Giải pháp tăng cường quản lý giao đất, cho thuê đất tại tỉnh sóc trăng,luận văn thạc sỹ quản trị kinh doanh

Thông qua cơ chế giao đất, Nhà nước không chỉ xác lập mối quan hệ giữa Nhà nước với người sử dụng đất, làm căn cứ pháp lý để giải quyết mọi quan hệ đất đai đúng pháp luật mà còn làm cơ s

TRƯỜNG ĐẠI HỌC GIAO THÔNG VẬN TẢI

******

NGUYỄN MINH LIÊM

GIẢI PHÁP TĂNG CƯỜNG QUẢN LÝ GIAO ĐẤT,

CHO THUÊ ĐẤT TẠI TỈNH SÓC TRĂNG

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN TRỊ KINH DOANH

TP Hồ Chí Minh - 2014

TRƯỜNG ĐẠI HỌC GIAO THÔNG VẬN TẢI

******

NGUYỄN MINH LIÊM

GIẢI PHÁP TĂNG CƯỜNG QUẢN LÝ GIAO ĐẤT,

CHO THUÊ ĐẤT TẠI TỈNH SÓC TRĂNG

CHUYÊN NGÀNH: QUẢN TRỊ KINH DOANH

MÃ SỐ: 60.34.01.02

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN TRỊ KINH DOANH

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS NGUYỄN ĐỨC KIẾN

TP Hồ Chí Minh - 2014

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các số liệu trong luận văn trung thực, có xuất sứ rõ ràng Những kết luận khoa học của luận văn chưa từng được công bố trong bất cứ công trình khoa học nghiên cứu nào

Tp HCM, ngày tháng năm 2014

HỌC VIÊN THỰC HIỆN

Nguyễn Minh Liêm

LỜI CẢM ƠN

Qua thời gian học tập, nghiên cứu chương trình cao học chuyên ngành quản trị kinh doanh tại Trường Đại học Giao thông Vận tải, cũng như trong quá trình thực hiện luận văn này, em đã nhận được sự quan tâm, động viên, giúp đỡ và tạo điều kiện của Trường, Quý Thầy, Cô, các cơ quan, đồng nghiệp, bạn bè và người thân…

Em xin trân trọng cảm ơn:

- Lãnh đạo, Quý Thầy, Cô và toàn thể cán bộ Trường Đại học Giao thông Vận tải Hà Nội và Cơ sở 2 – thành phố Hồ Chí Minh

- Tỉnh ủy, Hội đồng Nhân dân, Ủy ban Nhân dân, Sở Tài nguyên và Môi trường, Cục Thống kê tỉnh Sóc Trăng

Đặc biệt, xin chân thành cảm ơn TS Nguyễn Đức Kiên – Phó Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội (khóa XIII) và PGS.TS Nguyễn Hồng Thái – Phó trưởng Khoa Vận tải và Kinh tế, Trường Đại học Giao thông Vận tải đã tận tình hướng dẫn, giúp đỡ em hoàn thành luận văn này

Một lần nữa, em xin khắc ghi những tình cảm quý báu của Quý Thầy, Cô, đồng nghiệp, bạn bè, gia đình và những người thân đã quan tâm động viên, tạo điều kiện và giúp đỡ hoàn thành khoá học cũng như luận văn này

Trân trọng!

HỌC VIÊN THỰC HIỆN

Nguyễn Minh Liêm

MỤC LỤC

Trang Trang phụ bìa

Mục lục

Danh mục các chữ viết tắt

Danh mục các bảng, hình vẽ

MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG I: TỔNG QUAN LÝ LUẬN QUẢN LÝ GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT 5

1.1 Khái niệm về quản lý, quản lý đất đai, giao đất, cho thuê đất 5

1.1.1 Khái niệm về quản lý 5

1.1.2 Khái niệm về quản lý đất đai 5

1.1.3 Khái niệm giao đất, cho thuê đất 5

1.1.4 Khái niệm pháp luật giao đất, cho thuê đất 9

1.2 Nội dung quản lý Nhà nước về giao đất, cho thuê đất 10

1.2.1 Khái niệm, đặc điểm, hệ thống quản lý Nhà nước đối với đất đai 10

1.2.2 Nội dung quản lý Nhà nước đối với giao đất, cho thuê đất 14

1.3 Kinh nghiệm về giao đất, cho thuê đất của các nước 20

1.3.1 Pháp luật về giao đất, cho thuê đất của Trung Quốc 20

1.3.2 Pháp luật về đất đai của Đài Loan 23

1.3.3 Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam về giao đất, cho thuê đất 26

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT TẠI TỈNH SÓC TRĂNG (2007 – 2012) 28

2.1 Tổng quan về giao đất, cho thuê đất ở nước ta 28

2.1.1 Giao đất, cho thuê đất trước khi có Luật Đất đai năm 2003 28

2.1.2 Pháp luật về giao đất, cho thuê đất từ khi có Luật Đất đai năm 2003 đến nay 32

2.2 Thực trạng quản lý giao đất, cho thuê đất tại tỉnh Sóc Trăng 33

2.2.1.Về căn cứ giao đất, cho thuê đất 35

2.2.2 Hình thức giao đất, cho thuê đất 42

2.2.3 Thời hạn giao đất, cho thuê đất 46

2.2.4 Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất 49

2.2.5 Về giá đất khi giao đất, cho thuê đất 50

2.2.6 Về trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất 56

2.3 Quản lý giao đất, cho thuê đất đối với một số trường hợp đặc biệt 59

2.3.1 Về giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp 59

2.3.2 Về giao đất, cho thuê đất đối với doanh nghiệp Nhà nước 62

2.3.3 Cơ chế giao đất, cho thuê đất để thực hiện các dự án phát triển kinh tế 67

2.3.4 Về thực trạng sử dụng đất sau khi được giao đất, cho thuê đất để sản xuất kinh doanh theo dự án đầu tư 73

2.3.5 Về giao đất, cho thuê đất đối với đất bãi bồi ven sông, ven biển: 77

2.3.6 Về giao đất ở, đất sản xuất cho đồng bào dân tộc thiểu số 81

2.4 Đánh giá chung giao đất, cho thuê đất tại tỉnh Sóc Trăng 83

2.4.1 Ưu điểm 83

2.4.2 Hạn chế 87

2.4.3 Nguyên nhân 89

CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP TĂNG CƯỜNG QUẢN LÝ VỀ GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT TẠI TỈNH SÓC TRĂNG 91

3.1 Quan điểm, định hướng giao đất, cho thuê đất tại tỉnh Sóc Trăng 91

3.1.1 Quan điểm 92

3.1.2 Định hướng 93

3.2 Một số giải pháp tăng cường quản lý giao đất, cho thuê đất tại tỉnh Sóc Trăng 98 3.2.1 Nâng cao năng lực tổ chức thực hiện quản lý Nhà nước của tỉnh Sóc Trăng về giao đất , cho thuê đất 98 3.2.2 Kiến nghị sửa đổi Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành luật 104 KẾT LUẬN 110 TÀI LIỆU THAM KHẢO 112

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Chữ viết đầy đủ

BTNMT Bộ Tài nguyên môi trường

DANH MỤC CÁC BẢNG, HÌNH VẼ

Bảng 2.1: Hiện trạng sử dụng đất tính đến 31/12/2012 phân theo loại đất và

phân theo huyện/thị xã/ thành phố thuộc tỉnh Sóc Trăng 38 Bảng 2.2: Thu tiền sử dụng đất tại tỉnh Sóc Trăng từ năm 2007 – 2012 53 Bảng 2.3: Thu tiền cho thuê đất tại tỉnh Sóc Trăng từ năm 2007 – 2012 54 Bảng 2.4: Danh mục giao đất cho các đơn vị, tổ chức sử dụng tại tỉnh Sóc

Trăng từ năm 2007 – 2012 84 Bảng 2.5: Danh mục đất cho các đơn vị, tổ chức thuê tại tỉnh Sóc Trăng từ năm

2007 – 2012 85

Hình 2.1: Biểu đồ hiện trạng sử dụng đất năm 2012 35

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là tài sản vô giá mà thiên nhiên đã ban tặng cho loài người, nó gắn liền với lịch sử đấu tranh sinh tồn của mỗi quốc gia Bất kỳ một Nhà nước nào, đất đai luôn là một vấn đề được quan tâm hàng đầu, luôn luôn tìm biện pháp nắm chắc, quản chặt, sử dụng hợp lý, có hiệu quả cao quỹ đất đai Nước ta đất chật, người đông, dân sản xuất nông nghiệp là chủ yếu, nên đất đai mang tính xã hội sâu sắc và

có vai trò quan trọng Trong giai đoạn cách mạng dân tộc dân chủ, Đảng và Nhà nước ta quan tâm đến đất đai, từ thực tế cách mạng đã đề ra nhiều chủ trương, chính sách đất đai phù hợp, huy động được sức mạnh dân tộc và đã thực hiện thắng lợi các nhiệm vụ chiến lược Bước vào giai đoạn đổi mới, Luật đầu tiên được Quốc hội thông qua và công bố cũng là Luật đất đai Luật đất đai năm 1988, các luật sửa đổi cùng với các nghị định, thông tư, các văn bản dưới luật đã được ban hành đặt cơ sở pháp lý cho việc quản lý tốt đất đai, đáp ứng được nhu cầu giải phóng năng lực sản xuất của đất đai, phát triển kinh tế và góp phần ổn định chính trị, xã hội của nước ta Đối với tỉnh Sóc Trăng là tỉnh thuộc khu vực đồng bằng sông Cửu Long nằm trong vùng hạ lưu sông Hậu, trên trục lộ giao thông thủy bộ nối liền thành phố Hồ Chí Minh với các tỉnh miền Tây Nam bộ Diện tích tự nhiên 3.311,7629 km2 (chiếm khoảng 1% diện tích cả nước và 8,3% diện tích của khu vực đồng bằng sông Cửu Long) Có bờ biển dài 72 km, dân cư Sóc Trăng chủ yếu là ba dân tộc: Kinh, Khmer

và dân tộc Hoa đã cùng chung sức khai phá, xây dựng và bảo vệ vùng đất này Về đơn vị hành chính, tỉnh Sóc Trăng hiện có 11 huyện, thị, thành phố với 109 xã, phường, thị trấn trong đó có 47 xã, phường, thị trấn có 30% dân số là người Khmer trở lên Tốc độ đô thị hóa trong tỉnh diễn ra tương đối nhanh chóng, chủ trương chuyển dịch cơ cấu kinh tế từ nông nghiệp sang công nghiệp đã đẩy nhanh xu hướng chuyển quỹ đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp phục vụ sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp và dịch vụ, thông qua hình thức là Nhà nước thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất Quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng quỹ đất này

