, điều hành, khống chế và đánh giá toàn bộ quá trình từ lúc bắt đầu đến lúc kết thúc dự án

Nói cách khác, quản lý dự án đầu tư là quá trình lập kế hoạch, điều phối thời gian, nguồn lực và giám sát quá trình phát triển của dự án nhằm đảm bảo cho dự án hoàn thành đúng thời hạn, trong phạm vi ngân sách được duyệt và đạt được các yêu cầu đã định về kỹ thuật và chất lượng sản phẩm dịch vụ, bằng những phương pháp

và điều kiện tốt nhất cho phép

1.2.2 Đặc trưng của quản lý dự án

Quản lý dự án bao gồm những đặc trưng cơ bản sau:

- Chủ thể của quản lý dự án chính là người quản lý dự án

- Khách thể của quản lý dự án liên quan tới phạm vi công việc của dự án (tức

là toàn bộ nhiệm vụ công việc của dự án) Những công việc này tạo thành quá trình vận động của hệ thống dự án Quá trình vận động này được gọi là chu kỳ tồn tại của

dự án

- Mục đích của quản lý dự án là để thực hiện mục tiêu của dự án, tức là sản phẩm cuối cùng phải đáp ứng được yêu cầu của khách hàng Bản thân việc quản lý không phải là mục đích mà là cách thực hiện mục đích

- Chức năng của quản lý dự án có thể khái quát thành nhiệm vụ lên kế hoạch,

tổ chức, chỉ đạo, điều tiết, khống chế dự án Nếu tách rời các chức năng này thì dự

án không thể vận hành có hiệu quả, mục tiêu quản lý cũng không được thực hiện Quá trình thực hiện mỗi dự án đều cần có tính sáng tạo, vì thế chúng ta thường coi việc quản lý dự án là quản lý sáng tạo

1.2.3 Mục tiêu của quản lý dự án

Quản lý dự án là tác động quản lý của chủ thể quản lý thông qua quá trình lập kế hoạch, điều phối thời gian, nguồn lực và giám sát quá trình phát triển của dự

án nhằm đảm bảo cho dự án hoàn thành đúng thời hạn, trong phạm vi ngân sách được duyệt và đạt được các yêu cầu đã định về kỹ thuật và chất lượng sản phẩm dịch vụ, bằng những phương pháp và điều kiện tốt nhất cho phép

Nói cách khác quản lý dự án là hoạt động quản trị quá trình hình thành, triển khai và kết thúc dự án, trong một môi trường hoạt động nhất định, với không gian

và thời gian xác định

Dưới tác động của nhà quản trị, quản lý dự án được tiến hành theo ba giai đoạn chủ yếu Đó là việc lập kế hoạch, điều phối thực hiện mà nội dung chủ yếu là quản lý tiến độ thời gian, chi phí và thực hiện giám sát các công việc dự án nhằm đạt được những mục tiêu xác định

Tập hợp các giai đoạn của quá trình quản lý dự án tạo thành một chu trình năng động từ việc lập kế hoạch đến điều phối thực hiện giám sát, sau đó qua nhà quản lý phản hồi cho việc tái lập kế hoạch dự án như trình bày trong hình 1.2

Hình 1.2 Chu trình quản lý dự án

Thực hiện

Hoạch định kế hoạch

 Thiết lập mục tiêu

 Dự tính nguồn lực

 Xây dựng kế hoạch

Giám sát, kiểm tra, đánh giá

 Đo lường kết quả

Điều phối thực hiện

 Bố trí tiến độ thời gian

 Phân phối nguồn lực

 Phối hợp các hoạt động

 Khuyến khích động viên

Mục tiêu tổng hợp của quản lý dự án là hoàn thành các công việc dự án theo đúng yêu cầu kỹ thuật và chất lượng, trong phạm vi ngân sách được duyệt và theo đúng tiến độ thời gian cho phép Về mặt toán học, ba mục tiêu này liên quan chặt chẽ với nhau và có thể biễu diễn theo công thức sau:

Trong quá trình quản lý dự án, các nhà quản lý mong muốn đạt được một cách tốt nhất tất cả các mục tiêu thành phần đề ra Tuy nhiên, thực tế không đơn giản Dù phải đánh đổi hay không đánh đổi mục tiêu thành phần của quản lý dự án nhắm tới mục tiêu tổng hợp

Mục tiêu thành phần của quản lý dự án cũng thay đổi theo chiều hướng gia tăng về lượng và thay đổi về chất Từ ba mục tiêu ban đầu (tam giác mục tiêu) với

sự tham gia của các chủ thể bao gồm các nhà đầu tư, nhà thầu, nhà tư vấn và đơn vị tham gia quản lý của Nhà nước đã được phát triển thành 4 (tứ giác), thành 5 (ngũ giác) mục tiêu:

Hình 1.3 Quá trình phát triển của các mục tiêu thành phần của quản lý dự án

- Đảm bảo cho dự án được thực hiện đúng mục tiêu tạo ra sản phẩm và dịch

vụ có chất lượng cao hơn

Quản lý quá trình sản xuất liên tục trong doanh nghiệp và quản lý dự án có những khác biệt bắt nguồn từ sự khác nhau giữa hai loại hoạt động này Sự khác biệt này thể hiện rõ ở 3 vấn đề sau:

- Quản lý rủi ro một cách thường xuyên: thực hiện dự án thường phải đối mặt với nhiều rủi ro, bất định trong công tác lập kế hoạch, dự tính chi phí, dự đoán thay đổi công nghệ, sự thay đổi cơ cấu tổ chức Do vậy, quản lý dự án nhất thiết phải đặc biệt chú trọng công tác quản lý rủi ro, cần xây dựng các kế hoạch, triển khai thường xuyên các biện pháp phòng và chống rủi ro

- Quản lý sự thay đổi: nếu như trong quản lý hoạt động sản xuất kinh doanh thường xuyên của doanh nghiệp, các nhà quản lý thường nhìn vào mục tiêu lâu dài của tổ chức để áp dụng các phương pháp, kỹ năng quản lý phù hợp, thì trong quản

lý dự án vấn đề được đặc biệt quan tâm là quản lý sự thay đổi Môi trường của dự

án là môi trường biến động Quản lý tốt sự thay đổi góp phần thực hiện tốt mục tiêu của dự án

- Quản lý nhân sự: chức năng tổ chức giữ vị trí quan trọng trong quản lý dự

án Lựa chọn nhân sự và mô hình tổ chức phù hợp sẽ có tác dụng phân rõ trách nhiệm và quyền lực trong quản lý dự án, do đó đảm bảo thực hiện thành công dự án Giải quyết vấn đề “hậu dự án” cũng là điểm khác biệt giữa quản lý dự án với quản

lý quá trình sản xuất liên tục trong doanh nghiệp

1.2.4 Nội dung quản lý dự án

Quản lý dự án đầu tư xây dựng là việc giám sát, chỉ đạo, điều phối, tổ chức, lập kế hoạch đối với các giai đoạn của vòng đời dự án trong khi thực hiện dự án

Từ góc độ quản lý và tổ chức, áp dụng các biện pháp nhằm đảm bảo thực hiện tốt

mục tiêu dự án như mục tiêu về giá thành, mục tiêu thời gian, mục tiêu chất lượng

Vì thế, làm tốt công tác quản lý là một việc có ý nghĩa vô cùng quan trọng

Quản lý dự án đầu tư xây dựng gồm nhiều nội dung khác nhau, dựa trên mục tiêu, góc độ khác nhau Tuy nhiên, do đặc thù khác nhau mà nội dung quản lý dự án đầu tư xây dựng được chia thành các nội dung khác nhau:

Theo lĩnh vực quản lý, nội dung quản lý dự án đầu tư xây dựng bao gồm:

quản lý phạm vi dự án, quản lý thời gian, quản lý chi phí, quản lý chất lượng, quản

lý nguồn lực, quản lý việc trao đổi thông tin dự án, quản lý rủi ro, quản lý việc thu mua của dự án và quản lý việc giao nhận dự án đầu tư xây dựng

Hình 1.4 Quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình theo lĩnh vực quản lý dự án

đầu tư xây dựng công trình

Theo các giai đoạn quản lý dự án, nội dung quản lý dự án đầu tư xây dựng

bao gồm: quản lý giai đoạn xác định và tổ chức dự án, giai đoạn lập kế hoạch dự án,

giai đoạn quản lý thực hiện dự án và giai đoạn kết thúc dự án

Quản lý dựa án đầu tư xây dựng công trình theo lĩnh vực quản lý DA ĐTXDCT

Quản lý

phạm vi

dự án

Quản lý nguồn nhân lực

dự án

Quản lý chất lượng

dự án

Quản lý việc trao đổi thông tin

Quản lý rủi ro

Quản lý việc thu mua của

dự án

Quản lý việc giao nhận

án

Giai đoạn quản lý thực hiện

dự án

Giai đoạn kết thúc dự

án

Hình 1.5 Quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình theo các giai đoạn quản lý

dự án đầu tư xây dựng công trình

1.2.5 Các hình thức thực hiện quản lý dự án

Quản lý dự án là nhiệm vụ cơ bản của chủ đầu tư, là trung tâm các mối quan

hệ ràng buộc giữa các bên đối với dự án Thực chất quản lý dự án của chủ đầu tư bao gồm những hoạt động quản lý của chủ đầu tư và ban quản lý dự án Đó là quá trình lập kế hoạch, tổ chức, quản lý các nhiệm vụ, các nguồn lực để đạt được các mục tiêu đề ra trong phạm vi ràng buộc về thời gian, nguồn lực và chi phí Chức năng và nhiệm vụ cơ bản của chủ đầu tư và ban quản lý dự án phụ thuộc vào hình thức quản lý dự án

Căn cứ vào điều kiện năng lực của tổ chức, cá nhân, yêu cầu của dự án, người quyết định đầu tư xây dựng công trình quyết định lựa chọn một hình thức quản lý dự án phù hợp với mình

Theo Nghị định 59/2015/NĐ-CP ngày 18 tháng 06 năm 2015 của Chính phủ

về quản lý dự án đầu tư xây dựng thì có các hình thức quản lý dự án chủ yếu như sau:

Hình 1.6 Các hình thức thực hiện quản lý dự án

tư xây dựng khu vực

Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, Chủ tịch UBND cấp tỉnh, cấp huyện, Chủ tịch Hội đồng quản trị tập đoàn kinh tế, tổng công ty nhà nước quyết định thành lập Ban quản lý dự án đầu tư xây dựng chuyên ngành, Ban quản lý dự án đầu tư xây dựng khu vực (sau đây gọi là Ban quản lý dự án chuyên ngành, Ban quản

dự án

Thuê tư vấn quản lý dự án đầu tư xây dựng

Chủ đầu tư trực tiếp thực hiện quản lý

dự án

Quản lý dự

án của tổng thầu xây dựng

lý dự án khu vực) để thực hiện chức năng chủ đầu tư và nhiệm vụ quản lý đồng thời nhiều dự án sử dụng vốn ngân sách nhà nước, vốn nhà nước ngoài ngân sách

Hình thức Ban quản lý dự án chuyên ngành, Ban quản lý dự án khu vực được

áp dụng đối với các trường hợp:

- Quản lý các dự án được thực hiện trong cùng một khu vực hành chính hoặc trên cùng một hướng, tuyến;

- Quản lý các dự án đầu tư xây dựng công trình thuộc cùng một chuyên ngành;

- Quản lý các dự án sử dụng vốn ODA, vốn vay của cùng một nhà tài trợ có yêu cầu phải quản lý thống nhất về nguồn vốn sử dụng;

- Ban quản lý dự án chuyên ngành, Ban quản lý dự án khu vực do Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, Chủ tịch UBND cấp tỉnh, cấp huyện thành lập là tổ chức sự nghiệp công lập; do người đại diện có thẩm quyền của doanh nghiệp nhà nước thành lập là tổ chức thành viên của doanh nghiệp

Ban quản lý dự án chuyên ngành, Ban quản lý dự án khu vực có tư cách pháp nhân đầy đủ, được sử dụng con dấu riêng, được mở tài khoản tại kho bạc nhà nước

và ngân hàng thương mại theo quy định; thực hiện các chức năng, nhiệm vụ và quyền hạn của chủ đầu tư và trực tiếp tổ chức quản lý thực hiện các dự án được giao; chịu trách nhiệm trước pháp luật và người quyết định đầu tư về các hoạt động của mình; quản lý vận hành, khai thác sử dụng công trình hoàn thành khi được người quyết định đầu tư giao

Căn cứ số lượng dự án cần quản lý, yêu cầu nhiệm vụ quản lý và điều kiện thực hiện cụ thể thì cơ cấu tổ chức của Ban quản lý dự án chuyên ngành, Ban quản

lý dự án khu vực có thể được sắp xếp theo trình tự quản lý đầu tư xây dựng của dự

án hoặc theo từng dự án

Ban quản lý dự án chuyên ngành, Ban quản lý dự án khu vực được thực hiện

tư vấn quản lý dự án cho các dự án khác trên cơ sở bảo đảm hoàn thành nhiệm vụ quản lý dự án được giao, có đủ điều kiện về năng lực thực hiện

Chủ đầu tư quyết định thành lập Ban quản lý dự án đầu tư xây dựng một dự

án để quản lý thực hiện dự án quy mô nhóm A có công trình xây dựng cấp đặc biệt,

dự án áp dụng công nghệ cao được Bộ trưởng Bộ Khoa học và Công nghệ xác nhận

bằng văn bản, dự án về quốc phòng, an ninh có yêu cầu bí mật nhà nước, dự án sử dụng vốn khác

Ban quản lý dự án đầu tư xây dựng một dự án là tổ chức sự nghiệp trực thuộc chủ đầu tư, có tư cách pháp nhân độc lập, được sử dụng con dấu riêng, được mở tài khoản tại kho bạc nhà nước và ngân hàng thương mại theo quy định để thực hiện các nhiệm vụ quản lý dự án được chủ đầu tư giao; chịu trách nhiệm trước pháp luật

và chủ đầu tư về hoạt động quản lý dự án của mình

Chủ đầu tư quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức hoạt động của Ban quản lý dự án đầu tư xây dựng một dự án phải có đủ điều kiện năng lực như sau:

a) Giám đốc quản lý dự án phải có trình độ chuyên môn thuộc chuyên ngành xây dựng phù hợp với yêu cầu của dự án, có chứng nhận nghiệp vụ về quản lý dự án

và đáp ứng các điều kiện tương ứng với mỗi hạng dưới đây:

+ Giám đốc quản lý dự án hạng I: có chứng chỉ hành nghề thiết kế hạng I hoặc chứng chỉ hành nghề giám sát thi công xây dựng hạng I hoặc đã là Giám đốc quản lý dự án của 1 dự án nhóm A hoặc 2 dự án nhóm B cùng loại hoặc đã là chỉ huy trưởng công trường hạng I;

+ Giám đốc quản lý dự án hạng II: có chứng chỉ hành nghề thiết kế hạng II hoặc chứng chỉ hành nghề giám sát thi công xây dựng hạng II hoặc đã là Giám đốc quản lý dự án của 1 dự án nhóm B hoặc 2 dự án nhóm C cùng loại hoặc đã là chỉ huy trưởng công trường hạng II;