đã và đang đặt ra nhiều vấn đề bất cập trong quá trình thực thi pháp luật về giao đất, cho thuê đất

Cùng với quá trình chuyển đổi trên, việc giao đất, cho thuê đất tại các địa phương trong tỉnh có nhiều vấn đề phức tạp như công tác lập và quản lý quy hoạch

sử dụng đất ở một số nơi chưa hiệu quả, định giá đất bồi thường, giải phóng mặt bằng, hỗ trợ và tái định cư chưa phù hợp, giao đất, cho thuê đất và thu hồi đất chưa đúng quy trình…; nguyên nhân chủ yếu là do tiến hành thực hiện các thủ tục giao đất, cho thuê đất liên quan đến quyền lợi, trách nhiệm, nghĩa vụ của nhiều cơ quan,

tổ chức và cá nhân Nếu việc giao đất, cho thuê đất tiến hành thỏa đáng thì sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho các cơ quan quản lý về đất đai, các doanh nghiệp cũng như bản thân người dân Tuy nhiên, nếu việc giao đất, cho thuê đất không được thực hiện một cách thỏa đáng thì sẽ gây ra những mâu thuẫn, tranh chấp trong xã hội, dẫn đến tình trạng khiếu kiện đông người, khiếu kiện kéo dài Thực tế cho thấy, trong thời gian gần đây, tình trạng vi phạm pháp luật về đất đai xảy ra ở nhiều nơi, kéo dài, trong đó các vi phạm nghiêm trọng thường tập trung vào vấn đề giao đất và cho thuê đất

Trong những năm vừa qua, sự ra đời của Luật đất đai và các luật sửa đổi, bổ sung đã có tác động tích cực đến việc quản lý Nhà nước về đất đai Với các điều khoản cụ thể quy định về thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, Luật đất đai đã góp phần quan trọng vào quá trình phát triển kinh tế - xã hội, thu hút đầu tư và bước đầu phát huy nguồn lực của đất đai trong phát triển của tỉnh Trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất đã được thực hiện theo đúng quy định;

đã từng bước khắc phục tình trạng giao đất, cho thuê đất trái thẩm quyền, không đúng đối tượng Đất được giao, cho thuê, được chuyển mục đích về cơ bản là phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được xét duyệt và quá trình chuyển đổi cơ cấu đầu tư, cơ cấu lao động, bảo đảm quốc phòng - an ninh, phát huy đầy đủ để trở thành nội lực quan trọng phục vụ phát triển kinh tế - xã hội của tỉnh

Tuy nhiên, bên cạnh những mặt được thì quá trình thực hiện giao đất, cho thuê đất ở tỉnh Sóc Trăng vẫn còn những hạn chế: Tình trạng đất được giao, cho thuê nhưng sử dụng không đúng mục đích, vi phạm pháp luật, còn tình trạng găm giữ đất, chậm đưa vào sử dụng hoặc chuyển nhượng dự án; nhiều doanh nghiệp được giao đất, thuê đất nhưng sử dụng chưa đúng mục đích Mặt khác, do chính sách đất đai thay đổi qua nhiều thời kỳ, các quy định về đất đai còn chồng chéo, chưa rõ,

không sát với thực tế Nhiều chính sách, pháp luật đất đai đã ban hành chưa được hướng dẫn, tổ chức thực hiện kịp thời Quản lý Nhà nước về đất đai còn lỏng lẻo, chưa chặt chẽ Công tác tuyên truyền, phổ biến, giáo dục chính sách, pháp luật về đất đai chưa được quan tâm đúng mức Ý thức chấp hành pháp luật về đất đai của một bộ phận người dân chưa cao Cán bộ về quản lý đất đai từ tỉnh đến cơ sở còn hạn chế về trình độ, năng lực…

Từ thực tiễn đó, việc nghiên cứu đề tài “Giải pháp tăng cường quản lý giao

đất, cho thuê đất tại tỉnh Sóc Trăng” là phù hợp, nhằm bảo đảm tính thống nhất của

pháp luật, sự điều chỉnh hợp lý các chính sách pháp luật về đất đai, có ý nghĩa thiết thực cả về lý luận và thực tiễn

2 Đối tượng nghiên cứu

Luận văn chỉ tập trung đi sâu tìm hiểu các quy định hiện hành về giao đất, cho thuê đất; quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn tỉnh Sóc Trăng

3 Phạm vi nghiên cứu

Đề tài chỉ nghiên cứu, phân tích việc áp dụng Luật Đất đai về giao đất, cho thuê đất từ khi có Luật Đất đai năm 1993 và các quy định của pháp luật hiện hành

về vấn đề này trong phạm vi tỉnh Sóc Trăng

4 Mục tiêu nghiên cứu của đề tài

Đề tài nghiên cứu các vấn đề lý luận chung pháp luật về giao đất, cho thuê đất

ở tỉnh Sóc Trăng thời gian qua; những thành tựu, hạn chế, nguyên nhân và đề xuất một số giải pháp nhằm thực hiện tốt chính sách pháp luật về giao đất, cho thuê đất theo hướng đảm bảo quyền của người được giao đất, cho thuê đất ở tỉnh Sóc Trăng giai đoạn hiện nay

5 Phương pháp nghiên cứu

Phương pháp xuyên suốt của đề tài là duy vật biện chứng và logic - lịch sử để xem xét, phân tích, đánh giá vấn đề nghiên cứu Phương pháp cụ thể được sử dụng

là phân tích - tổng hợp, thống kê, phương pháp so sánh, khảo sát thực tế

6 Kết cấu của luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, phụ lục, kết cấu đề tài gồm 3 chương:

Chương 1: Tổng quan lý luận quản lý giao đất, cho thuê đất

Chương 2: Thực trạng công tác quản lý giao đất, cho thuê đất tại tỉnh Sóc

Trăng (2007 – 2012)

Chương 3: Giải pháp tăng cường quản lý giao đất, cho thuê đất tại tỉnh Sóc Trăng

CHƯƠNG I TỔNG QUAN LÝ LUẬN QUẢN LÝ GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT 1.1 Khái niệm về quản lý, quản lý đất đai, giao đất, cho thuê đất

1.1.1 Khái niệm về quản lý

Quản lý là sự tác động có tổ chức, có hướng đích của chủ thể quản lý lên đối tượng và khách thể quản lý nhầm sử dụng có hiệu quả nhất các nguồn lực, các thời

cơ của tổ chức để đạt mục tiêu đặt ra trong điều kiện môi trường luôn biến động

1.1.2 Khái niệm về quản lý đất đai

Quản lý đất đai (Land administration - địa chính): Theo định nghĩa của Liên Hiệp Quốc: Là quá trình lưu giữ và cập nhật những thông tin về sở hữu, giá trị, sử dụng đất và những thông tin khác liên quan đến đất (Land administration guidelines - 1996) - chỉ dẫn về quản lý hành chính đất đai

Là quá trình đảm bảo theo luật pháp cho việc sử dụng, phát triển quỹ đất, khai thác lợi nhuận thu được từ đất (thông qua thuế, cho thuê, bán) và giải quyết các tranh chấp liên quan đến đất đai Đối tượng quản lý đất đai liên quan đến cả 2 đối tượng đất công và đất tư bao gồm các công việc: đo đạc đất đai, đăng ký đất đai, định giá đất đai, giám sát sử dụng, lưu giữ và cập nhật các thông tin đất đai, cung cấp các thông tin đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai

Quản lý đất đai (Land management): là quản lý tài nguyên đất, được xem xét trên cả phương diện môi trường và kinh tế

1.1.3 Khái niệm giao đất, cho thuê đất

Theo lý luận về địa tô1: Các nghiên cứu về địa tô ở nước ta chủ yếu tiếp thu lý luận kinh điển về địa tô của C Mác, D.Ricacdo và dừng lại ở các khái niệm chủ yếu

về địa tô, địa tô chênh lệch (địa tô sai ngạch); địa tô tuyệt đối

Lý luận về địa tô được vận dụng trong việc xây dựng chính sách, pháp luật đất đai (sở hữu đất đai) và thuế sử dụng đất nông nghiệp (trước khi có Luật Đất đai 1993) cũng như giá đất và định giá đất (từ khi có Luật Đất đai 1993) Nghiên cứu về địa tô, một số công trình nghiên cứu của xã hội tư bản chủ nghĩa hiện đại, trên cơ sở