+ Giám đốc quản lý dự án hạng III: có chứng chỉ hành nghề thiết kế hoặc chứng chỉ hành nghề giám sát thi công xây dựng hạng III hoặc đã là Giám đốc tư vấn quản lý dự án của 1 dự án nhóm C cùng loại hoặc đã là chỉ huy trưởng công trường hạng III

b) Những người phụ trách các lĩnh vực chuyên môn phải có chứng chỉ hành nghề phù hợp với quy mô dự án, cấp công trình và công việc đảm nhận;

c) Có ít nhất 10 người có chuyên môn, nghiệp vụ phù hợp với loại dự án được giao quản lý

Ban quản lý dự án đầu tư xây dựng một dự án được phép thuê tổ chức, cá nhân tư vấn có đủ điều kiện năng lực để thực hiện một số công việc thuộc nhiệm vụ quản lý dự án của mình

Trường hợp Ban quản lý dự án chuyên ngành, Ban quản lý dự án khu vực không đủ điều kiện năng lực để thực hiện một số công việc quản lý dự án đầu tư xây dựng thì được thuê tổ chức, cá nhân tư vấn có đủ điều kiện năng lực theo quy định tại Nghị định Nghị định 59/2015/NĐ-CP để thực hiện

Đối với các doanh nghiệp là thành viên của tập đoàn kinh tế, tổng công ty nhà nước nếu không đủ điều kiện năng lực để quản lý dự án đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn nhà nước ngoài ngân sách hoặc vốn khác thì được thuê tổ chức, cá nhân

tư vấn có đủ điều kiện năng lực theo quy định tại Nghị định 59/2015/NĐ-CP ngày

Tổ chức tư vấn quản lý dự án có thể đảm nhận thực hiện một phần hoặc toàn

bộ các nội dung quản lý dự án theo hợp đồng ký kết với chủ đầu tư

Tổ chức tư vấn quản lý dự án được lựa chọn phải thành lập văn phòng quản

lý dự án tại khu vực thực hiện dự án và phải có văn bản thông báo về nhiệm vụ, quyền hạn của người đại diện và bộ máy trực tiếp quản lý dự án gửi chủ đầu tư và các nhà thầu có liên quan

Chủ đầu tư có trách nhiệm giám sát việc thực hiện hợp đồng tư vấn quản lý

dự án, xử lý các vấn đề có liên quan giữa tổ chức tư vấn quản lý dự án với các nhà thầu và chính quyền địa phương trong quá trình thực hiện dự án

Chủ đầu tư sử dụng tư cách pháp nhân của mình và bộ máy chuyên môn trực thuộc để trực tiếp quản lý đối với dự án cải tạo, sửa chữa, nâng cấp công trình xây dựng quy mô nhỏ có tổng mức đầu tư dưới 5 tỷ đồng, dự án có sự tham gia của cộng đồng và dự án có tổng mức đầu tư dưới 2 tỷ đồng do UBND cấp xã làm chủ đầu tư

Cá nhân tham gia quản lý dự án làm việc theo chế độ kiêm nhiệm và phải có chuyên môn nghiệp vụ phù hợp với công việc đảm nhận Chủ đầu tư được thuê tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện năng lực để giám sát thi công và tham gia nghiệm thu

hạng mục, công trình hoàn thành Chi phí thực hiện dự án phải được hạch toán riêng theo quy định của pháp luật

Tổng thầu xây dựng thực hiện hợp đồng EPC, hợp đồng chìa khóa trao tay có trách nhiệm tham gia quản lý thực hiện một phần hoặc toàn bộ dự án theo thỏa thuận hợp đồng với chủ đầu tư và phải có đủ điều kiện năng lực hoạt động xây dựng theo quy định của Nghị định 59/2015/NĐ-CP và các quy định khác của pháp luật có liên quan để thực hiện công việc do mình đảm nhận

Nội dung tham gia quản lý thực hiện dự án của tổng thầu xây dựng gồm:

- Thành lập Ban điều hành để thực hiện quản lý theo phạm vi công việc của hợp đồng;

- Quản lý tổng mặt bằng xây dựng công trình;

- Quản lý công tác thiết kế xây dựng, gia công chế tạo và cung cấp vật tư, thiết bị, chuyển giao công nghệ, đào tạo vận hành;

- Quản lý hoạt động thi công xây dựng, các kết nối với công việc của các nhà thầu phụ;

- Điều phối chung về tiến độ thực hiện, kiểm tra, giám sát công tác bảo đảm

an toàn, vệ sinh lao động, bảo vệ môi trường tại công trường xây dựng;

- Tổ chức nghiệm thu hạng mục, công trình hoàn thành để bàn giao cho chủ đầu tư;

- Quản lý các hoạt động xây dựng khác theo yêu cầu của chủ đầu tư

Tổng thầu xây dựng được hưởng một phần chi phí quản lý dự án theo thỏa thuận với chủ đầu tư