1 Tôn Gia Huyên (2008) Chính sách đất đai với sử dụng đất bền vững hiệu quả

kế thừa và phát triển lý luận kinh điển về địa tô của C.Mác và D.Ricacdo đã xác định: “Địa tô sai ngạch trong xã hội tư bản chủ nghĩa ngày càng trở nên quan trọng; tương ứng như vậy, sự hình thành địa tô mà đại bộ phận là do sự độc chiếm vị trí tạo ra Trong xã hội tư bản của chủ nghĩa hiện đại, người có quyền sở hữu đất đai

và nhà tư bản là một Tư bản hoá ròng, quyền sở hữu đất đai thúc đẩy mục tiêu phấn đấu của người sở hữu đất đai là địa tô lớn nhất có thể thực hiện được trong tương lai Nếu một thị trường đất đai lấy mức địa tô cao nhất có thể đạt được trong tương lai làm chiến lược thì sẽ buộc mỗi người sở hữu phải tìm cách chuyển đất vào hình thái sử dụng có thể sản sinh được địa tô cao nhất Đó là một loại thủ pháp sáng tạo địa tô điển hình, đồng thời cũng là nguyên nhân làm cho rất nhiều đất đai buộc phải tìm cách thay đổi mục đích sử dụng, vấn đề đất đai cơ bản mà xã hội tư bản hiện đại gặp phải không phải là thị trường đất đai thiếu vốn; trái lại, là ở chỗ vốn đã tập trung quá nhiều vào thị trường đất đai Phương pháp tránh đầu cơ đất đai: Để đạt được việc ngăn chặn nguồn vốn tập trung vào thị trường đất đai, phải làm cho tổng

số thuế chiếm giữ đất đai và giao dịch đất đai đủ lớn để lợi ích từ việc mua bán chuyển dịch đất đai không lớn hơn lợi nhuận mà các ngành khác không phải là đất đai thu được”2 Theo đó, các Nhà nước hiện đại ngày nay đều xây dựng hệ thống pháp luật để bảo vệ và thực hiện việc quản lý địa tô Ở Việt Nam, hình thức giao đất, cho thuê đất là một trong các nội dung thể hiện vai trò của Nhà nước điều tiết địa tô

Theo pháp luật đất đai hiện hành: khái niệm giao đất, cho thuê đất được hình

thành từ nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu Theo đó, một trong các quyền của đại diện chủ sở hữu đất đai (Nhà nước) thực hiện với người dân là Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho các đối tượng có nhu cầu sử dụng đất Sau khi được trao quyền sử dụng đất, người dân hoặc tổ chức trở thành người sử dụng đất và thực hiện các quyền sử dụng của mình đối với đất đai theo quy định của pháp luật Tuy nhiên, giao đất và cho thuê đất không phải là một khái niệm đồng nhất mà nó là hai hình thức trao quyền sử dụng đất khác nhau mà

2 Lý Thừa Gia, Phó giáo sư Khoa Địa chính, Đại học quốc lập Trung Hưng, Đặc trưng địa tô của xã hội tư bản hiện đại và cốt lõi của vấn đề chính sách đất đai Lý luận về địa chính hiện đại, Bản dịch Tôn Gia Huyên

2003

Nhà nước (đại diện chủ sở hữu) trao cho các cá nhân hoặc các tổ chức có nhu cầu sử dụng Cụ thể:

1.1.3.1 Khái niệm giao đất

Trong mối quan hệ với tổng thể hệ thống pháp luật về đất đai, giao đất là một nội dung của quản lý Nhà nước về đất đai, mà ở đó, Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của người được công nhận Thông qua cơ chế giao đất, Nhà nước không chỉ xác lập mối quan hệ giữa Nhà nước với người sử dụng đất, làm căn cứ pháp lý

để giải quyết mọi quan hệ đất đai đúng pháp luật mà còn làm cơ sở pháp lý để người sử dụng đất thực hiện các quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa

kế, thế chấp, góp vốn, bảo lãnh quyền sử dụng đất theo pháp luật, phù hợp với sự vận động vốn có của quan hệ đất đai trong thực tiễn cuộc sống Với mục đích là bảo đảm cho tài nguyên đất đai được sử dụng hợp pháp, đúng mục đích, mang lại hiệu quả cao, chính sách giao đất đã tạo điều kiện cho người sử dụng đất yên tâm đầu tư vốn, công sức nhằm khai thác tối đa tiềm năng đất đai, cải tạo đất đai, phát triển sản xuất, thực sự coi đất như tài sản của mình và không ngừng nâng cao hiệu quả sử dụng đất

Nghiên cứu khái niệm về giao đất, với khái niệm được nêu trong khoản 1,

Điều 4 Luật Đất đai năm 2003 như sau: “Nhà nước giao đất là việc Nhà nước trao

quyền sử dụng đất bằng quyết định hành chính cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất" 3

Theo đó, chủ thể của quan hệ pháp luật này là Nhà nước và người có nhu cầu

sử dụng đất (bao gồm các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân) Căn cứ vào chủ thể của quan hệ pháp luật đất đai mà pháp luật đất đai hiện hành còn có một số khái niệm

cần phân biệt như: khái niệm công nhận như giao đất, giao lại đất, giao đất để quản

lý; giao khoán/khoán Cụ thể là:

Công nhận như giao đất: Trong quá trình sử dụng đất, người sử dụng đất chưa

được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu, nếu đủ điều kiện của pháp luật thì được cấp giấy chứng nhận và trên giấy chứng nhận đó có ghi nội dung về

3 Khoản 1 Điều 4 Luật Đất đai 2003

hình thức sử dụng đất là công nhận như giao đất có thu tiền sử dụng hoặc công

nhận như giao đất không thu tiền sử dụng Trong trường hợp này, về bản chất

không phải là Nhà nước giao đất nhưng người sử dụng đất có quyền và nghĩa vụ như người sử dụng đất được Nhà nước giao đất

Giao đất để quản lý: là hình thức Nhà nước giao cho các cơ quan, tổ chức do

Nhà nước thành lập có trách nhiệm quản lý mà không được trực tiếp sử dụng đất như Ủy ban Nhân dân cấp xã (quản lý đất xây dựng các công trình công cộng của địa phương); Tổ chức phát triển quỹ đất (do Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh thành lập, được giao quản lý quỹ đất do Nhà nước thu hồi đất)

Giao khoán/khoán: Là khái niệm sử dụng đối với các tổ chức được Nhà nước

giao đất để quản lý rừng phòng hộ, rừng đặc dụng (trước đây là các nông trường, lâm trường quốc doanh), sau đó các tổ chức này giao khoán theo hợp đồng cho hộ gia đình, cá nhân để trồng rừng, bảo vệ rừng (thực chất giao khoán là hợp đồng dân

sự, kinh tế)

1.1.3.2 Khái niệm cho thuê đất

Cho thuê đất là hình thức Nhà nước hoặc các chủ sử dụng đất tạm chuyển quyền sử dụng đất của mình cho các chủ thuê đất thông qua hợp đồng thuê đất, phù hợp với các quy định của pháp luật hiện hành Với quan niệm đó, đề tài nghiên cứu vấn đề cho thuê đất theo nội dung được quy định tại khoản 2, Điều 4, Luật Đất đai

năm 2003 như sau: “Nhà nước cho thuê đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng

đất bằng hợp đồng cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất "4

Như vậy, thuê đất được hiểu là quyền của người sử dụng đất Đây là một loại quan hệ pháp luật về đất đai trong đó có một bên là người sử dụng đất và một bên là

tổ chức, hộ gia đình, cá nhân Nếu việc sử dụng đất do Nhà nước giao đất, công nhận quyền sử dụng đất hoặc người sử dụng đất nhận chuyển quyền sử dụng đất từ người khác thì người sử dụng đất có toàn quyền sử dụng mảnh đất đó Quá trình

người sử dụng đất thực hiện quyền cho thuê thì gọi là “cho thuê”; Nếu việc sử dụng

đất do Nhà nước cho thuê đất thì quá trình người sử dụng đất thực hiện quyền cho

4 Khoản 2 Điều 4 Luật Đất đai 2003

thuê được gọi là "cho thuê lại"

Với các quy định cụ thể, trong những năm qua, pháp luật về thuê đất của Nhà nước đã tạo cơ sở pháp lý cho đất đai được sử dụng hợp pháp, đúng mục đích, có hiệu quả; đáp ứng nhu cầu sử dụng đất của các đối tượng, đặc biệt là cá nhân, tổ chức người nước ngoài Qua đó, góp phần thu hút mạnh vốn đầu tư nước ngoài để xây dựng các cơ sở hạ tầng, các cơ sở kinh tế, thúc đẩy nền kinh tế phát triển trong thời kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước

Tóm lại, giao đất, cho thuê đất là một trong các nội dung của quản lý Nhà nước về đất đai, có vai trò quan trọng trong việc giúp Nhà nước thực hiện tốt chức năng quản lý tài nguyên đất Trên thực tế, hoạt động giao đất, cho thuê đất phải đảm bảo các nguyên tắc như phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đúng thẩm quyền, đúng đối tượng, đúng trình tự, thủ tục, đúng hạn mức, đúng thời hạn và do

Ủy ban Nhân dân các cấp có thẩm quyền thực hiện Việc giao đất, cho thuê đất có trường hợp Nhà nước không thu tiền, có trường hợp Nhà nước thu tiền So sánh với

các nước có sự tương đồng về chế độ sở hữu đất đai cho thấy khái niệm giao đất là

sự khác biệt, đặc thù trong hệ thống pháp luật Việt Nam5, khái niệm cho thuê đất

hầu như đều có trong hệ thống pháp luật của các nước không phụ thuộc vào chế độ

sở hữu đất đai (đa sở hữu hay sở hữu tư nhân, Nhà nước, sở hữu toàn dân)

Trong nội dung đề tài này, khái niệm giao đất, cho thuê đất được nghiên cứu

đầy đủ theo quy định của pháp luật về đất đai hiện hành, trong đó trọng tâm là khái niệm được quy định trong Luật Đất đai năm 2003

1.1.4 Khái niệm pháp luật giao đất, cho thuê đất

Từ định nghĩa về giao đất, cho thuê đất ở trên, khái niệm pháp luật về giao đất, cho thuê đất được hiểu là toàn bộ các văn bản quy phạm pháp luật (bao gồm Luật, văn bản dưới luật) quy định về vấn đề giao đất, cho thuê đất Theo pháp luật hiện, các quy định liên quan đến vấn đề giao đất, cho thuê đất ở nước ta được thể hiện cụ thể trong Luật Đất đai năm 2003 và các lần sửa đổi bổ sung; các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai

1.2 Nội dung quản lý Nhà nước về giao đất, cho thuê đất

1.2.1 Khái niệm, đặc điểm, hệ thống quản lý Nhà nước đối với đất đai

1.2.1.2 Đặc điểm của quản lý Nhà nước về đất đai

- Xét về tính chất: Hoạt động quản lý Nhà nước về đất đai mang tính vĩ mô (bao trùm lên tất cả và có tính chất tổ chức) nhằm khai thác và sử dụng đất đai có hiệu quả,

nó khác với hoạt động quản lý của người sử dụng đất chỉ mang tính chất kỹ thuật, nghiệp vụ gắn liền với hoạt động sản xuất kinh doanh trong lĩnh vực của mình

- Xét về số lượng: Hoạt động quản lý đất đai của Nhà nước rất phong phú, đa dạng bao gồm: Điều tra, khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân loại đất, lập bản đồ chính, quản lý các hoạt động sử dụng đất, thống kê, kiểm kê, cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất; Kiểm tra, thanh tra việc chấp hành các chế độ, thể lệ về quản lý và sử dụng đất; Giải quyết các tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai; Ban hành các văn bản pháp luật về quản lý và sử dụng đất, tổ chức thực hiện các văn bản đó

Các hoạt động trên được qui về các hoạt động cơ bản sau:

1.2.1.3 Hệ thống các cơ quan quản lý đất đai

Một là: Hệ thống cơ quan quyền lực Nhà nước

Quốc hội là người quyết định nhiều chính sách quan trọng trong sự phát triển

của đất nước, là cơ quan thông qua các văn bản luật, quyết định các vấn đề chiến lược để phát triển đất nước, trong quản lý đất đai Quốc hội có thẩm quyền:

- Phê chuẩn các quy hoạch, chiến lược trong quản lý và sử dụng đất đai; thông qua, quyết định các quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cả nước; hoạch định các chính sách phát triển lâu dài trong quản lý và sử dụng đất

- Thực hiện quyền quyết định và giám sát tối cao với việc quản lý và sử dụng đất đai trong phạm vi cả nước

Ủy ban Thường vụ Quốc hội ra các quyết định quan trọng, ban hành pháp lệnh

và các quy định khác để Chính phủ quyết định một cách cụ thể như quy định về thời hạn để Chính phủ cho thuê đất đối với các dự án có thời hạn cho thuê từ 50 năm đến

70 năm, quy đinh về hạn mức nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân Hội đồng nhân dân các cấp ở địa phương thông qua các nghị quyết, quyết nghị các vấn đề cụ thể; thực hiện chức năng giám sát đối với các cơ quan hành chính Nhà nước trong quan lý đất đai; thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của uỷ ban nhân dân cùng cấp

Hai là: Hệ thống cơ quan hành chính Nhà nước

- Cơ quan có thẩm quyền chung: Gồm Chính phủ và Ủy ban Nhân dân các cấp Chính phủ chịu trách nhiệm quản lý toàn bộ đất đai trên phạm vi cả nước Ủy ban Nhân dân các cấp chịu trách nhiệm quản lý đất đai tại địa phương

- Cơ quan quản lý chuyên môn về đất đai:

+ Bộ Tài nguyên và môi trường: Là cơ quan thuộc Chính Phủ thực hiện chức năng quản lý Nhà nước về các tài nguyên và môi trường Từ năm 1979 đến 1994 cơ quan quản lý chuyên ngành về đất đai là Tổng cục quản lý ruộng đất; từ 1994 đến

2002 là Tổng cục địa chính; từ 2002 đến nay là Bộ Tài nguyên và môi trường + Sở Tài nguyên và môi trường: Là cơ quan thuộc Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh

có chức năng quản lý tài nguyên đất, các tài nguyên khác và môi trường; đo đạc bản

đồ, đồng thời chịu sự lãnh đạo về mặt chuyên môn của Bộ Tài nguyên và môi trường

+ Phòng Tài nguyên và môi trường: Là cơ quan thuộc Ủy ban Nhân dân cấp huyện có chức năng quản lý tài nguyên đất, các tài nguyên khác và môi trường; đo

đạc bản đồ, đồng thời chịu sự lãnh đạo về mặt chuyên môn của Sở Tài nguyên và môi trường

+ Cán bộ địa chính cấp xã: Cán bộ địa chính xã là người giúp uỷ ban xã, phường, thị trấn trong công tác quản lý đất đai Theo Luật đất đai 2003, cán bộ địa chính xã do uỷ ban nhân dân cấp huyện bổ nhiệm, miễn nhiệm

- Các tổ chức dịch vụ công trong quản lý và sử dụng đất

1.2.1.4 Chức năng quản lý Nhà nước về đất đai

Một là, chức năng định hướng

Hoạt động trên thị trường nhà ở, đất ở là hoạt động của người dân, các chủ đầu tư Trên cơ sở dự báo mà Nhà nước định hướng phát triển, hướng dẫn chủ đầu tư và người dân lựa chọn hoạt động của mình Nhà nước không áp đặt, không can thiệp Việc định hướng được thực hiện thông qua chiến lược, quy hoạch, kế hoạch, thông qua các chính sách và công cụ kinh tế Việc hướng dẫn được thực hiện chủ yếu thông qua thông tin, khuyến cáo, thông qua các công cụ đòn bẩy kinh tế, các chính sách kinh tế Chức năng định hướng với nội dung cơ bản trước hết là định hướng các mục tiêu phát triển của thị trường Định hướng mục tiêu của thị trường có vai trò quan trọng nhằm xác định các hệ thống chỉ tiêu

mà thị trường cần hướng tới Mục tiêu có định hướng phát triển thị trường dựa trên cơ sở định hướng của Nhà nước trong hoạt động quản lý Nhà nước đối với thị trường Định hướng mục tiêu thường được xác định trong thời kỳ dài hạn

Bên cạnh chức năng định hướng mục tiêu, quản lý Nhà nước đối với đất còn thực hiện chức năng định hướng các giải pháp Nếu không có các giải pháp thì mục tiêu đề ra có thể đạt được hoặc không đạt được hoặc có đạt được sẽ tốn kém thời gian và không hiệu quả Biện pháp và mục tiêu luôn gắn với nhau mật thiết Mỗi mục tiêu cần có một hệ thống biện pháp nhất định và hệ thống biện pháp

đó cần được thay đổi cho phù hợp với việc thực hiện mục tiêu phát triển của thị trường Các biện pháp của Nhà nước đối với hoạt động của giao và thuê đất có thể mang tính bắt buộc như các quy phạm pháp luật hoặc có thể mang tính định hướng Nếu không định hướng các giải pháp có thể dẫn đến các kết quả thực hiện không như mong muốn

Những giải pháp mang tính cơ chế để thực hiện mục tiêu phát triển thị trường nhà ở, đất ở đô thị còn phụ thuộc vào các biện pháp tổ chức thực hiện của các cơ quan quản lý Nhà nước ở các đô thị Những quan hệ phát sinh trong quản lý là một trong những bộ phận cấu thành của quan hệ sản xuất Vậy nên, cách thức tổ chức thực hiện các mục tiêu cũng phải được định hướng Thực tế ở Việt Nam, với chức năng định hướng, các cơ quan quản lý Nhà nước về nhà đất từ Trung ương đến địa phương phải xây dựng những mục tiêu quản lý và qui hoạch sử dụng đất trên cơ sở quản lý, phân phối và sử dụng đ ấ t phù hợp với hiến pháp và pháp luật về nhà đất, đồng thời phải phù hợp với mục tiêu phát triển nền kinh tế xã hội chủ nghĩa định hướng theo cơ chế kinh tế thị trường Trên cơ sở các văn bản pháp quy của Nhà nước, các cơ quan quản lý Nhà nước

về nhà đất tại các đô thị phải có trách nhiệm hướng dẫn các lực lượng tham gia quản lý, thuê, sử dụng đất thực thi đúng các quy định của pháp luật

Hai là, chức năng điều tiết

Bản thân thị trường với cơ chế vận hành của nó cũng có tác dụng điều tiết đối với sản xuất kinh doanh nhưng vẫn cần có sự điều tiết của Nhà nước Nhà nước với tư cách đại diện cho lợi ích toàn xã hội dùng thực lực kinh tế của mình, dùng công cụ và chính sách kinh tế tác động điều tiết hoạt động sản xuất kinh doanh, tác động vào cung cầu, đảm bảo cho thị trường phát triển ổn định

Chức năng này mang tính thực thi của các cơ quan quản lý Nhà nước để thực hiện các mục tiêu phát triển thị trường Điều tiết vừa khắc phục được tình trạng phát triển không đều trong các hoạt động kinh tế - xã hội, vừa khuyến khích được các thành phần kinh tế tham gia tích cực vào hoạt động giao và cho thuê đất

Nhà nước thực hiện điều tiết các hoạt động sản xuất kinh doanh hàng hóa cung cấp cho thị trường nhà ở, đất ở và tiêu dùng của dân cư theo mục tiêu phát triển kinh tế xã hội Công cụ để thực hiện chức năng này có thể là các chính sách tài chính, tiền tệ, ngân sách… Nhà nước cũng có thể ban hành các chính sách thu hút đầu tư của mọi thành phần kinh tế, của dân cư vào hoạt động sản xuất

và sử dụng đất hiệu quả Nhà nước cũng có thể dùng các công cụ quản lý vĩ mô để

tạo lập sự công bằng và hiệu quả kinh tế - xã hội cao cho các hoạt động giao và thuê đất…

Thứ ba, chức năng kiểm soát

Hoạt động quản lý Nhà nước đối với h o ạ t đ ộ n g giao và thuê đ ấ t không dừng lại ở chức năng định hướng, điều tiết mà còn phải thực hiện chức năng kiểm soát hoạt động của thị trường Sự kiểm soát của quản lý Nhà nước đối với hoạt động này có vai trò to lớn sau:

- Qua việc kiểm soát để đôn đốc việc thực hiện các định hướng phát triển thị trường theo đúng mục đích mang lại lợi ích phát triển kinh tế xã hội phù hợp với mỗi vùng miền

- Kiểm soát để phát hiện sự mất cân đối, thiếu đồng bộ trong quá trình thực hiện mục tiêu sử dụng đất hiệu quả Qua kiểm soát chỉ ra những mặt yếu kém trong công tác để tổ chức, thực hiên các nhiệm vụ của các cơ quan quản lý Nhà nước