1.2.6 Quản lý dự án nhà ở xã hội tại các ban quản lý dự án

Nhà nước hoặc các các nhân, tổ chức hay thành phần kinh tế khác bỏ vốn ra đầu tư xây dựng nhà ở xã hội Bên cạnh đó, Chủ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội có quyền tổ chức thẩm định và phê duyệt dự án, các cơ quan quản lý nhà nước chỉ có vai trò quản lý chung, định hướng và hướng dẫn để các dự án nhà ở xã hội được thực hiện theo đúng các quy định của pháp luật nhà nước Ban quản lý dự án sẽ thay mặt Chủ đầu tư để quản lý thực hiện dự án

Các dự án nhà ở xã hội được thực hiện theo trình tự sau:

- Người quyết định đầu tư xác định và giao chủ đầu tư dự án

- Ban quản lý dự án lập tờ trình đề nghị UBND cấp tỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư

b) Giai đoạn lập kế hoạch dự án

Ban quản lý dự án tổ chức lập dự án đầu tư xây dựng và tổ chức thẩm định, phê duyệt dự án

- Ban quản lý dự án thực hiện thủ tục xin giao đất hoặc thuê đất để thực hiện

- Nhà thầu tiến hành khảo sát xây dựng, Ban quản lý dự án tổ chức nghiệm

thu báo cáo kết quả khảo sát xây dựng

- Nhà thầu lập thiết kế bản vẽ thi công – dự toán trình Ban quản lý dự án và chủ đầu tư thẩm định, phê duyệt

- Ban quản lý dự án tổ chức lựa chọn nhà thầu và ký kết hợp đồng thi công xây dựng

- Nhà thầu thực hiện thi công xây dựng công trình

- Nhà thầu thực hiện bảo hành; đơn vị quản lý, vận hành thực hiện bảo trì công trình

Nội dung cụ thể của công tác quản lý dự án nhà ở xã hội tại ban quản lý dự

án được thực hiện cụ thể như sau:

1.2.6.1 Giai đoạn xác định và tổ chức dự án

- Lập báo cáo đầu tư, dự án đầu tư, báo cáo kinh tế kỹ thuật;

- Đánh giá hiệu quả dự án và xác định tổng mức đầu tư;

- Xây dựng phương án đền bù, giải phóng mặt bằng;

- Xây dựng và biên soạn toàn bộ công việc của công tác quản lý dự án xây dựng theo từng giai đoạn của quản lý đầu tư xây dựng công trình

1.2.6.2 Giai đoạn lập kế hoạch dự án

a) Lập dự án đầu tư xây dựng

Chủ đầu tư giao cho Ban quản lý dự án tổ chức lập dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội đáp ứng được các yêu cầu sau:

- Căn cứ để lập dự án:

+ Phân loại, phân nhóm dự án: dự án nhà ở xã hội được phân loại và phân nhóm theo quy định tại Nghị định 59/2015/NĐ-CP ngày 18/06/2015 của Chính phủ

về quản lý dự án đầu tư xây dựng, cụ thể:

 Dự án đầu tư xây dựng được phân loại theo quy mô, tính chất, loại công trình chính của dự án gồm: dự án quan trọng quốc gia, dự án nhóm A, dự án nhóm

B và dự án nhóm C theo các tiêu chí quy định của pháp luật về đầu tư công

 Dự án đầu tư xây dựng được phân loại theo loại nguồn vốn sử dụng gồm:

Dự án sử dụng vốn ngân sách nhà nước, dự án sử dụng vốn nhà nước ngoài ngân sách và dự án sử dụng vốn khác

+ Quy hoạch xây dựng đô thị, chương trình phát triển nhà ở của địa phương; + Nhu cầu thực tế và điều kiện, đặc điểm của địa phương;

+ Văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư của UBND cấp tỉnh;

+ Các quy chuẩn, tiêu chuẩn và các quy định hiện hành khác có liên quan

- Nội dung dự án:

Phần thuyết minh của dự án phải nêu được những nội dung chủ yếu sau: + Căn cứ lập dự án: nêu rõ các căn cứ lập dự án;

+ Địa điểm xây dựng: nêu rõ địa điểm, vị trí xây dựng dự án;

+ Nhu cầu sử dụng đất: căn cứ nhu cầu đầu tư xây dựng, các quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn xây dựng để xác định nhu cầu sử dụng đất cho dự án;

+ Mô tả quy mô, diện tích xây dựng công trình, các hạng mục công trình thuộc dự án;

+ Nguồn vốn thực hiện: nêu rõ nguồn vốn ngân sách nhà nước trung ương, địa phương; vốn vay ưu đãi; vốn của nhà đầu tư

+ Các hỗ trợ và các ưu đãi khác

- Phần thiết kế cơ sở:

+ Phần thuyết minh: phải nêu được những nội dung chủ yếu sau:

 Tóm tắt địa điểm; vị trí, quy mô các hạng mục công trình; việc kết nối hạ tầng kỹ thuật trong khu vực dự án và với hạ tầng kỹ thuật ngoài phạm vi dự án;

 Phương án thiết kế; tổng mặt bằng: được áp dụng mật độ xây dựng và hệ

số sử dụng đất = 1,5 lần của quy chuẩn xây dựng (tuỳ thuộc vào địa phương, khu vực xây dựng công trình để xác định cho phù hợp với điều kiện cụ thể);

 Tiêu chuẩn diện tích ở (bao gồm cả diện tích phụ): tối đa không quá 70

 Bản vẽ phương án kết cấu, kiến trúc của các công trình chính;

 Bản vẽ đấu nối hạ tầng kỹ thuật trong và ngoài phạm vi dự án

b) Thẩm định dự án đầu tư xây dựng

- Do đặc trưng của dự án nhà ở xã hội, Ban quản lý dự án trình hồ sơ dự án tới chủ đầu tư để thẩm định, phê duyệt Hồ sơ trình thẩm định, phê duyệt bao gồm:

+ Tờ trình thẩm định dự án;

+ Dự án đầu tư xây dựng nhà ở;

+ Văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư của UBND cấp tỉnh

- Trong quá trình thẩm định dự án, Ban quản lý dự án tổ chức họp để lấy ý kiến của Sở Xây dựng về thiết kế cơ sở và ý kiến của các cơ quan khác có liên quan tới cấp điện; cấp, thoát nước; phòng cháy chống cháy Ban quản lý dự án phải gửi

hồ sơ dự án tới các cơ quan có liên quan ít nhất 10 ngày làm việc trước khi tổ chức họp Ý kiến của các cơ quan tại cuộc họp là ý kiến chính thức về dự án và được lập thành biên bản

c) Nội dung thẩm định dự án đầu tư xây dựng

Nội dung thẩm định dự án gồm:

- Xem xét các yếu tố đảm bảo tính khả thi về:

+ Nguồn vốn và khả năng huy động vốn thực hiện dự án

+ Khả năng giải phóng mặt bằng (nếu chưa có mặt bằng)

+ Khả năng cấp điện, cấp nước

- Xem xét hiệu quả kinh tế của dự án

- Xem xét thiết kế cơ sở:

+ Sự phù hợp của dự án với quy hoạch xây dựng, kiến trúc, cảnh quan khu vực dự án;

+ Sự hợp lý về đấu nối hạ tầng kỹ thuật;

+ Việc áp dụng quy chuẩn, tiêu chuẩn thiết kế;

+ Điều kiện năng lực của tư vấn lập dự án và thiết kế cơ sở

Trường hợp áp dụng thiết kế mẫu thì không phải xem xét về thiết kế cơ sở

d) Phê duyệt dự án đầu tư xây dựng

Ban quản lý dự án trình hồ sơ dự án chủ đầu tư phê duyệt dự án đầu tư xây dựng

- Hồ sơ trình phê duyệt dự án bao gồm:

+ Tờ trình phê duyệt dự án;

+ Hồ sơ trình thẩm định dự án và các tài liệu bổ sung của chủ đầu tư (nếu có);

+ Biên bản cuộc họp thẩm định dự án;

- Quyết định phê duyệt dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội sẽ được chủ đầu

tư phê duyệt khi dự án đáp ứng được tất cả các yêu cầu

e) Thời gian lập, thẩm định, phê duyệt dự án đầu tư xây dựng

Thời gian thẩm định, phê duyệt dự án nhà ở xã hội tối đa 20 ngày làm việc

kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ

f) Lập, thẩm định, phê duyệt Báo cáo kinh tế – kỹ thuật

- Những công trình dự án có tổng mức đầu tư dưới 15 tỷ đồng (không tính tiền sử dụng đất) thì không lập dự án đầu tư xây dựng mà chỉ cần lập Báo cáo kinh

tế – kỹ thuật

- Hồ sơ trình Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng gồm:

+ Tờ trình thẩm định Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng công trình; + Nội dung Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng theo quy định tại Điều 55 của Luật Xây dựng năm 2014

- Thẩm định, phê duyệt Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng quy định như sau:

+ Thẩm quyền thẩm định Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng và thiết

kế bản vẽ thi công, dự toán xây dựng được thực hiện theo quy định tại Điều 10 Nghị định 59/2015/NĐ-CP;

+ Cơ quan chuyên môn thuộc người quyết định đầu tư có trách nhiệm tổng hợp kết quả thẩm định và trình hồ sơ dự án đến người quyết định đầu tư để xem xét, quyết định đầu tư xây dựng

1.2.6.3 Giai đoạn thực hiện dự án

a) Thiết kế xây dựng công trình

- Đối với các dự án xây dựng nhà ở xã hội thực hiện thiết kế 2 bước là thiết

kế cơ sở và thiết kế bản vẽ thi công

- Ban quản lý dự án tổ chức lập, thẩm định và phê duyệt thiết kế bản vẽ thi công theo quy định của Nghị định 59/2015/NĐ-CP

- Thời gian thực hiện thiết kế bản vẽ thi công đối với dự án xã hội tối đa 30 ngày làm việc

- Thời gian thẩm định, phê duyệt thiết kế thiết kế bản vẽ thi công tối đa 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ

b) Lựa chọn nhà thầu tư vấn xây dựng và thi công xây dựng

- Ban quản lý dự án tư vấn cho chủ đầu tư có thể tự thực hiện dự án nếu có

đủ điều kiện năng lực hoặc tự quyết định hình thức để lựa chọn nhà thầu có đủ điều kiện năng lực thực hiện dự án