- Nhà nước còn phải thực hiện chức năng kiểm soát để giám sát việc quản

lý, sử dụng các nguồn lực, tài nguyên của các đơn vị, tổ chức, cá nhân trong xã hội để sử dụng đất hiệu quả, đúng mục đích

- Thông qua giám sát việc chấp hành pháp luật, chính sách và các quy chế quản lý do Nhà nước ban hành phát hiện và ngăn chặn kịp thời những hiện tượng tiêu cực và bất cập về chính sách và thực hiện chính sách quản lý giao và cho thuê đất phù hợp với luật định và kinh tế - xã hội từng vùng miền theo từng giai đoạn phát triển

1.2.2 Nội dung quản lý Nhà nước đối với giao đất, cho thuê đất

Theo Luật Đất đai năm 2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành, nội dung pháp luật về giao đất, cho thuê đất được quy định bao gồm các vấn đề sau:

- Căn cứ giao đất, cho thuê đất

- Hình thức giao đất, cho thuê đất (bao gồm hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất và giao đất có thu tiền sử dụng đất; Nhà nước cho thuê đất có thu tiền)

- Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất

- Thời hạn giao đất, cho thuê đất

- Quy trình, thủ tục giao đất, cho thuê đất; giá đất

1.2.2.1 Căn cứ giao đất, cho thuê đất

Đây là cơ sở để các cơ quan có thẩm quyền ra quyết định về giao đất, cho thuê đất Căn cứ để quyết định giao đất, cho thuê đất theo Điều 31, Luật Đất đai năm 2003 bao gồm:

Một là, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch xây dựng đô thị,

quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt6

Hai là, nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất,

thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất Cụ thể, nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong Điều 27- NĐ 69/2009/NĐ-CP đối với từng trường hợp cụ thể như sau:

Đối với tổ chức thì nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư đã được

cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt hoặc cấp giấy chứng nhận đầu tư; Đối với các dự án không phải trình cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt hoặc không phải cấp Giấy chứng nhận đầu tư thì phải thể hiện nhu cầu sử dụng đất trong đơn xin giao đất, thuê đất có văn bản của Sở Tài nguyên và Môi trường thẩm định

về nhu cầu sử dụng đất

Đối với hộ gia đình, cá nhân thì nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất và phải có xác nhận của Ủy ban Nhân dân cấp xã nơi có đất về nhu cầu sử dụng đất; Trường hợp hộ gia đình, cá nhân thì nhu cầu sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư phải có văn bản của Phòng Tài nguyên và môi trường thẩm định về nhu cầu sử dụng đất

Đối với cộng đồng dân cư thì nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong đơn xin giao đất và phải có xác nhận của Ủy ban Nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất

về nhu cầu sử dụng đất

6 Theo Nghị định 181/2004/NĐ-CP về hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2003 thì quy hoạch sử dụng đất chi tiết hoặc kế hoạch sử dụng đất chi tiết hoặc quy hoạch xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt Trường hợp chưa có quy hoạch sử dụng đất chi tiết hoặc kế hoạch sử dụng đất chi tiết thì căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được

cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt

Đối với cơ sở tôn giáo thì nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong báo cáo kinh tế

kỹ thuật xây dựng công trình tôn giáo

Cùng với các căn cứ trên, Luật Đất đai năm 2003 cũng quy định: Việc quyết định giao đất, cho thuê đất đối với đất đang có người sử dụng cho người khác chỉ được thực hiện sau khi có quyết định thu hồi đất đó7

có nhu cầu thuê đất phải trả một khoản tiền nhất định theo hợp đồng thuê đất cho Nhà nước theo hai cách: trả tiền thuê đất hàng năm hoặc trả tiền thuê đất một lần theo quy định của pháp luật

1.2.2.3 Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất

Dưới góc độ pháp lý, thẩm quyền là phạm vi các nhiệm vụ, quyền hạn của cơ quan hoặc người có chức vụ nào đó

Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành, thẩm quyền giao đất, cho thuê đất được trao cho các chủ thể sau: Ủy ban Nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức; giao đất đối với cơ sở tôn giáo; giao đất, cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài; cho thuê đất đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài; Ủy ban

7 Điều 32 – Luật Đất đai năm 2003

Nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân; giao đất đối với cộng đồng dân cư; Ủy ban Nhân dân xã, phường, thị trấn cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn; Cơ quan có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này không được ủy quyền8

Bên cạnh đó, Nghị định 181/2004/NĐ-CP của Chính phủ về hướng dẫn thi hành Luật Đất đai cũng quy định rõ về thẩm quyền điều chỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất đối với đất đã giao, đã cho thuê trước ngày Luật Đất đai có hiệu lực thi hành Theo đó, “cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất quy định tại Điều 37 của Luật Đất đai là cơ quan có thẩm quyền quyết định điều chỉnh đối với trường hợp người sử dụng đất đã có quyết định giao đất, cho thuê đất trước ngày Luật Đất đai có hiệu lực thi hành (ngày 01 tháng 7 năm 2004)”9

1.2.2.4 Thời hạn giao đất, cho thuê đất

Thời hạn là khoảng thời gian được tính từ thời điểm này đến một thời điểm khác Thời hạn có thể được xác định bằng phút, giờ, ngày, tuần, tháng, năm hoặc một sự kiện có thể xảy ra Thời hạn không đơn thuần chỉ là một khoảng thời gian

mà nó được xác định với tư cách là một sự kiện pháp lý đặc biệt làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền và nghĩa vụ của các chủ thể trong những trường hợp do luật quy định hoặc các bên thỏa thuận

Do vậy, thời hạn giao đất, cho thuê đất được hiểu là khoảng thời gian thực hiện quyền và nghĩa vụ của các chủ thể thực hiện các quyết định hoặc hợp đồng giao đất, thuê đất Theo Nghị định 181/2004/NĐ-CP của Chính phủ về hướng dẫn

thi hành Luật Đất đai, đất do Nhà nước giao, cho thuê thì thời hạn sử dụng đất tính

từ ngày có quyết định giao, cho thuê của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền Ngoài

ra, Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành còn quy định thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với các trường hợp cụ thể như: hộ gia đình, cá nhân, các tổ chức

8

Điều 37 – Luật Đất đai năm 2003

9 Điều 31, Nghị định 181/2004/NĐ-CP của Chính phủ về hướng dẫn thi hành Luật Đất đai

kinh tế; quy định chính sách gia hạn cho các trường hợp được giao đất, cho thuê đất khi hết thời hạn

1.2.2.5 Quy trình, thủ tục giao đất, cho thuê đất

Theo Đại Từ điển tiếng Việt, quy trình được định nghĩa là “các bước phải tuân theo khi tiến hành một công việc nào đó”10; còn trong Từ điển Tiếng Việt, quy trình là “trình tự11 phải tuân theo để tiến hành một công việc nào đó12”; thủ tục được hiểu là “những việc cụ thể phải làm theo một trật tự quy định, để tiến hành một công việc nào đó”13

Từ các khái niệm về quy trình và thủ tục như đã nêu trên có thể thấy rằng giữa quy trình và thủ tục có mối quan hệ mật thiết với nhau Trong thủ tục có quy trình vì thủ tục là những việc cụ thể phải làm và những việc phải làm này được thực hiện theo một trật tự quy định tức là theo một trình tự hay nói một cách khác là quy trình nhất định

Như vậy, quy trình, thủ tục giao đất, cho thuê đất được hiểu là tổng thể trình

tự, thủ tục hay các bước phải tuân theo khi tiến hành các công việc về giao đất, cho

thuê đất

Theo Điều 122, Luật Đất đai năm 2003, trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất cho người được giao đất, thuê đất được thực hiện như sau:

Về việc nộp hồ sơ xin giao đất, thuê đất:

Tổ chức, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài xin giao đất, thuê đất nộp hai bộ hồ sơ tại cơ quan quản lý đất đai của tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có đất Hộ gia đình, cá nhân xin giao đất, thuê đất nộp hai bộ hồ sơ tại cơ quan quản lý đất đai của huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi có đất

Hồ sơ xin giao đất, thuê đất gồm đơn xin giao đất, thuê đất; dự án đầu tư của

tổ chức theo quy định của pháp luật về đầu tư; đối với người Việt Nam định cư ở

10 Đại từ điển tiếng Việt, Nguyễn Như Ý, Nxb Văn hóa – Thông tin, năm 1999, Tr 1381

11 Trình tự được hiểu là “sự xắp xếp lần lượt theo thứ tự trước sau” Từ điển tiếng Việt, Viện Ngôn ngữ, Nxb

Đà Nẵng, năm 2000, Tr 1037

12

Từ điển tiếng Việt, Viện Ngôn ngữ, Nxb Đà Nẵng, năm 2000, Tr 813

13 Từ điển tiếng Việt, Viện Ngôn ngữ, Nxb Đà Nẵng, năm 2000, Tr 960

nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thì phải có dự án đầu tư và bản sao giấy phép đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư có chứng nhận của công chứng Nhà nước

Việc giao đất, cho thuê đất đối với đất đã được giải phóng mặt bằng được quy định như sau:

a Trong thời hạn không quá 10 ngày làm việc: Kể từ ngày nhận đủ hồ sơ

hợp lệ, cơ quan tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm trích lục bản đồ địa chính hoặc trích

đo địa chính khu đất xin giao, xin thuê; xác định mức thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thực hiện các thủ tục về giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định và trao quyết định giao đất hoặc cho thuê đất cho người được giao đất, thuê đất

b Trong thời hạn không quá 10 ngày làm việc, kể từ ngày người được giao

đất, thuê đất thực hiện xong nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật, cơ quan quản lý đất đai ký hợp đồng thuê đất đối với trường hợp thuê đất, tổ chức bàn giao đất trên thực địa và trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người được giao đất, thuê đất

Việc giao đất, cho thuê đất đối với đất chưa được giải phóng mặt bằng được quy định như sau:

Trong thời hạn không quá ba mươi ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm hoàn thành việc giới thiệu địa điểm; trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính khu đất xin giao, xin thuê; xác định mức thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thực hiện các thủ tục về giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định và trao quyết định giao đất hoặc cho thuê đất cho người được giao đất, thuê đất

Căn cứ vào quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, Ủy ban Nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh tổ chức thực hiện việc bồi thường, giải phóng mặt bằng

Trong thời hạn không quá mười ngày làm việc, kể từ ngày thực hiện xong việc giải phóng mặt bằng và người được giao đất, thuê đất thực hiện xong nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật, cơ quan quản lý đất đai ký hợp đồng thuê đất

đối với trường hợp thuê đất; tổ chức bàn giao đất trên thực địa và trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người được giao đất, thuê đất

Như vậy, theo các căn cứ cụ thể của địa phương, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền tại địa phương có những hướng dẫn cụ thể cũng như thực hiện các trình tự, thủ tục về việc giao đất, cho thuê đất cho nhân dân, chủ đầu tư

1.2.2.6 Về giá đất

Theo khoản 23, Điều 4 Luật Đất đai năm 2003, “giá đất được giải thích như sau: Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền

sử dụng đất”

Ở nước ta, giá đất hiện nay được thực hiện theo quy định sau:

“Chính phủ quy định phương pháp xác định giá đất; khung giá các loại đất cho từng vùng, theo từng thời gian; trường hợp phải điều chỉnh giá đất và việc xử lý chênh lệch giá đất liền kề giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương

Căn cứ vào nguyên tắc định giá đất quy định tại khoản 1 Điều này, phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất do Chính phủ quy định, Ủy ban Nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương xây dựng giá đất cụ thể tại địa phương trình Hội đồng Nhân dân cùng cấp cho ý kiến trước khi quyết định

Giá đất do Ủy ban Nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định được công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm được sử dụng làm căn cứ

để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền

sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai

mà gây thiệt hại cho Nhà nước”14

1.3 Kinh nghiệm về giao đất, cho thuê đất của các nước

1.3.1 Pháp luật về giao đất, cho thuê đất của Trung Quốc

14 Điều 56 Luật Đất đai năm 2003

Giai đoạn từ năm 1949 đến 1954, Trung Quốc triển khai cuộc “cải cách ruộng đất” xóa bỏ quan hệ đất đai phong kiến trên quy mô toàn quốc Toàn bộ quỹ đất đai quốc gia chuyển từ sở hữu của vua thành sở hữu của Nhà nước Nhà nước chia ruộng đất cho nông dân được sở hữu Sau khi tiến hành hợp tác hoá thì Trung Quốc có 3 hình thức sở hữu: sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể và sở hữu tư nhân

Giai đoạn từ năm 1954 trở về sau, Trung Quốc tiến hành cải tạo tư bản tư doanh đã xóa bỏ sở hữu tư nhân về ruộng đất, chỉ còn lại 2 hình thức sở hữu là sở hữu Nhà nước và sở hữu tập thể (giai đoạn này có thể so sánh với giai đoạn 1980 -

1993 của Việt Nam có hợp tác xã nhưng không phải là chủ sở hữu đất đai như Trung Quốc, từ năm 2005, Bộ Luật Dân sự của Việt Nam đã quy định hình thức sở hữu Nhà nước đối với đất đai)

Theo đó, Nhà nước Trung Quốc có quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu đối với đất thuộc sở hữu Nhà nước như sau:

1.3.1.1 Nhà nước cấp đất (tương tự như giao đất không thu tiền sử dụng đất của Việt Nam) cho các cơ quan, đơn vị trong bộ máy Đảng, chính quyền, đoàn thể, các doanh nghiệp làm nhiệm vụ công ích, các nông, lâm trường quốc doanh

Người được cấp đất chỉ có quyền sử dụng hợp lý, tiết kiệm đất, không có quyền chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền

sử dụng đất; đối với các doanh nghiệp làm nhiệm vụ kinh doanh thì có quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất và được chuyển thành cổ phần của Nhà nước trong doanh nghiệp cổ phần hóa Nếu doanh nghiệp không sử dụng hết diện tích đất được giao, được cấp trước đây, nay được Nhà nước làm thủ tục xuất nhượng đất thì

có quyền đem diện tích đất không sử dụng bán đấu giá, đấu thầu (chuyển nhượng đất); Nhà nước thu lại 40% giá trị đất, để lại cho doanh nghiệp 60% Trước khi chuyển nhượng phải tổ chức định giá đất Doanh nghiệp cũng có thể đem diện tích đất không sử dụng đi thế chấp vay vốn

1.3.1.2 Nhà nước xuất nhượng đất, có thu tiền (tương tự như giao đất có thu

tiền sử dụng đất của Việt Nam) cho một số đối tượng (gọi là thụ nhượng, phải trả

tiền) và các đối tượng này có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, dưới các

hình thức như bán, chuyển đổi, tặng cho trong thời hạn được thụ nhượng, cho thuê lại, thế chấp, vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất trong thời hạn ghi trong hợp đồng giao quyền sử dụng đất

Tuy nhiên, hiện nay, Trung Quốc đang trong quá trình công nghiệp hóa, trong đó có đô thị hóa, đang phải cùng lúc chuyển một khối lượng lớn tài sản đất đai

từ sở hữu tập thể thành sở hữu toàn dân Quá trình này không chỉ đặt ra yêu cầu phải tiến hành thông qua một quy trình pháp lý phức tạp (trưng thu, trưng mua, bồi thường… với khối lượng lớn) mà còn là một quá trình cải cách cả thể chế xã hội sâu sắc để nông dân trở thành thị dân Trong những tình huống chưa có sự đồng thuận cao của xã hội buộc chính quyền phải dùng đến những biện pháp phi kinh tế hoặc

xã hội, phải vận dụng đến các giải pháp dân chủ, làm cho tiến trình phát triển trở thành nguyên nhân của những biến động không lành mạnh về xã hội, có nơi xảy ra xung đột nặng nề

* Đối với quyền sử dụng đất của người nước ngoài:

Theo pháp luật đất đai Trung Quốc, nhà đầu tư nước ngoài có thể sở hữu các công trình trên đất khi mua hoặc khi được hưởng quyền sử dụng đất cho một mục đích và thời hạn cụ thể Quyền sử dụng đất không bao gồm quyền sử dụng tài nguyên, khoáng sản hoặc tài nguyên dưới lòng đất Thông thường, công trình trên đất phải được sở hữu bởi cùng một đối tượng được quyền sử dụng đất

Trung Quốc quy định 3 loại quyền sử dụng đất:

- Quyền sử dụng đất được cấp: là hình thức quyền sử dụng đất phổ biến nhất

và ban đầu thường có được trực tiếp từ các chính quyền địa phương thông qua việc nộp lại một khoản phí cố định Thời hạn sử dụng tối đa phụ thuộc vào mục đích sử dụng đất: 40 năm đối với đất thương mại, du lịch và công trình công cộng giải trí; 59 năm đối với đất sử dụng cho mục đích công nghiệp, giáo dục, khoa học, công nghệ, văn hóa, y tế hoặc thể thao; 70 năm cho đất ở Quyền sử dụng đất được cấp nhìn chung có thể chuyển nhượng, thế chấp tự do không cần xin phép cơ quan có thẩm quyền, nhưng các giao dịch này cần được đăng ký tại cơ quan quản lý đất đai Đơn xin gia hạn cấp quyền sử dụng đất phải được nộp ít nhất trước 1 năm trước khi hết thời hạn được cấp

- Quyền sử dụng đất được giao: là hình thức quyền sử dụng đất được Nhà

nước giao không thu tiền cho một giai đoạn nhất định, thông thường là giới hạn mục đích sử dụng ví dụ như sử dụng cho mục đích quân sự, chính phủ, các dự án hạ

tầng và công trình công cộng Luật pháp không cấm các công ty và cá nhân nước

ngoài xin giao quyền sử dụng đất Tuy nhiên do bị các hạn chế về sử dụng và

chuyển nhượng, các cá nhân và tổ chức nước ngoài thường không sử dụng các quyền này (trừ các dự án hạ tầng hoặc công trình công cộng là ngoại lệ) Nhìn chung, quyền sử dụng đất được giao trước tiên nên được chuyển thành quyền sử dụng đất được cấp để có thể thực hiện chuyển nhượng, nhưng đây là một quy trình cồng kềnh và khó khăn

- Thuê công trình và quyền sử dụng đất: Các công ty nước ngoài thông

thường hay thuê trụ sở (văn phòng hoặc trụ sở cùng với các quyền sử dụng đất tương ứng) hơn là mua quyền thanh toán một lần Thời hạn thuê tối đa là 20 năm và

có thể được gia hạn khi hết hạn Thuê quyền sử dụng đất không có công trình thường rất hiếm vì ít giá trị sử dụng

Nhìn chung, pháp luật đất đai Trung Quốc có nhiều điểm tương đồng với pháp luật đất đai Việt Nam, đặc biệt là vấn đề giao đất, cho thuê đất Cụ thể là việc Nhà nước thực hiện chính sách giao đất, cho thuê đất có thu tiền Bên cạnh đó, thời hạn giao đất, cho thuê đất khá lâu dài, căn cứ vào nội dung cụ thể của từng loại đất

1.3.2 Pháp luật về đất đai của Đài Loan

Từ năm 1949, cải cách đất đai của Đài Loan bắt đầu thực hiện để đảm bảo người nông dân trực canh có đất sản xuất, xác định chủ sở hữu cụ thể trên từng thửa đất, tránh tình trạng để đất vô chủ, nhằm khai thác có hiệu quả quỹ đất đai Bảo đảm quyền lợi chính đáng của chủ sở hữu đất, đồng thời thực hiện bình quân địa quyền

để giải quyết việc phân chia giữa quyền lợi công hữu (của chung xã hội) với quyền lợi tư hữu (của riêng cá nhân) theo nguyên tắc quyền lợi công hữu phải do Nhà nước hưởng và được sử dụng vào mục đích chung của xã hội Nội dung này có nhiều điểm giống với chủ trương “người cày có ruộng” trong chính sách đất đai của Việt Nam, đặc biệt là các vấn đề sau:

- Giai đoạn 1: Cải cách đất đai ở nông thôn

Trước năm 1949, Đài Loan là thuộc địa của thực dân Anh Vì vậy, chính quyền đã đưa ra Chương trình cải cách đất đai được thực hiện bằng biện pháp hòa bình, với mục tiêu tối cao là phải thực hiện “đất cho người có quyền sở hữu” và được chia thành các phần như giảm tiền thuê đất của địa chủ cho tá điền; bán đất nông nghiệp công cho nông dân, Chính phủ không giao hoàn toàn đất nông nghiệp cho nông dân mà bán Đây là điểm khác cơ bản so với chính sách giao đất không thu tiền sử dụng đất cho nông dân sản xuất nông nghiệp của Việt Nam; buộc địa chủ bán đất nông nghiệp cho Nhà nước để bán lại cho nông dân: Chính phủ đã bắt buộc những người có đất nông nghiệp không trực tiếp sử dụng mà cho người khác thuê (trừ những trường hợp được Chính phủ cho phép thuê) phải bán lại cho Nhà nước

để Nhà nước bán lại cho chính người nông dân làm thuê đất

- Giai đoạn 2: Bình quân địa quyền

Sau cải cách đất nông nghiệp và do phát triển kinh tế, tăng dân số, đã có sự gia tăng mạnh nhu cầu về đất đô thị Do hạn chế cung đất đô thị nên giá trị đất liên tục tăng Vì vậy, đã gây ra tình trạng đầu cơ đất và làm cho việc sử dụng đất đô thị không bình thường Để khắc phục tình trạng trên, Chính phủ đã đề ra chương trình

bình quân địa quyền Bình quân địa quyền không phải là bình quân sở hữu mà là

bình quân quyền lợi giữa công hữu và tư hữu trên cơ sở giá trị đất Cơ sở lý luận của chính sách này xuất phát từ quá trình hình thành giá trị đất bao gồm 2 yếu tố:

Do tự nhiên bản thân thửa đất đó và do con người đầu tư, cải tạo làm tăng giá trị đất Tuy nhiên, thực tế khó phân biệt được giá trị tăng lên của thửa đất đâu là do tự nhiên, đâu là do đầu tư, cải tạo Theo lý luận của ông Tôn Trung Sơn thì không nên phân biệt hai yếu tố trên mà theo quan điểm người chủ sở hữu đất khai báo giá trị thửa đất của mình khi được Chính phủ thừa nhận thì giá trị thửa đất đó thuộc về chủ

sở hữu đất Trong quá trình mua bán đất, trừ phần giá trị ban đầu, còn phần chênh lệch giá trị, Chính phủ thu thuế giá trị gia tăng, nguồn thu này đầu tư xây dựng các công trình công cộng, công ích, xã hội Kết quả là Nhà nước thu được tiền từ sự gia tăng giá trị đất, làm cho việc sử dụng đất đạt hiệu quả tối ưu, tiết kiệm, ngăn chặn tình trạng đầu cơ đất đai Đây là nội dung cần tham khảo đối với chủ trương Nhà

nước thực hiện vai trò điều tiết hợp lý nguồn thu từ đất đai cho các đối tượng lợi ích: Nhà nước, người sử dụng đất và chủ đầu tư đang thực hiện ở Việt Nam

Quy định về quyền sử dụng đất của người nước ngoài:

Theo Luật Đất đai Đài Loan, đất đai được chia thành 4 loại như sau:

- Loại I Đất sử dụng cho mục đích xây dựng bao gồm nhà ở, văn phòng làm

việc, toà nhà công, trường học, nhà máy, kho hàng, công viên, trung tâm giải trí, câu lạc bộ, đất từ đường, đình đền, nhà thờ, doanh trại, pháo đài, cầu cảng, căn cứ không quân, nghĩa trang…

- Loại II Đất sử dụng cho mục đích sản xuất, bao gồm đất nông nghiệp, đất

rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất đồng cỏ, khu vực săn bắn, đất khai thác mỏ, đất làm muối, nguồn nước, ao hồ,…

- Loại III Đất sử dụng cho mục đích giao thông liên lạc và bảo tồn nước, bao

gồm các tuyến đường, kênh mương, đường thủy, hồ, cảng, vịnh, bờ biển, đê…

- Loại IV Các loại đất khác như sa mạc, núi tuyết…

Chủ đất được trả 70% tiền bán đất dưới hình thức trái phiếu đất, được quy

ra gạo hoặc khoai lang với lãi suất 4% một năm Số còn lại 30% được trả bằng chứng khoán của các ngành công nghiệp do Chính phủ sở hữu

Nhằm thu hút đầu tư nước ngoài, chính sách về đất đai cho nhà đầu tư đã

được ban hành dựa trên nguyên tắc đặc quyền (chỉ những nhà đầu tư có quốc tịch

tại các nước cho phép công dân Đài Loan thực hiện các quyền về đất đai thì mới được thực hiện quyền về đất đai tương tự tại Đài Loan – Điều 18, Luật Đất đai)

Mục đích sử dụng đất của người nước ngoài: Người nước ngoài có thể mua

đất sử dụng cho mục đích cá nhân, đầu tư hoặc phúc lợi xã hội để xây nhà, văn phòng, cửa hàng, nhà máy, nhà thờ, bệnh viện, trường học cho trẻ em người nước ngoài, đại sứ quán hay lãnh sự quán, công trình phúc lợi xã hội, nghĩa trang Ngoài

ra, người nước ngoài cũng được phép mua đất để đầu tư cho các dự án cơ sở hạ tầng lớn, các dự án phát triến kinh tế tổng thể hay phát triển nông nghiệp và công nghiệp chăn nuôi nếu được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt (Điều 19, Luật Đất đai)

Các loại đất nhà đầu tư nước ngoài không được sử dụng, chuyển nhượng, thuê bao gồm: Đất lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, khu vực săn bắn, đất làm muối,

khai thác mỏ, nguồn nước, các khu vực và căn cứ quân sự, đất liền kề khu vực biên giới quốc gia (Điều 17, Luật Đất đai)

1.3.3 Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam về giao đất, cho thuê đất

Nghiên cứu pháp luật đất đai nói chung và pháp luật về giao đất, cho thuê đất nói riêng có thế thấy: hầu hết các quốc gia mà đề tài nghiên cứu đều có chính sách pháp luật về giao đất, cho thuê đất Theo đó, việc quy định giao đất, cho thuê đất có thu tiền là phổ biến Tuy nhiên, về chính sách giao đất cho thuê đất đối với người nước ngoài, hầu hết các quốc gia được nghiên cứu đều rất quan tâm đến đối tượng này, nhưng có một điểm đáng lưu ý là: một số nước như Trung Quốc, Đài Loan hay Hàn Quốc chỉ cho phép người nước ngoài có quyền sử dụng đất khi mà quốc gia của người nước ngoài đó thực hiện các quyền tương tự đối với công dân của những nước này

Về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất: Đây là nội dung có ở hầu hết các nước Tuy nhiên, để nâng cao chất lượng, hiệu quả công tác quy hoạch kế hoạch sử dụng đất đai thì pháp luật đất đai cần: Quy định rõ vai trò của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất “phân bổ quỹ đất cho các ngành, lĩnh vực” và là căn cứ để Nhà nước thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất; Quy định cụ thể căn cứ và nội dung lập quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch

sử dụng đất của từng cấp nhằm đáp ứng yêu cầu quản lý của mỗi cấp; bổ sung và lồng ghép nội dung quy hoạch sử dụng đất của các vùng kinh tế - xã hội vào quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia để tăng tính liên kết liên giữa các tỉnh, liên kết vùng; lồng ghép nội dung quy hoạch sử dụng đất chi tiết ở cấp xã vào quy hoạch sử dụng đất cấp huyện nhằm nâng cao chất lượng và rút ngắn thời gian hoàn thành việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; Quy định trách nhiệm thẩm định để trình duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; điều chỉnh thẩm quyền phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cấp tỉnh từ Chính phủ sang Thủ tướng Chính phủ, của cấp huyện từ Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh sang Chủ tịch Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh nhằm rút ngắn thời gian phê duyệt và cải cách thủ tục hành chính; Bổ sung quy định về tổ chức hoạt động tư vấn quy hoạch sử dụng đất nhằm chuyên nghiệp hóa việc lập quy hoạch, nâng cao chất lượng và tính khả thi của quy hoạch sử dụng đất;

Bổ sung quy định về chế độ báo cáo định kỳ việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của Ủy ban Nhân dân các cấp, Bộ Quốc phòng, Bộ Công an, Bộ Tài nguyên và Môi trường; Bổ sung quy định cụ thể về kiểm tra, giám sát thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Về thời hạn giao đất, cho thuê đất: Luật Đất đai cần căn cứ theo quy hoạch,

kế hoạch và có quy định giao đất, cho thuê đất theo hướng dài hạn

Về giá đất, hầu hết các quốc gia mà đề tài nghiên cứu đều có cơ chế xác định giá đất theo thị trường nói chung và giá thị trường là cơ sở chính cho việc định giá đất của cơ quan có thẩm quyền

Về nguyên tắc định giá đất, hiện nay có 4 phương pháp định giá đất đang được áp dụng ở các nước nghiên cứu là: Phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập, phương pháp chiết trừ và phương pháp thặng dư (Việt Nam cũng đang áp dụng các phương pháp này)

Xuất phát từ những nội dung trên, việc sửa đổi Luật Đất đai của nước ta trong thời gian tới cần có sự nghiên cứu, bổ sung các quy định cụ thể về giao đất, cho thuê đất như: Thời gian giao đất, cho thuê đất đối với từng chủ thể và loại đất nhất định; quy định rõ hơn về nội dung giao đất, cho thuê đất và quyền sử dụng đất đối với trường hợp là cá nhân, tổ chức nước ngoài tại Việt Nam

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ GIAO ĐẤT,

CHO THUÊ ĐẤT TẠI TỈNH SÓC TRĂNG (2007 – 2012)

2.1 Tổng quan về giao đất, cho thuê đất ở nước ta

2.1.1 Giao đất, cho thuê đất trước khi có Luật Đất đai năm 2003

2.1.1.1 Giai đoạn trước năm 1993

Đây là giai đoạn tiền đề cho quá trình đổi mới trên lĩnh vực đất đai Hiến pháp 1980 đã quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống nhất quản lý, các chính sách đổi mới từng bước về đất đai dần dần được thực hiện và được cuộc sống chấp nhận như việc giao khoán đất cho hộ nông dân để phát triển kinh tế hộ15

Những nội dung trên đã được thể hiện chủ yếu tại Nghị định số 201/CP ngày 01/7/1980 của Chính phủ về tăng cường và thống nhất công tác quản lý ruộng đất trong cả nước, trên cơ sở những nguyên tắc của Hiến pháp 1980 Đây là văn bản tiền đề cho xây dựng Luật Đất đai 1987 ở giai đoạn sau này

Trên thực tế, thông qua việc thừa nhận sự tồn tại của kinh tế nhiều thành phần, pháp luật về giao đất, cho thuê đất giai đoạn này quy định: tập trung quản lý đất đai trong các hợp tác xã nông nghiệp, giao diện tích ruộng đất cho đội sản xuất, cho nhóm và người lao động sử dụng để thực hiện sản lượng khoán, tránh để đồng ruộng bị chia cắt manh mún Bên cạnh đó, từ việc thừa nhận sự tồn tại của kinh tế gia đình xã viên, pháp luật cho phép các hộ gia đình nông dân tận dụng mọi nguồn đất đai mà hợp tác xã, nông, lâm trường chưa sử dụng hết để đưa vào sản xuất, cho phép hộ xã viên được mượn đất của hợp tác xã để sản xuất Thông qua những chính sách trên, các quy định pháp luật về đất đai giai đoạn này đã bước đầu tạo tiền đề cho việc ra đời Luật đất đai cũng như tạo điều kiện thuận lợi cho người dân trong quá trình sử dụng đất

Tại các tỉnh miền núi, việc giao đất, giao rừng cho hộ nông dân và việc củng

cố quan hệ sản xuất ở miền núi được củng cố Các chính sách bước đầu gắn quyền hạn, trách nhiệm và lợi ích vật chất của người dân, khuyến khích nông dân trồng

15

Tháng 01/1981, Đảng ta ra Chỉ thị số 100 về khoán sản phẩm trong nông nghiệp để tháo gỡ khó khăn trong phát triển kinh tế đất nước

rừng trên đất trống, đồi núi trọc; nông dân được quyền thừa kế tài sản trên đất trồng rừng và cây công nghiệp dài ngày Qua đó, phát huy được thế mạnh của các tỉnh miền núi, giúp nhân dân yên tâm làm ăn và có kế hoạch sản xuất, trồng rừng lâu dài

Ở Miền Nam, việc điều chỉnh ruộng đất, tập thể hoá về ruộng đất, hỗ trợ những nông dân nghèo mới được chia cấp ruộng đất để có điều kiện sử dụng ruộng đất có hiệu quả, phát triển sản xuất, cải thiện đời sống, kết hợp xây dựng tập đoàn sản xuất và thực hiện khoán sản phẩm đã được triển khai rộng khắp

Tuy nhiên, trong giai đoạn này, việc các chính sách chủ yếu tập trung vào giải quyết các quan hệ chủ yếu là đất nông nghiệp, vấn đề giao khoán đất để phát triển nông nghiệp, các hợp tác xã và nông - lâm trường quốc doanh , còn các loại đất khác như khu dân cư, đô thị, đất chuyên dùng, quy định nhưng việc tổ chức thực hiện và quản lý chưa được chú trọng nhiều Do đó, quyền lợi của người sử dụng đất trên thực tế vẫn chưa được bảo đảm

Luật Đất đai năm 1987 là văn bản đầu tiên thể hiện tinh thần đổi mới của Đại hội VI về đất đai Trong đó, quy định về giao đất cho các nông trường, lâm trường, hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, xí nghiệp, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà nước, tổ chức xã hội và cá nhân để sử dụng ổn định lâu dài Qua đó, tạo động lực cho các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình yên tâm sản xuất và tăng cường đầu tư, tạo hiệu quả sử dụng đất cao

Năm 1993, trên cơ sở các quy định của Hiến pháp năm 1992, Quốc hội đã ban hành Luật Đất đai và Luật Thuế sử dụng đất nông nghiệp tại kỳ họp thứ 3 Quốc hội khóa IX ngày 14/07/1993 nhằm tiếp tục thể chế hóa chính sách đất đai cho phù họp với yêu cầu kinh tế - xã hội đặt ra, trong có nội dung giao đất, cho thuê đất Sau đó,

Ủy ban Thường vụ Quốc hội ban hành Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất (14/10/1994), Pháp lệnh về quyền

và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất (14/10/1994); Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ, các bộ, ngành, Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh đã ban hành nhiều văn bản để hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, trong đó có một

số văn bản liên quan trực tiếp đến nội dung giao đất, cho thuê đất theo từng loại đất như đất nông nghiệp (Nghị định số 64/CP ngày 27/9/1993), đất lâm nghiệp (Nghị

định số 02/CP ngày 15/01/1994), đất đô thị (Nghị định số 88/CP ngày 17/8/1994), đất gắn với nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước (Nghị định số 61/CP ngày 05/7/1994), về đất quốc phòng, an ninh (Nghị định số 09/CP ngày 12-02-1996), đất khu công nghiệp (Nghị định số 192/CP ngày 25/12/1994) Chỉ thị số 245 của Thủ tướng Chính phủ ngày 22/4/1996 về tổ chức thực hiện một số việc cấp bách trong quản lý, sử dụng đất của các tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất

Luật Đất đai năm 1993 khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân và nguyên tắc giao đất sử dụng ổn định lâu dài cho tổ chức, hộ gia đình cá nhân Đồng thời, giao quyền sử dụng đất và kèm theo các quyền khác như: quyền chuyển đổi, quyền thừa kế, quyền thế chấp, quyền cho thuê, quyền chuyển nhượng nhằm tăng cường tính tự chủ và lợi ích kinh tế được đảm bảo về mặt pháp lý cho những người sử dụng đất Một số nội dung chính liên quan đến giao đất, cho thuê đất như quy định Nhà nước cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất; Nhà nước cho tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất; Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền

sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất pháp luật thừa nhận đất có giá

và xác định giá đất để quản lý, từ đó, Nhà nước không chỉ quản lý đất đai theo diện tích, loại, hạng đất mà còn quản lý theo giá trị đất (giao đất có thu tiền sử dụng)

2.1.1.2 Giai đoạn từ năm 1993 đến năm 2003

Cùng với việc ban hành Luật Đất đai năm 1993, nhiều văn bản pháp luật khác có liên quan cũng được ban hành tạo điều kiện cho việc sử dụng đất đai hợp

lý, tiết kiệm và hiệu quả ở các doanh nghiệp như Luật Phá sản doanh nghiệp năm 1993; Luật Doanh nghiệp Nhà nước năm 1995; Luật Doanh nghiệp năm 1999 (thay thế Luật Công ty và Luật Doanh nghiệp tư nhân năm 1990); Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam năm 1996

Do phát triển kinh tế theo cơ chế thị trường đã kéo theo các quan hệ xã hội trở nên phức tạp hơn, nhu cầu sử dụng và mua bán quyền sử dụng đất (thực chất là mua bán đất đai) trở nên thường xuyên đã làm phát sinh rất nhiều vấn đề mà Luật Đất đai năm 1993 khó giải quyết Vì vậy, ngày 02-12-1998, Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai được ban hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 1998 ra đời đã tạo một bước hoàn thiện pháp luật về giao đất, cho

thuê đất, khắc phục những cản trở, ách tắc trong quản lý và sử dụng đất, góp phần giải phóng năng lực sản xuất, nâng cao hiệu quả quản lý Nhà nước về sử dụng đất, tạo điều kiện phát triển kinh tế với một số nội dung cụ thể như:

Quy định rõ các hình thức sử dụng đất: giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất được trả tiền thuê đất toàn bộ một lần, cho thuê đất được trả tiền thuê đất nhiều lần, cho thuê đất được trả tiền thuê đất hàng năm, nhận quyền sử dụng đất từ người khác

Quy định rõ các đối tượng được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc được Nhà nước cho thuê đất

Mở rộng các quyền cho người sử dụng đất

Tiếp tục thể chế tinh thần đổi mới chính sách đất đai của Đảng (Nghị quyết Đại hội Đảng lần thứ IX, năm 2001), Quốc hội đã ban hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai năm 2001 với các nội dung chủ yếu về giao đất, cho thuê đất như:

Phân cấp thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thủ tục thực hiện chuyển quyền sử dụng đất cho chính quyền địa phương

Sửa đổi quy định về việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai được sửa đổi không giao cho các Bộ, ngành lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất riêng của ngành mình mà phải gắn vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của các tỉnh để tổng hợp lên cả nước Riêng việc lập và xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai vào mục đích quốc phòng an ninh do tính chất đặc biệt của nhiệm vụ quốc phòng,

an ninh, nên vẫn được giữ nguyên như Luật Đất đai năm 1993; kế hoạch phát triển kinh tế xã hội gắn với kế hoạch sử dụng đất đáp ứng với yêu cầu cải cách hành chính, đồng thời gắn quy hoạch ngành với quy hoạch lãnh thổ

Quy định cụ thể về việc xác định giá đất và bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất

Như vậy, tính đến năm 2003, cùng với quá trình thực hiện đường lối đổi mới, phát triển nền kinh tế nhiều thành phần, giải phóng và phát triển lực lượng sản xuất,

hệ thống pháp luật về giao đất, cho thuê đất đã đạt được những tiến bộ đáng kể Trên cơ sở Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai sửa đổi năm 1998 đưa ra một số