- Khuyến khích áp dụng hình thức chỉ định nhà thầu có đủ điều kiện năng lực thực hiện tổng thầu EPC

- Ký kết hợp đồng: hình thức ký kết hợp đồng thực hiện các công việc của dự

án do chủ đầu tư quyết định lựa chọn trên cơ sở thoả thuận với nhà thầu

c) Quản lý tiến độ thi công xây dựng công trình

- Công trình xây dựng trước khi triển khai phải có tiến độ thi công xây dựng Tiến độ thi công xây dựng công trình do nhà thầu lập phải phù hợp với tiến độ tổng thể của dự án được chủ đầu tư chấp thuận

- Đối với dự án có quy mô lớn và thời gian thi công kéo dài thì tiến độ xây dựng công trình được lập cho từng giai đoạn theo tháng, quý, năm

- Ban quản lý dự án, nhà thầu thi công xây dựng, tư vấn giám sát thi công xây dựng và các bên có liên quan có trách nhiệm theo dõi, giám sát tiến độ thi công xây dựng công trình và điều chỉnh tiến độ trong trường hợp tiến độ thi công xây dựng ở một số giai đoạn bị kéo dài nhưng không được làm ảnh hưởng đến tiến độ tổng thể của dự án

- Trường hợp xét thấy tiến độ tổng thể của dự án bị kéo dài thì Ban quản lý

dự án phải báo cáo chủ đầu tư quyết định đầu tư quyết định điều chỉnh tiến độ tổng thể của dự án

d) Quản lý chi phí dự án

Chi phí của dự án nhà ở xã hội được lập và quản lý dựa vào các căn cứ quy định của nhà nước sau: căn cứ vào Nghị định 59/2015/NĐ-CP, Nghị định 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về việc phát triển và quản lý nhà

ở xã hội, thông tư 20/2016/TT-BXD ngày 30/06/2016 của Bộ Xây dựng về việc hướng dẫn thực hiện nghị định 100/2015/NĐ-CP

Quản lý chi phí dự án là quá trình quản lý chi phí, giá thành dự án nhằm đảm bảo hoàn thành dự án mà chi phí không vượt quá mức dự trù ban đầu Bao gồm các nội dung sau:

- Quản lý tổng mức đầu tư của dự án đầu tư;

- Quản lý dự toán và tổng dự toán;

- Quản lý tạm ứng vốn đầu tư xây dựng;

- Thanh toán vốn đầu tư xây dựng công trình;

- Quyết toán vốn đầu tư

e) Quản lý chất lượng dự án

Quản lý chất lượng dự án là một quá trình nhằm đảm bảo cho dự án thoả mãn tốt nhất các yêu cầu và mục tiêu đã đề ra Quản lý chất lượng bao gồm việc xác định các chính sách chất lượng, mục tiêu, trách nhiệm và việc thực hiện chúng thông qua các hoạt động: lập kế hoạch chất lượng, kiểm soát và đảm bảo chất lượng trong hệ thống

Ba nội dung lập kế hoạch, đảm bảo chất lượng và kiểm soát chất lượng có mối quan hệ chặt chẽ tương tác nhau Mỗi nội dung đều là kết quả do hai nội dung

kia đem lại, đồng thời, cũng là nguyên nhân ảnh hưởng đến kết quả thực hiện hai nội dung kia

- Các nội dung chính của quản lý chất lượng của dự án:

+ Lập kế hoạch chất lượng dự án;

+ Đảm bảo chất lượng dự án;

+ Kiểm soát chất lượng dự án;

- Các yếu tố đảm bảo chất lượng cho dự án:

+ Nhu cầu của khách hàng;

+ Lập kế hoạch và đưa ra các mục tiêu cụ thể về chất lượng của dự án;

+ Quản lý chất lượng khảo sát xây dựng;

+ Quản lý chất lượng thiết kế xây dựng công trình;

+ Quản lý chất lượng thi công xây dựng công trình;

Công tác quản lý chất lượng của dự án thường rất phức tạp đòi hỏi có một đội ngũ cán bộ thực hiện Công tác quản lý chất lượng thi công công trình bao gồm rất nhiều các nội dung sau đây:

+ Nghiên cứu và đưa ra hệ thống chỉ tiêu chất lượng thi công công trình; + Thực hiện những thí nghiệm trước khi đưa vào thực hiện công trình;

+ Kiểm tra việc thi công các hạng mục để đảm bảo chất lượng các công trình; + Ghi chép việc thi công công trình vào một sổ nhật ký chung;

+ Kiểm tra an toàn thi công lao động công trình, môi trường thi công trong công trường;

+ Nghiệm thu nội bộ các hạng mục khi đã hoàn thành gần xong, và nghiệm thu những hạng mục đã hoàn thành

- Kiểm tra, nghiệm thu chất lượng: khi hạng mục công trình đã hoàn thành thì ban quản lý dự án nghiệm thu công trình cũng như chất lượng công trình ban giao cho chủ đầu tư Các hạng mục được hoàn thành và bàn giao khi chất lượng đã được nghiệm thu và bàn giao thì các hạng mục tiếp theo sẽ được thi công

f) Quản lý khối lượng thi công xây dựng công trình

- Việc thi công xây dựng công trình phải được thực hiện theo khối lượng của thiết kế được duyệt

- Khối lượng thi công xây dựng được tính toán, xác nhận giữa Ban quản lý

dự án, nhà thầu thi công xây dựng, tư vấn giám sát theo thời gian hoặc giai đoạn thi công và được đối chiếu với khối lượng thiết kế được duyệt để làm cơ sở nghiệm thu, thanh toán theo hợp đồng

- Khi có khối lượng phát sinh ngoài thiết kế, dự toán xây dựng công trình được duyệt thì chủ đầu tư và nhà thầu thi công xây dựng phải xem xét để xử lý

Khối lượng phát sinh được chủ đầu tư hoặc người quyết định đầu tư chấp thuận, phê duyệt là cơ sở để thanh toán, quyết toán công trình

- Nghiêm cấm việc khai khống, khai tăng khối lượng hoặc thông đồng giữa các bên tham gia dẫn đến làm sai khối lượng thanh toán

g) Quản lý an toàn lao động trên công trường xây dựng

- Nhà thầu thi công xây dựng phải lập các biện pháp an toàn cho người lao động, thiết bị, phương tiện thi công và công trình trước khi thi công xây dựng Trường hợp các biện pháp an toàn liên quan đến nhiều bên thì phải được các bên thỏa thuận

- Các biện pháp an toàn và nội quy về an toàn phải được thể hiện công khai trên công trường xây dựng để mọi người biết và chấp hành; những vị trí nguy hiểm trên công trường phải được bố trí người hướng dẫn, cảnh báo đề phòng tai nạn

- Nhà thầu thi công xây dựng, Ban quản lý dự án, đơn vị tư vấn giám sát và các bên có liên quan phải thường xuyên kiểm tra giám sát công tác an toàn lao động trên công trường Khi xảy ra sự cố mất an toàn phải tạm dừng hoặc đình chỉ thi công đến khi khắc phục xong mới được tiếp tục thi công Người để xảy ra vi phạm

về an toàn lao động thuộc phạm vi quản lý của mình phải chịu trách nhiệm trước pháp luật

- Nhà thầu xây dựng có trách nhiệm tổ chức hướng dẫn, phổ biến, tập huấn các quy định về an toàn lao động Đối với một số công việc yêu cầu nghiêm ngặt về

an toàn lao động thì người lao động phải có giấy chứng nhận huấn luyện an toàn lao động theo quy định của pháp luật về an toàn lao động Nghiêm cấm sử dụng người lao động chưa được huấn luyện và chưa được hướng dẫn về an toàn lao động

- Nhà thầu thi công xây dựng có trách nhiệm cung cấp đầy đủ các trang thiết

bị bảo vệ cá nhân, an toàn lao động cho người lao động theo quy định khi sử dụng lao động trên công trường

- Nhà thầu thi công có trách nhiệm bố trí cán bộ chuyên trách hoặc kiêm nhiệm làm công tác an toàn, vệ sinh lao động

- Số lượng cán bộ chuyên trách làm công tác an toàn cần được bố trí phù hợp với quy mô công trường, mức độ rủi ro xảy ra tai nạn lao động của công trường cụ thể

- Cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng theo phân cấp quản lý có trách nhiệm kiểm tra định kỳ hoặc đột xuất công tác quản lý an toàn lao động trên công trường của chủ đầu tư và các nhà thầu Trường hợp công trình xây dựng thuộc đối tượng cơ quan quản lý nhà nước kiểm tra công tác nghiệm thu thì công tác kiểm tra

an toàn lao động được phối hợp kiểm tra đồng thời

h) Quản lý môi trường xây dựng

- Nhà thầu thi công xây dựng phải thực hiện các biện pháp bảo đảm về môi trường cho người lao động trên công trường và bảo vệ môi trường xung quanh, bao gồm có biện pháp chống bụi, chống ồn, xử lý phế thải và thu dọn hiện trường Đối với những công trình xây dựng trong khu vực đô thị, phải thực hiện các biện pháp bao che, thu dọn phế thải đưa đến đúng nơi quy định

- Trong quá trình vận chuyển vật liệu xây dựng, phế thải phải có biện pháp che chắn bảo đảm an toàn, vệ sinh môi trường

- Nhà thầu thi công xây dựng, Ban quản lý dự án phải có trách nhiệm kiểm tra giám sát việc thực hiện bảo vệ môi trường xây dựng, đồng thời chịu sự kiểm tra giám sát của cơ quan quản lý nhà nước về môi trường Trường hợp nhà thầu thi công xây dựng không tuân thủ các quy định về bảo vệ môi trường thì chủ đầu tư, cơ quan quản lý nhà nước về môi trường có quyền đình chỉ thi công xây dựng và yêu cầu nhà thầu thực hiện đúng biện pháp bảo vệ môi trường

- Người để xảy ra các hành vi làm tổn hại đến môi trường trong quá trình thi công xây dựng công trình phải chịu trách nhiệm trước pháp luật và bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra